Binnenstad Centrum

Artikel 14 Wonen

14.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. woningen, met inbegrip van bijbehorende nevenruimten;
• b. ruimten ten behoeve van de uitoefening van aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;

alsmede voor:

• c. kantoren, consumentverzorgende dienstverlening, galerie, maatschappelijke doeleinden, culturele voorzieningen, kleinschalige sportvoorzieningen, bedrijven, gebouwde parkeervoorzieningen met bijbehorende in- en uitritten, bergingen en magazijnen in de eerste bouwlaag, ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van gemengd - 1";
• d. detailhandel, kantoren, consumentverzorgende dienstverlening, galerie, maatschappelijke doeleinden, culturele voorzieningen, kleinschalige sportvoorzieningen, bedrijven en ondergeschikte horeca categorie 2, 3 en 4 in de eerste bouwlaag, ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van gemengd - 2";
• e. horecabedrijf categorie 2 (café, grand-café, café-restaurant) in de eerste bouwlaag, ter plaatse van de aanduiding "horeca van categorie 2";
• f. horecabedrijf categorie 3 (restaurant, lunchroom) in de eerste bouwlaag, ter plaatse van de aanduiding "horeca van categorie 3";
• g. detailhandel, kantoren, consumentverzorgende dienstverlening, galerie, maatschappelijke doeleinden, culturele voorzieningen, kleinschalige sportvoorzieningen, bergingen, magazijnen, bedrijven en ondergeschikte horeca categorie 3 en 4 in de tweede en hoger gelegen bouwlagen, voor zover deze functies in de eerste bouwlaag zijn toegestaan en voor zover gelijk aan het gebruik van de begane grond, ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van gemengd - verdieping";
• h. horecabedrijf in de tweede en hoger gelegen bouwlagen, ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van horeca - verdieping", met dien verstande dat dit uitsluitend de horecacategorie mag betreffen die ook in de eerste bouwlaag is toegestaan;
• i. een sekswinkel in de eerste bouwlaag, ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van detailhandel - sekswinkel";

met daarbij behorende:

• j. bouwwerken;
• k. tuinen en erven;
• l. wegen en paden;
• m. waterlopen en waterpartijen;
• n. speelvoorzieningen;
• o. groenvoorzieningen;
• p. nutsvoorzieningen;
• q. parkeervoorzieningen.

14.2 Bouwregels

14.2.1 Algemeen

Op en onder de in lid 14.1 genoemde gronden mag slechts worden gebouwd ten behoeve van de aldaar genoemde bestemming.

14.2.2 Situering van hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

• a. Voor zover de voorgevel direct grenst aan de bestemming Verkeer of Verkeer - verblijfsgebied, mogen hoofdgebouwen uitsluitend worden gebouwd indien deze aaneengesloten in de bestemmingsgrens met de bestemming Verkeer of Verkeer - verblijfsgebied worden gebouwd.
• b. In afwijking van het bepaalde onder a:
  • 1. mogen gebouwen anders dan in de bestemmingsgrens met de bestemming Verkeer of Verkeer - verblijfsgebied worden gebouwd;
  • 2. mogen gebouwen niet-aaneengesloten worden gebouwd;
  • 3. zijn stegen toegestaan.
• c. Het bepaalde onder b is van toepassing op voorwaarde dat de afwijking ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan rechtmatig was gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend .

14.2.3 Bouw- en goothoogten, pandbreedtes en bebouwingspercentages hoofdgebouwen

• a. Voor zover gronden niet vallen onder artikel 16 en zijn aangegeven als 'bebouwingscategorie 1', mag bebouwing worden opgericht met inachtneming van de volgende
  bepalingen:
  • 1. de maximum bouwhoogte bedraagt 16 meter;
  • 2. de minimum goothoogte bedraagt 8 meter;
  • 3. de maximum goothoogte bedraagt 12 meter;
  • 4. de minimum pandbreedte bedraagt 6 meter;
  • 5. de maximum pandbreedte bedraagt 9 meter;
  • 6. de pandbreedte mag niet groter zijn dan de goothoogte;
  • 7. maximum bebouwingspercentage: 100%.
• b. Voor zover gronden niet vallen onder artikel 16 en zijn aangegeven als 'bebouwingscategorie 2', mag bebouwing worden opgericht met inachtneming van de volgende
  bepalingen:
  • 1. de maximum bouwhoogte bedraagt 12 meter;
  • 2. de minimum goothoogte bedraagt 5 meter;
  • 3. de maximum goothoogte bedraagt 9 meter;
  • 4. de minimum pandbreedte bedraagt 5 meter;
  • 5. de maximum pandbreedte bedraagt 8 meter;
  • 6. de pandbreedte mag niet groter zijn dan de goothoogte;
  • 7. maximum bebouwingspercentage: 100%.
• c. Voor zover gronden niet vallen onder artikel 16 en zijn aangegeven als 'bebouwingscategorie 3', mag bebouwing worden opgericht met inachtneming van de volgende bepalingen:
  • 1. de maximum bouwhoogte bedraagt 10 meter;
  • 2. de minimum goothoogte bedraagt 3,5 meter;
  • 3. de maximum goothoogte bedraagt 7 meter;
  • 4. de minimum pandbreedte bedraagt 3,5 meter;
  • 5. de maximum pandbreedte bedraagt 6 meter;
  • 6. maximum bebouwingspercentage: 100%.
• d. Ten aanzien van de onder a, b en c toegestane goothoogten geldt dat:
  • 1. slechts gebouwd mag worden indien de goothoogte minimaal 50 centimeter verschilt van ten minste één direct aangrenzend pand, tenzij de bebouwing ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan anders was gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend;
  • 2. ten behoeve van het bepaalde in sub 1 een 50 centimeter grotere goothoogte is toegestaan dan onder a, b en c is aangegeven;
• e. Ten aanzien van de bepalingen onder a t/m d geldt dat andere goot- en bouwhoogten, pandbreedtes en bebouwingspercentages zijn toegestaan indien deze ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan rechtmatig anders waren gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend.

14.2.4 Bouwdiepte van hoofdgebouwen

• a. De maximale bouwdiepte van hoofdgebouwen op de eerste bouwlaag bedraagt de bouwdiepte welke conform het bouwvlak is toegestaan.
• b. De bouwdiepte van hoofdgebouwen op de tweede bouwlaag en hoger mag niet groter zijn dan 10 meter.
• c. In afwijking van het bepaalde onder a en b zijn grotere bouwdieptes toegestaan indien deze ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan rechtmatig waren gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend.

14.2.5 Daken van hoofdgebouwen:

• a. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd indien deze worden afgedekt met een toplaag, welke loodrecht op de straat is geörienteerd, bestaande uit een kap met een gemiddelde hellingshoek van minimaal 45 en maximaal 60 graden.
• b. In afwijking van het bepaalde onder a mogen hoofdgebouwen plat zijn afgedekt, indien dit ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan rechtmatig was gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend.

14.2.6 Aantal woningen

Het aantal woningen mag niet meer bedragen dat het aantal dat op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan is gerealiseerd.

14.2.7 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

Voor de in lid 14.1 genoemde gronden geldt dat aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn toegestaan met inachtneming van de volgende bepalingen:

• a. ter plaatse van de aanduiding "bebouwingscategorie 1", "bebouwingscategorie 2" of "bebouwingscategorie 3" mogen aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:
  • 1. maximum bebouwingspercentage: 100%;
  • 2. maximum bouwhoogte aan- en uitbouwen: 4 meter;
  • 3. maximum goothoogte bijgebouwen: 3 meter;
  • 4. maximum bouwhoogte bijgebouwen: 4,50 meter.
• b. ter plaatse van de aanduiding "bebouwingscategorie 4" mogen aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:
  • 1. maximum bebouwingspercentage: 50% tot een maximum oppervlakte van 50 m2;
  • 2. maximum goothoogte: 3 meter;
  • 3. maximum bouwhoogte: 5 meter.
• c. aan- en uitbouwen mogen uitsluitend worden gebruikt in overeenstemming met het toegestane gebruik van de aangrenzende hoofdbebouwing en;
• d. in afwijking van het bepaalde onder a en b zijn grotere bebouwingspercentages, grotere oppervlakten en grotere goot- en bouwhoogte toegestaan, indien dit ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan rechtmatig waren gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend.

14.2.8 Bouwwerken geen gebouwen zijnde

• a. Voor de in lid 14.1 genoemde gronden geldt dat voor zover gronden niet vallen onder artikel 16 bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegestaan met een maximum bouwhoogte van 3 meter.
• b. In afwijking van het bepaalde onder a zijn bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan met een grotere hoogte als bedoeld onder a indien deze ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan rechtmatig waren gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend, met dien verstande dat de afwijkingen ten opzichte van hetgeen op grond van het bepaalde in a is toegestaan niet groter worden.

14.2.9 Dakterrassen

Dakterrassen zijn toegestaan op een aan- en uitbouw, met dien verstande dat:

• a. deze uitsluitend mogen worden gebruikt conform het toegestane gebruik van de aangrenzende of direct ondergelegen bouwlaag van het hoofdgebouw;
• b. op dakterrassen bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegestaan van maximaal 1,20 meter hoogte, gemeten vanaf het dak;
• c. geen dakterrassen zijn toegestaan op delen van het dak die 3 meter of minder van de bestemming Verkeer of Verkeer - verblijfsgebied liggen, tenzij deze ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan rechtmatig waren gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend;
• d. geen dakterrassen zijn toegestaan die een onevenredige afbreuk doen aan de karakteristiek en ruimtelijke kwaliteit van het stadsbeeld;
• e. dakterrassen in combinatie met een horecabedrijf zijn niet toegestaan.

14.2.10 Begane grond

Het is niet toegestaan de voorgevel zodanig te construeren of te wijzigen dat gesloten plinten (eerste bouwlaag) ontstaan; bergingen mogen in de eerste bouwlaag niet aan de zijde worden gerealiseerd die grenst aan de bestemmingen 'Verkeer' of 'Verkeer - verblijfsgebied', tenzij deze ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan rechtmatig waren gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend.

14.2.11 Ontsluitingen

In geval van verbouwing, restauratie, verbetering en/of verandering van gebouwen dient het ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezige aantal al dan niet zelfstandige ontsluitingen naar de tweede en hoger gelegen bouwlagen minimaal in stand te worden gehouden.

14.2.12 Loketverkoop

Voor de in lid 14.1 toegestane horeca geldt dat loketverkoop uitsluitend mag plaatsvinden als het loket minimaal 3 meter van de bestemming Verkeer of Verkeer - verblijfsgebied wordt gerealiseerd.

14.2.13 Toegelaten overschrijdingen

Het is, op voorwaarde dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristiek en ruimtelijke kwaliteit van het stadsbeeld, toegestaan om:

• a. de in dit plan aangegeven bestemmingsgrenzen te overschrijden ten behoeve van:
  • 1. goot- en dakoverstekken met een maximale diepte van 0,60 meter;
  • 2. erkers, met inachtneming van de volgende bepalingen:
    • een maximale diepte van 0,80 meter;
    • een maximale breedte van 2/3 van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw;
    • over maximaal één bouwlaag van het hoofdgebouw
  • 3. balkons, met inachtneming van de volgende bepalingen:
    • een maximale diepte van 0,80 meter;
    • een maximale breedte van 1/3 van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw.
  • 4. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, gevel- en kroonlijsten, zonneschermen, overstekende daken en vergelijkbare onderdelen van gebouwen.
• b. de in dit plan aangegeven maximale goot- en bouwhoogten te overschrijden ten behoeve van:
  • 1. lichtkappen tot 1 meter;
  • 2. schoorstenen tot 3,60 meter.

14.3 Nadere eisen

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing:

• a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
• b. ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving;
• c. ter waarborging van de verkeersveiligheid;
• d. ter waarborging van de sociale veiligheid;
• e. ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding.

14.4 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid:

• a. lid 14.2.2 onder a voor het realiseren van bebouwing, op voorwaarde dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristiek en ruimtelijke kwaliteit van het stadsbeeld.
• b. lid 14.2.3 onder a, b en c voor het realiseren van lagere goothoogten en kleinere pandbreedtes op voorwaarde dat de karakteristiek en ruimtelijke kwaliteit van het stadsbeeld niet in onevenredige mate worden aangetast, met inachtneming van het bepaalde in lid 14.2.3 onder d.
• c. lid 14.2.3 voor het overschrijden van de maximale bouwhoogte voor dakopbouwen ten behoeve van trappen, liften of andere (bouw)technische voorzieningen met maximaal 3,60 meter, met dien verstande dat het totaal-oppervlak aan dakopbouwen maximaal 30% bedraagt van het totaal-oppervlak van het dak van het hoofdgebouw en in totaal geen grotere oppervlakte heeft dan 200 m²;
• d. lid 14.2.5 onder a zodat hoofdgebouwen met een plat dak mogen worden afgedekt, op voorwaarde dat de karakteristiek en ruimtelijke kwaliteit van het stadsbeeld niet in onevenredige mate worden aangetast;
• e. lid 14.2.5 in die zin dat bij panden die breder zijn dan 8 meter de nok in plaats van loodrecht op de weg evenwijdig met de weg mag worden gerealiseerd.
• f. lid 14.2.6, onder de voorwaarden dat:
  • 1. er geen onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van de aangrenzende gronden en bouwwerken optreedt;
  • 2. de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving wordt gewaarborgd;
  • 3. de parkeerdruk in de directe omgeving niet onevenredig wordt vergroot.
• g. lid 14.2.11 in die zin dat zelfstandige ontsluitingen naar bovengelegen bouwlagen mogen worden opgeheven als kan worden aangetoond dat het gebruik van bovengelegen bouwlagen niet onevenredig wordt beperkt;
• h. lid 14.2.12 in die zin dat het loket op minder dan 3 meter vanaf de bestemming Verkeer of Verkeer - verblijfsgebied mag worden gerealiseerd, indien de te verwachten overlast op straat gering is.

14.5 Specifieke gebruiksregels

14.5.1 Maximum bruto vloeroppervlak niet-woonfuncties

• a. Voor kantoren, consumentverzorgende dienstverlening, galerie, maatschappelijke doeleinden, culturele voorzieningen, kleinschalige sportvoorzieningen en bedrijven geldt een maximum bruto vloeroppervlak van 250 m² per vestiging.
• b. In afwijking van het bepaalde onder a geldt het bruto vloeroppervlak dat ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan rechtmatig was gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend als maximum.

14.5.2 Aan huis verbonden beroep / bedrijf

Voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep/bedrijf als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, gelden de volgende regels;

• a. de oppervlakte bedraagt maximaal 30% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing tot een maximum van 60 m²;
• b. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken;
• c. detailhandel mag alleen plaatsvinden als ondergeschikte nevenactiviteit bij de uitoefening van een aan huis verbonden beroep/bedrijf;
• d. de activiteit mag geen inrichting zijn conform bijlage I onderdeel D van het Besluit Omgevingsrecht;
• e. het straat- en bebouwingsbeeld mag niet onevenredig worden geschaad.

14.5.3 Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

• a. kamerverhuur;
• b. de bewoning van een woning door meer dan één huishouden;
• c. seksinrichtingen;
• d. prostitutie.

14.6 Afwijken van de gebruiksregels

14.6.1 Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit

Het bevoegd gezag kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 14.5 door de ruimte die mag worden gebruikt voor aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit te verruimen tot een maximum van 100 m².