Bestemmingsplan Kenniskwartier Noord West

4.1 Ruimtelijk-functionele aspecten

4.1.1 Kenniskwartier

In het gehele Kenniskwartier wordt een gemengd hoogwaardig programma gerealiseerd van in totaal ongeveer 1.034.000 m² bruto vloeroppervlak (bvo). Dit programma bestaat o.a. uit woningen, kantoren, onderwijs, ziekenhuis en andere voorzieningen. Ten noorden van de De Boelelaan, in het gemeentelijke exploitatiegebied, wordt 510.000 m² bvo gerealiseerd waarvan 103.000 m² bvo kantoren, verdeeld over verschillende kavels. Dit bestemmingsplangebied Kenniskwartier Noord West maakt onderdeel uit van het Kenniskwartier en voorziet in 41.000 m² bvo kantoorprogramma.

Met de voorgenomen kantoorontwikkeling op de hoek van de Gustav Mahlerlaan en langs de A10 wordt volledig voldaan aan de ruimtelijke functionele uitgangspunten zoals gesteld in het Uitvoeringsbesluit Kenniskwartier met een representatieve entree aan de Gustav Mahlerlaan en de presentatie van het atrium aan de A10-zijde. Uiteindelijk is dit in de planregels vertaald in een regeling die mogelijk maakt dat er een totaal kantoorprogramma wordt gerealiseerd van 41.000 m² bvo. Deze 41.000 m² bvo kantoorprogramma maakt onderdeel uit van de m.e.r.-plichtige activiteit waarin 635.000 m² bvo kantoorprogramma is benoemd.

Het programma van het gebied Kenniskwartier is een belangrijke drager voor de ontwikkeling van het Zuidas gebied. Het gebied heeft de potentie om uit te groeien tot een hoogwaardig stedelijk milieu met een rijk en gemengd programma. De functiemix draagt in hoge mate bij aan de levendigheid van de Zuidas en dit gebied in het bijzonder.

Figuur 6 Plankaart Uitvoeringsbesluit Kenniskwartier

4.1.2 Kantorenmarkt

Momenteel wordt door de werkgroep Plabeka 2 een regionale kantorenstrategie opgesteld, teneinde vraag en aanbod optimaal op elkaar af te stemmen. In de Projectenschouw is het voorgenomen programma van een groot aantal projecten reeds tegen het licht gehouden. In de rapportage na de Projectenschouw  van 5 oktober 2010 ('Na de bouwstop verstandig verder') wordt vermeld dat ongeveer 400.000 m2 van de in totaal 925.000 m2 kantoormeters in de Zuidas tegen het licht worden gehouden. Dit betekent dat in de nieuwe kantorenstrategie wordt opgenomen dat er binnen de grenzen van Zuidas tot 2040 ten minste 525.000 m2 bvo kantoren kan worden toegevoegd. 

Veel is daarbij afhankelijk van de voorkeursbeslissing, die medio 2012 wordt genomen over het uitvoeringsmodel van Dok Zuidas. Daarbij zal ook het voorziene kantoorvolume voor de dokzone definitief worden bepaald. Vooruitlopend daarop wordt onderzocht in welke deelgebieden eventuele omzetting van kantoren naar andere functies tot de mogelijkheden behoort.

Momenteel wordt door Dienst Zuidas, in samenwerking met het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam, bepaald op welke wijze dit in de deelplannen wordt verwerkt. Naar verwachting resulteert dit de komende maanden in een definitieve bijdrage van Zuidas voor de kantorenstrategie van Amsterdam.

Vooruitlopend op de definitieve vaststelling van de kantorenstrategie wordt het bestemmingsplan Kenniskwartier Noord West voorgedragen voor bestuurlijke besluitvorming. De kantoormetrages van dit bestemmingsplan Kenniskwartier Noord West worden door Zuidas Amsterdam niet voorgedragen voor omzetting of schrappen in de Projectenschouw. In andere gebieden wordt hiertoe voldoende mogelijkheid gezien. Er is reeds sprake van een concrete gronduitgifte, acceptatie van een erfpachtaanbieding, voor de ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet. Het voorliggend bestemmingsplan als juridisch planologische basis is noodzakelijk om de voorgenomen ontwikkelingen ook daadwerkelijk mogelijk te maken

Voor een gezonde kantorenmarkt blijft nieuwbouw noodzakelijk om aan de, met name kwalitatieve, vraag van kantoorgebruikers te voldoen. De mate waarin nieuwbouw wordt ontwikkeld en de locaties waar dit gebeurt, vergen een zorgvuldige afstemming op de verwachte vraag.

Naast invloeden op macro- en stedelijk niveau en nadere beleidsontwikkelingen, zal de ontwikkelingsstrategie niet alleen op projectniveau, maar steeds meer integraal worden benaderd. Projecten dienen elkaar vooral te versterken en worden ingevuld op basis van gebiedseigen kenmerken, kwaliteit en perspectieven, in een samenhangend en aantrekkelijk functionerend stedelijk gebied. Hiervoor is tevens een integrale visie nodig op marketing en PR. Ofwel het creëren van voorwaarden voor vraaggestuurde ontwikkelingen. In de plannen voor Zuidas is veel ruimte voor flexibiliteit waardoor adequaat kan worden ingesprongen op de marktvraag. Voor het binnen dit bestemmingsplan Kenniskwartier Noord West te realiseren kantoorgebouw is reeds een specifieke eindgebruiker bekend.

De Zuidas voorziet in het topsegment van de kantorenmarkt. Op de Zuidas ontwikkelt zich een sterke concentratie van financiële en juridische dienstverlening op internationaal niveau. Nergens in Nederland zijn vergelijkbare kansen aanwezig voor een dergelijk internationaal vestigingsmilieu met een goede internationale bereikbaarheid, een ruime arbeidsmarkt met kenniswerkers voorhanden, een aantrekkelijke woningmarkt, cultureel aanbod op niveau en recreatie en groen beschikbaar in de nabijheid. Zuidas heeft deze kwaliteiten in zich.

De specifieke locatie van het bestemmingsplan Kenniskwartier Noord West, aan de A10, is uitermate geschikt voor de vestiging van een kantoorfunctie van een dergelijke grote omvang. De kantoren worden vooral langs de A10 gerealiseerd mede om als geluidsbuffer te fungeren voor toekomstige woningbouw. De unieke ligging van de kantoren aan de A10 bestaat uit het feit dat de ontwikkeling zich gelijktijdig presenteert aan de A10 en aan de Gustav Mahlerlaan. De locatie heeft een onderscheidende kwaliteit (qua ligging en qua beschikbare ruimte) die elders in de Amsterdamse regio in zowel beschikbare bestaande als nieuwbouwlocaties niet wordt gevonden.