Partiële herziening 'Limmen - Zandzoom'

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Het bestemmingsplan 'Limmen-Zandzoom' is op 3 februari 2011 vastgesteld door de raad van de gemeente Castricum. Het bestemmingsplan ziet op de herontwikkeling van een deel van het gebied tussen Limmen en Heiloo. In dit gebied wordt een nieuw woongebied ontwikkeld met 2.000 tot 2.400 woningen.

 

Op het grondgebied van de gemeente Castricum gaat het om 500-600 woningen die worden ingepast in de bestaande ruimtelijke structuur van het gebied. Het bestemmingsplan 'Limmen–Zandzoom' heeft deels een gedetailleerd karakter waar het gaat om de bestemmingen van de gebouwen langs de bestaande bebouwingslinten. De te ontwikkelen gebieden voor woningbouw hebben een uit te werken bestemming.

 

Sinds de vaststelling van het bestemmingsplan 'Limmen-Zandzoom' is er nieuw beleid ontwikkeld en zijn de eerste ervaringen met de uitwerking van het bestemmingsplan opgedaan. Gebleken is dat een herziening van het bestemmingsplan op een aantal onderdelen gewenst is. Het gaat dan met name om het huisvestingsbeleid en de stedenbouwkundige invulling. Door middel van voorliggend bestemmingsplan wordt aan voorgaande wens uitwerking gegeven. Deze herziening ziet niet op wijzigingen in het planconcept, de stedenbouwkundige uitgangspunten of de programmatische uitgangspunten. Deze blijven allen in stand. Het bestemmingsplan is daarmee te typeren als een 'partiële herziening'. Omdat het plan zich beperkt tot technische aspecten wordt voor de haalbaarheidsaspecten verwezen naar het vigerende bestemmingsplan 'Limmen-Zandzoom' zoals deze op 3 februari 2011 door de gemeenteraad van Castricum is vastgesteld.

1.2 Plangebied

Het plangebied van het bestemmingsplan 'Limmen–Zandzoom' heeft betrekking op twee gebieden:

• Het grootste deel bestaat uit het gebied begrensd door de gemeentegrens met de gemeente Heiloo in het noorden, de Rijksweg en het bedrijventerrein Nieuwelaan in het oosten, de Burgemeester Nieuwenhuijsenstraat in het zuiden en de Westerweg en de spoorlijn in het westen.
• Het kleinste deel bestaat uit het gebied begrensd door de gemeentegrens in het noorden, GGZ locatie De Oosthoek in het oosten, de Nieuwelaan in het zuiden en de Rijksweg in het westen.

Het plangebied van de onderhavige partële herziening sluit, logischerwijs, aan bij de huidige planbegrenzing. Op de volgende afbeelding is deze begrenzing weergegeven.

 

Begrenzing plangebied 

1.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Limmen-Zandzoom'. Dit bestemmingsplan is op 3 februari 2011 vastgesteld door de raad van de gemeente Castricum. Voorliggend bestemmingsplan is een partiële herziening van het moederplan 'Limmen - Zandzoom'. Het geldende plan blijft in hoofdzaak dan ook van kracht. Zo is voor iedereen duidelijk dat de uitgangspunten zoals gehanteerd, ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom', tot op heden nog steeds van toepassing zijn.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden de aanpassingen op het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom' puntsgewijs beschreven waarbij wordt aangegeven op welke wijze het bestemmingsplan wordt bijgesteld. In hoofdstuk 3 wordt kort ingegaan op de milieuaspecten van het plan. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 5 op de juridische aspecten van het bestemmingsplan. Ten slotte wordt de procedure beschreven in hoofdstuk 6.

2 Aanpassingen op het bestemmingsplan Limmen Zandzoom

2.1 Huisvestingbeleid

In het bestemmingsplan 'Limmen–Zandzoom', en ook het exploitatieplan, is bepaald dat het aandeel sociale huur- en/of koopwoningen minimaal 38% bedraagt van het totaal aantal woningen in categorie 1 tot en met 4 (alle woningen behoudens het topsegment). Dit percentage is  gebaseerd op de lokale woonvisie van 2009-2030.

 

In 2013 is de Woonvisie Regio Alkmaar vastgesteld. In deze visie is opgenomen dat de regio bij nieuwbouw de regel hanteert dat minimaal 30% van het aantal woningen sociaal moet zijn. Daarbij is afgesproken dat elke gemeente het percentage sociaal hoger of lager mag vaststellen, mits regionaal afgestemd. Voor Castricum is dat percentage in de Lokale Woonvisie 'Wonen in de Heerlykhyd tussen Zee en Meer' vastgesteld op 25%. De argumenten hiervoor zijn:

• Het gemiddelde inkomen in Castricum is hoger dan gemiddeld in de regio. Hierdoor doen inwoners van Castricum minder dan gemiddeld in de regio, een beroep op sociale woningbouw;
• In het Regionaal Actie Programma wonen (RAP) is voor de gemeente Castricum het percentage sociale woningbouw 5-10% lager dan voor de regio;
• Uit onderzoek blijkt dat het aantal inwoners met een inkomen tot € 34.678 (primaire doelgroep woningbouwcorporatie) daalt met 4% tot 2020 en met 7% tot 2030.
• De daling van de huizenprijzen in de afgelopen 4 jaar resulteert in een grotere voorraad woningen met een huizenprijs lager dan € 225.000 (is categorie 2);
• Het hoge percentage woningen dat in de periode 2006-2013 in categorie 1 en 2 is gebouwd.

Het nieuwe beleid zoals dat de afgelopen periode ontwikkeld is, is minder stringent dan de bepalingen in het bestemmingsplan. De raad is daarom voorgesteld een meer flexibele lijn te hanteren en, omdat sprake is van een regionale opgave, aansluiting te zoeken bij de regionale woonvisie.

 

De raad heeft, in het kader van de voortgangsrapportage september 2015, het kaderstellende besluit genomen de opgave van het aandeel sociale huur- en/of koopwoningen te bepalen op minimaal 30% van het totaal aantal woningen dat binnen het bestemmingsplan 'Limmen – Zandzoom' gerealiseerd wordt.

2.2 Stedenbouwkundige invulling

Binnen Zandzoom worden verschillende dichtheden – het aantal woningen per ha - gehanteerd. Er zijn drie gebieden met verschillende dichtheden te onderscheiden. Tussen de Westerweg en de Hogeweg is dit een gebied waar 15 woningen per ha worden voorzien. Tussen het gebied bij de Hogeweg en de Rijksweg is 25 woningen per hectare voorzien en voor het gebied ten oosten van de Rijksweg is de dichtheid 5 woningen per ha. Per deelgebied is ook een maximum aantal woningen bepaald. Voor het gehele plangebied is het totaal aantal woningen gemaximeerd op 566 woningen, dit met inbegrip van de woning van het bestemmingsplan 'Limmen  - Zandzoom topkavels' (zie paragraaf 2.3). De planregeling is zo opgesteld dat binnen de drie deelgebieden er schuifruimte is tussen het aantal te realiseren woningen.

 

Bij de uitwerking wordt ook gekeken naar het structuurplan 'Limmen - Zandzoom', zoals vastgesteld in september 2007. Hierin zijn binnen de drie gebieden weer deelgebieden aangegeven met een maximaal aantal te realiseren woningen. Deze combinatie bleek in de praktijk niet flexibel genoeg: bepaalde delen worden minder intensief bebouwd, maar voor andere deelgebieden zijn er juist wel meer mogelijkheden.

 

De raad heeft in het kader van de voortgangsrapportage september 2015 besloten om in een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom' een meer flexibele werkvorm op te nemen door het maximum aantal woningen te verbinden aan een gebied per dichtheid en niet meer aan een deelgebied. Concreet betekent dit 70 woningen in de bestemming 5 woningen per ha, 290 woningen in de bestemming 15 woningen per ha en 305 woningen in de bestemming 25 woningen per ha, met dien verstande dat het totaal aantal woningen niet meer dan 566 woningen mag bedragen. Voorgaande betekend dat binnen de drie deelgebieden er een 'schuifruimte' is van 100 woningen. De volgende afbeelding geeft de drie te onderscheiden deelgebieden weer.

 

Driedeling plangebied 

2.3 Bijstelling plangebied

Een gedeelte van het bestemmingsplan 'Limmen Zandzoom Topkavels' wordt ingepast met deze herziening in het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom'. Ook dit betreft een technische wijziging: de woonbestemming van het bestemmingsplan 'Limmen Zandzoom Topkavels' wordt overgeheveld naar een Uit werken woonbestemming, de functie blijft gelijk, het gebiedje komt alleen in een ander bestemmingsplan te vallen. De totale woningbouwopgave van het bestemmingsplan 'Limmen – Zandzoom' neemt met deze wijziging met één woning toe van 565 naar 566 woningen, de capaciteit van het bestemmingsplan 'Limmen Zandzoom - Topkavels' daalt van acht naar zeven woningen. De totale plancapaciteit van de Zandzoom blijft daarmee gelijk en passend binnen de lokale en regionale woningbouwafspraken.

 

De onderstaande afbeelding maakt inzichtelijk welk gedeelte van de kavel uit het bestemmingsplan 'Limmen Zandzoom Topkavels' toegevoegd wordt aan het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom'. Op deze kavel waren twee woningen voorzien. Eén woning wordt gerealiseerd binnen de planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan 'Limmen Zandzoom Topkavels'. Het restant van de kavel, waarop een tweede woning niet meer inpasbaar is, wordt 'toegevoegd' aan het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom'. Dit gedeelte is in de onderstaande afbeelding rood omlijnd.

 

      

3 Milieuaspecten

Bij planontwikkeling moet nadrukkelijk rekening worden gehouden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu en de beperkingen die milieuaspecten opleggen. In de praktijk is het bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

 

Alle benodigde milieuhygiënische onderzoeken zijn in het kader van het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom' uitgevoerd. Uit de onderzoeken is gebleken dat de ontwikkeling van de Zandzoom mogelijk is. Voor deze partiële herziening moet specifiek gekeken worden of de ruimtelijke gevolgen welke voorkomen uit de aanpassingen ook van invloed zijn op de verschillende milieuaspecten.

 

De beschreven aanpassingen op het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom' (zoals te lezen in hoofdstuk 2) hebben geen invloed op de verschillende milieuaspecten. De milieuhygiënische onderzoeken zoals deze zijn beschreven in het bestemmingsplan 'Limmen - Zandzoom' blijven representatief voor het gebied.

  

4 Economische uitvoerbaarheid

Het plangebied Limmen-Zandzoom beslaat een gebied van circa 100 hectare waarvan in totaal ruim 55 ha wordt ingenomen door de uit te werken bestemmingen. Inmiddels is de eerste fase uitgewerkt. Op grond van het Bro dient onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan.

 

Binnen de uit te werken bestemmingen worden maximaal 566 woningen gerealiseerd, waarvan 63 in het topsegment en de overige woningen conform de verdeling van de woonvisie. De gemeente hanteert deels een actief grondbeleid waarin het kostenverhaal wordt verzekerd via de gronduitgifte. Veel gronden in het exploitatieplangebied Limmen-Zandzoom zijn echter nog in bezit van particuliere eigenaren. Voor particulieren die op eigen grond een deel het plan willen ontwikkelen, hanteert de gemeente in voorkomende gevallen een regisserend grondbeleid middels (posterieure overeenkomsten op grond van) het exploitatieplan. Voor deze deelontwikkelingen wordt kostenverhaal én de gewenste ruimtelijke kwaliteit geregeld via een (herziening van het) exploitatieplan.

 

In dit exploitatieplan is de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling Limmen- Zandzoom aangetoond en is het kostenverhaal en de ruimtelijke kwaliteit verzekerd. Het betreft een globaal exploitatieplan waarbij de exploitatiebijdrage is berekend per gewogen basiseenheid. Er is nog geen rekening gehouden met de kosten die de private partij eventueel zelf maakt. Deze kosten worden pas duidelijk als het gebied een concrete invulling krijgt. Een herziening van het exploitatieplan wordt meegenomen bij de uitwerkingsplannen.

 

Het planvoornemen wordt gerealiseerd door CV Zandzoom; een samenwerking tussen de gemeente Castricum en groot grondbezitter. CV Zandzoom heeft voor de planontwikkeling grondexploitatie opgesteld. Deze exploitatie is sluitend. Ook de gemeente Castricum is nog eigenaar van gronden in het plangebied. Ook de gemeentelijke grondexploitatie is sluitend.

5 Het juridisch plan

Voor de herziening van het bestemmingsplan  'Zandzoom  - Limmen' is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Deze standaard is wettelijk voorgeschreven voor alle bestemmingsplannen. 

 

Dit bestemmingsplan is een zogenaamde partiële herziening en voert enkele wijzigingen door in de regels van het bestemmingsplan 'Zandzoom - Limmen' en vergroot het plangebied voor een klein deel. Een gedeelte van het bestemmingsplan 'Zandzoom - Limmen Topkavels' wordt overgeheveld naar het bestemmingsplan 'Zandzoom - Limmen'.

 

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast en kunnen ook niet los gezien worden van het bestemmingsplan  'Zandzoom  - Limmen'.

 

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

6 Overleg, inspraak en zienswijze

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Gelijktijdig met dit wettelijke vooroverleg vindt ook de inspraak plaats. De uitkomsten van het vooroverleg en de inspraak wordt opgenomen in de Nota inspraak en vooroverleg, zie paragraaf 6.1.

 

De gemeente Castricum heeft er voor gekozen dit bestemmingsplan eerst als voorontwerp bestemmingsplan ter inzage te leggen. Hierna volgt de ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan. Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

 

6.1 Verslag inspraak en vooroverleg

6.2 Verslag zienswijzen

PM