2.2.1 Relevante regels bestemming 'Woongebied - Uit te werken'     

In de uit te werken bestemming zijn regels opgenomen ten aanzien van gebruik en bouwen en uitwerkingsregels. Er geldt een bouwverbod zolang er geen uitwerkingsplan voor de betreffende gronden in procedure is gebracht. Het voorliggende uitwerkingsplan dient te voldoen aan zowel de gebruiksregels, de bouwregels als de uitwerkingsregels en de daaraan gekoppelde overige (algemene) regels uit het bestemmingsplan. In de navolgende beschrijving worden de relevante gebruiksregels, de bouwregels en uitwerkingsregels beschreven. In hoofdstuk 6 van de toelichting wordt nader in gegaan op de toepassing van de diverse regels bij dit uitwerkingsplan.

Gebruik

Volgens artikel 11 van het geldende bestemmingsplan (inclusief herziening) mogen de gronden met de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' onder meer worden gebruikt voor woningen inclusief ruimten ten behoeve van praktijk- of vrije beroepsuitoefening aan huis / bedrijf aan huis, detailhandel, (consumentverzorgende en publieksgerichte zakelijke) dienstverlening in de eerste bouwlaag, de kelder en het souterrain, maatschappelijke voorzieningen, horeca van categorie 3 en 4, gebouwde parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, (dak)tuinen en verkeersareaal.

In artikel 16.4 van de regels zijn voor diverse functies de volgende maxima opgenomen:

1. 1.700 woningen;
2. een gezamenlijk maximum bruto vloeroppervlak van 3.000 m² voor detailhandel, publieksgerichte zakelijke dienstverlening, horeca van categorie 3 en horeca van categorie 4 en maatschappelijke voorzieningen, waarvan:
   1. een gezamenlijk maximum bruto vloeroppervlak van 750 m² en een maximum bruto vloeroppervlak van 250 m² per vestiging voor detailhandel binnen de als 'Gemengd' bestemde Centrale Markthal en de bestemming 'Woongebied - Uit te werken', waarbij het maximum bruto vloeroppervlak voor de Centrale Markthal door middel van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid onder bepaalde voorwaarden kan worden verruimd tot 2.000 m²;
   2. een maximum bruto vloeroppervlak van 450 m² voor horeca van categorie 3 en horeca van categorie 4;
3. In aanvulling op het bepaalde onder 2 is naast het genoemde gezamenlijk maximum bruto vloeroppervlak van 3.000 m² tevens een gezamenlijk maximum bruto vloeroppervlak van 3.500 m² aan maatschappelijke voorzieningen in de vorm van een brede school (school, kinderopvang, naschoolse opvang, voorschool en gymzaal) toegestaan binnen de als 'Woongebied - Uit te werken' bestemde gronden.

In het bestemmingsplan is in artikel 16.3 verder bepaald dat binnen de bestemming in beginsel uitsluitend bedrijven zijn toegestaan die vallen onder categorie A en B van de Staat van bedrijfsactiviteiten - gemengd gebied, welke als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan is opgenomen. Bedrijven die niet in de bijlage voorkomen zijn alleen toegestaan indien deze bedrijven in vergelijking met bedrijven die wel vallen onder de toegelaten categorieën een gelijke of mindere milieuhinder veroorzaken. Hetzelfde geldt voor bedrijven die onder een hogere categorie vallen maar toch een gelijke of mindere milieuhinder blijken te veroorzaken. Ook kunnen bedrijven worden toegestaan indien voor omliggende functies geen sprake zal zijn van onaanvaardbare milieuhinder.

Bouwen

Ter plaatse van het voorliggende uitwerkingsplan zijn in het geldende bestemmingsplan een bouwvlak en een bijbehorend maatvoeringsvlak aangegeven met een maatvoeringsaanduiding van 18 meter als maximum bouwhoogte. Ook is een 'specifieke bouwaanduiding - hoogteaccenten 35 meter' aangegeven. Het bouwvlak, het maatvoeringsvlak en de specifieke bouwaanduiding hebben betrekking op de gehele bestemming, met uitzondering van een strook ten zuiden en zuidwesten van de voorgevel van de Centrale Markthal.

In de bouwregels is bepaald dat het op de verbeelding aangegeven bouwvlak voor 75% mag worden bebouwd met gebouwen tot een maximum bouwhoogte van 18 meter. Daarbij zijn voor 10% van de gronden met een aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - hoogteaccenten 35 meter' gebouwen met een hogere maximum bouwhoogte toegestaan, namelijk 35 meter. Dit aanduidingsvlak heeft een oppervlak van 81.055,2 m², In de bouwregels is verder vastgelegd dat de eerste bouwlaag van de gebouwen die grenzen aan openbaar toegankelijk gebied minimaal 3,50 meter hoogt dient te zijn, gemeten tussen de bovenkant van de afgewerkte vloer van de eerste bouwlaag en de bovenkant van de afgewerkte vloer van de tweede bouwlaag. De minimale bouwhoogte van 3,50 meter dient over een diepte van minimaal 5 meter vanaf de gevel aan openbaar toegankelijk gebied te worden gerealiseerd en te worden gehandhaafd. Vanwege een niveauverschil in het maaiveld in een zone nabij de brug van de Jan van Galenstraat over het Westelijk Marktkanaal mag de bouwhoogte van de gebouwen worden gemeten vanaf een peil van +3,14 meter NAP. De afwijkende peilmaat is bedoeld om het langs de Jan van Galenstraat beoogde volume van zes, tien en twaalf bouwlagen te kunnen realiseren, zonder dat daarbij sprake is van een extra bouwlaag.

In de uit te werken bestemming zijn ook bouwregels opgenomen met betrekking tot dakterrassen, daktoegangsgebouwen en overige bouwwerken.

Uitwerkingsregels

Alvorens er kan worden gebouwd dient er voor de gronden in het woongebied eerst een uitwerkingsplan in procedure te worden gebracht conform de uitwerkingsregels in lid 11.2 van de regels. Voor het plangebied van dit uitwerkingsplan zijn de volgende uitwerkingsregels van belang:

1. het uitwerkingsplan mag uitsluitend kelders dieper dan 1 meter onder peil mogelijk maken indien uit geohydrologisch onderzoek blijkt dat de betreffende kelders geen negatieve effecten hebben op de grondwaterstanden danwel de eventuele negatieve effecten door toepassing van maatregelen voorkomen kunnen worden;
2. het uitwerkingsplan mag uitsluitend gebouwen hoger dan 30 meter mogelijk maken indien uit een hoogbouweffectrapportage blijkt dat de betreffende bouwhoogte ruimtelijk inpasbaar is;
3. het uitwerkingsplan mag niet leiden tot een onaanvaardbare negatieve invloed op de windsituatie bij houtzaagmolen 'De Otter' aan de Gillis van Ledenberchstraat 78A;
4. in het uitwerkingsplan dient rekening te worden gehouden met een zichtlijn vanaf de Jan van Galenstraat op de zuidgevel van het rijksmonument Centrale Markthal (monumentnummer: 526739);
5. in het uitwerkingsplan dient rekening te worden gehouden met de richtafstanden (grootste afstand) als bedoeld in Bijlage 1 van de regels van het bestemmingsplan (Staat van bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein), met dien verstande dat de richtafstand één categorie lager mag zijn vanwege de ligging in gemengd stedelijk gebied;
6. in het uitwerkingsplan dient rekening te worden gehouden met voldoende parkeergelegenheid zoals bedoeld in de gemeentelijke parkeernota's 'Nota Parkeernormen Auto' (zie subparagraaf 3.3.5) en 'Nota Parkeernormen Fiets en Scooter' (zie subparagraaf 3.3.6)', met dien verstande dat ook rekening wordt gehouden met voldoende parkeergelegenheid voor de op grond van artikel 4 van het geldende bestemmingsplan toegestane functies in de Centrale Markthal, tenzij hiervoor buiten het plangebied van het uitwerkingsplan wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
7. indien binnen een zone van 50 meter vanaf de bestemming Water - 2 woningen worden gerealiseerd dient in het uitwerkingsplan voor de betreffende zone rekening te worden gehouden met openbare kades langs het Oostelijk Marktkanaal, waarbij de openbare kades een breedte van minimaal 10 meter vanaf de bestemming Water - 2 dienen te hebben;
8. het bouwen van woningen en andere geluidgevoelige gebouwen is uitsluitend toegestaan indien de gevels die zijn gelegen binnen de geluidzones voor wegen:
   1. een geluidbelasting ten gevolge van elk van deze zones ondervinden die lager of gelijk is aan de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (voorkeursgrenswaarde) dan wel de vastgestelde hogere waarde, of;
   2. als dove gevel als bedoeld in artikel 1 b vierde lid Wet geluidhinder worden uitgevoerd voor zover de geluidsbelasting op de betreffende gevel hoger is dan de vastgestelde hogere waarde, dan wel dat de gevel wordt voorzien van een vliesgevel of andere vergelijkbare maatregel die de geluidsbelasting op de gevel kan terugbrengen tot maximaal de vastgestelde hogere waarde;
9. er wordt naar gestreefd om zoveel mogelijk woningen te voorzien van een stille zijde;
10. het uitwerkingsplan voorziet in een voor auto- en vrachtverkeer geschikte verkeersontsluiting met een minimale breedte van 6 meter tussen het plandeel met de bestemming Bedrijventerrein - Uit te werken en de Jan van Galenstraat dan wel het uitwerkingsplan belemmert een dergelijke ontsluiting niet;
11. het uitwerkingsplan voorziet in een oost-westverbinding voor fietsers en voetgangers dan wel belemmert een dergelijke verbinding niet;
12. voor maatschappelijke voorzieningen geldt dat medische voorzieningen, onderwijsvoorzieningen en kinderopvangvoorzieningen in een zone van 45 meter vanaf de grens met de bestemming 'Verkeer' niet zijn toegestaan in de eerste lijnsbebouwing langs de Jan van Galenstraat;
13. voor maatschappelijke voorzieningen die geen onderdeel zijn van een brede school geldt een maximum aantal van één kinderopvangvoorziening per bouwblok, met een maximum vloeroppervlak van 250 m². Een kinderopvangvoorziening is daarbij niet toegestaan als zich in hetzelfde bouwblok reeds een school bevindt waarvan de speelplaats grenst aan de binnentuin van woningen;
14. de onbebouwde gronden mogen slechts worden ingericht en gebruikt als tuin en ten behoeve van de op grond van artikel 11 toegestane functies, alsmede ten behoeve van terrassen behorend bij horeca, tenzij er onevenredige overlast voor omwonenden en ondernemers wordt voorzien.

2.2.2 Overige relevante regels     

Een groot deel van het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan is dubbelbestemd als 'Waarde - Archeologie'. Binnen deze bestemming gelden ter bescherming van mogelijke archeologische waarden voorwaarden indien bouwen leidt tot grondroerende werkzaamheden van 10.000 m² of meer en dieper dan 3 meter onder peil. In dat geval dient er een inventariserend veldonderzoek te worden uitgevoerd, tenzij uit aanvullend bureauonderzoek blijkt dat er ter plaatse een lage archeologische verwachting is en er geen nader archeologisch onderzoek nodig is. Ook is voor bepaalde grondroerende activiteiten een vergunning nodig.

Vanwege mogelijke bodemvervuiling geldt er voor een zone nabij de huidige entree dat er allereerst nader bodemonderzoek dient te worden overlegd indien er grondroerende werkzaamheden plaatsvinden die dieper zijn dan 2,40 meter - NAP. Afhankelijk van uitkomsten van het nadere bodemonderzoek kan er een vergunning kan worden verleend.

De regels van de dubbelbestemming zoals beschreven in deze subparagraaf en de algemene regels in hoofdstuk 3 van het geldende bestemmingsplan blijven onverminderd van kracht. Uitwerking van de bestemming leidt niet tot een aanpassing van deze regels: de regels dienen één op één te worden overgenomen in het uitwerkingsplan.

2.6.1 Food Center Amsterdam     

Het Food Center Amsterdam (FCA) is gelegen op een bijzondere locatie in de westelijke binnenstad van Amsterdam. Hoewel het FCA al sinds 1934 de groothandelsmarkt is die winkels, hotels en restaurants in Amsterdam en omgeving voorziet van verse vis, vlees, groente en fruit en overig voedsel en de hoofdentree zich aan de Jan van Galenstraat bevindt, is het bedrijventerrein voor de meeste Amsterdammers een afgesloten en onbekend gebied. FCA is voor de meeste Amsterdammers nu nog vooral bekend vanwege de verkeersstromen die via de Jan van Galenstraat van en naar het FCA rijden.

Het FCA werd in de jaren ’30 van de vorige eeuw aangelegd op een nog groot openliggend gebied ten westen van de toenmalige binnenstad. Op de plattegrond van 1920 is ter plaatse van het FCA en omgeving nog een gat te zien in de ringgewijze stedenbouwkundige opbouw van Amsterdam.

^{Afbeelding: plattegrond Amsterdam in 1920}

Tussen de 19e eeuwse schil en de langs de tramlijn naar Haarlem ontwikkelde Admiraal de Ruiterweg/Plan West lag ten zuiden van de Haarlemmerweg een open stuk polder. De omvang van het beschikbare terrein bood de mogelijkheid hier in de jaren 1930 het grootschalige complex van de Centrale Markthallen te bouwen. Aan weerszijden van het terrein werden kanalen gegraven voor het vervoer van goederen via het water. Op het terrein werden insteekhavens aangelegd voor laden en lossen via schepen. Deze insteekhavens waren mede bepalend voor de inrichting van het terrein doordat de bebouwing aan de oost- en westflank van het terrein parallel aan de insteekhavens werd gebouwd waardoor er grotendeels sprake was van een schuine verkaveling. Alhoewel de insteekhavens in de loop der jaren zijn gedempt is de schuine verkavelingsopzet vanwege de oude insteekhavens nog steeds kenmerkend voor het circa 23 hectare grote terrein.

^{Afbeelding: het zuidoostelijke deel van het huidige FCA-terrein in vogelvlucht, gezien vanuit zuidelijke richting (bron: Google Earth)}

Slechts een beperkt deel van het FCA is bebouwd aangezien een groot deel wordt gebruikt voor verkeersruimte, parkeren en opslag. Bovendien is er door de schuine verkavelingswijze sprake van veel restruimte. De bebouwing op het terrein van FCA bestaat hoofdzakelijk uit één- tot tweelaagse bedrijfsbebouwing met een plat dak. De Markthal is centraal gelegen op het terrein van het FCA en is door de omvang van het gebouw, de kapvorm en het monumentale karakter het meest prominente gebouw op het terrein.

In het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan bevinden zich nog diverse bedrijfsgebouwen, zoals blijkt uit de navolgende afbeelding.

^{Afbeelding: begrenzing plangebied uitwerkingsplan (bron: https://earth.google.com/)}

Het gaat om de volgende bedrijfsgebouwen:

1. Een drietal geclusterde bedrijfspanden ten zuidoosten van de Centrale Markthal is in gebruik als magazijn en werkplaats voor de firma's Kuyl, Karsten en Pieter van Meel (wild en gevogelte). Ondernemers Kuyl en van Meel verlaten deze transitiepanden na oplevering van fase I van bedrijfsgebouw Noordoost. Firma Karsten verhuist na oplevering van fase III van bedrijfsgebouw Oost.
   
   
   
   
2. Het gebouwencomplex bestaande uit bedrijfsunits (werkplaatsen & magazijnen) op de kade van het Oostelijk Marktkanaal is in gebruik bij diverse ondernemers. Het betreft zowel ondernemers met herhuisvestingsrechten als ondernemers zonder rechten. Het gaat om de ondernemers Van der Meij, Mahli Import Export, Rustenburg, Van der Spijk, Karsten, Enes Impex, Smeerdijk, Schönhage, Vanka Kawat, Buffing en Ho Tham Kouie.
   
   
   
   
3. Schuin op het gebouwencomplex als bedoeld onder B bevindt zich een bedrijfspand. Het pand is in eigendom van Wheere BV (De Kweker/Sligro). Het pand staat op dit moment leeg en wordt mogelijk - na verwerving- door Marktkwartier ingezet ter tijdelijke huisvesting van ondernemers met een transitievraag
   
   
   
   
4. Op de kade van de enige resterende insteekhaven bevinden zich enkele geclusterde bedrijfspanden, in de zuidoosthoek van het FCA-terrein. De bedrijfspanden zijn in gebruik bij diverse ondernemers. Het betreft ondernemers met herhuisvestingsrechten (Nanhoe, van der Spijk en Van der Meij) en ondernemers zonder (Al Hoceima, Freshland, Fresh for You). Op dit moment worden de panden welke in gebruik zijn bij de ondernemers zonder rechten ontruimd. De panden worden ingezet voor transitiedoeleinden.
   
   
   
   
5. Direct naast de hoofdingang staat een kantoorpand dat in gebruik is bij Marktkwartier en PCH (parkbeheerder). Het pand doet ook dienst als informatiecentrum voor geïnteresseerde kopers van het woningbouwprogramma.
   
   
   
   

2.6.2 Omgeving van het plangebied     

Met de functionele en open ruimtelijke opzet neemt het terrein van het FCA een heel eigen positie in ten opzichte van de gesloten blokkenstructuur die in hoge dichtheden in grote delen van Amsterdam is toegepast en ook in de woonbuurten ten oosten en westen van FCA. Alleen het ten noordoosten gelegen bedrijventerrein en de zuidoosten gelegen woonbuurten (Marcantibuurt en de woonbuurt rondom de Van Reigenbergenstraat) hebben net als FCA een afwijkende ruimtelijke opzet doordat hier ook bebouwing in een open structuur is gerealiseerd. In deze gebieden is echter wel in vele hogere dichtheden gebouwd dan op het terrein van het FCA

Het terrein van het FCA bevindt zich op minder dan 500 meter van de Jordaan. De middeleeuwse stadsstructuur met daaromheen de 17e eeuwse grachtengordel en de Jordaan vormen de kern van Amsterdam. Sinds 1999 heeft dit gebied de status van beschermd stadsgezicht en sinds 2010 is de grachtengordel als kernzone opgenomen in de werelderfgoedlijst van UNESCO. Het overige gebied van het beschermd stadsgezicht (waaronder de Jordaan) is op de werelderfgoedlijst van UNESCO aangewezen als bufferzone.

De directe omgeving van het plangebied bestaat voor een groot deel uit het huidige bedrijventerrein FCA (noordzijde en nu nog westzijde). De ten noordwesten van het plangebied gelegen monumentale Centrale Martkhal zal de komende worden getransformeerd en nieuwe publieke functies krijgen als een hotel, horeca en detailhandel. Op de Centrale Markthal zal nader in worden gegaan in subparagraaf 4.11.1. Het bedrijvendeel direct ten westen van de Centrale Markthal blijft vooralsnog in gebruik als bedrijventerrein conform de huidige opzet aangezien dit deel als laatste is opgenomen in de fasering van de totale gebiedsontwikkeling. In het geldende bestemmingsplan is daar rekening mee gehouden doordat dit deel een conserverende bedrijfsbestemming (Bedrijventerrein) heeft waarbij de bestemming eventueel door middel van een wijzigingsbevoegdheid kan worden omzet naar een uit te werken bestemming voor bedrijventerrein of woongebied.

Het huidige bedrijvendeel ten westen van het plangebied zal de komende jaren, net als het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan, worden getransformeerd naar een nieuw woongebied. De planvorming voor het westelijk deel van het nieuwe woongebied zit eerder in de tijd dan die voor het oostelijk woongebied. Voor het westelijk deel van het nieuwe woongebied is eerder al een separaat uitwerkingsplan in procedure gebracht (3e uitwerking). De bedrijfsgebouwen op dit deel zijn in gebruik bij o.a. groothandelsbedrijven als De Kweker.

_{Afbeelding: een ten westen van het plangebied gelegen bedrijfsgebouw}

Direct zuiden van het plangebied liggen de enige nog resterende insteekhaven van het Oostelijk Marktkanaal en de Jan van Galenstraat. De strook ussen de insteekhaven en de Jan van Galenstraat is grotendeels in gebruik als groenstrook en voor een klein als tuin van enkele woonboten die aan de zuidelijke oever zijn gelegen. Tussen de woonboten bevindt zich nog de voor langszaamverkeer bestemde Buysbrug tussen de Jan van Galenstraat en de Buyskade. De woonboten zijn één- tot tweelaags.

_{Afbeelding: zicht vanaf de Buysbrug op de nog resterende insteekhaven van het Oostelijk Marktkanaal en de daarin gelegen woonboten (bron: https://www.google.nl/maps)}

De Jan van Galenstraat is een stadsstraat (S105) die een belangrijke verbindingsweg is in het westelijk deel van de binnenstad van Amsterdam. Deze straat is op iets meer dan 1,5 kilometer afstand via een op- en afrit met de A10 verbonden. Aan de overzijde van de Jan van Galenstraat ligt de woonbuurt Marcanti. Deze woonbuurt bestaat grotendeels uit vijflaagse noord-zuidgerichte appartementenblokken met een bouwhoogte van circa 15 meter. Alleen langs de Jan van Galenstraat is afwijkende bebouwing gerealiseerd in de vorm van een rechthoekig schoolgebouw met een bouwhoogte van circa 20 meter en een piramidevormig woongebouw met een bouwhoogte van circa 50 meter. De afstand tussen het plangebied en de bebouwing in de Marcantibuurt bedraagt minimaal 50 meter.

_{Afbeelding: de aan de overzijde van de Jan van Galenstraat gelegen woonbebouwing in de Marcantibuurt (bron: https://www.google.nl/maps)}

Ten oosten van het plangebied bevindt zich het Oostelijk Marktkanaal. Dit kanaal heeft een breedte van circa 28 meter. Ter hoogte van de Jan van Galenstraat wordt het verkeer via de Beltbrug over het kanaal geleid. Het Oostelijk Marktkanaal is doodlopend en niet meer in gebruik waar het ooit voor bedoeld was (aan- en afvoer van goederen). In het kanaal bevinden zich aan de oostelijke oever wel diverse woonboten. Deze woonboten zijn één- tot tweelaags en bereikbaar via de Visseringstraat. De afstand tussen de woonboten en het plangebied bedraagt circa 20 meter.

_{Afbeelding: de woonboten langs de Visseringstraat (bron: https://www.google.nl/maps)}

Het Oostelijk Marktkanaal vormt een groot deel van de westelijke rand van de Staatsliedenbuurt. De woonbebouwing aan de westrand van deze buurt is ter hoogte van het plangebied vier- tot vijflaags waarbij de vierlaagse bebouwing veelal is afgedekt met een kap. De bebouwing aan de rand van de buurt ter hoogte van het plangebied bestaat grotendeels uit gesloten bouwblokken met binnenterreinen, Op de hoek van de Visseringstraat met de Buyskade bevindt zich een gebouw dat hoger is dan de rest van de bebouwing. Het betreft een getrapt appartementencomplex van maximaal tien bouwlagen.

Afbeelding: een deel van de gesloten blokken aan de westrand van de Staatsliedenbuurt, gezien vanaf de hoek Visseringstraat-Buyspad (bron: Google Earth)

_{Afbeelding: het tienlaagse appartementencomplex op de hoek Visseringstraat-Buyskade (bron: https://www.google.nl/maps)}

De afstand tussen het plangebied en de bestaande woongebouwen bedraagt minimaal 53 meter, met uitzondering van de woningen op de Van Rappardstraat 12-14AD. De afstand tussen het plangebied en deze woningen bedraagt 41 meter.

2.7.1 Stedenbouwkundige hoofdopzet     

De basis voor de transformatie van het gebied is gelegd in de stedenbouwkundige visie 'Food Center Amsterdam - Eten Verbindt' uit 2017 en herzien in 2019. De stedenbouwkundige visie is vervolgens uitgewerkt in een Beeldkwaliteitsplan. Het Beeldkwaliteitsplan voor het woongebied is 26 april 2021 goedgekeurd door de gemeenteraad (zie ook subparagraaf 2.7.6).

Verkavelingsopzet

Belangrijk uitgangspunt bij de verkavelling van het nieuwe woongebied is dat er een duidelijke zichtlijn ontstaat tussen de Jan van Galenstraat en de Centrale Markthal. In de verkaveling is daarom vanaf de Jan van Galenstraat richting de zuidgevel van de Centrale Markthal een wigvormige zone zonder gebouwen voorzien. In deze centrale zone komt een groene ruimte welke zal gaan fungeren als Marktweide.

De Centrale Markthal vormt zowel ruimtelijk als functioneel de aanjager van de herontwikkeling en zal zoveel mogelijk in oude luister worden hersteld. Door de ruimte voor de Markthal open te houden krijgt de Markthal een gezicht aan de Jan van Galenstraat en zal de hal vanuit diverse posities goed zichtbaar worden.

Vanwege de bijzondere positie in de stad is uitgebreid gekeken naar de stedenbouwkundige aansluiting van dit nieuwe stuk stad op de bestaande stad. Het Marktkwartier vormt qua ligging een scharnierpunt tussen de 19e eeuwse en vroeg 20e eeuwse verkavelingsstructuren in de omgeving. Dit kenmerkt zich door het gesloten bouwblok. Uitgangspunt voor het ruimtelijk ontwerp van het stedenbouwkundig plan voor het Marktkwartier is continuïteit en verbinding. Om dit te realiseren is de structuur van de aangrenzende bestaande woonwijken als basis genomen voor de herstructurering van dit gebied en de gedeeltelijke transformatie van bedrijventerrein naar woongebied.

Als uitgangspunt voor het stedenbouwkundig ontwerp is het gesloten bouwblok gehanteerd dat in maatvoering en positionering zoveel mogelijk aansluit op de aangrenzende blokverkavelingen van de Staatsliedenbuurt en Landlust. De ligging van de bouwblokken aan het Westelijk en Oostelijk Marktkanaal geeft het plan echter de potentie contact met het water te zoeken. Om veel toekomstige bewoners contact met het water te laten ervaren is het gesloten bouwblok getransformeerd naar een hybride bouwblok met open structuur ten gunste van het contact met de waterkant. Een herinterpretatie van het gesloten bouwblok, gerelateerd aan locatiespecifieke kwaliteiten. Er zullen daardoor aaneengesloten woongebouwen worden gesitueerd langs de Jan van Galenstraat, de nieuwe oost-west fietsverbinding en de centraal gelegen Marktweide. Deze aaneengesloten woongebouwen zullen stedelijke wanden gaan vormen die rustige woongebieden met kleinschaligere vrijstaande woongebouwen in groene woonhoven omringen.

Zowel het Oostelijk als het Westelijk Marktkanaal zal de taak als grens en afscheiding van het FCA grotendeels verliezen en onderdeel worden van het toekomstige woongebied. De Jan van Galenstraat en de zich naar de Markthal openende wandgebouwen langs de nieuwe centrale Marktweide krijgen een sterke continuïteit. De Jan van Galenstraat legt door de ononderbroken wand nog sterker verbinding tussen Amsterdam West en de binnenstad en bevat mede hierdoor de potentie te transformeren naar de gewenste stadstraat (zie ook subparagraaf 3.3.1).

^{Afbeelding: opzet nieuw woongebied (bron: Beeldkwaliteitsplan Marktkwartier)}

Op sommige plekken komt aan de straatzijde, tegen de gevel van de wandgebouwen, een openbare margestrook die zichtbaar verschilt ten opzichte van het openbare trottoir (zie ook subparagraaf 2.7.3). Deze margestroken zijn nader uit te werken in het in voorbereiding zijnde Masterplan openbare ruimte.

Bebouwing

De nieuwe stedelijke wanden zullen worden gevormd door een aaneenschakeling van individuele woongebouwen welke met behulp van een sterk sculpturaal silhouet een eigentijdse, diverse en herkenbare uitstraling krijgen. Door hun overeenkomstige vormtaal zullen zij ook een eenheid blijven. Een grote diversiteit aan woningtypen kunnen in deze woongebouwen worden gehuisvest zoals maisonnettes, appartementen, studio’s, woningen met werkruimte en penthouses met uitzicht.

De vrijstaande gebouwen, de “palazzino’s”, tussen de stedelijke wanden en het westelijk en oostelijk Marktkanaal komen in een groene ruimte. Verspringende daklijnen en gevels met een diverse plastiek zullen het idee van individuele gebouwen versterken. De relatie met het water zal voelbaar aanwezig zijn doordat de palazzino’s zodanig worden gepositioneerd dat het uitzicht op het water maximaal is.

De gebouwen in de wand zullen een basishoogte krijgen van zes bouwlagen (18 meter, welke eventueel met toepassing van een afwijkingsbevoegdheid kan worden verruimd tot 20 meter). De hogere bebouwing in het plan is onderdeel van de wandbebouwing langs de stedelijke wanden. De ligging van deze bebouwing aan grotere open ruimtes zoals de Marktweide en de brede Jan van Galenstraat maakt hogere bebouwing legitiem. De wanden worden gevormd door een precies op elkaar afgestemd ensemble van individuele gebouwen variërend in bouwhoogte, materialisering en een eigen entree. Verticaal gezien bestaat de wandbebouwing uit een drietal hoofdonderdelen:

1. Een doorgaande stedelijke laag van 6 bouwlagen (18- 20 meter) hoog vormt de basis. De hoogte van de dakrand is in het gehele plan hetzelfde.
2. De stedenbouwkundige koppen en knikken in de bebouwingsstructuur vormen de aanleiding voor hoogteaccenten in het plan. De hoogteaccenten hebben een hoogte van 12 bouwlagen (maximaal 35-37 m).
3. Tussen de hoogteaccenten van twaalf bouwlagen bevinden zich lagere, terugliggende hoogteaccenten: de zogenaamde ‘setbacks’. Deze accenten liggen ongeveer 2,5 meter terug ten opzichte van de straatgevel en hebben een hoogte van maximaal 10 bouwlagen.
   
   

2.7.2 Programma     

2.7.2 Programma

In het woongebied Marktkwartier worden de komende jaren maximaal 1.700 woningen gerealiseerd, waarvan iets meer dan 900 woningen in de westelijk helft en iets minder dan 800 woningen in de oostelijk helft. Conform de privaatrechtelijke overeenkomst (REOK) die tussen het consortium en de gemeente is gesloten zal minimaal 25% van het totaal aantal woningen in het nieuwe woongebied (westelijk en oostelijk woonhof) tot de sociale huur behoren.

Naast woningen zijn in de plinten van de wandbebouwing langs de Jan van Galenstraat, de Marktweide en de nieuwe oost-west fietsverbinding enkele commerciële ruimtes voor horeca, detailhandel, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen voorzien. Deze commerciële ruimtes krijgen een totaal oppervlak van maximaal 3.000 m², waarvan maximaal 450 m² horeca. Ook komt er een brede school in de westelijk helft van het woongebied.

De Centrale Markthal zal als overgang tussen het woongebied en het bedrijvendeel gaan fungeren met een commercieel programma van maximaal 16.000 m² waarvan onder meer maximaal 2.400 m² horeca, maximaal 3.000 m² hotel en maximaal 8.000 m² bedrijven. Ook is binnen de Centrale Markthal detailhandel toegestaan. De detailhandel in de Centrale Markthal en de detailhandel in het woongebied mogen in beginsel gezamenlijk maximaal 750 m² bvo bedragen.

2.7.3 Verkeer en openbare ruimte     

Het woongebied grenst aan de Jan van Galenstraat en zal dan ook via deze stadsstraat (S105) worden ontsloten. De aansluiting van het woongebied op de Jan van Galenstraat zal via een nog aan te leggen rotonde plaatsvinden. Deze rotonde komt ter hoogte van de huidige aantakking van het FCA op de Jan van Galenstraat.

Al het gemotoriseerde verkeer van en naar het woongebied en/of de zuidelijke toegangspoort van het FCA zal gebruik maken van de aansluiting via de rotonde. Vanaf deze rotonde wordt een nieuwe straat (Vanillestraat, voorheen bekend onder de werknaam Marktstraat) aangelegd naar de zuidelijke toegangspoort van het FCA. Deze straat wordt de hoofdroute in het woongebied. Verkeer van en naar FCA dat via de zuidelijke ingang toegang heeft zal zodoende via de Vanillestraat gaan rijden maar ook auto's van en naar de woonhoven zullen gebruik maken van de Vanillestraat.

Langzaam verkeer (fietsers en voetgangers) krijgen naast de hoofdroute via de Jan van Galenstraat nog meerdere mogelijkheden om het woongebied te bereiken. Zo zullen er voor voetgangers diverse doorgangen en poorten vanaf de Jan van Galenstraat worden gecreëerd en aan de noordzijde van het woongebied komt een brug over zowel het Westelijk Marktkanaal als het Oostelijk Marktkanaal. De brug over het Westelijk Marktkanaal zal het woongebied verbinden met de Willem de Zwijgerlaan en de woonbuurt 'Landlust' terwijl de brug over het Oostelijk Marktkanaal zorgt voor een verbinding tussen het woongebied en de woonbuurt 'Buyskade e.o.'. Op die manier wordt een ontbrekende oost-westverbinding in het fijnmazige fietsnetwerk van Amsterdam gerealiseerd waarmee bijvoorbeeld de route tussen het centrum van Amsterdam en Plein '40-'45 wordt verbeterd. De beide bruggen gaan deel uitmaken van het hoofdnet fiets. Beide bruggen dienen veilig te zijn voor voetganger en fietser waarbij beide gebruikers elkaar gemakkelijk dienen te kunnen passeren.

In het hart van het woongebied zijn de Marktweide en een plein voor de Centrale Markthal (genaamd Salieplein) voorzien. De groene open ruimte van de Marktweide en het plein zorgen voor openheid vanaf de Jan van Galenstraat richting de zuidelijke gevel van de Centrale Markthal. Aan weerszijden van de Marktweide komen ontsluitingen van de parkeergarages in het westelijk en oostelijk woonhof (zie volgende subparagraaf).

In de woonhoven komen openbaar toegankelijke paden en pleintjes en openbare margestroken. De overige gronden in de woonhoven worden uitgegeven als collectieve buitenruimten en private margestroken. In de wandgebouwen zijn openbaar toegankelijke poorten en doorgangen ingepast ten gunste van de toegankelijkheid vanuit het openbaar gebied naar de kades en de woonhoven. Deze poorten en doorgangen hebben een vast gemaatvoerde positie per architectonische eenheid. Een 'poort' is een minimaal twee bouwlagen hoog openbaar toegankelijk niet-afsluitbaar gat in een wandgebouw dat toegang biedt tot de woonhoven, met een breedte van circa 7 meter. Een 'doorgang' is een gebouwhoge niet afsluitbare snede, een steeg, in een wandgebouw die toegang biedt tot de woonhoven. De breedte van een 'doorgang' varieert. Zo is de doorgang tussen het wandgebouw en het vrijstaande gebouw 'Special 1' (S1) in het westelijk woonhof (3e uitwerking) minimaal 13,5 meter breed. De kades langs de beide kanalen zullen tenslotte volledig openbaar worden (minimaal 10 m breed).

^{Afbeelding: opzet nieuw woongebied (bron: Beeldkwaliteitsplan Marktkwartier)}

Er is een Masterplan openbare ruimte opgesteld waarin de globale uitgangspunten voor de inrichting van de openbare ruimte nader zijn uitgewerkt. Er is inmiddels gestart met uitwerking van de volgende planfase.

Het nieuwe woongebied krijgt een groene invulling. Zo zal de open ruimte van de Marktweide in de definitieve vorm het groene hart van het woongebied gaan vormen doordat deze ruimte een groene en wijdse uitstraling krijgt. Ook in de woonhoven zelf zal het nodige groen worden aangebracht. Er komen diverse collectieve buitenruimten die een groene invulling krijgen en een deel van de daken zal als groen dak worden uitgevoerd. De collectieve buitenruimten worden openbaar toegankelijk.

^{Afbeelding: impressie woonhof (bron: Beeldkwaliteitsplan Marktkwartier)}

Op het terrein van het FCA zijn momenteel nauwelijks bomen aanwezig. Als gevolg van de herontwikkeling zal er een groot aantal bomen in en bij het woongebied worden toegevoegd.

2.7.4 Parkeren     

Bij de herontwikkeling van de Centrale Markthal en het woongebied dient rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende parkeergelegenheid conform het actuele gemeentelijk parkeerbeleid (momenteel de Nota Parkeernormen Auto en Nota Parkeernormen Fiets en Scooter, zie subparagrafen 3.3.5 en 3.3.6). Dit is noodzakelijk voor het goed functioneren van zowel de Centrale Markthal als het woongebied én om overlast in de omgeving te voorkomen. In het woongebied zal het parkeren van auto's, fietsen en scooters door bewoners vooral plaatsvinden door middel van gebouwde ondergrondse parkeervoorzieningen. In de huidige plannen is uitgegaan van twee grote ondergrondse parkeergarages die vanwege hun omvang voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor de bewoners (auto's, fietsen en scooters). De parkeergarages komen ieder onder een woonhof: één onder het woonhof in de westelijke helft van het woongebied en één in de oostelijke helft van het woongebied. De parkeercapaciteit voor auto's, fietsen en scooters wordt afgestemd op de dan geldende parkeernormen.

Auto's werknemers Centrale Markthal en bezoekers

Voor de parkeerplaatsen van de auto's van bezoekers aan het Marktkwartier en van de Centrale Markthal wordt uitgegaan van parkeren in de ondergrondse parkeervoorziening in de oostelijke helft van het woongebied. Wel wordt bekeken of het parkeren door werknemers en bezoekers van de Centrale Markthal wellicht op een andere manier kan worden ingevuld, bijvoorbeeld door (gedeeltelijk) gebruik te maken van de parkeerdaken van de bedrijfsgebouwen in het bedrijvendeel. De omvang van deze bedrijfsgebouwen is zodanig dat deze voldoende ruimte bieden voor het parkeren op het dak door het personeel van de bedrijven én het parkeren op het dak door personeel en bezoekers van de Centrale Markthal. Het parkeren op de parkeerdaken door personeel en bezoekers van de Centrale Markthal op de parkeerdaken van de bedrijfsgebouwen is planologisch nu echter nog niet mogelijk aangezien het bestemmingsplan en dus ook de uitwerkingsplannen daar niet in voorzien. Om delen van de parkeerdaken van de bedrijfsgebouwen eventueel toegankelijk te maken voor personeel en bezoekers van de Centrale Markthal zal eerst een separate planologische procedure moeten worden doorlopen. Indien het gebruik van de parkeerdaken van de bedrijfsgebouwen bij uitwerking van de planvorming niet goed uitvoerbaar blijkt te zijn en/of planologisch niet haalbaar of onwenselijk is dan zullen de parkeerplaatsen voor personeel en bezoekers van de Centrale Markthal uitsluitend in de ondergrondse parkeervoorziening in het oostelijk deel van het woongebied worden gerealiseerd. Deze ondergrondse parkeervoorziening kan tweelaags worden gerealiseerd en daarmee voldoende capaciteit bieden voor bewoners, werknemers en bezoekers van het woongebied en de Centrale Markthal.

De gebouwde parkeervoorzieningen in het woongebied zullen in fases worden gerealiseerd. Uitgangspunt is dat de betreffende delen van de parkeervoorziening telkens tijdig beschikbaar zijn bij de ingebruikname van de bovengelegen woningen en commerciële ruimtes. Bewoners van de gereed zijnde woningen en werknemers van de commerciële ruimtes kunnen dan parkeren in de parkeervoorziening. Alleen bij de eerste twee bouwfases gaat dat voor een beperkt aantal woningen wellicht nog niet lukken. Deze bewoners zullen dan tijdelijk elders moeten parkeren. Daarnaast zullen bezoekers van het woongebied en bezoekers van de Centrale Markthal geen gebruik maken van de gebouwde parkeervoorziening in het westelijk deel van het woongebied. Zoals in de vorige alinea is beschreven is het de bedoeling dat deze hun auto in de definitieve situatie parkeren op een andere plek (een gebouwde parkeervoorziening van twee lagen in het oostelijke deel van het woongebied of dakparkeren in het bedrijvendeel).

Los van de nog te maken keuze ten aanzien van de definitieve locatie voor het parkeren door werknemers en bezoekers van de Centrale Markthal zal er hoe dan ook sprake zijn van een tijdelijke situatie. Zowel de gebouwde parkeervoorziening in het oostelijk woongebied als het alternatieve dakparkeren zullen namelijk nog niet gelijk gereed zijn als de woningen en voorzieningen in het westelijk deel en de eerste woningen in het oostelijk deel in gebruik worden genomen. In de eerste twee bouwfases van het westelijk woonhof zullen ook enkele bewoners nog niet gelijk in de gebouwde parkeervoorziening kunnen parkeren. Daarnaast is ook parkeergelegenheid nodig vanwege de ingebruikname van de Centrale Markthal. Er zal daardoor een tijdelijke situatie zijn waarbij de bezoekers van het woongebied en de Centrale Markthal (alsmede de eerste bewoners van het westelijk deel en in een later stadium de eerste bewoners van het oostelijk deel) hun auto op een tijdelijk parkeerterrein parkeren. Dit tijdelijke parkeerterrein zal in eerste instantie worden aangelegd op de plek waar in de definitieve planvorming de Marktweide is voorzien. Het tijdelijke parkeerterrein zal voldoende capaciteit bieden voor het parkeren van auto's van bezoekers (zie ook subparagraaf 2.7.5 en 4.2.1). Indien het tijdelijke parkeerterrein ter plaatse van de Marktweide op een gegeven moment niet meer beschikbaar is zal er elders in het oostelijke deel van het woongebied een tijdelijke aanvullende parkeeroplossing gerealiseerd worden.

Fietsen en scooters werknemers Centrale Markthal en bezoekers

Fietsparkeren voor bezoekers van het woongebied zal deels plaatsvinden in gebouwde voorzieningen in de begane grondlaag van de wandgebouwen en deels op verharding bij de entrees van de palazzino’s. Voor de leerlingen van de school zullen ook diverse voorzieningen in het openbaar gebied (op de Marktweide) of op eigen terrein worden gerealiseerd.

De locatie van een fiets- en scooterstalling ten behoeve van de Centrale Markthal komt ten oosten van de Centrale Markthal, tussen het bedrijventerrein en het woongebied in. Deze fiets- en scooterstalling voor werknemers en bezoekers mag niet ten koste gaan van de monumentwaardigheid van de Centrale Markthal, ook niet als deze buiten de Centrale Markthal wordt gerealiseerd. Hierover heeft overleg plaatsgevonden met de afdeling Monumenten & Archeologie.

2.7.5 Fasering en transitie     

De herontwikkeling van toekomstige FCA zal als eerst zijn gericht op een snelle bouw van de nieuwe bedrijfsbebouwing aan de noordzijde van het toekomstige FCA alsmede op het realiseren van de definitieve noordelijke hoofdentree in de vorm van een Poortgebouw met aan weerszijden entrees. De ruimte hiervoor is grotendeels al aanwezig doordat gebruik wordt gemaakt van de gronden van het KET (kermisexploitantenterrein) en het abattoir. Het KET is van de gemeente en al beschikbaar (doordat de kermisexploitanten zijn verplaatst naar een andere locatie) terwijl de leegstaande bebouwing van het voormalige abattoir begin 2018 is gesloopt. Ook andere bebouwing in het noordelijke deel is of zal op korte termijn worden gesloopt. Door op deze vrijgekomen gronden de nieuwbouw van het meest noordelijke bedrijfsgebouw (Kopgebouw), het noordelijk deel van het haakvormige oostelijke bedrijfsgebouw en het bedrijfsgebouw aan de noordwestzijde te realiseren ontstaat er, samen met enkele momenteel leegstaande bedrijfsgebouwen elders op het terrein en de Centrale Markthal, voldoende schuifruimte om een deel van de huidige bedrijven op het FCA tijdelijk dan wel definitief te kunnen gaan verplaatsen. Het nieuwe FCA-terrein zal daarbij vanuit het noorden richting het zuiden worden ontwikkeld. Door vooral grote bedrijven naar het noorden te verplaatsen zal het verkeer van en naar dergelijke bedrijven steeds meer via de noordelijke ingang gaan verlopen (en niet meer via de zuidelijke ingang aan de Jan van Galenstraat). Op die manier komt er bovendien steeds meer ruimte vrij in het zuidelijk deel van het huidige FCA-terrein (daar waar het nieuwe woongebied is voorzien). Het nieuwe woongebied zal ook gefaseerd worden gerealiseerd, waarbij gestart zal worden met het westelijke woonhof. Van dat westelijke woonhof zal als eerst het zuidelijk deel worden gebouwd, zoals ook is te zien in de navolgende afbeelding (zie verder subparagraaf 2.7.7).

^{Afbeelding: de voorgenomen bouwfasering, de aangegeven planning is indicatief (bron: Transitieplan Food Center Amsterdam)}

De twee gebouwde parkeervoorzieningen onder de beide woonhoven zullen ieder gefaseerd worden gebouwd. Per fase zal er daardoor telkens voldoende parkeergelegenheid zijn voor de bewoners van de bovengelegen woningen maar nog niet voor bezoekers van het woongebied en de Centrale Markthal. Bij de gefaseerde realisatie van de parkeergarage in het westelijk woonhof zal daarom ter hoogte van de toekomstige Marktweide een tijdelijke parkeervoorziening ingericht worden voor bezoekers. De Marktweide zal namelijk pas volledig worden aangelegd als het woongebied nagenoeg gereed is én de beoogde parkeervoorziening voor bezoekersparkeren in gebruik is genomen. De beoogde parkeervoorziening voor bezoekers van het woongebied is voorzien in de eventueel in twee lagen uit te voeren parkeerkelder van het oostelijk woonhof.

2.7.6 Beeldkwaliteitsplan Marktkwartier (BKP MK)     

Op 26 april 2021 heeft de gemeenteraad het beeldkwaliteitsplan voor het Marktkwartier vastgesteld, zie bijlage 1. In het plan staan de contouren van de gewenste ruimtelijke uitstraling van het gebied. Tegelijkertijd met het beeldkwaliteitsplan voor het woongebied Marktkwartier is er ook een beeldkwaliteitsplan vastgesteld voor het bedrijvendeel.

Het beeldkwaliteitsplan (BKP MK) legt de ruimtelijke kaders vast voor de uitwerking van de gebouwen en de inrichting van het nieuwe woongebied. Het BKP MK heeft als doel de ruimtelijke kwaliteit van het plan te waarborgen en de architectonische samenhang binnen het gebied zeker te stellen. Het stuurt op de aansluiting op de stedelijke context en de balans tussen efficiëntie en architectonische kwaliteit van het woongebied.

Het BKP MK geldt als toetsingskader voor de welstandsbeoordeling van de omgevingsvergunningen voor de activiteit 'bouwen'. Deze omgevingsvergunningen moeten daarnaast ook planologisch worden getoetst aan de uitwerkingsplannen. Het voorliggende uitwerkingsplan is één van die uitwerkingsplannen.

In het BKP MK zijn onder meer de uitgangspunten uit de stedenbouwkundige visie toegelicht en hoe deze uitgangspunten zijn vertaald naar het BKP MK. De elementen en principes van het sturen op ruimtelijke kwaliteit van de gebouwen in het woongebied zijn beschreven middels de onderwerpen woongebouwen, wandgebouwen, palazzino's, specials en openbare buitenruimte.

Bij het opstellen van het voorliggende uitwerkingsplan is rekening gehouden met de kaders die zijn vastgelegd in het BKP MK. De belangrijkste afwijkingen van het BKP is verplaatsing van een hoogteaccent richting de Marktweide en het vervallen van de 'winkelhaak' in de zuidoostelijke hoek en het bijbehorende hoogteaccent dat daardoor verschuift. Het hoogteaccent aan de Marktweide is daarnaast teruggelegd van de naastgelegen steeg, waar hoogteaccenten op andere plekken niet terugliggen. De bouwvlakken van enkele hoogteaccenten wijken af van de voorgeschreven omvang in het BKP (geen verplichting) vanwege flexibiliteit en mogelijk aanbrengen getraptheid.

2.7.7 Plangebied uitwerkingsplan     

Verplaatsing bedrijven

Het uitwerkingsplan heeft betrekking op de oostelijke helft van het zuidelijke deel van het plangebied van het bestemmingsplan. De gronden zijn momenteel nog in gebruik bij diverse bedrijven. Een groot deel van de huidige bedrijven zal weer terugkeren op het nieuwe FCA (zie groen gekleurde bedrijfsgebouwen in de navolgende afbeelding) en een deel van de bedrijven zal het FCA verlaten (zie grijs gekleurde bedrijfsgebouwen). Het merendeel van de vertrekkende bedrijven zal dat op korte termijn doen (eind 2023) terwijl met twee vertrekkende bedrijven nog overleg plaatsvindt over de condities en termijn. Van een beperkt aantal bedrijven is op dit moment nog niet zeker of deze terugkeren op het nieuwe FCA of dat zij het FCA gaan verlaten voor een andere locatie elders. Het gaat daarbij specifiek om Mahli Import Export, tevens opererend onder de handelsnaam Food Destination. Marktkwartier onderzoekt de eventuele herhuisvesting van de ondernemer op het nieuwe FCA. Hierover is nog geen uitsluitsel noch overeenstemming met Mahli Import Export/ Food Destination. Het bedrijf blijft vooralsnog gehuisvest op het FCA totdat er een oordeel is geveld over de eventuele herintreding op het nieuwe FCA.

^{Afbeelding: blijvende en vertrekkende ondernemers in het zuidwestelijk deel van het FCA-terrein (bron: Transitieplan Food Center Amsterdam)}

Door in het noordelijk deel van het plangebied van het bestemmingsplan te beginnen met de 1e fase van het nieuwe FCA zullen hier naar verwachting vanaf eind 2023/begin 2024 diverse nieuwe bedrijfsgebouwen worden gerealiseerd. Nadat de 1e fase grotendeels gereed is zal met de rest van het bedrijventerrein worden begonnen. Met name het nieuw te bouwen bedrijfsgebouw aan de oostzijde zal plek bieden aan de te verplaatsen bedrijven die nu nog in het zuidoostelijk deel van het FCA-terrein zijn gevestigd. Dit bedrijfsgebouw wordt in fases gerealiseerd en is naar verwachting medio 2029 volledig in gebruik. De woningbouw in het voorliggende plangebied zal vanaf medio 2028 gefaseerd starten, van noord naar zuid.

Verkaveling en bouwvolumes

Binnen het plangebied zal het oostelijke woonhof met de ondergelegen parkeergarage worden gerealiseerd. Ook zullen de Marktweide en de daarom heen gelegen infrastructuur worden aangelegd, met inbegrip van de toegangsweg naar de zuidelijke ontsluiting van het nieuwe FCA (de Vanillestraat).

In het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan is maximaal 32.548 m² grondoppervlak aan gebouwen geprojecteerd, inclusief parkeergarage. De bovengrondse volumes hebben een maximum grondoppervlak van circa 12.500 m².

Het oostelijke woonhof zal bestaan uit een aaneengesloten wand langs de Jan van Galenstraat, de Marktweide en de nieuwe oost-west fietsverbinding. Deze aaneengesloten wand zal op enkele plekken via openingen en onderdoorgangen worden onderbroken zodat er een verbinding ontstaat met de groene binnenhoven en de openbare kade langs het Oostelijk Marktkanaal. In deze groene binnenhoven zijn de vrijstaande woongebouwen voorzien in de vorm van “palazzino’s”. De kade van het Oostelijk Marktkanaal blijft vrij van bebouwing en tuinen zodat deze volledig aan het openbaar gebied kan worden toegevoegd.

De aangesloten wand langs de Jan van Galenstraat, de Marktweide en de nieuwe oost-west fietsverbinding krijgt een basishoogte van 6 bouwlagen (18 tot 20 meter), waarbij de stedenbouwkundige koppen en knikken in de bebouwingsstructuur geaccentueerd zullen worden via hoogteaccenten van 12 bouwlagen (maximaal 35 tot 37 meter). Tussen deze hoogteaccenten op de koppen en bij knikken komen enkele iets lagere en terugliggende hoogteaccenten, de zogenaamde ‘setbacks’. Deze komen ongeveer 2,5 meter terug te liggen ten opzichte van de straatgevel en hebben een hoogte van maximaal 10 bouwlagen (maximaal 32 meter). De hoogteaccenten en setbacks krijgen een oppervlak van maximaal 3.402,6 m².

^{Afbeelding: illustratie van het westelijk woonhof en de Marktweide in vogelvlucht (bron: Beeldkwaliteitsplan , NB: het zuidoostelijke hoogteaccent zal anders worden vormgegeven dan in de voorgaande afbeelding is getoond)}

De palazzino’s in het oostelijk binnenhof bestaan uit "losse" volumes met bouwhoogtes die variëren van 14 tot 18 meter. Tussen de palazzino’s onderling gelden in beginsel minimale afstandsmaten van 15 meter tussen gevels (met uitzondering van eventuele buitenruimtes, zie hierna). Ook gelden er in beginsel minimale afstandsmaten tussen een palazzino en een wandgebouw. Deze afstand bedraagt 14 meter tussen gevels (met uitzondering van eventuele buitenruimtes, zie hierna). Het doel van het toepassen van minimale onderlinge afstanden is het waarborgen van belangrijke zichtlijnen, het creëren van voldoende licht, lucht en ruimte in de binnengebieden en het creëren van voldoende afstand ten gunste van privacy. Afwijken van de afstandsregels is mogelijk. Daartoe moet op ontwerpniveau aangetoond worden dat deze doelen worden gediend. De bouwenveloppen zoals opgenomen in het BKP MK (zie subparagraaf 2.7.6) voldoen niet allemaal voor de volle 100% aan de gestelde regels. Dat is op het niveau, omvang en positie van de bouwenvelop geen probleem, maar het is de bedoeling en noodzakelijk dat in het uiteindelijke ontwerp aangetoond wordt dat een afwijking gerechtvaardigd is in het licht van de omschreven doelen.

Woningen mogen in bepaalde gevallen worden voorzien van erkers en balkons:

1. Wandgebouwen:
   1. Buitenzijde/straatzijde:
      • erkers en balkons vanaf 3^e bouwlaag;
      • maximaal 1 m uitkragen;
   2. Binnenzijde/hofzijde:
      • erkers en balkons vanaf 3^e bouwlaag en in geval van private buitenruimte indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan ook vanaf de 2^e bouwlaag;
      • erkers maximaal 1 m uitkragen;
      • balkons maximaal 3 m uitkragen;
      • minimale afstand van 12 m tussen erkers en balkons van wandgebouwen en palazzino's.
2. Palazzino's:
   1. erkers en balkons vanaf 3^e bouwlaag en in geval van private buitenruimte indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan ook vanaf de 2^e bouwlaag;
   2. maximaal 1 m uitkragen in geval van openbare ruimte en maximaal 2,5 m uitkragen in geval van collectieve buitenruimte;
   3. minimale afstand van 12 m tussen erkers en balkons van wandgebouwen en palazzino's en minimale afstand van 13 m tussen erkers en balkons van palazzino's onderling.

Programma

In het oostelijk woonhof komen maximaal 770 woningen. Om bij te dragen aan het gemengde woonwerkgebied van Amsterdam zullen er ook enkele andere functies in het woongebied worden gerealiseerd, zoals bijvoorbeeld horeca, detailhandel, dienstverlening en enkele maatschappelijke voorzieningen. Het oppervlak van deze andere functies bedraagt maximaal 1.550 m². Bij de bouw van het woonhof wordt vooraf al rekening mee gehouden met andere functies dan wonen doordat de bouwhoogte van de eerste bouwlaag (de plint) minimaal 3,50 meter bedraagt over een diepte van minimaal 5 meter, gerekend vanaf het openbaar toegankelijk gebied van de Jan van Galenstraat, de ruimte rondom de Martkweide en de nieuwe oost-west fietsverbinding.

	Bestemmingsplan	Plangebied 3e uitwerking West	Plangebied 4e uitwerking
Maximum aantal woningen	1.700	930	770
Maximum bvo brede school	3.500 m²	3.500 m²	0 m²
Maximum bvo overige niet-woonfuncties	3.000 m²	1.450 m²	1.550 m²
Grondoppervlak gebouwen	60.791 m²	28.243 m²	32.548 m²
Oppervlak hoogteaccenten	8.105,52 m²	4.702,9 m²	3.402,6

^{Tabel: overzicht verdeling programma en volumes volgens het geldende bestemmingsplan}

Om de Jan van Galenstraat tot stadsdstraat te transformeren zullen in de plint van het oostelijk woonhof aan de zijde van de Jan van Galenstraat enkele commerciële ruimtes komen. Deze kunnen plek bieden aan detailhandel, dienstverlening en enkele maatschappelijke voorzieningen. Ook is er een paviljoen voorzien op de kop van de resterende insteekhaven. Het paviljoen kan worden gebruikt ten behoeve van horeca, detailhandel, dienstverlening en enkele maatschappelijke voorzieningen. Vanwege de Amsterdamse richtlijn met betrekking tot luchtkwaliteit zal het vanwege de verkeersintensiteiten aan de Jan van Galenstraat bij zowel het paviljoen als de rest van de bebouwing langs de Jan van Galenstraat niet gaan om gevoelige maatschappelijke functies, zijnde medische voorzieningen, onderwijsvoorzieningen en kinderopvangvoorzieningen. Dergelijke voorzieningen zijn elders in de plint van de aangesloten wand eveneens niet toegestaan omdat deze al op specifieke plekken zijn voorzien in het westelijk deel van het woongebied.

In totaal is er binnen het plangebied plek voor een gezamenlijk maximum bruto vloeroppervlak van 1.550 m² voor commerciële ruimtes in de plint. Dit oppervlak is exclusief eventuele praktijk- of vrije beroepsuitoefening aan huis / bedrijf aan huis.

Bomen

Voor de ontwikkeling van het woongebied van dit uitwerkingsplan worden in het ongunstigste geval circa 22 bomen ten zuiden van het plangebied gerooid. Ook zullen enkele bomen worden verplant. De te rooien of verplanten bomen bevinden zich aan of nabij de Jan van Galenstraat.

In de woonrijpfase worden in het plangebied circa 85 bomen aangeplant. De bomen komen deels langs de Marktweide en deels in het woonhof. De positie van de nieuwe bomen zal conform het Masterplan openbare ruimte zijn. De bomen op de Marktweide zullen zodanig worden aangeplant dat het zicht op de Centrale Markthal vanaf de Jan van Galenstraat niet wordt belemmerd.

Fasering

Het oostelijk woonhof zal vanwege de gefaseeerde uitplaatsing van bedrijven in fases worden gerealiseerd. Gestart wordt met het meest noordelijke, solitaire woongebouw (gebouw S3) zodat dit woongebouw zorgt voor afscherming van het bedrijfsgeluid van het nieuwe FCA. Daarna zal verder worden gegaan met de wandbebouwing van het noordelijk deel van het woonhof (gebouw W6) waarbij als eerst een gedeelte van de ondergrondse parkeervoorziening wordt gebouwd. Daarna zal gefaseerd verder worden gewerkt richting de Jan van Galenstraat.

_{Afbeelding: fasering oostelijk woonhof waarbij wordt begonnen met fase 8 en wordt geëindigd met fase 5}

Infrastructuur

Bij de gefaseerde realisatie van het oostelijk woongebied zal, indien nodig, een tijdelijke ontsluitingsweg worden aangelegd naar de in- en uitgang van de parkeerkelder onder het oostelijk woonhof.

Op het parkeren wordt verder nader ingegaan in paragraaf 4.2.

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)     

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 15 september 2020 vastgesteld en richt zich op vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar te maken en ze hebben gevolgen voor hoe we onze fysieke leefomgeving inrichten. De NOVI helpt bij het maken van de noodzakelijke keuzes:

1. Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie.
2. De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden.
3. Onze steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
4. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

Conclusie

De beoogde herontwikkeling heeft betrekking op een gedeeltelijke transformatie van een bestaand bedrijventerrein binnen bestaand stadsgebied. Door deze transformatie wordt het centrumgebied van Amsterdam verder versterkt en kan er worden bijgedragen aan het verbeteren van de duurzaamheid door het treffen van energie neutrale maatregelen. Het voorliggende uitwerkingsplan is in overeenstemming met de NOVI.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)     

De nationale belangen die juridische borging vragen, zijn geborgd in de Amvb Ruimte. Deze Amvb wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

In het Barro zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van o.a. Rijksvaarwegen, Defensie, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Ecologische hoofdstructuur, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Conclusie

De in het Barro geregelde onderwerpen hebben geen betrekking op het plangebied.

3.1.3 Nationaal waterplan 2016-2021     

Met het Nationaal Waterplan zet het kabinet een volgende stap in het robuust en toekomstgericht inrichten van het watersysteem, gericht op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart.

Bij de ontwikkeling van locaties in de stad wordt ernaar gestreefd dat de hoeveelheid groen en water per saldo gelijk blijft of toeneemt. Dit moet stedelijk gebied aantrekkelijk en leefbaar maken en houden.

Conclusie

De toepassing van de uitwerkingsbevoegdheid leidt niet tot een significante afname van groenvoorzieningen of een afname van de hoeveelheid open water aangezien het plangebied momenteel grotendeels verhard is er en geen open water of relevante groenvoorzieningen aanwezig zijn. Als gevolg van de transformatie zullen er juist meer groenvoorzieningen komen. De herontwikkeling treft geen landelijke belangen.

3.2.1 Omgevingsvisie NH2050     

Op 19 november 2018 heeft Provinciale Staten de Omgevingsvisie NH2050 'Balans tussen economische groei en leefbaarheid' vastgesteld. De Omgevingsvisie NH2050 wil zorgen voor balans tussen economische groei en leefbaarheid. In de visie zijn 5 bewegingen met ontwikkelprincipes beschreven voor de ontwikkeling van de leefomgeving:

5. Dynamisch schiereiland. Hierin is het benutten van de unieke ligging van Noord-Holland, te midden van water, leidend.
6. Metropool in ontwikkeling. Hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad functioneert.
7. Sterke kernen, sterke regio's, gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden.
8. Nieuwe energie, benut de economische kansen van de energietransitie.
9. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving, staan het ontwikkelen van natuurwaarden en een economisch duurzame agrarische sector centraal.

Ten aanzien van de metropool Amsterdam wordt geconstateerd dat deze zich snel ontwikkeld. De vraag naar woningen en ruimte voor bedrijven houdt aan, evenals de ruimtevraag voor recreatie en andere functies. Tegelijkertijd wil de provincie de landschappen in de metropool sparen. De bebouwingsopgave moet dan ook zoveel mogelijk binnen de bestaande kernen plaatsvinden, met een voorkeur voor knooppunten van openbaar vervoer. Verdichting vraagt steeds meer inventiviteit en bestuurskracht. De bebouwde omgeving wordt steeds intensiever gebruikt, de plancapaciteit binnenstedelijk blijkt door een andere kijk op stad en stedelijkheid een stuk groter te zijn dan lang is gedacht. En zowel bij bestaande bouw als nieuwbouw moeten worden ingezet op besparing van energie, een klimaatadaptieve ruimtelijke inrichting en bij nieuwbouw ook op circulair bouwen. Dit alles moet samen gaan met de verdere verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving. Daarbij onderkent de provincie dat verdichting in de kernen leidt tot toenemende druk op het landschap.

Wonen en werken worden binnenstedelijk geconcentreerd (transformeren, bundelen, verdichten). Hierbij dient oog te worden gehouden voor behoud en versterking van de leefbaarheid in bestaande en nieuwe gebieden. Ook dient er een vinger aan de pols te worden gehouden voor wat betreft de kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkeling van de vraag door er voor te zorgen dat regionale afspraken over stedelijke ontwikkelingen bij de vraag blijven aansluiten. De bestaande voorraad woningen wordt daarbij betrokken.

Conclusie

Het voorliggende uitwerkingsplan heeft betrekking op het binnenstedelijk concentreren van nieuwe woningen en enkele bij een woongebied behorende voorzieningen. Door het transformeren van bedrijventerrein naar woongebied wordt bijgedragen aan het verbeteren van de leefbaarheid.

3.2.2 Omgevingsverordening NH2020     

De provincie heeft op 22 oktober 2020 de Omgevingsverordening NH2020 vastgesteld. De Omgevingsverordening is nadien enkele malen gewijzigd. In de Omgevingsverordening NH2020 worden de eerste stappen gezet om de sturingsfilosofie uit de Omgevingsvisie NH2050 te vertalen in juridische regels. Deze sturingsfilosofie luidt als volgt: We gaan uit van het principe 'Lokaal wat kan, regionaal wat moet', gelet op de diversiteit aan regio's, om ruimte te bieden aan maatwerk en om vorm te kunnen geven aan een wendbare samenleving. Hierbij staat de opgave centraal. Dat bepaalt de wijze van sturing en samenwerking.

Voor het plangebied zijn met name de regels ten aanzien van een nieuwe stedelijke ontwikkeling relevant. Een bestemmingsplan (of uitwerking) kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid onder i van het Besluit ruimtelijke ordening: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Conclusie

Het voorliggende uitwerkingsplan heeft betrekking op een herontwikkeling van een bestaand bedrijventerrein in het stedelijk gebied van Amsterdam. Het programma dat via het uitwerkingsplan mogelijk wordt gemaakt is niet aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling waarover regionale afspraken nodig zijn aangezien het plangebied van het uitwerkingsplan in het geldende bestemmingsplan al als woongebied is bestemd. Het voorliggende uitwerkingsplan leidt ten opzichte van het huidige planologisch kader niet tot een uitbreiding van het aantal planologisch toegestane woningen en andere functies. Uit het overzicht van de harde plancapaciteit van de provincie blijkt bovendien dat er in de regio voor FCA uit is gegaan van maximaal 1.825 woningen. Het voorliggende uitwerkingsplan heeft betrekking op 770 woningen en draagt daarmee bij aan het realiseren van de harde plancapaciteit.

3.3.1 Omgevingsvisie Amsterdam 2050: Ruimte voor overmorgen     

Op 8 juli 2021 is de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 vastgesteld in de gemeenteraad. Deze vervangt de Structuurvisie Amsterdam 2040 en is een wettelijk verplicht instrument van de nieuwe Omgevingswet. Hierop zijn twee uitzonderingen: de Hoofdgroenstructuur en het hoogbouwbeleid, die integraal opgenomen waren in de structuurvisie. Deze blijven van kracht tot vervangend beleid is vastgesteld.

De Omgevingsvisie is gebaseerd op 5 strategische keuzes.

1. Meerkernige ontwikkeling: Amsterdam is uit balans met één centrum waar alles op gericht is. Eén van de hoofddoelen van de visie is een stad en regio te worden met meer stedelijke kernen. Deze ingreep in de structuur van de stad is mogelijk door bedrijventerreinen te ontwikkelen tot bruisende stadsbuurten.
2. Groeien binnen grenzen: Amsterdam streeft naar minimaal 150.000 woningen erbij voor 250.000 nieuwe inwoners in 2050, plus 200.000 nieuwe arbeidsplaatsen. Deze groei mag alleen plaatsvinden binnen de huidige stadsgrenzen. Op die manier wordt de kwaliteit van bestaande buurten versterkt, kunnen overal woningen en bedrijfsgebouwen worden verduurzaamd en blijven de kwetsbare landschappen open. Dit kan door bedrijventerreinen om te bouwen tot gebieden waar zowel gewoond als gewerkt wordt. Daarnaast is er ruimte voor groei in de naoorlogse wijken van Nieuw-West, Zuidoost en Noord, waar op een slimme manier verdicht kan worden. Een goede woonkwaliteit, met leefbare straten en pleinen en veel plek voor ontmoeting, staat hierbij voorop. Hoogbouw (gebouwen hoger dan 70 meter) concentreert zich rond grotere stations als Bijlmer ArenA, Amstel, Zuid en Sloterdijk en langs het IJ. De stad wordt ingericht op hergebruik van materialen en grondstoffen en op een andere, meer zelfvoorzienende energieopwekking zoals stadsverwarming en zonne- en windenergie.
3. Duurzaam en gezond bewegen: om ruimte te houden voor groen, spelen en verblijven en voor de fietser en voetganger, moet de auto een stap terug doen. Door verdichting wordt draagvlak gecreëerd voor ov in de hele stad en komen voorzieningen op loop- en fietsafstand. Buurten worden verbonden door een netwerk van veilige fietsroutes en openbaar vervoer.
4. Rigoureus vergroening: Verdichting wordt gecombineerd met vergroening van de stad. Daarbij is meer en vooral beter groen het doel, door minder verharding en meer groen aan en op gebouwen. Een ander belangrijk doel is tegengaan van hittestress en vergroten van het waterbergend vermogen van de stad.
5. Samen stadmaken: De omgevingsvisie combineert ruimtelijke inrichting met doelen op groen, wonen, werken, duurzaamheid, leefomgeving. Het stadsbestuur gaat sturen op hoofdlijnen. De principiële keuze daarbij is dat de regels zo worden dat naast de klassieke partijen als ontwikkelaars en woningcorporaties, Amsterdammers ook zelf aan de slag kunnen.

^{Afbeelding: uitsnede visiekaart Amsterdam 2050, de rode ovaal geeft de ligging van het plangebied aan}

Het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan is op de visiekaart aangewezen als 'gemengde gebieden', zie ook de rode ovaal in de voorgaande afbeelding.

Gemengde gebieden

Deze stadsbuurten met hoge dichtheid aan woningen worden gekenmerkt door een aantrekkelijke afwisseling tussen rustig wonen en levendige concentraties van voorzieningen in stadsstraten en aan pleinen. Het behoud van deze afwisseling staat hier voorop. Dat betekent dat we de bouwdynamiek controleren en ruimte voor publieksfuncties in stadsstraten beschermen.

Hoofdgroenstructuur

Het plangebied is niet gelegen in de Hoofdgroenstructuur.

Hoogbouw

De grachtengordel is op de werelderfgoedlijst van UNESCO geplaatst. In het hoogbouwbeleid is hier rekening mee gehouden doordat er beschermende regels zijn opgenomen ten aanzien van het toestaan van (middel)hoogbouw in en rondom het UNESCO-gebied. Onder hoogbouw wordt bebouwing verstaan die hoger dan 30 meter is of gebouwen die tweemaal de hoogte hebben ten opzichte van hun omgeving.

Het plangebied is gelegen in een 2 kilometerzone rondom het UNESCO-gebied (zie navolgende afbeelding). In dit gebied wordt hoogbouw beoordeeld op mogelijke effecten op het stedelijk landschap. Hoogbouwplannen die zichtbaar worden vanuit het ‘werelderfgoed’, moeten worden beoordeeld op effecten op het erfgoed. Uitgangspunt is dat daar waar het historisch gelaagde stadsbeeld tot een geheel, een eenheid ‘vergroeid’ is geraakt dit niet door nieuwe bebouwing, afwijkend in maat en schaal, mag worden aangetast. In de praktijk komt het er op neer dat vanuit het UNESCO-gebied een dergelijk gebouw niet hoger mag lijken dan de gemiddelde bebouwing.

^{Afbeelding: UNESCO-gebied en de lichtgrijs gekleurde 2 kilometerzone rondom dit gebied}

Voor hoogbouw in de 2 kilometerzone geldt dat een hoogbouweffectrapportage (HER) verplicht is waarbij in ieder geval in dient te worden gegaan op de (stads)landschappelijke effecten op gebieden die om verschillende redenen van grote waarde voor de stad worden geacht. Daarbij wordt aandacht besteed aan de zichtbaarheid op afstand en de inpassing in de bestaande structuur. De impact op afstand en in belangrijke zichtlijnen en assen worden zichtbaar gemaakt aan de hand van ingetekend relevant fotomateriaal. Met de rapportage moet worden aangetoond dat het hoogbouwplan acceptabel en verantwoord is. Naast de (stads)landschappelijke inpassing kan een HER ook een onderzoek naar de volgende aspecten bevatten:

• stedenbouwkundige inpassing;
• consequenties van de hoogtebeperkingen vanwege Schiphol, straalpaden, zendstations;
• effecten van windhinder in de directe omgeving;
• effecten van schaduwwerking in de directe omgeving;
• de functie van de begane grondlaag van het bouwplan, de inrichting van de omringende openbare ruimte en de sociale veiligheid in de directe omgeving;
• effecten op uitzicht, privacy.

De HER dient onderdeel te zijn van de toelichting op een bestemmingsplan of een voorgenomen ruimtelijk besluit. De afdelingen Ruimte en Duurzaamheid (R&D) en Monumenten en Archeologie (M&A) zullen in deze gevallen gezamenlijk B en W over de effectrapportage adviseren. Daarbij zal M&A adviseren op het terrein van cultuurhistorische waarden. Voor het woongebied waar het voorliggende uitwerkingsplan deels betrekking op heeft is in 2019 een HER opgesteld waarna deze door R&D en M&A is beoordeeld (zie paragraaf 4.12).

Infrastructuur

In de Omgevingsvisie is een nieuwe oost-westfietsverbinding over het huidige Food Centerterrein en langs het Erasmuspark aangemerkt als een belangrijk element voor stadsdeel West. Deze verbinding is voorzien in een deel van het woongebied waar dit plangebied betrekking op heeft. In het uitwerkingsplan is een dergelijke verbinding mogelijk gemaakt.

Stadsstraten

In stadsstraten concentreren zich publieksvoorzieningen en is naast verkeer veel ruimte voor ontmoeting en groen. Hier wordt actief op gestuurd met voldoende ruimte voor publieke functies in gebouwplinten, de inrichting van de openbare ruimte en het beschermen van ruimte voor winkels, horeca en maatschappelijke functies via het omgevingsplan. Er is in ieder geval plaats voor voetganger en fiets en klein elektrisch vervoer. Daarnaast moet in principe openbaar vervoer in het profiel ingepast kunnen worden. Eventueel is er ruimte voor gemotoriseerd verkeer. De autoluw-opgave kan in deze indeling in straten en lanen worden ingepast.

De Jan van Galenstraat is aangewezen als stadsstraat.

Conclusie

Door de voorgenomen herontwikkeling kan de oostelijke helft van het zuidelijk deel van het huidige FCA worden benut voor transformatie naar een gemengd gebied en zo voorzien in de behoefte aan woonruimte. Bebouwing hoger dan 30 meter is daarbij alleen toegestaan conform de reeds uitgevoerde HER (zie paragraaf 4.12). Door functies mogelijk te maken aan de Jan van Galenstraat wordt bijgedragen aan het versterken van de functie als stadsstraat. Tenslotte is rekening gehouden met de reservering voor een oost-westfietsverbinding via het plangebied. Het uitwerkingsplan past daarmee binnen de ambities en uitgangspunten van de Omgevingsvisie.

3.3.2 Bedrijvenstrategie 2020-2030: Amsterdan duurzaam productief     

Op 20 mei 2020 is de bedrijvenstrategie voor de periode 2020-2030 vastgesteld. FCA is één van de bedrijventerreinen in de stad met transformatieplannen naar wonen-werken. Het gaat daarbij om het zuidelijk deel van het huidige FCA. Het noordelijk deel van het huidige FCA is expliciet benoemd als bedrijventerrein waar geen woningbouw is toegestaan. Voor bedrijventerreinen als het nieuwe FCA is het beleid om het bedrijventerrein te behouden voor bedrijfsfuncties en deze terreinen te intensiveren en te verduurzamen. Intensivering moet echter niet ten koste gaan van de bedrijvenfunctie en de bedrijventerreinen moeten voldoende bereikbaar zijn voor de functies die zij herbergen. Voor Food Center bedraagt het planaanbod circa 100.000 m² bedrijfsruimte.

Conclusie

Het voorliggende uitwerkingsplan heeft betrekking op het zuidelijk deel. Daarmee wordt bijgedragen aan het transformatieplan wonen-werken. Voor het noordelijk deel van FCA worden separate uitwerkingsplannen in procedure gebracht.

3.3.3 Koers 2025     

Op 14 september 2016 is de "Koers 2025" vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam. De gemeente wil de druk op de woningmarkt verlichten en maakt daarom tot 2025 de bouw mogelijk van 50.000 woningen binnen de stadsgrenzen. De huidige voorraad aan woningbouwplannen is onvoldoende om hierin te voorzien. Nieuwe woningen worden gerealiseerd in nieuwbouwprojecten, maar ook door transformatie van leegstaand en leegkomend vastgoed. De plannen bieden ook ruimte aan voorzieningen en bedrijven. Op welke plekken dit kan gebeuren staat in Koers 2025, een integrale en stadsbrede inventarisatie van woningbouwlocaties.

Conclusie

Binnen het plangebied van het uitwerkingsplan is Food Center aangewezen als een lopende gebiedsontwikkeling voor woningbouw.

3.3.4 Amsterdamse Woonagenda 2025     

De Amsterdamse Woonagenda is op 19 juli 2017 vastgesteld. De Woonagenda 2025 is een kaderstellend en richtinggevend document voor het woonbeleid tot 2025. Het heeft als uitgangspunten voldoende, betaalbare en goede woningen en bevat 24 acties tot 2025.

Voor het uitgangspunt 'voldoende woningen' is de ambitie om de woningvoorraad en woningbehoefte in 2025 beter op elkaar te laten aansluiten. In 2025 zit het grootste tekort naar verwachting in de gereguleerde huurvoorraad. In dat jaar heeft 49% van de huishoudens behoefte aan een gereguleerde huurwoning, terwijl de verwachting is dat 39% van de woningvoorraad uit gereguleerde huurwoningen bestaat.

Enkele acties uit de Woonagenda 2025 zijn:

• Het stedelijke uitgangspunt voor de woningbouwprogrammering is een gemengde stad: 40% gereguleerde huur (inclusief studenten- en jongerenwoningen), 40% middelduur (huur en koop) en 20% dure huur en koop.
• Grotere woningen voor gezinnen (groter dan 70 m²).
• Nieuwe afspraken met corporaties en huurders over voldoende woningaanbod voor kwetsbare groepen.
• Plan maken voor ouderenhuisvesting en jongeren- en studentenhuisvesting.

Conclusie

Het voorliggende uitwerkingsplan heeft betrekking op het realiseren van woningen/woonruimten zodat er meer kan worden ingespeeld op de behoefte vanuit de markt. Conform de realisatieovereenkomst die met het consortium is gesloten in 2103 zal minimaal 25% van de woningen tot de sociale huursector behoren. Deze private afspraak is gemaakt voordat de Amsterdamse Woonagenda is vastgesteld waardoor het uitgangspunt van 40% gereguleerde huur (inclusief studenten- en jongerenwoningen), 40% middelduur (huur en koop) en 20% dure huur en koop hier niet van toepassing is.

3.3.5 Nota Parkeernormen Auto     

Algemeen

Op 8 juni 2017 is de Nota Parkeernormen Auto vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam (gewijzigd op 29 november 2017). In de nota zijn voor nieuwe ontwikkelingen parkeernormen opgenomen. Aan de nota ligt een aantal bestuurlijke keuzes ten grondslag:

1. Het college kiest ervoor om bij nieuwbouw geen parkeervergunning aan huurders, kopers en werknemers te verlenen.
2. Het college kiest voor parkeernormen die aansluiten bij het autobezit.
3. Het college kiest ervoor om bij sociale huurwoningen geen minimumparkeernorm te stellen.
4. Het college kiest voor een maximumparkeernorm van 1 parkeerplaats per woning.

Deze bestuurlijke keuzes zijn gemaakt op basis van onder meer de volgende ontwikkelingen:

• Autobezit: In Amsterdam is sinds deze eeuw sprake van een bescheiden afname van het gemiddelde autobezit van 29% in 2000 naar 27% in 2013. De afname van het autobezit bij jongeren (van 18 tot 29 jaar) is echter een stuk groter, namelijk van 18% in 2000 naar 12% in 2013. Dit kan een trendbreuk zijn maar ook duiden op een crisiseffect.
• Parkeernormen en autoverkeer: Autobezit en autoverkeer hebben een directe relatie. Dit betekent niet dat iedereen die een auto bezit de auto ook dagelijks gebruikt. Het autogebruik in de stad daalt al jaren (Bron: Amsterdamse Thermometer van de Bereikbaarheid 2015). De in de nota voorgestelde parkeernormen sluiten aan bij het huidige autobezit maar liggen gemiddeld iets lager. Hiermee zijn de parkeernormen passend ten opzichte van de licht dalende trend.
• Nieuwbouw en parkeervergunningen: In gebieden met betaald parkeren kunnen bewoners en bedrijven in aanmerking komen voor een parkeervergunning. Om naar de (toekomstige) bewoners meer duidelijkheid te scheppen wordt alle nieuwbouw uitgesloten van parkeervergunningverlening.
• Parkeernormen en de toekomst: De vooralsnog bescheiden daling van het eigen autobezit in Amsterdam in de afgelopen 10 jaar, geeft geen aanleiding om bij de nieuwbouwopgave voor de komende 10 jaar met significant lagere parkeernormen te werken. Bij (recente) projecten is er in de praktijk een hogere parkeervraag dan bij de ontwikkeling was voorzien. Bij de uitwerking van parkeernormen voor nieuwbouwwoningen is het uitgangspunt het gemiddelde autobezit in de periode 2000-2013. Door de trends 'zelfrijdende auto' en 'autodelen' is ervoor gekozen om ten opzichte van het huidige autobezit een iets lagere normen te kiezen.

ABC-locaties

Amsterdam is opgedeeld in A-, B- en C-locaties, waarbij een A-locatie goed per openbaar vervoer bereikbaar is en een C gebied vooral goed met de auto bereikbaar is. Het plangebied behoort op grond van het beleid tot een B-locatie.

^{Afbeelding: gebiedsindeling parkeernormen met de ABC-locaties in beeld (A = paars, B = grijs en C - oranje)}

Bij B-locaties is sprake van een goed openbaar vervoer maar dergelijke locaties liggen verder van de intercitystations af.

Parkeernormen woningen

Bij B-locaties kiest de gemeente ervoor om naast een maximumparkeernorm van 1 parkeerplaats per woning ook een minimum norm te hanteren. Deze zijn als volgt:

1. Voor marktwoningen (koop en vrije sector huur):
   1. Bij woningen tot 30 m² bvo, een minimumnorm van 0,1 tenzij het project met minder dan 100 woningen in deze categorie betreft. In dat geval is de norm 0,0 parkeerplek per woning.
   2. Woningen tussen 30 m² en 60 m² bvo, een minimumnorm van 0,3 parkeerplek per woning.
   3. Woningen boven de 60 m² bvo, een minimumnorm van 0,6 parkeerplek per woning.
2. Voor alle soorten sociale en middeldure huurwoningen, geen minimumparkeernorm.

Ontwikkelaars worden verplicht om bij nieuwbouw het minimum aantal parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. De parkeernorm voor bezoekersparkeren is gelijk bij alle woningtypen, markt, middenhuur en sociaal, en is 0,1 per woning.

Voorzieningen

Voorzieningen is een zeer diverse categorie. Alles wat geen woning of kantoor is, valt onder deze categorie. Het kan gaan om commerciële functies van gebouwen (hotels, bedrijven, ziekenhuizen) of maatschappelijke functies (scholen, sportvoorzieningen, kerken en moskeeën). Voor deze categorie gold in het oude beleid dat de gemeente de parkeervraag berekende aan de hand van CROW-kencijfers waarbij 25% korting wordt toegepast op de daaraan gekoppelde minimumnorm. Ook in het nu geldende beleid zijn de actuele kencijfers van de CROW het uitgangspunt bij het bepalen van de parkeerbehoefte. Deze kencijfers worden, samen met actuele gegevens over de verkeersgeneratie van specifieke functies, gebruikt om tot een parkeernorm te komen. Als blijkt dat in Amsterdam bepaalde functies substantieel minder autoverkeer genereren dan landelijk, dan wordt dit verrekend met het kencijfer van de CROW om zo tot een actuele (lagere) parkeernorm te komen.

Bij de toetsing aan de hand van de kencijfers wordt gebieds- en functiespecifek gekeken of de parkeervraag op eigen terrein moet worden opgelost, of dat de parkeervraag op straat mogelijk is. Bij opvang van de parkeervraag op straat, wordt aanvullend beoordeeld of de werknemers van de betreffende voorziening in aanmerking komen voor een parkeervergunning of niet.

Verankering in een bestemmingsplan

Op 29 november 2014 is de Woningwet gewijzigd. Tot deze wijziging kon door gemeenten gekozen worden voor het stellen van parkeernormen via bestemmingsplannen of via de stedenbouwkundige bepalingen van de Bouwverordening. Als de parkeernormen via het bestemmingsplan waren geregeld golden deze als toetsingskader. Als een bestemmingsplan geen parkeerregeling kende golden voor dat gebied de parkeernormen van de Bouwverordening. Deze laatste optie is met de wijziging van de Woningwet inmiddels uitgesloten, zodat parkeernormen nu langs de weg van het bestemmingsplan moeten worden opgelegd.

Bij het regelen van parkeren In het bestemmingsplan hoeven sinds 2014 geen exacte normen voor parkeren te worden opgenomen. Door een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.2, tweede lid onderdeel a Bro) bestaat sinds 1 november 2014 de mogelijkheid om in het bestemmingsplan een verwijzing naar beleidsregels op te nemen: “Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening kan een bestemmingsplan regels bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid, afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels”. Hierdoor kan, net zoals dit mogelijk was in de Bouwverordening, een flexibele regeling voor parkeren worden opgenomen in een bestemmingsplan.

De parkeernormering kan aldus op twee manieren via het bestemmingsplan worden geregeld:

1. Een voorwaardelijke verplichting tot het realiseren van een minimum of maximum aantal parkeerplaatsen, met een verwijzing naar de beleidsregels van de geldende nota parkeernormen.
2. Het opnemen van een specifieke regeling voor parkeren in een bestemmingsplanregeling.

In het geldende bestemmingsplan is als gevolg van de partiële herziening in de algemene bouwregels bepaald dat in het geval van een omgevingsvergunning voor het bouwen moet worden getoetst aan de parkeernormen uit de dan geldende parkeernota. Daarmee wordt uitvoering gegeven aan artikel 3.1.2, tweede lid onderdeel a Bro en is gewaarborgd dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd.

Conclusie

Voor de nieuwbouw dient rekening te worden gehouden met de parkeernormen voor een B-locatie. In subparagraaf 4.2.1 wordt nader ingegaan op autoparkeren.

3.3.6 Nota Parkeernormen Fiets en Scooter     

De Nota Parkeernormen Fiets en Scooter is op 30 januari 2018 vastgesteld door het college van B&W en op 14 maart 2018 door de gemeenteraad. In dit beleid worden minimale normen gegeven voor fietsparkeerplaatsen bij diverse niet-woonfuncties, richtlijnen voor scooterparkeerplaatsen voor scooters bij niet-woonfuncties en richtlijnen voor fietsparkeerplaatsen en scooterparkeerplaatsen bij woonfuncties.

Het plangebied van het uitwerkingsplan is gelegen in zone 1. In deze zone is het fietsgebruik hoog.

Fiets- en scooterparkeerplaatsen bij niet-woonfuncties

Op basis van de kencijfers van het landelijke kennisinstituut CROW zijn fietsparkeernormen ontwikkeld voor niet-woonfuncties. Parkeervoorzieningen voor fietsen en scooters bij niet-woonfuncties komen altijd op eigen terrein, al dan niet inpandig, tenzij wordt voldaan aan tenminste één van de afwijkingscriteria.

Fiets- en scooterparkeerplaatsen bij woonfuncties

Conform het Bouwbesluit 2012 zijn fietsenbergingen bij woningen in nieuwbouw verplicht maar er kan ook worden gekozen voor gelijkwaardige alternatieven. De gemeente geeft bij nieuwbouw de voorkeur aan een gemeenschappelijke fietsenstalling in plaats van individuele bergingen. Voor bezoekers van woningen geldt daarnaast een minimaal 0,5 fietsparkeerplaats per woning als richtlijn.

_{Afbeelding: tabel aantal fietsplekken per woning bij een gemeenschappelijke fietsenstalling volgens Bouwbrief 2015-130 (bron Nota parkeren fiets en scooter)}

Indien een woning groter is dan 50 m², is een individuele fietsenberging verplicht. Indien de woning kleiner is dan 50 m², mag er ook voldaan worden aan een gemeenschappelijke berging. Echter, er is ook bij woningen groter dan 50 m² een mogelijkheid voor een gezamenlijke fietsenstalling, als gelijkwaardig alternatief voor de voorgeschreven individuele fietsenberging. Wanneer hiervoor gekozen wordt, is het nog wel verplicht een individuele bergingen van minimaal 2.7 m² per woning te realiseren.

Bij nieuwe woningen is de minimum parkeernorm voor scooters 0,13 parkeerplek per woning. Bij het bepalen van de parkeereis wordt de uitkomst (norm x aantal woningen) naar boven afgerond op een heel getal. De parkeerplekken dienen op eigen terrein te worden gerealiseerd. De parkeernorm voor scooters is niet-bindend.

In het geldende bestemmingsplan is als gevolg van de partiële herziening in de algemene bouwregels rekening gehouden met parkeernormen voor fietsen bij niet-woonfuncties. Daarmee wordt uitvoering gegeven aan artikel 3.1.2, tweede lid onderdeel a Bro en is gewaarborgd dat er voldoende parkeergelegenheid voor fietsen wordt gerealiseerd. Verder dient in het plangebied, op basis van richtlijnen, rekening te worden gehouden met voldoende parkeergelegenheid voor fietsen bij woningen en voor scooters.

Conclusie

Voor het plangebied gelden parkeernormen voor fietsen en scooters. In subparagraaf 4.2.2 wordt nader ingegaan op fiets- en scooterparkeren.

3.3.7 Erfgoedagenda     

Amsterdam is permanent in verandering en ontwikkeling. Erfgoed is een bron van inspiratie en een drijvende kracht bij die ontwikkeling: monumentale gebouwen en archeologische vindplaatsen, maar ook tradities en verhalen bepalen de identiteit en de kwaliteit van de bestaande stad. Omgekeerd dankt erfgoed haar voortbestaan aan verandering en groei. Actuele ontwikkelingen in de economie en het verkeer, in het wonen, de culturele sector, het onderwijs en het sociale domein zijn bepalend voor de toekomst van zowel het materiële als het immateriële erfgoed. Nieuwkomers en zittende bewoners, jonge starters en gevestigde (internationale) bedrijven zoeken steeds opnieuw passende ruimte in de stad. En zorgen voor een vitale mix van wonen, werken en recreëren in de bijzondere buurten en monumentale gebouwcomplexen van Amsterdam.

Conclusie

In de Erfgoedagenda worden de hoofdlijnen, aandachtspunten en acties voor de komende jaren uiteengezet. Rode draad is het optimaal inzetten van erfgoed bij de transformatie en groei van de stad. In subparagraaf 4.11.1 wordt nader ingegaan op cultuurhistorie.

3.3.8 Uitvoeringsagenda Uitstootvrije Mobiliteit Amsterdam 2023-2026     

Het Actieplan Schone Lucht uit 2019 gaat over uitstootvrije mobiliteit in Amsterdam. De uitvoeringsagenda Uitstootvrije Mobiliteit, die op 6 juni 2023 is vastgesteld door het college, is een uitwerking hiervan. De agenda geeft een overzicht van de maatregelen die vanaf nu tot en met 2026 op stapel staan. Eén van de doelstelling van die maatregelen is een uitstootvrije zone vanaf 2025 binnen de Ring A10 voor taxi's, bestelauto's en vrachtwagens, met een overgangsregeling voor niet-uitstootvrije bestelauto's en vrachtwagens.

Deze uitvoeringsagenda is nog niet definitief. Hiervoor moet in het najaar 2023 nog een (ontwerp) verkeersbesluit ter inzage worden gelegd waarover zienswijzen kunnen worden ingediend.

3.3.9 Agenda Duurzaamheid     

De Agenda Duurzaamheid   is in november 2015 vastgesteld en verwoordt de ambitie, de richting, de samenhang en de aanpak ten aanzien van duurzaamheid. In de Agenda zijn voor de stad vier tranistiepaden benoemd: duurzame energie, schone lucht, circulaire economie en klimaatbestendige stad. Voor elk transitiepad geldt dat ‘omdenken’ de essentie is om te komen tot nieuwe manieren van productie, consumptie en distributie om zo te verduurzamen. Om de diverse doelstellingen te kunnen realiseren zal o.a. meer duurzame energie moeten worden opgewekt, meer gebruik moeten worden gemaakt van duurzame warmte en er zal sprake moeten zijn van een regenbestendige stad (o.a. rainproof, zie subpargraaf 3.3.10).

Duurzaamheid staat hoog op de agenda van de gemeente Amsterdam. Er zijn verschillende manieren om de ambitie ten aanzien van duurzaamheid te realiseren.

Conclusie

Duurzaamheid staat hoog op de agenda van de gemeente Amsterdam en ook bij de herontwikkeling van het plangebied speelt duurzaamheid uiteraard een belangrijke rol. In paragraaf 4.15 is nader ingegaan op de wijze waarop duurzaamheid tot uiting komt bij het toekomstige woongebied.

3.3.10 Rainproof     

Het hoofddoel van Amsterdam Rainproof is om de stad Amsterdam regenbestendiger te maken. Dit vraagt om veranderingen op vier vlakken: op het mentale, het economische, het fysieke en het organisatorische vlak. Vanuit het programma Ruimte voor de Stad onderzoekt de gemeente de fundamentele vragen die de verdichting en groei naar de stad van de toekomst met zich meebrengen en geeft daarmee richting aan projecten en beleid. Het rapport Regenbestendige Gebiedsontwikkeling, biedt alle betrokken bij gebiedsontwikkeling, van opdrachtgever, planeconoom, tenderschrijver, stedenbouwkundige, civieltechnisch projectleider, wateradviseur en jurist informatie en handvaten. Zo bevat het katern 'juridisch instrumentarium' bijvoorbeeld nieuwe inzichten voor bestemmingsplannen, een hemelwaterverordening en de omgevingswet. H

Op gebouw-/perceelniveau kunnen maatregelen worden getroffen om te voorzien in een minimale waterverwerkingscapaciteit van hemelwater door middel van waterberging, hergebruik en/of infiltratie. Een ander aspect is om ervoor te zorgen dat bouwwerken minder snel wateroverlast ondervinden, door bijvoorbeeld een minimaal bouw-/vloerpeil, een maximale diepte van ondergrondse constructies en de verhouding verhard/onverhard oppervlak.

Op 26 april 2021 is de Hemelwaterverordening Amsterdam vastgesteld. Als gevolg van deze Hemelwaterverordening dienen bouwplannen voor nieuwbouw, uitbreiding of grondige renovatie te voorzien in voldoende waterbergingsvoorzieningen als bedoeld in de Hemelwaterverordening. Uitzondering hierop zijn gebouwen waarvoor eerder dan zes weken na inwerkingtreding van deze verordening selectieprocedures voor gronduitgifte, en alle overeenkomsten waaruit de intentie tot (her)ontwikkeling van een gebouw blijkt, zijn gestart of zijn aangegaan.

Conclusie

Het toepassen van voldoende maatregelen voor waterverwerking is van belang om de stad regenbestendiger te maken, ook ter plaatse van het plangebied. In het uitwerkingsplan zijn geen regels met betrekking tot waterverwerking opgenomen aangezien er al voor de inwerkingtreding van de Hemelwaterverordening een overeenkomst over de gebiedsontwikkeling was gesloten. De hemelwaterverordening is daardoor niet van toepassing op het voorliggende uitwerkingsplan. In de planvorming is bij de diverse gebouwen overigens wel rekening gehouden met rainproofmaatregelen, zie subparagraaf 4.15.5.

3.3.11 Afwegingskader grondwaterneutrale kelders Amsterdam     

Op 20 januari 2021 is het 'Afwegingskader grondwaterneutrale kelders Amsterdam' vastgesteld, met als doel het voorkomen van negatieve effecten van (cumulatieve) aanleg van kelders op de stand en de stroom van het grondwater.

Dit afwegingskader is juridisch verankerd in het paraplubestemmingsplan 'Grondwaterneutrale kelders' dat op 7 oktober 2021 is vastgesteld (zie paragraaf 2.3).

Conclusie

Voor het bouwen van kelders gelden regels om grondwateroverlast te voorkomen. In subparagraaf 4.9.6 zal hier verder op worden ingegaan.

3.3.12 Visie Openbare Ruimte 2025     

De gemeenteraad heeft op 8 juni 2017 een richtlijn vastgesteld voor ontwikkeling en beheer van de Amsterdamse openbare ruimte. Daarin is per zone een opgave van de openbare ruimte gedaan en er zijn vijf ambities voor de stedelijke openbare ruimte geformuleerd zodat de openbare ruimte de huiskamer is van alle Amsterdammers:

• Ambitie 1 De openbare ruimte is ingericht op huidig en toekomstig gebruik;
• Ambitie 2 De openbare ruimte ondersteunt de dynamiek van de stad;
• Ambitie 3 De openbare ruimte wordt duurzaam ingericht en beheerd;
• Ambitie 4 De openbare ruimte wordt overal op verzorgd niveau onderhouden en beheerd;
• Ambitie 5 Het inrichten en beheren van de openbare ruimte is een gezamenlijke opgave.

_{Afbeelding: uitsnede opgavekaart Visie Openbare Ruimte 2025}

Het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan behoort volgens de opgavekaart tot de zone 'stadsbuurt' terwijl de Jan van Galenstraat is aangeduid als 'potentiële stadsstraat':

• Deze buurten rondom het centrum hebben zich de afgelopen 15 jaar gekenmerkt door een sterke toestroom van gemiddeld hoogopgeleide bevolking met een stedelijke en uithuizige levensstijl. Dit gaat gepaard met de komst van nieuwe detailhandel en horeca in bestaande stadsstraten, maar ook steeds vaker in woonbuurten. De prettige afwisseling tussen rust en reuring staat soms onder druk door de vestiging van publieksfuncties in woonstraten. De druk op de openbare ruimte neemt in deze buurten ook toe door meer (fiets)parkeren en ondergrondse infrastructuur.
  
  In gemengde stadsbuurten ligt de focus tot 2025 op meer ruimte voor verblijf, voetgangers en fietsers, het beperkt toestaan van publieksvoorzieningen in woonbuurten en het verbeteren van buurtgroen.
• In (nieuwe) stadsbuurten is een groeiende vraag naar levendige openbare ruimten en publieksfuncties. Deze kan het best een plek vinden langs het bestaande hoofdnetwerk van stadsstraten. Op de Visiekaart staan potentiële stadsstraten. Bij deze potentiële stadsstraten ligt de focus op het, in aansluiting op bestaande stadsstraten, maken van logische straatprofielen met veel ruimte voor verblijf, voetgangers en fietsers en een goede aansluiting op aangrenzende bebouwing met publieksfuncties.

Conclusie

Het plangebied zal door de beoogde transformatie leiden tot de toevoeging van een nieuwe gemengd woongebied in dit deel van de stad. Bij de herinrichting van de openbare ruimte zal hier rekening mee worden gehouden aangezien er voldoende openbaar toegankelijke ruimte beschikbaar zal zijn voor verblijfsfuncties, voetgangers en fietsers. Dit is mede mogelijk doordat parkeren in gebouwde parkeervoorzieningen wordt gerealiseerd. Door de nieuwe bebouwing en de plint met commerciële ruimtes zal de Jan van Galenstraat als stadsstraat gaan fungeren.

4.2.1 Auto's     

In de Centrale Markthal (16.000 m² bvo) is het volgende maximale programma toegestaan:

• 8.000 m² bedrijven (waarvan maximaal 2.000 m² bvo buik- en servicebedrijven);
• 750 m² bvo detailhandel (mits dat niet al in het woongebied is gerealiseerd);
• 2.400 m² horeca van categorie 3 en 4;
• 3.000 m² horeca van categorie 5;
• Voor het overige consumentverzorgende dienstverlening, publieksgerichte zakelijke dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen (niet geluidsgevoelig).

Door middel van een afwijkingsbevoegdheid kan het toegestane oppervlak aan detailhandel in de Centrale Markthal worden verruimd van 750 m² bvo naar 2.000 m² bvo.

In het woongebied is binnen het bestemmingsplan het volgende maximale programma toegestaan:

• 1.700 woningen;
• 3.000 m² bvo detailhandel, consumentverzorgende en publieksgerichte zakelijke dienstverlening, horeca van categorie 3 en horeca van categorie 4 en maatschappelijke voorzieningen (waarvan maximaal 750 m² bvo detailhandel, mits dat niet al in de Centrale Markthal is gerealiseerd, en 450 m² bvo horeca van categorie 3 en horeca van categorie 4);
• 3.500 m² bvo brede school.

Uitgaande van een worst-case invulling leiden de gemeentelijke parkeernormen en het maximale programma dat voor de Centrale Markthal en het woongebied mogelijk worden gemaakt tot een minimale (worst-case) parkeerbehoefte. De minimale parkeerbehoefte is weergegeven in de navolgende tabellen. Daarbij geldt nog het volgende:

• Voor de invulling van 8.600 m² van de Centrale Markthal zijn verschillende categorieën mogelijk; bedrijf, consument-verzorgende en publiekgerichte zakelijke dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen. Gegeven het nog uit te werken programma wordt veiligheidshalve gebruik gemaakt van een relatief hoog parkeerkencijfer van 4,2 parkeerplaats per 100 m² bvo. Het precieze kencijfer volgt nadat de plannen voor de Centrale Markthal concreet genoeg zijn.
• Voor de verdeling van de woningaantallen per woningcategorie (sociale huur en vrije sector) in het woongebied is uitgegaan van de percentages in de in voorbereiding zijnde planvorming. De precieze woningaantallen zullen pas exact bekend zijn nadat de bouwplannen verder zijn uitgewerkt.

functie	oppervlak/ aantal	minimale parkeernorm	minimaal aantal pp
Horeca 5 (3* hotel)	100 kamers	0,32 per kamer	32
Horeca 4	2.400 m² bvo	4,0 pp per 100 m²	96
Detailhandel	2.000 m² bvo	1,3 pp per 100 m²	26
Bedrijven en overige functies	8.600 m² bvo	4,2 pp per 100 m²	362
TOTAAL			516

^{Tabel: minimale parkeerbehoefte Centrale Markthal bij maximale invulling volgens het bestemmingsplan,}

functie	oppervlak/ aantal	minimale parkeernorm	minimaal aantal pp
Wonen vrije sector tussen 30 en 60 m² bvo (15%)	255	0,3 pp per woning	76,5
Wonen vrije sector boven 60 m² bvo (60%)	1.020	0,6 pp per woning	612
Wonen sociale huur (25%)	425	0 pp per woning	0
Wonen bezoekers	1.700	0,1 pp per woning	170
Horeca 4	450 m² bvo	4,0 pp per 100 m²	18
Detailhandel	750 m² bvo	1,3 pp per 100 m²	9,75
Publieke dienstverlening	1.000 m² bvo	0,6 pp per 100 m²	6
Consumentverzorgende dienstverlening (bijvoorbeeld sauna)	600 m² bvo	1,6 pp per 100 m²	9,6
Brede school, inclusief kinderopvang	18 leslokalen, 1.300 m² bvo kinderopvang	0,5 pp per leslokaal en 0,7 per 100 m²	18,1
TOTAAL			927

^{Tabel: minimale parkeerbehoefte woongebied bij maximale invulling volgens het bestemmingsplan}

Uit de voorgaande tabellen blijkt dat de minimale parkeerbehoefte bij een maximaal programma uitkomt op 516 parkeerplaatsen vanwege de Centrale Markthal en 927 parkeerplaatsen vanwege het totale woongebied. Deze aantallen zijn ongecorrigeerd, wat betekent dat er nog geen rekening is gehouden met aanwezigheidspercentages. Indien toepassing van de aanwezigheidspercentages mogelijk blijkt te zijn (doordat de parkeerplaatsen openbaar toegankelijk zijn en niet als privé-parkeerplaats worden uitgegeven) dan zullen de minimaal benodigde aantal parkeerplaatsen lager uitvallen.

Het voorliggende uitwerkingsplan voor het oostelijk deel van het plangebied leidt gelet op het maximum toegestane programma tot de volgende parkeerbehoefte, waarbij onderscheid is te maken tussen bewoners en bezoekers.

functie	oppervlak/ aantal	minimale parkeernorm	minimaal aantal pp
Wonen vrije sector tussen 30 en 60 m² bvo (15%)	216	0,3 pp per woning	65
Wonen vrije sector boven 60 m² bvo (60%)	322	0,6 pp per woning	194
Wonen sociale huur (25%)	233	0 pp per woning	0
TOTAAL	770 woningen		259

^{Tabel: minimale parkeerbehoefte bewoners plangebied bij maximale invulling volgens het voorliggende uitwerkingsplan}

functie	oppervlak/ aantal	minimale parkeernorm	minimaal aantal pp
Wonen bezoekers	770	0,1 pp per woning	77
Horeca 4	450 m² bvo	4,0 pp per 100 m²	18, tenzij de horeca in de 3e Uitwerking wordt gerealiseerd*
Consumentverzorgende dienstverlening (sauna)	1.100 m² bvo	1,6 pp per 100 m²	18
TOTAAL	4.950 m² bvo en 770 woningen		113

<sup>Tabel: minimale parkeerbehoefte bezoekers plangebied bij maximale invulling volgens het voorliggende uitwerkingsplan

*) voor het gehele woongebied geldt een maximum van 450 m² aan horeca 4, vanuit worst-case is in het voorliggende uitwerkingsplan rekening gehouden met een volledige invulling in het plangebied</sup>

Voor het minimaal benodigde aantal parkeerplaatsen vanwege de Centrale Markthal wordt mogelijk gekeken naar de optie om de benodigde parkeerplaatsen op een gedeelte van de parkeerdaken van de bedrijfsgebouwen in het bedrijvendeel te realiseren. De omvang van deze bedrijfsgebouwen is zodanig dat deze voldoende ruimte bieden voor het parkeren op het dak door het personeel van de bedrijven én het parkeren op het dak van personeel en bezoekers van de Centrale Markthal. Het gedeelte van de parkeerdaken voor parkeren vanwege de Centrale Markthal zal in dat geval toegankelijk worden gemaakt via de noordzijde en/of vanuit het openbare deel (het woongebied). Om delen van de parkeerdaken van de bedrijfsgebouwen toegankelijk te maken voor personeel en bezoekers van de Centrale Markthal zal wel eerst een separate planologische procedure moeten worden doorlopen aangezien een dergelijk gebruik momenteel niet is toegestaan in het geldende bestemmingsplan. Uitgangspunt voor dit uitwerkingsplan is dan ook dat het parkeren vanwege de Centrale Markthal volledig ondergronds in het woongebied plaatsvindt.

In het minimaal benodigde aantal parkeerplaatsen voor de woningen in het woongebied kan worden voorzien via twee ondergrondse parkeergarages onder de woonhoven. Deze parkeergarages krijgen voldoende omvang en diepte om het minimaal benodigd aantal parkeerplaatsen te realiseren, inclusief de parkeerplaatsen voor bezoekers van de functies in het woongebied. Uiteindelijk zijn er meer plekken beschikbaar dan dat er volgens de minimum normen nodig zijn. Ook is het mogelijk om het minimaal benodigde aantal parkeerplaatsen vanwege personeel en bezoekers van de Centrale Markthal in de ondergrondse parkeergarages te realiseren als blijkt dat het parkeren op een gedeelte van de parkeerdaken in het bedrijvendeel niet (geheel) haalbaar is. De ondergrondse parkeergarage in het oostelijk woonhof zal dan (deels) tweelaags worden om zo voldoende capaciteit te bieden.

Wel is het zo dat er in de eerste bouwfases beperkt minder plekken in de garage beschikbaar zijn dan noodzakelijk volgens de minimum parkeernorm. Dat zal worden opgelost door voor deze bewoners tijdelijke parkeerplekken op maaiveld te realiseren ter plaatse van de Marktweide. Hier zullen ook 143 tijdelijke parkeerplaatsen worden aangelegd voor eerst de bezoekers van de woningen en de commerciële ruimtes in het westelijk deel van het woongebied (zie voorgaande tabel). Daarnaast zullen er ook tijdelijke parkeerplaatsen worden aangelegd ten behoeve van de Centrale Markthal (maximaal 516 parkeerplaatsen). De tijdelijke parkeerplaatsen voor bewoners zullen al gauw komen te vervallen doordat deze bewoners hun auto alsnog in de gebouwde parkeervoorziening kunnen parkeren bij de volgende bouwfase. De maximale capaciteit van het tijdelijke parkeerterrein zal daardoor in beginsel 659 parkeerplaatsen bedragen. Er is daarbij echter nog geen rekening gehouden met aanwezigheidspercentages. Zo zullen de bezoekers en werknemers van de bedrijven in de Centrale Markthal grotendeels op een ander tijdstip parkeren (overdag op doordeweekse dagen) dan bezoekers van de horeca of de woningen ('s avonds en in de weekenden). De maximaal benodigde parkeercapaciteit voor bezoekers van het woongebied en de Centrale Markthal bedraagt daardoor 403 parkeerplaatsen. In een later stadium zal deze parkeercapaciteit (mogelijk) ook worden benut door bewoners van

Zodra de school in het westelijk deel van het woongebied opgeleverd is en er een speelterrein in de Marktweide beschikbaar moet zijn (naar verwachting 2030) zal er, als blijkt dat de benodigde ruimte voor het tijdelijk parkeren op de resterende gronden onvoldoende is, elders in het oostelijke deel van het woongebied een tijdelijke aanvullende parkeeroplossing gerealiseerd worden. Dit tot het moment dat de definitieve parkeervoorziening gereed is (medio 2030).

De tijdelijke parkeerplaatsen ter plaatse van de toekomstige Marktweide is in de 3e uitwerking voor een periode van 5 jaar mogelijk gemaakt via een tijdelijke bestemming.

4.2.2 Fietsen en scooters     

Het programma zoals dat is beschreven in subparagraaf 4.2.1 leidt uiteraard ook tot een parkeerbehoefte voor fietsen en scooters. Zo zijn er voor de 1.700 woningen in het woongebied alleen al enkele duizenden fiets- en scooterparkeerplekken nodig. Ook voor de niet-woonfuncties, onder meer in de Centrale Markthal, zijn veel plekken nodig. De parkeerbehoefte voor het woongebied en de Centrale Markthal zal worden opgelost via inpandige en gezamenlijke fiets- en scootervoorzieningen die goed bereikbaar zullen en moeten zijn vanuit de openbare ruimte. Om het gebruik van fiets - en scooterstallingen te bevorderen is het verder noodzakelijk dat de loopafstand tot de betreffende fiets- en scooterstalling beperkt is. In de praktijk zal dit er toe leiden dat er meerdere fiets- en scooterstallingen zullen worden gerealiseerd, verspreid over het plangebied. De omvang per stalling zal nader worden uitgewerkt. Bij het ontwerp van de nieuwbouw zal in ieder geval rekening worden gehouden met voldoende parkeergelegenheid voor fietsen en scooters. De omvang van het plangebied is zodanig dat er genoeg ruimte is om voldoende parkeergelegenheid voor fietsen en scooters te realiseren. In de huidige planvorming zijn binnen de kelder 2.818 fietsplekken en 94 scooterplekken voorzien voor de woningen en commerciële voorzieningen in het woongebied. Op maaiveldniveau is er vooralsnog ruimte voor 934 fietsplekken en 8 scooterplekken.

Fietsparkeren voor bezoekers van het woongebied zal deels plaatsvinden in gebouwde voorzieningen in de begane grondlaag van de wandgebouwen en deels op verharding bij de entrees van de palazzino’s.

De precieze omvang van een fiets- en scooterstalling ten behoeve van de Centrale Markthal wordt momenteel nagegaan, evenals de locatie van een dergelijke fiets- en scooterstalling. Een fiets- en scooterstalling mag daarbij niet ten koste gaan van de monumentwaardigheid van de Centrale Markthal, ook niet als deze buiten de Centrale Markthal wordt gerealiseerd. Hierover zal overleg plaatsvinden met de afdeling Monumenten & Archeologie.

4.3.1 Wegverkeerslawaai     

De nieuwe woningen zijn gelegen in de geluidszone van de gezoneerde weg Jan van Galenstraat. Daarnaast kan de zuidelijke ontsluitingsweg (Vanillestraat) relevant zijn. In het kader van de Wet geluidhinder en goede ruimtelijke ordening is door Aveco de Bondt akoestisch onderzoek verricht (projectnummer: 16021207, d.d. 23 oktober 2023, zie bijlage 4).

In het akoestisch onderzoek is rekening gehouden met zowel fasering in de realisatie als de eindvariant. Voor de verkeersintensiteiten is gebruik gemaakt van verkeersonderzoeken die zijn verricht door Goudappel Coffeng (zie subparagraaf 4.1). Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting ter plaatse van de nieuwbouw als volgt is:

• Jan van Galenstraat: Uit de resultaten blijkt dat door het wegverkeer op een aantal woonblokken de voorkeurswaarde (48 dB) wordt overschreden. Op de zuidgevel van de langs de Jan van Galenstraat gelegen woonblok W4 bedraagt de geluidsbelasting op de gevel maximaal 58 dB. Dit is hoger dan de voorkeurgrensgrwaarde maar er wordt wel voldaan aan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB. Bij de andere blokken in het plangebied voldoet de geluidsbelasting in de eindsituatie aan de voorkeurgrenswaarde (48 dB).
• Willem de Zwijgerlaan: De geluidbelasting is minder dan 48 dB en voldoet aan de voorkeursgrenswaarde.
• Vanillestraat (voorheen Marktstraat): De geluidbelasting van deze 30 km/u-weg bedraagt bij de bebouwing aan de westzijde van het plangebied ten hoogste 58 dB, inclusief aftrek art. 110g Wgh. De geluidbelasting blijft daarmee binnen de aanvaardbare waarden van de Wet geluidhinder. Om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen zullen er bouwkundige maatregelen worden getroffen om alle woningen te voorzien van een stille zijde.
• Fasering: Marktkwartier wordt in een aantal bouwfasen gerealiseerd om tot de eindsituatie te komen. Hierdoor is het mogelijk dat er (tijdelijk) een situatie ontstaat waarbij sprake is van minder geluidsafscherming van de nog te bouwen woonblokken ten opzichte van de eindsituatie. Dit doet zich voor tijdens de gehele fasering van de oostelijke helft van het woongebied omdat de gehele afschermende wandbebouwing langs de Jan van Galenstraat pas als laatste gereed is. Hierdoor bedraagt de geluidsbelasting op een deel van de zuidelijke gevels van de wandbebouwing van gebouw W5 tijdelijk maximaal 50 dB.
• Cumulatie: De gecumuleerde geluidsbelasting bedraagt maximaal 66 dB. Deze waarde voldoet aan het gemeentelijk geluidbeleid zodat er sprake is van een aanvaardbare geluidsbelasting.

De geluidbelasting vanwege de Jan van Galenstraat is op het meest zuidelijke blok hoger dan de voorkeurswaarde. Omdat het treffen van bron- en overdrachtsmaatregelen (zoals geluidreducerend asfalt, geluidschermen, etc.) niet of niet voldoende mogelijk is, dienen voor deze woningen hogere waarden te worden vastgesteld. Hierbij worden ook de woningen meegenomen die als gevolg van de bouwfasering tijdelijk een geluidbelasting hebben die hoger is dan de voorkeurswaarde.

Het voornemen om hogere grenswaarden te verlenen is op 2 november 2023 behandeld in het TAVGA. Deze is akkoord met het voornemen. Het ontwerpbesluit hogere grenswaarden (zie bijlage 5) is gelijktijdig met het ontwerpuitwerkingsplan ter inzage gelegd.

Conform het Amsterdams geluidbeleid dienen woningen te worden voorzien van een stille of geluidluwe zijde (48 dB) of lager. De woonblokken in het oostelijk woonhof krijgen door de gekozen verkaveling op voorhand één of meerdere stille zijdes. Om te waarborgen dat uitvoering wordt gegeven aan het Amsterdams geluidbeleid is in de uitwerkingsplannen voor het woongebied een bouwregel opgenomen dat alle woningen dienen te worden voorzien van een stille zijde. Van deze bouwregel kan conform het gemeentelijk beleid in bepaalde gevallen worden afgeweken.

4.4.1 Afstanden tussen woningen en mogelijk overlastgevende activiteiten     

Het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan grenst direct aan het nieuwe FCA. Binnen de nieuwe bedrijfsgebouwen in het nieuwe FCA worden buik- en servicebedrijven toegestaan die tot maximaal categorie 3.1 behoren, met uitzondering van enkele specifiek aangeduide gronden waar bedrijven zijn toegestaan die tot categorie 3.2 of 4.2 behoren:

1. visverwerkingsbedrijven, verwerken anderszins met een productieoppervlak van meer dan 1.000 m² (sbi-code 152-4, categorie 4.2);
2. visverwerkingsbedrijven, verwerken anderszins met een productieoppervlak van maximaal 1.000 m² (sbi-code 152-5, categorie 3.2);
3. stalling van vrachtwagens (met koelinstallaties (sbi-code 6321-2, categorie 3.2).

De meeste bedrijven in het nieuwe FCA behoren tot maximaal milieucategorie 3.1. De bedrijven die tot maximaal categorie 3.2 of 4.2 behoren zijn specifiek vastgelegd.

^{Afbeelding: beoogde milieuzonering met milieucategorieën (bron: onderzoek milieuzonering FCA)}

De richtafstand in het B&M bedraagt 50 meter voor bedrijven die tot categorie 3.1 behoren. Deze richtafstand mag vanwege de ligging in gemengd stedelijk gebied worden verkleind naar 30 meter. Binnen 30 meter van het nieuwe FCA zijn in het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan nieuwe woningen toegestaan, namelijk woongebouw S3. Er wordt daarmee niet voldaan aan de richtafstand tussen bedrijfsactiviteiten die tot milieucategorie 3.1 behoren en de tot gemengd stedelijk gebied behorende nieuwe woningen in het plangebied.

Voor het in het nieuwe FCA toegestane visverwerkingsbedrijf dat tot milieucategorie 4.2 behoort bedraagt de richtafstand in het B&M 300 meter. Deze richtafstand mag vanwege de ligging in gemengd stedelijk gebied worden verkleind naar 200 meter. Het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan is niet gelegen binnen 200 meter van het betreffende bedrijfsgebouw waar het visverwerkingsbedrijf is voorzien.

Voor het in het nieuwe FCA toegestane functies visverwerkingsbedrijf en vrachtwagenparkeren, welke beide tot milieucategorie 3.2 behoren, bedraagt de richtafstand in het B&M 100 meter. Deze richtafstand mag vanwege de ligging in gemengd stedelijk gebied worden verkleind naar 50 meter. Het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan is niet gelegen binnen 50 meter van het betreffende bedrijfsgebouw en/of vrachtwagenparkeren.

In het woongebied zijn een school en horeca voorzien. Deze functies kunnen tot geluidsoverlast leiden bij omliggende woningen aangezien de beide functies op relatief korte afstand van woningen worden voorzien.

Geconcludeerd kan worden dat het voorliggende uitwerkingsplan niet volledig voldoet aan de richtafstanden vanwege het nieuwe FCA zodat er op het gebied van milieuzonering een akoestisch onderzoek noodzakelijk (zie subparagraaf 4.4.2). Er is ook een akoestisch onderzoek gedaan voor de in het uitwerkingsplan mogelijk gemaakte horeca en de in het westelijk deel gelegen school (zie subparagraaf 4.4.3). In de navolgende subparagraaf zal als eerst in worden gegaan op het toetingskader vanwege het aspect geluid.

4.4.2 Geluid bedrijven nieuwe FCA     

Beschrijving toetsingskader

Om te kunnen beoordelen of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat als gevolg van geluid kan uit worden gegaan van de VNG-handreiking 'Bedrijven en milieuzonering'. Deze handreiking bestaat uit vier stappen, waarbij per stap de geluidsbelasting groter wordt en daarmee de onderzoeks- en motiveringsplicht:

• Stap 1: beoordeling richtafstanden van de toegestane milieucategorieën:
  
  De eerste stap houdt in dat wordt getoetst aan de richtafstanden. Indien de richtafstand voor het aspect geluid bij in dit geval gemengd gebied (30 meter) niet wordt overschreden kan verdere toetsing voor het aspect geluid in beginsel achterwege blijven. Inpassing is dan mogelijk.
• Stap 2: beoordeling geluidniveaus aan richtwaarden:
  
  Vanaf deze stap is een geluidonderzoek noodzakelijk indien stap 1 niet toereikend is. Bij een geluidsbelasting op woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen in gebiedstype gemengd gebied bedraagt de geluidsbelasting ten hoogste:
  1. Iangtijdgemiddeld beoordelingsniveau van 50 dB(A) in de dagperiode (07:00-19:00), 45 dB(A) in de avondperiode (19:00-23:00) en 40 dB(A) in de nachtperiode (23:00-07:00);
  2. maximaal geluidniveau (LAmax, piekgeluiden) van 70 dB(A) in de dagperiode, 65 dB(A) in de avondperiode en 60 dB(A) in de nachtperiode;
  3. verkeersaantrekkende werking van 50 dB(A) in de dagperiode, 45 dB(A) in de avondperiode en 40 dB(A) in de nachtperiode;
     
     Indien aan deze geluidsbelastingen wordt voldaan is inpassing mogelijk.
• Stap 3: beoordeling geluidniveaus aan maximale richtwaarden:
  
  Indien stap 2 niet toereikend is bedraagt de geluidbelasting op woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen in gebiedstype gemengd gebied ten hoogste:
  1. Iangtijdgemiddeld beoordelingsniveau van 55 dB(A) in de dagperiode (07:00-19:00), 50 dB(A) in de avondperiode (19:00-23:00) en 45 dB(A) in de nachtperiode (23:00-07:00);
  2. maximaal geluidniveau (L_Amax, piekgeluiden) van 70 dB(A) in de dagperiode, 65 dB(A) in de avondperiode en 60 dB(A) in de nachtperiode;
  3. verkeersaantrekkende werking van 65 dB(A) in de dagperiode, 60 dB(A) in de avondperiode en 55 dB(A) in de nachtperiode;
     
     Indien aan deze geluidsbelastingen wordt voldaan is inpassing mogelijk. Het bevoegd gezag dient echter te motiveren waarom het deze geluidbelasting in de concrete situatie acceptabel acht, waarbij tevens de cumulatie met eventueel reeds aanwezige geluidbelasting moet worden betrokken. Het bevoegd gezag kan daarbij gebruik maken van gemeentelijk geluidbeleid, indien de te verwachten geluidbelasting voldoet aan de in dat gemeentelijk geluidbeleid vastgestelde grenswaarden voor het betreffende gebied. Cumulatie met eventueel reeds aanwezige geluidbelasting moet worden betrokken bij de motivering.
• Stap 4: afwijken van richtwaarden op basis van bestuurlijke afweging:
  
  Bij een hogere geluidbelasting dan aangegeven in slap 3 zal buitenplanse inpassing doorgaans niet mogelijk zijn. Indien het bevoegd gezag niettemin tot inpassing wil overgaan, dient het dit grondig te onderzoeken, onderbouwen en motiveren waarbij tevens de cumulatie met eventueel reeds aanwezige geluidbelasting moet worden betrokken.

Toetsing stap 1 (richtafstanden)

Binnen de richtafstanden vanwege de bedrijfsactiviteiten op het FCA bevinden zich bestaande en nieuwe (bedrijfs)woningen en woonboten. Stap 1 van het voorgaande toetsingskader is daardoor niet toereikend. De bestaande woonfuncties zijn overigens niet gelegen binnen het plangebied van dit uitwerkingsplan.

Toetsing stap 2 (akoestisch onderzoek)

Doordat stap 1 niet toereikend is, is door Aveco de Bondt akoestisch onderzoek verricht (projectnummer: 16021207, d.d. 2 oktober 2023, zie bijlage 7). In het akoestisch onderzoek is rekening gehouden met zowel fasering in de realisatie als de eindvariant. Daarbij zijn diverse uitgangspunten ten aanzien van de relevante geluidbronnen gehanteerd. Deze geluidbronnen zijn gebaseerd op reële aannames met betrekking tot het toekomstige gebruik van het nieuwe FCA. Ook is uitgegaan van de diverse bronmaatregelen zoals deze uitgangspunt zijn voor de herontwikkeling van het het nieuwe FCA, alsmede het uitgangspunt dat alle bronnen gezamenlijk worden beschouwd.

Door middel van een rekenmodel zijn de etmaalwaarde van de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus L_Ar,LT en de maximale geluidniveaus L_Amax en, voor zover aan de orde, de geluidsbelasting van het wegverkeer van en naar het FCA, op de bestaande woningen en woonschepen in de omgeving berekend, alsmede de nieuwe woningen in het Marktkwartier. Daaruit blijkt dat de L_Ar,LT, L_Amax en L_den bij de nieuwe woningen in het voorliggende uitwerkingsplan zonder overdrachtsmaatregelen (geluidschermen) als volgt is:

• Bij een deel van de nieuwe woningen bedraagt het langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus (L_Ar,LT) ten hoogste 64 dB(A) terwijl het L_Amax ten hoogste 60 dB(A) in de nachtperiode bedraagt, met uitzondering van enkele blokken waar het L_Amax ten hoogste 78 dB(A) bedraagt. Bij de woningen waar het L_Ar,LT meer dan 50 dB(A) bedraagt en/of het L_Amax meer dan 60 dB(A) wordt niet voldaan aan de richtwaarden als bedoeld bij stap 2 van de handreiking.
  
  
  
  
  
  ^{Afbeelding: de etmaalwaardes op de nieuwe woongebouwen vanwege het nieuwe FCA (bron: akoestisch onderzoek, groen < 50 dB(A), geel 51-55 dB(A), oranje 56-60 dB(A) en rood > 60 db(A) )}
  
  In het voorliggende uitwerkingsplan is de geluidsbelasting bij de gebouwen S3 en W6 hoger dan de richtwaarde van 50 dB(A) van stap 2. Het gaat daarbij hoofdzakelijk om de op het noorden georiënteerde gevels van deze gebouwen. De geluidsbelasting bedraagt ten hoogste 64 dB(A) op de noordgevel van S3. Daarnaast ondervindt de noordgevel van gebouw S3 in de nachtperiode een maximaal geluidniveau (L_Amax) hoger dan de richtwaarde van 60 dB(A), namelijk 78 dB(A) vanwege het rijden van de vrachtwagens, de akoestische achteruitsignalering en het klepperen van de lepels van de heftrucks. Ook bij een deel van de noordgevel van W6 is het maximaal geluidniveau (L_Amax) in de nachtperiode hoger dan de richtwaarde van 60 dB(A).

Zonder aanvullende maatregelen zullen de betreffende woningen in blokken S3 en W6 een L_Ar,LT, L_Amax en/of L_den ondervinden die hoger is dan de richtwaarden als bedoeld bij stap 2 van de handreiking. Dat geldt ook voor diverse bestaande woningen en woonschepen.

Omdat de berekende geluidniveaus zonder aanvullende maatregelen niet voldoen aan stap 2, is in het akoestisch onderzoek nagegaan welke maatregelen redelijkerwijs kunnen worden getroffen en wat de geluidniveaus zijn na het treffen van de maatregelen. Het gaat daarbij om (realistische) overdrachtsmaatregelen in de vorm van geluidschermen:

• Scherm B: hoogte is 3,0 meter;
• Scherm C1: hoogte is 4,5 meter;
• Scherm C2: hoogte is 4,0 meter;
• Scherm D parkeerdak en hellingbaan kopgebouw: hoogte is 1,0 meter;
• Scherm E1 parkeerdak Bedrijfsgebouw oost: hoogte is 2,0 meter;
• Scherm E2 parkeerdak Bedrijfsgebouw oost: hoogte is 1,0 meter.

Daarnaast zijn voor overdrachtsmaatregelen A1 t/m A4 vier varianten onderzocht. Deze varianten zijn uitsluitend relevant voor de bestaande (bedrijfs)woningen en woonschepen aan de oostzijde en zullen in het hiernavolgende daarom verder buiten beschouwing worden gelaten. In paragraaf 4.4.4 van de toelichting van het op 3 oktober 2023 vastgestelde uitwerkingsplan 'Food Center Amsterdam - 1e Uitwerking' is uitgebreid ingegaan op de varianten en de effecten daarvan (NB: de 1e Uitwerking is het uitwerkingsplan dat een deel van het nieuwe FCA mogelijk maakt). De posities van de overdrachtsmaatregelen A1 t/m E2 zijn in de navolgende afbeelding weergegeven.

^{Afbeelding: de beoogde afschermingen van bronnen op het FCA-terrein (bron: akoestisch onderzoek)}

Het geluid bij de nieuwe woningen van Marktkwartier, waaronder die in het plangebied, kan worden afgeschermd door een aaneengesloten geluidscherm langs de zuidzijde van het terrein van het FCA (lengte circa 320 meter). Gezien de bouwhoogtes van de woonblokken dient het geluidscherm om effectief te zijn dermate hoog te worden (meer dan 15 meter) dat een dergelijk hoog scherm stuit op overwegende bezwaren vanuit zowel stedenbouwkundig als financieel oogpunt. Ook wordt de zuidelijke ontsluiting belemmerd door een aaneengesloten geluidscherm. Het treffen van overdrachtsmaatregelen aan de zuidkant van FCA is derhalve niet verder onderzocht. Het is daarbij ook van belang om in ogenschouw te nemen dat in het huidige milieuzoneringsbeleid van de gemeente Amsterdam er naar een uitstootvrije zone wordt gewerkt tot aan de ring A10 vanaf 2025. De kans is daardoor aanwezig dat er stapsgewijs vanaf medio 2030 voornanelijk elektrische of waterstof vrachtwagens richting het FCA rijden, met wellicht een uitzondering voor de allerschoonste hybride varianten. Dit beleid zal naar verwachting in de toekomst verder worden doorgetrokken waardoor de grootste geluidsbronnen (dieselmotoren van vrachtwagens) van het FCA in principe al ‘automatisch’ worden weggenomen. De verwachting is dat het geluid door de elektrificatie op termijn flink zal worden gereduceerd.

Gelet op de berekende geluidniveaus en uitgaande van het toepassen van geluidschermen op diverse plekken (zie eerdere afbeelding) leidt het bedrijfsgeluid bij onder meer een aantal nieuwe woningen tot een overschrijding van de richtwaarde van het L_Ar,LT en L_Amax. Uit deze overschrijdingen blijkt dat stap 2 als bedoeld in de handreiking niet toereikend is en dat stap 3 nodig is.

Toetsing stap 3

Uit de beoordeling van de geluidniveaus aan de maximale richtwaarden als bedoeld bij stap 3 blijkt dat op een aantal gevels van de nieuwe woningen in het toekomstig woongebied bij de blokken S3 en W6 in de dag- en nachtperiode niet wordt voldaan aan de richtwaarden van stap 3 voor het L_Ar,LT en in de nachtperiode voor het L_Amax). Bij deze woonblokken zal bij de verdere uitwerking van het ontwerp nader worden onderzocht welke bouwkundige maatregelen nodig zijn om het geluid alsnog te beperken tot de richtwaarden van stap 3. In de uitwerkingsplannen voor het woongebied zal worden gewaarborgd dat de nieuwe woningen voldoen aan het geluidbeleid en de richtwaarden. Dit is naar verwachting met reguliere maatregelen oplosbaar (zoals bijvoorbeeld balkonschermen of loggia's).

Conclusie toetsing stap 1 t/m 3

Met alle bronmaatregelen die worden getroffen en de realistische geluidschermen die worden aangelegd om het geluid redelijkerwijs te kunnen reduceren, kan gelet op de VNG handreiking worden gesteld dat bij alle nieuwe woningen ten zuiden van woongebouw S3 sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Om dit te borgen is in het uitwerkingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Om te waarborgen dat woongebouw S3 in het noorden tijdig voor voldoende afscherming zorgt, is in dit uitwerkingsplan voor het woongebied ook een voorwaardelijke verplichting opgenomen waardoor achtergelegen bebouwing niet eerder in gebruik mag worden genomen dan dat woongebouw S3 is gerealiseerd.

Bij de noord- en oostgevel van woongebouw S3 en de oostelijke en westelijke gevels van de hoogteaccenten op woongebouw S3 wordt niet voldaan aan de richtwaarden van stap 3. De noordelijke gevel van woongebouw S3 zal vanwege de te hoge geluidsbelasting als dove gevel moeten worden uitgevoerd. Bij de oostgevel van woongebouw S3 en de oostelijke en westelijke gevels van de hoogteaccenten op woongebouw S3 kunnen de geluidsbelastingen op de betreffende gevels worden teruggebracht tot geluidsbelastingen die voldoen aan de richtwaarden bij stap 3. Dit kan naar verwachting met reguliere maatregelen (zoals bijvoorbeeld balkonschermen of loggia's).

Het gestelde in de voorgaande alinea is nader gemotiveerd in het vervolg van deze subparargaaf.

- Motivering stap 3 VNG handreiking

Bij stap 3 dient het bevoegd gezag (het college) volgens de Handreiking te motiveren waarom hij deze geluidsbelasting in deze concrete situatie acceptabel acht, mede rekening houdend met eventuele cumulatie van andere geluidsbronnen. Deze motivering luidt als volgt.

De berekende geluidniveaus worden in deze concrete situatie aanvaardbaar geacht om de volgende redenen.

1. Situering en indeling terrein: Allereerst is hierbij relevant dat de keuze voor het behoud van het FCA bedrijventerrein vanwege het belang voor de stad en hier tegelijk woningbouw te realiseren tot gevolg heeft dat de bedrijven naar het noordelijk deel verplaatst moeten worden. Dit is een uitgangspunt voor de uitwerking, zodat alternatieve locaties die minder geluidbelastend zijn hier niet betrokken kunnen worden.
   
   Daarnaast zijn er ook geen alternatieven voor beperking van het bedrijfsgeluid in de vorm van een andere indeling van bedrijventerrein mogelijk gebleken, zoals is beschreven in paragraaf 2.7.2 van de toelichting van het op 3 oktober 2023 vastgestelde uitwerkingsplan 'Food Center Amsterdam - 1e Uitwerking'.
2. Geluidbeperkende maatregelen: Verder is van belang dat er een breed pakket van maatregelen wordt genomen om de geluidoverlast voor de omgeving te beperken, zoals maatregelen in de bedrijfsvoering, maatregelen aan de bron (centrale koelinstallatie op afgeschermde locatie, elektrische heftrucks, geen nachtparkeren vrachtwagens met koeling) en diverse overdrachtsmaatregelen, zoals geluidschermen en het toepassen van absorberend materiaal. Deze maatregelen zijn zoveel mogelijk geborgd door het opnemen van voorwaardelijke verplichtingen in de regels van het op 3 oktober 2023 vastgestelde uitwerkingsplan 'Food Center Amsterdam - 1e Uitwerking'.
3. Bouwkundige maatregelen: Bij de geluidbelaste woonblokken zal bij de verdere uitwerking van het ontwerp nader worden onderzocht welke bouwkundige maatregelen nodig zijn om het geluid alsnog zo veel mogelijk te beperken tot de richtwaarden van stap 3. Dit is naar verwachting met reguliere maatregelen oplosbaar (zoals bijvoorbeeld met balkonschermen of loggia's).
   
   In het voorliggende uitwerkingsplan is met voorwaardelijke verplichtingen gewaarborgd dat de nieuwe woningen moeten voldoen aan het geluidbeleid van Amsterdam en aan de richtwaarden.

Op basis van bovenstaande feiten en omstandigheden kan worden geconcludeerd dat de FCA-herstructurering voldoet aan de onderzoeks- en motiveringsplicht van de VNG-Handreiking en kan het berekende bedrijfsgeluid bij de nieuwe woningen aanvaardbaar worden geacht als maximale geluidbelasting.

Er is dan ook sprake van een goede ruimtelijke ordening uit oogpunt van geluid.

- Advies Omgevingsdienst (OD)

Aangezien de berekende geluidbelasting ten gevolge van FCA hoger is dan de richtwaarden van het beoordelingskader voor geluid uit de VNG Handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' en hoger dan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit, heeft de OD desgevraagd advies uitgebracht, waartoe het de akoestische- en meetonderzoeken heeft beoordeeld, alsmede de onderbouwing in de toelichting van het uitwerkingsplan 'Food Center Amsterdam - 1e Uitwerking' van de aanvaardbaarheid van het berekende bedrijfsgeluid.

De rapportages zijn volgens de OD volledig en geven voldoende informatie voor een afgewogen besluit over de herontwikkeling FCA en over de aanvaardbaarheid van het toekomstig geluid.

De OD concludeert dat er sprake is van een goede onderbouwing van de gekozen inrichting van het FCA terrein en dat de keuze van de te treffen geluidmaatregelen goed wordt gemotiveerd. Er wordt voldaan aan stap 3 uit de handreiking van de VNG en het uitwerkingsplan is voldoende onderbouwd en gemotiveerd.

Aan de OD is ook gevraagd of het op voorhand aannemelijk is dat een maatwerkvoorschrift voor een hogere geluidbelasting dan 50 dB(A) verleend zou kunnen worden. De OD concludeert hierover dat de onderzoeken en de gemaakte afwegingen over geluidmaatregelen een voldoende onderbouwing opleveren voor het opleggen van maatwerkvoorschriften voor een geluidbelasting tussen 51 en 54 dB(A) bij maximaal 75 woningen (inmiddels maximaal 76 woningen). De OD vindt het aannemelijk dat dit maatwerk goed verdedigbaar is in eventueel beroep.

Hiermee is het uitwerkingsplan uit oogpunt van geluid uitvoerbaar. Het advies van de OD is bijgevoegd (zie bijlage 8).

4.4.3 Geluid school en horeca     

In het woongebied zijn een school (met schoolpleinen) en horeca (met terrassen) voorzien. Deze functies kunnen tot geluidsoverlast leiden bij omliggende woningen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en de daarmee samenhangende milieuzonering is door Aveco de Bondt akoestisch onderzoek verricht (projectnummer: 16021207, d.d. 12 mei 2022, zie bijlage 9). De ontwerpkeuzes voor de schoolpleinen liggen vast in het PvE voor de school (integraal kind centrum). Speelruimtes voor kinderdagverblijf en onderbouw van basisschool moeten direct verbonden zijn aan het gebouw (dus in het binnengebied). Speelruimte voor middenbouw en bovenbouw mag ook "los" liggen van het gebouw, in dit geval de Marktweide.

In het akoestisch onderzoek is voor de basisschool uitgegaan van totaal 400 kinderen, waarvan 120 onderbouw en 280 midden/bovenbouw. Voor de Buitenschoolse opvang (BSO) is uitgegaan van 50 kinderen (waarvan 50% onderbouw en 50% midden/bovenbouw) en voor het kinderdagverblijf (KDV) is uitgegaan van maximaal 100 kinderen. Er is rekening gehouden met de binnen Amsterdam gebruikelijke input voor speeltijden en geluidvermogens. Uit het onderzoek blijkt dat het L_Ar,LT en L_Amax als gevolg van speelterrein A ten hoogste respectievelijk 52 dB(A) en 66 dB(A) bedraagt in de dagperiode bij een aantal appartementen op het binnenhof waarin het speelterrein is voorzien. Bij het buitenspeelterrein op de Marktweide bedraagt het L_Ar,LT en L_Amax ten hoogste respectievelijk 55 dB(A) en 67 dB(A) bij een aantal appartementen in het westelijk deel van het woongebied. Bij appartementen in het oostelijk deel van het woongebied is geen sprake van een overschrijding zodat geconcludeerd kan worden dat de school geen nadelige gevolgen heeft voor het woon- en leefklimaat in het plangebied voor het voorliggende uitwerkingsplan,

_{Afbeelding: nieuwbouw rondom de schoolpleinen}

In het akoestisch onderzoek is voor wat betreft de horeca uitgegaan van uitsluitend 'lichte' horeca met op één locatie een buitenterras, namelijk bij de Centrale Markthal met een terrasomvang van circa 80 m² (plangebied 3e uitwerking). Bij het in dit uitwerkingsplan mogelijk gemaakte paviljoen waar mogelijk horeca is toegestaan komt geen terras. Bij eventuele horeca in het paviljoen is er daarom geen geluidhinder te verwachten. Nader onderzoek is niet nodig.

4.4.4 Cumulatie     

In het akoestisch onderzoek zoals beschreven in de vorige subparagraaf is ook ingegaan op cumulatie van het geluid door relevante geluidsbronnen. Daaruit blijkt dat er geen sprake is van relevante cumulatie van geluid bij de nieuwe woningen.

4.7.1 Inrichtingen     

Het gehele plangebied van het uitwerkingsplan bevindt zich buiten het invloedsgebied van een inrichting waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd of opgeslagen. Onderzoek naar externe veiligheid vanwege inrichtingen is daarmee niet nodig in het kader van het uitwerkingsplan.

4.7.2 Transport     

In de nabijheid van het plangebied van het uitwerkingsplan zijn geen wegen, spoorwegen of waterwegen aanwezig waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Onderzoek naar externe veiligheid vanwege transport is daarom niet nodig in het kader van het uitwerkingsplan.

4.9.1 Keur AGV 2019     

De taak van het waterschap is om te zorgen voor een veilig en gezond watersysteem. Volgens de Waterwet gaat het daarbij om drie hoofddoelstellingen:

• voorkomen van overstroming, wateroverlast en waterschaarste;
• beschermen en verbeteren van de waterkwaliteit en ecologische kwaliteit van watersystemen;
• vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen.

Om deze doelen te kunnen realiseren beschikken de waterschappen over een eigen verordening, die van oudsher de Keur heet. De Keur kent "verboden" en "geboden" voor de manier van inrichten, gebruik en onderhoud van waterkeringen, oevers en wateren. De Keur is een belangrijk instrument voor een waterschap/hoogheemraadschap om activiteiten in en rond het watersysteem in goede banen te leiden en te zorgen dat ze geen gevaar op kunnen leveren voor het watersysteem. Dit maakt het mogelijk om het watersysteem en de keringen voor méér te gebruiken dan alleen voor bescherming tegen wateroverlast en het creëren van een ecologisch gezond watersysteem. Sinds 1 november 2019 is de Integrale Keur AGV 2019 vigerend.

4.9.2 Waterpeil     

Het plangebied ligt in de Stadsboezem Amsterdam. Het waterpeil ter plaatse van het plangebied bedraagt -0,40 meter NAP.

4.9.3 Waterkering     

In of nabij het plangebied van het uitwerkingsplan bevindt zich geen waterkering.

4.9.4 Waterberging     

Bij een toename van het oppervlakte verharding van 1.000 m² of meer geldt gelet op de Keur 2019, specifiek voor die toename, een vergunningplicht waarbij deze moet worden gecompenseerd in de vorm van 10-20% oppervlaktewater of alternatieve vormen van waterberging. Demping van oppervlaktewater moet voor 100% worden gecompenseerd. Als binnen het plangebied geen mogelijkheid is voor het creëren van compensatie dient elders in hetzelfde peilvak gecompenseerd te worden.

Het plangebied is momenteel volledig verhard met gebouwen, asfalt en klinkers. Het uitwerkingsplan leidt zodoende niet tot een relevante toename van verharding maar juist tot een afname van verharding. Ook is er geen sprake van demping van water. Wel geldt voor iedere vorm van versneld afstromen die negatieve gevolgen kan hebben voor het behalen van de normen voor wateroverlast een zorgplicht op grond van artikel 2.2 van de Keur AGV 2019.

Voor de herontwikkeling van het gehele FCA-terrein is een Masterplan openbare ruimte vastgesteld. Het maaiveldontwerp van de buitenruimte zoals opgenomen in het Masterplan openbare ruimte is gemodelleerd in het programma Tygron. Naast het hoogteontwerp is aan de nieuw aan te leggen bebouwing een berging van 40 mm toegevoegd. Deze berging kan bijvoorbeeld worden gevonden op het dak (groendak of waterdak), inpandig in een waterberging in de parkeergarage of in infiltratiekratten onder de verharding van de buitenruimte. Ook is het uitgangspunten dat 20 mm wordt geborgd in het HWA-stelsel. Deze uitgangspunten zijn vastgelegd in de rapportage 'Rainproof Masterplan Amsterdam Food Center' (d.d. 23 maart 2021 met kenmerk 194695_R_TVR_0575, zie bijlage 12), welke door IB en Waternet is geaccordeerd. De maatregelen worden in de verdere ontwerpstappen verder uitgedetailleerd.

4.9.5 Waterkwaliteit     

Op basis van de Keur is het niet toegestaan om initiatieven te ontplooien die leiden tot een verslechtering van de (grond)waterkwaliteit. Het gebruik van uitlogende materialen zoals lood, zink en koper beïnvloedt de kwaliteit van regen- en oppervlaktewater negatief en is daarom niet toegestaan.

In de planvorming is uitgangspunt om waar mogelijk niet-uitlogende materialen toe te passen.

Schoon hemelwater afkomstig van schone dakoppervlakken wordt zoveel mogelijk hergebruikt, geïnfiltreerd in de bodem of vertraagd afgevoerd naar het oppervlaktewater via bijvoorbeeld een vegetatiedak. Het aanleggen van nieuwe gemengde rioolstelsels is in principe niet toegestaan. Op dit moment heeft het plangebied een eigen rioolstelsel voor het afvalwater en hemelwater. Dit verouderde rioolstelsel zal in verband met de herontwikkeling van FCA worden vervangen.

4.9.6 Grondwater     

Grondwateroverlast dient te worden voorkomen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet in geval van ondergronds bouwen met geohydrologisch onderzoek zijn aangetoond dat wordt voldaan aan de grondwaternorm en dat in omliggende, bestaande wijken de grondwaterstand niet verslechterd. In overleg met Waternet kan worden bepaald of en zo ja, wat voor geohydrologisch onderzoek nodig is voor concrete ondergrondse ontwikkelingen.

De grondwaternorm voor nieuw te realiseren bouwlocaties is vastgesteld in het “Plan gemeentelijke watertaken” en luidt: "Daar waar zonder kruipruimte gebouwd wordt mag de grondwaterstand niet vaker dan gemiddeld eens per twee jaar, niet langer dan 5 dagen achtereen minder dan 0,5 meter onder het maaiveld staan". Waar met kruipruimtes wordt gebouwd geldt een norm van 0,9 meter.

Kelders, parkeergarages en andere ondergrondse bouwwerken moeten waterdicht worden uitgevoerd. Ondergrondse werken mogen een vrije afstroming van grondwater naar het oppervlaktewater niet belemmeren. Met een geohydrologisch onderzoek moet worden aangetoond dat de ondergrondse constructie geen nadelige gevolgen heeft op de grondwaterstanden in de omgeving. De resultaten van het onderzoek worden beschikbaar gesteld aan Waternet.

Om grondwateroverlast te voorkomen draagt de gemeente zorg om maatregelen te treffen om nadelige gevolgen door ontwikkelingen te voorkomen. Nieuwe kelders moeten voldoen aan het Afwegingskader Grondwaterneutrale kelders. Grondwaterneutraal is: Het bouwen van een kelder waarbij de stand en stroming van het grondwater buiten het perceel waarop de kelder is geprojecteerd niet of nauwelijks veranderen, waar mogelijk zal verbeteren, en geen negatieve grondwatereffecten optreden. Tot negatieve effecten worden in ieder geval gerekend risico's op opbarsten van de deklaag, welvorming. Voor bijna het gehele grondgebied van de gemeente is daarom op 7 oktober 2021 een parapluherziening 'Grondwaterneutrale Kelders' vastgesteld (zie paragraaf 2.3).

De herontwikkeling van het plangebied van het bestemmingsplan leidt tot de realisatie van één- tot tweelaagse parkeerkelders in het woongebied en een éénlaagse kelder in het bedrijvendeel). Door Aveco de Bondt is daarom geohydrologisch onderzoek uitgevoerd (referentie 205114_R_JHR_0271, d.d. 4 maart 2021, zie bijlage 13). Er is daarbij gekeken naar de effecten van de kelders maar ook de toename aan onverhard oppervlak. Uit het onderzoek blijkt onder meer het volgende:

• Effect van (enkel) de kelders:
  1. In een gemiddelde huidige stationaire situatie zorgen de kelders in het woongebied voor maximaal 4 cm toename (tot NAP -0,4 m) van de grondwaterstand. Bij de kelder op het bedrijvendeel wordt een toename van 3 cm berekend door de parkeerkelder. Dit geldt in voor een stationaire periode met grondwateraanvulling gebaseerd op jaargemiddelde. In de situatie waarbij het infiltrerend oppervlakte toeneemt stijgt de grondwaterstand met meer dan 5 cm.
  2. In het klimaatscenario Wh2050 stijgt de freatische grondwaterstand tussen de kelders met maximaal 4 cm (tot NAP -0,2 m) en zorgt de kelder voor maximaal 5 cm verdroging aan de zuidzijde van de kelder in het westelijk deel van het woongebied.
     
     Bij een situatie waarbij in het klimaatscenario met een Wh2050 een T2 bui valt, stijgt de grondwaterstand in het gehele plangebied. Er is geen extra effect van de kelders waarneembaar.
• Effect kelders en toename onverhard oppervlak:
  1. Over het algemeen stijgt de freatische grondwaterstand onder invloed van toename van neerslag (infiltratie) meer. In de huidige situatie stijgt het freatisch grondwater onder invloed van toenemend onverhard oppervlakte met maximaal 30 cm (tot circa NAP -0,15 m) tussen de beide parkeerkelders in het woongebied.
  2. In het klimaat scenario Wh2050 (0) zijn twee verschillende toenames van de freatische grondwaterstand berekend:
     1. Ten opzichte van de huidige gemiddelde grondwaterstand: 42 cm toename tot circa NAP 0,0 m (parkeerkelders inclusief toename onverhard oppervlakte).
     2. Ten opzichte van de grondwaterstand in Wh2050: 26 cm toename tot circa NAP 0,0 m (parkeerkelders inclusief toename onverhard oppervlakte).
        
        De Marktweide tussen de parkeerkelders wordt aangelegd op circa NAP +1,0 m. Er resteert derhalve een ontwateringsdiepte van circa 100 cm. Deze ontwateringsdiepte is voldoende.
• Ontwateringsdiepte: Voor elk klimaatscenario is de ontwateringsdiepte bepaald. Door de verhoging van het maaiveld leidt dit ter plaatse van de Marktweide (tussen de beide kelders in het woongebied) niet tot onvoldoende ontwateringsdiepte. Uit de berekening komen wel een aantal aandachtslocaties naar voren waar er onvoldoende ontwateringsdiepte (50 cm) is. Hier zijn mitigerende maatregelen benodigd.
• Mitigerende maatregelen: In overleg met Waternet is overeengekomen dat ondanks het minimale effect van de kelders toch mitigerende maatregelen benodigd zijn. Er is afgesproken dat de er grondverbetering van 1 m breed in de zandige ophooglaag rondom de kelders toegepast wordt. De grondverbetering dient uitgevoerd te worden met uiterst grof zand/grind met een doorlatendheid van circa 80 m/dag.

Het voorliggende uitwerkingsplan heeft, mede gelet op het toepassen van mitigerende maatregelen, geen nadelige gevolgen voor de grondwaterhuishouding in en rondom het plangebied. Met de mitigerende maatregelen kan worden voldaan aan het vereiste van grondwaterneutraliteit van de beoogde kelders, zoals ook zal worden geborgd in het paraplubestemmingsplan Grondwaterneutrale kelders. De eventuele aanhouding van aanvragen omgevingsvergunning bouw voor deze kelders komt dan ook voor doorbreking in aanmerking.

4.10.1 Beschermde soorten     

In het kader van het bestemmingsplan is onderzoek naar flora en fauna uitgevoerd (2011). Uit dat onderzoek blijkt er geen beperkingen waren voor de herontwikkeling van het FCA-terrein, met uitzondering van eventuele werkzaamheden in en rond de groenstrook bij de Vredenhofweg. Vanwege de mogelijke aanwezigheid van broedvogels mocht het groen daar alleen buiten het broedseizoen worden verwijderd of gewijzigd. Omdat het onderzoek inmiddels verouderd is en niet kan worden uitgesloten dat zich in de tussentijd nieuwe soorten in het plangebied hebben gevestigd is actualisatie van het onderzoek nodig. Door Primum is daarom een quick scan ecologie uitgevoerd (projectnummer 160200203, d.d. 20 april 2020, zie bijlage 14). Uit deze quick scan blijkt dat ter plaatse van het plangebied de volgende: beschermde soorten aanwezig kunnen zijn:

• Vleermuizen (diverse soorten);
• Algemene broedvogels;
• Rugstreeppadden.

Voor de vleermuizen en rugstreeppadden is naar aanleiding van de quickscan een (actualisatie van het) vervolgonderzoek uitgevoerd. Ook is nog specifiek onderzoek gedaan naar muurplanten, rekening houdend met de Gedragscode Flora- en faunawet van Amsterdam.

Vleermuizen

Eerder is al een onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd. Omdat sindsdien het landelijk onderzoeksprotocol is gewijzigd is het onderzoek in 2021 geactualiseerd door adviesbureau E.C.O.Logisch (projectcode: AVVL2009, d.d. 26 augustus 2021, zie bijlage 15). Uit het onderzoek blijkt dat in het onderzoeksgebied één zomerverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis is aangetroffen. Deze verblijfplaats bevindt zich in een scheur in de gevel van het Koelhuis en kan mogelijk door één of enkele individuen als winterverblijfplaats worden gebruikt onder zachte omstandigheden. Verder is er een paarverblijfplaats (op basis van het baltsterritorium) aanwezig. Het baltsterritorium is in de buurt van de locatie van de zomerverblijfplaats waargenomen. Het is echter niet met zekerheid vast te stellen dat de paarverblijfplaats zich op dezelfde locatie als de zomerverblijfplaats bevindt.

^{Afbeelding: overzicht resultaten onderzoek vleermuizen (bron: onderzoek vleermuizen)}

In het onderzoeksgebied zijn geen vliegroutes en foerageergebieden van de vleermuis waargenomen.

Het voorliggende uitwerkingsplan heeft geen betrekking op het Koelhuis en de daarin aanwezige zomerverblijfplaats. In het plangebied van het uitwerkingsplan zijn hoogstens passerende vleermuizen waargenomen zodat de herontwikkeling van het plangebied geen nadelige gevolgen heeft voor vleermuizen.

Rugstreeppadden

Door Primum is nader onderzoek uitgevoerd naar rugstreeppadden (projectnummer 160200203, d.d. 12 augustus 2020, zie bijlage 16). Daaruit blijkt dat er geen rugstreeppadden zijn aangetroffen.

Muurplanten

Door adviesbureau E.C.O.Logisch is nader onderzoek uitgevoerd naar muurplanten (projectcode: AVVW2012, d.d. 21 oktober 2020, zie bijlage 17). Binnen het onderzoeksgebied zijn twee middels de Gedragscode Flora- en faunawet van Amsterdam beschermde soorten planten waargenomen, verdeeld over vier locaties. Het betreft in totaal negen exemplaren van de steenbreekvaren en zes exemplaren van de tongvaren. Overige beschermde planten zijn bij de inventarisatie niet waargenomen. De aangetroffen soorten bevinden zich deels binnen de grenzen van het voorliggende uitwerkingsplan. Bij de uitvoering van de werkzaamheden zal rekening worden gehouden met de groeiplaatsen van deze soorten doordat er tijdens de werkzaamheden wordt gewerkt conform de gedragscode Flora- en faunawet gemeente Amsterdam. Ook zal er voor de varens een ecologisch werkprotocol worden gebruikt, in combinatie met ecologische begeleiding waar nodig.

4.10.2 Gebiedsbescherming     

Een herontwikkeling kan leiden tot een toename van stikstofdepositie ter plaatse van beschermde Natura 2000-gebieden. Het huidige FCA-terrein is gelegen op circa 7,0 kilometer van ‘Ilperveld, Varkensland, Oostzanerveld & Twiske’. De overige Natura 2000 gebieden bevinden zich op meer dan 13 kilometer afstand. Voor de bouw- en de gebruiksfase dient te worden nagegaan of er sprake is van een toename van stikstofdepositie op deze beschermde Natura 2000-gebieden.

Door Aveco de Bondt is aan de hand van een AERIUS-berekening onderzoek naar stikstofdepositie uitgevoerd (projectnummer 230308, d.d. 25 oktober 2023, zie bijlage 18). In het onderzoek is op basis van het voorgenomen plan berekend dat de stikstofemissie niet leidt tot significant negatieve effecten op de Natura 2000-gebieden aangezien de stikstofdepositie niet hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar. Gesteld kan worden dat de stikstofdepositie geen belemmering oplevert voor de planontwikkeling, inclusief het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan. Om dit te waarborgen zijn in het voorliggende uitwerkingsplan wel enkele voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Het betreft de bouwfasering die is gebruikt als uitgangspunt voor de berekeningen en de aanname dat alle hijsbewegingen worden uitgevoerd door elektrisch aangedreven hijskranen/bouwkranen. Van deze voorwaardelijke verplichtingen kan alleen worden afgeweken nadat er een actueel onderzoek is uitgevoerd dat is gebaseerd op een gewijzigde fasering en/of een werkwijze met niet (volledig) elektrisch aangedreven kranen. Uit het geactualiseerde onderzoek dient te blijken dat dit niet leidt tot significante negatieve effecten.

4.11.1 Cultuurhistorie     

In het plangebied van het uitwerkingsplan bevindt zich geen te behouden cultuurhistorisch waardevol element. Wel is het uitwerkingsplan nabij de als rijksmonument aangewezen Centrale Markthal gelegen. Het als gemeentelijk monument aangewezen Koelhuis met muurschildering van Keth Haring ligt circa 200 meter ten noordwesten van het uitwerkingsplan. Op circa 100 meter afstand ten oosten van het uitwerkingsplan bevindt zich verder nog het als rijksmonument aangewezen houtzaagmolencomplex 'De Otter'. In deze paragraaf zal nader op deze in de omgeving gelegen cultuurhistorisch waardevolle elementen in worden ingegaan.

Omdat het uitwerkingsplan bebouwing hoger dan 30 meter maakt dient conform de uitwerkingsregels door middel van een Hoogbouweffectrapportage ook te worden nagegaan wat de effecten zijn op het UNESCO-gebied van Amsterdam. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.12.

Centrale Markthal

Het besluit tot aanwijzing van de in 1934 gebouwde Centrale Markthal als rijksmonument is op 24 januari 2007 genomen door de rijksdienst voor de monumentenzorg. Het gebouw is opgetrokken in de trant van het Zakelijk Expressionisme, waarbij de expressief vormgegeven gemetselde muurvlakken een constructie van staal en beton omhullen.

^{Afbeelding: de Centrale Markthal}

De buiten het plangebied gelegen Centrale Markthal zal zoveel mogelijk in oude luister worden hersteld. Door de open ruimte van de Marktweide voor de Centrale Markthal krijgt de hal een gezicht aan de Jan van Galenstraat en zal vanuit diverse posities goed zichtbaar worden. In het eerder in procedure gebrachte uitwerkingsplan voor de westelijke helft van het woongebied is de zichtbaarheid van het bestaande rijksmonument gewaarborgd, zowel via zichtlijnen vanaf de Jan van Galenstraat als vanuit zones ten zuiden en direct ten westen van de hal. Deze zones zullen worden ingericht als openbare ruimte en vrij blijven van gebouwen of andere verstorende bebouwing. De uitwerkingsplannen voor het woongebied hebben geen negatieve gevolgen voor de als rijksmonument aangewezen Centrale Markthal.

Koelhuis met muurschildering Keith Haring

De muurschildering van Keith Haring (1958-1990) is in 1986 aangebracht op de westgevel van het Koelhuis. De muurschildering is in 2017 herontdekt. Het Koelhuis en de muurschildering zijn in april 2021 aangewezen als gemeentelijk monument. Het Koelhuis bevindt zich op meer dan 200 meter afstand van het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan. Het voorliggende uitwerkingsplan heeft geen gevolgen voor het als gemeentelijk monument aangewezen Koelhuis en de zichtbaarheid van de muurschildering van Keith Haring.

Houtzaagmolencomplex 'De Otter'

De paltrokmolen ‘De Otter’ uit 1638 is samen met de westelijke houtloods en de zuidelijke houtloods onderdeel van een rijksmonumentaal complex. De molen is sinds 1980 aangewezen en de twee loodsen sinds 1991. De drie onderdelen maken samen met de niet als rijksmonument aangewezen oostelijke houtloods, de voormalige knechtswoning en de woning/kantoorgebouw onderdeel uit van het houtzaagcomplex ‘De Otter’. De molen is de oudste nog bestaande molen van dit type in Nederland. Het houtzaagmolencomplex heeft een kenmerkende ligging langs de Kostverlorenvaart (met inbegrip van het balkengat en de zijsloot) en het complex is het laatste restant van het vroeger zeer uitgestrekte houtzaagmolengebied aan de westzijde van Amsterdam. De molen is niet meer in gebruik als productiemolen maar heeft wel een museale functie waarbij houtpulp wordt gebruikt voor de productie van handgemaakte zeep.

^{Afbeelding: molen De Otter (bron: https://www.www.google.nl/maps)}

De nieuwbouw in het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan komt op een afstand van minimaal 110 meter van het houtzaagmolencomplex. Het zicht vanaf de Jan van Galenstraat op het houtzaagmolencomplex zal vanwege de voorgenomen herontwikkeling van het FCA-terrein tot woongebied verbeteren doordat de afstand tot de bebouwing in het toekomstige woongebied zal toenemen ten opzichte van de huidige situatie met bedrijfsbebouwing tot op de kade van het Oostelijk Marktkanaal. Vanwege de ligging van het woongebied ten opzichte van de molen zijn gevolgen voor de windvang van de molen echter niet op voorhand uit te sluiten. In de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan is aangegeven dat een uitwerkingsplan voor het woongebied niet mag leiden tot een onaanvaardbare negatieve invloed op de windsituatie bij de molen. Om inzicht hierin te krijgen is door Peutz een indicatieve studie verricht naar de invloed van het plan voor het gehele woongebied op de windvang van de molen (rapportnummer O 16238-2-RA-004, d.d. 30 november 2020, zie bijlage 19). Uit het rapport blijkt dat in de sector waarin het woongebied zich bevindt in de praktijk al bestaande bebouwing en begroeiing aanwezig is met hoogtes van 6 tot 16 meter. Aan de hand van het lokale windklimaat bij de molen en de mogelijke invloed van de geplande bebouwing daarop is bekeken wat de gevolgen voor de windvang zijn. Hierbij is onder meer gebruikgemaakt van de locatie specifieke windstatistiek conform de NPR 6097.

Uit de analyse volgt dat de geplande bebouwing een belemmering van de windaanvoer kan geven bij wind uit globaal het westen tot noordwesten, meer precies in de hoeksector 262°-327°. Volgens de windstatistiek valt een beperkt deel van het windaanbod in deze sector binnen het windsnelheidsbereik van de molen. Dit geeft zonder directe gebouwinvloeden 1,8% van de tijd draaicapaciteit uit deze sector. Gedurende deze tijd, overeenkomend met 157 uren per jaar, is een niet nader bepaalde mate van verstoring van de windstroming te verwachten. De overige 98,2% van het aantal uren per jaar komt de wind uit een andere richting, of valt de windsnelheid buiten het gehanteerde windsnelheidsbereik van de molen.

De potentiële verstoring gedurende 157 uren per jaar kan in verhouding gezien worden tot 982 benutbare uren per jaar bij alle windrichtingen in de biotoop. Procentueel gezien is dit 16,0% van het huidige benutbare windaanbod. Data van windtunnelmetingen uit het verleden bevestigen dit percentage. In verband met de grote omvang van het plan en de verstorende aanwezigheid van het bestaande 30 meter hoge appartementencomplex op de hoek Buyskade-Visseringstraat kan de werkelijke invloed zowel lager als ook enigszins hoger uitvallen. Een meer nauwkeurige vaststelling van de invloed is alleen mogelijk met een aanvullende studie, bijvoorbeeld een windtunnelonderzoek.

Voor de afweging van de aanvaardbaarheid van de gevolgen voor de windsituatie bij Molen de Otter van de bebouwing die in het voorliggende uitwerkingsplan mogelijk wordt gemaakt, is van belang de vraag hoeveel uur de molen moet draaien om deze als werkend monument te kunnen behouden. Volgens een advies van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, ingebracht in een procedure over Molen de Otter bij de Afdeling (ECLI:NL:RVS:2011:BU3118) zijn voor dit behoud gemiddeld ten minste enkele tientallen uren per maand nodig. Volgens het onderzoek van Peutz (d.d. 30 november 2020) heeft de molen 982 benutbare draaiuren per jaar. Dat is gemiddeld 82 uur per maand.  Hiermee wordt dus ruim voldaan aan het geadviseerde minimum aantal draaiuren. Gelet hierop is de potentiele verstoring van 157 uur per jaar (gemiddeld 13 uur per maand) dan ook niet onaanvaardbaar negatief, mede gezien het feit de molen geen commercieel bedrijf is dat moet zagen voor de houtmarkt en de molen gelegen is in een stedelijke omgeving.

In deze afweging houdt het college ook rekening met het belang van de woningbouw voor maximaal 1.700 woningen op het Food Center terrein en dat een alternatieve stedenbouwkundige invulling van het terrein zonder gevolgen voor de molen niet mogelijk is

4.11.2 Archeologie     

Ten tijde van het geldende bestemmingsplan was ter plaatse van een groot deel van het plangebied van het uitwerkingsplan sprake van een archeologische verwachting op basis van archeologisch bureauonderzoek dat door Bureau Monumenten en Archeologie was uitgevoerd. Deze verwachting had betrekking op grondroerende werkzaamheden van 10.000 m² of meer en dieper dan 3 meter onder peil. In dat geval zou er een inventariserend veldonderzoek moeten worden uitgevoerd, tenzij uit aanvullend bureauonderzoek bleek dat er ter plaatse een lage archeologische verwachting is en er geen nader archeologisch onderzoek nodig is.

In het woongebied is ondergrondse bebouwing voorzien. Deze kelders worden groter dan 10.000 m². Uit de archeologische waardestelling van Monumenten en Archeologie (QS 16-030, d.d. 9 februari 2016, zie bijlage 20) blijkt dat de verwachting voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan inmiddels is bijgesteld naar negatief. Er hoeft daarom geen verder archeologisch onderzoek plaats te vinden. Wel geldt conform de Monumentenwet/Erfgoedwet een vondstmeldingsplicht tijdens de uitvoering van werkzaamheden.

4.12.1 Stedenbouwkundige inpassing     

De bebouwing hoger dan 30 meter maakt onderdeel uit van de wandbebouwing langs de stedenbouwkundige randen. De ligging van deze bebouwing aan grotere open ruimtes zoals de Marktweide en de brede Jan van Galenstraat maakt hogere bebouwing legitiem. De wanden worden gevormd door een precies op elkaar afgestemd ensemble van individuele gebouwen variërend in bouwhoogte, materialisering en een eigen entree. Verticaal gezien bestaat de wandbebouwing uit een drietal hoofdonderdelen:

1. Een doorgaande stedelijke laag van 6 bouwlagen (18-20 meter) hoog vormt de basis. De hoogte van de dakrand is in het gehele plan hetzelfde.
2. De stedenbouwkundige koppen en knikken in de bebouwingsstructuur vormen de aanleiding voor hoogteaccenten in het plan. De hoogteaccenten hebben een hoogte van 12 bouwlagen (maximaal 35-37 m).
3. Tussen de hoogteaccenten bevinden zich lagere terugliggende hoogteaccenten, de zogenaamde ‘setbacks’. Deze liggen ongeveer 2,5 meter terug ten opzichte van de straatgevel en hebben een hoogte van maximaal 10 bouwlagen.
   
   

In de omgeving van het toekomstige woongebied zijn aan de west-, zuid-, en oostzijde woongebouwen en woonboten aanwezig. De situatie zal, gezien de huidige relatief lage bebouwing op het FCA, wijzigen. Daarvoor geldt het volgende:

• Aan de westzijde is er een afstand van minimaal 120 meter van de grens van het toekomstige woongebied tot bestaande woongebouwen door de aanwezigheid van de Willem de Zwijgerlaan, de groenzone langs de kade en het Westelijk Marktkanaal. Aan de oostzijde is de afstand tussen de grens van het toekomstige woongebied en de bestaande woongebouwen kleiner dan aan de westzijde, maar ook hier is er water in de vorm van een kanaal aanwezig (Oostelijk Marktkanaal) en ook de Visseringstraat draagt bij aan de onderlinge afstand. De onderlinge afstand tot de woongebouwen bedraagt aan deze zijde minimaal 50 meter. De woonboten in het Oostelijk Marktkanaal bevinden zich op minimaal 25 meter.
• De nieuw te realiseren bebouwing in het woongebied zal zowel aan de west- als de oostzijde nog van het water worden gescheiden door de realisatie van openbare kades. Deze krijgen een breedte van minimaal 10 meter. De toekomstige woonbebouwing ligt door de openbare kades verder terug dan de huidige bedrijfsbebouwing op FCA en de voorziene hogere bebouwing van maximaal 35-37 meter wordt alleen in de wandbebouwing gerealiseerd. Gelet op de stedenbouwkundige opzet en de onderlinge afstanden leidt de nieuwe bebouwing in het toekomstige woongebied niet tot onaanvaardbare privacyvermindering of een onaanvaardbare beperking van het uitzicht van de woongebouwen en woonboten ten oosten en westen van het FCA.
• Aan de zuidzijde wordt toekomstig woongebied van de bestaande woningen aan die kant gescheiden door de Jan van Galenstraat en aangrenzende openbare ruimte. De onderlinge afstand bedraagt minimaal 40 meter. Als gevolg van de nieuwe bebouwing in het toekomstige woongebied neemt de bebouwingshoogte toe, maar de onderlinge afstand en de aanwezigheid van de Jan van Galenstraat zorgt niet voor een onaanvaardbare privacyvermindering of een onaanvaardbare beperking van het uitzicht voor de woonbebouwing ten zuiden van het FCA. De nieuwe bebouwing blijft met een bouwhoogte van maximaal 35-37 meter ver beneden de bebouwingshoogte van de bestaande piramide vormige bebouwing aan de overzijde van de Jan van Galenstraat.

4.12.2 Landschappelijke inpassing en effect op werelderfgoed     

In het kader van de HER is onderzoek gedaan naar de landschappelijke inpassing waarmee de zichtbaarheid van de hogere bebouwing in de directe omgeving en het effect op het werelderfgoed in beeld zijn gebracht. In dat kader zijn in de HER zichtpunten vanuit de grachtengordel bepaald om de zichtbaarheid van het plan voor het toekomstig woongebied op het terrein van FCA te kunnen toetsen. In de hoogbouwvisie is bepaald dat de vanuit het UNESCO-gebied de geprojecteerde hoogbouw niet hoger mag lijken dan de gemiddelde bestaande bebouwing. Dit heeft geleid tot het vaststellen van twee zichtlijnen vanuit het UNESCO-gebied. Om een goed inzicht te krijgen op de zichtbaarheid van de nieuwe bebouwing vanuit de directe omgeving zijn er daarnaast een aantal standpunten bepaald rondom het plangebied. Alle standpunten en zichtlijnen zijn gekozen in overleg met de gemeentelijke afdeling Ruimte en Duurzaamheid.

Uit de visualisaties ter plaatse van de zichtlijnen en standpunten blijkt dat er als gevolg van het plan geen nadelige invloed ontstaat aangezien de hoogteaccenten vanuit het UNESCO-gebied niet zichtbaar zullen zijn. In de omgeving is het nieuwe plan wel meer zichtbaar, alhoewel de bebouwing in veel gevallen grotendeels wegvalt door tussengelegen bebouwing en/of bomen. De standpunten vanaf waar het plan zichtbaar is hebben direct zicht op het plan. De nieuwe bebouwing heeft vanaf deze standpunten echter geen nadelig effect op het stadslandschap en de stedenbouwkundige structuur doordat de bebouwing als gevolg van hoogteverschillen goed afleesbaar zal zijn. Door het realiseren van hoogbouw wordt bovendien het beeld in de Jan van Galenstraat meer in evenwicht gebracht.

4.12.3 Bezonning     

Voor bezonning en schaduwhinder van woningen bestaan geen wettelijke normen. Hoe om te gaan met bezonning en (toename) schaduwhinder is daarmee aan de betreffende gemeente. Sommige gemeenten in Nederland hebben specifiek beleid terwijl andere gemeenten gebruik maken van de zogenaamde TNO-normen. Amsterdam heeft geen specifiek beleid voor bezonning en (toename) schaduwhinder. In de praktijk wordt bij een relevante toename aan schaduw veelal getoets aan de (Haagse) TNO-norm. Deze gaat uit van minimaal 2 zonuren per dag op een hoogte van 0,75 meter in het midden van de gevel van de onderste verdieping in de periode 19 februari tot 21 oktober. Deze norm wordt alleen toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Noordgevels ontvangen immers nooit direct zonlicht.

Om inzicht te krijgen in de gevolgen van het plan voor de bezonning en de schaduweffecten is met behulp van een 3D-computermodel een zonurenstudie gemaakt door OMRT B.V., referentie 2022-66, d.d. 8 november 2023, zie bijlage 22). Er is inzichtelijk gemaakt wat de impact van de nieuwbouw op zowel de bestaande als de nieuwe omgeving is voor wat betreft zonuren. Dit is gedaan door een vergelijking van de huidige en de toekomstige situatie zodat duidelijk is waar een afname van zon optreedt en hoeveel. Voor de toekomstige situatie is eerst gekeken naar het oorspronkelijke ontwerp (conform het Beeldkwaliteitsplan). Als het plan zo zou worden uitgevoerd dan zou de schaduwtoename zodanig zijn dat bij twee woonschepen niet meer wordt voldaan aan de TNO-norm. De betreffende woonboten zouden op bepaalde dagen in de periode 19 februari tot 21 oktober minder dan 2 zonuren per dag ondervinden. Naar aanleiding van deze uitkomsten is een aangepaste variant opgesteld, welke overeenkomt met en de maximum mogelijkheden volgens het nu voorliggende uitwerkingsplan. Daarbij is ook rekening gehouden met het geluidscherm langs het Oostelijk Marktkanaal. De bezonning in de toekomstige situatie is getoetst aan de (Haagse) TNO-norm. Uit het rapport blijkt het volgende:

• De woonboten gelegen aan de noordoostkant van het plangebied ondervinden geen schaduw van de nieuwbouw.
• Het merendeel van de woonboten ten oosten van het plangebied zal een vermindering van het aantal zonuren op de westgevel gaan ondervinden. De vermindering speelt bij 20 woonboten en is op 19 februari gemiddeld 2,5 uur: 10 woonboten krijgen een afname van bezonning van minder dan 1 uur, 8 woonboten een afname bezonning tussen 1 en 2 uur en 2 woonboten krijgen te maken met een afname van meer dan 2 uur (namelijk 2,3 uur en 2,8 uur). Ondanks de vermindering van zon op de gevels voldoen alle woonboten aan de TNO-eis van minimaal 2 uur zonlicht.

Uit het voorgaande blijkt dat de doorgevoerde aanpassing in het ontwerp tot een verbetering leidt en dat er in de toekomstige situatie bij alle bestaande woningen en woonschepen aan de TNO-norm wordt voldaan. De toename aan schaduw op 19 februari blijft bovendien beperkt tot een gering aantal objecten, namelijk in totaal 20 woonboten. Daarbij zal de helft van de woonboten een afname ervaren van minder dan 1 uur terwijl de hoogste afname bij een woonboot 2,8 uur bedraagt. Vanwege het geringe aantal woonboten dat extra schaduw zal ondervinden, de relatief beperkte afname van het aantal zonuren en doordat aan de TNO-norm wordt voldaan, wordt de schaduwtoename als gevolg van de nieuwbouw aanvaardbaar geacht. Dit is mede gezien het belang dat gemoeid is bij de uitvoering van dit plan voor nieuwe woningen in Amsterdam.

4.12.4 Wind     

Om in een vroeg stadium een eerste inzicht te verkrijgen in het windklimaat in en rondom het toekomstige woongebied is door DGMR een windhinderonderzoek opgesteld (zie bijlage bij de HER). Het doel van dit windhinderonderzoek is de impact van het windklimaat op het ontwerp van de omgeving inzichtelijk te maken en zo inzicht te krijgen in de mogelijke windhinder rondom gebouwen. De resultaten zijn beoordeeld volgens de criteria gesteld in de NEN 8100:2006 nl ‘Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving’.

Uit het windhinderonderzoek blijkt dat het ontwerp voor het woongebied geen windgevaar oplevert en er in het geheel sprake zal zijn van een goed/acceptabel windhinderklimaat. Wel zijn er enkele aandachtspunten:

• De oost-westgerichte langzaamverkeersroute zal aan de westkant een matig windklimaat hebben voor slenteren vanwege met name de zuidwestenwind. De meest effectieve maatregelen zijn lokale maatregelen als groenvoorzieningen (bomen of bosschages) en bankjes met geïntegreerde afscherming. Deze maatregelen zijn het meest effectief in het westelijk deel van deze zone en voor de Markthal.
• De centrale entree van het woongebied zal aan de Jan van Galenstraat vanwege met name de zuidwestenwind een matig windklimaat hebben voor langdurig zitten. Lokale maatregelen als groenvoorzieningen (bomen of bosschages) en bankjes met geïntegreerde afscherming zijn gunstige maatregelen.
• Onderdoorgangen in de wandbebouwing zijn een blijvend aandachtspunt indien hier entrees of commerciële voorzieningen worden gerealiseerd.

Mede naar aanleiding van enkele aanpassingen in de hoogteaccenten zal het windhinderonderzoek nog worden geactualiseerd.

4.12.5 Beoordeling en conclusie     

Gelet op de hiervoor beschouwde onderwerpen stedenbouwkundige inpassing, landschappelijke inpassing alsmede het effect op het werelderfgoed, de bezonning en het windklimaat kan worden geconcludeerd dat de in het woongebied beoogde hoogbouw (30 meter of meer) passend is op deze locatie. Als gevolg van het plan ontstaat er geen nadelige invloed op de bijzondere waarden van het werelderfgoed aangezien de hoogteaccenten vanuit het UNESCO-gebied niet zichtbaar zullen zijn. In de omgeving is het nieuwe plan wel meer zichtbaar, alhoewel de bebouwing in veel gevallen grotendeels wegvalt door tussengelegen bebouwing en/of bomen. De nieuwe bebouwing heeft echter geen nadelig effect op het stadslandschap en de stedenbouwkundige structuur. Het plan leidt bij sommige woningen en woonschepen tot een vermindering van bezonning maar er wordt voldaan aan de TNO-norm. De vermindering van het aantal zonuren als gevolg van de nieuwbouw wordt aanvaardbaar geacht, mede gezien het belang dat gemoeid is bij de uitvoering van dit plan voor nieuwe woningen in Amsterdam. Het ontwerp voor het woongebied levert geen windgevaar op en er zal in het geheel sprake zijn van een goed/acceptabel windhinderklimaat.

4.15.1 Algemeen     

Het huidige terrein van het FCA wordt duurzaam herontwikkeld. De transformatie leidt tot een energiezuinig, toekomstbestendig bedrijventerrein en een duurzame, groene woonwijk. De duurzame realisatie hiervan verloopt via de thema's Energie, Mobiliteit, Grondstoffen, Water en groen, Gezondheid en Management. 

Op het bedrijventerrein zijn de aansprekende aspecten: duurzame koudevoorziening, het opzetten van duurzame logistiek en afvalinzameling, en de realisatie van een grote hoeveelheid zonnepanelen op de daken. Voor het woningdeel zijn in het oog springende zaken: woningbouw met een collectieve warmte-koude voorziening, natuurinclusief en groen ontwerpen, een klimaatadaptieve en gezonde buitenruimte. Vanaf 1 januari 2022 gelden in Amsterdam de landelijke BENG-eisen voor nieuwbouw woningen. Alle duurzaamheidsthema's spelen op zowel het woningdeel als het bedrijvendeel. Hierna wordt per thema beschreven welke doelen gerealiseerd worden.

4.15.2 Energie     

Zonnepanelen op de daken zorgen ervoor dat duurzame energie wordt opgewekt. De grootste warmtevraag v/d energieneutrale woningen wordt opgewekt met warmte-koude opslag in de bodem en met warmtepompen.

4.15.3 Mobiliteit     

Wandelen en fietsen is geborgd in de ontwikkeling van het gebied, en het plangebied is goed bereikbaar met het OV. Het faciliteren van duurzame mobiliteit is noodzakelijk voor een toekomstbestendige ontwikkeling. De bedrijven onderzoeken de haalbaarheid van gezamenlijke, duurzame logistiek en afvalinzameling. Voor bezoekers en bewoners wordt elektrisch laden gefaciliteerd in parkeerkelders en op het parkeerdek. De infrastructuur hiervoor wordt ontwikkeld in een smart electric grid (SEG) om de capaciteitsvraag op het net in balans te houden met de rest van de stad.

4.15.4 Grondstoffen     

Er wordt zorgvuldig omgegaan met materiaalstromen, en waar dat haalbaar is worden kringlopen gesloten. Daarbij wordt in de realisatiefase van de bedrijven rekening gehouden met de grondstofstromen die vrijkomen tijdens de sloop. Daar waar mogelijk wordt materiaal hergebruikt, zowel direct in originele staat (re-use) als in indirecte toepassing (re-purpose). Bij gebruik van materialen in de openbare ruimte wordt toepassing van circulaire materialen gerealiseerd via de Puccini-methode. En in de woningbouw wordt een pilot gerealiseerd door één van de palazzino's circulair te ontwerpen. Het resultaat hiervan wordt gemeten en het proces beschreven om het kopieerbaar en opschaalbaar te maken.

• 100% hergebruik van vrijkomende granulaten in het werk;
• Tot 100% PR in asfalt;
• Minder dan 2% restafval;
• Scheiding naar 6 stromen tijdens de realisatie en exploitatiefase;
• Het ontwerp en de realisatie worden gebaseerd op C2C filosofie.

4.15.5 Water en groen     

Het terrein wordt Rainproof ontworpen, o.a. door waterbuffering op daken en bergingscapaciteit op het hele terrein. Groen wordt vooral in het woningdeel voorzien. Op het bedrijventerrein is via specifiek ecologisch soortenonderzoek bekeken of groen langs de omheining bij kan dragen aan de biodiversiteit van het terrein. Dit wordt versterkt door de inrichting van de openbare ruimte van het woningdeel met begroeiing die de nu al aanwezige soorten behoudt en de juiste omgeving biedt om te leven, zoals bijen en vogels. Het groen voorkomt ook hittestress en wordt waar mogelijk ook toegepast aan gevels en op daken van de woningen.

4.15.6 Gezondheid     

De groene omgeving en openbare ruimte nodigt uit tot ontspanning, wat belangrijk is voor welbevinden en een gezonde levensstijl. Door natuurinclusief ontwerpen en bouwen wordt de natuurbeleving versterkt. Dit wordt gerealiseerd door nestkasten voor vogels en insecten aan gevels. Ecologisch en natuurvriendelijk onderhoud stimuleert condities voor verschillende soorten. Stadslandbouw, bijvoorbeeld via de aanplant van fruitbomen, is een mogelijkheid in het woongebied. Dat sluit goed aan bij het thema dat centraal staat op het bedrijventerrein: voedsel.

5.1.1 Eigendom     

Een groot deel van de gronden in het plangebied is in eigendom van de gemeente en veelal in erfpacht uitgegeven. Voor de rest van de gronden geldt een opstalrecht.

^{Afbeelding: eigendomssituatie ter plaatse van het plangebied van het uitwerkingsplan}

5.1.2 Financiële uitvoerbaarheid     

De gemeente en het Consortium Marktkwartier hebben een privaatrechtelijke overeenkomst (REOK) opgesteld welke in werking is getreden bij de definitieve gunning aan het consortium. Het Consortium Marktkwartier beschikt in beginsel over voldoende financiële middelen om de gehele herstructurering uit te voeren en de verplichtingen uit de REOK na te komen.

In de REOK is een planschadeovereenkomst opgenomen waarbij het Consortium Marktkwartier zich jegens de gemeente verplicht tot vergoeding van eventuele planschade die wordt toegewezen als gevolg van planologische maatregelen ten behoeve van de realisatie van het FCA. Daarnaast zullen de gronden door de gemeente met toepassing van de REOK in erfpacht worden uitgegeven. De gemeente heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan, gelet op het vorenstaande, geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro vastgesteld aangezien het verhaal van de door de gemeente te maken kosten als bedoeld in afdeling 6.4. Wro anderszins zijn verzekerd (zie de afgesloten REOK). Een exploitatieplan is om die reden ook niet nodig bij het voorliggende uitwerkingsplan.

5.2.1 Participatie     

Er is geen aparte participatie- of inspraakprocedure tijdens de voorbereiding van dit uitwerkingsplan gevoerd. De Algemene inspraakverordening heeft namelijk als uitgangspunt dat geen inspraak wordt verleend op plannen/besluiten waar de uniforme (openbare) voorbereidingsprocedure (hierna: UOV) van de Algemene wet bestuursrecht op van toepassing is.

De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de UOV van toepassing is bij de vaststelling van uitwerkingsplannen. Uitwerkingsplannen worden daarom niet opengesteld voor inspraak, maar doorlopen de wettelijke zienswijzenprocedure, zoals hierna wordt toegelicht in paragraaf 5.2.4.

Uit zienswijzen bij de terinzagelegging van de 3e uitwerking kwam de zorg van de omvang van de 4e uitwerking naar voren. Naar aanleiding hiervan zijn woningen van het oostelijk woonhof (4e uitwerking) naar het westelijk woonhof (3e uitwerking) verplaatst. Verder is het hoogteaccent van 37 meter aan de noordzijde van het oostelijk woonhof verplaatst naar de zijde van de Marktweide. Daarnaast zal de "haak" aan het hoekgebouw aan de zuidoostzijde komen te vervallen, waardoor er veel minder een "muur" aan bebouwing aan het Oostelijk marktkanaal ontstaat. Twee van de palazzino's worden iets vergroot, maar per saldo betekent het meer open ruimte tussen de gebouwen aan de kade. Tenslotte vervalt een van de 'setbacks' (hoogteaccenten) aan de zuidzijde.

Het is nog steeds de bedoeling om de architect van het hoogteaccent samen met de omwonenden om de tafel te zetten, zodat het ontwerp ook zoveel mogelijk rekening kan houden met de uitgesproken zorgen. Het belang van de windvang van de molen speelt daarbij nog wel een belangrijke rol.

Marktwartier heeft de bezonning in de huidige en toekomstige situatie bekeken. Bewoners zouden in de bezonningsstudie graag verschillende peildata naar voren zien komen. Dit is in het onderzoek van OMRT teruggekomen (zie subparagraaf 4.12.3 en bijlage 22).

5.2.2 Vooroverleg artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening     

Er is afgezien van een apart vooroverleg over het uitwerkingsplan Food Center Amsterdam - 4e uitwerking. Vanwege de samenhang is hiervoor volstaan met het reeds gevoerde overleg over het voorontwerp uitwerkingsplan Food Center Amsterdam- 3e uitwerking.

De ontvangen reacties van de brandweer over de 3e uitwerking hebben geleid tot aanvullingen van de toelichting bij het 3e uitwerkingsplan en deze reactie is vanwege samenhang ook verwerkt in de voorliggende toelichting bij het 4e uitwerkingsplan.

5.2.3 Advies stadsdeel West     

Het ontwerp van dit uitwerkingsplan zal gelijktijdig met de terinzagelegging worden voorgelegd aan het dagelijks bestuur van stadsdeel West voor advies.

5.2.4 Zienswijzen op ontwerpuitwerkingsplan     

Overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) zal de ontwerpuitwerking met de daarop betrekking hebbende stukken ter inzage worden gelegd. Daarvoor heeft een publicatie plaatsgevonden in de digitale Staatscourant en op de website van de gemeente Amsterdam.

De ontwerpuitwerking wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd op het stadsloket van stadsdeelkantoor West en zal tevens digitaal raadpleegbaar zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl.

1.1 Plan     

het bestemmingsplan 'Eerste Partiele herziening bestemmingsplan Food Center Amsterdam (2e Herstelbesluit)' met identificatienummer NL.IMRO.0363.E1901BPGST-VG01 van de gemeente Amsterdam.

1.2 Uitwerkingsplan     

het uitwerkingsplan Food Center Amsterdam - 4e Uitwerking (Woongebied Oost) met identificatienummer NL.IMRO.0363.E2301BPGST-OW01 van de gemeente Amsterdam.

1.3 Bestemmingsplan     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.4 Aanbouw     

een bijbehorend bouwwerk, zijnde een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat. Een gebouw dat onderscheiden wordt van, en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.5 Aanduiding     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.6 Aanduidingsgrens     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.7 Aanduidingsvlak     

een aangegeven vlak met eenzelfde aanduiding.

1.8 Automatenhal     

een voor het publiek toegankelijke ruimte waar meer dan twee speelautomaten of andere mechanische toestellen in de zin van artikel 30 van de Wet op de kansspelen zijn opgesteld.

1.9 Balkon     

een niet-grondgebonden open uitbouw op de tweede bouwlaag of hoger waarbij de uitbouw via een balustrade of borstwering aan minimaal één zijde is afgeschermd.

1.10 Bebouwing     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.11 Bebouwingspercentage     

een met een maatvoeringsaanduiding of in de regels aangegeven percentage dat het gedeelte van een bestemmingsvlak of bouwvlak aangeeft dat mag worden bebouwd.

1.12 Bedrijf     

een onderneming, daaronder mede begrepen broedplaatsen, waar goederen worden vervaardigd, bewerkt, geïnstalleerd, verhandeld en/of getransporteerd, waarbij ondergeschikte detailhandel is toegestaan, dit met inachtneming van artikel 12.3.

1.13 Beleidsregel     

de laatst vastgestelde versie van de beleidsregel 'Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam' welke voor het eerst is vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders d.d. 7 september 2021, waarin de criteria zijn opgenomen waar bouwaanvragen voor kelders aan worden getoetst.

1.14 Belwinkel     

een voor publiek toegankelijk ruimte waarin de hoofdactiviteit wordt gevormd door het gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, waaronder mede begrepen het verzenden en ontvangen van faxen.

1.15 Bestemmingsgrens     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.16 Bestemmingsvlak     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.17 Bijbehorend bouwwerk     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

1.18 Bijzondere bouwlaag     

kelder, souterrain, kap, dakopbouw.

1.19 Bouwblok     

een aaneengesloten, dan wel als geheel te beschouwen, reeks van gebouwen.

1.20 Bouwen     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of het vergroten van een bouwwerk.

1.21 Bouwgrens     

de grens van een bouwvlak.

1.22 Bouwlaag     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van bijzondere bouwlagen.

1.23 Bouwvlak     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.24 Bouwwerk     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.25 Consumentverzorgende dienstverlening     

persoonlijke verzorging van consumenten, waaronder kapperszaken, nagelstudio's, schoonheidsinstituten, fitness, sauna, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven.

1.26 Dakopbouw     

een toevoeging aan de bouwmassa door het verhogen van de nok van het dak of een toevoeging aan een plat dak.

1.27 Darkstores     

overwegend opslagruimtes met consumentenartikelen, veelal dagelijkse goederen, al dan niet met een afhaalloket of afhaalbalie, niet of slechts in zeer beperkte mate toegankelijk voor winkelend publiek.

1.28 Deklaag     

de bovenste bodemlaag die in de laatste circa 10.000 jaar is ontstaan en die tevens de ophooglaag bevat die door de mens is aangebracht voor bijvoorbeeld woningbouw.

1.29 Detailhandel     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren of het leveren van zaken aan in hoofdzaak personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van ondergeschikte horeca en met uitzondering van supermarkt. Onder detailhandel vallen geen flitsbezorgdiensten en darkstores.

1.30 Dove gevel     

1. een bouwkundige constructie waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A), alsmede;
2. een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte.

1.31 Erker     

een niet-grondgebonden gesloten uitbouw op de tweede bouwlaag of hoger.

1.32 Flitsbezorgdiensten     

bezorgdiensten van online bestelde consumentenproducten, met de bedoeling deze binnen zeer korte termijn te bezorgen, bij de besteller.

1.33 Gebouw     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.34 Geldwisselkantoor     

een voor publiek toegankelijke ruimte waarin de hoofdactiviteit wordt gevormd door het gelegenheid bieden tot het wisselen van geld.

1.35 Geluidgevoelige bestemmingen     

geluidsgevoelige gebouwen en terreinen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder.

1.36 Geohydrologisch rapport     

het resultaat van een geohydrologisch onderzoek neergelegd in een rapport met daarin de eigenschappen en kenmerken van het grondwatersysteem op een bepaalde locatie. In het geohydrologisch rapport worden in ieder geval in beeld gebracht:

• de bodemopbouw;
• de doorlatendheid (k-waarde) van de bodem;
• de grondwaterfluctuatie;
• de grondwaterstroming;
• de gevolgen voor het grondwatersysteem door de voorgenomen activiteit;
• de mitigerende maatregelen om grondwaterneutraal te kunnen bouwen.

1.37 Gevoelige bestemmingen     

scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.

1.38 Groenvoorzieningen     

ruimten in de open lucht, waaronder in ieder geval worden begrepen (bos)parken, plantsoenen, groen en open speelplekken, met de daarbij behorende sloten, vijvers en daarmee gelijk te stellen wateren.

1.39 Grondwaterneutraal bouwen     

het bouwen van een kelder waarbij de stand en stroming van het grondwater buiten het perceel waarop de kelder is geprojecteerd niet of nauwelijks veranderen, waar mogelijk zal verbeteren, en geen negatieve grondwatereffecten optreden. Tot negatieve effecten worden in ieder geval gerekend risico's op opbarsten van de deklaag, welvorming, grondwateroverlast en grondwateronderlast.

1.40 Horeca van categorie 1     

fastfood (waaronder begrepen automatiek, snackbar, loketverkoop, fastfoodrestaurant en naar de aard daarmee te vergelijken bedrijven).

1.41 Horeca van categorie 2     

nachtzaak (dancing, discotheek, sociëteit, zaalaccommodatie, nachtcafé en naar de aard daarmee te vergelijken bedrijven).

1.42 Horeca van categorie 3     

café (café, bar en naar de aard daarmee te vergelijken bedrijven).

1.43 Horeca van categorie 4     

restaurant (restaurant, koffie-, en theehuis, lunchroom, juicebar en naar de aard daarmee te vergelijken bedrijven).

1.44 Horeca van categorie 5     

hotel (waaronder begrepen motel, jeugdherberg en naar de aard daarmee te vergelijken bedrijven), inclusief het bieden van vergaderaccomodatie.

1.45 Inventariserend veldonderzoek (IVO)     

een inventariserend veldonderzoek conform de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA), zoals deze geldt ten tijde van de ter visie legging van het ontwerp bestemmingsplan, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.

1.46 Kap     

een bijzondere bouwlaag die geheel of gedeeltelijk door een dakconstructie is omgeven welke uit tenminste twee hellende vlakken bestaat, die elkaar al dan niet snijden.

1.47 Kelder     

ondergronds (deel van een) gebouw, uitgezonderd funderingsconstructies, voor zover de onderkant van de vloer van de betreffende bouwlaag dieper is gelegen dan 0,5 meter onder het peil.

1.48 Kinderopvangvoorziening     

kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang, peuterspeelzaal en naar de aard daarmee gelijk te stellen voorziening.

1.49 Maatschappelijke voorzieningen     

overheids-, sociale, culturele-, medische, onderwijs-, sport-, religieuze en vergelijkbare maatschappelijke voorzieningen, waaronder mede begrepen kinderopvangvoorzieningen (kinderdagverblijven en/of voorzieningen voor buitenschoolse opvang), met inbegrip van bijbehorende ondergeschikte horeca.

1.50 Maatvoeringsvlak     

een geometrisch bepaald vlak waarbinnen maatvoeringsaanduidingen gelden.

1.51 NEN 8100     

NEN 8100:2006: Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving, versie 2006.

1.52 Nutsvoorzieningen     

een voorziening ten behoeve van de distributie van gas, water en elektriciteit, en de telecommunicatie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten.

1.53 Omgevingsvergunning     

vergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.54 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden     

omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1 b van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.55 Ondergeschikte detailhandel     

niet-zelfstandige detailhandel, die wordt of is gerealiseerd binnen een andere hoofdfunctie, tot een maximum van 20% van het vloeroppervlakte van de hoofdfunctie tot maximaal 100 m².

1.56 Ondergeschikte horeca     

niet-zelfstandige horeca, uitsluitend zijnde horeca III en IV die wordt of is gerealiseerd binnen een andere hoofdfunctie en daar naar oppervlakte en ruimtelijke uitstraling ondergeschikt aan is, met dien verstande dat in geval van ondergeschikte horeca in detailhandel, maximaal 20% van de verkoop vloeroppervlakte van de winkel tot maximaal 20 m² voor ondergeschikte horeca gebruikt mag worden.

1.57 Openbaar toegankelijk gebied     

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen voor langzaam verkeer binnen een woonhof.

1.58 Overig bouwwerk     

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.59 Pand     

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1.60 Peil     

1. voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang, tenzij anders is bepaald;
2. voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw, tenzij anders is bepaald.

1.61 Praktijk- of vrije beroepsuitoefening aan huis / bedrijf aan huis     

consumentverzorgende of zakelijke dienstverlening, webwinkel of bedrijf uitsluitend zijnde categorie A uit de Staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging, waarbij:

1. in overwegende mate de woonfunctie behouden blijft;
2. deze een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die geen onevenredige afbreuk doet aan de woonfunctie.

1.62 Prostitutie     

het aanbieden of verrichten van seksuele diensten tegen een materiële vergoeding.

1.63 Prostitutiebedrijf     

een bedrijf waar prostitutie wordt bedreven.

1.64 Publieksgerichte zakelijke dienstverlening     

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek in overwegende mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, zoals banken, makelaarskantoren, reisbureaus, stomerij, wasserette en uitzendbureaus.

1.65 Seksinrichting     

een gebouw of een gedeelte van een gebouw waarin tegen betaling handelingen of voorstellingen plaatsvinden van erotische of pornografische aard. Hieronder worden mede begrepen een seksbioscoop, -theater, -automatenhal en –winkel en naar de aard daarmee te vergelijke inrichtingen.

1.66 Shortstay     

het tijdelijk wonen in een zelfstandige woning voor een periode van tenminste 5 nachten en maximaal 6 maanden.

1.67 Souterrain     

een bijzondere bouwlaag waarvan de vloer onder het gemiddeld aangrenzend peil is gelegen en waarbij de vloer van de bovengelegen bouwlaag maximaal 1,50 meter boven peil is gelegen.

1.68 Stille zijde     

een gevel of geveldeel, niet zijnde een plat dak of een vliesgevel, die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht of een afgeschermde buitenruimte, met een maximale geluidsbelasting per geluidsbron vanwege:

1. wegverkeerslawaai van 48 dB;
2. industrielawaai van 50 dB(A);
3. spoorweglawaai van 55 dB.

1.69 Supermarkt     

detailhandel, zijnde een zelfbedieningszaak in goederen met een grote verscheidenheid aan hoofdzakelijk levensmiddelen, met een bruto vloeroppervlak groter dan 300 m².

1.70 Verkeersareaal     

gronden die als verkeersruimte worden gebruikt, bestaande uit rijwegen, parkeervoorzieningen, fiets- en voetpaden en bermen.

1.71 Waterbouwkundige kunstwerken     

kunstwerken, verband houdend met de gebruiksmogelijkheden van het water, zoals steigers, remmingswerken, afmeervoorzieningen, kades en bruggen.

1.72 Waterhuishoudkundige voorzieningen     

werken, waaronder begrepen kunstwerken, verband houdend met de waterhuishouding, zoals dammen, dijken, sluizen en beschoeiingen.

1.73 Webwinkel     

het verkopen van goederen via internet, waarbij de goederen elders worden bezorgd en er geen sprake is van voor publiek toegankelijke winkelruimte of showroom.

1.74 Woonhof     

een verzameling bovengrondse woongebouwen, welke al dan niet ondergronds met elkaar zijn verbonden via een kelder en waarbij de randen van het woonhof aan minimaal drie zijdes worden gevormd door aaneengesloten bebouwing, die onderbroken kan worden door poorten en doorgangen.

1.75 Woning     

een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, dan wel voor bijzondere woonvormen zoals woongroepen en vergelijkbare onzelfstandige woonvormen, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten en waaronder mede begrepen shortstay en zorgwoningen.

2.1 Dakhelling     

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.2 Goothoogte van een bouwwerk     

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.3 Bouwhoogte van een bouwwerk     

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.4 Bouwdiepte van een bouwwerk     

Vanaf peil tot aan het laagste punt van het bouwwerk, met uitzondering van fundering of ondergeschikte onderdelen van het bouwwerk.

2.5 Bruto vloeroppervlakte     

De bruto vloeroppervlakte van een bouwwerk wordt gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.6 Begrenzing bestemmingen     

De begrenzing van de onderscheiden bestemmingen wordt vastgesteld door middel van meting met een nauwkeurigheidsgraad van 1 meter.

2.7 Bebouwingspercentage     

Het bebouwingspercentage wordt bepaald door projectie van de bebouwing in het bestemmingsvlak, tenzij anders is bepaald, de kelders en souterrains niet mee te rekenen.

2.8 Inhoud van een bouwwerk     

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. consumentverzorgende dienstverlening;
2. publieksgerichte zakelijke dienstverlening;
3. detailhandel;
4. horeca van categorie 4;
5. maatschappelijke voorzieningen, niet zijnde geluidgevoelige bestemmingen;
6. bergingen en andere nevenruimten;
7. tuinen en erven;
8. groenvoorzieningen;
9. daktuinen;
10. fiets- en voetpaden;
11. ongebouwde fietsparkeervoorzieningen;
12. speelvoorzieningen;
13. nutsvoorzieningen;
14. afvalinzamelingssystemen;
15. water;
16. waterbouwkundige kunstwerken;
17. waterhuishoudkundige voorzieningen;

3.2 Bouwregels     

3.3 Afwijken van de bouwregels     

3.4 Specifieke gebruiksregels     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. verkeersareaal;
2. uitwegen van parkeerplaatsen of aangrenzende gebouwde parkeervoorzieningen;
3. groenvoorzieningen;
4. speelvoorzieningen;
5. nutsvoorzieningen;
6. kunstobjecten;
7. afvalinzamelingssystemen;
8. water;
9. waterhuishoudkundige voorzieningen;
10. waterbouwkundige kunstwerken;

alsmede voor:

11. erkers en balkons van gebouwen in de aangrenzende bestemming 'Woongebied - 3'.

4.2 Bouwregels     

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. fiets- en voetpaden;
2. groenvoorzieningen;
3. plastieken en kunstobjecten;
4. speelvoorzieningen;
5. nutsvoorzieningen;
6. afvalinzamelingssystemen;
7. water;
8. waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. waterbouwkundige kunstwerken;

alsmede voor:

10. erkers en balkons van de gebouwen in de aangrenzende bestemmingen 'Woongebied - 3' en 'Woongebied - 4'.

5.2 Bouwregels     

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. fiets- en voetpaden;
2. groenvoorzieningen;
3. plastieken en kunstobjecten;
4. speelvoorzieningen;
5. nutsvoorzieningen;
6. afvalinzamelingssystemen;
7. water;
8. waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. waterbouwkundige kunstwerken;

alsmede voor:

10. gebouwde parkeervoorzieningen in de kelder, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';
11. erkers en balkons van de gebouwen in de aangrenzende bestemmingen 'Woongebied - 3' en 'Woongebied - 4'.

6.2 Bouwregels     

6.3 Afwijken van de bouwregels     

Burgemeester en wethouders kunnen, gelet op het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, bij een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, aanhef onder a, onder 1, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, afwijken van het in artikel 6.2.2 onder b bepaalde ten behoeve van het toestaan van kelders waarbij de gronddekking minimaal 30 centimeter bedraagt indien er naar het oordeel van het bevoegd gezag:

1. voldoende waterberging wordt gerealiseerd;
2. grondwateroverlast afdoende wordt voorkomen;
3. en er voldoende ruimte is om de benodigde kabels en leidingen, waterafvoer en afwerking openbare ruimte op te kunnen lossen.

7.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Woongebied - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. woningen inclusief ruimten ten behoeve van praktijk- of vrije beroepsuitoefening aan huis / bedrijf aan huis;
2. bergingen en andere nevenruimten;
3. tuinen en erven;
4. groenvoorzieningen;
5. daktuinen;
6. fiets- en voetpaden;
7. ongebouwde fietsparkeervoorzieningen;
8. speelvoorzieningen;
9. nutsvoorzieningen;
10. afvalinzamelingssystemen;
11. water;
12. waterbouwkundige kunstwerken;
13. waterhuishoudkundige voorzieningen;

alsmede voor:

14. consumentverzorgende dienstverlening, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en publieksgerichte zakelijke dienstverlening in de eerste bouwlaag, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied - gemengd - 1' en met dien verstande dat gevoelige bestemmingen niet zijn toegestaan;
15. gebouwde parkeervoorzieningen in de kelder, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';
16. een in- en uitrit van gebouwde parkeervoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied - gemengd - 2'.

7.2 Bouwregels     

7.3 Nadere eisen     

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om aan bouwplannen die leiden tot bouwen hoger dan 30 meter, ter voorkoming van onaamvaardbare windhinder en/of windgevaar, nadere eisen te stellen ten aanzien van situering en vormgeving van bouwwerken. Of bij bouwen hoger dan 30 meter sprake is van een onaanvaardbare windhinder of windgevaar wordt beoordeeld aan de hand van onderzoek waaruit blijkt in welke mate windhinder of windgevaar als gevolg van de beoogde bebouwing zal optreden. Op dit onderzoek is NEN 8100 van toepassing. Van onaanvaardbare windhinder is sprake indien de score 'goed' niet wordt behaald bij de activiteit 'slenteren' in kwaliteitsklasse A of B als bedoeld in tabel 1 van NEN 8100.

7.4 Afwijken van de bouwregels     

7.5 Specifieke gebruiksregels     

8.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Woongebied - 4' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. woningen inclusief ruimten ten behoeve van praktijk- of vrije beroepsuitoefening aan huis / bedrijf aan huis;
2. bergingen en andere nevenruimten;
3. tuinen en erven;
4. groenvoorzieningen;
5. daktuinen;
6. fiets- en voetpaden;
7. ongebouwde fietsparkeervoorzieningen;
8. speelvoorzieningen;
9. nutsvoorzieningen;
10. afvalinzamelingssystemen;
11. water;
12. waterbouwkundige kunstwerken;
13. waterhuishoudkundige voorzieningen;

alsmede voor:

14. gebouwde parkeervoorzieningen in de kelder, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage'.

8.2 Bouwregels     

8.3 Afwijken van de bouwregels     

8.4 Specifieke gebruiksregels     

9.1 Bestemmingsomschrijving     

1. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en het behoud van archeologische waarden.
2. De bestemming 'Waarde - Archeologie' is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

9.2 Bouwregels     

9.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

11.1 Toegestane overschrijdingen     

Het is toegestaan de in dit plan aangegeven bestemmings- en bouwgrenzen te overschrijden:

1. tot ten hoogste 2 meter ten behoeve van hijsinrichtingen en andere ondergeschikte delen van gebouwen, voor zover deze de vrije doorgang van het verkeer niet belemmeren;
2. ten behoeve van stoepen, stoeptreden, funderingen, plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen en dergelijke delen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,2 meter;
3. ten behoeve van schoorstenen en ventilatiekanalen en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, voor zover deze gelegen zijn achter de voorgevel en mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,5 meter; 
4. ten behoeve van gevel- en kroonlijsten, overstekende daken en dergelijke delen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan maximaal 1 meter en deze werken niet lager zijn gelegen dan 4,2 meter boven een rijweg of boven een strook ter breedte van 1,5 meter langs een rijweg, 2,4 meter boven een rijwielpad en 2,2 meter boven een voetpad, voorzover dit rijwielpad of voetpad geen deel uitmaakt van bedoelde strook van 1,5 meter;
5. tot maximaal 2 meter ten behoeve van bordessen en luifels, voor zover deze gelegen zijn aan de van de straat afgekeerde gevel (achtergevel).

11.2 Parkeernormen     

1. Voor parkeren geldt dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen, uitbreiden, of wijzigen van de functie van gebouwen of gronden voldoende parkeergelegenheid moet worden gerealiseerd, waarbij voldoende betekent dat wordt voldaan aan de normen in de beleidsregels die zijn neergelegd in de gemeentelijke parkeernota's 'Nota Parkeernormen Auto' (in werking per 1 juli 2017, gewijzigd ) en 'Nota Parkeernormen Fiets en Scooter' (in werking per 28 augustus 2018). Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode bij besluit (gelet op artikel 1:3, vierde lid, van de Awb) worden gewijzigd, dient rekening te worden gehouden met de wijziging;
2. Het bepaalde onder a is niet van toepassing voor gronden die in het bestemmingsplan zijn bestemd als 'Bedrijventerrein' en 'Bedrijventerrein - Uit te werken', tenzij de betreffende gronden door toepassing van de wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in artikel 19.1.1 zijn gewijzigd in de bestemming 'Woongebied - Uit te werken'.

12.1 Algemeen gebruiksverbod     

Het is verboden de in Hoofdstuk 2 bedoelde gronden en bouwwerken te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, zoals die nader is aangeduid in de bestemmingsomschrijving.

12.2 Verbodsregels     

Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 12.1 wordt in elk geval begrepen het gebruik van gronden en bebouwing ten dienste van:

1. een inrichting en bedrijf die wordt begrepen in bijlage I, onderdeel D van het Besluit omgevingsrecht (Bor);
2. een inrichting en bedrijf die wordt begrepen in de bijlage, onderdelen C en D van het Besluit milieueffectrapportage;
3. een automatenhal;
4. een seksinrichting;
5. prostitutie;
6. een prostitutiebedrijf;
7. een belwinkel;
8. een geldwisselkantoor;
9. massagesalons;
10. opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden;

tenzij deze op grond van de regels zijn toegestaan.

12.3 Toegelaten bedrijven     

Voor zover bedrijven zijn toegestaan, mogen de gronden en gebouwen worden gebruikt voor de volgende categorieën bedrijven:

1. In de bestemmingen 'Woongebied - 3' en 'Woongebied - 4' zijn uitsluitend bedrijven aan huis toegestaan die vallen onder categorie A van de bij deze regels gevoegde Staat van bedrijfsactiviteiten - gemengd gebied.
2. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning te verlenen, met dien verstande dat het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een bedrijf is toegestaan dat niet in de Staat van bedrijfsactiviteiten - gemengd gebied voorkomt en in vergelijking met bedrijven die wel vallen onder de toegelaten categorieën een gelijke of mindere milieuhinder veroorzaakt.
3. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning te verlenen, met dien verstande dat het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een bedrijf is toegestaan dat in de Staat van bedrijfsactiviteiten - gemengd gebied voorkomt en valt onder één of meer categorieën hoger dan toegelaten, mits het betreffende bedrijf in vergelijking met bedrijven die wel vallen onder de onder a toegelaten categorieën een gelijke of mindere milieuhinder veroorzaakt.
4. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning te verlenen, met dien verstande dat het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een bedrijf is toegestaan dat niet in de Staat van bedrijfsactiviteiten - gemengd gebied voorkomt of dat in de Staat van bedrijfsactiviteiten - gemengd gebied voorkomt en valt onder één of meer categorieën hoger dan toegelaten mits voor omliggende functies geen sprake zal zijn van onaanvaardbare milieuhinder.

12.4 Maximum bruto vloeroppervlak     

Ter plaatse van de als 'Bedrijventerrein', 'Gemengd', 'Bedrijventerrein - Uit te werken' en 'Woongebied - Uit te werken' aangewezen gronden gelden de volgende gebruiksregels:

1. Ten aanzien van de op grond van artikel 3.1, artikel 4.1 en artikel 10.1 toegestane buikbedrijven en servicebedrijven geldt een gezamenlijk maximum bruto vloeroppervlak van 90.000 m², met dien verstande dat:
   1. het gezamenlijk maximum bruto vloeroppervlak van servicebedrijven niet meer dan 11.000 m² bedraagt;
   2. maximaal 1 brandstof/energievulstation met een maximum bruto vloeroppervlak van 350 m² is toegestaan;
2. In afwijking van het bepaalde onder a kunnen burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning verlenen voor buikbedrijven en servicebedrijven met een gezamenlijk maximum bruto vloeroppervlak van 110.000 m² indien op basis van deugdelijk parkeeronderzoek blijkt dat het parkeren vanwege bezoekers, werknemers en vrachtwagens op een aanvaardbare wijze kan plaatsvinden, met dien verstande dat:
   1. parkeren door bezoekers op maaiveld dient plaats te vinden;
   2. parkeren door werknemers op één of meerdere parkeerdaken dient plaats te vinden;
3. Ten aanzien van de op grond van artikel 11.1 (bestemming 'Woongebied - Uit te werken') toegestane woningen geldt een gezamenlijk maximum van 1.700 woningen;
4. Ten aanzien van de op grond van artikel 11.1 (bestemming 'Woongebied - Uit te werken') toegestane detailhandel, publieksgerichte zakelijke dienstverlening, horeca van categorie 3 en horeca van categorie 4 en maatschappelijke voorzieningen geldt een gezamenlijk maximum bruto vloeroppervlak van 3.000 m², met dien verstande dat:
   1. voor detailhandel het maximum bruto vloeroppervlak als bedoeld in sub f van toepassing is;
   2. voor horeca van categorie 3 en horeca van categorie 4 het maximum bruto vloeroppervlak als bedoeld in sub h van toepassing is;
5. In aanvulling op het bepaalde onder d is naast het genoemde gezamenlijk maximum bruto vloeroppervlak van 3.000 m² tevens een gezamenlijk maximum bruto vloeroppervlak van 3.500 m² aan maatschappelijke voorzieningen in de vorm van een brede school (school, kinderopvang, naschoolse opvang, voorschool en gymzaal) toegestaan binnen de in artikel 11.1 genoemde gronden;
6. Ten aanzien van de op grond van artikel 4.1 (bestemming 'Gemengd') en artikel 11.1 (bestemming 'Woongebied - Uit te werken') toegestane detailhandel geldt een gezamenlijk maximum bruto vloeroppervlak van 750 m² en een maximum bruto vloeroppervlak van 250 m² per vestiging;
7. In afwijking van het bepaalde onder d en f kunnen burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning verlenen voor detailhandel met een gezamenlijk maximum bruto vloeroppervlak van 2.000 m², met inachtneming van de volgende bepalingen:
   1. de detailhandel die door middel van deze afwijking mogelijk wordt gemaakt is uitsluitend toegestaan binnen de bestemming 'Gemengd';
   2. er dient door middel van een distributieplanologisch onderzoek/onderbouwing te worden aangetoond dat het toestaan van detailhandel niet leidt tot een onaanvaardbare verslechtering van het functioneren van detailhandel in de omgeving;
   3. er dient voldoende parkeergelegenheid beschikbaar te zijn zodat een onevenredige parkeeroverlast wordt voorkomen.
8. Ten aanzien van de op grond van artikel 11.1 (bestemming 'Woongebied - Uit te werken') toegestane horeca van categorie 3 en horeca van categorie 4 geldt een maximum bruto vloeroppervlak van 450 m².

12.5 Doelmatigheidsbepaling     

Burgemeester en wethouders verlenen, gelet op het bepaalde in artikel 3.6, lid 1 onder c, van de Wet ruimtelijke ordening, een omgevingsvergunning, als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 1, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, in afwijking van het bepaalde in artikel 12.2 wanneer strikte toepassing daarvan leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

13.1 Luchtvaartverkeerzone     

1. Voor het plangebied gelden ingevolge hetgeen is bepaald in artikel 2.2.2 lid 1 van het “Luchthavenindelingbesluit Schiphol” (Stb. 2002, nr. 591) beperkingen in de toegestane bouwhoogte.
2. De toegestane bouwhoogte binnen gronden als bedoeld in sub a dient te worden getoetst aan hetgeen is bepaald in artikel 2.2.2 lid 1 van het “Luchthavenindelingbesluit Schiphol”.

13.2 Milieuzone     

1. Ter plaatse van de aanduiding 'Milieuzone' dient de aanvrager van een omgevingsvergunning of een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden als bedoeld onder 13.2 onder c een nader bodemonderzoek te overleggen, waarin de bodemkwaliteit van het terrein, die blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld, indien de aanvraag leidt tot grondroerende werkzaamheden op een diepte van 2,40 meter - NAP of meer.
2. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning of een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden die betrekking heeft op grondroerende werkzaamheden op een diepte van 2,40 meter - NAP of meer kan pas worden verleend indien uit het nader bodemonderzoek blijkt dat:
   1. sanering voor de betreffende locatie niet noodzakelijk is;
   2. sanering voor de betreffende locatie wel noodzakelijk is, hiervoor een saneringsplan is opgesteld dan wel een BUS-melding is verricht en burgemeester en wethouders het saneringsplan dan wel de BUS-melding hebben goedgekeurd.
3. Ter plaatse van de aanduiding 'Milieuzone' is het verboden zonder of in afwijking van een vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden uit te voeren:
   1. het uitvoeren van grondbewerkingen op een diepte van 2,40 meter - NAP of meer, waartoe onder meer wordt gerekend het egaliseren, roeren en omwoelen van gronden;
   2. het aanbrengen van drainage op een diepte van 2,40 meter - NAP of meer;
   3. het aanbrengen van ondergrondse kabels, leidingen en andere infrastructurele voorzieningen op een diepte van 2,40 meter - NAP of meer;
   4. het aanbrengen van hoogopgaande en/of diepgewortelde beplanting.
4. Een omgevingsvergunning als bedoeld in 13.2 onder c is niet vereist voor de volgende werken en werkzaamheden:
   1. werken en werkzaamheden die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

13.3 Grondwaterneutraal bouwen     

1. Ter plaatse van de gebiedsaanduidingen 'overige zone 2' zijn de betreffende gronden, naast de daarvoor aangewezen andere bestemmingen en aanduidingen, mede bestemd voor de bescherming van het belang van grondwaterneutraal bouwen als genoemd in 1.39.
2. Binnen de gebiedsaanduiding 'overige zone 2' is het verboden kelders te bouwen, dan wel bestaande kelders te vergroten.
3. Binnen de gebiedsaanduiding 'overige zone 2' zijn uitsluitend bestaande kelders toegestaan welke legaal aanwezig waren ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan, alsmede kelders waarvoor voorafgaand aan het moment waarop dit plan in ontwerp ter inzage is gelegd een omgevingsvergunning is verleend waar nog uitvoering aan gegeven kan worden dan wel een aanvraag omgevingsvergunning is ingediend en deze omgevingsvergunning niet geweigerd kan worden.
4. Het bevoegd gezag is bevoegd om binnen de gebiedsaanduiding 'overige zone 2' overeenkomstig het bepaalde in artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 1, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht een omgevingsvergunning te verlenen om in afwijking van het bepaalde in sub b, een kelder te bouwen of te vergroten mits de kelder grondwaterneutraal kan worden gebouwd. Om te bepalen of een kelder grondwaterneutraal kan worden gebouwd geldt:
   1. voor kelders met een totale brutovloeroppervlakte van maximaal 300 m² en een maximale bouwdiepte van 4 meter dat het bevoegd gezag de aanvraag toetst aan de beleidsregel "Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam";
   2. voor kelders met een totale brutovloeroppervlakte van meer dan 300 m² of een bouwdiepte van meer dan 4 meter dat op basis van een geohydrologisch onderzoek moet worden aangetoond dat het bouwplan niet strijdig is met het belang als genoemd in sub a.
5. Het bevoegd gezag kan op basis van de toetsing aan de beleidsregel of de uitkomsten uit het geohydrologisch onderzoek aan de omgevingsvergunning voorwaarden verbinden ter bescherming van het belang als genoemd in sub a.
6. Als vast staat dat een bouwplan grondwaterneutraal kan worden gebouwd, houdt het bevoegd gezag bij de afweging om gebruik te maken van de bevoegdheid in sub d tevens rekening met overige belangen in het kader van een goede ruimtelijke ordening.
7. Indien de beleidsregel wordt gewijzigd of herzien, moet bij de toetsing van een aanvraag omgevingsvergunning rekening worden gehouden met deze wijziging dan wel herziening.

15.1 Verwijzing naar andere wettelijke regelingen     

Waar in de planregels worden verwezen naar andere wettelijke regelingen, wordt geduid op die regelingen, zoals zij luiden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het uitwerkingsplan.

16.1 Overgangsrecht bouwwerken     

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%.
3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

16.2 Overgangsrecht gebruik     

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.