OIAVDB Green Park Aalsmeer 2017 - Andorraweg 2

Ruimtelijke onderbouwing

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 Inleiding

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Hoofdstuk 3 Geldend planologisch regime

Hoofdstuk 4 Beleid

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving en motivering

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1. Aanleiding

Als onderdeel van de transformatie van een verouderd glastuinbouwgebied naar een nieuw bedrijvenpark voor onder meer de bloemen- en plantensector (genaamd Green Park Aalsmeer), zullen in deelgebied 4 de komende jaren diverse kavels uitgegeven en in gebruik genomen worden. Ook zal in deelgebied 4 een beugelweg, genaamd de Andorraweg, worden aangelegd nadat de Middenweg is verlegd en geherprofileerd. De wens is nu om in de zuidoostzijde van deelgebied 4 een logistiek bedrijfsgebouw te realiseren.

Een groot deel van de gronden op de projectlocatie is braakliggend. Voor het deel dat nog wel bebouwd is geldt dat het bestaande bedrijfsgebouw op korte termijn zal worden gesloopt. Er is momenteel voor de projectlocatie een bouwplan in voorbereiding voor een één- tot drielaags logistiek bedrijfsgebouw.

Op dit moment geldt ter plaatse van de projectlocatie de beheersverordening 'Green Park Aalsmeer 2017'. Het voorgenomen bouwplan past niet binnen deze beheersverordening omdat daarin voor zowel het gebruik als de bebouwing uit is gegaan van de bestaande situatie. Het beoogde bouwplan leidt onder meer tot een ander gebruik en tot een overschrijding van bouwgrenzen en maximum bouwhoogtes.

Om het logistiek bedrijfsgebouw mogelijk te maken is een planologische procedure nodig. Het bedrijfsgebouw kan worden toegestaan via een afwijkingsprocedure op grond van artikel 2.12 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het nu voorliggende document voorziet in de onderbouwing daarvan.

1.2. Ligging en begrenzing

De projectlocatie ligt in deelgebied 4 van het bedrijventerrein Green Park Aalsmeer, dat ten oosten van de kern van Aalsmeer is gelegen. De kavel is gelegen in de zuidoosthoek van deelgebied 4, met de Middenweg aan de zuidzijde en de N201 aan de oostzijde. Aan de noordkant van de projectlocatie is het onlangs gerealiseerde bedrijfsgebouw van Intratuin Groen Centrum Aalsmeer gevestigd.

Op de navolgende afbeelding is de ligging van de projectlocatie indicatief weergegeven.

Afbeelding: luchtfoto projectlocatie, waarbij de projectlocatie indicatief is weergegeven met rode lijnen (bron: https://www.bing.com/maps/)

De projectlocatie bestaat uit diverse kadastrale percelen, te weten 6239,10345, 10345, 10351 en 10352.

Afbeelding: de huidige kadastrale percelen ter plaatse van de projectlocatie (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1. Huidige situatie projectlocatie en omgeving

2.1.1 Huidige situatie ter plaatse van de projectlocatie

De projectlocatie heeft een oppervlak van circa 16.800 m2. Het oostelijk deel van de locatie werd tot 2 jaar geleden gebruikt als parkeergelegenheid voor Schiphol door 24/7 parking (Middenweg 27). Passagiers voor Schiphol konden hier hun auto parkeren, waarna ze met aanvullend vervoer naar de luchthaven werden gebracht (en na afloop van hun vliegreis weer terug naar hun auto). Het parkeerterrein was semi-verhard en bereikbaar via een in- en uitrit aan de Middenweg. Het gebruik als Schipholparkeren is eind 2020 beëindigd.

Het westelijk deel van de locatie werd tot voor kort gebruikt voor een deel van het distributiecentrum van de tuincentra van Intratuin (Middenweg 23). Vanwege de verlegging van de Middenweg en de aanleg van de beugelweg Andorraweg door deelgebied 4 zal het bedrijfsgebouw van het distributiecentrum worden gesloopt. Er is daarom onlangs een nieuw distributiecentrum gebouwd in de noordoosthoek van deelgebied 4, ten noorden van de projectlocatie. De planologische procedure die daarvoor nodig was is in 2021 doorlopen. De voormalige bedrijfsbebouwing van Intratuin wordt binnenkort gesloopt.

Naast het gebruik als distributiecentrum Intratuin en Schipholparkeren bevond zich op de projectlocatie nog een complex van aaneengebouwde kassen met aan de zijde van de Middenweg een bedrijfsgebouw met laadkuil en opslag (Middenweg 25-25C). Deze bebouwing is inmiddels ook gesloopt waardoor de projectlocatie bijna geheel braakliggend is

Afbeelding: deelgebied 4 (rode lijn) met daarin de projectlocatie (gele lijn) en de voormalige functies.

2.1.2 Huidige situatie omgeving van de projectlocatie

De projectlocatie is gelegen in deelgebied 4 van bedrijventerrein Green Park Aalsmeer (GPA). Dit bedrijventerrein bestaat uit verschillende deelgebieden en heeft een totale omvang van circa 100 hectare. In de afgelopen jaren hebben zich, verspreid over het bedrijventerrein, al verschillende bedrijven op Green Park Aalsmeer gevestigd en een deel van de weginfrastructuur is aangelegd. Een deel van de aanwezige bedrijven is gericht op de sierteeltsector maar niet-sierteeltgerelateerde bedrijven komen ook voor. Momenteel is circa 1/3 van het bedrijventerrein in gebruik. De resterende gronden worden in de komende jaren uitgegeven en/of ontwikkeld.

Deelgebied 4 ligt aan de westkant van het bedrijventerrein GPA en is gelegen tussen de N201 (oostzijde), de Middenweg (zuidzijde), de verbindingsweg tussen de Middenweg en de Aalsmeerderweg (westzijde) en de lintbebouwing langs de Aalsmeerderweg (noordzijde).

Afbeelding: luchtfoto waarbij deelgebied 4 globaal met een rode lijn is aangegeven

Het deelgebied is in afwachting van de transformatie van een verouderd glastuinbouwgebied naar een nieuw bedrijvenpark. In het deelgebied zijn nog enkele bestaande bedrijven aanwezig terwijl de overige gronden braakliggend zijn. Een relatief groot deel van de gronden wordt gebruikt voor Schipholparkeren maar bedrijven die zijn gericht op de sierteeltsector komen ook voor terwijl er ook nog een niet-sierteelt gerelateerde bedrijf aanwezig is.

Deelgebied 4 wordt ontsloten via de Middenweg en een tussen de Aalsmeerderweg en Middenweg gelegen verbindingsweg. Het is de bedoeling dat de Middenweg in de toekomst als gebiedontsluitingsweg van bedrijventerrein GPA gaat fungeren doordat deze weg aansluit op op- en afrit U15 van de provinciale N201. De Middenweg kent nu nog een slingerend verloop ter hoogte van deelgebied 4.

2.2. Het project

Kanjers Vastgoed wil de gronden ter plaatse van de projectlocatie gaan ontwikkelen. De nog bestaande bedrijfsbebouwing op de kavel wordt gesloopt om plaats te maken voor een logistiek bedrijfsgebouw.

Bij de planvorming zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• De voorgevel richt zich op de openbare ruimte.
• De representatieve ruimten (entree, kantoor, personeelsruimten en showroom) richten zich op de openbare ruimte en vormen accenten in de gevel.
• De bedrijvigheid wordt getoond middels openingen in de gevel.
• Indien een kavel aan twee zijden grenst aan de openbare ruimte, dient ook de zijgevel met openingen in de gevel te worden ontworpen.

In het bouwplan van sec.architecten wordt uitgegaan van een rechthoekig bedrijfsgebouw van circa 152 bij circa 93 meter en een bouwhoogte van 14 meter. Het bebouwde oppervlak van het bedrijfsgebouw bedraagt in totaal circa 10.745 m², wat neerkomt op 63,9% van de bedrijfskavel. Hierbij is circa 7 meter afstand aangehouden ten opzichte van de Middentocht.

Afbeelding: situatietekening nieuwbouw logistiek bedrijfsgebouw

De kavel wordt ontsloten door de nieuwe, vanaf de Middenweg, aan te leggen beugelweg Andorraweg.

Afbeelding: schematische weergave bouwplan

Het grootste deel van het gebouw bestaat uit een basisvolume van één bouwlaag en zal worden gebruikt als magazijnruimte voor het opslaan en overslaan van de goederen (zie 2 in de voorgaande afbeelding). Aan de zijde van de Andorraweg komen 10 docks voor laden en lossen. Het gebouw komt ter hoogte van de laad- en losdocks iets terug te liggen van de Andorraweg, waardoor als het ware een u-vorm wordt gecreëerd (zie 3).

De hoofdentree van het bedrijfsgebouw komt op de hoek van de N201 en de Andorraweg. De naar de N201 gekeerde zijde van het gebouw kenmerkt zich door een uitkraging aan het gebouw op de tweede en derde bouwlaag (zie 4).

Afbeelding: sfeerimpressies nieuwbouw

Aan de zijde van de Andorraweg zullen op het terrein 95 parkeerplaatsen worden aangelegd. Het hele terrein zal uiteindelijk worden omrand door groenvoorzieningen. Vanaf de Andorraweg komen er drie in- en uitritten. Een inrit en uitrit voor vrachtwagens bij de laad- en loszone en één in- en uitrit voor het overige verkeer aan de zijde van de N201.

Afbeelding: doorsnede nieuwbouw

Het bedrijfsgebouw wordt grotendeels éénlaags, met uitzondering van de koppen van het bedrijfsgebouw. De kop op de hoek van de N201 en de Andorraweg wordt drielaags, de andere kop tweelaags.

Afbeelding: impressie nieuwbouw, zijaanzicht

Het bedrijfsgebouw zal worden gebruikt als logistiek distributiecentrum. Het bedrijfsgebouw zal grotendeels een magazijnfunctie krijgen (circa 10.305 m² en 2.400 m² gedeeltelijke verdieping) en gaan fungeren als logistiek verzamelpunt van goederen. De goederen zullen na levering in het magazijn van het logistieke distributiecentrum worden gesorteerd. Na het sorteren van de goederen kunnen deze worden afgeleverd aan klanten/ontvangers. In de zuidwesthoek van het gebouw komt een kantoorruimte van circa 980 m². Het totaal bruto vloeroppervlak wordt daarmee 13.855 m².

Afbeelding: impressie nieuwbouw gezien vanaf de N201 

Het is momenteel nog niet bekend of het logistiek distributiecentrum voor sierteeltgerelateerde bedrijvigheid zal worden gebruikt of voor andere bedrijvigheid.

Het plan is behandeld in het Q-team. De goedkeuring is als bijlage 1 opgenomen.

Hoofdstuk 3 Geldend planologisch regime

In dit hoofdstuk worden de voor dit voornemen relevante elementen van het geldende planologische regime beschreven. Ter plaatse van de projectlocatie gelden de beheersverordening 'Green Park Aalsmeer 2017' en het bestemmingsplan Green Park Aalsmeer Middenweg en deelgebieden 3, 5 en 7.

Afbeelding: Geldende planologische regelingen ter plaatse van projectgebied (rood omlijnd)

3.1. Beschrijving geldende beheersverordening

Afgezien van een strook van 3,5 meter breed aan de zuidkant van de kavel, geldt voor het hele projectgebied de beheersverordening 'Green Park Aalsmeer 2017'.

De beheersverordening 'Green Park Aalsmeer 2017' is door de gemeenteraad vastgesteld op 7 december 2017. Dit vanwege het feit dat het voorgaande bestemmingsplan, 'N201-zone', op dat moment bijna ouder dan 10 jaar was en daardoor niet meer actueel zou zijn. In een beheersverordening dient uit te worden gegaan van de feitelijke situatie.

Afbeelding: uitsnede beheersverordening ter plaatse van projectlocatie (geel)

De projectlocatie is gelegen binnen de bestemming 'Bedrijf'. Ter plaatse van de projectlocatie zijn twee bouwvlakken aanwezig waarbinnen bebouwing opgericht mag worden. Verder is een deel van de locatie aangeduid als 'specifieke vorm van bedrijf - schipholparkeren'.

De gemeente heeft momenteel een bestemmingsplan voor deelgebied 4 in voorbereiding. Dit bestemmingsplan is echter nog niet in procedure gebracht en blijft daarom verder buiten beschouwing.

3.1.1 Toegestaan gebruik

De gronden ter plaatse van de projectlocatie mogen worden gebruikt voor uitsluitend bestaande bedrijven. Ook de daarbij behorende al dan niet gebouwde voorzieningen zoals toegangswegen voor de ontsluiting van de bedrijfspercelen, laad- en losvoorzieningen, parkeervoorzieningen en andere verhardingen ten behoeve van de bedrijfsuitoefening zijn toegestaan, evenals groenvoorzieningen, waterlopen, waterbergingen en nutsvoorzieningen.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - schipholparkeren' is het ook toegestaan om de gronden te gebruiken voor het bedrijfsmatig aanbieden van parkeergelegenheid voor reizigers die reizen vanaf de luchthaven Schiphol. Dit toegestane gebruik komt te vervallen indien het op de desbetreffende gronden bestaande gebruik als parkeergelegenheid minimaal een half jaar geheel of gedeeltelijk is beëindigd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat dit gebruik op korte termijn wordt voortgezet.

Tenslotte mogen de gronden binnen de bestemming ook worden gebruikt voor niet-zelfstandige kantoren (kantoren die onderdeel zijn van het bestaande bedrijf en waarvoor het kantoor uitsluitend een ondersteunende functie heeft), productiegebonden detailhandel (detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, bewerkt en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie) en internetwinkel zonder fysieke bezoekmogelijkheid (een internetwinkel, met de daarbij behorende opslag en logistiek, waarmee de klant op geen enkele manier fysiek in contact staat en waarbij alle klantcontacten en transacties digitaal verlopen en verzending van goederen uitsluitend gebeurt per post).

3.1.2 Bouwen

Voor het bouwen geldt dat gebouwen binnen een bouwvlak dienen te worden gebouwd waarbij per bouwvlak een maximum bebouwingspercentage van 100% geldt (tenzij anders is aangeduid) en er een goot- en/of bouwhoogte geldt zoals aangeduid.

Ter plaatse van de projectlocatie zijn twee bouwvlakken opgenomen, die volledig mogen worden bebouwd ten behoeve van bestaande bedrijven. De goot- en bouwhoogtes variëren van respectievelijk 3 - 3,5 meter tot 6 - 7 meter.

Afbeelding: uitsnede beheersverordening met bouwvlakken (rood) ter plaatse van projectlocatie (geel)

Voor het bouwen van overige bouwwerken geldt dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen en overige hekwerken niet meer dan 2 meter mag bedragen. De bouwhoogte van verlichtingsarmaturen, vlaggenmasten en lichtmasten mag niet meer dan 12 meter bedragen en voor overige bouwwerken geldt een bouwhoogte van 3 meter.

3.1.3 Verkeer en parkeren

Binnen de bestemming zijn de volgende minimum parkeernormen van toepassing:

Tabel: minimum parkeernormen bestemmingsplan

3.2. Beschrijving bestemmingsplan GPA Middenweg en deelgebied 3, 5 en 7

Voor een strook van 3,5 meter breed aan de zuidkant van de projectlocatie geldt het bestemmingsplan Green Park Aalsmeer Middenweg en deelgebied 3, 5 en 7.

Afbeelding: uitsnede bestemmingsplan GPA Middenweg en deelgebieden 3, 5 en 7

Het bestemmingsplan Green Park Aalsmeer Middenweg en deelgebied 3, 5 en 7 is vastgesteld door de gemeenteraad op 3 november 2011. Het plan is onherroepelijk.

Ter plaatse van de projectlocatie geldt de bestemming Groen - 1. Deze gronden zijn aangewezen voor onder andere plantsoenen en groenvoorzieningen, sloten en vijvers, fiets- en voetpaden, nutsvoorzieningen en geluidwerende voorzieningen.

Op de gronden zijn slechts bouwwerken geen gebouwen toegestaan met een maximum bouwhoogte van 6 meter. Het maximum te bebouwen grondoppervlak binnen deze bestemmingsvlakken bedraagt 1.400 m2.

Voor de projectlocatie geldt luchtvaartverkeerzone - lib zone 4. Hier zijn in het bestemmingsplan verder geen regels aan verbonden. De gebiedsaanduiding wro-verwerkelijking in de naaste toekomst is voor dit project niet relevant.

3.3. Afwijkingen van het geldende bestemmingsplan

De herontwikkeling zoals beschreven in paragraaf 2.2 is niet bij recht mogelijk op basis van de geldende planologische regels.

Voor het deel van de projectlocatie waar de beheersverordening van toepassing is, geldt dat het project een nieuw bedrijf betreft, dat gedeeltelijk buiten de bouwvlakken gebouwd gaat worden. Ook wordt de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte overschreden. Het beoogde gebouw is daardoor niet mogelijk.

Voor de strook waarop het bestemmingsplan GPA Middenweg van toepassing is, geldt dat de bedrijven niet zijn toegestaan binnen de geldende bestemming Groen - 1 en dat op deze gronden geen gebouwen opgericht mogen worden.

Zowel in de beheersverordening als in het bestemmingsplan is geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid voorzien die de realisatie van het bedrijfsgebouw mogelijk maakt. Om het gebouw alsnog te kunnen realiseren is een buitenplanse afwijkingsprocedure nodig (zie paragraaf 3.4.1). Voor de motivering van de afwijking wordt verwezen naar hoofdstuk 5.9 van deze ruimtelijke onderbouwing.

3.4. Procedure

3.4.1 Buitenplanse afwijking

Het bouwplan is in strijd met het in paragraaf 3.1 beschreven beheersverordening. Afwijken is mogelijk als een omgevingsvergunning in afwijking van de beheersverordening wordt verleend, zoals bedoeld in artikel 2.12 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Daarin is bepaald:

'Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening:

• a. met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking,
• b. in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen, of
• c. in overige gevallen, indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat;'

In dit geval is de reguliere procedure (de zogenaamde 'kruimelafwijking') niet toepasbaar omdat er sprake is van een nieuw hoofdgebouw. Om af te kunnen wijken van de beheersverordening is het nodig om een uitgebreide afwijkingsprocedure te doorlopen. Hiervoor is een ruimtelijke onderbouwing nodig.

3.4.2 Crisis- en herstelwet

Op grond van het bepaalde in artikel 1.1, eerste lid, onder a, gelezen in samenhang met Bijlage II, onder A, nr. 6, van de Crisis- en herstelwet (Chw) is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw van toepassing op alle besluiten die krachtens enig wettelijk voorschrift vereist zijn voor de ontwikkeling of verwezenlijking van het project Greenport Aalsmeer/PrimaViera bij Aalsmeer, met als vindplaats pagina 189 van het MIRT projectenboek 2009. Gelet op de ligging van project in het plangebied van een bestemmingsplan voor Green Park Aalsmeer, is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw van toepassing op het voorgenomen besluit tot het verlenen van de verzochte omgevingsvergunning.

Hoofdstuk 4 Beleid

4.1. Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 aan de Tweede Kamer verzonden en richt zich op vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar te maken en ze hebben gevolgen voor hoe we onze fysieke leefomgeving inrichten. De NOVI helpt bij het maken van de noodzakelijke keuzes:

• 1. Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie.
• 2. De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden.
• 3. Onze steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
• 4. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

De beoogde herontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van een logistiek bedrijfsgebouw op een bedrijventerrein. Het project past binnen de doelstellingen van de NOVI.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 zijn het Barro en Rarro in werking getreden, welke nadien nog zijn gewijzigd. In het Barro zijn regels opgenomen met betrekking tot onderwerpen die een nationaal belang hebben. Het gaat hierbij onder meer om Rijksvaarwegen, de ecologische hoofdstructuur en primaire waterkeringen.

De realisatie van een logistiek bedrijfsgebouw op een bedrijventerrein betreft geen nationaal belang en is niet in strijd met het Barro.

4.1.3 Conclusie

Het project past binnen de kaders van het rijksbeleid.

4.2. Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie NH2050

De Structuurvisie Noord Holland is sinds 19 november 2018 vervangen door de Omgevingsvisie NH2050. In de Omgevingsvisie geeft de provincie aan welke provinciale belangen een rol spelen bij de ruimtelijke ordening in Noord-Holland. Daarmee is het een leidraad voor de manier waarop de ruimte in Noord-Holland de komende dertig jaar zou moeten worden ontwikkeld. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma is dit uitgewerkt in concrete activiteiten om de visie te realiseren en via de Provinciale ruimtelijke verordening is de doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld.

De projectlocatie is volgens de Omgevingsvisie gelegen binnen Greenport Aalsmeer. Dit is het wereldhandelscentrum voor bloemen en planten waar kennis en kunde van vele partijen wordt/is gebundeld om de internationale concurrentiepositie van de regio te versterken. Deelgebied 4 maakt onderdeel uit van bedrijventerrein Green Park Aalsmeer. Binnen dit bedrijventerrein zijn naast sierteeltgerelateerde bedrijven ook overige bedrijven toegestaan. De projectlocatie zal een logistiek bedrijfsgebouw gaan bevatten waarvan nu nog niet bekend is of deze plek zal bieden aan een sierteeltgerelateerde bedrijf of een overig bedrijf. Het project draagt bij aan het functioneren van Green Park Aalsmeer en is daarmee passend in de kaders van de provinciale Omgevingsvisie.

4.2.2 Omgevingsverordening NH2020

De provincie heeft op 22 oktober 2020 een nieuwe verordening vastgesteld, zijnde de Omgevingsverordening NH2020. In de Omgevingsverordening NH2020 worden de eerste stappen gezet om de sturingsfilosofie uit de Omgevingsvisie NH2050 te vertalen in juridische regels. Deze sturingsfilosofie luidt als volgt: We gaan uit van het principe 'Lokaal wat kan, regionaal wat moet', gelet op de diversiteit aan regio's, om ruimte te bieden aan maatwerk en om vorm te kunnen geven aan een wendbare samenleving. Hierbij staat de opgave centraal. Dat bepaalt de wijze van sturing en samenwerking.

Voor de projectlocatie zijn de regels ten aanzien van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, bodemsanering en LIB 5relevant.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Een ruimtelijk besluit of plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid onder i van het Besluit ruimtelijke ordening: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Gelet op dat artikel in relatie tot het geldende bestemmingsplan is de bedrijfskavel met de beoogde nieuwbouw niet te beschouwen als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het betreft hier de realisatie van een logistiek bedrijfsgebouw op een daarvoor bestemd bedrijventerrein. Het project is daarmee niet aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling waarover regionaal schriftelijke afspraken dienen te worden gemaakt.

Bodemsanering

In de Omgevingsvisie NH2050 is de doelstelling opgenomen om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te behouden en waar mogelijk te verbeteren. Dat betreft onder meer ontwikkelingen in de ondergrond. Randvoorwaarde is dat overal wordt voldaan aan de wettelijke basiskwaliteit voor een gezonde en veilige leefomgeving voor mens, plant en dier. In de verordening zijn daarom regels opgenomen in geval van een bodemsanering. In paragraaf 5.1 wordt nader ingegaan op bodem.

LIB 5 zone

De projectlocatie is gelegen in de LIB 5 zone Schiphol. In paragraaf 5.10 wordt hier nader op ingegaan.

4.2.3 Conclusie

Het project geeft invulling aan het bedrijventerrein GPA en draagt zodoende bij aan het functioneren van de bedrijvigheid in Greenport Aalsmeer. De herontwikkeling van de kavel in deelgebied 4 ten behoeve van een logistiek bedrijfsgebouw past binnen zowel de provinciale Omgevingsvisie als de provinciale verordening.

4.3. Gemeentelijk beleid

4.3.1 Gebiedsvisie Aalsmeer 2020

Het actuele beleid voor de gemeente is neergelegd in de 'Gebiedsvisie Aalsmeer: Aandacht voor Kwaliteit 2020 (vastgesteld op 26 november 2009)'. De gebiedsvisie heeft de status van een structuurvisie in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

De algemene (toekomst)visie is dat Aalsmeer kiest voor een duurzame en kwalitatief sterke ontwikkeling van economie, wonen en recreatie, met als voorwaarde het behoud van de leefbaarheid, het dorpse karakter, de bereikbaarheid en het op peil brengen en houden van voorzieningen. Dit is vertaald in een kaart bij de Gebiedsvisie.

Afbeelding: uitsnede Gebiedsvisie

Deelgebied 4, waarbinnen de onderhavige projectlocatie zich bevindt, is aangewezen als “Greenpark”. Het voorliggende project past hier binnen.

4.3.2 Structuurvisie Green Park Aalsmeer 2016

Op 7 juli 2016 is de structuurvisie voor Green Park Aalsmeer geactualiseerd. De vorige structuurvisie uit 2011 bleek door veranderde marktomstandigheden niet meer actueel waardoor de structuurvisie en de daaruit voortvloeiende planologie niet meer goed aansloten op de behoeften van de bedrijven die in de regio een vestigingsplaats zoeken. De stevige groeiprognose van de sierteelt en Royal FloraHolland zijn sinds de economische crisis vanaf 2008 gewijzigd. Er is minder sprake van schaarse ruimte rondom Royal FloraHolland die gereserveerd dient te blijven voor veilinggerelateerde bedrijvigheid. De structuurvisie voor Green Park Aalsmeer is om die redenen herzien. Momenteel is ook een aanvulling van de structuurvisie in voorbereiding via een addendum. Dit addendum heeft echter geen betrekking op dit deel van deelgebied 4 en blijft daarom verder buiten beschouwing.

Afbeelding: uitsnede kaart structuurvisie GPA ter plaatse van deelgebied 4

Het thema als bedrijventerrein voor de sierteeltsector is nog steeds van toepassing hoewel de in 2009 aangenomen verhouding voor Green Park Aalsmeer (in totaal 60 hectare uitgeefbare bedrijfskavels, waarvan 25 hectare voor sierteelt gerelateerde bedrijven) door diverse ontwikkelingen niet meer zo strikt kan worden genomen. Er is met name flexibiliteit ten aanzien van de omvang van gemengde bedrijvigheid gewenst. Voor Green Park Aalsmeer en Royal FloraHolland betekent dit onder meer dat een groter deel van het uitgeefbaar terrein zal worden benut door bedrijven die niet in de sierteeltsector actief zijn. Green Park Aalsmeer richt zich met name op drie categorieën van bedrijven: sierteelt, logistiek en lokale bedrijvigheid.

In de structuurvisie zijn stedenbouwkundige eisen op sommige punten aangepast / versoepeld, aangezien de beoogde stedenbouwkundige vormgeving voornamelijk was geënt op het Masterplan GPA (2006). De maatvoering is echter op basis van de huidige inzichten gewijzigd, waarbij steeds de balans wordt gezocht tussen de functioneel benodigde maatvoering en de benodigde maatvoering voor de gewenste beeldkwaliteit. Het gaat daarbij om zaken als de voorgeschreven afmetingen van openbaar gebied, afstandsmaten en oppervlakten van bebouwing, groenvoorzieningen en buffer:

Bouwhoogten

• Verhogen van de maximum bouwhoogte van 15 m naar 20 meter, over de delen van deelgebied 4, 5, 6 en 7 langs de Middenweg;
• Specifieke programma's mogen afwijken van de max. bouwhoogte van 20 meter, zoals bijv. een hotel;
• Langs de N201 zijn hoogteaccenten mogelijk tot 20 meter;

Afstand tot de erfgrens

• Bij een aangrenzende kavel (een buurman) is de afstand van het bouwvlak tot de erfgrens 3 meter;
• Bij het ontbreken van een aangrenzende kavel (een buurman) is de afstand van het bouwvlak tot de erfgrens 0,3 meter. We hebben het hier over de zijden aan de openbare ruimte;

Rooilijn

• De verplichte rooilijn van 12 meter uit de erfgrens, op de kavels grenzend aan de bedrijfsstraten, vervalt;
• Vaste rooilijnen vervallen. Het kwaliteitsteam kan aanbevelingen doen over de plaatsing van de bebouwing op basis van het BKP. Zo vervalt dus de vaste rooilijn op 12 meter van de erfgrens;

Percentage bebouwing

• Een maximum bebouwingspercentage van 70%. Een minimum bebouwingspercentage wordt niet meer voorgeschreven;

Verplichte groenvoorziening

• De uitgeefbare gronden met bestemming groen worden verkleind tot 3 meter. Dit zal overeenkomen met de watertaluds;

Buffers

• De buffers zijn van 30 meter tot 25 meter versmald.

De beoogde nieuwbouw op de projectlocatie voldoet aan de (gewijzigde) stedenbouwkundige criteria:

• De maximum bouwhoogte van 14 meter voor de nieuwbouw past binnen de maximum bouwhoogte van 15 meter en 20 meter in de zone langs de Middenweg.
• Er wordt voldaan aan het maximum bebouwingspercentage van 70% per kavel.

Het project heeft betrekking op logistieke bedrijvigheid en geeft daarmee zodoende invulling aan de toegestane categorieën bedrijven binnen GPA.

4.3.3 Strategie Werklocaties Aalsmeer

In de agenda Economie en Recreatie en Toerisme is vastgelegd dat Aalsmeer het lokale en regionale vestigingsklimaat voor bedrijven wil versterken. Een onderdeel daarvan is een passend en toekomstbestendig aanbod van bedrijventerreinen. Op 27 mei 2021 heeft de gemeenteraad daartoe de ‘Strategie Werklocaties’ vastgesteld. De aanleiding voor de strategie bestaat onder meer uit de lokale en regionale marktsituatie (en het beperkte aanbod aan bedrijventerreinen in Aalsmeer op de middellange termijn), de groeiende behoefte aan gemengde woon-werkgebieden, de druk op de regionale woningmarkt en de uitplaatsingsvraag vanuit Amsterdam en veranderingen in de sierteeltsector en aanverwante bedrijvigheid. Daarnaast bestaat de urgentie van kwaliteitsbehoud en verbetering van de bestaande werklocaties van Aalsmeer.

Afbeelding: overzicht werklocaties in Aalsmeer

In de strategie en achterliggende analyse is gekeken naar:

• Behoefteraming met betrekking tot werklocaties tot 2040, een vraagaanbod-confrontatie en inzicht in potentiële ontwikkellocaties.
• Kwaliteit werklocaties met een analyse van de toekomstbestendigheid van de werklocaties, opgaven op het gebied van functiemenging, transformatie, herstructurering en de relatie met bereikbaarheid.
• Informele werklocaties: inzicht in de economische betekenis van deze gebieden en wel dan wel niet passende werkfuncties.

Bedrijventerrein Green Park Aalsmeer behoort tot één van de drie formele werklocaties in Aalsmeer.

Behoefteraming

De geraamde vraag naar werklocaties in Aalsmeer valt in de bandbreedte van 11 tot 34 netto hectare uitbreidingsbehoefte op bedrijventerreinen tot aan 2040. Mede gezien de coronacrisis, waar in de raming rekening mee is gehouden, zijn de bandbreedten van de raming relatief groot. Naast de uitbreidingsvraag is er ook een vervangingsvraag geraamd van 6 hectare.

Er is in Aalsmeer nog 44 netto hectare uitgeefbaar planaanbod. Een vergelijking van de vraag naar bedrijventerreinen in Aalsmeer met het aanbod, leert dat de marktsituatie tot aan 2040 schommelt tussen 4 hectare (krappe markt, maar voldoende ruimte) en 27 ha (ruime markt/ voldoende aanbod, ook op langere termijn). Echter, op circa 10 hectare planaanbod op Green Park Aalsmeer liggen al opties en reserveringen, en nog eens 3 hectare is niet terstond uitgeefbaar. Uitgaande van het direct uitgeefbaar planaanbod exclusief opties en reserveringen, is het beeld van de marktsituatie tot aan 2040 anders, met als bandbreedten krapte (-9 ha) tot aan +14 ha. Geconcludeerd kan worden dat er nu nog geen tekort aan bedrijventerreinen in Aalsmeer is maar dat de markt richting 2030 en daarna waarschijnlijk wel krap wordt.

Kwaliteit werklocaties en informele locaties

De formele werklocaties verschillen erg van aard en hebben elk een eigen identiteit, met Green Park Aalsmeer als nieuw, hoogwaardig terrein voor (inter)nationale spelers in de logistiek, handel en sierteelt, Royal FloraHolland als gespecialiseerde werklocatie voor de bloemenveiling en aanverwante diensten, en Hornmeer als gemengde werklocatie met wisselende ruimtelijke kwaliteit. Van de informele werklocaties valt op dat Schinkelpolder, formeel een glastuinbouwgebied, in praktijk oogt en functioneert als een bedrijventerrein. De overige informele werklocaties zoals Bovenlanden en Tussen de Linten huisvesten kleinschalige bedrijven, maar hier passen geen grootschalige werkfuncties. De strategie werklocaties speelt in op de specifieke opgaven en kansen per gebied.

De fysiek-ruimtelijke kwaliteit van Green Park is hoog. Er is veel groen op het bedrijventerrein aanwezig en ook enig blauw, met een aantal brede sloten. Er is een aantal trekkers op het bedrijventerrein op gebied van duurzaamheid. Omdat het een betrekkelijk nieuw bedrijventerrein is, is de staat van het vastgoed en van wegen goed. Het bedrijventerrein staat maximaal milieuhindercategorie 3 toe. Het is een gemengd bedrijventerrein waar nog verschillende kavelgroottes opneembaar zijn, tussen 1.500 m² en 3 ha.

Hoofdlijnen strategie

De inzet behelst de vraag naar bedrijventerreinen op Green Park te accommoderen totdat het terrein volledig ontwikkeld is. Green Park biedt ruimte aan een regionaal segment bedrijvigheid. Er is ook een deel gereserveerd voor kleinschaligere, lokale bedrijvigheid (o.a. voor bedrijven uit de linten).

Het is van belang om zuinig te zijn op de beschikbare bedrijfsruimte op Green Park, als enige grootschalige ontwikkellocatie voor bedrijven in Aalsmeer. De huidige bedrijfsbestemming blijft daarmee het uitgangspunt. Afwijkende bestemmingen moeten in beginsel bijdragen aan het lokale vestigingsklimaat voor bedrijven in Aalsmeer in het algemeen en op Green Park in het bijzonder. Functies die verder los staan van het economisch profiel van Green Park of die niet direct iets toevoegen aan de economische kracht van het gebied zijn vanuit werklocatie-perspectief niet wenselijk.

Het project heeft betrekking op logistieke bedrijvigheid. Dit is passend in het economische profiel van Green Park. Het project geeft daarmee invulling aan de Strategie Werklocaties.

4.3.4 Conclusie

De aanvaardbaarheid van de afwijking om een bedrijfsgebouw in deelgebied te realiseren vindt mede zijn grondslag in de gewijzigde structuurvisie 'Green Park Aalsmeer 2016' en de binnen het gemeentelijke beleid gewenste functie logistieke bedrijvigheid.

Het voornemen past binnen het vastgestelde beleid en de vigerende structuurvisie.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1. Bodem

Volgens de Wet bodembescherming is er sprake van een bodemverontreiniging als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de zogenaamde “streefwaarde” overschrijdt. Daarnaast zijn er in de wet “interventiewaarden” vastgesteld. Interventiewaarden liggen hoger dan streefwaarden. De vraag of de aanwezigheid van verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden. Mobiele verontreiniging leidt tot een verdere verontreiniging van omliggende gronden en is daarom over het algemeen saneringsplichtig. Bij woonbestemmingen is eventuele verontreiniging een groter probleem dan bij bijvoorbeeld een parkeerterrein.

Bij het onderhavige project gaat het om een logistiek bedrijfsgebouw met bijbehorende voorzieningen, wat wordt gerealiseerd ter plaatse van voormalig bedrijfsgebouwen en een semi-verhard parkeerterrein. Het bouwplan en de kavel van Kanjers Vastgoed zijn gelegen in Deelplan 4 van Green Park Aalsmeer.

Het kavel voor het bouwplan van Kanjers Vastgoed wordt gevormd door meerdere kadastrale percelen (zie ook paragraaf 1.2). Al deze percelen zijn onderdeel van Deelplan 4. Om deze reden zijn alle uitgevoerde onderzoeken van Deelplan 4 (incl. deelgebieden) aangeleverd, aangezien van elk deelgebied wel een gedeelte van het perceel onderdeel uitmaakt van het kavel voor Kanjers Vastgoed. Na het uitvoeren van de sanering zullen er bodemrapportages worden aangeleverd waaruit blijkt dat de kavel geschikt is voor de voorgenomen toepassing.

De volgende onderzoeken zijn op (deels) op het projectgebied van toepassing:

• a. Milieukundig vooronderzoek bodem Arcadis Deelplan 4 d.d. 17-01-2020 (bijlage 2)
• b. Nader onderzoek Asbest Arcadis Middenweg 25 Deelplan 4 d.d. 14-08-2020 (bijlage 3
• c. Verkennend milieukundig bodemonderzoek Arcadis kavel van Leeuwen Deelplan 4 d.d. 20-08-2020 (bijlage 4)
• d. Nader bodemonderzoek Arcadis kavel van leeuwen Deelplan 4 d.d. 08-12-2020 (bijlage 5)
• e. A1 Saneringslocatie Sectie B perceel 9847 en 6239 (bijlage 6)
• f. Tekening Arcadis versie 0.4 (Ontgravingstekening, bijlage 7)
• g. Verkennend bodemonderzoek IDDS Deelplan 4 deelgebied 1 t/m4 d.d. 15-05-2020 (bijlage 8)
• h. Verkennend bodemonderzoek IDDS Deelplan 4 deelgebied 5 d.d. 02-06-2020 (bijlage 9)
• i. Verkennend bodemonderzoek IDDS Deelplan 4 deelgebied 7 d.d. 14-05-2020 (bijlage 10)
• j. Verkennend bodemonderzoek IDDS Deelplan 4 deelgebied 8 d.d. 14-05-2020 (bijlage 11)
• k. Waterbodemonderzoek IDDS Deelplan 4 d.d. 15-05-2020 (bijlage 12)

Ten behoeve van de toekomstige herontwikkelingen binnen deelplan 4 van Greenpark Aalsmeer is op basis van de beschikbare onderzoeken door Arcadis een quickscan milieuhygiënische bodemkwaliteit uitgevoerd, om te kunnen beoordelen of de bodemkwaliteit een belemmering zou vormen (zie bijlage 13).

Op basis van de quickscan en samenvatting van beschikbare onderzoeken kan het volgende worden geconcludeerd:

• Er zijn op basis van beschikbare informatie naar verwachting geen (potentieel) spoedeisende bodemlocaties, met actuele risico’s voor mens, grondwater of ecologie binnen het onderzoeksgebied aanwezig.
• Ter plaatse van de kavel van Van Leeuwen (Aalsmeerderweg 106) is een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest bekend langs de schuur met verweerde asbestdakplaten. Deze schuur is gesitueerd in het projectgebied.
  
  
  Afbeelding: schuur met asbest dakplaten in noordwesthoek van projectgebied
  
  Aan de zuidzijde van het perceel is daarnaast een puinlaag aanwezig. De samenstelling van deze puinlaag komt niet overeen met eerder aangetroffen puinfunderingen onder aanwezige stelconplaten of onder het asfalt op het naastgelegen perceel. Deze puinlaag zal derhalve wellicht op een ander moment separaat aangebracht moeten zijn als terreinverharding of wellicht als puinpad. De puinlaag kan in twee delen worden opgedeeld, bestaande uit een laag met sintels en een laag met asfalt. De sintelhoudende laag is niet geschikt voor hetgebruik. De asfalthoudende laag is wel geschikt voor hergebruik als niet-vormgegeven bouwstof.
• Voor 16 percelen is geen (actueel) onderzoek beschikbaar. In verband met huidig en voormalig gebruik van de kavel (kassenbouw, puin, puinpaden, ketelhuizen) kan mogelijk na bodemonderzoek sprake zijn van een ernstig geval van bodemverontreiniging. Deze percelen zijn geen onderdeel van de projectlocatie
• Ter plaatse van twee percelen is in de bodem en/of grondwater sprake van sterke verontreinigingen met respectievelijk PAK of minerale olie. Deze verontreinigingen zijn op basis van omvang geclassificeerd als ‘niet ernstig geval'.

De vervuilde gronden zullen worden gesaneerd. Na verwijdering van de (eventuele) gevallen van ernstige bodemverontreiniging zijn de gronden geschikt voor de bestemming als bedrijfsterrein.

5.2. Water

De watertoets is een instrument om bij alle ruimtelijke plannen en besluiten waarin waterhuishoudkundige aspecten voorkomen te toetsen of in voldoende mate rekening wordt gehouden met die aspecten. Het gaat daarbij vooral om aandacht voor de waterkwantiteit (ruimte voor water, berging, infiltratie, aan- en afvoer), aandacht voor effecten op de waterkwaliteit en aandacht voor de veiligheid (overstroming).

De projectlocatie is gelegen in de Oosteinderpoelpolder, welke binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland valt. Deze polder is een droogmakerij met een gemiddeld maaiveldniveau van 4,12 m – NAP. In het peilgebied wordt een peil gehanteerd van 5,0/5,1 meter – NAP.

Uitgangspunt en basis voor de waterstaatkundige inrichting van het gebied is het rapport “Green Park Aalsmeer, Waterhuishouding en Riolering” (d.d. 2 oktober 2006). Dit plan heeft de instemming van het Hoogheemraadschap van Rijnland (d.d. 7 maart 2007 en is op 5 oktober 2009 vergund door het Hoogheemraadschap van Rijnland onder raamvergunning V.46760. De watervergunning is op 29 december 2014 verlengd tot 5 oktober 2024 (zie bijlage 14).

5.2.1 Waterkering

De projectlocatie is niet gelegen in de nabijheid van een waterkering.

5.2.2 Waterkwantiteit

Het project heeft betrekking op een nieuw bedrijfsgebouw met bijbehorende verharding. In de huidige situatie is de projectlocatie deels verhard en deels halfverhard. Als gevolg van de ontwikkeling van bedrijventerrein GPA zal er desalniettemin ten opzichte van de feitelijke situatie sprake zijn van een substantiële toename van verharding. In het verleden zijn voor Green Park Aalsmeer afspraken gemaakt met het Hoogheemraadschap Rijnland om te voorkomen dat het waterbergend vermogen binnen Green Park Aalsmeer afneemt.

Green Park Aalsmeer heeft de intentie om een duurzaam watersysteem te realiseren met voldoende waterbergingscapaciteit. De wateropgave voor het gehele bedrijventerrein, inclusief de N201, bedraagt 11%. Conform de wens van het hoogheemraadschap dient in elk deelgebied minimaal 8% waterberging aanwezig te zijn, waarbij de resterende 3% elders binnen de grenzen van Green Park Aalsmeer gerealiseerd kan worden, rekening houdend met de aanwezige peilvakken. Door realisatie van 11% open water in Green Park kan ook een deel van de mogelijke wateropgave van het stedelijk gebied van de Horn- en Stommeerpolder worden opgelost. In het Masterplan voor GPA is voldoende waterberging voorzien. De in het Masterplan genoemde hoofdstructuur is voor een groot deel al gerealiseerd, waaronder aan de oostzijde van deelgebied 3.

5.2.3 Waterkwaliteit

De nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd door duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toe te passen om diffuse verontreiniging van water en bodem te voorkomen. Het bouwplan maakt geen functies mogelijk die tot verslechtering van de waterkwaliteit van het oppervlaktewater en/of grondwater leiden.

5.2.4 Riolering en afvalwater

De projectlocatie valt binnen het bemalingsgebied Aalsmeer centrum. De bestaande riolering ter plaatse van de Aalsmeerderweg en Machineweg voert het afvalwater af naar het hoofdgemaal aan de Machineweg. Dat gemaal pompt het afvalwater vervolgens naar de nu nog aanwezige rioolwaterzuiveringsinstallatie van hoogheemraadschap Rijnland aan de Molenvlietweg. In de toekomst zal het afvalwater naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie in Zwaanshoek worden gepompt.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland bepleit om zo min mogelijk schoon regenwater bij afvloeiing van daken en wegen te vervuilen. Het beleid van het hoogheemraadschap is er derhalve op gericht om schoon hemelwater van verharde oppervlakken niet af te voeren via de riolering, maar af te koppelen en te infiltreren in de bodem of vertraagd af te voeren naar het oppervlaktewater. Hiermee wordt voorkomen dat schoon hemelwater afgevoerd wordt naar de afvalwaterzuiveringsinstallatie.

Voor het bedrijventerrein Green Park Aalsmeer wordt gestreefd naar een 100% gescheiden rioolstelsel. Op die manier kan het hemelwater worden afgekoppeld van de riolering. Voorwaarde is dat er geen uitloogbare materialen worden toegepast.

Voor de aansluiting op de riolering zal tijdig een watervergunning moeten worden aangevraagd (minimaal 6 weken voor start bouwwerkzaamheden).

5.3. Verkeer en parkeren

5.3.1 Verkeer

Het project zal verkeer genereren. Het is daarom van belang om na te gaan of het verkeer op een aanvaardbare wijze kan worden afgewikkeld op de verkeersinfrastructuur en of er geen sprake is van verkeersonveilige situaties.

5.3.1.1 Verkeersveiligheid

Het afwijken van het bestemmingsplan heeft geen directe gevolgen voor de verkeersstructuur in de omgeving van de projectlocatie doordat het geen betrekking heeft op de bestaande verkeersruimte of leidt tot een nieuwe weg.

De projectlocatie zal door middel van drie in-/uitritten worden aangesloten op de nieuw aan te leggen beugelweg (Andorraweg), die door een rotonde wordt verbonden met de Middenweg. De twee in- en uitritten voor vrachtwagens zijn afgescheiden van die van de hoofdentree, waardoor de verschillende verkeersstromen gescheiden blijven. Dit komt de verkeersveiligheid ten goede. De afstand tussen de inrit en uitrit voor vrachtwagens zal 50 meter bedragen zodat een goede verkeerscirculatie mogelijk is.

5.3.1.2 Verkeersafwikkeling

Door Goudappel is voor heel Green Park Aalsmeer een actualisatie van het verkeerskundig onderzoek uitgevoerd (kenmerk:008880.20210712R1.03, d.d. 7 februari 2022, zie bijlage 15). In het onderzoek is rekening gehouden met de huidige inzichten voor de invulling van de verschillende deelgebieden van Green Park Aalsmeer (inclusief deelgebied 4), de ontwikkelingen in de omgeving en het recente regionale verkeersmodel (NHZ 3.0). Voor deelgebied 4 is voor de toekomstige situatie uitgegaan van een programma van onder meer 26.000 m² logistieke bedrijven.

Ten behoeve van de verkeerskundige analyse zijn twee situaties berekend met behulp van het verkeersmodel. Het betreft:

• 1. De autonome situatie 2035 conform de vigerende ruimtelijke plannen;
• 2. De plansituatie 2035 conform de meest recente beoogde invulling (inclusief deelgebied 5).

Uit de verkeersberekeningen komt naar voren dat de effecten als gevolg van de beoogde invulling relatief beperkt zijn. De grootste toename is te verwachten op de Middenweg. Hier neemt de verkeersintensiteit toe met 1.300 tot 2.000 motorvoertuigen per etmaal. Deze toename is met name het gevolg van de gewijzigde invulling van de deelgebieden 2, 4 en 5. Relatief gezien gaat het om een intensiteitstoename van circa 20 % tot 25 %.

Verder is op het noordelijk deel van de Machineweg een toename van de verkeersintensiteiten te verwachten met 800 motorvoertuigen per etmaal (+13%). Deze toename is een direct gevolg van de gewijzigde invulling van deelgebied 2. Het verkeer gerelateerd aan de N201 rijdt daarbij via de Middenweg en de Machineweg naar dit gebied.

De gewijzigde verkeersstromen als gevolg van de nieuwe invulling kunnen effect hebben op de verkeersafwikkeling op kruispuntniveau. In het verkeersonderzoek is daarom ook gekeken naar de verkeersafwikkeling van de maatgevende kruispunten.

Voor de maatgevende kruispunten is onderzocht of het verkeer afgewikkeld kan worden met de beoogde inrichting. Dit betreft de locaties waar als gevolg van de gewijzigde invulling de grootste verkeerseffecten optreden. De verkeersafwikkeling is inzichtelijk gemaakt voor de volgende locaties:

• De aansluiting van de Middenweg op de N201 west (locatie 1).
• De aansluiting van de Middenweg op de N201 oost (locatie 2).
• De aansluiting van de Catharina Amalialaan op de Machineweg (locatie 3).
• De aansluiting van de Aalsmeerderweg op de Machineweg (locatie 4).

Afbeelding: onderzochte kruispunten

Uit de kruispuntanalyses blijkt dat in de plansituatie voor deze locaties geen knelpunten optreden. Met de beoogde inrichting kan het verkeer goed worden afgewikkeld in het prognosejaar 2035.

5.3.1.3 Conclusie verkeer

Op het gebied van verkeer heeft het project geen nadelige gevolgen voor verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid.

5.3.2 Parkeren

De nieuwbouw zal deels een industriefunctie (magazijnloods) krijgen en deels een kantoorfunctie. Voor de industriefunctie geldt een parkeernorm van 0,6 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo, voor kantoren geldt een norm van 1,5 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. Er wordt 12.855 m² bvo aan logistieke ruimtes gerealiseerd. Dat levert een parkeervraag op van 77,3 parkeerplaatsen. Daarnaast wordt er 980 m2 aan kantoorruimte gerealiseerd, wat leidt tot een parkeervraag van 15,7. Het totaal aantal benodigde parkeerplaatsen komt volgens de parkeernormen daarmee uit op 93 parkeerplaatsen. In het bouwplan zijn 95 parkeerplaatsen voor auto's voorzien. Er wordt daarmee voldaan aan de parkeernormen uit de geldende beheersverordening. Het project leidt derhalve niet tot parkeeroverlast.

Naast de autoparkeerplaatsen komen er 10 laad- en losdocks.

In het gebouw zal worden voorzien in een binnenstalling voor fietsen en scooters.

5.4. Geluid

In de Wet geluidhinder zijn geluidsnormen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai opgenomen. Wanneer er een nieuwe geluidsgevoelige bestemming wordt gerealiseerd op een locatie waar momenteel geen geluidsgevoelige functie aanwezig is en deze locatie binnen de geluidszones van industrie, rail- of wegverkeer valt moet een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd.

Een bedrijfsgebouw is geen geluidsgevoelige bestemming/functie als bedoeld in de Wet geluidhinder. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en/of industrielawaai is, gelet op de Wet geluidhinder, niet nodig.

Alhoewel de eindgebruiker van het bedrijfsgebouw momenteel nog niet bekend is, is er geen aanleiding om te veronderstellen dat de feitelijke bedrijfsactiviteiten zullen leiden tot een overschrijding van de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. Ook omdat de dichtstbijzijnde woning zich op een afstand van circa 200 meter bevindt. Er is in het kader van de planologische procedure daarom geen akoestisch onderzoek naar de bedrijfsvoering nodig.

5.5. Milieuzonering

Bedrijven zijn milieubelastende functies die hinder ten opzichte van milieugevoelige bestemmingen (waaronder wonen) kunnen veroorzaken. Om deze hindersituaties te voorkomen dient bij een planologische procedure waarin milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen in elkaars nabijheid mogelijk worden gemaakt in principe uit te worden gegaan van scheiding van functies. Om te bepalen of er sprake is van voldoende afstand kan gebruik worden gemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten bij het geldende bestemmingsplan. In deze Staat van Bedrijfsactiviteiten is aangegeven met welke richtafstanden rekening kan worden gehouden tussen bepaalde categorieën bedrijven en een rustige woonwijk. Indien er geen sprake is van een rustige woonwijk maar van gemengd gebied dan mag de richtafstand met één stap worden verkleind.

Een logistiek distributiecentrum kan, gelet op de Staat van Bedrijfsactiviteiten bij het geldende bestemmingsplan, worden aangemerkt als een 'Veem- en pakhuisbedrijven, koelhuizen' (SBI 1993: 6312). Een dergelijke activiteit behoort tot milieucategorie 3.1.

Voor milieucategorie 3.1 geldt een richtafstand van 50 meter tot een rustige woonwijk. Bij een gemengd gebied geldt een richtafstand van 30 meter. De dichtsbijzijnde woning ligt op ongeveer 200 meter afstand. Dit is ruimschoots groter dan de richtafstand. Milieuzonering vormt geen belemmering voor dit project.

5.6. Luchtkwaliteit

Bij het voorbereiden van ruimtelijke plannen, waaronder een vergunning in afwijking van een bestemmingsplan, moeten de gevolgen voor de luchtkwaliteit moeten worden onderzocht. De gevolgen hangen direct samen met de eventuele verkeersaantrekkende werking van het plan ten opzichte van het geldende bestemmingsplan.

Door Goudappel is via een onderzoek nagegaan of er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitseisen (kenmerk: 008880.20210712R1.03, d.d. 7 februari 2022 , zie bijlage 15). Het onderzoek is uitgevoerd in combinatie met een verkeersanalyse. Uit het onderzoek blijkt dat er geen normoverschrijdingen plaats zullen vinden. De plannen dragen bovendien 'niet in betekenende mate' bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitssituatie vormt daarmee geen belemmering voor het uitvoeren van de beoogde plannen.

5.7. Externe veiligheid

In de nabijheid van de projectlocatie bevinden zich geen inrichtingen waar activiteiten plaatsvinden die een risico vormen voor de omgeving. Ook vindt er in de nabijheid van de projectlocatie geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. De N201 is vanwege de Waterwolftunnel ter hoogte van de projectlocatie namelijk verboden als route voor gevaarlijke stoffen voor het vervoer van o.a. LPG en propaan. Verder zijn er geen hoofdgastransportleidingen aanwezig. Onderzoek naar externe veiligheid is daarom niet nodig.

5.8. Ecologie

5.8.1 Soortenbescherming

De projectlocatie is een deels begroeid, deels bebouwd en een deels braakliggend terrein. Een onderzoek naar de aanwezigheid van beschermde flora en faunasoorten is nodig om vast te stellen of er voor uitvoering van het project een ontheffing van de Natuurbeschermingswet nodig is.

Voor de herontwikkeling van deelplan 4 is in 2020 door Arcadis een quickscan ecologie gedaan (referentie D10009517:6, 14 mei 2020, zie bijlage 16). Op basis van deze quickscan is geconcludeerd dat bij de herontwikkeling van deelplan 4 het niet uitgesloten is dat negatieve effecten op beschermde soorten plaatsvinden.

Het gaat om de volgende soort(groepen)en:

• Broedvogels (nest beschermd gedurende broedperiode): onder andere koolmees, pimpelmees en vink
• Vleermuizen: Gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger, gewone grootoorvleermuis en meervleermuis
• Marterachtigen: Steenmarter, bunzing, wezel en hermelijn

In 2022 is vervolgens door Arcadis aanvullende onderzoek verricht naar deze soort(groep)en om aanwezigheid vastte stellen dan wel uit te sluiten (referentie D10034418:16, 28 januari 2022, zie bijlage 17). Uit het soortgericht onderzoek is gebleken dat het projectgebied geen essentiële functie voor marters (steenmarter, wezel, hermelijn en bunzing) en vleermuizen (gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger, meervleermuis, tweekleurige vleermuis en gewone grootoorvleermuis) heeft. Negatieve effecten, als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling, zijn daarom uitgesloten. Verdere vervolgstappen voor wat betreft deze beschermde soorten zijn niet aan de orde. Er hoeft geen ontheffing Wnb aangevraagd te worden.

Wel dient voor de ontwikkelingen binnen deelplan 4 te allen tijde rekening gehouden te worden met broedvogels (nest beschermd gedurende broedperiode) en algemeen voorkomende grondgebonden zoogdieren (zoals muisachtigen, mol, konijn, haas, vos), amfibieën (zoals gewone pad, bruine kikker, meerkikker, bastaardkikker en kleine watersalamander) en vissen (onder andere snoek, karper, baars, blankvoorn, bittervoorn en kleine modderkruiper) waarvoor de zorgplicht van toepassing is:

• Voer de werkzaamheden rustig uit en in één richting. Op deze manier zijn eventueel nog aanwezige dieren in de gelegenheid om te vluchten naar andere plekken.
• Het materieel moet zorgvuldig en deskundig worden gebruikt, zodat geen onnodige schade wordt veroorzaakt of onnodige verstoring van flora en fauna optreedt.
• Indien een soort wordt aangetroffen en deze niet op eigen kracht het projectgebied kan/wil verlaten dient contact opgenomen te worden met een deskundig ecoloog. De deskundig ecoloog bepaald de vervolgstappen.
• Indien een waterhoudende watergang wordt gedempt dient richting open water gewerkt te worden. Voor het dempen van een watergang dient deze eerst verstoord te worden. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren met de bak van de graafmachine. Aanwezige dieren krijgen op deze manier de ruimte om naar geschikt leefgebied, buiten de invloedsfeer van de werkzaamheden, te vluchten.
• Indien een waterhoudende watergang wordt gedempt en deze niet in contact staat met een andere watergang dienen aanwezige dieren worden weggevangen (zoals vissen en amfibieën) en in geschikt leefgebied buiten de invloedsfeer van de werkzaamheden uitgezet te worden. Dit vindt plaats onder begeleiding van een deskundig ecoloog.
• In watergangen wordt niet gewerkt bij watertemperaturen onder 4.C of als deze hoger dan 20.C zijn.
• Voorkom werkzaamheden gedurende broedperiode (half maart t/m half juli, maar kan door weersveranderingen en/of andere factoren verschuiven).
• Een alternatief is het ongeschikt maken van het groen voor de start van de broedperiode. Dit dient gecontroleerd te worden door een door een deskundig ecoloog.
• Een ander alternatief is een broedvogelinspectie waarbij potentiële nestplaatsen worden onderzocht op aanwezigheid van broedgevallen. Indien een nest aanwezig is dient deze gedurende broedperiode ontzien te worden.
• Bij monotone graslanden zonder ruigte zoals ten oosten van Middenweg 23 (zie figuur 3) is aanwezigheid van nestplaats uitgesloten. Echter door ruigteontwikkeling kunnen geschikte nestplaatsen ontstaan. Indien ontwikkelingen binnen de broedperiode zijn gepland dient het grasland voor de broedperiode ongeschikt gemaakt te worden door het te maaien (grashoogte <5 cm).

Indien deze mitigerende maatregelen getroffen worden zijn voor deze soort(groepen)en, in het kader van de Wnb, geen aanvullende vervolgstappen vereist. Indien wordt afgeweken van deze mitigerende maatregelen vindt mogelijk conflict met de Wnb plaats.

5.8.2 Gebiedsbescherming

Een project kan leiden tot een toename van stikstofdepositie ter plaatse van beschermde Natura 2000-gebieden. Voor het project dient daarom te worden nagegaan of er sprake is van een toename van stikstofdepositie op beschermde Natura 2000-gebieden. Door Econsultancy is onderzoek naar stikstofdepositie verricht (projectnummer 17843.01D1, d.d. 4 maart 2022 zie bijlage 18). De berekening van het projecteffect is verricht met behulp van het programma AERIUS Calculator (versie 2021.0.4.). Op basis van de ingevoerde gegevens blijkt dat het projecteffect op de Natura 2000-gebieden kleiner dan of gelijk is aan 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijk projecteffect zal het beoogde plan niet voor een significante toename in stikstofdepositie zorgen en kunnen negatieve effecten worden uitgesloten. Een vergunning in het kader van de Wet Natuurbescherming is niet aan de orde. Er zijn voor wat betreft het aspect stikstofdepositie derhalve geen belemmeringen voor de realisatie van het plan.

5.9. Cultuurhistorie en archeologie

Op de projectlocatie is geen bebouwing met cultuurhistorische waarde aanwezig en er is sprake van een lage archeologische verwachting, zodat nader onderzoek niet nodig is. Zie ook het archeologisch bureauonderzoek in bijlage 19

5.10. Luchthavenindelingbesluit (LIB)

Door middel van het LIB is rond de luchthaven Schiphol een beperkingengebied aangewezen. Hierbinnen gelden regels omtrent beperking van bestemming en gebruik van grond in verband met het externe veiligheidsrisico en de geluidbelasting vanwege het luchthavenverkeer. Daarnaast worden regels gesteld omtrent beperkingen van de maximale hoogte van objecten, en van vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik.

De hoogtebeperkingen zijn opgelegd om ervoor te zorgen dat vliegtuigen op een veilige manier van en naar de luchthaven Schiphol kunnen vliegen. De beperkingen voor de vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik zijn opgelegd om te voorkomen dat zich in de nabijheid van de luchthaven concentraties vogels bevinden, die hinderlijk kunnen zijn voor vliegtuigen.

Voor het project zijn de regels ten aanzien van de hoogtes relevant. In artikel 2.2.2 van het LIB is bepaald dat objecten niet hoger mogen zijn dan de in bijlage 4 aangegeven maximale waarden. Voor de projectlocatie geldt een maximale hoogte van circa 20 meter meter vanaf NAP. Omdat het peil van het maaiveld enkele meters onder NAP is gelegen en de bouwhoogte van het gebouw circa 14 meter bedraagt, wordt voldaan aan de maximale hoogtemaat volgens het LIB.

Afbeelding: de hoogtezones ter plaatse van de projectlocatie

De projectlocatie ligt verder binnen zones waar beperkingen gelden ten aanzien van geluidsgevoelige functies (LIB zone 4) en vogelaantrekkende functies. Deze beperkingen hebben echter geen gevolgen voor het voorliggende project aangezien een bedrijfsgebouw ten behoeve van een logistiek distributiecentrum niet beschouwd kan worden als een geluidsgevoelige functie en/of vogelaantrekkende functie als bedoeld in het Luchthavenindelingbesluit.

De projectlocatie ligt geheel buiten de zone waar beperkingen gelden voor kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten (LIB zone 3). Wel is de projectlocatie gelegen binnen het afwegingsgebied geluid en externe veiligheid (LIB zone 5). Doordat het project geen betrekking heeft op een geluidsgevoelige functie en/of een kwetsbaar object kan een nadere afweging verder achterwege worden gelaten.

5.11. Milieu effect rapportage

De milieueffectrapportage-procedure (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang volwaardig en vroegtijdig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Een m.e.r. is altijd gekoppeld aan een plan of besluit, bijvoorbeeld een structuurvisie, bestemmingsplan of vergunning. De wettelijke eisen ten aanzien van m.e.r. zijn vastgelegd in de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r.

In de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r. wordt een onderscheid gemaakt in activiteiten die m.e.r.-plichtig zijn (de zogenaamde bijlage C-activiteiten) en activiteiten die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde bijlage D-activiteiten). Bepalend daarbij is of een project als het onderhavige moet worden beschouwd als een “stedelijk ontwikkelingsproject” als bedoeld in het besluit m.e.r.

Of sprake is van een stedelijke ontwikkelingsproject, hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Daarbij spelen onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol. Uit die rechtspraak volgt voorts dat of per saldo aanzienlijke gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan, daarbij niet van belang is (vgl. de uitspraak van de Afdeling van 7 september 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR6907). De wetgeving en jurisprudentie zijn voor interpretatie vatbaar en laten daarom beoordelingsruimte aan het bevoegd gezag.

Het onderhavige project heeft betrekking op een herontwikkeling van een bestaande bedrijfslocatie ten behoeve van een logistiek bedrijfsgebouw. De aard en omvang van de afwijkingen ten opzichte van de geldende beheersverordening zijn zodanig dat er geen sprake is van relevante ruimtelijk-planologische wijzigingen. Er is zodoende geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r. Er hoeft geen milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling te worden opgesteld.

Dit is als zodanig besloten door het college van burgemeester en wethouders van Aalsmeer op 12 juli 2022 (zie bijlage 20).

5.12. Behoefte (Ladder voor duurzame verstedelijking)

Het onderhavige project heeft betrekking op een bedrijfskavel in deelgebied 4. Het project leidt ten opzichte van de bestaande situatie tot een toename van het BVO.

De Metropoolregio Amsterdam (MRA) behoort binnen Nederland tot de economisch goed presterende regio’s. Zowel in bevolking als in banen wordt op langere termijn een groei verwacht die op of boven die voor Nederland als geheel ligt. Ten aanzien van de regio Amstelland-Meerlanden is in de Uitvoeringsstrategie “Ruimte voor werken in de MRA van morgen 2017-2030; Plabeka 3.0” aangegeven dat deze regio zich binnen de MRA onderscheidt dankzij haar goede bereikbaarheid en internationale antrekkingskracht op burgers en bedrijven. De Mainport Schiphol en de Greenport Aalsmeer zijn belangrijke economische trekkers en bieden o.a. kansen aan de sectoren Logistiek en Agrofood. Ook in de zakelijke dienstverlening is de regio sterk.

Voor de regio Amstelland-Meerlanden is voor de periode van 2016-2030 een ruimtevraag van 135 tot 180 ha voorzien. Als alle harde planaanbod van 307 ha wordt gerealiseerd en rekening wordt gehouden met circa 10 ha vervangingsvraag dan is er sprake van een overaanbod van circa 115 tot 160 ha. Zowel Green Park Aalsmeer als Royal FloraHolland maken met respectievelijk 54,5 ha en 20 ha onderdeel uit van het harde planaanbod waarvoor regionale afstemming niet meer nodig is. De uitbreiding van het BVO als gevolg van het voorliggende project voorziet daarmee in de behoefte aan bedrijventerreinen.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving en motivering

De herontwikkeling zoals beschreven in paragraaf 2.2 is niet bij recht mogelijk in de geldende beheersverordening doordat het project betrekking heeft op de realisatie van een logistiek bedrijfsgebouw voor vestiging van een nieuw bedrijf, dat gedeeltelijk buiten de bouwvlakken wordt gebouwd en de maximum bouwhoogte overschrijdt. In de beheersverordening is uitgegaan van de feitelijke situatie omdat het bestemmingsplan voor de herontwikkeling van deelgebied 4 niet tijdig gereed was.

De aanvraag omgevingsvergunning met de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het mogelijk maken van de bouw van een logistiek bedrijfsgebouw aan de zuidoostkant van deelgebied 4. Het bedrijfsgebouw geeft uitvoering aan het beleid van de gemeente doordat sprake is van een logistiek bedrijf dat binnen GPA gevestigd wordt. Overlast voor omwonenden in de lintbebouwing aan de Aalsmeerderweg is vanwege de afstand van het nieuwe bedrijfsgebouw en de tussenliggende bedrijfsgebouwen niet te verwachten.

Het bouwplan voor de projectlocatie voldoet voor het overige aan het stedenbouwkundig kader zoals is vastgelegd in de structuurvisie. Het Q-team van Green Park Aalsmeer is akkoord met de stedenbouwkundige opzet van het inrichtingsplan en het voorgenomen bouwplan.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1. Economische uitvoerbaarheid

Een doel van de Wro, met daarin de Grondexploitatiewet, is dat gemeenten meer regie en sturing krijgen op de ruimtelijke ontwikkelingen op/in haar grondgebied, ook gebieden zonder gemeentelijk grondbezit. De wetgeving verplicht om kosten die de gemeente maakt ten behoeve van die ontwikkeling te koppelen aan de ruimtelijke doelstellingen en te verhalen op diegene die de ontwikkeling tot stand brengt. Het gaat hierbij om zowel fysieke kosten (uitvoeringskosten) als ontwikkelingskosten (planvoorbereidings- en planbegeleidingskosten). Bovenplanse kosten en kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen worden verankerd in een structuurvisie.

Het kostenverhaal kan worden geëffectueerd met een anterieure overeenkomst. Bij het ontbreken daarvan wordt een exploitatieplan vastgesteld.

In afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen ten aanzien van grondexploitatie. In artikel 6.12 lid 1 is daarbij bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Gelet op artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening gaat het om bouwplannen die betrekking hebben op:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.000 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

De in lid 1 opgenomen verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan geldt o.a. niet indien het verhaal van kosten op een andere manier verzekerd is (zoals een vooraf afgesloten privaatrechtelijke overeenkomst).

Het project is een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening waardoor in beginsel een exploitatieplan nodig is. Voor het project zijn echter al privaatrechtelijke afspraken gemaakt. Een exploitatieplan is daarmee niet nodig.

7.2. Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Bestuurlijk overleg

Het voornemen om ten behoeve van het project af te wijken van het bestemmingsplan wordt in het kader van het wettelijk vooroverleg voorgelegd aan de provincie en het Hoogheemraadschap.

P.M.

7.2.2 Omwonenden

De plannen zijn door Kanjers Vastgoed B.V. besproken met de naastgelegen bedrijven. Zij hebben vooralsnog geen bezwaar tegen het plan.

Er zijn in de directe omgeving van de projectlocatie verder geen omwonenden. De dichtstbijzijnde woning bevindt zich op een afstand van minstens 200 meter.