Zuid

4.3 Werkwijze

Vigerende bestemmingsplannen

In onderliggende beheersverordening is de vastlegging van het bestaande feitelijk gebruik en bouwen als uitgangspunt genomen. In de meeste gevallen stemt dit feitelijk gebruik overeen met het vigerende planologisch regime. Desondanks kunnen er ook gevallen zijn waarin de planologische situatie niet geheel overeenstemt met de bestaande feitelijk situatie. Denk bijvoorbeeld aan het geval dat een bestemmingsplan meer bouwvolume toestaat dan thans in de feitelijke situatie het geval is.

In die gevallen moet een afweging worden gemaakt of de planologische ruimte in de beheersverordening kon worden overgenomen. En ook op welke wijze dit kan gebeuren. Het criterium 'ruimtelijke ontwikkeling' is daarbij maatgevend. Immers, ruimtelijke ontwikkelingen mogen niet worden opgenomen in een beheersverordening. Op het moment dat mogelijk sprake zou kunnen zijn van een ruimtelijk relevante verandering in het planologisch toegestane gebruik van gronden, moet de keus gemaakt worden de ruimte van het bestemmingsplan niet te continueren.

Gelet op het toch al conserverend karakter van de vigerende bestemmingsplannen doet deze situatie zich in het besluitgebied nauwelijks voor. Waar de vigerende bestemmingsplannen nog wel ruimte bieden, is dit meer beheersmatig dan ontwikkelingsgericht. Deze beperkte ruimte kan ook de beheersverordening blijven bieden. Het gaat daarbij vooral om de mogelijkheden voor het realiseren van erfbebouwing bij woningen. De regeling die hiervoor in de beheersverordening is opgenomen is identiek aan de regeling die in andere woonwijken in Diemen op grond van recente bestemmingsplannen geldt. Deze regeling sluit overigens ook in hoge mate aan op de in Diemen Zuid zelf al bestaande mogelijkheden. Verder blijft de beheersverordening- net als de huidige bestemmingsplannen- bij enkele woningtypen de mogelijkheid bieden voor een beperkte woninguitbreiding in de vorm van een dak- of gevelopbouw. De bestaande - beperkte - planologische ruimte hiervoor is in stand gelaten.

Ook bij andere functies dan wonen wordt in de beheersverordening waar mogelijk dezelfde speelruimte geboden als in de bestaande plannen. Ook hier is die speelruimte van dusdanig ondergeschikt van aard dat dit niet als planologisch relevante ontwikkeling hoeft te worden aangemerkt.

Wat niet uit de bestaande plannen kon worden overgenomen is de wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan Diemen Zuid om de busbaan open te stellen voor alle verkeer. Mocht dit in de toekomst alsnog gewenst geacht worden, dan zal hiervoor met een andere procedure afgeweken moeten worden van de beheersverordening.

Systematiek

Met betrekking tot de systematiek is ervoor gekozen een beheersverordening te maken die grote gelijkenis vertoont met een bestemmingsplan. Dit betekent dat de beheersverordening qua opbouw aansluit bij het SVBP2008. Er is wel een aantal kenmerkende verschillen. Zo kent de beheersverordening geen bestemmingen, maar besluitvlakken. Worden bepaalde aanduidingen op gronden geen aanduiding genoemd, maar besluitsubvlak.

Naast het SVBP 2008 is ook de standaard voor bestemmingsplannen van de gemeente Diemen gebruikt bij de opstelling van de beheersverordening. Deze standaard geeft handvatten om tot een beheersverordening te komen die veel gelijkenis vertoont met een bestemmingsplan. Dit verhoogt de herkenbaarheid voor de gebruikers (zowel intern als extern) en daarmee het gebruiksgemak. Hierdoor zal de introductie van een beheersverordening naar verwachting in de praktijk weinig problemen opleveren.

Qua systematiek is de beheersverordening conserverend van aard. Het woonbesluitvlak is voor een groot deel te vergelijken met de vigerende bestemming. Ook bij andere besluitvlakken is geprobeerd zoveel mogelijk aansluiting te zoeken bij de bestaande plannen. Dat betekent dat niet alleen het strikt feitelijk gebruik is vastgelegd. In het winkelcentrum bijvoorbeeld zou dit immers betekenen dat de exacte locaties van winkels, horeca en dienstverlening zouden zijn aangegeven. Hier is gekozen voor een iets ruimere omschrijving Centrum, waardoor - net als in het bestaande plan - onderlinge uitwisselbaarheid van functies ook binnen het kader van de beheersverordening mogelijk blijft.

Juridische opzet

De beheersverordening bestaat uit een verbeelding met regels. Op de verbeelding is in de ondergrond (Grootschalige basiskaart Nederland en kadastrale gegevens) de bestaande situatie weergegeven. Op deze ondergrond zijn op basis van de bestaande situatie besluitvlakken en besluitsubvlakken opgenomen waarmee is aangegeven welke functie ter plaatse geldt.

De regels bestaan uit vier hoofdstukken:

• hoofdstuk 1 bevat inleidende regels als begrippen (artikel 1) en regels voor de wijze van meten (artikel 2). Deze regels zijn noodzakelijk voor een juiste interpretatie van de besluitvlakregels;
• in hoofdstuk 2 zijn de besluitvlakregels opgenomen. In deze regels is het toelaatbare gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven en zijn diverse regels inzake het bouwen opgenomen. De besluitvlakregels zijn op alfabetische volgorde benoemd;
• hoofdstuk 3 omvat algemene regels die voor het gehele besluitgebied van toepassing zijn;
• de overgangs- en slotbepalingen zijn ondergebracht in hoofdstuk 4.

Hieronder volgt een toelichting op de verschillende Besluitvlakregels:

Artikel 3 Bedrijf

Binnen dit besluitvlak vindt bedrijvigheid plaats. De bestemming is toegesneden op de bedrijfsactiviteitenactiviteiten van de op het perceel gevestigde firma Koninklijke Saan. Op basis van het vigerende plan Diemen Zuid was nog een kleine uitbreiding van het bebouwd oppervlak mogelijk. Deze mogelijkheid is in de beheersverordening gecontinueerd. Gelet op de beperkte omvang valt dit niet onder de noemer 'ruimtelijke ontwikkeling', maar kan dit worden gezien als een beheersmaatregel. Op het perceel zijn twee bedrijfswoningen aanwezig. Er dient voldoende parkeergelegenheid te zijn op eigen terrein. Hiervoor is een besluitsubvlak parkeren opgenomen.

Artikel 4 Centrum

Dit besluitsubvlak heeft betrekking op het winkelcentrum Kruidenhof. In de plint van het gebouw zijn winkels, horeca en dienstverlenende bedrijven (kapper e.d.) gevestigd. De begane grond is opnieuw voor deze functies bestemd. De functies zijn onderling uitwisselbaar, maar de omvang van de horeca is - net als in het huidige plan - gemaximeerd. Ook zijn er beperkingen ten aanzien van de zwaarte van de horeca-activiteiten. Alleen vestigingen tot categorie 2 (lichte en zeer lichte horeca) zijn toegestaan. De gedeeltelijke verdieping op de supermarkt kan alleen worden gebruikt voor bijbehorende ondersteunende functies (kantoor-kantine). Op de kop van het gebouw bevindt zich een tandartspraktijk (maatschappelijke voorziening). Deze is niet alleen op de begane grond, maar ook op de verdieping gevestigd. Dit is in beheersverordening ook toegestaan. Uitbreiding van de winkels of horeca naar deze locatie is ongewenst. Wel is dienstverlening hier denkbaar.

Verder heeft dit besluitvlak uiteraard ook nog een woonbestemming. In de woningen mag - onder voorwaarden - een beroep/bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Hierbij gaat het echter altijd om een beperkt deel van de woning. Detailhandel en horeca zijn in een woning niet toegestaan.

Artikel 5 Gemengd

Dit besluitvlak heeft betrekking op de locatie van het Wethouder Duran Sportcentrum. Hier is dus sport mogelijk. Dit is, met het oog op de aanwezigheid van Het Wapen van Diemen, gecombineerd met horeca. Tenslotte zijn in dit besluitvlak ook voorzieningen op gebied van cultuur en ontspanning mogelijk. Hier valt o.a. wellness onder, zodat uitbating van een sauna kan worden voortgezet. Bij het complex is ook een kleine hoeveelheid bijgebouwen toegestaan. Op dit moment staat er een berging, maar ook een fietsenstalling o.i.d. behoort daarmee tot de mogelijkheden.

Artikel 6 Groen

Voor de aanwezige hoofdgroenstructuur en andere belangrijke groenvoorzieningen is een besluitvlak Groen opgenomen. Binnen het besluitvlak zijn behalve groen ook eenvoudige infrastructurele voorzieningen, speelplaatsen en nutsgebouwen mogelijk. Deze moeten wel ondergeschikt zijn aan de hoofdbestemming groen. Ook is het mogelijk water aan te leggen. Voor grote wateroppervlaktes die van belang zijn voor de waterhuishouding is overigens een apart besluitvlak 'Water' opgenomen.

In de oksel van de Diemerdreef bij de Gooiseweg is een apart besluitsubvlak aangegeven voor het aldaar aanwezige depot.

Artikel 7 Maatschappelijk - 1

In het besluitgebied zijn verschillende besluitvlakken 'Maatschappelijk 1' . Het gaat hier om de locaties van de twee basisscholen, wijkcentrum 't Kruidvat en het Sociaal Medisch Centrum. Hier is dus het gebruik voor onderwijskundige, sociale, culturele en medische doeleinden toegestaan. Hier vallen ook de verschillende voorzieningen voor kinderopvang onder. Waar de voorzieningen in één gebouw zijn gecombineerd met (boven) woningen is dit met een besluitsubvlak aangegeven. In de woningen is - onder voorwaarden - de uitoefening van een beroep/bedrijf aan huis toegestaan. Net als bij het besluitsubvlak Gemengd is het niet uitgesloten een bijgebouw te plaatsen. Dit om tegemoet te kunnen komen aan de behoefte (met name bij de scholen) om bijvoorbeeld een fietsenstalling te realiseren.

Artikel 8 Maatschappelijk - 2

Dit besluitvlak is toegekend aan de locatie van het woonzorgcentrum Berkenstede. Hier passen behalve zorgwoningen ook de daarbij behorende gemeenschappelijke voorzieningen voor bewoners en personeel in. Verder zijn in het complex wat voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca en dienstverlening mogelijk. Daarbij kan gedacht worden aan een restaurant, winkeltje, kapper e.d. Deze mogelijkheden zijn overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan Berkenstede.

Artikel 9 Maatschappelijk - Begraafplaats

Dit besluitvlak heeft betrekking op begraafplaats Rustoord.

Artikel 10 Tuin

Dit besluitvlak is toegekend aan de voortuinen bij woningen. Met het oog op het straatbeeld en de sociale veiligheid is het gewenst deze ruimte zoveel mogelijk open te houden. Daarom mogen erfscheidingen en andere bouwwerken hier niet hoger zijn dan 1 meter. Een uitzondering wordt gemaakt voor het oprichten van een privacyscherm tussen twee woningen tegen de voorgevel. Zo'n privacyscherm mag maximaal 2 meter hoog zijn. De lengte van het scherm vanaf de voorgevel is afhankelijk van de lengte van de tuin (afstand van de voorgevel tot de weg), maar mag nooit meer zijn dan 1,5 meter. Gebouwen zoals aan- uit- bijgebouwen en overkappingen mogen alleen op het zij- en achtererf worden gebouwd, niet in de voortuin.

In sommige situaties kan er in de voortuin worden geparkeerd. Hiervoor moet dan wel voldoende ruimte zijn: een tuinlengte van 5 meter is hiervoor minimaal nodig; de parkeerplaats moet ondergeschikt zijn aan de tuin. Ook het gebruik en de inrichting van de aangrenzende weg kan beperkend zijn voor de mogelijkheid om op eigen terrein te parkeren. Het parkeren in de voortuin mag in ieder geval niet ten koste gaan van openbare parkeerplaatsen.

Artikel 11 Verkeer

Dit besluitvlak is van toepassing op de gebiedsontsluitingswegen, erftoegangswegen, openbaar vervoersvoorzieningen en verblijfsgebieden. Hierbij zijn natuurlijk de gebruikelijke bijbehorende voorzieningen als speelwerktuigen, straatmeubilair en dergelijke toegestaan. Verder zijn ook kleine gebouwen zoals fietsenstallingen, en nutsvoorzieningen toegestaan. In beginsel mogen deze gebouwen niet groter zijn dan 20 m² per stuk. Waar bestaande gebouwen al groter zijn, mag dit worden gecontinueerd.

Artikel 12 Verkeer - Garage

Dit betreft garageboxen en bergingen die niet (per definitie) op eigen terrein staan en die ook in het vigerende plan apart waren aangeduid. De autoboxen en bergingen zijn wel bedoeld voor bewoners uit de omgeving. Het is dan ook uitdrukkelijk niet de bedoeling dat deze - aan de openbare weg gelegen - gebouwen anders worden gebruikt dan als stalling ven voertuigen c.q. berging voor bewoners. Bedrijfsmatig gebruik is daarom expliciet verboden.

Artikel 13 Verkeer - Weg

De doorgaande Gooiseweg heeft een aparte besluitvlak Verkeer - Weg gekregen. Dit om een duidelijk onderscheid te maken met de lokale wegen. In de regels is ook met deze afwijkende functie rekening gehouden.

Artikel 14 Water

De waterpartijen die in openbaar gebied zijn gelegen en een waterbergende functie hebben zijn hierin bestemd voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Voor bruggen zijn bouwmogelijkheden opgenomen. Het is in beginsel niet de bedoeling dat in het water steigers en dergelijke constructies worden aangelegd.

Artikel 15 Wonen - 1

Dit besluitvlak is van toepassing op de woningen in Biesbosch (de keuze om zoveel mogelijk aansluiting te zoeken bij de bestaande planologische regelingen, heeft er toe geleid dat de grondgebonden woningen in Biesbosch en in Diemen Zuid aparte besluitvlakken Wonen 1 en Wonen 2 hebben gekregen). In Biesbosch worden verschillende woningontwerpen onderscheiden. Zij verschillen qua kapvorm (dwarskap of langskap) of qua goot- c.q. bouwhoogte. Dit is in de verbeelding en regels van de beheersverordening vastgelegd. In een zestal woningblokken zijn woningen aanwezig die lager zijn ontworpen dan de rest van het bouwblok en op de begane grond aan de achterzijde zijn uitgebouwd. Bij deze woningen is het eventueel mogelijk de achtergevel en kap van het hoofdvolume aan te passen tot een hoogte gelijk aan het aangrenzende - hogere - woningtype in hetzelfde bouwblok. Dit is geregeld middels een (binnenplanse) afwijking van de bouwregels. Voorwaarde voor medewerking is in ieder geval dat het staat- en bebouwingsbeeld niet mag worden aangetast en ook aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan. Het uitgebouwde deel van de woning dient hierbij overigens ongemoeid te worden gelaten. Dit deel van de woning blijft - net als die van later gebouwde aan- en uitbouwen - beperkt tot de begane grond. Net als in alle andere woningen is ook hier het gebruik voor beroep/bedrijf aan huis onder voorwaarden toegestaan. De erfbouwinsgmogelijkheden op het zij- en achtererf zijn gelijk aan die, die elders in de gemeente in de recente bestemmingsplannen zijn opgenomen.

Artikel 16 Wonen - 2

De grondgebonden woningen in de wijk Diemen Zuid zijn opgenomen in een besluitvlak Wonen-2. Deze besluitvlakken zijn onderverdeeld in 12 besluitsubvlakken die betrekking hebben op de vorm van het hoofdgebouw. Die vorm verschilt wat betreft:

• het aantal bouwlagen en de vorm hiervan;
• de eventuele kap en de vorm hiervan;
• de goothoogte.

In combinatie met de maximale bouwhoogte die op de verbeelding is aangegeven, is zo het hele spectrum van alle verschillende woningtypes vastgelegd. Uit de combinatie van aantal bouwlagen en de toegestane bouwhoogte is bijvoorbeeld op te maken of op de bouwlagen een kapverdieping is toegestaan. Een kapverdieping is in beginsel voorzien van schuine dakvlakken. Bij een beperkt aantal woningtypes was het op grond van het vigerende bestemmingsplan middels een binnenplanse vrijstelling mogelijk de woning alsnog te voorzien van een kapverdieping of de kapvorm te wijzigen door middel van een gevel- of dakopbouw. Van deze mogelijkheden is inmiddels ook al in verschillende buurten en bij uiteenlopende woningontwerpen gebruik gemaakt. Het hangt van een aantal factoren af of aan een verzoek tot uitbreiding medewerking kan worden verleend en zo ja in welke vorm. Het gaat daarbij om ruimtelijke en welstandsaspecten. Ten eerste is de stedenbouwkundige situatie van belang; of de uitbreiding zichtbaar is vanuit de openbare ruimte is bijvoorbeeld van invloed. Ook de ligging ten opzichte van andere woningen in de omgeving wordt beoordeeld. Zo kan een onevenredige beperking/aantasting van de bezonning of daglichttoetreding van andere woningen reden zijn om niet mee te werken aan een aanvraag. Verder zal het afhangen van het oorspronkelijke woningontwerp, van de ontwerpen van omliggende woningen en van eerder gerealiseerde kappen of opbouwen, welke vorm kan worden gekozen. In ieder geval zijn uitbreidingen op hetzelfde woningtype en bouwblok leidinggevend, waarbij er ook nog verschil gemaakt kan worden tussen hoek- en tussenwoningen. De regeling uit het vigerende plan is in de beheersverordening overgenomen. Omdat de specifieke situatie zo bepalend is voor de uiteindelijke (on)mogelijkheden, heeft deze regeling (opnieuw) de vorm gekregen van een binnenplanse afwijking. Verder bevat dit artikel de in Diemen gebruikelijke regelingen met betrekking tot erfbebouwingsmogelijkheden en de uitoefening van een beroep/bedrijf aan huis.

Artikel 17 Wonen - 3

Wonen-3 is van toepassing op de gestapelde woningen in het besluitgebied. Op een tweetal plekken (Meelbeskamp en Berkenplein) zijn zeer kleinschalige voorzieningen aanwezig dan wel planologisch toegestaan in de plint van de woongebouwen. Het gaat daarbij om dienstverlening in de vorm van bijvoorbeeld een kapper, kantoor o.i.d. Die vestigingsmogelijkheid is in de beheersverordening gecontinueerd. Net als elders in Diemen wordt op de hoogbouw de mogelijkheid geboden om kleinschalige windturbines te realiseren. Eén van de flats bij de Venserbrug is voorzien van een parkeergarage. Deze parkeergarage is gemaakt om in de parkeerbehoefte ter plaatse te voorzien. In dit artikel is een regeling opgenomen om het behoud van deze voorziening te waarborgen. Ook de gebruikelijke regeling voor de uitoefening van een beroep/bedrijf aan huis is opgenomen.

Artikel 18 en 19 Waarde - Archeologie 1 en 2

Waarde - Archeologie geldt voor gronden waar - op basis van de gemeentelijke archeologiekaart - sprake is van archeologische verwachtingswaarden. De regels dienen ter bescherming van deze waarden. Waarde - Archeologie fungeert als een 'dubbelbestemming'. Bouwwerken ten dienste van andere, daarmee samenvallende, besluitvlakken kunnen weliswaar worden gerealiseerd, maar dan wel met inachtneming van de in dit artikel opgenomen voorwaarden. Ook sommige werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden zijn op deze locaties niet zonder meer mogelijk. Zo wordt in Waarde - Archeologie geregeld wanneer een archeologisch onderzoek is vereist en worden maatregelen voor het behoud van eventuele waarden voorgeschreven. Het beschermingsregime varieert afhankelijk van de verwachte waarde; bij Waarde -Archeologie 1 is sprake van een hogere verwachtingswaarde dan bij Waarde Archeologie-2. De eisen zijn artikel 18 dan ook strenger dan die in artikel 19.

Artikel 20 Waterstaat - Waterkering

Waterstaat - Waterkering fungeert als 'dubbelbestemming en geldt voor de gronden waar een primaire waterkering is gelegen. Als in deze zones sprake is van plannen voor bouwen of voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden, wordt de waterbeheerder geraadpleegd. Vergunning wordt alleen verleend als het waterkerend vermogen niet onevenredig wordt geschaad.

Artikel 21 Geluidzone - industrie

Dit besluitvlak is opgenomen ten behoeve van de, aan de overzijde van de spoorlijn gelegen, gezoneerde bedrijventerreinen 'Verrijn Stuart', 'De Sniep' en 'Stammerdijk'. Binnen deze zone zijn geen nieuwe geluidsgevoelige functies en/of nieuwe geluidsgevoelige gebouwen toegestaan. Voor de bestaande situatie heeft de zonering geen gevolgen.

Artikel 22 Anti-dubbeltelregel

Een anti-dubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens de beheersverordening bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de anti-dubbeltelbepaling wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 23 Algemene gebruiksregels

In dit artikel worden vormen van gebruik genoemd die in het gehele besluitgebied verboden zijn. Hier is o.a. het prostitutieverbod in opgenomen.

Artikel 24 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van mogelijkheden om - voor bepaalde overschrijdingen - bij een omgevingsvergunning van de regels af te wijken. Het gaat hierbij om algemene afwijkingsbevoegdheden die betrekking kunnen hebben op alle besluitvlakken. Hierin zijn ook de afwijkingsregels voor plaatsing van UMTS-masten opgenomen, die zijn ontleend aan de desbetreffende beleidsnota.

Artikel 25 Overige regels

In de regels wordt soms met een verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling wordt in voorkomend geval toegepast zoals deze luidt op het moment van vaststelling van de beheersverordening.

Artikel 26 Overgangsrecht

De formulering van het overgangsrecht is zoals die in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven.