Het Spiegel-Bensdorp

3.1 Huidige situatie plangebied en omgeving

Omgeving plangebied

Bensdorp ligt aan de rand van de wijk Het Spiegel en bestaat uit de voormalige fabriek, bijbehorende kantoren, parkeerplaatsen en het Geitenweitje. De wijk Het Spiegel is te typeren als een 19e-eeuwse villawijk (ten noorden van de Spiegeldwarsstraat) en deels als dicht bebouwd dorpsgebied. Bensdorp is gesitueerd in het dorpsgebied dat een fijnmazige verkavelingsstructuur met kleinschalige, eenvoudige bebouwing op kleine percelen kent. De bebouwing staat op geringe afstand van elkaar of is aaneengebouwd. In de omgeving varieert de bebouwing in hoogte. Langs de Nieuwe Spiegelstraat staan vrijstaande en aaneengeschakelde huizen van één tot twee lagen met kap maar ook kantoorbebouwing in vijf lagen. Langs de Herenstraat heeft de bebouwing voornamelijk twee lagen en een kap. Het Bensdorpcomplex is door de tamelijk hoge en omvangrijke bedrijfsbebouwing een afwijkend en dominerend element in de directe omgeving.

Het plangebied

Het Bensdorpcomplex bestaat uit een geheel van aangeschakelde gebouwen, opgericht in verschillende tijden. Het plangebied onderscheid zich door de schaal, het gebruik en de ommuring van het fabriekscomplex van het omliggende gebied. De uitstraling van de huidige bebouwing is matig te noemen. Dit wordt vooral veroorzaakt door de verouderde indruk en de vele verbouwingen, aan- en uitbouwen die in de loop van de tijd zijn verricht. De schoonheid van de vroegste bebouwing ligt veelal verscholen achter later aangebrachte aanbouwen. Aan de noordzijde van het terrein ligt het kantoor met de voormalige winkel van Bensdorp. Het kantoor op de hoek van de Nieuwe Spiegelstraat en de Herenstraat is inmiddels in gebruik genomen door Dudok Wonen. Deze panden passen goed in de ruimtelijke structuur van het gebied en zijn nog onaangetaste voorbeelden van hun tijd. De renovatie van het kantoorpand is een goed voorbeeld van herbestemmen van cultureel erfgoed. Dit heeft een positief effect op de omgeving.

Kenmerkend voor de fabriekskavel is schaal, gebruik en gedeeltelijke ommuring van het fabriekscomplex. De oude Bensdorpfabriek heeft een gunstig effect op de geluidsbelasting van de achterliggende woningen. De stenen schoorsteen, die een kenmerkend onderdeel was van het complex, is in een najaarsstorm in 2007 omgewaaid.

Het Geitenweitje is één van de weinige openbare groene elementen in de wijk. Naast een functie als groen element in de wijk, heeft het een functie als speelweide en als dierenwiede voor de omgeving.

Erfdienstbaarheid

Gebleken is dat in 1913 erfdienstbaarheden voor een deel van het terrein van Bensdorp zijn gevestigd. Het gaat hier om de gronden van (een gedeelte van) het zuidelijke gebouw. Bij de verkoop van deze betreffende gronden in 1913 is bepaald dat ter plaatse geen hotels, koffiehuizen, fabrieken of arbeiderswoningen, noch enige ander gebouw of opstal met een ontsierende of hinderlijke uitstraling voor de omgeving gerealiseerd mogen worden. Bepaald is dat ter plaatse een dubbel woonhuis gevestigd moet worden. Sprake is van een bouwbeperking. Voorts is bepaald dat aan de zuidzijde een strook van 5 m breed onbebouwd zal moeten blijven liggen. De strook moet gemeten worden vanaf het Geitenweitje. Het gaat hier om een bouwverbod.

De eigenaar van de gronden heeft in rechte gevorderd dat aan deze erfdienstbaarheden geen aanspraken meer zijn te ontlenen. De burgerlijke rechter heeft bij vonnis van 18 november 2009 (LJN: BL 4964) het recht dusdanig verklaard dat aan de genoemde erfdienstbaarheden geen civielrechtelijke aanspraken kunnen worden ontleend. Tegen dit vonnis is hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof. Het Gerechtshof heeft nog geen arrest gewezen. Op basis van de uitspraak van de burgerlijke rechter gaat de gemeente er vooralsnog van uit dat geen rekening meer gehouden hoeft te worden met de erfdienstbaarheid. Mocht overigens het Gerechtshof anders bepalen, dan staat dit de uitvoering van onderhavig bestemmingsplan niet in de weg. Er dient dan rekening te worden gehouden met de geldende erfdienstbaarheid.