Bijlage
Verslag eerste participatie bijeenkomst (25 februari 2009)
Op 25 februari 2009 is een participatiebijeenkomst georganiseerd m.b.t. de kantoorontwikkeling Helder, waarvoor Thunnissen het initiatief heeft genomen. De gemeente Alkmaar heeft de ideeën positief ontvangen, de gemeenteraad heeft daarom een kaderstellende nota vastgesteld, die als startschot kan worden gezien van het planologische traject om de kantoorontwikkeling mogelijk te maken.
Genodigden konden tijdens of na de participatiebijeenkomst hun advies uitbrengen op de gepresenteerde ontwikkeling en de kaderstellende nota. Opvallend was dat er geen bewoners aanwezig waren, terwijl zij wel een uitnodiging ontvangen hadden. Wel aanwezig waren OSA, Molenstichting Alkmaar e.o. en dhr. Dingerdis namens de ondernemers Viaanse Molen. Zij hebben allen een advies uitgebracht.
Op de uitgebrachte adviezen reageert de gemeente als volgt:
Kappen bomen langs de Martin Luther Kingweg (t.b.v. windvang molen):
Zoals in de Kadernota staat omschreven ligt het plangebied buiten de 400 meter contour waardoor de gewenste bouwhoogte past binnen het Provinciaal beleid en geen aanvullende hoogtebeperking nodig is in relatie tot de molenbiotoop. De molenbiotoop waarnaar verwezen wordt kent geen juridische grondslag. Dit is bevestigd in het gesprek met de molenaar en eigenaar van de molen, het Hoogheemraadschap. Vanwege de ligging ten oosten van de molen is het effect van het plangebied ook beperkt. De molen heeft veel meer last van enkele bomen aan de westzijde van de molen. Er is geen reden om de basisbebouwing niet hoger te laten zijn dat wat de molenbiotoop voorschrijft.
Alkmaar is zuinig op de bomen in de stad. De bomen langs de M.L. Kingweg zijn gezonde populieren (en wilgen) van zo'n 30 jaar oud, die beeldbepalend zijn voor deze weg. Ook in het landschapsplan N9&N99 van Rijks Waterstaat is een doorgaande beplanting van populieren op dit stuk van de M.L. Kingweg gepland. De Viaanse molen kan zich niet op windrecht beroepen vanwege de afstand van de bomen tot de molen. Er is dan ook geen legitieme reden om voor deze bomen een kapvergunning aan te vragen. Ook wanneer de bomen tzt vervangen moeten worden ivm ziekte of ouderdom, zal er weer voor een boom-soort van de eerste grootte gekozen worden, omdat die in verhouding zijn met de maten in de omgeving (rondweg).
Mogelijkheid woningbouw op de locatie
De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van de kaderstellende nota voor de te ontwikkelen kantoorlocatie tevens besloten om een mogelijkheid voor woningbouw open te houden. Voor zover er in de toekomst redenen zouden zijn om woningbouw op deze locatie te realiseren, moet in het bestemmingsplan hiervoor een aparte bepaling worden opgenomen.
In de vorm van een zgn. wijzigingsbevoegdheid krijgt het bestemmingsplan deze mogelijkheid om op redelijk eenvoudige wijze de bestemming te wijzigen van “Kantoor” naar “Wonen” Een aparte bestemmingsplanprocedure voor toekomstige woningbouw kan zo worden voorkomen. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan het raadsbesluit.
Uitgangspunt blijft echter dat het ontwerpbestemmingsplan voor de ontwikkeling aan de Helderseweg als hoofdbestemming “Kantoor” krijgt.
In het ontwerpbestemmingsplan wordt de maximale bouwhoogte in beginsel vastgelegd in meters. Mogelijk kan in het bestemmingsplan eveneens een maximum aantal bouwlagen worden opgenomen om hiermee extra zekerheid voor de bouwhoogte in te bouwen.
De algemene ontheffingsregel voor 10% afwijkingen voor in het bestemmingsplan opgenomen maten, afmetingen en percentages is een standaardbepaling voor bestemmingsplannen waarmee de nodige flexibiliteit in een bestemmingsplan wordt opgenomen. Dit kan nodig zijn bijvoorbeeld bij wijziging van het bouwbesluit.
Naast de vaststelling van de kaderstellende nota heeft de gemeenteraad ook het stedenbouwkundig plan voor deze locatie vastgesteld. Daarin wordt de stedenbouwkundige visie voor deze locatie uiteengezet. De kaders zijn daarmee vastgelegd en dienen als uitgangspunt voor het op te stellen ontwerpbestemmingsplan.
De vertaling van de kaderstellende nota en stedenbouwkundig plan in het ontwerpbestemmingsplan wordt alvorens het in procedure te brengen nog voorgelegd aan de raadscommissie.
Stedenbouwkundig plan en bouwhoogte
De locatie Helder is gelegen aan de noordelijke invalsweg, parallel aan het noordhollandskanaal, van Alkmaar en vormt een rechtstreekse verbinding met de binnenstad. Het betreft een locatie die buiten de randweg is gelegen direct langs de huiswaarderbrug. Om deels het waterverkeer onbelemmerd de huiswaarderbrug te passeren, heeft deze brug een aanzienlijke vrije doorvaarthoogte. Dit betekent dat de landhoofden van de Huiswaarderbrug hoog zijn aangelegd. De op en afrit van de Huiswaarderbrug begrenst de locatie van het plan Helder. Het beeld van deze locatie zou je kunnen omschrijven dat deze voor een belangrijk deel omgeven is door aarden wal (talud) maar maakt wel deel uit van een groter geheel.
Alzijdigheid en een extraverte bebouwing is daarom ook een vereiste, richting randweg, op en afritten, noordhollands kanaal en het kantoren terrein. Stedenbouwkundig is het gewenst om een bouwvolume karakter te geven dmv hoogteaccenten en afzonderlijke volumes.
De bebouwing vormt een carré-achtige opzet bestaande uit aantal afzonderlijke volumes die variëren tussen 3 en 6 bouwlagen. Op een drie-tal plekken is een hoogteaccent ingebracht die uit 7 lagen bestaat. Op de hoek Helderseweg, nabij de Vlielandbrug, bestaat het accent uit 8 bouwlagen. Alle vier hoogteaccenten hebben een zeer bescheiden omvang. Door de verschillende bouwvolumes en de uit elkaar geplaatste accenten ontstaat er een genuanceerd beeld waardoor massavorming wordt voorkomen. Het versterkt de samenhang in het plan en benadrukt de relatie met en presentatie aan de omgeving.
Het plan heeft rekening gehouden, met de op enige afstand (min 400m) staande Viaanse molen door de hoogteaccenten met de korte- of kopgevel in de richting van de molen te situeren zodat er geen sprake is van wandvorming en daardoor niet nadelig is voor de Viaanse molen.
De locatie Helder staat niet op zich maar maakt onderdeel uit van een grotere ontwikkeling langs de Helderseweg. Het toekomstige ruimtelijk beeld van de Helderseweg zal meer in verhouding staan met de bebouwing van de rechtbank, Horizon college en het in ontwikkeling zijnde kantoor van SNS-Reaal nabij het spoor. Het bouwinitiatief van het plan Helder loopt hierop vooruit waarbij het voorgestelde volume passend is in het gewenste toekomstbeeld.
Verslag tweede participatie bijeenkomst (15 december 2009)
Op 15 december 2009 is een tweede participatiebijeenkomst georganiseerd m.b.t. de kantoorontwikkeling Helder, waarvoor Thunnissen het initiatief heeft genomen.
Gedurende de bijeenkomst zijn de belangrijkste opmerkingen van de eerste participatie bijeenkomst (25 februari 2009) toegelicht. Opvallend was dat er bij de tweede bijeenkomst slechts één genodigde aanwezig was (dhr. De Vos van de Molenstichting Alkmaar e.o.). De bijeenkomst heeft geen verdere op- of aanmerkingen opgeleverd, anders dan in voorgaand verslag weergegeven.