Wiener

Artikel 5 Wonen

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, met inachtneming van artikel 5.2.12;
• b. kantoren, met inachtneming van artikel 5.5.2 ;
• c. kantoren met baliefunctie, met in achtneming van artikel 5.5.2;
• d. voorzieningen met inbegrip van additionele horeca, met uitzondering van kinderdagopvang, en met uitzondering van automatenhallen, met in achtneming van de artikelen 5.5.2, 5.5.5 en 5.6.3;
• e. galeries, met inachtneming van artikel 5.5.2
• f. -detailhandel, met inbegrip van een mengformule, met uitzondering van smartshops, sekswinkels, minisupermarkten en souvenirwinkels, met inachtneming van de artikelen 5.5.2, 5.5.3 en 5.6.2 en
  -voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening, met inbegrip van een mengformule, met uitzondering van geldwisselkantoren, telefoneerinrichtingen en massagesalons, met inachtneming van de artikelen 5.5.2, 5.5.3 en 5.6.2;
• g. bedrijven, met inachtneming van de artikelen 5.5.1, 5.5.2 en 5.6.1;
• h. kinderdagopvang, met inachtneming van het bepaalde in artikel 5.5.6;
• i. ondergrondse parkeergarage, ondergrondse fietsenstalling en ondergrondse bergingen uitsluitend ter plaatse waar de aanduiding 'parkeergarage' op de verbeelding is aangegeven, en met inachtneming van artikel 5.2.11;
• j. nutsvoorzieningen;
• k. groen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 5.5.7;
• l. inpandige fietsenstalling.

5.2 Bouwregels

Op de tot 'Wonen' bestemde gronden mogen uitsluitend gebouwen worden opgericht ten dienste van de bestemming, met in achtneming van de volgende bepalingen.

5.2.1 Situering van bebouwing

De voorgevel van gebouwen mag aan de Oostenburgervoorstraat uitsluitend op de bestemmingsgrens (voorgevelrooilijn) worden gesitueerd.

5.2.2 Minimale bouwhoogte

• a. De bouwhoogte van de eerste bouwlaag bedraagt minimaal 3.50 meter, gemeten van de bovenkant van de vloer van de eerste bouwlaag tot de bovenkant van de vloer van de tweede bouwlaag, dan wel indien het gebouw slechts bestaat uit één bouwlaag tot de bovenkant van de goot, met dien verstande dat deze bouwhoogte tot een diepte van minimaal 5 meter, gemeten vanaf de voorgevel, gehandhaafd dient te worden.
• b. De bouwhoogte van gebouwen bedraagt minimaal 9 meter, tenzij een lagere maximale bouwhoogte geldt.

5.2.3 Maximale bouwhoogte van gebouwen

De bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de op de plankaart aangegeven bouwhoogte.

5.2.4 Geen ondergrondse bouwlagen

Met uitzondering van ondergrondse parkeergarage, fietsenstalling en bergingen ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' zijn geen ondergrondse bouwlagen toegestaan.

5.2.5 Dakbeëindiging

Wanneer een kap wordt geconstrueerd, dient de afstand tussen de goot- en bouwhoogte van het gebouw minimaal 2 meter te bedragen.

5.2.6 Geen dakterrassen

Dakterrassen zijn niet toegestaan.

5.2.7 Geen open gevels

Het is niet toegestaan de gevel te construeren of te wijzigen ten behoeve van gevelverkoop dan wel op een dusdanige wijze dat -de mogelijkheid tot het maken van- een open gevel ontstaat.

5.2.8 Geen gesloten plinten

Het is niet toegestaan de gevel te construeren of te wijzigen op een zodanige wijze dat gesloten plinten (eerste bouwlaag) ontstaan, met uitsluiting van de plint ter hoogte van een trafo. Bergingen mogen niet aan de straatzijde worden gesitueerd. Deze bepaling geldt niet voor souterrains.

5.2.9 Ontsluiting van hogere bouwlagen

In geval van verbouwing, restauratie, verbetering en/of verandering van gebouwen dienen de al dan niet zelfstandige ontsluitingen naar de tweede en hogere bouwlagen te worden gehandhaafd.

5.2.10 Steeg

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - steeg' mag over een breedte van minimaal 3,5 en maximaal 6,5 meter geen bebouwing worden opgericht.

5.2.11 Ondergrondse parkeergarage

De ondergrondse bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' bestaat uit maximaal 1 bouwlaag. De hellingbaan bevindt zich inpandig. De toegang bevindt zich op de bestemmingsgrens tussen de bestemmingen 'Verkeer' en 'Wonen' van het bestemmingsvlak aan de Oostenburgervoorstraat.

5.2.12 Wet geluidhinder

De voorkeursgrenswaarde op grond van de Wet geluidhinder wordt langs de Oostenburgervoorstraat en Oostenburgergracht overschreden met 3 tot 13 dB. Een besluit tot vaststelling van hogere grenswaarden is genomen.

De woningen die ter plaatse worden gerealiseerd, dienen te voldoen aan het gemeentelijke geluidbeleid.

5.3 Nadere eisen

Het dagelijks bestuur is bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering en afmetingen van de in de artikelen 5.2 en 5.4 bedoelde bebouwing, indien dit noodzakelijk is vanwege het behoud en herstel van panden, dan wel in verband met de licht- en luchttoetreding van de omringende bebouwing.

5.4 Bij omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels

Toepassing van een bevoegdheid om bij omgevingsvergunning af te wijken mag niet tot gevolg hebben dat de karakteristiek van het stadsgezicht in onevenredige mate wordt aangetast en/of aan de ruimtelijke kwaliteit van en rondom het plangebied in onevenredige mate afbreuk wordt gedaan.

Het dagelijks bestuur is bevoegd om bij omgevingsvergunning af te wijken van de volgende bouwregels:

5.4.1 Maximale bouwhoogte

het bepaalde in artikel 5.2.3 met inachtneming van het volgende:

uitsluitend ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - bouwhoogte' kan worden afgeweken tot ten hoogste 19 meter.

5.4.2 Dakterrassen

het bepaalde in artikel 5.2.3 en 5.2.6 ten behoeve van dakterrassen en bijbehorende afrastering. De dakterrassen dienen te zijn gesitueerd daar waar de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakterrassen is aangegeven'. De hoogte van de afrastering bedraagt ten hoogste 1,20 meter;

5.4.3 Maximale bouwhoogte voor installaties, trappenhuizen

het bepaalde in artikel 5.2.3 voor het overschrijden van de maximale bouwhoogte voor liften, trappenhuizen, koelinstallaties, condensatoren en centrale verwarmingsinstallaties tot ten hoogste 4 meter en voor schoorstenen, ventilatie-inrichtingen en antennes tot ten hoogste 5 meter;

Bij omgevingsvergunning afwijken voor lift- en trappenhuizen, koelinstallaties, condensatoren en centrale verwarmingsinstallaties is alleen mogelijk indien aantoonbare redenen uitwijzen dat de bedoelde onderdelen niet (geheel) inpandig kunnen worden gerealiseerd en onder de voorwaarde dat:

• a. deze installaties zo klein als technisch mogelijk dienen te zijn;
• b. deze installaties zoveel mogelijk uit het zicht vanaf de openbare ruimte dienen te worden geplaatst;
• c. het daklandschap niet onevenredig wordt aangetast

5.4.4 Maximale bouwhoogte - architectonische verfraaiingen

het bepaalde in artikel 5.2.3 voor het overschrijden van de maximale bouwhoogte ten behoeve van architectonisch verfraaiende elementen tot ten hoogste 0,7 meter over een maximale breedte van 50% van het gebouw per aaneengesloten gevellengte.

5.4.5 Overbouwing

het bepaalde in artikel 5.2.10 voor een overbouwing onder de volgende voorwaarden:

• a. de overbouwing mag uitsluitend worden gebruikt als verkeersruimte tussen de verschillende gebouwen;
• b. de overbouwing is toegestaan vanaf de tweede bouwlaag;

5.5 Specifieke gebruiksregels

Op de tot 'Wonen' bestemde gronden gelden de volgende specifieke gebruiksregels:

5.5.1 Staat van Inrichtingen

Bedrijven zijn uitsluitend toegestaan voor zover deze in de van deze regels deel uitmakende 'Staat van Inrichtingen' vallen in milieucategorie I of II, met dien verstande dat:
a. garagebedrijven niet zijn toegestaan;
b. in kelders en souterrains, voor zover deze niet onder bedrijven zijn gelegen, uitsluitend bedrijven behorend tot milieucategorie I zijn toegestaan.

5.5.2 Functies alleen in eerste en tweede bouwlaag toegestaan

Kantoren, kantoren met baliefunctie, voorzieningen, kinderdagopvang, galeries, detailhandel, voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening en bedrijven zijn uitsluitend toegestaan in de eerste en tweede bouwlaag.

5.5.3 Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening

Het bedrijfsvloeroppervlak van detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening mag per vestiging niet meer dan 150 m2 bedragen.

5.5.4 Detailhandelslint-plus

In de eerste bouwlaag van bebouwing op de uiterste hoek aan de Oostenburgergracht en de Oostenburgervoorstraat zijn geen woningen en entrees tot ondergrondse parkeervoorzieningen toegestaan (detailhandelslint-plus).

5.5.5 Voorzieningen

Het bedrijfsvloeroppervlak van voorzieningen mag per vestiging niet meer dan 500 m2bedragen.

5.5.6 Gebruik bebouwing ten behoeve van kinderdagopvang

In bebouwing met deze bestemming is één kinderdagopvang toegestaan. Kinderdagopvang mag niet worden gevestigd in bebouwing die in een zone van 50 meter van 50 km p/u wegen, gemeten vanaf de rand van de weg.

5.5.7 Gebruik als groen

Onbebouwd blijvende gedeelten van de tot 'Wonen' bestemde gronden mogen worden gebruikt als groen, met in achtneming van het bepaalde in artikel 3.1

5.6 Bij omgevingsvergunning afwijken van de gebruiksregels

Toepassing van een bevoegdheid om bij omgevingsvergunning af te wijken mag geen afbreuk doen aan de gewenste functiemenging van de binnenstad.

Het dagelijks bestuur kan bij omgevingsvergunning afwijken van de volgende gebruiksregels:

5.6.1 Bedrijven

• a. het bepaalde in artikel 5.5.1 voor het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een functie die niet in de 'Staat van Inrichtingen' voorkomt en die niet meer milieuhinder veroorzaakt dan functies die vallen in de toegestane categorieën.
• b. het bepaalde in artikel 5.5.1 voor het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een functie die, al dan niet na uitbreiding of wijziging van de 'Staat van Inrichtingen' valt onder één of meer categorieën hoger dan toegestaan, mits de desbetreffende functie niet meer milieuhinder veroorzaakt dan functies die vallen in de toegestane categorieën.

5.6.2 Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening

Het dagelijks bestuur kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.5.3 tot maximaal 300m2.

Voor de bebouwing op de hoek Oostenburgergracht-Oostenburgervoorstraat kan het dagelijks bestuur bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.5.3 tot maximaal 400 m2.

Bij omgevingsvergunning afwijken is mogelijk indien:

• 1. de uitbreiding/vestiging het woon- en leefmilieu niet in onevenredige mate aantast;
• 2. de uitbreiding/vestiging geen overmatige verkeersaantrekkende werking tot gevolg heeft;
• 3. de bebouwing binnen de parcellering van de omringende bebouwing past, en;
• 4. de gevelindeling geen onevenredige afbreuk doet aan de architectonische kwaliteit van de omringende bebouwing.

5.6.3 Voorzieningen

het bepaalde in artikel 5.5.5 voor vestiging of uitbreiding van een voorziening met een groter vloeroppervlak dan 500 m2.

Bij omgevingsvergunning afwijken is alleen mogelijk wanneer

• a. de uitbreiding/vestiging het woon- en leefmilieu niet in onevenredige mate aantast;
• b. de uitbreiding/vestiging geen overmatige verkeersaantrekkende werking tot gevolg heeft.

5.7 Wijzigingsbevoegdheid

Toepassing van een wijzigingsbevoegdheid mag niet tot gevolg hebben dat de karakteristiek van het stadsgezicht in onevenredige mate wordt aangetast en/of aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied in onevenredige mate afbreuk wordt gedaan.

5.7.1 Horeca 3 en 4 tot 300 m2

• a. Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de bestemming te wijzigen ten behoeve van de nieuwvestiging van horeca 3 en 4 in de eerste bouwlaag van gebouwen, met een maximum vloeroppervlak van 300 m2.
• b. Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de bestemming te wijzigen ten behoeve van horeca 3 en 4 in de eerste bouwlaag van de bebouwing op de hoek Oostenburgergracht-Oostenburgervoorstraat, met een maximum vloeroppervlak van 400 m2.
• c. Nieuwvestiging is mogelijk, met inachtneming van het geldende horecabeleid voor het stadsdeel en uitsluitend indien de functiemenging in de omgeving wordt bevorderd en het woon- en leefklimaat niet in onevenredige mate wordt aangetast;

5.7.2 Ondergrondse parkeergarage

Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de bestemming te wijzigen ten behoeve van de bouw van ondergrondse bouwlagen ten behoeve van een ondergrondse parkeergarage, met dien verstande dat:

• a. de parkeergarage geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat tot gevolg heeft;
• b. de parkeergarage voldoet aan het algemene verkeers- en parkeerbeleid van het stadsdeel en hogere overheden.