| Type plan: | bestemmingsplan |
|---|---|
| Naam van het plan: | Heuvellaan 50 |
| Status: | vastgesteld |
| Plan identificatie: | NL.IMRO.0402.04bp14heuvellaan50-oh01 |
Toelichting
hoofdstuk 1 Inleiding
In dit hoofdstuk zijn de aanleiding, doelstelling en functie van het bestemmingsplan opgenomen. In dit hoofdstuk staat ook de leeswijzer.
1.1 Aanleiding
Het voormalige VARA-terrein in Hilversum wordt herontwikkeld. Het bestaande omvangrijke kantoorgebouw is in massa niet passend en moeilijk verhuurbaar. Daarom is gekozen voor een herontwikkeling van de locatie. Hierbij wordt de bestaande bebouwing gesloopt en hiervoor in de plaats wordt een combinatie tussen wonen en werken mogelijk gemaakt in het plangebied.
De gemeente wil de kwaliteit van dit perceel en daarmee van de Heuvellaan als geheel verbeteren. De locatie is momenteel een werklocatie. Maar de gemeente ziet dat een dergelijk groot kantoor als in de huidige situatie aanwezig is, niet goed past, moeilijk is om ‘vol’ te krijgen. Om die reden is ervoor gekozen om, naast kantoren, ook woningen toe te staan. De nieuwe kantoren zullen kleinschalig van aard zijn, waardoor deze zich beter voegen in de omgeving. De invulling van de locatie met een menging van wonen en werken, sluit goed aan bij de functiemenging in het gehele noordwestelijk villagebied. Hierbij wordt uitgegaan van een verdeling van ongeveer 50% wonen en 50% werken, zodat de werkgelegenheid in Hilversum voldoende blijft geborgd. Met het initiatief worden woningen in het middeldure segment en in de vrije sector gerealiseerd. In vorm en korrel is aansluiting gezocht bij het omliggende gebied. Hiermee ontstaat er een meer passende invulling van het plangebied.
Het geldende bestemmingsplan 'Noordwestelijk Villagebied', vastgesteld door de gemeenteraad op 4 mei 2010, staat wonen binnen het plangebied niet toe. Onder het huidige bestemmingsplan is enkel een kantoorfunctie toegestaan. Om het beoogde plan juridisch-planologisch mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig, waarin een bestemmingswijziging naar wonen en een verruiming van de kantoorfunctie naar kantoren, bedrijvigheid en dienstverlening worden doorgevoerd om de nieuwe woningen en andere functies mogelijk te maken. Naast de functie is het ook nodig de bouwmogelijkheden te wijzigen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.
1.2 Doelstelling
Het doel van het bestemmingsplan is het tot stand brengen van een planologische regeling die voorwaarden schept voor de gewenste ruimtelijke (her)ontwikkeling van het plangebied. Het bestemmingsplan is een toetsingskader voor de nog aan te vragen omgevingsvergunningen.
Het bestemmingsplan maakt de gewenste ontwikkelingen mogelijk (zie hoofdstuk 5).
1.3 Functie van het bestemmingsplan
Het bestemmingsplan 'Heuvellaan 50' regelt het gebruik en de bouwmogelijkheden van de gronden voor het betreffende gebied. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (kaart), regels en een toelichting. De verbeelding en de daarop aangewezen bestemmingen en regels vormen tezamen het juridische plan. De plantoelichting heeft geen rechtskracht. Op de verbeelding zijn de bestemmingen weergegeven. De regels geven per bestemming de gebruiks- en bouwmogelijkheden aan. In de toelichting worden de achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen en geeft een uitleg over hoe de regels en de verbeelding moeten worden gelezen.
Het bestemmingsplan wordt met de daarbij behorende toelichting langs elektronische weg vastgelegd. Een volledige papieren versie van het bestemmingsplan wordt ook gemaakt. Indien de inhoud van het langs elektronische weg vastgelegde bestemmingsplan na vaststelling en die van de papieren versie daarvan tot een verschillende uitleg aanleiding geeft, is de eerstbedoelde inhoud beslissend.
1.4 Leeswijzer
De toelichting is opgebouwd uit zes hoofdstukken. In het inleidende hoofdstuk is al ingegaan op de aanleiding, doelstelling en functie van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 2 wordt aangegeven waar het plangebied ligt en wat de exacte plangrenzen zijn. In hoofdstuk 2 wordt ook aangegeven welke bestemmingsplan nu voor het plangebied geldt en met de vaststelling van dit bestemmingsplan komt te vervallen. De hoofdstukken 3-5 vormen de kern van de toelichting. In hoofdstuk 3 worden de karakteristieken van het gebied beschreven. Dit is een beschrijving van de bestaande situatie. Relevante beleidskaders van Rijk, provincie/regio/waterschap en gemeente staan centraal in hoofdstuk 4. De voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen en bijbehorende facetten worden behandeld in hoofdstuk 5. Per planaspect wordt hierbij gemotiveerd aangegeven wat er komt. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de bestemmingsregeling, de (economische) uitvoerbaarheid, de inspraak en het ambtelijk overleg, en op de externe communicatie. Deze paragraaf vormt de relatie tussen het juridische plan en de toelichting. De voor het bestemmingsplan verrichte onderzoeken en ook de 'watertoets' zijn als bijlage opgenomen.
hoofdstuk 2 Begrenzing plangebied en vigerende bestemmingsplan
2.1 Begrenzing plangebied
Het plangebied van het beoogde initiatief bevindt zich op het voormalig VARA-terrein aan de Heuvellaan 50 te Hilversum. Het plangebied is onderdeel van het 'Stedelijk Villagebied' en ligt ten zuiden van Nimrodpark en Trompenberg. Het omliggende gebied wordt gekenmerkt door een bosrijke omgeving met veelal villawoningen op ruime percelen. Ten zuiden van het plangebied, aan de Heuvellaan 33, is het 'Muziekcentrum van de Omroep' gesitueerd. Het plangebied betreft het kadastrale perceel bekend onder de gemeente Hilversum, sectie Q, perceel 1334 en heeft een oppervlakte van 11.456 m².
De navolgende afbeeldingen tonen globale ligging en begrenzing van het plangebied.
Globale ligging plangebied, rood omcirkeld (bron: Google Maps)
Globale begrenzing plangebied, rood omkaderd (bron: Google Maps)
2.2 Vigerende bestemmingsplan
Voor de planlocatie geldt het bestemmingsplan 'Noordwestelijk Villagebied', vastgesteld op 4 mei 2010 door de gemeente Hilversum. De gronden zijn in het geldende bestemmingsplan voorzien van de bestemming 'Kantoordoeleinden'. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Beschermd stadsgezicht'.
De voor 'Kantoordoeleinden' aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren en de daarbij behorende tuinen en erven. Voor het westelijke gedeelte van het huidige gebouw geldt een goothoogte van 16 m en voor het oostelijke gedeelte een goothoogte van 12 m.
De gronden met de dubbelbestemming 'Beschermd stadsgezicht' zijn mede bestemd voor de instandhouding en bescherming van cultuurhistorische waarden van het beschermd stadsgezicht, de landschappelijke waarden en het groene karakter van villa's in het groen.
Op navolgende afbeelding staat een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven:
Uitsnede bestemmingsplan 'Noordwestelijk Villagebied', rood omkaderd
Het ontwikkelen van woningbouw en het verbreden van bedrijvigheid (anders dan kantoren) is in strijd met het geldende bestemmingsplan 'Noordwestelijk Villagebied'. Derhalve dient een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.
hoofdstuk 3 Karakteristieken plangebied
In dit hoofdstuk komt de huidige situatie aan de orde. Onder andere wordt aandacht besteed aan de wegenstructuur (verschillende typen en/of categorieën wegen), groen- en waterstructuur en bebouwingsstructuren.
3.1 Ruimtelijke structuur
Het plangebied bevindt zich in het Noordwestelijk Villagebied te Hilversum. De ontwikkeling van het Noordwestelijk Villagebied is rond 1875 begonnen. Het gebied is ontstaan door de aanleg van verschillende los van elkaar ontwikkelde villaparken. Op 21 februari 2007 is het Noordwestelijk Villagebied aangewezen als beschermd stadsgezicht in de zin van de Monumentenwet 1988. Het plangebied kent verschillende cultuurhistorische waarden. In paragraaf 5.6 wordt hier nader op in gegaan.
In de jaren ‘20/’30 vestigden omroepen zich in het noordwestelijk villagebied en zijn hier de kantoren en studio’s van mediabedrijven gevestigd. Sindsdien is het een gebied waar wonen en werken samenkomt. Het is belangrijk om werkplekken op dit soort informele kantoorlocaties te behouden
In de jaren 80 heeft de VARA zich op deze locatie gevestigd. Hiervoor is het nu aanwezige kantoorgebouw opgericht. Jaren later is de locatie verlaten door de VARA en hebben verschillende bedrijven gebruik gemaakt van het gebouw.
Het plangebied is gelegen in de wijk Noordwest te Hilversum en is onderdeel van het Stedelijk Villagebied. Het perceel ligt in een gebied met de aanduiding beschermd stadsgezicht. Op het perceel is een voormalig kantoorgebouw aanwezig welke in de huidige situatie verhuurd wordt ten behoeve van 'anti-kraak'. De functie, grootte en uitstraling kan gezien worden als een bedreiging voor de cultuurhistorische waarde van het gebied.
Rond het voormalig kantoorgebouw is tuin aanwezig met groen en een vijver. De staat van de tuin is matig als gevolg van beperkt onderhoud door de jaren heen. Op het terrein bevinden zich twee monumentale bomen, een tamme kastanje en beuk, die momenteel nog in goede staat verkeren.
De navolgende afbeeldingen geven een impressie van de planlocatie en plattegrond in de huidige situatie:
Aanzicht huidige situatie vanaf de Heuvellaan (bron: Google streetview)
Plattegrond huidige situatie (bron: Gent en Monk Architecten)
Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland of een Natura 2000-gebied. Het groen binnen het plangebied bevindt zich voornamelijk achter het kantoorgebouw en komt voort uit het ontwerp van ca. 1988. Het betreft een tuin inclusief vijver met aangebrachte hoogteverschillen. Aan de Heuvellaan is relatief weinig groen aanwezig ten opzichte van de omgeving.
Op de in de tachtiger jaren aangelegde vijver na, is er geen oppervlaktewater aanwezig binnen het plangebied. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een grotere waterstructuur.
Het plangebied is te bereiken via een toegangsweg vanaf de Heuvellaan. Voor de wegen rond het plangebied geldt een snelheidsregime van 30 km/u. De dichtstbijzijnde weg met een snelheidsregime van 50 km/u is de Krugerweg/Godelindeweg ten noorden van het plangebied.
Gebiedsbescherming
Ter bescherming van natuurwaarden zijn door de Europese Unie richtlijnen opgesteld: de Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Europa heeft tevens een netwerk van speciale beschermingszones aangewezen onder de naam Natura 2000. De richtlijnen zijn in Nederland onder meer verankerd in de Wet natuurbescherming (verder: Wnb). De Nederlandse Natura 2000-gebieden worden op basis van die wet vastgelegd, waarbij de bescherming gericht is op beheer en instandhouding van natuurlijke habitats en leefgebieden van plant- en diersoorten. Kaders hiervoor zijn uitgewerkt in het Natura 2000-doelendocument. Dit document is eind 2005 besproken met alle provincies, betrokken gemeenten, waterschappen en maatschappelijke organisaties. Op basis van de Wnb worden speciale beschermingszones en zogenaamde beschermde natuurmonumenten aangewezen. Voor deze gebieden worden instandhoudingsdoelstellingen geformuleerd. De planlocatie bevindt zich niet in of nabij een Natura 2000-gebied.
Soortbescherming
De Europese regels (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn) zijn ook onder meer vertaald in de Wet natuurbescherming.
De bescherming bestaat met name uit de volgende verboden:
- het verbod om beschermde dieren opzettelijk te verontrusten
- het verbod tot het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van nesten, holen, etc.
- het verbod tot het verwijderen van beschermde planten van hun groeiplaats
Om te kunnen bepalen of er in het plangebied beschermde soorten aanwezig zijn, is onderzoek nodig. Dit onderzoek is uitgevoerd en wordt in paragraaf 5.4.3 toegelicht. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Op ca. 3 km afstand ligt het Natura 2000-gebied 'Oostelijke Vechtplassen'. Het gebouw en de bomen kunnen potentiële nestlocaties zijn voor (beschermde) vogels en vleermuizen. Wanneer beschermde planten- of diersoorten aanwezig zijn binnen het plangebied is de Wet natuurbescherming van toepassing. In het kader van de beoogde ontwikkeling is een QuickScan flora en fauna en een aanvullend vleermuizenonderzoek uitgevoerd. In toelichting paragraaf 5.4.3 wordt nader ingegaan op het aspect natuur.
3.2 Wonen, werken en voorzieningen
Het plangebied heeft in de huidige situatie de bestemming 'Kantoordoeleinden'. Op gronden met deze bestemming is wonen niet toegestaan. Binnen Hilversum en ook breder in de regio bestaat er een behoefte aan woongelegenheid. Zie hiervoor ook hoofdstuk 4 van deze plantoelichting.
Op de planlocatie is het voormalige VARA-kantoor gesitueerd. Het kantoorgebouw heeft een oppervlakte van circa 6.560 m² b.v.o. en is gebouwd in 1988. In de huidige situatie staat het gebouw grotendeels leeg en heeft het zijn functie als kantoorgebouw verloren. Gelijk aan de landelijke trend vinden ook in Hilversum transformaties plaats van kantoren naar wonen.
Er zijn binnen het plangebied geen voorzieningen aanwezig, zoals maatschappelijke voorzieningen of detailhandelsvoorzieningen. Volgens het geldende bestemmingsplan zijn voorzieningen hier ook niet toegestaan.
3.3 Verkeer
Ontsluiting
Het plangebied wordt in de huidige situatie ontsloten via drie inritten aan de Heuvellaan.
Snelheid
Het merendeel van de wegen rond het plangebied hebben een snelheidsregime van 30 km/uur. De dichtstbijzijnde weg met een snelheidsregime van 50 km/uur is de Krugerweg/Godelindeweg ten noorden van het plangebied.
Parkeren
In de huidige situatie zijn er rond het gebouw ca. 110 parkeerplaatsen beschikbaar op eigen terrein ten behoeve van het kantoorgebouw.
Fietser
Het plangebied bevindt zich in een 30 km-zone waar fietsers gebruik maken van de weg.
Voetganger
De wegen rond het plangebied beschikken aan weerszijden over voetpaden.
3.4 Duurzaamheid en leefbaarheid
Duurzaamheid is gericht op drie kwaliteitsaspecten: people, planet en profit/prosperity. De pijler 'people' richt zich op aspecten van sociale kwaliteit en proceskwaliteit: de leefbaarheid van de omgeving, sociale veiligheid en de betrokkenheid van bewoners, bedrijven en overheden (sociale duurzaamheid). De pijler 'planet' is direct gerelateerd aan de milieukwaliteit en thema's als energie, ecologie en water, maar ook aan gezondheid, verkeer en afval, en daarmee aan verschillende grote milieuproblemen zoals verlies aan biodiversiteit, klimaatverandering, bedreigingen van de gezondheid en aantasting van de leefomgeving (fysieke duurzaamheid). Uitgangspunten zijn een brongerichte benadering, het sluiten van kringlopen en behoud en versterking van de kwaliteit van de leefomgeving. De pijler 'profit/prosperity' richt zich op de aanwezigheid van voorzieningen, voldoende werkgelegenheid en inkomensdifferentiatie en dragen bij aan het functioneren van de leefomgeving (economische duurzaamheid). De essentie van deze zogenaamde Triple P-benadering is een evenwichtige integrale ontwikkeling van de kwaliteitsaspecten.
Duurzaam bouwen staat voor het ontwikkelen en beheren van de gebouwde omgeving met respect voor mens en milieu, en is daarmee een integraal onderdeel van de kwaliteit van de gebouwde omgeving. Dit betekent dat de gezondheids- en milieuaspecten in alle fasen van de inrichting van de gebouwde omgeving, de bouw en het gebruik (inclusief sloop) betrokken dienen te worden. Hierbij wordt gestreefd naar een duurzame (stedelijke) ontwikkeling die leidt tot een extensiever energieverbruik / lage milieubelasting, integraal ketenbeheer en behoud en versterking van de kwaliteit van de gebouwde omgeving (ruimtelijke kwaliteit). Duurzaam bouwen betekent ook dat de gerealiseerde kwaliteit in de toekomst wordt gehandhaafd, zodat ook toekomstige generaties daarin delen.
In de huidige situatie is op locatie een 'gedateerd' pand aanwezig. Dit pand voldoet niet aan de huidige duurzaamheidsvereisten en heeft ook geen 'ecologische' meerwaarde in die zin dat er natuurinclusieve maatregelen getroffen zijn. Met de beoogde nieuwbouw kan hieraan wel invulling gegeven worden.
Een (geluids)zone is een aandachtsgebied waarbinnen, indien er geluidsgevoelige bestemmingen zijn of kunnen worden gerealiseerd, moet worden getoetst aan de grenswaarden van de Wet geluidhinder (verder: Wgh). Geluidsgevoelige bestemmingen zijn onder andere woningen, scholen en gebouwen voor de gezondheidszorg. De voorkeursgrenswaarde voor geluidsgevoelige bestemmingen ten gevolge van wegverkeerslawaai bedraagt 48 dB. De voorkeursgrenswaarde ten gevolge van spoorweglawaai bedraagt voor woningen 55 dB en voor andere geluidsgevoelige gebouwen 53 dB.
De regelgeving die betrekking heeft op geluidshinder staat in een aantal wetten. De Wgh voorziet in een zonering van wegen, spoorwegen en industrieterreinen waar 'grote lawaaimakers' zijn of kunnen worden gevestigd, en stelt eisen aan de geluidsbelasting binnen de zones rond en langs die (spoor)wegen en industrieterreinen. De geluidshinder die afkomstig is van inrichtingen (met name bedrijven) wordt gereguleerd op basis van de Wet milieubeheer (verder: Wm).
De geluidsproductie van een inrichting is afhankelijk van de soort inrichting en van de in de milieuvergunning opgenomen regels met betrekking tot geluid. Zie voor indicatieve geluidszones de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'.
Het plangebied bevindt zich niet op een industrieterrein of binnen de geluidszone van een industriegebied. Op een afstand van ca. 750 m bevindt zich een spoorlijn, waarmee het plangebied buiten de onderzoekszone valt. De Godelindeweg bevindt zich op een afstand van ca. 75 m. Een onderzoek naar wegverkeerlawaai is dan ook noodzakelijk. In toelichting paragraaf 5.5.2 wordt nader ingegaan op het aspect geluid.
Sinds 1 januari 2007 geldt de Wet geurhinder en veehouderij (verder: Wgv). Deze wet geeft het toetsingskader voor de beoordeling van geurhinder vanuit dierenverblijven van veehouderijen. Anders dan op grond van de oude regeling, onder meer de Richtlijn veehouderij en stankhinder 1996, geeft de Wgv grenswaarden in 'odour units' per kubieke meter lucht (ou/m) voor de toelaatbare geurbelasting bij woningen. Daaraan gekoppeld is er een nieuw rekenprogramma (V-Stacks), waarmee de geurbelasting van veehouderijen, rekening houdend met diersoorten en stalsystemen, kan worden berekend. Tevens zijn in de Wgv minimumafstanden vastgelegd tussen stallen en geurgevoelige objecten (alle woningen van derden en recreatiewoningen). De grenswaarden en minimumafstanden zijn echter niet geheel hard: gemeenten kunnen desgewenst binnen in de wet aangegeven marges via een gemeentelijke verordening andere grenswaarden en/of minimumafstanden vaststellen.
De planlocatie is niet gelegen binnen een geurcontour.
Er bestaan nog geen specifieke wetten rond lichthinder. Indirect echter wel, want lichtoverlast valt vaak binnen gemeentelijke milieuwetgeving. Verder heeft de Nederlandse Stichting Voor Verlichtingskunde (NSVV) een aantal richtlijnen uitgebracht voor het beoordelen van lichthinder. Deze gelden algemeen als maatgevend. In en rond het plangebied zijn geen inrichtingen en/of wegen aanwezig die lichthinder veroorzaken.
In de Wet milieubeheer (verder: Wm) gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. De Wet luchtkwaliteit gaat over het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen). Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % (= 1,2 µg/m³) bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2)een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen of een kantoor van minder dan 100.000 m² bruto vloeroppervlak niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.
Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.
Besluit gevoelige bestemmingen
Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.
Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 m aan weerszijden van rijkswegen en 50 m langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt.
De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:
- scholen;
- kinderdagverblijven;
- verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.
Voorliggend bestemmingsplan ziet niet op de realisatie van dergelijke objecten. Het besluit is dan ook niet van toepassing op deze ontwikkeling.
In toelichting paragraaf 5.5.2 wordt nader ingegaan op het aspect luchtkwaliteit.
3.5 Cultuurhistorische waarden
Beschermde stads- en dorpsgezichten zijn aangewezen door het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW). Het betreft objecten in gebieden die van algemeen belang zijn vanwege hun schoonheid, hun onderlinge ruimtelijke of structurele samenhang, dan wel hun wetenschappelijke of cultuurhistorische waarde, en in welke zich één of meerdere monumenten bevinden. Als een gebied is aangewezen als beschermd stads- of dorpsgezicht, dan dient dit in het bestemmingsplan opgenomen te zijn. Informatie over beschermde stads- en dorpsgezichten is te verkrijgen bij het ministerie, de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.
Het plangebied ligt in het 'Noordwestelijk Villagebied'. Dit gebied is op 21 februari 2007 aangewezen als rijksbeschermd stadsgezicht. De aanwijzing tot beschermd stadsgezicht heeft als doel 'de karakteristieke, met de historie samenhangende, structuur en ruimtelijke kwaliteit van het gebied te onderkennen als zwaarwegend belang bij verdere ontwikkeling binnen het gebied'. Bij het opstellen van een bestemmingsplan voor een beschermd stadsgezicht dient een evenwicht gezocht te worden tussen de structuur van het gebied, de functie van het gebied en het beeld van het gebied.
De gezichtsbescherming richt zich op de stedenbouwkundige en cultuurhistorische, landschappelijke waarde van het gebied en wil het waardevolle beeld en functioneren daarvan voor de toekomst veiligstellen. In hoofdstuk 5 wordt nader in gegaan op het stedenbouwkundigplan in relatie tot de karakteristiek van de wijk.
Het Noordwestelijk Villagebied is vanaf circa 1875 ontstaan door de aanleg van verschillende los van elkaar ontwikkelde villaparken. Het eerste villapark werd ver van het dorp af in het noorden van de gemeente ontwikkeld. De overige villaparken ontwikkelden zich vanaf het centrum in noordwestelijke richting. In 1907 was de structuur van dit deel voltooid. Wel werden er nadien nog vele nieuwe woningen langs de bestaande infrastructuur gebouwd.
Het gezicht van het Noordwestelijk Villagebied is zeer gedifferentieerd doordat er zowel kleinschalige geleidelijk ontwikkelde villabuurten als ruime planmatig opgezette villaparken zijn. De Heuvellaan is een laan in het villagebied die meer verdicht is met woningen op kleinere kavels. Desondanks kent het gebied een duidelijke ruimtelijke samenhang door de stedenbouwkundige structuur, het groene karakter en de harmonische aansluiting van de wijken en parken onderling. Daarbij vormt het Noordwestelijk Villagebied een geleidelijke overgang van het verstedelijkte centrum naar de bosgebieden Spanderswoud en Corversbos.
De ontwikkeling van de villaparken was in eerste instantie een puur particulier initiatief. Bouwmaatschappijen kochten een stuk grond aan, waarop zij een wegenplan ontwierpen. De percelen grond binnen zo'n park werden veelal weer aan particulieren doorverkocht, waardoor er een individuele invulling van de parken plaatsvond. De gemeente Hilversum zou zich pas vanaf circa 1909 gaan bezighouden met de ontwikkeling en het beheer van deze villaparken.
Het plangebied ligt ten zuiden van het Nimrodpark en het Kannesheuvelpark. Het Nimrodpark werd in 1899 aangelegd naar een ontwerp van tuinarchitecten. Het plan bestaat uit een stratenpatroon van brede gebogen lanen rond een langgerekt ovaal plein met in het midden een rondpoint (Parklaan). Het plein is ontworpen met drie plantsoenen en wordt ter hoogte van het rondpoint doorsneden door een rechte noordzuidas (Nimrodlaan). Omdat het villapark tevens als wandelpark moest dienen, is in het ontwerp nadruk gelegd op de laanbeplanting met zichtlijnen. Aanvankelijk verrezen in het park grote villa’s op zeer ruime kavels, vanaf 1910 werd de verkaveling iets dichter met kleinere villa’s en landhuizen.
Het Kannesheuvelpark kent een kronkelend wegenpatroon met groene pleintjes op de splitsingen, hierdoor is er van zichtassen in dit park nauwelijks sprake. Het park bevat een aantal grote villa's met daartussen een aantal kleine buitenwoonhuizen. Het straatbeeld in dit park en het gebied rond het plangebied wordt dan ook merendeels bepaald door reeks van kleine villa's en buitenwoonhuizen.
Een lastig aspect van de archeologie is dat de meeste archeologische vindplaatsen nog niet ontdekt zijn, maar ergens in de ondergrond verborgen liggen. Om vast te stellen waar vindplaatsen zijn en of deze al dan niet behoudenswaardig zijn, is inventariserend archeologisch vooronderzoek nodig. Dit inventariserende onderzoek bestaat uit bureauonderzoek en veldwerk. Als regel geldt dat inventariserend archeologisch vooronderzoek overal verplicht is waar plannen met bodemingrepen worden voorgenomen. Dus daar waar bijvoorbeeld gebouwd, geheid, gegraven, opgehoogd, geplaveid of ontwaterd gaat worden. Vooronderzoek is daarentegen niet verplicht in delen van een plangebied waar de bestaande inrichting ongewijzigd gehandhaafd wordt, bijvoorbeeld een groenstrook die in de nieuwe inrichting behouden blijft.
De gemeente Hilversum maakt gebruik van de Structuurvisie Archeologie 'De ondergrondse stad'. Op onderstaande afbeelding is de Archeologische beleidskaart met de te verwachten archeologische waarden weergegeven.
Archeologische beleidskaar gemeente Hilversum
Zoals op de bovenstaande archeologische beleidskaart van de gemeente Hilversum te zien is, heeft het gebied van de planlocatie de verwachtingswaarde 'hoog'. In toelichting paragraaf 5.6.3 wordt nader ingegaan op het aspect archeologie.
3.6 Bodem en watersysteem
Bodem
De gemeente Hilversum is onderdeel van de geografische eenheid het Gooise stuwwallencomplex met o.a. fysisch geografische eenheden zoals stuwwallen. De bodem bestaat voornamelijk uit matig fijne tot zeer grove zanden. Het watervoerende pakket, waar de zanden onderdeel van zijn, heeft haar basis op een diepte van N.A.P. -160 meter. Tot een diepte van 50 meter onder het maaiveld bevindt zich gestuwd materiaal waar plaatselijk fijnzandige, lemige en slib houdende lagen voorkomen.
Aardkundige waarden
Het stuwwallencomplex van het Gooi kent een grote verscheidenheid en gaafheid van geografische verschijnselen wat het bijzondere waarden geeft. Vanuit het provinciale landschaps- en bodembeschermingsbeleid is één van de speerpunten het beschermen van onderdelen in het landschap die iets vertellen over de geologische ontstaanswijze van het gebied. De provincie Noord-Holland heeft een lijst met 80 gebieden met aardkundige waarden vastgesteld waarbij 17 gebieden als aardkundig monument zijn aangewezen. Het plangebied is geen aardkundig monument of een aardkundig waardevol gebied.
Grondwater
Hilversum ligt op een stuwwal van het Gooi en is infiltratiegebied. De grondwaterstanden kunnen in de toekomst stijgen door invloed van het klimaat en activiteiten in de regio zoals afname van drinkwaterwinningen en opzetten van polderpeilen (de laatste aan de westkant van Hilversum).
Bij ondergrondse bouw moet rekening worden gehouden met de grondwaterstand. Kelders moeten waterdicht worden uitgevoerd, zodat de noodzaak tot het lokaal verlagen van de grondwaterstand wordt voorkomen. Bij de bepaling van de maximale grondwaterstand ten behoeve van ondergrondse bouw moet rekening worden gehouden met een marge als gevolg van toekomstige regionale grondwaterstandstijgingen.
Oppervlaktewater
In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Om het lokaal verwerken van hemelwater te bevorderen zal bij nieuwe ontwikkelingen gestreefd moeten worden naar ruimte voor water, bijvoorbeeld wadi's in groenstructuren. Dit zullen geen permanente oppervlaktewateren zijn, deze wadi's lopen onder water bij veel regenval.
Bestaand afwateringssysteem
In het plangebied is sprake van een gemengd gerioleerd gebied. Dit houdt in dat het afvalwater en het hemelwater via het hetzelfde rioolsysteem wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuivering. Voor nieuw aan te sluiten bebouwing moet contact worden opgenomen met de gemeente. Het afkoppelen van hemelwater van dit systeem wordt bevorderd door bij nieuwe ontwikkelingen het hemelwater lokaal vast te houden, her te gebruiken en/of te infiltreren in de bodem. Berging kan plaats vinden op daken en in ondergrondse (infiltratie) voorzieningen. Hierbij moet voldoende bergend vermogen worden gecreëerd om het waterbezwaar te kunnen bergen en verwerken. De infiltreerbaarheid van de infiltratievoorzieningen moet goed worden bewaakt. Onderhoud aan de infiltratievoorzieningen is voor de perceelseigenaar.
Hemelwater kwaliteit
Om bodem- en grondwaterverontreiniging bij de infiltratiepunten op het eigen terrein te voorkomen is het belangrijk om geen onbehandeld koper, zink, lood, teerhoudende dakbedekking (PAK) en andere uitlogende (bouw)materialen toe te passen op oppervlakken/straatmeubilair die in aanraking komen met het regenwater. Daarnaast dient er géén gebruik te worden gemaakt van (chemische) onkruidbestrijdingsmiddelen. De perceelseigenaar is verantwoordelijk voor de grondwaterkwaliteit onder het perceel en dus voor de kwaliteit van het infiltrerende hemelwater.
3.7 Kabels en leidingen
Binnen het plangebied liggen geen relevante kabels, leidingen of straalpaden. Voordat de werkzaamheden zullen starten wordt een zogenaamde Klic-melding gedaan. Een KLIC-melding is een melding die aan het Kadaster moet worden gedaan voordat gestart wordt met graven met een machine. Deze melding is wettelijk verplicht. Zodra een KLIC-melding is gedaan stuurt het Kadaster de gegevens van ligging van de kabels en leidingen van een locatie.
3.8 Veiligheid
Sociale veiligheid omvat de bescherming tegen elke vorm van criminaliteit en fysieke bedreiging/gevoelens van onveiligheid. Er gelden geen bijzonderheden voor het plangebied in de bestaande situatie.
Fysieke veiligheid betreft de bescherming van mens, dier en milieu tegen daadwerkelijke ongelukken. In de huidige situatie is het plangebied in principe goed bereikbaar voor hulpdiensten.
Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, LPG en munitie over weg, water, spoor en door buisleidingen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid.
Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:
- risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
- vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
- vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.
Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.
Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar
Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels en horeca. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.
In toelichting paragraaf 5.8.1 wordt nader ingegaan op het aspect externe veiligheid.
hoofdstuk 4 Relevante beleidskader
In dit hoofdstuk is het relevante rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid ten aanzien van de ruimtelijke structuur en de functionele structuur opgenomen. Ook is aandacht besteed aan relevant Europees beleid.
4.1 Rijk
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:
- ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
- duurzaam economisch groeipotentieel;
- sterke en gezonde steden en regio's;
- toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.
Planspecifiek
Gezien de aard en omvang van de planontwikkeling is de NOVI verder niet specifiek van belang. Wel wordt er aangesloten op de ambities en belangen van het Rijk zoals het realiseren en behouden van een goede leefomgevingskwaliteit en het realiseren van woningen.
De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (verder: Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (verder: SVIR) en in de navolgende Nationale Omgevingsvisie (verder: NOVI) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014 en 1 juli 2016 op onderdelen aangevuld.
Planspecifiek
Gezien de aard en omvang van onderhavig plan zijn er geen raakvlakken met het Barro. Vanuit het Barro zijn er dan ook geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.
In het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' die op 1 juli 2017is gewijzigd.
De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven (hieronder de betreffende artikel leden):
- De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
- Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
- Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.
Planspecifiek
Stedelijke ontwikkeling
Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Bij het voorliggende initiatief is dan ook sprake van een stedelijke ontwikkeling, doordat er 24 extra woningen worden toegevoegd en 2.780 m² aan andere functies wordt ontwikkeld.
Bestaand stedelijk gebied
Het bestaand stedelijk gebied wordt volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) als volgt gedefinieerd: ’bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Aangezien het plangebied in een woonwijk ligt met gemengde functies kan geconcludeerd worden dat de planlocatie binnen bestaand stedelijk gebied ligt.
Behoefte
Zowel uit de Provinciale woonvisie (toelichting paragraaf 4.2.3), de Regionale Woonvisie (toelichting paragraaf 4.3.1) en de gemeentelijke woonvisie blijkt dat er behoefte is aan binnenstedelijke woningbouw. De binnenstedelijke woningbouwopgave zal in de toekomst aan blijven houden. Tevens is er vanuit de regio (toelichting paragraaf 4.3.3) behoefte aan ruimte voor (kleine) creatieve en innovatieve bedrijvigheid, zowel binnenstedelijk als in de 'groene randen'.
Conclusie
Er kan geconcludeerd worden dat het voorgenomen plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.
Op Rijksniveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Water Programma.
Waterbeleid voor de 21e eeuw
De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes(drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:
- vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
- schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.
Nationaal Water Programma
Op basis van de Waterwet is het Nationaal Water Programma vastgesteld. Het Nationaal Water Programma geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2022-2027 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Water Programma richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2022-2027 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.
4.2 Provincie en waterschap
De Omgevingsvisie NH2050 is op 19 november 2018 vastgesteld door Provinciale Staten. Deze vervangt de Structuurvisie Noord-Holland 2040, het Provinciaal Verkeers- en Vervoerplan, het Provinciaal Milieubeleidsplan 2015-2018 en de Agenda Groen. De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is een voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Tegelijkertijd is duurzame economische ontwikkeling een voorwaarde voor het kunnen investeren in een prettige leefomgeving.
De hoofdambitie is opgedeeld in de volgende aspecten met bijbehorende ambities:
Leefomgeving
- Klimaatverandering: een klimaat bestendig en waterrobuust Noord-Holland. Stad, land en infrastructuur worden klimaatbestendig en waterrobuust ingericht.
- Gezondheid en veiligheid: het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.
- Biodiversiteit en natuur: de biodiversiteit in Noord-Holland vergroten, ook omdat daarmee andere ambities/doelen kunnen worden bereikt.
Gebruik van de leefomgeving
- Economische transitie: een duurzame economie met innovatie als belangrijke motor. De provincie biedt ruimte aan ontwikkeling van circulaire economie, duurzame landbouw, energietransitie en experimenten.
- Wonen en werken: woon- en werklocaties dienen beter met elkaar in overeenstemming te zijn. Woningbouw wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends.
- Mobiliteit: inwoners en bedrijven van Noord-Holland kunnen zichzelf of producten effectief, veilig en efficiënt verplaatsen.
- Landschap: het benoemen, behouden en versterken van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en de cultuurhistorie.
Energietransitie
- De ambitie van de Provincie is dat Noord-Holland als samenleving in 2050 volledig klimaatneutraal en gebaseerd is op hernieuwbare energie.
Daarnaast wordt er met de Omgevingsvisie NH2050 geprobeerd om een richting uit te zetten om houvast te bieden naar de onzekere toekomst. Daarvoor wordt een aantal bewegingen naar de toekomst toe benoemd:
- Noord-Holland in beweging: Op weg naar een economisch duurzame toekomst
- Dynamisch schiereiland: Benutten van een unieke ligging
- Metropool in ontwikkeling: Vergroten agglomeratiekracht door het ontwikkelen van een samenhangend internationaal concurrerend metropolitaan systeem
- Sterke kernen, sterke regio's: Sterke kernen houden regio's vitaal
- Nieuwe energie: Economische kansen benutten van energietransitie
- Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving: vergroten van biodiversiteit en ontwikkelen van een economisch duurzame agrifoodsector
Er wordt in de Omgevingsvisie NH2050 uitgegaan van het principe ‘lokaal wat kan, regionaal wat moet’. Hierbij wordt gelet op de diversiteit aan regio's en wordt ruimte geboden aan maatwerk en ruimte om vorm te kunnen geven aan een wendbare samenleving.
Planspecifiek
De ambitie van de provincie is onder andere het streven naar een goede balans tussen leefbaarheid en economische ontwikkeling. Om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te behouden en te versterken is een goed beheer van de bestaande kwaliteiten en het toevoegen van nieuwe kwaliteiten van belang. Het bestaande kantoorpand past niet meer goed in de omgeving. Met de nieuwe voorgestelde bebouwing, met een mix van wonen en werken wordt een betere aansluiting gevonden.
Tevens luidt een van de ambities om wonen en werken beter met elkaar in overeenstemming te laten zijn en dat ontwikkelingen zoveel mogelijk in bestaand stedelijk gebied plaatsvinden. Aangezien de planlocatie in bestaand stedelijk gebied ligt waar zowel woningbouw als bedrijvigheid aanwezig is, kan gesteld worden dat het beoogde initiatief in lijn is met de ambities uit de omgevingsvisie.
Provinciale Staten van Noord-Holland hebben op 22 oktober 2020 de Omgevingsverordening NH2020 vastgesteld. In de Omgevingsverordening NH2020 zijn de eerste stappen gezet om de ambities, ontwikkelprincipes en sturingsfilosofie uit de Omgevingsvisie, vastgesteld op 19 november 2018, vorm te geven en wordt er een start gemaakt met werken in de geest van de Omgevingswet. Echter valt de Omgevingsverordening NH2020 nog onder de huidige wet- en regelgeving.
In de Omgevingsverordening NH2020 zijn alle regels van de provincie die gaan over de fysieke leefomgeving samengevoegd. Merendeel van de regels in deze verordening zijn vrijwel ongewijzigd gebleven ten opzichte van de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2010. Echter zijn een aantal onderdelen wel gewijzigd of nieuw. Belangrijke gewijzigde en nieuwe onderdelen zijn het Landelijk gebied, Bijzonder provinciaal landschap, de mogelijkheden voor kleinschalige woningbouw in landelijk gebied en de ruimte voor windenergie in de MRA regio. De omgevingsverordening heeft de volgende doelstellingen:
- het bereiken van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit te bereiken;
- het behoud en herstel van de biologische diversiteit;
- het in standhouden en doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften.
Daarnaast is het doel om de provinciale regels in meer samenhang en op een meer overzichtelijke manier kenbaar te maken.
Planspecifiek
In artikel 6.3 van de Omgevingsverordening NH2020 wordt gesteld dat een ruimtelijk plan uitsluitend kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakt schriftelijke afspraken. Aan deze afspraken wordt ook voldaan. Deze locatie is regionaal afgestemd. Zie ook: https://www.noord-holland.nl/Onderwerpen/Ruimtelijke_inrichting/Omgevingsvisie_en_PRV/Beleidsdocumenten/Handreiking_uitvoeringsregeling_regionale_afspraken_nieuwe_stedelijke_ontwikkelingen_printversie.pdf
In toelichting paragraaf 4.1.3 is ingegaan op de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Hieruit blijkt dat het plangebied zich binnen het stedelijk gebied bevindt en wordt de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond. Hiermee kan geconcludeerd worden dat het plan past binnen de behoefte van de regio.
Verder zijn er geen relevante aanvullende eisen ten aanzien van het voorgenomen plan vanuit de Omgevingsverordening NH2020, waarmee gesteld kan worden dat het plan in overeenstemming is met het provinciale ruimtelijke beleid.
De provinciale woonvisie ´Goed wonen in Noord - Holland´ heeft als doelstelling dat in 2020 de inwoners van Noord-Holland over voldoende woningen beschikken met een passende kwaliteit en in een aantrekkelijk woonmilieu. De doelstelling is uitgewerkt in drie speerpunten:
- Verbeteren van de afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten, en specifiek voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning.
- Verbeteren van de mate waarin voorzieningen in de woonomgeving aansluiten bij de vraag van bewoners.
- Verbeteren van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving.
Door samen met de regio's Regionale actieprogramma's (RAP) te ontwikkelen met duidelijke afspraken over de regionale woningbouwprogramma's en deze uit te voeren, wil de provincie deze doelstelling en speerpunten behalen. De RAP is in 2015 voor de volgende periode (2016-2020) opgesteld, mede op basis van de woonmonitor 2014. Voor de regio Gooi en Vechtstreek wordt een RAP opgesteld.
Planspecifiek
In Noord-Holland Zuid blijft de druk op de woningmarkt hoog, terwijl de ruimte om te bouwen schaars is. Hierdoor is er een relatief grote binnenstedelijke woningbouwopgave. De woningbouwvraag concentreert zich steeds meer in stedelijk gebied. Met het toevoegen van in totaal 24 woningen wordt een bijdrage geleverd aan de doorstroming in de woningmarkt. Tevens gaat het om een binnenstedelijke ontwikkeling. Hiermee kan gesteld worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met Provinciale Woonvisie 2010-2020.
Het plangebied valt binnen het beheersgebied van het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV). Waternet zorgt namens het waterschap voor schoon oppervlaktewater, veilige dijken en het waterpeil in de sloten en vaarten. Het verzorgingsgebied van AGV omvat de gemeente Amsterdam en een groot gebied in de provincie Utrecht en Noord-Holland. Het waterschap is verantwoordelijk voor de zorg voor het watersysteem en de zorg voor het zuiveren van stedelijk afvalwater. De zorg voor het watersysteem omvat het beheer van de oppervlaktewateren, waterkeringen en bergingsgebieden, grondwater en ondersteunende waterstaatkundige kunstwerken. Waternet is de organisatie die de taken namens AGV uitvoert. Het beleid van AGV is verwoord in het onder andere het Waterbeheerplan, de Waterschapsverordening (Keur) en in diverse beleidsnota’s.
In de Keur staan de regels voor het gebruik van het watersysteem. De Keur heeft als belangrijkste doel om een veilig en gezond watersysteem te waarborgen en het te beschermen tegen risico’s van activiteiten die van invloed kunnen zijn op de goede staat en werking van het watersysteem. Denk aan de waterkwaliteit, het waarborgen van verbeteren, de doorstroming in sloten en het sterk houden van dijkenveilig stellen en de dijken sterk houden. Bij de Keur horen Keurkaarten met informatie over wateren en waterkeringen.
In de legger van het waterschap worden gegevens vastgelegd over de locatie van wateren, dijken en kunstwerken, aan welke eisen deze moeten voldoen (diepte, hoogte, sterkte etc.) en de onderhoudsverplichtingen. De legger dient als basis voor de vergunningverlening door de waterbeheerder.
Het waterschap hanteert het beleid dat bij het aanbrengen van meer dan 1.000 m² verharding in stedelijk gebied 10 % daarvan gecompenseerd moet worden in de vorm van oppervlaktewater voor waterberging. Door compensatie wordt voorkomen dat ernstige peilstijging optreedt door afstromend regenwater met wateroverlast tot gevolg. Onder voorwaarden kan het waterschap ook instemmen met de aanleg van alternatieve vormen van waterberging. In het kader van de planontwikkeling is ook de 'watertoets' doorlopen. De uitkomsten hiervan zijn opgenomen in paragraaf 5.7.2.
4.3 Regio
De regio Gooi en Vechtstreek wil een complete regio zijn, waar het aanbod aan woningen en woonmilieus aansluit bij de woningvraag van nu en in de toekomst. Een complete regio is ook een regio waar wonen, werken, recreëren en gezondheid hand in hand gaan en elkaar versterken. Er wordt ingezet op een gevarieerde samenstelling van inwoners en woningvoorraad. Het behoud en aantrekken van middengroepen is belangrijk voor de sociaal en economische doelstellingen van de regio.
De gemeenteraad heeft de visie 8 maart 2017 vastgesteld.
Planspecifiek
Tot 2040 zal de bevolking in de regio blijven groeien. Hierdoor zal het nodig blijven om nieuwbouw te realiseren. Niet alleen voor de directe woningbehoefte, maar ook voor de doorstroming in wijken op gang te brengen. De focus moet blijven liggen op binnenstedelijk bouwen en transformatie. Daarbij is het behoud van de ruimtelijke kwaliteit in de bebouwde omgeving kaderstellend. De herontwikkeling van het plangebied draagt bij aan de groeiende woningbehoefte en het verbeteren van de kwaliteit van de omgeving. Tevens is het beoogde initiatief een binnenstedelijke ontwikkeling. Gesteld kan worden dat het initiatief in lijn is met de regionale woonvisie van de regio Gooi en Vechtstreek.
Het Regionaal Actieprogramma Wonen is vastgesteld met het doel om tot een regionaal woonbeleid in kwantitatieve en kwalitatieve zin, waarbij op regionaal niveau de afstemming tussen vraag en aanbod centraal staat, te komen. In het Regionaal Actieprogramma zijn de afspraken ten aanzien van woningbouw vastgelegd.
Planspecifiek
Binnen de regio Gooi en Vechtstreek vindt de woningbouw voornamelijk plaats op een beperkt aantal grote nieuwbouwlocaties. De geplande woningbouwproductie tot 2020 en zelfs tot 2030 kan gerealiseerd worden binnen de nu al bekende planvoorraad. De meest recente huishoudensprognose van de provincie Noord-Holland laat zien
dat er tussen 2015 en 2030 nog circa 11.000 huishoudens bij komen in de regio. De regio zal de mogelijkheden en wenselijkheid van de verdere nieuwbouw voor de lange termijn moeten onderzoeken. De meeste bouwlocaties bevinden zich binnen bestaand stedelijk gebied. Voor Hilversum worden circa 3.194 woningen voorzien.
De behoefte naar kwalitatief goede woningen zal in deze regio voorlopig aanhouden. Het toevoegen van 24 woningen in binnenstedelijk gebied past dan ook binnen het Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2020 van de regio Gooi en Vechtstreek.
De regiokaart bevat het overzicht van vastgesteld ruimtelijk beleid van de zeven gemeenten in de regio Gooi en Vechtstreek. De regiokaart uit 2015 geeft de lopende en nieuwe ruimtelijke en stedenbouwkundige projecten in de regio voor de komende 10 jaar weer.
De belangrijkste opgaven zijn:
Landschap:
- Behoud en versterken van natuurgebieden, landschappen, agrarische activiteiten en cultuurhistorie.
- Versterken van de ecologische hoofdstructuur en vermindering van de versnippering door infrastructuur, ook grensoverschrijdend (Heuvelrug, Vechtlandschap, Randmeren en Eemland).
Recreatie:
- Verbeteren van het recreatief medegebruik van het buitengebied door kwaliteitsverbetering van wandel- en fietspaden, recreatieve knooppunten en de bereikbaarheid ervan.
- Bevorderen van dag- en verblijfstoerisme gericht op cultuurhistorie en (natuur-)monumenten ruimte bieden aan hotels in stedelijk en pensions in landelijk gebied.
Economie:
- Nieuwe bedrijfslocaties: Crailo (Hilversums deel) en Monnikenberg (Hilversum).
- Herstructurering en transformatie van bestaande bedrijfsterreinen; innovatieve en creatieve bedrijvigheid en/of huisvesting doelgroepen.
- Ruimte voor creatieve en innovatieve bedrijvigheid (waaronder medische zorg), zowel binnenstedelijk als in de ‘groene randen’.
- Stop op de uitbreidingsmogelijkheden voor kantoren en winkels; meer concentratie rondom de stedelijke knooppunten van het openbaar vervoer.
Wonen:
- Totale plancapaciteit in de regio ca. 13 duizend woningen.
- Uitvoering op basis van het Regionaal Actieprogramma Wonen 2020; betreft 4 duizend woningen.
- Uitbreidingslocaties, zoals Anna's Hoeve, Monnikenberg met een totale plancapaciteit van ruim 5 duizend woningen. Grotendeels in procedure en deels in uitvoering.
- Binnenstedelijke woningbouwlocaties: in alle gemeenten met een totale plancapaciteit van ongeveer 6 duizend woningen. Ongeveer de helft hiervan is ‘planologisch hard’ te noemen.
- Transformatie van voormalige kantoren of bedrijfsgebouwen.
Bereikbaarheid:
- Verbreding A1-west (bij Muiden/Weesp) naar 2 x 6 stroken + dubbele wisselstrook + aquaduct.
- Verbreding A6 (vanaf Muiden naar Almere) naar 2 x 4 stroken + 2de Hollandse Brug.
- Verbreding A1-oost (Eemnes – Hoevelaken) naar 2 x 4 stroken.
- Verbreding A27 (Eemnes – Utrecht) naar 2 x 3 stroken.
- Aanleg HOV Hilversum – Huizen.
- Behoud capaciteit doorgaande wegen binnen de regio.
Planspecifiek
Het beoogde plan heeft voornamelijk betrekking op de opgaven voor economie en wonen. De regio Gooi en Vechtstreek maakt onderdeel uit van de economische Metropoolregio Amsterdam (MRA). Voor de kantorensector geldt dat er leegstand optreedt en de ontwikkeling van nieuwe locaties verloopt traag. Dit is een algemene trend die geldt voor de gehele MRA. Er moet ruimte komen voor creatieve en innovatieve bedrijvigheid en zorg, zowel binnenstedelijk als in de groene randen. Door het bestaande kantoorgebouw te slopen wordt ruimte gecreëerd voor woningbouw en op kleinere schaal voor kantoren. Hiermee wordt aangesloten op de ambities vanuit de regio Gooi en Vechtstreek.
4.4 Gemeente
Op 15 mei 2015 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Hilversum 2030 vastgesteld. Deze visie schetst het beeld van Hilversum in 2030.
Hilversum werkt constructief mee aan initiatieven vanuit de samenleving. Tenzij bijvoorbeeld zwaarwegende maatschappelijke belangen en/of te verwachten hinder voor bewoners zich hier tegen verzet. Hilversum wil flexibel zijn en energie steken in oplossingen.
Uitgangspunt is ontwikkelend beheren. Dit is een duurzame manier van stedelijke vernieuwing. Hierbij zijn (vaak kleinschalige) ontwikkelingen en beheermaatregelen organisatorisch en financieel in één proces ondergebracht. Deze aanpak maakt het mogelijk op ontwikkelingen in de samenleving te reageren en anticiperen.
De gemeente ziet voor zichzelf een regierol.
Speerpunten van de visie zijn:
- goede woongemeente;
- groen buitengebied;
- centrumgemeente;
- mediastad & creatieve sector;
- stedenbouw & architectuur.
Planspecifiek
Het plangebied ligt in het gebied aangegeven als 'Villapark' en Beschermd stadsgezicht. Hier ligt de nadruk op het beschermen van stedenbouwkundige structuren, de eenheid in het stedenbouwkundig beeld en de combinatie van gebouw en ruimte. Duurzaam gebruik is belangrijk voor de instandhouding. Het Noordwestelijk Villagebied beschikt nog steeds over de oorspronkelijke karakteristieken: vrijstaande, individueel vormgegeven villa's op grote, lommerrijke kavels langs gekromde wegen. Het gebied heeft een parkachtige structuur met brede lanen. De verschillende villaparken in het gebied verschillen van elkaar in structuur. Het kantoorgebouw past niet in dit villagebied. De nieuwe gebouwen met verschillende functies en woningen zullen beter aansluiten op de karakteristieke omgeving. Het plan is niet strijdig met de Structuurvisie.
In de nieuwe woonvisie voor de periode van 2021 tot 2030, zoals vastgesteld in juli 2021, heeft de gemeente Hilversum haar ambities neergelegd voor wat betreft het woonbeleid. In de woonvisie wordt het woonbeleid via vier thema's in beeld gebracht, te weten:
- Hilversumse woningmarkt onder druk
- Ontbrekende schakels in de woningmarkt
- Langer en weer zelfstandig thuis wonen van mensen met een zorgvraag
- Duurzame en energiezuinige woningen
ad.1
Vastgesteld is dat de bevolking van Hilversum de komende jaren groeit . Ook de woningbehoefte groeit. Volgens de prognose van de provincie Noord-Holland zijn er zeker 3.000 extra woningen nodig tot en met 2030. Deze prognose is als uitgangspunt voor de woonvisie gehanteerd.
ad.2
De gemeente wil sturen op woningmarktsegmenten die ontbreken. Door ontbrekende segmenten kunnen niet alle mensen naar een passende woning verhuizen. Dit heeft als gevolg dat deze mensen in hun huidige woning blijven, die weer voor andere woningzoekenden uitkomst zou bieden. De doorstroming op de woningmarkt stokt hierdoor.
Beschikbaarheid van woningen voor lage en middeninkomens is daarbij een prioriteit. Het bevorderen van doorstroming uit deze woningen moet primair bijdragen aan de beschikbaarheid van woningen. Dat vraagt strategische toevoegingen aan de woningvoorraad.
ad.3
De gemeente Hilversum wil vanuit de woonvisie in alle wijken huisvesting bieden aan mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag. Doel is een ongedeelde samenleving waar ruimte is voor mensen in een kwetsbare situatie. Hiertoe werkt de gemeente aan een drempelloze woningvoorraad en woonomgeving met in alle wijken toegankelijke woningen en ontmoetingsmogelijkheden.
ad. 4
De gemeente Hilversum zet in op duurzame en energie zuinige woningen. De uitwerking hiervan is beschreven in de Transitievisie Warmte. Deze visie wordt eind 2021 voorgelegd ter besluitvorming. Bij nieuwbouw volg de gemeente de normen van het Bouwbesluit. Eventueel aanvullende inzet rond gebiedsontwikkelingen wordt vastgelegd in de Transitievisie.
Planspecifiek
Met het initiatief worden in totaal 24 woningen ontwikkeld. Twaalf van deze woningen zijn van het middeldure segment en twaalf woningen zijn van het duurdere segment. Het bouwen van middeldure koopwoningen bevordert de doorstroming binnen de woningmarkt. Met de ontwikkeling worden woningen toegevoegd aan de woningmarkt van Hilversum op een binnenstedelijke locatie.
De wens uit de Woonvisie om ook sociale huurwoningen te bouwen (33%) is niet mogelijk gebleken. Het geringe aantal woningen en de geringe ruimte die beschikbaar is voor woningbouw vereisen een afweging in het woonprogramma en keuzes in de woningsegmentering. De Stedenbouwkundige visie Noordwestelijk Villagebied schrijft voor dat verdichting van het Noordwestelijk Villagebied niet gewenst is. Om sociale woningbouw economisch realiseerbaar te krijgen is een bepaalde hoeveelheid wooneenheden vereist. Dit leidt onvermijdelijk tot verdichting en een stedenbouwkundig ongewenst plan. Daarmee wordt afgeweken van de Woonvisie.
De woningen zullen voldoen aan de toegankelijkheidsvereisten vanuit het bouwbesluit. De beoogde appartementen zijn gelijkvloers en daarmee geschikt voor bewoners met een zorgbehoefte.
De nieuw te bouwen woningen zullen gebouwd worden conform het bouwbesluit. Daarmee wordt voldaan aan de duurzaamheidsambitie van de gemeente.
Gesteld kan worden dat het plan in lijn is met de woonvisie en de beoogde woningen bijdragen aan de totale opgave van 3.000 woningen die binnen de gemeente Hilversum nog gerealiseerd moeten worden. Het algemene uitgangspunt dat bij woningbouwplannen is 1/3e sociale woningbouw en 50% woningen in het middensegment (middelduur) wordt gerealiseerd dient te worden gezien in relatie tot de algehele woningbouwontwikkeling voor de hele stad. Per locatie wordt vervolgens gezocht naar het meest optimale programma. Voor Heuvellaan 50 is een verdeling van 50% wonen-50% werken als uitgangspunt door de gemeente meegegeven, waarbij minimaal de helft van het aantal woningen uit koopwoningen in het middensegment (middelduur) bestaat. De voorwaarden voor de (middeldure) woningen zijn in de anterieure overeenkomst vastgelegd.
Zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw
Voor nieuwbouwwoningen op grond van de gemeente of van derden heeft de gemeente een zelfbewoningsplicht ingesteld. Deze geldt voor woningen die nog gebouwd moeten worden (nieuwbouw) en woningen die worden gebouwd door 'transformatie', doordat de bestemming wordt gewijzigd naar wonen. Bij nieuwbouwwoningen op grond van derden kan alleen een zelfbewoningsplicht worden afgesproken wanneer voor het bouwplan de medewerking van de gemeente nodig is. In dat geval kan de zelfbewoningsplicht anterieur worden vastgelegd. De zelfbewoningsplicht is een beleidsregel waarin de regels voor zelfbewoning staan opgenomen. We kunnen dan afspraken maken met de ontwikkelaar over het opnemen van de regels in het koopcontract.
De welstandsnota heeft als doel vooraf helderheid te bieden over de welstandcriteria die door de gemeente worden gehanteerd bij het beoordelen van bouwinitiatieven. Waarbij behoud van de bestaande kwaliteiten voorop staat. Het is belangrijk dat het bestemmingsplan en de welstandsnota goed op elkaar zijn aangesloten. Daarom is in Hilversum de afspraak gemaakt dat bestemmingsplannen met ontwikkelingsmogelijkheden vooraf om advies aan de commissie voor welstand en monumenten worden voorgelegd, waarbij het in eerste instantie gaat om de kwalitatieve paragrafen en de wijzigingsbevoegdheden.
Omdat in een bestemmingsplan de bestemming aan de grond wordt gegeven met de daarbij behorende bebouwings- en gebruiksmogelijkheden, behoren welstandscriteria niet via het bestemmingsplan, maar via de welstandsnota geregeld en eventueel gewijzigd te worden. Door aan de welstandsnota specifieke criteria toe te voegen die gelden voor deze locatie kunnen aanvragen voor omgevingsvergunning vervolgens ook aan deze criteria getoetst worden.
Met een nog altijd licht stijgend autobezit en met de toename van het aantal huishoudens in de gemeente blijft het een opgave om de schaarse parkeerruimte zo goed mogelijk te verdelen. Hilversum kent een aantal reguleringsmiddelen, waarvan betaald parkeren (in Hilversum altijd gecombineerd met parkeren voor vergunninghouders) en de parkeereis bij ruimtelijke ontwikkelingen de belangrijkste zijn.
In de Parkeernota Hilversum 2017 wordt nader invulling gegeven aan het parkeerbeleid voor de komende jaren (scope 2025). Uiteraard staat parkeren niet op zich; het heeft een nauw verwantschap met onder andere wonen, economie, centrum en mobiliteit. Gelet op de aanstaande veranderingen als gevolg van de Omgevingswet is het nog belangrijker geworden om parkeren goed te borgen in de stad en de mogelijkheid van flexibiliteit in te bouwen. Het bereikbaar en leefbaar houden van buurten is daarbij het uitgangspunt, waarbij klantvriendelijk parkeren voor bewoners, ondernemers en bezoekers van Hilversum nadrukkelijk betrokken is.
Het doel van de parkeernota, waar al het autoparkeerbeleid in één document is ondergebracht, is veelledig:
- het beter inspelen op de veranderingen die in de hedendaagse samenleving zichtbaar zijn;
- het bereikbaar en leefbaar houden van de buurten van Hilversum;
- het creëren van een evenwichtige parkeerbalans door vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen;
- effectiever gebruik beschikbare parkeerplaatsen;
- het verbeteren van processen rondom invoering betaald parkeren;
- het bijdragen aan een hoogwaardig woon- en werkklimaat van Hilversum.
Planspecifiek
In toelichting paragraaf 5.3.1 is nader ingegaan op het aspect parkeren.
De gemeente Hilversum heeft het archeologisch erfgoed en mogelijke verstoringen daarvan in kaart gebracht. Op 11 mei 2011 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Archeologie ‘De ondergrondse stad’ vastgesteld. Een belangrijk uitgangspunt is daarbij dat de verstoorder betaalt.
‘De ondergrondse stad’ is een logisch gevolg van internationale afspraken over behoud en bescherming van het archeologisch erfgoed die al in 1992 in het Europese Verdrag van Malta werden gemaakt en in 2006 zijn verankerd in nationale wetgeving. Als gevolg van deze afspraken gaat de gemeente de kennis over de ontwikkeling van het landschap en de bewoningsgeschiedenis gebruiken om vindplaatsen van archeologisch erfgoed in kaart te brengen. Inmiddels is een archeologische beleidskaart ontwikkeld die het mogelijk maakt archeologisch onderzoek in te plannen.
Wanneer sprake is van verstoring van de bodem (bijvoorbeeld bij bebouwing) dan stelt de archeologische beleidskaart (en bijbehorende regels) de initiatiefnemer in staat om te beoordelen waar onderzoek moet plaatsvinden. Allereerst wordt onderzocht of erfgoed aanwezig is, vervolgens om welk erfgoed uit welke periode het gaat. Uiteindelijk wordt het erfgoed opgegraven, worden de sporen van bewoning en gebruik vastgelegd en dienen de voorwerpen als illustratiemateriaal voor de geschiedenis van Hilversum.
In toelichting paragraaf 5.6.3 van deze toelichting is opgenomen op welke wijze is omgegaan met archeologie in het plangebied.
De visie voor het noordwestelijk villagebied bestaat uit een uitgebreide analyse van de architectuur en de cultuurhistorische structuur, de landschappelijke structuur en de ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur. Vanuit deze analyse zijn vervolgens richtlijnen op gesteld. Deze richtlijnen bevatten bouwstenen voor de nog te ontwerpen regelgeving zoals bestemmingsplannen, de welstandsnota en de Monumentenverordening.
Uit de visie blijkt dat de Heuvellaan wordt gedomineerd door kantoorbebouwing. Deze dominantie wordt in de visie niet gewaardeerd. Daarnaast zet de visie in op het versterken van de lanen. In het verlengde hiervan wordt voorgesteld stevige laanbeplanting toe te passen.
Planspecifiek
Met de herinrichting van het gebied wordt het dominante kantoorgebouw verwijderd. De beoogde nieuwbouw past, qua maat- en schaal, binnen het noordwestelijk villagebied. Op basis van de gebiedsanalyse en beleidsanalyse zijn bouwstenen geformuleerd. Met deze bouwstenen is vervolgens een passende invulling van het gebied bepaald. De stedenbouwkundige invulling is in oktober 2021 voorgelegd aan de gemeenteraad. Op basis van dit voorstel is ingestemd met het verder voorbereiden van de planologische procedure.
De gemeente Hilversum streeft naar een toekomst waarin Hilversum een sociaal inclusieve stad blijft waar inwoners prettig wonen, werken en verblijven. Hoewel Hilversum een goed portfolio heeft met sterke sectoren zoals Media & ICT, wordt de economische vitaliteit in Hilversum hard geremd door een slecht vestigingsklimaat. Het slechte vestigingsklimaat heeft meerdere oorzaken. De matige bereikbaarheid van Hilversum is één van de oorzaken. De allerbelangrijkste is echter het structurele tekort aan ruimte voor bedrijvigheid.
Om antwoord te geven op specifieke opgaven waar Hilversum zich voor gesteld ziet is het Economisch perspectief opgesteld. Hierin worden antwoorden gegeven op de verschillende opgaven en richting gegeven aan het economisch perspectief. Zo is het wenselijk dat er ruimte komt voor een field lab waarin cross-overs tussen zorg en ICT toegepast kunnen worden maar er is ook een noodzaak voor het behoud en creatie van voldoende ruimte om te werken en ondernemen. Er zijn verspreid over de gehele gemeente meer plekken nodig om te werken hierbij wordt ingezet op een mix van werken en wonen.
Planspecifiek
Met de beoogde ontwikkeling blijft 'werken' behouden naast het wonen. Het plan kent een gebalanceerde mix tussen werken en wonen. Het plan is daarmee in overeenstemming met het Economisch perspectief 2040.
De gemeente Hilversum wil natuurinclusief bouwen stimuleren door bouwers te informeren en te enthousiasmeren. Alleen projecten waar de gemeente Hilversum zelf de regie voert is natuurinclusief bouwen randvoorwaarde. De Leidraad Natuurinclusief Bouwen is bij beide de basis.
De huidige natuurwetgeving ziet op schadebeperking en niet op het vergroten en verbeteren van de leefomgeving van gebouwbewonende diersoorten. De beleidsnotitie 'Natuurinclusief bouwen' beschrijft het beleid om de leefomgeving van deze dieren in Hilversum te verbeteren door enerzijds natuurinclusief bouwen te stimuleren en anderzijds natuurinclusief bouwen als randvoorwaarde te stellen. Daarvoor is de Leidraad Natuurinclusief Bouwen ontwikkeld. Met de leidraad wil de gemeente Hilversum haar inwoners en initiatiefnemers informeren over gebouwbewonende diersoorten en de realisatie van goede leefomstandigheden van deze diersoorten stimuleren. Het gaat hierbij zowel om verblijfplaatsen voor deze dieren ín gebouwen, alsmede om een geschikte omgeving rondom die gebouwen. Een leefomgeving voor dieren is geschikt als zij voldoet aan de vier V’s. Naast de Veiligheid (huisvesting) voorzien de maatregelen ook in voorzieningen die zorgen voor Vocht en Voedsel. Als deze drie V’s in orde zijn zullen de dieren zelf zorgen voor Voortplanting.
In het plan wordt voorzien in de aanplant van nieuwe bomen. Door nieuwe bomen te planten, voornamelijk op de
huidige plek van het kantoorgebouw, versterkt het gebied met bomen en zal er bij ernstige hitte minder hittestress worden ervaren. Hierbij worden soorten gekozen die toekomstbestendig zijn (hitte en droogte aankunnen) en een toegevoegde waarde hebben voor de biodiversiteit. Naast de aanplant van bomen wordt ook binnen het plangebied hemelwater geinfiltreert.
Het Groenbeleidsplan Hilversum 2030, de groene structuurvisie van Hilversum (vastgesteld door de raad op 9 januari 2013) is een sectoraal plan met een integrale, samenhangende en geactualiseerde visie op het groen in de gehele gemeente Hilversum.
Het groen in en rondom Hilversum staat onder druk en de verwachting is dat deze druk de komende jaren verder zal toenemen. Bijvoorbeeld door de toenemende verstedelijkingsdruk, decentralisatie van groenbeleid en bezuinigingen. Dit maakt het noodzakelijk om actief groenbeleid te voeren.
Het groenbeleidsplan heeft onder andere aandacht voor: versterking van de Ecologische Hoofd Structuur (EHS), het veiligstellen van de groenstructuur die het groene imago van Hilversum bepaalt, groen in bouwplannen, de aanpak van de stadranden, versterking van groen in het centrum, kleine groenplannen op buurtniveau en spelen in het groen.
In het plan is voorzien in afdoende groen. De planlocatie is omzoomd door groen en binnen het plangebied is ook voorzien in groen. Daarnaast is in het ontwerp rekening gehouden met bestaande bomen en blijven deze, indien mogelijk, behouden.
Het gemeentelijk watermanagementplan beschrijft de visie op de watertaken, met welke ambitie de opgaven worden ingevuld, de uit te voeren maatregelen, welke eisen aan de uitvoering daarvan worden gesteld en welke personele en financiële middelen daarvoor nodig zijn. De visie van Hilversum op de gemeentelijke watertaken is grotendeels een voortzetting van het huidige beleid, gericht op uitvoering van de gemeentelijke watertaken en instandhouding van de huidige toestand en goede werking van de riolering. Stevige versterkingen van de visie ten opzichte van voorgaande rioleringsplannen zijn ten aanzien van de maatschappelijke en bestuurlijke opgaven voor klimaatadaptatie en de extra inzet op duurzaamheid.
De visie heef de volgende speerpunten:
- Gezonde en veilige leefomgeving met hoge ruimtelijke kwaliteit;
- Klimaatbestendig Hilversum;
- Duurzaam Hilversum;
- Slim koppelen met andere ruimtelijke/maatschappelijke opgaven;
- Communicatie met bewoners, bedrijven en andere beheerder
De belangrijke opgave uit het Watermanagementplan 2021-2026 voor nieuwbouw is de volgende opgave:
- Bij nieuwbouw/nieuwe ontwikkelingen moet al het hemelwater lokaal binnen de ontwikkeling worden opgevangen, vastgehouden en geïnfiltreerd. Het hemelwater van deze oppervlakken voert niet meer af naar het rioolstelsel. Hiermee wordt het rioolstelsel ontlast, gaat schoon hemelwater niet langer naar de zuivering, wordt het grondwater aangevuld en droogtestress verminderd. Voor de bergingsnorm voor hemelwater wordt verwezen naar het waterbeleidsplan van de gemeente.
Planspecifiek
Voor de openbare ruimte is afwatering en infiltratie van hemelwater een belangrijk onderwerp. Al het hemelwater dat valt in het projectgebied wordt volledig in de bodem geïnfiltreerd. Het heuvelachtige gebied zorgt ervoor dat bij piekbuien veel water naar de lage delen in het maaiveld zal stromen. De zandige bodem is geschikt om water te laten infiltreren en in de groene tuinen kan water ook eenvoudig infiltreren. Infiltratiestroken en wadi’s voorzien in plekken waar hemelwater kort geborgen kan worden en geïnfiltreerd kan worden. Daarmee komt de huidig aanwezige wadi in het noordoosten van het projectgebied ook terug in het huidige ontwerp.
Het grondwater zit hier meer dan 10 meter onder maaiveld, waardoor er in de bodem veel ruimte is voor infiltratie. Voldoende capaciteit voor infiltratie van het hemelwater wordt bereikt door aanvullend op wadi’s verticale infiltratieputten aan te leggen. Infiltratieputten zijn ten opzichte van een IT riool beter onderhoudbaar. Ze zijn makkelijker door te spuiten.
De eigenaar is verantwoordelijk voor het onderhoud van de verschillende infiltratievoorzieningen en aanpassingen in het geval de werking onvoldoende blijkt. Alleen schoon hemelwater kan worden geinfiltreerd.
hoofdstuk 5 Ruimtelijk plan
In dit hoofdstuk komt de toekomstige situatie aan de orde.
5.1 Ruimtelijke structuur
Algemeen
In de toekomstige situatie wordt het kantoorgebouw gesloopt waarna het terrein wordt herontwikkeld. Het uitgangspunt dat 50% wonen en 50% werken zou worden gerealiseerd is in het proces veranderd. Mede als gevolgd van een andere doelstelling: het woonprogramma en de beoogde doelgroepen. Dit heeft geleid tot een bijstelling van het stedenbouwkundig plan. Daarmee wordt nu voorzien in circa 45% werken en 55% wonen. Met de verschuiving van een klein deel van het werken naar iets meer wonen past het plan in functioneel opzicht binnen de, in overwegende mate, woonbuurt.
Het plan ziet op een kantoorgebouw van ca. 2.100 m² en een kantoorvilla van ca. 700 m² gerealiseerd. In functioneel opzet wordt planologisch een ruimere regeling opgenomen. Daarmee is het mogelijk de gebouwen in te zetten voor kantoren, dienstverlening of bedrijvigheid in een lage bedrijfscategorie (1 en 2). Deze lagere milieucategorieën van bedrijvigheid laten zich goed inpassen in de woonomgeving.
In de stedenbouwkundige opzet is aansluiting gezocht bij het omliggende gebied. De nieuwe verkaveling laat zich, in stedenbouwkundig opzicht, beter voegen in het omliggende gebied dan de huidige invulling met een omvangrijk kantoorgebouw. De beoogde bebouwing in een kleinere korrel past beter in het gebied dan het huidige gebouw. In totaal worden 24 woningen gerealiseerd waarvan twaalf met een oppervlakte van ca. 87 m2 in het middeldure segment (50%) en twaalf met een oppervlakte van ca. 210 m² in het dure segment (50%). Binnen het plangebied worden ten behoeve van de kantoren en woningen 78 parkeerplaatsen gerealiseerd. Om aan te sluiten op de kenmerken van het beschermd stadsgezicht zullen de tuinen worden voorzien van minimale verharding en zullen de erfgrenzen voornamelijk met groen aangegeven worden.
Voor het plan is door Bosch & Slabbers een schetsontwerp, verkavelingsplan en beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit plan is als bijlage bij deze plantoelichting opgenomen. Op basis van een gebiedsanalyse zijn principes en bouwstenen geformuleerd op basis waarvan het schetsontwerp is opgesteld. Het projectgebied is verdeeld in een voorzijde “Aan de Heuvellaan” en binnengebied “in het park”. Dit concept wordt doorgevoerd in de architectuur. Deze grens is niet hard, maar vloeiend waardoor architectuur en beplanting samen de ruimtelijke structuur gaan vormen. De woningen aan de Heuvellaan vormen de voorkant. De woningen in het binnengebied vormen met de groene omgeving het decor voor de gebouwen aan de Heuvellaan. Dit wordt gedaan door een stevige aanplant van de kavels, meer bomen te planten en natuurlijke materialen te gebruiken in de architectuur. Ook een stevige groene buffer langs de uiterste projectgrens versterkt dit groene beeld. Zo krijgt de plek vanaf de Heuvellaan een groene aanblik.
Het werkprogramma wordt ingevuld aan de hand van een villa en groter gebouw. Beiden volumes oriënteren zich naar de Heuvellaan en hebben een adres en entree aan de Heuvellaan. Het grotere kantoorgebouw krijgt een afwijkende bouwstijl en volume. Het volume verhoudt zich tot het MCO en de woningen in het gebied. De bouwstijl is afwijkend ten opzichte van de woningen aan de Heuvellaan, maar is juist overeenkomstig met de woningen in het binnengebied.
Op navolgende afbeelding staat de inrichtingsschets van het beoogde plan weergegeven:
Inrichtingsschets beoogde situatie (bron: KOW)
De milieueffectrapportage (verder: m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (verder: Wm). Naast de Wm is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:
- het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig;
- het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.- beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
- het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
- de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht.
Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:
- Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
- Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
- De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).
De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.
Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend ruimtelijk plan valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel activiteiten uit kolom 1 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2.000 woningen of meer en een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Omdat het in dit geval slechts om 24 woningen gaat en 2.756 m² aan bedrijfsvloeroppervlak, is een m.e.r.-beoordeling niet vereist en kan volstaan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling.
Desondanks zijn in het kader van dit ruimtelijk plan de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht. Hieruit is niet gebleken dat er sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit ruimtelijke plan te nemen. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten. De kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zijn niet van dien aard dat er aanleiding bestaat tot het opstellen van een milieueffectrapportage.
Ladder voor duurzame verstedelijking
Voor de toetsing aan de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt verwezen naar toelichting paragraaf 4.1.3.
5.2 Wonen, werken en voorzieningen
Het voormalige VARA-terrein wordt herontwikkeld tot woon- en werkgebied. Binnen het plangebied worden 12 twee-onder-één-kapwoningen gerealiseerd. Daarnaast worden twee blokken met elk 6 beneden-bovenwoningen gebouwd. Het totaal komt daarmee uit op 24 woningen. Hiervan worden twaalf woningen in het middeldure segment gerealiseerd en twaalf woningen in het dure sector. In het plan worden geen sociale woningen gerealiseerd, zie ook toelichting paragraaf 4.4.2.
Binnen het plangebied worden een werkvilla en groter gebouw voor het werken ontwikkeld. Hoewel benoemd als kantoor en kantoorvilla wordt functioneel meer ruimte geboden voor bedrijvigheid. Naast kantoren worden ook dienstverlenende functies toegelaten. Ook wordt bedrijvigheid in een lage milieucategorie (cat. 1 en 2) toegestaan. Door deze verruiming in gebruik zijn de panden te gebruiken voor een ruime doelgroep. Hiermee wordt maximaal ingespeeld op de vraag naar bedrijfsruimten in Hilversum.
Er worden met dit initiatief geen nieuwe voorzieningen zoals winkels of maatschappelijke voorzieningen mogelijk gemaakt binnen het plangebied.
5.3 Verkeer
Ontsluiting
Om de verkeersgeneratie te berekenen is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren'. Het plangebied bevindt zich in een 'matig stedelijk' gebied in de 'rest bebouwde kom'. In onderstaande tabel staat de verkeersgeneratie weergegeven.
| Soort woning/kantoor | Aantal woningen/oppr. 100 m² bvo | CROW-verkeersgeneratie | Totale verkeersgeneratie |
| Twee-onder-één-kap | 12 | 7,8 | 93,6 |
| Bebo's | 12 | 5,6 | 67,2 |
| Kantoorvilla | 714 m² | 7,2 | 51,1 |
| Kantoor | 2.042 m² | 7,2 | 147,0 |
| Totaal | - | - | 358,9 |
De beoogde ontwikkeling zorgt voor een verkeersgeneratie van 358,9 voertuigbewegingen per etmaal. De verkeersgeneratie wordt opgevangen met de huidige ontsluiting. Het plangebied blijft net als in de huidige situatie ontsloten via de Heuvellaan. De woningen en kantoren zijn te bereiken middels nieuw aan te leggen toegangswegen.
Snelheid
Binnen het gehele plangebied zal een snelheidsregime van 30 km/uur gelden.
Parkeren
Voor het bepalen van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de gemeentelijke parkeernormen. De Hilversumse parkeernorm dateert uit 2017 en is gebaseerd op de CROW-getallen uit 2012. Voor de herontwikkeling van de Heuvellaan wordt voldaan aan de vastgestelde parkeernorm en wordt het parkeren op eigen terrein opgelost.
Een deel van de twee-onder-een-kapwoningen heeft de parkeerbehoefte (eigengebruik en bezoek) naast de woning op eigen terrein geïntegreerd. Daarnaast zijn er woningen die geen privé-parkeerplaats hebben maar gebruik maken van de collectieve oplossing samen met de bedrijfsfuncties. Om die reden bestaat de parkeerbalans uit twee onderdelen, namelijk: 1) parkeerbalans wonen met parkeren op eigen terrein, en 2) parkeerbalans wonen en werken als collectief.
Voor het wonen met parkeren op eigen terrein zijn 18 parkeerplaatsen benodigd. Voor het wonen en werken met parkeren op het collectiefterrein zijn, met inbegrip van dubbelgebruik, 64 parkeerplaatsen benodigd. De onderstaande afbeelding laat zien hoe het benodigde parkeren op locatie wordt opgelost.
Overzicht parkeren
Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat het aspect verkeer en parkeren geen belemmeringen vormt voor de beoogde ontwikkeling.
Ten behoeve van het langzaam verkeer (fietsers en voetgangers) wordt aangesloten op de huidige situatie.
5.4 Groen, blauw en natuur
In de huidige situatie wordt de Heuvellaan gekenmerkt door de stenige uitstraling en het ontbreken van het karakteristieke beeld van de groene slingerende weg voor de rest van het gebied. Er is gekozen om de nieuwe bebouwing op meer afstand van de straat te situeren om daarmee meer ruimte te bieden voor een groene aansluiting op de Heuvellaan. Het plangebied krijgt een groen karakter dat aansluit bij de omgeving van het Noordwestelijk Villagebied. De twee monumentale bomen (Tamme Kastanje en Beuk) binnen het plangebied blijven behouden. Met deze opzet wordt aansluiting gezocht bij de bestaande stedenbouwkundige opzet in de omgeving. Door het opnemen van de bestemming Tuin - 1, Tuin - 2 en Groen wordt dit karakter geborgd. Specifiek voor de bestemming Groen geldt dat daarmee een groene buffer wordt gemaakt met de achterliggende woningen aan de Godelindeweg en is daarmee ook belangrijke ecologische verbinding. Deze robuuste groenstructuur is essentieel voor de groenstructuur van het villagebied en de hier voorkomende natuur.
In de toekomstige situatie is er geen oppervlaktewater aanwezig binnen het plangebied. De bestaande vijver, zoals aangelegd omstreeks 1988, komt in de nieuwe situatie niet meer terug. Ook zijn er geen waterkeringen en kunstwerken te vinden binnen en in de omgeving van het plangebied. Met het introduceren van wadi's in het plangebied wordt de oppervlakte van de vijver verspreid over het gebied waarmee de waterberging bevorderd wordt.
Het beoogde initiatief voorziet in de sloop van een kantoorgebouw en het ontwikkelen van woningbouw en nieuwe kantoren. Om de kwaliteiten en knelpunten van het kantoorgebouw en de omgeving vast te stellen is een verkennend ecologisch onderzoek uitgevoerd door SWECO (2 oktober 2018, SWECO, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1). Het verkennend ecologisch onderzoek heeft de volgende conclusies opgeleverd.
Gebiedsbescherming
De 'Oostelijke Vechtplassen' bevinden zich op een afstand van ca. 3 km. De werkzaamheden hebben geen direct effect op de kwalificerende natuurwaarden van dit Natura 2000-gebied. Onderzoek naar de stikstofdepositie veroorzaakt door het project zal een indirect effect op dit Natura 2000-gebied moeten uitsluiten. De stikstofdepositie wordt later in deze paragraaf behandeld.
De voorgenomen werkzaamheden hebben geen effect op beschermde gebieden in het kader van het NNN. De NNN gebieden liggen op circa 0,5 km van het plangebied. Er is geen nader veldonderzoek of effectonderzoek noodzakelijk. Ook maatregelen om effecten te beperken zijn niet aan de orde.
Soortenbescherming
Er is een vaste verblijfplaats in de vorm van een paarplaats van de beschermde, niet-vrijgestelde, gewone dwergvleermuis in het plangebied aanwezig. Een kraamkolonie of winterverblijfplaats is niet aangetroffen. Ook de aanwezigheid van vogelsoorten beschikkend over een jaarrond beschermd, vast nest in het gebouw is volledig uit te sluiten. Zeker is dat algemene vogelsoorten in het plangebied tot broeden komen. Voor de planontwikkeling betekent dit dat bij de bouw voldaan moet worden aan de algemene zorgplicht.
De voorgenomen ontwikkeling is van invloed op de verblijfplaats van een gewone dwergvleermuis en kan van invloed zijn op broedende vogels. Voor het mogen verwijderen van het vleermuisverblijf dient een ontheffing soortbescherming Wet natuurbescherming te worden aangevraagd. Het aanvragen van een ontheffing gericht op het mogen verstoren van broedende vogels is niet aan de orde; deze kan en wordt niet afgegeven. Door het nemen van passende voorzorgsmaatregelen kan het verstoren van broedvogels worden voorkomen en in overeenstemming met de wet gehandeld worden.
Actualisatie natuurtoets
Omdat het eerdere onderzoek van Sweco dateert uit oktober 2018 is door Sweco in de nazomer van 2021 een actualiserend onderzoek uitgevoerd naar het al dan niet nog aanwezig zijn van verblijfplaatsen. Uit het nadere onderzoek is gebleken dat er geen vaste verblijfplaats in de vorm van een paarplaats van de beschermde, niet-vrijgestelde, gewone dwergvleermuis in het plangebied aanwezig is. Ook een kraamkolonie of winterverblijfplaats is niet aangetroffen. De onderzoeksresultaten van 2018 zijn daarmee door dit onderzoek achterhaald voor wat betreft de aanwezigheid van verblijfplaatsen, deze zijn in 2021 niet meer aangetroffen.
De aanwezigheid van vogelsoorten beschikkend over een jaarrond beschermd, vast nest in het gebouw is volledig uit te sluiten. Zeker is dat algemene vogelsoorten wel in het plangebied tot broeden komen. Daarmee is door Sweco geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling niet van invloed is op de verblijfplaats van een gewone dwergvleermuis of een vogelsoort beschikkend over een jaarrond beschermd, vast nest.
Stikstofdepositie
In de Wet natuurbescherming is voorgeschreven dat voor alle activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op Natura 2000-gebieden een vergunning vereist is. Verzuring en vermesting is één van die mogelijk negatieve effecten. Voor ieder habitattype binnen een Natura 2000-gebied dat gevoelig is voor verzuring en/of vermesting is een kritische depositiewaarde (KDW) vastgesteld. De KDW geeft de grens aan waarboven het risico bestaat dat de kwaliteit van het habitat significant wordt aangetast door de verzurende en/of vermestende invloed van atmosferische stikstofdepositie.
Het initiatief gaat in de bouw- en de gebruiksfase gepaard met enige uitstoot van stikstof. De bouwfase is, als gevolg van de nieuwe 'Stikstofwet' vrijgesteld. Om die reden is enkel een AERIUS-berekeningen uitgevoerd naar de gebruiksfase, gebruik makend van de AERIUS Calculator (Buro SRO, 3 februari 2022, zie bijlagen bij toelichting bijlage 3). Er kan geconcludeerd worden dat de stikstofdepositie vanwege de beoogde ontwikkeling geen significante gevolgen heeft voor Natura 2000-gebieden. Met het oog op de Wet natuurbescherming is het plan uitvoerbaar.
Natuurinclusief bouwen
Op locatie zal, waar mogelijk, natuurinclusief gebouwd gaan worden. In toelichting paragraaf 4.4.8 is hier uitvoeriger op ingegaan. Het plangebied ligt in het gebied Noordwestelijk Villagebied. Dat betekent dat circa 75% van de voorzieningen moet worden opgelost in de gebouwen. Omdat dit een totaalplan betreft en er gelegenheid is om tot meer maatwerk te komen gaat het om 75% in het totaal van de gebouwen. Per gebouw kan het aantal punten/voorzieningen dus verschillen.
Als verplichte voorziening zijn in tabel 2 van de Leidraad Natuurinclusief Bouwen opgenomen:
- Kraamverblijf voor de laatvlieger in gebouwen meer dan 3 verdiepingen;
- Kraamverblijf voor de gewone grootoorvleermuis in gebouwen met minder dan 3 verdiepingen.
Daarnaast is op de ecologische kansenkaart te zien dat op het perceel vooral moet worden ingezet op het behouden en verbeteren van ecologische verbindingen door boomstructuren (laanbeplanting), met name aan de noordrand van het perceel.
5.5 Duurzaamheid en leefbaarheid
Op het gebied van duurzaamheid, circulariteit en klimaatadaptatie worden verschillenden maatregelen genomen:
- Woningen worden gasloos en voldoen aan de BENG-normen.
- Standplaats oude en nieuwe bomen worden duurzaam ingepast.
- Mogelijk hergebruik van materialen op de nieuwe locatie. In samenwerking met de sloper zullen zoveel mogelijk materialen van het kantoorpand direct of indirect hergebruikt worden.
- Eventueel (bij)gebouwen en bergingen met groene (sedum) daken en zonnepanelen.
- De zandige bodem is geschikt om water te laten infiltreren.
- Door het aanplanten van bomen zal minder hittestress worden ervaren.
Geluid
De beoogde ontwikkeling bevindt zich binnen de geluidszone van twee wegen. Op een afstand van minimaal 55 m uit de wegas bevindt zich de Godelindeweg en op minimaal 75 m uit de wegas de Krugerweg. Voor de overige wegen rond het plangebied geldt een snelheidsregime van 30 km/uur zonder geluidzone. Derhalve is door Adviesburo van der Boom een akoestisch onderzoek naar wegverkeer uitgevoerd (16 december 2021, Adviesburo van der Boom, zie bijlagen bij toelichting bijlage 4). Uit het onderzoek zijn de volgende resultaten naar voren gekomen.
De geluidbelasting door wegverkeer op de buitenring (Godelindeweg en Krugerweg) bedraagt ten hoogste 47 dB na aftrek van 5 dB ex art 110-g Wgh op de hoogst geluidbelaste gevel. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt daarmee niet overschreden op de gevels van de woningen. Er is voor de geluidbelasting door wegverkeer geen hogere waarde nodig.
Bij het toetsen of sprake is van een “goede ruimtelijke ordening” is aangesloten bij het toetsingskader van de Wgh. Aan dit toetsingskader wordt voor de gezoneerde wegen zonder maatregelen voldaan. De geluidbelasting door niet gezoneerde 30 km wegen bedraagt ten hoogste 41 dB en ligt daarmee ruim lager dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh voor gezoneerde wegen.
Geconcludeerd kan worden dat er voor het aspect geluid sprake is van een goede ruimtelijke ordening wanneer wordt voldaan aan het bouwbesluit. Er zijn geen aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig voor de gevels van de woningen. Het aspect geluid zorgt dan ook niet voor belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het project.
Reflectie van geluid
Door adviesburo Van der Boom (bijlage 10) is ook in beeld gebracht of er negatieve gevolgen als gevolg van weerkaatsing van geluid ontstaat. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting door alle wegen samen op de achtergevels van bestaande woningen toeneemt door reflecties van de achterliggende nieuwbouw. De geluidbelasting door alle wegverkeer samen is laag en ligt na realisatie van het plan met 42 - 48 dB ruim beneden de voorkeursgrenswaarde van 53 dB zonder aftrek die als toetswaarde wordt gehanteerd.
Geur
Geurcontouren worden vastgesteld door het bevoegd gezag (gemeente of provincie). Met onderhavig plan zijn geen nieuwe inrichtingen opgenomen die geurhinder kunnen veroorzaken.
Licht
Er bestaan nog geen specifieke wetten rond lichthinder. Indirect echter wel, want lichtoverlast valt vaak binnen gemeentelijke milieuwetgeving. Verder heeft de Nederlandse Stichting Voor Verlichtingskunde (NSVV) een aantal richtlijnen uitgebracht voor het beoordelen van lichthinder. Deze gelden als algemeen maatgevend. Met het initiatief wordt een relatief groot kantoorgebouw gesloopt en hiervoor in de plaats worden woningen en andere functies ontwikkeld die beter passen binnen de omgeving. Gesteld kan worden dat deze woningen en de andere functies geen lichthinder veroorzaken.
Lucht
De voorgenomen ontwikkeling kan gezien de zeer beperkte omvang aangemerkt worden als een NIBM-project. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM niet noodzakelijk. De ontwikkeling heeft 'niet in betekenende mate' invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse. Het aspect luchtkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient wel aangetoond te worden dat de huidige luchtkwaliteit voldoet aan de jaarlijkse grenswaarde. Zowel voor stikstofdioxide als voor fijnstof PM10 dient de jaarlijkse grenswaarde van 40 μg/m³ niet overschreden te worden. Voor fijnstof PM2,5 geldt een grenswaarde van 25 μg/m³.
Om zicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan kunnen de concentraties uit Atlas Leefomgeving worden gebruikt.
Uit raadplegen van de 'Atlas leefomgeving' blijkt dat de achtergrondconcentraties over 2020 voor stikstofdioxide en fijnstof ter plaatse van het plangebied respectievelijk 13,9 μg/m³ (NO2), 16,1 μg/m³ (PM10) en 8,8 μg/m³ (PM2,5) bedragen. Hiermee voldoet de luchtkwaliteit ruimschoots aan de gestelde grenswaarde.
Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.
Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.
Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.
Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.
Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:
- het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
- het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.
Planspecifiek
Wonen wordt in het kader van bedrijven en milieuzonering gezien als een gevoelige functie. Er is daarom gekeken naar de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van het plangebied. In de directe nabijheid van de planlocatie is een autogarage, muziekcentrum en kantoor aanwezig. Het plangebied kan daarmee getypeerd worden als het omgevingstype 'gemengd gebied'. Op een afstand van ca. 30 m ten zuiden van het plangebied bevindt zich het 'Muziekcentrum van de omroep'. Uit het raadplegen van de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' blijkt dat bij een dergelijke functie een richtafstand van 30 m geldt. In een gemengd gebied kan de richtafstand met één stap verminderd worden waardoor de gestelde richtafstand 10 m bedraagt.
In het plangebied worden naast wonen ook andere werkfuncties ontwikkeld. Ook rond het plangebied zijn diverse kantoren aanwezig. In een gemengd gebied geldt een richtafstand van 0 m voor die andere functies.
Aan de noord-westzijde is een garagebedrijf gevestigd. Voor de bedrijfsvoering van dit garagebedrijf is de woning aan de Godelindeweg 2 nu de maatgevende woning. In aansluiting op het garagebedrijf wordt een gebouw met een gemengde werkbestemming gesitueerd. Dit gebouw is niet aan te merken als een gevoelige functie. Daarmee blijft de woning aan de Godelindeweg 2 de maatgevende woning en wordt het bedrijf niet verder in zijn bedrijfsvoering belemmerd. Een garagebedrijf is een categorie 2 bedrijf. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter, rustige woonwijk, of 10 meter gemengd gebied, aan deze richtafstanden wordt voor wat betreft de nieuw te realiseren woningen voldaan. De afstand tot de woningen is circa 30 meter. Daarmee is er sprake van een goed woon- en leefklimaat.
Geconcludeerd kan worden dat het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.
5.6 Cultuurhistorische waarden
Het plangebied is onderdeel van het beschermd stadsgezicht 'Het Noordwestelijk Villagebied'.
In april 2021 is een Cultuurhistorische verkenning voor het plangebied uitgevoerd (Helsdingen, cultuurhistorische verkenning, bijlage 5). Middels dit onderzoek is er uitgebreider gekeken naar de cultuurhistorische aspecten van het perceel aan de Heuvellaan 50. Helsdingen concludeert in haar rapportage dat het perceel en de opstallen een indifferente monumentwaarde vertegenwoordigen. Vanwege deze redenen is er geen bezwaar tegen de sloop van de voormalige VARA-studio. Ook de tuin heeft geen beschermingswaardige tuinhistorische waarde.
Wel geeft Helsdingen aan dat het wenselijk is om de ‘monumentale’, d.w.z. waardevolle beuk en kastanje te laten staan en om de groenstroken en het beplantingsassortiment daar waar mogelijk te behouden als groene erfafscheiding, de oorspronkelijke functie van de groenstroken. In het oorspronkelijke beeld bestaan de groenstroken uit bomen van de eerste grootte, deels inheems, deels exotisch, met een onder beplanting van sierheesters.
Het plangebied is gelegen binnen een beschermd stadsgezicht. In het kader van het opstellen van het stedenbouwkundigplan en inrichtingsplan is nadrukkelijk de ligging van het plangebied binnen het beschermd stadsgezicht meegenomen. In opzet van de verkaveling en in de ruimtelijke verschijningsvorm is gezocht naar een passende invulling binnen het beschermd stadsgezicht. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een door de raad vastgesteld verkavelingsplan.
In het plangebied zijn geen bouwkundige gemeentelijke- of rijksmonumenten aanwezig.
In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.
Planspecifiek
Om de archeologische verwachting binnen het plangebied te specificeren is een archeologische vooronderzoek uitgevoerd (Transect, 3 maart 2020, zie bijlagen bij toelichting bijlage 6). Uit dit onderzoek zijn de volgende resultaten naar voren gekomen.
Op basis van het bureauonderzoek is vastgesteld dat voor het plangebied een hoge verwachting geldt op de aanwezigheid van archeologische resten uit de periode Laat-Paleolithicum tot en met de Vroege Middeleeuwen. Er zijn echter in de directe omgeving geen archeologische vindplaatsen bekend, ondanks dat in de directe omgeving enkele onderzoeken hebben plaatsgevonden.
Op basis van historisch kaartmateriaal is vastgesteld dat het plangebied pas sinds het begin van de 20e eeuw bebouwd is. Op geraadpleegde kaartmateriaal uit de periode ervoor, uit de eerste helft van de 18e eeuw en 19e eeuw, is te zien dat het plangebied in een niet ontgonnen heidegebied ligt. Ook op jonger kaartmateriaal staat geen bebouwing aangegeven, waardoor voor de Nieuwe tijd (1500- heden) en ook voor de Late Middeleeuwen (1000 – 1500 na Chr.) een lage verwachting op het aantreffen van archeologische (nederzettings)resten bestaat.
Op basis van het veldonderzoek is vastgesteld dat de hoge verwachting uit het bureauonderzoek voor het zuidelijk deel van het plangebied naar laag kan worden bijgesteld. Dit is gebaseerd op de hoge mate van verstoring van de ondergrond in het plangebied. Vermoedelijk heeft de verstoring te maken met de realisatie van het huidige kantoorcomplex, waaronder die van een kelder en een parkeerplaats. De bodem is daarbij naar verwachting zodanig omgewerkt dat eventueel aanwezige archeologische resten vernietigd zullen zijn. In het noordelijk deel van het plangebied geldt nog wel een hoge archeologische verwachting. Dit is gebaseerd op de aanwezigheid van een relatief gave bodemopbouw en de ligging van het plangebied op een stuwwal in een archeologisch-rijk landschap. Uit het veldonderzoek is gebleken dat de top van de stuwwal grotendeels intact is en dat daarin een oude verweringslaag (Bw-horizont) aanwezig is. In de top van de stuwwal kunnen grondsporen van nederzettingen, sporen van landgebruik of grafvelden aanwezig zijn uit de periode Neolithicum- Late Middeleeuwen. Sporen uit de periode Paleolithicum-Mesolithicum of Nieuwe tijd worden daarentegen niet verwacht. Resten uit deze perioden zullen namelijk zijn verploegd. Resten uit de Nieuwe tijd worden niet verwacht omdat op basis van historisch kaartmateriaal geen aanleiding bestaat ze te vermoeden. De ligging van het archeologisch relevante gebied staat op de navolgende afbeelding weergegeven.
Boorpuntenkaart (bron: Transect)
Geadviseerd wordt om voor het noordelijke gedeelte, zoals op bovenstaande afbeelding staat weergegeven, een vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een inventariserend proefsleuvenonderzoek. Dit onderzoek wordt gedaan vooruitlopend op de bouw. Om de archeologische waarden te beschermen wordt voor het noordelijke plandeel nog wel een archeologische dubbelbestemming opgenomen. Hiermee wordt geborgd dat het nadere onderzoek uitgevoerd wordt vooruitlopend op de bouw.
5.7 Bodem en watersysteem
Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.
Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.
Planspecifiek
Door Tauw is in november 2015 een eerste verkennend bodemonderzoek en asbestonderzoek uitgevoerd. In de bovengrond zijn ten hoogste lichte verontreinigingen aangetoond. De ondergrond is niet verontreinigd. Daar de grondwaterspiegel zich dieper bevindt dan 5 m-mv, is de kwaliteit van het grondwater niet onderzocht. In de licht puinhoudende grond is een gemiddeld gewogen asbestgehalte aangetoond dat net boven de rapportagegrens, maar ruim onder de interventiewaarde ligt. Het betreft echter een zeer kleine verhoging van het gehalte ten opzichte van de rapportagegrens. Tevens zijn, behoudens lichte puinbijmengingen, geen asbestverdachte materialen aangetroffen op het maaiveld of in de grond. Het uitvoeren van een nader asbestonderzoek daarom niet zinvol.
Met de bestemmingswijziging naar o.a. 'Wonen' vindt er een wijziging naar een strenger bodemgebruik plaats. Om deze reden is door SWECO een tweede verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (6 september 2017, SWECO, zie bijlagen bij toelichting bijlage 8). Met dit onderzoek zijn de uitkomsten van het eerdere bodemonderzoek voor wat betreft de bodem herbevestigd.
Het uitgevoerde bodemonderzoek heeft de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van het plangebied inzichtelijk gemaakt. Uit de resultaten van het onderzoek is gebleken dat de opgestelde hypothese 'onverdachte locatie', strikt genomen niet juist is. Echter zijn er enkel relatief lage gehalten aangetroffen waardoor er geen aanleiding tot het verrichten van vervolgonderzoek is.
Op basis van de uitkomsten van het onderzoek behoeven er vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien geen beperkingen te worden gesteld aan het toekomstige gebruik van de locatie.
In de halfverharding ten behoeve van het toekomstig gebruik verwijderd wordt, is geadviseerd om de halfverharding op aanwezigheid van asbest te onderzoeken. Indien grond van de locatie vrijkomt en wordt toegepast, gelden de regels van het Besluit bodemkwaliteit.
Geconcludeerd kan worden dat het aspect bodem geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.
Watercompensatie
In de huidige situatie bestaat het plangebied voor een groot gedeelte uit verharding, bestaande uit het kantoorgebouw, parkeerplaatsen, wegen en paden. Met de beoogde ontwikkeling wordt de bestaande bebouwing en overige verharding verwijderd. Hiervoor in de plaats worden nieuwe woningen, een kantoorpand en kantoorvilla gerealiseerd. Bij een toename van meer dan 1.000 m² aan verharding in stedelijk gebied moet 10% daarvan worden gecompenseerd. In de bestaande situatie is circa 4.800 m2 aan verharding aanwezig. In de nieuwe situatie bedraagt dit circa 5.200 m2. Daarmee is er een toename van 400 m2 aan verharding. Om deze toename goed te bergen en tevens te voldoen aan de gemeentelijke afkoppelplicht voor hemelwater bij nieuwbouw is in het plan voorzien in drie infiltratiegebieden ter plaatse van het parkeren. Door het toepassen van open verharding is infiltratie mogelijk. Daarnaast wordt voorzien in een wadi in het centrum van de planlocatie. Zo nodig worden verticale infiltratieputten toegevoegd om voldoende bergings- en infiltratiecapaciteit te waarborgen. Het hemelwaterplan met waterbalans wordt bij de vergunningaanvraag ter toetsing voorgelegd aan de gemeente. De normen voor hemelwaterberging op eigen terrein zijn terug te vinden in het actuele waterplan van de gemeente.
Waterkeringen
Uit het raadplegen van de legger van Waterschap Amstel, Gooi en Vecht blijkt dat er binnen het plangebied geen primaire- en/of regionale waterkeringen aanwezig zijn.
Riolering
De nieuwe woningen, werkvilla en het werkgebouw worden aangesloten op het gemeentelijke rioolsysteem. Het hemelwater wordt afgekoppeld en geïnfiltreerd in de bodem Hierbij worden geen uitlogende materialen gebruikt.
Vooroverleg Waterschap
In het kader van het wettelijk vooroverleg heeft nadere afstemming met waterschap Amstel, Gooi en Vecht plaatsgevonden. Formeel zijn er geen waterbelangen in het gedrang, gezien de vrije verhardingsvoet van 1.000 m2 en het ontbreken van watergangen in het gebied. Los daarvan voorziet het plan wel in infiltratievoorzieningen voor berging en infiltratie van al het hemelwater op eigen terrein.
5.8 Veiligheid
De navolgende afbeelding toont een fragment van de risicokaart externe veiligheid:
Uitsnede risicokaart externe veiligheid (plangebied is zwart omcirkeld)
Uit de risicokaart blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of buisleidingen aanwezig zijn. Het aspect externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.
hoofdstuk 6 Implementatie
6.1 Planmethodiek
De regelgeving, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening, biedt de gemeente de mogelijkheid tot het opstellen van bestemmingsplannen met een grote mate van flexibiliteit en globaliteit. Planvormen kunnen zodanig worden gekozen dat ingespeeld kan worden op zich wijzigende omstandigheden en op nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen, zodat in veel gevallen het bestemmingsplan minder vaak behoeft te worden aangepast.
Bij de opzet van dit bestemmingsplan is gekozen voor gedetailleerde planregeling die de bouw van de woningen en andere gebouwen mogelijk maakt. Op basis van de bepalingen van een eindbestemming kunnen direct omgevingsvergunningen worden afgegeven, indien de aanvraag past binnen de bestemmingsomschrijving en de bebouwingsbepalingen. In deze gevallen is sprake van een 'directe bouwtitel'.
6.2 Bestemmingsregeling
Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en een verbeelding. De verbeelding en de daarin aangewezen bestemmingen en planregels vormen tezamen het juridische plan. De toelichting heeft geen rechtskracht. In de toelichting worden de achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel wordt aangegeven.
In deze paragraaf wordt ingegaan op de juridische opbouw van het plan. Aan de orde komen onder meer de opbouw van de regels, de relatie tussen regels en verbeelding en de beschrijving van de in de regels vastgelegde bestemmingen.
De verbeelding van het analoge bestemmingsplan bestaat uit één blad. Met behulp van kleuren, letteraanduidingen en/of arceringen zijn de verschillende gebieds- en functionele bestemmingen weergegeven. Voor dit plan zijn dat drie dubbelbestemmingen, voor archeologie, beeldbepalende bomen en de ligging binnen het beschermde stadsgezicht. De bestemmingsbegrenzingen volgen zoveel mogelijk kadastrale en/of topografische grenzen dan wel de opzet van de verkaveling waar dit afwijken van de kadastrale en/of topografische grenzen. Bij de opzet van de verbeelding is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012).
De regels bevatten de juridische regeling voor het gebruik van de gronden, bepalingen over de toegelaten bebouwing en een regeling over het gebruik van bebouwing. De regels, die zijn onderverdeeld in artikelen, worden hierna (indien nodig) toegelicht. Bij de opzet van de regels is aangesloten bij de SVBP2012 en de bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening. De artikelen bevatten bepalingen over de specifieke bestemmingen in het plan. De opbouw van deze artikelen is steeds gelijk, conform de eisen van de SVBP2012.
Indeling hoofdstukken
De regels van het voorliggende bestemmingsplan zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Deze hoofdstukken zijn:
- Inleidende regels;
- Bestemmingsregels;
- Algemene regels;
- Overgangs- en slotregels.
In de Inleidende regels worden de gebruikte begrippen beschreven (artikel 1). Daarnaast worden regels gesteld ten aanzien van de wijze waarop gemeten moet worden (artikel 2).
De Bestemmingsregels bevatten de volgende bestemmingen: Gemengd - 1 (artikel 3), Groen (artikel 4), Tuin - 1 (artikel 5), Tuin - 2 (artikel 6), Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 7), Wonen (artikel 8), Waarde - Archeologie (artikel 9), Waarde - Beeldbepalende boom (artikel 10), Waarde - Beschermd stadsgezicht (artikel 11). De bestemmingsregels worden hieronder nader toegelicht.
Uitgangspunt van het plan is dat binnen het plangebied niet meer dan 6.560 m2 bvo aan bebouwing gerealiseerd mag worden. Dit heeft geleid tot een zeer specifieke regeling waarbij binnen de bestemming 'Gemengd - 1' en 'Wonen' op de verbeelding per bouwvlak is opgenomen hoeveel m2 bebouwd mag worden. Specifiek voor 'Wonen' geldt dat de opgenomen bvo's evenredig verdeeld moeten worden over de hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken per hoofdgebouw. Omdat de exacte perceelgrenzen nog niet vastliggen is gekozen voor een verbale regeling.
'Gemengd - 1'
De bestemming 'Gemengd - 1' is opgenomen voor de gebouwen en gronden t.b.v. het werken in dit plan. Ter plaatse van deze bestemming zijn onder andere kantoren, dienstverlening, en bedrijven van ten hoogste categorie 2 van de in de bijlage bij de regels opgenomen 'staat van Bedrijfsactiviteiten' toegestaan.
Voor het bouwen geldt dat hoofdgebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd, waarbij het bouwvlak voor 100% mag worden bebouwd. De maximale goot- en bouwhoogte staat op de verbeelding aangegeven. De bijbehorende bouwwerken mogen binnen het achtererfgebied worden gebouwd, niet minder dan 1,00 meter achter de voorgevelrooilijn met een maximum oppervlak van 50 m². Daarnaast gelden verschillende bouwhoogtes, variërend van 4,00 tot 5,00 meter, voor de bijbehorende bouwwerken en vrijstaande bijbehorende bouwwerken. Binnen deze bestemming mogen tevens bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.
'Groen'
De groenstroken binnen het plangebied zijn voorzien van de bestemming 'Groen'. Binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming (groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen) worden gebouwd. Het gaat hier nadrukkelijk niet om bouwwerken die ten dienste van de naastgelegen bestemmingen ‘Gemengd-1’ of ‘Wonen’ zijn, zoals bijvoorbeeld een overkapping voor haardhout. Ook een gebouw, bijvoorbeeld een tuinhuisje, is niet toegestaan binnen de groenbestemming. De bouwhoogte van de bouwwerken voor groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen mag niet meer dan 2 meter bedragen. Voor het groen met name aan de randen van het gebied is voor een goede inpassing qua privacy binnen deze bestemming een regeling opgenomen dat afschermend groen moet worden aangelegd en in stand gehouden. Afschermend groen is veelal bladhoudend waarmee direct vrij zicht op een buurperceel wordt voorkomen. Daarvoor geldt bovendien een verplichting om dit groen overeenkomstig een inrichtingsplan in te richten.
'Tuin'
Aan de voorzijde van de woningen is voor de tuinen de bestemming 'Tuin - 1' opgenomen. Hier zijn tuinen met de daarbij behorende voorzieningen toegestaan. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd. Er mag een erker worden gebouwd met een hoogte van ten hoogste de begane grondlaag van het hoofdgebouw. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt een bouwhoogte van 1,00 meter. Binnen de bestemming 'Tuin - 1' mag niet geparkeerd worden. Voor de woningen in het ‘binnen gebied’ is de bestemming ‘Tuin – 2‘ opgenomen. Deze regeling is identiek aan de regeling voor ‘Tuin – 1’ met dien verstande dat binnen ‘Tuin – 2’ wel geparkeerd mag worden in de tuin.
'Verkeer'
De wegen en parkeervoorzieningen binnen het plangebied zijn bestemd met de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Naast het wegverkeer en de parkeervoorzieningen is openbaar groen binnen deze bestemming toegestaan. Voor de gronden met deze bestemming geldt dat uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt 3,00 meter, met uitzondering van verlichting en verkeersregulatie die niet meer dan 6,00 meter mogen bedragen.
'Wonen'
Binnen de bestemming 'Wonen' is het wonen in twee-onder-één-kapwoningen en gestapelde woningen toegestaan, al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit met de daarbij behorende voorzieningen. Onder de daarbij behorende voorzieningen vallen alle voorzieningen die behoren bij het wonen zoals een pad naar de woning of een terras in de achtertuin. Maar bijvoorbeeld ook tuinmeubilair.
Voor het bouwen geldt dat hoofdgebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het bouwvlak mag voor 100% worden bebouwd. Op de verbeelding staat het maximum aantal wooneenheden aangeduid. Ook de maximum goot- en bouwhoogte staat op de verbeelding aangegeven. Het is niet toegestaan om zelfstandige woningen voor meervoudige bewoning te verbouwen en/of te gebruiken. Ook de verbouw en/of gebruik voor onzelfstandige woonruimte is dus niet toegestaan. De bijbehorende bouwwerken mogen binnen het achtererfgebied worden gebouwd, niet minder dan 1,00 meter achter de voorgevelrooilijn met een maximum oppervlak van 50 m². Daarnaast gelden verschillende bouwhoogtes, variërend van 4,00 tot 5,00 meter, voor de bijbehorende bouwwerken en vrijstaande bijbehorende bouwwerken. Binnen deze bestemming mogen tevens bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.
'Waarde - Archeologie'
De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is opgenomen voor de noordelijk gelegen gronden. Ter plaatse van deze dubbelbestemming zijn de gronden mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de aanwezige archeologische waarden.
'Waarde - Beeldbepalende boom'
Op twee plaatsen binnen het plangebied zijn beeldbepalende bomen aanwezig. Voor het behoud van deze aanwezige beeldbepalende bomen is de dubbelbestemming 'Waarde - Beeldbepalende boom' opgenomen.
'Waarde - Beschermd stadsgezicht'
De planlocatie maakt onderdeel uit van een beschermd stadsgezicht. Derhalve is de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' opgenomen. Deze gronden zijn mede bestemd voor het behoud, het herstel en de uitbouw van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing.
'Antidubbeltelregel'
De antidubbeltelregel (artikel 12) strekt ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw een tweede keer zou kunnen worden gebruik gemaakt. Aangesloten is bij de standaard antidubbeltelregel die in het Bro is opgenomen.
'Algemene bouwregels'
De algemene bouwregels (artikel 13) bevat een regeling die bepaalt dat ondergeschikte bouwdelen buiten beschouwing worden gelaten bij de toetsing van maten die volgens het plan zijn gegeven. Het gaat bijvoorbeeld om overstekende goten, luifels, kozijnen en dergelijke.
'Algemene gebruiksregels'
In de algemene gebruiksregels (artikel 14) is bepaald welk gebruik in ieder geval als verboden en welk gebruik als toegestaan wordt aangemerkt. Daarnaast is bepaald dat bij een gebouw ten behoeve van het parkeren en het stallen van auto's parkeervoorzieningen in de juiste mate ruimte moeten worden aangebracht in, op of onder dat gebouw dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Daarbij dient te worden voldaan aan de 'Beleidsregels Parkeren bij ruimtelijke ontwikkelingen Hilversum 2017' die als bijlagen bij de regels bijlage 2 zijn opgenomen.
'Algemene afwijkingsregels'
Artikel 13 bevat de algemene afwijkingsregels en heeft onder meer tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Via een door burgemeester en wethouders te verlenen afwijking kunnen onder meer geringe wijzigingen in de maatvoering voor bouwwerken worden aangebracht en kunnen onder meer (openbare) nutsvoorzieningen, waterstaatkundige- of verkeerstechnische voorzieningen en waterstaatkundige of verkeerstechnische voorzieningen en straatmeubilair, kunstobjecten, informatievoorzieningen en/of reclame worden gerealiseerd.
'Overgangsregels'
Het overgangsrecht dat in het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen, staat in artikel 16. Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande, legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe bestemmingsbepalingen dan wel bebouwingsbepalingen plaatsvindt.
Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan. Vergunningsplichtige bouwwerken, die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.
Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt. Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan van het overgangsrecht, is uitgesloten. Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan.
'Slotregel'
In de regels van het bestemmingsplan wordt in de Slotregel (artikel 17) aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.
Het bestemmingsplan maakt gebruik van de Staat van bedrijfsactiviteiten zoals die door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is opgesteld. Het is een hulpmiddel om te bepalen in welke milieucategorie het exploiteren van een bedrijf zit. Het exploiteren van een bedrijf is gedefinieerd als (het exploiteren van) een onderneming of instelling gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.
De Staat van bedrijfsactiviteiten is geen planologisch instrument in de zin van dat het bepaalt welke activiteiten zijn toegestaan. Dat wat is toegestaan staat in de regels van het bestemmingplan. In het bestemmingsplan is de hele Staat van bedrijfsactiviteiten van de VNG gebruikt. Daarin staan meer activiteiten dan alleen 'het exploiteren van een bedrijf'. Om misverstanden te voorkomen wordt hier nog opgemerkt dat de regels bepalen welke activiteit binnen een de bedrijfsbestemming is toegestaan. Als de regels aangeven dat in een bedrijf is toegestaan, dan is dat dus toegestaan. Tevens is aangegeven dat alleen een bedrijf in een bepaalde milieucategorie is toegestaan en dan kan de Staat van bedrijfsactiviteiten worden geraadpleegd om na te gaan in welke milieucategorie het exploiteren van dat bedrijf valt.
In de algemene Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn ook andere activiteiten opgenomen dan alleen bedrijven zoals bedoeld in dit bestemmingsplan. Bijvoorbeeld horeca. Ondanks dat deze in de algemene Staat van bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen zijn deze activiteiten niet toegestaan als alleen de bestemming bedrijf is gegeven aan een perceel.
6.3 Handhaving
Het bestemmingsplan is bindend voor burgers, bedrijven, maatschappelijke instellingen en voor de overheid zelf. Het afdwingen van het naleven van het bestemmingsplan is, met behoud van ieders verantwoordelijkheid, in eerste instantie een taak van de gemeentelijke overheid. Er is veel aandacht besteed aan voorlichting met betrekking tot de consequenties die een gevolg zijn van het vaststellen van dit bestemmingsplan. Daarnaast is er veel aandacht voor een effectieve en doelgerichte controle op zaken die in het bestemmingsplan zijn geregeld. Voor de controle en handhaving van het bestemmingsplan is samenwerking in brede zin een noodzaak. In het plangebied is een scala aan regelgeving van toepassing, zoals de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Woningwet, de Wet milieubeheer, de Provinciale Milieuverordening, de Algemene Plaatselijke Verordening, die samenwerking binnen de overheid noodzakelijk maakt. Op die manier kan het hoge ambitieniveau gestalte krijgen. Het zich niet houden aan de regels doet afbreuk aan de kwaliteit van het plangebied; daadwerkelijke handhaving heeft voor de samenleving een belangrijke waarde. Tegen illegale situaties zal worden opgetreden.
Preventieve handhaving van het bestemmingsplan gebeurt bij de beoordelingen van omgevingsvergunning om te bouwen, af te wijken van het bestemmingsplan en om werken of werkzaamheden uit te voeren (voorheen: aanlegvergunning). Daarnaast wordt bij controle van verleende omgevingsvergunningen, maar ook aan de hand van geconstateerde illegale situaties, klachten e.d. repressief gehandhaafd.
Een overtreder riskeert:
- dat publiekrechtelijke sancties plaatsvinden (dwangsom of bestuursdwang). Een last onder dwangsom is een veel toegepast middel om te zorgen, dat de overtreder door middel van het verbeuren van een bepaald bedrag ertoe moet weerhouden de overtreding voort te zetten. Mocht een dwangsom niet het gewenste effect hebben dan kan de gemeente bestuursdwang toepassen hetgeen er op neer komt dat de gemeente datgene doet wat de overtreder behoort te doen of verhindert dat hij/zij doet wat niet mag. Een en ander op kosten van de overtreder;
- dat strafrechtelijke vervolging plaatsvindt. Overtreding van bepaalde bestemmingsplanregels zijn strafbare feiten. De bevoegdheid tot het instellen van vervolging op grond van het strafrecht berust bij het Openbaar Ministerie. Daartoe wordt een proces-verbaal tegen de overtreder opgemaakt en vindt vervolgens strafrechtelijke vervolging plaats. Strafrechtelijke vervolging kan plaatshebben in combinatie met de hierboven genoemde bestuursrechtelijke dwangmiddelen. Bijzonderheid hierbij is dat de Wet Economische Delicten op overtredingen van het bestemmingsplan van toepassing is, wat inhoudt dat de strafmaat aanzienlijk is verzwaard;
- de bestuurlijke boete. Door de uitbreiding van de bestuurlijke handhaving met de bestuurlijke boete kan de handhaving verder worden geïntensiveerd. De gemeente krijgt daardoor extra mogelijkheden om daadkrachtig en snel op te treden tegen overtredingen.
Aan de hand van recente luchtfoto's kan achterhaald worden wat er aan bebouwing aanwezig is op alle percelen in het plangebied. Eventuele bebouwing die illegaal (zonder vergunning) gebouwd is, en waartegen wordt, of alsnog kan worden opgetreden, wordt niet automatisch gelegaliseerd met het nieuwe bestemmingsplan. Dit geldt ook voor een eventueel gewijzigd gebruik van opstallen waarvoor geen toestemming is gevraagd dan wel verleend. Van geval tot geval zal bezien moeten worden of sprake is van een situatie die alsnog voor legalisatie in aanmerking komt of niet.
Voor de handhaving van illegale situaties op het gebied van ruimtelijke ordening, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Woningwet, Bouwbesluit, Bouwverordening en Monumentenwet zijn beleidsregels vastgesteld. Het college moet jaarlijks haar beleidsvoornemens in het kader van handhaving van de bouwregelgeving bekend maken. Ook moet jaarlijks verslag worden gedaan over de uitvoering van het handhavingsbeleid. Het handhavingsbeleid vormt het kader voor een jaarlijks vast te stellen handhavingsprogramma.
In de beleidsregels zijn prioriteiten gesteld (hoog, middelhoog en laag). De hoogste prioriteit richt zich tot onveilige situaties in zijn algemeenheid en tot veranderingen van percelen en gebouwen zichtbaar vanuit de openbare ruimte. Tegen overtredingen met een hoge prioriteit zal onmiddellijk handhavend worden opgetreden. Overtredingen uit de categorie met een middelhoge prioriteit, zoals erfafscheidingen, bijgebouwen en uitbreidingen aan de achterzijde zullen op de gebruikelijk wijze binnen de werkvoorraad worden afgehandeld.
Bovenstaande wil niet zeggen dat tegen geconstateerde illegale situaties met een lage prioriteit bijvoorbeeld aan de achterzijde niet zal worden opgetreden. Te denken valt om jaarlijks thematisch overtredingen met een lage prioriteit in het handhavingsprogramma op te nemen.
Het bestemmingsplan komt niet zomaar tot stand, maar is met veel publiciteit omgeven. Het bestemmingsplan is altijd in te zien. Daarnaast zijn er ook folders over de bouwregelgeving verkrijgbaar. De gemeentelijke organisatie is er bovendien op ingesteld nadere uitleg te geven. Velen maken daarvan gebruik. Niemand hoeft dus het risico te lopen om als gevolg van een gebrek aan kennis verkeerde beslissingen te nemen.
6.4 Economische uitvoerbaarheid
Met de Wet ruimtelijk ordening beschikt de gemeente over mogelijkheden voor kostenverhaal op particuliere ontwikkelaars in een plangebied. Zijn de kosten van de ontwikkeling niet op een andere manier verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten met grondeigenaren over de kosten van de ontwikkeling) dan moet de gemeente een exploitatieplan vaststellen, waarin die kosten worden benoemd. Het exploitatieplan loopt mee met de procedure van het bestemmingsplan.
Daarmee wordt een exploitatieplan mede een toetsingsgrond bij omgevingsvergunningen. De gemeenteraad kan evenwel bij vaststelling van het bestemmingsplan besluiten om géén exploitatieplan vast te stellen. Dat kan de raad alleen doen, indien de kosten dus op een andere wijze zijn verzekerd en er verder geen extra eisen aan locaties hoeven te worden gesteld.
Planspecifiek
Het uitvoeren van het project heeft geen financiële gevolgen voor de gemeente. De financiële verantwoordelijkheid voor het project en het daarbij horende risico wordt volledig gedragen door de initiatiefnemer. De gemeente heeft ten behoeve van het project met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten, als bedoeld in artikel 6.4a Wet ruimtelijke ordening hierin is ook het verhaal van eventuele planschade geregeld.
6.5 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
In aanloop tot de planontwikkeling is meerdere keren gesproken met de buurt. Van deze bijeenkomsten zijn verslagen gemaakt die onderdeel zijn geweest bij de besluitvorming rondom het stedenbouwkundig plan. Als gevolg van de participatie zijn verschillende planaanpassingen gedaan. Hierbij is het niet gelukt alle bezwaren in de buurt volledig weg te nemen. In de besluitvorming rondom het ruimtelijke kader heeft de gemeenteraad dit meegewogen in haar belangenafweging.
In het kader van de zienswijzenprocedure is het ontwerpbestemmingsplan Heuvellaan 50 met de bijbehorende stukken voor een periode van zes weken ter inzage gelegd op het gemeentehuis en raadpleegbaar gesteld via www.ruimtelijkeplannen.nl. Deze terinzagelegging is van tevoren aangekondigd in de lokale krant en op www.officielebekendmakingen.nl. Daarnaast is het voornemen gepubliceerd door plaatsing op de gemeentelijke website.