Overstad-Kwakelhuis

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het gebouw gelegen aan de Noorderkade is na enkele jaren als kantoor en bedrijfsverzamelgebouw volledig leeg en niet meer geschikt om voor die bestemming gebruikt te worden. De hedendaagse eisen aan kantoren zijn niet meer te verenigen met het huidige gebouw. Daarom, en mede door de nieuwe impuls die de gemeente wil geven aan het gebied, is gekozen om een herontwikkeling van de locatie te onderzoeken. Dit past geheel binnen de ambities van de recentelijk vastgestelde Omgevingsvisie Alkmaar 2040.

De unieke locatie, met name de zeer goed gelegen positie tegen het centrum aan, maakt dit tot een uitermate geschikte stedelijke woonlocatie. Reales, in samenwerking met Vink bouw, heeft de locatie verworven om hier, in zeer nauwe samenwerking met de gemeente, een zeer mooie hoogwaardige stedelijke woningbouw ontwikkeling te realiseren.

1.2 Het plangebied

Het bestemmingsplan 'Overstad-Kwakelhuis' vervangt (gedeeltelijk) het ter plaatse vigerende bestemmingsplan 'Overstad' dat werd vastgesteld door de gemeenteraad op 16 juni 2013.

Het plangebied 'Overstad-Kwakelhuis' is gelegen aan de Noorderkade 1 en 2 - Kwakelkade 1a te Alkmaar, ligt in het gebied Overstad en grenst aan het perceel Kwakelkade 2. Aan de westzijde van de projectlocatie is het winkelcentrum Noorder Arcade gelegen en aan de oostzijde grenst de projectlocatie aan de Hoornsevaart. Ten zuiden van de projectlocatie zijn de Frieseweg en het Noordhollandsch Kanaal gelegen. Het Noordhollandsch Kanaal scheidt de ligging van het plangebied in het moderne Overstad van de historische binnenstad Alkmaar.

figuur 1.1 ligging projectlocatie (bron: stedenbouwkundige onderbouwing herontwikkeling kwakelhuis)

1.3 Doel bestemmingsplan

Het bestemmingsplan 'Overstad-Kwakelhuis' dient het juridisch kader te vormen voor de herontwikkeling van het plangebied, waarin maximaal 136 appartementen en 4 stadswoningen mogelijk wordt gemaakt.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 volgt na een kort historisch overzicht van de bestaande situatie de gewenste ontwikkeling van het plangebied. In hoofdstuk 3 van deze toelichting wordt het relevante Rijksbeleid en worden de relevante provinciale, regionale en gemeentelijke beleidskaders beschreven. Hoofdstuk 4 bevat de uitkomsten van de in het kader van dit bestemmingsplan uitgevoerde onderzoeken in relatie tot de mogelijkheden die het plan biedt. In hoofdstuk 5 is een toelichting gegeven op de opzet van de planregels, welke in samenhang met de verbeelding het juridische deel van het bestemmingsplan vormen. Tot slot is in hoofdstuk 6 uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan opgenomen, verdeeld in de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Plangebied en ontwikkeling

2.1 Historie

Het gebied Overstad ligt ten noorden van de historische binnenstad van Alkmaar. Het plangebied vormde vroeger een polder met weilanden, doorsneden door rechte sloten. Vlak langs het gebied loopt de Westfriese Omringdijk. Deze waterkering kwam in de late middeleeuwen tot stand als een aaneenschakeling van kleinere keringen. Nabij deze belangrijke route en structuurdrager ontstonden verschillende industrieën en activiteiten. Dit was een belangrijke toegangsroute naar de stad Alkmaar.

Langs de oost- en zuidrand was al enkele eeuwen sprake van (pre)industriële bedrijvigheid. Met de aanleg van het Noordhollandsch Kanaal in 1825 en de toenemende scheepvaart werd Overstad aantrekkelijk voor bedrijven. De Alkmaarsche Stoommeelfabriek (1888) en de Ringersfabriek (1920) zijn twee internationale historische iconen van deze industriële fase. Het logement de Hollandse Tuin werd verbouwd tot kantoor van de stoommeelfabriek in 1878 en afgebroken in 1885.

Rond 1950 werd het gehele gebied bestemd tot bedrijventerrein. Daartoe werd er voor het gebied een nieuw, rechtlijnig stratenplan ontworpen dat slechts deels opging in de oude verkaveling. Jarenlang kwam de bebouwing niet verder dan de strook tussen Kwakelkade en Koedijkerstraat/Noorderstraat. Vanaf circa 1970 werd de rest van Overstad bebouwd. Tegelijkertijd vestigde zich Klercq Woonwereld in de voormalige chocoladefabriek Ringers en volgden andere grote detailhandelszaken, verspreid over Overstad. In het plangebied zelf waren tuin-, hout- en steenhandel Schoehuijs en een autobedrijf gevestigd.

De oorspronkelijke functie van bedrijventerrein raakte daardoor steeds meer verweven met grootschalige detailhandel. Daardoor ontstond langzamerhand een gemengd gebied. Met de realisatie van appartementen in de tweede helft van de 90-er jaren in de zone langs het Noordhollandsch Kanaal, is de mix van stedelijke functies in Overstad compleet geworden. Door ontwikkelingen in Overstad in relatie tot het centrum van Alkmaar, was een nieuwe visie op het gebied wenselijk (zie paragraaf 3.3.2).

2.2 Plan en programma

Het plangebied bestaat op dit moment uit een kantoor met een oppervlak van in totaal 7.415 m2. Dit kantoor wordt gesloopt en de locatie wordt getransformeerd tot woningbouwlocatie. Er worden meerdere gebouwen op het plot gerealiseerd, die in een groene omgeving met elkaar verbonden zijn door een te realiseren binnenplein.

Het programma zal bestaan uit woningen aangevuld met een parkeervoorziening. Het doel is om maximaal 136 appartementen te realiseren variërend qua grootte tussen de 60 m2 en de 170 m2, aangevuld met 4 stadswoningen van ieder tussen de 170 en 200 m2. Totaal zal een GBO gerealiseerd worden van circa. 12.000 m2, met 2 bouwlagen voor parkeervoorzieningen, bergingen, ontsluitingen en technische ruimten.

Binnen dit woningbouw programma zal naar verwachting een verdere differentiatie plaatsvinden tussen huur en koop (circa 50-50) waardoor er ruimte zal zijn om voor alle inkomensgroepen betaalbare woningbouw aan te bieden.Dit kan echter variëren afhankelijk van de verdere commerciële ontwikkelingen van het plan.

Een minimum van 30% van het totaal aantal woningen zal voldoen aan de basis criteria zoals bepaald in de sociale paragraaf uit de woonvisie, categorie 2. Dit betreft in het huidige plan circa 42 stuks appartementen.

2.3 Geldende bestemmingen

Ter plaatse van de locatie is het op 16 juni 2013 vastgestelde bestemmingsplan "Overstad" geldend.

figuur 2.1 globale uitsnede projectlocatie (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

De gronden van het plangebied hebben de bestemming 'Gemengd-1'. Binnen deze bestemming is het mogelijk om de gronden te gebruiken voor opslag en groothandelsbedrijven, detailhandel in volumineuze artikelen, kantoren, cultuur/ontspanning en maatschappelijk. Woningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de functieaanduiding 'wonen'. Daarnaast ligt op een groot deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Waterstaat - waterkering'.

Het bestemmingsvlak mag volledig worden bebouwd en de maximale goot- en bouwhoogte is hier 20 meter.

Het gebruik van de locatie als wonen is niet toegestaan in het geldende bestemmingsplan. Er ligt namelijk geen specifieke functieaanduiding met wonen binnen het plangebied. Daarnaast worden enkele van de voorgenomen woongebouwen hoger dan 20 meter (maximaal 38 meter).

Om het woningbouwplan te kunnen realiseren is een planologische procedure noodzakelijk.

2.4 Ruimtelijke ontwikkeling

2.4.1 Verkenning

De stedenbouwkundige onderbouwing zoals hier omschreven betreft de herontwikkeling van het Kwakelhuis te Alkmaar.

Het huidige gebouw gelegen aan de Noorderkade is na enkele jaren als kantoor en bedrijfsverzamelgebouw volledig leeg en niet meer geschikt hiervoor gebruikt te worden. Daarom, en mede door de nieuwe impuls die de gemeente wil geven aan het gebied, is gekozen om een herontwikkeling van de locatie te onderzoeken. De unieke locatie, met name de zeer goed gelegen positie tegen het centrum aan, maakt dit tot een uitermate geschikte stedelijke woonlocatie. Na enkele studies is het huidige kantoorgebouw niet geschikt gebleken om te herontwikkelen naar woningbouw. Er is gekozen voor een sloop-nieuwbouw ontwikkeling. In samenspraak met alle partijen en vanwege de kans om echt een uniek project te realiseren, is gekozen een hoge ambitie neer te leggen, wat tot uiting komt in de referenties en volume studie. Hierin is met name gekeken naar aspecten als de menselijk maat, aansluiting op de binnenstad en het realiseren van leefkwaliteit zowel in de woningen als binnen de aanpalende openbare ruimte. Het project moet functioneren als katalysator en verbinding tussen de gebieden eromheen en moet de brug slaan tussen de binnenstad en het activeren van Alkmaar Overstad en de toekomstige ontwikkelingen in Overstad.

2.4.2 Visie

De gezamenlijke visie van alle betrokken partijen is om de kans die nu geboden wordt, te benutten voor een ambitieus hoogwaardig project. Niet iets standaards, maar echt een uniek binnenstedelijke woningbouw invulling. Het programma is een onderdeel van het transformatieproces van Overstad. Door het toevoegen van openbare ruimtes, vergroening en beleving van water, zal het een parel worden aan de kade.

2.4.3 Uitgangspunten

Vanaf de start van het project wordt er gestreefd naar een hoog ambitie niveau, het beeld dient als leidende referentie. Hierin is duidelijk de ambitie te zien ten aanzien van buitenruimtes, bezonning en ruimtelijkheid. Het zijn echter niet enkel de woningen waar naar gekeken wordt, ook wordt er sterk gekeken naar duurzaamheid, beleving en uitzicht zowel in complex vorm als in de hoogwaardige openbare ruimte die in en rondom het project ontwikkeld zal worden. Daarbij wordt nauwgezet in samenwerking met de gemeente gekeken naar:

• aansluiting op plan gemeente (omgevingsvisie 2017-2040);
• gebruik maken van de unieke kade (aansluiting plan Kade);
• aansluiting op plan kade en Overstad;
• hoogwaardig programma en invulling van het kavel;
• goede buitenruimtes zowel privé als publiek;
• versterken watergevoel.

2.4.4 Stedenbouwkundige analyse

De planlocatie maakt connecties met belangrijke (historische) elementen in zijn omgeving. Zo is er zicht op zowel de Hoornse Vaart als het Noordhollandsch Kanaal. Vanaf de planlocatie is er zelfs een directe relatie met de Hoornse Vaart. Naar de zuidkant toe is er een connectie met het oude centrum en zicht op de Grote kerk en De Waag.

figuur 2.2 connectie met belangrijke elementen in de omgeving (bron: Leeuwenkamp Architecten)

Een van de uitgangspunten is een goede aansluiting te creëren met de aangrenzende bebouwing en gebruik te maken van de aanwezige kwaliteiten. Hiervoor wordt onder andere gekeken naar de hoogte van de belendende bebouwing.

figuur 2.3 aansluiting op omgeving (bron: Leeuwenkamp Architecten)

Uitgangspunten studie - connectie met zijn omgeving

Het uitgangspunt van het stedenbouwkundig plan is om in te spelen op de bestaande structuren en omringende bebouwing. De bestaande kwaliteiten worden gevolgd en worden ingevoegd op de locatie, zowel in beweging van het volume als aansluiting in hoogte.

Het opdelen van de massa's geeft doorzicht aan het te kunnen benutten binnengebied en het kunnen dwalen naar de randen van de locatie en het kunnen beleven van water.

Doel is de massa in hoofdopzet laten spreken vanaf de Kanaalkade. Daarnaast is het mede het doel om kwaliteiten toe te voegen voor de directe omgeving. In onderstaande figuren wordt dit gevisualiseerd.

figuur 2.4 basis uitgangspunten (bron: Leeuwenkamp Architecten)

De basis uitgangspunten zijn in figuur 2.4 gevisualiseerd. De letters A, B en C worden als volgt toegelicht:

• A. Aansluiten op de omliggende bouwhoogtes en het mee bewegen met de bestaande structuren zodat het zich voegt in de locatie.
• B. Duidelijke entree en afbakenen kanaalzone / boulevard door realiseren van een plein als eindpunt, waardoor een connectie met de kade en de voetgangerszone zal ontstaan.
• C. Het kunnen verblijven aan de Hoornse Vaart, bereikbaar door dwalen via de binnentuin en de zuidoostzijde van het plangebied.
  

Na deze basis uitgangspunten is de beweging richting het oude centrum een belangrijke pijler.

figuur 2.5 beweging richting centrum (bron: Leeuwenkamp Architecten)

Zoals in figuur 2.5 te zien, worden een aantal bewegingen richting het oude centrum gemaakt.

• D. Vernauwen van de straat ten behoeve van meer beleving naar het kanaal. Hierdoor ontstaat er een bijzondere route, extra ruimtebeleving en worden punten/gebieden geaccentueerd.
• E. Door het opendraaien van het gebouw wordt er een connectie gecreëerd met het oude centrum en wordt tevens een bijzonder verblijfsgebied met beleving water en kade gerealiseerd.
• F. Doorgaande beweging bestaande bebouwing.
• G. Door verdraaiing / openen volume ten opzichte van de bestaande structuren ontstaat er meer beleving van de Hoornse vaart; het zicht op Hoornse vaart wordt benadrukt.

figuur 2.6 oriëntatie en zicht (bron: Leeuwenkamp Architecten)

Het plan kent daarnaast enkele oriëntatiepunten en zichtlijnen met en richting de omgeving.

• H. Zicht op belangrijk historisch element ("de waag") in het centrum om connectie met de binnenstad te versterken.
• I. Zicht op belangrijk historisch element ("grote kerk") in het centrum om connectie met de binnenstad te versterken.
• J. Connectie met de kwaliteit van het gebied door zicht op groen- en waterzone.

Massastudie

Om de gewenste massa te bepalen is aangesloten op de bestaande structuren en omringende bebouwing, in hoogte en beweging. De gewenste massa heeft als doel om de aanwezige kwaliteten van kade, water, promenade en locatie te versterken.

Er worden nieuwe kwaliteiten ingebracht door een binnengebied te creëren, groen toe te voegen binnen de planlocatie en het openbaar gebied te betrekken bij de ontwikkeling, het maken van een plein en waterbeleving toe te voegen.

figuur 2.7 massa en aansluiting openbaar gebied (bron: Leeuwenkamp Architecten)

De massa is aangepast aan de belendende bebouwing qua bouwhoogte. Een hoogte accent is aangebracht om een duidelijk plein en ruimte te creëren, en, te reageren en aan te sluiten op het hoogte accent van de Noorder Arcade aan de overzijde.

De langzaamverkeersroute loopt langs de Kwakelkade door het nieuw te realiseren groen. Aan de oostkant langs de Frieseweg wordt een verblijfsgebied gemaakt waarbij het bestaande water (Hoornse Vaart) ervaren kan worden. Tussen de blokken komt een groen binnenplein en de daken van de lagere bouwmassa's worden tevens groen ingevuld. Vanuit het binnenplein is een directe verbinding met het water (Hoornse Vaart) door het realiseren van een trap/tribune en steiger aan de waterkant.

Profiel Kanaalkade
Door het realiseren van verschillende hoogtes ontstaat er een spannend ritme in aanzicht en beleving vanaf de Kanaalkade en de directe omgeving. Er ontstaat een goede samenhang met een hoogwaardige kwaliteit tussen de kade en het nieuwe plein waarbij dit een eenheid gaat vormen die de beleving en ruimtelijke kwaliteit bevorderd.
Het plan zorgt voor voldoende ruimte in het profiel en hoogte in relatie tot de omliggende bebouwing. Dit wordt gerealiseerd door het hoogte accent centraal in het plangebied te plaatsen.

figuur 2.8 lengteprofiel Kanaalkade (bron: Leeuwenkamp Architecten)

figuur 2.9 impressies overzicht massa's vanuit diverse invalshoeken (bron:   Leeuwenkamp Architecten) Nb. de ligging van bestaande gebouwen kan afwijken van de werkelijkheid in deze impressies van de massa

Dit heeft geleid tot de volgende artist impressies van het plan (ontwerpfase).

figuur 2.10 impressies bouwplan (bron: Leeuwenkamp Architecten, juni 2018 - maart 2019)

Binnen het ontwerp is gekozen om voor meerdere bouwmassa's die ten opzichte van elkaar van positie en oriëntatie verschillen. Naast dat dit een 'luchtige' ruimtelijke opzet geeft, leveren deze vrijstaande massa's elk een bijdrage aan de kwaliteiten van de plek.

In bouwhoogte is gevarieerd waarbij aangesloten wordt op de omgeving. Naar de achterliggende woonwijk neemt de bouwhoogte af terwijl langs het kanaal de bouwhoogte, voor de plek, gemaximaliseerd is. Het bestaande bouwhoogte van het Noorderarcade gebouw is leidend hierin. Door in te spelen op de verschillende ruimtelijke kwaliteiten ontstaat er een spel van bouwhoogtes en bouwmassa's waarmee de kanaalzone de stedelijke uitstraling krijgt. De bouwmassa's sluiten zowel qua hoogte als qua ritme aan op de omringende bebouwing met een duidelijke afwisseling van hogere en lagere delen met openingen tussen de bouwmassa's.

Hierdoor ontstaat aan de kade een stedenbouwkundig geheel dat een luchtig en licht karakter behoudt. Bedacht is om het beeld van een gesloten bouwblok als begeleidende wand langs het kanaal te voorkomen. Deze opzet heeft de mogelijkheid om de te ontwikkelen openbare ruimte door het project te laten vloeien. Dit levert een kwalitatieve beleving van het gehele gebied op en versterkt het idee van de solitaire ligging van het plangebied. Zo is er ruimte ontwikkeld om een pleintje te ontwikkelen voor de bouwmassa's aan de zijde van het kanaal hoek Kwakelkade en een openbaar gebied aan het water van de Hoornse Vaart.

De entreemarkering van Overstad wordt gerealiseerd door de afwijkende positionering van de bouwmassa's ten opzichte van de aanliggende bebouwing. Naast de bouwmassa die de oversteek over de Hoornse Vaart accentueert komt het hoofdaccent te liggen op het hoekpunt Noorderkade - Kwakelkade. Dit punt heeft een hogere bouwmassa ten opzichte van de overige in het plan. Daarnaast zorgt de situering van deze bouwmassa's voor een visuele vernauwing van het profiel van de openbare ruimte voordat de pleinachtige voorruimte met zicht op de historische stad bereikt wordt.

De positionering van de hoogte accenten, binnen het plan, zijn zorgvuldig gekozen om het verlies van uitzicht voor de omringende bebouwing te minimaliseren. Het hoogste accent is op afstand gepositioneerd van de bestaande bebouwing en ligt halverwege het plan langs de kade. Hierdoor wordt er minder aan uitzicht en bezonning weggenomen voor omwonenden. De hoogte accenten zorgen ervoor dat een groot deel van het woonprogramma verder van de bestaande woonbebouwing gerealiseerd kan worden. Dit in tegenstelling met wat mogelijk is binnen het huidige geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Dit besluit legt nationale ruimtelijke belangen vast. Het beleid is erop gericht om het aantal regels terug te dringen. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Hierdoor is onder andere de aanwijzing van nationale landschappen vervallen.

Het Rijk maakt bijvoorbeeld geen landsdekkende woningbouwafspraken meer, alleen nog in de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad. Het Rijk benoemt alleen nog landelijke doelstellingen om de woningmarkt goed te laten werken. Het landschapsbeleid gaat ook naar de provincies.

Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er met een gebied moet gebeuren.

Op dit moment legt het Barro geen restricties op voor de onderhavige locatie.

3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie heeft verschillende nota's vervangen, zoals de Nota Ruimte, Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving, de agenda Landschap, de agenda Vitaal Platteland en de Pieken in de Delta.

De rijksoverheid streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland, met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. De ruimtelijke structuur van Nederland heeft zich ontwikkeld van steden in een landelijk gebied naar stedelijke regio's in interactie met landelijke en cultuurhistorische gebieden. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren. Zij verdienen het vertrouwen dat ze dat op een goede manier doen. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie en natuur. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijk ordening. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

• 1. Een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainport, greenports en de valleys.
• 2. Over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoor-beeld voorbiodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed.
• 3. Een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.

Nationale belangen
In de structuurvisie zijn dertien nationale belangen benoemd. De nationale belangen, die worden benoemd, betreffen de internationale concurrentiepositie, het gebruik van de ondergrond, het behouden en versterken van vervoer- en transportsystemen, de milieukwaliteit, de waterveiligheid en zoetwatervoorziening en behoud en versterken van natuur en cultuurhistorische waarden. Geen van deze nationale belangen zijn van toepassing op dit project en daarmee wordt beleid hierover overgelaten aan de provincie en de gemeente.

Ladder voor duurzame verstedelijking
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Wettelijk kader
De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro, namelijk in artikel 3.1.6 Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen. Daaraan is in het eerste lid een omschrijving toegevoegd van:

• bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;
• stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Conclusie
Voor de projectlocatie geldt dat het gaat om de realisatie van maximaal 136 appartementen en 4 stadswoningen. De Ladder voor duurzame verstedelijking dient goed gemotiveerd te worden. De Ladder voor duurzame verstedelijking wordt in paragraaf 3.4 Ladder voor duurzame verstedelijking nader toegelicht.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

Op 21 juni 2010 is de Structuurvisie Noord-Holland 2040 vastgesteld door Provinciale Staten van Noord-Holland. Bij de vaststelling van de structuurvisie is tevens de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) vastgesteld.

3.2.1 Provinciale Structuurvisie en Ruimtelijke Verordening

De provincie Noord-Holland heeft de structuurvisie Noord-Holland 2040 opgesteld, waarin zij eerdere streekplannen vervangen en hier tevens op voortborduren. De Structuurvisie Noord-Holland 2040 is vastgesteld op 21 juni 2010. In 2015 heeft een actualisatie van de Structuurvisie Noord-Holland 2040 plaatsgevonden en deze actualisatie is vastgesteld op 28 september 2015.

De provincie Noord-Holland heeft drie hoofdbelangen vastgelegd in de Structuurvisie Noord-Holland 2040. De drie hoofdbelangen zijn klimaatbestendigheid, duurzaam ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit. Een belangrijk onderdeel in de Structuurvisie Noord-Holland 2040 is de scheiding tussen landelijk en stedelijk gebied. In het landelijk gebied is de provincie veel meer terughoudend ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen dan in het stedelijk gebied, waar lokale overheden veel meer vrijheid hebben om hun eigen beleid te voeren.

Naast de Structuurvisie Noord-Holland 2040 heeft de provincie Noord-Holland de Provinciale Ruimtelijke verordening Noord-Holland. In deze verordening zijn regels opgenomen die de provinciale belangen beschermen. Deze regels zijn een uitwerking van de Structuurvisie Noord-Holland 2040. Op 12 december 2016 hebben PS een wijziging van de Provinciale Ruimtelijke Verordening vastgesteld. Deze geconsolideerde versie van de PRV na wijziging is op 1 maart 2017 in werking getreden.

Het projectgebied maakt deel uit van het Bestaand Stedelijk Gebied. De Verordening stelt in het algemeen minder eisen aan bouwen binnen Bestaand Stedelijk Gebied. In de Verordening luidt het Bestaand Stedelijk Gebied conform de definitie uit het Besluit ruimtelijke ordening: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur". In dit geval gaat het om bestaande bebouwing ten behoeve van bedrijvigheid en kan dit daardoor aangemerkt worden als Bestaand Stedelijk Gebied.

Het project is tevens aan te merken als stedelijke ontwikkeling op basis van de definitie uit het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 1.1.1):

“stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.”

Hiervoor dient getoetst te worden aan artikel 5a uit de verordening:

Artikel 5a Nieuwe stedelijke ontwikkeling

• 1. Een bestemmingsplan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.
• 2. Gedeputeerde staten stellen nadere regels aan de afspraken bedoeld in het eerste lid.

Toets aan artikel 5a

Het betreft hier de transformatie van een locatie met een kantoorpand naar woningen. In het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt ingegaan op de gemaakte afspraken binnen de regio ten aanzien van woningbouw. De regionale woningbouwafspraken worden in paragraaf 3.2.3 besproken. In paragraaf 3.4 Ladder voor duurzame verstedelijking wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking nader beschouwd.

Daarnaast dient getoetst te worden aan artikel 33 van de verordening:

Artikel 33 Energie en duurzaam bouwen

• 1. Bestemmingsplannen voor woningbouw, renovatie, (herstructurering) bedrijventerreinen, kantoorlocaties en glastuinbouw dienen te beschrijven op welke wijze invulling wordt gegeven aan energiebesparing en inzet van duurzame energiebesparing en inzet van duurzame energie, waaronder mede wordt verstaan het gebruik van restwarmte, Warmte Koude Opslag en aardwarmte, zonne-energie, biomassa.
• 2. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient aan eisen van duurzaam bouwen te voldoen.

Toets aan artikel 33

In het ontwerp van de voorgenomen ontwikkeling is tevens aandacht besteed aan het aspect duurzaamheid. Een energiezuinige woning is goed voor het milieu (weinig tot geen CO2-uitstoot) en kan goed zijn voor de portemonnee van toekomstige bewoners omdat besparing op de energierekening mogelijk is. De toe te passen maatregelen voor een energiezuinige woning zijn grofweg onder te verdelen in drie stappen:

• 1. duurzaam casco;
• 2. duurzame warmte-koude voorziening;
• 3. duurzame energieopwekking.

Concreet vertaald zich dit in een aantal toepassingen. Deze toepassingen worden verder behandeld in paragraaf 4.14 van deze toelichting.

Conclusie

Gelet op bovenstaande toetsing aan de van toepassing zijnde artikelen van de provinciale verordening, kan gesteld worden dat voldoet aan de voorwaarden voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling en energie en duurzaam bouwen. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het provinciale structuurvisie en de provinciale ruimtelijke verordening.

3.2.2 Regionaal Actie Programma 2016 t/m 2020 regio Alkmaar

Het Regionaal Actie Programma 2016 t/m 2020 (RAP) geeft de belangrijkste ambities en afspraken op het gebied van wonen weer in de regio Alkmaar inclusief acties over hoe hier te komen. Het RAP vloeit voort uit de Provinciale Woonvisie 2010 - 2020 en sluit aan op de Regionale Woonvisie, de Regionale Economische visie, regionale en provinciale ambities en sluit aan bij de kaders die de Provincie Noord-Holland heeft gesteld. De regionale afstemming over woningbouwprogrammering opgenomen in het RAP is ook gewenst ten behoeve van de nationale 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

Afspraken
De belangrijkste afspraken in het RAP:

• 1. zet in op een flexibel, licht en gericht RAP;
• 2. zet in op een woningaanbod dat aansluit bij de vraag;
• 3. kies voor plannen die een ruimtelijke versterking van de regio betekenen;
• 4. werk in de geest van de Ladder voor duurzame verstedelijking;
• 5. bouw duurzaam in regio Alkmaar;
• 6. kies voor versterking van woningmarktsegmenten waar tekort van is;
• 7. bouw zodanig dat niet meer dan het gemeentelijk aandeel in de prognose wordt benut;
• 8. monitor zelf de ontwikkelingen in de nieuwbouw en bestaande voorraad en huishoudensontwikkeling.

Ladderruimte
In het RAP is een tabel opgenomen waarin de indicatieve plannen in relatie tot de uitbreidingsbehoefte, zijn weergegeven. Hieruit blijkt dat voor de gemeente Alkmaar er binnen tien jaar nog Ladderruimte is voor 582 woningen.

figuur 3.1 uitsnede tabel indicatieve plannen in relatie tot de uitbreidingsehoefte (bron: RAP regio Alkmaar)

Overloop vanuit MRA
Regio Alkmaar kan een deel van de benodigde nieuwbouwopgave van de Metropool Regio Amsterdam (MRA) opvangen door aanvullende woonmilieus en productmarktcombinaties te realiseren in de regio Alkmaar om de druk op de woningmarkt te verlichten en achterblijvende nieuwbouw op te vangen. Als regio wordt ingezet op het realiseren van bovenregionaal aantrekkelijke nieuwbouwlocaties die hiervoor geschikt zijn. Taak is het dan ook om in die gemeenten de deze 'overloop' van huishoudens willen bedienen, gewilde en aantrekkelijke nieuwbouw(projecten) qua woningtypen en woonmilieus aan te bieden.

De gemeenten in de regio Alkmaar hebben vooral een instroomoverschot van (jonge) gezinnen met kinderen en ouderen, maar een uitstroom van jongeren van 15 tot 30 jaar. Omdat de instromers een manifeste woningbehoefte hebben, terwijl de uitstromers geen zelfstandige woningen achterlaten betekent een klein positief verhuissaldo al een extra regionale woningbehoefte. Voor de gemeenten Alkmaar, Bergen, Castricum en Heiloo wordt geconstateerd dat het aantal vanuit Amsterdam verhuisde personen in de afgelopen jaren is toegenomen. Doordat de woningmarkt weer op gang is gekomen en door de grote druk op de woningmarkt in zuidelijk Noord-Holland mag worden verwacht dat de vraag vanuit Amsterdam en zuidelijk Noord-Holland naar wonen in de 7 gemeenten verder kan gaan stijgen.

Nieuwbouw
De regio geeft bij nieuwbouw de prioriteit aan de ontwikkeling van woningen op inbreidingslocaties en nabijheid van voorzieningen. Er wordt voorrang gegeven aan locaties bij knooppunten, conform de afspraken in het Actie- en uitvoeringsprogramma Zaancorridor. Het gaat dan om woningbouwplannen binnen bestaand bebouwd gebied met een straal van 1.200 meter rondom een OV-knooppunt. De projectlocatie is op circa 900 meter afstand van het station Alkmaar gelegen, wat onderdeel uitmaakt van de Zaancorridor.

De regio Alkmaar werkt in de geest van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Hierdoor wordt prioriteit aan transformatie van bestaand vastgoed naar woningen gegeven. Ook wordt voorrang gegeven aan projecten die binnen het bestaand stedelijk gebied liggen. Hierdoor wordt onnodige aantasting van het buitengebied voorkomen en wordt bijgedragen aan versterking van de kernen.

De regio streeft ernaar de kwaliteit van het openbaar gebied goed te houden, zowel binnen als buiten het bestaand stedelijk gebied. Daarnaast wordt zorg gedragen voor ruimte voor sterke initiatieven binnen het woningbouwprogramma. Er mag niet voor leegstaand worden gebouwd. Er wordt verwacht dat binnen het bestaand stedelijk gebied de aankomende jaren veel vastgoed leeg komt te staan. Hiervoor wordt gekeken naar de mogelijkheden om deze te transformeren naar woningbouw. Denk hierbij aan wonen in leegstaand vastgoed, herontwikkeling van binnenstedelijke transformatielocaties, wonen aan het water in panden die hun functie verloren hebben en dergelijke.

Toets aan de voorgenomen ontwikkeling
De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de transformatie van een leegstaand kantoorpand naar woningen (aan het water). Een van de ontwikkelingen waaraan op basis van het RAP prioriteit wordt gegeven. Daarnaast is de projectlocatie op circa 900 meter afstand van het OV-knooppunt Alkmaar Station gelegen, wat onderdeel is van de Zaancorridor. Tevens een ontwikkeling waaraan prioriteit wordt gegeven.

Versterken woningmarktsegmenten waar tekort van is

Onder de afspraak 'het kiezen voor versterking van woningmarktsegmenen waar tekort van is' vallen onder andere de volgende acties:

• zet in op voldoende aanbod van levensloopbestendige woningen;
• de regio maakt afspraken met woningcorporaties om te voorzien in behoefte aan sociale huurwoningen;
• het aanbod van middeldure huur faciliteren;
• mogelijkheden bieden voor CPO.

Toets aan de voorgenomen ontwikkeling
30% van de woningen in het plangebied wordt gerealiseerd in categorie 2 en vallen dus onder de sociale woningbouw. De huidige verwachte variatie is 50% huur en 50% koop. Dit kan echter variëren, afhankelijk van de verdere commerciële ontwikkelingen van het plan. Daarnaast is de voorgenomen ontwikkeling erop gericht om woningen te realiseren die ruimte biedt voor alle inkomensgroepen en dus ook betaalbaar zijn voor iedere inkomensgroep.

Afwegingskader
De regiogemeenten willen dat nieuwbouwplannen een versterking opleveren van de bestaande kwaliteiten die de regio Alkmaar rijk is. Door middel van het afwegingskader wordt zowel lokaal als regionaal gekozen voor plannen die de woningmarkt het meeste versterken. In paragraaf 3.4 Ladder voor duurzame verstedelijking wordt nader ingegaan op dit afwegingskader, waarbij ook het gemeentelijk beleid betrokken wordt.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het RAP en voorziet - op basis van het RAP - in zowel de lokale als de regionale behoefte.

3.2.3 Regionale woonvisie Alkmaar 2013 - 2020

De regiogemeenten hebben in de Regionale Woonvisie Regio Alkmaar 2013-2020 de richting aangegeven voor afspraken met marktpartijen. Zo wordt bij nieuwbouw een percentage van minimaal 30% sociale woningbouw gehanteerd. Er is niet vastgelegd dat dit huur of koop moet zijn maar er geldt wel een inspanningsverplichting om bij een bouwplan te kijken of ook in de onderste categorie van de huur kan worden gebouwd. Verder wordt er aandacht gevraagd voor specifieke doelgroepen (ouderen, starters, etc.).

Als gevolg van de Regionale Woonvisie dient er dus minimaal 30% sociale woningbouw te worden gerealiseerd. Het college van B&W wil daarbij dat er in Alkmaar wordt voldaan aan 'vraaggericht bouwen'. De gemeente heeft aangegeven dat er in de bestaande voorraad nu al veel aanbod in koop is, dat in de nieuwbouwplannen ook veel koop is voorzien maar dat er veel vraag is naar huurwoningen. Deze vraag heeft betrekking op zowel het segment waarvoor huurtoeslag mogelijk is (tot € 586 cq. € 628) maar vooral ook in de prijsklasse die de middeninkomens bedient (het segment vanaf € 628 tot ongeveer € 850 per maand).

Op basis van regionale afspraken wordt momenteel de volgende categorie-indeling voor woningen gehanteerd:

Categorie 1 en 2 behoren tot sociale woningbouw. De tabel met de categorie-indeling wordt overigens elk jaar aangepast. De bedragen voor 2017 zijn momenteel nog niet bekend maar het bedrag van € 710,- blijft in ieder geval ongewijzigd omdat dit is gebaseerd op de maximale grens voor huurtoeslag (welke tot 2018 niet door het rijk zal worden aangepast). Waarschijnlijk is begin 2017 bekend of en hoe de andere bedragen in de tabel worden aangepast, dus ook de grens van € 225.000.

De peildatum die wordt gebruikt om na te gaan of is voldaan aan 30% sociaal is verschillend bij huur- en koopwoningen. Dat komt doordat de prijs van de woning op een ander moment bekend is:

• Koopwoningen: Deze worden in de verkoop gebracht voor start bouw. Bij start verkoop is de prijs bekend en wordt gekeken of 30% sociaal wordt gehaald, volgens de tabel die dan geldt.
• Huurwoningen: Deze worden meestal pas aangeboden als de bouw al gaande is. Ook op dat moment wordt gekeken hoeveel van de woningen in de 30% sociaal valt, volgens de tabel die dan geldt.

Conclusie
30% van de woningen in het plangebied wordt gerealiseerd in categorie 2 en vallen dus onder de sociale woningbouw. De huidige verwachte variatie is 50% huur en 50% koop. Dit kan echter variëren, afhankelijk van de verdere commerciële ontwikkelingen van het plan. Daarnaast is de voorgenomen ontwikkeling erop gericht om woningen te realiseren die ruimte biedt voor alle inkomensgroepen en dus ook betaalbaar zijn voor iedere inkomensgroep. Hierdoor wordt voorzien in de doelstelling van de regio Alkmaar om 'vraaggericht te bouwen'.

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het regionale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Alkmaar 2040

De gemeenteraad van Alkmaar heeft op 5 oktober 2017 de Omgevingsvisie Alkmaar 2040 vastgesteld. De Omgevingsvisie Alkmaar 2040 is een strategisch beleidsdocument dat betrekking heeft op de fysieke leefomgeving van Alkmaar. De visie biedt een stevig handvat om op hoofdlijnen sturing te geven aan de ontwikkeling van stad en land tot 2040. Sturing vindt plaats op omgevingskwaliteit, een begrip dat naast ruimtelijke kwaliteit ook de mate van leefbaarheid van een gebied en zaken als concurrentiekracht en milieukwaliteit meeneemt.

In de visie wordt globaal de toekomstige ontwikkelingsrichting van de gemeente geschetst. Aan de hand van verhalende ambities en een visie op Alkmaars rol in de regio wordt duidelijk gemaakt waar de zwaartepunten in de ontwikkeling van de gemeente komen te liggen. Naast een wettelijke verplichting is de Omgevingsvisie vooral bedoeld als discussiedocument voor het gemeentebestuur, inwoners, initiatiefnemers, ontwikkelaars, en andere overheden.

In de visie wordt een algemene ambitie en drie verhalende ambities uiteengezet. De algemene ambities hebben een algemeen karakter en zijn altijd van toepassing. Doel van deze ambities is Alkmaar goed te laten fungeren als een gemeente met een complete stad met gezonde stadsvoorzieningen, een innovatief en toekomstbestendig buitengebied, een brede werkgelegenheid, een aantrekkelijk aanbod voor bezoekers en een prettig leefmilieu voor bewoners, inclusief een gezond sport- en recreatieklimaat. De drie verhalende ambities komen voort uit maatschappelijke trends en bestaande Alkmaarse kwaliteiten. Ze fungeren als ontwikkelingsdoelen voor de toekomst. De eerste ambitie betreft het Noordhollandsch kanaal, die van een industrieel transportkanaal veranderd in een uitnodigende stadsrivier. Hier vinden ontwikkelingen plaats van voorbeeldprojecten op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie en ontstaan representatieve bedrijven. De tweede ambitie is dat Alkmaar zichzelf ziet als compacte stad. Ze kiest daarom niet voor uitbreiding, maar voor verdichting die bijdraagt aan de kwaliteit van de stad. De compacte stad Alkmaar is een duurzame en klimaatbestendige stad, waarin iedereen gezond kan leven. De derde ambitie is een toekomstbestendig en innovatief landelijk gebied binnen de gemeentegrenzen. Alkmaar streeft naar behoud van het landschap en haar karakteristieken en faciliteert tegelijkertijd veranderingen in de landbouw, zoals schaalvergroting.

In de loop van 2018 zal het uitwerkingsprogramma voor de Alkmaarse Kanaalzone verder gestalte krijgen en als kader dienen voor de belangrijkste Alkmaarse ontwikkelingslocatie van de toekomst. Langs de oevers van het Noordhollandsch Kanaal verrijst straks het Alkmaar van morgen: een slim, groen stadsdeel waar wordt gewoond, gewerkt en gerecreëerd.

figuur 3.2 uitsnede Omgevingsvisie

Enkele belangrijke ambities voor de kanaalzone zijn:

• In de kanaalzone ontstaat een 21ste eeuws samenhangend stadsdeel.
• De historische binnenstad en het moderne Overstad vormen de stedelijke hoogtepunten langs het kanaal.
• Bedrijventerreinen Oudorp en Overdie en kantoorlocaties langs het kanaal worden getransformeerd tot aantrekkelijke stedelijke leefomgevingen.
• Langs de oevers van het kanaal ontstaan een doorlopende langzaam verkeersstructuur en verblijfsplekken langs het water.
• Het kanaal wordt omgevormd tot stadsrivier die uitnodigend is en de stad verbindt.

Woonambitie
De verwachting is dat de woonbehoefte verschuift naar een woningvoorraad in een meer stedelijke context met meer ruimte voor woningen in onder meer het lage en middeldure huursegment, één-en tweepersoons huishoudens en duurdere koopwoningen. De huidige woningvoorraad in (de regio) Alkmaar voorziet nog onvoldoende in de behoefteverschuiving waardoor meer sturing op kwaliteit nodig is bij het toevoegen van woningen aan de voorraad. Er wordt een diversiteit aan woningtypen ontwikkeld aansluitend op de vraag, met zeker ook ruimte voor betaalbare woningen. Ook blijft de gemeente in overleg met de regiogemeenten en de provincie Noord-Holland om een passende maat te geven aan de ambities van Alkmaar op het terrein van het ontwikkelen van de kanaalzone.

Relatie met plan
De voormalige kantoorlocatie wordt getransformeerd tot eigentijdse stedelijke leefomgeving langs het kanaal. Dit nieuwe leefgebied wordt niet gedomineerd door grondgebonden woningen, maar door een woongebied in een meer stedelijke context met appartementen in verschillende lagen en een diversiteit aan woningtypen. Het plan kent een slimme parkeeroplossing waarbij de auto niet langer dominant is in straten en pleinen. De openbare ruimte beschikt over een groene uitstraling. Hiermee is de voorliggende transformatie passend binnen de ambities van de Omgevingsvisie Alkmaar 2040.

3.3.2 Ontwikkelvisie Overstad

Op 1 juli 2014 is door de gemeenteraad van Alkmaar de Ontwikkelingsvisie Overstad vastgesteld. De ontwikkelingsvisie toont de speelruimte en de ontwikkelingsmogelijkheden voor Overstad. Initiatieven die passen binnen de koers die in de Ontwikkelingsvisie is uitgezet, kunnen rekenen op de medewerking van de gemeente. De visie vormt een belangrijk communicatiemiddelen en toetsingskader voor toekomstige ontwikkelingen.

Flexibiliteit en vrijheid zijn belangrijke kernwoorden voor de toekomstige ontwikkeling van Overstad. Om de ruimtelijke kwaliteit van heel Overstad te waarborgen richt de gemeente zich primair op de inrichting en het onderhoud van de openbare ruimte. De belevingswaarde van Overstad staat daarbij centraal.

Relatie met plan
Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is in de ontwikkelvisie aangeduid als 'Gemengd stedelijk & retail". Het Kwakelhuis wordt in de ontwikkelvisie aangeduid als herontwikkelingsproject, waarbij plannen zijn om hier woningbouw te ontwikkelen.

3.3.3 Notitie mogelijkheden transformatie leegstaande kantoor- en bedrijfspanden in Alkmaar

Op 29 september 2015 is een notitie naar mogelijkheden van transformatie van leegstaande kantoor- en bedrijfspanden in Alkmaar opgesteld. Dit naar aanleiding van het coalitieakkoord 2015 - 2018. In deze notitie is de situatie met betrekking tot transformatie van leegstaande kantoor- en bedrijfsgebouwen geschetst. Het laat zien dat er al diverse succesvolle transformaties zijn uitgevoerd, maar ook dat flexibel bestemmen voordelen biedt voor het nog verder stimuleren van transformatie van leegstaande panden. Het geeft initiatiefnemers meer mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen. De gemeente heeft daarbij een faciliterende rol, maar kan zich ook actief inzetten om met partijen in gesprek te gaan en om eigen beleidsdoelen te realiseren. Transformatie hangt echter niet alleen af van de inzet van de gemeente. Ook andere betrokken partijen spelen een belangrijke rol bij het succesvol transformeren van gebouwen.

Inventarisatie
De leegstaande kantoor- en bedrijfspanden in Alkmaar zijn in beeld gebracht. Diverse panden zijn al succesvol getransformeerd naar een nieuwe functie. Voor een aantal panden vindt momenteel overleg plaats over mogelijkheden voor transformatie. Om het transformeren van leegstaande panden nog verder te stimuleren is per locatie aangegeven aan welke nieuwe functies gedacht kan worden. Om het zicht op de leegstand te houden en daarop proactief te kunnen reageren is jaarlijkse monitoring van belang.

Betrokken partijen
Naast het planologisch kader is ook de positie van de eigenaar van belang. Kan en wil de eigenaar zijn pand transformeren. De gemeente heeft hierop weinig invloed. Met stimuleringsmaatregelen kan de gemeente eigenaren hooguit proberen te motiveren in beweging te komen. Voor eigenaren die bereid zijn tot transformatie is het van belang dat de gemeente een toegankelijk loket heeft zoals het Ondernemersloket. Het faciliteren van initiatiefnemers via het Ondernemersloket wordt gewaardeerd. Het is van belang dit op peil te houden en eventueel uit te breiden.

Planologie
Nieuwe ontwikkelingen moeten worden voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. Voor een transformatie naar de bestemming Wonen is onderzoek nodig op het gebied van o.a. kwalitatieve en kwantitatieve vraag en aanbod, geluidbelasting, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Aan de hand daarvan wordt beoordeeld of sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Voor het planologische kader kan gekozen worden voor een bestemmingsplan dat flexibiliteit biedt voor in de toekomst of voor een afwijkingsprocedure wanneer sprake is van een concreet plan.

Aanbevelingen
Om de markt te kunnen faciliteren en transformatie van leegstaande kantoor- en bedrijfspanden te stimuleren wordt het gemeentebestuur aanbevolen om:

• 1. Te communiceren over de richting die de gemeente op wenst te gaan met leegstaande kantoor- en bedrijfspanden, zodat de markt hierop kan anticiperen.
• 2. Bij verzoeken om transformatie maximaal inzetten op mogelijk maken middels een procedure omgevingsvergunning of een postzegelbestemmingsplan.
• 3. Bij het actualiseren van bestemmingsplannen specifieke bestemmingen wijzigen in een gemengde bestemming, met waar mogelijk een wijzigingsbevoegdheid naar Wonen.
• 4. Te onderzoeken of het mogelijk is extra capaciteit in te zetten om actief in overleg met eigenaren te treden en per locatie de mogelijkheden te onderzoeken.
• 5. Te overwegen actief in te zetten op transformaties die bijdragen aan het oplossen van maatschappelijke vraagstukken en hiervoor een transformatiebudget beschikbaar te stellen.
• 6. Een jaarlijkse kantorenmonitor op te stellen om de actuele stand van zaken in kaart te brengen.

Relatie met plan
Het Kwakelhuis aan de Noorderkade 1 staat genoemd in deze notitie als leegstaand kantoor dat geschikt is voor transformatie. De mogelijke functiewijziging die genoemd wordt, is die van kantoor naar wonen en gemengde functies. In voorliggend geval wordt het bestaande kantoor gesloopt en wordt het gehele plot getransformeerd naar woningbouw. Dit wordt middels voorliggend bestemmingsplan planologisch mogelijk gemaakt.

3.3.4 Nota wonen 2008 - 2013

Alkmaar wil een aantrekkelijke stad zijn, ook om in te wonen. In de regio neemt Alkmaar als stad een bijzondere positie in en dat komt mede tot uitdrukking in de keuze die gemaakt wordt voor het realiseren van stedelijke woonmilieus. Het geeft een beeld hoe de stad zich zou moeten ontwikkelen. Deze zijn in hoofdlijnen beschreven in een Meerjaren Ontwikkelingsprogramma dat is opgesteld in het kader van het Grote Steden Beleid. In de Nota Wonen zijn de beleidsuitgangspunten voor de periode 2008-2013 uitgewerkt en geactualiseerd. Voor de komende jaren gelden de volgende uitgangspunten:

De woningbouwproductie moet worden voortgezet en geïntensiveerd. Keuzes maken en blijven inzetten is vooral van belang doordat de nieuwbouw de komende jaren bijna uitsluitend gebeurt op inbreidingslocaties die elk hun eigen specifieke kenmerken en dynamiek hebben. De kwaliteit van al bestaande woningen en woonwijken moet op peil zijn voor huidige en toekomstige bewoners.

Relatie met plan
De woningen in het plangebied worden gebouwd volgens de huidige kwaliteitseisen. Met dit project wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwproductie en wordt bestaande kantoren/bedrijvenlocatie omgezet naar woongebied. De nota vormt daarom geen belemmering voor de realisatie.

3.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de paragrafen 3.1 en 3.2.1 is beschreven dat de voorgenomen ontwikkeling getoetst dient te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In paragraaf 3.1 is reeds geconcludeerd dat het hier gaat om een stedelijke ontwikkeling. Daarna dient beoordeeld te worden of sprake is van een ontwikkeling binnen of buiten het stedelijk gebied.

Bestaand stedelijk gebied
Het projectgebied maakt deel uit van het bestaand stedelijk gebied. In artikel 1.1.1 lid 1 onder h Besluit ruimtelijke ordening is de definitie van bestaand stedelijk gebied gegeven: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur".

In dit geval gaat het om bestaande bebouwing ten behoeve van bedrijvigheid dat getransformeerd wordt naar woningbouw. Hierdoor is sprake van bestaand stedelijk gebied.

Behoefte
Nu vastgesteld is dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, dient gemotiveerd te worden dat behoefte is aan de woningbouw die met dit bestemmingsplan planologisch mogelijk wordt gemaakt. Hierbij wordt zowel naar kwantitatieve als naar kwalitatieve behoefte gekeken.

Kwantitatieve behoefte

RAP 2016-2020
Zoals in paragraaf 3.2.2 al is aangegeven, is er op basis van de tabel waarin de indicatieve plannen in relatie tot de uitbreidingsbehoefte zijn weergegeven, voor de gemeente Alkmaar binnen tien jaar nog Ladderruimte voor 582 woningen. Daarnaast is er een verwachte overloop naar o.a. gemeente Alkmaar vanuit de Metropoolregio Amsterdam te verwachten, waardoor de woningbehoefte kwantitatief zal toenemen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 140 woningen. Derhalve kan gesteld worden dat de voorgenomen ontwikkeling voorziet in de kwalitatieve behoefte.

Kwalitatieve behoefte
De realisatie van de woningen op deze plek betreft een transformatie van bedrijven naar woningbouw. In de geest van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een locatie voor woningbouw gezocht binnen het bestaand stedelijk gebied.

Binnen het plangebied wordt 30% van de woningen gerealiseerd in categorie 2 en daardoor vallen deze woningen onder de sociale woningbouw. De huidige verwachte variatie is 50% huur en 50% koop. Dit kan echter variëren, afhankelijk van de verdere commerciële ontwikkelingen van het plan. Daarnaast is de voorgenomen ontwikkeling erop gericht om woningen te realiseren die ruimte biedt voor alle inkomensgroepen en dus ook betaalbaar zijn voor iedere inkomensgroep.

De regiogemeenten willen dat nieuwbouwplannen een versterking opleveren van de bestaande kwaliteiten die de regio Alkmaar rijk is. Door middel van het afwegingskader uit het RAP 2016 - 2020 wordt zowel lokaal als regionaal gekozen voor plannen die de woningmarkt het meeste versterken. Dit afwegingskader wordt hieronder besproken.

Het regionale kwalitatieve afwegingskader bestaat uit 3 zeven (filters):

• de eerste zeef gaat over de ruimtelijke aspecten van plannen (criteria 1 tot en met 3);
• de tweede zeef gaat over de criteria gerelateerd aan gebouwen (criteria 4 tot en met 8);
• de derde zeef heeft een markttechnisch karakter en biedt daarnaast ruimte aan lokaal beleid (criteria 9 tot en met 11).

Het woningbouwplan aan de Kwakelkade is getoetst aan dit afwegingskader. De resultaten zijn hieronder in de tabel weergegeven.

Toets aan de voorgenomen ontwikkeling

figuur 3.3 ingevuld afwegingskader RAP

In totaal kan uit de drie zeven een score van 20 punten behaald worden. De voorgenomen ontwikkeling behaalt een score van 18 punten uit 20. Hieruit kan opgemaakt worden dat zowel lokaal als regionaal behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie
De behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling blijkt uit het regionale beleid zoals beschreven in paragraaf 3.2.3, maar met name uit het gemeentelijk beleid zoals beschreven in paragraaf 3.3. De locatie is uitermate geschikt voor de transformatie naar wonen en dit is tevens in de diverse beleidsstukken bevestigd. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt voorzien in woningen die betaalbaar zijn voor alle inkomensgroepen en wordt 30% van de woningen in de sociale sector gerealiseerd. De variatie in woningen die dit plan biedt, bevordert de doorstroming van de woningmarkt.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

De diverse omgevingsaspecten vormen een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de afweging van het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling in het bestemmingsplan, dient onderzocht te worden welke omgevingsaspecten daarbij een rol kunnen spelen.

4.2 Verkeer en parkeren

De herontwikkeling van de locatie naar wonen zal effect hebben op verkeer en parkeren. Er moet inzichtelijk worden gemaakt welke effecten te verwachten zijn en de aanvaardbaarheid van deze effecten moet worden beargumenteerd.

De locatie is gelegen in het centrum van Alkmaar, in de directe nabijheid van diverse winkels en vlakbij het verkeersknooppunt bij de Friesebrug. Het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de herontwikkeling van de locatie wordt mede bepaald door het aantal te realiseren woningen, het type woningen, de mogelijkheid om te parkeren op eigen terrein en eventuele andere functies.

Het toegestane bouwvolume op de locatie biedt kans om een groot aantal woningen op de locatie te maken. Deze woningen komen in de plaats van kantoren. Alhoewel een dergelijke wijziging van de functie niet per se tot meer verkeersbewegingen hoeft te leiden (kantoren trekken immers ook verkeer aan) zal er als gevolg van de herontwikkeling wel een verschuiving in de tijdstippen van de verkeersbewegingen gaan plaatsvinden. De te realiseren woningen zullen, in tegenstelling tot kantoren, namelijk ook in het weekend en tijdens koopavonden verkeersbewegingen veroorzaken. Omdat zich in de directe nabijheid van de locatie diverse winkels bevinden en de winkels in het weekend en tijdens koopavonden veel verkeer kunnen aantrekken is het nodig om een verkeersanalyse uit te laten voeren. Op die manier kan inzichtelijk worden gemaakt of de herontwikkeling van de locatie geen nadelige gevolgen heeft voor de verkeersafwikkeling van de bestaande verkeerswegen tijdens weekenden en (koop)avonden. Dit kan met name van belang zijn voor de in- en uitrit van de winkelvoorziening aan de overzijde van de locatie.

Door ir. Sj. Stienstra Adviesbureau stedelijk verkeer bv is een onderzoek uitgevoerd naar de omvang en spreiding van de parkeer- en verkeersgeneratie van de voorgenomen ontwikkeling (zie Bijlage 1). Dit is - in relatie tot de huidige verkeersafwikkeling rond de projectlocatie - beoordeeld. De bevindingen van deze analyses zijn gerapporteerd in een notitie. Deze notitie is onderdeel van de bijlagen van deze toelichting. De conclusie uit het onderzoek wordt hieronder integraal overgenomen.

Parkeren
Het actuele programma voorziet in de volgende aantallen woningen:

• 4 stadswoningen (> 125 m2 BVO)

• 17 appartementen (> 125 m2 BVO)

• 9 appartementen (100 -125 m2 BVO)

• 59 appartementen (75 -100 m2 BVO)

• 49 appartementen (45 < 75 m2 BVO)

De inmiddels vastgestelde parkeernormen 2017 (vastgesteld door de gemeenteraad op 5 oktober 2017) zijn gebruikt om de parkeerbehoefte aan te tonen. Rekening houdend met de aanwezigheidspercentages van bewoners en bezoekers is de te verwachten parkeervraag het grootst in de avonden, met een totale parkeervraag van rond de 150 parkeerplaatsen.

De geprojecteerde parkeercapaciteit van het herontwikkelingsproject Kwakelhuis (140 parkeerplaatsen) is voldoende voor het opvangen van de te verwachten parkeervraag van bewoners. Bezoekers zullen - in het bijzonder tijdens de avonduren - voor een deel gebruik moeten maken van parkeermogelijkheden in de omgeving. Omdat niet direct voorzien kan worden in het aanbod van parkeerplaatsen voor bezoek op eigen terrein, wordt gebruik gemaakt van het gemeentelijke parkeerfonds.

Om te waarborgen dat voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd bij het indienen van het definitieve bouwplan, wordt een voorwaardelijke verplichting ten aanzien van parkeren in de regels behorende bij dit bestemmingsplan opgenomen.

Verkeersgeneratie
Stienstra heeft een vergelijking gemaakt tussen de huidige functie (kantoor) en de nieuwe functie (woningen). Het effect van het (auto-)verkeer van en naar het project is zeer beperkt. Ten opzichte van de bestaande verkeersintensiteit op de Kwakelkade gaat het om een toename van circa 2 %, voornamelijk in de weekenden. Op werkdagen is er juist sprake van een afname van het aantal verkeersbewegingen over de dag, rekening houdend met het wegvallen van de kantoorfunctie.

Ontsluiting
De in-en uitrit van de parkeervoorzieningen van het project is geprojecteerd aan de Kwakelkade. Aan de Kwakelkade bevinden zich ook de toegangen tot parkeergarages van de winkelvoorzieningen aan de westzijde van de Kwakelkade. De detaillering van de toegang naar de parkeergarage van het woningbouwproject vraagt daarom een zorgvuldige detaillering. Voorkomen moet worden dat de in- en uitrit van de parkeervoorzieningen de verkeersafwikkeling van verkeer uit de parkeergarages van de winkelvoorzieningen hindert en daarmee leidt tot verkeersonveiligheid. In de verdere planuitwerking zal hier extra aandacht aan worden besteed.

Conclusie
Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de realisatie van de woningen en het vaststellen van dit bestemmingsplan.

4.3 Geluid

Bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan is het conform de Wet geluidhinder (Wgh) noodzakelijk dat er aandacht wordt besteed aan de akoestische situatie. Per 1 januari 2007 is de Wijzigingswet Wet geluidhinder in werking getreden. Voor wegen die deel (gaan) uitmaken van een 30 km-gebied geldt dat akoestisch onderzoek in principe niet uitgevoerd hoeft te worden. Als een geluidszone geheel of gedeeltelijk binnen het plangebied valt, moet bij de voorbereiding van een bestemmingsplan akoestisch onderzoek worden verricht naar de geluidsbelasting op nieuwe woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen die geluidszone (artikel 77 Wgh).

Wegverkeer
De locatie is in de nabijheid van diverse wegen met een snelheidsregime van 50 km/u of meer gelegen, zoals de Frieseweg, de Oostwezenstraat, de Friesebrug, de Kwakelkade en de Kanaalkade. De locatie is binnen de geluidszones van deze wegen gelegen. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is noodzakelijk om te zien of de geluidsbelasting op de gevel hoger is dan 48 dB (voorkeurgrenswaarde) of 63 dB (maximale ontheffingswaarde). Ook dient conform het gemeentelijk beleid te worden nagegaan of alle woningen kunnen worden voorzien van een stille zijde (een gevel met een geluidsbelasting van maximaal 48 dB).

Door DPA Cauberg-Huygen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar het wegverkeerslawaai (zie Bijlage 2). De conclusies uit het onderzoek luiden als volgt:

• Ten gevolge van wegverkeer op de Frieseweg, Kwakelkade, Kanaalkade en Friesebrug vinden overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde plaats maar niet van de maximale ontheffingswaarde van 63 dB. Dit geldt zowel bij toepassing van stil asfalt als bij toepassing van Dicht Asfalt Beton. Op locaties waar de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, maar de maximale ontheffingswaarde niet, kunnen hogere waarden worden aangevraagd bij B en W. Dove gevels zijn in het plan niet van toepassing.
• De Frieseweg en de Kwakelkade worden voorzien van een geluidreducerend asfalt (dunne deklaag A).
• Voor een deel van de woningen zijn direct geluidsluwe gevels aanwezig. Om ter plaatse van de overige woningen te voldoen aan de voorwaarden uit het geluidbeleid van de gemeente Alkmaar zijn bijvoorbeeld gesloten verglaasde balkons/loggia’s of verhoogde balkonballustraden en geluidabsorberende plafonds benodigd.
• Aan de geluidsluwe gevel dient tenminste 30% van het geluidgevoelige vloeroppervlakte gelegen te zijn, bij voorkeur de slaapvertrekken.

Geadviseerd wordt om hogere waarden aan te vragen ten gevolge van geluid afkomstig van:

• Frieseweg : 61 dB (indien geen stil asfalt wordt toegepast: 63 dB)
• Kwakelkade : 62 dB (indien geen stil asfalt wordt toegepast: 63 dB).
• Kanaalkade : 55 dB.
• Friesebrug : 50 dB.

Railverkeer
De locatie bevindt zich op een afstand van minimaal 550 meter van een spoorlijn. Daardoor is de locatie buiten de geluidszone van een railverkeer gelegen. Akoestisch onderzoek naar railverkeerslawaai is dan ook niet nodig.

Industrielawaai
De locatie is niet gelegen binnen de geluidszone van een gezoneerd industrieterrein. Akoestisch onderzoek naar industrielawaai is niet nodig.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling wordt uitgevoerd conform de conclusies uit het onderzoek van DPA Cauberg - Huygen. Hogere waarden zijn aangevraagd voor de betreffende woningen, rekening houdend met het feit dat geen stil asfalt wordt toegepast (63dB). Met de te nemen maatregelen kan een goed woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners worden gegarandeerd.

Het aspect geluid vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Bodem

In verband met de voorgenomen herinrichting is op de projectlocatie door Landview bodemonderzoek op 23 juni 2017 een verkennend bodemonderzoek verricht (zie Bijlage 3). De conclusie uit het onderzoek luidt als volgt.

In de puin houdende ondergrond zijn lichte verhogingen van kwik, lood en som PAK geconstateerd. In de mengmonsters van de bovengrond zijn geen verhogingen van de onderzochte stoffen aangetroffen. In het grondwater is een lichte verhoging van naftaleen aangetroffen.

De hypothese dat in de grond licht verhoogde gehalten verontreinigende stoffen aanwezig zijn, wordt in het onderzoek bevestigd.

De hypothese dat in het grondwater geen verhoogde concentraties aanwezig zijn, behalve van nature verhoogde concentraties, wordt in het onderzoek niet bevestigd. De verhoogde gehalten van zware metalen en PAK in de grond kunnen worden verklaard door de aanwezigheid van puin in de grond. In puin houdende grond worden regelmatig verhoogde gehalten aan dergelijke stoffen aangetroffen. De geconstateerde gehalten voldoen aan de te verwachten kwaliteit in vergelijkbare omstandigheden. Voor het instellen van een vervolgonderzoek wordt daarom geen aanleiding gezien.

De verhoogde concentratie van naftaleen in het grondwater kan worden verklaard door de plaats van de peilbuis in de nabijheid van de (voormalige) garage van Kwakelkade 2, waar in het verleden een sanering heeft plaatsgevonden.

De aangetroffen verhogingen zijn echter gering of verklaarbaar uit omgevingsfactoren, zodat voor het instellen van een vervolgonderzoek geen aanleiding wordt gezien. Op de locatie bestaan, op grond van de resultaten van dit onderzoek, geen risico's voor de volksgezondheid of de ecologie bij elk beoogd gebruik.

Het recente bodemonderzoek geeft aan dat een deel van het perceel (buitenterrein) in principe geschikt is voor een woonbestemming. Na sloop van de bestaande bebouwing kan daar ter plaatse het bodemonderzoek afgerond worden. Tevens kan dan een asbestonderzoek conform NEN 5707 uitgevoerd worden.

In het kader van de aan te vragen omgevingsvergunning activiteit bouwen, dient het bodemonderzoek/asbestonderzoek gecompleteerd te worden na sloop van het pand.

Conclusie
Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling en het vaststellen van dit bestemmingsplan.

4.5 Externe Veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico's dienen te worden beoordeeld op 2 maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.), waarbij de 10-6 contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is.

Groepsrisico
Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van groepsrisico moet andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met, advies vragen aan, de regionale brandweer.

(Beperkt) kwetsbare objecten
Er moet getoetst worden aan het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn o.a. woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels, restaurants.

Risicovolle activiteiten
In het kader van het plan moet bekeken worden of er in of in de nabijheid van het plan sprake is van risicovolle activiteiten (zoals Bevi-bedrijven, BRZO-bedrijven en transportroutes) of dat risicovolle activiteiten worden toegestaan.

Door de provincie Noord Holland wordt in het kader van externe veiligheid aangesloten op het landelijke beleid. De regelgeving omtrent Externe Veiligheid is geregeld in het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI). Het besluit is op 27 oktober 2004 in werking getreden. Een ministeriële regeling is op 8 september 2004 in werking getreden waarin onder meer veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten zijn aangegeven.

In het kader van het bestemmingsplan is het aspect externe veiligheid onderzocht. Een toets aan de risicokaart heeft uitgewezen dat in de nabijheid van de ontwikkeling zich geen inrichtingen met gevaarlijke stoffen, geen vervoer met gevaarlijke stoffen en geen buisleidingen bevinden. De voorgenomen ontwikkeling zelf is geen risicovolle activiteit.

figuur 4.1 uitsnede risicokaart, projectlocatie oranje omcirkeld (bron: atlasleefomgeving.nl)

Conclusie
Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling en het vaststellen van dit bestemmingsplan.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten zoals geur en stof, wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden, zoals woonwijken. Om het begrip hanteerbaar te maken is gebruik gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG. De inhoud van de milieuzonering wordt bepaald aan de hand van drie bouwstenen, te weten richtafstandenlijst, omgevingstypen en functiemenging. In de richtafstandenlijst zijn bedrijven opgenomen, ingedeeld in milieucategorieën, waarbij per bedrijf is aangegeven wat de afstand tot een rustige woonwijk dient te zijn. Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief. Er kan, afhankelijk van het omgevingstype, worden afgeweken van deze richtafstanden. Bij het omgevingstype 'gemengd gebied' kunnen de afstanden uit de richtafstandenlijst met één afstandstap worden verminderd. Tenslotte geeft de Staat van Bedrijfsinrichtingen voor een functiemenging een overzicht van bedrijfsactiviteiten die vanuit oogpunt van hinder en gevaar goed inpasbaar zijn in gebieden met functiemenging, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Over het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden.

Op basis van de publicatie van de VNG is bij ontwikkeling van woningbouw in de nabijheid van bedrijven een stappenplan aangegeven waarmee getoetst kan worden of de woningbouw haalbaar is en ter plaatse een goed woon- en leefklimaat kan worden gerealiseerd en of de bestaande bedrijven niet onevenredig in hun bedrijfsvoering worden geschaad. In deze paragraaf worden de stappen uit de VNG publicatie gevolgd.

Omgevingstype
Om te bepalen welke richtafstanden aangehouden dienen te worden, is een analyse van het omgevingstype nodig. In voorliggend geval gaat het om de realisatie van woningen in een gebied langs een belangrijke ontsluitingsweg en ingeklemd tussen bedrijvigheid, detailhandel en woningen. Gezien deze gebiedskenmerken kan het omgevingstype 'gemengd gebied' worden gehanteerd. De te hanteren richtafstanden kunnen derhalve dus met één afstandsstap worden verlaagd.

Bedrijven in de omgeving

De gronden direct ten noorden van de locatie (Kwakelkade 2b) mogen volgens het geldende bestemmingsplan worden gebruikt voor bedrijven die maximaal tot categorie 2 als bedoeld in de Staat van Bedrijven behoren. Feitelijk is hier een sportschool gelegen op korte afstand van het te realiseren woongebouw. Aan de oostkant (Frieweweg 11) ligt een bedrijfsbestemming categorie A en B (bedrijven die geschikt zijn voor een gemengd woon-werkgebied), waar een verhuurbedrijf voor transportmiddelen is gevestigd. Aan de westkant (Noorderkade 100) is een parkeergarage gelegen met woningen daarboven. Voor al deze bestemmingen geldt een richtafstand in een gemengd gebied van 10 meter tot aan de dichtstbij gelegen gevel van een woning.

De parkeergarage aan de westkant ligt op meer dan 10 meter en vormt daarmee geen belemmering voor de woningbouwontwikkeling. Het verhuurbedrijf aan de oostkant heeft in tegenstelling tot wat in het bestemmingsplan staat, een hogere milieucategorie. Voor een dergelijk bedrijf geldt een grotere richtafstand, namelijk 30 meter in een gemengd gebied. De geplande woningen liggen op ruim 30 meter afstand van het verhuurbedrijf. Bovendien zijn er op dit moment reeds woningen op kortere afstand aanwezig waar het bedrijf rekening mee moet houden. De herontwikkeling van de locatie heeft geen nadelige gevolgen voor de bedrijfsvoering van het verhuurbedrijf.

De kavel aan de noordkant grenst direct aan de te ontwikkelen kavel en ligt dus op minder dan 10 meter afstand van de geplande woningbouw. Hier wordt niet aan de richtafstand voldaan.

Nader onderzoek

Omdat niet aan de richtafstand wordt voldaan, is door Cauberg Huygen een nader onderzoek milieuzonering uitgevoerd (zie Bijlage 4 en Bijlage 5). Hierbij hebben zij het VNG stappenplan gevolgd en is op basis van de planologische mogelijkheden en de activiteiten van de sportschool een geluidsonderzoek uitgevoerd om te bepalen of voldaan kan worden aan een goed woon- en leefklimaat voor de woningen én om te bepalen of het bedrijf niet beperkt wordt in haar bedrijfsvoering. Uit het onderzoek blijkt dat voor een aantal gevels van de woningen binnen de 10 meter niet voldaan kan worden aan de normwaarden vanuit het Activiteitenbesluit. Om de sportschool (en overige mogelijke bedrijfsactiviteiten) niet te belemmeren worden alle gevels binnen de 10 meter vanaf de kavelgrens als dove gevels uitgevoerd. Er zullen bouwkundige maatregelen worden getroffen aan de woningen zodat op een goede manier geventileerd kan worden. Ook geldt dat voor alle woningen die met dove gevels moeten worden uitgevoerd kan worden voorzien in een geluidsluwe gevel en buitenruimte. Daarnaast vindt de overschrijding enkel plaats in de avondperiode en niet in de nachtperiode aangezien dan geen activiteiten plaatsvinden. Hiermee wordt een goed woon- en leefklimaat voor de te realiseren woningen aan de zijde van de noordelijke kavel gewaarborgd .

In dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om de gevels van woningen binnen een zone van 10 meter van de noordelijke kavel als dove gevels uit te voeren. Dit is middels een specifieke bouwaanduiding op de verbeelding aangegeven en geborgd in de regels.

Conclusie

In het kader van de realisatie van woningen kan een goed woon- en leefklimaat voor deze woningen worden gegarandeerd en wordt de naastgelegen bedrijfskavel niet beperkt in haar bedrijfsvoering. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is afwijking van de richtafstanden aanvaardbaar. Het aspect bedrijven- en milieuzonering vormt geen belemmering voor het vaststellen van dit bestemmingsplan.

4.7 Water

Water en ruimtelijke ordening zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Enerzijds is water één van de sturende principes in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik. Anderzijds kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Het wateraspect vraagt om die reden bijzondere aandacht.

Het plangebied maakt in waterstaatkundig opzicht deel uit van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, dat als waterkwantiteitsbeheerder voor de polderwateren optreedt. Het hoogheemraadschap beheert ook de waterkwaliteit van boezem- en polderwater. Bij veranderingen in de inrichting dan wel het beheer van het water binnen het plangebied dient in een vroegtijdig stadium het overleg gezocht te worden tussen de gemeente en het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier geeft in het waterbeheersplan 2010-2015 een overzicht van de doelen en maatregelen om het watersysteem in deze periode op orde te brengen. Het plan gaat in op beheer en onderhoud van dijken en watergangen, de afvalwaterzuiveringen, lozingen, uitvoeringsprogramma's en calamiteitenbestrijding. De komende jaren worden veel dijken langs Noordzee, Waddenzee, IJssel- en Marker-meer en kades langs vaarten en kanalen versterkt. Ook wordt extra ruimte voor water gerealiseerd, worden gemalen aangepast en worden veel stuwen verbreed en geautomatiseerd. Deze maatregelen moeten ervoor zorgen dat het werkgebied, Noord-Holland boven het Noordzeekanaal, voorbereid is op zeespiegelstijging en meer extreme regenval en periodes van watertekort.

Watertoets
In het kader van de watertoets is het plan aangemeld via de website www.dewatertoets.nl.

Waterberging- en afvoer
Het plangebied bestaat in de huidige en de toekomstige situatie uit verhard oppervlak. Op dit moment is een groot kantoorgebouw aanwezig met kelder. De huidige gronden waar nu geen bouwwerk staat, zijn volledig verhard met klinkerverharding.

Het hemelwater op daken wordt van de riolering afgekoppeld en via een aparte hemelwaterafvoer afgevoerd op het oppervlaktewater. Hemelwater op verharde oppervlakten kan worden geïnfiltreerd in de bodem.

In het plan wordt ten opzichte van de huidige situatie groen ingebracht door middel van een groen binnenplein en groene daken op de lager gelegen dakvlakken. Ook wordt groen toegevoegd aan de straatkant.

Waterkwaliteit
Met betrekking tot de waterkwaliteit geldt dat geen uitlogende materialen mogen worden toegepast.

Waterkering
Langs de rand van het plangebied ligt een regionale waterkering (kade) die in beheer is van Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Binnen deze zone geldt dat een reconstructie van de waterkering in de toekomst niet onmogelijk mag zijn. Bij de herontwikkeling dient daarom overleg te worden gevoerd met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier en er dient voor bepaalde werkzaamheden een watervergunning te worden verkregen. De eerste overleggen hebben hiervoor reeds plaatsgevonden in maart 2018.

Conclusie
Geconcludeerd wordt dat het plan weinig tot geen gevolgen voor de waterhuishouding heeft. In het bestemmingsplan is een dubbelbestemming opgenomen voor waterkering.

4.8 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet milieubeheer (Wm) gewijzigd. In hoofdstuk 5 van de Wm is een paragraaf luchtkwaliteitseisen toegevoegd (paragraaf 5.2). Het doel van de wet is het beschermen van mens en milieu tegen negatieve effecten van luchtverontreiniging. Deze wet met onderliggende regelingen geeft voorschriften en normen over de luchtkwaliteit ter plaatse. Verder wordt er in regels aangegeven hoeveel er bij nieuwe ontwikkelingen aan de verontreiniging mag worden bijgedragen zonder dat er maatregelen getroffen behoeven te worden.

Daarnaast zijn er luchtkwaliteitseisen opgenomen in het Besluit niet in betekende mate bijdragen (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekende mate bijdragen (Re-geling NIBM).

AMvB 'niet in betekenende mate'

In het Besluit NIBM en de bijbehorende ministeriële Regeling NIBM zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

De definitie van 'niet in betekende mate' is 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. De 3% komt overeen met 1,2 microgram/m3 (µg/m3). Als een project voor één stof de 3%-grens over-schrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling niet in betekenende waarde uitgewerkt in concrete voorbeelden, waaronder:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

Het voorgenomen project valt met de realisatie van maximaal 140 woningen ruimschoots binnen deze aangewezen categorie. Op basis van de NIBM-rekentool kan geconcludeerd worden dat de grenswaarde van 3% niet wordt overschreden en daarmee niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

figuur 4.2 worst-case berekening (bron: NIBM-rekentool)  

Plaatselijk luchtkwaliteit:
Alkmaar neemt deel aan de Nationale Samenwerking Luchtkwaliteit (NSL). In dat kader is er ieder jaar een herijking van de luchtkwaliteit door middel van de Monitoringstool. De Monitoringstool is een instrument waarmee jaarlijks op nationaal niveau de luchtkwaliteit wordt bepaald. In 2012 en 2011 waren er geen situaties in Alkmaar waar een overschrijding van de norm voor de diverse stoffen optrad. In het kader van de samenwerking NSL neemt de gemeente Alkmaar maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren.

Goed woon- en leefklimaat
Via de NSL-monitoringstool (geraadpleegd op 1 maart 2019) is te zien dat ter plaatse van de projectlocatie de totale achtergrondconcentraties in 2017 van fijnstof PM10 18,33 µg/m3, van fijnstof PM2,5 10,26 µg/m3 en van stikstofdioxide NO2 19,97 µg/m3 zijn. De grenswaarde voor toetsing voor stikstofdioxide NO2 is 40 µg/m3, voor fijnstof PM10 is 40 µg/m3 en voor fijnstof PM2,5 is 25 µg/m3 de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie. Wanneer de maximale bijdrage van het extra verkeer hierbij wordt opgeteld, zal de concentraties van zowel fijn stof als stikstofdioxide ruim onder de grenswaarden blijven.

figuur 4.3 achtergrondconcentraties PM10, NO2 en PM2,5 in het gebied

Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.9 Hoofdleidingen en straalpad

Bij nieuwbouw of grote verbouwingen, dient bekeken te worden of kabels en leidingen (gas, elektriciteit, etc.) in of direct bij het plangebied zijn gelegen. Het is mogelijk dat er kabels en leidingen in plangebied aanwezig zijn die een beschermingszone vereisen die in het bestemmingsplan geregeld moet worden.

Conclusie
In Overstad ligt een rioolpersleiding die in beheer is bij het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. De persleiding (inclusief beschermingszone) is in het vigerende bestemmingsplan "Overstad" bestemd als 'Leiding - Riool'. De voorgenomen ontwikkeling is niet in de nabijheid van deze persleiding gelegen. Daarnaast zijn er geen overige kabels en leidingen in of direct bij het plangebied gelegen. Het aspect hoofdleidingen en straalpad vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.10 Ecologie

Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming. De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

Wet natuurbescherming
Via de Wet natuurbescherming wordt de soortenbescherming en gebiedsbescherming geregeld. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op een honderdtal vaatplanten. Gebiedsbescherming wordt geregeld middels de Natura 2000-gebieden. Daarnaast kan de provincie ervoor kiezen om een gebied aan te wijzen als bijzonder nationaal natuurgebied- of landschap of als Nationaal Natuurnetwerk (NNN). Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in de bijlage van de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort.

Nationaal Natuurnetwerk
De term EHS werd in 1990 geïntroduceerd in het Natuurbeleidsplan (NBP) van het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. In 2013 veranderde de naam van Ecologische Hoofdstructuur naar Nationaal Natuurnetwerk (NNN). NNN is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. Het NNN kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur. NNN is tevens opgenomen in het streekplan van de provincie. Indien het projectgebied in of in de nabijheid van het NNN gelegen is, verlangt de provincie een 'nee-tenzij-toets'.

Quickscan Wet natuurbescherming
Door ecologisch adviesbureau Van der Goes & Groot is op 25 augustus 2017 op de projectlocatie een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 6 terug te vinden. De conclusies uit dit onderzoek luiden als volgt.

Beschermde soorten Wnb

• Het onderzoeksgebied is in potentie geschikt voor beschermde soorten grondgebonden zoogdieren, vogels en vleermuizen.
• Gezien het aanwezige biotoop, het oppervlak, de geografische ligging en informatie uit de vakliteratuur over waarnemingen en populaties in de omgeving, zullen van de grondgebonden zoogdieren alleen ‘vrijgestelde’ soorten aanwezig zijn. Voor deze aangetroffen of verwachte ‘vrijgestelde’ soorten gelden geen verbodsbepalingen als werkzaamheden worden verricht in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting, zoals het besproken plan. Een ontheffing is dan niet nodig.
• In het plangebied kunnen broedvogels met niet]jaarrond beschermde nesten voorkomen. Voor de verwachte aanwezige broedvogels dienen werkzaamheden waarbij nesten vernield of verstoord kunnen worden, buiten het broedseizoen plaats te vinden. Een ontheffing is voor broedvogels dan niet nodig. Het broedseizoen loopt ruwweg van half maart tot half juli.
• In het plangebied kunnen verblijvende vleermuizen voorkomen. Omdat negatieve effecten door de werkzaamheden niet uitgesloten zijn, is onderzoek naar in gebruik zijnde verblijfplaatsen van vleermuizen noodzakelijk. Worden tijdens de veldinventarisatie één of meer soorten vleermuizen met verblijfplaatsen aangetroffen, dan dient een ontheffingsaanvraag te worden ingediend, waarin passende mitigerende en compenserende maatregelen worden beschreven.
• Voor het mogelijk incidentele terreingebruik van het plangebied door vogels met jaarrond beschermde nesten (Huismus, Sperwer), wordt geen negatief effect verwacht van de ingreep omdat het plangebied slechts een klein deel uitmaakt van een veel groter leefgebied en in de naaste omgeving veel vergelijkbaar of beter biotoop aanwezig is. De vogels kunnen derhalve gemakkelijk uitwijken.
• Voor de mogelijk aanwezige foeragerende vleermuizen in het plangebied wordt geen negatief effect verwacht van de ingreep omdat het plangebied slechts een klein deel uitmaakt van een veel groter foerageergebied en in de naaste omgeving veel vergelijkbaar of beter biotoop aanwezig is. De vleermuizen kunnen derhalve gemakkelijk uitwijken.

Overige natuurwetgeving
Gezien de aard van de plannen, de reikwijdte daarvan en de locatie van het plangebied ten opzichte van beschermde gebieden is op voorhand uit te sluiten dat andere natuurwetgeving aan de orde is dan die hierboven beschreven conclusies.

Vleermuisinventarisatie

In de periode augustus - september 2017 en mei - juli 2018 heeft ecologisch onderzoeks- en adviesbureau Van der Goes en Groot een nader vleermuisonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 7 terug te vinden. De conclusies zijn hieronder weergegeven:

• In het plangebied zijn alleen langsvliegende en foeragerende vleermuizen waargenomen.
• Verblijfplaatsen van vleermuizen konden niet worden vastgesteld
  in het plangebied.
• De aanwezige foeragerende vleermuizen in het plangebied worden door de werkzaamheden, die beperkt zijn tot de bebouwing, niet in betekenende mate beïnvloed en kunnen gemakkelijk
  uitwijken naar vergelijkbaar en beter foerageergebied in de
  omgeving.
• Vanwege het ontbreken van verblijfplaatsen van vleermuizen
  en/of andere beschermde gebruiksfuncties die in betekenende
  mate worden aangetast, is het niet nodig ontheffing aan te vragen in het kader van Wnb.

Tijdens de vleermuisinventarisatie augustus-september 2017 en mei-juli 2018 is voldoende duidelijk geworden dat er geen massa verblijven van vleermuizen aanwezig zijn in het te slopen gebouw. Uit de vleermuisinventarisatie blijkt echter onvoldoende of er verblijfplaatsen van enkele individuele vleermuizen aanwezig zijn in het te slopen gebouw.

Op grond van de huidige onderzoeken is het bestemmingsplan uitvoerbaar en kan het vastgesteld worden. Vanwege mogelijke aanwezigheid van individuele verblijfplaatsen van vleermuizen wordt, mede in het kader van de algemene zorgplicht, een nader onderzoek conform het vleermuisprotocol uitgevoerd voordat het gebouw volledig gesloopt zal worden.

Conclusie
Zowel vanuit gebiedsbescherming als soortenbescherming, vormt het aspect ecologie geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

4.11 Archeologie

Het Verdrag van Valletta was geïmplementeerd in de Monumentenwet 1988 en de Wet op de monumentenzorg, tot de inwerkingtreding van de Erfgoedwet op 1 juli 2016. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De wet regelt tevens de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is een primair gemeentelijke opgave.

In het proces van ruimtelijke ordening moet tijdig rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor de overweging van archeologievriendelijke alternatieven. Rijk, provincies en gemeenten (laten) bepalen welke archeologische waarden bedreigd worden bij ruimtelijke plannen. Tijdens de voorbereiding van deze plannen is (vroeg)tijdig archeologisch (voor)onderzoek belangrijk.

De keuze voor een andere bouwlocatie voorkomt de verstoring van belangrijke bodemvondsten. Als dit geen optie is, bestaat de mogelijkheid om binnen de bouwlocatie zelf naar een archeologievriendelijke aanpak te streven. In het uiterste geval wordt een archeologische opgraving uitgevoerd.

De herontwikkeling leidt mogelijk tot bodemroerende activiteiten, bijvoorbeeld als de bestaande kelder wordt verdiept of uitgebreid. Gelet op het geldende bestemmingsplan is archeologische onderzoek alleen nodig indien er bodemroerende activiteiten plaatsvinden in een deel van de openbare ruimte (zie figuur 4.2). Voor deze zone geldt een hoge archeologische verwachting. Als er in deze zone als gevolg van de herontwikkeling bodemroerende activiteiten met een oppervlak van meer dan 25 m² en dieper dan 0,2 meter onder maaiveld plaatsvinden dan zal een archeologisch onderzoek nodig zijn.

figuur 4.4 zone met hoge archeologische verwachting in het rood aangegeven (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

De voorgenomen ontwikkeling realiseert de ontwikkeling buiten de zone met hoge archeologische verwachting. Derhalve is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

Conclusie
Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.12 Cultuurhistorie

Uit een eerder uitgevoerde quickscan van cultuurhistorische waarden in het gebied (die is uitgevoerd in het kader van het concept-Structuurplan Overstad in 2007), blijkt dat het vooral de historische geografische waarden zijn die van cultuurhistorisch belang zijn, de tracés van de waterwegen rond het gebied met de bijhorende oevers en randwegen:

• Noordhollands Kanaal.
• Noorderkade (inclusief oever Noordhollands Kanaal).
• Hoornse Vaart (voormalig tracé Korte Sloot).
• Koedijkerstraat (voormalige rivier de Rekere).
• Kwakelkade (de dijk van Alkmaar naar Bergen).
• Bocht Kwakelkade (voormalig tracé Langsloot).
• Rekerdijk (deel Westfriese Omringdijk).

Bovengenoemde tracés, oevers en randwegen maken geen onderdeel uit van het plangebied van voorliggend bestemmingsplan, maar liggen wel in de omgeving of grenzen hieraan.
Daarnaast is er sprake van enkele in meer of minder mate cultuurhistorisch waardevolle architectuurhistorische elementen, die echter niet op de monumentenlijst staan:

• de voormalige Ontsmettingsinrichting met bijbehorende woonhuis van Witte Kruis aan de Kwakelkade 2CDE;
• de voormalige Ringersfabriek;
• Molen 't Roode Hert (buiten plangebied);
• de voormalige loods en het voormalige kantoor van de PTT (inmiddels zijn beide panden gesloopt).

De monumenten in de omgeving zijn de Ringersfabriek (gemeentelijk monument) en molen 't Roode Hert (rijksmonument).

Historisch geografische waarden
Eeuwenlang was in het plangebied sprake van een door rechte sloten doorsneden weilandengebied: het oostelijk deel van de Huiswaarder- en Oosterwezenpolder. In dat gebied waren langs de rand al heel lang twee, nog altijd bestaande wegen te vinden: de Noorderkade en de Kwakelkade. Beide lopen, zoals de benaming 'kade' al aangeeft, langs het water.

Noorderkade
De Noorderkade is de weg langs de noorderzijde van het Noordhollands Kanaal (en wel van dat deel, dat het noordelijk deel van de voormalige singelgracht volgt). De zone in het plangebied is sinds het eind van de 20ste eeuw geen weg voor doorgaand verkeer meer, maar gedeeltelijk getransformeerd tot zone voor voetgangers en fietsers.

Kwakelkade (voorheen Kwakelpad)
Het tracé van een dijk uit circa 1200, genaamd 'de Dijk van Alkmaar naar Bergen'. De Kwakelkade (vóór 1958: Kwakelpad) is de weg ten westen van de Nieuwe Hoornse Vaart. Met de benaming 'kwakel' wordt een hoge, smalle brug aangeduid. Zo'n houten kwakelbrug lag eeuwenlang op de plek waar de Kwakelkade uitmondde in wat toen het noordelijk deel van de vestiginggracht was en nu het Noordhollands Kanaal. Overigens gaat de geschiedenis van de kade zeer ver terug, namelijk tot circa 1200. Toen werd 'de Dijk van Alkmaar naar Bergen' aangelegd. Het tracé van die oude dijk is terug te vinden in het beloop van de Kwakelkade (tot aan de bocht in de Kwakelkade). Daarmee behoort de Kwakelkade (tot aan de bocht in de Kwakelkade) tot de groep van zeer oude, cultuurhistorisch waardevolle dijktracés die op het gemeentelijk grondgebied te vinden zijn.

Architectuurhistorische waarden
Molen 't Roode Hert
Ten oosten van Overstad (buiten het plangebied), tussen de Frieseweg en de Munnikenweg, staat korenmolen 't Roode Hert. Deze molen is nog in bedrijfsmatig gebruik. Door Vereniging De Hollandsche Molen is in 2011 onderzocht hoe de gewenste herontwikkeling van Overstad zich verhoudt tot het functioneren van de molen. Rondom de molen is sprake van een molenbiotoop die nodig is om voldoende windvang te garanderen. De biotoop heeft een straal van 400 meter en valt zodoende over het oostelijk deel van Overstad, maar niet over het plangebied van voorliggend plan.

In het onderzoek wordt geconcludeerd dat de huidige situatie van de molen niet optimaal is vanwege omliggende erfbeplantingen, hoge bebouwing en bomen(rijen). Qua windaanbod is er circa 30% van de tijd voldoende wind om de molen te laten draaien. Hiervan komt circa 1/3 deel van de wind uit de richting van Overstad. Nieuwe hoge bebouwing in Overstad kan zodoende van invloed zijn op de molen.

De molenbiotoop van molen 't Roode Hert is niet vertaald in het vigerende bestemmingsplan Overstad (2013). Dit past binnen de algemene gemeentelijke beleidslijn om molenbiotopen uitsluitend te regelen buiten het bestaand bebouwd gebied. Binnen het bestaand stedelijk gebied is immers al sprake van veel belemmeringen. Deze beleidslijn is in overeenstemming met de uitgangspunten van de provincie Noord-Holland. Bij de afweging van nieuwe ontwikkelingen wordt de molenbiotoop betrokken, met name wanneer er sprake is van nieuwe hogere bebouwing dan toegestaan vanwege deze molenbiotoop.

Op basis van vuistregels kan worden bepaald vanaf welke hoogte gebouwen de windvang van een molen beïnvloeden. Obstakels op meer dan 400 meter van de molen worden niet meer als hinderlijk beschouwd. Het plangebied ligt op minimaal 460 meter vanaf de molen. Het zicht op de molen vanuit westelijke en zuidwestelijke richtingen is ook in de huidige situatie al beperkt. Vanuit de molen kleven daarom geen esthetische of landschappelijke bezwaren aan de herinrichting van het plangebied.

Conclusie
Binnen het plangebied van het te transformeren kantoor naar woningbouw zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Wel grenzen er een aantal historisch geografische waarden aan het plangebied en liggen er enkele monumenten in de nabijheid, waaronder molen 't Roode Hert. De herontwikkeling van dit kavel binnen het plangebied van het bestemmingsplan zorgt echter niet voor aantasting van deze cultuurhistorische waarden.

4.13 M.e.r.-beoordeling

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieube-heer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een m.e.r. niet noodzakelijk.

Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen, dient een toets uitgevoerd te worden of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Omdat sprake is van een vormvrije m.e.r.-beoordeling is een aanmeldnotitie opgesteld en ingediend bij het bevoegd gezag. Het bevoegd gezag heeft op 13 februari 2018 hierover een besluit genomen en geoordeeld dat geen sprake is van significant negatieve effecten, waardoor een m.e.r.-beoordeling niet benodigd is. De aanmeldnotitie is bijgevoegd in de bijlagen (Bijlage 8).

Volledigheidshalve wordt hier nog nader ingegaan op de afweging die is gemaakt.

Ligging projectgebied
Het projectgebied ligt aan de noordkant van het centrum van Alkmaar, net buiten de historische ring. Het maakt onderdeel uit van het transformatiegebied Overstad, waarbij oude kantoren en bedrijvigheid ontwikkeld wordt tot een meer gemengd gebied met woningen. Het plangebied ligt op meer dan drie kilometer afstand van het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, de Schoorlse Duinen. Het plangebied ligt niet binnen de begrenzing van het NNN, inclusief de zogenaamde verbindingszones die verschillende NNN-gebieden kunnen verbinden. Het gebied is niet begrensd als een bijzonder te beschermen weidevogelleefgebied of belangrijk weidevogelgebied.

Kenmerken van het potentiële effect
Het realiseren van woningbouw zorgt voor een verkeersaantrekkende werking. Echter, de huidige gemengde bestemming levert planologisch ook verkeersbewegingen op. Nu is groothandel en opslag, detailhandel in volumineuze goederen, kantoren, maatschappelijke doeleinden en doeleinden ten behoeve van cultuur en ontspanning mogelijk. De laatste jaren is het bestaande pand in gebruik geweest als kantoor. Gezien het woningbouwprogramma is ten opzichte van een kantoor wel een kleine toename van 2 a 3 procent, voornamelijk in de weekenden. Dit zorgt echter niet voor een verslechtering van de luchtkwaliteit in betekenende mate. De huidige gemengde bestemming zorgt bovendien voor meer potentiële negatieve milieueffecten dan woningbouw. In die zin is zelfs sprake van een positief effect op het milieu. De geplande functie van woningbouw zorgt ook niet voor bodembedreigende activiteiten of geluidhinder ten opzichte van de omgeving.

Met de transformatie van bedrijfsbestemming naar woningbouw zijn derhalve geen significant negatieve milieueffecten te verwachten die leiden tot een m.e.r.-beoordeling.

4.14 Duurzaamheid

Gemeente Alkmaar heeft het Duurzaamheidsbeleid vastgesteld in haar Duurzaamheidsprogramma 2016 – 2020. Met als basis de doelstellingen die afgesproken zijn in de regio Alkmaar, dat we werken naar een toename van het aandeel duurzame energie en een afname van het gebruik van fossiele energie. Ook in het coalitieakkoord van Alkmaar wordt er duidelijk gesproken over duurzaamheid. Zo wordt er ingezet op zonne-energie en de verduurzaming van woningen.

De gemeente hanteert de volgende uitgangspunten voor de nieuwbouw:

• gasloos bouwen
• energieneutraal bouwen / lokale opwekking duurzame energie
• circulair bouwen / wateradaptie
• duurzame mobiliteit

Een energiezuinige woning is goed voor het milieu (weinig tot geen CO2-uitstoot) en kan goed zijn voor de portemonnee van toekomstige bewoners omdat besparing op de energierekening zichzelf terugverdient. De toe te passen maatregelen voor een energiezuinige woning zijn grofweg onder te verdelen in drie stappen:

01. Duurzaam ontwerpen / duurzaam casco;

02. Duurzame warmte-koude voorziening;

03. Duurzame energieopwekking

Concreet vertaalt dit zich in de volgende toepassingen / punten:

• een energieprestatie (EPC) die lager is dan de huidige eis van < 0,4. Streven is een zo laag mogelijke EPC te realiseren waarbij de huidige berekeningen op het stedenbouwkundige volume een waarde van 0.2 laat zien, partijen streven er naar een waarde 0.1 te realiseren echter is dit afhankelijk van de kwaliteit van stadswarmte installatie.
• Ontwerpen op de zon, gebruik natuurlijke instraling zonlicht.
• Extra aandacht geven aan isolatiewaarde gevel, dak, vloer (bijv. minimaal Rc 6 tot 7) , triple glas, kierdicht bouwen, ventilatie met warmte terugwinning en CO2 sturing, warmte terugwinning uit douchewater etc. kan de EPC verder worden verlaagd.
• Duurzame warmte-koude voorziening: een aansluiting op het duurzame energienet van HVC, conform bouwbesluit dienen de woningen te worden aangesloten op het publieke warmtenet van HVC. Dit is op Overstad beschikbaar. Dit betekent dat er voor de nieuwbouw (en herbouw) geen gasnet zal worden aangelegd.
• Opwekken duurzame energie op locatie met zonnepanelen. In het ontwerp rekening houden met de plaatsing van zonnepanelen, dit kan met eigendom in een gezamenlijke VVE)of individueel aangesloten, daar waar mogelijk.
• Circulair bouwen / duurzame materialen /grondstoffen: ambitie is om hernieuwbare en gerecyclede materialen toe te passen. Dit dient nader in het ontwerp te worden opgenomen.
• Klimaatadaptatie: water / groen / leefbaarheid zoveel mogelijk waterberging op de kavel zelf te organiseren en integreren in het ontwerp, door waterberging van het hemelwater op eigen terrein te realiseren, toepassen van sedum beplanting op het dak / gevel. Uitgangspunt is om minimaal 60 mm per 24 uur waterberging te realiseren op de kavel.
• Afvalscheiding / sloop: naar schatting is 40 procent van de grondstof¬ stromen gerelateerd aan bouw en sloop. Ook hier liggen mogelijkheden voor vernieuwing en verduurzaming. Denk bijvoorbeeld aan het goed scheiden en recyclen bij de sloop in meerdere fracties dan voorgeschreven uit de regelgeving. Bij de bouw van het nieuwe pand voorkomen van afval, slim logistiek regelen van materiaalstromen, inzetten van duurzaam transport en scheiden van reststromen in meerdere fracties.
• Duurzame mobiliteit: bij de bouw rekening houden met de aanleg van oplaadpunten voor elektrische auto’s en fietsen. Uitgangspunt hierbij is dat minimaal 25% van de parkeerplaatsen wordt voorzien van oplaadpunten.

4.15 Windhinder

De beoordeling van het windklimaat met betrekking tot windhinder en windgevaar, is in Nederland vastgelegd in de norm NEN 8100. Om te bepalen of windhinder en/of windgevaar te verwachten is, kan in eerste instantie gebruik worden gemaakt van het beslismodel in de NEN 8100. Hierin wordt onder meer beschreven in welke situaties windklimaatonderzoek nodig is. Voor gebouwen met een hoogte vanaf 30 meter, zoals in de geplande bebouwingssituatie, wordt nader onderzoek met CFD- of windtunnelsimulatie noodzakelijk geacht.

Windhinder en windgevaar volgens NEN8100
De gevoeligheid van de mens voor wind is sterk afhankelijk van de activiteit waarmee men bezig is. Bij een laag activiteitenniveau (bijvoorbeeld wachten bij een bushalte, op een terrasje zitten) zullen lagere windsnelheden als hinderlijk ervaren kunnen worden dan bij een hoger activiteitenniveau. In de NEN 8100 wordt voor de beoordeling van het windklimaat derhalve onderscheid gemaakt tussen verschillende activiteitenklassen. Bij hogere windsnelheden kan tevens sprake zijn van gevaarlijke situaties zoals evenwichtsverlies bij het passeren van gebouwhoeken en dergelijke. Hiervoor wordt getoetst aan het specifieke gevaarcriterium.

Windhinderonderzoek
Met behulp van Computational Fluid Dynamics (CFD) is door Peutz (december 2018) een indicatief onderzoek verricht naar het effect van de voorgestelde wijziging van het bestemmingsplan Overstad-Kwakelhuis te Alkmaar op het te verwachten windklimaat (zie Bijlage 9). Doel van het onderzoek was het vaststellen en beoordelen van het te verwachten windklimaat in de directe omgeving van de bebouwing van het bestemmingsplan. Daarnaast is het effect van de bestemmingsplanwijziging op het windklimaat langs de gevel van de bestaande bebouwing langs de Kwakelkade bepaald.

Voor de opzet van het onderzoek en de beoordeling van het windklimaat is uitgegaan van de Nederlandse norm NEN 8100:2006 Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving.

Uit de resultaten van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

• Het windklimaat op het midden van de Kwakelkade en op de stoep aan de west zijde zal ten gevolge van de wijziging in het bestemmingsplan wat achteruitgaan. Op de stoep aan de zijde van het Kwakelhuis verbetert het windklimaat.
• Het windklimaat op de bestaande balkons aan de Kwakelkade wordt negatief beïnvloed door de geplande nieuwbouw.
• Op de hoek Kwakelkade-Noorderkade zorgt de geplande nieuwbouw voor een verbetering van het windklimaat. Het windklimaat op de Noorderkade zelf wordt niet beïnvloed.
• Door geleiding van de aanstromende, zuidwesten wind door de nieuwbouw gaat het windklimaat op de Frieseweg licht achteruit. De plannen hebben echter geen significante invloed op de balkons van de bebouwing aan de Frieseweg.
• De bouwplannen hebben geen significante invloed op het windklimaat ten noordoosten van het plan.
• Op basis van de berekeningen is er in het gebied rond de geplande nieuwbouw geen overschrijding van het gevaarcriterium te verwachten.

Op basis van dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat het aspect wind niet leidt tot een significante verslechtering en dat de plannen uitvoerbaar zijn en leiden tot een acceptabel windklimaat.

Nader windonderzoek

Daarnaast is het concrete bouwplan in de windtunnel geplaatst en heeft Peutz in een afzonderlijke rapportage het windklimaat opnieuw bepaald aan de hand van het bouwplan én mogelijk te nemen maatregelen (zie Bijlage 10) .

Eén van de mogelijke windafschermende maatregelen die getroffen kan worden is het plaatsen van extra begroeiing langs het water aan de Frieseweg en op de Kwakelkade.

Teneinde het effect van deze begroeiing op het windklimaat zichtbaar te maken is een variantberekening uitgevoerd.

Uit de resultaten blijkt dat de begroeiing op een aantal punten een positief effect heeft op het te verwachten windklimaat. Door de toegenomen blokkering is de vlek met een slecht windklimaat op de hoek Noorderkade-Kwakelkade nu geheel verdwenen. Op de Kwakelkade is lokaal nog steeds sprake van een slecht windklimaat, maar het gebied met een slecht windklimaat is wel significant kleiner geworden.

Het windklimaat voor de gevel van de bestaande bebouwing aan de Kwakelkade wordt positief beïnvloed door de begroeiing. In deze situatie blijven de te verwachten overschrijdingspercentages onder de 20%.

Geconcludeerd kan worden dat het plaatsen van extra begroeiing langs de Frieseweg en op de Kwakelkade een positieve invloed kan hebben op het windklimaat op de Kwakelkade. De ontwikkelaar zal zich dan ook inspannen om deze maatregelen in de plannen mee te nemen en uit te voeren om te zorgen voor een beter windklimaat.

Conclusie

Ondanks dat het windklimaat ten dele verslechtert ten opzichte van de huidige planologische situatie, is nog steeds sprake van een acceptabel windklimaat in een stedelijke omgeving. Daarnaast heeft nader onderzoek aangetoont dat het realiseren van enkele maatregelen leidt tot een verbetering van het windklimaat. De gemeente heeft een overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar waarin de inspanningsverplichting is opgenomen om de maatregelen ook daadwerkelijk uit te voeren.

4.16 Bezonning

Door Prevent Adviesgroep is een bezonningsonderzoek uitgevoerd (december 2018,Bijlage 11). In deze bezonningsstudie wordt de schaduwwerking van de mogelijkheden op basis van het planologisch regime inzichtelijk gemaakt. Hierbij is rekening gehouden met de door TNO opgestelde normen voor bezonning. De TNO-normen geven handvatten voor wat als voldoende bezonning kan worden aangemerkt. De lichte TNO-norm gaat uit van minimaal twee bezonningsuren per etmaal in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober ter plaatse van het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam. Om aan de strenge TNO-norm te voldoen moet in de periode van 21 januari tot en met 22 november bezonning mogelijk zijn gedurende drie uren per etmaal. In dit rapport zijn drie uitgangspunten beoordeeld. Dit is het huidige bestemmingsplan, het nieuwe bestemmingsplan en het nieuwe ontwerp. Het bestaande pand is buiten beschouwing gelaten, aangezien dit niet zal worden hergebruikt en er reeds een bestemmingsplan geldt die meer bebouwingsmogelijkheden biedt dan de bestaande opstallen. De schaduwhinder is inzichtelijk gemaakt op de maatgevende dagen van de vier seizoenen en de maatgevende momenten op basis van de door TNO opgestelde normen voor bezonning. Om een goed beeld te krijgen van de bezonning is deze op verschillende tijdstippen gedurende de dag bekeken. Voor een globaal onderzoek volstaat een interval van twee uur. In het onderzoek is een interval van één uur gehanteerd. Omdat de schaduwhinder voor gebouw 1 niet voor alle appartementen even groot is, is een detailstudie toegevoegd voor zover niet aan de strenge TNO-norm kan worden voldaan. Hierin is per 30 minuten de schaduwhinder in beeld gebracht. Het volledige onderzoek is terug te vinden als bijlage bij deze toelichting. De resultaten worden hieronder vermeld.

figuur 4.5 beoordeelde gebouwen bezonningsstudie (bron: Prevent Adviesgroep)

Gebouw 1

De schaduwwerking van het plan op gebouw 1 betreft het effect op de oostgevel van het gebouw. Deze oostgevel heeft vanaf circa 14:00 uur geen direct zonlicht meer op de gevel door haar eigen schaduw waardoor het behalen van de strenge TNO eis al redelijk lastig is. In het huidige bestemmingsplan voldoet dit gebouw aan de ‘lichte TNO’ eisen, echter niet volledig aan de ‘strenge’ eisen. Dit geldt echter voor alle drie de situaties. (Huidig bestemmingsplan/ nieuw bestemmingsplan/ nieuw ontwerp). Het nieuwe ontwerp zorgt voor een minimale vermindering van de bezonning ten opzichte van het huidige bestemmingsplan echter niet significant. In de verbeelding is te zien dat dit ook nog eens lokaal is op de gevel en niet geldt voor alle appartementen tegelijk.

Gebouw 2

Gebouw 2 ligt ten noorden van het plan, daardoor ligt dit in de schaduwlijn van het gebouw. Het huidige bestemmingsplan voldoet niet aan de ‘lichte en strenge’ normen, ditzelfde geldt ook voor het nieuwe bestemmingsplan en het nieuwe ontwerp. Echter het ontwerp laat wel een verbetering zien ten opzichte van het huidige bestemmingsplan. Gedurende oktober zal er meer zoninval zijn dan conform het huidige bestemmingsplan.

Gebouw 3

Gebouw 3 ligt vrij ver van het plangebied af, echter in de namiddag is er wel sprake van schaduwwerking op de achtergevels van deze woningen. Het huidige bestemmingsplan valt binnen de ‘lichte’ normen, evenals het nieuwe bestemmingsplan en het nieuwe ontwerp, echter binnen alle drie de scenario’s worden de ‘strenge’ normen niet gehaald. Het ontwerp en het nieuwe bestemmingsplan hebben echter weinig impact op de bezonning vergeleken met het huidige bestemmingplan.

Gebouw 4

Het gebouw ten oosten van het plangebied heeft op geen enkel moment last van schaduwwerking van het huidige en nieuwe bestemmingsplan, evenals het nieuwe ontwerp.

Overige

De andere in de nabijheid liggende woningen hebben beperkt schaduwwerking van het nieuwe plan en het nieuwe bestemmingsplan, echter deze wordt niet of nauwelijks verslechtert ten opzichte van het huidig geldende bestemmingsplan.

Conclusie

Voor de gebouwen 1, 2 en 3 geldt dat ook in de bestaande planologische situatie niet kan worden voldaan aan de strenge TNO-norm. Vanwege die bestaande bezonningsituatie en gelet op de locatie in binnenstedelijk gebied is bij de beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid uitgegaan van de lichte TNO-norm. Het aspect bezonning vormt geen belemmering voor het vaststellen van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten. In dit hoofdstuk wordt de inhoud van de bestemmingen (de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden) toegelicht en wordt aangegeven hoe de uitgangspunten hun juridische vertaling in het eigenlijke plan hebben gekregen. De bestemmingen zijn juridisch vastgelegd in de tekst van de regels en op de verbeelding. Verbeelding en regels zijn één geheel en niet afzonderlijk leesbaar.

SVBP 2012
Het bestemmingsplan is opgezet als een digitaal raadpleegbaar plan. Deze digitale versie is bedoeld om de burger 'online' informatie te verschaffen omtrent het bestemmingsplan. Bovendien is de digitale versie bedoeld voor uitwisseling van gegevens binnen de gemeente en met andere overheidsinstanties.

5.2 De regels

De regels geven inhoud aan de op de verbeelding aangegeven bestemmingen. Deze zijn opgesteld op basis van de Wet ruimtelijke ordening. De planregels geven aan waarvoor gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden. Bij de opzet van de planregels is getracht het aantal regels zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen, dat werkelijk noodzakelijk is. Het kan in een concrete situatie voorkomen dat afwijking van de gestelde normen gewenst is. Hiertoe zijn diverse flexibiliteitsregels opgenomen, zoals:

• afwijken van bouwregelingen en gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

In het bestemmingsplan is de bevoegdheid opgenomen om af te wijken van bepaalde normen. De uitvoering ervan berust bij het College van Burgemeester en Wethouders. Deze flexibiliteitbepaling maakt afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond gegeven bestemming gehandhaafd moet blijven.

Het systeem van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is bij enkele bestemmingen opgenomen, vooral ter veiligstelling van bepaalde archeologische en cultuurhistorische waarden. Door middel van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden bij een bestemming kan de uitvoering van bepaalde activiteiten - die niet op elke plaats, in elke omvang en op elk moment in strijd met de onderkende waarden behoeven te zijn - aan bepaalde voorwaarden gebonden worden. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving van het desbetreffende artikel toelaatbaar zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent de toelaatbaarheid is gewenst. Met de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden kunnen dus geen gebruiksmogelijkheden aan een bestemming worden toegevoegd; voor de gebruiksmogelijkheden blijft de doeleindenomschrijving het bepalende kader.

Normale onderhoudswerkzaamheden moeten ten allen tijde zonder vergunning uitgevoerd kunnen worden. Daarom is bij alle omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aangegeven dat normale onderhoudswerkzaamheden niet onder de vergunningplicht vallen. In ieder geval zal het bij "normale onderhoudswerkzaamheden" moeten gaan om werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen. Werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarden zullen per definitie niet als "normaal" beschouwd worden.

5.3 Nadere toelichting op de regels

De bij dit plan behorende planregels zijn, conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008), onderverdeeld in 4 hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels
• 2. Bestemmingsregels
• 3. Algemene regels
• 4. Ovegangs- en slotregels

In hoofdstuk 1 worden in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

In hoofdstuk 2 worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt bepaald op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Daarbij worden per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld.

Dit hoofdstuk bevat ook bepalingen die van toepassing zijn op meer bestemmingen, de zogeheten 'dubbelbestemmingen'.

In hoofdstuk 3 is een aantal algemene regels opgenomen. Behalve een antidubbeltelregel zijn algemene afwijkingsregels opgenomen. Deze zijn om geringe afwijkingen o.a. van de in het plan opgenomen maten en grenzen mogelijk te maken.

In hoofdstuk 4 is omschreven welke gebouwen en gebruik vallen onder het overgangsrecht en bevat tot slot de citeertitel van het plan.

5.3.1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Wijze van meten (artikel 2)
Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden en gemeten moeten worden.

5.3.2 Bestemmingsregels

Wonen (artikel 3)
Binnen deze bestemming zijn woningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep/bedrijf toegestaan met daarbij behorende bouwwerken, tuinen en erven, wegen en paden, waterlopen en waterpartijen, speelvoorzieningen, groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen met bijbehorende in- en uitritten. Alle maten en begrenzingen zijn aangegeven met aanduidingen. Het maximum aantal woningen is aangegeven op de verbeelding.

Voor de geplande grachtwoningen wordt een bouwaanduiding 'aaneengebouwd' opgenomen, zodat enkel aaneengebouwde woningen (grondgebonden rijwoningen) gerealiseerd kunnen worden en hier geen appartementen gerealiseerd mogen worden.

Binnen de bestemming Wonen mag ter plaatse van het bouwvlak een ondergrondse parkeergarage worden gerealiseerd. Om een ondergrondse parkeergarage buiten het bouwvlak mogelijk te maken, is een specifieke bouwaanduiding 'parkeergarage' opgenomen.

Daarnaast is ter plaatse van de gevel grenzend aan de bedrijfskavel Kwakelkade 2 een specifieke bouwaanduiding opgenomen voor het realiseren van dove gevels binnen een strook van 10 meter vanaf de perceelsgrens. De woningen ter plaatse van deze aanduiding moeten worden voorzien van een dove gevel. Indien de bedrijfsbestemming op het naastgelegen perceel komt te vervallen dan vervalt ook de verplichting voor toepassing van dove gevels.

Waterstaat - Waterkering (artikel 4)
De voor deze bestemming aangewezen gronden zijn, naast de daarvoor aangewezen bestemming, mede bestemd voor waterstaatkundige voorzieningen. Deze dubbelbestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende enkelbestemmingen.

5.3.3 Algemene regels

In dit onderdeel van de regels komen onder andere de flexibiliteitbepalingen en algemene bepalingen aan de orde. Het gaat hierbij onder meer om:

Anti-dubbeltelregel (artikel 5)
In dit artikel is opgenomen dat grond, welke eenmaal in aanmerking is of moest worden genomen bij het verlenen van een bouwvergunning, waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van een andere aanvraag buiten beschouwing dient te blijven.

Algemene bouwregels (artikel 6)
In dit artikel zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot ondergronds bouwen, ondergeschikte bouwdelen en algemene bepalingen over bestaande afstanden en andere maten.

Algemene afwijkingsregels (artikel 7)
Ten behoeve van de flexibiliteit en bruikbaarheid in de praktijk is voorzien in afwijkingsmogelijkheden. Met de afwijkingsbevoegdheid kan het dagelijks bestuur o.a. een afwijking van de maatvoering van bouwwerken toestaan met ten hoogste 10%.

Algemene wijzigingsregels (artikel 8)
De algemene bevoegdheid betreft het aanpassen van de bestemmingsgrenzen indien dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein of indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft.

Overige algemene regels (artikel 9)
In dit artikel is een regel opgenomen ten aanzien van het voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Hiermee wordt gewaarborgd dat bij de omgevingsvergunningaanvraag voorzien wordt in voldoende parkeerplaatsen voor het in te dienen plan. Daarnaast worden regels gesteld aan het laden en lossen, afmetingen van de parkeerplaatsen en wordt een mogelijkheid gegeven om af te wijken middels een financiële bijdrage in het parkeerfonds.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 10)
Met betrekking tot bouwwerken en het gebruik van grond en bouwwerken wordt in dit artikel ingegaan op het daarop toepasselijke overgangsrecht.

Slotregel (artikel 11)
Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Algemeen
Nadat het college het voorontwerpbestemmingsplan daartoe heeft vrijgegeven, wordt overleg conform artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gevoerd met de verschillende instanties. Ook vindt over het bestemmingsplan participatie plaats. Daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot de vaststelling van een bestemmingsplan van start gaan.

Participatie
Participatie heeft plaatsgevonden in het kader van het voorontwerp van het bestemmingsplan.

In dit kader heeft het voorontwerp bestemmingsplan voor vier weken ter inzage gelegen van donderdag 22 februari 2018 tot en met woensdag 21 maart 2018. In deze periode zijn 28 inspraakreacties binnengekomen. Deze reacties zijn beoordeeld en beantwoord in de Nota van beantwoording inspraakreacties (zie Bijlage 12). De inspraakreacties hebben geleid tot een aantal aanpassingen in het bestemmingsplan. Hieronder volgt een algemene opsomming van de wijzigingen:

• De toelichting van het bestemmingsplan is op verschillende onderdelen (o.a. stedenbouwkundig, wind, geluid, luchtkwaliteit, bezonning) van een nadere aanvulling/motivering voorzien.
• De verbeelding is aangepast door de hoogtevlakken in overeenstemming te brengen met het ontwerp, waardoor de gebouwen niet meer tot de kavelgrens gebouwd kunnen worden.

Vooroverleg artikel 3.1.1. Bro
Ten behoeve van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan relevante rijksdiensten, Provincie Noord-Holland, Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier en buurtgemeenten.

De Provincie Noord-Holland heeft in haar reactie aangegeven geen aanleiding te zien opmerkingen te maken op het voorontwerp bestemmingsplan.

De Veiligheidsregio Noord-Holland Noord heeft ook gereageerd en aangegeven dat in het kader van externe veiligheid geen advies benodigd is. Wel vragen zij aandacht voor de bereikbaarheid van hulpdiensten en beschikbaarheid van bluswatervoorzieningen.

Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan 'Overstad-Kwakelhuis' (hierna: ontwerp bestemmingsplan) met bijbehorende stukken heeft met ingang van donderdag 20 september tot en met woensdag 24 oktober 2018 gedurende vier weken voor eenieder ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn 15 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn beantwoord in de Nota van beantwoording zienswijzen.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan bevat een bouwplan waar ook gemeentelijke kosten mee gemoeid kunnen zijn voor de aanpassing van infrastructuur of (mogelijke) planschade.

Met de invoering van de Grondexploitatiewet als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is het verhaal van kosten verplicht. De wetgever acht het wenselijk dat de gemeente en ontwikkelaar het onderling eens worden over het kostenverhaal (zoals bepaalt in artikel 6.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening). Dit kan middels een exploitatieplan dan wel een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het – daarvoor in aanmerking komende – planologische besluit dient vast te liggen op welke wijze het kostenverhaal wordt gedekt. Hiervoor is een overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemers gesloten.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Verkeersonderzoek

Bijlage 2 Geluidsonderzoek

Bijlage 3 Bodemonderzoek

Bijlage 4 Notitie milieuzonering

Bijlage 5 Validatie geluidmodel milieuzonering

Bijlage 6 Quickscan Wet natuurbescherming

Bijlage 7 Vleermuisinventarisatie

Bijlage 8 Aanmeldnotitie m.e.r.

Bijlage 9 Windonderzoek bestemmingsplan

Bijlage 10 Windonderzoek bouwplan en maatregelen

Bijlage 11 Bezonningsstudie

Bijlage 12 Nota van beantwoording inspraakreacties