Cruquius Wickevoort 2e herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Aanleiding en doel

De gemeenteraad van Haarlemmermeer heeft op 22 maart 2018 het bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort' vastgesteld.

Het doel van het bestemmingsplan ‘Cruquius Wickevoort’ is het bieden van een actueel juridisch-planologisch kader voor het realiseren van een woongebied van maximaal 1.000 woningen en maatschappelijke en commerciële voorzieningen op het terrein. Ook wordt een juridisch-planologisch kader geboden voor de bestaande te handhaven functies van de epilepsie-instelling SEIN en de sociale werkplaats Paswerk.

Afbeelding: bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort'

Onderdeel van de nieuwe woonwijk is de ontwikkeling van 'Poortgebouw 1' door Woningbouwvereniging Eigen Haard, bestaande uit 35 grondgebonden sociale huurwoningen. Deze woningen zullen niet op eigen terrein een berging krijgen, maar in een collectieve berging. Dit is in lijn met de beoogde kwaliteit zoals omschreven in het Beeldkwaliteitsplan, zie ook paragraaf 2.2.

Het geldende bestemmingsplan staat bergingen en aan-/uitbouwen toe, voor zover deze vergunningsvrij zijn op basis van de artikelen 2 en 3 van de in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Dat voorziet in bergingen en aan-/uitbouwen op achtererven. De woningen in het bouwplan voor het 'Poortgebouw 1' krijgen echter geen achtererven en de beoogde locatie van de collectieve berging bevindt zich dan ook niet op een achtererf - en kan zodoende niet vergund worden op grond van de bouwregels van het geldende bestemmingsplan.

Om voor deze woningen een gezamenlijke berging te ontwikkelen die niet in het achtererfgebied ligt is een herziening van het bestemmingsplan nodig.

De onderhavige aanpassing van het bestemmingsplan is technisch van aard en leidt niet tot relevante inhoudelijke wijzigingen van het bestemmingsplan. De voorliggende herziening betreft een partiële herziening van het bestemmingsplan, omdat er slechts enkele regels van het bestemmingsplan en een klein deel van de planverbeelding worden herzien. De overige regels van het bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort' en de planverbeelding blijven onverkort van toepassing.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande en toekomstige situatie en de uitgangspunten herziening

2.1 Beschrijving van bestaande situatie

De verschillende woongebieden binnen Wickevoort worden gefaseerd gerealiseerd. Er is begonnen met fase 1 aan de noordzijde van Wickevoort. Hier liggen de woonvelden Orangerie en Hagen, Boomgaard, Water en Poortgebouw (koopwoningen), Rond de Erven (vrije kavels), Erven en Poortgebouw (huurwoningen). De omgevingsvergunning voor woonveld Hagen is eind november 2019 verstrekt en de woningen in Hagen en van de appartementen in de Orangerie zijn in verkoop. De verkoop van de woningen in de woonvelden Water, Boomgaard en Poortgebouw zal waarschijnlijk in de tweede helft van 2020 plaats vinden. Er is gestart met het bouwrijp maken van fase 1. Daarnaast is begonnen met de ontwikkeling van de woonvelden in fase 2. De verwachting is dat de verkoop van de eerste woningen van fase 2 in 2021 zal plaats vinden.

Afbeelding: weergave fasering en woonvelden Wickevoort, gezien vanaf het oosten; Poortgebouw ligt rechts vooraan

De locatie van 'Poortgebouw 1' is voormalig akkerland aan de Spieringweg te Cruquius en is momenteel braakliggend, bouwrijpe grond.

Afbeelding: luchtfoto locatie 'Poortgebouw 1'

2.2 Beeldkwaliteitsplan

Het bestaande bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort' gaat uit van de waardevolle elementen op het gebied van stedenbouw, landschap en cultuurhistorie in de omgeving. Er wordt uitgegaan van een specifiek welstandsregime, het beeldkwaliteitsplan, welke in het gebied van toepassing is. Voor het volledige beeldkwaliteitsplan zie bijlage 1.

Niet alle aspecten die het ruimtelijk beeld en de ruimtelijke kwaliteit bepalen zijn vast te leggen in het bestemmingsplan. Daar is het Beeldkwaliteitsplan Cruquius Wickevoort voor. Hierin staan de uitgangspunten voor de gebouwen, de uiterlijke verschijning van gebouwen, de verbindingen en de inrichting van de buitenruimte (zoals parkeerruimte, verblijfsruimte). Het beeldkwaliteitsplan is door de raad vastgesteld en vormt daarmee een directe aanvulling op het Welstandbeleid

Een kernwaarde van het beeldkwaliteitsplan is dat het landschap beeldbepalend is en niet de architectuur. In het algemeen geldt dat daarbij dat woningen waar mogelijk direct, zonder privé tuin, in het landschap worden geplaatst, waarbij de woning of het woongebouw georiënteerd wordt op het landschap. Waar privétuinen afgebakend mogen worden, is de toepassing van hagen verplicht. Volgens de uitgangspunten in het beeldkwaliteitsplan blijft de focus op het bijzondere landschap gegarandeerd. De architectuur van de bebouwing moet niet contrasterend werken en binnen de bouwplannen zijn er veel nuance verschillen tussen de gebouwen mogelijk: typologie, gebouwvorm, positie op het kavel, overgangen binnen-buiten, dakvorm en detaillering. Tot slot moeten de gebouwen een collectief vormen, een familie.

Poortgebouw 1 is in het beeldkwaliteitsplan benoemd als één van de hoekstenen. Dit zijn beeldbepalende elementen die bijdragen aan de enscenering van het landgoed. De hoekstenen en de poorten markeren ook de verschillende ingangen en de grenzen van het landgoed. Ze functioneren als oriëntatiepunten en onderstrepen het belang van gemeenschappelijke functies en plekken zoals de boerderij, de tuinen en de boomgaard. Eén van de uitgangspunten voor de hoekstenen is dat de verschillende bouwvolumes van rijwoningen (inclusief bergingen) onderling worden verbonden met muurtjes en poorten om samen zoveel mogelijk een architectonisch geheel te vormen.

Volgens het beeldkwaliteitsplan geldt bij een blok met minimaal 3 aan elkaar verbonden woningen dat de bergingen aan de achter- of binnenzijde van de blokken in de hoek van de privétuinen moeten liggen. Op de hoek van het bouwblok krijgen de tuinen een tuinmuur. De bergingen worden afwisselend aan de rechter- en linkerzijde van de privétuinen geplaatst, waardoor een afwisselend ritme ontstaat. Elke hoekwoning heeft een berging aan het eind van het pad of de weg, zodat de hoek van het samengestelde bouwvolume duidelijk gemarkeerd wordt. De hoogte van de berging is tussen 1,8 en 2,4 meter.

2.3 Beschrijving van het bouwplan

Bij het bouwplan voor Poortgebouw 1 is er voor gekozen om de bergingen collectief in de hoeken van het bouwplan te ontwikkelen. Het betreft een berginggebouw van ongeveer 15 bij 20 meter met een hoogte van bijna 3 meter. De gevels van het berginggebouw staan in het verlengde van de gevels van de woningen en van de tuinafscheidingen, zodat het zich voegt binnen het verkavelingspatroon. De toegangen bevinden zich aan de straatzijde (binnenhof).

Afbeelding: situatie 'Poortgebouw 1' en de collectieve berging rood omlijnd

Afbeelding: aanzicht van de woningen (links) en het berginggebouw (rechts) vanaf straatzijde

De bergingen komen op de hoeken van het bouwplan maar niet in de privé tuinen. In het beeldkwaliteitsplan is uitgegaan van een berging per individuele tuin met een maximale hoogte van 2,4 meter, welke met een afwisselend ritme dienen te worden geplaatst en met gemarkeerde hoeken. De collectieve bergingen in het bouwplan voldoen hier niet aan maar met het oog op de beschreven vormgevingsprincipes kan worden gesteld dat de collectieve bergingen wel binnen de lijn van het beeldkwaliteitsplan passen. De woningen kunnen door de situering van de collectieve bergingen namelijk optimaal op het landschap worden georiënteerd. Door het ontbreken van individuele bergingen bij de woningen is er geen sprake van visuele en fysieke belemmeringen waardoor de focus op het omliggende landschap kan worden gegarandeerd. Door de collectieve bergingen op de hoeken te plaatsen worden deze hoeken bovendien gemarkeerd. Het realiseren van collectieve bergingen past tenslotte in het uitgangspunt om gebouwen collectief vorm te geven, als één familie.

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de beoogde collectieve bergingen passen binnen de lijn van het beeldkwaliteitsplan.

2.4 Beschrijving uitgangspunten herziening

De herziening heeft tot doel om voor deze specifieke situatie te voorzien in de mogelijkheid van een collectieve berging. De planherziening heeft daarom alleen betrekking op de locatie van 'Poortgebouw 1'.

Er is geen aanleiding overige gebruiks- en bouwregels aan te passen. De herziening is daarom een partiële herziening, dat wil zeggen dat alleen op het onderdeel bijbehorende bouwwerken (bergingen) een aanpassing van het plan plaatsvindt. De overige regels van het bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort' en de planverbeelding blijven onverkort van toepassing.

Doordat er nu een nieuw, extra bouwrecht wordt gecreëerd voor de collectieve berging en het niet de bedoeling is dat toekomstige bewoners zelfstandig in de tuinen aanvullende bijbehorende bouwwerken (bergingen en aan-/uitbouwen) realiseren is het gewenst om verdere rechten voor bijbehorende bouwwerken uit te sluiten.

De herziening omvat daarom:

• het toelaten van een berginggebouw;
• het uitsluiten van bijbehorende bouwwerken op de erven van de woningen.

Hoofdstuk 3 Het bestemmingsplan

3.1 De verbeelding

4.1 De verbeelding

De herziening heeft dezelfde plangrens als het bouwplan 'Poortgebouw 1'. Deze plangrens is aan de hand van een plangrens (bolletjeslijn) weergegeven. Alhoewel de herziening alleen betrekking heeft op het toevoegen van enkele aanduidingen zijn op de verbeelding van de herziening volledigheidshalve ook de geldende bestemmingen zichtbaar gemaakt ('Woongebied' en Waarde - Archeologie 2'). De nieuwe aanduidingen zijn de bouwaanduidingen 'bijgebouwen' (bg) en 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten – bijbehorende bouwwerken' (-sba-bb).

Afbeelding: planverbeelding Cruquius Wickevoort 2e herziening

In verband met de digitale weergave dienen de aanduidingen te worden gekoppeld aan een bestemming. Vandaar dat de geldende bestemmingen zijn weergegeven, ook al heeft deze 2e herziening feitelijk geen betrekking op de hoofdgebouwen.

Nadat deze partiële herziening is vastgesteld en in werking treedt vormt het samen met het onderliggende bestemmingsplan Cruquius Wickevoort het toetsingskader voor vergunningaanvragen. Het samenstel van de planverbeelding van bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort' en de herziening 'Cruquius Wickevoort 2e herziening' ziet er dan als volgt uit.

Afbeelding: samengestelde planverbeelding bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort' en ''Cruquius Wickevoort 2e herziening'

3.2 Bestemmingsregels

De bouwaanduiding 'bijgebouw' is ter plekke van de collectieve berging van het bouwplan 'Poortgebouw 1' in de herziening toegepast. Deze aanduiding legt vast waar een bijbehorend bouwwerk mag worden gebouwd. Dit is geregeld door aan artikel 12.2.1 van het geldende bestemmingsplan een nieuw lid q toe te voegen. De bouwaanduiding dient in samenhang met de onderliggende bestemmingen en aanduidingen volgens het geldende bestemmingsplan te worden gelezen.

Aan artikel 12.2.1 van het geldende bestemmingsplan is voorts een nieuw lid r toegevoegd dat regelt dat ter plaatse van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - bijbehorende bouwwerken ' geen bijbehorende bouwwerken zijn toegelaten. Ook deze bouwaanduiding dient in samenhang met de onderliggende bestemmingen en aanduidingen volgens het geldende bestemmingsplan te worden gelezen.

Voor een goed begrip en om handig de vergelijking te kunnen maken met de oorspronkelijke tekst, is in de volgende subparagraaf het volledige artikel 12 van de regels van het bestemmingsplan Cruquius Wickevoort opgenomen.

3.2.1 Volledige artikel 12 'Woongebied' van de regels van het bestemmingsplan Cruquius Wickevoort

12.1 Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Woongebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen;
• b. aan huis verbonden beroepsuitoefening;
• c. verkeer;
• d. groen;
• e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met daarbij behorend(e):

• f. tuinen en erven;
• g. volkstuinen;
• h. parkeervoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

• i. recreatieve voorzieningen;
• j. speelvoorzieningen;
• k. nutsvoorzieningen;
• l. bergbezinkbassins.

12.2 Bouwregels

12.2.1 Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen

• a. gebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd;
• b. toegestaan zijn grondgebonden woningen;
• c. het totaal aantal woningen binnen het plangebied mag niet meer zijn dan 756;
• d. in afwijking van het bepaalde onder 12.2.1 sub b geldt, dat ter plaatse van de aanduiding ‘gestapeld’ tevens gestapelde woningen zijn toegestaan;
• e. woningen met een geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai hoger dan de voorkeursgrenswaarde, mogen uitsluitend worden gebouwd wanneer de geluidsbelasting voldoet aan een op die locatie verleende Hoger waarde zoals aangegeven in de bij deze regels behorende bijlage, met dien verstande dat het aantal woningen op die locatie met een geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai hoger dan de voorkeursgrenswaarde, maar lager dan of gelijk aan de verleende Hogere waarde, niet meer mag zijn dan het aantal woningen waarvoor die Hogere waarde is verleend;
• f. in afwijking van het bepaalde in 12.2.1 sub e mag een gevel van (een bouwlaag van) een woning een geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai hebben die hoger is dan een op die locatie verleende Hogere waarde zoals aangegeven in de bij deze regels behorende bijlage, of die hoger is dan de maximale ontheffingswaarde, mits deze als een dove gevel is uitgevoerd en waarbij sprake is van niet meer dan één dove gevel per woning;
• g. woningen dienen zodanig te worden gebouwd dat sprake is van ten minste één geluidsluwe gevel;
• h. ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’ is ten aanzien van hoofdgebouwen de aangegeven maximum bouwhoogte toegestaan;
• i. in afwijking van het bepaalde in 12.2.1 sub h mag voor grondgebonden woningen een bouwhoogte van maximaal 11 meter wordt gehanteerd, ten behoeve van het toepassen van lessenaarsdaken;
• j. bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan, voor zover de artikelen 2 en 3 van de in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) genoemde situaties, zoals opgenomen in de bij deze regels behorende bijlage, dit toelaten;
• k. in afwijking van het bepaalde onder 12.2.1 sub j geldt, dat de maximum oppervlakte in het geval van een bebouwingsgebied groter dan 300 m² de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken 90 m² mag zijn, vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m² tot een maximum van 250 m² aan bijbehorende bouwwerken;
• l. de hoogte van gebouwen ten behoeve van speelvoorzieningen en verkeersafwikkeling mag niet meer zijn dan 4 meter;
• m. de hoogte van gebouwen ten behoeve van volkstuinen mag niet meer zijn dan 2 meter;
• n. de oppervlakte van gebouwen ten behoeve van speelvoorzieningen, verkeersafwikkeling en moestuinen mag niet meer zijn dan 10 m²;
• o. de diepte van een bergbezinkbassin mag niet meer zijn dan 4 meter;
• p. ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – toren’ mag de bouwhoogte niet meer zijn dan 25 meter.

12.2.2  Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:

• a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn uitsluitend toegestaan voor zover de artikelen 2 en 3 van de in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) genoemde situaties, zoals opgenomen in de bij deze regels behorende bijlage, dit toelaten;
• b. in afwijking van het bepaalde onder 12.2.2 a mogen erfafscheidingen in het achtererfgebied op de perceelsgrens worden gebouwd.

12.2.3  Voor het bouwen van ondergrondse gebouwen gelden de volgende regels:

• a. ondergrondse gebouwen zijn alleen daar toegestaan daar waar ook bovengronds gebouwd is of mag worden;
• b. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken mag niet meer zijn dan 3,5 meter.

12.3 Afwijken van de bouwregels

12.3.1 Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 12.2.1 sub j en toestaan dat de goot- respectievelijk bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken wordt vergroot, met dien verstande dat:

• a. de bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken niet meer mag zijn dan 6 meter wanneer een platte afdekking wordt toegepast;
• b. de bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken niet meer mag zijn dan 7 meter wanneer een kap wordt toegepast.

12.3.2  De in 12.3.1 genoemde afwijkingen kunnen slechts worden verleend, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• a. het stedenbouwkundige beeld, gelet op onder meer de onderlinge samenhang tussen de verschijningsvorm en situering van een bijbehorend bouwwerk enerzijds en die van het hoofdgebouw anderzijds;
• b. de woonsituatie;
• c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

12.4 Specifieke gebruiksregels

12.4.1 Het gebruik van een woning en/of bijbehorende bouwwerken ten dienste van aan huis verbonden beroepsuitoefening is toegestaan tot niet meer dan 40% van het gezamenlijke vloeroppervlak van de woning en bijbehorende bouwwerken, tot een maximum van 50 m².

12.4.2 Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen:

• a. het gebruiken of laten gebruiken van de gronden en/of opstallen binnen deze bestemming ten behoeve van zelfstandige bewoning en afhankelijke woonruimte, voor zover het betreft vrijstaande bijbehorende bouwwerken;
• b. het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden ten behoeve van de uitoefening van een beroep hoe gering ook van omvang, tenzij een afwijkend gebruik is toegestaan;
• c. het bij aan huis verbonden beroepsuitoefening ontplooien van bedrijfsmatige activiteiten die vallen in een hogere categorie dan categorie 1 uit de bij dit plan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten of die vergunnings- of meldingsplichtig zijn op basis van de Wet milieubeheer;
• d. het ten behoeve van aan huis verbonden beroepsuitoefening hebben van bedrijfsmatige opslag in de open lucht;
• e. het gebruik ten behoeve van detailhandel.

12.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming ‘Woongebied’ wijzigen ter verhoging van het maximum aantal te bouwen woningen, onder voorwaarde dat:

• a. het totaal aantal te bouwen woningen binnen het plangebied niet meer bedraagt dan 1000 woningen;
• b. uit een verkavelingsplan blijkt dat de woningen kunnen worden gerealiseerd conform het beeldkwaliteitsplan Cruquius Wickevoort, zoals vastgesteld bij dit bestemmingsplan;
• c. uit akoestisch onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening;
• d. artikel 27 ‘Parkeerregels’ in acht wordt genomen.

Hoofdstuk 4 Milieuaspecten

De voorliggende bestemmingsplanherziening is een technische aanpassing van het geldende bestemmingsplan. Het leidt niet tot niet grondgebruik, nieuwe gevoelige gebruiksactiviteiten noch tot nieuwe externe ruimtelijke effecten. Een toetsing aan milieuaspecten zoals geluidhinder, bodemkwaliteit, waterhuishouding, externe veiligheid, ecologie en dergelijke is dan ook niet nodig.

Hoofdstuk 5 Rapportage overleg ex artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening

Het 3.1.1-overleg zal plaatsvinden met de provincie, de veiligheidsregio en Rijnland door de ontwerp versie aan hen toe te sturen. De gebruikelijke overlegpartners worden in de gelegenheid gesteld om in het kader van het ontwerpbestemmingsplan te reageren.