Partiële herziening BP Villagebieden 'Bloemlandseweg-Kooltjespad'

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Tussen de percelen Bloemlandseweg 10 en Kooltjespad 11 in Blaricum ligt een onbebouwd perceel. De initiatiefnemer had drie percelen in eigendom en in het verleden voordat hij de eigendom van alle percelen had, heeft de gemeente medewerking toegezegd aan een herziening van het bestemmingsplan om op het onbebouwde perceel een woning te kunnen realiseren gelet op de oude bestemmingsplanmethodiek van de stippen. De stippen gaven voorheen een bouwmogelijkheid. Per abuis is de gewijzigde situatie niet overgenomen in het bestemmingsplan 'Villagebieden'.

De wijziging van de perceelgrenzen past niet binnen het vigerende bestemmingsplan 'Villagebieden' uit 2013. Om de herverkaveling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt tussen de Bloemlandseweg en het Kooltjespad aan de noord-westkant van Blaricum. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied aangegeven. De directe omgeving wordt gekenmerkt door een groene uitstraling met voornamelijk vrijstaande woningen.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert bestemmingsplan 'Villagebieden', vastgesteld op 11 juni 2013. Aan het plangebied zijn de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' toegekend met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1' (zie figuur 1.2 voor een uitsnede van de verbeelding). Binnen de woonbestemming bedraagt de maximum goothoogte voor de betreffende percelen 4m; de maximum bouwhoogte bedraagt 9m.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerende bestemmingsplan

Binnen de bestemming 'Wonen' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het wijzigen van de op de verbeelding aangegeven bestemmingsgrenzen. Van deze wijzigingsbevoegdheid kan echter geen gebruik worden gemaakt omdat de herverkaveling in strijd is met de wijzigingsregels aangezien de bebouwingsmogelijkheden van de percelen toenemen. Derhalve is gekozen voor een herziening van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Herverkaveling

Eigendomssituatie en persoonlijke wensen hebben ertoe geleid dat de eigenaren van drie percelen aan de Bloemlandseweg/ Kooltjespad hun perceelgrens willen wijzigen. Het perceel aan het Kooltjespad is momenteel onbebouwd, maar er is al wel een omgevingsvergunning voor het oprichten van een woning verleend. Op de percelen aan de Bloemlandseweg staat een woning.

De herverkaveling van de drie kavels leidt tot:

• Kooltjespad: verkleining van bestemmingsvlak door verkoop zuidelijk gedeelte aan eigenaar Bloemlandseweg 6 en verkoop strook grond langs westelijke perceelgrens aan eigenaar Bloemlandseweg 8.
• Bloemlandseweg 8: vergroting bestemmingsvlak door aankoop strook grond langs oostelijke perceelgrens en aankoop strook grond langs zuidelijke perceelgrens.
• Bloemlandseweg 6: aanpassing begrenzing bestemmingsvlak door uitwisseling strook grond langs noordzijde voor strook grond langs oostzijde.

In figuur 2.1 zijn op een luchtfoto de huidige perceelgrenzen opgenomen. In dit figuur is met een rode lijn aangegeven wat de nieuwe kadastrale begrenzing tussen de drie percelen is. Zoals aangegeven in figuur 2.1 wijzigt het aantal bestemmingsvlakken niet. De herverkaveling heeft eveneens geen consequenties voor de ontsluiting van de percelen.

Figuur 2.1 Uitsnede vigerende bestemmingsplan met planvoornemen

Toename bebouwing

Hoewel het bestemmingsplan de exacte positionering van woningen niet regelt, zijn regels gesteld over onder meer oppervlakte van bebouwing en afstand tot perceelgrenzen. Dit biedt een zekere flexibiliteit bij de positionering van een woning maar zorgt er tegelijkertijd voor dat het groene karakter van het gebied niet wordt aangetast. Met het oog op het behoud van het karakter is in tabellen 2.1 en 2.2 een analyse opgenomen van de totale bebouwing die op basis van het bestemmingsplan mogelijk is in de huidige situatie en in de beoogde nieuwe situatie.

Tabel 2.1 Bouwmogelijkheden huidige situatie

	Oppervlakte perceel (m²)	Toegestane oppervlakte bebouwing (m²)*
Kooltjespad	3.405m2	355m2
Bloemlandseweg 8	2.083m2	268m2
Bloemlandseweg 6	1.925m2	252m2
Totaal	7.413m2	875m2

* Dit betreft alle bebouwing: hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen.

Tabel 2.2 Bouwmogelijkheden beoogde situatie

	Oppervlakte perceel (m²)	Toegestane oppervlakte bebouwing (m²)*
Kooltjespad	2.000m2	260m2
Bloemlandseweg 8	3.175m2	343m2
Bloemlandseweg 6	2.235m2	283m2
Totaal	7.410m2	886m2

* Dit betreft alle bebouwing: hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen.

Hieruit blijkt dat in de huidige situatie in totaal circa 875m2 bebouwing (inclusief aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) kan worden gerealiseerd op de drie percelen tezamen. In de beoogde situatie is dit circa 886m2. De bebouwingsmogelijkheden nemen toe met circa 11m2. Deze oppervlakte is verwaarloosbaar op het totaal van de drie percelen. Aangezien de mogelijke toename aan bebouwing enkel betrekking heeft op de percelen met een reeds aanwezige woning, zal het effect op het groene karakter in de omgeving gering zijn. De bouw van een nieuwe woning op het perceel aan het Kooltjespad dient te worden afgestemd op de bouwregels in het vigerende bestemmingsplan. Maximum goothoogte en maximum bouwhoogte blijven daarbij gelijk.

Ligging ten opzichte van omliggende percelen

Zoals is aangegeven, worden de regels van het bestemmingsplan 'Villagebieden' uit 2013 overgenomen voor onderhavig percelen. De enige wijziging die plaatsvindt is de andere kavelindeling, waarbij de bestemmingsgrenzen van de percelen worden aangepast conform de aangepaste eigendomssituatie. Voor de afstanden tot de omliggende percelen worden de afstandsmaten aangehouden die in het bestemmingsplan 'Villagebieden' is aangegeven. Deze afstandsmaten worden al geruime tijd in dit gebied gehanteerd. Daarom kan gesteld worden dat de afstanden tot de omliggende bebouwing ruimschoots voldoende is. Daarbij is ook van belang welke afstandsmaten aangehouden moeten worden: als een perceel immers kleiner wordt, kunnen de afstandsmaten die aangehouden moeten worden ook afnemen.

Het perceel aan het Kooltjespad is in de huidige situatie 3.405m² groot en wordt in de beoogde situatie 2.000m² groot. Er is hierbij sprake van een afname van de grootte. In zowel de huidige als de toekomstige situatie geldt dat een afstand van 10m tot de achterste perceelgrens moet worden aangehouden. De afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen wijzigt van minimaal 10m in minimaal 7m. Dit brengt echter geen negatieve ruimtelijke consequenties met zich mee aangezien minder bebouwing op het perceel kan worden gerealiseerd, voldoende beplanting aanwezig is en de breedte van het perceel ruimere afstandsmaten tot gevolg zal hebben. Aan de voorzijde mag niet worden gebouwd in de bestemming 'Tuin'. De begrenzing van de tuinbestemming is niet gewijzigd en is rechtstreeks overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3 Toetsing

3.1 Beleidskader

Deze ontwikkeling maakt een herverkaveling van een drietal percelen mogelijk zonder dat het aantal woningen toeneemt. Gezien het karakter en de kleinschaligheid van de ontwikkeling hebben het rijks- en het provinciale beleid een dusdanig abstractieniveau, dat kan worden gesteld dat dit beleid de uitvoering van deze herziening niet in de weg staat.

Het gemeentelijke beleid dat betrekking heeft op het plangebied is met name gericht op het groene karakter van de omgeving. Met onderhavig bestemmingsplan blijft dit groene karakter behouden. De tuinbestemming is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan zodat een groenzone aan de straatzijde van de percelen is gegarandeerd. Daarnaast zijn ook de afstandsmaten tot de overige perceelgrenzen uit het vigerende bestemmingsplan overgenomen. Zoals aangegeven in hoofdstuk 2 wijzigt alleen de afstandsmaat tot de zijdelingse perceelgrens voor het kavel aan het Kooltjespad. Dit heeft echter geen negatief effect op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving.

Het overige gemeentelijke beleid staat de uitvoering van deze herziening niet in de weg.

3.2 Omgevingsaspecten

Door deze herverkaveling wijzigt het aantal kavels en (mogelijke) woningen niet. Tevens wijzigt de oppervlakte aan bebouwing voor de drie percelen tezamen slechts marginaal (circa 11m2). Hierdoor is toetsing aan omgevingsaspecten niet noodzakelijk en hoeven onderzoeken naar de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet te worden uitgevoerd. Een eventuele ontwikkeling op het onbebouwde perceel blijft onderhavig aan de gebruikelijke toetsen.

De archeologische dubbelbestemming blijft van toepassing, waardoor bij grondroerende werkzaamheden van meer dan 200m2 over een diepte van meer dan 50cm eerst archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd voordat tot uitvoering van de werkzaamheden kan worden overgegaan.

Hoofdstuk 4 Juridische planbeschrijving

Nieuw bestemmingsplan

Er is voor gekozen een nieuw bestemmingsplan op te stellen met daaraan gekoppeld een volledige set regels. Een andere mogelijkheid zou zijn geweest een herziening van het bestemmingsplan op te stellen, waarbij uitsluitend een nieuwe verbeelding wordt gemaakt en voor de regels wordt verwezen naar de regels uit het bestemmingsplan 'Villagebieden' (het 'moederplan'). Met deze werkwijze kan niet geheel worden voldaan aan de wettelijk verplichte standaard SVBP2012. Het gevolg is dat een volledige set regels onderdeel uitmaakt van dit bestemmingsplan. Dit zou betekenen dat de regels in zijn volledigheid ter discussie kunnen worden gesteld. Dit is expliciet niet de bedoeling van dit bestemmingsplan: de gemeente ziet geen reden waarom voor onderhavige percelen een andere regeling zou moeten gelden dan alle andere percelen in de omgeving.

Regels

Voor dit bestemmingsplan zijn daarom de regels van de artikelen Wonen, Tuin en Waarde - Archeologie overgenomen uit het bestemmingsplan 'Villagebieden'. Daarin is een aantal regels geschrapt, die niet van toepassing zijn op onderhavige percelen (zoals de regels die gelden voor percelen met een bouwvlak en voor gestapelde woningen). Er is verder twee aanpassingen gedaan in de regels, betreffende beeldbepalende panden en parkeergelegenheid op eigen terrein.

• In het bestemmingsplan Villagebieden 2013 is een aantal panden aangewezen als beeldbepalend pand (naast de rijks- en gemeentelijke monumenten). Deze panden zijn voorzien van de aanduiding 'karakteristiek', waarbij een beschermende regeling is opgenomen. Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee toekomstige beeldbepalende panden en rijks- en gemeentelijke monumenten kunnen worden voorzien van de aanduiding 'karakteristiek'. Het eerste deel van de regeling is niet overgenomen (in dit plangebied zijn immers geen beeldbepalende panden of monumenten gelegen). Het tweede deel (de wijzigingsbevoegdheid) is wel overgenomen. De redactie van deze wijzigingsbevoegdheid is enigszins anders. In het bestemmingsplan 'Villagebieden' kon worden verwezen naar de bestaande bepalingen ten aanzien van panden met de aanduiding 'karakteristiek'. Omdat deze aanduiding niet voorkomt in onderhavig bestemmingsplan, is opgenomen dat in de toekomst panden van deze aanduiding kunnen worden voorzien, waarbij eenzelfde beschermende regeling geldt als in het bestemmingsplan 'Villagebieden'.
• In de overige regels is een extra lid opgenomen zodat bij iedere ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van door het CROW uitgegeven publicatie 317  'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Met het aanpassen van de grens van het bestemmingsvlak zijn slechts beperkte kosten gemoeid. Het opstellen van een exploitatieplan ex artikel 6.12 Wro is niet aan de orde aangezien het aantal bouwpercelen niet wijzigt. Met de initiatiefnemer is een overeenkomst afgesloten met betrekking tot de plankosten en een mogelijke claim tot planschade. De kosten komen voor rekening van de initiatiefnemer.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen waarbij een ieder een zienswijze kon indienen. Binnen deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.