Banstraat 23-27

4.2 Wonen

4.2.1 Rijksbeleid

Nota 'Mensen, wensen, wonen' (2000)

In de Nota 'Mensen, wensen, wonen' is in 2000 het rijksbeleid op het terrein van wonen voor een periode van ongeveer 10 jaar vastgelegd. Hierin zijn vijf kernopgaven gedefinieerd, te weten:

• Het bevorderen van het eigen woningbezit, waarbij gestreefd wordt naar een gemiddeld eigen woningbezit in het land van 65% in 2010;
• Kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities. Er wordt gestreefd naar het behouden en verbeteren van aansluiting bij de rest van de samenleving van diegenen die dat niet helemaal op eigen kracht kunnen. Het kabinet wil dit ook via het woonbeleid bewerkstelligen.
• Het faciliteren van de totstandkoming van op maat gesneden woonzorg- en dienstverleningsarrangementen voor de groeiende groep zorgbehoevenden in de samenleving.
• Het verbeteren van de stedelijke woonkwaliteit. Deze woonkwaliteit blijft in de steden achter ten opzichte van de woonkwaliteit in de rest van het land. Met behulp van het Grotestedenbeleid en het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) wordt de stedelijke woonkwaliteit verbeterd.
• Het creëren van ruimtelijk-ecologisch en sociaal duurzame mogelijkheden om ruime, groene woonwensen te faciliteren, zowel bij de stad als in dorpse en landelijke milieus.

Met betrekking tot de stedelijke vernieuwing staan het verhogen van de keuzemogelijkheden van bewoners en de totstandkoming van gedifferentieerde wijken hoog op de agenda. Hierbij hoort differentiatie van het aanbod van woningen in de verschillende stedelijke milieutypen.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het rijksbeleid.

4.2.2 Regionaal beleid

Regionale Woonvisie

Voor gemeente Amsterdam is het regionaal woonbeleid van toepassing en niet het provinciaal woonbeleid. De Regionale Woonvisie (vastgesteld door de Regioraad op 14 december 2004) is het beleidskader op het gebied volkshuisvesting voor de 16 gemeenten in de stadsregio Amsterdam voor de komende 10 jaar. Ook hiervoor geldt dat wordt aangesloten op de beleidsdoelstelling die zijn genoemd in de Regionale Agenda van het ROA. De Regionale Woonvisie geeft richting aan de programmering en prioriteiten op het gebied van wonen. In de Woonvisie zijn de ambities voor het wonen verder uitgewerkt:

• Kwantiteit: Centraal staat het bouwen van voldoende woningen en op korte termijn de productie in nieuwbouw en herstructurering op gang krijgen. In de Noordvleugel van de Randstad is er voor de periode 2010-2030 een opgave voor de bouw van zo'n 150.000 woningen, in combinatie met bijbehorende infrastructuur en overige voorzieningen. Voor Amsterdam gaat de Woonvisie uit van een jaarlijkse toevoeging aan de woningvoorraad van 2.880 woningen (4.500 nieuw te bouwen woningen minus 1.620 te slopen woningen).
• Kwaliteit: Vraag en aanbod op de woningmarkt sluiten onvoldoende op elkaar aan. Een Regionaal Kwalitatief Bouwprogramma moet zorgen dat dit verbetert. In nieuwbouw en herstructurering moet gewerkt worden aan versterking van de identiteit en potenties van gebieden en wijken;
• Vergroot beschikbaarheid woningvoorraad: Hoewel er voldoende betaalbare huurwoningen in de regio staan, zijn de wachttijden voor woningzoekenden groot. De opgave richt zich op het in gang zetten van de doorstroming op de markt. Daarnaast is het in stand houden van sociale verbanden in wijken en kernen van cruciaal belang. Keuzemogelijkheden voor verschillende doelgroepen moeten worden vergroot. Er moet bijvoorbeeld meer aandacht zijn voor huisvesting van jongeren/starters en ouderen op lokaal niveau;
• Een open woningmarkt is essentieel: In het verlengde van de centrale ambities en de opgaven voor het wonen in de regio, dient de werking van de woningmarkt zo min mogelijk belemmeringen te kennen. Een open markt binnen de regio maar ook daarbuiten biedt mensen de beste keuzemogelijkheden. Overheidsinterventie kan beperkt blijven tot de zorg om de positie van de zwakkeren op de woningmarkt. Daarnaast dient de herhuisvesting van stadsvernieuwingskandidaten specifieke aandacht te krijgen.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het regionale beleid.

4.2.3 Gemeentelijk beleid

Woonvisie Amsterdam. Wonen in de metropool, woonvisie Amsterdam tot 2020 (2008)
Amsterdam is een populaire stad om te wonen. Het moet een stad zijn waar mensen zich kunnen ontwikkelen: in hun opleiding, hun werk en in hun wooncarrière. In de Woonvisie wordt onderkend dat iedere buurt zijn eigen gebiedsspecifieke kenmerken bezit waar verschillend op ingespeeld moet worden.

De woonvisie bevat een aantal thema's die enerzijds de bestaande stad Amsterdam schetsen en anderzijds de ambities verwoorden. De ambitie is gericht op zowel een attractieve stad met nadruk op de economische kracht als een ongedeelde stad, gericht op het voorkomen van sociale segregatie en ruimtelijke tweedeling. Zeven thema's met speerpunten voor de toekomst zijn geformuleerd:

• 1. Emancipatiestad: nieuwkomers en jongeren moeten zich kunnen blijven vestigen, bewoners moeten wooncarrière kunnen maken;
• 2. Ongedeelde stad: binnen de ring A10 bescherming van de onderkant van de woningmarkt, elke buurt blijft toegankelijk voor mensen met lagere inkomens, meer verscheidenheid in woonmilieus, meer aanbod voor gezinnen, ruimte voor verschillen, streven naar gemengdheid;
• 3. Betaalbare stad: woningen voor lage inkomensgroepen en lage middeninkomensgroepen en middeninkomens;
• 4. Vernieuwde stad: wijkaanpak en transformatie bij wijken waar leefbaarheid onder druk staat;
• 5. Topstad: kwaliteit van woningen en voorzieningen bieden om mensen en talent aan te trekken en te behouden, verruiming (tijdelijke) vestigingsmogelijkheden voor expats, buitenlandse studenten, kunstenaars en startende ondernemers;
• 6. Zorgzame stad: woonservicewijken realiseren, aanpasbaar bouwen, huisvesting dak- en thuislozen;
• 7. Duurzame stad: energiebesparing in de bestaande woningvoorraad, duurzaam en flexibel bouwen, beperken watergebruik.

Stadsdeel Zuid valt in de centraal stedelijke zone, het centrum van de Metropool Amsterdam. Uitwerking van de zeven thema's levert de volgende specifieke speerpunten op:

• behoud van een groot deel kleine oude woningen;
• behoud van gemengdheid;
• aanbod creëren in het middensegment, ook voor (kleine)gezinnen;
• hoogstedelijk woonmilieu is uitgangspunt voor nieuwbouw;
• benutten van locaties voor topsegment;
• oases behouden en creëren;
• toevoegen ouderenwoningen, zowel in nieuwbouw als bestaande bouw;
• meer mogelijkheden voor short stay;
• illegale hotels bestrijden en woonfraude.

Conclusie

Het bestemmingsplan maakt de sloop van de huidige woningen mogelijk ten behoeve van grotere woonappartementen, maar omdat de woningen een specifiek doelgroep faciliteert, eventueel geschikt is voor senioren vanwege de aanwezigheid van de lift en het aantal woningen niet wijzigt is het bestemmingsplan hiermee in overeenstemming.

Short Stay (2009)

Door de centrale stad is beleid voor short stay opgesteld (Beleidsnotitie Short Stay). Doel van dit beleid is om in de behoefte van werknemers van internationale bedrijven aan tijdelijke woonruimte tegemoet te komen. Het short stay beleid is op 11 februari 2009 vastgesteld door de gemeenteraad. De uitvoering van dit beleid is aan de stadsdelen.

Definitie en begrenzing

Alleen woningen met een huur boven de liberalisatiegrens (van € 631,73 per 1- 7-2008 - deze wordt jaarlijks geïndexeerd - of 142 punten) komen in aanmerking voor een vergunning voor short stay (= kort verblijf vanaf één week tot zes maanden). Verblijf van korter dan één week in een woning met een woonbestemming is in strijd met de bestemming wonen volgens de Huisvestingswet en valt ook niet onder de bestemming wonen volgens het bestemmingsplan. Boven de periode van zes maanden is er sprake van wonen volgens de Huisvestingswet. Wanneer een huurder met een gewoon huurcontract binnen zes maanden weer verhuist, is er geen sprake van short stay. Short stay kan als volgt worden gedefinieerd: het op commerciële basis aanbieden van woningen voor de periode van minimaal één week tot maximaal zes maanden aan een alleenstaande of een/twee volwassenen al dan niet met kinderen.

Wettelijke basis: huisvestingverordening

De wettelijke basis voor een vergunning voor short stay is tijdelijke woningonttrekking op grond van art. 30 van de Huisvestingswet en de daarop gebaseerde Huisvestingsverordening. Woningonttrekking voor short stay betekent dat de woning daardoor naar zijn aard in het gebruik tijdelijk wordt. Om voor een vergunning in aanmerking te komen wordt getoetst aan de vergunningsvereisten:

• De woning moet gelegen zijn in het gebied dat door het stadsdeel is opengesteld voor short stay;
• de periode van verhuur moet minimaal zeven dagen zijn en maximaal zes maanden;
• De woonruimte mag niet zodanig worden verbouwd, dat deze niet geschikt is als woonruimte;
• De vergunning wordt voor een periode van maximaal tien jaar verstrekt (daarna valt de woning weer onder de reguliere woningvoorraad);
• De woning moet worden bewoond door één huishouden bestaande uit een alleenstaande of een/twee volwassenen, al dan niet met kinderen.

Quotum

Aan de meeste stadsdelen is een quotum van af te geven short stay vergunningen toegekend. Aan het voormalig stadsdeel Oud-Zuid is dat 180 (dit komt neer op ca. 5% van het aantal geliberaliseerde huurwoningen). Het totale quotum voor Amsterdam als geheel komt neer op 1.350 woningen.

Verdeelbesluit

Elk stadsdeel kan een Verdeelbesluit vaststellen (dit is een bevoegdheid van het dagelijks bestuur), waarin het quotum wordt verdeeld over verschillende buurten/gebieden. Dit verdeelbesluit is per 1 juli 2009 in werking getreden. Bij meer aanvragen dan het beschikbare quotum wordt een systeem van loting gehanteerd. Het is dan mogelijk dat er in een bepaald gebied/buurt geen ruimte is voor short stay, terwijl het quotum voor het stadsdeel nog niet vol is.

Conclusie

Binnen de bestemming wonen is short stay opgenomen als mogelijkheid. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het gemeentelijke beleid.

4.2.4 Stadsdeelbeleid

Woonvisie 2008-2012 (2008)

Op 26 juni 2008 is de Woonvisie stadsdeel Oud-Zuid 2008-2012 vastgesteld. In de Woonvisie zijn doelstellingen met betrekking tot het wonen binnen het totale stadsdeel geformuleerd. Daarbij worden per doelstelling voorstellen geformuleerd, welke voorstellen ingaan op kwalitatieve en/of normatieve eisen ten aanzien van verschillende woonvormen en -categorieën.

De druk op de woningmarkt in Amsterdam is vooral hoog in het centrumgebied. Daarbij is het centrumgebied steeds meer naar buiten toe uitgedijd. Stadsdeel Oud-Zuid wordt daarmee steeds meer een onderdeel van het centrum van Amsterdam. Het beleid van het stadsbestuur is er op gericht de stad, met het centrumgebied daarbij voorop zo goed mogelijk te ontwikkelen op het gebied van de kenniseconomie, vestigingsklimaat, creativiteit en regionale – en internationale samenwerking. Op die manier zou Amsterdam een eigen, onderscheidende plek moeten veroveren in de top van de Europese steden: Amsterdam als Topstad.

Met het uitdijende centrumgebied en de ontwikkeling van de Zuidas als mogelijk nieuw stedelijk zwaartepunt maakt Oud-Zuid meer en meer deel uit van het gezichtsbepalende deel van de stad. Dit geldt niet alleen het gebied rondom het Museumplein, maar ook buurten zoals de Oude Pijp, de Willemsparkbuurt, de Apollobuurt en het gebied rondom Olympisch Stadion worden attractiepunten van grootstedelijke betekenis. Voor de woningmarkt betekent dit een verheviging van de al hoge marktdruk, zowel voor koop- als huurwoningen. Het is de belangrijkste opgave voor het woonbeleid om het stadsdeel in deze omstandigheden toegankelijk te houden voor alle bevolkingsgroepen en nieuwkomers. Het streven naar een ongedeelde stad is voor Oud-Zuid daarom bijzonder actueel.

De kansen en bedreigingen van het stadsdeel moeten altijd in de stedelijke context geplaatst en bezien worden. Ook het woonbeleid van het stadsdeel valt binnen de kaders die de stad biedt. De woningmarkt in het stadsdeel is geen op zichzelf functionerende markt maar is een onderdeel van de regionale woningmarkt. Zo maakt Amsterdam deel uit van de Stadsregio Amsterdam. Dit is vooral van belang voor de woonruimteverdeling. Via Woningnet kunnen woningzoekenden uit de hele regio hun woonduur inzetten bij het zoeken naar een andere woning in de regio. Daarnaast is er samenwerking bij het opstellen van een regionale woonvisie en is er veelal afstemming over typen nieuwbouw woningen in de regio. Burgemeester en wethouders van Amsterdam sluiten hierbij op aan door uit te gaan van een metropoolontwikkeling voor de regio, met Amsterdam als middelpunt.

Eén van de speerpunten van het beleid in de Woonvisie is het behoud van de woningvoorraad. In Oud-Zuid zal door sloop/nieuwbouw en uitbreidingen en samenvoegingen de woningvoorraad veranderen. Dat is een continu proces.

Een aanzienlijk deel van het stadsdeel kan gerekend worden tot het stedelijke centrumgebied. Het centrumgebied kenmerkt zich door hoge bebouwingsdichtheid en een sterke menging van wonen, werken en voorzieningen. De Oude Pijp, het Museumkwartier en een deel van de Willemsparkbuurt behoren tot dit gebied.

De wijk Museumkwartier maakt deel uit van de 19e eeuwse Gordel, maar is, met uitzondering van het Duivelseiland, veel ruimer van opzet dan de Pijp. Het percentage zeer grote woningen (> 80 m2 woonoppervlak) is ruim 50%; het percentage woningen kleiner dan 60 m2 slechts 23%. Het aantal huurwoningen is gering.

In de Nota Wonen 2002 was het verruimen van het aanbod van grote woningen een centrale doelstelling, die ook aansloot bij de opvatting dat in de hele stad het aanbod van grotere woningen tekortschiet. Gezien de beperkte mogelijkheden van nieuwbouw zou dit voor een belangrijk deel via samenvoegen gerealiseerd moeten worden. Uit de Monitor Wonen blijkt dat het aandeel grotere woningen (> 60 m² nuttig woonoppervlak) in de afgelopen jaren weliswaar geleidelijk iets is toegenomen (een resultante van nieuwbouw, samenvoegingen en opsplitsing van heel grote woningen), maar dat de streefaantallen bij lange na niet worden gehaald.

Momenteel wordt een nieuwe woonvisie voor stadsdeel Zuid voorbereid.

Conclusie

Het realiseren van een appartementencomplex met woningen groter dan 60 m² nuttig woonoppervlak draagt bij aan het verruimen van het aanbod van (grote) woningen. Bovendien passen grote woningen bij het karakter van het Museumkwartier, waar een relatief groot aantal grote woningen aanwezig is.