OIAVHBLegmeerpolder-zuid - De Loetenweg 3

In 2015 zijn twee aanvragen om een omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van twee tijdelijke bouwwerken op het perceel De Loetenweg 3 te Amstelveen.

Op 1 mei 2015 is een aanvraag ontvangen voor een kantoorruimte (2015/025219) en op 4 mei 2015 is een aanvraag ontvangen voor een bedrijfspand in de vorm van een loods (2015/025553). De publiceerbare aanvragen om omgevingsvergunning zijn opgenomen in bijlage 1 en 2 (aanvraagformulieren) en bijlage 3 tot en met 5 (relevante gegevens behorende bij de aanvragen).

De beoogde instandhoudingstermijn van de gebouwen bedraagt maximaal 7 jaar.

In de twee gebouwen is het bedrijf Starcabin gevestigd dat handelt in units ten behoeve van tijdelijke huisvesting. Ook het produceren en het opslaan van deze units behoort tot de bedrijfsvoering.

1.2 Aard en doel

De gronden waarop de gebouwen zijn gerealiseerd zijn gelegen in het vigerende bestemmingsplan 'Legmeerpolder-Zuid' en hebben ingevolge dat plan de bestemmingen 'Agrarisch-Glastuinbouw' (A-GT) en 'Agrarisch-Glastuinbouw Bedrijfswoning' (A-GBW).

De activiteit waarvoor de aanvragen zijn ingediend is in strijd met de betreffende gebruiksvoorschriften (zie paragraaf 2.3). De omgevingsvergunningen kunnen worden verleend door middel van een buitenplanse afwijking ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft tot doel te motiveren dat bij de ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

1.3 Ligging en begrenzing projectgebied

Het bedrijventerrein De Loeten ligt in het uiterste zuidwesten van de gemeente Amstelveen en is bijna 50 hectare groot. Het gebied wordt omsloten door drie wegen, te weten de Legmeerdijk (westzijde), de Noorddammerweg (oostzijde) en de omgelegde N201 (zuidzijde). Aan de noordzijde wordt het onder meer begrensd door kassen ten noorden van de Meerlandenweg tussen de Legmeerdijk 262 en de Noorddammerweg 101.

Het perceel aan de De Loetenweg 3 heeft een oppervlakte van ongeveer 4.760 m² en is gesitueerd aan de zuidzijde van bedrijventerrein De Loeten, tegen de N201 aan ten westen van De Loetenweg.

In de figuren 1 en 2 is één en ander weergegeven.

[image]

Figuur 1: ligging projectgebied

[image]

Figuur 2: begrenzing projectgebied

1.4 Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing is als volgt opgebouwd. Na de inleiding in dit hoofdstuk, wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van het project. Daarbij wordt ingegaan op de bestaande situatie en de beoogde situatie in relatie tot de vigerende planologische regeling. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de voorwaarden vanuit het ruimtelijke beleid van Rijk, provincie en gemeente. De omgevingsaspecten komen in hoofdstuk 4 aan de orde. In hoofdstuk 5 worden de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van de ontwikkeling toegelicht. Hoofdstuk 6 is het slothoofdstuk en bevat de samenvatting en eindconclusie.

HOOFDSTUK 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Op De Loetenweg 1-3 was voorheen een kwekerij gevestigd. Op het perceel stond een bedrijfswoning (De Loetenweg 1) met daarachter een bedrijfsgebouw (schuur) met daaraan vast de kassen. Ook waren 2 waterbuffertanks op het perceel aanwezig. De gebouwen waren gerealiseerd in één bouwlaag met kap. Op 15 april 2015 is alle bebouwing gesloopt conform de op 16 februari 2015 akkoord bevonden sloopmelding. Momenteel is het terrein al in gebruik genomen door het bedrijf Starcabin.

2.2 De ontwikkeling

Het bedrijf Starcabin heeft zich ondertussen al gevestigd op het perceel De Loetenweg 3. Het bedrijf produceert en handelt in units ten behoeve van (tijdelijke) huisvesting van kantoren, laboratoria, scholen enzovoort. Hiervoor is een kantoor nodig voor het personeel en een loods waar de units worden geproduceerd, gerepareerd of aangepast aan de wensen van de klanten. Een deel van het terrein (circa 36%) wordt gebruikt voor opslag van de units en voor personenauto's zijn 7 parkeerplaatsen gerealiseerd.

De vergunningen worden gevraagd om de nu bestaande situatie planologisch te legaliseren. De bedrijfsruimte (loods) heeft een oppervlakte van 192,5 m², een goothoogte van 4,2 meter en een bouwhoogte van 5,2 meter. Het kantoor heeft een oppervlakte van 177,5 m² en een bouwhoogte van 3 meter.

2.3 Bestemmingsplan

Voor het projectgebied is van toepassing het bestemmingsplan 'Legmeerpolder-Zuid', zoals dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 12 november 2014 en op 31 december 2014 onherroepelijk is geworden.

[image]

Figuur 3: uitsnede plankaart geldend bestemmingsplan

2.3.1 Planregels

Binnen de bestemming 'Agrarisch-Glastuinbouw' zijn gebouwen ten behoeve van de uitoefening van het tuinbouwbedrijf (uitgezonderd de bedrijfswoningen) en kassen toegestaan met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 meter en 8 meter. Het bebouwingspercentage per bouwvlak is 100%, tenzij anders aangegeven. Ondergeschikt aan het tuinbouwbedrijf zijn toegestaan: groenvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, infrastructurele voorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen en sloten.

Binnen de bestemming 'Agrarisch-Glastuinbouw Bedrijfswoning' zijn de gronden bestemd voor tuinbouwbedrijven met de daarbij behorende bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen met de daarbij behorende bijgebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen en erven en verhardingen. Binnen het aangegeven bouwvlak mag 1 bedrijfswoning worden gerealiseerd, indien de woning gelet op de aard, inrichting, de omvang en de continuïteit van het bedrijf ter plaatse noodzakelijk is in verband met een doelmatige bedrijfsvoering.

2.3.2 Strijdigheden

Aangezien de bedrijfsactiviteiten van Starcabin niet ten dienste staan van een tuinbouwbedrijf, zijn de activiteiten in strijd met het ter plaatse toegestane gebruik.

2.3.3 Motivering om af te wijken van het bestemmingsplan

De uitoefening van het bedrijf vindt plaats op het toekomstige bedrijventerrein De Loeten. In de structuurvisie van de provincie Noord-Holland is aan deze gronden de bestemming bedrijventerrein toegekend. Tijdens de economische crisis was de vraag naar bedrijventerreinen minder groot dan eerst werd aangenomen. Het op dat moment integraal ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein met exploitatieplan resulteerde in een exploitatietekort. Overeenkomstig de uitvoeringsparagraaf van de gemeentelijke structuurvisie is gekozen voor faciliterend grondbeleid. De ontwikkelingsstrategie voor 'De Loeten' blijft om een bedrijventerrein te ontwikkelen.

De gemeente faciliteert bedrijfsontwikkelingen die passen binnen de beoogde en gewenste bedrijfsbestemming. Voor deze ontwikkelingen wordt dan een separate ruimtelijke procedure (omgevingsvergunning of een bestemmingsplan) gevoerd. Voorwaarden voor een dergelijke ruimtelijke procedure zijn, dat de bedrijfsontwikkeling past binnen de stedenbouwkundige kaders en kostenverhaal moet mogelijk zijn.

Het nu verlenen van planologische medewerking aan de vestiging van een bedrijf past binnen de kaders van het gewenste toekomstige bedrijventerrein De Loeten. Met voorliggende omgevingsvergunning treedt de gemeente op in lijn met de hierboven beschreven visie.

HOOFDSTUK 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 SVIR en Barro

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Het bij de structuurvisie behorende Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) was al op 30 december 2011 in werking getreden. In de structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. De nieuwe structuurvisie vervangt verschillende beleidsnota's, waaronder de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Nota Mobiliteit.

In de structuurvisie zijn drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn tot 2028. Het gaat hierbij om de volgende doelstellingen:

Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn.

Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen heeft invloed op het onderhavige project. De betreffende onderwerpen zijn i.c. niet aan de orde.

3.1.2 Bro

De voorliggende omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik, wordt verleend op basis van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3, van de Wabo. Artikel 5.20 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) bepaalt ten aanzien van een dergelijke vergunning onder meer, dat artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) van overeenkomstige toepassing is.

Ingevolge artikel 3.1.6, tweede lid van het Bro (ladder voor duurzame verstedelijking) voldoet de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, aan de volgende voorwaarden:

er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Amstelveen ligt in Noord-Holland Zuid en in deze regio vindt de onderlinge afstemming van de regionale behoefte aan bedrijventerreinen (en kantoren) plaats in het Platform Bedrijventerreinen en Kantoren Amsterdam (Plabeka). De Loeten is in dit kader geoormerkt als bedrijventerrein. Het nut en de noodzaak van de ontwikkeling van het bedrijventerrein is daarmee in regionaal verband aangetoond. Het bedrijventerrein is voorzien binnen het bestaand bebouwd gebied ingevolge de provinciale structuurvisie.

3.1.3 Luchthavenindelingbesluit Schiphol

Voor de ruimtelijke ordening in de omgeving van Schiphol is het Luchthavenindelingbesluit (LIB) van 26 november 2002 met de ingebruikname van de vijfde baan van Schiphol (Polderbaan) met ingang van 20 februari 2003 van kracht. In het LIB zijn regels en beperkingen opgenomen voor de bebouwing rond Schiphol (vanuit externe veiligheid en geluid).

Het bouwplan is gelegen in zone vier van het beperkingengebied, zoals bedoeld in artikel 1.2.1, tweede lid van het LIB. In dit gebied zijn geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen, woonwagens, woonboten, scholen en gezondheidszorggebouwen toegestaan in verband met de hoge geluidbelasting. Nieuwe bedrijfsgebouwen zijn hier wel toegestaan.

Het project valt tevens binnen de hoogtebeperkingen en binnen de beperkingen ten aanzien van vogelaantrekkende bestemmingen van het LIB. De hoogte van de gebouwen waarin het project voorziet vallen ruimschoots binnen de maximaal toegestane hoogtes en de bedrijfsactiviteit heeft geen vogelaantrekkende werking.

Het LIB vormt geen belemmering voor de aangevraagde ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040

De structuurvisie van de provincie Noord-Holland is op 21 juni 2010 vastgesteld en op 28 september 2015 geactualiseerd. In de structuurvisie geeft de provincie aan welke provinciale belangen een rol spelen bij de ruimtelijke ordening in Noord-Holland. Daarmee is het een leidraad voor de manier waarop de ruimte in Noord-Holland de komende dertig jaar zou moeten worden ontwikkeld. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma is dit uitgewerkt in concrete activiteiten om de visie te realiseren en via de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie is de doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld.

De drie hoofdbelangen die Noord-Holland met de structuurvisie heeft vastgelegd zijn ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid. Zo wordt de komende dertig jaar het bestaand bebouwd gebied verder verdicht, onder meer door zo'n 200.000 woningen in de provincie bij te bouwen, en zet de provincie in op de ruimtelijke ontwikkeling van OV-knooppunten in Noord-Holland. Op die manier blijft volgens de provincie meer ruimte over om het buitengebied te behouden en zijn er voldoende mogelijkheden voor duurzame economische ontwikkelingen, recreatie en natuur.

In de structuurvisie van de provincie Noord-Holland is aan de gronden, waarop de onderhavige omgevingsvergunning voorziet, de bestemming bedrijventerrein toegekend. De aangevraagde ontwikkeling is in overeenstemming met het bepaalde in de structuurvisie.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

De regels van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vloeien voort uit de Structuurvisie Noord-Holland 2040. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2008 hebben provincies de bevoegdheid gekregen een ruimtelijke verordening vast te stellen. In deze verordening kan de provincie regels stellen met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen, (tijdelijke) afwijkingsbesluiten en beheersverordeningen.

Bij het stellen van deze regels moeten provinciale belangen in het geding zijn. In een verordening kunnen regels worden opgenomen ter bescherming van specifieke waarden (zoals natuur-, landschappelijke of cultuurhistorische waarden) of ten behoeve van bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld vestigingsregels voor intensieve veehouderij of detailhandelsvoorzieningen).

De gemeente heeft de plicht bestemmingsplannen en afwijkingsbesluiten vast te stellen in overeenstemming met de PRV. Op 1 maart 2017 is de laatste herziening van het PRV in werking getreden. Gelet op de datum van indiening van de aanvragen om omgevingsvergunning (mei 2015) is de verordening, zoals die gold vóór 1 maart 2017, van toepassing.

Op 12 juli 2016 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Holland, onder nr. 826244/826247, de Planningsopgave werklocaties Noord-Holland Zuid vastgesteld. De voorziene invulling van het bedrijventerrein De Loeten is opgenomen in deze provinciale planningsopgave en is aangemerkt als een hard plan. De aangevraagde ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met de PRV.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Amstelveen 2025+

De gemeenteraad van Amstelveen heeft op 21 september 2011 de Structuurvisie Amstelveen 2025+ vastgesteld. Het is op de eerste plaats een ruimtelijke visie, maar ondersteunt ook maatschappelijke ontwikkelingen. Het biedt daarmee helderheid aan inwoners, ondernemers, instellingen en andere overheden over de gewenste ontwikkeling van Amstelveen en de prioriteiten die het bestuur hierbij stelt. De wettelijk verplichte structuurvisie vormt de grondslag voor bindende bestemmingsplannen en exploitatieplannen.

Amstelveen is in een aantal decennia stormachtig gegroeid door zijn gunstige ligging en door ondernemend op het juiste moment kansen te grijpen. Inmiddels staat de concurrentiepositie van de metropoolregio Amsterdam onder druk. De tijd dat Amstelveen kon meeliften op de groei van de regio is voorgoed voorbij. Dat vraagt om een andere instelling. Vraag is nu meer wat Amstelveen kan betekenen voor de regio.

In de structuurvisie wordt het volgende opgemerkt: "Nieuwe bedrijventerreinen moeten zorgvuldig worden ontwikkeld, waarbij duurzaamheid, bereikbaarheid en efficiënt ruimtegebruik als uitgangspunten worden gehanteerd. Bedrijventerrein De Loeten komt als eerste in aanmerking voor feitelijke ontwikkeling. Dit terrein blijft bestemd voor modern gemengde bedrijvigheid, waarbij veilinggerelateerde bedrijvigheid een subcategorie vormt."

De aangevraagde ontwikkeling is in overeenstemming met het bepaalde in de structuurvisie.

3.3.2 Verklaring van geen bedenkingen

De onderhavige omgevingsvergunning kan slechts worden verleend door van het geldende bestemmingsplan af te wijken als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3 van de Wabo. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd tot het verlenen van de omgevingsvergunning, maar voor het afwijken van het bestemmingsplan is, op grond van het bepaalde in de artikelen 2.27, eerste lid van de Wabo en 6.5, eerste lid van het Bor, een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) nodig van de gemeenteraad. Om de besluitvorming te vergemakkelijken, kan de raad een categorie of categorieën van gevallen aanwijzen waarin een dergelijke verklaring niet is vereist (artikel 6.5, derde lid Bor).

Op 29 april 2015 heeft de gemeenteraad het "Beleid inzake verklaringen van geen bedenkingen door de gemeenteraad van Amstelveen" vastgesteld. In deze beleidsregel is onder meer vastgelegd dat een vvgb niet noodzakelijk is, mits is voldaan aan alle hierna genoemde kenmerken:

de aangevraagde activiteit past binnen een (voor)ontwerpbestemmingsplan, waarop reeds inspraak is verleend, en/of een door de raad vastgestelde Startnotitie;
eventueel in de aanvraag opgenomen woningbouw past binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma;
de aangevraagde activiteiten geen ingrijpende gevolgen hebben voor de gemeente.

De aangevraagde activiteit past binnen het voorontwerp bestemmingsplan "Bedrijventerrein De Loeten" (voor inspraak ter inzage gelegen van 17 juni t/m 14 juli 2010), ziet niet op woningbouw en heeft geen ingrijpende gevolgen voor de gemeente. Een vvgb is daarom niet benodigd.

HOOFDSTUK 4 Omgevingsaspecten

4.1 Bodem

4.1.1 Beleidskader

Het bodembeleid heeft tot doel een balans te vinden tussen bodemgebruik en bescherming van bodemfuncties. Met bescherming wordt bedoeld dat een bodemgebruik duurzaam, veilig en gezond is. Bescherming is niet alleen tegen verontreiniging gericht, maar in principe tegen elke aantasting die het gebruik kan benadelen.

Het beleid voor bodembescherming kent drie sporen. Het eerste spoor bestaat uit het oplossen van de knelpunten die zijn ontstaan door historische verontreinigingen. Hiervoor is een programmatische aanpak opgesteld, die in de Wet bodembescherming is opgenomen. Het doel, om in 2015 geen locaties meer te hebben waar acute gezondheidsrisico's optreden, is in Amstelveen bereikt. Het tweede spoor richt zich op het voorkomen van nieuwe aantasting door het stellen van regels aan activiteiten in en op de bodem. De Wet Milieubeheer vormt hiervoor de basis. Het derde en laatste spoor is het ruimtelijke spoor (Wro) dat tot doel heeft te komen tot een ‘goede ruimtelijke ordening'. Dit gebeurt door nieuwe gebruiksfuncties alleen te bestemmen op gronden met voldoende bodemkwaliteit. Bij bestaand bodemgebruik worden natuurlijk momenten aangegrepen om de bodemkwaliteit zonodig te verbeteren. Als ijkpunt kunnen de bodemnormen uit de Regeling bodemkwaliteit worden toegepast.

De drie sporen komen te zijner tijd samen in de Omgevingswet. De uitgangspunten van de Nota bodembeheer worden dan vertaald in de omgevingsvisie en in omgevingsplannen.

4.1.2 Provinciale milieuverordening

De provincie beschermt aardkundig interessante gebieden, 'aardkundige waarden', die iets vertellen over manier waarop het landschap is ontstaan. Ze vormen ons aardkundig erfgoed. Dit is vastgelegd in de Provinciale milieuverordening. Gebieden met aardkundige waarden dienen planologisch te worden beschermd.

4.1.3 Beschrijving van het gebied

Bodemopbouw

De ligging van het plangebied is beschreven in § 1.3. De bodem bestaat hoofdzakelijk uit zeeklei. Deze is niet in het gehele gebied uniform. Het maaiveld van het plangebied kent een kleine variatie maar bevindt zich gemiddeld op –4,5 NAP.

Bodemkwaliteit

Oorspronkelijk was het plangebied vrij van verontreiniging. Vanaf de ’80 er jaren is een glastuinbouwbedrijf actief geweest.

Haalbaarheid

De haalbaarheid van een ruimtelijk plan kan onder druk komen te staan door de kosten van een noodzakelijke bodemsanering of noodzakelijk grondverzet ter bescherming van het toekomstige bodemgebruik. Dit kan leiden tot een negatief resultaat op de grondexploitatie.

Bodemkwaliteit op planniveau

Uit bodemonderzoek (Verkennend bodemonderzoek De Loeten 1-3 uitgevoerd door Inpijn-Blokpoel Milieu B.V., onder nr. 14P001165-adv01) is niet gebleken, dat de bodemkwaliteit ongeschikt is voor het gebruik als bedrijfsterrein. Het terrein is naderhand opgehoogd met materiaal waarvan de kwaliteit niet bekend is.

4.2 Water

Bij ruimtelijke ingrepen dient een watertoets te worden uitgevoerd. Doel van de watertoets is om de relatie tussen planvorming en de waterhuishouding te versterken. Bouwplannen dienen daartoe te worden getoetst door de waterbeheerder. Daarbij moeten alle gevolgen met betrekking tot water tegen het licht worden gehouden.

Voor de benodigde watercompensatie per deelontwikkeling wordt de oplossing gevonden in de watercompensatie voor het bedrijventerrein De Loeten als geheel. Hiervoor wordt gerefereerd aan de, in samenspraak met de waterbeheerder opgestelde, kaart 'Watercompensatie Bedrijventerrein De Loeten' (zie bijlage 6). Op deze kaart zijn de benodigde oppervlakten en de locaties van het te realiseren oppervlaktewater aangegeven. Het benodigde oppervlak aan watercompensatie is berekend rekening houdend met het maximaal uit te geven terrein en met het bestaande verharde oppervlak. Iedere initiatiefnemer draagt bij aan de kosten voor het realiseren van deze waterpartijen.

4.3 Geluid

De beoordeling van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag voor spoor- en wegverkeerslawaai en gezoneerde industrieterreinen in de Wet geluidhinder en voor vliegverkeerlawaai in de Wet luchtvaart en het bijbehorende Luchthavenindelingbesluit. Daarnaast vindt de beoordeling van geluid zijn grondslag in de Wet ruimtelijke ordening, op grond van een goed woon- en leefklimaat.

De aangevraagde ontwikkeling heeft geen betrekking op een geluidgevoelig object. Akoestisch onderzoek op grond van de Wet geluidhinder is daarom niet noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan akoestisch onderzoek zijn gewenst naar de zogenaamde indirecte hinder veroorzaakt door het komende en vertrekkende verkeer naar en van de inrichting. Door aanvrager is opgegeven dat dagelijks gemiddeld 4 verkeersbewegingen plaatsvinden (2 vrachtwagens). Dit is gelijk aan het aantal verkeersbewegingen van het bedrijf dat voorheen op deze locatie was gevestigd (de firma G. Kooij en Zn).

4.4 Luchtkwaliteit

Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden. Het NSL beoogt alle overschrijdingen van de luchtkwaliteitsnormen op te lossen. Het NSL omvat een omvangrijk pakket maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Alleen projecten die "niet in betekenende mate" bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Een project draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging, indien aannemelijk is (door berekening of motivering) dat de 3%-grens niet wordt overschreden. Deze grens is 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor zowel PM10 als NO2. Dit criterium is een of-benadering. Wanneer een project voor één stof de grens van 3% overschrijdt, moet het project worden aangemerkt als een project dat de luchtkwaliteit in betekenende mate verslechtert.

De 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, zoals:

woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg; 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;
kantoorlocaties: 100.000m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg; 200.000m² brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

Het betreft i.c. een functiewijziging van agrarische doeleinden (glastuinbouw) naar bedrijfsdoeleinden. In paragraaf 4.3 is beschreven dat het aantal verkeersbewegingen van en naar het perceel niet toeneemt. Ook verricht het bedrijf geen activiteiten die luchtverontreiniging veroorzaken. Door de functiewijziging verslechtert de luchtkwaliteit derhalve niet. Gelet op het bepaalde in de Wet Luchtkwaliteit wordt dan ook opgemerkt dat sprake is van een ontwikkeling die Niet In Betekende Mate (NIBM) bijdraagt aan de verslechtering van luchtkwaliteit.

4.5 Externe veiligheid

4.5.1 Algemeen

Bij externe veiligheid gaat het om de vraag of de veiligheid van personen in de omgeving van een risico-opleverende activiteit met gevaarlijke stoffen voldoende is gewaarborgd. Het gaat hier met name om de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen, het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg en door buisleidingen. De veiligheidsnormen zijn vastgelegd in respectievelijk het Besluit externe veiligheid inrichtingen, de Wet Basisnet en het Besluit externe veiligheid buisleidingen.

De risicokaart Noord-Holland geeft inzicht in de risico's in de woon- en werkomgeving. Op de kaart staan meerdere soorten typen rampen, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. De gegevens zijn afkomstig van gemeenten, waterschappen, provincie en Rijk.

4.5.2 Gebruik, opslag en productie van gevaarlijke stoffen

Uit de risicokaart blijkt dat het projectgebied niet binnen het invloedsgebied ligt van een inrichting waar gevaarlijke stoffen worden gebruikt, opgeslagen of geproduceerd. De dichtstbijzijnde inrichting waar met gevaarlijke stoffen wordt gewerkt bevindt zich op een afstand van circa 1.000 meter. Er is bij de projectlocatie geen sprake van een plaatsgebonden risico vanwege het gebruik, de opslag of de productie van gevaarlijke stoffen. De voorgestane ontwikkeling leidt vanwege de afstand evenmin tot een toename van het groepsrisico. De externe veiligheid vanwege het gebruik, de opslag of de productie van gevaarlijke stoffen staat het project daardoor niet in de weg.

4.5.3 Route gevaarlijke stoffen

De gemeente Amstelveen heeft geen routes aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. De N201 is ter hoogte van het perceel dus ook niet hiervoor aangewezen. Hoewel in de praktijk wel gevaarlijke stoffen over deze provinciale weg zullen worden vervoerd, is een nadere beschouwing als risicobron niet nodig.

4.5.4 Hoofd-aardgastransportleiding

Ter hoogte van de Legmeerdijk bevinden zich volgens de landelijke risicokaart een tweetal hogedruk aardgasleidingen (leiding W-529-01 en W-529-15). Ook is op een afstand van circa 170 meter van het projectgebied een gasdrukstation aanwezig op de hoek Randweg-Poelweg (gemeente Uithoorn). Het projectgebied ligt voor een klein deel binnen het invloedsgebied van aardgasleiding W-529-15. Als gevolg van de ontwikkeling, met name de locatie van het kantoor, ontstaat een toename van het aantal personen binnen dit gebied. Gezien de zeer beperkte grootte van het kantoor en dus het geringe aantal personen, is de toename van het groepsrisico verwaarloosbaar. Bovendien blijkt uit het rapport "Risicoberekeningen hogedruk aardgasleidingen", dat ter plaatse het groepsrisico lager is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde (Arcadis, 24 mei 2011, 075534003.A). Het gasdrukstation ligt op ca. 170 meter en vormt daarmee geen belemmering voor het project.

[image]

Figuur 4: ligging hogedruk aardgasleidingen Gasunie

[image]

Figuur 5: invloedsgebied gasleiding

[image]

Figuur 6: invloedsgebieden risicobronnen

Geconcludeerd wordt, dat externe veiligheid geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

4.6 Ecologie

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. De wet is een implementatie van Europeesrechtelijke en internationale verplichtingen (Habitatrichtlijn, Vogelrichtlijn, Verdrag van Bern en Verdrag van Bonn) en vervangt drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet. Het doel van deze wet is de bescherming van soorten en leefgebieden.

De wet kent een beschermingsregime voor soorten van de Vogelrichtlijn, voor soorten van de Habitatrichtlijn en voor andere soorten. Het komt er onder andere op neer dat soorten niet opzettelijk gedood, gevangen of verstoord mogen worden. Ook het beschadigen of vernielen van voortplantingsplaatsen en rustplaatsen is verboden. Gedeputeerde Staten kunnen in sommige gevallen ontheffing verlenen van de verbodsbepalingen. Vrijwel alle vogels zijn beschermd ingevolge de Vogelrichtlijn. Habitatrichtlijnsoorten zijn bijvoorbeeld alle vleermuissoorten. Onder andere soorten vallen onder andere de ringslang en de grote modderkruiper.

De gemeente Amstelveen gaat in de loop van 2017 gebruikmaken van de gedragscodes van Stadswerk. Zowel bij bestendig beheer en onderhoud als bij ruimtelijke ingrepen dient men zich te houden aan deze codes.

Uit diverse flora- en faunaonderzoeken blijkt dat bedrijventerrein De Loeten leefgebied is van de rugstreeppad. Het terrein is inmiddels dusdanig ingericht dat het niet langer een geschikte habitat is voor deze soort. Uiteraard dient het bedrijf bij het uitoefenen van de bedrijfsactiviteiten te handelen conform de Wet natuurbescherming.

4.7 Archeologie

De gemeente Amstelveen heeft in 2008 archeologisch beleid vastgesteld. Hiertoe is een archeologische verwachtingskaart opgesteld. Op deze kaart zijn in verschillende gradaties de verwachte archeologische waarden opgenomen, waaraan criteria met betrekking tot oppervlakte en diepte van bodemverstoring zijn verbonden. In 2016 is het archeologisch beleid en de daarbij behorende archeologische verwachtingskaart geactualiseerd. Dit geactualiseerde beleid wordt door middel van een paraplubestemmingsplan gemeentebreed verankerd in het ruimtelijke beleid.

Relevantie plangebied

Gelet op de datum van indiening van de aanvragen om omgevingsvergunning (mei 2015) is het archeologisch beleid, zoals dat gold vóór 2016, van toepassing. Voor het gehele gemeentelijke grondgebied is archeologisch beleid van toepassing. Dit beleid is weergegeven op de 'Archeologische verwachtingskaart van de gemeente Amstelveen'. Hierop zijn verschillende gebieden ingetekend, elk met een eigen regime ten behoeve van bodemverstoring.

Het volledige plangebied valt binnen de landschappelijke eenheid 'Archeologische Waarde 5" (verveend en drooggemaakt). Voor deze eenheid geldt een lage verwachting voor alle perioden. Archeologisch (voor)onderzoek is in deze categorie niet nodig.

HOOFDSTUK 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overeenkomstig de uniforme openbare voorbereidingsprocedure wordt het voornemen tot planologische afwijking inclusief de bijbehorende stukken, waaronder deze ruimtelijke onderbouwing, gedurende zes weken ter inzage gelegd met de mogelijkheid voor een ieder een mondelinge dan wel schriftelijke zienswijze naar voren te brengen.

De stukken hebben van 27 april 2017 tot en met 7 juni 2017 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen naar voren gebracht.

5.2 Juridische uitvoerbaarheid

Het perceel, kadastraal bekend gemeente Amstelveen sectie O, nummer 9881 (geheel), is in eigendom van de aanvrager. Voor wat betreft het grondeigendom is het bouwplan dan ook uitvoerbaar.

5.3 Grondexploitatie en economische uitvoerbaarheid

5.3.1 De financiële uitvoerbaarheid

De gemeente heeft met aanvrager een overeenkomst gesloten als beschreven in paragraaf 5.3.2. De ontwikkeling is inmiddels gerealiseerd. Niet is gebleken dat aanvrager over onvoldoende middelen beschikt om de exploitatiebijdrage aan de gemeente te voldoen.

5.3.2 De vorm van het kostenverhaal van de grondexploitatiekosten

De gemeente is op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht om bij het mogelijk maken van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, een exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het verhalen van de door de gemeente te maken kosten, tenzij voorafgaand aan de vaststelling van de bestemmingswijziging een overeenkomst tot stand is gekomen waarin dit kostenverhaal is verzekerd.

Voorliggend project voorziet in de bouw van twee hoofdgebouwen; een bedrijfgebouw in de vorm van een loods en een kantoor ten behoeve van het bedrijf. Op grond van artikel 6.2.1 sub b van het Bro betreft het derhalve een bouwplan waarvoor in principe een exploitatieplan dient te worden opgesteld.

Op 4 april 2017 heeft de gemeente met aanvrager, ten behoeve van onderhavige grondexploitatie, een anterieure overeenkomst gesloten waarin de kosten voor de grondexploitatie worden verhaald op aanvrager. Het is niet nodig een tijdvak of fasering of regels danwel een uitwerking van regels publiekrechtelijk op te leggen. Het verhaal van kosten is derhalve anderszins verzekerd en het opstellen van een exploitatieplan is daarom niet noodzakelijk.

HOOFDSTUK 6 Conclusie

Op het perceel De Loetenweg 3 zijn twee aanvragen om een omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van twee tijdelijke bouwwerken (loods en kantoorruimte) ten behoeve van een onderneming in de handel, productie en opslag van units voor tijdelijke huisvesting. De beoogde instandhoudingstermijn van de twee gebouwen bedraagt maximaal 7 jaar.

De activiteit is in strijd met de gebruiksregels van het bestemmingsplan 'Legmeerpolder-Zuid'.

Ingevolge de buitenplanse afwijking ex artikel 2:12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wabo kan de reeds gerealiseerde ontwikkeling worden gelegaliseerd. De gevraagde vergunningen kunnen worden verleend, indien is aangetoond dat de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.

Het plan is in overeenstemming met het beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente. De verschillende omgevingsaspecten belemmeringen de uitvoering van de aangevraagde activiteit niet. De juridische en economische uitvoerbaarheid zijn gewaarborgd. De maatschappelijke uitvoerbaarheid blijkt uit de uitkomsten van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure.

Geconcludeerd wordt, dat het bouwplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, zodat het is geoorloofd toepassing te geven aan het bepaalde artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3 van de Wro. De aangevraagde omgevingsvergunningen kunnen worden verleend.