Nieuw-Vennep Wilhelminahoeve

7.3 Bestemmingsregels

Bedrijventerrein

Binnen de bestemming Bedrijventerrein zijn bedrijven toegestaan die vallen in categorie 3.1 tot en met categorie 4.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Het onderscheid in beide categorieën vloeit voort uit de milieuzonering binnen het plangebied als gevolg van een woning die buiten het plangebied, namelijk aan de overkant van de Hoofdvaart, is gelegen. Deze categorieën houden een maximum in, bedrijven met een lagere categorie zijn zodoende ook toegestaan. De Staat van Bedrijfsactiviteiten die bij dit bestemmingsplan behoort, geeft een weergave van de bedrijven die zich in dit gebied kunnen vestigen.

Voor bedrijven die niet binnen deze bedrijvenlijst of binnen de maximale categorie vallen, geldt een afwijkingsmogelijkheid voor zover deze bedrijven, gelet op hun aard en invloed op de omgeving, gelijkwaardig kunnen worden geacht aan de maximaal toegestane categorie.

Een aantal bedrijvigheden wordt overigens uitgesloten. Bedrijven die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken (inrichtingen die nader benoemd worden in het Inrichtingen- en vergunningenbesluit) worden op het bedrijventerrein in beginsel niet toegestaan. Dat geldt ook voor Bevi-inrichtingen (risicovolle inrichtingen).

Voor een goede ontsluiting op het bedrijvenpark is de aanleg van (ontsluitings)wegen toegestaan. Verder is het mogelijk nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, groen en water binnen de bestemming te realiseren.

Op de verbeelding zijn de toelaatbare hoogten ingetekend. Tevens zijn maatvoeringgrenzen opgenomen. Hiermee wordt voorkomen dat over het gehele bouwvlak dezelfde bouwhoogte geldt. Vanwege stedenbouwkundige vereisten is er namelijk voor gekozen de bebouwing langs de Hoofdvaart kleinschaliger te houden, terwijl hoogte- en bouwaccenten op 5 punten binnen het plan om een grotere bouwhoogte vragen.

De maximale bouwhoogten zijn op de verbeelding opgenomen. Dit betreft voor de bebouwing in de kamers aan de Hoofdvaart maximaal 12 m hoog (met uitzondering van de hoogteaccenten), voor de overige bebouwing geldt een maximale bouwhoogte van 15 m. Ook de afwijkende bouwhoogte van de hoogte- en hoekaccenten is op de verbeelding weergegeven. Er is gebruikgemaakt van hoogtescheidingslijnen, waardoor deze accenten direct mogelijk worden gemaakt.

Het bebouwingspercentage mag niet meer dan 70% bedragen. De oppervlakte van kantoren, die behoren bij op het terrein uitgeoefende bedrijfsactiviteiten, mag niet meer zijn dan 30% van het totale bedrijfsvloeroppervlak. In afwijking van dit laatste is een hoger percentage aan kantooroppervlak toegestaan in de bebouwingsaccenten. In verband met hinderaspecten zijn bedrijfswoningen niet toegestaan.

Stedenbouwkundige vereisten hebben geleid tot het opnemen van een regeling waarbij de voorgevel van gebouwen op de omliggende wegen moeten worden geörienteerd. Om dit te bewerkstelligen is het aanduidingsvlak 'specifieke bouwaanduiding - gevelwand' op de verbeelding opgenomen waarbinnen ten minste 40% van de voorgevel moet worden geplaatst. Voor het overige dient de voorgevel op maximaal 5 m van deze aanduiding te worden gebouwd (de voorgevel mag uiteraard ook in zijn geheel binnen de aanduiding worden geplaatst). Op deze wijze wordt in de uitvoering van de (voorgevel van de) gebouwen enige flexibiliteit geboden, terwijl ook in voldoende mate zekerheid bestaat dat de gewenste 'gevelwand' wordt gerealiseerd. Op het moment dat een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt aangevraagd beschikken burgemeester en wethouders over de bevoegdheid om ten aanzien van de situering van (de voorgevels) gebouwen en bouwwerken nadere eisen te stellen. Op deze wijze kan worden gegarandeerd dat de gewenste visuele gevelwanden langs de belangrijkste zichtlijnen (Valutaweg/N207/Hoofdweg Oost) tot stand worden gebracht. Het bevoegd gezag (in de meeste gevallen burgemeester en wethouders) heeft de bevoegdheid om bij een omgevingsvergunning af te wijken van de regel dat binnen het bouwvlak moet worden gebouwd. Met de omgevingsvergunning kan het worden toegestaan om maximaal 10 m buiten het bouwvlak te bouwen (buiten betekent richting de omliggende wegen en niet richting de interne wegen), voor zover het de bebouwing betreft langs de N207. Belangrijke voorwaarde bij deze mogelijkheid is dat de voorgevels van gebouwen zijn geörienteerd op de N207. Deze mogelijkheid is opgenomen om een doelmatige indeling van het bedrijvenpark te kunnen realiseren wanneer blijkt dat de ontsluitingslus niet wordt gerealiseerd zoals deze op dit moment is voorzien. De vrijgekomen ruimte die daarmee zou ontstaan kan op deze manier nuttig worden ingevuld. Daarnaast kan worden afgeweken van de bepaling dat de voorgevel van gebouwen voor ten minste 40% binnen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - gevelwand' wordt geplaatst. Afwijken kan tot een percentage van ten hoogste 30%.

Gemengd - 1

Binnen de bestemming Gemengd - 1 is de boerderij de Wilhelminahoeve gelegen. De mogelijkheden die binnen deze bestemming mogelijk worden gemaakt betreffen bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Er is hier voor een lagere categorie gekozen dan op het omliggende bedrijvenpark is toegestaan om het karakter van de boerderij te behouden. Om deze reden is ook de horecafunctie, die binnen de bestemming mogelijk is gemaakt, gemaximeerd tot categorie 1b. Relatief grote verkeersaantrekkende horeca-activiteiten zijn zodoende niet toegelaten. Voor een overzicht van de toegelaten functies wordt verwezen naar Bijlage 2 bij de regels, waarin de Staat van Horeca-activiteiten is opgenomen. De uitleg hierbij is te vinden in Bijlage 8 bij deze toelichting. Overigens wordt het in de gebruiksregels expliciet uitgesloten dat gebouwen binnen deze bestemming in de vorm van een hotel worden gebruikt.

Net als bij de bestemming Bedrijventerrein, kunnen bedrijven die naar hun aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de toegestane categorie bedrijven door middel van een omgevingsvergunning (waarmee van de regels wordt afgeweken) worden toegelaten.

Naast horeca- en bedrijfsfuncties, zijn ook dienstverlenende en kantoorbedrijven toegestaan.

Om de karakteristieke uitstraling van de boerderij niet te domineren, vormt de bouwhoogte van de boerderij de maximale hoogte binnen deze bestemming. De maximaal te bebouwen oppervlakte van de bebouwing bedraagt 22,5% van de gehele bestemming. De bebouwing wordt geconcentreerd toegestaan achter de voorgevel van de boerderij en dit impliceert dat het bouwvlak voor 70% kan worden bebouwd om deze 22,5% niet te overschrijden. Het is niet toegestaan om voor de voorgevel te bouwen.

Gemengd - 2

Binnen de bestemming Gemengd - 2 wordt het mogelijk gemaakt een hotel te realiseren. Hiernaast zal deze bestemming dienst doen als verlengstuk van het omliggende bedrijvenpark en zodoende zijn bedrijfsactiviteiten toegelaten tot en met categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Het is vooralsnog niet de bedoeling beide functies tegelijkertijd op deze gronden toe te staan. Primair wordt namelijk een hotelfunctie aan deze gronden toebedacht. Omwille van flexibiliteit worden bedrijfsactiviteiten ook direct mogelijk gemaakt.

Ook hier geldt dat bedrijven die naar hun aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de toegestane categorie bedrijven, maar niet op de Staat van Bedrijfsactiviteiten voorkomen, door middel van een omgevingsvergunning kunnen worden toegelaten.

De bouwregels binnen deze bestemming komen overeen met de regels zoals deze golden voor het betreffende perceel onder de oude regeling. Dit komt neer op een maximale bouwhoogte van 18 m en een bebouwingspercentage van 70%. Aanvullend zijn regels betreffende de beperking van het toegestane kantooroppervlak bij een bedrijf tot 30% van het bedrijfsvloeroppervlak met een maximum van 2.000 m².

Voor een goede ontsluiting van dit perceel is de aanleg van (ontsluitings)wegen toegestaan. Verder is het mogelijk nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, groen en water binnen de bestemming te realiseren.

Groen

Verschillende stroken binnen het plangebied hebben de bestemming Groen gekregen. Dit betreffen vooral de randen van de Wilhelminahoeve, maar ook de gronden rondom het water dat achter en naast de boerderij zal worden gecreëerd. Binnen de bestemming Groen is het naast de aanleg van groenvoorzieningen ook mogelijk water te creëren en voet- en fietspaden aan te leggen. Binnen deze bestemming is ook calamiteitenverkeer toegestaan.

Verkeer

De als Verkeer bestemde gronden betreffen de Valutaweg, de Eurolaan en de kruising tussen beide wegen. Verder heeft de ontsluitingsroute van het bedrijvenpark de Wilhelminahoeve vanaf de rotonde aan de Valutaweg tot aan de ontsluiting van de verschillende bedrijfspercelen een verkeersbestemming gekregen.

Water

De randen rondom de Wilhelminahoeve (afgezien van de zijde gelegen langs de Hoofdvaart), het middenstuk van het bedrijvenpark en de strook die de bestemming Gemengd - 2 voor bijna driekwart omsluit, hebben de bestemming Water gekregen. Binnen deze bestemming kan in ondergeschikte mate sprake zijn van bijvoorbeeld natuurvriendelijke oevers of andere ondergeschikte groenvoorzieningen. Daarnaast zijn ook voorzieningen zoals duikers en bruggen toegestaan.

Langs de Valutaweg is binnen de bestemming Water de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overkraging' opgenomen. Op deze locatie wordt voorzien in overkragende bebouwing ten behoeve van bedrijfsfuncties. Gebouwen vanuit de bestemming Bedrijventerrein kunnen als het ware op deze locatie een overhangend bouwdeel vanuit de hoofdbebouwing oprichten, bijvoorbeeld ten behoeve van kantoorruimten. Overigens geldt dat niet het gehele aanduidingsvlak hiertoe kan worden aangewend, maar dat dit om een percentage van 30% van het vlak gaat.