3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)     

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voorbeelden van nationale belangen zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.
• Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem.
• Zorgdragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten.
• Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.
• Verbeteren en beschermen van biodiversiteit.
• Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.

De belangrijkste keuzes die worden gemaakt richten zich op het volgende. De opwekking van duurzame energie moet worden ingepast met oog op omgevingskwaliteit. Iedereen krijgt de komende jaren te maken met de overstap naar duurzame energie. Daarvoor zijn bijvoorbeeld meer windmolens en zonnepanelen nodig. Clustering is daarbij van belang en zonnepanelen worden in eerste instantie op en aan gebouwen gerealiseerd.

Ook moet er ruimte zijn voor een overgang naar een circulaire economie. Hergebruiken van grondstoffenen materialen en benutten van duurzame energiebronnen wordt steeds belangrijker. De inrichting van de leefomgeving moet een aantrekkelijk vestigingsklimaat zoveel mogelijk bevorderen. Een aantrekkelijke omgevingskwaliteit vraagt goede inpassing van bedrijven, logistieke functies en datacentra.

Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad.

Het landgebruik moet in balans zijn met natuurlijke systemen. Bijvoorbeeld door kringlooplandbouw. Zo wordt een goede bodem- en waterkwaliteit en biodiversiteit bevorderd. Om te kunnen blijven genieten van het landschap moet behoud van de kwaliteit van het landschap sterker meewegen in de keuzes die worden gemaakt.

Planspecifiek

Het voorliggende plan zorgt voor de toevoeging van een maatschappelijke woonvoorziening waar grote behoefte aan is. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan een nationaal belang. Bovendien hangt daarmee samen het bevorderen van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Het wijzigen van de functie van de boerderij en omliggende gronden draagt bij aan maatschappelijke binding en een versterking van landschappelijke en ecologische waarden.

Het bestemmingsplan is in lijn met de NOVI.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking     

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft regels waar concrete ruimtelijke projecten aan moeten voldoen. Zo is in het Bro de ladder voor duurzame verstedelijking verankerd. Deze ladder is gericht op vraaggericht programmeren en het zorgvuldig benutten van ruimte. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. In artikel 3.1.6, lid 2 Bro is voorgeschreven dat indien bij een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk wordt gemaakt, de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte bevat en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied (BSG) mogelijk maakt, een motivering is opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Planspecifiek

Uit jurisprudentie blijkt dat bij de ontwikkeling van meer dan 11 woningen sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Voor wat betreft de ontwikkeling van Domus Plus is hierdoor in beginsel sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De voorliggende woningen zijn echter geen reguliere woningen, maar betreffen een bijzondere beschermde woonvorm: een combinatie van wonen en begeleiding voor mensen met langdurige psychiatrische en/of verslavingsproblemen die 24 uur per dag toezicht nodig hebben. Er is dus geen sprake van wonen en de ontwikkeling kan worden gezien als een andere stedelijke voorziening. Uit jurisprudentie volgt dat dat wanneer een bestemmingsplan voorziet in een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500 m² of in een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte groter dan 500 m², deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt. De oppervlakte van de bebouwing van Domus Plus heeft een grondoppervlak van maximaal 750 m² en een bvo van maximaal 1.500 m². Er wordt weliswaar een agrarisch bouwvlak van circa 1.250 m² wegbestemd, maar een agrarische functie is nooit een stedelijke functie. Ook vanuit een andere functie dan wonen wordt Domus Plus daarom aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Vastgesteld hebbende dat de ontwikkeling een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft, schrijft de ladder van duurzame verstedelijking voor dat de ontwikkeling in beginsel binnen BSG moet plaatsvinden. Omdat de gronden in de bestaande situatie een agrarische functie hebben is geen sprake van BSG.

De volgende stap is het beantwoorden van de vraag waarom de functie niet binnen BSG kan worden gerealiseerd. Zoals uit paragraaf 2.5 blijkt is voorliggende locatie overgebleven aan de hand van een grootschalige locatieafweging. Hieruit blijkt ook dat de functie van Domus Plus niet binnen BSG kan worden gerealiseerd vanwege de afstandseis van 100 meter. De boerderij aan Nieuweweg 2 heeft zijn bedrijfsmatige agrarische functie verloren en in combinatie met Domus Plus biedt dit een mogelijkheid om een gewenste maatschappelijke ontwikkeling te realiseren, bestaande uit de woonzorgvoorziening en een buurttuinderij. Als bijkomend voordeel geeft dit de mogelijkheid om de landschappelijke en natuurlijke kwaliteit van de omliggende gronden binnen het plangebied te verhogen.

Voor wat betreft het moeten voldoen aan een behoefte kan het volgende worden gesteld. Zoals uit paragraaf 2.4 blijkt is vanuit maatschappelijk oogpunt grote behoefte aan woningen voor mensen die kampen met feitelijke dakloosheid en verminderde zelfredzaamheid en die niet zelfstandig kunnen wonen en functioneren. Dit verklaart ook de keuze voor de voorliggende locatie. Het agrarisch bouwperceel met bijbehorende boerderij heeft de agrarische functie verloren en kan zoals gesteld zorgen voor een maatschappelijke binding in de buurt en het opwaarderen van de huidige agrarische gronden.

Geconcludeerd kan worden dat wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking en dat er sprake is van een behoefte waarin met voorliggend bestemmingsplan wordt voorzien.

3.2.1 Omgevingsvisie NH2050     

Op 19 november 2018 heeft de provincie Noord-Holland de “Omgevingsvisie NH2050 – Balans tussen economische groei en leefbaarheid” vastgesteld. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Noord-Holland 2014. De provincie wil balans tussen economische groei en leefbaarheid. Dit betekent dat in heel Noord-Holland een basiskwaliteit van de leefomgeving wordt gegarandeerd. De provincie ontwikkelt zoveel mogelijk natuurinclusief en met behoud van (karakteristieke) landschappen, clustert ruimtelijke economische ontwikkelingen rond infrastructuur en houdt rekening met de ondergrond.

Ambities

Noord-Holland heeft een relatief hoog welvaarts- en welzijnsniveau. Om deze ook voor de toekomst vast te kunnen houden, richt de provincie zich op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. Zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven. Dit is de hoofdambitie. Als subambities zijn er een aantal opgenomen:

1. Leefomgeving
   1. Klimaatverandering

Noord Holland moet voorbereid zijn op klimaatverandering en waterrobuust worden ingericht.

2. Gezondheid en veiligheid

De ambitie is het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van bodem-, water- en lucht, externe veiligheid, geluidbelasting en (ontwikkelingen in) de ondergrond. Gestreefd wordt naar een gezonde leefomgeving, wat inhoudt: een woon-werkomgeving waar je zo min mogelijk wordt blootgesteld aan ongezonde stoffen en veiligheidsrisico's en die een gezonde levensstijl ondersteunt.

3. Biodiversiteit en natuur

De ambitie is om de biodiversiteit in Noord-Holland te vergroten, ook omdat daarmee andere ambities/doelen kunnen worden bereikt. Dit betekent dat ontwikkelingen zoveel mogelijk natuurinclusief zullen zijn.

2. Gebruik van de leefomgeving
   1. Economische transitie

De ambitie is een duurzame economie, met innovatie als belangrijke motor. Economische ontwikkelingen dienen qua aard, omvang en vorm aan te sluiten bij de regio of plek.

2. Wonen en werken

De ambitie is dat vraag en aanbod van woon- en werklocaties (kwantitatief en kwalitatief) beter met elkaar in overeenstemming zijn.

3. Mobiliteit

De ambitie is dat de inwoners en bedrijven van Noord-Holland zichzelf of producten effectief, veilig en efficiënt kunnen verplaatsen, waarbij de negatieve gevolgen van de mobiliteit op klimaat, gezondheid, natuur en landschap steeds nadrukkelijk meegewogen worden. Clustering van functies is een belangrijk duurzaamheidsprincipe.

4. Landschap

De ambitie is het benoemen, behouden en versterken van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en de cultuurhistorie.

3. Energietransitie

De ambitie is dat Noord-Holland als samenleving in 2050 volledig klimaatneutraal en gebaseerd is op (een maximale inzet op opwekking van) hernieuwbare energie.

Sturingsfilosofie

In de aanpak om de ambities waar te maken geldt het principe 'lokaal wat kan, regionaal wat moet' als sturingsfilosofie. Daarbij staat de opgave altijd centraal. Deze bepaalt het schaalniveau, de samenstelling van samenwerkende partijen en de tijdspanne. Vanuit een gedeelde visie op de (bestaande en toekomstige) kwaliteiten van een gebied.

Vijf bewegingen

Vanuit de ambities zijn een vijftal bewegingen opgesteld die laten zien hoe Noord-Holland wil omgaan met de opgaven die op onze samenleving afkomen en die de provincie wil faciliteren.

1. Dynamisch schiereiland: Benutten van de unieke ligging, waarbij de kustverdediging voorop staat, waar toeristische- en recreatieve kansen worden benut en waar natuurwaarden worden toegevoegd.
2. Metropool in ontwikkeling: De Metropoolregio Amsterdam gaat steeds meer als één stad functioneren en de reikwijdte wordt groter.
3. Sterke kernen, sterke regio's: deze beweging gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die daarmee het voorzieningenniveau in de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden en de kernen hun herkenbare identiteit behouden.
4. Nieuwe energie: het benutten van de economische kansen van de energietransitie en circulaire economie.
5. Natuurlijk- en vitaal landelijke omgeving: het ontwikkelen van natuurwaarden in combinatie met het versterken van de (duurzame) agrifoodsector.

Planspecifiek

Voorliggende ontwikkeling komt tegemoet aan de vraag naar een maatschappelijke woonvorm die niet in de bestaande woonstructuur kan worden gerealiseerd. Daarbij draagt het bij aan een natuurlijk- en vitaal landelijke omgeving. Dit draagt vervolgens weer bij aan het hoge welzijnsniveau dat wordt nagestreefd in Noord-Holland, aan de ambitie met betrekking tot wonen en aan die van landschappen. Het op een duurzame wijze produceren van voedsel past ook in de beweging die ziet op een natuurlijk- en vitaal landelijke omgeving.

Er is geen strijd met de Omgevingsvisie NH2050.

3.2.2 Omgevingsverordening     

Op 16 november 2020 is de Omgevingsverordening NH2020 in werking getreden. Hierin zijn 21 provinciale verordeningen samengevoegd, waaronder ook de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). De provincie wil met de omgevingsverordening ontwikkelingen, zoals woningbouw en de energietransitie, mogelijk maken en zet in op het beschermen van mooie en bijzondere gebieden in Noord-Holland. Gezocht is naar een evenwichtige balans tussen economische groei en leefbaarheid. De belangrijkste ambities voor Noord-Holland, zoals omschreven in de Omgevingsvisie, zijn verankerd in de Omgevingsverordening NH2020.

In de verordening zijn werkingsgebieden vastgelegd. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met de regels die aan deze werkingsgebieden verbonden zijn. Hierna wordt per relevant werkingsgebied ingegaan op de regels.

Landelijk gebied / MRA - Landelijk gebied

Artikel 6.9 van de omgevingsverordening NH2020 geeft aan dat een ruimtelijk plan binnen het werkingsgebied MRA- landelijk gebied niet kan voorzien in een kleinschalige woningbouwontwikkeling. Het betreft hier niet de realisatie van woningen, maar van een maatschappelijke functie. Er wordt weliswaar gewoond, maar dit betreft een maatschappelijke woonvorm waar geen sprake is van zelfstandig wonen. Het betreft dus geen kleinschalige woningbouwontwikkeling.

De voorwaarden voor een kleinschalige ontwikkeling staan beschreven in artikel 6.4. Dit artikel geeft aan dat een kleinschalige ontwikkeling mogelijk is indien:

1. de ontwikkeling plaatsvindt op een locatie waar een stedelijke functie is toegestaan;
2. het toegestane bebouwd oppervlak niet wordt vergroot; en
3. het aantal burgerwoningen niet toeneemt.

De voorliggende ontwikkeling voldoet niet aan deze voorwaarden.

Ruimtelijke inpassing in landelijk gebied

Afdeling 6.5 gaat over de ruimtelijke inpassing in landelijk gebied. Artikel 6.59 geeft aan dat bij de inpassing van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in het werkingsgebied 'landelijk gebied' rekening wordt gehouden met de 'Leidraad Landschap en Cultuurhistorie', op de volgende wijze:

1. rekening wordt gehouden met: de ambities en ontwikkelprincipes van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren;
2. bij de inpassing wordt betrokken: de kansen zoals beschreven bij de ambities en ontwikkelprincipes; en
3. bij de inpassing wordt betrokken: de ontstaansgeschiedenis en de kernwaarden van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren.

Zuid-Kennemerland

Voorliggend plangebied is onderdeel van het ensemble Zuid-Kennemerland.

Het landschap heeft een noordzuidgerichte opbouw evenwijdig aan de kust en kent daardoor een grote diversiteit van oost naar west. Achter de brede duinzone van het jonge duinlandschap bevindt zich het strandwallen en -vlaktenlandschap.

Het duinlandschap is uitgestrekt en heeft een grote maat. Het landschap is open tot matig open. Op de toppen van de duinen kun je ver weg kijken. De duinzoom, de overgangszone met bos en landgoederen, is zeer gesloten van karakter. Aan de voet van de duinzoom liggen langgerekte open ruimten van de strandvlaktes. Veel buitenplaatsen kijken vanuit de duinzoom uit over de strandvlaktes (zichtlijnen). De strandwal van Haarlem-Heemstede is verstedelijkt en verdicht. Enkele smalle, diffuse half-verdichte zones scheiden de kernen van elkaar. De aanwezigheid van de Stelling van Amsterdam (met forten, schootvelden en inundatiegebieden) heeft ervoor gezorgd dat het landschap aan de noordoostzijde van Haarlem open is gebleven.

De duinzoom en de noordzuidgerichte strandwallen vormen de belangrijkste dragers in het ensemble. Bebouwing ontwikkelde zich langs de duinzoom (Herenweg) en de wegen op de strandwallen (Rijksstraatweg, Heemsteedse Dreef). De Stelling van Amsterdam valt vrijwel samen met de loop van de Liede en zuidelijker de ringvaart van de Haarlemmermeer en vormt de drager aan de oostkant van Haarlem. De Stelling vormt een verbinding tussen diverse grote groene ruimten en recreatieve voorzieningen van Spaarnwoude tot en met het Floriadegebied in de Haarlemmermeer.

De relevante ambities en ontwikkelprincipes voor het ensemble zijn als volgt:

1. De lineaire opbouw van het landschap, evenwijdig aan de kust, is structurerend. De ruimtelijke kwaliteit is gebaat bij:
   1. In noordzuidrichting zijn de continuïteit en herkenbaarheid van de verschillende landschapskarakteristieken belangrijk. Houd in oostwestrichting de overgangen contrastrijk en versterk de beleving van deze afwisseling van verschillende landschapstypen.
   2. de grote maat van het duinlandschap (openheid, schijnbare oneindigheid).
2. In de duinzoom zijn bebouwing en landschap verweven. Behoud ‘parels’ zoals villaparken, buitenplaatsen en open ruimten. De ruimtelijke kwaliteit is gebaat bij:
   1. het behoud van open ruimten.
   2. behoud van het bosrijke karakter van villaparken en historische complexen: wonen in het groen (niet: groen tussen het wonen).
3. Aan de oostzijde van Haarlem vormen het water en de aanwezigheid van de Stelling van Amsterdam belangrijke kwaliteiten. De ruimtelijke kwaliteit is gebaat bij:
   1. Behoud de openheid tussen het water en de stedelijke randen van Haarlem.
   2. Gebruik ruimtelijke ontwikkelingen om de zichtbaarheid van De Stelling van Amsterdam en zijn onderdelen te versterken. Behoud het kleinschalige karakter van het cultuurlandschap grenzend aan de Stelling.

De voorliggende ontwikkeling zorgt voor de toevoeging van bebouwing in een gebied dat onderdeel is van het ensemble Zuid-Kennemerland. De toevoeging wordt echter zorgvulig uitgevoerd en zorgt er voor dat het contrast benadrukt wordt. Met het oog op de hoge bosrand aan de zuidzijde, de hoge bomen langs de Fuikvaartweg en het aangrenzende Reinaldapark wordt Domus Plus als een overgang naar de rest van het plangebied ingepast. De openheid ter plaats is in de huidige situatie beperkt, waardoor deze inpassing niet zorgt voor een significante beperking van de openheid.

Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een inpassing die in overeenstemming is met de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie. Hiermee wordt voldaan aan de ruimtelijke kwaliteitseis uit artikel 6.5.

Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde

Artikel 6.49 gaat over de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Een ruimtelijk plan ter plaatse van dit werkingsgebied bevat regels ter bescherming en versterking van de kernkwaliteiten van het erfgoed. De stelling van Amsterdam is een dergelijk erfgoed. De kernkwaliteiten zijn als volgt:

1. Het unieke, samenhangende en goed bewaard gebleven, laat negentiende-eeuwse en vroeg twintigste-eeuwse hydrologische en militair-landschappelijke geheel, bestaande uit:
   1. een doorgaand stelsel van liniedijken in een grote ring om Amsterdam;
   2. sluizen en voor- en achterkanalen;
   3. de forten, liggend op regelmatige afstand, voornamelijk langs dijken;
   4. inundatiegebieden;
   5. voormalige schootsvelden (visueel open) en verboden kringen (merendeels onbebouwd gebied);
   6. de landschappelijke inpassing en slechte zichtbaarheid van de voormalige militaire objecten;
2. Relatief grote openheid;
3. Groene en relatief stille ring rond Amsterdam.

De voorliggende planontwikkeling zorgt er niet voor dat de kernkwaliteiten worden aangetast. Het plangebied is niet gelegen binnen een schootsveld. Het gebied is door de groene omzoming niet aan te merken als een nog open landschap en daarmee zorgt de invulling met Domus Plus niet voor een aantasting van de relatief grote openheid.

De planontwikkeling is daarmee niet in strijd met artikel 6.49 van de Omgevingsverordening NH2020.

Bijzonder Provinciaal Landschap

Artikel 6.46 regelt de bescherming van Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL). Voorliggend plangebied is onderdeel van BPL 'Spaarnwoude en omgeving'. De kernkwaliteiten behorende bij het BPL dienen te worden beschermd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling die de kernkwaliteiten aantast is mogelijk indien er sprake is van een groot openbaar belang, er geen reële alternatieven zijn en de aantasting zoveel mogelijk wordt beperkt en gecompenseerd.

Spaarnwoude en omgeving

De kernkwaliteiten van het BPL zijn als volgt:

1. De aardkundige waarde ter plaatse is de onregelmatige en regelmatige strokenverkaveling van de veenweideplder.
2. De open ruimte met vergezichten in veenpolders en droogmakerijen.
3. Habitat voor weidevogels.

De voorliggende planontwikkeling zorgt niet voor het dempen van sloten. Wel worden bestaande sloten vergroot en daarmee wordt het verkavelingspatroon versterkt. Het plangebied is in de bestaande situatie reeds behoorlijk besloten. De voorliggende groene inpassing van Domus Plus zorgt daarom niet voor een aantasting van de openheid. Er is geen sprake van belangrijk weidevogelgebied.

Geconcludeerd wordt dat geen strijd is met artikel 6.46.

Conclusie

Uit het voorgaande volgt dat er geen strijd is met de Omgevingsverordening NH2020.

3.2.3 Woonagenda 2020-2025     

In de Woonagenda 2020 - 2025 heeft de provincie bepaald dat er voldoende betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woningen voor alle doelgroepen moeten komen. De woningbouwproductie moet omhoog, waarbij binnenstedelijk bouwen de voorkeur heeft. Buitenstedelijk zijn er ook mogelijkheden, maar dient er wel sprake te zijn van zorgvuldig ruimtegebruik. De afstemming binnen de regio gebeurt via op te stellen 'woonakkoorden' tussen provincie en gemeenten.

Gemeenten zijn verantwoordelijk voor wonen en zorg. In het woonbeleid van de provincie worden daarom geen kaders voor dit onderwerp meegegeven. De provincie constateert dat gemeenten en corporaties op dit terrein voor een belangrijke taak staan. Toekomstbestendig bouwen betekent aandacht voor de sociale infrastructuur, zeker bij een bepaalde omvang aan woningen. Mensen die zorg en ondersteuning nodig hebben, willen en kunnen steeds langer zelfstandig wonen.

Planspecifiek

Met voorliggende realisatie van een bijzondere woonvorm wordt invulling gegeven aan de ruimte die er is vanuit het provinciale woonbeleid op het gebied van wonen en zorg.

3.3.1 Woonakkoord Zuid-Kennemerland / IJmond 2021-2025     

De regio Zuid-Kennemerland/IJmond bestaat uit de gemeenten Beverwijk, Bloemendaal, Haarlem, Heemskerk, Heemstede, Velsen en Zandvoort en werkt in deze samenstelling al acht jaar samen. Sinds 2012 heeft deze regio afspraken gemaakt over wonen in een Regionaal Actieprogramma (RAP) Wonen. Eerst in het RAP 2012-2015. Daarna in het RAP 2016-2020 'De regio Zuid-Kennemerland/IJmond geeft thuis!', dat door het voorliggende woonakkoord is vervangen.

De opgaven die in het RAP 2016-2020 zijn beschreven, gelden grosso modo nog steeds. Het Woonakkoord is dan ook in veel opzichten een voortzetting van de lijnen uit het RAP. Dit geldt bijvoorbeeld voor het woningbouwprogramma, waarbij de geactualiseerde RAP-afspraken uit 2019 worden voortgezet. Het Woonakkoord legt wel een aantal nieuwe accenten. Zo is duurzaamheid een belangrijker onderwerp geworden en vraagt ook de huisvestingssituatie van diverse doelgroepen meer aandacht. Het woonakkoord bestaat uit een meerjarig bestuursakkoord en een uitvoeringsagenda met concrete acties en afspraken gericht op de uitvoering.

De hoofdstad van de provincie is een prettige woonstad met bedrijvigheid en cultuur. Het is de relatief jongste gemeente in de regio, door de instroom van jonge huishoudens. De woningvoorraad groeit binnenstedelijk door nieuwbouw, herstructurering en transformaties. Er vinden dan ook tal van verhuizingen plaats binnen de regio, zowel binnen deelregio’s als tussen deelregio’s waarbij Haarlem een centrale functie vervult. Ook blijkt hieruit de sterke samenhang met de MRA: er verhuizen meer huishoudens vanuit Amsterdam naar de regio Zuid-Kennemerland/ IJmond dan andersom. Met name Haarlem is in trek.

De relevante opgaven kunnen als volgt worden samengevat:

1. Er worden versneld voldoende woningen toegevoegd om te voorzien in de verwachte groei van de woningbehoefte en om het huidige woningtekort te verminderen. In elk segment wordt van Haarlem een toevoeging verwacht. Aandacht is nodig voor de vraag naar grondgebonden woningen.
2. Er wordt zoveel mogelijk binnenstedelijk gebouwd en bij OV-knooppunten.
3. Elke gemeente realiseert in de woningbouwproductie 30% sociale huur.
4. Elke gemeente voegt middensegment toe.
5. Huisvesting van kwetsbare doelgroepen krijgt aandacht.
6. Er wordt meer klimaatadaptief en natuurinclusief gebouwd.

Planspecifiek

Voorliggende ontwikkeling vindt aansluiting bij de opgave uit het woonakkoord met betrekking tot het huisvesten van kwetsbare doelgroepen.

3.4.1 Omgevingsvisie Haarlem 2025     

De gemeenteraad van Haarlem heeft op 27 januari 2022 de Omgevingsvisie Haarlem 2045 vastgesteld. De Omgevingsvisie Haarlem geeft aan de hand van zes strategische keuzes en 14 speerpunten een integrale ontwikkelrichting van de stad voor 2045 weer. De zes strategische keuzes voor de leefomgeving dragen bij aan de integrale opgaven waar Haarlem voor staat. De keuzes worden niet uniform over heel Haarlem op dezelfde manier uitgevoerd maar houden rekening met de eigenschappen van de verschillende buurten. Dit betekent een verdere uitwerking op gebiedsniveau in samenwerking met betrokkenen voor het betreffende deelgebied.

Deze zes genoemde strategische keuzes zijn:

1. Mengen en verdichten
2. Buurtgericht ontwikkelen
3. Vergroenen & vernatten
4. Bevorderen gezonde leefomgeving
5. Ruimte voor de energietransitie
6. Mobiliteitstransitie.

De strategische keuzes hebben geleid tot 14 speerpunten:

1. Woningbouw concentreren in grootschalige gebiedsontwikkelingen.
2. Substantieel aantal arbeidsplaatsen toevoegen aan de Waarderpolder en bij de OV-knooppunten.
3. Beschermen bestaande wijken: menging en cultuurhistorische waarden behouden.
4. De leefbaarheid van wijken en buurten te versterken met buurtgroen.
5. Versterken tien-minuten netwerk en stadsstraten.
6. Sociale basis en ontmoetingsplaatsen in de buurt versterken.
7. Ruimte creëren voor klimaatadaptatie ten koste van ruimte voor de auto.
8. Boezemwaterstructuur versterken.
9. Bij nieuwbouw het parkeren van auto’s in principe ondergronds te realiseren, met inachtneming van reeds gemaakte afspraken.
10. Meer kwaliteit in het buitengebied: onder andere opwaarderen natuurwaarde van boerenland.
11. Ecologische verbindingen in en om de stad tussen hotspots versterken.
12. Ruimte reserveren en vrijmaken voor energietransitie.
13. Regionale fietsverbindingen verbeteren en verbinden met tien-minuten-netwerk.
14. Knooppuntontwikkelingen in combinatie met verbeteren HOV-bereikbaarheid.

In het kader van buurtgericht ontwikkelen wil Haarlem het sociaal weefsel versterken. Hiervoor wordt ingezet op het versterken van het sociaal-maatschappelijk voorzieningenaanbod. Hiervoor moet onder andere specifieke aandacht zijn voor voor doelgroepen met onvoldoende kansen op de arbeidsmarkt, waaronder kwetsbare doelgroepen.

Planspecifiek

De voorliggende ontwikkeling zorgt voor huisvesting van kwetsbare doelgroepen, waarvoor aandacht is vanuit de strategische keuze met betrekking tot buurtgericht ontwikkelen. De groene inpassing zorgt daarbij voor een klimaatbestendige (vergroening) ontwikkeling. Het draagt door het opwaarderen van het boerenland en realiseren van extra water tevens bij aan de strategische keuzes 8 en 10. De planontwikkeling is in lijn met de Omgevingsvisie Haarlem 2025.

3.4.2 Structuurvisie openbare ruimte     

Eind 2017 is door de gemeenteraad de Structuurvisie Openbare Ruimte (SOR) Haarlem 2040: Groen en Bereikbaar vastgesteld. De Structuurvisie Openbare Ruimte gaat in op een prioritering bij ingrepen in de openbare ruimte. De Structuurvisie openbare ruimte is een deelherziening van het Structuurplan uit 2005, en gaat alleen over de openbare ruimte en het buitengebied.

De drie belangrijkste thema's uit de structuurvisie zijn: mooi, veerkrachtig en sterk. Uit deze thema's volgen de vier belangrijkste doelen van de structuurvisie:

1. Aantrekkelijke stad
2. Gezonde stad
3. Metropolitane economie
4. Bereikbare stad

De hoogste prioriteit wordt gegeven aan het beschermen en versterken van de groenstructuur gevolgd door het beschermen en versterken van de waterstructuur en het inpassen van benodigde extra klimaatadaptatiemaatregelen. Daarnaast biedt het een afwegingskader voor mobiliteit waarbij binnen de stad het belang van de voetganger gaat boven opeenvolgend: het belang van de fiets, het openbaar vervoer en de auto.

Planspecifiek

Het plangebied is gelegen in de 'groenstructuur'. Prioriteit 1 uit de structuurvisie is het beschermen en versterken van de groenstructuur. Voorliggende ontwikkeling versterkt de groenstructuur. De bomen langs het voorliggende plangebied zijn aangeduid in de 'bomenstructuurkaart'. De bomen zijn van belang voor de leefbaarheid en klimaatbestendigheid van een gebied. De bomen blijven daarom ook behouden. De Nieuweweg is aangewezen als onderdeel van het regionaal fietsnetwerk. Het voorliggende initiatief heeft hier geen negatief effect op.

3.4.3 Stedenbouwkundig kader     

Het stedenbouwkundig kader voor de voorliggende ontwikkeling is vastgelegd in het Schetsplan en Functioneel programma van eisen. In paragraaf 2.6 is ingegaan op de eisen van dit kader.

3.4.4 Ruimtelijke kwaliteit     

In de Nota Ruimtelijke Kwaliteit (2012) wordt een integrale stadsbrede visie gegeven op ruimtelijke kwaliteit die voor ieder nieuw ruimtelijk plan de basis vormt. Met de visie wil Haarlem kernachtig uitdragen waar haar kracht en haar ambitie ligt. De relatie tussen duurzaamheid, in de zin van toekomstbestendigheid en de kwaliteit van de leefomgeving, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit is een belangrijk thema van de visie. Er zijn tien gouden regels geformuleerd die een prioriteit voor ruimtelijke ontwikkeling in Haarlem uitspreken. De Nota Ruimtelijke Kwaliteit (2012) bestaat uit twee delen. Het eerste deel is de Visie op Ruimtelijke Kwaliteit. Deel twee is het Beoordelingskader voor Ruimtelijke Kwaliteit. De in deel 2 opgenomen criteria hebben betrekking op alle vergunningplichtige plannen.

Het plangebied is onderdeel van 'De lange lijnen' en specifiek aangeduid als onderdeel van de 'groene randen'. De lange lijnen hebben in de Beoordelingskaders Ruimtelijke Kwaliteit een ‘bijzondere regie’ die uitgaat van een verscherpte aandacht voor de zichtbaarheid aan de lange lijn of op de bijzondere plek, terwijl het bouwwerk tegelijkertijd een relatie houdt met de achterliggende buurt. De overgang van bebouwing naar openbare ruimte is van groot belang, omdat de lange lijnen en bijzondere plekken en pleinen veel bezocht worden: er zijn veel ogen op gericht. De lange lijnen maken de stad herkenbaar. In de bijbehorende 'Gouden regels' is opgenomen dat zorgvuldig met de lange lijnen moet worden omgegaan, omdat ze zorgen voor de samenhang en herkenbaarheid van Haarlem.

In de Beoordelingskaders Ruimtelijke Kwaliteit geldt voor dit gebied een 'bijzondere regie . Waterlopen en historische wegen zijn structuurbepalend in samenhang met de ondergrond. Het gebied heeft een groen, open karakter, met daarin boerderijen, arbeiderswoningen, forten en bunkers. Restant van het tuinbouwgebied aan de westelijke stadsrand. Open gebied met spaarzame, vrijstaande bebouwing: woonhuizen, kassen, schuren en enkele (restanten van) buitenplaatsen.

Planspecifiek

De voorliggende ontwikkeling heeft aandacht voor de inpassing van de nieuwe bebouwing. De groene inpassing heeft aandacht voor de overgang van de openbare ruimte naar het achterliggende park en doordat de rest van het plangebied grotendeels open blijft wordt er rekening gehouden met de lange lijnen.

3.4.5 Wonen     

3.4.6 Maatschappelijk     

3.4.7 Duurzaamheid en energie     

Het Haarlems beleid ten aanzien van Duurzaamheid kent eisen en wensen. De Richtlijn Duurzaam Bouwen Haarlem (in ontwikkeling) vat dit beleid samen in concrete 'randvoorwaarden' en 'doeleinden' voor het bouwen. Randvoorwaarden zijn gebaseerd op het rijksbeleid of bestaande wetten zoals bijvoorbeeld aardgasvrij bouwen en compensatiemaatregelen voor water en ecologie. Doeleinden zijn ambities van de gemeente zoals natuurinclusief en circulair bouwen. Wanneer nieuw beleid wordt gemaakt of wordt aangescherpt wordt dat in de richtlijn toegevoegd. Bij elk project kan bepaald worden of er doeleinden zijn die als aanvullende randvoorwaarden gesteld worden. Bij elke stap van het ontwikkelproces wordt het pakket aan duurzaamheidsmaatregelen scherper geformuleerd:

• Initiatieffase: In de eerste fase worden de duurzaamheidskansen en -risico's van de locatie gesignaleerd en verwoord in de startnotitie. Het ambitieniveau ten aanzien van duurzaamheid wordt (zo specifiek mogelijk) vastgesteld. Er wordt beoordeeld of/welke doeleinden toegevoegd kunnen worden aan de randvoorwaarden.
• Definitiefase: Het pakket aan randvoorwaarden wordt op haalbaarheid onderzocht en opgenomen in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE). Door vaststelling in de Raad van dit stuk worden de randvoorwaarden bestendigd. Daarnaast kan het vastgelegd worden in afspraken als: samenwerkingsovereenkomst of anterieure overeenkomst.
• Ontwerpfase: De randvoorwaarden worden verwerkt in het ontwerp door de ontwikkelende partij in een Stedenbouwkundig Plan (SP) en Inrichtingsplan IP). De gemeente toetst het resultaat aan het eind van deze fase, vóór bestuurlijke vaststelling (college van BenW).
• Voorbereidingsfase: In het geval van een omgevingsplan kunnen de eisen vertaald worden in beleidsregels van het Omgevingsplan (OP) en worden de uitgangspunten juridisch geborgd.

Randvoorwaarden en doeleinden:

Energie en Warmte

Randvoorwaarde: Aardgasvrij bouwen

Aardgasvrij bouwen wordt reeds als voorwaarde bij het bouwen gesteld. Het Rijk heeft per 1 juli 2018 de gaswet gewijzigd waardoor nieuwe gebouwen in principe geen gasaansluiting meer krijgen. Gemeente heeft de 'routekaart naar aardgasvrij 2040' vastgesteld.

Randvoorwaarde: Bijna energieneutraal bouwen (BENG)

Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat alle aanvragen van omgevingsvergunningen moeten voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG ). Deze vervangt de energieprestatiecoëfficiënt (EPC). De BENG is opgebouwd uit drie indicatoren: de maximale energiebehoefte, het maximale primair fossiel energiegebruik en het minimale aandeel hernieuwbare energie. De BENG-eisen gelden alleen voor nieuwbouw.

Doeleinde: Energieneutraal en -leverend bouwen

De BENG-eisen gaan niet uit van volledige energieneutraliteit. De 'versnelling Duurzaamheidsprogramma' (2017) zet in op een klimaatneutraal Haarlem in 2030. Bij nieuwe bouwontwikkelingen waar de gemeente de randvoorwaarden bepaald, zal maximaal op deze ambitie ingezet moeten worden door energieneutraliteit of energieleverende gebouwen te realiseren.

Doeleinde: checklist Warmtebron

Nieuwbouwprojecten kunnen bijdragen aan de energietransitie van omliggende bestaande bouw. De checklist geeft een indicatie of een ontwikkeling in theorie geschikt is voor een collectief warmtesysteem (Energiestrategie Haarlem, 2019).

Doeleinde: Warmtevoorziening via bodemwarmte

Om te voorzien in de benodigde warmtevraag wordt bij voorkeur gebruik gemaakt van een bodemwarmtevoorziening. Indien in de omgeving al een warmtenet aanwezig is waar op kan worden aangesloten heeft dit de eerste voorkeur. Wanneer dit niet mogelijk is, wordt dit gemotiveerd. Bodemwarmtevoorzieningen moeten passen binnen eventueel aanwezige (lokale) bodemenergieplannen. (Routekaart aardgasvrij 2040, en Routekaart Versnelling Duurzaamheidsprogramma).

Klimaatadaptatie

Randvoorwaarde: Watertoets en watercompensatie

Een ontwikkeling mag niet leiden tot verslechtering van de waterhuishouding of een versnelde toename van de af-en aanvoer van water. Er mag geen afwenteling plaatsvinden op naastgelegen percelen / gebieden en er wordt rekening gehouden met de gewenste stroombaan van het hemelwater. De watertoets is een wettelijke verplichting bij planvorming en moet uitwijzen of/hoeveel gecompenseerd dient te worden. Het watersysteem wordt robuust ingericht met waterbergings- en afvoermogelijkheden conform de watertoets.

Doeleinde: Toekomstbestendig watersysteem

Het extra hemelwater wordt zoveel bovengronds geborgen en afgevoerd naar open water. Bij nieuwbouw wordt een toekomstbestendig watersysteem aangelegd met voldoende waterbergingscapaciteit. Dat houdt concreet in dat de ontwikkeling minimaal 70 mm water per m² moet kunnen bergen op eigen terrein gedurende in een etmaal.

Doeleinde: Aanpak droogte en hittestress

Een gebiedsontwikkeling mag niet bijdragen aan een versnelde bodemdaling, verslechtering van waterkwaliteit en hittestress in bestaand stedelijk gebied.

Groen en Ecologie

Randvoorwaarde: Natuurtoets en compensatiemaatregelen ecologie

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet deze met een natuurtoets beoordeeld worden op ecologische effecten. Een quickscan ecologie maakt standaard deel uit van de uit te voeren onderzoeken. Deze quickscan kan als basis dienen voor een mitigatie- of compensatieplan in het kader van een ontheffingsaanvraag. Het ontwerp houdt rekening met uitkomsten van de quickscan en wordt hierop aangepast en past, als behoud niet mogelijk is, compenserende maatregelen toe. De compenserende maatregelen worden genomen voor de aangetroffen (beschermde) soorten. (o.a. Wet natuurbescherming 2017 en Ecologisch Beleidsplan 2013-2030, gemeente Haarlem)

Doeleinde: Natuurinclusief bouwen

Om een gezonde, aantrekkelijke en toekomstbestendige leefomgeving voor mens en dier te maken, moet de natuur een volwaardige plaats krijgen bij het ontwerpen van nieuwbouw en (openbare) ruimte hier omheen. Behoud en aansluiten op de bestaande ecologische waarden is uitgangspunt. Indien behoud niet mogelijk is, dienen in het bouwproject compensatiemaatregelen te worden getroffen. Daarnaast liggen er grote kansen voor bevordering van natuur binnen bouwprojecten d.m.v natuurinclusief bouwen.

Circulair bouwen en ontwikkelen

Randvoorwaarde: Milieu Prestatie Gebouwen (MPG)

Voor nieuwbouw dienen de waardes gehanteerd te worden conform Bouwbesluit 2021. De Milieu Prestatie Gebouwen (MPG) geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. De MPG is bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning verplicht. Er geldt voor de MPG een maximum grenswaarde van 0,8. (Bouwbesluit 2021)

Doeleinde: Duurzame GWW

De Aanpak Duurzaam GWW helpt om op een uniforme en systematische manier de juiste processtappen te zetten. Door duurzaamheid te verankeren in de bedrijfsprocessen geven partijen binnen de GWW-sector op een zelfde manier invulling aan duurzaamheid in projecten en zijn verwachtingen vooraf duidelijk. De aanpak Duurzaam GWW wordt gevolgd voor planvorming, aanleg, aanbesteding, beheer en onderhoud. Van de private partijen die GWW aanleggen wordt gevraagd mee te werken aan deze aanpak. (Grondstoffenakkoord, Green Deal Duurzaam GWW 2.0)

Doeleinde: Registratie materialen

De bestaande stad is de grondstoffenmijn van de toekomst. Het opstellen van een materialenpaspoort en de registratie daarvan in het Madaster 7, of vergelijkbaar registratiesysteem, draagt bij aan het hergebruik van materialen. Het betreft een relatief eenvoudig uitvoerbare maatregel omdat het in de ontwerpfase wordt toegepast en geen uitvoeringskosten betreft.

Doeleinde: Toekomstbestendig ontwerpen

Flexibiliteit bieden voor functionele verandering op termijn kan hoge kosten en materiaalverspilling bij een herbestemming of woningaanpassing voorkomen. De woonvisie vraagt aandacht voor flexibiliteit en duurzaamheid. (Samen Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis, Woonvisie Haarlem 2021 - 2025).

Doeleinde: Afvalinzameling integreren in ontwerp

De voorzieningen voor (gescheiden) inzameling van afval dienen bij de oplevering van nieuwbouwlocaties al op orde te zijn, zodat geen noodoplossingen worden ingezet. Daarom dienen voorzieningen zoals ondergrondse en inpandige containers in een vroege fase van het ontwerp geïntegreerd te worden.

Mobiliteit

Het college van B en W heeft op 24 augustus 2021 nieuw Mobiliteitsbeleid vastgesteld. Hiermee wil Haarlem een aantrekkelijke, gezonde en goed bereikbare stad blijven, terwijl de stad groeit. Dat betekent onder andere:

• De fiets en de voetganger krijgen voortaan prioriteit.
• Een snelheid van 30km uur wordt de norm in Haarlem en bij alle nieuwe wegontwerpen, wordt voortaan eerst gekeken naar de ruimte voor de fietser en de voetganger.
• Het Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) wordt evenwichtiger over de stad verdeeld en het autoverkeer wordt zoveel mogelijk gebundeld op de hoofdroutes.
• In heel Haarlem wordt tussen nu en 2030 gefaseerd gereguleerd parkeren ingevoerd.

Het streven is dat in 2030 het merendeel van de korte afstanden binnen Haarlem per fiets of te voet afgelegd worden en dat meer dan de helft van de verplaatsingen vanuit of naar Haarlem met het openbaar vervoer (OV) of de fiets plaatsvinden.

Doeleinde: Stimuleren fiets en voetgangers door de bebouwing

Voor iedere nieuwe woning schrijft het Bouwbesluit 2012 voor om een eigen berging voor het stallen van fietsen en scootmobielen met een minimale oppervlakte te realiseren. Op grond van de gelijkwaardigheidsbepaling mag er op een andere manier aan worden voldaan dan is aangegeven. De "Beleidsregel bergingen nieuwe woongebouwen Haarlem 2018" geeft voorwaarden daar aan. Tevens wordt er bij woongebouwen rekening gehouden met levensloopbestendigheid (d.m.v. stalling voor scootmobielen).

Doeleinde: Stimuleren fiets en voetgangers door de openbare ruimte

Het aantal autoritten moet gereduceerd worden en het is de bedoeling dat er minder parkeerplaatsen in de openbare ruimte komen. Ook bij (ver)bouwprojecten moet dit principe leidend zijn. Bijvoorbeeld met een aantrekkelijke looproute naar de dichtstbijzijnde HOV-halte of NS-station, autoparkeren op afstand en voldoende en comfortabele fietsenbergingen of -stallingen die gemakkelijker bereikbaar zijn dan de parkeerplaatsen voor auto's.

Doeleinde: Duurzaam mobiliteitsplan

Binnen de 'beleidsregels parkeernormen' is het mogelijk om gebruik te maken van een mobiliteitsplan. Het uitwerken van een locatie specifiek mobiliteitsplan is een goede methode om bij te dragen aan de duurzame mobiliteitstransitie én te voorzien in voldoende ruimte voor parkeren. Het mobiliteitsplan wordt opgesteld door de initiatiefnemer en kan elementen bevatten over bijvoorbeeld deelauto's, goede fietsontsluiting i.c.m. nabijheid en OV etc.

Doeleinde: Fietsparkeren in ontwerp

In het ontwerp moet er aandacht zijn voor het fietsparkeren voor bewoners, maar ook voor bezoekers. Slimme locaties, goed bereikbaar en zeer comfortabel waardoor gebruikers verleid worden de fiets te verkiezen boven de auto. Een goede integratie van (voldoende) fietsparkeren in het ontwerp moet als doel hebben de ruimtelijke kwaliteit vergroten én om het gebruik van de fiets te stimuleren.

Doeleinde: Laadpunten auto

Als onderdeel van de energiestransitie wordt elektrisch rijden gestimuleerd door het vergroten van de laadinfrastructuur (laadvoorzieningen). Bouwontwikkelingen moeten voldoende laadvoorzieningen realiseren. Het CROW heeft hiervoor een richtlijn opgesteld, dit kan als basis gebruikt worden. (CROW, publicatie 381, 2018).

Doeleinde: Smart Mobility in ontwikkelzones

De ontwikkelzones worden duurzame toekomstwijken, waarbij op het gebied van mobiliteitsconcepten geëxperimenteerd wordt en met zo efficiënt mogelijke ruimtebehoefte wordt gebouwd. Initiatiefnemers worden uitgedaagd om te komen met een passend experiment voor een mobiliteitsconcept, waarbij ze ook oog hebben voor de bestaande omgeving.

Planspecifiek

In paragraaf 4.8 is nader toegelicht hoe duurzaamheid onderdeel is van voorliggende ontwikkeling.

4.1.1 Inleiding     

Milieuzonering is een instrument dat helpt bij het afwegen en verantwoorden van keuzes aangaande nieuwe woningbouw- en bedrijvenlocaties en beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie. Het gaat hierbij om de milieuaspecten: geluid, geur, stof en gevaar, waarbij de belasting afneemt naarmate de afstand tot de bron toeneemt. Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen, is de VNG-handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' opgesteld. Door toepassing te geven aan deze handreiking wordt zoveel mogelijk voorkomen dat woningen hinder en gevaar ondervinden van bedrijven en dat die bedrijven in hun milieugebruiksruimte worden beperkt.

In de handreiking zijn richtafstanden opgenomen voor een scala aan milieubelastende activiteiten, opslagen en installaties. De richtafstand geldt vanaf de grens van de inrichting tot de bestemmingsgrens van omliggende woningen en betreft nadrukkelijk een leidraad en geen norm. Indien goed gemotiveerd en onderbouwd door middel van relevant milieutechnisch onderzoek, kan ervoor worden gekozen van de richtafstand af te wijken.

_{Tabel: richtafstanden bedrijven en milieuzonering}

De richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied. Zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat kan de richtafstand met één stap worden verlaagd indien sprake is van een omgevingstype gemengd gebied. In gemengd gebied komen direct naast woningen bijvoorbeeld winkels, horeca en kleine bedrijven voor.

De richtafstanden ten opzichte van de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied gaan uit van het principe van functiescheiding.

4.1.2 Onderzoek     

De omgeving van het plangebied is aan te merken als het omgevingstype gemengd gebied. Er zijn (bedrijfs)woningen aanwezig ten oosten van de planlocatie. Ten zuiden loopt de N205. De verschillende functies en de aanwezigheid van een drukke ontsluitingsweg maken dat het plangebied en de omgeving te zien zijn als een gemengd gebied.

Er worden in voorliggend geval gevoelige bestemming functies gerealiseerd ter plaatse van Domus Plus. Ter plaatse van de boerderij was reeds een bedrijfswoning aanwezig welke beperkend werkt op de omliggende milieubelastende functies. Door een andere functie aan de boerderij te geven verandert er daarom niets. Omliggende functies worden niet belemmerd als gevolg van de nieuwe functie.

Domus Plus is gelegen op voldoende afstand van de bedrijfsfuncties die aanwezig zijn ten oosten van het plangebied. Ten zuiden is op circa 180 meter de rioolwaterzuiveringsinstallatie Haarlem Schalkwijk aanwezig. Deze is in het beheer bij waterschap Rijnland. Dit rioolgemaal heeft een capaciteit voor 80.000 inwoners. Dit geeft de RWZI een milieucategorie 4.1 (SBI: 3700, A1). De richtafstand bedraagt voor gemengd gebied 100 meter voor geur. Hier wordt ruim aan voldaan. Er is daarom sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van Domus Plus en er is geen sprake van een beperking van de RWZI of andere milieubelastende functies.

4.1.3 Conclusie     

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.2.1 Inleiding     

Op grond van de Wet bodembescherming wordt getoetst of de aanwezige bodemkwaliteit een belemmering vormt voor de beoogde functies in het bestemmingsplangebied. Het bestemmingsplangebied wordt beoordeeld op basis van de bodemkwaliteitskaart en wordt beoordeeld op de aan/afwezigheid van locaties verdacht die verdacht worden van bodemverontreiniging. Ook worden eerder uitgevoerde onderzoeken in het bestemmingsplangebied beoordeeld.

4.2.2 Onderzoek     

Bij deze toelichting zijn verschillende bodemonderzoeken gevoegd:

1. milieuonderzoek Tjaden (2 april 1993, Bijlage 1). Dit onderzoek besloeg onder meer de locatie van Domus Plus. Uit dit onderzoek komt naar voren dat er alleen lichte verontreinigingen geconstateerd werden. Het onderzoek is te oud om te gebruiken maar geeft wel inzicht in het feit dat er in het verleden geen zware verontreinigingen aanwezig waren.
2. Verkennend bodemonderzoek AT Milieuadvies (september 2016, Bijlage 2). Dit onderzoek ging over het agrarische bedrijfsperceel. Er werden lichte verontreinigingen aangetoond in de grond en het grondwater. Voor nader onderzoek werd geen aanleiding gezien.
3. Verkennend bodemonderzoek gemeente Haarlem (9 augustus 2017, Bijlage 3). Dit onderzoek ging onder meer over de locatie van Domus Plus en een deel van de agrarische gronden. Hoewel dit onderzoek is uitgevoerd met het oog op het gebruik als weiland komt naar voren dat er alleen enkele lichte verontreinigingen in het grondwater er de grond zijn aangetoond. Voor verder onderzoek werd geen aanleiding gezien.
4. Verkennend bodemonderzoek gemeente Haarlem (28 juni 2018, Bijlage 4). Het onderzoeksgebied besloeg de agrarische gronden met uitzondering van Domus Plus en het agrarisch bedrijfsperceel. Geconstateerd werd dat er matige verontreinigingen aanwezig waren maar dat deze geen belemmering opleveren voor de beoogde functie als wonen met tuin.

Uit de onderzoeken komt naar voren dat de bodem geschikt is voor de beoogde functies binnen dit bestemmingsplan.

4.2.3 Conclusie     

De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.3.1 Onderzoek     

Het plangebied bevindt zich binnen 200 meter van de N205 waarover het vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Inzicht in de risico's op het gebied van externe veiligheid is daarom nodig. Door AVIV is een onderzoek gedaan waarin wordt ingegaan op het risico van de N205 op het plangebied. De rapportage is bijgevoegd als Bijlage 5.

Over de N205 wordt brandbaar gas (GF3) vervoerd. Uit de rapportage volgt dat er geen sprake is van een PR-contour omdat het aantal transporten lager is dan 500. Het groepsrisico blijft als gevolg van het bestemmingsplan nagenoeg hetzelfde. Conform artikel 8 van het Bevt kan verdere verantwoording van het groepsrisico achterwege blijven. Wel dient conform artikel 7 van het Bevt de veiligheidsregio in gelegenheid te worden gebracht om advies uit te brengen.

4.3.2 Conclusie     

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan.

4.4.1 Inleiding     

In het kader van de Wet geluidhinder moeten geluidsgevoelige objecten voldoen aan de wettelijk bepaalde normering als het gaat om de maximale geluidsbelasting op de gevels. De limitatieve lijst geluidsgevoelige gebouwen bestaat uit:

• woningen;
• onderwijsgebouwen;
• ziekenhuizen;
• verpleeghuizen;
• verzorgingstehuizen;
• psychiatrische inrichtingen;
• kinderdagverblijven.

Relevante geluidbronnen in het kader van de Wet geluidhinder zijn wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai. Op het moment dat een van bovenstaande functies ontwikkeld wordt in de nabijheid van voornoemde geluidbronnen of binnen de zones daarvan, zal middels een geluidsonderzoek aangetoond moeten worden of er voldaan wordt aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde. Vervolgens kan worden bepaald of er sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat binnen de geluidsgevoelige gebouwen.

4.4.2 Onderzoek     

Door de realisatie van Domus Plus wordt er een geluidgevoelige bestemming toegevoegd binnen de geluidszone van de N205. Op grond van de Wet geluidhinder dient naar de invloed van deze weg daarom akoestisch onderzoek te worden gedaan. Hierom is akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd waarvan de rapportage is bijgevoegd als Bijlage 6. In dit onderzoek zijn ook de Nieuweweg en de Fuikvaartweg betrokken. Dit zijn 30 km/u wegen en daarom niet wettelijk gezoneerd. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de invloed van deze wegen wel beoordeeld.

Uit de resultaten volgt dat de maximale geluidsbelasting van de Nieuweweg/Fuikvaartweg (gezamenlijk beoordeeld) maximaal 37 dB is. Ten gevolge van deze bron is er daarom sprake van een goed woon- en leefklimaat.

De maximale geluidsbelasting van de N205 bedraagt 63 dB. Dit is hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB en ook hoger dan de maximale ontheffingswaarde van 53 dB.

In het onderzoek worden geluidsbeperkende maatregelen overwogen om het geluidsniveau op de gevel omlaag te krijgen.

Bronmaatregelen

Het toepassen van een geluidsreducerend wegdek ten behoeve van voorliggend plan is financieel niet haalbaar. Bovendien zal de reductie van het geluid niet voldoende zijn om onder de maximale ontheffingswaarde uit te komen.

Overdrachtsmaatregelen

Als overdrachtsmaatregel kan worden gedacht aan een geluidswal of een geluidsscherm. Beoordeeld is dat over een afstand van 400 meter een scherm van 6 meter hoogte nodig is om onder de maximale ontheffingswaarde uit te komen. Om te kunnen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde is een scherm van 10 meter hoogte nodig, die ook nog eens aanzienlijk moet worden verlengd. Tegen een maatregel als deze bestaan bezwaren vanuit landschappelijk oogpunt. Bovendien is een dergelijk scherm financieel niet uitvoerbaar. Een geluidswal kan alleen op de gronden binnen het plangebied worden gerealiseerd. Daardoor is de benodigde lengte niet haalbaar en ook is er een ontzettend hoeveelheid grond nodig, wat weer bezwaren oplevert vanuit landschappelijk oogpunt en vanuit het aspect stikstofdepositie.

Gebouwgebonden maatregelen

De nieuwbouw kan worden voorzien van gebouwgebonden maatregelen zoals vliesgevels, dove gevels en/of afsluitbare loggia’s of balkons. Hiermee kan een goed woon- en leefklimaat worden gerealiseerd. In het rapport is opgenomen dat het toepassen van dergelijke maatregelen, eventueel in combinatie met de vorm of opzet van het gebouw (zoals een u-vorm of doorzonwoningen) mogelijkheden biedt om de woningen te realiseren met een goed woon- en leefklimaat.

4.4.3 Conclusie     

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.5.1 Inleiding     

In Titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer, worden normen gesteld aan de luchtkwaliteit. Om te vermijden dat er nieuwe situaties ontstaan waarin de grenswaarden worden overschreden of bestaande overschrijdingen toenemen, moet bij het opstellen van ruimtelijke plannen getoetst worden aan de wettelijke grenswaarden. De gevolgen van een ruimtelijk besluit voor de luchtkwaliteit hangen direct samen met de eventuele verkeersaantrekkende werking van het plan ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan dan wel de bestaande toestand.

De Wet Luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen kleine en grote ruimtelijke projecten. Onder kleine projecten worden projecten verstaan die de luchtkwaliteit 'niet in betekende mate' verslechteren. Deze projecten worden niet meer beoordeeld op luchtkwaliteit. Ze zijn namelijk zo klein dat ze geen wezenlijke invloed hebben op de luchtkwaliteit. Draagt een klein project niet of nauwelijks bij aan luchtverontreiniging, dan bestaat er geen belemmering voor. Het ministerie VROM heeft de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in het Besluit NIBM. Projecten die de concentratie NOx, SO2 of fijn stof met meer dan 3% van de grenswaarde verhogen, dragen in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling.

Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in de regeling NIBM omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m² bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

4.5.2 Onderzoek     

Om te bepalen of een ontwikkeling in 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit, is de NIBM-tool ontwikkeld. Zoals in paragraaf 2.7 is verwoord, genereert voorliggend plan zeer weinig verkeer. Dit komt omdat de bewoners van Domus Plus geen auto bezitten. Hierna is de NIBM-tool ingevuld met een zwaar overschatte hoeveelheid verkeersbewegingen per dag (500), waarmee wordt aangetoond dat voorliggend project NIBM is.

_{Afbeelding: ingevulde NIBM-tool}

4.5.3 Conclusie     

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend project.

4.6.1 Inleiding     

In 1992 ondertekende onder andere Nederland het Verdrag van Valletta. Het doel van dit verdrag is het beschermen van het archeologische erfgoed als bron van het Europese gemeenschappelijke geheugen en als middel voor geschiedkundige en wetenschappelijke studie. Het verdrag is verwerkt in de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) en de Erfgoedwet. De gemeente is op basis van artikel 38a van die wet verplicht om rekening te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten. De drie belangrijkste uitgangspunten van de Wamz zijn:

• het behoud van archeologische waarden in de bodem;
• de initiatiefnemer van het project dat tot bodemverstoring leidt, betaalt de kosten van archeologisch onderzoek;
• het vroegtijdig integreren van de zorg voor het archeologisch erfgoed in de procedures van de ruimtelijke ordening.

De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beheert de Archeologische Monumenten Kaart (AMK). Deze kaart bevat een overzicht van belangrijke archeologische terreinen in Nederland. De terreinen zijn beoordeeld op verschillende criteria en ingedeeld in diverse categorieën archeologische waarden. In aanvulling op de AMK is er de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW). De IKAW geeft voor heel Nederland, inclusief de bodems van grote wateren, de kans aan op het aantreffen van archeologische resten bij werkzaamheden in de bodem. Die trefkans is aangegeven in vier categorieën.

De Haarlemse bodem

Het huidige Haarlem ligt zowel op de oudste strandwal, 56 eeuwen geleden ontstaan, als de op één na oudste strandwal van Nederland. Op deze strandwallen bouwden jagers en vissers in de nieuwe steentijd (vanaf 3600 v. Chr.) eenvoudige onderkomens. Vanaf de bronstijd (2000-800 v. Chr.) legden de mensen akkers aan en bouwden ze boerderijen. Vele eeuwen later, vanaf de Karolingische tijd, ontstond op een strategische plek aan het Spaarne de nederzetting Harulahem. Harulahem, wat huis(en) op een open plek in een op zandgrond gelegen bos betekent, is later verbasterd tot Haarlem. Haarlem ontwikkelde zich al snel tot een belangrijke stad in Holland en kreeg in 1245 stadsrechten. De resten van woningen, huisraad en andere sporen van vroegere bewoning zijn in de loop der eeuwen door natuurlijke processen en kunstmatige ophogingen verborgen geraakt in de Haarlemse bodem. Zo is de Haarlemse bodem een opeenstapeling geworden van diverse lagen van 56 eeuwen bewoningsgeschiedenis.

Verwachtingswaarde plangebied

Op grond van de archeologische beleidskaart van Haarlem ligt het volledige plangebied in een verwachtingsgebied van categorie 2. Dit betekent dat er ten minste bureauonderzoek (ABO) nodig is bij bodemroeringen die over een grotere oppervlakte plaatsvinden dan 50 m² en die dieper gaan dan 0,3 meter onder maaiveld. Omdat deze grenswaarden bij voorliggende ontwikkeling kunnen worden overschreden, is een ABO nodig.

4.6.2 Onderzoek     

Door IDDS is een archeologisch bureauonderzoek & inventariserend veldonderzoek, verkennende fase uitgevoerd. De rapportage is bijgevoegd als Bijlage 7.

Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat het plangebied is gelegen op de overgang van een laag en nat gebied naar een zandrug. Voor het westelijke, lage deel van het landschap geldt een lage verwachting voor alle perioden. Hier wordt geen archeologisch vervolgonderzoek geadviseerd.

Het oostelijke, hoge deel van het landschap heeft een hoge verwachting voor resten vanaf het Neolithicum tot het overgroeien met veen in de Late Bronstijd en een hoge verwachting voor resten uit de Nieuwe tijd. Deze resten kunnen al vanaf het maaiveld worden aangetroffen. Daarom geldt voor het hoge deel wel het advies voor vervolgonderzoek. Dit advies geldt bij verstoringen die dieper reiken dan 30 cm -mv. Er wordt volstaan met een algemeen advies voor

een proefsleuvenonderzoek. Een concrete strategie dient te worden vastgelegd in een PvE wanneer de ontwikkelplannen definitiever zijn.

De navolgende afbeelding toont de verdeling van de verwachting voor het plangebied. Te zien is dat voor de locatie van Domus Plus een lage verwachting geldt. Voor het gebied waar een hoge verwachting geldt voorziet het bestemmingsplan niet in bebouwing. Wel zullen sloten worden vergroot ten behoeve van de landschappelijke verbetering en de watercompensatie. Onderzoek hiernaar kan worden uitgevoerd wanneer de plannen definitief zijn. De opgenomen dubbelbestemming in voorliggend bestemmingsplan beschermt de eventueel aanwezige waarden.

_{Afbeelding: archeologische verwachting op basis van het uitgevoerde onderzoek}

4.6.3 Conclusie     

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.7.1 Inleiding     

Artikel 3.6. lid 2 van Besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat in de toelichting van een bestemmingsplan moet worden opgenomen op welke wijze met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden rekening wordt gehouden.

4.7.2 Beoordeling     

Binnen het plangebied zijn geen gebouwen aanwezig met bijzondere cultuurhistorische waarden. De cultuurhistorische waarden die wel aanwezig zijn, zijn vooral landschappelijk. In paragraaf 3.2.2 is onderbouwd hoe wordt omgegaan met de landschappelijke waarden die gelden vanuit het Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL) en de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie.

4.11.1 Beleid     

Het ecologisch beleidsplan Haarlem 2013-2030 beschrijft hoe de gemeente, in samenhang met het realiseren van de duurzaamheiddoelstelling en het bevorderen van groen participatie, de soortenrijkdom versterkt en zorgt voor een hogere ecologische waarde in de stad. Het doel is het kwalitatief verbeteren en verhogen van de ecologische waarden en de leefbaarheid. Bij een herontwikkeling moet worden bepaald of het project kansen biedt voor het ontwikkelen van nieuwe ecologische waarden en structuren.

Zoals eerder is gesteld is het uitgangspunt van voorliggend plan dat er meer groen wordt teruggebracht dat er in de bestaande situatie aanwezig is. Dit verhoogd tevens de ecologische waarde door een verantwoorde inpassing van soorten bomen.

4.11.2 Soortenbescherming     

In 2022 is een quick scan Wet natuurbescherming uitgevoerd om te bepalen of er ecologische waarden in het plangebied aanwezig waren. De rapportage is bijgevoegd als Bijlage 8.

Het plangebied is onderzocht en beoordeeld op de aanwezigheid van en betekenis voor door de Wet natuurbescherming beschermde plant- en diersoorten.

Het plangebied is beoordeeld op vleermuizen, grondgebonden zoogdieren, vaatplanten, vogels, amfibieën en reptielen, vissen en overige beschermde soorten zoals libellen, vlinders, insecten en andere ongewervelden.

Uit de quick scan komt naar voren dat er vervolgonderzoek nodig is naar de volgende soorten omdat deze niet kunnen worden uitgesloten:

1. Algemene broedvogels (controle nestlocaties)
2. Marterachtigen (verblijfplaatsen)
3. Gierzwaluw (nesten)
4. Huismus (nesten en functioneel leefgebied)
5. Rugstreeppad (voortplantingsbiotoop)
6. Vogels met jaarrond beschermde nesten (nesten)
7. Waterspitsmuis (leefgebied)
8. Noordse woelmuis (leefgebied)
9. Vleermuizen:
   1. zomer- en kraamverblijfplaatsen
   2. massawinterverblijfplaatsen
   3. paarverblijfplaatsen en zwemplaatsen
   4. winterverblijfplaatsen (boomholtes en zolders)

Op dit moment wordt het vervolgonderzoek uitgevoerd waarvan de resultaten zullen worden verwerkt in deze toelichting.

De actuele stand van zaken in november 2023 is dat er in de bestaande boerderij aan de Nieuweweg 2 een zomerverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis is geconstateerd. In principe zijn er geen werkzaamheden aan de boederij nodig, maar mocht dit wel het geval zijn en de zomerverblijfplaats wordt verstoord, dan is een ontheffing van de Wet natuurbescherming verleenbaar. Dit vormt daarom geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Ook is een wezel geconstateerd. Na overleg met de ecoloog is de verwachting dat als de wezel zou moeten worden verstoord, een eventuele ontheffing verleenbaar is. Dit vormt daarom geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Er zijn verder geen beschermde diersoorten aangetroffen. De rapportage wordt nog opgesteld en bijgevoegd als bijlage bij deze toelichting.

4.11.3 Gebiedsbescherming     

In de quick scan ecologie is ook aandacht besteed aan de beschermde gebieden. Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde natuurgebieden. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn dusdanig ver gelegen dat directe effecten zoals oppervlakteverlies en verstoring door licht en geluid zijn uitgesloten. Het plangebied is niet aangewezen als NNN-gebied. Omdat NNN-gebied geen externe werking kent, is er geen sprake van negatieve invloed.

4.11.4 Houtopstanden     

De bomen in het plangebied vallen binnen de door de gemeenteraad van Haarlem vastgestelde bebouwde kom. De bepalingen vanuit de Wet natuurbescherming ten aanzien van houtopstanden zijn niet van toepassing op het kappen van een boom.

Er wordt met grote zorg omgegaan met de aanwezige bomen en te beschermen bomen worden beschermd in voorliggend bestemmingsplan. Houtopstanden vormen daarom geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.11.5 Conclusie     

Voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan worden vanuit het aspect ecologie geen belemmeringen verwacht.

4.12.1 Inleiding     

Met ingang van 1 februari 2003 is het zogenoemde Luchthavenindelingbesluit (LIB) van kracht. In het LIB, onderdeel van de gewijzigde Wet Luchtvaart (ofwel de "Schipholwet"), is rond de luchthaven Schiphol een beperkingengebied aangewezen. Hierbinnen gelden beperkingen van de maximale hoogte van objecten, en van vogel aantrekkende bestemmingen en vogel aantrekkend gebruik. De hoogtebeperkingen zijn opgelegd om ervoor te zorgen dat vliegtuigen op een veilige manier van en naar de luchthaven Schiphol kunnen vliegen.

De beperkingen voor de vogel aantrekkende bestemmingen en vogel aantrekkend gebruik zijn opgelegd om te voorkomen dat zich in de nabijheid van de luchthaven concentraties vogels bevinden, die hinderlijk kunnen zijn voor vliegtuigen.

Ook zijn er beperkingengebieden opgenomen voor het gebruik van gebouwen opgenomen. Dit zijn de LIB-zones. Er zijn 5 zones: LIB 1 tot en met 5. Deze zones beperken het gebruik voor (beperkt) kwetsbare objecten, geluidgevoelige gebouwen en kent een afwegingsgebied voor geluid en externe veiligheid.

4.12.2 Onderzoek     

Het voorliggende plangebied ligt niet in een van de LIB-zones of zones voor beperking van vogelaantrekkende bestemmingen. Daarnaast blijft het te realiseren woongebouw ruim onder de maatgevende toetshoogte van maximaal 41 meter.

4.12.3 Conclusie     

Het aspect vliegverkeer vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan.

4.13.1 Inleiding     

Een belangrijk ordenend principe bij ruimtelijke plannen is het waterbeheer: de zorg voor veiligheid tegen overstromingen en voor voldoende en gezond oppervlaktewater. Waterbeheerders worden in een zo vroeg mogelijk stadium betrokken bij het proces van ruimtelijke planvorming. De Watertoets is hiervoor het wettelijk geregelde procesinstrument, zie www.dewatertoets.nl. De resultaten van het doorlopen van dit proces van afstemming zijn weergegeven in deze waterparagraaf. Deze paragraaf benoemt de waterbeheerder, beschrijft het relevante beleid en het huidige watersysteem en gaat in op de effecten daarop van ruimtelijke ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt.

4.13.2 Waterbeheerder     

Het hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater. In het proces van ruimtelijke planvorming heeft Rijnland een adviserende rol. In de uitvoerings- en beheerfase van ruimtelijke plannen heeft Rijnland een regelgevende rol.

4.13.3 Beleid     

4.13.4 Watertoets     

Voor het voorliggende bestemmingsplanis een digitale watertoets uitgevoerd via www.dewatertoets.nl. Naar aanleiding van deze watertoets is het overleg met waterschap Rijnland opgestart. Hierna worden de verschillende wateraspecten belicht.

Regionale waterkering

Ten noorden van het plangebied is een regionale waterkering aanwezig ter plaatse van de Fuikvaartweg. Het voorliggende bestemmingsplan heeft geen invloed op deze waterkering.

Oppervlaktewater

Binnen het plangebied zijn oost-west gerichte sloten aanwezig. Deze worden vergroot om meer ruimte te bieden voor water en om te compenseren voor de toename aan verharding als gevolg van het woongebouw en bijbehorende oppervlakteverharding van Domus Plus. Van demping is daarom geen sprake.

Oppervlakteverharding

Het gebouw van Domus Plus heeft een maximale grondoppervlakte van 750 m². Rekening houdend met overige verhardingen als gevolg van toegangspaden, parkeerplaatsen en erven, wordt uitgegaan van een verhardingstoename van maximaal 2.000 m^2. Uitgaande van een compensatie-eis van 15% betekent dit dat er 300 m² aan compensatiewater moet worden gerealiseerd. Hieraan wordt ruim voldaan binnen voorliggend plangebied. De exacte hoeveelheid water dat wordt gegraven is nog niet bekend, maar het zal ruim meer zijn dan de vereiste oppervlakte.

Riolering

Er is een gemengd riool aanwezig waar voor het vuil water op wordt aangesloten.

Hemelwater

Het hemelwater wordt zoveel mogelijk natuurlijk afgevoerd en wordt afgekoppeld van het gemengde stelsel. De neerslag van een hevige bui (1/100 jaar, 70 mm in een uur) op wordt op eigen terrein opgevangen en vertraagd afgevoerd. De berging wordt de eerste 24 uur daarna niet geleegd en is in maximaal 60 uur weer beschikbaar.

4.13.5 Conclusie     

Met de voorgenomen plannen is er geen strijd met het beleid van de diverse bestuurslagen op het gebied van water. Uit de watertoets blijkt dat het plan uitvoerbaar is en er geen extra maatregelen nodig zijn.

4.15.1 Onderzoek     

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een maatschappelijke bestemming ten behoeve van een bijzondere woonzorgvoorziening. Dit zou kunnen worden gekwalificeerd als stedelijk ontwikkelingsproject, welke voorkomt in bijlage D categorie 11.2 van het Besluit m.e.r.. Een stedelijk ontwikkelingsproject is m.e.r.-beoordelingsplichtig wanneer het betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Onderhavige ontwikkeling valt daarmee ruim onder de drempelwaarden. Er geldt geen directe m.e.r.-beoordelingsplicht, een vormvrije m.e.r.-beoordeling is wel noodzakelijk. Indien hieruit blijkt dat belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu niet kunnen worden uitgesloten, geldt alsnog een m.e.r.-beoordelingsplicht.

Ook worden gronden binnen het plangebied aangepast door de realisatie van water en groen. Dit kan worden gezien als een landinrichtingsproject, welke voorkomt in bijlage D categorie D9 van het Besluit m.e.r. Een landinrichtingsproject is m.e.r.-beoordelingsplichtig wanneer het betrekking heeft op een functiewijziging van meer dan 125 hectare of meer, van water, natuur, recreatie of landbouw, of de vestiging betreft van een glastuinbouwgebied of bloembollenteeltgebied van 50 hectare of meer. Voorliggende ontwikkeling valt ruim onder de drempelwaarden en er is geen directe m.e.r.-beoordelingsplicht. Een vormvrije m.e.r. is wel noodzakelijk.

Omdat sprake is van een vormvrije m.e.r.-beoordeling is een aanmeldingsnotitie opgesteld. Het bevoegd gezag heeft hierover een besluit genomen en geoordeeld dat geen significante negatieve effecten te verwachten zijn en dat een nadere m.e.r. beoordeling niet noodzakelijk is.

Volledigheidshalve is de aanmeldingsnotitie als Bijlage 11 opgenomen bij deze toelichting.

5.2.1 Hoofdstuk 1: Inleidende regels     

Artikel 1 Begrippen

Dit artikel definieert de begrippen die in de regels worden gehanteerd. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van de begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. Bij toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten gemeten moeten worden. Een aantal bepalingen schrijft de regeling SVBP2012 dwingend voor.

5.2.2 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels     

5.2.3 Hoofdstuk 3: Algemene regels     

Artikel 11 Anti-dubbeltelregel

Met deze regel wordt voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Bijvoorbeeld in het geval (onderdelen van) bouwpercelen - al dan niet tijdelijk - van eigenaren wisselen. De regeling is vooral van belang met het oog op nieuwbouw. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden al meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere omgevingsvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit te verkrijgen.

Artikel 12 Algemene gebruiksregels 

Dit artikel geeft algemene regels met betrekking tot ongewenst gebruik van gronden die in alle gevallen opgeld doen, tenzij dit in de specifieke gebruiksregels expliciet alsnog wordt toegestaan.

Artikel 13 Algemene afwijkingsregels

Het bestemmingsplan als bindende verordening is opgebouwd uit objectief vastgelegde ruimtelijke begrenzingen. De mogelijkheden en onmogelijkheden voor het bouwen en het gebruik zijn nauwkeurig vastgelegd. Die ruimtelijke en functionele begrenzing is een afgeleide van de basisgegevens van de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT), stedenbouwkundige afwegingen en het bestaande gebruik. In de praktijk kunnen afwijkingen voorkomen. Ook kan, bij nieuwe ontwikkelingen, veranderde wetgeving of voorschreidend inzicht, toch behoefte zijn aan een andere maatvoering oif een andere functie van bouwwerken.

Starheid van bestemmingsregels mag niet de oorzaak zijn van gekunstelde oplossingen, waarmee de kwalitatieve doelstelling van het bestemmingsplan niet gediend is. Door middel van dit artikel is enige mate van flexibiliteit mogelijk. Zo kan er een afwijking plaatsvinden voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10%.

Het toepassen van een afwijkingsbevoegdheid gebeurt altijd met inachtneming van het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht, zodat belanghebbenden de mogelijkheid tot bezwaar/beroep hebben wanneer op grond van dit artikel van het plan wordt afgeweken.

Artikel 14 Overige regels

Parkeren, laden en lossen

Dit artikel legt een koppeling tussen de regels van het bestemmingsplan en de gemeentelijke beleidsregels voor het parkeren. De normen voor parkeren, stallen, laden en lossen zelf liggen namelijk niet vast in dit bestemmingsplan, maar in gemeentelijke beleidsregels. Die beleidsregels geven aan wanneer er sprake is van voldoende ruimte voor parkeren, stallen, laden en lossen. Uitgegaan wordt altijd van de gemeentelijke beleidsregels voor het parkeren zoals die gelden op het moment van de ontvangst van de aanvraag om een omgevingsvergunning.

5.2.4 Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels     

Artikel 15 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is van toepassing op bestaande situaties (gebruik en/of bebouwing) die op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan niet passen binnen het nieuwe plan.

Het overgangsrecht houdt in dat gebruik en bebouwing dat in strijd is met het nieuwe bestemmingsplan, maar al aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet. Ook bouwwerken die op basis van een geldige omgevingsvergunning nog gebouwd mogen worden, worden onder het overgangsrecht geschaard.

Het overgangsrecht is nadrukkelijk niet bedoeld voor bouwwerken die een gebruik kennen dat onrechtmatig is op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan. Er is geen sprake van legalisatie van al strijdig gebruik door dit bestemmingsplan en er kan ook nog steeds gehandhaafd worden. Ook bouwwerken die op de peildatum illegaal zijn, blijven illegaal.

Artikel 16 Slotregel

Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.

6.2.1 Wettelijk vooroverleg     

Overeenkomstig artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het ontwerp-bestemmingsplan toegezonden aan de volgende instantie:

• provincie Noord-Holland;
• Hoogheemraadschap van Rijnland;
• Veiligheidsregio Kennemerland.

De volgende instanties hebben niet gereageerd:

• Hoogheemraadschap van Rijnland;
• Veiligheidsregio Kennemerland.

De provincie heeft aangegeven akkoord te kunnen gaan met de inpassing in het Bijzonder Provinciaal Landschap: Vanuit het BPL gezien is er nauwelijks aantasting van de kernkwaliteit openheid. Het betreft al een kleinschalig gebied met stadsrandfuncties. De ontwikkeling wordt ingepast in een hoek vand e kavel en aan de zijde van de Nieuweweg blijft het gebied open.

6.2.2 Zienswijzen     

Gedurende een periode van 6 weken, van XXX tot en met XXX , is een ieder in de gelegenheid gesteld om te reageren op het plan. In bijlage Y is een samenvatting van de ingekomen zienswijzen, samen met de beantwoording van het gemeentebestuur opgenomen.

1.1 Aanbouw en uitbouw:     

een aangebouwd gebouw behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1.2 Aanduiding:     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.3 Aanduidingsgrens:     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.4 Aanlegvergunning:     

omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.5 Agrarisch bedrijf:     

een agrarisch bedrijf waarvan de productie geheel of overwegend afhankelijk is van het voortbrengingsvermogen van de grond, door middel van het telen van gewassen en/of het houden van vee.

1.6 Archeologisch deskundige:     

professioneel archeoloog die op basis van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie bevoegd is om archeologische onderzoek uit te voeren en programma's van eisen op te stellen en te toetsen.

1.7 Archeologisch onderzoek:     

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarde binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie.

1.8 Archeologisch rapport:     

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de aanwezigheid en de waarde van archeologische resten.

1.9 Archeologisch waardevol gebied:     

gronden waar archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn.

1.10 Archeologische waarde:     

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context.

1.11 Bebouwing:     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.12 Bebouwingspercentage:     

een op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

1.13 Bedrijf:     

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

1.14 Bedrijfswoning:     

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor één huishouden, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

1.15 Begane grond:     

een bouwlaag waarvan het vloerniveau (nagenoeg) ter hoogte van het aansluitende peil ligt.

1.16 Beschermde woonvorm     

een combinatie van wonen en begeleiding voor mensen met langdurige psychiatrische en/of verslavingsproblemen die 24 per dag toezicht nodig hebben.

1.17 Bestaande (situatie)     

onder “bestaande” goot- of bouwhoogte, kap- en dakvorm, gevelindeling, maatvoering en oppervlakte wordt verstaan de goot-/bouwhoogte, kap- en dakvorm, nokrichting, gevelindeling, maatvoering en oppervlakte zoals die op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan rechtens bestaat of rechtens mag bestaan.

1.18 Bestemmingsgrens:     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.19 Bestemmingsplan:     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.20 Bestemmingsvlak:     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.21 Bijbehorend bouwwerk:     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

1.22 Bijgebouw:     

een gebouw dat, zowel in bouwkundige als in functionele zin ondergeschikt is aan en ten dienste staat van een hoofdgebouw.

1.23 Boerderijverkoop     

detailhandel die deel uitmaakt van een functionerend agrarisch bedrijf (of gemeenschapsboerderij). Er worden uitsluitend agrarische producten verkocht die op het eigen bedrijf of op andere agrarische bedrijven in de directe omgeving geproduceerd of bewerkt zijn.

1.24 Bouwen:     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.25 Bouwgrens:     

de grens van een bouwvlak.

1.26 Bouwlaag:     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd.

1.27 Bouwperceel:     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.28 Bouwperceelgrens:     

de grens van een bouwperceel.

1.29 Bouwvlak:     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijn toegelaten.

1.30 Bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.31 Bruto vloeroppervlak (bvo):     

de totale vloeroppervlakte van alle tot het gebouw behorende binnenruimten, met inbegrip van de bouwconstructie, bergingen,trappenhuizen, interne verkeersruimten, magazijnen, dienstruimten et cetera, met uitzondering van balkons, galerijen, parkeer- en stallingsvoorzieningen.

1.32 Cultuurhistorische waarde:     

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

1.33 Dakhelling:     

de hoek die een dakvlak maakt met het horizontale vlak.

1.34 Dakkapel:     

een zich in een dakvlak bevindende uitbouw.

1.35 Dakopbouw:     

een extra bouwlaag boven de goot met een platte afdekking.

1.36 Dakterras:     

een met een omheining afgezette buitenruimte op een gebouw.

1.37 Dove gevel     

een bouwkundige constructie waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidelijk 35 dB(A), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits deze delen niet direct grenzen aan een geluidgevoelige ruimte.

1.38 Evenement:     

periodieke en/of incidentele manifestaties zoals sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, voorstellingen, tentoonstellingen, shows, thematische beurzen en thematische markten.

1.39 Gebouw:     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.40 Gemeenschapsboerderij:     

een agrarisch bedrijf volgens 'community supported agriculture' (csa), waaronder bijvoorbeeld ook valt een gemeenschappelijke buurttuinderij of voedselbos.

1.41 Grondgebonden agrarisch bedrijf:     

een agrarisch bedrijf waarbij de productie hoofdzakelijk afhankelijk is van het voortbrengend vermogen van onbebouwde grond in de directe omgeving van het bedrijf.

1.42 Gebruiksoppervlak (GBO):     

het totale vloeroppervlakte tussen de omsluitende wanden minus vaste obstakels van omvang. Het GBO wordt vastgesteld aan de hand van NEN2580.

1.43 Hoofdgebouw:     

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.44 Intensieve veehouderij:     

de teelt van slacht-, fok-, leg- of pelsdieren in gebouwen zonder of nagenoeg zonder weidegang, waarbij de teelt niet afhankelijk is van de agrarische grond ter plaatse als productiemiddel.

1.45 Kampeermiddel:     

1. een tent, een tentwagen, een kampeerauto, camper of een caravan;
2. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan voor zover geen bouwwerk zijnde, een en ander voor zover deze geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen voor recreatief nachtverblijf.

1.46 Kap:     

een uitwendige scheidingsconstructie onder een hoek met het horizontale vlak.

1.47 Kunstwerk:     

civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen,waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf.

1.48 Natuurwaarden:     

de aan een landschap toegekende waarden in verband met de in dat gebied voorkomende geologische, bodemkundige, biologische en ecologische elementen.

1.49 Niet geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen     

de gevel van het geluidgevoelige gebouw waarop de grenswaarde wordt overschreden en waaraan bouwkundige maatregelen worden getroffen die:

1. bestaan uit een uitwendige scheidingsconstructie die geen te openen delen bevat anders dan als onderdeel van een gemeenschappelijke doorgang; of
2. borgen dat het geluid op de te openen delen in de uitwendige scheidingsconstructie, die direct grenzen aan het verblijfsgebied, niet hoger is dan de grenswaarde.

1.50 Peil:     

1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;
3. indien in of op het water wordt gebouwd: het plaatselijk gemiddelde waterpeil.

1.51 Plan:     

het bestemmingsplan Domus Plus - Fuikvaartweg met identificatienummer NL.IMRO.0392.BP3120023-on01 van de gemeente Haarlem.

1.52 Prostitutie:     

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.53 Seksinrichting:     

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam) prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een besloten huis, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.54 Verbeelding:     

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen ruimtelijke informatie.

1.55 Voorzieningen van openbaar nut:     

voorzieningen ten behoeve van openbare verlichting, telecommunicatie, gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen ondergrondse kabels en leidingen, transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten.

1.56 Wet:     

de Wet ruimtelijke ordening.

1.57 Woning of wooneenheid:     

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een huishouden.

1.58 Woonschepenligplaats:     

de op de verbeelding aangegeven ruimte, waarop een woonschip ligplaats mag hebben.

1.59 Woonschip:     

een vaartuig, uitsluitend of in hoofdzaak als woning gebruikt of tot woning bestemd.

1.60 Zorgwoning:     

een woning die gekoppeld is aan een zorgfunctie ten behoeve van de bewoner(s) met een geïndiceerde zorgbehoefte.

2.1 Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:     

afstand tot de bouwperceelsgrens

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte onderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen onderdelen. Siergevels zoals trapgevels, halsgevels, klokgevels en lijstgevels worden niet meegerekend bij het bepalen van de bouwhoogte.

de dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, dan wel de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

verticale diepte van een ondergronds bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenzijde van de laagstgelegen vloer.

inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de hoogte van een windturbine

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

breedte dakvlak bij dakdoorbreking

de meetlijn wordt gelegd op de helft van de hoogte van de dakdoorbreking.

2.2 Overschrijden bouwgrenzen     

Het is toegestaan de in dit plan aangegeven bouwgrenzen te overschrijden ten behoeve van:

1. stoepen, stoeptreden, funderingen, plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen, schoorstenen en dergelijke ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,5 m;
2. gevel- en kroonlijsten, overstekende daken en dergelijke onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 10 % van de breedte van de aangrenzende straat en met een maximum van 1 m. Deze werken mogen niet lager gelegen zijn dan 4,2 m boven de rijweg met inbegrip van een strook van 0,6 m breedte ter weerzijde van de rijweg, dan wel 2,2 m boven een fiets- en/of voetpad;
3. hijsinrichtingen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m en deze werken niet lager zijn gelegen dan 5 m boven peil.

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. grondgebonden agrarische bedrijvigheid;
2. gemeenschapsboerderij;
3. detailhandel in de vorm van boerderijverkoop;
4. een bedrijfswoning;
5. de bij de bestemming behorende verkeers- , parkeer- en groenvoorzieningen, kunstwerken, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

3.2 Bouwregels     

Op de gronden met de bestemming 'Agrarisch' mogen gebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

3.3 Nadere eisen     

1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij de toepassing van de in lid 3.2 gestelde regels nadere eisen te stellen ten aanzien van:
   1. de situering van het gedeelte van een gebouw dat wordt gebouwd boven de op de kaart aangegeven maximale goothoogte;
   2. de situering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
2. Burgemeester en wethouders toetsen bij de toepassing van deze nadere eisen of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
   1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. de verkeerssituatie ter plaatse;
   3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   4. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
   5. een ecologisch en landschappelijk verantwoorde inrichting.

3.4 Specifieke gebruiksregels     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. wonen, anders dan wonen in een bedrijfswoning als bedoeld in lid 3.1;
2. intensieve veehouderij.

3.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Het is verboden op of in de gronden met de bestemming 'Agrarisch' zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
   2. het vellen en rooien van houtgewas;
   3. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze indrijven van voorwerpen in de grond;
   4. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
   5. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies.
2. Het verbod als bedoeld in sub 1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
   1. betrekking hebben op normaal onderhoud en beheer;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
   3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groenvoorzieningen, zoals plantsoenen, bermen en beplantingen;
2. voet- en fietspaden;
3. speelvoorzieningen;
4. waterlopen en waterpartijen;
5. waterbergende voorzieningen;
6. kunstwerken;
7. in- en uitritten;
8. voorzieningen van algemeen nut;
9. bijbehorende voorzieningen.

4.2 Bouwregels     

Op de gronden met de bestemming Groen mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

1. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 1 m bedragen.

4.3 Nadere eisen     

1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij de toepassing van de in lid 2 gestelde regels nadere eisen te stellen ten aanzien van:
   1. de situering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
2. Burgemeester en wethouders toetsen bij de toepassing van deze nadere eisen of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
   1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. de verkeerssituatie ter plaatse;
   3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   4. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
   5. een ecologisch en landschappelijk verantwoorde inrichting.

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. beschermde woonvormen;
2. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, warmte-koudeopslag, warmte-koudetransport, parkeren en fietsparkeren en nutsvoorzieningen.
3. ter plaatse van de aanduiding 'natuur' tevens voor het behoud, herstel en/of de ontwikkeling van natuurwetenschappelijke waarde en/of ecologische waarde.

5.2 Bouwregels     

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. het behoud, herstel en/of de ontwikkeling van natuurwetenschappelijke waarde en/of ecologische waarde;
2. waterlopen en waterpartijen;
3. voetpaden.

6.2 Bouwregels     

Op de gronden met de bestemming Natuur mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de bestemming worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

1. de maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 1 m bedragen.

6.3 Nadere eisen     

1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij de toepassing van de in lid 2 gestelde regels nadere eisen te stellen ten aanzien van:
   1. de situering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
2. Burgemeester en wethouders toetsen bij de toepassing van deze nadere eisen of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
   1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. de verkeerssituatie ter plaatse;
   3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   4. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
   5. een ecologisch en landschappelijk verantwoorde inrichting.

6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Het is verboden op of in de gronden met de bestemming Natuur zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. bodemverlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
   2. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
   3. het vellen en rooien van houtgewas;
   4. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze indrijven van voorwerpen in de grond;
   5. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen.
2. Het verbod als bedoeld in sub 1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
   1. betrekking hebben op normaal onderhoud en beheer;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
   3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.
3. De werken of werkzaamheden als bedoeld sub 1 zijn slechts toelaatbaar, mits door die werken of werkzaamheden dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen geen onevenredige aantasting van de landschappelijke en/ of natuurwaarden van de gronden ontstaan of kan ontstaan.

7.1 Bestemmingsomschrijving     

1. De voor 'Leiding - Leidingstrook' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor de aanleg en instandhouding van kabels en leidingen. Deze dubbelbestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende enkelbestemmingen. Voor zover op de verbeelding nog andere dubbelbestemmingen zijn aangegeven, is de voorrangsbepaling zoals opgenomen in lid 2 van toepassing.
2. Al hetgeen in deze regels omtrent de ondergeschikte bestemmingen binnen het gebied met de bestemming Leiding - Leidingstrook is toegestaan, is uitsluitend toelaatbaar indien het voorzover zulks, gehoord de beheerder van de leiding(en), verenigbaar is met het belang van de leiding(en).

7.2 Bouwregels     

Op de gronden met de bestemming 'Leiding- Leidingstrook' mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht ten behoeve van deze bestemming, onder de volgende voorwaarden:

1. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 m bedragen.

7.3 Afwijken van de bouwregels     

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 7.2 en toestaan dat in de andere bestemming gebouwen worden gebouwd, mits:

1. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de leiding;
2. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leiding.

7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Het is verboden op of in de gronden met de bestemming 'Leiding-Leidingstrook' zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
   2. bodemverlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
   3. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en/of bomen;
   4. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
   5. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
   6. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies;
   7. diepploegen;
   8. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen.
   9. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand.
2. Het verbod als bedoeld in sub 1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
   1. betrekking hebben op normaal onderhoud en beheer;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
   3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.
3. De werken of werkzaamheden als bedoeld in sub 1 zijn slechts toelaatbaar, mits:
   1. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de leiding;
   2. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder.

8.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

8.2 Bouwregels     

1. In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) gelden de volgende regels:
   1. ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2a' dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de oppervlakte van het project meer dan 50 m² betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 m onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen;
   2. ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5a' dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de oppervlakte van het project meer dan 2.500 m² betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 m onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen;

2. Indien uit een waardestellend archeologisch rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden worden verstoord door het bouwen van een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning is vereist, kunnen aan een omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 8.2 onder 1 de volgende voorschriften worden verbonden;
   1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. het doen van opgravingen;
   3. begeleiding van de bodemverstorende activiteiten door een archeologisch deskundige.

3. Het bepaalde in lid 8.2 onder 1 is niet van toepassing op een bouwplan dat betrekking heeft op vervanging van een reeds bestaand bouwwerk waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut.

8.3 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de situering, de inrichting en het gebruik van de gronden die vallen binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse beschermingswaardige archeologische resten aanwezig zijn. Toepassing van de bevoegdheid mag niet leiden tot een onevenredige beperking van het meest doelmatige gebruik.

8.4 Afwijken van de bouwregels     

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.2 onder 1, met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels.

2. Een omgevingsvergunning, zoals bedoeld in dit lid, wordt verleend indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de hand van:
   1. nader archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn of als er, mede naar het oordeel van het bevoegd gezag, geen archeologische waarden te verwachten zijn;
   2. andere informatie heeft aangetoond dat door bodemverstoringen op de betrokken locatie geen archeologische waarden verstoord zullen worden.

8.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Voor de volgende werken of werkzaamheden is een aanlegvergunning vereist:
   1. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
   2. bodem verlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
   3. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en bomen;
   4. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
   5. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
   6. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies;
   7. diepploegen;
   8. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen;
   9. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand;
   10. het plaatsen van objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair.

2. Geen aanlegvergunning is vereist voor werken of werkzaamheden die:
   1. de oppervlakte- en de dieptemaat niet overschrijden, behorende bij de categorie 'Waarde - Archeologie' genoemd in lid 8.2 die voor die gronden van toepassing zijn;
   2. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende aanlegvergunning of een ontgrondingvergunning;
   3. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor een omgevingsvergunning, zoals in lid 8.4 bedoeld, is verleend;
   4. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

3. Een aanlegvergunning wordt in ieder geval verleend, indien:
   1. de aanvrager aan de hand van een waardestellend archeologisch rapport aantoont dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn dan wel dat de aanwezige archeologische waarden naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.
4. Ter bescherming van betrokken archeologische waarden kunnen aan de aanlegvergunning voorwaarden worden verbonden gericht op:
   1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. het doen van opgravingen;
   3. begeleiding van de bodemverstorende activiteiten door een archeologisch deskundige.

8.6 Wijzigingsbevoegdheid     

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen in die zin, dat de verbeelding wordt gewijzigd door van één of meerdere bestemmingsvlakken de begrenzing te veranderen of de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toe te voegen of te verwijderen, dan wel deze bij een ander archeologiecategorie, zoals vermeld in lid 8.2 in te delen, als archeologische bevindingen daar aanleiding toe geven.

9.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van cultuurhistorische- en landschappelijke waarden, Stelling van Amsterdam.

9.2 Bouwregels     

Op de gronden met de bestemming 'waarde- cultuurhistorie' mag niet worden gebouwd, met uitzondering van:

1. het realiseren van bouwwerken overeenkomstig de andere bestemmingen zoals opgenomen in dit bestemmingsplan genoemd in artikel 3 Agrarisch en in artikel 5 Maatschappelijk;
2. verbouwing of vervanging van bestaande legale bouwwerken waarbij de afmetingen, voor zover afwijkend van de bouwmogelijkheden van het van toepassing zijnde artikel, gehandhaafd mogen blijven.

9.3 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. de cultuurhistorische waarde;
3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

9.4 Afwijken van de bouwregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.2 en toestaan dat wordt gebouwd in afwijking van de bouwregels van de andere bestemming, mits de cultuurhistorische- en landschappelijke waarden van de gronden hierdoor niet onevenredig worden geschaad.

9.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Voor de volgende werken of werkzaamheden is een aanlegvergunning vereist:
   1. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
   2. bodemverlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
   3. het scheuren van grasland;
   4. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en/of bomen;
   5. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
   6. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
   7. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies;
   8. diepploegen;
   9. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen;
   10. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand;
   11. het plaatsen van objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair.

2. Geen aanlegvergunning is vereist voor werken of werkzaamheden die:
   1. het onderhoud en beheer betreffen, passend in het normale gebruik, waaronder normaal spit- en ploegwerk, anders dan diepploegen;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan krachtens een verleende vergunning;
   3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.

3. De aanlegvergunning kan slechts worden verleend, indien hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de in de toelichting weergegeven cultuurhistorische waarden van het gebied.

10.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom' aangewezen gronden, zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de groeiplaats (uitgaande van de kroonprojectie) van waardevolle bomen.

10.2 Bouwregels     

In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) gelden voor bouwwerken de volgende regel:

1. op de gronden met de bestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom' mag niet worden gebouwd.

10.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - waardevolle boom' is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren:
   1. het verlagen, ophogen of egaliseren van het maaiveld;
   2. het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 0,5 m, waartoe ook wordt gerekend woelen, mengen, diepploegen en ontginnen, alsmede het aanleggen van drainage;
   3. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze indrijven van voorwerpen in de grond;
   4. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatie- of andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies;
   5. het aanleggen en/of verharden van wegen of paden, dan wel het aanbrengen van andere niet omkeerbare oppervlakteverhardingen groter dan 100 m²;
   6. het graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten, of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels;
   7. het wijzigen van de grondwaterstand door bevloeiing, (bron)bemaling, drainage of op andere wijze;
   8. het opslaan van goederen waaronder ook inbegrepen het opslaan van afvalstoffen.
2. Het genoemde verbod is niet van toepassing op werken of werkzaamheden welke:
   1. van geringe omvang zijn, dan wel het normale onderhoud en beheer betreffen;
   2. reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende omgevingsvergunning reeds mogen worden uitgevoerd;
3. De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien door die werken en werkzaamheden dan wel door de daarvan direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, de waarden van de boom niet in onevenredige mate worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het behoud, de versterking en/of het herstel van die waarden niet worden verkleind of indien is aangetoond dat de werkzaamheden noodzakelijk zijn in het kader van waterveiligheid /hoogwaterbestrijding.

12.1 Strijdig gebruik     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken voor:

1. prostitutie en seksinrichtingen;
2. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud;
3. bijgebouwen als zelfstandige woning.

13.1 Afwijken van de regels algemeen     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de voorgeschreven maten ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten, oppervlakten en bebouwingspercentages met ten hoogste 10%;
2. de in het plan aangegeven bouwgrenzen voor het realiseren van balkons, luifels, erkers, buitentrappen of andere ondergeschikte delen van een gebouw tot een maximum van 1,5 m;
3. van de in het plan aangegeven hoogten ten behoeve van centrale technische voorzieningen waarvan de bouwhoogte niet meer dan 3 m mag bedragen en de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 20% van de oppervlakte van het hoofdgebouw;

13.2 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning als genoemd in lid 13.1 onder a tot en met d nadere eisen stellen met betrekking tot de situering en toetsen of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. de verkeerssituatie ter plaatse;
3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
4. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
5. cultuurhistorische waarden.

14.1 Parkeren, laden en lossen     

15.1 Bouwen     

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

15.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van lid 15.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

15.3 Uitzondering overgangsrecht bouwwerken     

Lid 15.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

15.4 Gebruik     

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

15.5 Strijdig gebruik     

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 15.4 te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

15.6 Verboden hervatten gebruik     

Indien het gebruik, bedoeld in lid 15.4 na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

15.7 Uitzondering overgangsrecht gebruik     

Lid 15.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.