| Plan: | Banstraat 23-27 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0363.K1105BPSTD-VG01 |
n deze paragraaf wordt een beschrijving van de verschillende bestemmingsregelingen gegeven.
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de voorschriften worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal taalgebruik.
Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden gemeten moeten worden.
De achtertuin bij het pand De Lairessestraat 51 heeft in het bestemmingsplan 'Museumkwartier en Valeriusbuurt' dezelfde bestemming als het pand. De regeling voor het onbebouwde deel van het perceel houdt echter in dat de gronden alleen als tuinen en voetpaden mogen worden gebruikt. Om die reden is het stukje van de tuin dat niet betrokken was in het bestemmingsplan 'Museumkwartier en Valeriusbuurt' nu bestemd als Tuin. In de bestemmingsomschrijving (3.1) is bepaald dat binnen deze bestemming alleen het gebruik als tuinen en voetpaden is toegestaan.
In de bouwregels (3.2) is bepaald dat er alleen mag worden gebouwd ten dienste van de bestemming. Op deze gronden zijn geen gebouwen mogelijk. Wel zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Hekwerken en dergelijke mogen maximaal 2 meter hoog zijn.
Net als in de binnen bestemmingsplan 'Museumkwartier en Valeriusbuurt' voor de tuin geldende bestemming 'Gemengd-2', wordt in de afwijking van de bouwregels (3.3) geregeld dat het dagelijks bestuur bevoegd is om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen ten behoeve van het bouwen en uitbreiden van kelders en souterrains. Voorwaarde is onder meer dat door onderzoek aangetoond worden dat hierdoor geen onaanvaardbare effecten op het grondwater ontstaan en (binnen)tuinen dienen nog als tuin ingericht te kunnen worden doordat een minimale dikte van het grondpakket op het dak van de kelder wordt geëist.
De plangrens van het bestemmingsplan 'Banstraat 23-27' is exact aangesloten op die van het bestemmingsplan 'Museumkwartier en Valeriusbuurt'. Dat leidt ertoe dat tussen het nieuwe bouwplan en de plangrens een miniem strookje grond ligt dat bestemd moet worden als 'Verkeer'. Deze bestemming is in hoofdzaak gelijk aan de bestemming 'Verkeer' binnen het bestemmingsplan 'Museumkwartier en Valeriusbuurt', maar is wat vereenvoudigd en beperkt ten aanzien van bouwmogelijkheden. Een aantal bouwmogelijkheden zoals openbare toiletvoorzieningen die op dit stukje grond niet waarschijnlijk zijn, zijn nu ook niet in de bestemming opgenomen.
Het nieuwe gebouw, inclusief de aanbouwen de onbebouwd blijvende ruimte aan de achterzijde heeft de de bestemming 'Wonen'.
In de bestemmingsomschrijving (5.1) is bepaald welke vormen van gebruik binnen deze bestemming mogelijk zijn. De belangrijkste daarbij is de woonfunctie. Ondergeschikt aan de woonfunctie is ook huisgebonden beroep en huisgebonden bedrijf alsmede short stay en bed & breakfast mogelijk binnen een woning.
In de bouwregels (5.2) is in zijn algemeenheid bepaald dat er alleen gebouwd mag worden binnen een op de verbeelding aangegeven bouwvlak. In de bouwregels is verder bepaald dat de maximum goot- en bouwhoogte van gebouwen bepaald wordt aan de hand van de maximum bouwhoogte die op de verbeelding is opgenomen. De maximale bouwhoogte bedraagt 16,7 meter, maar voor de buitenste rand van het gebouw is de maximale bouwhoogte is gesteld op 13,1 meter. Dat is de hoogte van waaraf de vijfde bouwlaag een meter terug moet springen. De afwerking van het dak leidt tot een overstek ten opzichte van deze terugliggende vijfde laag. De dakrand geldt als de goothoogte, waarbij bedacht moet worden dat meer sprake is van een zwevend dak dan van een kap met een duidelijke goot. Om onduidelijkheid hieromtrent te voorkomen is in artikel 5.2.2 nadrukkelijk geregeld dat het dak ten opzichte van de vijfde bouwlaag mag uitkragen tot aan de grenzen van het bouwlak en dat van de goothoogte mag worden afgeweken ten behoeve van de architectonische vormgeving.
De bouwhoogte van de aanbouwen is op de verbeelding vastgelegd op 3,15 meter.
Het bouwvlak mag 100% bebouwd worden.
Het bouwen van een woning is uitsluitend toegestaan indien deze woning is voorzien van een stille zijde.
Onder de grond mag een parkeergarage met maximaal 12 parkeerplaatsen worden gebouwd. De parkeergarage mag worden gerealiseerd binnen het gehele vlak dat is aangeduid met 'parkeergarage', dus ook buiten het bouwvlak onder het achterterrein. De kelder is als direct bouwrecht in het bestemmingsplan opgenomen.
Aan de voorzijde van het gebouw mag op de 1e tot en met de 3e verdieping een erker worden gebouwd. De omvang van de erker is begrensd door de bouw- en bestemmingsgrenzen, waardoor de erker maximaal 50 centimeter uitsteekt ten opzichte van de voorgevel. De onderzijde van de erker mag niet lager zijn gelegen dan 3 meter de bovenzijde niet hoger dan 12,6 meter. De erker is geregeld in artikel 5.2.4 en op de verbeelding weergegeven met de aanduiding "specifieke bouwaanduiding -1" (sba-1).
In de specifieke gebruiksregels (5.3) is bepaald welke functies waar zijn toegestaan en in lid 5.3.1 wat de maximale oppervlakte voor aan huis verbonden bedrijven en beroepen is. Als criterium geldt dat het huisgebonden beroep of bedrijf gezien de aard en omvang geen afbreuk doet en ondergeschikt is aan het woongebruik en geen hinder oplevert voor de woonsituatie. Een aan huisgebonden beroep of bedrijf mag niet plaatsvinden in vrijstaande bijgebouwen, maar slechts in de hoofdbebouwing en eventuele aan- en uitbouwen die aan de hoofdbebouwing zijn gerealiseerd. Alleen bedrijven onder Categorie A van de Staat van Inrichtingen zijn toegestaan als huisgebonden beroep of bedrijf. Per woning mag maximaal 40% van het oppervlak, met een maximum van 60 m² voor'huisgebonden beroep', 'huisgebonden bedrijf' of bed & breakfast worden gebruikt. Binnen de woonfunctie wordt algemeen short stay mogelijk gemaakt.
De bepaling in lid 5.3.2 heeft tot doel te regelen dat bijbehorende bouwwerken, voor zover deze vergunningvrij gerealiseerd zouden kunnen worden, niet kunnen worden gebruikt voor zelfstandige woningen en in lid 5.3.3 wordt geregeld dat de gronden buiten het bouwvlak alleen als tuin mogen worden gebruikt.
Artikel 6: Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan, waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 7: Algemene bouwregels
In deze regeling zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot ondergronds bouwen, ondergeschikte bouwdelen, bestaande afstanden en andere maten.
Vanwege het gedetailleerd vastleggen van de kaders ten behoeve van het bouwplan is ervoor gekozen geen "algemene afwijkingsregels" in dit bestemmingsplan op te nemen.
Artikel 8: Algemene gebruiksregels
In dit artikel wordt geregeld welk gebruik is toegelaten. In 8.1 wordt gebruik dat in strijd is met de bestemming van de grond en de bijbehorende regels verboden. Zo worden in ieder geval bedrijven, genoemd in het Inrichtingen- en vergunningenbesluit behorend bij de Wet milieubeheer, uitdrukkelijk uitgesloten van vestiging in het plangebied op grond van de te verwachten overlast van dergelijke bedrijfsuitoefening.
In 8.3 is vastgelegd welk soort bedrijven toegestaan zijn, indien volgens de regels binnen een bepaalde bestemming het vestigen van bedrijven is toegelaten. Vanuit milieuoverwegingen (lawaai, stank, et cetera) als vanuit ruimtelijke overwegingen is het wenselijk niet alle bedrijven toe te laten. Daarom is als bijlage een zogenaamde Staat van bedrijfsactiviteiten opgenomen. Deze lijst vormt het planologische toetsingskader bij het al dan niet toelaten van een nieuw bedrijf. De Staat van bedrijfsactiviteiten is ontleend aan de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. In deze publicatie Bedrijven is een tweetal bedrijvenlijsten opgenomen. Een lijst is geschikt voor pure bedrijventerreinen, de andere lijst is geschikt voor gemengde gebieden, zoals stadscentra, dorpskernen, horecagebieden en gemengde woon- en werkgebieden. Het onderhavige plangebied is een gemengd woon-werkgebied waar naast woningen ook detailhandel, horeca, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en bedrijven zijn gevestigd. Voor bestemmingsplan 'Banstraat 23-27' is daarom de 'Staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging' (bijlage 4 van de publicatie Bedrijven en Milieuzonering) toegepast.
In de Staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging is een aantal bedrijven opgenomen welke uit oogpunt van hinder en gevaar goed inpasbaar zijn in een gebied met functiemenging. In de lijst is onderscheid gemaakt in de categorieën A, B en C. Categorie A bedrijven zijn relatief weinig milieubelastend voor de omgeving en kunnen daarom worden gevestigd in panden waar ook wordt gewoond. De eisen die het Bouwbesluit stelt aan de scheiding tussen wonen en bedrijven zijn toereikend.
Categorie B bedrijven kunnen zich in een gemengd gebied vestigen. De milieubelasting van deze bedrijven is echter zodanig dat deze bouwkundig moeten worden afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies. Dit betekent dat deze bedrijven niet kunnen worden ondergebracht in hetzelfde pand als waar wordt gewoond.
Categorie C bedrijven (zoals groothandel) hebben een dermate grote verkeersaantrekkende werking dat deze uitsluitend gewenst zijn langs de hoofdontsluiting van een wijk of stad.
In de toelichting van de publicatie Bedrijven en Milieuzonering is aangegeven dat per geval (of per bestemmingsplan) aan de hand van de Staat van bedrijfsactiviteiten een keuze moet worden gemaakt welke bedrijven wel en welke niet toelaatbaar zijn in het gebied. Deze keuze moet worden gemotiveerd in de toelichting. In de navolgende tekst wordt hierop ingegaan.
In het bestemmingsplan is op grond van de door de stadsdeelraad vastgestelde horecabeleid nieuwe horeca op bepaalde plaatsen toegestaan. Het is op grond van deze besluitvorming niet wenselijk om horeca als 'bedrijf' aan te merken en daarmee op veel plekken in het plangebied toe te staan. Omdat de horeca al apart geregeld is in het bestemmingsplan, is deze categorie geschrapt uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging. In dit bestemmingsplan is geen horeca toegestaan. Ook voor detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, kantoren en dienstverlening geldt een specifiek beleid, wat heeft geresulteerd in op maat gesneden bestemmingen. In het bestemmingsplan is de Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging daarom beperkt tot de 'ambachtelijke' bedrijven, welke in een gemengd stedelijk gebied goed inpasbaar zijn. Volgens de systematiek is onderscheid gemaakt in de categorieën A, B en C.
In het bestemmingsplan is dit vertaald door categorie A bedrijven toe te staan in panden waar ook wordt gewoond. Ook bij bedrijf aan huis is uitsluitend een categorie A bedrijf toegestaan. De categorie B bedrijven zijn alleen toegestaan in panden alwaar geen woningen zijn toegestaan. Dat komt in dit bestemmingsplan niet voor. Categorie C bedrijven zijn vergelijkbare met bedrijven in categorie B en die die goed ontsloten worden door de grotere wegen. Dit type bedrijven bedrijven komt in het plangebied evenmin voor.
In 8.4 wordt het dagelijks bestuur verplicht een omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van de regels in artikel 8.1 wanneer strikte toepassing daarvan het meest doelmatige gebruik beperkt, zonder dat hiervoor dringende redenen zijn.
Hier wordt geregeld dat bouwwerken mogen worden behouden of gebruik mag worden voortgezet vanaf het moment dat het plan rechtskracht heeft verkregen ondanks dat de bebouwing of het gebruik niet (langer) overeenkomt met de regels die in dit bestemmingsplan worden gegeven. Het overgangsrecht vindt op deze wijze zijn plaats in dit plan.
Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het bestemmingsplan.