Banstraat 23-27

De afgelopen tien jaar zijn verschillende bouwplannen ingediend voor de Banstraat 23-27 en ontworpen door even zoveel architectenbureaus. In het algemeen kan gezegd worden dat de afgelopen jaren de weerstand in de omgeving tegen deze bouwplannen groot zijn geweest, waarbij met name de stedenbouwkundige inpassing als slecht en te massaal werd bevonden. Het hierna te omschrijven bouwplan is dan ook het resultaat van een langdurig proces van onderhandelen en afweging van belangen, waarbij ook de architectonische en stedenbouwkundige inpassing in de omgeving is meegenomen. Het bestemmingsplan Banstraat 23-27 is hiermee ongebruikelijk gedetailleerd, maar doet daarentegen mede recht aan hetgeen in de afgelopen jaren van planontwikkeling is afgesproken.

Afbeelding 7 en 8: vooraanzicht bouwplan en zijaanzicht bouwplan

Op de percelen van de Banstraat 23-27 zullen panden bestaande uit kleine bedrijven en drie woningen, inclusief het volgebouwde achterterrein, worden gesloopt ten behoeve van de ontwikkeling van de oprichting van een luxe appartementengebouw met parkeerkelder op eigen terrein. Het duurzame woongebouw zal bestaan uit in totaal zes appartementen, verdeeld over twee appartementen op de begane grond en één appartement per bovenliggende verdieping. Dit komt neer op zes bouwlagen, inclusief de kelderverdieping.

De te slopen panden liggen nu aan de voorzijde iets terug, maar met het nieuwe appartementengebouw zal de voorgevelrooilijn doorgetrokken worden vanaf het belendende schoolgebouw aan de Banstraat 29 tot en met de lijn van de zijdelingse perceelgrens aan de Lairessestraat 51. De voorgevelrooilijn van het nieuwe woongebouw zal met andere woorden iets naar voren gehaald worden ten opzichte van de huidige situatie, zodat het bouwblok wordt afgemaakt. Het afmaken van het bouwblok door de herontwikkeling wordt als stedenbouwkundig wenselijk geacht. Hierdoor kan meer tuin opengehouden worden en lager gebouwd worden.

Het hoofdgebouw zal behalve iets naar voren gehaald worden ook 0,65 meter dieper de tuin insteken dan in de bestaande situatie het geval is. De totale bebouwingsdiepte van het hoofdgebouw zal hiermee neerkomen op 11,55 meter, een maat dat meer in overeenstemming is met bebouwingsdieptes in de buurt.

Om de bovenste bouwlaag op maaiveldniveau zo veel mogelijk uit het zicht te laten onttrekken, dient de bovenste bouwlaag ten minste met één meter terug te liggen ten opzichte van de rest van het hoofdgebouw. Dit is een stedenbouwkundige voorwaarde die vooraf is gesteld aan het ontwerp. Deze terugliggende bovenste bouwlaag zal dan worden afgesloten door een speciaal ontworpen, gekreukelde kap, die de bovenste bouwlaag iets zal gaan overkragen aan alle zijden.

Het hoofdgebouw, exclusief de bovenste verdieping met gekreukelde kap, wordt hiermee niet hoger dan 13,1 meter. De bovenste verdieping met gekreukelde kap zal niet hoger dan 16,7 meter worden, waarbij de gekreukelde kap een goothoogte van 15,5 meter heeft.

Het hoofdgebouw krijgt twee uitbouwen aan de achterkant, die bij de appartementen aan de begane grond horen. Deze uitbouwen worden maximaal 3,15 meter hoog net als de verdiepingshoogte van de begane grond. Tussen de twee uitbouwen ontstaat een tuin/buitenruimte, dat onbebouwd blijft in tegenstelling tot het volgebouwde achterterrein in de huidige situatie. Vanaf de zijdelingse percelen van de Lairessestraat 47 + 49 en de Nicolaas Maesstraat 136 + 138 is in het achterterrein een afstand van 2,45 meter genomen in verband met privacy.

Het parkeren op eigen terrein zal worden opgelost in de vorm van een parkeerkelder van ca. 3,5 meter diep. De norm is hierbij in ieder geval één parkeerplaats per woning met een maximum van 12 parkeerplaatsen. De kelder zal ook gebruikt worden ten behoeve van berging en fietsenstalling. Deze ondergrondse bouwlaag zal de volle lengte en breedte van praktisch de gehele oppervlakte van het plangebied beslaan. Aangezien het achterterrein van de Banstraat 23-27 momenteel reeds volgebouwd is, zal de realisatie van de kelder daarom geen bestaand groen op gaan offeren.

De toegang van de parkeerkelder zal net als de uitbouwen niet hoger dan 3,15 meter worden en zal aan de linkerkant van het hoofdgebouw ontwikkeld worden grenzend aan de erfgrenzen van het perceel van De Lairessestraat 51. Voor deze toegang zal een inrit aangelegd worden.

Tot slot zal er een loggia aangebracht worden aan een deel van de voorgevel dat zich over de derde, vierde en vijfde bouwlaag uitstrekt. Deze steekt een halve meter uit ten opzichte van het hoofdgebouw met een vrije doorloop van drie meter ten opzichte van het maaiveld, dat onbebouwd moet blijven. De locatie van de loggia betreft tevens een verbijzondering van het gebouw met een zichtlijn vanuit de J.J. Viottastraat.

Op 13 april 2011 heeft de Commissie voor Welstand en Monumenten Amsterdam een positieve reactie gegeven op de principes uit het ontwerp. Het betreft één gebouw met een verbijzondering/verspringing in de gevel wat schaal geeft aan het gebouw. Het is een licht en luchtiger bouwwerk dat met deze aanzet voor meer elegantie en betere aansluiting bij de bestaande stedenbouwkundige karakteristieken van deze buurt zorgt. De materialisering en kleurstelling wordt als eigenzinnig beoordeeld, maar er wordt door de Commissie meegegeven dat deze niet te uitgesproken dienen te zijn voor de buurt waarin het staat. Op 30 november 2011 is het gewijzigde bouwplan (Bijlage 10) nogmaals in de Commissie besproken (Bijlage 13). De commissie stelt dat de wijzigingen in hoogte ondergeschikt zijn en acht de voorgestelde materialen, afwerkingen en kleuren goed voorstelbaar. Wel adviseert zij de abstractie niet te ver door te voeren, zodat er een subtiele gelaagdheid ontstaat bij het naderen van het gebouw. Het voorstel kan daarom pas definitief beoordeeld worden aan de hand van de detaillering. De commissie ziet de verdere uitwerking met vertrouwen tegemoet.

De juridische doorvertaling van dit herontwikkelingsplan is doorgevoerd en vervat in de planregels gekoppeld aan de verbeelding. Samengevat komt het erop neer dat de hier genoemde maten exact vastgelegd zijn als het maximaal toegestane binnen de begrenzingen van de bouwcontouren. Voor de parkeerkelder en de bovenste terugliggende bouwlaag is een aparte regeling gemaakt, net als voor de uitstekende loggia.

In principe is alleen het gebruik ten behoeve van wonen toegestaan. In hoofdstuk zes worden de afzonderlijke artikelen uit de planregels, alsmede wat er onder de bestemming 'Wonen' (artikel 5) valt, nader toegelicht. In de volgende hoofdstukken wordt echter eerst nog ingegaan op de geldende beleidskaders en milieu- en omgevingsaspecten die van toepassing zijn voor het plangebied.

Afbeelding 9: vooraanzicht bouwplan incl. naastgelegen gebouwen