Chacha 2018

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en voorgeschiedenis

Dit bestemmingsplan is van toepassing op het Chacha-terrein in het beschermde dorpsgezicht van Bergen.

Het Chacha-terrein (Karel de Grotelaan 6 in Bergen) maakte deel uit van het bestemmingsplan 'Bergen Centrum - Beschermd Dorpsgezicht', zoals door de raad vastgesteld op 11 oktober 2011. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) heeft dit bestemmingsplan echter gedeeltelijk vernietigd. De gedeeltelijke vernietiging betreft onder andere de horecabestemming op het Chacha-terrein, waardoor het terrein voor wat betreft de horecabestemming geen deel meer uitmaakt van dit bestemmingsplan.

Het voorgaande heeft tot gevolg dat er geen actueel planologisch kader voor deze gronden beschikbaar is. Vanwege de destijds op het Chacha-terrein voorkomende activiteiten in de vorm van een discotheek, was het wenselijk om zo snel mogelijk een actueel kader beschikbaar te hebben. In november 2014 is derhalve een ontwerpbestemmingsplan voor de locatie ter visie gelegd gedurende 6 weken. Omdat de discotheek begin 2015 sloot en er evenmin zicht was op een nieuwe uitbater, werd een nieuw bestemmingsplan niet meer opportuun geacht en is de procedure stopgezet. Na die tijd is er op verzoek van de eigenaar een omgevingsvergunning verleend voor een appartementenhotel ter plaatse. Dit appartementenhotel is feitelijk ook aanwezig. Vervolgens is op 2 februari 2017 het bestemmingsplan, gelet op het bovenstaande, gewijzigd vastgesteld ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan uit 2014 in die zin dat het bestemmingsplan de planologische mogelijkheden uit de -na gedeeltelijke vernietiging van het bestemmingsplan Bergen Centrum Beschermd Dorpsgezicht- vigerende bestemmingsplannen Bergen Centrum uit 1977 en Bergen Centrum Beschermd Dorpsgezicht uit 2011, continueerde, aangevuld met de mogelijkheid van het inmiddels vergunde appartementenhotel.

Het op 2 februari 2017 vastgestelde bestemmingsplan is echter op 8 januari 2018 vernietigd. Dit omdat het raadsbesluit geen regels en verbeelding bevatte en er niet werd ingegaan op de ingediende zienswijzen.

Met het onderhavige bestemmingsplan wordt dit hersteld. Evenals het op 8 januari 2018 vernietigde bestemmingsplan voorziet het plan in de planologische mogelijkheden uit de vigerende bestemmingsplannen Bergen Centrum uit 1977 en Bergen Centrum Beschermd Dorpsgezicht uit 2011, aangevuld met de mogelijkheid van het inmiddels vergunde appartementenhotel. Alvorens het bestemmingsplan opnieuw ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden, wordt het ontwerpbestemmingsplan ter visie gelegd en kunnen zienswijzen worden ingediend die de gemeenteraad bij de vaststelling van het plan betrekt.

Op 27 november 2019 heeft de Raad van State tussenuitspraak gedaan. De raad van Bergen wordt opgedragen twee gebreken te herstellen.

In casu betreft dit het schrappen van de plicht om alvorens af te wijken van artikel 6.2 de Commissie voor Cultuurhistorische Kwaliteit om advies te vragen. Daarnaast worden een café en restaurant uitsluitend mogelijk gemaakt middels afwijking van de planregels (in plaats van rechtstreeks), nu op voorhand op eigen terrein niet voldoende parkeerplaatsen voor deze functie(s) aanwezig zijn. Afwijking is uitsluitend mogeljk indien parkeren in overeenstemming met het gemeentelijk beleid kan plaatsvinden.

1.2 Leeswijzer

Deze toelichting bevat de volgende elementen:

• hoofdstuk 2: beschrijving van de uitspraak, achtergrondinformatie en het nieuwe planologische regime voor het Chacha-terrein;
• hoofdstuk 3: beschrijving van de uitvoerbaarheid van dit plan (beleid- en omgevingsaspecten, financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid).

Hoofdstuk 2 Inhoud van het plan

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden allereerst de consequenties van de uitspraken van de Afdeling beschreven, vervolgens wordt ingegaan op het vigerende planologische regime en tot slot wordt uiteengezet op welke wijze de planologische situatie van het Chacha-terrein in dit nieuwe bestemmingsplan wordt geregeld.

2.2 Consequenties uitspraken Raad van State

Zoals beschreven in hoofdstuk 1 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State het bestemmingsplan Bergen Centrum-Beschermd Dorpsgezicht gedeeltelijk vernietigd. Hierbij is ook het plandeel met de bestemming Horeca aan de Karel de Grotelaan 6, waar op dat moment discotheek ChaCha nog was gevestigd, vernietigd. De dubbelbestemmingen Waarde-Archeologie 2 en Waarde-Cultuurhistorie zijn, gelet op de redactie van de uitspraak, niet vernietigd.

Het bestemmingsplan (raadsbesluit 2 februari 2017) dat diende ter herstel van het vernietigde deel ter plaatse van het Chacha-terrein, is op 8 januari 2018, wederom vernietigd.

Dit betekent dat ter plaatse van het perceel Karel de Grotelaan 6, het vigerend planologisch regime uit twee bestemmingsplannen bestaat: het bestemmingsplan Bergen Centrum uit 1977 en het bestemmingsplan Bergen Centrum- Beschermd Dorpsgezicht voor wat betreft de dubbelbestemmingen.

2.3 Vigerende planologische regime

Bestemmingsplan Bergen Centrum 1977

Een uitsnede van plankaart van bestemmingsplan Bergen Centrum (1977) is hieronder opgenomen.

Figuur 2.1. Uitsnede bestemmingsplan Bergen Centrum 1977

Horecabestemming

Ter plaatse van het aanwezige pand (zwarte bolletjes in bovenstaande uitsnede) vigeert de bestemming Horecabedrijven met de subbestemming 'r'. Deze gronden zijn bestemd voor de uitoefening van het horecabedrijf in de vorm van een restaurant en/of café. Daarnaast zijn in verband met de voornoemde bestemming de gronden mede bestemd voor de bouw en het dienovereenkomstige gebruik van daartoe dienende gebouwen, waaronder magazijn- en werkruimten, dienstwoningen, bijgebouwen en andere bouwwerken en ook voor de aanleg en het dienovereenkomstige gebruik van daartoe dienende andere werken, erven, tuinen en parkeerplaatsen. Tot slot zijn de gronden bestemd voor behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden.

In het bestemmingsplan is een vrijstellingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen om de gronden met de subbestemmingen 'r' te verwisselen met gronden met de bestemming 'h' (en andersom). Deze laatste genoemde gronden zijn bestemd voor een horecabedrijf in de vorm van een hotel, waaronder tevens wordt verstaan een appartementenhotel.

De belangrijkste bepalingen ten behoeve van het bouwen op de gronden zijn:

• de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan respectievelijk 2,5m en 9m;
• de gronden mogen volledig worden bebouwd;
• er mag ten hoogste 1 dienstwoning worden gebouwd met een minimale inhoud van 150m³ en een maximale inhoud van 450 m³

Erf

Tot het perceel aan de Karel de Grotelaan 6 behoren ook gronden met de bestemming Erf, de gestippelde en gestreepte gronden in het bovenstaande figuur.

Voor het perceel Karel de Grotelaan 6 gelden drie verschillende erfbestemmingen:

• Gronden zonder subbestemming (betreft de gestippelde gronden in het bovenstaande figuur). Deze gronden zijn nader bestemd voor erven en tuinen bij hoofdgebouwen op hetzelfde bouwperceel.
• Gronden met de subbestemming "beh" (gestreepte gronden met de aanduiding beh in het bovenstaande figuur). Deze gronden zijn nader bestemd voor erven en tuinen bij horecabedrijven.
• Gronden met de subbestemming "bed" (gestreepte gronden met de aanduiding bed in het bovenstaande figuur). Deze gronden zijn nader bestemd voor erven en tuinen bij bedrijven en detailhandelsbedrijven.

Tot slot zijn de gronden bestemd voor behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden.

Voor wat betreft de bouwmogelijkheden mogen op de drie erfbestemmingen bijgebouwen (zowel vrijstaand als aangebouwd) worden gebouwd met een goothoogte van ten hoogste 3 m. Er is wel een belangrijk verschil tussen de gronden zonder subbestemming en de gronden met subbestemming. De gronden met subbestemming mogen volledig worden bebouwd (ten behoeve van de genoemde bedrijfsbijgebouwen). Op de gronden zonder subbestemming is een maximale oppervlakte aan bijgebouwen toegestaan van 40 m². Overige bouwbepalingen hebben onder andere betrekking op de afstand tot perceelgrenzen en de hoogte van andere bouwwerken (bouwwerken, geen gebouwen zijnde).

Voor de gronden met de subbestemming "beh" kan afgeweken worden van de bouwregels voor de bouw van niet overdekte zwembaden (onder voorwaarden).

Tot slot kunnen nadere eisen gesteld worden aan de toegestane goothoogte.

Tuin

Gronden met de bestemming Tuin (de "witte" gronden in bovenstaand figuur) zijn bestemd voor tuin behorende bij de bebouwing op de aangrenzende bebouwingsoppervlakten. Tevens zijn de gronden bestemd voor behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden.

Op deze gronden mogen alleen andere bouwwerken (bouwwerken, geen gebouwen zijnde) worden gebouwd, met uitzondering van carports.

Slopen en aanleggen

Voor het slopen van gebouwen is een sloopvergunning nodig Een sloopvergunning is niet nodig indien het slopen dient ter verwezenlijking van de bestemming, ter uitvoering van een (bouw)vergunning of monumentenvergunning of indien op grond van een andere regeling al een sloopvergunning nodig is.

Voor het aanleggen van verhardingen, het ophogen, egaliseren en afgraven van gronden, het vellen en rooien van houtopstanden en het planten van bomen (met uitzondering van het planten van bomen op gronden met de bestemming Erf), is eveneens een vergunning vereist op grond van het bestemmingsplan.

De vergunningen zoals hiervoor bedoeld worden slechts verleend indien de cultuurhistorische waarden van de gronden niet op onevenredige wijze worden of kunnen worden aangepast.

Bestemmingsplan Bergen Centrum- beschermd dorpsgezicht

De dubbelbestemmingen Waarde- Archeologie-2 en Waarde-Cultuurhistorie zijn van toepassing voor het perceel aan de Karel de Grotelaan 6.

Figuur Waarde- Archeologie-2

Figuur Waarde - Cultuurhistorie

De archeologische dubbelbestemming vloeit voort uit het archeologiebeleid van de gemeente, waarbij verwachtingswaarden worden beschermd door archeologisch onderzoek verplicht te stellen voorafgaand aan bouw- en graafwerkzaamheden met een grotere omvang dan 50 m² en/of op een grotere diepte dan 35 cm.

De cultuurhistorische dubbelbestemming houdt verband met de aanwijzing van een deel van het centrum als beschermd dorpsgezicht. Ten behoeve van de bescherming van het dorpsgezicht zijn diverse bouw- en aanlegbepalingen opgenomen.

2.4 Nieuw planologisch regime Chacha

Met dit bestemmingsplan wordt het huidige planologische regime gecontinueerd. Dit houdt in dat:

• de gebruiks- en bouwbepalingen uit het bestemmingsplan Centrum Bergen 1977 worden overgenomen, inclusief de drie verschillende erfbestemmingen (specifieke vorm van horeca –erf 1 en –erf 2 en specifieke vorm van detailhandel-erf) en de bestemming Tuin met uitzondering van de mogelijkheid van het realiseren van café en restaurant, welke uitsluitend middels afwijking van de planregels en onder voorwaarden worden toegestaan;
• de voornoemde bepalingen zijn omgezet naar de nu geldende wettelijke (digitale) standaarden;
• het vergunde en feitelijk aanwezige appartementenhotel rechtstreeks wordt mogelijk gemaakt;
• de dubbelbestemmingen Waarde- Archeologie 2 en Waarde- Cultuurhistorie zijn overgenomen uit het bestemmingsplan Bergen Centrum - Beschermd Dorpsgezicht.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Beleid en omgevingsaspecten

Algemeen

Met het onderhavige bestemmingsplan worden de bestaande situatie en de vigerende planologische mogelijkheden gecontinueerd. Dit betekent dat de gronden worden bestemd voor een appartementenhotel zoals feitelijk aanwezig, maar dat tevens - middels afwijking van de planregels- een restaurant en/of café is toegestaan.

Toetsing aan beleid en milieu- en andere omgevingsaspecten vindt in dit hoofdstuk– omdat er geen sprake is van een nieuwe planologische situatie- op hoofdlijnen plaats om te bezien of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Beleidskader

Er zijn vanuit het rijksbeleid (Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte) en het provinciale beleid en regelgeving (provinciale ruimtelijke verordening) geen belemmeringen. De locatie ligt binnen stedelijk gebied en er is gelet op de continuering van de planologische geen sprake van een stedelijke ontwikkeling waarop de ladder voor duurzame ontwikkeling van toepassing is.

Ook vanuit het gemeentelijk beleid zijn er geen belemmeringen om de bestaande planologische situatie te continueren.

Milieu- en andere omgevingsaspecten

Hinder

In de eerste plaats wordt de bestaande feitelijk aanwezige en vergunde situatie (appartementenhotel) als zodanig bestemd. Er zijn geen dringende redenen waarom de aanwezige bestaande situatie niet als zodanig bestemd zou moeten worden.

Ten tweede kan ter plaatse tevens een (middels afwijking van de planregels) restaurant en/of café worden gevestigd. In de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' wordt een restaurant en café ingedeeld in milieucategorie 1, de laagste categorie. In gemengde gebieden, waarvan in dit geval gelet op de ligging in het centrum van Bergen sprake is, zijn dergelijke bedrijven in algemene zin direct naast woningen aanvaardbaar. In het kader van het milieuspoor (Activiteitenbesluit) wordt een eventuele toekomstige vestiging nader getoetst.

Gelet op het bovenstaande zijn er vanuit het aspect hinder geen belemmeringen voor continuering van de bestaande planologische situatie.

Verkeer en parkeren

Een eventuele functiewijziging ten opzichte van de bestaande feitelijk aanwezige en vergunde situatie zal naar verwachting niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. In de planregels is bovendien bepaald dat de gemeentelijke parkeernormen in acht moeten worden genomen. Indien er sprake is van een functiewijziging dient aan de normen voldaan te worden.

Gelet op het bovenstaande zijn er vanuit het aspect verkeer en parkeren geen belemmeringen voor continuering van de bestaande planologische situatie.

Bodem, water, luchtkwaliteit, natuur, wegverkeerslawaai, externe veiligheid

Omdat er sprake is van bestaande bebouwing is het aspect waterhuishouding niet relevant in het kader van dit bestemmingsplan.

Omdat er voorts geen sprake is van planologisch nieuwe bestemmingen zijn de aspecten bodem, wegverkeerslawaai en luchtkwaliteit evenmin relevant.

Met betrekking tot het aspect externe veiligheid wordt opgemerkt dat er in de omgeving van het plangebied geen sprake is van vervoer van gevaarlijke stoffen en risicovolle inrichtingen, waardoor ook dit aspect niet relevant is.

Gelet op de ligging van het plangebied in het centrum van Bergen heeft bestendiging van de planologische situatie voorts geen volgende voor (beschermde) natuurgebieden in de omgeving. Vanwege de bestaande bebouwde situatie zijn er evenmin gevolgen voor eventueel beschermde soorten (flora en fauna).

3.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan wordt als ontwerp gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kunnen zienswijzen worden ingediend.

3.3 Financiële uitvoerbaarheid

Financiën en uitvoerbaarheid

Het perceel wordt bestemd conform de huidige planologische alsmede de vergunde situatie (appartementenhotel). Een nadere onderbouwing van de financiële uitvoerbaarheid is niet nodig.

Kostenverhaal

Dit bestemmingsplan voorziet niet in een zogenaamd 'aangewezen bouwplan'. Dit betekent dat er geen noodzaak bestaat om een exploitatieplan vast te stellen. De kosten die met de voorbereiding van dit bestemmingsplan zijn gemoeid, komen ten laste van het budget bestemmingsplannen.