Bedrijventerrein Overamstel

Zienswijzen bestemmingsplan Bedrijventerrein Overamstel

Overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening heeft het ontwerpbestemmingsplan Bedrijventerrein Overamstel met ingang van 26 maart 2009 voor de duur van zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Naar aanleiding van de terinzagelegging van het bestemmingsplan zijn zienswijzen ingediend door de volgende adressanten:

• 1. Lingotto, vertegenwoordigd door R.S. Jansen, bij brief van 27 april 2009;
• 2. Amsterdam Metallized Products B.V. (verder: AMP), vertegenwoordigd door P. Honing (algemeen directeur), bij brief van 5 mei 2009;
• 3. Gotthard Vastgoed B.V., vertegenwoordigd door mr. M.C. Brans van Houthoff Buruma, bij brief van 6 mei 2009,
• 4. Vereniging Woonboten Groene Staart Watergraafsmeer, vertegenwoordigd door P. Broekhuizen (voorzitter), bij brief van 3 mei 2009;
• 5. M. Valk, bij brief van 4 mei 2009;
• 6. Kaspers + Lotte, vertegenwoordigd door A.M. Koordes (directeur-eigenaar), bij brief van 29 april 2009;
• 7. Oram, vertegenwoordigd door J.H.M. Steijn, bij brief van 7 mei 2009.

• I. Formele aspecten

De door de adressanten 1 tot en met 6 ingediende zienswijzen zijn binnen de wettelijke termijn ingebracht. Ook overigens zijn deze zienswijzen volgens de wettelijke eisen ingebracht. De zienswijze van het ORAM is buiten de wettelijke termijn (die liep tot en met 6 mei 2009) ingediend. Hierop zal echter toch een inhoudelijke reactie worden gegeven.

• II. Inhoudelijke behandeling

• 1. Lingotto
  

De Kauwgomballenfabriek B.V. is een dochteronderneming van Lingotto en is eigenaar van de Kauwgomballenfabriek. In deze hoedanigheid meent adressant te worden benadeeld door het voorgestelde bestemmingsplan en wel op de volgende gronden.

• a. Door de nieuwe bebouwing die in het bestemmingsplan tussen de Kauwgomballenfabriek en de Spaklerweg is geprojecteerd (bebouwingsvlakken GD-5 en GD-6) verdwijnt de zichtbaarheid van de Kauwgomballenfabriek grotendeels. De floor space index is hoog (3,6 ten opzichte van 0,5 in de rest van het plangebied) en ongewenst aan de rand van het bedrijvengebied. Hierdoor zal de bedrijfsvoering van de Kauwgomballenfabriek negatief worden beïnvloed.
  Specifiek wordt ten aanzien van bestemmingsvlak GD-5 het volgende opgemerkt. Bij volledige realisatie van dit bestemmingsvlak komt de geprojecteerde nieuwbouw met een bouwhoogte van 15 meter op 10 meter afstand van de Kauwgomballenfabriek; dit is onaanvaardbaar. Daarnaast zal door de hoteltoren van 70 meter hoogte en een breedte van 37 meter het blikveld op de Kauwgomballenfabriek sterk worden verkleind. Met name de breedte wordt als onaanvaardbaar gezien. Ook wordt de vraag gesteld of een windhinderonderzoek heeft plaats gevonden.
  Specifiek wordt ten aanzien van bestemmingsvlak GD-6 het volgende opgemerkt. De bouwmassa van GD-6 in relatie tot de Kauwgomballenfabriek (en Studio Bazar) wordt als bezwaarlijk ervaren. Door de voorgeschreven minimale bouwhoogte, foodprint en rooilijn kan voor de Kauwgomballenfabriek niet langer van een zichtlocatie worden gesproken.

Reactie
Het deel van het plangebied met daarin de bebouwingsvlakken GD-5 en GD-6 krijgt inderdaad een hogere dichtheid dan nu voorkomt op het bedrijventerrein. Bewust is gekozen voor grotere volumes op deze locatie om langs de Spaklerweg een stedelijke wand te creëren. Deze wand zet zich na realisatie van het overig programma in Overamstel voort langs de Spaklerweg richting het noorden. Het hotel vormt een van de hoogteaccenten die in de stedelijke wand terugkomen. Het verhogen van de dichtheden past binnen de visie voor de transformatie van Overamstel naar een gemengd stedelijk woon-werkmilieu.

De zienswijze van Lingotto over de hoogte van het gedeelte van het bouwdeel GD-5 dat het dichtst bij de Kauwgomballenfabriek staat heeft aanleiding gegeven om enkele wijzigingen door te voeren. De laagbouw is aan de kant van het toekomstige plein voor het hotel met ongeveer een kwart verkleind. De toegestane bouwhoogte is voor een deel verlaagd tot deels 4,5 meter en deels 9 meter. Ook de maten van bouwdeel GD-6 zijn aangepast naar aanleiding van de zienswijze. Het bouwvlak is aan de zijde van het hotel met 10 meter ingekort tot 50 meter lengte, ten gunste van de zichtbaarheid van de Kauwgomballenfabriek. Om desondanks de intensiveringsdoelstellingen voor het Bedrijventerrein Overamstel te halen en het effect van een robuuste stedelijke wand te realiseren is ervoor gekozen volume toe te voegen aan het bouwdeel GD-6. Het maximaal toegestane aantal bouwlagen is verruimd van drie naar vijf.

De toegestane breedte van 37 meter voor de hoogbouw van de hoteltoren is niet gewijzigd. Het gegeven dat nu een vrij uitzicht over dit deel van het plangebied bestaat betekent niet dat daaraan rechten kunnen worden ontleend voor het behoud daarvan. Het inkorten van bouwdeel GD-6 komt de zichtbaarheid van de Kauwgomballenfabriek vanaf de Spaklerweg ten goede.

In artikel zeven (Gemengd 5) is een nadere eis opgenomen ten aanzien van het aspect windhinder. Hierdoor hebben burgemeester en wethouders de bevoegdheid nadere eisen te stellen aan de vorm van de bebouwing teneinde windhinder te voorkomen. De hoogbouw dient zodanig te worden vormgegeven dat er op maaiveld geen last is van windhinder. Conform de windcriteria NEN 8100 wordt er rondom de hoogbouw loopkwaliteit geëist. Indien er ook een terras op maaiveld wordt gesitueerd, wordt hiervoor verblijfskwaliteit geëist. Deze kwaliteiten zullen in een – door de vergunningaanvrager op te stellen - windonderzoek moeten worden aangetoond.

• b. De reductie van het aantal parkeerplaatsen door het schrappen van het bestaande parkeervolume wordt voor het overgrote deel gerealiseerd in de straten die grenzen aan de Kauwgomballenfabriek. In de Paul van Vlissingenstraat zullen 120 parkeerplaatsen verdwijnen en in de Dudok van Heelstraat 30. Hierdoor zal voor de Kauwgomballenfabriek vrijwel geen parkeerplaats meer beschikbaar blijven terwijl de bedrijven in de Kauwgomballenfabriek voor een belangrijk deel zijn aangewezen op de auto. Hierdoor zullen deze bedrijven verdwijnen hetgeen de commerciële waarde van de Kauwgomballenfabriek ernstig zal schaden.

Reactie
Zoals in paragraaf 6.5 van de toelichting vermeld, is er zowel onderzocht wat het huidige parkeergedrag per bedrijf is als wat de herkomst is van de geparkeerde auto's (eindrapportage VU 'Parkeeronderzoek Bedrijventerrein Willem Fenengastraat'). Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat veel van de nu aanwezige parkeerruimte wordt benut door parkeerders die noch een herkomst noch een bestemming in het gebied hebben. Onder meer om dit 'oneigenlijke' parkeergebruik tegen te gaan, is er op 1 september 2009 een parkeerregime ingevoerd. Hierdoor is een overcapaciteit aan parkeerruimte ontstaan, die rechtvaardigt dat het aantal parkeerplaatsen wordt verminderd. Hiermee wordt ook de kwaliteit van de openbare ruimte verbeterd. Bovendien legitimeert de goede bereikbaarheid van het gebied per openbaar vervoer en fiets het verminderen van het aantal parkeerplaatsen.
Het hanteren van een parkeernorm van 1:125 m2 in de planregels sluit aan bij het locatiebeleid van Amsterdam waarin dit gebied - gezien de goede bereikbaarheid per openbaar vervoer - wordt aangemerkt als een B-locatie.

Overigens zullen bezoekers van de Kauwgomballenfabriek ook elders in het plangebied - in de directe omgeving van de Kauwgomballenfabriek - parkeerruimte kunnen zoeken. Bovendien is het in een stedelijke omgeving als Amsterdam niet vanzelfsprekend dat er altijd parkeergelegenheid voor elk gebouw in de openbare ruimte beschikbaar is. Om bovenstaande redenen wordt het standpunt van adressant dat de waarde van de Kauwgomballenfabriek ernstig zal dalen niet gedeeld.

• c. Ten slotte merkt adressant op dat de beoogde straat tussen het nieuwe bestemmingsvlak GD-6 en de Kauwgomballenfabriek dermate smal is dat auto's elkaar niet kunnen passeren, dit geldt met name voor bussen die het hotel zullen aandoen.

Reactie
In het bestemmingsplan voor de hotelstrook is de straat tussen bestemmingsvlak GD-6 en de Kauwgomballenfabriek dusdanig gedimensioneerd (namelijk tien meter) dat twee bussen elkaar stapvoets kunnen passeren. Daarbij kan worden opgemerkt dat deze bouwenvelop (inclusief dit verkeersaspect) is voorgelegd en goedgekeurd door de verkeerscommissie van stadsdeel Oost-Watergraafsmeer

• 2. AMP

AMP erfpachter van een kavel tussen de Paul van Vlissingenstraat en de Willem Fenengastraat heeft bezwaar tegen het bebouwingsvlak GD-5, het welstandskader, de vestigingsmogelijkheden, de bouwhoogte en het parkeerbeleid.

• a. De geprojecteerde bebouwing in GD-5 heeft dermate grote afmetingen (in breedte en hoogte) dat vanaf de Spaklerweg het zicht op het gebied en de AMP kavel wordt onttrokken. Dit staat haaks op de toelichting waarin staat dat de potentie van het goede zicht op het gebied thans nauwelijks wordt benut. Ook zorgt de hoogte van 70 meter voor onbalans in het gebied.
  Daarom is het zeer wenselijk meer ruimte te creëren tussen de Kauwgomballenfabriek en bebouwingsvlak GD-5 en tussen de metro en dit bebouwingsvlak. Hierdoor wordt het zicht op het gebied vergroot en wordt het gebied meer transparant.

Reactie
De doelstelling om de zichtbaarheid van het gebied te vergroten heeft betrekking op het bedrijventerrein in het algemeen, niet op een gebouw zoals dat van AMP in het bijzonder. De geprojecteerde bebouwing vormt een bijzonder punt langs de Spaklerweg. Het is het sluitstuk van Overamstel en vormt daarnaast de overgang naar het bedrijventerrein Amstel Business Park. Er is gekozen voor twee losse bouwdelen (GD-5 en GD-6). De ruimte tussen de bouwdelen geeft doorzicht naar de achterliggende bebouwing, waaronder ook naar de kop van de AMP kavel die nu zichtbaar is.
De hoogbouw van het hotel langs de Spaklerweg wordt als onderdeel van deze stadsstraat ontworpen en is herkenbaar door een eenduidige architectonische articulatie die zich langs de Spaklerweg herhaalt. De hoogbouw is gerelateerd aan de andere hoogbouw langs de Spaklerweg. Het hotel en de laagbouw vormen samen met de Kauwgomballenfabriek een ruimtelijke eenheid. Het plein vormt de schakel tussen de nieuwe bebouwing en de Kauwgomballenfabriek. Van onbalans is dan ook geen sprake.

• b. In de alinea in de toelichting over het Welstandskader Overamstel wordt beschreven dat er een onderscheid zal worden gemaakt tussen de gebouwen aan 'het circuit' en de gebouwen aan de dwarsstraten. Dit onderscheid is onduidelijk en adressant vindt het wenselijk hierbij meer concrete uitgangspunten te beschrijven.

Reactie
Tegen het welstandskader stond op grond van de Woningwet inspraak open. Eventuele reacties hierop kunnen niet meer via de weg van het bestemmingsplan worden ingediend. Het welstandskader staat dan ook los van het onderhavige bestemmingsplan.
Niettemin kan worden vermeld dat in het Welstandskader Bedrijventerrein Overamstel, welke door de Gemeenteraad is vastgesteld op 22 april 2009, de door adressant gewenste concretere uitgangspunten zijn beschreven: "Om een kwaliteitslag te kunnen maken zijn de volgende eisen gesteld aan nieuwbouw of verbouw van de gebouwen die grenzen aan het circuit:

• Entrees dienen bij voorkeur direct aan het circuit te liggen of - als dat niet mogelijk is - goed zichtbaar vanaf het circuit;
• Blinde gevels zijn niet toegestaan, minimaal 25 % van de gevel dient open of transparant te zijn;
• Opslag van goederen mag niet zichtbaar zijn vanaf het circuit;
• Voor de eerste 3 meter hoogte dient zoveel mogelijk gevel (meer dan 75 %) in de rooilijn te staan. Boven de 3 meter hoogte is men vrij om al dan niet in de rooilijn te bouwen.

Voor (het deel van) de bebouwing gelegen aan de dwarsstraten is de invulling van de kavels vrij. Het is toegestaan om naar eigen inzicht op of binnen de rooilijn te bouwen."

• c. Voor de nieuwe vestigingsmogelijkheden voor bedrijven verzoekt adressant niet alleen langs de Willem Fenengastraat een lager percentage van bedrijfsvloeroppervlak te hanteren, maar ook aan 'het circuit' grenzend aan de AMP-kavel (de Abraham Dudok van Heelstraat en de Paul van Vlissingenstraat). Hierdoor wordt het mogelijk aan ' het circuit' een attractief en 'open' gevelbeeld te realiseren waardoor een grote diversiteit aan functies op straatniveau kunnen worden gerealiseerd.
  Ten aanzien van kantoren mag maximaal 1.500 m2 bvo kantoorvloer worden gerealiseerd en moet 50 % bedrijfsvloer worden gerealiseerd. Het is niet juist het maximum van 1.500 m2 bvo kantoorvloer aan een kavel te verbinden aangezien de omvang en indeling van de kavels arbitrair door koop en verkoop tot stand zijn gekomen. AMP is een grote kavel, deze regel leidt dan ook tot ernstige gevolgen voor de toekomstige herontwikkeling van de AMP kavel. Adressant stelt voor een percentage per m2 of van de totale kavel te hanteren of een maximum van 1.500 m2 per kantoorgebruiker.

Reactie

Bedrijven
Zoals in de toelichting staat beschreven, blijft het gebied functioneren als vestigingsgebied voor reguliere bedrijfsfuncties. De zone langs het water (de bebouwingszone langs de Willem Fenengastraat) vormt de overgang naar het woongebied Amstelkwartier. Hier zijn meer mogelijkheden voor andere dan (traditionele) bedrijfsfuncties. Bovendien vormt in de toekomst de Willem Fenegastraat de route van het Amstelkwartier naar het metrostation. In het overige plangebied (althans in de bestemming Gemengd 3 en 4) dient de bedrijfsfunctie leidend te blijven. Om die reden wordt aan het minimum percentage van 50 % bedrijven of creatieve functies vastgehouden.

Kantoren
Hetgeen adressant voorstelt namelijk een maximum van 1.500 m2 bvo per kantoorgebruiker is reeds in de planregels opgenomen. In alle gemengde bestemmingen is voorgeschreven dat het bvo per vestiging maximaal 1.500 m2 mag bedragen. De wens die AMP heeft, namelijk de mogelijkheid op haar kavel meerdere kleine kantoorunits te realiseren, wordt dan ook niet onmogelijk gemaakt. Het aantal vierkante meters is beperkt tot maximaal 1.500 m2 per vestiging om zo in te zetten op kleinschalige kantoren.

• d. Adressant wenst een grotere vrijheid ten aanzien van de bouwhoogte op zijn kavel zeker aan de zijde van de Paul van Vlissingenstraat. Een grotere bouwhoogte hier van circa 30-45 meter zorgt voor een meer geleidelijker overgang naar de overige delen van het bedrijventerrein.

Reactie
De bouwhoogte van de hotelstrook vormt een bijzonder punt aan de Spaklerweg. Het vormt de overgang naar het bedrijventerrein Amstel Business Park. Daarnaast wordt in de bestemming Gemengd 2 een hoogteaccent tot 60 meter mogelijk gemaakt. Echter de bedoeling van het gebied is niet dat er een hoogbouwfront ontstaat. Daarnaast vormt de voorwaarde in de planregels dat hier minimaal 50 % bedrijfsvloer/creatieve functies moet worden gerealiseerd een beperking aan de stapelingsmogelijkheden en daarmee aan de bouwhoogte van de gebouwen.
Om deze redenen wordt het verzoek van adressant op dit punt niet gehonoreerd.

• e. Adressant heeft bezwaar tegen het opheffen van het aantal parkeerplekken aangezien dit niet gelijkmatig over het hele plangebied plaats vindt, maar vooral gebeurt rond de Kauwgomballenfabriek en de AMP-kavel. Dit is onevenredig bezwarend voor de huidige en toekomstige gebruikers van de AMP-kavel mede daar de parkeerdruk door de verdere ontwikkeling van de Kauwgomballenfabriek verder zal toenemen. Om het parkeren door forenzen tegen te gaan zou kunnen worden volstaan met een parkeervergunningensysteem; het is niet nodig parkeerplaatsen te laten verdwijnen. Als het volume in het gebied toe neemt is het opheffen van parkeerplaatsen ongewenst en zorgt voor onnodige kosten voor bedrijven in het gebied die parkeerplaatsen op hun eigen kavel moeten realiseren. Hierdoor wordt het gebied onaantrekkelijk voor nieuwe bedrijven.
  Met name voor kleinschalige bedrijven is het realiseren van voldoende parkeerruimte op eigen terrein financieel onhaalbaar.

Reactie
Zoals hierboven onder 1 sub b reeds uiteen gezet, is er onderzocht wat het huidige parkeergedrag per bedrijf is en wat de herkomst is van de geparkeerde auto's (eindrapportage VU 'Parkeeronderzoek Bedrijventerrein Willem Fenengastraat'). Hieruit blijkt dat veel van de nu aanwezige parkeerruimte wordt benut door parkeerders die noch een herkomst noch een bestemming in het gebied hebben. Om dit 'oneigenlijke' parkeergebruik tegen te gaan, is er op 1 september 2009 een parkeerregime ingevoerd. Hierdoor ontstaat een overcapaciteit aan parkeerruimte die rechtvaardigt dat het aantal parkeerplaatsen wordt verminderd. Daarnaast wordt hiermee de kwaliteit van de openbare ruimte verbeterd.
Voor zover er zich nieuwe bedrijven in het gebied willen vestigen, geldt hiervoor de eis dat deze parkeerruimte op eigen kavel dienen te realiseren. Hierdoor zal bij intensivering van de bebouwing binnen het gebied de parkeerdruk, anders dan adressant stelt, in de openbare ruimte niet toenemen.

• 3. Gotthard Vastgoed B.V.

Adressant is erfpachter van het perceel aan de Willem Fenengastraat 2 en kan zich om twee redenen niet vinden in de wijze van bestemmen van zijn perceel.

• a. Het perceel wordt gebruikt ten behoeve van de verhuur daarvan aan derden. Het is dan ook van belang dat de mogelijkheden het perceel te verhuren niet worden beperkt. Dit gebeurt in het ontwerpbestemmingsplan aangezien de mogelijkheid ten aanzien van het perceel bedrijven te vestigen beperkt wordt tot bedrijven met een maximale milieucategorie 3.1. In het vigerende bestemmingsplan "Uitbreidingsplan Industriegebied Amstel" zijn bedrijven in alle milieucategorieën mogelijk. De noodzaak voor deze beperking wordt in de toelichting onvoldoende gemotiveerd.
  Ook is er in het kader van de economische uitvoerbaarheid ten onrechte geen onderzoek verricht naar de financiële consequenties van eventuele planschadeverzoeken, terwijl daartoe - nu er sprake is van een planologische verslechtering - wel aanleiding bestaat. Verzocht wordt dit onderzoek alsnog uit te voeren.

Reactie
In zijn algemeenheid geldt dat aan een geldend bestemmingsplan geen blijvende rechten kunnen worden ontleend. Op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen kunnen andere bestemmingen en voorschriften worden vastgesteld. Deze gewijzigde planologische inzichten zijn aanwezig. Zoals in de toelichting van het bestemmingsplan uiteen is gezet wordt het gebied Overamstel geleidelijk getransformeerd van een traditioneel werkgebied naar een gemengd woon-werkgebied. In de Visie Overamstel worden drie zones onderscheiden: een woonzone, een werkzone en een overgangszone. Om een goed leefklimaat te waarborgen is het voor de woonzone (het Amstelkwartier en het voormalige Zuidergasfabriekterrein) niet wenselijk dat zich in de directe nabijheid bedrijven met een zware milieuhindercategorie kunnen vestigen. Overigens is de strategie van de ruimtelijk-programmatische onderlegger Overamstel deelgebied 3 - waar het bestemmingsplan een vertaling van is - dat de huidige bedrijven niet worden wegbestemd. Om die reden zijn de huidige functies positief bestemd en is de niet benutte milieuruimte beperkt. Er zijn derhalve gewijzigde planologische inzichten en met de belangen van de zittende bedrijven is bij het opstellen van dit bestemmingsplan rekening gehouden.

Dat de planologische situatie in dit gebied zou veranderen, is reeds enige tijd te voorzien. Reeds in het vigerende structuurplan 'Kiezen voor Stedelijkheid" uit 2002 wordt dit gebied aangemerkt als grootstedelijk wonen/werken. Dat het gebied zich zou transformeren naar mede een woongebied is daarmee reeds lang bekend.
Voor zover adressant meent voor een tegemoetkoming in aanmerking te komen, biedt de Wet ruimtelijke ordening daartoe de mogelijkheid een aanvraag in te dienen. Planschade wordt niet verwacht, mocht dit toch dienen te worden uitgekeerd, kunnen deze kosten binnen het gebied Overamstel worden verevend.

• b. Daarnaast wordt de mogelijkheid tot vestiging van detailhandel in volumineuze goederen te beperkt gevonden aangezien deze afhankelijk wordt gesteld van een door Burgemeester en wethouders te verlenen ontheffing, voor maximaal twee vestigingen van maximaal 1.500 m2 bvo. De mogelijkheid tot vestiging van detailhandel in volumineuze goederen zou rechtstreeks mogelijk moeten worden gemaakt, in elk geval binnen de bestemming "Gemengd 1". In het plangebied staat niets in de weg voor de vestiging van meerdere vestigingen van detailhandel in volumineuze goederen, het gebied leent zich hier goed voor. Aangezien de mogelijkheid tot vestiging van detailhandel in volumineuze goederen is beperkt tot maximaal twee vestigingen en aangezien het maximaal bvo van 1.500 m2 niet nader is gemotiveerd, is het bestemmingsplan in strijd met de uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening.

Reactie
Inzet van dit bestemmingsplan is de mogelijkheid te bieden voor het vestigen van onder meer kleinschalige bedrijven, kleinschalige leisure en culturele functies. Het gebied leent zich niet goed voor (grootschalige) detailhandel in volumineuze goederen; dit past niet bij hetgeen met het gebied wordt beoogd. Om echter in de toekomst wellicht toch detailhandel in volumineuze goederen mogelijk te maken, wordt dit niet op voorhand uitgesloten maar middels een ontheffing mogelijk gemaakt. Op deze wijze hebben burgemeester en wethouders een nader afwegingsmoment zodat een specifieke beoordeling kan worden gemaakt. Gezien het bovenstaande is dit nader ingeperkt, namelijk tot maximaal 1.500 m2 bvo(met dit metrage wordt de kleinschaligheid gewaarborgd) en maximaal twee vestigingen.

• 4. Vereniging Woonboten Groene Staart Watergraafsmeer

De vereniging dient de zienswijze in namens een aantal van haar leden woonachtig aan de Willem Fenengastraat.

• a. Adressant acht het niet noodzakelijk de tuinen bij de woonboten te halveren om dit gebied toe te voegen aan de bestemming Verkeer 1 c.q. Openbaar Groen. Dit aangezien de infrastructuur ruim voldoende is en blijft.

Reactie
De stukken wal en oever die momenteel door woonbootbewoners in gebruik zijn genomen, betreffen geen "tuinen" maar maken deel uit van de openbare ruimte. Op de plankaart is te zien dat de stukken wal en oever die momenteel door woonbootbewoners worden gebruikt de bestemming 'Verkeer 1' krijgen. Onder deze bestemming wordt mede verstaan groenvoorzieningen zoals bermen, beplanting en groenstroken maar ook voet- en fietspaden etcetera. De gemeente wenst een situatie te creëren waarin voldoende openbaar groen aanwezig is maar ook voldoende infrastructuur en parkeervoorzieningen. Het bestemmingsplan maakt publiekrechtelijk mogelijk dat onder bepaalde voorwaarden delen van de openbare ruimte als tuin ten behoeve van woonboten worden ingericht. De gemeente kan als grondeigenaar echter nadere voorwaarden aan dit gebruik van openbare gedeelten verbinden. Zo dient de gemeente de afspraken met betrekking tot het gebruik van bepaalde gedeelten van de openbare ruimte als tuin duidelijk vast te leggen. Dit kan door bijvoorbeeld gebruiksovereenkomsten aan te gaan met de woonbootbewoners met betrekking tot de als tuin te gebruiken openbare ruimte.

• b. In het bestemmingsplan wordt gesproken over de maten van de woonboten (onder meer in bijlage drie). Verschillende woonboten hebben echter thans andere maten. Terugbrengen van de maatvoering zoals deze in de bijlage wordt vermeld is rechtens onmogelijk.

Reactie
Voorop gesteld wordt dat met de in dit bestemmingsplan opgenomen regeling de aanwezige woonschepen en woonarken allemaal positief worden bestemd. Aan de tot nu toe (in sommige gevallen) bestaande juridisch-planologische illegale situatie wordt hiermee een eind gemaakt. In bijlage drie van het ontwerpbestemmingsplan was bij een aantal boten abusievelijk niet de actuele maat weergegeven, maar de maat die is toegestaan bij vervanging van de woonboot. Het plan wordt voor wat betreft deze bijlage gewijzigd vastgesteld.

Bij vervanging van woonschepen gelden de beleidsregels "Vervangen en verbouwen van woonboten". Deze beleidsregels zijn op 3 maart 2009 door stadsdeel Oost-Watergraafsmeer vastgesteld. De centrale stad heeft, bij B&W-besluit van 14 april 2009, dit beleid overgenomen (zie ook paragraaf 4.4 van de toelichting). Conform dit beleid mogen woonschepen bij vervanging of verbouwing hun huidige lengte behouden, maximaal vijf meter breed zijn en maximaal drie meter hoog. De maximale lengte van woonarken bij verbouwing of vervanging bedraagt daarentegen 20 meter. Deze regels zijn in de bestemmingsplanregels (artikel 13.2.1 sub a en b) overgenomen. Echter datzelfde artikel (artikel 13.2.1 sub c) maakt hierop een uitzondering: de woonschepen aanwezig op de eerste dag van ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan mogen hun huidige afmetingen behouden. Hierdoor wordt dus niet getornd aan de afmetingen van de huidige woonschepen. Adressant hoeft dus niet te vrezen dat de afmetingen van de woonschepen teruggebracht moet worden tot de afmetingen genoemd in bijlage drie; pas bij vervanging of verbouwing van de woonschepen dienen zij qua afmetingen overeen te stemmen met het beleidsregels van het stadsdeel.

• c. De schuttingen zijn thans hoger dan de in het bestemmingsplan voorgeschreven maximum van 1 meter. Dit dient de veiligheid van de woonbootbewoners. Hieraan moet meer gewicht worden toegekend dan aan het zicht op de tuinen en water.

Reactie
Onderdeel van de planvorming voor dit gebied is het realiseren van een doorgaande route langs de Duivendrechtse Vaart. Door deze route tussen de (toekomstige) woonwijk en het metrostation en door het feit dat de bedrijvigheid in het gebied gevarieerder zal worden, zullen er meer mensen op straat zijn ook in het weekend en 's avonds.
Schuttingen zorgen voor een weinig transparante omgeving. De gemeente betwist dat hoge schuttingen bijdragen aan de veiligheid van de woonbootbewoners. Integendeel. Om de veiligheid in het gebied, zowel voor de woonbootbewoners, als voor fietsers en voetgangers, te vergroten wordt de maximaal toelaatbare hoogte van schuttingen/erfafscheidingen beperkt tot één meter. De gemeente wenst een situatie te creëren waarbij er informeel toezicht is op de straat, wat de veiligheid van zowel de omwonenden als de voorbijgangers ten goede komt. Een dichte wand van schuttingen doet in ernstige mate afbreuk aan de veiligheid. Bovendien is een deel van de openbare ruimte tevens bestemd als openbaar groen. Naast de eerder genoemde veiligheidsaspecten is van belang dat een dichte wand van schuttingen zowel het zicht op het water als op de als tuin gebruikte openbare ruimte belemmert.

• d. Het verbieden van schuurtjes in het oevergebruik vergroot niet het zicht op het water, de meeste objecten staan voor de arken/woonschepen en hebben meestal een kleinere hoogte. Deze opstal op de wal is noodzakelijk voor opslag.

Reactie
Wij verwijzen naar het bovenstaande antwoord sub c en voegen daaraan toe dat ook voor gebouwen geplaatst op de walkant, bijvoorbeeld schuurtjes, geldt dat zij de transparantie van de omgeving sterk verminderen. Daarbij geldt tevens dat de openbare ruimte in de toekomst ordelijk zal dienen te ogen. In deze situatie is geen plaats voor gebouwen zoals schuurtjes en opslagruimten. Op die plaatsen waar delen van de openbare ruimte als tuin zullen worden ingericht, zal zoals omschreven in artikel 10 van de planregels geen bebouwing zijn toegestaan. De openbare ruimten die zullen worden ingericht als tuin dienen een open en groen karakter te hebben.

• e. Aan de noordzijde (voorbij nummer 24 en voorbij het gebouw van het reclamebureau) als aan de zuidzijde (onder de brug van de De Heusweg) is voldoende zicht op het water. Extra zichtlijnen zijn dan ook niet nodig.

Reactie
Zoals tevens vermeld in reactie op punten c en d wordt veel waarde gehecht aan transparantie, veiligheid voldoende openbaar groen en zicht op het water, vanuit het gehele gebied. Water blijkt voor bedrijven een belangrijke vestigingsfactor te zijn, aangezien bedrijven er identiteit en imago aan kunnen ontlenen. Inzet is dan ook de zichtbaarheid en toegankelijkheid van de waterkant in het hele gebied te verbeteren, zodanig dat het water ook daadwerkelijk een rol kan spelen als vestigingsfactor.
Daarnaast is als gezegd een dichte wand van schuttingen niet bevorderlijk voor de sociale veiligheid in het gebied.

Om bovenstaande redenen bevat het meest noordelijke aanduidingsvlak voor woonschepenligplaats op de plankaart twee reserveringen voor woonschepen. In nauw overleg met de betreffende woonbootbewoners kunnen de woonboten die zich thans in een zichtlijn bevinden hierheen worden verplaatst.

• f. Adressant stelt dat de bewoners vaak langer dan 30 jaar een deel van de oever hebben onderhouden, zonder daarvoor bij de stad aan te kloppen. Zij hebben hierdoor meer rechten dan in het bestemmingsplan wordt gesuggereerd.

Reactie
De woonbootbewoners hebben (al dan niet met toestemming van de gemeente) bepaalde delen van de openbare ruimte om niet in gebruik. Aan het onderhoud dat zij hebben gepleegd gedurende de periode waarin zij de openbare ruime gebruikt hebben kunnen de woonbootbewoners geen rechten ontlenen. Overigens verwijzen wij naar de reactie sub a.

5. M. Valk

• a. De woonbootlocatie aan de Willem Fenengastraat is gesitueerd aan een bedrijventerrein en niet zoals bijvoorbeeld aan de locatie Weesperzijde direct tegen een woonfunctie aan. Het rigide toepassen van beleid en regelgeving voor de woonboten die hier al 30 jaar gedoogd worden lijkt dan ook niet nodig. Adressant pleit voor nuancering van het beleid in de vorm van variatie in maat, verschijningsvorm en uitstraling van de woonboten, hetgeen ook een creatieve bijdrage zal leveren aan deze locatie.

Reactie
De gemeente hanteert zoals gezegd wat betreft vergunningverlening het beleid van stadsdeel Oost-Watergraafsmeer zoals dat door woonbotenvereniging De Groene Staart is gevraagd bij het grootstedelijk verklaren. In het beleid staan de voor woonboten maximaal toegestane maten aangegeven. Waar in de huidige situatie deze maten worden overschreden, hoeft de woonboot niet aangepast te worden. Slechts bij vervanging van de boot dient de nieuwe boot aan de maximale maten te voldoen. Een en ander is reeds uiteen gezet in de reactie op zienswijze 4 sub b.
Variatie in de maatvoering wordt dan ook bereikt; de bestaande maten mogen, tenzij de woonboten worden vervangen, worden gecontinueerd.

• b. Ook zijn er bij de eerste informatieavond toezeggingen gedaan dat in dit gebied maatwerk mogelijk moet zijn, hetgeen niet is terug te vinden in het bestemmingsplan. Dit geldt ook voor de inspraakreactie van adressant gedaan tijdens de raadscommissie Openbare Ruimte en Economie, van stadsdeel Oost-Watergraafsmeer van 31 maart 2009 ten aanzien van de Voortgangsnotitie Amsteloeverprogramma waar gesproken is over maatwerk per locatie.

Reactie
Het bestemmingsplan maakt bepaalde bestemmingen mogelijk. Uit het bestemmingsplan blijkt dat in de toekomstige situatie de woonboten hun thans aanwezige afmetingen mogen behouden. Slechts in geval van vervanging dienen de afmetingen zoals omschreven in de 'regels voor verbouwen en vervangen van woonboten' te worden aangehouden. De gemeente acht het niet wenselijk om in geval van vervanging afmetingen buiten de daar omschreven maximale afmetingen toe te staan, dit zou een eenduidig beeld verstoren. Overigens kan een deel van de openbare ruimte op basis van het bestemmingsplan onder voorwaarden worden ingericht als tuin.
Het walgebruik zal - zoals reeds toegelicht in de reactie op zienswijze 4 sub a - nader worden ingevuld in de gebruiksovereenkomsten met betrekking tot de als tuin te gebruiken openbare ruimte. Deze overeenkomsten zullen tussen de gemeente als grondeigenaar en de woonbootbewoners als gebruikers worden gesloten. Op deze manier kan in de toekomst sprake zijn van maatwerk met betrekking tot eventueel gebruik van de wal.

• c. In bijlage 3 overzicht afmetingen woonschepen staan bij een aantal woonschapen foutieve afmetingen.

Reactie
Zoals in de reactie op zienswijze 4 sub b uiteen gezet stond in bijlage drie van het ontwerpbestemmingsplan bij een aantal boten abusievelijk niet de actuele maat weergegeven, maar de maat die is toegestaan bij vervanging van de woonboot. Het plan wordt voor wat betreft deze bijlage gewijzigd vastgesteld.

6. Kaspers + Lotte

• a. In het bestemmingsplan wordt voorgesteld de Paul van Vlissingenstraat in te korten. Onduidelijk is echter hoe het richtingenverkeer vervolgens geregeld wordt. Adressant heeft bezwaar tegen het feit dat het beginstuk van de Paul van Vlissingenstraat uit het verkeer wordt gehaald. Zijn Gulf tankstation is gevestigd aan de Paul van Vlissingenstraat ter hoogte van de Johann Siegerstraat. Met de ingreep verdwijnt de aanrijroute naar het tankstation en is er niet langer sprake van een zichtlocatie. Klanten (hoofdzakelijk grotere bedrijfsauto's) dienen door de ingreep het bedrijventerrein te betreden via de Willem Fenengastraat en vervolgens hun weg moeten zoeken door de smalle zijstraten die worden benut voor laden en lossen en parkeren.
  Doordat het tankstation niet langer in de aanrijroute gelegen zou zijn en minder makkelijk bereikbaar zal worden, wordt gevreesd voor omzetverlies.

Reactie
Het tankstation zal via de Daniël Goedkoopstraat en Abram Dudok van Heelstraat bereikbaar blijven.
Zoals hierboven in de reactie op zienswijze 1 sub c reeds uiteen gezet heeft de verkeerscommissie van stadsdeel Oost-Watergraafsmeer de consequenties van het inkorten van de Paul van Vlissingenstraat aanvaardbaar bevonden.
Daarnaast heeft de Dienst Infrastructuur Verkeer en Vervoer specifiek onderzoek verricht naar dit aspect. Hieruit blijkt ook dat door het inkorten van de Paul van Vlissingenstraat en het dientengevolge omleiden van het verkeer richting de De Heusweg en de Paul van Vlissingenstraat via de Abraham van Dudok van Heelstraat niet tot problemen zal leiden. Voor de klanten zal het tankstation dan ook goed bereikbaar blijven.
Anders dan adressant meent is de gemeente overigens van mening dat het tankstation thans al niet op een specifieke zichtlocatie is gesitueerd. Het zicht vanaf de De Heusweg zal behouden blijven.

7. Oram

• a. Adressant bestrijdt dat het terugbrengen van het aantal parkeerplaatsen een voorwaarde is voor de beoogde kwaliteitsimpuls van het gebied. Opgemerkt wordt dat in het uitgevoerde parkeerbehoefteonderzoek geen rekening is gehouden met de beoogde intensivering van de bedrijvigheid alsmede met het grote tekort aan parkeerruimte in het overige Amstel Business Park. Ook wordt opgemerkt dat thans al in sommige delen van het plangebied een tekort aan parkeerplaatsen is. Verzocht wordt dan ook een variant uit te werken waarbij de beoogde kwaliteitsimpuls gecombineerd gaat met het behoud aan het bestaande parkeervolume.

Reactie
Het invoeren van een parkeerregime is een van de maatregelen uit het pakket dat voortvloeit uit het plan "Voorrang voor een Gezonde Stad". Met dit plan wil de gemeente Amsterdam het personenverkeer in de stad schoner en efficiënter maken. Indien de bebouwingsdichtheid in het gebied wordt geïntensiveerd, geldt de eis dat parkeerbehoefte op eigen terrein dient te worden opgelost. In zoverre leidt dit dus niet tot meer parkeerdruk in de openbare ruimte; in het uitgevoerde parkeeronderzoek is hier dan ook niet aan voorbij gegaan.
Zoals reeds in de reactie op zienswijze 1 sub b uiteen gezet blijkt uit een gehouden parkeeronderzoek dat veel van de nu aanwezige parkeerruimte wordt benut door parkeerders die noch een herkomst noch een bestemming in het gebied hebben. Om dit 'oneigenlijke' parkeergebruik tegen te gaan, is er op 1 september 2009 een parkeerregime ingevoerd. Door de invoering ontstaat een overcapaciteit aan parkeerruimte die rechtvaardigt dat het aantal parkeerplaatsen wordt verminderd. Hiermee wordt bovendien de kwaliteit van de openbare ruimte verbeterd. Ook legitimeert de goede bereikbaarheid van het gebied per openbaar vervoer en fiets het verminderen van het aantal parkeerplaatsen.

Ten slotte kan nog worden vermeldt dat de gemeente niets aan een eventueel parkeertekort in het overige gedeelte van het Amstel Business Park kan doen, aangezien dit gebied in de gemeente Ouder Amstel ligt.

• b. Gezien de schaarste aan bedrijventerreinen in en rond Amsterdam vindt adressant het ongewenst dat zich in het gebied - door middel van een ontheffingsmogelijkheid - gebiedsvreemde activiteiten als grootschalige leisure-activiteiten, perifere detailhandel en religieuze instellingen kunnen vestigen.

Reactie
Het plangebied is aan het transformeren van een 'traditioneel' bedrijventerrein naar een meer gemengd gebied met daarin ook creatieve en leisure functies. Dit is thans zichtbaar in bijvoorbeeld de Kauwgomballenfabriek. De gemeente wenst dit proces te stimuleren. De situering van het gebied - een overgangszone tussen het Amstel Business Park en de toekomstige woongebieden zoals Amstelkwartier - rechtvaardigt dat er meer functies mogelijk worden gemaakt dat louter bedrijven.

Voor leisure-activiteiten geldt overigens, anders dan adressant meent, dat juist louter kleinschalige leisure-activiteiten worden toegestaan. Perifere detailhandel en één religieuze instelling zijn in principe niet toegestaan, maar kan middels een ontheffing mogelijk worden gemaakt. Hierdoor hebben burgemeester en wethouders de mogelijkheid een nadere afweging te maken. Bovendien geldt voor dergelijke functies dat het gebruik vaak complementair is met bedrijfsfuncties. Zo wordt bijvoorbeeld een religieuze instelling met name in het weekend benut en worden veel leisure functies als bijvoorbeeld een fitness centrum of muziekschool met name in de avonduren bezocht. Kortom dergelijke voorzieningen hoeven niet strijdig te zijn met een goed functionerend bedrijventerrein.

• c. Adressant vraagt ten slotte aandacht voor de beoogde afsluiting van de Paul van Vlissingenstraat en het effect daarvan voor de bereikbaarheid van de bedrijven aan het meer westelijk deel van de Paul van Vlissingenstraat.

Reactie
Voor dit punt wordt verwezen naar de reactie op zienswijze 6 waar uiteen is gezet dat dit aspect onderzocht is. Het omleiden van het verkeer richting de De Heusweg via de Abraham van Dudok van Heelstraat zal niet tot problemen leiden. Het gebied blijft goed bereikbaar.