Zanderij Tjebbes

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Naar aanleiding van de tussenuitspraak van de Raad van State op 20 maart 2019 (Bijlage 7) en instemming van de gemeenteraad op 28 mei 2020 is dit bestemmingsplan aangepast op de volgende onderdelen:

• artikel 4.4 specifieke gebruiksregels is toegevoegd om de zichtlijnen te behouden. De verbeelding is hierop aangepast met de aanduiding 'overige zone - openheid';
• daarnaast is de provinciale verordening 2019 toegepast in hoofdstuk 2, het beleidskader.

1.1 Aanleiding

Dit bestemmingsplan bevat een duurzaam toekomstplan voor Kwekerij De Limieten waarbij het bijzondere karakter van het gebied behouden blijft en aanzienlijk verbeterd wordt. Een groot deel van de kwekerij zal een weiland worden en voor het overige zal sprake zijn van een woonperceel voor een grote vrijstaande woning. De basis voor het bestemmingsplan wordt gevormd door een gezamenlijk voorstel 'Zanderij Tjebbes' van de eigenaar en omwonenden van de kwekerij. De gemeenteraad heeft ingestemd met het voorstel, maar heeft wel besloten andere oppervlakten en een andere bouwhoogte aan te houden.

De beoogde herontwikkeling van de kwekerij past niet binnen het vigerende bestemmingsplan (zie ook paragraaf 1.3). Onderhavig bestemmingsplan voorziet in een nieuw juridisch-planologisch kader, waarmee de herontwikkeling mogelijk wordt gemaakt.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt nabij de Naarderstraat aan de westzijde van Huizen richting Naarden. Ten oosten van het plangebied ligt het natuurreservaat de Limitische Heide. Rondom het plangebied zijn diverse woningen gelegen. Figuur 1.1 geeft de ligging van het plangebied weer.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

In het vigerende bestemmingsplan Buitenwijken, vastgesteld op 5 september 1996, heeft het perceel de bestemming 'Kwekerij'. De gemeenteraad van de gemeente Huizen heeft op 7 november 2013 het bestemmingsplan Buitenwijken vastgesteld. Kwekerij De Limieten is op verzoek van omwonenden en de eigenaar buiten dit bestemmingsplan gehouden. Figuur 1.2 geeft het plangebied ten opzichte van het in 2013 vastgestelde bestemmingsplan weer.

Figuur 1.2 Uitsnede plangebied

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is het relevante beleidskader beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving gegeven van de ontwikkeling. Vervolgens is nader ingegaan op het relevante beleid en onderzoek naar de verschillende omgevingsaspecten zoals verkeer, milieu, ecologie, etc. in hoofdstuk 4. Indien van toepassing wordt verwezen naar onderzoeksrapporten die zijn opgenomen in de bijlagen. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de planopzet en de regels. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) (2012)

Het Rijk kiest in de SVIR voor een selectievere inzet van het rijksbeleid op 13 nationale belangen, gegroepeerd rondom de rijksdoelen versterken van de ruimtelijk-economische structuur, verbeteren bereikbaarheid en waarborgen kwaliteit leefomgeving waaronder tevens wordt verstaan een veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn . Buiten deze 13 nationale belangen hebben gemeenten en provincies beleidsvrijheid. Het plan is niet in strijd met het rijksbeleid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012)

Dit Barro (voorheen AMvB Ruimte) bevat inhoudelijke regels van de rijksoverheid waaraan bestemmingsplannen, provinciale inpassingsplannen, uitwerkingsplannen, wijzigingsplannen, beheersverordeningen en omgevingsvergunningen met ruimtelijke onderbouwing moeten voldoen. Het Barro bevat regels over Project Mainportontwikkeling Rotterdam (Maasvlakte II), Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en Waddengebied, Defensie (militaire terreinen, munitie, militaire luchtvaart), Erfgoed (Unesco). In de loop van 2012 is het Barro aangevuld met vrijwaringszones rijksvaarwegen (veiligheid), reserveringsgebieden hoofdwegen en hoofdspoorwegen (verbreding en nieuwe wegen), elektriciteitsvoorziening (vestigingsplaatsen elektriciteitscentrales, kernenergie­centrales, hoogspanningsverbindingen), buisleidingen, het Natuur Netwerk Nederland (NNN), de veiligheid van primaire waterkeringen en maximering van de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeergebied.

Ook is met deze aanvulling van het Barro een extra motiveringsplicht aan het Bro toegevoegd voor bestemmingsplannen met stedelijke ontwikkelingen in verband met het onderwerp duurzame verstedelijking. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro)

In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren.

Overheden die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk willen maken, moeten standaard een aantal stappen zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Ruimtelijke besluiten moeten aandacht besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Er dient aangetoond te worden of er een actuele regionale behoefte is (trede 1), deze behoefte in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen (trede 2), en of de locatie multimodaal is of kan worden ontsloten (trede 3).

Toetsing aan artikel 3.1.6. lid 2 sub a Bro (trede 1)

Het plan behelst het omvormen van de kwekerij met als doel het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het uit landschappelijk en cultuurhistorisch oogpunt belangrijke gebied. Er is geen sprake van de toename van woningen, er is reeds een (bedrijfs)woning aanwezig en bedrijfsgronden worden omgevormd tot natuur. Er is dan ook geen sprake van een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in de Ladder en toetsing hieraan kan achterwege blijven.

Indien er wel getoetst wordt aan de ladder is het volgende van toepassing. Ter financiering van de ruimtelijke kwaliteitswinst wordt de mogelijkheid voor het bouwen van een grote woning noodzakelijk geacht. Omdat er bij de kwekerij op dit moment een bedrijfswoning aanwezig is en er in de toekomst sprake is van één nieuwe (burger)woning, is er geen sprake van een toename van het aantal woningen. In de regionale Woonvisie van de 9 gemeenten uit het gewest Gooi- en Vechtstreek ('Zorg voor Wonen' 2007-2020) is de beoogde ontwikkeling niet specifiek opgenomen. De regio Gooi- en Vechtstreek kenmerkt zich door een woningvoorraad met een relatief groot deel duurdere koopwoningen. De vraag naar dure vrijstaande en twee-onder-een kap woningen is eveneens groot en de verwachting is ook dat deze blijft bestaan. Het dure segment van de woningmarkt behoeft geen extra ingrijpen of maatregelen van de overheid. Dit wordt dan ook niet benoemd als volkshuisvestelijke opgave voor de regio of de afzonderlijke gemeenten.

Gelet op het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat er behoefte is aan de ontwikkeling.

Toetsing aan artikel 3.1.6. lid 2 sub b Bro (trede 2)

De locatie is gelegen buiten bestaand stedelijk gebied, aansluitend op bestaande woonpercelen. Het realiseren van de woning binnen bestaand bebouwd gebied is niet opportuun. Gelet op het ter plaatse aanwezige eigendom, de grote ruimtelijke kwaliteitswinst en het feit dat een dergelijke grote vrijstaande woning niet passend is binnen de dorpskern, ligt realisatie op het perceel van de huidige kwekerij voor de hand.

Toetsing aan artikel 3.1.6. lid 2 sub c Bro (trede 3)

Het gebied is passend multimodaal ontsloten. De locatie is bereikbaar met de fiets en de auto. Daarnaast is de dichtstbijzijnde bushalte op een loopafstand van circa 10 minuten gelegen. Daarmee voldoet de ontwikkelingslocatie aan het vereiste van een passende ontsluiting.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is in lijn met het rijksbeleid.

2.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie Noord-Holland 2040 (september 2015)

De geconsolideerde Provinciale Structuurvisie 2040 is na wijziging op 28 september 2015 vastgesteld. In de Structuurvisie geeft de provincie aan welke doelen zij zich in de periode tot 2040 stelt. Hoofddoel is dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft door in te zetten op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik.

Kwekerij de Limieten en omgeving zijn in de structuurvisie aangewezen als gebied voor gecombineerde landbouw, stuwwallenlandschap en fijnmazige waterberging.

Gecombineerde landbouw

De provincie Noord-Holland geeft prioriteit aan productielandbouw in gebieden die buiten bestaand bebouwd gebied zijn gelegen. In de huidige situatie van de kwekerij worden worden o.a. (loof)bomen, struiken en hagen ten behoeve van beplanting gekweekt. In de toekomstige situatie zal het plangebied bestaan uit grasland en/of natuur dat past bij de bestaande landschaps- en cultuurhistorische waarden. Intensieve landbouw vindt in de huidige situatie niet plaats en is tevens ook niet wenselijk gezien de ligging ten opzichte van de bestaande bebouwing en gezien het specifieke landschap.

Stuwwallenlandschap

Het plangebied is gelegen in een stuwwallenlandschap. De provincie Noord-Holland wil deze (cultuur)landschappen optimaal gebruiken door hun kenmerken te koesteren en te benutten bij nieuwe ontwikkelingen. De provincie zorgt dat ontwikkelingen die buiten bestaand bebouwd gebied tot stand komen, plaatst vinden op basis van de karakteristieke eigenschappen, het zogenaamde Landschaps-DNA, van de verschillende landschappen. De karakteristiek van het plangebied is een open, vlak en laag gelegen afgezand landschap met zanderijvaarten, rondom alzijdig begrensd door opgaande steilranden naar hoger gelegen beboste zandgronden. Nieuwe plannen dienen de ontwikkelingsgeschiedenis, de ordeningsprincipes en bebouwingskarakteristiek van het landschap en de inpassing in de wijdere omgeving als uitgangspunt te hanteren. Mogelijke negatieve effecten dienen te worden gecompenseerd. Hoofdstuk 3 gaat verder op deze toetsing in.

Fijnmazige waterberging

De provincie Noord-Holland heeft op basis van het Nationaal Bestuursakkoord Water de wateroverlastopgave vastgesteld. Daarvoor zijn zoekgebieden voor fijnmazige waterberging aangewezen. De waterschappen realiseren deze fijnmazige waterberging en doen dat op een integrale wijze. Paragraaf 4.11 voorziet in een watertoets.

Provinciale ruimtelijke verordening (geconsolideerd, 03-09-2019)

In juni 2019 is de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. Deze bevat algemene regels 'omtrent de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen over onderwerpen in zowel het landelijke als het bestaand stedelijk gebied van Noord-Holland waar een provinciaal belang mee gemoeid is'.

De Provinciale Verordening stelt onder meer regels ten aanzien van thema's (waaronder volumineuze detailhandel, aardkundige waarden, energie, waterkeringen) en gebieden (waaronder bestaand stedelijk gebied, landelijk gebied, het Natuur Netwerk Nederland (NNN) en dergelijke). In de structuurvisie geeft de provincie aan welke onderwerpen zij van provinciaal belang acht en wat zij als de meest wenselijke ruimtelijke ontwikkeling van de provincie ziet.

Artikel 15 Ruimtelijke kwaliteitseis ingeval van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het

landelijk gebied

• a. Gedeputeerde Staten stellen de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie vast, die de provinciale belangen beschrijft ten aanzien van landschappelijke en cultuurhistorische waarden.
• b. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het landelijk gebied, indien gelet op de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie:
  • 1. rekening wordt gehouden met:
    • de ambities en ontwikkelprincipes van het toepasselijke ensemble, en;
    • de ambities en ontwikkelprincipes van de toepasselijke provinciale structuren, en;
  • 2. hierbij wordt betrokken:
    • de kansen zoals beschreven bij de ambities en ontwikkelprincipes, en;
    • de ontstaansgeschiedenis en de kernwaarden van het toepasselijke ensemble, en;
    • de ontstaansgeschiedenis en de kernwaarden van de toepasselijke provinciale structuren.
• c. De toelichting van een bestemmingsplan bevat een motivering waaruit moet blijken dat voldaan is aan het bepaalde in het tweede lid.
• d. Gedeputeerde Staten kunnen de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling (ARO) om advies vragen over ontwikkelingen die een grote impact kunnen hebben op de landschappelijke en cultuurhistorische waarden of indien wordt afgeweken van de ontwikkelprincipes als bedoeld in het tweede lid onder a.

Toetsing en conclusie

Met het bestemmingsplan Zanderij Tjebbes wordt een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het landelijk gebied mogelijk gemaakt. Van toepassing is in dit geval de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie zoals vastgesteld op 15 april 2018 met daarin beschreven het ensemble 'Het Gooi'. Het plangebied valt niet onder een van de genoemde structuren, zoals benoemd in de leidraad.

Ontstaansgeschiedenis

De Zanderij is ontstaan doordat het hier aanwezige zand werd afgegraven en afgevoerd voor uitbreiding van de Amsterdamse grachtengordel. In de jaren negentig is op voorliggende locatie een kwekerij ontstaan en in 1996 is hiervoor een bestemmingsplan vastgesteld. Hierdoor is er een groot aantal bomen aanwezig op de gronden van de zanderij. De oorspronkelijke openheid is op deze delen niet meer aanwezig. Langs de randen van de zanderij zijn in de loop der jaren woningen gerealiseerd.

Kernwaarden op grond van de Leidraad

In de overzichtskaart van Het Gooi is de locatie aangegeven als Engen (open akkercomplexen). De aanwezige bebouwing van de kwekerij is wit getekend waarmee dit gezien wordt als stads-/dorpsrand.

Kijkend naar de kernwaarden voor dit ensemble zijn dit:

1. de landschappelijke karakteristiek,

2. de openheid en ruimtebeleving en,

3. de ruimtelijke dragers

De landschappelijke karakteristiek

Qua landschappelijke karakteristiek is voor wat betreft de zanderijen relevant dat de afgraving resulteerde in een stelsel van door bos omsloten grazige open laagtes, stijlranden en waterlopen. In het geval van het perceel van Kwekerij de Limieten is in de huidige situatie geen sprake van een grazige open laagte. Op een groot deel van het terrein staan bomen ten behoeve van de kwekerij. De stijlranden en waterlopen zijn nog wel aanwezig.

Met het voorliggende bestemmingsplan wordt de openheid van het terrein hersteld door een groot deel van het terrein een natuurbestemming te geven. Het herstel van de openheid van het terrein is geborgd door een specifieke gebruiksregel in de bestemming 'Wonen'. Hierin is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin is geborgd dat de woning pas gebouwd kan worden als de bedrijfsgebonden bomen en beplanting zijn verwijderd en als de bestemming Natuur- Landschaps- en cultuurhistorische waarden is verwezenlijkt. Hiermee is het herstel van de openheid van het terrein geborgd.

De openheid en ruimtebeleving

Te lezen is dat het Gooi dicht bebost is en dat de zanderijen hierbinnen open ruimten vormen. Zoals hiervoor al is aangegeven is in het geval van Kwekerij de Limieten juist geen sprake van een open ruimte, maar herstel van de karakteristieke openheid van de zanderij wordt met het bestemmingsplan als zodanig wel mogelijk gemaakt.

De ruimtelijke dragers

Het reliëf voor het ensemble is van oudsher sturend geweest voor de verschijningsvorm van het gebied. Voor zover er in voorliggend bestemmingsplan al sprake is van dit bedoelde reliëf is er in ieder geval geen aantasting van het reliëf. De beoogde woning wordt mogelijk gemaakt op het lager gelegen deel van de zanderij, aansluitend aan de bebouwing aan de Naarderstraat. De Naarderstraat is in de leidraad aangegeven als een verbindingsweg en het profiel van deze weg wordt niet aangetast.

Ambities op grond van de leidraad

Voor het ensemble het Gooi is de algemene ambitie om ruimtelijke ontwikkelingen:

1. bij te laten dragen aan het zichtbaar en herkenbaar houden van de landschappelijke karakteristiek

2. bij te laten dragen aan het versterken van (de beleving van) openheid en,

3. helder te positioneren ten opzichte van de ruimtelijke dragers.

Gelet op het perceel zijn onderstaande ambities en bijbehorende ontwikkelprincipes vertrekpunt bij het streven naar ruimtelijke kwaliteit:

a. het reliëf stuurt in het Gooi;

b. het illussielandschap van Het Gooi met weinig zichtbare bebouwing op de heidevelden blijft intact;

c. de bijzondere samenhang van de vesting Naarden met het omliggende landschap wordt versterkt.

Het reliëf stuurt in het Gooi

Relevant voor het reliëf is dat de zichtbaarheid van de overgangen van hoog naar laag behouden moet worden. Dat betekent dat onbebouwde hellingen vrij gehouden moeten worden van bebouwing. Voor zover dit op dit perceel betrekking heeft is er sprake van het vrij blijven van de aanwezige hellingen. Er is daarnaast geen sprake van hoogteaccenten of beperking van zicht op aanwezige hoogteaccenten. Door de bomen van het terrein te verwijderen wordt bijgedragen aan de openheid van de zanderij en wordt de aanwezige verrommeling beperkt.

Het illussielandschap van Het Gooi met weinig zichtbare bebouwing op de heidevelden blijft intact

Wat betreft het illussielandschap is, voor zover relevant, opgenomen dat bebouwing aan de randen niet hoger dan de boomgrens (ca. 15 meter) moet zijn. In dit geval bedraagt de bebouwing maximaal 11,5 meter en aan deze eis wordt voldaan.

De bijzondere samenhang van de vesting Naarden met het omliggende landschap wordt versterkt

Voor wat betreft het omliggende landschap van de vesting Naarden is opgemerkt dat zanderijen open en vlak gehouden moeten worden. Bodems moeten intact gelaten worden en het patroon van waterlopen dient gerespecteerd te worden. In voorliggend geval is er nog geen sprake van de hier genoemde openheid. Dat wordt juist hersteld. De aanwezige waterlopen worden ook gerespecteerd.

Conclusie 

Aan de hand van bovenstaande toelichting is de conclusie dat voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van artikel 15 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening. Omdat in dit geval sprake is van een verbetering van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden is een advies van de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling niet nodig. Als er al sprake is van een grote impact op de landschappelijke en cultuurhistorische waarden dan is er sprake van een positieve impact.

2.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Huizen 'Haven van 't Gooi' (2011)

Voor het gehele grondgebied van de gemeente heeft de gemeenteraad een structuurvisie vastgesteld: structuurvisie Huizen ‘Haven van ’t Gooi’ van november 2011. De structuurvisie geeft geen geheel nieuwe thema's, visies of ontwikkelingen aan. Temeer niet omdat Huizen geen mogelijkheden meer heeft om uit te breiden en er ook binnen het gebouwde gebied geen grote inbreidingmogelijkheden zijn, anders dan die al in voorbereiding of ontwikkeling zijn. Voor de ruimtelijke structuur van Huizen zijn het Oude Dorp als levendig en historisch hart, de kustzone met de havens als recreatieve trekker en de nog te ontwikkelen verbinding daartussen essentieel. Deze gebieden met hun onderlinge samenhang vormen de dragende structuur voor de ambitie van Huizen om 'een levendig dorp aan het water' te zijn (zie ook de toekomstvisie).

Villawijk

In de gemeentelijke structuurvisie is het plangebied gelegen naast het woningtype 'villawijk'. Kenmerkend aan deze buurt is de lage bebouwingsdichtheid met planmatige opzet van losse bouwelementen. Vaak zijn deze gekoppeld aan oude landgoederen met een laan als ruggengraat. In een villawijk staan voornamelijk vrijstaande woningen of twee-onder-één kap woningen. De wegen zijn rijk aan bomen langs de wegen. De beoogde ontwikkeling voorziet in één woning van een oppervlakte van maximaal 1.200 m2 met daarbij een tuin. Hiermee sluit de beoogde bebouwing aan op de bouwstructuren van de villawijk.

Cultuurhistorische waardenkaart

Het plangebied is op de cultuurhistorische waardenkaart aangewezen als gebied met een zeer hoge historische geografie. Tevens is qua historische bouwkunde de lintbebouwing aan de Naarderstraat langs het plangebied aangewezen als gebied met hoge waarde.

Het stuwwallenlandschap en de Limitische Heide zijn belangrijke elementen in het landschap die onder andere wat zeggen over de bewoningsgeschiedenis. De beoogde ontwikkeling voorziet in het meer terugbrengen van de zanderij die onderdeel uitmaakt van het stuwwallenlandschap. De beoogde ontwikkeling sluit aan op de gemeentelijke structuurvisie en staat de uitvoering van het plan daarmee niet in de weg.

Welstandsnota (2012)

De woningwet schrijft voor dat een bouwplan moet voldoen aan redelijke eisen van welstand. Plannen worden daarom voorgelegd aan een commissie van onafhankelijke deskundigen, die beziet of het bouwwerk voldoet aan de criteria die de gemeenteraad thans heeft vastgelegd in de Welstandsnota Huizen 2010. Deze welstandsnota is vastgesteld op 17 februari 2011 en in werking getreden op 4 maart 2011.

Voor de bebouwing langs de Naarderstraat geldt een bijzonder welstandstoezicht. Dit gebied is in de welstandsnota aangeduid als gebied 2b: oude linten (zie figuur 2.1). De beoogde bebouwing wordt niet in het oude lint gerealiseerd, maar daar achter. De locatie is daarmee welstandsvrij. Gelet op de totale grootte van het plan wordt een uitgewerkt bouwplan wel aan de welstandscommissie voorgelegd.

Figuur 2.1: Uitsnede welstandsnota

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Historie omgeving

Het plangebied maakt in een groter verband deel uit van het stuwwallenlandschap van het Gooi. De Gooise stuwwal vormt de oostelijke hoge rand van de provincie (noord-holland). Het Gooi is één van de weinige reliëfrijke gebieden in Noord-Holland. De stuwwallen zijn ongeveer 300.000 jaar geleden ontstaan.

Landschappelijk gezien is het Gooi uniek. De streek grenst in het noorden aan het Gooimeer (vroeger Zuiderzee) en ligt op een hoge zandrug, oftewel stuwwal, in een verder vlak landschap met vooral weilanden aan de oost- en westzijde. De vele overgangen van hoog naar laag en van droog naar nat zijn belangrijk voor dier- en plantensoorten. Het gebied biedt door deze ligging een grote variatie aan landschapstypen, gevoed door kwelwater van de hoge zandrug. Ook komt er veel variatie in cultuur en natuur voor: onder andere in de vorm van loof- en naald- en gemengde bossen, heide, graslanden met zanderijsloten en landgoederen. Veel terreinen hebben nu een beschermde status, zo ook de in de directe nabijheid van het plangebied gelegen beschermde natuurmonumenten Limitische Heide en Bussumerheide/Vliegheide.

Een bijzonderheid van het Gooi is dat de heidegronden eind 19e eeuw werden afgegraven om weidegronden te creëren. Het zand is via de sloten afgevoerd en onder andere voor de stadsuitbreiding van Amsterdam gebruikt. Door het afgraven zijn de toenmalige heidegronden getransformeerd tot een afwisselend landschap met lager gelegen weide gronden (zanderijen) en hoger gelegen bosranden, een cultuurlandschap dat tegenwoordig hoog gewaardeerd wordt.

Het plangebied is gelegen in één van de zanderijen, Zanderij De Limiten. In de 19e en begin 20ste eeuw zijn in de hoger gelegen bosranden aan de zuid- en westrand (langs de Naarderstraat en Valkeveenselaan) woningen gebouwd met hun rug naar de lager gelegen zanderij.

3.2 Het plangebied

Ten behoeve van de kwekerij zijn in een groot deel van het plangebied diverse bomen, struiken en hagen aanwezig. Hiertussen bevinden zich halfverharde paden voor het onderhoud en nodige transport. In het zuidoosten van het plangebied is de bestaande bebouwing van de kwekerij gesitueerd. Dit betreft onder andere twee schuren, drie kassen en de huidige woning. Het totale terrein beslaat circa 6 hectare.

Het plangebied is gelegen nabij de Naarderstraat, in een van de buitenwijken van de gemeente Huizen. Tussen de doorgaande weg en het plangebied staan diverse vrijstaande huizen en villa's. Langs de wegen staan veel bomen en hagen. Parallel aan de Naarderstraat loopt een fietspad. De kwekerij is toegankelijk via de Naarderstraat en vanaf de Valkeveenselaan via de Schapendrift. Ten noorden en noordoosten wordt het plangebied begrensd door weilanden die in het landschap overgaan naar de Limitische Heide. Zowel ten westen als ten oosten van het plangebied is tevens een watergang gelegen. Figuur 3.1 geeft een luchtfoto van het plangebied weer.

Figuur 3.1 Luchtfoto plangebied (bron: Bing.com)

3.3 Toekomstige situatie

De eigenaar en de omwonenden van Kwekerij De Limieten zijn door de gemeente Huizen in de gelegenheid gesteld gezamenlijk met een plan te komen voor de herontwikkeling van de kwekerij dat draagvlak heeft bij alle partijen. Gezamenlijk zijn zij tot overeenstemming gekomen over de toekomst van dit gebied en hebben dit vervat in het voorstel 'Zanderij Tjebbes'. Dit voorstel bevat een duurzaam toekomstplan waarbij het bijzondere karakter van het gebied behouden blijft en aanzienlijk verbeterd wordt. De gemeenteraad heeft ingestemd met dit toekomstplan, met dien verstande dat besloten is tot afwijkende oppervlakten en een afwijkende bouwhoogte, ten opzichte van het voorstel. Het gezamenlijke plan, inclusief de afwijkende besluitvorming van de gemeenteraad is hierna toegelicht.

Het onderhavige bestemmingsplan is gericht op beëindiging van de bedrijfsvoering op het terrein van de kwekerij en het realiseren van een landgoed. Een groot deel van het terrein, bijna 3,5 hectare van de ruim 5,6 hectare, krijgt de bestemming 'Natuur- Landschaps- en cultuurhistorische waarden' (weiland). Hierbij wordt aansluiting gezocht bij de in de nabijheid aanwezige landschappelijke kenmerken van openheid en grasland. Om het landelijke karakter te accentueren is het een mogelijkheid om de sloot aan de westzijde van het terrein door te trekken tot achter de percelen die aan de Naarderstraat gelegen zijn. Het aanleggen van de sloot is vergunningplichtig.

Aan de zuidzijde van het terrein, de zijde van de woonpercelen aan de Naarderstraat, kan één woonhuis worden gerealiseerd binnen de bestemming Wonen. Het maximale oppervlak van de woning (het hoofdgebouw) bedraagt 400 m² en het maximale oppervlak aan bijgebouwen bedraagt 800 m². Indien de bestaande bedrijfswoning behouden wordt kan deze functioneren als bijgebouw. Het oppervlak van de bedrijfswoning wordt dan op het toegestane totale oppervlakte voor bijgebouwen van maximaal 800 m2 in mindering gebracht. Het hoofdgebouw, de nieuwe woning, kent een maximale bouwhoogte van 15 m. Deze bouwhoogte sluit aan bij de maximale bouwhoogte van het nabij gelegen landgoed.

Figuur 3.2.Toekomstvisie plangebied (bron Conceptvoorstel 'Zanderij Tjebbes')

Alle bebouwing dient binnen een ruim bouwvlak met de bestemming Wonen te worden gerealiseerd. Een eventuele paddock dient ook binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd. Rondom het bouwvlak is sprake van een tuinbestemming waarop gebouwen niet zijn toegestaan. De bestemming Tuin grenst in het noorden aan het gebied met de bestemming Natuur-, Landschaps- en Cultuurhistorische waarden (weiland).

3.4 Landschappelijke en cultuurhistorische verantwoording

Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in een grote ruimtelijke kwaliteitswinst. Er is sprake van een grote toename van het oppervlak van de “natuurgronden”. Het aanwezige bedrijf (inclusief de overlast naar de omgeving) verdwijnt en maakt plaats voor één woonbestemming, maar vooral voor een grote oppervlakte aan natuurgronden. Het plan biedt een uitgelezen mogelijkheid om de zanderij te herstellen door onder andere het realiseren van weiland.

Specifiek ten aanzien van de toetsing aan artikel 15 van de provinciale ruimtelijke verordening (zie ook paragraaf 2.2.) wordt het volgende opgemerkt:

• a. de kernkwaliteiten van de verschillende landschapstypen en aardkundige waarden;

De ontwikkeling voorziet in het realiseren van een open weidelandschap in de zanderij, wat aansluit op de ontwikkelingsgeschiedenis van het landschap en de aanwezige landschappelijke waarden in de omgeving. De woning wordt gerealiseerd aan zuidzijde van het terrein, aan de zijde van de woonpercelen aan de Naarderstraat. Hierdoor kan het grootste gedeelte van het terrein onbebouwd blijven. Het plangebied is niet aangemerkt als een gebied met aardkundige waarden.

• b. de kernkwaliteiten van de bestaande dorpsstructuur waaraan wordt gebouwd;

In de omgeving van het plangebied is sprake van grote woonpercelen, met vooral, vrijstaande woningen, waarbij regelmatig sprake is van woonpercelen met grote bouwmogelijkheden, zeker in relatie tot de oppervlakte van het perceel. Onderhavig plan voorziet eveneens in een bouwmogelijkheid voor een vrijstaande woning, waarbij de bouwmogelijkheden slechts een fractie zijn van het totale terrein (ruim 5,6 hectare). De bebouwing wordt geconcentreerd, waardoor verrommeling van het landschap wordt tegengegaan. Bovendien is er momenteel reeds (bedrijfs)bebouwing aanwezig. Er is dan ook geen sprake van aantasting van de bestaande dorpsstructuur.

• c. de openheid van het landschap, daarbij inbegrepen stilte en duisternis;

Zoals onder a aangegeven voorziet het plan in het realiseren van open landschap, aansluitend bij de ontwikkelingsgeschiedenis (zanderij) van het gebied. Omdat de kwekerij wordt beëindigd is er minder bebouwing en zijn er minder machines en andere activiteiten nodig die licht en geluid produceren. Dit leidt tot een positieve bijdrage aan de stilte en duisternis in het gebied.

• d. de historische structuurlijnen;

Er is ter plaatse geen sprake van historische structuurlijnen.

• e. cultuurhistorische objecten;

Er zijn geen cultuurhistorische objecten in het plangebied aanwezig.

Tot slot zijn in de juridische regeling diverse waarborgen ingebouwd om de ruimtelijke kwaliteitswinst te verankeren:

• voor de voorziene weidegronden is de bestemming 'Natuur - Landschaps- en cultuurhistorische waarden' opgenomen. Deze bestemmingsregeling sluit aan op de regeling uit het bestemmingsplan Natuurgebieden dat geldt voor de aansluitend aan het plangebied gelegen landschappelijk gebied met natuurwaarden.
• voor een beperkt deel van het perceel zijn de bestemmingen Wonen en Tuin opgenomen, waarbinnen heldere regels voor bebouwing en gebruik gelden. Deze regels sluiten aan op de mogelijkheden en wensen van bewoners in de omgeving.
• De nieuwe woning is uitsluitend toegestaan in combinatie met sanering van de bestaande bebouwing en realisatie van de weidegronden.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan te worden aangetoond en moet worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit bestemmingsplan relevant zijn. De conclusies zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

4.2 Onderzoeksplicht vanwege mer-wetgeving

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusies

Gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. In de paragraaf Ecologie is daarnaast ingegaan op de aanwezigheid van Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) . Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het NNN. Ondanks de nabijheid van twee Natura 2000-gebieden, zijn significante negatieve effecten als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling van één woning niet te verwachten. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

Regelgeving en beleid

Wet op de archeologische monumentenzorg

Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Hiermee worden de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologisch erfgoed in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Met ingang van 1 januari 2012 is het gewijzigde Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Het voorstel tot wijziging is een uitvloeisel van de Beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg (MoMo) uit 2009. Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro dienen cultuurhistorische waarden te worden meegewogen bij het opstellen van bestemmingsplannen.

Onderzoek en conclusie

Voor het gebied geldt een archeologisch regime waarbij archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden bij (bouw)plannen met een omvang van meer dan 2500 m2 en dieper dan 40 cm. Het bestemmingsplan maakt geen ontwikkelingen mogelijk van meer dan 2500 m2. Een dubbelbestemming om de archeologische (verwachtings)waarden te beschermen is in dit geval dan ook niet nodig. Het aspect archeologie staat de ontwikkeling van het plan niet in de weg.

Ten behoeve van de bescherming van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden is de bestemming 'Natuur - Landschaps- en cultuurhistorische waarden' opgenomen voor het merendeel van het plangebied om de landschappelijke en cultuurhistorische waarden te herstellen, ontwikkelen en te behouden. Op deze gronden mag niet worden gebouwd zonder een omgevingsvergunning, anders dan de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden. Zodoende staat het aspect cultuurhistorie de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.4 Bodem

Beleid en Normstelling

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek en conclusie

Ter plaatse van het plangebied is door PJ Milieu BV in de periode december 2016 – februari 2017 onderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoek is als bijlage 1 bij de toelichting van dit bestemmingsplan gevoegd.

Op basis van de resultaten van het uitgevoerde vooronderzoek is geconcludeerd dat de onderzoekslocatie deels verdacht is ten aanzien van bodemverontreiniging (o.a. brandstoftanks, bestrijdingsmiddelen en asbest). Het verkennennd bodemonderzoek is uitgevoerd conform de NEN 5740. Het verkennend asbest in grondonderzoek is uit gevoerd conform de NEN 5707.

Hoewel de aard, mate en omvang van alle verontreinigingen nog niet (volledig) is vastgesteld, is wel duidelijk dat de milieuhygiënische kwaliteit een belemmering vormt voor de gewenste bestemming (wonen).

Aanbevelingen

Op de volgende punten is nader of aanvullend onderzoek noodzakelijk/wenselijk:

• 1. Geadviseerd wordt ter plaatse van boring 14 een nader onderzoek naar de aard, mate en omvang van de verontreiniging met koper uit te voeren.
• 2. Ter plaatse van boring 44 is nader onderzoek noodzakelijk naar de aard, mate en omvang van de verontreiniging met minerale olie.
• 3. Ter plaatse van deellocatie D4 is nader asbest in grond (of puin)onderzoek noodzakelijk.

Het asbest in puin- en grondonderzoek op de deellocaties D1, D2, D3 en D5 dient in een later stadium alsnog te worden uitgevoerd.

Na het uitvoeren van alle onderzoeken dient bij de respectievelijke bevoegde gezagen een saneringsplan te worden ingediend om de locatie geschikt te maken voor de bestemming wonen.

Voortgang

De resultaten van het onderzoek zijn besproken met de initiatiefnemer en het bevoegd gezag. Besproken is dat de noodzakelijke nadere onderzoeken en sanering van de gronden in een latere fase worden uitgevoerd foor de initiatiefnemer of door een aankopende partij. Bij het nadere onderzoek en sanering kan vervolgens rekening worden gehouden met de toekomstige inrichting van het terrein ten aanzien van het verwijderen van puinhoudende paden/locaties en of de bouw van een kelder e.d..

De kosten van de sanering hebben geen consequenties voor de financiële uitvoerbaarheid van het voornemen.

4.5 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek en conclusie

Uit de provinciale risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen zijn gelegen en dat er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen dat van invloed is op de externe veiligheidssituatie in het plangebied.

Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Bij een gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd.

Onderzoek en conclusies

In de omgeving van het plangebied zijn woningen met tuinen gelegen. Aan de oostzijde van het plangebied lopen weilanden over in natuurreservaat de Limitische Heide. Aan de westzijde van het plangebied, naast de bestaande woningen is bosgebied gelegen. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven met milieuhinderlijke functies gelegen.

Op circa 1 km afstand van het plangebied ligt het bedrijf Givaudan. Dit is een bedrijf dat smaakstoffen produceert, gelegen aan de Huizerstraatweg 28 te Naarden. Ten opzichte van dit bedrijf dient tot milieugevoelige functies, zoals woningen, een richtafstand van minimaal 300 meter te worden aangehouden door de mogelijke geurhinder die het bedrijf kan veroorzaken. Aan deze minimale richtafstand wordt voldaan. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

4.7 Kabels en leidingen

Afwegingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18”;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18”.

Onderzoek

Er zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Met eventueel aanwezige overige planologisch gezien niet-relevante leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft in het bestemmingsplan geen rekening te worden gehouden. Er wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

4.8 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie ten aanzien van Natuur Netwerk Nederland (NNN) de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Huidige situatie

Het betreft een plantenkwekerij van bomen en struiken. Aan de voorzijde van het perceel zijn een bedrijfswoning en diverse opstallen gelegen ten behoeve van het kweken van bomen en struiken en de administratie. Aan de oost- en westzijde grenst het perceel aan een natuurlijke sloot. De noordzijde grenst aan weilanden en de zuidzijde grenst aan tuinen behorende bij woningen aan de Naarderstraat.

Beoogde ontwikkelingen

Het plan voorziet in de realisatie van een villa met tuin. Hiervoor moeten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:

• verwijderen kwekerijbomen en struiken;
• sloop opstallen;
• bouwrijp maken;
• bouwwerkzaamheden.

Normstelling

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden 

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Holland

Noord-Holland heeft de inwerkingtreding van de Wet natuurbescherming gezien als kans om vroegtijdig de verordeningen en het beleid te herzien. Er is voor gekozen om vijf verordeningen vast te stellen: vrijstelling soorten, Natura 2000-gebieden, houtopstanden, tegemoetkoming schade en Faunabeheer.

In het kader van ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied en in het kader van bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen of in het kader van natuurbeheer worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de in bijlage III genoemde soorten (Aardmuis, Bosmuis, Dwergmuis, Dwergspitsmuis, Egel, Gewone bosspitsmuis, Haas, Huisspitsmuis, Konijn, Ondergrondse woelmuis, Ree, Rosse woelmuis, Tweekleurige bosspitsmuis, Veldmuis, Vos, Woelrat, Bruine kikker, Gewone pad, Kleine watersalamander, Meerkikker, Middelste groene kikker).

Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van de leefgebieden van soorten (habitats) is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitwerking van dit nationale belang ligt bij de provincies.

De provincie Noord-Holland werkt aan de aanleg van het Noord-Hollandse deel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) (voorheen bekend als Ecologische Hoofdstructuur, EHS). Dit doet zij samen met natuurbeherende organisaties, particuliere terreineigenaren zoals agrariërs, gemeenten en waterschappen. Door het NNN hebben dieren meer ruimte om zich te verspreiden, voedsel te zoeken en soortgenoten te vinden. Hierdoor nemen hun overlevingskansen toe. De ligging van het NNN is vastgelegd in de Structuurvisie. De ecologische ambitie van het NNN is opgenomen in het natuurbeheerplan. Ruimtelijke ontwikkelingen die de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland, natuurverbindingen en weidevogelleefgebieden aantasten, staat de provincie in beginsel niet toe. Hierop kan de provincie een uitzondering maken wanneer de ontwikkeling een groot openbaar belang dient en er geen reële alternatieven zijn. Dit staat toegelicht in artikel 19 en 25 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). Als een ingreep wordt toegestaan, moet de initiatiefnemer de (potentiële) natuurwaarden die verloren gaan, op eigen kosten compenseren. Dit uitgangspunt wordt 'natuurcompensatie' genoemd.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Op zeer korte afstand van het plangebied zijn de beschermde natuurmonumenten Limitische Heide en Bussumerheide/Vliegheide gelegen. Het Natura 2000-gebied Eemmeer en Gooimeer Zuidoever ligt circa 700 m ten noordwesten van het plangebied.

Figuur 4.1: Ligging Natura 2000-gebieden en beschermde natuurmonumenten (bron: www.synbiosys.alterra.nl)

Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De bos- en heidegebieden in de omgeving maken wel deel uit van het NNN.

Figuur 4.2: Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. het Natuurnetwerk Nederland (bron: maps.noord-holland.nl)

Doordat het plangebied gelegen is buiten beschermde natuurgebieden worden areaalverlies en versnippering op voorhand uitgesloten. Voor de ontwikkeling is geen verandering van de waterhuishouding nodig. Door de sloop- en bouwwerkzaamheden buiten het broedseizoen te laten plaatsvinden, wordt verstoring voorkomen. In de omgeving blijft ook voldoende onverstoord gebied over. Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige gebied betreft het Naardermeer. Gezien de beperkte ontwikkeling van 1 woning en de aanzienlijke afstand (3,8 km) tot het gebied worden significant negatieve effecten worden uitgesloten.

De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie ten aanzien van beschermde natuurgebieden staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van een quickscan (zie Bijlage 2). Er is vastgesteld dat algemene kleine grondgebonden zoogdieren en amfibieën kunnen voorkomen in en direct rond het perceel. Voor deze soorten bestaat een algemene vrijstelling van de Wet natuurbescherming. Daarnaast komen er broedvogels voor. In verband met het voorkomen van deze algemene broedvogels wordt aangeraden om te werken buiten het broedseizoen of op een manier dat de vogels niet tot broeden komen. Negatieve effecten op vleermuizen worden uitgesloten.

Verder kan op het perceel de aanwezigheid van de zwaar beschermde ringslang en rugstreeppad niet worden uitgesloten. Effecten op deze soorten kunnen dan ook niet worden uitgesloten. Op grond hiervan is een gerichte veldinventarisatie noodzakelijk om eventuele effecten en maatregelen op een adequate manier in te kunnen schatten. Pas na afronding van deze inventarisatie kan worden bepaald of verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden en of ontheffing van de Wet is vereist voor de realisatie van de plannen.

Voor overige matig- en zwaar beschermde soort(groepen) is het gebied verder volledig ongeschikt.

In tabel 4.1 staat aangegeven welke beschermde soorten er binnen het plangebied (naar verwachting) aanwezig zijn en onder welk beschermingsregime deze vallen.

Tabel 4.1: Naar verwachting aanwezige beschermde soorten binnen het plangebied en het beschermingsregime (niet limitatief voor soorten van de provinciale vrijstellingsregeling)

Wet Natuurbescherming	Nader onderzoek nodig bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen
Vogelrichtlijn		alle inheemse soorten jaarrond gebruikte nesten	nee nee
Habitatrichtlijn bijlage IV		rugstreeppad	ja
Overige soorten	Vrijstellingsregeling provincie Noord-Holland	ringslang egel bruine kikker, middelste groene kikker en gewone pad	ja nee

Conclusie Quickscan Flora en Fauna

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. Voor de ontwikkeling is nader onderzoek naar de aanwezigheid van ringslang en rugstreeppad noodzakelijk. Indien deze soorten aanwezig blijken te zijn, zullen maatregelen moeten worden getroffen om overtreding van de Wet natuurbescherming te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het aanbieden van geschikt alternatief leefgebied.

Nader onderzoek beschermde soorten

Op basis van de uitkomsten van de Quickscan Flora en Fauna (bijlage 2) in nader onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke aanwezigheid van de beschermde rugstreeppad en de ringslang. Het nader onderzoek is uitgevoerd in de periode maart 2017 tot juni 2017. In totaal hebben 5 veldbezoeken plaatsgevonden.

Tijdens het onderzoek zijn zowel de rugstreeppad als de ringslang niet waargenomen. Tevens zijn er geen aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van beide soorten.

Conclusie

Tijdens het onderzoek zijn beide soorten niet waargenomen en zijn geen aanwijzingen gevonden betreffende de mogelijke aanwezigheid. Op grond van het uitgevoerde onderzoek worden effecten op beschermde diersoorten uitgesloten. Het voornemen is niet in strijd met het gestelde binnen de Wet Natuurbescherming.

4.9 Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 4.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toesting van	grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	Uurgemiddelde concentratie	Max. 18 keer p.j. meer dan 200 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24 -uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 ìg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In dit 'Besluit niet in betekenende mate' is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek
De ontwikkeling in het plangebied is met de realisatie van maximaal één woning dusdanig klein dat dit ten opzichte van de huidige situatie, de kwekerij, voor een verminderde en beperkte verkeersaantrekkende werking zorgt. Het effect op de luchtkwaliteit bedraagt in geen geval meer dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarden voor PM10 en NO2. Op het plan is daarom het besluit nibm van toepassing. Een toetsing aan de grenswaarden kan achterwege blijven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2014 (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2013 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de A1 (als maatgevende doorgaande weg nabij het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Daarom is ter plaatse van het hele plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

4.10 Verkeer

Verkeerstructuur

Het plangebied wordt ontsloten vanuit de Naarderstraat. Deze tweebaansweg loopt vanuit de kern van Huizen in westelijke richting het buitengebied in naar het naastgelegen Naarden. Naast deze weg is een fietspad gelegen.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

De verkeersgeneratie bedraagt 8,6 mvt/etmaal op basis van de CROW-publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie publicatie 317'. Dit geringe aandeel extra verkeer wikkelt zich af over de Naarderstraat en zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling. Bij beëindiging van Kwekerij de Limieten, waarmee de bedrijfsactiviteiten stoppen, zal de verkeersgeneratie ten opzichte van de ontwikkeling van één woning afnemen. Personeel, leveranciers en bezoekers zijn dan ter plaatse niet meer aanwezig. Het geringe aandeel verkeer dat zich afwikkelt voor één woning, zeker ten opzichte van de huidige situatie met de kwekerij, zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling.

Parkeren

Parkeren vindt plaats op eigen terrein waarbij wordt voorzien in de eigen parkeerbehoefte.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is goed. De nieuwe ontwikkeling zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling en parkeren. Het aspect verkeer staat het plan dan ook niet in de weg.

4.11 Water

Watertoets

Het watertoetsproces bestaat sinds het ondertekenen van de startovereenkomst Waterbeheer in de 21ste eeuw in 2001. Sinds 2003 is het proces opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dat met ingang van 1 juli 2008 is herzien, gelijktijdig met de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het watertoetsproces is wettelijk verplicht bij ruimtelijke plannen.

De watertoets is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van Waternet. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied bestaat uit een voormalige kwekerij gelegen aan de Naarderstraat nabij het natuurreservaat de Limitische Heide. Ten westen en ten oosten wordt het plangebied begrensd door een sloot.

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit vergraven fijn zand, zogenaamde Gooreerdgronden. Er is sprake van grondwater trap II. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste waterstand op minder dan 0,4 m beneden maaiveld ligt en dat de gemiddelde laagste grondwaterstand varieert tussen 0,5 en 0,8 m beneden maaiveld. De gemiddelde maaiveldhoogte is 0,6 m+NAP.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van primaire en regionale waterkeringen.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is in de huidige situatie bebouwd en daardoor aangesloten op een rioleringsstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de bouw van één woning.

Waterkwantiteit

Bij een toename in verharding dient deze toename gecompenseerd te worden door de aanleg van functioneel open water. Voor de ontwikkeling is geen sprake van een wateropgave door toename van het verhard oppervlak of door volumeverlies in het buitendijks gebied.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Voor de planlocatie wordt een gescheiden rioolstelsel toegepast (scheiden regen- en vuilwaterafvoer). Het regenwater van daken wordt rechtstreeks afgevoerd op het oppervlaktewater. Dit gebeurt door aanleg van een regenwaterrioolstelsel. Het huishoudelijk afvalwater binnen het plangebied wordt via een vuilwaterriool ingezameld en getransporteerd naar een rioolgemaal.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.12 Wegverkeerslawaai

Onderhavig bestemmingsplan maakt een woonfunctie mogelijk, die op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidsgevoelig is. De locatie ligt binnen de wettelijke geluidszone van de Naarderstraat. De voorkeursgrenswaarde ten gevolge van deze weg is in de Wgh gesteld op 48 dB.

In het kader van de Europese richtlijn omgevingslawaai heeft de gemeente Huizen in mei 2012 de geluidbelasting als gevolg van het wegverkeer voor alle wegen in beeld gebracht. De resultaten zijn opgenomen in het rapport "Geluidsituatie 2011 gemeente Huizen" met kenmerk GEM069-01-29sb d.d. 10 mei 2012 en de bijbehorende geluidkaarten. Voor de geluidberekeningen (volgens SRM2) is gebruik gemaakt van de verkeerstellingen uit 2011. In het kader van de bestemmingswijziging moet de geluidbelasting vanwege een weg worden berekend voor het maatgevende jaar (over 10 jaar). In Huizen zijn de intensiteiten de laatste jaren echter vrijwel ongewijzigd gebleven en dat wordt ook voor de toekomst verwacht.

Voor de bestaande bedrijfswoning aan de Naarderstraat 298a is de gevelbelasting berekend op 47 dB waarmee voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wgh. De nieuwe woning kan echter enigszins dichter op de Naarderstraat worden gebouwd. Voor de nieuwe woning is een geluidsberekening uitgevoerd (zie bijlage 4). Hierbij is de woning gepositioneerd op de grens van het bouwvlak ten opzichte van de Naarderstraat. De gevelbelasting is berekend op 48 dB waarmee voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wgh.

Conclusie

Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van de woning. De berekende gevelbelasting voor de nieuwe woning voldoet aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wgh.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de bestemmingsregeling bestaande uit de verbeelding en de planregels nader toegelicht. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van één woning met daar omheen een tuin en natuur op de locatie van Kwekerij de Limieten. Op welke wijze de planopzet in de bestemmingsregeling concreet is verwerkt, wordt in de volgende paragrafen beschreven.

5.2 Wijze van bestemmen

De planopzet zoals beschreven in hoofdstuk 3 is de basis voor de toegepaste bestemmingsplansystematiek. Er is gekozen voor een globale wijze van bestemmen met directe bouwtitels. De belangrijkste randvoorwaarden, voortkomend uit het voorstel 'Zanderij Tjebbes', zijn vertaald in de juridische regeling. Het huidige erf is bestemd voor Wonen, hierbinnen is één nieuwe woning toegestaan waarbij de huidige bedrijfswoning behouden (als onderdeel van het maximaal oppervlak aan bijgebouwen) mag blijven. Een deel van het perceel, gelegen rondom de bestemming Wonen, heeft de bestemming Tuin gekregen waarop geen gebouwen zijn toegestaan. Het overgrote deel van het plangebied, waar de loofbomen en hagen gekweekt worden, heeft de bestemming Natuur- Landschap en cultuurhistorische waarden gekregen.

5.3 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Hoofdstuk 2 geeft de planregels behorende bij de in het plangebied voorkomende bestemmingen, waaronder de hierboven genoemde bestemmingen. Hoofdstuk 3 bevat de algemene, voor het gehele plangebied geldende, bepalingen en hoofdstuk 4 bevat tot slot de overgangsregels en slotregel. In deze paragraaf worden alle planregels kort nader toegelicht.

5.3.1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.3.2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Natuur - Landschaps- en cultuurhistorische waarden

Een groot deel van het plangebied is bestemd voor natuur om daarmee de landschaps- en cultuurhistorische waarden van de zanderij in het plangebied terug te krijgen, te stimuleren, te herstellen en te behouden. Op deze gronden mag niet gebouwd worden. Indien werken, geen gebouwen zijnde en andere werkzaamheden binnen deze bestemming zullen plaatsvinden dient hiervoor een omgevingsvergunning aangevraagd te worden bij het betreffende bevoegd gezag.

Artikel 4 Tuin

Deze gronden zijn bestemd voor tuin bij de woning. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Onder voorwaarden mogen bijvoorbeeld perceelsafscheidingen geplaatst worden. Ten behoeve van de realisatie van een onoverdekt zwembad en een tennisbaan is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Binnen het plangebied (binnen de bestemmingen Tuin en Wonen) is één zwembad en één tennisbaan toegestaan. Indien werken, geen gebouwen zijnde en andere werkzaamheden binnen deze bestemming zullen plaatsvinden dient hiervoor een omgevingsvergunning aangevraagd te worden bij het betreffende bevoegd gezag.

In het kader van behoud van openheid is het zicht op de achterliggende zanderijgronden geborgd met de aanduiding 'overige zone - openheid' van 5 meter breed opgenomen ten westen van de woning. Deze strook dient vrij te blijven van opgaande beplanting.

Artikel 5 Wonen

In het plangebied is één woning toegestaan. De maximale bouwhoogte bedraagt 15 meter, bestaande uit maximaal twee bouwlagen met kap. De maximale oppervlakte van het hoofdgebouw bedraagt 400 m². De maximale oppervlakte aan aan- en bijgebouwen bedraagt 800 m². Tevens is - uitsluitend binnen de bestemming Wonen- de mogelijkheid opgenomen (via een afwijkingsbevoegdheid) voor een paddock. Voor het realiseren van een zwembad en een tennisbaan is eveneens een afwijkingsmogelijkheid opgenomen. Binnen het plangebied (binnen de bestemmingen Tuin en Wonen) is één zwembad en één tennisbaan toegestaan.

5.3.3 Algemene regels

Artikel 6 Antidubbeltelregel

Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

De algemene gebruiksregels zijn gericht op vormen van strijdig gebruik zoals standplaatsen, opslagplaatsen, gebruik van bijbouwen als zelfstandige woningen en seksinrichtingen. Hier kan het bevoegd gezag van afwijken wanneer strikte toepassing daarvan leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

Ten behoeve van geringe afwijkingen van de regels zijn algemene afwijkingsregels opgenomen.

Artikel 9 Overige regels

In dit artikel is allereerst bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de planregels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.

Voorts is in dit artikel een parkeerregeling opgenomen. Bepaald is dat voorzien dient te worden in voldoende parkeerplaatsen. Deze regeling geldt ook voor de aansluitende percelen in bestemmingsplan Buitenwijken.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

Artikel10 Overgangsrecht 

Dit betreft een standaardregeling die in bestemmingsplannen wordt opgenomen, dat is wettelijk ook voorgeschreven. Toegepast op de locatie in dit bestemmingsplan, de kwekerij, betekent dit het volgende.

Bouwwerken

De legale bebouwing ten dienste van de kwekerij kan in stand blijven en mag eventueel met 10% worden uitgebreid of geheel worden vervangen als (delen van). Indien legale bebouwing door een calamiteit wordt verwoest mag deze geheel worden vervangen. Eventueel kan het bevoegd gezag in dit geval eenmalig toestaan dat de inhoud van de bebouwing met 10% wordt vergroot. Denk daarbij bijvoorbeeld aan brand ten gevolge van blikseminslag of storm. Het voorgaande geldt alleen voor bebouwing die ooit met een vergunning is gebouwd. Voor illegale bebouwing biedt dit artikel geen mogelijkheid om een vergunning te krijgen voor uitbreiding of nieuwbouw.

Gebruik

Door het bestemmingsplan valt de functie kwekerij onder het overgangsrecht. Het gebruik als kwekerij mag ook onder het nieuwe bestemmingsplan worden voortgezet, maar mag niet worden geïntensiveerd. Het gebruik mag niet worden veranderd, tenzij door de verandering de afwijking van het strijdig gebruik minder groot wordt.

Als het bedrijf langer dan een jaar stilligt dan is het niet mogelijk weer een kwekerij te starten.

Artikel 11 Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De uitvoering en kosten van het voornemen berusten volledig bij de initiatiefnemer. Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten waardoor het gemeentelijk kostenverhaal is gewaarborgd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij besluit van de gemeenteraad van 3 november 2016 is een gewijzigde hoogte en oppervlakte voorgesteld voor het hoofdgebouw. Voor het overige is de eerdere overeenkomst tussen omwonenden als uitgangspunt gehanteerd voor onderhavig bestemmingsplan.

Een concept bestemmingsplan, op basis van de eerdere overeenkomst, is in nauw overleg met eigenaar en omwonenden tot stand gekomen. Dit concept is in de zomer van 2015 gedeeld met alle omwonenden. Op- en aanmerkingen zijn hierin verwerkt. Als gevolg van verschillende ontwikkelingen gedurende 2015 en begin 2016 heeft de gemeenteraad besloten om een afwijkende hoogte toe te staan. Omdat er verder geen wijzigingen zijn ten opzichte van het eerdere concept bestemmingsplan is er geen voorontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd en is direct het ontwerpbestemmingsplan ter visie gelegd. Over dit ontwerpbestemmingsplan is overleg geweest met de Provincie. Verder zijn er geen belangen van andere overlegpartners in het geding.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 31 maart tot en met 11 mei 2017 ter visie gelegen. Gedurende de termijn zijn er diverse zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in een Nota van zienswijzen. De nota is als bijlage 5 opgenomen bij deze toelichting. De zienswijzen hebben niet geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan.

Ambtshalve wijziging

In het vastgestelde bestemmingsplan zijn twee ambtshalve wijzigingen doorgevoerd.

• Paragraaf 4.8, Omgevingsaspecten, Ecologie, van de toelichting is aangevuld met een nader onderzoek naar beschermde soorten. De resultaten en conclusie van het nader onderzoek heeft geen gevolgen voor het bestemmingsplan.
• Artikel 3.1 van de regels is aangepast. De bestemmingsomschrijving is aangepast van 'Natuur- Landschaps- en cultuurhistorische waarden bestemd zijn voor behoud, herstel en ontwikkeling van de aanwezige eigen natuur- en landschappelijke- en cultuurhistorische waarden' en gewijzigd in 'Natuur- Landschaps- en cultuurhistorische waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor behoud, herstel en ontwikkeling van de aanwezige dan wel terug te brengen natuur- en landschappelijke- en cultuurhistorische waarden.'

Amendement vaststelling bestemmingsplan 'Zanderij Tjebbes'

Tijdens de raadsvergadering, de datum 9 november 2017, is bij amendement besloten om de verbeelding van het bestemmingsplan aan te passen. De aanpassing betreft een verkleining van het bouwvlak en een verlaging van de maximale bouwhoogte van het hoofdgebouw.