direct naar inhoud van Regels

TOELICHTING

 

 
Inhoudsopgave

 

TOELICHTING

HOOFDSTUK 1 FORMELE PLANBESCHRIJVING

HOOFDSTUK 2 PLANONTWIKKELING

HOOFDSTUK 3 WIJZIGINGSBEVOEGDHEID

HOOFDSTUK 4 VOORBEREIDING

HOOFDSTUK 5 UITVOERBAARHEID

HOOFDSTUK 6 WIJZIGINGSPLAN

 

 

HOOFDSTUK 1 FORMELE PLANBESCHRIJVING

 

 

 

1.1 Doel van de wijziging

 

Het doel van de bestemmingswijziging is om de vestiging van een ‘agrarisch aanverwante bedrijf’ mogelijk te maken aan de Rietwijkeroordweg 33 te Aalsmeer, binnen de flexibiliteit van het bestemmingsplan “Schinkelpolder”.

Op het plangebied van het wijzigingsplan rust thans de bestemming “Agrarisch - Tuinbouw” (A-TB) volgens welke de uitoefening van een ‘agrarisch aanverwant bedrijf’ niet mogelijk is.

 

 

1.2 Wijzigingsbevoegdheid

 

1.2.1 Bestemming

 

Het perceel aan de Rietwijkeroordweg 33 is gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan Schinkelpolder. Dit plan is op 4 juli 2013 vastgesteld door de raad van de gemeente Aalsmeer. In het kader van de bestuurlijke lus heeft de raad een vervangend besluit genomen en het plan op 26 maart 2015 opnieuw vastgesteld. Het plan is op 22 juli 2015 onherroepelijk geworden.

Het perceel is in het bestemmingsplan bestemd als bestemming “Agrarisch - Tuinbouw” (A-TB). Deze bestemming voorziet in de uitoefening van tuinbouwbedrijven, al dan niet onder glas.

 

1.2.2 Specifieke bevoegdheid

 

De genoemde bestemming voorziet in een specifieke wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming “Gemengd - Agrarisch en Bedrijf” (GD-AB), met als doel om een agrarisch aanverwant bedrijf mogelijk te maken. De wijzigingsbevoegdheid is opgenomen in artikel 3.7.1 van de planregels en is toegekend aan burgemeester en wethouders.

 

1.2.3 Procedure

 

Een wijzigingsplan doorloopt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is vastgelegd in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Deze procedure houdt in dat het ontwerp van het wijzigingsplan na behandeling in het college van burgemeester en wethouders wordt gepubliceerd en zes weken ter inzage wordt gelegd. Het ontwerp-wijzigingsplan is ook digitaal raadpleegbaar op de site van de gemeente. Belanghebbenden kunnen in die zes weken hun zienswijze kenbaar maken bij de gemeente.

 

Binnen acht weken na afloop van de termijn dat het ontwerp van het wijzigingsplan ter inzage heeft gelegen stelt het college van burgemeester en wethouders het wijzigingsplan vast. Daarbij worden de ingediende zienswijzen betrokken. Tegen de vaststelling van een wijzigingsplan staat rechtstreeks beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

 

1.3 Besluitgebied

 

De reikwijdte van het wijzigingsbesluit is beperkt tot de bedrijfsgronden aan de Rietwijkeroordweg 33, kadastraal bekend als AMR03A, nummers 3405, 3406 en 3407.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figuur 1.1: besluitgebied

 

Het perceel is aan de voorzijde rechtstreeks ontsloten op de Rietwijkeroordweg. Aan de zijkanten wordt het kavel begrensd door bestaande glastuinbouwbedrijven. Aan de achterzijde ligt de Grote Tocht met aansluitend het Schinkelbos.

 

 

1.4 Formele aanvraag

 

Bij brief van 21 mei 2015 heeft Architectenbureau Gerrit van der Vijver BNA namens de firma K.G. van Vliet Holding B.V. het college van burgemeester en wethouders verzocht om toepassing te geven aan de binnenplanse wijzigingsbevoegdheid van artikel 3.7.1 van de planregels met als doel om de gronden aan de Rietwijkeroordweg 33 te mogen gebruiken voor een agrarisch aanverwant bedrijf, en daarvoor nieuwe bedrijfsbebouwing op te richten.

 

 

 

 

HOOFDSTUK 2 PLANONTWIKKELING

 

 

 

2.1 Aanleiding

 

De firma K.G. van Vliet B.V. verhuurt en verkoopt rolcontainers die volledig worden ingezet ten behoeve van de agrarische tuinbouwsector. Door gebruik te maken van rolcontainers kunnen tuinders eenvoudig een groot aantal bloemen of planten tegelijk verplaatsen naar een andere kweekafdeling binnen het eigen bedrijf of gereed maken voor transport naar de veiling of naar de tussenhandel. Het bedrijf is sinds 2003 gevestigd aan de Rietwijkeroordweg 24. Het bedrijf heeft de behoefte om uit te breiden, maar heeft daarvoor op de bestaande locatie geen fysieke ruimte beschikbaar. Het perceel Rietwijkeroordweg 33 ligt schuin tegenover Rietwijkeroordweg 24, staat al een aantal jaar te koop en leent zich goed voor de gewenste uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figuur 2.1: rolcontainers in gebruik op de veiling in Aalsmeer

 

 

2.2 Bestaand gebruik van de ontwikkelingslocatie

 

Aan de Rietwijkeroordweg 33 is thans het glastuinbouwbedrijf Carniflora gevestigd. Dit bedrijf wordt sedert enkel jaren te koop aangeboden, zonder dat zich daarvoor een potentiële koper heeft gemeld.

 

De bebouwing bestaat uit een bedrijfsgebouw met daarachter de kassen. De voor- en zijkant van het perceel zijn onbebouwd. Aan de achterzijde is kleinschalige bebouwing opgericht. Deze bebouwing is overigens niet zichtbaar op de luchtfoto van figuur 1.1. Aan de achterzijde bevindt zich tevens het waterbassin.

 

 

2.3 Projectbeschrijving

 

2.3.1 Agrarisch aanverwant bedrijf

 

Eén van de voorwaarden om gebruik te kunnen maken van de wijzigingsbevoegdheid is dat de bedrijfsactiviteiten van Van Vliet B.V. zijn aan te merken als ‘agrarisch aanverwant bedrijf’. Hiervoor is in artikel 1.7 van de planregels de volgende omschrijving opgenomen:

‘een niet-industrieel bedrijf dat uitsluitend of overwegend is gericht op het leveren van diensten, waaronder het opslaan, bewerken, verpakken en sorteren, en/of het over-slaan/leveren/verhandelen van producten van/aan andere agrarisch (aanverwante) bedrijven in het buitengebied, waar nodig met behulp van werktuigen en apparatuur of op het verrichten van werkzaamheden tot onderhoud of reparatie van werktuigen en apparatuur (bedrijven zoals agrarische hulp-, loon-, neven- en toeleveringsbedrijven)’.

 

In § 3.1.2.1 van de toelichting op het bestemmingsplan Schinkelpolder staat het bedrijf van Van Vliet B.V. aan de Rietwijkeroordweg 24 beschreven als een Agrarisch aanverwant bedrijf: ‘een bedrijf dat uitsluitend is gericht op de agrarische sector, zonder dat sprake is van verwerking of verhandeling van agrarische halfproducten en/of -eindproducten’.

 

De rolcontainers van Van Vliet B.V. worden uitsluitend gebruikt ten behoeve van de agrarische tuinbouwsector als gevolg waarvan de bedrijfsactiviteiten aan de Rietwijkeroordweg 33 volledig zullen aansluiten bij de opgenomen definitie van een agrarisch aanverwant bedrijf.

 

2.3.2 Het bouwplan

 

Het plan voorziet in de sloop/nieuwbouw van de bebouwing aan de Rietwijkeroordweg 33. Het te realiseren bedrijfsgebouw bestaan uit twee elementen, een aan de voorzijde gelegen kantoordeel met daarachter een grote opslagloods. Rondom de bebouwing wordt een rondweg gerealiseerd. Hierdoor kan het gebouw aan alle zijden worden ontsloten. Voor de aanvoer van de rolcontainers is aan de achterzijde een toegang tot het gebouw middels laaddocks. Hier kunnen grote vrachtauto’s de rolcontainers op een eenvoudige manier lossen. De containers worden geïnspecteerd, schoongemaakt en op soort en maat in de opslag geplaatst. Aan de voorzijde van het gebouw worden de containers weer afgevoerd. Ook hier door middel van laaddocks.

 

Enkele kengetallen behorende bij het bouwplan:

 

perceelsoppervlak A 3407 36.752 m2 A 3405 1.230 m2 A 3406 1.138 m2

totaal perceelsoppervlak 39.120 m2

 

bebouwd oppervlak 20.032 m2

 

bruto vloeroppervlak begane grond 20.032 m2

bruto vloeroppervlak verdieping 1.542 m2

 

totale bruto oppervlak 21.574 m2

 

 

GEBRUIKSOPPERVLAK HAL 19.140 m2

KANTOOR B.G. 226 m2

KANTOOR VER. 1.471 m2

 

TOTALE GEBRUIKSOPPERVLAK 20.837 m2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figuur 2.2.2: plattegrond nieuwe situatie Rietwijkeroordweg 33

De hoogte van de opslagloods is de volgens het bestemmingsplan maximaal toelaatbare hoogte, dit om in de toekomst de rolcontainers ook in twee of meer lagen te kunnen opslaan en hierdoor een maximale benutting van het gebouw te verkrijgen.

De administratieve afwikkeling vindt plaats in de aan de voorzijde gelegen kantoorruimten.

 

Het gebouw wordt gerealiseerd in duurzame materialen en zijn opgebouwd uit betonnen vloeren, staalconstructies, aluminium kozijnen, metselwerk, glas en stalen gevelbeplating. Het pand wordt boven het kantoor afgedekt met stalen dakplaten voorzien van isolatie en dakbedekking, de opslag wordt afgedekt met een transparante afdekking in de vorm van een kassendak, het zogenaamde “venlokas” principe. Hierdoor is de gehele opslag voorzien van daglicht.

 

De uitstraling van het gebouw voldoet aan de criteria van de welstandsnota Aalsmeer 2013. De detaillering van het bedrijfsgebouw is eenvoudig en representatief, de kleuren zijn overwegend terughoudend.

 

Het parkeren zal plaatsvinden langs de rondweg om het gebouw en wel aan de zijkanten van het gebouw. De parkeerplaatsen worden aangelegd met een open bestrating, het hemelwater wordt direct door de ondergrond opgenomen. De rijwegen hebben een gesloten bestrating.

 

 

2.4 Toetsing aan het bestemmingsplan

 

De voorgenomen bedrijfsactiviteiten zijn niet in overeenstemming met de gebruiksregels van de bestemming ‘Agrarisch - Tuinbouw’. Artikel 3.1 onder a. van de planregels voorziet uitsluitend in de uitoefening van tuinbouwbedrijven, al dan niet onder glas.

 

Met toepassing van de specifieke wijzigingsbevoegdheid kan de agrarische bestemming worden omgezet in de bestemming ‘Gemengd - Agrarisch en bedrijf’. Deze bestemming laat de bestaande bedrijfsactiviteiten wél toe. Artikel 6.1 onder b. voorziet in de uitoefening van een agrarisch aanverwante bedrijven in de milieucategorie 1 en 2 als aangeven in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen in bijlage 1 van de planregels.

 

De bedrijfsactiviteiten van Van Vliet B.V. komen het meest overeen met de SBI-code 519 uit de bedrijvenlijst van de brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’. Deze code heeft betrekking op ‘Overige groothandel (bedrijfsmeubels, emballage, vakbenodigdheden e.d.). Dergelijke bedrijfsactiviteiten worden gerekend tot milieucategorie 2 waarbij de minimale afstand tot een nabijgelegen woning 30 meter is in een rustige woonwijk en dus 10 meter in dit geval vanwege de kwalificatie ‘gemengd gebied’.

 

De beoogde bedrijfsactiviteiten van het agrarisch aanverwante bedrijf zijn derhalve in overeenstemming met de gebruiksregels van de bestemming ‘Gemengd - Agrarisch en bedrijf’.

 

Een deel van het perceel aan de Rietwijkeroordweg 33 is gelegen in de molenbiotoop van de molen ‘De Zwarte Ruiter’ (Meester Jac. Takkade 10). Deze molenbiotoop is beschermd met de gebiedsaanduiding Vrijwaringszone met specificatie Molenbiotoop, als geregeld in artikel 18.3 van de planregels. Ook na de voorgenomen bestemmingswijziging blijft deze gebiedsaanduiding onverminderd van toepassing.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figuur: uitsnede planverbeelding bestemmingsplan Schinkelpolder (besluitgebied is rood omlijnd)

 

 

De vrijwaringszone van de biotoop heeft een reikwijdte van 400 meter, gemeten vanaf het hart van de molen, en reikt tot een afstand van circa 60 meter over het zuidwestelijke deel van het perceel Rietwijkeroordweg 33. In de vrijwaringszone mogen bouwwerken worden gebouwd, mits de hoogte van die bouwwerken niet meer bedraagt dan 1/100 van de afstand tussen het bouwwerk en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek. Het hoogteverschil tussen het onderste punt van de verticaal staande wiek en het maaiveld langs de Rietwijkeroordweg bedraagt zo’n 3,00 meter.

De maximaal toelaatbare bouwhoogte op de buitenste rand van de vrijwaringszone is naar onze inschatting dus (1/100 x 400= 4,00 meter) + 3,00 meter = 7,00 meter.

 

Voor de toets aan de vrijwaringszone wordt verwezen naar pagina 29 van dit wijzigingsplan.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

HOOFDSTUK 3 WIJZIGINGSBEVOEGDHEID

 

 

 

3.1 Juridische regeling

 

De specifieke wijzigingsbevoegd is als volgt neergelegd in artikel 3.7.1. van de planregels:

 

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming 'Agrarisch - Tuinbouw' te wijzigen in 'Gemengd - Agrarisch en Bedrijf', met als doel agrarisch aanverwante bedrijven mogelijk te maken, met dien verstande dat:

a. het bepaalde in 3.2.2, 3.2.3 en 3.2.4 van dit artikel van toepassing blijft;

b. aangetoond wordt dat de uitoefening van een tuinbouwbedrijftuinbouw niet

langer doelmatig is op de locatie vanwege marktontwikkelingen, vernieuwde

inzichten of in verband met economische uitvoerbaarheidaspecten;

c. aangetoond wordt dat het te vestigen nieuwe agrarisch aanverwante bedrijf

ruimtelijk en milieutechnisch past binnen de locatie;

d. aangetoond wordt dat het te vestigen nieuwe agrarisch aanverwante bedrijf

hydrologisch neutraal kan worden gerealiseerd. Hiervoor dient advies

ingewonnen te worden bij de waterbeheerder;

e. het niet betreft zodanige verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden

tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer

dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;

f. daardoor omliggende bedrijven niet onevenredig in hun bedrijfsvoering worden aangetast;

g. daardoor de omgevingskwaliteit van de omliggende woningen niet onevenredig wordt aangetast;

h. ook anderszins geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de

gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

 

 

3.2 Toepasselijkheid

 

Het wijzigingsplan voldoet op de volgende wijze aan de voorwaarden die zijn verbonden aan de wijzigingsbevoegdheid;

 

a. het bepaalde in onderdeel 3.2.2, 3.2.3 en 3.2.4 van artikel 3. blijft van toepassing;

 

De maatvoering en situering van de bedrijfsbebouwing moet voldoen aan de bouwregels van de bestemming “Agrarisch - Tuinbouw”, als gegeven in artikel 3.2.2 en 3.2.4 van de planregels. Deze toets zal worden gedaan in het kader van de aanvraag om omgevingsvergunning.

 

De bouwregels van artikel 3.2.3 hebben betrekking op de kaartaanduidingen “(bw)” en “(sw-bw2)” voor een bestaande bedrijfswoning, respectievelijk een tweede bestaande bedrijfswoning. Op het perceel aan de Rietwijkeroordweg 33 zijn geen bedrijfswoningen aanwezig en ook ontbreken de daarvoor bedoelde functieaanduidingen. De bouwregels van artikel 3.2.3 zijn voor deze wijziging dus niet relevant.

 

b. aangetoond wordt dat de uitoefening van een tuinbouwbedrijf niet langer doelmatig is op de locatie vanwege marktontwikkelingen, vernieuwde inzichten of in verband met economische uitvoerbaarheidaspecten;

 

De vraag is aan de orde of de uitoefening van een glastuinbouwbedrijf met teeltproductie op het perceel Rietwijkeroordweg 33 economisch haalbaar en doelmatig is. Om deze vraag te beantwoorden moet rekening worden gehouden met de huidige technische kenmerken op dit perceel.

 

Kenmerken perceel

 

Adres	Rietwijkeroordweg 33, 1432 JL, Aalsmeer
Eigenaar	Hans Maarssen Orchideeën
Oppervlakte perceel (l x b)	Circa 3,8 ha (240 x ±165 m), waarvan: - verwerkingsruimte (bouwjaar 1998) 1.150 m2 - kweekruimte (bouwjaar 1998) 9.600 m2 - kantoor 180 m2
Bestaand gebruik	Handelskwekerij/teelt van orchideeën
Opstallen	Stenen kantoorgebouw, verwerkingsruimte als kasconstructie, betonvloer, koelcel, kas, transport- systeem.
Aanwezigheid van installaties (t.b.v. verwarming, irrigatie, verlichting, intern transport, substraat, etc.)	Vloerverwarming in verwerkingsruimte, transport- systeem middenpad, scherminstallatie (1998), waterbassin (3.500 m3), ketel, rookgas- condensor, klimaatsturing.
Belangrijkste teelten in het glastuinbouwgebied (ter referentie)	Onder andere orchideeën, stekproductie, hortensia’s, rozen, palmen, potplanten. Daarnaast zijn er handelskwekerijen en agrarisch aanverwante bedrijven gevestigd.

 

 

Analyse

De analyse is uitgevoerd op basis van de beschikbare gegevens van het glastuinbouwgebied, technische specificaties van het perceel en de opstallen als ook de markt-ontwikkelingen in de glastuinbouw (expert judgement).

 

Greenport Aalsmeer

In het rapport ‘de ruimtelijke economische visie Greenport Aalsmeer’ zijn de kansen en ontwikkeling voor de middellange termijn (2025) opgenomen. In onderstaande afbeelding is het samenhangend complex van veiling gerelateerde terreinen (paars), algemene bedrijventerreinen (roze), kantoor locaties (rood) en glastuinbouw-productiegebieden (blauw) weergegeven.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figuur 3.1: Greenport Aalsmeer met de projectomgeving

 

Het tuinbouwgebied waar het bedrijf Rietwijkeroordweg 33 is gelegen is omcirkeld. In de economische visie wordt het volgende over dit gebied gezegd:

 

… “Een structurele verbetering van de agrarische structuur in de gebieden ten noorden van de N201 komt moeilijk op gang, mede door de onzekerheden rond de toekomstige stedelijke ontwikkelingen, waardoor investeringen uitblijven en het gebied langzamerhand verpaupert. Het kaartbeeld MLT2025, geeft de aanwezige agrarische bedrijvigheid in principe voldoende zekerheid voor de komende 20 jaar om zo weer volop te kunnen investeren en moderniseren.

 

En verder

 

… “Een transformatie op langere termijn naar ander grondgebruik (bijvoorbeeld wonen, werken) is sterk afhankelijk van andere ontwikkelingen op regionale, nationale én mondiale schaal. Deze onzekerheid zal echter niet als remmend worden ervaren aangezien de omloopsnelheid in duurzaam glas door de snelle technologische ontwikkelingen slechts een periode van 15 tot 20 jaar beslaat.”

 

Omgeving en ontwikkeling

In het glastuinbouwgebied Schinkelpolder wordt met name potplanten, sierteelt, en groene planten geteeld wat van oudsher zo is ontstaan vanwege de nabijheid van Bloemenveiling Aalsmeer. Over het algemeen worden deze teelten gekenmerkt als hoog kapitaal intensief gezien de benodigde investeringen in roltafels, eb en vloed vloeren, kastechniek en benodigde installaties voor verwarming en substraat.

 

Afname areaal

De bloemkwekerij gewassen staan onder druk. Het areaal van snijbloemen en potplanten neemt in Nederland gestaag af (zie afbeelding 3.2). Waar het aantal bedrijven afneemt, neemt de omvang en de toegevoegde waarde per vierkante meter toe. Dit is met name te verklaren door toenemende professionaliteit aan de afzetkant.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figuur 3.2: Tabel afname areaal

 

 

 

 

 

 

 
Perceel Rietwijkeroordweg 33

Het perceel Rietwijkeroordweg 33 is ca. 240 meter lang en 165 meter en wordt volledig omringd door watergangen (zie afbeelding 3.3). Aan de voor en achterzijde is ruimte voor uitbreiding en nieuwbouw.

 

Figuur 3.3: Rietwijkeroordweg 33, bovenaanzicht

 

Figuur 3.4: Rietwijkeroordweg 33, aanzicht vanaf de Rietwijkeroordweg

 

De opstallen en kassen van het bestaande bedrijf zijn zodanig verouderd dat ten behoeve van een mogelijke nieuwvestiging van hoogwaardige glastuinbouw sprake zal moeten zijn van sloop / nieuwbouw. Hoewel er ten opzichte van huidige situatie ruimte is voor uitbreiding op de kavel zal het perceel nog steeds niet het oppervlakte hebben om in aanhoudende trend van schaalvergroting courant te zijn.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figuur 3.5: het perceel (blauw) en de omliggende percelen

 

Op de kaart van het glastuinbouwgebied is te zien dat deel van de bedrijven zijn samengevoegd tot grotere kavels (nr. 1, 2 en 3). Een groot deel van de andere bedrijven zijn nog steeds gevestigd op lange smalle percelen. Gezien deze verkaveling is een gebiedsaanpak nodig om te komen tot herstructurering van het gebied. Op individueel bedrijfsniveau is dit beperkt haalbaar/uitvoerbaar.

Op het perceel rechts van nummer 33 is het bedrijf Carni Flora gevestigd. Carni Flora is een kwekerij met een divers aanbod van vleesetende planten. De kas waarin deze vleesetende planten worden gekweekt heeft een oppervlakte van 8000 m2. Dat is voldoende om in de niche van vleesetende planten te voorzien. Het is niet aannemelijk dat Carni Flora het perceel nummer 33 verwerft om daar haar bedrijfsactiviteiten uit te breiden. Ook de leliekweker links van nummer 33 heeft geen uitbreidingsplannen aan de Rietwijkeroordweg.

 

Aanbod elders in de omgeving

Elders in de Greenport Aalsmeer, en dan met name in het PrimAviera gebied, is een ruim aanbod aan gronden met een glastuinbouwbestemming waarin de nieuwvestiging van grootschalige glastuinbouwbedrijven plaats kan hebben. Bij een marktconforme vraagprijs is het vrijwel onmogelijk om het perceel aan de Rietwijkeroordweg 33 te blijven gebruiken overeenkomstig de bestemming ‘Agrarisch - Tuinbouw’. Laagwaardige productie (<€10 omzet per m2), zoals verhuur, grondteelt en/of extensief gebruik is niet rendabel te exploiteren. De verwezenlijking van de tuinbouw-bestemming is alleen mogelijk bij hoogwaardige productie (ca. €50- €125 omzet per m2/ jaar). Gelet op de ligging en de omvang van het kavel, de voorzieningen in de Schinkelpolder, als ook het ruime aanbod in de omgeving van glastuinbouwgronden, is het niet realistisch te verwachten dat een dergelijk bedrijf zich op dit kavel zal vestigen, met de bereidheid daarvoor een groot ondernemersrisico te nemen.

 

Conclusie economische uitvoerbaarheid

Er is een beknopte analyse uitgevoerd naar de ontwikkeling in Greenport Aalsmeer, het glastuinbouwgebied en de kavel/ glastuinbouwbedrijf Rietwijkeroordweg 33.

 

De belangrijkste conclusie:

 

Greenport Aalsmeer	Hierin wordt genoemd dat structurele verbetering van de agrarische structuur moeilijk op gang komt en dat investeringen in het gebied uitblijven en het langzaam verpaupert. Ergo het advies is om alle investeringen die kunnen bijdragen aan het versterken van het gebied te stimuleren.
Glastuinbouwgebied	Aan de noordkant van de Rietwijkeroordweg liggen over het algemeen courante kavels voor glastuinbouwproductie en ontwikkeling. De fysieke beperkingen zijn hier beperkt.
Kavel (Rietwijkeroordweg 33)	De verwezenlijking van de tuinbouw- bestemming is in theorie alleen mogelijk bij hoogwaardige productie (ca. €50- €125 omzet per m2/ jaar). Gelet op de fysieke beperkingen van het kavel en het ruime aanbod van glastuinbouwgronden in de regio, is het niet realistisch te verwachten dat een dergelijk bedrijf zich op dit kavel zal vestigen. Het handhaven van de vigerende bestemming is dan ook in strijd met het uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening.

 

 

Aangezien investeringen in de Schinkelpolder achter blijven bij de ambities van de gemeente en het perceel Rietwijkeroordweg 33 al een aantal jaren te koop staat, ligt verpaupering op de loer. Daarom moeten initiatieven die de economische dynamiek in het gebied versterken worden gestimuleerd.

 

In dit geval gaat het om een florerend agrarisch aanverwant bedrijf met een duidelijke relatie met tuinbouwbedrijven in de regio. K.G. van Vliet Holding BV is gespecialiseerd in de verkoop en verhuur van Deense veilingkarren. De vestiging van zo’n bedrijf op het perceel kan leiden tot synergie met omliggende tuinbouwbedrijven en kan bijdragen aan de economische dynamiek in de Schinkelpolder. Hierdoor kan de ‘zichtbaarheid’ en de uitstraling van het gebied worden versterkt.

 

Geconcludeerd wordt dat de realisatie van het initiatief van K.G. van Vliet Holding BV een belangrijke bijdrage kan leveren aan de economische ontwikkeling van de moderne glastuinbouw in de Schinkelpolder.

 

 

 

c. aangetoond wordt dat het te vestigen nieuwe agrarisch aanverwante bedrijf ruimtelijk en milieutechnisch past binnen de locatie;

 

RUIMTELIJKE INPASSING

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

 

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt getoetst conform:

• VNG handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’ (editie 2009);

• Wet milieubeheer.

 

- VNG handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’

De indeling van de activiteiten is gebaseerd op de standaard bedrijfsindeling (SBI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, een richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is. Er zijn richtafstanden tot een rustige woonwijk en tot een gemengd gebied.

 

Wanneer sprake is van omgevingstype gemengd gebied kunnen de richtafstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies, voor met name het aspect geluid, met één afstandsstap verlaagd worden, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Het aspect geluid is veelal het maatgevende aspect. Een gemengd gebied is een gebied met een variatie aan functies; direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot het omgevingstype gemengd gebied. Gezien de aanwezige functiemenging of de ligging nabij drukke wegen kent het gemengd gebied al een hogere milieubelasting, wat het verlagen van de richtafstanden met één stap rechtvaardigt. De richtafstand van 30 meter voor een bedrijf in milieucategorie 2 kan dan bijvoorbeeld worden verkleind tot 10 meter en de richtafstand van 100 meter voor een bedrijf in milieucategorie 3.2 kan verlaagd worden tot 50 meter.

Als de werkelijke afstanden kleiner zijn dan de richtafstanden uit de VNG-publicatie, zal door middel van onderzoek aangetoond moeten worden dat kan worden afgeweken van de richtafstanden.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tabel: Minimale afstand per categorie, situatie rustige woonwijk vs gemengd gebied

 

 

 

 

- Wet milieubeheer

De VNG-publicatie is een handreiking. De standaard richtafstanden die hierin staan zijn gesteld voor een bepaald type bedrijfsactiviteiten en omvang. In het kader van de Wet milieubeheer zijn inrichtingen gehouden aan voorschriften in de milieuvergunning of in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). Daarbij kunnen in een milieuvergunning specifieke voorschriften voor een bedrijf worden gesteld of gelden algemene normen voor bedrijven die onder de meldingsplicht van een AMvB vallen. Deze voorschriften of normen omvatten onder meer de werkelijke hinderafstanden voor stank, geluid en veiligheid die in acht genomen moeten worden ten opzichte van gevoelige bestemmingen in de omgeving.

Een bedrijf kan op grond van zijn milieuvergunning en de hiermee impliciet toegekende milieuzone ruimtelijke rechten claimen. Een vergunning kent immers niet alleen plichten toe maar ook rechten. Bovenstaande geldt op een vergelijkbare wijze voor inrichtingen waarop een AMvB van toepassing is.

 

- Gemengd gebied

Het tuinbouwgebied van de Schinkelpolder is in het bestemmingsplan Schinkelpolder aangemerkt als een gemengd gebied met een matige tot sterke functiemenging, waardoor met één afstandsstap van de richtlijn kan worden afgeweken.

 

- K.G. van Vliet Holding BV

De bedrijfsactiviteiten van K.G. van Vliet Holding B.V. komen het meest overeen met de SBI-code 519 uit de bedrijvenlijst van de brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’. Deze code heeft betrekking op ‘Overige groothandel (bedrijfsmeubels, emballage, vakbenodigdheden e.d.). Dergelijke bedrijfsactiviteiten worden aangemerkt als milieucategorie 2 waarbij de minimale afstand tot een nabijgelegen woning 30 meter is in een rustige woonwijk en dus 10 meter in dit geval vanwege de kwalificatie ‘gemengd gebied’.

 

De bedrijfswoningen van de belendende percelen zijn op de verbeelding van het bestemmingsplan Schinkelpolder aangegeven met een aanduiding en zijn daardoor gefixeerd op hun huidige locatie. Ten opzichte van de omliggende bedrijfswoningen is de afstand tot de projectlocatie groter dan 10 meter.

 

Vanuit de milieuzonering bestaan dan ook geen belemmeringen voor de planologische wijziging.

 

 

Externe veiligheid

De normen voor het externe veiligheidsbeleid hebben een wettelijke status. Burgers hebben een minimum beschermingsniveau met betrekking tot gevaarlijke stoffen in hun woonomgeving gekregen. Deze normen zijn een wettelijke verplichte toetsingsgrond bij besluiten op grond van de Wet ruimtelijke ordening.

Om te bepalen of er voor de ontwikkeling beperkingen vanuit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het Besluit risico’s zware ongevallen (Brzo) voorkomen, is de risicokaart van Nederland geraadpleegd (figuur 3.6), waarop deze aspecten in kaart zijn gebracht. Deze kaart laat zien dat in en in de nabijheid van het besluitgebied geen routes van gevaarlijke stoffen, geen gastransportleidingen en geen risicovolle inrichtingen zijn gelegen. Ook maakt het wijzigingsplan geen risicovolle inrichting mogelijk.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figuur 3.6: Risicokaart (plangebied is rood omcirkeld)

 

Vanuit de externe veiligheid bestaan zijn geen belemmeringen aanwezig.

 

Archeologie

 

- Dubbelbestemming

De Monumentenwet verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening te houden met in de bodem aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

De gronden binnen het projectgebied zijn in het bestemmingsplan ‘Schinkelpolder’ voorzien van een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’. Op basis van deze dubbelbestemming geldt dat uitsluitend mag worden gebouwd indien het bouwplan betrekking heeft op een bouwwerk met een oppervlakte kleiner dan 10.000 vierkante meter, waarbij geen graaf- of heiwerkzaamheden dieper dan 40 centimeter beneden het maaiveld plaatsvinden.

Als het bouwplan groter is dan 10.000 vierkante meter en dieper dan 40 centimeter dient de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport te overleggen waarin wordt aangetoond dat:

• op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn; of

• dat de archeologische waarden van de gronden naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate worden veiliggesteld.

 

- Onderzoek

Omdat het wijzigingsplan de hierboven beschreven afmetingen overschrijdt is door Grontmij archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 2, ‘Archeologisch bureauonderzoek plangebied Rietwijkeroord 33’, Grontmij, 2014).

 

Hieronder wordt kort het advies als gevolg van dit onderzoek beschreven:

Op grond van de lage archeologische verwachting en het ontbreken van aanwijzingen voor de aanwezigheid van archeologische waarden worden ten aanzien van het plangebied geen aanbevelingen voor behoud van archeologische waarden of vervolgonderzoek gedaan.

Mochten tijdens de graafwerkzaamheden alsnog archeologische waarden worden aangetroffen dient hiervan melding te worden gemaakt conform artikel 53 van de monumentenwet 1988. Melding van archeologische waarden dient zo spoedig mogelijk plaats te vinden bij de minister.

 

 

MILIEUTECHNISCHE INPASSING

Op basis van de wetgeving moeten bestemmingen en wijzigingen daarvan getoetst worden aan de voorwaarden van een goede ruimtelijke ordening. Omgevingsaspecten (geluid, luchtkwaliteit etc.) voor mens en natuur spelen bij deze toets een belangrijkere rol. Europese richtlijnen over diverse omgevingsaspecten werken rechtstreeks door in de bescherming van de menselijke en natuurlijke omgeving. Uit de toets van de omgevingsaspecten komt naar voren of de beoogde ontwikkeling daadwerkelijk uitvoerbaar is.

 

Bodemsituatie

Het doel van de Wet Bodembescherming is het behoud en de verbetering van de milieu hygiënische bodemkwaliteit. In geval van graafwerkzaamheden is een bodemonderzoek aan de orde om te bepalen of eventuele vervuilde grond gesaneerd dient te worden. De eisen die aan de bodemkwaliteit worden gesteld voor de activiteiten van K.G. van Vliet Holding B.V. verschillen niet ten opzichte van het gebruik dat nu planologisch mogelijk is (Tuinbouw).

 

Voor het wijzigingsplan zelf is een bodemonderzoek niet noodzakelijk. Bij aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen is inzicht in de milieu-hygiënische kwaliteit van de bodem en het grondwater noodzakelijk. Aangetoond dient te worden dat de bodem en het grondwater vrij zijn van verontreiniging.

Geluidkwaliteit

 

- Wet geluidhinder

Geluid kan de leefkwaliteit van een gebied sterk beïnvloeden. Mensen die veelvuldig worden blootgesteld aan een hoog geluidbelastingniveau kunnen hier lichamelijke en psychische klachten door oplopen. De Wet geluidhinder (Wgh) vormt het juridische kader voor het Nederlandse geluidsbeleid en bevat een uitgebreid stelsel van bepalingen ter voorkoming en bestrijding van geluidhinder door onder meer wegverkeer en industrie (alleen voor grote lawaaimakers zoals genoemd in onderdeel D van Bijlage I Bor). De Wgh benoemt situaties wanneer onderzoek nodig is naar geluidhinder en bevat normen voor de voorkeurswaarde en maximaal toelaatbare geluidsbelasting op de gevel van woningen.

 

Onderzoek naar geluidhinder is vanuit de Wgh nodig indien een nieuwe geluidbron (bijvoorbeeld aanleg weg) wordt gerealiseerd of een nieuwe geluidgevoelige bestemming wordt mogelijk gemaakt. Het wijzigingsplan maakt geen nieuwe weg of geluidgevoelige bestemmingen mogelijk. Ook maakt het wijzigingsplan geen grote lawaaimakers mogelijk en zal het wijzigingsplan geen geluidzone bevatten. Vanuit de Wgh is onderzoek naar wegverkeerslawaai of industrielawaai niet nodig. Eventuele geluidhinder vanwege de bedrijfsactiviteiten op omliggende woningen is behandeld in het kader van de milieuzonering.

 

- Luchtverkeerslawaai

Het wijzigingsplan maakt geen geluidgevoelige bestemmingen mogelijk. Die zijn in de huidige situatie ook niet aanwezig. Het plangebied is gelegen buiten de ke-contour vanwege Schiphol. Onderzoek naar luchtverkeerslawaai is dan ook niet aan de orde.

 

Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is wet- en regelgeving in werking getreden die tezamen bekend staat onder de naam ‘Wet luchtkwaliteit’. Op basis van deze wetgeving kunnen ruimtelijk-economische initiatieven worden uitgevoerd als aan één of meer voorwaarden wordt voldaan:

- grenswaarden niet worden overschreden;

- de luchtkwaliteit per saldo verbetert of tenminste gelijk blijft;

- het initiatief niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging;

- het initiatief is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

 

De Wet Luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen kleine en grote ruimtelijke projecten. Onder kleine projecten worden projecten verstaan die de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechteren. Deze projecten worden niet meer beoordeeld op luchtkwaliteit. Ze zijn namelijk zo klein dat ze geen wezenlijke invloed hebben op de luchtkwaliteit. Draagt een klein project niet of nauwelijks bij aan luchtverontreiniging, dan is er geen belemmering voor. Het ministerie VROM heeft de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in het Besluit Niet In Betekenende Mate (NIBM). Projecten die de concentratie NO2 of fijn stof met meer dan 3% van de grenswaarde verhogen, dragen in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling.

Deze drie procentgrens is voor een aantal categorieën projecten in de regeling NIBM omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

 

- woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen;

- kantoorlocaties: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak bij één ontsluitingsweg, 200.000 m2 bruto vloeroppervlak bij twee ontsluitingswegen.

 

Het wijzigen van een bestemming ‘Agrarisch - Tuinbouw’ naar een bestemming ‘Gemengd - Agrarisch en Bedrijf’ is niet aangewezen als aparte categorie in de regeling NIBM. Gezien de beperkte omvang van het perceel en het bedrijf worden de activiteiten aan de Rietwijkeroordweg 33 aangemerkt als ‘niet in betekende mate’ en zijn dan ook in overeenstemming met de Wet milieubeheer (Wet luchtkwaliteit).

 

Flora en Fauna

Bij gebiedsbescherming is er onderscheid gemaakt tussen de Natuurbeschermingswet 1998 (NB-wet) en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). In de Nb-wet 1998 worden Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten beschermd. De EHS is niet opgenomen in de natuurwetgeving, maar dient bij de planologische afweging te worden meegenomen.

 

Soortenbescherming is altijd van toepassing. In Nederland is de bescherming van soorten opgenomen in de Flora- en faunawet. De Flora- en faunawet is gericht op het duurzaam in stand houden van soorten in hun natuurlijk leefgebied. Als een ruimtelijke ingreep rechtstreeks kan leiden tot verstoring of vernietiging van bepaalde beschermde soorten of hun leefgebied, kan het project in strijd zijn met de Flora- en faunawet. Voor het beoordelen van de doorwerking van het aspect soortenbescherming moet worden nagegaan of het besluitgebied beschermde soorten (zowel planten als dieren) herbergt. De mogelijke negatieve effecten van de ingreep op betreffende soorten moeten worden beschreven.

 

- onderzoek

Door Grontmij is verkennend natuuronderzoek uitgevoerd (zie bijlage 3, ‘Verkennend natuuronderzoek Rietwijkeroordweg 33’, Grontmij, 2014). Hieronder wordt kort de conclusie van dit onderzoek beschreven.

 

- gebiedsbescherming

Door uitvoering van de voorgenomen ontwikkelingen gaat geen oppervlakte aan Natura 2000-gebied of Beschermd Natuurmonument verloren. Er ligt geen Natura 2000-gebied binnen de effectafstand ten opzichte van plangebied. Daarom zijn effecten in het kader van de externe werking vanuit het plangebied op voorhand uit te sluiten. Gelet op aard van de voorgenomen ontwikkelingen, tot Beschermd Natuurmonument Oosteinderpoel, zijn effecten (zoals stikstof) in het kader van de externe werking vanuit het plangebied niet te verwachten, omdat er geen sig-nificante verkeerstoename t.o.v. de autonome situatie wordt verwacht. Effecten van stikstof toename bij gebruik van het plangebied zijn gezien het autonome gebruik ook niet te verwachten. Significante effecten zoals trilling (maximaal 200 meter) kunnen uitgesloten worden gezien de afstand (350 meter) tot het plangebied.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figuur: ligging beschermde natuurgebieden (EHS = groen, Beschermd natuurmonument = bruin) (plangebied is rood omcirkeld

 

 

- soortenbescherming

Omdat er geen vaste verblijfplaatsen, rustplaatsen of leefgebied van grondgebonden zoogdieren in het plangebied zijn aangetroffen, kan aantasting van verblijfplaatsen uitgesloten worden. In dit kader zijn dan ook geen negatieve effecten voorzien en hoeven geen vervolgprocedures in gang te worden gezet. Nader onderzoek of ontheffing is daarom niet nodig.

 

d. aangetoond wordt dat het te vestigen nieuwe agrarisch aanverwante bedrijf hydrologisch neutraal kan worden gerealiseerd. Hiervoor dient advies ingewonnen te worden bij de waterbeheerder;

 

Het parkeren zal plaatsvinden aan de zijkanten van het gebouw. De parkeerplaatsen worden aangelegd met een gesloten bestrating. Door de toename van terreinverharding en bebouwing dient er extra open water gemaakt te worden en wel met een grootte van 15% van de toename van de terreinverharding en bebouwing. In cijfers:

 

Huidige terreinverharding ca. 1.402 m2

Huidige bebouwing ca. 10.982 m2

Totaal huidig verhard oppervlak ca. 12.384 m2

 

Nieuwe terreinverharding ca. 10.680 m2

Nieuwe bebouwing ca. 20.123 m2

Totaal huidig verhard oppervlak ca. 30.803 m2

 

TOENAME 18.419 m2

 

Compenseren met open water: 15% 15% van 18.419 = 2.763 m2

 

De benodigde compensatie wordt aan de achterzijde gerealiseerd door extra water te realiseren.

 

In het kader van de watertoets is het wijzigingsplan in het bestuurlijk overleg voorgelegd aan het waterschap voor advies. Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft bij brief van 6 oktober 2015, reg.nr. D-2015/286692 laten weten in te stemmen met het wijzigingsplan.

 

 

e. het niet betreft zodanige verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer, dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;

 

f. daardoor omliggende bedrijven niet onevenredig in hun bedrijfsvoering worden aangetast;

 

Door Grontmij is onderzoek uitgevoerd naar eventuele verkeer- en parkeertoename als gevolg van het wijzigingsplan (zie bijlage 1).

 

- parkeren

De parkeerbehoefte is maximaal 29 autoparkeerplaatsen en 5 vrachtwagen-parkeerplaatsen. Het inrichtingsplan zal ruim in deze behoefte voorzien.

 

- verkeer

De verkeerstoename als gevolg van het wijzigingsplan zal naar verwachting nauwelijks invloed hebben op de afwikkelcapaciteit tijdens de maatgevende spitsuren van de VRI’s op de N231 (aansluiting Rietwijkeroordweg) en N196 (aansluiting Oosteinderweg). De geprojecteerde activiteiten van K.G. van Vliet Holding B.V. leiden niet tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer.

 

 

g. daardoor de omgevingskwaliteit van de omliggende woningen niet onevenredig wordt aangetast;

 

Het bovenstaande wijst uit dat het wijzigingsplan geen nadelige effecten heeft op de relevante omgevingskwaliteiten en voldoende afstand aanhoudt tot de omliggende (bedrijfs)woningen.

 

 

h. ook anderszins geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

 

Molenbiotoop

Binnen het bestemmingsplan ‘Schinkelpolder’ ligt het kavel Rietwijkeroordweg 33 op de grens van de molenbiotoop van molen “De Zwarte Ruiter, Mr. Jac. Takkade 10, Aalsmeer. Het bestemmingsplan geeft in artikel 18.3 een hoogtebeperking voor het bouwen binnen de molenbiotoop. De zijkant van het perceel het dichts bij de molen ligt op een afstand van 350 m vanaf het hart van de molen, dus aan de rand van de biotoop, die uitstrekt tot maximaal 400 m.

 

In het bestemmingsplan zijn in 18.3.2 de voorwaarden opgenomen om af te wijken van de in het plan beschreven maximale hoogte. Het gaat daarbij om een situatie waarin geen belangrijke zichtlijnen aanwezig zijn en/of de vrije windvang reeds beperkt is, mits het zicht en/of de vrije windvang niet verder wordt beperkt.

 

- zicht

Tussen de molen en het betreffende perceel Rietwijkeroordweg 33 staat een groot kassencomplex die het zicht op de molen geheel ontneemt. Van het verder beperken van het zicht is hier dan ook geen sprake. De dakvorm van het kassencomplex is als het ware een grote ribbel, hierdoor is er sprake van een ruw oppervlak waardoor ook de invloed van de nieuwbouw op de molenbiotoop wordt verminderd.

Direct bij de molen, tussen de molen en het bouwperceel, staan 2 gebouwen, die de molenbiotoop verstoren. Het ene gebouw is het woonhuis direct voor de molen en het andere gebouw is een 2 laags kantoorgebouw, dat is gelegen op het perceel direct aan de molen grenzend.

 

- wind

De verstoring van de windvang is door de reeds aanwezige gebouwen zodanig dat de invloed van een nieuw gebouw op een afstand van meer dan 360 m te verwaarlozen is.

Daarnaast ligt het perceel ten noordoosten van de molen, een noordoosten wind komt in Nederland weinig voor.

 

- rapport

Het Biotooprapport 150, te lezen in de molenbiotoopinventarisatie Noord-Holland 2006, geeft voor de betreffende molen de volgende opmerking:

“Ongetwijfeld zal vroeger de gehele Jac. Takkade vrij van beplanting zijn geweest. Nu is door al het groen de molen van de Aalsmeerse kant niet meer terug te vinden. Daarom is hier sprake van een matige of zelfs bedenkelijke molenomgeving”. (zie Biotooprapport 150).

 

 

CONCLUSIE

Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het plan voldoet aan de randvoorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid en daarmee aan het uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening.

 

 

 

 

 

 

HOOFDSTUK 4 VOORBEREIDING

 

 

 

4.1 Onderzoek

 

Het onderzoek als bedoeld in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht betreft in eerste instantie het onderzoek naar de vraag of met het wijzigingsplan wordt voldaan aan de voorwaarden die verbonden zijn aan de wijzigingsbevoegdheid en die de grenzen vormen waarbinnen de bevoegdheid kan worden toegepast, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid onder a. van de Wet ruimtelijke ordening. Dat onderzoek heeft geleid tot de conclusie, dat aan de wijzigingsvoorwaarden kan worden voldaan.

 

 

4.2 Bestuurlijk overleg

 

In augustus 2015 heeft over het voorontwerp van dit wijzigingsplan bestuurlijk overleg plaatsgehad als geboden in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Naar aanleiding hiervan hebben de volgende overlegpartijen een reactie naar voren gebracht:

 

• het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland;

• het Hoogheemraadschap van Rijnland;

• Rijkswaterstaat West-Nederland Noord;

• de gemeente Haarlemmermeer.

 

Geen van de genoemde overlegpartijen heeft bezwaar tegen de voorgenomen bestemmingswijziging.

 

 

4.3 Inspraak

 

In de voorbereiding van het bestemmingsplan "Schinkelpolder" zijn ingezetenen en belanghebbenden reeds betrokken bij de materiële planvorming. Het onderhavige wijzigingsplan ziet enkel op een aanpassing van de bestemmingsvlakken en leidt niet tot een wijziging van de inhoud van de regels van het vigerende bestemmingsplan. Er is geen reden aan te wijzen om voor deze locatie een (tweede) inspraakgelegenheid te organiseren.

 

 

4.4 Zienswijzen

 

Op grond van artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening heeft het ontwerp van het wijzigingsplan met ingang van 15 januari 2016 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Er zijn over het ontwerpplan geen zienswijzen naar voren gebracht.

 

 

 

 

 

HOOFDSTUK 5 UITVOERBAARHEID

 

 

 

5.1 Economische uitvoerbaarheid

 

 

5.1.1 Economische uitvoerbaarheid voor de overheid

 

5.1.1.1 Exploitatie openbare voorzieningen

In het plangebied zijn geen nieuwe openbare voorzieningen opgenomen waarvan de kosten moeten worden verhaald op de ontwikkelaar.

 

 

5.1.1.2 Exploitatieplan

Voor het wijzigingsplan is geen exploitatieplan, als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening, opgesteld omdat het plan geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maakt waarvoor op grond van artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening een exploitatieplan is voorgeschreven.

 

 

5.1.2 Economische uitvoerbaarheid voor particulier initiatief

 

5.1.2.1 Sociaal-economische uitvoerbaarheid

In de planregels van het bestemmingsplan zijn geen eisen opgenomen met betrekking tot sociale huurwoningen of sociale koopwoningen, particulier opdrachtgeverschap of branches van detailhandel zodat hier niet verder hoeft te worden ingegaan op de uitvoerbaarheid van die eisen.

 

 

5.2 Juridische uitvoerbaarheid

 

5.2.1 Voorkeursrecht

 

Voor de locatieontwikkeling heeft de gemeente geen gebruik hoeven te maken van het instrument van het voorkeursrecht voor gemeenten bij verwerving van onroerende zaken, als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten.

 

5.2.2 Verwerving in eigendom en onteigening

 

Voor de locatieontwikkeling behoefde de gemeente geen onroerende zaken in eigendom te verkrijgen. Evenmin hoefde de gemeente gebruik te maken van het instrument van onteigening van onroerende zaken, als bedoeld in de Onteigeningswet.

 

 

 

HOOFDSTUK 6 WIJZIGINGSPLAN

 

 

 

6.1 Wijziging van de planverbeelding

 

De planverbeelding van het bestemmingsplan “Schinkelpolder”, zoals vastgesteld door de raad van de gemeente op 26 maart 2015, wordt voor wat betreft de gronden met kadastrale aanduiding AMR03A, nummers 3405, 3406 en 3407, gewijzigd als aangegeven op de bij dit wijzigingsplan behorende verbeelding, als vervat in de bestandenset met planidentificatie: NL.IMRO.0358.BPSchinkelpolwijz3-VG01.

 

 

6.2 Wijziging van de planregels

 

De bouwregels van de bestemming “Gemengd - Agrarisch en Bedrijf” (GD-AB) worden voor wat betreft de gronden met kadastrale aanduiding AMR03A, nummers 3405, 3406 en 3407 in overeenstemming gebracht met de wijzigingsvoorwaarden van artikel 3.7.1 onder a. van de planregels, als vervat in de bestandenset met planidentificatie:

NL.IMRO.0358.BPSchinkelpolwijz3-VG01.

 

 

6.3 Citeertitel

 

Dit wijzigingsplan kan worden aangehaald onder de naam “Schinkelpolder, 3e wijziging”.