2.2.1 Het stedenbouwkundig plan     

Als uitwerking van het ontwikkelkader is er voor gekozen om een gedetailleerd Stedenbouwkundig plan op te stellen, specifiek voor de ontwikkeling ROOTZ. Het stedenbouwkundig plan volgt de plotregels en is op 26-10-2021 vastgesteld door het college. Tijdens het proces zijn de volgende uitgangspunten gedefinieerd om een stedenbouwkundig integraal eindresultaat te kunnen bereiken:

• De beide kavels worden als 1 ontwikkeling gezien;
• Een gewijzigde ligging en breedte van de corridor t.b.v. de aansluiting met de ontwikkeling van het Spaarne Gasthuis;
• Aanpassing van de perceelsgrens aan de Kennedylaan;
• Optimalisatie van de positie van de hoogteaccenten onderling en in relatie met de (toekomstige) bebouwing van het Spaarne Gasthuis.

De stedenbouwkundige structuur gaat uit van heldere, alzijdige gebouwen in het groen die elk hun eigen identiteit hebben. De Europaweg en Amerikaweg als belangrijkste hoofdwegen van Schalkwijk, worden begeleid door de bebouwing in dezelfde rooilijn te zetten. Met de vernieuwing van Schalkwijk wordt de Europaweg veranderd naar een aangename stadsstraat, met minder verharding en meer groen, met adressen en goede fietsvoorzieningen. De twee gebouwen aan de Europaweg begeleiden de straat en zijn de enige gebouwen die niet de dominante richting van Schalkwijk Midden volgen. De gebouwen aan de Kennedylaan staan niet parallel met de weg maar onder een kleine hoek. Hierdoor ontstaat er aan de Kennedylaan een bepaalde vorm van ontspanning en is er een duidelijke hiërarchie tussen de drie omliggende wegen.

Vanwege de financiële en praktische haalbaarheid van het plan zijn er ten opzichte van het stedenbouwkundig plan van 26-10-2021 enkele wijzigingen doorgevoerd. Deze wijzigingen zijn opgenomen in de Notitie aanpassing stdenbouwkundig plan d.d. 22 juni 2023. De wijzigingen hebben onder meer betrekking op de bouwhoogtes van de blokken B en C, een functieverbreding van blok F en een inkorting van blok E.

Afbeelding 2.1: Spelregelkaart (bron: Notitie aanpassing stdenbouwkundig plan)

Een door groen bepaalde verkaveling zorgt in ROOTZ ondanks de hoge dichtheid voor een prettig stedelijk groen woonmilieu. Doordat de bouwmassas in hoogte aflopen naar het binnengebied, de hoogte-accenten strategisch zijn gepositioneerd en er voldoende ruimte wordt gelaten tussen de individuele volumes hebben gebouwen, buitenruimten en landschap een goede positionering ten opzichte van de zon. De pleinruimte aan de corridor wordt als een open plek in het bomenlandschap ervaren. Het bestaande Belcanto paviljoen wordt met de voorziene horeca en werkplekken het hart van de ontwikkeling. Naast deze tranformatie creëren we tussen de bomen - in het hart van ROOTZ - creëren een lichte plek met een bospaviljoen. Deze plek heeft een sterke sociale functie; interactie en recreëren zijn hier vanzelfsprekend.

De bebouwingsdichtheid is stedelijk. Deze stedlijkheid stelt in het kader van de visie 'Stad Tussen de Bomen' eisen aan de positie van gebouwen ten opzichte van elkaar. Dit om een goede leefbaarheid te garanderen en voldoende ruimte te laten voor bomen en maaiveld. De bebouwingsdichtheid uitgedrukt in FSI (floor-space-index) bedraagt binnen het plangebied ca. 3,4. De FSI is de verhouding tussen de totale bruto vloeroppervlakte (bvo) van een gebouw en de bijbehorende terreinoppervlakte. Als een terrein helemaal wordt bebouwd met 1 bouwlaag is de FSI dus 1.

De ruime omringende stadsstraten en het groene binnengebied maken het een aangename stedelijke woon- en leefomgeving. De bouwhoogte varieert sterk binnen het plan, tussen 1 en 14 lagen. Deze differentiatie leidt tot een aantrekkelijk stadsbeeld, waar zon en schaduw elkaar afwisselen, waar intimiteit en openheid naast elkaar bestaan. De belangrijkste verblijfsplekken liggen het grootste deel van de dag in de zon.

Door de variërende bouwhoogte ontstaan kansen voor daken met groen en/of verblijfskwaliteit. De hoogste daken van de gebouwen zullen voorzien worden van PV-(zonne)panelen.

2.2.2 Programma     

ROOTZ richt zich op zowel oude als nieuwe generatie bewoners voor Schalkwijk Midden. Bewoners die kijken naar het totaalplaatje van de woning en de buurt. Gemak, flexibiliteit, faciliteiten, veiligheid, gezondheid en geborgenheid spelen daarbij een belangrijke rol. In ROOTZ wordt dan ook een scala aan voorzieningen voor de bewoners gerealiseerd. Zo komen er gezamenlijke ruimtes, een loungedak, rooftop tuinen en een gemeenschappelijke horeca- en ontmoetingsruimte. Om het fietsen aantrekkelijk te maken worden er uitstekend toegankelijke (bak)fietsparkeerplaatsen in de gebouwen gerealiseerd op de begane grond. Voor wie geen eigen vervoer heeft wordt ook voorzien in een ruim aanbod van elektrische deelfietsen, scooters en ook deelauto's.

In veel steden heeft de druk op de woningmarkt een prijsopdrijvend effect. Zo ook in Haarlem. Vanwege deze druk is het voor jongeren bijna onmogelijk om een start te maken met hun zelfstandige wooncarrière. Met 30% betaalbare koop, co-living woningen en tweekamer huurwoningen in het middeldure segment wordt in ROOTZ ruimte gecreëerd voor jongeren.

Ook gezinnen zullen zich in ROOTZ thuis voelen. ROOTZ biedt met driekamerwoningen en stadswoningen genoeg ruimte voor (jonge) gezinnen met opgroeiende kinderen. In het veilige groene binnengebied is volop gelegenheid om te barbecueën en te spelen.

Door de gestegen woningprijzen zien we dat doorstromers een steeds belangrijkere rol op de woningmarkt spelen. In ROOTZ kunnen doorstromers op de woningmarkt die nu een eigen woning hebben of een te grote huurwoning achterlaten zorgeloos genieten in een sociale- en gezonde leefomgeving met alle faciliteiten binnen bereik. Hiervoor is in ROOTZ een groot aandeel driekamerwoningen opgenomen. Met goede multidisciplinaire zorg naast de deur en alle gemakken van het winkelcentrum binnen handbereik is ROOTZ een levensduur bestendige woonomgeving voor een sociale en gezonde oude dag waar eenzaamheid geen kans krijgt.

Wonen

Het woonprogramma bestaat uit maximaal 697 woningen verdeeld over verschillende categoriën zoals middenhuur, huurwoningen met co-living concept, huurwoningen met zorg op afroep, betaalbare koopwoningen en stadswoningen voor grotere gezinnen.

De meeste woningen worden in gestapelde vorm gerealiseerd vanaf de eerste bouwlaag. Er bevinden zich ook woningen aan het landschap op maaiveld. Dit bevordert de levendigheid, de kwaliteit van de plint, de sociale controle. Maar het levert ook bijzondere woningen op, met een terras aan het landschap.

Afbeelding 2.2: schetsmatige weergave nieuwe situatie (bron: stedenbouwkundig plan)

Gastenhuis

Er is sprake van de realisatie van een dubbele kleinschalige woonvoorziening 'Het Gastenhuis' in blok D. Per gastenhuis wordt zorg en wonen geboden aan ongeveer 20 tot 22 mensen met dementie, met een WIz-indicatie. Het Gastenhuis is een nieuwe kleinschalige zorgformule voor mensen met dementie. De formule is opgebouwd rondom de (veranderde) behoeften van mensen met dementie, los van de bestaande zorgstructuren. De visie van Het Gastenhuis is dat mensen met dementie er bij gebaat zijn zoveel mogelijk in hun eigen omgeving te blijven en hun eigen levensritme voort te zetten. Het ideale Gastenhuis maakt onderdeel uit van een levendig woon- en werkgebied. Het voelt toegankelijk en gewoon, en biedt een kleinschalige en huiselijke woonomgeving. Het is niet alleen een plek waar mensen wonen, maar ook een plek waar mensen uit de omgeving samenkomen. Elk Gastenhuis wordt geleid door een zorg(echt)paar. Zij zijn volledig verantwoordelijkheid voor hun eigen vestiging. Daarnaast biedt Het Gastenhuis ook ruimte voor dagactiviteiten voor mensen met dementie. Meer concreet zijn de wooneenheden (financieel) toegankelijk voor een brede doelgroep en bieden deze werkgelegenheid voor 20-25 mensen. Naast permanente bewoning wordt ook dagopvang mogelijk gemaakt. Daarin worden twee woonkamers beoogd, een voor de permanente bewoners en een sociëteitsruimte. Deze sociëteitsruimte fungeert als gezamenlijke ruimte (intern), bijvoorbeeld voor bijeenkomsten en andere gelegenheden. Tevens fungeert deze ruimte als ontmoetingsplek voor ouderen met dementie uit te (nabije) omgeving.

Niet-wonen

Hiet niet-woonprogramma met een volume van circa 5.800 m2 bestaat uit horeca, maatschappelijke voorzieningen waaronder een 'Zorg Onder Een Dak' (ZOED), en het Gastenhuis, kleinschalige bedrijfsruimte en kantoren (flexplekken).

De ruimtes voor het niet-woonprogramma zijn gereserveerd in het plan, zonder ze al precies in te vullen. Daarmee kan op de marktvraag worden ingespeeld, en worden afgestemd met de andere deelplannen in Schalkwijk. De voorzieningen zijn gepositioneerd als ondersteuning van de hoofdroutes over de corridor, rond het bosplein en langs de Europaweg. De units zijn zoveel zoveel mogelijk geclusterd om de flexibiliteit en haalbaarheid te vergroten.

Afbeelding 2.3: schetsmatige weergave nieuwe situatie (bron: stedenbouwkundig plan)

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)     

De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Hiermee kan er ingespeeld worden op de grote uitdagingen die voor ons liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op onze leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave.

Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want onze ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers.

De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zetten we een proces in gang waarmee we keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter kunnen maken. Zo bouwen we samen aan een mooier en sterker Nederland.

De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting op 1 januari 2024 in werking treedt.

Voor dit bestemmingsplan is relevant invulling te geven aan klimaatverandering, de energietransitie, het gebied te verduurzamen, de leefbaarheid van de omgeving te verbeteren en een toekomstbestendige ontwikkeling vorm te geven. In dit bestemmingsplan wordt op verschillende manieren invulling aan deze prioriteiten gegeven.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening     

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) wordt onder meer de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijk nationaal belang juridisch geregeld.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte heeft de Rijksoverheid de nationale belangen gedefinieerd waarvoor het Rijk verantwoordelijkheid draagt. Een aantal van deze nationale belangen wordt juridisch geborgd via het Barro.

In dit bestemmingsplan zijn geen nationale belangen in het geding.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking     

De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een aantal eisen aan de toelichting bij het bestemmingsplan bij het mogelijk maken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit moet voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling borgen dat er sprake is van een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming.

Doel is om bij de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling te zorgen voor een zorgvuldig of duurzaam gebruik van ruimte, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en de ontwikkeling van de omgeving.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat daarom een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied bevat het ook een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. In het plangebied wordt voorzien in een stedelijke ontwikkeling door de toevoeging van 697 woningen en ca. 5.800 m2 bvo aan niet-woonfuncties waaronder 40 zorgunits.

De 'stappen van de ladder' zijn in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

1. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling;
2. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, geeft in de toelichting een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Ad. 1

Haarlem kiest in de Woonvisie Haarlem 2021-2025 'Doorbouwen aan een (t)huis' voor behoud en versterking van de aantrekkelijkheid van Haarlem als kwalitatief goede woonstad. De stad wil een thuis bieden aan een brede groep inwoners met verschillende inkomens, opleidingsniveaus, leeftijden en culturen. Een ongedeelde stad met gemengde wijken waar plaats is voor iedereen.

Om aan een groot deel van de huidige en toekomstige vraag te kunnen voldoen, worden in de periode 2020 tot 2030 8.000 tot 10.000 woningen toegevoegd, waarvan 3.200 tot 4.000 sociale huurwoningen. Daarnaast dient ook geïnvesteerd te worden in de sociale infrastructuur. Ook het verduurzamen van zowel de bestaande als de nieuwe woningvoorraad heeft hoge prioriteit in Haarlem. Uitgangspunt bij nieuwbouw is dat er aandacht wordt besteed aan levensloopbestendig bouwen, flexibiliteit en duurzaamheid.

Naast de wens de lokale kwaliteit van 'Haarlem woonstad' te koesteren en te versterken, ervaart Haarlem steeds meer betrokkenheid bij regionale ontwikkelingen. Met de Metropoolregio Amsterdam (MRA) wordt op diverse manieren steeds intensiever samengewerkt. In de MRA wordt samengewerkt aan het aanjagen van de woningproductie en gebiedsontwikkeling voor de korte termijn (tot 2025). In het Actieprogramma Woningproductie 2018-2025 MRA is afgesproken tot 2025 ruim 105.000 woningen te bouwen (15.000 per jaar) en circa 250.000 woningen tot 2040. Met de provincie zijn in dat verband afspraken gemaakt over de regionale woningbouwopgave in het Regionaal Actie Programma Wonen (RAP). Hieraan zal Haarlem ook moeten bijdragen.

Ad.2

De 697 woningen, 40 zorgunits en 2.500 m2 bvo aan niet-woonfuncties in het plangebied bevinden zich binnen bestaand stedelijk gebied. De behoefte aan woningbouw staat hierboven beschreven. De niet-woonfuncties in het plangebied hebben een sterke relatie met het woonprogramma. Het betreffen bijvoorbeeld wijkgerichte maatschappelijke voorzieningen zoals een gezondheidscentrum en ruimte voor flexwerkplekken waar de bewoners van het gebied gebruik van kunnen maken en op de eigen bewoners gerichte winkelruimte van maximaal 180 m2. Niet-woonfuncties die in potentie zouden kunnen concurreren met het winkelcentrum worden in het bestemmingsplan niet mogelijk gemaak.

Het bovenstaande toont aan dat aan de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan.

3.1.4 Conclusie toetsing Rijksbeleid     

Het bestemmingsplan is niet in strijd met nationale belangen. Ook voldoet het bestemmingsplan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Er is voldoende regionale vraag naar de beoogde woningen.

3.2.1 Omgevingsvisie NH2050 (2018)     

De Omgevingswet integreert een groot deel van de wetgeving op het gebied van ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Eén van de kerninstrumenten van de Omgevingswet is de Omgevingsvisie. De omgevingsvisie NH2050 is op 26 november 2018 vastgesteld. Daarmee komen de wettelijke verplichte provinciale plannen (Structuurvisie, het Provinciaal Verkeer- en Vervoerplan, het Milieubeleidsplan en de Watervisie) te vervallen.

Door de provincie Noord Holland is een Omgevingsvisie opgesteld om koers te zetten richting de toekomst in de wetenschap dat de wereld om ons heen continu in verandering is en deze veranderingen steeds sneller gaan. Belangrijke veranderingen zijn onder meer klimaatverandering, energietransitie, veranderende economieën, grote woningbehoeftes, bodemdaling en verminderde biodiversiteit.

De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is een voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Tegelijkertijd is duurzame economische ontwikkeling een voorwaarde voor het kúnnen investeren in een prettige leefomgeving. Omdat het leefbaar houden van de provincie ook vraagt om grote investeringen in bijvoorbeeld het landschap, natuurontwikkeling en de transitie naar een duurzame energiehuishouding.

Economische kansen bijvoorbeeld van energietransitie, ingegeven door de gunstige ligging van Noord-Holland. Kansen voor mooie aanvullende woonmilieus en aansprekende landschappen, om de mensen die in de Provincie wonen, werken en op bezoek komen in een prettig leefbare omgeving te verwelkomen. Kansen ook om nieuwe mobiliteitsconcepten uit te proberen in een gebied met bereikbaarheidsopgaven. Mogelijkheden voor de ontwikkeling van circulaire economie door slimmer om te gaan met de al aanwezige grondstoffen. En uitdagingen om in een drukker wordende provincie oplossingen te bedenken waardoor het hier leefbaar blijft.

De Omgevingsvisie pretendeert daarbij niet te kunnen voorspellen hoe de wereld en Noord-Holland in het bijzonder er in 2050 uitziet. De visie probeert, vanuit de bestaande kwaliteiten en de kansen die veranderingen met zich meebrengen, een richting uit te zetten om houvast te bieden naar die onzekere toekomst. Die richting bestaat uit het benoemen van een aantal bewegingen naar de toekomst toe, een aantal ontwikkelprincipes die ons moeten helpen om in samenhang naar ontwikkelingen te kijken. En uiteindelijk ook een aantal randvoorwaarden waar soms ook gewoon regels bij horen om iedereen duidelijkheid te geven over de letterlijke en figuurlijke ruimte die er is om de veranderingen die op ons afkomen in goede banen te leiden.

Dit bestemmingsplan geeft een bijdrage aan de provinciale ambities om de geschetste uitdagingen te vertalen in toekomstgerichte nieuwe omgevingen en voldoet daarmee aan de omgevingsvisie NH2050.

3.4.1 Visie ontwikkelzone Europaweg     

Haarlem heeft een grote uitdaging om woningen bij te bouwen en moet er tegelijkertijd voor zorgen dat huidige en toekomstige bewoners zich thuisvoelen in de stad. Om de uitdagingen en kansen bij elkaar te brengen zijn er acht gebieden waar het merendeel van in totaal 10.000 woningen gebouwd worden.

Voor de acht ontwikkelzones legt de gemeente de randvoorwaarden vast waarbinnen de gebieden zich kunnen ontwikkelen. De ontwikkelzones zijn toekomstwijken waar geëxperimenteerd wordt met nieuwe mobiliteitsconcepten, circulaire economie en versterking van de sociale samenhang. De ontwikkelzone Europaweg is een van die gebieden. De ontwikkeling ROOTZ ligt binnend de ontwikkelzone Europaweg in het deelgebied Schalkwijk-Midden.

In dit deelgebied werken vastgoedeigenaren en de gemeente samen aan de transformatie van het voormalige kantorengebied tussen Centrum Schalkwijk en het Spaarne Gasthuis. Dit gebied met veel leegstaande kantoorruimte wordt een aantrekkelijk, levendig en groen woonwerkgebied. Het wordt ook wel 'stad tussen de bomen' genoemd vanwege de groene identiteit. Het boslandschap is in alles het leidende principe. Het wordt een levendig gebied met een mix aan functies en een prettige plek om te verblijven. Het gebied wordt het domein van voetgangers en fietsers. Het autoverkeer is daaraan sterk ondergeschikt en wordt aan de randen van het gebied afgevangen en direct naar de gebouwde parkeervoorzieningen geleid. Centraal door het gebied loopt van noord naar zuid “de corridor”. Deze route voor voetgangers en fietsers door het gebied is de ruggengraat van het plan en verbindt een drietal centrale pleinruimtes. Het gebied kent verschillende eigenaren. De fasering van de ontwikkeling is zo opgezet dat iedere plot zich in zijn eigen tempo kan ontwikkelen.

3.4.2 Schalkwijk-Midden, stad tussen de bomen     

Het projectgebied van ROOTZ maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling Schalkwijk-Midden. In samenspraak met de eigenaren is het ontwikkelkader ‘Schalkwijk-Midden, stad tussen de bomen’ opgesteld, dat de raad op 8 juli 2017 heeft vastgesteld. Dit ontwikkelkader gaat uit van een transitie van het gebied naar een intensief, hoog stedelijk woon-werkgebied, dat wordt gekenmerkt door een groene buitenruimte met veel bomen. Uitgangspunt voor Schalkwijk-Midden is dat zoveel mogelijk van de huidige behoudenswaardige bomen blijven staan of worden verplaatst en nieuwe bomen worden aangeplant.

Iedere eigenaar van een plot kan aan de hand van het ontwikkelkader in eigen tempo het eigendom transformeren waarbij een deel van het eigendom aan de gemeente wordt overgedragen om de openbare groene buitenruimte te kunnen aanleggen. Bovendien dragen zij financieel bij, in ruil voor mogelijkheden om te transformeren.

Op 27 mei 2021 is in vervolg op 'Stad tussen de bomen' ook het 'Beeldkwaliteitplan Schalkwijk-Midden' vastgesteld dat als kader zal dienen bij het beoordelen van de bouwplannen.

3.4.3 Stedenbouwkundig plan ROOTZ Schalkwijk-Midden     

Op 26 oktober 2021 is het stedenbouwkundig plan ROOTZ Schalkwijk-Midden vastgesteld (Bijlage 1). Het stedenbouwkundig plan ‘ROOTZ’ voorziet in de herontwikkeling van het voormalige belastingkantoor en omgeving (Belcanto-locatie) tot een hoogwaardige stedelijke omgeving met maximaal 697 woningen in diverse prijscategorieën verdeeld over 7 appartementengebouwen, een ‘paviljoen’, een ondergrondse parkeergarage en een (bovengrondse) gebouwde parkeervoorziening. In verschillende gebouwen zijn in de plint maatschappelijke en/of commerciële voorzieningen voorzien. Het stedenbouwkundig plan is een uitwerking van de kaders zoals door de Raad vastgelegd in het ‘Ontwikkelkader Schalkwijk-Midden’.

3.4.4 Omgevingsvisie 2045     

Haarlem wil ook in 2045 een aantrekkelijke stad zijn om in te wonen, te werken en te bezoeken, maar hoe bereiken we dat met elkaar? In de omgevingsvisie komen uitdagingen, kansen en keuzes samen en wordt de koers voor de ontwikkeling van Haarlem geschetst.

Zes strategische keuzes

Haarlem maakt zes strategische keuzes voor de leefomgeving. Energie, klimaat, wonen en werken zijn onderwerpen die vragen om optimaal gebruik te maken van de bestaande ruimte in de stad, om slimme koppelingen en scherpe keuzes te maken. Daarnaast heeft Haarlem richting en kaders nodig om alle lopende ontwikkelingen in de stad en er omheen in goede banen te leiden. Dit komt samen in zes strategische keuzes:

• Mengen en verdichten
• Buurtgericht ontwikkelen
• Vergroenen en vernatten
• Bevorderen gezonde leefomgeving
• Ruimte voor energietransitie
• Mobiliteitstransitie

Project ROOTZ sluit naadloos aan bij de in de Omgevingsvisie geschetste koers. Het betreft een buurtgerichte, binnenstedelijke herontwikkeling van een verouderd kantoren/bedrijvengebied waarbij niet alleen plek is voor nieuwe woningen maar ook voor economische activiteiten. Ten opzichte van de bestaande situatie neemt de totale verharding af en worden veel bomen toegevoegd. Er is in het plan rekening gehouden met waterbuffering en vertraagde afvoer van regenwater. Duurzaamheidsmaatregelen en mobiliteitsoplossingen worden in hoofdstuk 4 besproken.

3.4.5 Structuurvisie openbare ruimte     

De Structuurvisie openbare ruimte Haarlem 2040 groen en bereikbaar. In die titel ligt de ambitie voor Haarlem besloten: een stad waar ruimte is om met elkaar te kunnen wonen, leven en verblijven. De Structuurvisie beschrijft de keuzes die Haarlem in de toekomst groen en bereikbaar houden.

Haarlem kiest voor een stad waar de openbare ruimte uitnodigt tot ontmoeten, kinderen die kunnen spelen op de stoep, een stad waar alles op loop- en fietsafstand is, ook voor ouderen en mindervaliden. Een stad waar ruimte is voor stadsnatuur, met gezonde straatbomen, waarin je gemakkelijk kan bewegen naar recreatiegebieden rondom de stad. Een stad die bij nieuwe inrichtingen rekening houdt met klimaatveranderingen en klimaatadaptatie. Waar je gemakkelijk kunt kiezen voor verschillende vervoersvormen. Een stad waar auto’s die niet in Haarlem hoeven te zijn zoveel mogelijk om de stad worden geleid. Met het oog daarop zal, waar mogelijk, bij de inrichting van de openbare ruimte gekeken worden naar het belang van voetgangers, fietsers, openbaar vervoer en tot slot de auto.

Doel is Haarlem ook de komende decennia een groene en bereikbare stad te laten blijven, waar mensen wonen, ondernemen en elkaar ontmoeten.

Het bestemmingsplan ROOTZ sluit zo veel als mogelijk aan op de gedachten uit de Structuurvisie openbare ruimte en geeft onder meer invulling aan meer groen en meer ruimte voor ontmoeting en het primaat voor voetgangers. Dit is verder uitgewerkt in 'Schalwijk-Midden stad tussen de bomen' en 'Stedenbouwkundig plan ROOTZ Schalkwijk-Midden'. Zie daarvoor de paragrafen 1.1 en 2.2.1 en 2.2.2.

3.4.6 Nota Ruimtelijke Kwaliteit     

In de Nota Ruimtelijke Kwaliteit (2012) wordt een integrale stadsbrede visie gegeven op ruimtelijke kwaliteit die voor ieder nieuw ruimtelijk plan de basis vormt. Met deze visie wil de gemeente kernachtig uitdragen waar haar kracht en haar ambitie ligt. De relatie tussen duurzaamheid, in de zin van toekomstbestendigheid en de kwaliteit van de leefomgeving, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit is een belangrijk thema van de visie.

In de nota ruimtelijke kwaliteit is het regieniveau bepaald en zijn gebiedstypen en -structuren aangegeven.

Het middengebied van Schalkwijk heeft in de nota het niveau transformatie regie gekregen. De transformatie regie is bedoeld voor de (relatief jongere) stadsdelen waar de stedelijke structuur een veranderingsproces doormaakt. De ruimtelijke dynamiek is hoog. De gemeente stuurt hier door middel van gebiedsvisies waarin de bestaande en de nieuwe kwaliteiten van bebouwing en de openbare ruimte in samenhang met de bredere context, worden verbeeld en toetsbaar gemaakt.

De Amerikaweg en de Europaweg hebben het niveau bijzondere regie gekregen omdat deze als lange lijn deel uitmaken van de structuur van de stad en gebied overschrijdend zijn. Ze hebben een gecompliceerd karakter: ze verbinden of begrenzen woonwijken en bieden oriëntatie. Toetscriteria zijn opgenomen in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit.

Het middengebied is in de nota aangemerkt als gebiedstype 'Divers' omdat binnen het gebied het stratenpatroon en bebouwing weinig relatie met elkaar hebben.

De Amerikaweg en de Europaweg vormen een specifieke stedenbouwkundige ontwerpopgave. Als lijn zijn beide een belangrijke kwaliteit van de aanliggende stadsdelen: een volwassen groenstructuur van voldoende omvang. In gebieden met transformatie regie mogen ontwikkelingen van grotere woonbuurten zich onderscheiden van hun stedenbouwkundige context.

Bij grootschalige transformatie wordt uitgegaan van behoud van bestaande groen- en waterstructuren die een positieve bijdrage leveren aan de openbare ruimte. Er zijn vrijheden in stratenpatroon, bouwbloktype of architectonische uitwerking binnen de aangegeven richting. Bij transformatie is duurzaamheid (waterhuishouding, materiaalkeuze etc.) een nieuwe opgave. Ingrijpende transformatieplannen moeten integraal uitgewerkt zijn in een ruimtelijke verkenning of gebiedsvisie, die na vaststelling als nader beoordelingskader geldt. Zo is voor ROOTZ een Stedenbouwkundig plan vastgesteld.

3.4.7 Woonvisie en uitvoeringsagenda Haarlem 2021 - 2025     

De doelstelling van de Woonvisie 2021-2025 is op hoofdlijnen: meer, betaalbaarder en energiezuiniger woningaanbod in de Haarlemse wijken te realiseren voor verschillende woningzoekenden samen met betrokken partners zodat de wijken vitaal en veerkrachtig blijven.

Uitgesplitst naar de hoofdthema's betekent dit het volgende:

• Beschikbaarheid: Het tekort aan woningen is groot. Haarlemmers met lage en middeninkomens vinden steeds moeilijker betaalbare woonruimte. Samen met partners, willen we meer, betaalbaarder en energiezuiniger aanbod van woningen realiseren.
• Betaalbaar wonen: Naast voldoende aanbod van betaalbare woningen, willen we dat de woonlasten voor huurders en kopers in balans zijn met hun inkomen.
• Bijzondere doelgroepen: Haarlem wil graag een toegankelijke, diverse en inclusieve stad zijn die een thuis biedt aan een breed scala van doelgroepen.
• Duurzaam en toekomstbestendig: Voor de bestaande bouw hebben we de uitdaging in te zetten op energietransitie en klimaat adaptief.
• Vitale en veerkrachtige wijken: De woningbouwopgave in Haarlem zal uitsluitend worden gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied. We willen een ongedeelde stad zijn, een stad die een thuis biedt aan alle Haarlemmers met vitale en veerkrachtige wijken. Waar achterstanden in wijken zichtbaar zijn, willen we zorgen voor verbetering.
• Samenwerking: De opgaven waar we voor staan, kunnen we alleen met onze partners tot stand brengen.

In 2030 is het woningaanbod van Haarlem gegroeid en sluit het aanbod beter aan op de vraag, met behoud van de ruimtelijke kwaliteit van de stad. We brengen de Haarlemse woningmarkt meer in balans door:

• woningen toe te voegen, voornamelijk door nieuwbouw, maar ook door functieverandering, woningsplitsing en optoppen.
• meer passende en betaalbare woningen te hebben voor lage en middeninkomens
• de bestaande voorraad beter te benutten.

Om aan een groot deel van de huidige en toekomstige vraag te kunnen voldoen, worden in de periode 2020 tot 2030 8.000 tot 10.000 woningen toegevoegd, waarvan 3.200 tot 4.000 sociale huurwoningen. Een gedifferentieerd nieuwbouwprogramma zorgt los van elkaar toevoeging van aanbod en via doorstroming voor dat zowel starters als alleenstaanden, ouderen en gezinnen naar wens wonen in Haarlem. We benutten de bestaande voorraad optimaal en toewijzings- en voorrangsregels zorgen voor een evenwichtige verdeling van de sociale huurwoningen.

De gemeente stuurt daarbij op een evenwichtige groei met behoud van de stedelijke kwaliteit en de juiste balans tussen wonen, werken, voorzieningen, groen en mobiliteit. De bouw en realisatie van woningen in Haarlem trekt aan. Het is de wens dat voor de periode 2016 tot en met 2025 de woningbouw verdeeld is in 40% sociale huur, 40% middensegment huur en koop en 20% overige woningen. In de nota 'Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment' staat welke uitgangspunten en voorwaarden de gemeente hanteert voor (nieuwbouw)ontwikkelingen vanaf 30 woningen. Vanaf de vaststelling van de nota kaders in 2019 gelden de spelregels voor alle nieuwe (woningbouw)projecten.

Stadsdeel Schalkwijk wijkt met zijn grote hoeveelheid naoorlogse woningen af van de overige stadsdelen. Schalkwijk is ruim en groen van opzet en kenmerkt zich door de scheiding van functies, zoals dat in de jaren zestig gebruikelijk was. Er is relatief veel ruimte voor extra woningen. Doordat veel woningen in een korte tijd zijn gebouwd, is er weinig differentiatie in woonmilieus, zowel in type als in prijssegment. In dit stadsdeel is bijna 60 procent van de woningen van corporaties. Vooral Boerhaavewijk en Meerwijk hebben veel sociale huurwoningen. Er is een nogal eenzijdige samenstelling van de bevolking. Schalkwijk is een van de meest vergrijsde stadsdelen in Haarlem: een op de vijf inwoners is 65 jaar of ouder. Tegelijkertijd zijn er in Schalkwijk volop kansen door de ruime opzet van de wijk. Er zijn twee ontwikkel-zones in Schalkwijk. Er wordt hard gewerkt aan het weerbaarder en vitaler maken van dit stadsdeel. We verwachten dat door extra woningen in verschillende segmenten en typen een nieuw elan ontstaat en de bevolkingsopbouw naar leeftijd en inkomen gedifferentieerder wordt.

De aandachtspunten voor Schalkwijk zijn:

• We stellen ons tot doel dat er eind 2025 circa 2.350 woningen extra zijn in de ontwikkelzones Europaweg en Schipholweg. Voor de periode 2025-2030 is dit aantal circa 3.100 (bron: plancapaciteit gemeente Haarlem).
• Er zijn veel sociale huurwoningen in Meerwijk en Boerhaavewijk. Overeenkomstig de nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment bepalen we bij nieuw te bouwen woningen in deze wijken per situatie of een lager percentage sociale huurwoningen passend is.
• De concentratie van kwetsbare bewoners in bepaalde delen en wooncomplexen van Schalkwijk is een aandachtspunt. We onderzoeken met corporaties wat we eraan kunnen verbeteren.
• In Schalkwijk wonen veel ouderen alleen of als stel in eengezinswoningen (empty nesters). Behalve woningen bouwen die voor ouderen geschikt zijn, willen we stimuleren dat ouderen doorstromen binnen de wijk.
• We werken mee aan nieuwe woonvormen voor ouderen, zoals beschutte woonvormen tussen zelfstandig wonen en verpleegtehuis in, met aandacht voor de (woon- en leef)omgeving in de wijk.
• We willen de van oorsprong monofunctionele inrichting van het stadsdeel verder doorbreken. Bijvoorbeeld door wonen en werken te mengen in ontwikkelzone Europaweg, door innovatie en door te experimenteren met andere woonvormen.
• We werken samen met partners in de stad aan imagoverbetering van de wijk, bijvoorbeeld door positieve berichtgeving over opgeleverde woning-bouwprojecten te publiceren. Bovendien gaan we meer en betere informatie delen over ontwikkelingen in Schalkwijk.
• Rapport Groeipotentie (gemeente Haarlem, 2019) laat zien dat in dit stadsdeel in de ontwikkelzones kansen liggen voor jonge stellen (38,9%), jonge gezinnen (13,3%), (beneden)modale 60+'ers (13,2%), jonge alleenstaanden (12,6%), (beneden)modale 50- tot 65-jarigen (medioren) (10,2%), welvarende empty nesters (11,1%).

ROOTZ

Het woonprogramma binnen ROOTZ bestaat uit circa 697 woningen verdeeld over verschillende categoriën zoals middenhuur, huurwoningen met co-living concept, huurwoningen met zorg op afroep, betaalbare koopwoningen en stadswoningen voor grotere gezinnen.

Met deze ontwikkeling wordt daarmee een substantiële bijdrage geleverd aan de ambitie vastgelegd in de Woonvisie.

3.4.8 Mobiliteitsbeleid     

De Haarlemse gemeenteraad heeft op 23 september 2021 nieuw Mobiliteitsbeleid vastgesteld. Hiermee wil Haarlem een aantrekkelijke, gezonde en goed bereikbare stad blijven, terwijl de stad groeit.

Het bereikbaar houden van de groeiende stad is een grote uitdaging. Oude oplossingen als het verbreden of toevoegen van wegen en parkeerplaatsen zijn niet meer voldoende. Het vraagt om een verandering waarbij voorrang wordt gegeven aan schone manieren van vervoer, die zo min mogelijk ruimte innemen: de mobiliteitstransitie.

Met dit Mobiliteitsbeleid maakt Haarlem de keuze hoe vorm te geven aan deze transitie. Met de vaststelling van dit beleid gaat Haarlem de bereikbaarheid anders aanpakken. Dit betekent:

• De fiets en de voetganger krijgen prioriteit.
• Een snelheid van 30km uur wordt de norm en bij alle nieuwe wegontwerpen wordt voortaan eerst gekeken naar de ruimte voor de fietser en de voetganger.
• Het Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) wordt evenwichtiger over de stad verdeeld en het autoverkeer wordt zoveel mogelijk gebundeld op de hoofdroutes.
• Een uitrol voor gereguleerd parkeren wordt opgesteld.

Het streven is dat in 2030 het merendeel van de korte afstanden binnen Haarlem per fiets of te voet afgelegd worden en dat meer dan de helft van de verplaatsingen vanuit of naar Haarlem met het openbaar vervoer (OV) of de fiets plaatsvinden.

In paragraaf 4.8 wordt het aspect verkeer en vervoer voor het onderhavige plan nader uitgewerkt.

3.4.9 Water     

Vanaf 22 december 2009 is de Waterwet van kracht. Deze wet regelt het beheer van grond- en oppervlaktewater en verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Op basis van deze wet is in december 2015 het Nationaal Waterplan 2016-2012 vastgesteld.

In het Nationaal Waterplan worden antwoorden geformuleerd op ontwikkelingen op het gebied van klimaat, demografie en economie en investeren in een duurzaam waterbeheer voor Nederland.

De gemeente heeft de zorgplichten voor afval-, hemel- en grondwater. Voor nieuwbouw en herinrichting hanteert de gemeente het afval- en hemelwater gescheiden af te voeren. Voor nieuwbouw locaties wordt 100% van het hemelwater van particulier terrein geïnfiltreerd op eigen terrein of afgevoerd naar het oppervlaktewater. Hierbij kan overwogen worden om voorzieningen voor waterberging en infiltratie te realiseren. Als een perceel direct grenst aan oppervlaktewater, dan schrijft de gemeente voor dat het hemelwater daar, bij voorkeur met enige vertraging, op wordt geloosd.

Voor het grondwater geldt een ontwatering van minimaal 0,70 meter onder wegen en 0,90 meter onder vloerpeil van bebouwing.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland is oppervlaktewaterbeheerder. Het behoud en de bescherming van het totale watersysteem of een verbetering ten opzichte van de huidige situatie is hierbij het vertrekpunt.

In het Waterbeheerplan 2016-2021 geeft het Hoogheemraadschap van Rijnland (hierna te noemen: Rijnland) zijn ambities aan en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. De hoofddoelen zijn:

• waterveiligheid: bescherming tegen overstromingen vanuit zee en de rivieren;
• voldoende water: er is voldoende water. Niet te veel en niet te weinig, passend bij het gebruik;
• schoon en gezond water: Rijnlands water is schoon, zodat de mens, de natuur en economie er optimaal gebruik van kunnen maken;
• waterketen: het afvalwater wordt optimaal gezuiverd en de grondstoffen hergebruikt.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen.

Wat betreft het waterbeheer gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering.

Dit geldt voor de kwantitatieve en kwalitatieve aspecten van zowel het grondwater als het oppervlaktewater. Het hoogheemraadschap van Rijnland hanteert hierbij de volgende richtlijnen:

Kwantitatief is het eerste uitgangspunt dat de functiewijzigingen geen verstoringen veroorzaken in het watersysteem. Bij toenemende verharding in het plangebied moeten er maatregelen binnen het plangebied genomen worden om de negatieve effecten van deze ruimtelijke ontwikkeling op de waterhuishouding te voorkomen, waarbij de voorkeursvolgorde van infiltreren, bergen, afvoeren wordt toegepast. Als richtlijn voor compensatie hanteert het waterschap dat 15% van de toename van verharding gecompenseerd moet worden.

Het tweede uitgangspunt is dat de klimaatontwikkeling geen verstoring veroorzaakt van het watersysteem. Nieuwe systemen dienen daarom met extreme buien te worden getoetst.

Kwalitatief is het uitgangspunt dat de functiewijziging niet mag leiden tot verslechtering van de waterkwaliteit ten opzichte van de huidige situatie. Er wordt gestreefd om een gescheiden stelsel aan te leggen waarbij geen overloop van vervuild water naar de omgeving of het grondwater plaatsvindt.

Overigens is het Hoogheemraadschap van Rijnland voor het aspect grondwater uitsluitend bevoegd gezag met betrekking tot het uitvoeren van grondwateronttrekkingen (bemalingen en bronnen). Uiteraard probeert Rijnland met de gemeente mee te denken en integraal te werken wat betreft het grondwaterbeheer.

Rijnland dient haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder adequaat te kunnen uitvoeren.

3.4.10 Keur van Rijnland     

De “Keur” is een verordening van de waterbeheerder met juridisch bindende regels (gebod- en verbodsbepalingen). Zo zijn werken en werkzaamheden in en bij waterkeringen (dijken, kaden, duinen) en watergangen (sloten, vaarten, plassen) zonder of in afwijking van een vergunning op grond van de Keur niet toegestaan. Ook het aanbrengen van verhard oppervlak (bebouwing, bestrating) en het onttrekken van grondwater zijn in veel gevallen vergunningplichtig.

In de “Beleidsregels” die bij de “Keur” horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt.

3.4.11 Integraal waterplan Haarlem     

De gemeente Haarlem en het Hoogheemraadschap van Rijnland hebben eind 2004 het Integraal Waterplan Haarlem vastgesteld. Dit plan is in 2014 geactualiseerd. Het doel van het waterplan is tweeledig: 1. Een toetsingskader bieden voor watergerelateerde projecten 2. Een plan van aanpak bieden om bestaande knelpunten in het watersysteem op te lossen en het watersysteem toekomstbestendig maken.

Centrale doelstelling van het Integraal Waterplan is: de gemeente Haarlem en het hoogheemraadschap van Rijnland streven naar een veilig, veerkrachtig en ecologisch gezond, toekomstbestendig watersysteem, met een hoge belevingswaarde en relevante gebruiks- en natuurfuncties.

Het waterplan functioneert als strategisch kader voor gerelateerde beleidsvelden zoals het grondwater-, afvalwater-, en baggerbeleid. Om ervoor te zorgen dat het Haarlemse waternetwerk bestand is tegen klimaatsverandering (hoger zeeniveau, toename van de hoeveelheid en intensiteit van de neerslag), inklinking van de bodem, en verstedelijking (toename verhard oppervlak) is ruimte voor oppervlaktewater nodig.

Het fijnmazige watersysteem van Haarlem is hierop berekend en het afstromend hemelwater wordt zo veel mogelijk ter plekke vastgehouden en geborgen alvorens te worden afgevoerd. Uitbreiding van het waternetwerk wordt gerealiseerd door:

• verbreden, opwaarderen en met elkaar in verbinding brengen van bestaande watergangen;
• graven van nieuwe watergangen en weer open graven van gedempte grachten;
• combineren van waterberging met natuur en agrarisch gebruik langs de groene randen van Haarlem, door flexibel peilbeheer en tijdelijke piekberging.

3.4.12 Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan     

Het Verbreed Gemeentelijk Riolerings Programma (VGRP) is een beleidsmatig en strategisch plan waarin het verbreed rioleringsbeheer (inclusief grondwaterbeheer) en de visie op riolering (en grondwater) voor de langere termijn worden beschreven. Met het VGRP beschikt de gemeente over een instrument om systematisch inzicht te krijgen in de te beheren en onderhouden rioleringsobjecten en de wijze waarop de gemeente invulling geeft aan de wettelijke (milieu)eisen. Door het opstellen van het VGRP wordt het verbreed rioleringsbeleid inzichtelijk en toetsbaar. De nadruk in het VGRP 2014-2017 ligt op onderzoek. Hierdoor kunnen in het opvolgende VGRP (2018 en verder) onderbouwde keuzes gemaakt worden voor de noodzakelijke investeringen, om zo te kunnen blijven voldoen aan de gemeentelijke zorgplicht.

In 4.9 wordt nader ingegaan hoe het aspect water is meegnomen in de planvorming.

3.4.13 Groenbeleidsplan     

Haarlem zet in op een groene toekomst, gericht op een leefbare stad in 2030, waar alle Haarlemmers, mensen én dieren, prettig leven. Het Groenbeleidsplan geeft vorm aan hoe deze ambitie bereikt wordt door een aantal sporen te schetsen. Deze sporen om de stad te vergroenen worden toegepast als onderdeel van gebiedsgerichte programma’s of zelfstandig als thematische programma’s waar die gebiedsgerichte programma’s er nog niet zijn. Het vervangt het voorgaande Groenstructuurplan uit 1991 en geeft opvolging aan de aanbevelingen van de Rekenkamercommissie uit 2015. De uitwerking van de sporen is opgenomen in onderliggend beleid zoals het Ecologisch beleidsplan en wordt opgenomen in nog vast te stellen beleid zoals het Bomenbeleidsplan.

3.4.14 Economische visie Haarlem     

De Economische visie Haarlem en bijbehorende agenda 2020-2024 bouwen verder op de Economische Agenda Samen Doen 2016. De Economische visie Haarlem geeft richting aan het economisch beleid op de lange termijn en is leidend voor de versterking van het ondernemings- en vestigingsklimaat.

Het doel is het behouden, stimuleren en aantrekken van werkgelegenheid. De visie draagt bij aan een duurzame, inclusieve en vitale stad.

3.4.15 Strategisch plan Klimaatadaptatie     

Het college heeft begin 2022 het Strategisch plan Klimaatadaptatie vastgesteld. Met dit plan geeft het college uitvoering aan de ondertekende intentieovereenkomst 'Klimaatbestendige Nieuwbouw in de MRA en Noord-Holland'. In de MRA is het basisveiligheidsniveau afgesproken. Hierin hebben gemeenten, hoogheemraadschappen, provincie en marktpartijen samen bepaald waaraan nieuwbouw zou moeten voldoen. Er is afgesproken dat alle partijen dit basisveiligheidsniveau gaan hanteren. Voor alle nieuwbouw in Haarlem wordt het daarom voortaan als eis meegegeven. Het strategisch plan bevat verder een beleidsrichting waarmee de gemeente inzet op klimaatadaptieve stad. Dit wordt komend jaar verder uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma en voorgelegd aan de gemeenteraad.

3.4.16 Duurzaamheid en energie     

Het Haarlems beleid ten aanzien van Duurzaamheid kent eisen en wensen. De Richtlijn Duurzaam Bouwen Haarlem (Vastgesteld door het college op 25 februari 2020) vat dit beleid samen in concrete 'randvoorwaarden' en 'doeleinden' voor het bouwen. Randvoorwaarden zijn gebaseerd op het rijksbeleid of bestaande wetten zoals bijvoorbeeld aardgasvrij bouwen en compensatiemaatregelen voor water en ecologie. Doeleinden zijn ambities van de gemeente zoals natuurinclusief en circulair bouwen. Wanneer nieuw beleid wordt gemaakt of wordt aangescherpt wordt dat in de richtlijn toegevoegd. Bij elk project kan bepaald worden of er doeleinden zijn die als aanvullende randvoorwaarden gesteld worden. Bij elke stap van het ontwikkelproces wordt het pakket aan duurzaamheidsmaatregelen scherper geformuleerd:

• Initiatieffase: In de eerste fase worden de duurzaamheidskansen en -risico's van de locatie gesignaleerd en verwoord in de startnotitie. Het ambitieniveau ten aanzien van duurzaamheid wordt (zo specifiek mogelijk) vastgesteld. Er wordt beoordeeld of/welke doeleinden toegevoegd kunnen worden aan de randvoorwaarden.
• Definitiefase: Het pakket aan randvoorwaarden wordt op haalbaarheid onderzocht en opgenomen in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE). Door vaststelling in de Raad van dit stuk worden de randvoorwaarden bestendigd. Daarnaast kan het vastgelegd worden in afspraken als: samenwerkingsovereenkomst of anterieure overeenkomst.
• Ontwerpfase: De randvoorwaarden worden verwerkt in het ontwerp door de ontwikkelende partij in een Stedenbouwkundig Plan (SP) en Inrichtingsplan (IP). De gemeente toetst het resultaat aan het eind van deze fase, vóór bestuurlijke vaststelling (college van BenW).
• Voorbereidingsfase: In het geval van een ruimtelijk plan kunnen de eisen vertaald worden in de regels van het ruimtelijk plan en worden de uitgangspunten juridisch geborgd.

Energie en Warmte

Het Randvoorwaarde: Aardgasvrij bouwen

Aardgasvrij bouwen wordt reeds als voorwaarde bij het bouwen gesteld. Het Rijk heeft per 1 juli 2018 de gaswet gewijzigd waardoor nieuwe gebouwen in principe geen gasaansluiting meer krijgen. Gemeente heeft de 'routekaart naar aardgasvrij 2040' vastgesteld.

Randvoorwaarde: Bijna energieneutraal bouwen (BENG)

BENG vervangt per jan 2020 de (EPC). Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat alle aanvragen van omgevingsvergunningen per 1 jan 2020 moeten voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG ). Deze vervangt de energieprestatiecoëfficiënt (EPC). De BENG is opgebouwd uit drie indicatoren: de maximale energiebehoefte, het maximale primair fossiel energiegebruik en het minimale aandeel hernieuwbare energie. De BENG-eisen gelden alleen voor nieuwbouw.

Doeleinde: Energieneutraal en -leverend bouwen

De BENG-eisen gaan niet uit van volledige energieneutraliteit. De 'versnelling Duurzaamheidsprogramma' (2017) zet in op een klimaatneutraal Haarlem in 2030. Bij nieuwe bouwontwikkelingen waar de gemeente de randvoorwaarden bepaald, zal maximaal op deze ambitie ingezet moeten worden door energieneutraliteit of energieleverende gebouwen te realiseren.

Doeleinde checklist Warmtebron

Nieuwbouwprojecten kunnen bijdragen aan de energietransitie van omliggende bestaande bouw. De checklist geeft een indicatie of een ontwikkeling in theorie geschikt is voor een collectief warmtesysteem (Energiestrategie Haarlem, 2019).

Doeleinde: Warmtevoorziening via bodemwarmte

Om te voorzien in de benodigde warmtevraag wordt bij voorkeur gebruik gemaakt van een bodemwarmtevoorziening. Indien in de omgeving al een warmtenet aanwezig is waar op kan worden aangesloten heeft dit de eerste voorkeur. Wanneer dit niet mogelijk is, wordt dit gemotiveerd. Bodemwarmtevoorzieningen moeten passen binnen eventueel aanwezige (lokale) bodemenergieplannen. (Routekaart aardgasvrij 2040, en Routekaart Versnelling Duurzaamheidsprogramma)

Klimaatadaptatie

Randvoorwaarde: Watertoets en watercompensatie

Een ontwikkeling mag niet leiden tot verslechtering van de waterhuishouding of een versnelde toename van de af-en aanvoer van water. Er mag geen afwenteling plaatsvinden op naastgelegen percelen / gebieden en er wordt rekening gehouden met de gewenste stroombaan van het hemelwater. De watertoets is een wettelijke verplichting bij planvorming en moet uitwijzen of/hoeveel gecompenseerd dient te worden. Het watersysteem wordt robuust ingericht met waterbergings- en afvoermogelijkheden conform de watertoets.

Doeleinde: Toekomstbestendig watersysteem

Het extra hemelwater wordt zoveel bovengronds geborgen en afgevoerd naar open water. Bij nieuwbouw wordt een toekomstbestendig watersysteem aangelegd met voldoende waterbergingscapaciteit. Dat houdt concreet in dat de ontwikkeling minimaal 70 mm water per m² moet kunnen bergen op eigen terrein gedurende in een etmaal.

Doeleinde: Aanpak droogte en hittestress

Een gebiedsontwikkeling mag niet bijdragen aan een versnelde bodemdaling, verslechtering van waterkwaliteit en hittestress in bestaand stedelijk gebied.

Groen en Ecologie

Randvoorwaarde: Natuurtoets en compensatiemaatregelen ecologie

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet deze met een natuurtoets beoordeeld worden op ecologische effecten. Een quickscan ecologie maakt standaard deel uit van de uit te voeren onderzoeken. Deze quickscan kan als basis dienen voor een mitigatie- of compensatieplan in het kader van een ontheffingsaanvraag. Het ontwerp houdt rekening met uitkomsten van de quickscan en wordt hierop aangepast en past, als behoud niet mogelijk is, compenserende maatregelen toe. De compenserende maatregelen worden genomen voor de aangetroffen (beschermde) soorten. (o.a. Wet natuurbescherming 2017 en Ecologisch Beleidsplan 2013-2030, gemeente Haarlem)

Doeleinde: Natuurinclusief bouwen

Om een gezonde, aantrekkelijke en toekomstbestendige leefomgeving voor mens en dier te maken, moet de natuur een volwaardige plaats krijgen bij het ontwerpen van nieuwbouw en (openbare) ruimte hier omheen. Behoud en aansluiten op de bestaande ecologische waarden is uitgangspunt. Indien behoud niet mogelijk is, dienen in het bouwproject compensatiemaatregelen te worden getroffen. Daarnaast liggen er grote kansen voor bevordering van natuur binnen bouwprojecten d.m.v natuurinclusief bouwen.

Na afloop van deze projecten vindt een evaluatie plaats van de pilot. In deze evaluatie worden de ervaringen opgenomen van de twee toegepaste methoden zodat inzicht wordt verkregen in de effectiviteit ervan en de voordelen en nadelen. Vervolgens kan een besluit worden genomen over de manier waarop Natuurinclusief bouwen in het vervolg een plek krijgt in Haarlemse ontwikkelingen.

Circulair bouwen en ontwikkelen

Randvoorwaarde: Milieu Prestatie Gebouwen (MPG)

Voor nieuwbouw dienen de waardes gehanteerd te worden conform bouwbesluit 2018. De Milieu Prestatie Gebouwen (MPG) geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. De MPG is bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning verplicht. Er geldt voor de MPG een maximum grenswaarde van 1,0. (Bouwbesluit 2018)

Doeleinde: verbeterde Milieu Prestatie Gebouwen

Het verhogen van de ambitie ten aanzien van de MPG is een concrete maatregel die bijdraagt aan deze doelstelling. Dat betekent dat waar mogelijk een lagere MPG-norm wordt voorgeschreven (hoe lager de norm, hoe beter de prestatie), te weten: 0,8.

Doeleinde: Duurzame GWW

De Aanpak Duurzaam GWW helpt om op een uniforme en systematische manier de juiste processtappen te zetten. Door duurzaamheid te verankeren in de bedrijfsprocessen geven partijen binnen de GWW-sector op een zelfde manier invulling aan duurzaamheid in projecten en zijn verwachtingen vooraf duidelijk. De aanpak Duurzaam GWW wordt gevolgd voor planvorming, aanleg, aanbesteding, beheer en onderhoud. Van de private partijen die GWW aanleggen wordt gevraagd mee te werken aan deze aanpak. (Grondstoffenakkoord, Green Deal Duurzaam GWW 2.0)

Doeleinde: Registratie materialen

De bestaande stad is de grondstoffenmijn van de toekomst. Het opstellen van een materialenpaspoort en de registratie daarvan in het Madaster 7, of vergelijkbaar registratiesysteem, draagt bij aan het hergebruik van materialen. Het betreft een relatief eenvoudig uitvoerbare maatregel omdat het in de ontwerpfase wordt toegepast en geen uitvoeringskosten betreft.

Doeleinde: Toekomstbestendig ontwerpen

Flexibiliteit bieden voor functionele verandering op termijn kan hoge kosten en materiaalverspilling bij een herbestemming of woningaanpassing voorkomen. De woonvisie vraagt aandacht voor flexibiliteit en duurzaamheid. (Doorbouwen aan een (t)huis, Woonvisie Haarlem 2017 - 2020).

Doeleinde: Afvalinzameling integreren in ontwerp

De voorzieningen voor (gescheiden) inzameling van afval dienen bij de oplevering van nieuwbouwlocaties al op orde moeten zijn, zodat geen noodoplossingen worden ingezet. Daarom dienen voorzieningen zoals ondergrondse en inpandige containers in een vroege fase van het ontwerp geïntegreerd te worden.

Mobiliteit

Het college van B en W heeft op 24 augustus 2021 nieuw Mobiliteitsbeleid vastgesteld. Hiermee wil Haarlem een aantrekkelijke, gezonde en goed bereikbare stad blijven, terwijl de stad groeit. Dat betekent onder andere:

• De fiets en de voetganger krijgen voortaan prioriteit.
• Een snelheid van 30km uur wordt de norm in Haarlem en bij alle nieuwe wegontwerpen, wordt voortaan eerst gekeken naar de ruimte voor de fietser en de voetganger.
• Het Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) wordt evenwichtiger over de stad verdeeld en het autoverkeer wordt zoveel mogelijk gebundeld op de hoofdroutes.
• In heel Haarlem wordt tussen nu en 2030 gefaseerd gereguleerd parkeren ingevoerd.

Het streven is dat in 2030 het merendeel van de korte afstanden binnen Haarlem per fiets of te voet afgelegd worden en dat meer dan de helft van de verplaatsingen vanuit of naar Haarlem met het openbaar vervoer (OV) of de fiets plaatsvinden.

Doeleinde: Stimuleren fiets en voetgangers door de bebouwing

Voor iedere nieuwe woning schrijft het Bouwbesluit 2012 voor om een eigen berging voor het stallen van fietsen en scootmobielen met een minimale oppervlakte te realiseren. Op grond van de gelijkwaardigheidsbepaling mag er op een andere manier aan worden voldaan dan is aangegeven. De "Beleidsregel bergingen nieuwe woongebouwen Haarlem 2018" geeft voorwaarden daar aan. Tevens wordt er bij woongebouwen rekening gehouden met levensloopbestendigheid (d.m.v. stalling voor scootmobielen).

Doeleinde: Stimuleren fiets en voetgangers door de openbare ruimte

Het aantal autoritten moet gereduceerd worden en het is de bedoeling dat er minder parkeerplaatsen in de openbare ruimte komen. Ook bij (ver)bouwprojecten moet dit principe leidend zijn. Bijvoorbeeld met een aantrekkelijke looproute naar de dichtstbijzijnde HOV-halte of NS-station, autoparkeren op afstand en voldoende en comfortabele fietsenbergingen of -stallingen die gemakkelijker bereikbaar zijn dan de parkeerplaatsen voor auto's.

Doeleinde Duurzaam mobiliteitsplan

Binnen de 'beleidsregels parkeernormen' is het mogelijk om gebruik te maken van een mobiliteitsplan. Het uitwerken van een locatie specifiek mobiliteitsplan is een goede methode om bij te dragen aan de duurzame mobiliteitstransitie én te voorzien in voldoende ruimte voor parkeren. Het mobiliteitsplan wordt opgesteld door de initiatiefnemer en kan elementen bevatten over bijvoorbeeld deelauto's, goede fietsontsluiting i.c.m. nabijheid en OV etc.

Doeleinde: Fietsparkeren in ontwerp

In het ontwerp moet er aandacht zijn voor het fietsparkeren voor bewoners, maar ook voor bezoekers. Slimme locaties, goed bereikbaar en zeer comfortabel waardoor gebruikers verleid worden de fiets te verkiezen boven de auto. Een goede integratie van (voldoende) fietsparkeren in het ontwerp moet als doel hebben de ruimtelijke kwaliteit vergroten én om het gebruik van de fiets te stimuleren.

Doeleinde: Laadpunten auto

Als onderdeel van de energiestransitie wordt elektrisch rijden gestimuleerd door het vergroten van de laadinfrastructuur (laadvoorzieningen). Bouwontwikkelingen moeten voldoende laadvoorzieningen realiseren. Het CROW heeft hiervoor een richtlijn opgesteld, dit kan als basis gebruikt worden. (CROW, publicatie 381, 2018).

Doeleinde: Smart Mobility in ontwikkelzones

De ontwikkelzones worden duurzame toekomstwijken, waarbij op het gebied van mobiliteitsconcepten geëxperimenteerd wordt en met zo efficiënt mogelijke ruimtebehoefte wordt gebouwd. Initiatiefnemers worden uitgedaagd om te komen met een passend experiment voor een mobiliteitsconcept, waarbij ze ook oog hebben voor de bestaande omgeving.

In paragraaf 4.7 is nader uitgewerkt hoe de duurzaamheidsaspecten zijn geïntegreerd in de nadere planuitwerking.

4.1.1 Inleiding     

In ruimtelijke plannen moet een goede ruimtelijke ordening gewaarborgd worden. Dit uit zich onder andere in functiescheiding tussen hindergevoelige en hinderveroorzakende functies. Daarbij kan worden getoetst aan de VNG-Publicatie” Bedrijven en Milieuzonering” (VNG, 2009).

De VNG-Publicatie ”Bedrijven en Milieuzonering” geeft richtafstanden voor onder andere geluid per categorie en per type bedrijvigheid aan. Binnen deze richtafstanden is bij een gemiddelde bedrijfsvoering hinder van het bedrijf te verwachten. De te beoordelen situaties zijn te herleiden tot drie groepen, te weten:

1. Nieuwe milieugevoelige functies nabij bestaande bedrijven. In deze situatie dient primair te worden beoordeeld of hinder te verwachten is van de specifieke bestaande bedrijven. In deze situatie is de bedrijfscategorie leidend. Afhankelijk van deze categorie zal ten minste een afstand van bv. 10 meter (cat. 1), 30 meter (cat. 2), 50 meter (cat. 3.1) tussen de gevoelige functies en belastende activiteiten moeten worden gerespecteerd.
2. Nieuwe bedrijfsbestemmingen nabij bestaande milieugevoelige functies. In deze situatie is de bedrijfscategorie zoals deze wordt opgenomen in het bestemmingsplan leidend. Afhankelijk van deze categorie zal ten minste een afstand van bv. 10 meter (cat. 1), 30 meter (cat. 2), 50 meter (cat. 3.1) tussen de gevoelige functies en belastende activiteiten moeten worden gerespecteerd. In het geval de bestemmingswijziging wordt gerealiseerd ten bate van de vestiging van een specifiek bedrijf, kunnen de omstandigheden van dit bedrijf worden meegewogen. In elk geval dient ten minste aan de Wet milieubeheer te worden voldaan.
3. Nieuwe milieugevoelige functies nabij nieuwe bedrijfsbestemmingen. In dit geval is de bedrijfscategorie zoals deze wordt opgenomen in het bestemmingsplan leidend. Afhankelijk van deze categorie zal ten minste een afstand van bv. 10 meter (cat. 1), 30 meter (cat. 2), 50 meter (cat. 3.1) tussen de gevoelige en belastende bestemmingen moeten worden gerespecteerd.

De richtafstanden in Bedrijven en Milieuzonering gelden ten opzichte van een gevoelige functie, zoals bedoeld met de omgevingstypen rustige woonwijk of rustig buitengebied. In het geval de geluidgevoelige functies zijn gelokaliseerd in omgevingstype gemengd gebied kan een afwijkende systematiek worden toegepast, die meer ruimte biedt aan bedrijven. Dit omgevingstype en bijbehorende systematiek zullen dan wel in het bestemmingsplan moeten worden vastgelegd. In deze situatie is alleen de eerst genoemde situatie aan de orde.

4.1.2 Betekenis voor het plan     

Bestaande functies

Aan de Amerikaweg is op een afstand van 40 meter van het plangebied een (onbemand) tankstation aanwezig. Tevens bevindt zich ten noorden van het plangebied het Spaarne Gasthuis ziekenhuis. Voor het overige wordt het plangebied omgeven door ongebouwde terreinen en- of woonfuncties die zich goed verhouden tot het beoogde programma van ROOTZ en waar ROOTZ zelf ook geen belemmerende gevolgen voor heeft.

Het tankstation dat aanwezig was aan de Europaweg, ten behoeve waarvan op de verbeelding van het bestemmingsplan 'Schalkwijk-Midden' nog een bedrijfsbestemming was opgenomen (zie afbeelding 4.1), is inmiddels verplaatst.

Het onbemande tankstation aan de Amerikaweg zet geen LPG door. Het tankstation is gelegen op een afstand van ten minste 40 meter van het plangebied. Er wordt voldaan aan de richtafstand van 30 meter (10 meter in gemengd gebied). Er is geen invloed.

Afbeelding 4.1 Uitsnede uit het bestemmingsplan

Het Spaarne Gasthuis is een ziekenhuis en valt volgens de brochure in milieucategorie 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. De daadwerkelijke afstand tussen het ziekenhuis en het plangebied is circa 40 meter. De spoedpost van het ziekenhuis bevindt zich hemelsbreed op 300 meter van ROOTZ en zorgt dus ook niet voor onevenredig nadelige effecten op de ontwikkeling.

Nieuwe functies

De ontwikkeling zelf heeft betrekking op woningbouw en een commerciële plint. De voorzieningen in de plint staan allemaal in het teken van een prettige woonomgeving. Het zijn functies die het wonen ondersteunen zoals horeca, fietsenmaker, werkplekken en zorggerateerde voorzieningen. Deze functies verhouden zich goed tot de woningen in het plangebied zelf maar ook tot de functies in de nabijheid.

4.1.3 Conclusie     

De vestiging van woningen en de andere functies op de projectlocatie voldoet aan de richtafstanden uit de VNG-Publicatie Bedrijven en Milieuzonering (2009). Het voorgenomen project zal geen belemmeringen opleveren voor het omliggende bedrijven.

4.2.1 Inleiding     

In het kader van goede ruimtelijke ordening dient in een ruimtelijk plan aandacht te worden besteed aan de bodemkwaliteit en de betekenis voor de haalbaarheid van het plan. Daarbij kan onderzoek van de bodem nodig zijn om te weten welke kosten mogelijk met een sanering zijn gemoeid. Een verplichting daartoe is er niet voor een ruimtelijk plan. De verplichting is er wel bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen. Dan dient een onderzoeksrapport betreffende de bodemgesteldheid te worden overgelegd (conform artikel 2.4 onder d. van de Regeling omgevingsrecht).

De ontwikkelzone Europaweg, waar binnen dit terrein valt, is in 2021 aangewezen als interferentiegebied voor bodemenenergiesystemen. Het rechtsgevolg van het aanwijzen van een interferentiegebied is dat kleine gesloten bodemenergiesystemen vergunningplichtig zijn. Hierdoor zijn er voor alle bodemenergiesystemen die worden aangelegd in het interferentiegebied beleidsregels opgesteld waaraan bij de vergunningverlening moet worden getoetst. Deze regels heeft de gemeente vastgelegd in de Beleidsregel gronden weigering vergunning bodemenergiesystemen interferentiegebieden Zuidwest en Europaweg (vastgesteld door het college van B&W op 12-10-2021).

4.2.2 Onderzoek     

Door BK ingenieurs is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Met dit bodemonderzoek is de huidige bodemkwaliteit vastgelegd. Het onderzoeksgebied heeft betrekking op het Belcantogebouw aan de westkant en de panden in het oostelijk deel van het terrein waar in het verleden een autogarage (reparatie, opslag en gebruik van brandstof, olie en kolen) aanwezig was. De hypothese voor de bodem ter plaatse van de voormalige autogarage 'verdacht op het voorkomen van verontreinigingen met minerale olie en PAK' is onjuist gebleken. De hypothese voor het overige terrein 'onverdacht op het voorkomen van verontreinigingen anders dan die op basis van de BKK kunnen worden verwacht' is juist gebleken.

In bodem zijn maximaal licht verhoogde gehalten koper, kwik, lood, PAK en PCB aangetoond. Het uitvoeren van een nader bodemonderzoek is niet noodzakelijk. Op grond van de milieu-hygiënische kwaliteit van de bodem bestaat geen bezwaar voor de voorgenomen herontwikkeling van de locatie. De rapportage kan gebruikt worden voor het bestemmingsplan en volstaat ook voor een omgevingsvergunningaanvraag.

Het funderingsmateriaal (menggranulaat) onder het asfalt voldoet op basis van de indicatieve toetsing aan het Besluit bodemkwaliteit aan de samenstellingswaarden voor een niet-vormgegeven bouwstof. Tevens is indicatief visueel en analytisch geen asbest aangetroffen in het menggranulaat.

4.2.3 Conclusie     

Op grond van de milieu-hygiënische kwaliteit van de bodem bestaat geen bezwaar voor de voorgenomen herontwikkeling van de locatie. De rapportage kan gebruikt worden voor een omgevingsvergunningaanvraag. Verder bodemonderzoek is niet nodig.

4.4.1 Inleiding     

De Wet geluidhinder (Wgh) vormt het juridische kader voor het Nederlandse geluidbeleid. De Wgh bevat een uitgebreid stelsel van bepalingen ter voorkoming en bestrijding van geluidhinder door wegverkeer, railverkeer en industriële activiteit. Het stelsel is gericht op het voorkomen van nieuwe geluidgehinderden.

Bij besluit van 8 september 2009 heeft BenW beleidsregels Hogere Waarden Geluidhinder vastgesteld (STZ/MIL Reg.nr. 2009/163223).

4.4.2 Onderzoek     

In het kader van de Wet geluidhinder en de goede ruimtelijke ordening is Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Omdat het plangebied niet is gelegen binnen de zone van geluidgezoneerde industrieterreinen en of een spoorweg heeft het onderzoek zich gericht op het geluid van het wegverkeer.

De planlocatie bevindt zich volgens de Wet geluidhinder binnen de zone langs meerdere wegen, met name de Europaweg, Kennedylaan en Amerikaweg.

Ten behoeve van dit geluidonderzoek is gebruik gemaakt van de Wet geluidhinder, zoals deze geldt per 1 mei 2017. De geluidbelastingen vanwege wegverkeer zijn berekend conform de Standaardrekenmethode 2 uit bijlage III van het ‘Reken- en meetvoorschrift geluid 2012’. De berekende geluidbelastingen zijn getoetst aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder: Stedelijke wegen: voorkeursgrenswaarde 48 dB, maximale grenswaarde 63 dB.

Conclusies:

• De voorkeursgrenswaarde ten gevolge van het wegverkeer op de Europaweg wordt overschreden bij blok A en B. De hoogst berekende geluidbelasting bedraagt 59 dB. De maximaal te ontheffen waarde van 63 dB wordt nergens overschreden.
• De voorkeursgrenswaarde ten gevolge van het wegverkeer op de Kennedylaan wordt overschreden bij blok B t/m E. De hoogst berekende geluidbelasting bedraagt 58 dB. De maximaal te ontheffen waarde van 63 dB wordt nergens overschreden.
• De voorkeursgrenswaarde ten gevolge van het wegverkeer op de Amerikaweg wordt overschreden bij blok D t/m F. De hoogst berekende geluidbelasting bedraagt 60 dB. De maximaal te ontheffen waarde van 63 dB wordt nergens overschreden.
• De gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai (Lvl,cum) bedraagt ten hoogste 66 dB zonder aftrek.
• Bron- of overdrachtsmaatregelen om de geluidbelasting te reduceren tot onder de voorkeursgrenswaarden zijn niet doelmatig.
• Er dienen hogere waarden te worden aangevraagd.

De akoestische situatie is getoetst aan de aanvullende voorwaarden uit het gemeentelijk geluidbeleid:

• De blokken G en H zijn geheel geluidluw.
• Het binnengebied is ook geluidluw. Woningen aan het binnengebied hebben daarmee direct een geluidluwe gevel en buitenruimte.
• Voor de appartementen aan de buitenzijde zullen aanvullende geluidwerende maatregelen nodig zijn om een geluidluwe zijde te realiseren. In het akoestisch onderzoek zijn diverse oplossingsrichtingen voorgesteld waarmee een geluidluwe zijde gecreëerd kan worden, afhankelijk van de optredende geluidbelasting. De aanwezigheid van een geluidluwe zijde is ook als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van het bestemmingsplan.
• Voor alle woningen (met hogere waarden) is het noodzakelijk om een aanvullend onderzoek naar de gevel geluidwering uit te voeren en te toetsen aan de eisen conform artikel 3.1 t/m 3.3 uit het Bouwbesluit.

4.4.3 Conclusie     

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5.1 Inleiding     

Omdat de beoogde plannen door de realisatie van nieuwe woningen voor extra verkeer langs de wegen in de omgeving zorgen, zijn deze van invloed op de luchtkwaliteit langs die wegen. Om deze reden is onderzoek gedaan naar de gevolgen ten aanzien van luchtkwaliteit.

De luchtkwaliteit is van belang voor de gezondheid van mens en dier en voor de kwaliteit van het milieu. In de Europese Unie zijn daarom grenswaarden afgesproken waaraan de concentraties van een aantal stoffen vanaf bepaalde ingangsdata moeten voldoen. Die grenswaarden en regelgeving om ze tijdig te bereiken en te handhaven zijn in Nederland opgenomen in de Wet milieubeheer, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen. Indien een bestemmingsplan vastgesteld of gewijzigd wordt, dient vast te staan dat de gevolgen voor de luchtkwaliteit voldoen aan die eisen (als gevolg van art. 5.16 lid 1 en 2). Die gevolgen worden bepaald door de verandering in gebruik en functies die door het bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt ten opzichte van de bestaande (toegestane) functies. Maatgevend is de met de veranderingen samenhangende groei van het autoverkeer en de daardoor veroorzaakte uitstoot van de stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). De Wet milieubeheer onderscheidt in artikel 5.16. lid 1 een aantal situaties waarin een bestemmingsplan voldoet aan de regels voor de luchtkwaliteit. Dit is onder meer het geval indien aannemelijk is dat de ontwikkelingen 'niet in betekenende mate' (NIBM) gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit (artikel 5.16 lid 1 onder c). Nadere criteria om te bepalen of er sprake is van NIBM zijn gegeven in een AmvB Niet In betekenende Mate en een gelijknamige Regeling NIBM. Daarin is bijvoorbeeld aangegeven dat van NIBM onder meer sprake is indien het bestemmingsplan een netto-uitbreiding met minder dan 1.500 woningen of 100.000 m2 BVO kantoren mogelijk maakt.

4.5.2 Onderzoek     

Ten behoeve van het bestemmingsplan is Onderzoek Luchtkwaliteit uitgevoerd.

In het onderzoek zijn de gevolgen voor de luchtkwaliteit, die samenhangen met de ontwikkeling van het plangebied in kaart gebracht. Hiertoe zijn de concentraties luchtverontreinigende stoffen berekend op die locaties waar de gevolgen voor de luchtkwaliteit maximaal zijn en de hoogste concentraties luchtverontreinigende stoffen te verwachten zijn. De berekeningen zijn uitgevoerd voor het maatgevende jaar 2023, met de toekomstige verkeersintensiteiten op de verkeerswegen.

In het onderzoek is uitgegaan van de ingebruikname van het Rootz-terrein in 2023. Omdat de ingebruikname van de ontwikkeling in de praktijk gefaseerd zal plaatsvinden, vormen de berekende concentraties luchtverontreinigende stoffen in voorliggend onderzoek een overschatting van de werkelijk te verwachten concentraties (worst case). Indien in het jaar 2023 wordt voldaan aan grenswaarden, wordt – vanwege de afnemende achtergrondconcentraties – ook voldaan in het jaar, 10 jaar na vaststelling van het bestemmingsplan.

Uit de berekeningen volgt dat zelfs bij de gehanteerde worst case benadering, de grenswaarden voor (zeer) fijnstof en NO2 niet worden overschreden op die locaties waar de gevolgen voor de luchtkwaliteit vanwege de beoogde ontwikkeling het grootst zijn.

4.5.3 Conclusie     

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.6.1 Inleiding     

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor ‘niet bij de activiteit betrokken personen’. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport. Het gaat in basis daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Daarbij gaat het om de risico’s verbonden aan ‘risicovolle inrichtingen’, waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd, opgeslagen of gebruikt en anderzijds om het ‘vervoer van gevaarlijke stoffen’ via wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen.

4.6.2 Onderzoek     

In het kader van voorliggend bestemmingsplan is een Kwantitatieve Risicoanalyse buisleiding uitgevoerd en is een Aanzet tot de verantwoording van het groepsrisico opgesteld.

Het plangebied is gelegen deels binnen het invloedsgebied van een hogedruk gasleiding. Deze gasleiding ligt ook voor een klein deel binnen het plangebied. Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plangebied. De ontwikkeling ligt binnen de maatgevende kilometer. Een toename van het aantal aanwezige personen ter plaatse van de herontwikkeling leidt niet tot een verschuiving van de maatgevende kilometerleiding en de hoogte van het groepsrisico niet tot een verandering ten opzichte van de huidige situatie.

De risico’s ten gevolge van transport over de weg zijn zeer klein. Effecten ten gevolge van een incident zijn aanwezig maar gezien de zeer lage frequentie van het transport is de kans verwaarloosbaar. Het is aannemelijk dat het plan geen effect heeft op de bereikbaarheid, capaciteit hulpverleningsdiensten of zelfredzaamheid. Het transport van gevaarlijke stoffen over de beide wegen leidt niet tot belemmeringen voor het plan.

4.6.3 Conclusie     

Het spect Externe Veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.8.1 Verkeer     

In de directe omgeving van het plangebied is sprake van een aantal bestaande wegen. De functies die zich in de toekomstige situatie gaan vestigen binnen het plangebied genereren een bepaalde hoeveelheid verkeer. Dit verkeer heeft invloed op de intensiteiten in- en in de directe omgeving van het- plangebied. Het CROW (een non-profit kennispartner voor overheden, aannemers en adviesbureaus) heeft landelijke richtlijnen opgesteld voor de verkeergeneratie van bepaalde type functies. Op basis van deze richtlijnen (rekentool “Verkeersgeneratie en parkeren”) moet voor het plangebied worden bepaald hoeveel verkeer er door het plangebied in de toekomstige situatie wordt gegenereerd.

De vraag is hoe de verkeersgeneratie zich verhoudt met die waar in het statische verkeersmodel van de gemeente Haarlem voor het plangebied rekening mee is gehouden. Uit de prognosesituatie 2030 van het verkeersmodel is af te leiden dat voor het gehele plangebied van Schalkwijk-Midden rekening is gehouden met een verkeersgeneratie van 7.800 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dit betreft echter het gehele Schalkwijk-Midden gebied.

Het plangebied van ROOTZ is kleiner (circa 36% van de totale oppervlakte). Indien het gehele Schalwijk-Midden terrein met vergelijkbare functies en aantallen eenheden ontwikkeld zal worden, dan bedraagt de verkeersgeneratie van het gehele plangebied circa 5.500 motorvoertuigen per etmaal. In het verkeersmodel wordt zoals beschreven rekening gehouden met 7.800 motorvoertuigen. Kortom, er is geen reden om aan te nemen dat de verkeersgeneratie van het plangebied hoger uitvalt dan waar in het verkeersmodel rekening mee is gehouden.

De verkeersgeneratie als gevolg de circa 697 woningen en 5.800 m2 aan voorzieningen kan ruimschoots worden verwerkt door het omliggend wegennet.

4.8.2 Parkeren     

4.8.3 Conclusie     

In het plan wordt ruimte opgenomen voor het parkeren van auto's en fietsen conform de berekende behoefte. Het aspect parkeren vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.9.1 Inleiding     

Een belangrijk ordenend principe bij ruimtelijke plannen is het waterbeheer: de zorg voor veiligheid tegen overstromingen en voor voldoende en gezond oppervlaktewater. Waterbeheerders worden in en zo vroeg mogelijk stadium betrokken bij het proces van ruimtelijke planvorming. De Watertoets is hiervoor het wettelijk geregelde procesinstrument, zie www.dewatertoets.nl. De resultaten van het doorlopen van dit proces van afstemming zijn weergegeven in deze waterparagraaf. Deze paragraaf benoemt de waterbeheerder, beschrijft het relevante beleid en het huidige watersysteem en gaat in op de effecten daarop van ruimtelijke ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt.

4.9.2 De waterbeheerder in het plangebied     

Het hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en het onttrekken van (ondiep) grondwater. In het proces van ruimtelijke planvorming heeft Rijnland een adviserende rol. In de uitvoerings- en beheerfase van ruimtelijke plannen heeft Rijnland een regelgevende rol.

4.9.3 Beschrijving watersysteem     

4.9.4 Resultaat overleg met waterbeheerder     

Bij de herontwikkeling van het gebied zal het verhard oppervlak afnemen. Het Hoogheemraadschap verzoekt om in de waterparagraaf het oppervlak van het bestaande verhard oppervlak te vermelden, zodat duidelijk is wat de afname van de verharding is. 

Naast de buffercapaciteit op de daken zijn er greppels en wadi's die het overtollig water van de daken en de verharding zullen opvangen. In de corridor zijn diverse greppels en komt op de pleinruimte een verlaagd deel wat bij nood als berging kan dienen. Via een duiker in de Antillenweg, die onder de Amerikaweg loopt, kan het water dat niet gebufferd kan worden weglopen naar de Amerikavaart.

Het Hoogheemraadschap wijst er op dat er nog geen zicht is op de haalbaarheid en het functioneren van buffercapaciteit op de daken en het plein. Verzocht wordt om in de waterparagraaf inzicht te geven hoe dit wordt gerealiseerd. Bovendien kan een alternatieve waterberging zorgen voor een extra belasting op het watersysteem wanneer deze alternatieve waterberging wordt geleegd. Het voldoet in ieder geval aan de zorgplicht, wanneer deze niet wordt geleegd in het oppervlaktewatersysteem vlak voor of tijdens een neerslaggebeurtenis.

In de verdere uitwerking zal er 7.500 m2 ondergrondse parkeergarage gerealiseerd worden, waardoor er meer ruimte ontstaat voor wadi's en greppels. Indien er voor de realisatie van de parkeergarages, woningen, kelders en overige werkzaamheden een grondwateronttrekking en/of lozing van grondwater noodzakelijk is, wijst het Hoogheemraadschap er op dat dit onderdeel van het plan mogelijk vergunningplichtig is in het kader van de Keur. Verzocht wordt om in de toelichting inzicht te geven over de locatie van parkeergarages en de grondwatersituatie.  Voor de water gerelateerde aspecten zijn met name de Keur (Waterwet) van Rijnland 2020 en bijbehorende uitvoeringsregels van toepassing.

Reactie gemeente

De waterparagraaf zoals opgenomen in paragraaf 4.9.3 is overeenkomstig de opmerkingen aangepast. Een deel van de opmerkingen zijn meer relevant voor de uitwerking van de plannen dan voor het bestemmingsplan. Bij de uitvoering wordt rekening gehouden met het advies van het Hoogheemraadschap.

4.10.1 Korte historische schets     

Het plangebied ligt in Haarlem Zuid in stadsdeel Schalkwijk, tussen het Spaarne en de Ringvaart van de Haarlemmermeerpolder, en maakt onderdeel uit van de Boerhaavewijk. Schalkwijk heeft een lange historie, de naam wordt voor het eerst vermeld in 1310 in het cartularium van Sint Jan.

Het stadsdeel Schalkwijk is één van de naoorlogse wijken in Haarlem die volgens het ideaal van de jaren 60 van de vorige eeuw is gebouwd: het CIAM principe 'licht, lucht en ruimte' in huis, op straat en in de wijk. Dat leidde tot een hoog percentage gestapelde bouw om daardoor veel gemeenschappelijke openbare ruimte te realiseren. De weidse en open opzet van het stadsdeel gold als een hoge kwaliteit. Nog altijd uit zich deze opzet in grote openbare structuren voor verkeer, water en groen.

Schalkwijk is opgezet als een satelliet van Haarlem. Rond het stadsdeel is voorzien in een groene zone en brede wegen vormen de kern van de verkeersafwikkeling: de Europaweg, Amerikaweg, Aziëweg en de Boerhaavelaan. Rond de hoofdwegen liggen de vier Schalkwijkse woonwijken en tussen de wijken en de hoofdwegen bevinden zich “tussenzones” waar zich uiteenlopende voorzieningen bevinden. Ten tijde van de aanleg van Schalkwijk heerste de opvatting dat dergelijke voorzieningen zich niet leenden voor menging met de woonfunctie. Zo ontstonden het winkelcentrum Schalkwijk, de scholenzone aan de Aziëweg, het gebied van het ziekenhuis (KG) en de kantorenstrook rondom de Surinameweg.

Het plangebied van bestemmingsplan ROOTZ heeft betrekking op het noordelijke gedeelte van deze kantorenzone.

4.10.2 Effect ontwikkeling op cultuurhistorie     

Gezien de beoogde ontwikkeling van het plangebied wordt de bestaande bebouwing volledig gesloopt, met uitzondering van het Belcanto-paviljoen. Binnen het plangebied is geen monumentale of anderszins beschermde bebouwing aanwezig. Ook is in het vigerende bestemmingsplan geen bescherming opgenomen. Vanuit het aspect cultuurhistorische waarden zijn dan ook geen belemmeringen voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

4.11.1 Inleiding     

Haarlem heeft een rijk verleden. Vele archeologische vondsten tonen dat aan. Na de laatste IJstijd, zo'n 10.000 jaar geleden, maakte het overgrote deel van Noord- en Zuid-Holland deel uit van de Noordzee. Zo´n 5600 jaar geleden ontstonden, evenwijdig aan de huidige kustlijn, lange smalle zandbanken, ook wel strandwallen genaamd. Op deze strandwallen vond duinvorming plaats. Oostelijk van deze strandwallen, waar de Noordzee geen vat meer kreeg op het uitgestrekte water, vormden zich onafzienbare moerassen.

Het huidige Haarlem ligt zowel op de oudste strandwal, 56 eeuwen geleden ontstaan, als op de op een en twee na oudste strandwal van Nederland. Op deze strandwallen werden aanvankelijk alleen eenvoudige onderkomens gebouwd door jagers en vissers. Later, vanaf circa 4000 jaar geleden, werden er akkers aangelegd en verrezen er grote boerderijen. Op deze plek onstond vele eeuwen later, in de Karolingische tijd, de nederzetting Harulahem. Harulahem, huis(en) op een open plek in een op zandgrond gelegen bos, is later verbasterd tot Haarlem.

De in de 11e, maar vooral in de 12e eeuw, snel groeiende pre-stedelijke nederzetting Haarlem, was gelegen aan de belangrijke noord-zuid verbindingen: de waterweg het Spaarne en de midden op de strandwal gelegen landweg. Het ontwikkelde zich tot een voor die tijd belangrijke stad en kreeg in 1245 stadsrechten.

De resten van woningen, huisraad en andere sporen van vroegere bewoning zijn in de loop der eeuwen door stuifafzettingen en kunstmatige ophogingen verborgen geraakt in de Haarlemse bodem. De Haarlemse bodem is dus letterlijk een opeenstapeling van 56 eeuwen bewoningsgeschiedenis in de vorm archeologische landschappen, opgebouwd uit diverse bodemlagen. Van tijd tot tijd komen deze lagen bij graafwerkzaamheden weer aan het daglicht.

4.11.2 Onderzoek     

Voor het plangebied is bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek in de vorm van een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Sinds dat onderzoek is er voor de gemeente een nieuwe archeologische verwachtingskaart opgesteld. Daarin wordt aangegeven dat het oostelijke deel van het plangebied een hoge archeologische verwachting heeft.

Er is nader Archeologisch Bureauonderzoek & Inventariserend Veldonderzoek uitgevoerd om de archeologische verwachting voor het plangebied te kunnen bepalen.

Aangezien het plangebied tijdens de prehistorie geen geschikte vestigingsplek lijkt te zijn geweest voor de mens en aangezien het onderzoek geen eenduidige aanwijzingen heeft opgeleverd voor archeologische resten uit de middeleeuwen of eerdere periodes, wordt geadviseerd om geen nader onderzoek te laten uitvoeren en het terrein vrij te geven voor de geplande ingrepen. Wel geldt dat als bij graafwerk toch archeologische waarden worden aangetroffen en/of vondsten worden gedaan, dat daarvan direct melding dient te worden gemaakt conform de Erfgoedwet 2015, artikel 5.10.

4.11.3 Conclusie     

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor het project.

4.12.1 Beschrijving van het groen in het plangebied     

De aanwezigheid van groen in het plangebied is beperkt. Hoofdzakelijk langs de randen van het plangebied is sprake van groen, in de vorm van bomen. Ten behoeve van de plannen binnen het plangebied heeft wel een uitgebreide bomeninventarisatie plaatsgevonden (Bomenwacht Nederland).

Alle 34 bomen binnen het plangebied hebben een boomnummer gekregen, waarmee de boom te identificeren is. Dit boomnummer is vermeld op een kaart en is opgenomen in een bomenlijst. Daarbij zijn een aantal gegevens van de bomen verzameld: de leeftijdsverwachting, diameter borsthoogte, kroondiameter, kwaliteit/vitaliteit en levensverwachting.

Het aantal naar verwachting te kappen bomen is nader geanalyseerd. Het aantal naar verwachting te kappen bomen is bepaald door per boom vast te stellen of deze in het bouwvlak gesitueerd is of (ruim) erbuiten.

Op basis van deze analyse worden 16 bomen geclassificeerd als onhoudbaar en deze dienen derhalve te worden gekapt waarvan bij 7 bomen de noodzaak van kap nog niet geheel vaststaat. Dit is afhankelijk van de mogelijkheden tijdens de realisatie van de bouwplannen deze bomen te handhaven.

Opgemerkt wordt dat bij de verdere planontwikkeling exact zal worden bepaald welke bomen wel en welke niet moeten worden gekapt. De analyse gaat uit van de maximaal toegestane bebouwingsmogelijkheden in het bestemmingsplan en geeft daarmee een goed beeld van de mogelijke omvang van het aantal te kappen bomen.

4.12.2 Nieuwe situatie     

Onder het motto "Geen bomen in de stad, maar stedelijkheid in een bomenlandschap" is de missie voor ROOTZ om zoveel mogelijk beeldbepalende bestaande bomen in het plangebied te behouden - het behoud daarvan geeft al direct een beeld van volwassen groen - en circa 80 nieuwe bomen te planten binnen het beplantingsconcept dat is opgesteld door ZUS / Gemeente Haarlem.

ROOTZ wordt een levendige stadswijk met alom aanwezig groen waardoor stedelijke functies nauw verbonden worden met het te creëren groene landschap. De gebouwen worden ingebed in en maken onderdeel uit van een nieuw aan te leggen stadsbos met een mix tussen openbare, private en collectieve buitenruimte. De (nieuwe) vegetatie bepaalt de stedenbouwkundige en architectonische opzet. Verblijven in en aan het park, wonen tussen de bomen, leven boven de boomkruinen; het verwoordt de karakteristieke eigenschappen van ROOTZ. Die worden zichtbaar in de oriëntatie van woningen, de ligging van buitenruimtes en het gebruik van de (lagere) daken als onderdeel van het landschap. Het landschap biedt rust als contramal van de drukke omgeving waarin (verkeers)geluid dominant is.

De gebouwen zijn integraal onderdeel en zij zijn te gast in het groen. De gebouwen staan in het groen en er is ruimte tussen de gebouwen voor de groei van bomen waardoor de groene uitstraling ook wordt ervaren is vanaf de Europaweg, Kennedylaan en de Amerikaweg. De centrale coorridor Schalkwijk Midden die van Schalkwijk Centrum naar het Spaarne Gasthuis loopt vormt de meanderende groene as voor langzaam verkeer. Langs deze meanderende as worden pleinen aangelegd voor diverse activiteiten. Schalkwijk Midden wordt gekenmerkt door groen, hoogeverschillen in het landschap en wadi's om hemelwater op te vangen.

Bij de planontwikkeling en realisatie zullen alle te kappen bomen in het plangebied, naar verwachting in totaal maximaal 16 bomen, worden gecompenseerd met nieuwe bomen. Bij de verdere planontwikkeling wordt gekeken hoeveel bomen er exact moeten worden gekapt. Mogelijk hoeft een deel van deze bomen niet te worden gekapt maar kunnen deze worden verplaatst naar een andere locatie in het plangebied of naar elders in de gemeente Haarlem.

De bomen langs de Europaweg worden bij de herinrichting van de Europaweg in het profiel van de Europaweg gecompenseerd met nieuwe bomen. De herplant zal plaatsvinden op diverse plaatsen zodat het plangebied Rootz in lijn met de ambitie 'stad tussen de bomen ' een bomenrijk en groen karakter krijgt.

4.13.1 Inleiding     

Gebieden met bijzondere natuurwaarden zijn in Nederland wettelijk en/of planologisch beschermd. Hierbij gaat het om gebieden die bescherming genieten op basis van de Wet natuurbescherming, internationale bescherming via Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland (NNN) en andere in bestemmingsplannen aangeduide gebieden.

Bescherming van flora en fauna is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Voor de soorten die beschermd zijn onder de Wnb gelden verbodsbepalingen. Deze verbodsbepalingen stellen dat deze beschermde dieren niet verontrust, gevangen, of gedood mogen worden. Bovendien mag de directe leefomgeving van beschermde soorten niet vernietigd, beschadigd of verstoord worden. Wanneer overtreding van een verbodsbepaling onvermijdelijk is, moet een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming worden aangevraagd. Naast de beschermde soorten geldt er een algemene zorgplicht voor alle in het wild levende planten dieren (algemene zorgplicht, artikel 1.11).

4.13.2 Onderzoek     

Door BK Ingenieurs is een quickscan Flora en Fauna uitgevoerd waarbij de relatie van de voorgenomen ontwikkeling is onderzocht met beschermde gebieden en beschermde soorten.

In okober 2022 is door Van der Goes en Groot een Inventarisatie beschermde soorten uitgevoerd.

4.13.3 Conclusie     

De Wet natuurbescherming vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. Wel moet bij de bouwactiviteiten rekening worden gehouden met de algemene zorgplicht en moet er in het kader van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen ontheffing worden aangevraagd voor de verblijvende vleermuizen.

4.14.1 Inleiding     

In het kader van de natuurwetgeving moeten de effecten van het plan op de stikstofdepositie in stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden inzichtelijk te worden gemaakt. Daarbij dient te worden nagegaan of ten gevolge van het plan significante negatieve effecten optreden in:

1. stikstofgevoelige habitattypen en/of
2. stikstofgevoelige leefgebieden.

4.14.2 Onderzoek     

Door Sweco is Onderzoek stikstofdepositie uitgevoerd. Voor de toetsing van de effecten zijn stikstofberekeningen uitgevoerd met AERIUS Calculator (2022). De berekening is opgesteld conform het document ‘Instructie gegevensinvoer voor AERIUS Calculator 2022.1’ van BIJ12 (versie 2, april 2023).

In het onderzoek is een berekening gemaakt van de stikstofuitstoot en -depositie als gevolg van de planontwikkeling ROOTZ in Haarlem. Daarbij zijn zowel de gebruiksfase als de aanlegfase beschouwd.

Er is in de aanlegfase van de planontwikkeling geen toename berekend van de stikstofdepositie in de omliggende Natura 2000-gebieden, op basis van de gehanteerde uitgangspunten. Negatieve effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden zijn daarmee in de aanlegfase op voorhand uit te sluiten.

Ook in de gebruiksfase van de planontwikkeling is geen toename berekend van de stikstofdepositie in de omliggende Natura 2000-gebieden, op basis van de gehanteerde uitgangspunten. Als conservatieve aanname is daarbij een cumulatie tussen het laatste jaar van de aanlegfase en de gebruiksfase beschouwd. Effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden zijn daarmee ook in de gebruiksfase op voorhand uit te sluiten.

Voor de planontwikkeling is geen Wnb-vergunning benodigd voor het onderdeel stikstofdepositie, op basis van de gehanteerde uitgangspunten in deze notitie. Daarmee is aangetoond dat het plan uitvoerbaar is in relatie tot stiktstofdepositie.

4.14.3 Conclusie     

Het onderdeel stikstofdepositie vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.16.1 Inleiding     

Er bestaan geen wettelijke normen en eisen ten aanzien van bezonning voor bebouwing. Gemeenten zijn bij de onderbouwing of er ten aanzien van dit aspect sprake is van ‘een goede ruimtelijke ordening’ vrij om dit in te vullen. In de gemeente Haarlem wordt gebruik gemaakt van de door TNO ontwikkelde (lichte norm), die minimaal twee uur zon per dag (niet aansluitend vereist) in de periode 19 februari tot en met 21 oktober voorschrijft. Deze veel gebezigde methode is in de rechtspraak algemeen aanvaard.

De volledige formulering van de ‘lichte norm’ luidt als volgt: ‘er wordt voldaan aan de lichte TNO-norm als de zon minimaal 2 uur per dag op het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam van de woonkamer valt, gedurende de periode 19 februari t/m 21 oktober’. 19 februari en 21 oktober zijn de data waarop de schaduwwerking het grootst is.

4.16.2 Bezonningsstudie     

Als onderdeel van het stedenbouwkundig plan en de aanpassing daarvan van 22 juni is een bezonningsstudie uitgevoerd (pagina 2 van de aanvulling van het stedenbouwkundig plan (zie Bijlage 2). Het stedenbouwkundig plan is zoveel mogelijk ontworpen om woningen, verblijfsplekken en daken zon en daglicht te laten krijgen. De bezonningsstudie wijst uit dat gedurende de hele dag vrij grote delen van het maaiveld ruimschoots bezond zijn. Er wordt binnen en rondom het plangebied voldaan aan de bezonningsnormen.

4.17.1 Inleiding     

De notitie 'Hoogbouwprincipes – Kansen voor hoogbouw in Haarlem' stelt dat windhindereffecten voor de omgeving onderzocht moet worden. Er is geen formele, landelijk vastgestelde eis voor windhinder en windgevaar, wel zijn er grote gemeenten met richtlijnen op dat gebied. Deze dienen met name voor bouwplannen met hoogbouw of hoogteaccenten.

4.17.2 Onderzoek     

Door Peutz is een Studie windhinder uitgevoerd. In de stedenbouwkundige opzet is door getrapte volumes en de positionering van windgevoelige activiteiten rekening gehouden met het te verwachten windklimaat. Door de afschermende werking van de randbebouwing zal het binnenterrein naar verwachting een goed windklimaat hebben.

Voor windgevoelige functies, zoals gebouwentrees, wordt het criterium 'slenteren' gehanteerd. Voor de gevels op de begane grond is het windklimaat overwegend goed. Ter plaatse van enkele gebouwhoeken en delen van gevels een matig windklimaat vastgesteld. Het advies is de entrees te plaatsen op een locatie waar een goed windklimaat is vastgesteld.

Tijdens de ontwerpfase zal er vroegtijdig een windtunnel danwel CFD berekening uitgevoerd worden zodat de uitkomsten daarvan meegenomen kunnen worden. Bij windbelaste zones binnen het plangebied kan lokaal, bijvoorbeeld ter plaatse van entrees, een beter windklimaat gerealiseerd worden door bijvoorbeeld luifels en windschermen toe te passen of entrees terug te leggen in een nis.

4.17.3 Conclusie     

Grote delen van het plangebied voldoen aan een goed windklimaat. Ter plaatse van de in de studie benoemde aandachtsgebieden worden bij de nadere uitwerking van de bouwplannen maatregelen genomen ten behoeve van een beter windklimaat.

5.2.1 Hoofdstuk 1: Inleidende regels     

Artikel 1: Begrippen 

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van de begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. Bij toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Artikel 2: Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten gemeten moeten worden. Een aantal bepalingen zijn op grond van de SVBP dwingend voorgeschreven.

5.2.2 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels     

Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, aan de in het plan begrepen gronden zijn toegekend. Niet iedere functie leent zich voor een eigen bestemming. Of dit zo is, hangt af van de ruimtelijke relevantie, of wel van de mate waarin de betrokken functie invloed heeft op zijn omgeving of daaraan eisen stelt. Behalve om functies gaat het bij bestemmingen altijd om concreet ruimtegebruik of om fysiek aanwezige ruimtelijke objecten. Een bestemming heeft altijd betrekking op een geometrisch bepaald vlak. Lijn- en puntbestemmingen komen niet voor. De verbeelding van een bestemming bestaat dus nooit uit een lijn of een punt. De bestemmingen worden gescheiden door bestemmingsgrenzen.

6.2.1 Wettelijk vooroverleg     

Het voorontwerp bestemmingsplan is op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening toegestuurd aan de zogenaamde vooroverlegpartners. De volgende organisaties hebben een vooroverlegreactie ingediend:

• Brandweer Kennemerland
• Hoogheemraadschap van Rijnland
• Gasunie

Hieronder wordt de inhoud van de vooroverlegreacties beschreven en van een reactie voorzien.

Brandweer Kennemerland

De Brandweer heeft in twee instaties een reactie gegeven op het voorontwerpbestemmingsplan. Het advies van de Brandweer heeft betrekking op het Besluit externe veiligheid transport (Bevt), en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) vanwege de aanwezige hogedruk gasleiding en het vervoer van gevaarlijke stoffen (brandbare vloeistoffen en LPG) over de Europaweg en Amerikaweg.

In eerste instantie ontbrak de risicobron 'transport gevaarlijke stoffen' in het onderzoek externe veiligheid.

Ook heeft de de Brandweer advies gegeven over het vergroten van zelfredzaamheid en de inzet van hulpdiensten bij het realiseren en in gebruik nemen van de ontwikkeling.

Reactie gemeente

Naar aanleiding van het advies zijn beide risicobronnen verwerkt in het aangepaste onderzoek externe veiligheid en is een aanzet gemaakt voor de verantwoording van het groepsrisico. Ook de toelichting (paragraaf 4.6) is op dit onderdeel aangepast. De aanpassingen zijn voorgelegd aan de Brandweeer en akkoord bevonden.

Hoogheemraadschap van Rijnland

Bij de herontwikkeling van het gebied zal het verhard oppervlak afnemen. Het Hoogheemraadschap verzoekt om in de waterparagraaf het oppervlak van het bestaande verhard oppervlak te vermelden, zodat duidelijk is wat de afname van de verharding is. 

Naast de buffercapaciteit op de daken zijn er greppels en wadi's die het overtollig water van de daken en de verharding zullen opvangen. In de corridor zijn diverse greppels en komt op de pleinruimte een verlaagd deel wat bij nood als berging kan dienen. Via een duiker in de Antillenweg, die onder de Amerikaweg loopt, kan het water dat niet gebufferd kan worden weglopen naar de Amerikavaart.

Het Hoogheemraadschap wijst er op dat er nog geen zicht is op de haalbaarheid en het functioneren van buffercapaciteit op de daken en het plein. Verzocht wordt om in de waterparagraaf inzicht te geven hoe dit wordt gerealiseerd. Bovendien kan een alternatieve waterberging zorgen voor een extra belasting op het watersysteem wanneer deze alternatieve waterberging wordt geleegd. Het voldoet in ieder geval aan de zorgplicht, wanneer deze niet wordt geleegd in het oppervlaktewatersysteem vlak voor of tijdens een neerslaggebeurtenis.

In de verdere uitwerking zal er 7.500 m2 ondergrondse parkeergarage gerealiseerd worden, waardoor er meer ruimte ontstaat voor wadi's en greppels. Indien er voor de realisatie van de parkeergarages, woningen, kelders en overige werkzaamheden een grondwateronttrekking en/of lozing van grondwater noodzakelijk is, wijst het Hoogheemraadschap er op dat dit onderdeel van het plan mogelijk vergunningplichtig is in het kader van de Keur. Verzocht wordt om in de toelichting inzicht te geven over de locatie van parkeergarages en de grondwatersituatie.  Voor de water gerelateerde aspecten zijn met name de Keur (Waterwet) van Rijnland 2020 en bijbehorende uitvoeringsregels van toepassing.

Reactie gemeente

De waterparagraaf zoals opgenomen in paragraaf 4.9.3 is overeenkomstig de opmerkingen aangepast. Een deel van de opmerkingen zijn meer relevant voor de uitwerking van de plannen dan voor het bestemmingsplan. Bij de uitvoering wordt rekening gehouden met het advies van het Hoogheemraadschap.

Gasunie

Binnen het plangebied ligt een 40 bar hoge druk aardgastransportleiding van de Gasunie. Binnen het plan wordt hier echter geen melding van gemaakt. Gasunie verzoekt dit alsnog te doen door de leiding op te nemen op de verbeelding middels een dubbelbestemming 'Leiding-Gas' welke een breedte heeft van 4 meter ter weerszijde van de leiding, en de aanwezigheid van de leiding tot uiting te brengen in de planregels.

Reactie gemeente

De verbeelding die is toegezonden in het kader van het wettelijk vooroverleg zag nog toe op een ruimer plangebied waarbinnen inderdaad de gasleiding was gelegen.

Inmiddels is het plangebied aangepast waarbij de gasleiding buiten het plangebied ligt.

6.2.2 Zienswijzen     

Na verwerking van vooroverlegreacties wordt het ontwerp bestemmingsplan voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders. Het college stemt in met het ontwerp bestemmingsplan en geeft een reactie op het vooroverleg. Na publicatie wordt het ontwerp bestemmingsplan vervolgens 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kan een ieder zijn of haar zienswijze tegen de voorgenomen vaststelling van het bestemmingsplan kenbaar maken.

Het ontwerp bestemmingsplan ROOTZ heeft ter inzage gelegen van PM tot en met PM. In de Nota van beantwoording zijn alle zienswijzen geanonimiseerd samengevat. Het eerste deel van de nota bevat een lijst van de indieners van zienswijzen, het inhoudelijke commentaar op het ontwerpbesluit (zie kolom “zienswijze”) en het gemeentelijke antwoord op dit commentaar (zie kolom “antwoord”). Vervolgens wordt in de kolom “aanpassing” aangegeven of het commentaar heeft geresulteerd in aanpassing van toelichting, verbeelding en/of planregels. Het tweede deel van de nota betreft ambtshalve wijzigingen van het college op het ontwerpbesluit die aan de raad worden voorgesteld.

1.1 Aan-huis-verbonden beroep:     

het uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig of technisch vlak of daarmee gelijk te stellen activiteiten niet zijnde detailhandel, dat een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.2 Aanduiding:     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.3 Aanduidingsgrens:     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.4 Aanlegvergunning:     

omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.5 Antenne-installatie:     

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

1.6 Archeologisch deskundige:     

professioneel archeoloog die op basis van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie bevoegd is om archeologische onderzoek uit te voeren en programma's van eisen op te stellen en te toetsen.

1.7 Archeologisch onderzoek:     

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarde binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie.

1.8 Archeologisch rapport:     

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de aanwezigheid en de waarde van archeologische resten.

1.9 Archeologisch waardevol gebied:     

gronden waar archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn.

1.10 Archeologische waarde:     

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context.

1.11 Bebouwing:     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.12 Bebouwingspercentage:     

een op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

1.13 Bed & breakfast:     

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs)woning met behoud van de woonfunctie.

1.14 Bedrijf:     

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

1.15 Begane grond:     

een bouwlaag waarvan het vloerniveau (nagenoeg) ter hoogte van het aansluitende peil ligt.

1.16 Beperkt kwetsbaar object     

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen, een richtwaarde voor het risico dan wel een risicoafstand is bepaald, die in acht genomen moet worden.

1.17 Bestaande (situatie)     

onder “bestaande” goot- of bouwhoogte, kap- en dakvorm, gevelindeling, maatvoering en oppervlakte wordt verstaan de goot-/bouwhoogte, kap- en dakvorm, nokrichting, gevelindeling, maatvoering en oppervlakte zoals die op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan rechtens bestaat of rechtens mag bestaan.

1.18 Bestemmingsgrens:     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.19 Bestemmingsplan:     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.20 Bestemmingsvlak:     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.21 Bijbehorend bouwwerk:     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

1.22 Bouwen:     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.23 Bouwgrens:     

de grens van een bouwvlak.

1.24 Bouwlaag:     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd.

1.25 Bouwperceel:     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.26 Bouwperceelgrens:     

de grens van een bouwperceel.

1.27 Bouwvlak:     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijn toegelaten.

1.28 Bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.29 Bruto vloeroppervlak (bvo):     

de totale vloeroppervlakte van alle tot het gebouw behorende binnenruimten, met inbegrip van de bouwconstructie, bergingen,trappenhuizen, interne verkeersruimten, magazijnen, dienstruimten et cetera, met uitzondering van balkons, galerijen, parkeer- en stallingsvoorzieningen.

1.30 Dakterras:     

een met een omheining afgezette buitenruimte op een gebouw.

1.31 Detailhandel:     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van horeca.

1.32 Dienstverlening:     

het verlenen van diensten in de vorm van publieksgerichte en niet-publieksgerichte dienstverlening.

1.33 Gastouderopvang:     

gastouderopvang als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen, die een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.34 Gebouw:     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.35 Gevellijn     

de op de verbeelding aangeduide lijn die geldt als begrenzing van de gebouwen van de aan de weg gekeerde zijde.

1.36 Hoofdgebouw:     

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.37 Horeca 1:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk overdag eenvoudige etenswaren verstrekken en als nevenactiviteit licht- en niet-alcoholische dranken verstrekken, zoals lunchrooms, ijssalons, koffie/theehuizen, broodjeszaken en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.38 Horeca 2:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk maaltijden verstrekken en als nevenactiviteit alcoholische en niet-alcoholische dranken verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van maaltijden, zoals restaurants en eethuisjes, snackbars en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.39 Horeca 3:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken en eten verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van dranken, zoals (eet)cafés en bars en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.40 Huishouden     

een persoon, of groep personen die een (duurzame) gemeenschappelijke huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

1.41 Kampeermiddel:     

1. een tent, een tentwagen, een kampeerauto, camper of een caravan;
2. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan voor zover geen bouwwerk zijnde, een en ander voor zover deze geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen voor recreatief nachtverblijf.

1.42 Kantoor:     

het verlenen van diensten en het uitvoeren van handelingen, waarbij de nadruk ligt op de administratieve afwikkeling van die handelingen.

1.43 Kringloopwinkel     

winkel waarin gebruikte goederen verzameld en weer verkocht worden en het herstel en onderhoud van goederen ondergeschikt zijn aan de detailhandelsactiviteiten'.

1.44 Kunstwerk:     

civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen,waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf.

1.45 Maatschappelijke voorzieningen:     

apotheek, bibliotheek, buurtcentrum, educatieve voorzieningen, scholen, gezondheidszorg, jeugdopvang, levensbeschouwelijke voorzieningen, openbare dienstverlening, (para)medische voorzieningen, peuterspeelzaalwerk, buitenschoolse opvang, praktijkruimte, uitvaartcentrum, verenigingsleven, welzijnsinstelling, zorginstelling.

1.46 Niet-publieksgerichte dienstverlening:     

het verlenen van diensten zonder rechtstreeks fysiek contact met het publiek.

1.47 Pand:     

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1.48 Peil:     

1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;
3. indien in of op het water wordt gebouwd: het plaatselijk gemiddelde waterpeil.

1.49 Plan:     

het bestemmingsplan ROOTZ met identificatienummer NL.IMRO.0392.BP9120020-on01 van de gemeente Haarlem.

1.50 Publieksgerichte dienstverlening:     

het verlenen van diensten met rechtstreeks contact met het publiek in de vorm van zakelijke, consumentverzorgende, openbare en (para)medische dienstverlening inclusief ondergeschikte nevenfuncties.

1.51 Prostitutie:     

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.52 Seksinrichting:     

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam) prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een besloten huis, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.53 Verbeelding:     

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen ruimtelijke informatie.

1.54 Voorzieningen van openbaar nut:     

voorzieningen ten behoeve van openbare verlichting, telecommunicatie, gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen ondergrondse kabels en leidingen, transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten.

1.55 Waterberging:     

een gebied waarbinnen incidenteel of permanent het teveel aan water wordt vastgehouden op het ene moment totdat er water nodig is op een later moment.

1.56 Woning:     

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een huishouden.

1.57 Woonzorgvoorziening     

een voorziening met onzelfstandige woonruimten met daarbij behorende zorgvoorzieningen, afgestemd op een specifieke doelgroep die gelet op hun fysieke en/ of psychische gesteldheid zonder deze 24-uurs zorg niet zelfstandig kunnen wonen. Algemene ruimten ten behoeve van de onzelfstandige bewoning, zorg en/of bedrijfsvoering worden hieronder begrepen, met inbegrip van maximaal 1 bedrijfswoning.

2.1 Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:     

afstand tot de bouwperceelsgrens

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte onderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen onderdelen. Siergevels zoals trapgevels, halsgevels, klokgevels en lijstgevels worden niet meegerekend bij het bepalen van de bouwhoogte.

verticale diepte van een ondergronds bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenzijde van de laagstgelegen vloer.

inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

breedte dakvlak bij dakdoorbreking

de meetlijn wordt gelegd op de helft van de hoogte van de dakdoorbreking.

2.2 Overschrijden bouwgrenzen     

Het is toegestaan de in dit plan aangegeven bouwgrenzen te overschrijden ten behoeve van:

1. stoepen, stoeptreden, funderingen, plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen, schoorstenen, liftuitlopen, zonnepanelen en dergelijke ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,5 m en in het geval van een noodtrappenhuis niet meer dan 2 m;
2. hijsinrichtingen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m en deze werken niet lager zijn gelegen dan 5 m boven peil;
3. uitkragende balkons, uitsluitend vanaf de 3e bouwlaag en uitsluitend ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - balkon, met dien verstande dat deze ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - balkon 1 vanaf de 2e bouwlaag mogen worden gerealiseerd;
4. een pergola, uitsluitend ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - pergola, waarbij de overschrijding niet meer dan 3 m mag bedragen.

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbondenberoep, gastouderopvang en/of bed & breakfast;
2. bedrijven of bedrijfsactiviteiten tot en met categorie B, zoals genoemd in de bij deze regels behorende zoneringslijst;
3. kantoor, dienstverlening, flexwerk- en vergadervoorzieningen;
4. bovengrondse gebouwde parkeervoorzieningen;
5. ondergrondse parkeervoorzieningen met bijbehorende in- en uitritten, uitsluitend ter plaatse de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 2';
6. dakterrassen en daktuinen;
7. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen.

3.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Gemengd-1' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 9.

3.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 10 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m², waarbij het aanbod voor bed & breakfast zich beperkt tot maximaal 2 kamers en maximaal 4 personen tegelijk;
3. de functies zoals bedoeld in artikel 3.1 onder b en c zijn uitsluitend op de begane grond toegestaan, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf' de minimale oppervlakte van deze functies 100 m2 b.v.o. bedraagt.

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. openbare groenvoorzieningen;
2. voet- en fietspaden;
3. langzaamverkeersontsluitingen;
4. terrassen, verhardingen en buitenruimten ten behoeve van de functies als bedoeld in artikel 3.1 en 6.1;
5. ondergrondse parkeervoorzieningen uitsluitend ter plaatse de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 1' en 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 2';
6. flexwerk- en vergadervoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - bospaviljoen'
7. het houden van presentaties, lezingen, exposities, workshops en andere daarmee vergelijkbare bijeenkomsten, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - bospaviljoen';
8. bij de bestemming behorende voorzieningen zoals waterlopen en waterpartijen, straatmeubilair, speelvoorzieningen, kunstwerken, bruggen, kunstobjecten, voorzieningen van openbaar nut, waterberging, bergbezinkbassins, in-en uitritten t.b.v. parkeervoorzieningen, (ondergrondse) afval- en recyclecontainers, warmte-koudeopslag en warmte-koudetransport.

4.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Groen' mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht, onder de volgende voorwaarden:

1. de bouwhoogte van speelvoorzieningen mag niet meer dan 5 m bedragen;
2. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde ter plaatse van de aanduiding 'bospaviljoen' mag maximaal 4 m bedragen;
3. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 m bedragen;
4. de diepte van een (ondergronds) bouwwerk mag niet meer dan 7 m bedragen.

4.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 10 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

1. de toegang tot de ondergrondse parkeervoorziening met de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 1 mag uitsluitend worden gesitueerd aan de Kennedylaan;
2. de toegang tot de ondergrondse parkeervoorziening met de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 2 mag uitsluitend worden gesitueerd aan de Antillenweg.

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

1. straten en wegen;
2. voet- en fietspaden;
3. ongebouwde parkeervoorzieningen;
4. terrassen, standplaatsen, uitstallingen;
5. bij de bestemming behorende voorzieningen zoals groenvoorzieningen,in-en uitritten en toegangen, waterlopen en waterpartijen, straatmeubilair, speelvoorzieningen, kunstwerken, bruggen, kunstobjecten, waterberging, bergbezinkbassins, (ondergrondse) afval- en recyclecontainers, voorzieningen voor de waterhuishouding, warmte-koudeopslag, voorzieningen van openbaar nut.

5.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Verkeer' mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht, onder de volgende voorwaarden:

1. de maximale bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 m bedragen;
2. de oppervlakte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 10 m² bedragen;
3. ondergrondse rioolgemalen mogen afgedekt worden met een verhoogd maaiveld van 0,5 m;
4. de oppervlakte per ondergronds bergbezinkbassin mag niet meer bedragen dan 100 m².

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen in woningen als bedoeld in artikel 1.56 al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast;
2. woonzorgvoorziening, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk;
3. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk;
4. bedrijven of bedrijfsactiviteiten tot en met categorie B, zoals genoemd in de bij deze regels behorende zoneringslijst;
5. kantoor, dienstverlening, flexwerk- en vergadervoorzieningen;
6. horeca 1 tot en met 3, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca';
7. een kringloopwinkel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - kringloopwinkel';
8. detailhandel, anders dan bedoeld in artikel 6.1 onder g;
9. ondergrondse parkeervoorzieningen met bijbehorende in- en uitritten, uitsluitend ter plaatse de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 1' en 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 2';
10. dakterrassen en daktuinen;
11. bij de bestemming behorende voorzieningen zoals 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, in-en uitritten en toegangen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, voorzieningen voor de waterhuishouding en onderdoorgangen.

6.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Wonen' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 9.

6.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 10 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

1. een (zorg)woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
2. het gebruik van een woning voor een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m²;
3. het gebruik voor wonen is niet toegestaan:

1. ter plaatse van de aanduiding 'wonen - uitgesloten 1', voor zover het gaat om wonen op de begane grond en waarbij tevens geldt dat op de begane grond minimaal 100 m2 b.v.o. en maximaal 300 m2 b.v.o. dient te worden gebruikt voor niet - woonfuncties zoals bedoeld in artikel 6.1 onder d, e en h;
2. ter plaatse van de aanduiding 'wonen - uitgesloten 2 voor zover het gaat om wonen op de begane grond en waarbij tevens geldt dat op de begane grond minimaal 100 m2 b.v.o. en maximaal 350 m2 b.v.o. dient te worden gebruikt voor niet - woonfuncties zoals bedoeld in artikel 6.1 onder b, c, d, e en h;
3. ter plaatse van de aanduiding horeca, voor zover het gaat om wonen op de begane grond en eerste verdieping;

4. de functies als bedoeld in artikel 6.1 onder b en c. bedragen minimaal 2.400 m2 bvo en mogen uitsluitend op de begane grond, eerste en tweede verdieping worden gerealiseerd;
5. de functies als bedoeld in artikel 6.1 onder d en e. mogen uitsluitend op de begane grond en op dakterrassen worden gerealiseerd, met dien verstande dat deze functies ter plaatse van de functieaanduidingen 'horeca' en specifieke vorm van detailhandel - kringloopwinkel' tevens op de eerste verdieping mogen worden gerealiseerd;
6. de functie als bedoeld in artikel 6.1 onder f bedraagt maximaal 400 m2 b.v.o. en mag uitsluitend op de begane grond en eerste verdieping worden gerealiseerd;
7. de functie als bedoeld in artikel 6.1 onder g mag uitsluitend op de begane grond en eerste verdieping worden gerealiseerd;
8. de functie als bedoeld in artikel 6.1 onder h bedraagt maximaal 180 m2 b.v.o. en mag uitsluitend op de begane grond worden gerealiseerd.

7.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde- archeologie- 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

7.2 Bouwregels     

1. In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'Waarde - archeologie-4' de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de oppervlakte van het project meer dan 2500 m² betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 m onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport dient te overleggen;
2. Aan een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie-4' kunnen de volgende voorschriften worden verbonden;
   1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. het doen van opgravingen;
   3. begeleiding van de activiteiten door de archeologisch deskundige.
3. Het bepaalde in lid 2 sub 1 is niet van toepassing op een bouwplan dat betrekking heeft op vervanging van een reeds bestaand bouwwerk waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut.

7.3 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de situering, de inrichting en het gebruik van de gronden die vallen binnen de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie-4', indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse beschermings- waardige archeologische resten aanwezig zijn. Toepassing van de bevoegdheid mag niet leiden tot een onevenredige beperking van het meest doelmatige gebruik.

7.4 Afwijken van de bouwregels     

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 2, met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels.
2. Een omgevingsvergunning, zoals bedoeld in dit lid, wordt verleend indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de hand van:
   1. nader archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn of als er, mede naar het oordeel van de gemeentearcheoloog, geen archeologische waarden te verwachten zijn;
   2. andere informatie heeft aangetoond dat door bodemverstoringen op de betrokken locatie geen archeologische waarden verstoord zullen worden.

7.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Voor de volgende werken of werkzaamheden is een aanlegvergunning vereist:
   1. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
   2. bodemverlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
   3. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en bomen;
   4. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
   5. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
   6. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies;
   7. diepploegen;
   8. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen;
   9. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand;
   10. het plaatsen van objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair.
2. Geen aanlegvergunning is vereist voor werken of werkzaamheden die:
   1. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
   2. dan wel de oppervlakte- dan wel de dieptemaat niet overschrijdt, behorende bij de categorie 'Waarde - archeologie-4' genoemd in lid 2 die voor die gronden van toepassing zijn;
   3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende aanlegvergunning of een ontgrondingvergunning;
   4. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor een omgevingsvergunning, zoals in lid 4 bedoeld, is verleend;
   5. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.
3. Een aanlegvergunning wordt in ieder geval verleend, indien:
   1. de aanvrager aan de hand van een waardestellend archeologisch onderzoek of een rapport kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;
   2. de aanvrager een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   3. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de activiteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de aanlegvergunning voorwaarden te verbinden, gericht op:

• het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
• het doen van opgravingen;
• begeleiding van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige.

7.6 Wijzigingsbevoegdheid     

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen in die zin, dat de verbeelding wordt gewijzigd door van één of meerdere bestemmingsvlakken de begrenzing te veranderen of de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' -4 toe te voegen of te verwijderen als archeologische bevindingen daar aanleiding toe geven.

9.1 Bouwregels     

9.2 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. de verkeerssituatie ter plaatse;
3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
4. de brandveiligheid en rampenbestrijding.

10.1 Algemene gebruiksregels     

1. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken voor:

• prostitutie en seksinrichtingen;
• het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud;

2. de functie van bedrijven en bedrijfsactiviteiten zoals bedoeld in artikel 3.1 onder b en 6.1 onder d bedraagt minimaal 300 m2 b.v.o.

11.1 Afwijken van de regels algemeen     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de voorgeschreven maten ten aanzien van bouwhoogten met ten hoogste 10%;
2. van de in het plan aangegeven hoogten ten behoeve van centrale technische voorzieningen waarvan de bouwhoogte niet meer dan 3 m mag bedragen en de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 20% van de oppervlakte van het hoofdgebouw.

11.2 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning als genoemd in lid 11.1 onder a en b nadere eisen stellen met betrekking tot de situering en toetsen of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. de verkeerssituatie ter plaatse;
3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
4. de brandveiligheid en rampenbestrijding.

12.1 Parkeren, laden en lossen     

12.2 Voorwaardelijke verplichting geluid     

1. Een woning mag uitsluitend in gebruik worden genomen indien:

1. de woning minimaal één geluidsluwe zijde bevat met dien verstande dat de buitenruimten, die als buitengebruiksruimten worden gebruikt aan de geluidsluwe zijde moeten zijn gesitueerd;
2. de woning waarbij sprake is van een geluidsbelasting van groter dan 53 dB vanwege wegverkeerslawaai, de woningindeling voldoet aan de eis dat ten minste één slaapkamer aan de geluidsluwe zijde ligt.

2. Artikel 12.2.1 sub a is niet van toepassing indien uit een akoestisch onderzoek blijkt dat een geluidsluwe gevel niet noodzakelijk is, omdat aangetoond is dat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB als bedoeld in artikel 82 van de Wet geluidhinder.
3. In afwijking van artikel 12.2.1 sub a en b, mogen buitenruimten die als gebruiksruimten worden gebruikt aan de niet-geluidsluwe zijde worden gesitueerd en mag worden afgeweken van de woningindelingseis, indien het college van burgemeester en wethouders daartoe heeft besloten in een besluit Hogere waarden als bedoeld in artikel 110a van de Wet geluidhinder.

13.1 Bouwen     

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

13.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van lid 13.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

13.3 Uitzondering overgangsrecht bouwwerken     

Lid 13.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

13.4 Gebruik     

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

13.5 Strijdig gebruik     

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 13.4 te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

13.6 Verboden hervatten gebruik     

Indien het gebruik, bedoeld in lid 13.4 na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

13.7 Uitzondering overgangsrecht gebruik     

Lid 13.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.