Oostelijke eilanden

5.3 Kantoren

5.3.1 Ontwikkeling

Een kantoor is een gebouw dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden alsmede voor vergader- en congresruimte. Ten opzichte van 1997 is het aantal kantoorvestigingen en de daarin werkzame personen in het plangebied toegenomen. In 320 kantoorvestigingen werken in totaal circa 1.000 mensen. Vergeleken met tien jaar geleden is het aantal kantoorvestigingen bijna verdrievoudigd en het aantal werknemers in die kantoren bijna verdubbeld. Dit komt onder andere door de kantoorontwikkeling op het Oostenburgereiland in het INIT-gebouw.

INIT is het hart van Oostenburgereiland. Met circa 33.000 m² is INIT een glazen overdekt werkgebouw waarin frisse ideeën over werk, werkruimte en de individuele invulling zijn vertaald in een gebouw met gemeenschappelijke voorzieningen en een flexibele ruimteverdeling. Het is de thuisbasis voor creatieve, ondernemende bedrijven zoals het Parool en PCM. Eén van de functies in het INIT-gebouw is de werf van de stadsreiniging van het stadsdeel.

In de binnenstad zijn de afgelopen jaren kantoorpanden en andere niet-woonpanden vaak omgezet in woonappartementen. De gunstige prijsontwikkeling van (dure) appartementen in verhouding tot die van kantoren is hier debet aan. Het blijkt in veel gevallen winstgevend te zijn om kantoren en andere niet-woonfuncties om te zetten in appartementen, omdat de afzetrisico's voor appartementen lager worden geschat dan die voor kantoren. Dit wil echter niet zeggen dat de verhuur als kantoorpand (al dan niet na renovatie) niet rendabel is. Bij het omzetten van niet-woonfuncties in woonappartementen is doorgaans sprake van splitsing en verkoop aan meerdere, verschillende eigenaren. Bij grote panden gaat het dan om een groot aantal nieuwe eigenaren in het gehele pand. Vestiging op termijn van een groter kantoor of een andere, meer grootschalige werkfunctie wordt hiermee vrijwel onmogelijk gemaakt. Bij omzetting van een kantoor in een andere niet-woonfunctie (bijvoorbeeld een culturele voorziening, onderwijs of -mits passend in het hotelbeleid- een hotel) blijft splitsing van het eigendom achterwege. Een eventuele toekomstige omzetting in een andere grote werkfunctie blijft daarmee wel mogelijk.

5.3.2 Uitgangspunten

Het beleid is gericht op handhaving van de functiemenging en versterking van de centrumpositie van de binnenstad als het belangrijkste werkgebied in Amsterdam. Bij de afweging tussen woon- en werkfuncties in het geval van nieuwbouw en herbestemming wordt een sterker accent gelegd op het behoud en de bevordering van de werkfunctie en het economisch functioneren van de binnenstad.

Daarom is het beleidsuitgangspunt om in de binnenstad kantoorfuncties, maar ook andere niet-woonfuncties, met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.000 m2 te beschermen tegen omzetting naar wonen. Op deze wijze worden deze panden behouden voor grootschaliger werkfuncties en andere functies die baat hebben bij vestiging in een relatief groot pand. Panden en combinaties van panden met een bruto vloeroppervlak groter dan 1.000 m2 en waarin geen woningen zijn gevestigd, mogen niet worden omgezet naar woningen. Deze regel is gebaseerd op de huidige situatie en het huidige bruto vloeroppervlak. Voor deze panden geldt de bestemming 'Gemengd - 2' (GD - 2). Het gaat in dit plangebied om een aantal grote panden, bijvoorbeeld aan de Derde Wittenburgerdwarsstraat, het Windroosplein, de Oostenburgervoorstraat en de Blankenstraat. Overigens moet bij een nieuwe invulling van deze grote leegstaande of leegkomende kantoor- en niet-woonpanden niet alleen worden gedacht aan grootschalige werkfuncties. Een nieuwe invulling in de vorm van een kantoor- en/of bedrijfsverzamelgebouw behoort eveneens tot de mogelijkheden. Een dergelijke invulling past bovendien bij de algemene ontwikkelingen van schaalverkleining in kantoren en bedrijven.

Om in het plangebied de functiemenging en de werkgelegenheid te behouden en te versterken is vestiging van kantoren in bebouwing met de bestemming 'Gemengd-2' (GD-2) en 'Gemengd-3' (GD-3) op alle bouwlagen toegestaan. Binnen de bestemming 'Gemengd-1' zijn kantoren alleen in de eerste twee bouwlagen toegestaan. In de bestemming 'Wonen' (Wo) zijn kantoren alleen in de eerste bouwlaag toegestaan.

Langs het Zeeburgerpad zijn alleen bedrijfsondersteunende kantoorfuncties toegestaan, aangezien dit gebied expliciet bestemd is voor bedrijven en ook niet het imago heeft voor vestiging van kantoren. Het ontbreekt eveneens aan parkeerfaciliteiten. Daarnaast zijn er voldoende vestigingsmogelijkheden voor kantoren elders in de binnenstad en daarbuiten.