Verlengde Zandweg 1 Egmond aan den Hoef

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De initiatiefnemers hebben aan de Verlengde Zandweg 1 te Egmond aan den Hoef (hierna: het plangebied) gronden in gebruik met daarop een agrarische bedrijfsbestemming (bloembollenbedrijf). Daarbij staan onder andere een bedrijfswoning, bedrijfsgebouwen en overige bouwwerken waaronder kassen. Een duurzame voortzetting van de agrarische functie is niet realistisch. De functie (bloembollenbedrijf) is al langere tijd gestaakt en een verdere grondpositie (productiegronden) ontbreekt.

De initiatiefnemers willen op basis van het provinciale Ruimte voor Ruimtebeleid (RvR) het oorspronkelijke bedrijf planologisch beëindigen en omvormen tot een woonlocatie. De bestaande in onbruik geraakte bouwwerken worden verwijderd. Om dit project van sloop en sanering te kunnen financieren wordt op basis van het RvR beleid een aantal (compensatie) woonkavels gerealiseerd.

De initiatiefnemers willen met dit plan een kwaliteitsslag maken die anders niet realiseerbaar is. Vanaf 2008 is ingezet op dit voornemen en is met de gemeente overleg gaande inzake een haalbaar plan.

Na goed overleg heeft de gemeente in principe ingestemd met de ontwikkeling en aangegeven welk traject doorlopen moet worden. De gemeente heeft in het voortraject ook het advies gevraagd van de MRA (Milieudienst) dat in bijlage 1 is opgenomen.

1.2 Ligging plangebied

Het bedrijf ligt ten noorden van de kern Egmond aan den Hoef, aan de noord- en westzijde aansluitend aan een recreatiepark met recreatiewoningen, aan de oostzijde aansluitend aan het agrarische gebied (zie volgende afbeelding). Aan de straatzijde ligt de locatie aansluitend aan lintbebouwing met gemengde functies.

Ligging plangebied

De Verlengde Zandweg heeft ter hoogte van de locatie geen doorgaande verkeersfunctie en is op dat deel onverhard. De weg sluit aan op de Herenweg (N511), deze is deel van de regionale kustweg tussen Castricum en Bergen.

1.3 Geldende bestemmingsplan

De bestaande (bedrijf)locatie is geregeld in het bestemmingsplan “Landelijk Gebied Zuid” (vastgesteld 2 juli 2013). Op 1 oktober 2014 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan inzake het bestemmingsplan Landelijk Gebied Zuid. In de uitspraak zijn een aantal bestemmingen vernietigd en uit het plan gehaald. Dat geldt ook voor de bestemming "Agrarisch - Bollenconcentratiegebied". Daarmee zijn ook de dubbelbestemmingen die op die gronden van toepassing zijn, komen te vervallen. Het voorheen geldende bestemmingsplan (Landelijk Gebied 1998) is hier wederom van toepassing. De gronden in dat bestemmingsplan hebben de bestemming 'Open agrarisch gebied'.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is allereerst het ruimtelijke beleidskader van het rijk, de provincie en de gemeente opgenomen. Dit beleid vormt immers een belangrijk kader voor de inhoud van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 zijn per relevant thema een beknopte analyse en de uitgangspunten voor het bestemmingsplan opgenomen. In hoofdstuk 4 vindt de toetsing aan de sectorale omgevingsaspecten plaats (verkeer, milieu, ecologie, enzovoorts). Vervolgens is in hoofdstuk 5 de juridische planbeschrijving opgenomen. In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de opbouw van de planregels, de verschillende bestemmingen en de relatie met de verbeelding. Tot slot is in Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

In dit hoofdstuk komen enkele beleidsstukken aan bod die een directe doorwerking kunnen hebben op dit bestemmingsplan. Daarbij wordt alleen ingegaan op rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid, bijvoorbeeld op het vlak van bouwmogelijkheden bij de woningen en mogelijkheden voor functies en functiemenging.

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 22 november 2011 onder aanvaarding van een aantal moties door de Tweede Kamer aangenomen en is begin 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Het bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen. Nabij het plangebied ligt het aangeduide gebied van het kustfundament over de duinen. De ontwikkeling in het plangebied heeft hierop geen negatieve invloed. De ontwikkeling in het plangebied is kleinschalig van aard. Het rijksbeleid doet over dergelijke ontwikkelingen geen uitspraken.

Over het plangebied ligt een radarverstoringsgebied. Dit heeft ter plaatse van het plangebied een hoogte van 128 m (+NAP), wat betekent dat hierboven geen obstakels aanwezig mogen zijn. De nieuwbouw in het plangebied komt hier echter niet boven, het betreft grondgebonden woningen.

2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro).

De conclusie is dat niet getoetst hoeft te worden aan de ladder van duurzame verstedelijking. In dit geval is er geen sprake van verstedelijking. Het bestaande bebouwde gebied neemt door de sanering van het agrarische bedrijf af. Een forse hoeveelheid bebouwing wordt verwijderd. Hiervoor in de plaats worden in totaal 2 nieuwe woningen terug gebouwd. De hoeveelheid bebouwing neemt hierdoor ten opzichte van de huidige situatie af. Daarom is er geen sprake van verstedelijking.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Provinciale ruimtelijke verordening

In de Provinciale ruimtelijke verordening (PRV, vastgesteld door Provinciale Staten op 3 februari 2014) zijn de beleidsuitgangspunten uit de Structuurvisie Noord-Holland 2040 juridisch vastgelegd. In de PRV is onder andere een regeling opgenomen voor woningbouw in het landelijk gebied. Dit is in principe niet toegestaan. Wel zijn nieuwe woningen toegestaan wanneer sprake is van functiewijziging of bij toepassing van een ruimte voor ruimte regeling. In dit bestemmingsplan is dit laatste het geval.

Ruimte voor ruimte regeling

Aan het toepassen van een ruimte voor ruimte regeling zijn een aantal voorwaarden verbonden (artikel 16 PRV). Ten eerste moet er een afname van netto bebouwd oppervlak plaatsvinden. Ten tweede moet zeker gesteld worden dat de sloop daadwerkelijk plaatsvindt. Tot slot mogen niet meer compensatiewoningen mogelijk worden gemaakt dan strikt noodzakelijk is om de sanering van gebouwen mogelijk te maken. In hoofdstuk 3 van deze toelichting staat aangegeven hoe voldaan wordt aan deze voorwaarden.

Ruimtelijke kwaliteitseis

In Artikel 15 van de PRV wordt de ruimtelijke kwaliteitseis voor verstedelijking in het landelijk gebied nader omschreven:

• 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe verstedelijking of uitbreiding van bestaande verstedelijking als bedoeld in de artikelen 12, 13, 13a en 14 in het landelijk gebied, voldoet aan de uitgangspunten zoals vermeld in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie (PS d.d. 21 juni 2010) ten aanzien van:
  • a. de kernkwaliteiten van de verschillende landschapstypen en aardkundige waarden als bedoeld in artikel 8;
  • b. de kernkwaliteiten van de bestaande dorpsstructuur waaraan wordt gebouwd;
  • c. de openheid van het landschap daarbij inbegrepen stilte en duisternis;
  • d. de historische structuurlijnen;
  • e. cultuurhistorische objecten.
• 2. De toelichting van een bestemmingsplan geeft aan in welke mate ten aanzien van de in het eerste lid bedoelde functies rekening is gehouden met:
  • a. de ontwikkelingsgeschiedenis van het landschap;
  • b. de ordeningsprincipes van het landschap;
  • c. de bebouwingskarakteristieken (architectuur, stedenbouw, openbare ruimte) ter plaatse;
  • d. de inpassing van de nieuwe functies in de wijdere omgeving (grotere landschapseenheid);
  • e. de bestaande kwaliteiten van het gebied (inclusief de ondergrond) als hiervoor bedoeld en de maatregelen die nodig zijn om negatieve effecten op deze kwaliteiten op te heffen in relatie tot de nieuwe functies.

Voor een verwerking hiervan in het plan wordt verwezen naar paragrafen 3.2 en 3.3. Met betrekking tot de bebouwing en de inpassing daarvan wordt ook verwezen naar de paragraaf 2.3.4.

Uitvoeringsregel Ruimte voor Ruimte

Een verdere concretisering van deze regels vindt plaats in de Uitvoeringsregel Ruimte voor Ruimte van de provincie. De voorwaarden daaruit zijn:

• niet meer woningen worden terug gebouwd dan noodzakelijk is om de sloop van de storende bebouwing/functies te kunnen realiseren;
• de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd door naast de sanering van storende gebouwen en functies, de woningbouw ruimtelijk in te passen in de omgeving.
• Voor de nieuw te bouwen woning(en) geldt dat deze niet de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van omringende agrarische bedrijven beperkt.

De initiatiefnemer heeft, voor de toepassing van de ruimte voor ruimteregeling, een stappenplan op laten stellen (zie bijlage 2). Dit stappenplan geeft onder meer aan waarom sprake is van een storende situatie en wat de (financiële) noodzaak van het aantal woningen in het plangebied is. Daarnaast geeft het aan hoe de andere punten verantwoord worden.

2.3 Gemeentelijk beleid

De nieuwe woningen worden gerealiseerd in het kader van de ruimte voor ruimteregeling. Dit is een provinciale regeling. Op gemeentelijk niveau zijn geen aanvullende beleidsregels van toepassing.

2.3.1 Structuurvisie Landelijk Gebied 2010-2020

De structuurvisie beschrijft de gewenste ontwikkeling van het landelijk gebied. De visie is een leidraad die richting geeft aan het eigen gemeentelijk handelen en helpt bij het maken van keuzes met de blik gericht op de toekomst. Naast de beschrijving van wat de gemeente wil bereiken, beschrijft de visie ook hoe de gemeente dit wil bereiken en met wie.

In de structuurvisie worden de doelstellingen voor het landschap aangeven:

• behouden waardevol agrarisch cultuur landschap;
• opheffen en tegengaan verrommeling;
• cultuurhistorisch erfgoed beschermen en zichtbaar en beleefbaar maken.

Voor het wonen is een visie op hoofdlijnen opgenomen:

• woningbouw vindt primair plaats binnen het bestaand stedelijk gebied. Uitbreiding vindt slechts plaats buiten de kern, indien de noodzaak hiervoor kan worden aangetoond;
• een landschappelijke afronding van Egmond aan den Hoef en Egmond Binnen biedt in dat geval mogelijkheden;
• vrijkomende agrarische bebouwing biedt onder voorwaarden ruimte aan realisatie van nieuwe woningen.

Vooral het laatste punt is van belang voor het project van dit bestemmingsplan. De structuurvisie is een visie op hoofdlijnen dat nader uitgewerkt wordt in het Landschapsontwikkelingsplan (LOP). De structuurvisie gaat niet specifiek in op Ruimte voor Ruimte vraagstukken, anders dan een vermelding dat het provinciale beleid daar ruimte voor maakt.

2.3.2 Landschapsontwikkelingsplan Bergen (2011)

Het belangrijkste doel van het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) is het behouden, versterken en ontwikkelen van de landschappelijke kwaliteit en samenhang van het buitengebied van de gemeente Bergen. Hierbij vormen de verschillen tussen de duinen, de binnenduinrandzone en de polder een belangrijk uitgangspunt. Het buitengebied dient daarbij vitaal, aantrekkelijk en economisch gezond te zijn. Het LOP sluit aan op de Structuurvisie Landelijk Gebied.

Het LOP omvat een onderdeel landschappelijke identiteit waarin de kernwaarden van de historische erven in het binnenduinrandgebied en in het poldergebied zijn verwoord. Daarnaast geeft het de historische ontwikkeling en de ruimtelijke kwaliteit van onder meer het dorp Egmond aan den Hoef weer.

Bij de planontwikkeling is zo veel mogelijk rekening gehouden met de doelstellingen en kaders die vanuit het LOP gelden. De inrichting en inpassing van het plan zijn beschreven in hoofdstuk 3.

2.3.3 Cultuurhistorische Nota Bergen 2009-2018

De nota beoogt richtinggevend te zijn voor het beleid op het gebied van de nog aanwezige, tastbare cultuurhistorische waarden in het landschap en in de dorpen. Het beleid heeft betrekking op de drie pijlers van de cultuurhistorie: archeologie, landschap en bebouwing. De hoofduitgangspunten van de gemeente zijn:

• naarmate de ontwikkelingslocatie een grotere cultuurhistorische waarde heeft, wordt de cultuurhistorie eerder in de besluitvorming betrokken; alle betrokkenen weten van te voren waar ze aan toe zijn;
• bij ruimtelijke ingrepen wordt niet alleen onderzocht welke archeologische, maar ook welke andere cultuurhistorische waarden in het geding zijn;
• Bergen is rijk aan cultuurhistorie. De cultuurhistorie is belangrijk voor de identiteit binnen de gemeente. Behoud en versterking van de cultuurhistorische waarden van de gemeente Bergen zijn de hoofduitgangspunten in het cultuurhistorische beleid;
• cultuurhistorie betreft een zaak van de hele samenleving; toegankelijkheid en ontsluiting van de cultuurhistorie is voor bewoners en bezoekers;
• cultuurhistorie betreft het object in zijn omgeving, maar ook de omgeving als zodanig;
• de diverse kernen van Bergen hebben elk een eigen karakter of identiteit. De kernen staan niet los van het landschap, maar zijn daarin opgenomen. Het landschap heeft ook een identiteit. Tezamen vormen deze componenten de identiteit van Bergen. In de doelstelling en ambitie wordt geen hiërarchie van de componenten aangebracht, maar een gericht beleid op maat aangehouden.

Het plangebied maakt deel uit van de binnenduinrand en ligt daarmee in het overgangsgebied van de duinrand naar de polders. Deze overgangsgebieden gelden als uitermate bijzonder. Het beleid is gericht op behoud van het contrast tussen het open landschap en de meer besloten duinrand en het respecteren, behouden en versterken van de historische structuren (dijken, infrastructuur, verkaveling) en de positionering van de oorspronkelijke agrarische bebouwing. Hoewel het plangebied zelf geen cultuurhistorische waarde heeft, is bij de planontwikkeling zo nodig en mogelijk rekening gehouden met de uitgangspunten vanuit deze nota.

2.3.4 Welstandnota

De gemeenteraad heeft een Welstandnota opgesteld van waaruit de "adviescommissie Ruimtelijke kwaliteit" het college adviseert over de vraag of een bouwplan "voldoet aan redelijke eisen van welstand".

Het beoogde project valt onder de gebiedsaanduiding J2, "Landelijk gebied, Bebouwing in de polder". De gebiedsbeschrijving, waardebepaling en beleid en het bijzonder welstandsniveau zijn in criteria verwoord. Bij de planvorming van de nieuw te bouwen woningen dient aansluiting gezocht te worden bij de bestaande welstandscriteria. Omdat hier sprake is van particulier opdrachtgeverschap is een nader aanduiding van de beoogde beeldkwaliteit naast de welstandsnota (bijlage C) en -toets niet mogelijk. De daadwerkelijke uitvoering van de woningen wordt pas bekend als de kavels verkocht zijn. Bij indiening van de benodigde omgevingsvergunning wordt een welstandstoets uitgevoerd.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk staat een beschrijving van de bestaande en de toekomstige situatie. De bestaande situatie is de basis waarin de gewenste situatie een goede plaats moet krijgen. De toekomstige situatie is het belangrijkste vertrekpunt voor dit bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling.

3.1 Het plangebied

Het plangebied van het bestemmingsplan betreft de locatie aan de Verlengde Zandweg 1 te Egmond aan den hoef (zie figuur hieronder). De voormalige agrarische bebouwing is tegenwoordig hoofdzakelijk in gebruik voor opslag en stallingdoeleinden. De kwaliteit van het complex is matig tot slecht, met uitzondering van de loods op het achterterrein. Het geheel heeft een vrij rommelig karakter, waardoor sprake is van een storende situatie in een inmiddels overwegende woonomgeving.

Overzicht huidige situatie en omgeving

Het voorterrein ligt deels braak en het geheel toont een verdergaande vorm van verloedering. Het gaat hier om voormalige agrarische bouwwerken zoals schuren en kassen. De boogkas ligt opgeslagen. Een deel van de gronden is nog hobbymatig in gebruik voor de teelt van agrarische producten. Een groot deel van de locatie is verhard met betonplaten. Daarnaast staan er op het terrein een tweetal losse opslagruimtes. Een beeldimpressie van de huidige situatie is hieronder weergeven.

 

Beeldimpressie huidige situatie

3.2 Nieuwe situatie

In navolging op de beëindiging van de agrarische activiteiten is het initiatief opgevat om naast de bestaande voormalige bedrijfswoning op het erf twee extra woningen te bouwen. De regeling Ruimte voor Ruimte van de provincie Noord-Holland en de gemeente Bergen biedt hiervoor mogelijkheden. Hierna volgt een beschrijving van de het voornemen.

Verwijderen bebouwing

Voorwaarde voor de Ruimte voor Ruimte regeling is het verminderen van het bebouwde oppervlak door een netto-afname van bebouwing. Het initiatief omvat het verwijderen van de storende bebouwing. Het grootste gedeelte van de (agrarische) bebouwing wordt gesloopt. Het gaat hierbij om 1.805 m2. Daarnaast is er nog sprake van het verwijderen van circa 1.000 m2 aan verharding in de vorm van betonverharding en betonplaten. De bedrijfswoning blijft in de nieuwe situatie behouden. De te slopen bebouwing en erfverharding is weergeven in de figuur hieronder. De volgende bouwwerken worden hierbij gesloopt:

• schuurruimte (1973) circa 400 m2 ;
• aangebouwd schuurruimte (1973) circa 150 m2 ;
• schuurkas (1975) circa 615 m2 ;
• loods (1996) circa 300 m2;
• garageboxen circa 75 m2;
• tunnelkas circa 265 m2;

1.805 m2

Te verwijderen erfverharding (gearceerd) en bouwwerken

Bebouwing

In ruil voor sloop wordt bij de bestaande bebouwing een tweetal compensatie woningen (600 m3 per woning) en bijgebouwen (50 m2) gebouwd. De locatie (kavels) van de te bouwen woningen is weergeven in de figuur hieronder.

Aan de oostzijde van de kavel nr. 1 (de huidige bedrijfswoning) komt een agrarische ontsluiting van 5 meter breed. Hierdoor blijft het achterliggende land bereikbaar voor agrarisch verkeer. De tuin wordt aan de westzijde met 5 meter vergroot. Daarmee behoudt het perceel nagenoeg de huidige oppervlakte. De huidige kadastrale achtergrens vormt de grens van dit woonperceel.

De nieuwe woningen worden op een zodanige manier gebouwd, dat er een vervolg op het bestaande lint van de Zandweg ontstaat. Hierop wordt in paragraaf 3.3 verder ingegaan.

De kavels worden aan particulieren verkocht. Het is aan de kopers van de percelen om te bepalen wat voor woningen gerealiseerd worden. De bestaande woning ligt met de voorgevel op circa 13 meter afstand van de weg, waardoor een forse voortuin is ontstaan. De nieuwe woningen worden in dezelfde hoofdrichting gebouwd als de overige gebouwen in dit deel van de Verlengde Zandweg (evenwijdig of haaks op de weg). De afstand tot de weg kan aflopend gerealiseerd worden (van 13 meter, naar 10 meter en 8 meter) zodat er ook een goede aansluiting ontstaat met de bebouwing in/op het recreatiepark. Elke woning mag een maximale inhoud van 600 m3 en een maximale oppervlakte van 120 m2 hebben.

Verkeer en parkeren

De beoogde woningbouwlocatie ligt op aangeven van de gemeente Bergen direct aansluitend aan het onverharde deel van de Verlengde Zandweg. Het parkeren voor de woningen vindt plaats op het erf bij de nieuwe woningen. Het erf bij de bestaande woning heeft in de bestaande situatie voldoende ruimte voor parkeren.

3.3 Beeldkwaliteitsplan

Beeldkwaliteit heeft te maken met vormgeving in relatie met zijn omgeving dat binnen het Noord-Hollandse heel divers kan zijn. Beeldkwaliteit omvat in hoofdlijnen het behoud van de landschappelijk en cultuurhistorische kwaliteit. Het begrip beeldkwaliteit is naast vormgeving (smaak) vooral ook een persoonlijke beleving van het object in relatie met overige aansprekende elementen zoals de bestaande karakteristiek, historie, identiteit, functie en landschap. Beeldkwaliteit kan gezien worden als "welstand" op een groter schaalniveau, dat een ieder op een toch eigen wijze "beleeft".

Het hoofddoel van een beeldkwaliteitsplan is om te voorkomen dat bij substantiële nieuwe uitbreidingen, in de vorm van woonwijken en bedrijfsterreinen, er een beeld ontstaat die het aanzien en de beleving schaden. Nieuwe ontwikkelingen moeten dan ook expliciet en zorgvuldig ingepast worden ten opzichte van de bestaande kwaliteiten. Dan wel dat er een te grote aanslag wordt gepleegd op de karakteristieke identiteit. In deze situatie is daar geen sprake van. In overleg met de gemeente is besloten aan te sluiten bij de omliggende linttypering. Het project doet daarbij geen afbreuk aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving.

In onderhavige situatie is er sprake van een bestaande agrarische bedrijfslocatie in het (agrarische) buitengebied (binnenduinrandgebied) waar de beeldkwaliteit in hoge mate werd bepaald door de "beperkte" openheid en de afwezigheid (over het algemeen) van vooral bebouwing en bestaande groenstructuren.

Vandaag de dag is er van enige openheid juist bij dit plan geen sprake meer door de toevoeging van het groen omsloten recreatiecomplex. Het beoogde woningbouwproject ligt aan de achterzijde in de spreekwoordelijke "oksel" (of knieholte) van dit recreatiecomplex.

Daarnaast zijn in het gebied de structuurlijnen zoals sloten (greppels) en wegen aanwezig afwisselend met en zonder laanbeplanting, alsmede deels door groen omzoomde bebouwingsenclaves van solitaire bouwwerken en buurtschappen. Deze elementen worden niet gewijzigd noch substantieel aangetast omdat de nieuwe woningen worden gesitueerd op het voormalige agrarische bedrijfserf dat deels al is omgeven door de groenstructuur van het recreatiecomplex.

De identiteit van het gebied is een half open poldergebied met een onregelmatige blokverkaveling, aansluitend aan het Noord-Hollandse duingebied en ingericht voor de teelt van voornamelijk bloembollen met daarnaast ook weidegronden en akkerbouw. Dit gebied heeft daarmee in de verschillende delen van het jaar een veranderende en vooral kleurrijke identiteit.

Brochure beeldkwaliteitsplan Noord-Holland Noord

De provincie heeft een brochure uitgebracht waarbij wordt aangegeven wat een beeldkwaliteitplan is. Daarbij wordt opgemerkt dat expliciet aandacht wordt gegeven aan de relatie tussen een ruimtelijke ontwikkeling en de bestaande karakteristieken van een gebied.

Het beeldkwaliteitsplan is dus vooral in het leven geroepen om uitbreidingen van dorpen met bedrijfsterreinen, woonwijken en recreatie beter af te stemmen op de situatie. Omdat de provincie van mening is dat ook dit soort uitbreidingen in het buitengebied mogelijk moeten zijn, zonder de waarden aan te tasten. De inhoud van een beeldkwaliteitsplan bestaat uit de ruimtelijke kwaliteitseis zoals benoemd in artikel 15 van de Provinciale verordening. Voor een deel van de elementen wordt verwezen naar het gemeentelijke Landschapontwikkelingsplan. Anderzijds is er in deze toelichting reeds ingegaan op verschillende aspecten met betrekking tot de kwaliteit. In het kort wordt ingegaan op de vragen en elementen vanuit de provinciale brochure.

Kan de nieuwe bebouwing aansluiten op het bestaande kavelpatroon?

Het bestaand lintkavelpatroon omvat in principe een variatie in breedte- en dieptemaat. Ten aanzien van de breedte wordt daar op ingespeeld. Er is geen bezwaar dat de twee kavels nagenoeg gelijk zijn, ook dit komt voor in een linttypering. De kavelrichting en de vorm is gelijk aan de naastgelegen woning op nr. 1 en heeft de vorm van een parallellogram. Het hoofdgebouw dient evenwijdig of haaks op de weg gebouwd te worden. De kavelbreedte van 21 meter laat dat toe.

Hoe wordt de "verfoeide" witte schimmel aan uitbreidingswijken voorkomen?

Hier is geen sprake van een uitbreidingswijk en ook geen sprake van een bouwproject. Hier is sprake van individuele woningbouw en een particulier opdrachtgeverschap. Uitgangspunt bij de individuele (bouw)planvorming is streekeigen bouwen. De welstand heeft hier een taak waarbij ook de onderlinge relatie betrokken kan worden. Het beoogde beeld richt zich hoofdzakelijk op het aansluiten op bestaande kleurstellingen, daarmee ontstaat er een samenhangend geheel.

Welke maatregelen zijn er nodig voor een geslaagde inpassing?

De beschikbare situatie is bepalend en dwingend zodat er weinig of geen speelruimte is voor een niet verantwoorde inpassing. Het op te leggen planologisch regiem is de juiste maatregel.

Aandacht voor de ontwikkelingsgeschiedenis.

De ontwikkelingsgeschiedenis is verwoord in dit bestemmingsplan. Daarnaast wordt verwezen naar de Structuurvisie Landelijk Gebied 2010-2020 en het landschapsontwikkelingsplan.

Aansluiting bij de ordeningsprincipes van het landschap.

De ordeningsprincipes worden niet aangetast met dit project.

Aansluiting bij de bebouwingskarakteristiek (architectuur, stedenbouw, openbare ruimte).

De toe te voegen woningen vallen onder de typering “lintbebouwing”, daarmee wordt aangesloten op de karakteristiek van het lintdorp Egmond aan den Hoef. De stedenbouwkundige buitenruimte is niet aan wijzigingen onderhevig.

Inpassing van het plangebied in de wijdere omgeving (grotere landschapseenheid).

Dit bestemmingsplan omvat een RvR ontwikkeling waarbij twee compensatiewoningen worden gerealiseerd op een voormalige bedrijfserf dat wordt ontdaan van overtollige en storende bouwwerken. De ontwikkeling past goed in de toekomstige visie op dit gebied wat zich richt op een landschappelijke afronding van Egmond aan den Hoef.

Aandacht voor de bestaande kwaliteiten van het gebied en voor maatregelen om negatieve effecten op deze kwaliteit op te heffen.

De bestaande kwaliteit op perceelsniveau heeft een negatieve kwaliteit, die wordt opgeheven. De kwaliteit op gebiedsniveau wordt met dit project sterk verbeterd, waarbij sprake is van een zeer kleinschalig project is dat zich voegt in het lint.

Conclusie

Zowel de beeldkwaliteit, het cultuurhistorisch aspect en de landschappelijke inpassing is goed gewaarborgd. Het beoogde beeld richt zich hoofdzakelijk op het aansluiten op bestaande kleurstellingen, daarmee ontstaat er een samenhangend geheel. De nieuwe bouwvorm in een linttypering sluit aan op de bestaande bebouwing, dit om de huidige beeldkwaliteit niet te verstoren. Door het verwijderen van niet langer functionele bouwwerken en gebruik ontstaat en een substantiële kwaliteitsverbetering. Daarnaast ligt het project nagenoeg geheel niet zichtbaar in het landschap zodat de landschappelijke effecten ondergeschikt zijn. Gelet op vorenstaande overwegingen, de ingezette beeldkwaliteit en de nog te voeren welstandstoets bij de beoogde nieuwbouw, is de beeldkwaliteit ruim voldoende gegarandeerd.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Naast het feit dat de ontwikkelingen in het plangebied binnen het overheidsbeleid tot stand moet komen, moet ook rekening gehouden worden met de aanwezige functies in en rond het gebied. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In dit hoofdstuk zijn de randvoorwaarden, die voortvloeien uit de omgevingsaspecten, beschreven.

4.1 Bedrijven en milieuhinder

Het milieubeleid en de daarop gebaseerde regelgeving spelen een belangrijke rol bij het ruimtelijk ordeningsbeleid. Beide beleidsterreinen richten zich op de bescherming van de kwaliteit van de (leef)omgeving. In ruimtelijke plannen wordt de situering van milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) ten opzichte van elkaar (milieuzonering) geregeld. In de toelichting bij een ruimtelijk plan moet aangegeven worden hoe aan dat beleid gestalte wordt gegeven.

In het plangebied wordt de agrarische functie omgezet in een woonbestemming, waardoor de milieusituatie ter plaatse verbetert voor de omgeving waarin hoofdzakelijk (recreatie) woningen aanwezig zijn.

Milieugevoelige functies worden toegevoegd, omdat sprake is van de bouw van woningen. De toevoeging van woningen kan een effect hebben op de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven.

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen milieubelastende bedrijven die een belemmering kunnen vormen voor de nieuw te bouwen woningen. Ook hebben de woningen een minimaal effect naar de omgeving. Er is dus sprake van een verantwoorde milieuzonering, waardoor de ontwikkeling milieutechnisch inpasbaar is op de locatie.

4.2 Geluid

In het kader van geluid is de Wet geluidhinder van toepassing. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidhinder in de toekomst. Voor dit bestemmingsplan is alleen wegverkeerslawaai mogelijk van toepassing, omdat in de omgeving geen geluidgezoneerde bedrijven(terreinen), spoorwegen, waterwegen en vliegvelden aanwezig zijn.

In de Wet geluidhinder is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Daarbij onderscheidt de Wet geluidhinder geluidsgevoelige gebouwen enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Het uitgangspunt is dat op de gevels van geluidsgevoelige functies voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Indien hier niet aan wordt voldaan, kan een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Deze hogere waarde is te verlenen tot 63 dB in de bebouwde kom. Wegen waarvoor de zoneplicht niet geldt, zijn woonerven en wegen waarop een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

Het plangebied is aangewezen als 30-km/uur zone. Voor ontwikkelingen binnen dergelijke zones is geen akoestisch onderzoek noodzakelijk. Door de ligging in een recreatiegebied is sprake van een relatief rustige weg met een lage verkeersintensiteit. Door de beperkte breedte van de weg en functie als recreatiegebied, zijn de snelheden relatief laag. De nabij gelegen Verlengde Zandweg is een onverharde weg zonder een doorgaande functie. De verwachting is dan ook dat aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevel van de woningen wordt voldaan. De Wet geluidhinder geeft geen belemmeringen en uitgangspunten voor in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling.

4.3 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn op grond van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Op grond van de Regeling Niet in betekenende mate (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m2;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3.

Het bestemmingsplan maakt enkele nieuwe woningen mogelijk. Een dergelijk project draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het plan geeft geen belemmeringen voor de luchtkwaliteit en heeft voor dit bestemmingsplan geen gevolgen.

4.4 Externe veiligheid

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het van belang te kijken naar gevaarleverende functies in of in de nabijheid van het plangebied. Op grond van de AMvB Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) wordt daarom gekeken naar zogenaamde risicovolle inrichtingen. Daarnaast wordt gekeken naar vervoer van gevaarlijke stoffen en hoofdgasleidingen. Doel hiervan is om zowel individuele personen als groepen mensen een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Bij risicovolle inrichtingen en het vervoer van gevaarlijke stoffen worden de risico's gemeten in twee maten: plaatsgebonden risico (voor individuen) en groepsrisico (voor groepen mensen).

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Noord-Holland geraadpleegd. In de directe omgeving van het plangebied komen geen risicovolle inrichtingen - en/of transportroutes - en/of leidingen voor gevaarlijke stoffen voor.

Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan dus geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.5 Milieuhygiënische kwaliteit van de bodem

Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening.

In het plangebied worden gevoelige functies (woningen) gerealiseerd. In 2010 is er een grondonderzoek gedaan (Eindsituatie Bodemonderzoek) in verband met de beëindiging van de bedrijfsactiviteiten van het bloembollenbedrijf. Het doel van dat onderzoek was om te kijken of er verontreinigingen van de bodem aanwezig waren als gevolg van de uitgevoerde bedrijfsactiviteiten. Het onderzoek heeft geconcludeerd dat er sprake was van enige verontreiniging (lichte verhogingen aan drins en chloordaan). In het kader van het beoogde woningbouwplan is er aanvullend verkennend onderzoek gedaan op dat deel van het terrein dat voor woondoeleinden in gebruik wordt genomen. Dit onderzoek heeft aangetoond dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen voor de afgifte van een omgevingsvergunning bestaan. Aanbevolen wordt om de grond die tijdens de bouw vrijkomt te hergebruiken binnen de perceelsgrenzen. In het kader van het aspect bodem bestaan dus geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan. Door de ontwikkeling ontstaan geen risico's voor de volksgezondheid. Het voornemen is vanuit het aspect bodem uitvoerbaar.

4.6 Waterhuishouding

Van belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK).

Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft een wateradvies gegeven voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied. In het plangebied wordt de situatie verbeterd met betrekking tot de waterhuishouding. Op deze locatie wordt een 'vervuilend' bedrijf omgezet naar een woonfunctie en neemt de oppervlakte verharding en bebouwing af. Het advies van het HHNK is opgenomen in bijlage 3.

Uit het advies van het HHNK blijkt dat er geen sprake is van toename verhard oppervlak en dat er dus geen compensatie nodig is.

Met betrekking tot de waterkwaliteit en de riolering van de nieuwe woningen adviseert het HHNK het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zo veel mogelijk te voorkomen. Andere materialen zorgen voor een betere kwaliteit van afstromend regenwater.

4.7 Ecologische waarden

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

4.7.1 Gebiedsbescherming

Met betrekking tot de gebiedsbescherming gaat het om de bescherming van gebieden die zijn aangewezen als onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS, beleid) en/of om gebieden die zijn aangewezen als Natura 2000-gebied (Natuurbeschermingswet).

Het plangebied ligt op circa 550 meter afstand van het EHS (binnenduinrand) gebied. De locatie valt niet onder het weidevogelleefgebied en het Binnenduinrandgebied is niet aangewezen als Natura 2000 gebied (Noord-Hollandsduinreservaat). De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op beschermde natuurwaarden in de omgeving.

4.7.2 Soortenbescherming

De soortenbescherming vindt primair plaats via de Flora- en faunawet. Op grond van deze wet mogen de in de wet aangewezen beschermde planten en dieren (en hun verblijfsplaatsen) niet verstoord worden. Voor soorten die vermeld staan op bijlage IV, zoals vleermuizen, van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst soorten is een zware bescherming opgenomen. De verblijfplaatsen van beschermde soorten mogen volgens de Flora- en faunawet niet negatief worden beïnvloed door bouwactiviteiten.

In het plangebied gaat het om de wijziging van een intensief gebruikt agrarisch perceel naar woonpercelen. Er is sprake van sloop van bestaande bebouwing. Het is daarom niet uitgesloten dat het plangebied geschikt is als biotoop voor beschermde dier -en plantsoorten. Hiervoor is een quick scan uitgevoerd.

Het onderzoek concludeert dat er een kleine kans is op het voorkomen van de rugstreeppad. Sommige delen van het plangebied zijn geschikt als winterbiotoop. Om het gebied ongeschikt te maken voor de rugstreeppad is in september 2012 het plangebied afgeschermd middels een amfibieënscherm. Dit ter voorkoming van het intrekken van de rugstreeppad in het plangebied. Daarnaast zijn alle materialen verwijderd, dat als schuilplaats kan dienen.

Er zijn verder geen aanwijzingen gevonden voor vogels of vleermuizen met en vaste verblijfsplaats. Ook zijn er geen beschermde plantensoorten aangetroffen of te verwachten. Een ontheffing ex artikel 75 Flora -en Faunawet, is niet noodzakelijk.

4.8 Archeologische en cultuurhistorische waarden

Het is wettelijk verplicht om bij ruimtelijke plannen ook de aspecten archeologie en cultuurhistorie mee te wegen. In het geval van dit bestemmingsplan is het aspect archeologie zeker van belang, het plangebied heeft in het geldende bestemmingsplan immers de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 3" (onderzoeksplicht vanaf 100 m2)

4.8.1 Archeologie

Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze nieuwe wet maakt deel uit van de (gewijzigde) Monumentenwet. De kern van Wamz is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven.

Voor het plangebied is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek bestond uit een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek.

Uit het bureauonderzoek blijkt dat eventuele archeologische waarden vanaf een diepte van 1 m onder maaiveld (ca. 1,5 m -NAP) niet uit te sluiten zijn. Voor het plangebied is daarom een inventariserend archeologisch veldonderzoek uitgevoerd. Tijdens dat onderzoek zijn enkele boringen. Tijdens het veldonderzoek zijn in de bodem geen archeologische waarden aangetroffen. Het advies is om bij grond roeringen dieper dan 95 cm onder het maaiveld nader veldonderzoek uit te voeren. Bij de ontwikkeling wordt niet dieper gegraven dan 95 cm –mv waardoor het plangebied vrijgegeven kan worden. Nader onderzoek is niet van toepassing. Wanneer tijdens werkzaamheden in de bodem archeologische materialen en/of sporen worden aangetroffen, moet dit gemeld worden bij de gemeente Bergen.

4.8.2 Cultuurhistorie

In het plangebied zijn geen karakteristieke of cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Wel kan de omgeving van het plangebied als cultuurhistorisch waardevol gezien worden. Rond 1900 bestond het gebied achter de duinen uit een onregelmatige blokverkaveling, ontstaan op oude strandwallen, met solitaire en incidentele (lint)bebouwing. Dit beeld van openheid is vooral door het toevoegen van het recreatiecomplexen grotendeels verloren gegaan. De cultuurhistorische aspecten, vooral gericht op de openheid en doorzichten op het achterliggende polderlandschap in het gebied, is in algemeenheid gebaat bij het verwijderen van de schuren van dit bedrijf en overige bedrijvigheid in het gebied. Daar kan echter geen sprake van zijn gelet op de feitelijke situatie wat als uitgangspunt gehanteerd dient te worden.

Vanuit cultuurhistorisch oogpunt wordt de Zandweg gezien als een weg waarlangs lintbebouwing is ontwikkeld (zie ook de afbeelding hieronder). Het omvormen van een bedrijfsfunctie naar een woonfunctie, aansluitend op de reeds ingezette linttypering (periode 1900-1950) sluit dan ook aan vanuit cultuurhistorisch oogpunt.

Omstreeks het jaar 1950 Omstreeks het jaar 2000

4.9 Duurzaamheid

De gemeente Bergen voert sinds het midden van de jaren negentig een actief energiebeleid. In het Klimaatbeleids- en uitvoeringsplan van Bergen wordt uiteengezet welke ambities de gemeente heeft met betrekking tot klimaatbeleid, welke activiteiten worden uitgevoerd om deze ambities te realiseren en wie welke taken uitvoert. Dit resulteert onder meer in het stimuleren van duurzaam bouwen en verbetering van de energieprestatie (EPC) van gebouwen door middel van voorlichting en communicatie aan bouwpartijen. Vooral grotere bouwprojecten krijgen bijzondere aandacht en er wordt aandacht besteed aan het gebruik van passieve zonne-energie in planontwikkeling (zongerichte verkaveling) en het gebruik van lagetemperatuurverwarming, zonnecellen, zonneboilers en warmtepompen

4.10 Kabels en leidingen

De huidige situatie van het bedrijf en bedrijfswoning zijn door middel van kabels en leidingen aangesloten op de nutsvoorzieningen die op en langs het perceel liggen. Het bouwplan voorziet niet in een wijziging dan wel aanvulling daarin. Bij de uitvoering zal d.m.v. een klic-melding inzicht ontstaan in de juiste ligging van de betrokken voorzieningen. Verder liggen rondom het plangebied liggen geen kabels of leidingen die een belemmering vormen voor de uitvoering van de plannen en/of moeten worden voorzien van een planologische regeling. Dit aspect geeft geen belemmeringen en uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

In de voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In het plangebied is sprake van meerdere bestemmingen, waaronder "Wonen", "Agrarisch - Bollenconcentratie gebied" en de dubbelbestemming ''Waarde - Archeologie 3". Voor de bestemmingen geldt dat de regeling is gebaseerd op de regelingen uit het bestemmingsplan Landelijk Gebied Zuid van 2013. Daarmee voldoet het plan aan de gemeentelijke standaard. Een nadere toelichting op de regeling staat in deze paragraaf.

5.2.1 Wonen

Voor de (nieuwe) compensatiewoningen is de bestemming Wonen opgenomen. De regeling is gebaseerd op het bestemmingsplan Landelijk Gebied zuid. Uitgangspunt van de gemeente Bergen was om de woningen te situeren direct aansluitend aan het onverharde deel van de Verlengde Zandweg. Aan dit uitgangspunt is toepassing gegeven door het bestemmingsvlak van het geldend bestemmingsplan te wijzigen naar de bestemming 'Wonen'. Binnen de bestemming zijn drie verschillende bouwvlakken opgenomen.

5.2.2 Agrarisch - Bollenconcentratie gebied

De bestemming ligt op de gronden achter de nieuwe woonpercelen. De bestemming geeft een regeling waarbij de uitoefening van agrarische activiteiten mogelijk wordt gemaakt. De bebouwing van de gronden is niet meer toegestaan, er is geen sprake van een bouwvlak. Wel zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om hekwerken. De hoogte hiervan is beperkt.

5.2.3 Tuin

Om bebouwing aan de voorgevels van de woningen te voorkomen is op de gronden voor de grens van de bouwvlakken de bestemming 'tuin' opgenomen. Deze gronden zijn bestemd voor tuinen.

5.2.4 Waarde - Archeologie 3

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' , zoals opgenomen in het bestemmingsplan Landelijk Gebied zuid, blijven op de gronden van toepassing. De bestemming geeft een beschermende regeling voor de mogelijk in de grond aanwezige archeologische waarden. Dit betekent onder meer dat, wanneer voor werken en werkzaamheden met een bepaalde omvang een vergunning nodig is, door middel van onderzoek wordt aangetoond dat de vergunning verleenbaar is.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de wettelijk vastgelegde procedure, waarmee de maatschappelijke uitvoerbaarheid aangetoond kan worden.

Overleg

Met het expertteam Ruimte voor Ruimte van de provincie heeft een vooroverleg plaatsgevonden. Hiervoor heeft de initiatiefnemer een stappenplan doorlopen waarbij de voorwaarden voor de Ruimte voor Ruimte doorlopen zijn. Ook heeft de initiatiefnemer een exploitatieopzet gemaakt. Beide stukken zijn reeds door de gemeente akkoord bevonden.

Het bestemmingsplan wordt, volgens artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden naar de overleginstanties. De gemeente reageert op de eventueel ingekomen reacties en geeft aan of deze gevolgen hebben voor het bestemmingsplan. Wanneer nodig wordt het bestemmingsplan hierop aangepast.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft de uniforme openbare voorbereidingsprocedure gevolgd. Deze is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan is gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Een ieder was daarbij in de gelegenheid schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Hiervan is geen gebruik gemaakt.

Vervolg

Vervolgens is het bestemmingsplan op 10 maart 2016 ongewijzigd vastgesteld. De publicatie van het vaststellingsbesluit vindt (over het algemeen) plaats binnen twee weken na de vaststelling. Tijdens de daarop volgende inzagetermijn (6 weken) is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag ná de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij er een voorlopige voorziening is aangevraagd.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid moet aangetoond worden. Bepalend daarbij zijn de grondexploitatieregeling en de financiële haalbaarheid van de ontwikkelingen die in het plangebied mogelijk worden gemaakt.

Grondexploitatieregeling

De grondexploitatieregeling uit de Wet ruimtelijke ordening is van toepassing, omdat bij recht een bouwplan (nieuwe woningen) mogelijk wordt gemaakt. Dit betekent dat een exploitatieplan bij het bestemmingsplan moet worden vastgesteld, om zo het kostenverhaal van de gemeente vast te leggen. In dit geval is daarvan echter geen sprake, omdat tussen de gemeente en de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst wordt gesloten. Met deze overeenkomst wordt het kostenverhaal anderszins verzekerd, net als een planschaderegeling en de sloopverplichting.

Financiële haalbaarheid

Bij dit bestemmingsplan gaat het om een initiatief van een particuliere partij. De initiatiefnemer financiert de ontwikkeling en alle werkzaamheden die daarbij van toepassing zijn. Daarbij horen onder meer ook de plankosten. Voor de toepassing van de ruimte voor ruimteregeling is een exploitatieopzet gemaakt. Deze voldoet aan de uitgangspunten van de regeling. Het bestemmingsplan is hierdoor economisch uitvoerbaar.