BP Helder

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Stedenbouwkundigplan

Voor de herontwikkeling van de projectlocatie is door Dam en Partners een stedenbouwkundigplan opge-steld. Dit plan is door de gemeente Alkmaar met de besluitvorming rondom de kadernota, waarvan het SP onderdeel van uitmaakt, akkoord bevonden.

 

De locatie leent zich uitstekend voor een verzameling massa’s die een gemeenschappelijk binnenterrein afschermen van de aanwezige infrastructuur. De bebouwing groepeert zich om een gemeenschappelijke binnenplaats waardoor dit de belangrijkste plek wordt. Op de beste plek van het terrein wordt niet gebouwd en de bebouwing er omheen wordt naar binnen gericht. Landmarks in de vorm van hogere volumes vormen de relatie met en presentatie aan de omgeving. De opzet van de gebouwmassa bestaat uit verschillende afmetingen en configuraties. Gebouwhoogte en oppervlakte, binnen een bepaald maximum, zijn variabel zolang dit past binnen de stedenbouwkundige context en uitgangspunten. De opzet van de bouwmassa’s gaat uit van een grote flexibiliteit. Per afzonderlijke fase zijn verschillende kantoorafmetingen in verschillende configuraties mogelijk. Hierdoor delen de afzonderlijke kantoren de voordelen van het parkeren en het verzorgde binnenterrein terwijl ze naar buiten toe herkenbaar zijn als individuele formules. De mogelijke varianten van kantoorvolumes kunnen worden onder andere gevormd door:

• Een kantoor;
• Twee kantoren delen gemeenschappelijk atrium als entreegebied;
• Vier kantoren naast elkaar, verticale differentiatie;
• Horizontale en verticale differentiatie.

Alle geparkeerde auto’s zijn aan het zicht onttrokken onder de binnenplaats; het verhoogde maaiveld. Uit de stedenbouwkundige opzet met een helder rustig gevelbeeld naar de binnenplaats toe en een gedifferenti-eerd gevelbeeld in zowel maat als materiaal aan de buitenkant, ontstaat ruimte voor een individuele expres-sie voor elk kantoor. Verder krijgt het terrein rondom de gebouwen en op de binnenplaats een parkachtige inrichting.

2.2.2 Fasering

Het project bestaat uit twee fasen die elk weer zijn op te delen in subfasen. De ontwikkeling en realisatie van fase 1, bestaande uit 15.000 m² bvo, kan plaatsvinden gelijktijdig met het gebruik door Connexxion van het andere deel van het terrein. Ten tijde van de realisatie van fase 2, bestaande uit nogmaals een oppervlakte van 15.000 m² bvo, dient Connexxion te zijn vertrokken.

2.2.3 Aanvullende functies en veruiming van functies

De insteek van het project Helder is om een combinatie van werk en aanvullende functies te creëren, om een dynamisch en prettig werkklimaat te realiseren. Bij deze visie is het passend om bepaalde ruimten een andere bestemming dan kantoorruimte te geven. Bij aanvullende functies wordt gedacht aan horeca, fitness en aanverwante sportaccommodaties, kinderdagverblijf en detailhandel, boekwinkel, repro.

 

Daarnaast leent de locatie zich ook voor een aanvulling van functies welke een minder directe relatie met de kantoorfunctie kennen. Indien deze behoefte zich binnen de planperiode voordoet kan hieraan invulling worden gegeven. Hierbij kan gedacht worden aan zorg, onderwijsinstellingen, medische klinieken, (zorg)hotel en woningbouw.

 

Van belang is wel, gezien het beleid van de gemeente Alkmaar maar ook de wens van de initiatiefnemer en het planconcept dat er in overwegende mate sprake is van een kantoorfunctie. In de planregels is dit verankerd.

 

Op basis van het provinciale locatiebeleid (zie §3.2) zijn binnen ‘binnenstedelijke subcentra’, waar de projectlocatie onder valt, kantoren, openbare gebouwen, lichte industrie, detailhandel, onderwijs, recreatieve voorzieningen, horeca, vermaak, cultuur en hoogwaardige kleinschalige bedrijvigheid denkbaar.

 

Het gemeentelijke locatiebeleid met betrekking tot kantoren (zie § 3.3.2) geeft aan dat de gemeente Alkmaar er goed aan doet te kiezen voor concentratie van massa en hiermee versnippering van kantoorlocaties te vermijden. De voorkeur gaat uit naar multifunctionele locaties. Uit dit locatiebeleid kan worden afgeleid dat aanvullende ondergeschikte functies gewenst zijn. Van belang blijft echter de grote schaal van kantoren en ondergeschiktheid van aanvullende functies.

Ook in de structuurvisie locatiebeleid (zie §3.3.3) wordt aangegeven dat de locatie naast de ontwikkeling van kantoren geschikt is voor onderwijs, zorgvoorzieningen en hoogwaardige kleinschalige bedrijvigheid. Een menging met woonfuncties is niet gewenst.

 

In onderstaande wordt kort ingegaan op de afzonderlijke functies, waarna geconcludeerd wordt hoe deze in het bestemmingsplan op te nemen. Van belang is dat de functies ondergeschikt blijven aan de hoofdbestemming kantoren.

 

Woningbouw

Een menging met woonfuncties is vanuit het locatiebeleid niet gewenst. Echter, naar aanleiding van een amendement heeft de gemeenteraad op 8 januari 2009 besloten een wijzigingsbevoegdheid op te nemen voor woningbouw, in overweging nemende:       

• dat Alkmaar in de periode tot ca. 2020 waarin het plan Helder wordt ontwikkeld, behoefte heeft aan woningbouwlocaties in een stedelijk woonmilieu;        
• dat de locatie Helder door zijn ligging op voorhand niet ongeschikt is voor woningbouw, vooral woningbouw in de vorm van hoogbouw;    
• dat het rijksbeleid en het provinciaal beleid meervoudig grondgebruik en functiemenging (wonen en werken op en bij elkaar) in stedelijke gebieden wil bevorderen;       
• dat om functiemenging in stedelijke gebieden beter mogelijk te maken, de Interimwet Stads- en Milieubenadering zelfs afwijking van (nationale) milieunormen mogelijk maakt;        
• dat kantoren en wonen goed te mengen functies zijn.      
• dat meervoudig grondgebruik en functiemenging ook vaste uitgangspunten binnen het Alkmaarse RO-beleid zijn, gelet op bijvoorbeeld het project “Wonen boven winkels”;

 

Deze wens bestaat omdat het mogelijk is dat in de (nabije) toekomst de behoefte kan ontstaan tot het ontwikkelen van woningbouw op de projectlocatie. Of woningbouw op de projectlocatie mogelijk is zal nader onderzocht moeten worden. Milieutechnisch zijn er op voorhand belemmeringen te verwachten. Naar verwachting zijn aanvullende maatregelen nodig om woningbouw mogelijk te maken. In de wijzigingsbevoegdheid is opgenomen dat uit de nodige haalbaarheidsonderzoeken ten behoeve van de ontwikkeling van de woningbouw moet blijken dat woningbouw mogelijk is alvorens het bestemmingsplan gewijzigd kan worden op dit punt.

 

Horeca

Gedacht kan worden aan een grandcafé welke zowel de aanwezigen bedrijven bedient (kantinefunctie) als een solitaire functie heeft. Vanuit het horecabeleid van de gemeente Alkmaar bestaan geen bezwaren tegen een vorm van horeca. Tevens past de functie op deze locatie binnen het provinciale locatiebeleid. De beleidsnota Tussen lust en last spreekt zich niet expliciet uit over een horecafunctie als toegevoegde functie bij een kantoorgebouw. De beleidsnota kantoren voorziet wel in het toestaan van horeca aansluitend op kantoren.

 

Fitness en aanverwante sport accommodaties

Een sportaccommodatie past als recreatieve voorziening binnen het provinciale locatiebeleid en de actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar. Deze functie wordt ingevuld als een dubbelfunctie. Aanwezige bedrijven gebruik maken van deze voorziening maar de voorziening is ook te zien als een solitaire functie.

 

(Zorg)hotel

Een hotel past als recreatieve voorziening binnen het provinciale locatiebeleid. Van belang is dat in de uitwerking van de mogelijkheid van een (zorg)hotelfunctie aangesloten wordt op het beleid van de gemeente op het gebied van hotels (Alkmaar Prachtstad, contouren voor toerisme; toeristisch plan Alkmaar 2007-2009).

In het geval van een zorghotel is sprake van een gevoelige bestemming en is nader onderzoek naar geluid- en luchtkwaliteit van belang.

Een hotel op de projectlocatie is niet uitgesloten.

 

Zorgvoorziening

Binnen de grenzen van de gemeente Alkmaar staat het nodige te gebeuren met betrekking tot zorginstellingen. ‘Medische klinieken’ worden als nieuw zorgaanbod gezien. Binnen dit concept is een combinatie van huisartsenpraktijk, fysiotherapie,

oogartsen kliniek, particulieren klinieken, en ooglaser praktijken en dergelijke denkbaar. In de actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar wordt op bladzijde 33 expliciet ingezoomd op kansen in de zorg. Zorg is een van de groeisectoren van de toekomst. De vergrijzing speelt hier een belangrijke rol in. Ook trends zoals de toegenomen marktwerking en het belang van preventie en ‘personal care’ dragen hier aan bij. Er ontstaat behoefte aan specifieke locaties zoals zorgboulevards en gezondheidsparken. Daarnaast levert de zorgeconomie ook reguliere gebruikers voor de kantorenmarkt, zoals een hoofdkantoor van de thuiszorg of de vestiging van ICT-dienstverlener die zich richt op de zorg. Medische centra zijn in het kader van de wetgeving met betrekking tot geluid aangewezen als geluidgevoelige bestemmingen (artikel 1.2 Besluit geluidhinder). Dit brengt met zich mee dat er een onderzoeksverplichting geldt.

 

Kinderdagverblijf

Kinderdagverblijven kunnen een goede aanvulling zijn op bestaande bedrijventerreinen en kantorenparken. Het gemak van het wegbrengen van de kinderen dicht bij het werk draagt bij aan een betere gebiedsexploitatie en sluit aan bij de gewenste multifunctionaliteit zoals beschreven in de actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar (blz 23). Een kinderdagverblijf wordt in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen aangemerkt als gevoelige bestemming met betrekking tot luchtkwaliteit. Er geldt een onderzoeksverplichting indien het KDV binnen een afstand van 50 meter wordt gerealiseerd van de N245. Daarnaast is het hebben van een buitenruimte verplicht.

 

Onderwijsinstelling

De mogelijkheid tot het realiseren van een onderwijsinstelling, denk hierbij aan een cursusruimte, LOI- instelling of ROC wordt in de actualisatie scan kantorenmarkt Alkmaar beschreven als een welkome toevoeging op de gewenste multifunctionaliteit. Gezien de ligging van de locatie ten opzicht van het OV-vervoer is dit een denkbare mogelijkheid.