| Plan: | Bestemmingsplan Stadhaven Minerva |
|---|---|
| Plannummer: | B0802BPGST |
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0363.B0802BPGST-OH01 |
Nieuwe ruimtelijke hoofdstructuur Stadhaven Minerva
Voor het toekomstige economisch profiel van Stadhaven Minerva is een nieuwe ruimtelijke structuur noodzakelijk. Een structuur gebaseerd op een nieuw profiel dat betere bereikbaarheid en meer ruimtelijke kwaliteit biedt. Daarbij worden de bestaande kwaliteiten van de locatie, zoals het water, de haven en de nabijheid van de stad, benut en versterkt. De intensivering van Stadhaven Minerva leidt tot meer activiteiten in het gebied. Ook daarvoor is behoefte aan een heldere ruimtelijke hoofdstructuur. De nieuwe hoofdstructuur bestaat uit drie elementen, namelijk een kerngebied, pieren en het waterprogramma. Zowel het kerngebied, de pieren en het waterprogramma hebben een eigen specifieke ruimtelijke opgave en een eigen specifieke dynamiek. Deze driedeling geeft de gebruiker en bezoeker overzicht. Het kerngebied vormt het hoofdelement van Stadhaven Minerva. Hieraan wordt een tweetal pieren gekoppeld. De pier die wordt begrensd door de Danzigerkade en de Minervahavenweg heet de Danzigerpier, en is al voor een groot deel in ontwikkeling. Aan de zuidzijde van de Minervahaven ligt de Archangelpier, deze wordt nu nog grotendeels bezet door het bedrijf Stora.
De verschillen tussen kern en pier worden in ruimtelijke zin uitgewerkt. De verschillen worden aangezet en versterkt in zowel het bouwkundig deel als in de openbare ruimte. Het bouwkundig deel heeft betrekking op stedenbouwkundige en architectonische aspecten. Het openbare ruimte deel wordt zichtbaar in weg profielen en de aanwijzing van specifieke plaatsen.
Bindend element is het alom aanwezige waterprogramma van Stadhaven Minerva. Het water en waterprogramma grenzen direct aan het kerngebied en aan de pieren. Water is een sterk imago-bepalend element voor bedrijven in Stadhaven Minerva en zorgt voor eenheid in het gebied. Het water geeft het gebied een zodanig sterk imago, dat bedrijven veel mogelijkheden hebben om een eigen identiteit te hieraan te ontlenen.
Circuits rond kern en pieren
Ter ondersteuning van het onderscheid in kerngebied en pieren, wordt een heldere ruimtelijke- en verkeersstructuur ontwikkeld. Er wordt een lussenstructuur geïntroduceerd die kerngebied en pieren ontsluit. Door de lussenstructuur ontstaan duidelijke circuits, die de oriëntatie en vindbaarheid sterk verbeteren. Tegelijkertijd wordt het water zichtbaar wat bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit en beleefbare identiteit van het gebied. Door randen van de pieren openbaar te maken wordt de relatie tussen bebouwing en het water helder. De pieren worden uitgevoerd als groene stadskades.
Bebouwing
De rand van het kerngebied manifesteert zich als een gesloten bouwblok. Om dit blok vorm te geven worden de bedrijfsgebouwen die aan de buitenrand staan aan elkaar geschakeld en vormen gezamenlijk een gesloten wand. Deze gesloten wand wordt doorsneden door een tweetal bedrijfsstraten. De bedrijfsstraten bieden plek aan bedrijven die toekunnen met een minder representatieve vestigingslocatie in Stadhaven Minerva. De pier krijgt een lossere bebouwingsstructuur. De gebouwen staan los van elkaar aan de kade. Op sommige plekken is het mogelijk om tussen de gebouwen door de andere kant van de pier te kijken. De pieren zijn vooral bedoeld voor bedrijven waarvoor een eigen beeldbepalend bedrijfspand op een zichtlocatie aan het water belangrijk is. Op de pieren moet de transformatie naar het nieuwe ruimtelijke beeld plaatsvinden. De pieren krijgen een open groene sfeer terwijl de kern gesloten blijft en een meer stedelijke uitstraling heeft.
Programma van bouwblokken
Voor Stadhaven Minerva wordt geen concreet programma vastgesteld. Vanwege het uitgangspunt van een geleidelijke transformatie, waarin marktinitiatieven een belangrijke rol spelen, is het niet nodig precies aan te geven welke veranderingen waar en wanneer zullen plaatsvinden. Wel is op grond van de huidige ontwikkelingen een goede inschatting te maken van de ontwikkelingen op deelgebiedniveau de komende jaren. Deze schatting vormt de basis voor de benodigde maatregelen op het gebied van infrastructuur en openbare ruimte.
Stadhaven Minerva biedt ruimte aan bedrijven van verschillende schaalgrootte, tot maximaal 15.000 m², in de sectoren bouw, productie, groothandel, transport en facilitaire dienstverlening. Daarnaast is er ruimte voor de zogenaamde creatieve bedrijvigheid. De doelstelling is om circa 180.000 m² BVO extra bedrijfsruimte in het gebied te realiseren in de periode 2005 – 2020. Deze extra ruimte wordt gerealiseerd door sloop en nieuwbouw van de gebouwen, waarbij de nieuwbouw groter en hoger zal zijn dan de oude bebouwing. Door de intensivering neemt het aantal arbeidsplaatsen toe. De verwachting is dat het huidige aantal van circa 2500 arbeidsplaatsen zal worden verdubbeld tot ruim 5100 arbeidsplaatsen in 2020.
Vanwege de strategie van geleidelijke ontwikkeling is niet bij voorbaat aan te geven waar extra bedrijfsruimten worden gerealiseerd en hoe bijvoorbeeld de verdeling is tussen kerngebied en pieren.
Het programma van eisen met betrekking tot bouwblokken en architectuur is gericht op een aantal aspecten: korrelgrootte van de terreinen, bebouwingsdichtheid (FSI), morfologie van wanden en bouwblokken, bouwhoogte en rooilijnen, architectuur, kleur en materialen, parkeren en expeditie, groen op het bedrijfsterrein, reclame-uitingen en erfgrenzen.
Korrelgrootte van de terreinen
Stadhaven Minerva kent een specifieke kavelgewijze ontwikkeling. Kavels en bedrijven worden opgekocht, uitgeplaatst of verplaatst. Dit betekent dat de huidige infrastructurele lijnen min of meer gefixeerd zullen zijn. Er is immers geen sprake van een blanco situatie. Er zal lange tijd sprake zijn van een gecombineerde oude en nieuwe situatie. In dit bestemmingsplan wordt uitgegaan van een verfijningslag van de korrelgrootte van de bedrijfskavels. Op de pieren beslaan de oppervlakten van de bedrijfskavels van 1.000 tot 5.000 m². In de kern beslaan de oppervlakten van de bedrijfskavels van 3.000 tot 15.000 m².
Bebouwingsdichtheid
De bebouwingsdichtheid van Stadhaven Minerva wordt intensiever. Voor de kavels op de pieren en langs de kernring wordt uitgegaan van een floorspace-index (FSI) van meer dan 1,0. De organisatie van de bouwblokken is eenvoudig. De blokken zijn zoveel mogelijk gesloten zodat een krachtige rand naar de openbare ruimte ontstaat. De kwaliteit van de openbare ruimte wordt op deze manier zoveel mogelijk bepaald en vormt de representatieve kant van Stadhaven Minerva. Het kerngebied krijgt aan de buitenrand een volledig gesloten bebouwingswand met af en toe een ingang van een bedrijfsstraat. Aan de bedrijfsstraten in het kerngebied is de bebouwingsstructuur van de wand opener van karakter. Bedrijfsgebouwen staan in een losse setting op de rooilijn. Op de pieren krijgt de bebouwingswand tevens een open karakter. Voor de uitstraling en voor de sociale veiligheid van het gebied is het wenselijk dat de gebouwen ‘open plinten’ krijgen.
Om Stadhaven Minerva een dynamisch stedelijk beeld te geven wordt een aanzienlijke fluctuatie in bouwhoogte toegestaan. De bouwhoogte mag variëren van 3 tot 6 bouwlagen, hetgeen neerkomt op 9 tot 21,5 meter, met uitzonderingen tot 24 meter. De voordelen zijn tweeledig. Een grote variatie in bouwhoogte en een dynamisch stedelijk beeld. Eenzelfde principe wordt toegepast voor de rooilijn. Er wordt een dubbele rooilijn geïntroduceerd. De eerste rooilijn bevindt zich op maaiveld en vormt de lijn waarin de gebouwen staan met hun voetprint. De tweede rooilijn is de maximale lijn waarin de uitkraging mogelijk is. Deze lijn wordt gevormd door de eerste (of volgende) verdieping(en) van de gebouwen. Bedrijfsgebouwen die op de rooilijn een plint hebben van 4,5 meter mogen daarboven 2,5 meter uitkragen. Door het spel van uitkragingen en wisselende bouwhoogten ontstaat een dynamisch stedelijk beeld.
Erfgrenzen
Onbebouwde erfgrenzen van de bedrijven sluiten vrijwel nergens aan op de openbare ruimte. Bebouwingswanden bepalen in vrijwel alle gevallen de grens tussen de openbare ruimte en het bedrijfsterrein. Waar dit niet het geval is ontsluit een poort het terrein. Aan deze poort worden in het beeldkwaliteitsplan van het plangebied eisen gesteld. Aan alle andere erfgrenzen worden geen eisen gesteld. Dit wordt aan de individuele ondernemingen overgelaten.
Nautisch programma
Het huidige nautische programma wordt geïntensiveerd. Langs de strekdam in de Nieuwe Houthaven wordt het aantal ligplaatsen voor duwbakken uitgebreid en aan de andere zijde van deze haven worden langs de Danzigerkade kleine schepen parallel aan de kade afgemeerd. In de Stadhaven Minerva wordt het huidige nautische programma eveneens geïntensiveerd. Aan de Minervahavenweg wordt voornamelijk binnenvaart afgemeerd en op de kop van de Danzigerkade worden de ligplaatsen voor het aantal coasters vergroot. Vanwege de geringe manoeuvreerruimte in Stadhaven Minerva wordt aan de andere zijde parallel aan de kade slechts kleinschalig nautisch programma afgemeerd. Op de kop van de Danzigerkade wordt het aantal ligplaatsen van coasters vergroot. Aan de strekdam is een autoafzetplaats aanwezig. Aan de Haparandadam komen bedrijfsvaartuigen en wordt boven het water ruimte geboden voor een horecagelegenheid, in combinatie met een maatschappelijke voorziening. Achterin de Minervahaven, ten slotte, is een openbare loswal voorzien en wordt ruimte geboden aan een kleinschalige horecavoorziening.
Voor het nautisch programma worden geen beeldkwalititeitseisen ontwikkeld. Waakzaamheid over de uitstraling van dit gebied geschiedt op basis van beheer. De noodzakelijke elementen ten behoeve van het nautisch programma, zoals steigers en dergelijke, worden uitgevoerd in de basiskwaliteit die geldt voor de openbare ruimte.
De openbare ruimte vervult een essentiële, alles verbindende rol. De inrichting van een goed functionerende openbare ruimte, waarin oplossingen gevonden zijn voor de verkeersruimte, parkeerruimte, verblijfsruimte, water en groen en port-security, kan de karakteristiek van een oud haventerrein uitbuiten, zodat het hart van Stadhaven Minerva zich door haar karakteristiek van andere bedrijventerreinen onderscheidt. De sleutel tot een succesvolle herinrichting ligt besloten in het aanboren en uitbouwen van deze en andere bestaande kwaliteiten en potenties van het oude havengebied.
De nieuw ingerichte Stadhaven Minerva zal dan een wervende sfeer uitstralen, die uitnodigt voor vestiging van bedrijven. Het gaat erom de openbare ruimte tot visitekaartje te maken.
Kansen voor versterken beeldkwaliteit
De ambitie is de beeldkwaliteit en uitstraling van Stadhaven Minerva te versterken. Een kwaliteit van het gebied is de ligging aan het water en het zicht op havenactiviteiten. Deze kwaliteit wordt eigenlijk alleen op de Danzigerkade en de Minervahavenweg goed benut, doordat de ontsluitende infrastructuur hier tussen het water en de voorkanten van de bebouwing ligt.
De verscheidenheid aan functies in het gebied biedt goede kansen voor de ontwikkeling van diverse typen gebouwen en sferen. Ook dit draagt bij aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit in het gebied. In het beeldkwaliteitsplan zijn randvoorwaarden vastgesteld. De belangrijkste uitgangspunten hierbij zijn;
Duurzaamheid is het meest wezenlijke onderdeel voor het toepassen van materialen. Er worden materialen gekozen die op een fraaie manier verouderen. Het kleurgebruik is ingetogen. Er wordt een duidelijk verschil gemaakt tussen de kern en de pieren.
Bedrijfslogo’s en kleuren moeten een ondergeschikte rol spelen bij de architectuur van het gebouw. Het is niet gewenst om logo’s als uitgangspunt in het architectuur ontwerp verwerken. Een naamgevingsuiting moet worden opgenomen in het gevelvlak en niet er buiten. Met betrekking tot de bedrijfskleuren (vaak signaal kleuren) is een grote mate van terughoudendheid geboden. De architectuur dient het visitekaartje van het bedrijf te zijn en niet de gele luifel en blauwe overhead deur. In het beeldkwaliteitsplan Stadhaven Minerva worden de richtlijnen ten aanzien van bebouwing en architectuur compleet beschreven.
Aansluiting Plan Houthaven
Bij de herstructurering en herinrichting van Stadhaven Minerva dient nadrukkelijk rekening te worden gehouden met het naastgelegen plan Houthaven. Stadhaven Minerva deelt immers de Haparandaweg met de Houthaven, dit vraagt om integratie van visie en invulling die gezamenlijk wordt opgepakt.