Wijzigingsplan President Kennedyplantsoen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het stadsdeelkantoor van het voormalige stadsdeel Zuideramstel wacht al een aantal jaren op een nieuwe invulling. Het gebouw biedt een uitgelezen kans voor invulling met woningen, met mogelijkheid voor praktijk- of vrije beroepsuitoefening. Het stadsdeel wil op de locatie van het voormalige stadsdeelkantoor aan het President Kennedyplantsoen woningen mogelijk maken voor een zelfbouwgroep middels collectief particulieropdrachtgeversschap (CPO). Steeds meer kopers vinden het aantrekkelijk om samen met anderen een eigen woongebouw te ontwikkelen en te (laten) verbouwen om hier vervolgens appartementen in te realiseren waar de kopers samen, maar uiteraard wel zelfstandig, in kunnen wonen. Deze samenwerkingsvorm wordt een 'bouwgroep' genoemd. Het stadsdeel heeft in aansluiting op het programma zelfbouw van de centrale stad een eigen programma zelfbouw opgesteld. Het beschikbaar stellen van een bestaand gebouw voor een bouwgroep is hier onderdeel van.

Het selecteren van een bouwgroep voor de verbouw en de realisatie van woningen vond plaats door middel van een openbare selectie. Inschrijvers moesten voldoen aan inschrijvingseisen en voor de selectie voldoen aan selectiecriteria zoals door het stadsdeel zijn vastgesteld in de selectiebrochure en kavelregels voor de zelfbouwmarkt in juni 2013 (zie bijlage 1 en 2). Het stadsdeel heeft begin 2014 de winnende bouwgroep bekend gemaakt; bouwgroep 'JFK' van Open Development (zie bijlage 3).

Dit wijzigingsplan is bedoeld om woningen voor bouwgroep JFK planologisch mogelijk te maken in het gebouw aan het President Kennedyplantsoen 1-3. Hoewel de winnende bouwgroep nu bekend is, is er nu nog geen voorlopig ontwerp gemaakt voor de invulling van het gebouw. Het ontwerp moet voldoen aan de kavelregels en zal bij de vaststelling van dit wijzigingsplan bekend zijn. In deze toelichting leest u over de achtergronden, relevante beleidsstukken en relatie met het programma zelfbouw. Het wijzigingsplan kan worden opgesteld door toepassing te geven aan een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan Rivierenbuurt. In het recente 'moederplan' Rivierenbuurt is een veelheid aan beleid en onderzoeken aangehaald. De regels van dit wijzigingsplan beperken zich tot de wijzigingsbevoegdheid van het 'moederplan' bestemmingsplan 'Rivierenbuurt'.

1.2 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen in het gebied waar het bestemmingsplan Rivierenbuurt van toepassing is. Het bestemmingsplan Rivierenbuurt is op 30 januari 2013 vastgesteld, met ingang van 4 juni 2013 inwerking getreden en onherroepelijk geworden. In het bestemmingsplan Rivierenbuurt heeft het pand de bestemming 'Kantoor'. In overeenstemming met de Kantorenstrategie van de gemeente Amsterdam is het beleid voor de Rivierenbuurt erop gericht om het huidige aantal kantoren niet verder te laten toenemen en om te zetten naar andere vormen van gebruik. Het verschil met dienstverlening is op hoofdlijnen dat bij kantoren geen direct contact is met de klanten doordat geen sprake is van een baliefunctie. Het kantoor aan de President Kennedylaan wordt op dit moment niet gebruikt als kantoor. Om voor dit pand een goede nieuwe invulling te geven is hier tevens de functie aanduiding gemengd toegevoegd. Dit betekent dat naast de functie kantoor ook detailhandel, bedrijf, maatschappelijk en dienstverlening mag plaats vinden. Voor detailhandel en bedrijf is er wel een maximum gesteld aan de vestigingsgrootte.

Wonen is binnen de vigerende bestemming niet toegestaan. Het bestemmingsplan bevat in artikel 12 lid 5 onder 3 de bevoegdheid voor het dagelijks bestuur om op grond van artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening de bestemming 'Kantoor' om te zetten en 'Gemengd-1' en de functieaanduiding 'wonen' en 'parkeren' mogelijk te maken.

In het bestemmingsplan Rivierenbuurt zijn de panden die volledig in gebruik zijn als kantoor, bestemd als 'Kantoor'. Naast kantoren is op alle lagen maatschappelijke dienstverlening toegestaan. Binnen deze bestemming mag alleen worden gebouwd binnen het bouwvlak (voor 100%) en bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen niet hoger zijn dan 1 meter in het voorerfgebied en 2 meter in het achtererfgebied. Ondersteunende horeca wordt in zowel kantoren als, na omzetting andere vormgen van niet-wonen, toegestaan. Hiervoor geldt dat dit niet meer mag zijn dan 30% van het netto vloeroppervlak, tot een maximum van 30m2. Bij deze bestemming geldt eveneens de eis dat bij (sloop-)nieuwbouw parkeren op eigen terrein opgelost moet worden. Hier kan vervolgens onder bepaalde omstandigheden van afgeweken worden. Gemengde bestemmingen kunnen in de kantoren bestemming mogelijk gemaakt worden door middel van de opgenomen wijzigingsbevoegdheden. Per geval kan op deze manier worden afgewogen of deze functies inpasbaar is/zijn in de omgeving.

Kenmerkend aan wijzigingsplannen is dat zij niet een nieuw planologisch kader inhouden, maar een wijziging van het bestaande planologische kader. Dit houdt in dat naast het wijzigingsplan, nog steeds de regels van het moederplan Rivierenbuurt van toepassing zijn, voor zover deze niet zijn gewijzigd middels dit wijzigingsplan. In hoofdstuk 4.2 is concreet aangegeven welke criteria het bestemmingsplan Rivierenbuurt stelt aan het kunnen wijzigen van de bestemming Kantoor naar Gemengd - 1 en op welke wijze dit bouwvoornemen voldoet aan de criteria.

1.3 Ligging en beschrijving plangebied

Het kantoor ligt in de Rivierenbuurt. Deze buurt ligt in Amsterdam-Zuid en maakt deel uit van Plan-Zuid van architect H.P. Berlage. De Rivierenbuurt is in de jaren twintig en dertig van de 20e eeuw gebouwd. De straatnamen in de buurt zijn vernoemd naar Nederlandse rivieren. In de Rivierenbuurt is veel bebouwing te vinden in de stijl van de Amsterdamse School. Bekende architecten zoals Michel de Klerk en Piet Kramer hebben hier gebouwd.

De Rivierenbuurt is via twee verbindingswegen, de Rijnstraat / Van Woustraat en de Scheldestraat / Ferdinand Bolstraat, verbonden met het centrum van de stad. Het gebied wordt ontsloten door de kenmerkende en beeldbepalende groene lanen, de Vrijheidslaan, de Rooseveltlaan, de President Kennedylaan en de Churchilllaan. Deze lanen leggen de verbindingen tussen de belangrijkste plekken in de wijk, zoals pleinen en parken. Via de Waalstraat en de Maasstraat worden deze lanen bereikt. In deze straten bevinden zich verschillende buurtvoorzieningen.

Afbeelding 1.1: ligging plangebied in Rivierenbuurt inclusief satellietfoto projectlocatie.

Hoofdstuk 2 Wijziging

2.1 Huidige situatie

Het betreft een voormalig stadsdeelkantoor dat in 1989 gebouwd is op een deel wat een plantsoen annex speelplaats was. De ingang van het gebouw is georiënteerd op de speelplaats waar een brede strook openbaar terrein is verhard. De achterzijde van het gebouw bevindt zich aan een klein parkeerterreintje en langs de zuidzijde grenst het gebouw direct aan een groenstrook van de President Kennedylaan.

Vanuit het gebouw is het uitzicht op de President Kennedylaan en –plantsoen zeer fraai. Het gebouw wordt al enige jaren niet meer gebruikt als kantoor. Het wordt wel tijdelijk bewoond (anti-kraak).

Het gebouw kent vier bouwlagen waarvan de bovenste bouwlaag (voormalig bedrijfsrestaurant) later is opgebouwd. De toegankelijkheid van het gebouw is goed. Het gebouw heeft een hoofdontsluiting en meerdere ondergeschikte toegangen. Op de begane grond bevonden zich voornamelijk de publieksruimten. Daarnaast zijn er technische ruimten (waaronder lift), berg- en kantoorruimte. Op de eerste en tweede verdieping bevonden zich voornamelijk kantoorruimtes. De kantine, met bijbehorende keuken, bevindt zich op de derde verdieping.

De oppervlakte van het perceel is 1403 m2. Het brutovloeroppervlak (BVO) bedraagt circa 3.625 m². Door de grote vides is in de huidige situatie het gebruiksoppervlak (GBO) erg laag. Deze bedraagt slechts 53% van het BVO.

Het kantoor heeft geen bijzondere architectonische of stedenbouwkundige waarde. Het gebouw heeft een duidelijke kantoorachtige uitstraling. Daarnaast wordt het gebouw gekenmerkt door de vier noodtrappenhuizen en de in glazen bouwstenen uitgevoerde uitbouw ter plaatse van de voormalige raadzaal. De gevels zijn opgebouwd uit betonnen prefab elementen. De gevelelementen liggen op een console en zijn zelfdragend. De gevel staat daarmee los van de hoofdconstructie. De gevelopeningen zijn voor een woonfunctie beperkt, maar doordat de gevelelementen geen onderdeel zijn van de hoofdconstructie zijn deze relatief gemakkelijk te vervangen.

Afbeelding 2.1: aanzicht westgevel bestaande kantoorgebouw President Kennedyplantsoen 1-3

2.2 Toekomstige situatie

Het gebouw wordt niet geheel gesloopt. Het pand zal worden verbouwd en vergroot om er woningen in te realiseren. Het gebouw wordt verbouwd door een zelfbouwgroep onder de noemer van 'collectief projectopdrachtgeverschap' (CPO). De zelfbouwgroep heeft zich privaatrechtelijk geconformeerd aan de vooraf gestelde kavelregels. Voor de verbouwing (en mogelijke uitbreiding) van het gebouw zijn kavelregels opgesteld. Hierin is opgenomen wat op de kavel ruimtelijk gerealiseerd mag worden en welke bouw- en gebruiksregels er gelden. De belangrijkste bouw- en gebruiksregels zijn:

• Het pand wordt aangeboden voor verbouw en niet voor sloop-/nieuwbouw.
• Wonen met de mogelijkheid voor praktijk- of bedrijf aan huis.
• Realisatie van een volwaardige vierde bouwlaag is toegestaan.
• De gevels mogen overal worden aangepast.
• Wijziging en/of toevoeging van de entree(s) is toegestaan.
• Balkons mogen worden gerealiseerd.
• Er mag een dakterras worden aangelegd.
• Er worden geen parkeervergunningen afgegeven (nu niet en niet in de toekomst), de parkeerbehoefte zal inpandig moeten worden opgelost.
• Er wordt niet op voorhand aan welstandsregels getoetst, wel zal er een zogenoemde excessenregeling gelden op basis waarvan achteraf opgetreden kan worden tegen ernstige vormen van strijd met redelijke eisen van welstand.

Begin 2014 is de winnende bouwgroep bekend gemaakt. Sinds de gunning in februari 2014 werkt de bouwgroep haar plan uit in een voorlopig ontwerp (VO) en een definitief ontwerp (DO). Het stadsdeel toetst of beide ontwerpen voldoen aan de kavelregels en het door de bouwgroep ingediende voorstel. Het stadsdeel heeft hiervoor termijnen afgesproken (zie planning paragraaf 5.1). Het ontwerp van het bouwvoornemen moet dus voldoen aan de kavelregels (zie bijlage 2) maar zal ook moeten passen in de regels van dit wijzigingsplan en de overige van toepassing zijnde regels van het bestemmingsplan Rivierenbuurt. Het verbouwingsplan hoeft niet te worden voorgelegd aan en getoetst te worden door de welstandscommissie. De deelraad heeft dit zo afgesproken om de architect maximale vrijheid te geven in het ontwerp van het gebouw. Wel geldt de zogenoemde 'excessenregeling' uit de Welstandsnota 'De schoonheid van Amsterdam 2013' (zie bijlage 2 Kavelregels, bijlage c). Dit betekent dat op basis daarvan achteraf kan worden beoordeeld of er geen sprake is van ernstige mate van strijd met redelijke eisen van welstand.

Zoals gezegd wordt met dit wijzigingsplan ook Wonen mogelijk gemaakt. Voor enkele stedenbouwkundige ondergeschikte zaken zoals een balkon of liftopbouw kan gebruik worden gemaakt van de reeds bestaande afwijkingsmogelijkheden in het 'moederplan' bestemmingsplan Rivierenbuurt, zie hiervoor ook de kavelregels bijlage 2.

Afbeelding 2.2: mogelijk nieuwe situatie, doorsnede impressie, bouwgroep JFK.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Wonen

3.1.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. In de structuurvisie is aangegeven dat het Rijk drie hoofddoelen heeft:

• a. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• b. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• c. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn. Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

Het binnen bestaand stedelijk gebied realiseren van woningen met werken-aan-huis en een inpandige parkeergelegenheid raakt geen nationale belangen die zijn genoemd in de Structuurvisie.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden en op 1 oktober 2012 is het Barro aangevuld. In het Barro zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van ondermeer Rijksvaarwegen, hoofdwegen, grote rivieren en de Waddenzee. Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen heeft invloed op de locatie van het wijzigingsplan. De betreffende onderwerpen zijn namelijk niet aan de orde in of nabij het projectgebied.

3.1.2 Provinciaal beleid

Provinciale Structuurvisie / Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie

De Structuurvisie Noord-Holland is samen met de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie op 21 juni 2010 vastgesteld door Provinciale Staten. De Structuurvisie is op 23 mei 2011 herzien en de Verordening is op 17 december 2012 gewijzigd.

In de structuurvisie is aangegeven dat de woningbehoefte voor de metropoolregio Amsterdam circa 150.000 woningen bedraagt voor de periode tot 2040.

Ten behoeve van de Noord-Hollandse economie wil de provincie Noord-Holland dat kwalitatief en kwantitatief genoeg ruimte beschikbaar is voor nieuwe ontwikkelingen. De provincie Noord-Holland wil dat gemeenten ruimte maken voor nieuwe ontwikkelingen door eerst de mogelijkheden om bestaande werklocaties te intensiveren en herstructureren te benutten. Met name internationale en internationaal georiënteerde kantoorbedrijven in het zuiden van Noord-Holland spelen een belangrijke rol omdat deze veel werkgelegenheid en toegevoegde waarde opleveren. De keuze van de bedrijven voor vestiging in Amsterdam en omgeving is deels afhankelijk van de kwaliteit van het vestigingsklimaat. In bestaand bebouwd gebied is menging van kantoorfuncties met stedelijke functies als wonen, recreëren, winkelen en cultuur belangrijk om monofunctionele, geïsoleerde werkgebieden te voorkomen.

In de verordening zijn regels gesteld ten aanzien van grootschalige en perifere detailhandel op bedrijventerreinen en nieuwe locaties voor kantoren- en bedrijventerreinen binnen het "Bestaand Bebouwd Gebied" (BGG). De locatie van het wijzigingsplan ligt in het "Bestaand Bebouwd Gebied" zoals benoemd in de verordening.

Het bouwvoornemen voor de locatie President Kennedyplantsoen is in overeenstemming met de provinciale structuurvisie doordat wordt uitgegaan van de realisatie van woningen. Daardoor wordt (op beperkte) schaal bijgedragen aan het oplossen van het woningtekort in de metropoolregio Amsterdam. Vanuit de verordening gelden er geen beperkingen om op de locatie woningbouw te realiseren in plaats van kantoren.

Provinciale Woonvisie 2010-2020

De provincie heeft op 25 mei 2010 de woonvisie 'Goed wonen in Noord-Holland' vastgesteld. De provinciale woonvisie komt voort uit de provinciale structuurvisie. Op basis van de woonvisie wil de provincie Noord-Holland samen met de gemeenten en corporaties en andere woonpartners afspraken maken over de aantallen en het soort woningen dat moet worden gebouwd. Deze afspraken worden vastgelegd in bestuurlijke overeenkomsten. Deze zijn in voorbereiding in de vorm van Regionale actieprogramma's (RAP's).

In de woonvisie is afstemming van vraag en aanbod als één van de speerpunten benoemd. Het gaat daarbij om het beter afstemmen van het aanbod van woningen op de behoeften die er zijn binnen een regio. Het gaat daarbij onder andere om de behoeften van doelgroepen zoals starters, jongeren, ouderen en zorgvragers.

In de woonvisie wordt geconstateerd dat vooral in Amsterdam het woningtekort bovengemiddeld groot is. De gebrekkige doorstroming in Amsterdam, maar ook in de andere gebieden van Noord-Holland, zorgt voor problemen bij het vinden van geschikte woningen voor starters op de woningmarkt.

Het wijzigingsplan is in overeenstemming met de provinciale woonvisie doordat wordt uitgegaan van de realisatie van woningen. Door het project wordt (op beperkte) schaal bijgedragen aan het oplossen van het woningtekort in Amsterdam en wordt tevens een (beperkte) bijdrage geleverd aan het vinden van een geschikte woning voor starters op de woningmarkt.

3.1.3 Regionaal beleid

Platform Bedrijventerreinen en Kantoorlocaties (Plabeka)

Het Plabeka (Platform Bedrijven en Kantoren) werkt aan een gezamenlijke strategie voor de planning van kantoor- en bedrijfslocaties in de Metropoolregio Amsterdam. In 2007 is de eerste Uitvoeringsstrategie Plabeka vastgesteld. Belangrijke mijlpalen waren het schrappen van een overaanbod van 3,5 miljoen m2 kantoorplannen. De tweede Uitvoeringsstrategie (Snoeien om te bloeien), waarin voor de periode 2010-2040 de programmering van planaanbod en de bijdrage van Amsterdam binnen de regio is opgenomen, is op 23 juni 2011 vastgesteld door het Bestuurlijk Overleg PRES (Platform Regionale Economische Structuur). Dit betreft een herijking van de afspraken die in 2006 in Plabeka-verband zijn gemaakt. De doelstelling van de uitvoeringsstrategie is als volgt: Het creëren van voldoende ruimte en kwaliteit van werklocaties (kantoren, bedrijventerreinen, zeehaventerreinen) voor een evenwichtige economische ontwikkeling om daarmee een bijdrage te leveren aan de versterking van de (internationale) concurrentiepositie van de Metropoolregio en het verbeteren van het regionale vestigingsklimaat voor het bedrijfsleven. Met deze strategie wordt voldaan aan de afspraak met het Rijk om het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 regionaal uit te werken en te verankeren. Er wordt een onderscheid gemaakt naar kansrijke groeigebieden waarbij het accent ligt op uitbreiding (nieuwe uitgiften), beperkte groeigebieden waar het accent ligt op herontwikkeling/transformatie met beperkte mogelijkheid tot nieuwe uitgiften; balansgebieden waarbij het accent ligt op herontwikkeling en in mindere mate op transformatie en beperkingsgebieden waar het accent ligt op transformatie en sloop en in mindere mate op herontwikkeling. Door in regionaal verband het planaanbod beter af te stemmen op de vraag ontstaat een situatie waarbij op termijn schaarste en daarmee waarde wordt gecreëerd. Conclusie is dat met dit wijzigingsplan een bijdrage wordt geleverd aan het Plabeka beleid.

3.1.4 Gemeentelijk beleid

Programma Zelfbouw

Particulier opdrachtgeverschap wordt door steeds meer partijen gezien als een belangrijke manier om de woningmarkt los te trekken. Het College van B&W van Amsterdam hebben in juni 2012 het Programma Zelfbouw 2012-2016 vastgesteld. Daarin is de volgende ambitie geformuleerd:

'Zelfbouw draagt bij aan de ontwikkelingen in de lopende projecten en wordt gebruikt als katalysator voor nog op te starten ontwikkelingen. Door meer woningen in zelfbouw te ontwikkelen geeft de gemeente ruimte aan de gebruikers, brengt bouwrijpe grond sneller tot ontwikkeling en vermindert bouwen voor de leegstand. De gemeentelijke ambitie is dat vanaf 2016 jaarlijks 25% van de gemiddelde marktruimte in de nieuwbouwproductie wordt gerealiseerd door middel van zelfbouw. Hier wordt stapsgewijs naartoe gewerkt met een oplopend percentage van 10% in 2013, 15% in 2014 en 20% in 2015.'

In het Programma is verder toegelicht dat zelfbouw een structureel nieuwe aanpak van ontwikkelen is die tijd nodig heeft om zich te bewijzen. Daarom is voor wat betreft de programmahorizon uitgegaan van de periode 2012 – 2016. In het stedelijke Programma Zelfbouw is zelfbouw als volgt omschreven:

Zelfbouw is maximale invloed van de bewoner(s) op zijn/hun woning(en). De wensen van de bewoner/zelfbouwer staan centraal en de zelfbouwer heeft de vrijheid om te kiezen voor het naar eigen inzicht en wensen zelf (of als opdrachtgever laten) bouwen van de woning of het (als opdrachtgever laten) afbouwen van een deel van de woning.

Structuurvisie Amsterdam 2040, 'Economisch sterk en duurzaam'

Op 17 februari 2011 heeft de gemeenteraad de 'Structuurvisie Amsterdam 2040, Economisch sterk en duurzaam' vastgesteld. Cruciaal voor de verdere ontwikkeling als kernstad van de metropool is de kwantitatieve en kwalitatieve groei van het aantal woningen in Amsterdam. Die leidt tot het toevoegen van 70.000 woningen aan de voorraad met bijbehorende (maatschappelijke) voorzieningen (periode tot 2030). Woonkwaliteit en de wensen van de eindgebruiker staan daarbij voorop, de verdichting met netto 70.000 woningen is geen doel op zich. De stad moet er namelijk ook voor zorgen dat de juiste woningen op de juiste plek komen te staan. Om variatie en creativiteit in de stad te behouden en monotone woonwijken te vermijden, moet worden gezocht naar instrumenten voor een meer flexibele productie. Diversiteit en een gemengde bevolking zijn belangrijke aantrekkingsfactoren van Amsterdam.

De motor achter de groei van Amsterdam en de regio is de aantrekkingskracht op jongeren. Er is sprake van een toenemende concentratie van veelal hoogopgeleid jong talent, die de regio ook nodig heeft om als motor van de Nederlandse economie te kunnen functioneren. Daarom moet er ingezet worden op het bieden van voldoende mogelijkheden voor jong talent om zich te vestigen in hoogstedelijke woonmilieus.

De voorgenomen herontwikkeling van het kantoorgebouw naar woningen voldoet aan de weergegeven richtlijnen, onder meer doordat er nieuwe woningen worden toegevoegd en er zodoende wordt bijgedragen aan het realiseren van de woningbouwopgave voor Amsterdam.

Kantorenstrategie

De kantorenstrategie van de gemeente Amsterdam is een uitwerking van de Structuurvisie. Dekantorenstrategie geeft richting aan de rol van de gemeente Amsterdam op de kantorenmarkt om de leegstand terug te brengen tot een acceptabel niveau en de toenemende verversing en de geringe uitbreiding van de kantorenvoorraad vorm te geven. De gemeente wil hiermee bijdragen aan het herstellen van het evenwicht op de kantorenmarkt op termijn. De kantorenstrategie richt zich niet alleen op de planvoorraad, maar vooral ook op de bestaande voorraad. Op stedelijk en projectniveau worden maatregelen en kaders benoemd die bijdragen aan:

• het stimuleren en faciliteren van herontwikkeling om de kwaliteit van de bruikbare kantorenvoorraad op peil te houden;
• het stimuleren en faciliteren van transformatie en sloop van in onbruik geraakte kantoren om de omvang van de bestaande kantorenvoorraad te verkleinen;
• de reductie en temporisering van de planvoorraad voor nieuwbouw in overeenstemming met de lagere toekomstige ruimtebehoefte.

Per saldo zal hierdoor de totale kantorenvoorraad in Amsterdam in omvang af dienen te nemen en er weer zicht komen op een 'normaal' leegstandspercentage. Het doel is een continue toekomstbestendige kantorenvoorraad die voldoende ruimte biedt aan de uiteenlopende vraag van huidige en potentiële kantoorondernemingen.

In overeenstemming met de Kantorenstrategie van de gemeente Amsterdam is het beleid voor de Rivierenbuurt erop gericht om het huidige aantal kantoren niet verder te laten toenemen. Het verschil met dienstverlening is op hoofdlijnen dat bij kantoren geen direct contact is met de klanten doordat geen sprake is van een baliefunctie. Het kantoor aan de President Kennedylaan wordt op dit moment niet gebruikt als kantoor. Om voor dit pand een goede nieuwe invulling te geven wordt hier tevens de functie aanduiding gemengd toegevoegd. Dit betekent dat naast de functie kantoor ook detailhandel, bedrijf, maatschappelijk en dienstverlening mag plaats vinden. Voor detailhandel en bedrijf is er wel een maximum gesteld aan de vestigingsgrootte. Het wijzigingsplan heeft tot doel om een kantoorbestemming te wijzigen naar een gemengde bestemming met als doel om woningen mogelijk temaken. Dit past in de doelstelling om kantoormeters te verminderen.

Woonvisie Amsterdam. Wonen in de metropool, woonvisie Amsterdam tot 2020

De stedelijke woonvisie is op 30 oktober 2008 vastgesteld door de gemeenteraad. De woonvisie bevat een aantal thema's die de bestaande stad Amsterdam schetsen en de ambities verwoorden. De ambitie is gericht op zowel een attractieve stad met nadruk op de economische kracht als een ongedeelde stad, gericht op het voorkomen van sociale segregatie en ruimtelijke tweedeling. De belangrijkste bijdrage bij het vergroten van de dynamiek op de woningmarkt is het uitbreiden van de woningvoorraad. Stadsdeel Zuid valt in de centraal stedelijke zone, het centrum van de Metropool Amsterdam. In de nota is een aantal speerpunten opgenomen, zoals dat hoogstedelijk woonmilieu uitgangspunt is voor nieuwbouw en dat locaties voor het topsegment benut dienen te worden. Het toevoegen van woningen in bestaand stedelijk gebied past in de woonvisie.

Beleidsnotitie short stay 2014

Op 12 februari 2014 heeft de gemeenteraad de Beleidsnotitie short stay 2014 vastgesteld. Omdat er voldoende short stay appartementen zijn, wordt een 'pas op de plaats' gemaakt: er worden geen nieuwe vergunningen voor short stay appartementen meer verleend en de de resterende ruimte in de quota (o.a. in Zuid) zijn komen te vervallen. De bestaande vergunningen worden gerespecteerd en opnieuw bezien wanneer zij aflopen (v.a. 2019 tot 2024). Als blijkt dat het aanbod in de toekomst daalt, dan is het mogelijk in de toekomst weer nieuwe short stay appartementen toe te voegen. Het experiment met de minimum verblijfsduur van vijf nachten vervalt en de minimum verblijfsduur gaat terug naar het oorspronkelijke minimum van zeven nachten. Er is geen aparte positie meer voor short stay in nieuwbouw. Het beleid is met terugwerkende kracht ingegaan per 14 januari 2014.

De bestemming Gemengd - 1 uit bestemmingsplan Rivierenbuurt voorziet in de mogelijkheid om Short Stay te realiseren. Om gebruik te kunnen maken van de wijzigingsbevoegdheid op basis waarvan dit wijzigingsplan is voorbereid, moet deze gebruiksmogelijkheid overgenomen worden. Dit is mogelijk, alleen gezien het nieuwe beleid, zal voor Short Stay geen vergunning worden afgegeven.

3.1.5 Stadsdeel beleid

Zelfbouw in Zuid

In navolging van het programma zelfbouw van het ontwikkelbedrijf van Amsterdam heeft stadsdeel Zuid een eigen programma zelfbouw opgesteld. Dit programma 'Zelfbouw in Zuid' is januari 2013 door de deelraad vastgesteld. Met dit programma is in 2013 gewerkt aan zelfbouwkavels aan het Spijtellaantje en de bouwgroeplocatie voor het President Kennedyplantsoen. Een zelfbouwgroep wordt gedefinieerd als:

Een groep particulieren verwerft een kavel en ontwikkelt samen door het inschakelen van een architect, begeleider en/of aannemer een complex rijwoningen of appartementen in zowel de koop- als huursector al dan niet met gemeenschappelijke voorzieningen. De groep (het collectief) treedt op als opdrachtgever.

Het onderhavige wijzigingsplan heeft tot doel om planologisch uitvoering te kunnen geven aan de bouwgroep van het President Kennedyplantsoen.

Woonvisie 2011-2014

In de op 30 mei 2012 vastgestelde woonvisie is voor 2011-2014 een aantal doelstellingen voor het stadsdeel geformuleerd. Zo wordt voor een langere periode - tot 2020 - gestreefd naar een percentage van tenminste 35% eigen woningbezit en tenminste 45% betaalbare voorraad. Het toevoegen van nieuwe koopwoningen in bestaand stedelijk gebied past in het beleidskader en draagt bij aan het percentage eigen woningbezit. Het in deze visie opgenomen beleid ten aanzien van short stay is door de het recente Short Stay beleid van de centrale stad niet langer van toepassing. Zie hiervoor "gemeentelijk beleid".

3.2 Verkeer en parkeren

Nota Parkeren in Zuid 2011  

De stadsdeelraad van stadsdeel Zuid heeft op 25 mei 2011 de Nota Parkeren in Zuid 2011 vastgesteld. Doel van het parkeerbeleid is het verbeteren van de bereikbaarheid van het stadsdeel voor bewoners, bedrijven en hun bezoekers. Het stadsdeel wil dit realiseren door meer parkeergelegenheid te creëren en de beschikbare parkeergelegenheid optimaal te verdelen. De doelstelling is een parkeerdruk binnen de ring die niet hoger is dan 95%. Buiten de ring is de doelstelling een parkeerdruk van maximaal 80%. Voor bouwprojecten in de bestaande (bebouwde) omgeving gelden parkeernormen zodat de parkeerbehoefte van bewoners en werknemers op eigen terrein wordt opgevangen. Bezoekers (kortparkeerders) dienen gebruik te maken van het bestaande parkeerareaal in de openbare ruimte of openbare parkeergarages. Een uitzondering geldt voor de (ver)bouw van grote publiekstrekkende voorzieningen zoals theaters, musea, ziekenhuizen of winkelcentra. Dergelijke grootschalige voorzieningen zijn bij het onderhavige project niet aan de orde.

Parkeernormen woningen

In het beleid is onderscheid gemaakt tussen het gebied binnen de Ring A10 en het gebied buiten de Ring A10. Aangezien het wijzigingsplan is gelegen binnen de Ring A10, geldt hier een norm van 1 parkeerplaats per vrije sector woning en een norm van 0,7 parkeerplaats per sociale huurwoning. Bij gebruikswijzigingen wordt tevens voorgeschreven dat dit op eigen terrein dient plaats te vinden. Voor het zelfbouwplan en dit wijzigingsplan zijn aparte afspraken gemaakt ten aanzien van de parkeernormen. Bij de kavelregels voor de zelfbouw is aangegeven dat én het parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden én dat er geen vergunningen op straat afgegeven zouden worden . Met deze regels wordt gewaarborgd dat er geen parkeerprobleem zal ontstaan in de openbare ruimte (en zodoende er geen minimum norm gesteld hoefde te worden). Het is daarmee aan de bouwgroep zelf om te bekijken hoeveel parkeerplaatsen ze maken voor het aantal woningen dat gerealiseerd gaan worden. Hiermee maken ze bewust de keuze om anders om te gaan met de beschikbare parkeerplaatsen (bijvoorbeeld door carpoolen, auto delen) of woningen zonder parkeerplaats aan te bieden.

De bezoekers zullen wel in de openbare ruimte terecht moeten. Omdat er echter sprake is van een omzetting waarbij de parkeervraag in de oude situatie afgewikkeld werd en in de nieuwe situatie niet, zal er per saldo sprake zijn van een afname van de parkeerdruk.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Omdat dit een wijzigingsplan betreft zijn alleen de relevante beleidsonderwerpen en (milieutechnische)omgevingsaspecten die betrekking hebben op de voorgenomen wijziging in dit hoofdstuk aangehaald. Voor de overige aspecten wordt verwezen naar het 'moederplan', bestemmingsplan Rivierenbuurt.

4.1 Geluid

4.1.1 Wet geluidhinder

In de Wet geluidhinder zijn sinds het eind van de jaren '70 de wetten en regels voor het bestrijden en voorkomen van geluidhinder ten gevolge van wegverkeer, railverkeer en industrie vastgelegd. In de Wet geluidhinder is het begrip zone geïntroduceerd om de kans op geluidoverlast zoveel mogelijk te voorkomen. Een zone kan worden gezien als een aandachtsgebied voor geluid langs of rond een geluidsbron, waarbinnen gestreefd moet worden naar een akoestisch optimale situatie.

Bij het opstellen van het bestemmingsplan Rivierenbuurt is aandacht besteed aan geluidsgevoelige functies waarvoor geldende grenswaarden in acht zijn genomen. Bij deze grenswaarden is sprake van een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens, de maximale grenswaarde. Wanneer een overschrijding van de norm wordt geconstateerd bij de toetsing, moeten maatregelen worden getroffen om de geluidbelasting terug te brengen. De akoestische berekeningen moeten voldoen aan de regels die zijn vastgelegd in Reken- en Meetvoorschriften. Het bevoegd gezag kan ook een zogenaamde hogere grenswaarde dan de voorkeursgrenswaarde vaststellen. Die vast te stellen hogere waarden mogen niet hoger zijn dan de maximale grenswaarden.

4.1.2 Amsterdams geluidbeleid

Op 13 november 2007 heeft het college van B&W nota “Vaststelling hogere grenswaarden Wet geluidhinder, Amsterdams beleid” vastgesteld, die naar aanleiding van de nieuwe Wet geluidhinder is aangepast. Met het dit besluit wordt geregeld dat de bevoegdheid voor het vaststellen van hogere grenswaarden per 1 januari 2008 wordt doorgeschoven naar de stadsdelen onder de voorwaarde dat de stadsdelen wel gehouden zijn aan het Amsterdamse geluidbeleid en dat het Technisch Ambtelijk Vooroverleg Geluidhinder Amsterdam (TAVGA) om advies wordt gevraagd.

Het geluidbeleid zoals verwoord in de nota “Vaststelling hogere grenswaarden Wet geluidhinder, Amsterdams beleid” verschilt principieel niet van het bestaande Amsterdamse beleid. De essentie dat woningen waarvoor een hogere grenswaarde wordt vastgesteld in principe een stille zijde moeten hebben is gehandhaafd. Wanneer van dat uitgangspunt wordt afgeweken, wordt in het hogere grenswaardenbesluit een motivatie opgenomen. Hoe groter de overschrijding, hoe uitgebreider de motivatie. Woningen met een dove gevel dienen volgens het beleid altijd een stille zijde te krijgen, behoudens in zeer uitzonderlijke gevallen zoals tijdelijke situaties. Indien vliesgevels worden toegepast, worden eisen gesteld aan de handhaving van de buitenluchtkwaliteit, zoals opgenomen in Bouwbrief 2005-15 van de gemeente Amsterdam.

Bij de vaststelling van een hogere waarde wordt rekening gehouden met de samenloop (cumulatie) van de geluidbelasting van verschillende bronnen. Het beleid geeft aan dat er sprake is van een onaanvaardbare geluidbelasting als de gecumuleerde geluidbelasting meer dan 3 dB hoger is dan hoogste van de maximaal toelaatbare ontheffingswaarden.

Afbeelding 3.1: gecumuleerde geluidbelasting wegverkeerslawaai President Kennedylaan (in dB). De groene lijn geeft de "stille zijde van het gebouw weer. Bij een bouwplan waarin een openbare binnenruimte is opgenomen, geldt dat deze binnenruimte ook als stille zijde kan dienen; dit wordt meegegeven aan de zelfbouwgroep.

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Rivierenbuurt is voor de gronden van het plangebied (en het gebouw) een hogere grenswaarde vastgesteld omdat vanwege de gemengde bestemming al sprake is van een bestemming waarin geluidgevoelige functies gevestigd kunnen worden (maatschappelijke doeleinden).

4.2 Lucht

4.2.1 Wet milieubeheer

Voor luchtkwaliteit is titel 5.2 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen), beter bekend als de Wet luchtkwaliteit kader. In de Wet milieubeheer is indirect een koppeling gelegd met ruimtelijke plannen. Deze koppeling houdt in dat bij het voorbereiden van ruimtelijke plannen moet worden onderzocht of het plan ertoe leidt dat grenswaarden voor de luchtkwaliteit worden overschreden of, wanneer deze al worden overschreden, het plan leidt tot een verdere overschrijding.

Het effect van het plan op de luchtkwaliteit hangt direct samen met de potentiële verkeersaantrekkende werking van het plan. In de huidige situatie is op de locatie een kantoorgebouw aanwezig. Het bouwvoornemen gaat uit van een gebouw meerdere woningen. Het aantal woningen zal duidelijk zijn als het bouwplan op basis van dit wijzigingsplan wordt ingediend.

Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) geldt dat een nieuwbouwprogramma van 1.500 woningen op één ontsluitingsweg niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging en niet hoeft te worden getoetst aan de grenswaarden. Gezien de beperkte dimensies van het gebouw, zal het aantal woningen aanmerkelijk minder zijn dan de realisatie van 1.500 woningen en heeft een beduidend lagere verkeersaantrekkende werking. De herontwikkeling van de locatie President Kennedylaan is daarom te kwalificeren als 'niet in betekenende mate'. Derhalve kan gesteld worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor het voorliggende project.

4.2.2 Actieplan Luchtkwaliteit Amsterdam 2005

Op 1 maart 2006 is de gemeenteraad akkoord gegaan met het Actieplan Luchtkwaliteit Amsterdam 2005. Dit actieplan kent als doel het oplossen van de bestaande knelpunten ten aanzien van de luchtkwaliteit in de stad. De drie centrale uitgangspunten van dit actieplan zijn:

• Het beschermen van de gezondheid van mensen staat centraal;
• Amsterdam houdt vast aan het concentratiebeleid ten aanzien van het hoofdnet auto;
• Amsterdam houdt vast aan het beleid met betrekking tot de compacte stad.

Het wijzigingsplan is in overeenstemming met dit stedelijk beleid.

4.2.3 Richtlijn gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit Amsterdam

Deze stedelijke richtlijn heeft het college van B&W in december 2009 vastgesteld en begin 2014 opnieuw, maar nu verplichtend, vastgesteld. Het belangrijkste uitgangspunt in de richtlijn is dat bij stedelijke wegen met meer dan 10.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal binnen een afstand van 50 meter (gemeten van de rand van de weg) geen "gevoelige bestemmingen" (kinderdagverblijven, scholen, verzorgingshuizen) in de eerste lijnsbebouwing worden geprojecteerd. Van de in de richtlijn genoemde uitgangspunten kan gemotiveerd worden afgeweken indien (bijzondere) omstandigheden en belangen hiertoe aanleiding geven. Evenals bij het landelijke Besluit gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit geldt voor een uitbreiding van een bestaande gevoelige bestemming dat deze uitbreiding alleen mag worden gerealiseerd indien de toename eenmalig ten hoogste 10% van het aantal daar reeds verblijvende personen bedraagt.

Het wijzigingsplan maakt mede, middels de bestemming Gemengd - 1 ook maatschappelijke dienstverlening mogelijk. Dit gebruik was echter ook opgenomen in het bestemmingsplan Rivierenbuurt en is daarmee een voorzetting van de huidige mogelijkheden. Aangezien in de kavelregels het gebruik van het gebouw ten behoeve van dat gebruik niet wordt toegestaan, geldt hier een privaatrechtelijke belemmering voor. Dit houdt in dat de mogelijkheid dat het wijzigingsplan biedt, niet gerealiseerd zal kunnen worden door de bouwgroep. Er zal dan ook geen sprake kunnen zijn van een nieuwe "gevoelige bestemming". Indien deze wens wel bestaat, dan zal onafhankelijk van het wijzigingsplan onderzocht moeten worden of ter plaatse wel sprake is van een overschrijding van de grenswaarden voor fijnstof en stikstofdioxide. Indien dit het geval blijkt te zijn, dan zal in praktische zin bekeken moeten worden hoe de blootstelling aan deze stoffen tot onder de grenswaarden gebracht kan worden.

Het wijzigingsplan is in overeenstemming met het gemeentelijke beleid.

4.3 Bodem

Het doel van de Wet bodembescherming is het behoud en de verbetering van de milieuhygiënische bodemkwaliteit. In geval van graafwerkzaamheden is een bodemonderzoek aan de orde om te bepalen of eventuele vervuilde grond gesaneerd dient te worden. De waterbodem was onderdeel van de Wet Bodembescherming, maar maakt sinds 22 december 2009 onderdeel uit van de Kaderrichtlijn Water en de Waterwet is leidend. Met het Besluit Uniforme Saneringen is het mogelijk om eenvoudige saneringen in korte tijd af te ronden.

Voor bodem en bodemverontreiniging geldt de Wet bodembescherming (Wbb), inclusief de aanvullende besluiten. In de Wbb wordt een algemeen beschermingsniveau ingesteld voor de bodem ten aanzien van het voorkomen van nieuwe verontreiniging van de bodem. De Wet bodembescherming kent nieuwe gevallen van bodemverontreiniging (ontstaan na 1 januari 1986) waarbij er sprake is van een saneringsplicht die direct van kracht is. Voor oude gevallen van bodemverontreiniging is de start van de sanering afhankelijk van de ontoelaatbare risico's voor de mens, verspreiding of het milieu nu en in de toekomst. Met name de saneringsverplichtingen zijn gekoppeld aan ontoelaatbare risico's die samenhangen met het (toekomstig) gebruik van de bodem.

Voor het wijzigingsplan heeft de Wet bodembescherming betekenis voor zover nieuwe ontwikkelingen worden toegestaan waarbij de grond geroerd wordt. De kavelregels geven aan dat een kelder pas na afwijking van het bestemmingsplan wordt toegestaan. Aangezien de bouwgroep niet voornemens is om een kelder te realiseren, wordt dit niet als recht opgenomen in het wijzigingsplan en blijft de kelder mogelijk na afwijking van het bestemmingsplan Rivierenbuurt. In het kader van deze afwijking is het pas noodzakelijk om een bodemonderzoek te overleggen.

Voor het plangebied is voor de functies die op maaiveld komen wel een verkennend bodemonderzoek verricht (zie bijlage 4 'Back milieuadvies BM951'). Gelet op de uitkomsten van dit verkennend bodemonderzoek, kan de omzetting van kantoor naar wonen zonder verder bodemonderzoek plaatsvinden. Het wijzigingsplan voldoet aan de voorwaarden met betrekking tot de bodem.

4.4 Verkeer en parkeren

Het Regionaal Verkeer- en Vervoerplan (RVVP) is vastgesteld door de Regioraad van het ROA op 14 december 2004. Het beschrijft de wijze waarop de stadsregio Amsterdam invulling wil geven aan het verkeer- en vervoerbeleid tot 2015. Het Regionaal Verkeer- en Vervoerplan is opgesteld binnen de ambities die de ROA-gemeenten gezamenlijk hebben geformuleerd. Het Regionaal Verkeer- en Vervoerplan (RVVP) heeft geen directe gevolgen voor het plangebied en het wijzigingsplan wordt door het plan niet beïnvloed.

Het plangebied ligt aan de President Kennedylaan welke onderdeel uitmaakt van het Hoofdnet Auto. De stadsdeelraad van stadsdeel Zuid heeft op 25 mei 2011 de Nota Parkeren in Zuid 2011 vastgesteld. Hierin zijn enkele eisen opgenomen om aan de beleidswensen in de nota gevolg te kunnen geven. De eisen vanuit de Nota Parkeren in Zuid 2011 zijn als volgt.

In de wijken binnen de ring A10 is uitbreiding van het parkeerareaal in de openbare ruimte vaak moeilijk. Het stadsdeel stelt daarom bij bouwprojecten de eis dat de parkeerbehoefte van bewoners en/of werknemers (langparkeerders) in principe op eigen terrein moet worden opgevangen. De eis om voor langparkeerders parkeergelegenheid op eigen terrein te realiseren geldt in de volgende gevallen:

• (vervangende) nieuwbouw;
• wijziging van een gebouw of complex als gevolg waarvan de parkeerbehoefte significant toeneemt.

De parkeerplaatsen op eigen terrein dienen bij voorkeur ondergronds te worden gerealiseerd. Daarnaast zijn in de nota parkeernormen gesteld voor kantoren, bedrijven en woningen. Het stadsdeelbestuur heeft hiermee een beleidsmatige eis neergelegd, die wordt gesteld in het geval van sloop-nieuwbouw en ingrijpende vernieuwing van de bestaande situatie. Ook bij het wijzigen van een gebouw of complex dient bij een significante toename van de parkeerbehoefte het parkeren op eigen terrein te worden opgelost. In de kavelregels van het zelfbouwplan is het volgende opgenomen:

Parkeerplekken moeten op eigen terrein/inpandig worden gerealiseerd. Er worden geen parkeervergunningen voor de openbare ruimte afgegeven voor de bewoners (niet nu én in de toekomst niet). Er wordt geen minimale parkeernorm opgelegd. Het nieuwe gebruik mag geen onevenredige verkeersaantrekkende werking ten gevolg hebben. Het is toegestaan de entree(s) tot de parkeervoorziening in de noord- en/of oostgevel te realiseren (zie bijlage a). Per gevel is maximaal één entree tot de parkeervoorziening toegestaan. Indien er meer entrees noodzakelijk zijn dan het toegestane aantal om het gewenste aantal parkeerplaatsen in het gebouw in te passen, dan dient dit op basis van een studie te worden aangetoond.

Omdat met het wijzigingsplan inpandig parkeren mogelijk wordt gemaakt en parkeren in de openbare ruimte wordt voorkomen door geen vergunningen af te geven voor het parkeren in de openbare ruimte, voldoet het wijzigingsplan aan het parkeerbeleid. Door het beperkte aanbod (als gevolg van het ontbreken van een minimale norm) aan parkeerplaatsen in het gebouw en het niet afgeven van vergunningen in de openbare ruimte, zal de verkeersaantrekkende werking beperkt blijven en ten opzichte van het huidige toegestane gebruik als kantoor een verbetering van de verkeerssituatie ter plaatse inhouden.

4.5 Overige milieutechnische omgevingsaspecten

In het kader van het moederplan Rivierenbuurt is op het gebied van water, geohydrologie, archeologie, cultuurhistorie, natuurwaarden en externe veiligheid onderzoek gedaan. De uitkomsten van die onderzoeken zijn in het bestemmingsplan vertaald naar regels. Zo zijn er dubbelbestemmingen opgenomen voor een extra afwegingsmoment bij het bouwen in gebieden waar waterstaatkundige werken, archeologische waarden en/of cultuurhistorisch waarden aanwezig zijn. Deze dubbelbestemmingen ontbreken op deze locatie, waardoor zeker gesteld kan worden dat genoemde waarden niet in het geding komen met dit wijzigingsplan. Hetzelfde geldt voor het ontbreken van gebiedsaanduidingen voor externe veiligheidsrisico's. Bovendien ziet het wijzigingsplan toe op een gebruikswijziging en is in de oude (bestaande) situatie sprake van een bestaand gebouw dat ook in de nieuwe situatie behouden blijft. In de kavelregels is afgesproken dat de zelfbouwgroep een plan maakt dat uitgaat van het bestaande gebouw en er daarom geen sloop-nieuwbouw plan komt, er wordt ook geen kelder gemaakt.

Hoofdstuk 5 Juridisch kader

5.1 Verbeelding

De verbeelding is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Dit uit zich met name in de structuur en verbeelding. De verbeelding is opgebouwd en gecodeerd volgens IMRO 2012 en de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen 2012. Hiermee wordt aangesloten bij de landelijke richtlijn voor het benoemen van de bestemmingen, het bijbehorende kleurgebruik, het gebruik en de vorm van aanduidingen et cetera.

5.2 Wijzigingsplan in relatie tot kavelregels

Dit wijzigingsplan biedt ruime planologische mogelijkheden. De huidige kantoorbestemming wordt met de wijzigingsbevoegdheid gewijzigd zodat er ook in het gebouw kan worden gewoond. Dit wordt bereikt door de bestaande kantoorbestemming te wijzigen tot een gemengde bestemming; 'Gemengd - 1 (niet-woonfuncties in woonbuurten)', zoals in de regels van het moederplan Rivierenbuurt in artikel 6 is opgenomen. Naast het wijzigen van de bestemming tot een gemengde bestemming is het voor woningen op de begane grondverdieping noodzakelijk een aanduiding 'wonen' toe te kennen. Om het inpandig parkeren op de begane grondverdieping (eerste bouwlaag) toe te kunnen staan, is een functieaanduiding 'parkeerterrein' aan het bestemmingsvlak toegekend.

Het wijzigingsplan is opgesteld op grond van de wijzigingsbevoegdheid uit bestemmingsplan Rivierenbuurt. (zie volgende paragraaf). De bestemming "Kantoor" kan hiermee worden omgezet naar de bestemming "Gemengd - 1 (niet-woonfuncties in woonbuurten)", zoals in artikel 6 van dat plan is opgenomen. Dit betekent dat op deze locatie dan ook dezelfde planologische gebruiksmogelijkheden worden toegestaan als bij de andere panden die in het plangebied van bestemmingsplan Rivierenbuurt deze bestemming hebben. Naast de functies die in de kavelregels worden toegestaan (wonen, short stay, bed & breakfast, huisgebonden beroep/bedrijf en parkeren), worden in de bestemming Gemengd - 1 de volgende gebruiksmogelijkheden toegestaan: detailhandel, bedrijf, maatschappelijke en consumentverzorgende dienstverlening. Hierbij geldt wel dat deze uitsluitend in de eerste bouwlaag en daaronder zijn toegelaten. Om binnen de kaders van de wijzigingsbevoegdheid van het moederplan te kunnen blijven, is een beperking van deze gebruiksmogelijkheden middels het wijzigingsplan niet mogelijk.

Een beperking van de planologische gebruiksmogelijkheden is echter niet noodzakelijk. De selectie van de bouwgroep heeft plaatsgevonden op basis van plannen van aanpak, waarin aan de door het stadsdeel geformuleerde kavelregels werd geconformeerd. De geselecteerde bouwgroep heeft een erfpachtaanbieding getekend, waarin dezelfde kavelregels zijn opgenomen welke na de uitwerking van het bouwplan worden vastgelegd in een erfpachtoverenkomst. De bouwgroep werkt haar plan uit in een voorlopig ontwerp (VO) en een definitief ontwerp (DO). Het stadsdeel toetst of beide ontwerpen voldoen aan de kavelregels en het door de bouwgroep ingediende voorstel. Het stadsdeel stelt hiervoor de volgende termijnen:

• Indienen van het VO uiterlijk 20 weken na optieverlening voor goedkeuring door het stadsdeel;
• Indienen van het DO uiterlijk 40 weken na optieverlening voor goedkeuring door het stadsdeel.

Binnen een jaar na het tekenen van de optieovereenkomst moet de erfpachtaanbieding worden geaccepteerd. In deze erfpachtaanbieding zijn eveneens de kavelregels opgenomen. Wordt de erfpachtaanbieding niet geaccepteerd, dan wordt de optieovereenkomst ontbonden. De bouwgroep heeft dan ook geen andere keuze dan van begin tot eind zich te houden aan de kavelregels. Op deze manier wordt privaatrechtelijk gewaarborgd dat er geen bouwvoorstellen worden gedaan die afwijken van de kavelregels.

Bovenstaande houdt in dat de bouwgroep derhalve privaatrechtelijk minder kan dan doen, dan publiekrechtelijk (i.c. het wijzigingsplan) wordt toegestaan. De gebruiksmogelijkheden die met de wijziging van bestemmingsplan van Kantoor naar Gemengd - 1 "extra" worden geboden dan middels de kavelregels worden toegestaan, kunnen door de waarborging van de kavelregels in de optieovereenkomst en later de erfpachtovereenkomst niet ingevuld worden. De bouwgroep kan geen aanspraak maken op de "extra" gebruiksmogelijkheden, omdat zij met het accepteren van de erfpachtaanbieding ingestemd hebben met deze privaatrechtelijke belemmering. Overigens heeft een dergelijke privaatrechtelijke belemmering geen effect op de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan. Immers, een wijziging in de privaatrechtelijke overeenkomsten kan nog altijd plaatsvinden in de planperiode. Vooralsnog bestaat er geen intentie om een dergelijke wijziging door te voeren. Zie ook bijlage 1 'selectiebrochure PKP mei 2013'.

Indien de bouwgroep acht weken voor het einde van de optietermijn voldaan heeft aan de voorwaarden wordt op basis van het definitief ontwerp de erfpachtaanbieding opgesteld. Zodra de erfpachtaanbieding is geaccepteerd en een erfpachtbesluit en omgevingsvergunning conform kavelregels is afgegeven wordt de grond en opstallen bij notariele akte geleverd. De geleverde grond en opstellen moeten conform het vergunde zelfbouwplan worden ontwikkeld. Om dit borgen wordt in het uiteindelijke erfpachtbesluit conform kavelregels (Wonen en werken-aan-huis en inpandig parkeren) een artikel opgenomen dat tot 5 jaar na ingangsdatum van de erfpachtovereenkomst er privaatrechtelijk geen medewerking wordt verleend aan een ander gebruik dan is afgesproken in de kavelregels. Schriftelijke aanvragen van de erfpachter tot wijziging van de bestemming gedurende die eerste periode van 5 jaar zullen niet worden gehonoreerd.

5.3 Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan Rivierenbuurt

Door toepassing te geven aan de wijzigingsbevoegdheid uit artikel 12.5.3 wordt het mogelijk om de bestemming te wijzigen naar Gemengd-1 en de functie-aanduidingen 'Wonen' en 'parkeren' toe te voegen. Hieronder wordt aangegeven welke criteria er gelden voor de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid en waarom het zelfbouwproject voldoet aan deze criteria.

Afbeelding 4.1: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Rivierenbuurt

Omzetting naar Gemengd-1

Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1 onder a van de

Wet ruimtelijke ordening, de bestemming van de in 12.1 (Kantoor) genoemde gronden, geheel of gedeeltelijk te wijzigen naar de bestemming Gemengd - 1, zoals bedoeld in artikel 6 en aan deze gronden de functieaanduidingen wonen, gemengd en/of parkeerterrein toe te kennen en, indien van toepassing, de functieaanduiding "maatschappelijk uitgesloten" te verwijderen, onder voorwaarden dat;

a. het woon- en leefklimaat ter plaatse niet onevenredig wordt aangetast;

Door de gebruikswijziging van Kantoor naar Wonen ontstaat juist een beter woon- en leefklimaat. Dit komt door de vergroting van de sociale veiligheid, lagere parkeerdruk (bij inpandig parkeren) en minimale vergroting van de daklaag of het toevoegen van een dakterras. Bovendien zal het gebouw worden gerenoveerd en de uitstraling van het gedateerde pand naar verwachting een stuk verbeteren. Voorts zullen toekomstige bewoners naar verwachting eerder een duurzame relatie aangaan met de buurt dan medewerkers van een kantoor.

b. er voldaan wordt aan het parkeerbeleid van het Stadsdeel;

Het parkeren wordt inpandig op eigen terrein opgelost conform het parkeerbeleid. De oude parkeerbehoefte was 31 autoplekken. Deze werden in de openbare ruimte opgelost. Dit is ook zo opgenomen in de kavelregels voor de zelfbouwgroep.

c. de wijziging geen onevenredige verkeersaantrekkende werking ten gevolge zal hebben;

De huidige kantoorfunctie heeft een grotere verkeersaantrekkende werking dan het beoogde plan met woningen. Zie ook de parkeernormen zoals gesteld onder b.

d. dat bij het realiseren van geluidgevoelige objecten aangetoond is dat:

1. de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde vanuit de Wet geluidhinder niet overschreden wordt, of;

2. hiervoor overeenkomstig Bijlage 1 Adressen hogere grenswaarden een hogere waarde is vastgesteld, of;

3. hiervoor geen hogere grenswaarde is vastgesteld en de betreffende gevel wordt uitgevoerd als een dove gevel of wordt uitgevoerd met een vergelijkbare geluidswerende voorziening;

Voor het bestemmingsplan Rivierenbuurt is akoestisch onderzoek gedaan (zie bijlage 5) en afbeelding 3.1. De hoogst berekende geluidsbelasting bedraagt 62 dB. Hiervoor geldt dat er een hogere grenswaarde verleend moet worden door het dagelijks bestuur. Blijkens bijlage 1 van de regels behorende bij bestemmingsplan Rivierenbuurt (waarin de lijst met adressen waarvoor het dagelijks bestuur hogere grenswaarden heeft verleend is opgenomen), is voor President Kennedyplantsoen 3 een hogere grenswaarde van 62 dB verleend. Hiermee valt het zelfbouwproject onder het tweede geval.

e. geluidgevoelige objecten als bedoeld onder d sub 2 en 3 tevens voorzien zijn van minimaal één geluidluwe zijde;

De geluidsluwe zijde is een gevel(deel) van een geluidsgevoelig object met een geluidsbelasting lager of gelijk aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder.

Aangezien aan de noordzijde van het pand een geluidsbelasting wordt gemeten die lager is dan de voorkeursgrenswaarde, is er aan die zijde sprake van een "geluidsluwe zijde". Mocht het bouwplan voorzien in een gemeenschappelijke/openbare binnenruimte (patio, tuin), dan zullen de geveldelen die grenzen aan deze ruimte eveneens aan te merken zijn als geluidsluwe zijde van de woningen.

f. het aantal wooneenheden dat met de wijzigingsbevoegdheid kan worden gerealiseerd bedraagt maximaal 1.325 (studenten)woningen.

Het beoogde plan voldoet ruimschoots aan deze voorwaarde. In de privaatrechtelijke kavelregels en erfpachtovereenkomst en met dit wijzigingsplan wordt het aantal woningen echter niet gereguleerd. Gelet op de planologische bouw- en gebruiksmogelijkheden van het perceel is het echter fysiek onmogelijk om meer dan 1325 studentenwoningen te realiseren. Het maximum aantal te realiseren woningen binnen dit volume bedraagt 100. Daarmee staat vast dat de bovengrens van maximaal 1325 (studenten) woningen niet is bereikt.

De andere regels met betrekking tot bouwen en gebruik en ook algemene regels van het moederplan Rivierenbuurt blijven onverkort van kracht.

Hoofdstuk 6 Uitvoering

6.1 Planning

Het wijzigingsplan wordt door het stadsdeel gemaakt zodat er tijdig een planologisch toetsingskader bestaat voor een omgevingsvergunning voor woningen in het gebouw. In de erfpachtaanbieding en kavelbrochure is een planning opgenomen dat uitgaat van het verkrijgen van een omgevingsvergunning 7 maanden na acceptatie van de erfpacht aanbieding. De acceptatie van de erfpacht aanbieding dient binnen 12 maanden na de gunning te geschieden. De gunning is begin februari 2014 afgegeven. Gelet op deze planning zal het wijzigingsplan uiterlijk in de zomer van 2015 in werking moeten treden zodat de bouwgroep een omgevingsvergunning kan krijgen. Gelet op de termijnen van dit wijzigingsplan en de besluitvorming is het zeer goed mogelijk om het eerder in werking te laten treden. Na de ter visie legging van dit ontwerp wijzigingsplan worden de zienswijzen geïnventariseerd en beantwoord en het wijzigingsplan vastgesteld. Als de vaststelling bekend is gemaakt volgt een periode van beroep en als er geen beroep wordt ingesteld volgt direct in werkingtreding van dit wijzigingsplan.

Afbeelding 5.1: Planning uit 'Kavelregels zelfbouw PKP', juni 2013 (zie ook bijlage 2)

6.2 Economische haalbaarheid

De bouwgroep zal volledig de kosten voor de herontwikkeling op zich nemen.

De Wet ruimtelijke ordening (artikel 6.12.1) verplicht gemeenten gelijktijdig met een ruimtelijk besluit, zoals een wijzigingsplan, een exploitatieplan vast te stellen als er nieuwe woningen mogelijk worden gemaakt. Het bouwvoornemen van de zelfbouwgroep en dit wijzigingsplan maakt meer dan 10 woningen mogelijk. Dit betekent dat sprake is van een plan als bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en dat er een exploitatieplan dient te worden opgesteld. Het opstellen van een exploitatieplan kan achterwege blijven indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Het plangebied is gelegen op gronden in eigendom van de gemeente en er is daarom sprake van een erfpachtsituatie. Daarnaast kan de gemeenteraad afzien van de plicht tot het opstellen van een exploitatieplan op grond van de in art. 6.2.1.a Bro opgenomen uitzonderingsmogelijkheid voor zogenoemde 'kruimelgevallen'. Soms zijn er immers nauwelijks reële kosten die voor verhaal in aanmerking komen, bijvoorbeeld omdat het uitsluitend apparaatskosten betreft of in het geval de opbrengsten van het exploitatieplan niet opwegen tegen de bestuurlijke kosten. Het betreft gevallen waarin de te verhalen exploitatiebijdragen tezamen het bedrag van € 10.000 niet overstijgen, er geen verhaalbare kosten zijn als bedoeld in art. 6.2.4, onderdelen b-f Bro dan wel de verhaalbare kosten uitsluitend de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of nutsvoorzieningen betreffen. Het stadsdeel is van mening dat er sprake is van een zogenaamd 'kruimelgeval' en kiest ervoor om geen invulling te geven aan het verplichte kostenverhaal. Bovendien is het wijzigingsplan op initiatief van het stadsdeel zelf geïnitieerd en wordt een privaatrechtelijke erfpachtovereenkomst gesloten met de afnemer en ontwikkelende partij en zal deze partij nog leges conform de legesverordening moeten betalen voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning. Tot slot valt op te merken dat voor het moederplan 'Rivierenbuurt' ook geen expoitatieplan is opgesteld.

Het stadsdeel heeft een budget beschikbaar voor de uitvoering van het programma zelfbouw maar dat staat los van de financiële haalbaarheid van dit wijzigingsplan en de economische haalbaarheid van het bouwvoornemen van de zelfbouwgroep.

6.3 Maatschappelijke haalbaarheid

Het stadsdeel heeft conform artikel 3.1.1 Bro vooroverleg gevoerd met de voor dit wijzigingsplan relevante vooroverleg partners; nutsbedrijven (Liander, Gasunie, Waternet) en de brandweer Amsterdam. Er zijn geen inhoudelijke vooroverlegreacties ingekomen.

Het stadsdeel vindt het belangrijk dat omwonenden geïnformeerd worden over de uitwerking van het plan van de bouwgroep. De bouwgroep dient daarom, in overleg met en na goedkeuring door het stadsdeel, het voorlopig ontwerp van het bouwplan te presenteren aan de bewoners van de buurt.

Op donderdagmiddag 6 februari 2014 is in het gebouw aan het President Kennedyplantsoen de optieovereenkomst (erfpachtaanbieding) getekend met de winnende CPO bouwgroep 'JFK smartlofts' van Open Development. Er volgt nog een inloopmoment voor het ontwerp wijzigingsplan.