Keucheniusstraat 29-31

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Keucheniusstraat 29-31 is momenteel een bedrijf met bedrijfswoning gevestigd. De bedrijfshal, waar voorheen ook nog een snookercentrum en een fitnesscentrum/sportschool was gevestigd staat al enige tijd leeg. De eigenaren van het pand hebben dan ook het voornemen om op deze locatie woningbouw te ontwikkelen. In het vigerende bestemmingsplan zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld voor de herontwikkeling van het terrein. De randvoorwaarden zijn vertaald in een wijzigingsbevoegdheid. Van deze wijzigingsbevoegdheid kan echter geen gebruik worden gemaakt omdat het beoogde aantal woningen (10) hoger is dan het maximum aantal woningen dat volgens de wijzigingsregels is toegestaan. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch mogelijk te maken, is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied betreft het perceel aan de Keucheniustraat 29-31 in Huizen. Zie figuur 1.1 voor de ligging van het perceel in groter en kleiner verband.

figuur 1.1: ligging plangebied in groter en kleiner verband

In de huidige situatie is het perceel bebouwd met een grote bedrijfsloods en bijbehorende bedrijfswoning. Het plangebied maakt onderdeel uit van het historische Oude Dorp en is dan ook relatief centraal gelegen ten opzichte van de rest van Huizen. De directe omgeving is te typeren als een rustig woongebied waarin ook enkele andere functies voorkomen, zoals bedrijvigheid en maatschappelijke functies.

1.3 Vigerende regeling

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Dorp', onherroepelijk geworden op 12 januari 2013. Figuur 1.2 betreft een uitsnede van de verbeelding ter plaatse van het plangebied.

Het perceel heeft in het geldende bestemmingsplan 'Dorp' de bestemmingen 'Bedrijf', 'Wonen' en 'Tuin'. De locatie is verder voorzien van een wijzigingsbevoegdheid, die het mogelijk maakt de bestemmingen te wijzigen in de bestemmingen 'Tuin', 'Verkeer – Verblijfsgebied' en 'Wonen'.  De beoogde woningbouw is niet mogelijk op basis van de bedrijfsbestemming, en kan juridisch-planologisch gezien geen doorgang vinden op basis van de wijzigingsbevoegdheid. Dit omdat het beoogde aantal van 10 appartementen hoger is dan het maximum aantal van 8 woningen dat op basis van de wijzigingsregels is toegestaan. Om die reden wordt geen gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid en is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.

figuur 1.2: uitsnede geldend bestemmingsplan 'Dorp'

1.4 Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, de regels en een verbeelding. De toelichting is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2: Beschrijving plangebied. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de huidige situatie en de beoogde functiewijziging en de nieuwe bebouwing;
• hoofdstuk 3: Beleidskader en planologische toets. In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling aan nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid getoetst, alsmede aan de voorwaarden (de wijzigingsregels) die gelden voor de planwijziging;
• hoofdstuk 4: Sectorale onderzoeken naar onder andere archeologie, ecologie, water en eventuele milieuhinder;
• hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving;
• hoofdstuk 6: Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke consequenties van de wijziging.

2.1 Omgeving en huidige situatie

Omgeving

Het oude dorp van Huizen ligt op de overgang van hooggelegen landbouwgronden van de Eng en de laaggelegen Meent. Het groeide vanuit de Oude Kerk tot een langgerekt dorp. De wegenstructuur wordt bepaald door natuurlijke reliëf, waarbij de voornaamste straten als de Lindenlaan min of meer de hoogtelijnen volgen. Daartussen ligt een fijnmazig, kronkelig net van kortere paden en wegen, die grote boerderijpercelen omsloten. Binnen het schijnbaar ongestructureerde stratenpatroon is de Wijgert Kooijbuurt een uitzondering door zijn consequente rechthoekige stratenpatroon en de overeenkomstige situering van de bebouwing.

De boerderijen kenmerken zich door rechthoekige plattegronden, grote bouwmassa's en (grote) zadeldaken haaks op de hoofdwegen. In de negentiende eeuw kwam de visserij op, waardoor boerderijen werden opgedeeld in kleine woningen en erven verkaveld. Dit leidde tot verdichting in met name het noordelijke deel van de dorpskern. Aan het begin van de twintigste eeuw zijn veel woningen vernieuwd en is oorspronkelijk reliëf geëgaliseerd. In die tijd vonden ook uitbreidingen plaats, zoals de Wijgert Kooijbuurt.

Op diverse plaatsen is bedrijfsbebouwing herkenbaar, die zich vaak goed voegt in zijn omgeving. Na de Tweede Wereldoorlog vond verdere verdichting plaats, waarbij incidenteel tweelaags woningen zijn gebouwd. Ook kwamen er grootschaligere functies zoals het artsenpraktijkcentrum, seniorencomplexen en scholen.

De bebouwing is divers van karakter, grootte en type (boerderijen, woningen en bedrijfjes). Van belang zijn de vrijstaande, schijnbaar willekeurige situering van de bebouwing op de voormalige boerenerven, tuinen en perceelsgrenzen met hagen. Binnen vrijwel elk door wegen omsloten gebiedje bevindt zich een dominant in de vorm van een boerderij omgeven door meer kleinschalige bebouwing. Door de schijnbaar "willekeurige plaatsing" is er vaak nauwelijks sprake van voor- en achterkanten. De bebouwing is zoveel mogelijk op de wegen georiënteerd. Het merendeel van de gebouwen bestaat uit slechts één bouwlaag met een (zadel)dak en geringe goothoogte (incidenteel ook woningen van twee bouwlagen). Vrijwel alle gebouwen zijn voorzien van een kap gedekt met riet of pannen. De architectuur is traditioneel, sober en verzorgd tot in detail. Aan een aantal belangrijke straten in het dorp zoals de Lindenlaan staan woningen met een meer uitgesproken architectuur. In het metselwerk van de oude boerderijen zijn vele wijzigingen af te lezen, die het gevolg zijn van de herindeling in woningen of herbestemming. In de eenvoudige architectuur vormen het reliëf en detaillering van de houten vensters en ramen een belangrijk gegeven.

Uitzondering zijn de seriematige woningen in de Wijgert Kooijbuurt. Hier worden vrijwel identieke symmetrische dubbele woningen herhaald. Opvallend is het duidelijke onderscheid tussen een voorkant enerzijds en de zijkanten en achterkant van de blokken anderzijds, wat terugkomt in de gebruikte materialen en kleuren.

Plangebied

In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een bedrijfsloods, bedrijfswoning en een voorterrein waar geparkeerd wordt. Figuur 2.1 laat het huidige straatbeeld zien.

figuur 2.1 Aanzicht vanaf de Keucheniusstraat (bron: Google street view)

Vanaf de Keucheniusstraat gezien bevindt zich links het parkeerterrein voor de bedrijfsloods en rechts de bedrijfswoning met voortuin. Deze heeft een diepte van circa 5 m. De bedrijfswoning is plat afgedekt en heeft een bouwhoogte van circa 5 m. De bedrijfsloods is direct tegen de woning aangebouwd en is eveneens plat afgedekt, maar wel iets hoger, circa 6. De bedrijfsloods zelf heeft een breedte van circa 26 m en een diepte van circa 40 m. Het oppervlak van de bedrijfsloods bedraagt circa 1.025 m².

2.2 Randvoorwaarden ontwikkeling

In het huidige bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor deze locatie. Dit om een mogelijke herontwikkeling naar woningbouw te kunnen faciliteren. In het huidige bestemmingsplan zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld voor een herontwikkeling van het terrein. Bij het opstellen van de randvoorwaarden is rekening gehouden met de mogelijke impact van woningbouw op de omliggende percelen. De randvoorwaarden zijn vertaald in de wijzigingsbevoegdheid:

• maximaal 8 woningen;
• de goot- en bouwhoogte van de hoofdgebouwen moet aansluiten op de bebouwing in de directe omgeving;
• de dakhelling van de hoofdgebouwen bedraagt niet minder dan 40 en niet meer dan 55 graden. Indien een mansardekap wordt gerealiseerd kan hiervan afgeweken worden;
• een goede ontsluiting is gewaarborgd;
• het parkeren moet op eigen terrein opgelost worden volgens de geldende parkeernorm.

Op de verbeelding (plankaart) en in de planregels is deze locatie opgenomen als Wro-zone wijzigingsgebied – 2.

2.3 Nieuwe situatie

Door de initiatiefnemer is een bouwplan ontwikkeld voor de locatie waarbij invulling wordt gegeven aan de gestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden. De eerste afwijking ten aanzien van deze randvoorwaarden heeft betrekking op het aantal te realiseren woningen. In de randvoorwaarden wordt uitgegaan van maximaal 8 woningen. Het bouwplan voorziet echter in 10 woningen. Bij het opstellen van de stedenbouwkundige randvoorwaarden is het uitgangspunt van grondgebonden woningen gehanteerd. In het bouwplan wordt uitgegaan van 10 appartementen. Het ruimtebeslag van 10 appartementen is vergelijkbaar of zelfs iets kleiner dan het ruimtebeslag van 8 grondgebonden woningen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het dan ook niet bezwaarlijk dat het bouwplan voorziet in de realisatie van 10 appartementen.

De 10 appartementen worden gerealiseerd in één bouwmassa. De tweede afwijking van de stedenbouwkundige randvoorwaarden betreft het oppervlak. namelijk 27 m bij 20 m waar dit volgens de randvoorwaarden 25 m bij 20 m zou moeten zijn. Deze afwijking is ontstaan omdat de twee hoofdbouwmassa's iets ten opzichte van elkaar verspringen. Dit is gedaan om beter aan te sluiten bij de voorgevelrooilijnen in de omgeving. Deze afwijking van de stedenbouwkundige randvoorwaarden is dan ook acceptabel. Overigens ligt het bebouwingspercentage ruim 50% lager dan in de huidige situatie. Aan de noordzijde (links gezien vanaf de Keucheniusstraat) komt een inrit. De inrit voert langs het gebouw naar een aan de achterzijde aan te leggen parkeerterrein. Op dit terrein is ruimte voor 19 auto's en een vrijstaande berging voor fietsen en dergelijke. Aan de voorzijde is voorzien in een smalle strook ten behoeve van een tuin.

De bouwmassa bestaat visueel gezien uit twee parallel aan elkaar gelegen hoofdgebouwen die met elkaar zijn verbonden. Deze twee hoofdgebouwen zijn voorzien van een (mansarde)kap waarbij de kaprichting haaks op de Keucheniusstraat staat. Het tussenstuk wordt plat afgedekt, maar is vanaf de eerste verdieping voorzien van een steil oplopend dakvlak. Vanaf het straatniveau ontstaat dan ook een beeld van twee woningen die onderling zijn verbonden. De twee hoofdelementen zijn iets verspringend van elkaar geplaatst zodat de voorgevellijn van het gebouw gelijk ligt met de voorgevellijnen van de woningen op de belendende percelen.

figuur 2.2 Impressie nieuwe situatie voorzijde

Het gebouw bestaat uit drie bouwlagen, waarbij de bovenste bouwlaag dus deels in de vorm van een kap en deels terugliggend, maar plat afgedekt, wordt gebouwd. De eerste twee bouwlagen bieden ieder ruimte aan vier appartementen, de derde bouwlaag biedt ruimte voor twee appartementen. De bouwhoogte van de twee hoofdelementen bedraagt maximaal 10 m. De hoogte van het verbindende element bedraagt maximaal 9 m. De goothoogte rondom bedraagt 3,5 m.

figuur 2.3 Aanzicht vanaf de achterzijde

2.4 Ruimtelijke consequenties

In de huidige situatie staat er ongeveer 1.100 m² bebouwing op het perceel, welke vervangen wordt door tien appartementen met een gezamenlijke footprint van 500 m². Dit betekent dat er sprake is van een behoorlijke afname van het aantal m² bebouwing op het perceel. Ten aanzien van dit aspect is er dus geen sprake van negatieve ruimtelijke consequenties.

Ook de bouwmassa en goot- en bouwhoogte zijn in overeenstemming met de bebouwing in de omgeving, die overwegend uit woningen met één of twee bouwlagen met kap bestaat. Door de oriëntatie van de twee hoofdmassa's wordt aansluiting gevonden bij de karakteristieke verkaveling van het Oude Dorp. De woningen worden afgedekt met een kap, waarbij het tussenstuk deels plat wordt afgedekt maar ook is terug gelegd zodat ook hiermee aansluiting wordt gevonden met omliggende bebouwing.

Ten slotte kan nog gesteld worden dat met de herontwikkeling een passende invulling wordt gegeven aan deze vrijgekomen locatie.

Met oog op het bovenstaande kan dan ook geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling niet gepaard gaat met negatieve ruimtelijke consequenties.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding en conclusie

In dit hoofdstuk zijn de voor het plangebied ruimtelijk relevante beleidskaders samengevat en is het bestemmingsplan getoetst aan dit beleid. Het gaat hierbij om beleidsdocumenten op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau.

Het bestemmingsplan is getoetst aan de wijzigingsregels zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Dorp'. Dit zijn de planologische voorwaarden die verbonden zijn aan de mogelijkheid de bestemming te wijzigen. Het plan past binnen de beleidskaders.

3.2 Nationaal, provinciaal en regionaal beleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012)

De ontwikkelingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, passen binnen de beleidskeuzes en de leidende principes uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro, 2012)

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen die nieuwe woningen mogelijk maken, de treden van deze ladder doorlopen moeten worden. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Artikel 3.1.6 van het Bro luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Hier onder wordt puntsgewijs getoetst aan de Ladder.

Toetsing aan artikel 3.1.6. lid 2 sub a Bro (trede 1)

In september 2010 hebben de Provinciale Staten van Noord-Holland de provinciale woonvisie 'Goed wonen in Noord-Holland 2010-2020' vastgesteld. Om uitvoering te geven aan de woonvisie zijn Regionale Actieprogramma's Wonen (RAP's) ontwikkeld. Dit gebeurde door de regio's in samenspraak met de provincie. De regionale behoefte is aangetoond en regionaal afgestemd in het Regionaal actieprogramma Wonen Gooi- en Vechtstreek 2011-2015 (herijking 22 maart 2012).

De regio zet in op het realiseren van 3.340 woningen in de periode 2010 t/m 2014 en 4.030 woningen in de periode 2015 t/m 2019. Uitgangspunt voor de verdeling per gemeente is de onderstaande tabel.

Tabel 3.1 Woningmarktverkenning (Bron: Regionaal Actieprogramma)

Te zien is dat er in de periode 2015-2019 450 nieuwe woningen gerealiseerd dienen te worden in Huizen. In tabel 3.2 is een overzicht gegeven van de capaciteit van de beoogde woningbouwplannen binnen de regio, onderverdeeld naar gemeente en onderverdeeld naar status: harde of zachte plannen. De plannen met een harde planstatus zijn het meest concreet qua aantallen en voor deze plannen is de zekerheid op realisatie het grootst.

Tabel 3.2 Plancapaciteit. (Bron: Regionaal Actieprogramma)

Te zien is dat de harde plancapaciteit (201) in de planperiode tot 2015 achter liep op de behoefte in die periode (460). Voor de planperiode vanaf 2015 wordt geen onderscheid gemaakt in harde en zachte plancapaciteit. Wel kan geconcludeerd worden dat de totale plancapaciteit (121) substantieel lager is dan de behoefte aan nieuwe woningen in die periode (450).

Met oog op het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een (substantiële) regionale behoefte, en dat de plancapaciteit achter loopt bij deze behoefte.

Er worden met dit project 10 vrije sector huurwoningen voor 55-plussers gerealiseerd. Het realiseren van deze 10 nieuwe woningen draagt bij aan het kleiner maken van het verschil tussen behoefte en plancapaciteit. De beoogde ontwikkeling is dus in lijn met de eerste trede van de Ladder.

Overigens is het initiatief ook opgenomen in de regionale lijst met concrete woningbouwprojecten binnen de provincie (www.plancapaciteit.nl) als woningbouwontwikkeling met 10 appartementen.

Toetsing aan artikel 3.1.6. lid 2 sub b Bro (trede 2)

Het plangebied ligt binnen bestaand bebouwd gebied en voldoet daarmee aan de voorkeursvolgorde. Het betreft in dit geval een binnenstedelijke herstructureringslocatie.

Toetsing aan artikel 3.1.6. lid 2 sub c Bro (trede 3)

In feite hoeft er niet aan deze trede getoetst te worden omdat het plangebied binnen het bestaand bebouwd gebied ligt. Desalniettemin is de locatie redelijk goed multimodaal ontsloten: de bereikbaarheid per auto is goed, de bereikbaarheid per fiets is goed en op 5 minuten loopafstand ligt een bushalte die verbindingen heeft met de regio en het NS-station Naarden-Bussum.

Structuurvisie Noord-Holland 2040 (2011)

Bestaand stedelijk gebied

In de Structuurvisie is het plangebied aangeduid als bestaand stedelijk gebied. Verstedelijking dient plaats te vinden binnen het bestaand bebouwd gebied. De provincie zet in op verdere binnenstedelijke verdichting. Binnenstedelijke woningbouw en verdichting dienen echter niet ten koste te gaan van de kwaliteit van het woon- en leefmilieu in stedelijk gebied. Bij de bouw van nieuwe woningen moet ervoor worden gezorgd dat het bouwproject waar nodig bijdraagt aan de beschikbaarheid van voldoende betaalbare huur- en koopwoningen. Bij (her)inrichting van het stedelijk gebied wordt gestreefd naar beperking van negatieve invloeden op het grondwatersysteem, zowel kwalitatief als kwantitatief. Een functieverandering of herinrichting mag niet leiden tot een grotere aan- en afvoer van water.

Toetsing en conclusie

Het plangebied ligt binnenstedelijk. De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse (zie paragraaf 4.8). Het bestemmingsplan is dan ook in overeenstemming met de structuurvisie.

Provinciale Ruimtelijke Verordening (2014)

De Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) schrijft voor waaraan bestemmingsplannen, beheersverordeningen en omgevingsvergunningen waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan, moeten voldoen. Provinciale Staten hebben de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie van Noord-Holland op 3 februari 2014 vastgesteld.

Voor de beoogde ontwikkeling is het bepaalde in artikel 13 'nieuwe woningbouw' relevant. Hierin is bepaald dat woningbouw toegestaan is binnen het bestaand bebouwd gebied. Verder komt er geen concreet beleid voort uit de verordening.

Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 2008

In de woonvisie wordt het gezamenlijke toekomstbeeld voor de regio voor de komende jaren geschetst. De kernambities van de regionale woonvisie zijn:

• 1. een economische en sociaal vitale regio, ook op de lange termijn;
• 2. meer beweging en meer keuze op de woning markt in het algemeen, en meer kansen voor mensen die het lastig hebben op de woningmarkt, dat wil zeggen jongeren, jonge gezinnen en ouderen die zorg nodig hebben;
• 3. diversiteit aan woonmilieus in de regio behouden en versterken met behoud van het groene karakter;
• 4. de Gooi en Vechtstreek onderscheidt zich als regio waar ruimte is voor het zoeken naar en uitvoeren van vernieuwende oplossingen op het gebied van wonen.

Er zijn drie strategieën onderscheiden die de regio in gaat zetten om deze ambities te verwezenlijken:

• 1. focus op mensen met minder kansen op de woningmarkt, vooral jongeren, jonge gezinnen van 30 - 45 jaar, en mensen die wonen met zorg combineren;
• 2. creëren van een gedifferentieerd woonaanbod door het stimuleren van dynamiek op de woningmarkt, zowel door innovatief bouwen en herstructureren, als door het optimaliseren van de mogelijkheden die de bestaande voorraad biedt;
• 3. inzet van vernieuwende en creatieve instrumenten en ideeën.

Regionaal actieprogramma Gooi- en Vechtstreek 2011-2015

De Regio heeft het RAP aangegrepen om de eigen, regionale visie te herijken. In het RAP zijn kwantitatieve (verstedelijkings-) afspraken met de provincie gemaakt over de behoefte aan nieuwbouw (zie ladder voor duurzame verstedelijking hierboven).

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie gemeente Huizen (2011)

De structuurvisie van de gemeente Huizen bepaalt de komende 20 jaar het ruimtelijke beeld van de gemeente Huizen. Het zal richting geven aan toekomstige ontwikkelingen in Huizen en dienen als vertrekpunt voor de afweging bij elke beslissing over concrete ruimtelijke ontwikkelingen.

In de structuurvisie wordt vanuit de volgende stellingen en thema's voorstellen gedaan voor een aantal concrete projecten:

• in Huizen kan iedereen prettig wonen;
• Huizen krijgt passende werkgelegenheid;
• Huizen is de kustplaats van het Gooi;
• Huizen krijgt een kloppend hart;
• Huizen heeft een rijk landschap van bos en hei;
• Huizen verbetert het openbaar vervoer.

Voor dit bestemmingsplan is het thema 'In Huizen kan iedereen prettig wonen' relevant. Daarvoor geeft de structuurvisie de volgende voorstellen voor mogelijke ontwikkelingen:

• het vergroten van de diversiteit van de woningvoorraad;
• aanwijzen van kansrijke gebieden voor het positioneren van starters- en seniorenwoningen;
• transformatie van de woningvoorraad in de lager gelegen delen van Huizen;
• het opwaarderen van de winkel- en buurtcentra, gecombineerd met woningbouw;
• het opwaarderen van de uitstraling van de winkel- en buurtcentra.

De binnen het plangebied te bouwen woningen worden gebouwd voor senioren. De woningen zullen in de markt gezet worden in het middeldure segment. Ten aanzien van dit segment is er een grote behoefte. Het project geeft dan ook concrete invulling aan het beleid zoals opgenomen in de structuurvisie.

Welstandsnota

In deze nota is het welstandsbeleid van de gemeente Huizen vastgelegd. Het nieuwe beleid gaat zoveel mogelijk uit van een terughoudend welstandsbeleid. Hierdoor zijn grote delen van de gemeente vrijwel welstandsvrij geworden. Voor een aantal specifieke, wijkoverstijgende delen van de gemeente blijft het bijzonder welstandstoezicht bestaan, omdat die van belang zijn voor het beeld van de gemeente Huizen. Het gaat dan om het Oude Dorp, de centrumgebieden, de hoofdontsluitingswegen als ook projecten.

Locatie-specifiek welstandsbeleid

Het plangebied ligt in het Oude Dorp. Hier geldt een specifiek welstandsbeleid. Het Oude Dorp bestaat uit zeven gebieden, waarvan er vijf zijn aangewezen als gemeentelijk beschermd dorpsgezicht. Het plangebied valt in het deelgebied 'overig Oude Dorp', wat geen onderdeel uitmaakt van het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht. Dit gebied wordt gekenmerkt door een primaire wegenstructuur met een natuurlijk reliëf waarbij de voornaamste straten min of meer de hoogtelijnen van de voormalige hooggelegen landbouwgronden volgen. Daartussen liggen kronkelige straten die de grote boerderijpercelen ontsluiten. De bebouwing is divers van karakter, grootte en type en bestaat grotendeels uit één bouwlaag met kap. Meer informatie over de karakteristieke waarden van dit deel van het Oude Dorp is te vinden in paragraaf 4.9.2.

Voor dit welstandsgebied geldt het volgende beleid, dat tot doel heeft het bestaande en historische karakter van het Oude Dorp zoveel mogelijk te waarborgen.

Ligging

• bebouwing inpassen in het dorpse karakter met een halfopen verkaveling;
• de rooilijnen van de hoofdmassa’s verspringen ten opzichte van elkaar;
• de hoofdgebouwen oriënteren op de belangrijkste openbare ruimte, waarbij de historische plaatsing van boerderijen tot gewenste uitzonderingen kan leiden;
• bijgebouwen staan bij voorkeur uit het zicht en achter de voorgevelrooilijn;

Massa

• de bouwmassa en opbouw harmoniëren met het dorpse karakter en wisselt van eenvoudig tot gedifferentieerd
• gebouwen zijn in het algemeen individueel en afwisselend, maar kunnen ook deel uitmaken van een ensemble
• gebouwen hebben in beginsel een nadrukkelijke kap
• goothoogtes zijn wisselend ten behoeve van de versterking van de individualiteit
• de begane grondlaag van het gebouw afstemmen op de geleding, ritmiek en stijl van de hele gevel
• uitbreidingen waaronder op- en aanbouwen en dakkapellen vormgeven als toegevoegd ondergeschikt element of opnemen in de hoofdmassa
• bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdvolume

Architectonische uitwerking

• de architectonische uitwerking en detaillering zijn zorgvuldig met aandacht voor de gevelindeling en ornamenten
• elementen in de gevel zoals deuren en ramen in een logische verhouding tot elkaar en de gevel als geheel plaatsen
• kozijnen, dakgoten, daklijsten, windveren en dergelijke zorgvuldig detailleren
• wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op het hoofdvolume

Materiaal en kleur

• materialen en kleuren zijn terughoudend en bij voorkeur traditioneel in aansluiting op het beeld van de historische bebouwing
• gevels uitvoeren in schoon metselwerk of beplanking (incidenteel pleisteren), daken voorzien van matte keramische pannen (incidenteel riet), vensters en deuren uitvoeren in hout met oud-hollandse profielen
• kleuren harmoniëren met de omliggende bebouwing.

Het plan is voorgelegd aan de welstandscommissie. Op hoofdlijnen is de commissie akkoord, uitwerking van details is nog wel noodzakelijk.

Klimaatbeleid

Huizen heeft de ambitie een klimaatneutrale gemeente te worden en voert om die reden een actief klimaatbeleid. Bij bouwplannen, die met privaatrechtelijke medewerking van de gemeente worden ontwikkeld, richten de beleidsmogelijkheden van de gemeente zich voor wat betreft de ruimtelijke procedure op het signaleren van de onderstaande elementen uit de Trias Energetica (driestappenstrategie energiebewust ontwerpen):

• 1. het verminderen van de vraag naar energie; hierbij moet worden gedacht aan compact bouwen, zongerichte verkaveling en zongericht bouwen;
• 2. gebruik van duurzame energiebronnen; ruimtelijke consequenties zijn hier bijvoorbeeld de benodigde oriëntatie en hellingshoeken van daken in verband met plaatsing van zonnepanelen en zonneboilers;
• 3. het inzetten van energie-efficiënte technieken; ruimtelijke consequenties zijn hier bijvoorbeeld de benodigde bodemopslagcapaciteit bij warmte/koudeopslag.

Toetsing

Het bouwplan heeft een oost-west oriëntatie. Daarmee zijn er in beginsel goede mogelijkheden voor toepassing van passieve zonne-energie. Voor de plaatsing van zonneboilers en zonnepanelen zijn met name het platte dak en/of daken die op het zuiden zijn georiënteerd geschikt.

De gemeente toetst de energieprestatie van de te bouwen woningen bij verlening van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen aan de wettelijke eisen. Steekproefsgewijs laat de gemeente metingen uitvoeren om te toetsen of de energetische kwaliteit van de op te leveren woningen in overeenstemming is met de gegevens in de vergunningaanvraag. Daarbij worden onder meer metingen gedaan naar de luchtdoorlatendheid en warmteverliezen.

Hoofdstuk 4 Milieu en omgevingsaspecten

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en Normstelling 

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Bij een gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd.

Onderzoek en conclusie

Het plangebied is gelegen in de dorpskern van Huizen waar verschillende functies aanwezig en gewenst zijn. Het gebied wordt dan ook aangemerkt als 'gebied met functiemenging', zoals genoemd in de VNG-publicatie. In de omgeving van het plangebied zijn enkele bedrijven aanwezig. Dit zijn bedrijven uit maximaal categorie B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. Deze bedrijven zijn in een gemengd gebied direct nabij woningen en andere gevoelige functies toegestaan, indien zij bouwkundig zijn afgescheiden van gevoelige functies.

Het dichtstbijzijnde bedrijf is gelegen op circa 15 m afstand. De beoogde woningen worden dan ook bouwkundig gescheiden gerealiseerd van de reeds aanwezige bedrijven in de omgeving. Direct ten oosten van de planlocatie is detailhandel aanwezig. Vanwege de zeer beperkte milieubelasting is deze functie in een gemengd gebied direct naast woningen toegestaan. Verder is er geen bedrijvigheid aanwezig die van invloed is op de milieusituatie in het plangebied, of die in hun bedrijfsvoering wordt beperkt door de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er ter plaatse van de beoogde woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.2 Geluidhinder wegverkeer

Onderhavig plan maakt nieuwe woningen mogelijk. Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder geluidsgevoelige functies waarvoor akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden, indien deze gelegen zijn binnen de geluidszone van een gezoneerde weg. Het plangebied is gelegen binnen de geluidszone van de Ceintuurbaan.

Toetsingskader

Normstelling

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven- bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen of buiten stedelijke ligging. De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties

Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidsbelasting aan de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de maximale ontheffingswaarde niet te boven gaan. Voor de beoogde binnenstedelijke ontwikkeling geldt een maximale ontheffingswaarde van 63 dB.

Krachtens artikel 110g van de Wet geluidhinder mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Van deze aftrek, conform artikel 3.4 uit het Reken– en Meetvoorschrift 2012, is gebruik gemaakt.

Gemeentelijk beleid

In 2012 is voor alle wegen in Huizen de geluidbelasting op de gevel van gevoelige gebouwen vastgelegd op een geluidbelastingkaart. De geluidberekeningen zijn uitgevoerd volgens de Standaard Rekenmethode II (SRM2) van bijlage III van het Reken- en meetvoorschrift geluidhinder. In figuur 4.1 is een uitsnede van de kaart getoond. Voor de beoordeling of hier sprake is c.q. kan zijn van een acceptabel akoestisch woonklimaat zijn de gegevens van de geluidbelastingkaart gebruikt. Voor deze kaart zijn de verkeersintensiteiten uit 2011 gebruikt. In het kader van de bestemmingsplanwijziging moet de geluidbelasting vanwege een weg worden berekend voor het maatgevende jaar 2025 (over 10 jaar). In Huizen zijn de intensiteiten de laatste jaren vrijwel ongewijzigd gebleven en dat wordt ook voor de toekomst verwacht. De (intensiteiten van de) geluidbelastingkaart zijn hierdoor goed bruikbaar voor de beoordeling van het maatgevende jaar 2025. Deze zullen nagenoeg ongewijzigd zijn en niet noemenswaardig van invloed zijn op de geluidbelasting op de gevel.

Onderzoek

De ontwikkeling is gelegen binnen de geluidszone van de Ceintuurbaan en de Nieuwe Bussummerweg. Deze wegen hebben een binnenstedelijke ligging, 2 rijstroken en zodoende een geluidszone van 200 m. De Keucheniusstraat zelf heeft een snelheidsregime van 30 km/u.

Rekenmethodiek en invoergegevens

Uit de gemeentelijke geluidbelastingkaart volgt dat voor de Keucheniusstraat 29-31 de geluidbelasting varieert van rustig (<54 dB) tot levendig (55-59 dB). De voorkeurswaarde wordt daarmee licht overschreden. Omdat het echter een 30 km/u weg betreft, die geen wettelijke geluidszone kent op grond van de Wgh, is een hogere waarde procedure daarom niet aan de orde.

De heersende geluidbelasting (volgens de geluidskaart 2012) ligt op circa 56 dB (incl. 5 dB aftrek volgens artikel 110g Wgh, komt de waarde uit op circa 51 dB). De geluidbelasting op de gevel ligt daarmee boven de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, maar onder de maximale waarde uit de Wgh van 63 dB. Er moeten wel maatregelen aan de gevel worden genomen om het wettelijk vastgestelde binnenniveau van 33 dB te garanderen.

Voor de Ceintuurbaan en de Nieuwe Bussummerweg is aanvullend akoestisch onderzoek uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode II (SRM II) conform het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2012. De berekeningen zijn uitgevoerd met behulp van het softwareprogramma Geomilieu versie 3.11 van DGMR. De invoergegevens zijn opgenomen in bijlage 1.

Verkeersgegevens

Voor de verkeersintensiteiten en voertuigverdelingen is aangesloten bij de intensiteiten uit het bestemmingsplan Centrum en betreffen prognoses voor 2023. Omdat in deze intensiteit is uitgegaan van een grootschalige ontwikkeling, welke niet door zal gaan, kan gesteld worden dat de intensiteiten een worstcasebenadering voor de Ceintuurbaan zijn. De wegdekverharding is ontleend aan beelden van Google Street View. Voor de weg is uitgegaan van dicht asfaltbeton. In tabel 4.1 zijn alle verkeersgegevens weergegeven.

Tabel 4.1 Verkeersgegevens

	Wegvak	Intensiteit 2026 (mvt/etmaal)	Snelheidsregime	Wegdekverharding
	Nieuwe Kerklaan - Engweg	16.116
Ceintuurbaan	Engweg - Tuinstraat	9.874	50 km/h	Dicht asfaltbeton
	Tuinstraat - Havenstraat	11.049
Nieuwe Bussummerweg	Ceintuurbaan - Doctor Jan Schoutenlaan	7.877	50 km/h	Dicht asfaltbeton

Resultaten 

In tabel 4.2 is de geluidsbelasting ter plaatse van de gevel weergegeven ten gevolge van het verkeer op de Ceintuurbaan. Er is gerekend op de waarneemhoogtes 1,5 m, 4,5 m en 7,5 m. De berekeningsresultaten zijn opgenomen in bijlage 1.

Tabel 4.2 Geluidsbelasting op de gevel

	1,5 m	4,5 m	7,5 m
Ceintuurbaan	27 dB	31 dB	35 dB
Nieuwe Bussummerweg	26 dB	29 dB	31 dB

Op basis van de geluidsberekening blijkt dat ten gevolge van het verkeer op de Ceintuurbaan de geluidsbelasting maximaal 44 dB bedraagt en ten gevolge van het verkeer op de Nieuwe Bussummerweg 31 dB. Hierbij wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden. Er is dan ook sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Conclusie

Uit de berekeningen blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevel van de nieuwe woningen als gevolg van het verkeer op de Ceintuurbaan en de Nieuwe Bussummerweg niet wordt overschreden. Vanwege het verkeer op de overige wegen (30 km/h) ligt de geluidbelasting op circa 56 dB. Bronmaatregelen, zoals beperking van de verkeersintensiteit of verlaging van de snelheid zijn niet haalbaar gezien de aard en functie van de Keucheniusstraat. Maatregelen in de overdrachtssfeer zijn daarnaast bezwaarlijk vanuit verkeerskundige, stedenbouwkundige en financiële aard. Het woon- en leefklimaat ter plaatse van de appartementen wordt in hoofdzaak bepaald door het geluidniveau in de verblijfsruimten zelf. Als compensatie voor de hogere gevelbelasting moeten geluidwerende maatregelen worden genomen om het wettelijk vastgestelde binnenniveau van 33 dB te garanderen. Er is dan sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

4.3 Bodem

Beleid en Normstelling

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek en conclusie

Uit het verkennend bodemonderzoek (zie bijlage 2) blijkt dat de diffuse kwaliteit op (in ieder geval een gedeelte van) het perceel niet voldoet aan de Maximale Waarde Wonen met betrekking tot minerale olie. De kwaliteit voldoet daarmee niet aan de toekomstige woonbestemming. Aanvullend onderzoek moet uitwijzen of er sanerende maatregelen nodig zijn om de locatie geschikt te maken voor de toekomstige functie.

Daarnaast is plaatselijk een verontreiniging met minerale olie waargenomen (geur en olie/water proef). De zintuiglijke verontreiniging met minerale olie kon analytisch niet worden bevestigd. Een zintuiglijke verontreiniging wordt bij een woonbestemming niet geaccepteerd ook al is de verontreiniging niet analytisch aangetoond. Omdat de omvang van deze verontreiniging nog niet bekend is, moet deze in een nader onderzoek worden vastgesteld. De zintuiglijke verontreiniging moet vervolgens worden verwijderd voordat de locatie geschikt is voor woningbouw.

In de bodem rondom de bebouwing en plaatselijk ook onder de bebouwing zijn bijmengingen met puin aangetroffen. De provincie Noord Holland stelt dat “bijmengingen met puin in de bodem gelden als asbestverdacht, ongeacht de mate van bijmengingen”. De gemeente Huizen volgt dit beleid. De locatie is bovendien asbestverdacht omdat uit een asbestinventarisatie blijkt dat er in het verleden asbesthoudende materialen zijn toegepast. Deze materialen kunnen bij bouw- en/of sloopwerkzaamheden zijn vrijgekomen en ook in de bodem terecht zijn gekomen. Op het onbebouwde terreindeel is een asbestonderzoek uitgevoerd. Daaruit blijkt dat deze grond niet is verontreinigd met asbest. Omdat het merendeel van het terrein is bebouwd en er bovendien sprake is van een met puin gedempte smeerput, moet het bebouwde terreindeel nog worden onderzocht op de aanwezigheid van asbest. Dat kan pas als het gebouw is gesloopt en de betonvloeren zijn verwijderd. Omdat de sloop pas kort voordat wordt gebouwd, wordt uitgevoerd zal dit onderzoek als voorwaardelijke verplichting worden opgenomen in de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Als een asbestverontreiniging boven de landelijke restconcentratienorm wordt aangetroffen, moet de grond eerst worden gesaneerd voordat de locatie geschikt is voor woningbouw.

De opdrachtgever heeft inmiddels opdracht verleend voor de aanvullende bodemonderzoeken. De resultaten van deze onderzoeken worden verwerkt in het definitieve bestemmingsplan. Uitgangspunt daarbij is dat de bodemkwaliteit geschikt is of wordt gemaakt voor de toekomstige functie.

4.4 Verkeer

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer en openbaar vervoer

Het plangebied wordt ontsloten aan de Keucheniusstraat. Via de Tuinstraat is de Ceintuurbaan te bereiken. De Ceintuurbaan sluit aan op de Randweg, welke aansluit op de A27 richting Hilversum en Almere. Tevens is vanaf de Ceintuurbaan de Crailoseweg te bereiken, een gebiedsontsluitingsweg welke aansluit op de A1 richting Amersfoort en Amsterdam.

Op de wegen rondom het plangebied wordt het verkeer gemengd afgewikkeld, volgens de principes van Duurzaam Veilig. Aan de Ceintuurbaan zijn vrijliggende fietspaden aanwezig.

Op circa 300 meter van het plangebied, aan de Ceintuurbaan, zijn bushaltes aanwezig vanaf waar bussen in de richtingen Blaricum en Bussum halteren.

Verkeersgeneratie en afwikkeling

Binnen het plangebied worden 10 woningen mogelijk gemaakt. De woningen vallen in de categorie 'huurhuis vrije sector'. De gemeente Huizen is een sterk stedelijke gemeente en het plangebied ligt in de schil van het centrum. Op basis van het autobezit in deze gemeente, worden hiervoor gemiddelde kencijfers gehanteerd uit publicatie 317 van het CROW ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, 2012). De verkeersgeneratie van een huurwoning in de vrije sector bedraagt 6,8 mvt/etmaal. Voor 10 woningen bedraagt de verkeersgeneratie dan ook 68 mvt/etmaal. Deze beperkte toename kan gemakkelijk worden afgewikkeld op het wegennet.

Parkeren

De gemeente Huizen hanteert eigen parkeernormen. De parkeerbehoefte bedraagt 1,8 parkeerplaats per woning vanaf 80 m2. De parkeerbehoefte van 10 woningen bedraagt dan ook 18 parkeerplaatsen. Op het terrein worden 18 parkeerplaatsen gerealiseerd. Het plan voorziet daarmee in voldoende parkeerplaatsen.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is goed. De beperkte verkeerstoename kan gemakkelijk afgewikkeld worden. De parkeerbehoefte kan op eigen terrein worden opgevangen. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkelingen niet in de weg.

4.5 Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 4.3 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
Stikstofdioxide (NO2)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	Uurgemiddelde concentratie	Max. 18 keer p.j. Meer dan 200 µg/m³
Fijn stof (PM10)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	Max. 35 keer p.j. Meer dan 50 ìg / m³
Fijn stof (PM2,5)	Jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek en conclusie

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van maximaal 10 appartementen. Dit aantal woningen valt ruim onder de drempelwaarde van 1.500 woningen die is vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. De ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekenende mate' bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Er wordt dus voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het wel van belang om een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied te geven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2014 (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat zowel in 2015 als in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Ceintuurbaan (maatgevende doorgaande weg nabij het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen in 2015 bedragen; 23,6 ìg/m³ voor NO2, 22,6 ìg/m³ voor PM10 en 14,1 ìg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedraagt 12 dagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Geconcludeerd kan worden dat daarom ter plaatse van het hele plangebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.6 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek en conclusie

Uit de professionele risicokaart blijkt dat in het plangebied en in de directe omgeving geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Tevens vindt er in de directe omgeving geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het water en het spoor dat van invloed is op de veiligheidssituatie in het plangebied.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Op ruim 400 m afstand ten oosten van het plangebied is een hogedruk aardgasleiding gelegen. Het invloedsgebied van deze leiding bedraagt 95 m en reikt dus niet tot aan het plangebied. De aanwezige aardgasleiding vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

Er wordt voldaan aan de beleid en normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van dit bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

4.7 Natuur

In deze paragraaf wordt de bestaande situatie vanuit ecologisch oogpunt beschreven en wordt vermeld welke ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Vervolgens wordt aangegeven waaraan deze ontwikkelingen - wat ecologie betreft - moeten worden getoetst. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen het toetsingskader dat door wettelijke regelingen wordt bepaald en het toetsingskader dat wordt gevormd door het beleid van Rijk, provincie en gemeente.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit een grotendeels verhard terrein met een leegstaande bedrijfsloods, in het verleden gebruikt als snookerhal en fitnessstudio/sportcentrum, en een bijbehorende bedrijfswoning. met meerdere grote solitaire bomen. De kavel ligt binnen de bebouwde kom van Huizen op minimaal 600 meter van de overgang naar het open, agrarische buitengebied.

Beoogde ontwikkelingen

Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 10 woningen. Hiervoor moeten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:

• verwijderen beplanting;

• sloopwerkzaamheden;
• bouwrijp maken;
• bouwwerkzaamheden.

Beleid en Normstelling

Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van de leefgebieden van soorten (habitats) is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitwerking van dit nationale belang ligt bij de provincies. De bescherming van de EHS is in Noord-Holland in de provinciale Structuurvisie nader uitgewerkt.

Normstelling

Flora- en faunawet

Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet (hierna Ffw) van toepassing. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Ffw bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Ffw niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische Zaken. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang;
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende vogels overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend.

Met betrekking tot vogels hanteert het Ministerie van Economische Zaken de volgende interpretatie van artikel 11:

De verbodsbepalingen van artikel 11 beperken zich bij vogels tot alleen de plaatsen waar gebroed wordt, inclusief de functionele omgeving om het broeden succesvol te doen zijn, én slechts gedurende de periode dat er gebroed wordt. Er zijn hierop echter verschillende uitzonderingen, te weten:

Nesten die het hele jaar door zijn beschermd

Op de volgende categorieën gelden de verbodsbepalingen van artikel 11 van de Ffw het gehele seizoen.

• 1. Nesten die, behalve gedurende het broedseizoen als nest, buiten het broedseizoen in gebruik zijn als vaste rust- en verblijfplaats (voorbeeld: steenuil).
• 2. Nesten van koloniebroeders die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing of biotoop. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak zeer specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: roek, gierzwaluw en huismus).
• 3. Nesten van vogels, zijnde geen koloniebroeders, die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: ooievaar, kerkuil en slechtvalk).
• 4. Vogels die jaar in jaar uit gebruikmaken van hetzelfde nest en die zelf niet of nauwelijks in staat zijn een nest te bouwen (voorbeeld: boomvalk, buizerd en ransuil).

Nesten die niet het hele jaar door zijn beschermd

In de 'aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten' worden de volgende soorten aangegeven als categorie 5. Deze zijn buiten het broedseizoen niet beschermd.

• 5. Nesten van vogels die weliswaar vaak terugkeren naar de plaats waar zij het hele jaar daarvoor hebben gebroed of de directe omgeving daarvan, maar die wel over voldoende flexibiliteit beschikken om, als de broedplaats verloren is gegaan, zich elders te vestigen. De soorten uit categorie 5 vragen soms wel om nader onderzoek, ook al zijn hun nesten niet jaarrond beschermd. Categorie 5-soorten zijn namelijk wel jaarrond beschermd als zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden dat rechtvaardigen.

De Ffw is voor dit plan van belang, omdat bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit het oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

• a. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• b. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de Minister van EZ). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones (a) hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Hetzelfde geldt voor de ecologische doelen van de beschermde natuurmonumenten (b), voor zover deze gebieden niet overlappen met Natura 2000.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval als significant negatieve effecten niet kunnen worden uitgesloten.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Deze natuurgebieden liggen op grote afstand van het plangebied (600 m of meer) en worden niet beïnvloed door de relatief kleinschalige ingreep. De Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn ingeschat op basis van terreinfoto's en de gemeentelijke Natuurwaardenkaart en bijbehorende toelichting (2012). Daarnaast is gebruik gemaakt van ecologische gegevens uit openbare bronnen (onder andere www.waarneming.nl).

Vaatplanten

Het plangebied biedt geen groeiplaatsen voor de beschermde plantensoorten.

Vogels

De gebouwen zijn potentieel geschikt als broedplaats voor huismus en gierzwaluw.

Zoogdieren

In de te slopen gebouwen zijn mogelijkheden aanwezig voor huisspitsmuis, gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger om te verblijven onder het dak of in de spouwmuren.

Overig
Vanwege het ontbreken van oppervlaktewater en de vrijwel volledige verharding zijn amfibieën, reptielen en vissen afwezig. Ook voor beschermde insecten is het plangebied geheel ongeschikt.

In tabel 4.4 staat aangegeven welke beschermde soorten er binnen het plangebied (naar verwachting) aanwezig zijn en onder welk beschermingsregime deze vallen.

Tabel 4.4 Mogelijk aanwezige beschermde soorten binnen het plangebied en het beschermingsregime

	Nader onderzoek nodig bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen
Vrijstellingsregeling Ffw	tabel 1		Mol, huisspitsmuis	Nee
Ontheffingsregeling Ffw	tabel 2		Geen	Nee
	tabel 3	bijlage 1 AMvB	Geen	Nee
		bijlage IV HR	alle vleermuizen	Ja
	vogels	cat. 1 t/m 4	Huismus, gierzwaluw	Ja

Toetsing

Het bestemmingsplan is het besluit dat ingrepen mogelijk maakt en een aantasting van beschermde dier- of plantensoorten kan betekenen. Uiterlijk bij het nemen van een besluit dat ruimtelijke veranderingen mogelijk maakt, zal daarom zekerheid moeten zijn verkregen dat overtredingen van de Ffw niet optreden.

Het plan voorziet in de sloop van een gebouw en de bouw van een nieuw appartementengebouw. De benodigde werkzaamheden ten behoeve van deze ontwikkeling kunnen leiden tot aantasting van beschermde soorten.

• Er is geen ontheffing nodig voor de tabel 1-soorten van de Ffw omdat hiervoor een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen van de Ffw. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.

• Tijdens werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Verstoring van broedende vogels is verboden op grond van de Ffw. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader van de Ffw wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens tussen 15 maart en 15 juli (bron: website vogelbescherming).
• Het huidige pand is niet geschikt voor vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen. Het pand heeft een plat dak, waardoor geen geschikte ruimtes voor de huismus en de gierzwaluw aanwezig zijn. Voor vleermuizen is het pand ook weinig toegankelijk. De dakrand is goed aangesloten, daarnaast ontbreken geschikte ruimtes waar vleermuizen kunnen verblijven. De locatie hoeft dan ook niet meer op flora en fauna te worden onderzocht. De Flora- en faunawet staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.8 Waterparagraaf

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Waternet voert taken uit in opdracht van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht. Bij het tot stand komen van het bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan

Waterschapsbeleid

In het Waterbeheerplan 2010-2015 beschrijft het waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) haar drie hoofdtaken zorg voor veiligheid achter de dijken, zorg voor voldoende water en zorg voor schoon water. Daarnaast voert AGV in zijn beheersgebied taken uit die de waterschappen aanduiden als maatschappelijke neventaken. Voor AGV zijn dat vaarweg- en nautisch beheer, faciliteren van het recreatief medegebruik van wateren en dijken, zorg voor natuurwaarden en bevordering van cultuurhistorische, landschappelijke, en architectonische waarden. De beleidsvoorbereidende, uitvoerende en administratieve taken heeft AGV opgedragen aan de stichting Waternet. Dit waterbeheerplan gaat over de waterschapstaken van AGV, waarbij AGV wel steeds het oog houdt op de samenhang van deze taken met het geheel van waterketen- en watersysteemtaken, ofwel de watercyclus. Tevens geeft dit waterbeheerplan aan de opgaven vanuit de KRW en vanuit het Nationaal Bestuurakkoord Water (NBW-actueel).

Gemeentelijk beleid

Het stedelijk Waterplan Huizen 2006-2015 (2005) biedt een visie op het watersysteem in de planperiode. In het Waterplan is de huidige watersituatie vastgelegd en zijn verbeterpunten benoemd. Dit heeft geleid tot een aantal maatregelen, dat door de gemeente en AGV binnen de planperiode tot uitvoer zal worden gebracht. Het streven is een goed functionerend stedelijk watersysteem en een vergroting van de ecologische waarde en daarmee de belevings- en gebruikswaarde van het water.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied bestaat uit een voormalig snookercentrum en een voormalige fitnesscentrum/sportschool en is grotendeels verhard. Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Huizen ligt, is het plangebied niet gekarteerd. Volgens de bodemkaart van Nederland (www.bodemdata.nl) bestaat de bodem in de omgeving van het plangebied uit grof zand. Hier is hoofdzakelijk sprake van grondwatertrap VIII. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand meer dan 1,4 m beneden het maaiveld ligt en dat de gemiddelde laagste grondwaterstand op meer dan 1,6 m beneden maaiveld ligt.

Waterkwantiteit

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is in de huidige situatie aangesloten op de gemeentelijke riolering.

Toekomstige situatie

Algemeen

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 10 appartementen. De locatie is nu nagenoeg volledig verhard. In de nieuwe situatie is de bebouwde oppervlakte minder, maar wordt ook een verhard parkeerterrein aangelegd. Volgens het beleid van de gemeente wordt bij nieuwbouw, waar technisch mogelijk, geëist dat het hemelwater op eigen terrein wordt verwerkt als er goede mogelijkheden zijn voor infiltratie van hemelwater in de bodem. In het kader van het ontwerp wordt een infiltratievoorziening voor het hemelwater gerealiseerd.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.9 Cultuurhistorie en archeologie

4.9.1 Archeologie

Normstelling en beleid

In december 2009 heeft de gemeente Huizen de beleidsnota Archeologie Huizen vastgesteld. In de beleidsnota wordt de ontwikkelings- en bewoningsgeschiedenis per gebied beschreven. Vervolgens is voor ieder gebied de archeologische verwachtingswaarde bepaald. Op basis van deze waardebepalingen is het grondgebied van Huizen in één van de zes categorieën 'archeologisch waardevol gebied' ingedeeld. De categorieën kennen elk twee vrijstellingscriteria. Indien beide criteria worden overschreden geldt de plicht tot het laten doen van archeologisch onderzoek. In de andere gevallen geldt vrijstelling van die plicht. In de erfgoedverordening is het archeologisch beleid juridisch vertaald. Bij de vaststelling van de Erfgoedverordening is ook de gemeentelijke archeologische waardenkaart vastgesteld waarop de verschillende archeologische verwachtingswaarden zijn aangegeven.

Onderzoek en conclusie

Uit de gemeentelijke archeologische waardenkaart blijkt dat ter plaatse van het plangebied een verwachtingswaarde geldt. Vanwege de verwachtingswaarde is het bij een planomvang van 2.500 m2 en dieper dan 40 cm verplicht om een archeologisch onderzoek uit te voeren. De beoogde ontwikkeling heeft een footprint van circa 1.700 m² en blijft hiermee ruimschoots onder de grenswaarden. Om die reden kan afgezien worden van archeologisch onderzoek.

4.9.2 Cultuurhistorie

Het plangebied ligt in het Oude Dorp, dat gekenmerkt wordt door een zekere mate van cultuurhistorische waarden. Deze waarden worden onder andere gevormd door het kenmerkende stratenpatroon en de aanwezige bebouwing. Het te slopen gebouw zelf is niet aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol. Ook gaat de beoogde ontwikkeling niet uit van een wijziging van de verkaveling, en daarmee het kenmerkende stratenpatroon. Er is geen sprake van aantasting van de cultuurhistorische waarden van het plangebied en de directe omgeving.

4.10 Kabels en leidingen

Afwegingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18”;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18”.

Onderzoek

Er zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig binnen of nabij het plangebied. Er wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Hoofdstuk 5 Juridische beschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de bestemmingsregeling bestaande uit de verbeelding en de planregels nader toegelicht. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van 10 appartementen met tuin en parkeergelegenheid. Op welke wijze de planopzet in de bestemmingsregeling concreet is verwerkt, wordt in de volgende paragrafen beschreven.

5.2 Wijze van bestemmen

De planopzet zoals beschreven in hoofdstuk 3 is de basis voor de toegepaste bestemmingsplansystematiek. Er is gekozen voor een gedetailleerde wijze van bestemmen met directe bouwtitels. De belangrijkste randvoorwaarden zijn vertaald in het bouwplan en de juridische regeling.

5.3 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Hoofdstuk 2 geeft de planregels behorende bij de in het plangebied voorkomende bestemmingen, waaronder de hierboven genoemde bestemmingen. Hoofdstuk 3 bevat de algemene, voor het gehele plangebied geldende, bepalingen en hoofdstuk 4 bevat tot slot de overgangsregels en slotregel. In deze paragraaf worden alle planregels kort nader toegelicht.

5.3.1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.3.2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Tuin

De randen van het perceel zijn bestemd voor Tuin. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Onder voorwaarden mogen bijvoorbeeld perceelsafscheidingen geplaatst worden.

Artikel 4 Wonen

De belangrijkste bestemming is de bestemming Wonen. Voor het hoofdgebouw is een bouwvlak opgenomen. Binnen dit bouwvlak mogen maximaal 10 appartementen (gestapeld) worden gebouwd. De maximale goot- en bouwhoogten zijn opgenomen op de verbeelding. Verder zijn twee specifieke bouwaanduidingen opgenomen. De specifieke bouwaanduiding - 1 regelt dat ter plaatse van de aanduiding het gebouw met een kap moet worden afgedekt. Waar geen aanduiding is opgenomen mag het bouwwerk ook plat worden afgedekt. Ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - 2 mag de daar geldende bouwhoogte worden overschreden door hekwerken ten behoeve van een balkon of dakterras.

Buiten het bouwvlak mogen verder bijgebouwen worden gebouwd. Ook het parkeerterrein achter het complex ligt binnen de woonbestemming. Het minimum aantal benodigde parkeerplaatsen is hier aangeduid.

5.3.3 Algemene regels

Artikel 5 Antidubbeltelregel

Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 6 Algemene afwijkingsregels

Ten behoeve van geringe afwijkingen van de regels zijn algemene afwijkingsregels opgenomen.

Artikel 7 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van kleine overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen.

Artikel 8 Overige regels

In dit artikel is allereerst bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de planregels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.

Voorts is in dit artikel een parkeerregeling opgenomen. Bepaald is dat voorzien dient te worden in voldoende parkeerplaatsen.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 9 Overgangsregels

Dit betreft een standaardregeling die in bestemmingsplannen wordt opgenomen, dat is wettelijk ook voorgeschreven. Toegepast op de locatie in dit bestemmingsplan, de kwekerij, betekent dit het volgende.

Bouwwerken

De legale bebouwing ten dienste van de kwekerij kan in stand blijven en mag eventueel met 10% worden uitgebreid of geheel worden vervangen als (delen van). Indien legale bebouwing door een calamiteit wordt verwoest mag deze geheel worden vervangen. Eventueel kan het bevoegd gezag in dit geval eenmalig toestaan dat de inhoud van de bebouwing met 10% wordt vergroot. Denk daarbij bijvoorbeeld aan brand ten gevolge van blikseminslag of storm. Het voorgaande geldt alleen voor bebouwing die ooit met een vergunning ooit is gebouwd. Voor illegale bebouwing biedt dit artikel geen mogelijkheid om een vergunning te krijgen voor uitbreiding of nieuwbouw.

Gebruik

Door het bestemmingsplan valt de functie kwekerij onder het overgangsrecht. Het gebruik als kwekerij mag ook onder het nieuwe bestemmingsplan worden voortgezet, maar mag niet worden geïntensiveerd. Het gebruik mag niet worden veranderd, tenzij door de verandering de afwijking van het strijdig gebruik minder groot wordt.

Als het bedrijf langer dan een jaar stil ligt dan is het niet mogelijk weer een kwekerij te starten.

Artikel 10 Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling van de wet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 Bro is vastgelegd wat onder een bouwplan wordt verstaan. Voor dit wijzigingsplan is een dergelijk bouwplan aan de orde. Het is daarom in beginsel verplicht om een grondexploitatieplan op te stellen. Van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien wanneer het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

In dit geval zijn de gronden in eigendom van de initiatiefnemer. De gemeente heeft een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer opgesteld waarin opgenomen is dat de kosten voor de planologische procedure en de eventuele herinrichting van het openbaar gebied verhaald zullen worden op de initiatiefnemer. Ook is er een planschadeovereenkomst opgesteld. Om die reden is de financiële uitvoerbaarheid voldoende aangetoond en kan afgezien worden van het opstellen van een exploitatieplan.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Er zijn twee inspraakrondes c.q. informatieavonden geweest waar het plan is gepresenteerd aan belanghebbenden en bewoners (16 december 2014 en 8 oktober 2015). Deze zijn relatief positief

verlopen. Naar aanleiding van opmerkingen is het plan op onderdelen aangepast (verplaatsen erker zodat plan minder dicht op de openbare weg staat, strategisch toepassen kleinere ramen in verband met privacy). Daarnaast is in klein comité gekeken naar aanvullende maatregelen in verband met eventueel verlies van privacy (gedeeltelijk ondoorzichtig glas, lamellen, leilindes, e.d.). Dit heeft geleid tot enkele ondergeschikte aanpassingen in het plan.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft van 18 december 2015 tot en met 29 januari 2016 ter visie gelegen. De binnen deze termijn ingediende zienswijzen hebben niet geleid tot aanpassing van het plan.