Erfstede

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 plan:

Het bestemmingsplan Erfstede met identificatienummer NL.IMRO.0356.BPBI2023HER001-ON01 van de gemeente Nieuwegein.

1.2 bestemmingsplan:

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3 aan-/uitbouw:

Een bijbehorend bouwwerk als omschreven in artikel 1 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw, dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en daaraan functioneel is verbonden.

1.4 aanduiding:

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.5 aanduidingsgrens:

Een grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.6 aan huis verbonden beroep of -bedrijf:

Het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van een ambachtelijk bedrijf, als aangegeven in de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten', in een woning, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke en visuele uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.

1.7 ambachtelijk bedrijf:

Een bedrijf, voorkomend in ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, dat is gericht op het overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen.

1.8 archeologisch onderzoek:

Werkzaamheden naar het bodemarchief die ten behoeve van de archeologische monumentenzorg worden uitgevoerd volgens de eisen zoals gesteld in de vigerende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA).

1.9 archeologisch rapport:

Rapportage waarin de archeologische waarde van het terrein waarop de aanvraag betrekking heeft wordt vastgesteld, die naar het oordeel van het dagelijks bestuur voldoet aan de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie.

1.10 archeologisch verwachting:

Waarden waarvan de aanwezigheid in de bodem aannemelijk is of vermoed wordt.

1.11 archeologisch waarde:

Waarden waarvan de aanwezigheid bekend is in de vorm van fysieke overblijfselen in de bodem.

1.12 bebouwing:

Eén of meerdere gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1.13 bebouwingspercentage:

Het percentage dat de grootte van het bouwvlak aangeeft dat maximaal met gebouwen en/of overkappingen mag worden bebouwd.

1.14 bedrijfsvloeroppervlakte:

Het totale vloeroppervlak van de ruimte die wordt gebruik voor een kantoor, winkel, bedrijf of voorziening met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

1.15 bedrijfswoning:

Een woning in of bij een gebouw of op een terrein, slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

1.16 begane grond:

De vloer van de op maaiveld of nagenoeg op maaiveld, gesitueerde bouwlaag van een gebouw.

1.17 bestaand:

• Bestaand gebruik: het feitelijke of vergunde gebruik van de gronden en bouwwerken op het moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan; daaronder valt niet het gebruik dat al in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.
• Bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan zijn gebouwd of krachtens een hiertoe verleende omgevingsvergunning nog kunnen worden gebouwd.

1.18 bestemmingsgrens:

De grens van een bestemmingsvlak.

1.19 bestemmingsvlak:

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.20 bijgebouw:

Een bijbehorend bouwwerk als omschreven in artikel 1 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen (hoofd)gebouw en dat functioneel en bouwkundig ondergeschikt is aan en vrijstaat van dat (hoofd)gebouw.

1.21 bouwen:

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.22 bouwgrens:

Een op de verbeelding aangegeven lijn, die de grens vormt van een bouwvlak.

1.23 bouwlaag:

Een gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van onderbouw en zolder.

1.24 bouwperceel:

Een aaneengesloten stuk grond, waar krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan.

1.25 bouwperceelsgrens:

Een grens van een bouwperceel.

1.26 bouwvlak:

Een op de verbeelding door bouwgrenzen omsloten vlak, waarmee gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegelaten.

1.27 bouwwerk:

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.28 bruto vloeroppervlak:

Het vloeroppervlak volgens NEN 2580.

1.29 coffeeshop:

Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van verdovende en/of hallucinerende stoffen, met eventueel als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet alcoholische dranken en al dan niet ter plaatse bereide kleine etenswaren.

1.30 consumentenvuurwerk:

Vuurwerk voor particulier gebruik als bedoeld in het Vuurwerkbesluit (Stb. 2002, 33, laatst gewijzigd Stb. 2019, 378).

1.31 cultuur en ontspanning:

Voorzieningen ten behoeve van cultuur en ontspanning, waaronder: podiumkunsten/theater, bioscopen, musea, expositieruimten, galeries, toeristische attracties, bowling- en poolcentra, muziek- en dansscholen, creativiteitscentra, casino's en zalencentra.

1.32 detailhandel:

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), het verkopen en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

1.33 dienstverlening:

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder belwinkel en internetcafé.

1.34 dove gevel:

Een bouwkundige constructie waarin:

• a. geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A);
• b. alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidgevoelige ruimte.

1.35 gevel:

Bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak, niet zijnde:

• a. een bouwkundige constructie waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A), alsmede;
• b. een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidgevoelige ruimte.

1.36 eerste bouwlaag:

De bouwlaag op de begane grond.

1.37 eerstelijns bebouwing:

bebouwing die vanaf een bepaalde aangrenzende openbare weg gezien als de eerste lijn van de aan de betreffende weg gelegen bebouwing kan worden beschouwd;

1.38 functie:

Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan, is toegestaan.

1.39 gebouw:

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.40 geluidsgevoelige functie:

Functies die maken dat een gebouw of een terrein als geluidsgevoelig object kan worden aangemerkt;

1.41 geluidsgevoelig gebouw:

Een woning of een andere geluidgevoelig gebouw zoals bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

1.42 geluidsgevoelig object:

Geluidsgevoelige gebouwen of terreinen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder;

1.43 geluidzone:

Een geluidzone zoals bedoeld in de Wet geluidhinder (Stb. 1979, 99, laatst gewijzigd Stb. 2017, 57), waarbuiten de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein de waarde van 50 dB(A) niet te boven mag gaan.

1.44 gevellijn:

de denkbeeldige lijn op een bouwperceel die in het verlengde ligt van de gevel van het hoofdgebouw;

1.45 hoofdgebouw:

Een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

1.46 horeca:

Het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig, exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf, waaronder wordt verstaan: een hotel, bed & breakfast, restaurant, pension, café, cafetaria, snackbar, discotheek of daaraan verwante inrichting.

1.47 huishouden:

Persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen.

1.48 kantoor:

Een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van (semi)overheidsinstellingen en naar de aard daarmee gelijk te stellen instellingen.

1.49 laden en lossen:

Het onmiddellijk, nadat het voertuig tot stilstand is gebracht, bij voortduring in- of uitladen van goederen van enige omvang of enig gewicht gedurende de tijd die daarvoor nodig is.

1.50 maaiveld:

De gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

1.51 maatschappelijke doeleinden:

Het openbaar bestuur, medische, sociale, culturele, educatieve, levensbeschouwelijke en daarmee gelijk te stellen voorzieningen, alsmede kinderopvang en buitenschoolse opvang.

1.52 mantelzorg:

Het bieden van zorg in één woning en bijbehorende aan-en uitbouwen, dus alleen in afhankelijke woonruimte, aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke werking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.53 nieuwvestiging kantoren:

de toevoeging of uitbreiding van een kantoor of de transformatie van een gebouw naar een kantoor ten opzichte van het vigerende planologische regime door middel van een ruimtelijk besluit.

1.54 nutsvoorzieningen:

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie.

1.55 overkapping:

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde en voorzien van een gesloten dak.

1.56 peil:

• a. Voor gebouwen, met uitzondering van bijgebouwen: +1,1 m NAP;
• b. voor bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitend maaiveld.

1.57 risicovolle inrichting:

Inrichtingen als bedoeld in artikel 2, lid 1, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen of LNG tankstations.

1.58 omgevingskwaliteit:

De mate waarin een gebied of een gebiedsdeel qua uitstraling en beleving beantwoordt aan zijn bestemming.

1.59 seksinrichting:

De voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht.

1.60 standplaats:

Het vanaf een vaste plaats op een openbare en in de openlucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen dan wel aanbieden van diensten gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, een wagen of een tafel.

1.61 terras:

Een buiten de besloten ruimte van een inrichting liggend deel van een horecabedrijf waar sta- of zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken of spijzen voor directe consumptie kunnen worden bereid of verstrekt.

1.62 webwinkel:

Binnen een woning is een webwinkel toegestaan die:

• a. Via het internet goederen ter verkoop aanbiedt aan particulieren;
• b. De gedane bestelling per e-mail accepteert;
• c. de betaling van goederen controleert;
• d. de goederen controleert;
• e. Bestelde goederen verzamelt, verpakt, verzend gereed maakt;
• f. Ter verzending aanbied;
• g. Zonder dat sprake is van een combinatie met een showroomfunctie en/of afhaalmogelijkheden en/of betalingsmogelijkheden ter plaatse.

1.63 weg:

Weg, als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994.

1.64 wonen:

Het gehuisvest zijn in een woning.

1.65 woning:

Een (zelfstandig gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

1.66 woonschip:

Elk vaar- of drijftuig, dat uitsluitend of in hoofdzaak wordt gebezigd als of te oordelen naar zijn constructie

bestemd is tot als hoofdbewoning geldend dag- en/of nachtverblijf van één of meer personen.

1.67 woonvloeroppervlak:

De totale oppervlakte van de woning inclusief aan/uitbouwen en bijgebouwen, boven en onder peil.

1.68 zelfstandig kantoor:

een gebouw of een deel van een gebouw, niet zijnde een ondergeschikt kantoor, in de vorm van een ruimtelijk en bouwkundig zelfstandige eenheid dat geheel of grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondergeschikte, aan het kantoor ondersteunende functies (zoals vergaderzalen, kantines, opslagruimtes en serverruimten). Parkeerruimte valt niet onder een ondergeschikte, aan het kantoor ondersteunende functie.

1.69 zoneringsplichtige inrichting:

Inrichtingen die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken als bedoeld in de Wet

geluidhinder.

1.70 zone industrielawaai:

Zone rond een industrieterrein als bedoeld in de artikelen 40 en 53 van de Wet geluidhinder.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij het toepassen van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 de dakhelling:

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.2 de goothoogte van een bouwwerk:

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.3 de inhoud van een bouwwerk:

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk:

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw, of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van kleine bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.5 de oppervlakte van een bouwwerk:

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.6 de hoogte van de eerste bouwlaag:

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de afgewerkte vloer van de eerste verdieping.

2.7 de verticale diepte van een bouwwerk:

Vanaf het peil tot aan het laagste punt van een bouwwerk onder peil.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Gemengd - B2

3.1 Bestemmingsomschrijving

• a. wonen in een woning al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan-huis-verbonden beroep;
• b. dienstverlening, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'centrum' en uitsluitend op de eerste bouwlaag boven maaiveld;
• c. ambachtelijke bedrijven, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'centrum' en uitsluitend op de eerste bouwlaag boven maaiveld;
• d. detailhandel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'centrum' en uitsluitend op de eerste bouwlaag boven maaiveld, waarbij geldt dat de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte maximaal 350 m2 bedraagt;
• e. gebouwde parkeervoorzieningen, waaronder begrepen fietsenstallingen;
• f. verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
• g. geluidswerende voorzieningen;
• h. groenvoorzieningen;
• i. waterhuishoudkundige voorzieningen en waterberging;
• j. nutsvoorzieningen.

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

• k. gebouwen;
• l. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• m. bijbehorende voorzieningen, zoals erven, (ongebouwde) parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen.

3.2 Bouwregels

3.2.1 Gebouwen en gebouwde parkeervoorzieningen

Voor het bouwen van gebouwen en gebouwde parkeervoorzieningen gelden de volgende bepalingen:

• a. een gebouw en een gebouwde parkeervoorziening mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
• b. voor een gebouw, niet zijnde en een gebouwde parkeervoorziening, ter plaatse van de aanduiding 'centrum' geldt voor de eerste bouwlaag vanaf maaiveld een minimale hoogte van 4,5 m, voor de eerste 3 m vanaf de voorste gevel;
• c. het aantal woningen bedraagt niet meer dan 80;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' geldt de opgenomen bouwhoogte;
• e. de gevel van de eerstelijns bebouwing wordt in de gevellijn ter plaatse van de figuur 'gevellijn' gebouwd;
• f. herbouw van een bestaand gebouw is niet toegestaan.

3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van gebouwen, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:

• a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel maximaal 1 m mag bedragen;
• b. de bouwhoogte van masten, palen, kunstwerken en reclame-uitingen mag niet meer dan 12 m bedragen.
• c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 3 m bedragen.

3.3 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2.1 sub e, voor het bouwen van (delen van) de gevel van de eerstelijns bebouwing achter de gevellijn, waarbij de afstand van de voorste gevel tot de gevellijn maximaal 2 m bedraagt, mits:

• a. een verantwoorde en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing is gewaarborgd;
• b. de ruimtelijke kwaliteit en het stedenbouwkundig beeld zijn gewaarborgd;
• c. geen sprake is van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.4 Specifieke gebruiksregels

Onder strijdig gebruik met deze regels wordt verstaan:

• a. het gebruik van de gronden, zoals bedoeld in lid 3.1 onder a t/m d, in bestaande gebouwen.
• b. een gebruiksoppervlakte van 50 m² of minder per woning.

3.5 Afwijken van de gebruiksregels

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.1 ter plaatse van de aanduiding 'centrum' ten behoeve van de nieuwvestiging van een horecabedrijf in de categorieën 1 en 2, zoals bedoeld in Bijlage 1 Staat van Horeca-activiteiten, op de eerste bouwlaag boven maaiveld, mits:

• a. een nieuw te vestigen horecabedrijf een bijdrage levert aan een levendig centrumgebied;
• b. er geen sprake is van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• c. de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte horeca maximaal 250 m2 bedraagt.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wegen en straten, wandel- en fietspaden en trappen met een functie voornamelijk gericht op zowel verblijf als op de afwikkeling van het doorgaande verkeer;
• b. terrassen;
• c. markt;
• d. fiets-, groen- en speelvoorzieningen;
• e. reclame-uitingen;
• f. geluidswerende voorzieningen;
• g. gebouwde parkeervoorzieningen, met dien verstande dat de parkeerplaatsen uitsluitend zijn toegestaan:
  • 1. onder maaiveld tot een verticale diepte van ten hoogste 4 m onder peil;
• h. geluidswerende voorzieningen;
• i. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging, oeververbindingen en waterlopen;
• j. nutsvoorzieningen.

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

• k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• l. verhardingen, waaronder begrepen ongebouwde parkeervoorzieningen.

4.2 Bouwregels

4.2.1 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:

• a. de bouwhoogte van lichtmasten mag maximaal 12 m bedragen;
• b. de bouwhoogte van een geluidswerende voorziening mag maximaal 4 m bedragen;
• c. de bouwhoogte van abri's mag maximaal 3 m en de oppervlakte mag maximaal 10 m2 bedragen;
• d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan voor de wegaanduiding, geleiding, mag maximaal 3 m bedragen.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 8

5.1 Bestemmingsomschrijving

• a. De voor 'Waarde - Archeologie 8' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.
• b. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende
  bestemmingen.

5.2 Bouwregels

5.2.1 Omgevingsvergunning voor het bouwen

Voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere, op deze gronden voorkomende bestemmingen dient de aanvrager van de omgevingsvergunning voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 10.000 m² en waarvoor graaf- en/of heiwerkzaamheden plaatsvinden dieper dan 150 cm beneden maaiveld, een rapport te overleggen waarin:

• a. de aanwezigheid van archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld; en
• b. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.

5.2.2 Voorwaarden omgevingsvergunning voor het bouwen

Indien uit het in sublid 5.2.1 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen zullen of kunnen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning:

• a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
• b. de verplichting tot het doen van opgravingen;
• c. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.

5.2.3 Uitzonderingen

Het bepaalde in sublid 5.2.1 en 5.2.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij:

• a. de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid; en
• b. wordt gebruikgemaakt van de bestaande fundering.

5.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

5.3.1 Aanlegverbod zonder omgevingsvergunning

Behoudens het bepaalde in sublid 5.3.2, is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag op en in de in lid 5.1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

• a. grondwerkzaamheden dieper dan 1,5 m en met een oppervlakte van meer dan 10.000 m², waartoe worden gerekend het afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren, het aanleggen van drainage en het ophogen van de bodem;
• b. het verlagen en verhogen van het waterpeil;
• c. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd;
• d. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie-, of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur.

5.3.2 Uitzondering op het aanlegverbod

Het in sublid 5.3.1 gestelde verbod geldt niet voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden:

• a. in het kader van het normale beheer en onderhoud;
• b. in het kader van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een ter zake deskundige;
• c. waarmee op het tijdstip van inwerkingtreding van de verordening:
  • 1. is begonnen, voor zover daarvoor tot dat tijdstip geen vergunning was vereist;
  • 2. is of mag worden begonnen krachtens een verleende vergunning.

5.3.3 Toetsingscriteria

De omgevingsvergunning als bedoeld in lid 5.3.1 kan pas worden verleend:

• a. indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden van de gronden;
• b. nadat door de aanvrager een rapport is overgelegd waarin:
  • 1. de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld; en
  • 2. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd;
• c. nadat ter beoordeling van het archeologisch rapport advies wordt ingewonnen bij een ter zake deskundige.

5.3.4 Voorwaarden voor een omgevingsvergunning

Indien uit het in lid 5.3.3 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het uitvoeren van werken of werkzaamheden zullen worden verstoord, kunnen één of meerdere van de volgende voorwaarden worden verbonden aan de omgevingsvergunning:

• a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
• b. de verplichting tot het doen van opgravingen;
• c. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan bij door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.

5.4 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen door:

• a. De bestemming 'Waarde - Archeologie 8' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
• b. De bestemming 'Waarde - Archeologie 8' aan gronden, grenzend aan deze bestemming, toe te kennen indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van bedoelde medebestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7 Algemene bouwregels

7.1 Overschrijdingen bouwgrenzen

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

• a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda’s en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
• b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
• c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

7.2 Bouwregel water

Een omgevingsvergunning, als bedoeld in artikel 2.1, lid 1 sub a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, voor het bouwen van een gebouw kan slechts worden verleend indien vaststaat dat het hemelwater is afgekoppeld van de riolering en dat van een hevige bui minimaal 20 mm hemelwater, gerekend over het bestaande en nieuw te realiseren verharde oppervlak, wordt verwerkt en geïnfiltreerd in de ondergronden bij het desbetreffende gebouw, onverminderd de overige van toepassing zijnde regels.

7.3 Nadere eisen windcomfort

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats, de hoogte en de bouwwijze van gebouwen met een bouwhoogte van meer dan 15 m voor zover dit noodzakelijk is om onaanvaardbare gevolgen te voorkomen voor het windcomfort in de verblijfsgebieden in de onmiddellijke nabijheid van de gebouwen, mede gelet op het karakter van de desbetreffende verblijfsgebieden, waarbij geldt dat:

• a. voordat een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met een hoogte van 15 m of meer verleend kan worden, dient door de aanvrager een windhinderonderzoek te worden overgelegd. Dit onderzoek moet inzicht bieden in de mogelijke gevolgen van windhinder in de omgeving van het gebouw en de eventueel daaruit voortvloeiende te nemen maatregelen en/of aan te leggen voorzieningen;
• b. het bevoegd gezag kan ter voorkoming van onevenredige windhinder en/of windgevaar nadere eisen stellen met betrekking tot de plaatsing en vormgeving van gebouwen met een hoogte vanaf 15 m ter voorkoming of beperking van windhinder indien het in het vorige lid bedoelde onderzoek daartoe aanleiding geeft.

7.4 Nadere eisen schaduwwerking

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan bouwplannen met een bouwhoogte van meer dan 15 meter met betrekking tot de plaatsing en vormgeving van bouwwerken ter voorkoming of beperking van schaduwwerking, waarbij geldt dat:

• a. voordat een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met een hoogte van 15 m of meer verleend kan worden, dient door de aanvrager een bezonningsstudie te worden overgelegd. Dit onderzoek moet inzicht bieden in de mogelijke gevolgen van schaduwwerking in de omgeving van het gebouw en de eventueel daaruit voortvloeiende te nemen maatregelen en/of aan te leggen voorzieningen;
• b. het bevoegd gezag kan ter voorkoming van onevenredige schaduwwerking nadere eisen stellen met betrekking tot de plaatsing en vormgeving van gebouwen met een hoogte vanaf 15 m ter voorkoming of beperking van schaduwwerking indien het in het vorige lid bedoelde onderzoek daartoe aanleiding geeft.

7.5 Parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen

Ten aanzien van parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of een omgevingsvergunning voor een wijziging van het gebruik is verzekerd, dat op het bouwperceel waarvoor vergunning wordt verleend of in de omgeving daarvan, wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor motorvoertuigen. Van voldoende parkeergelegenheid is sprake indien deze is aangelegd en in stand wordt gehouden overeenkomstig de in het Koersdocument Parkeren 2020- 2025, of de opvolger daarvan, opgenomen parkeernormen.
• b. In afwijking van het bepaalde in de tweede volzin van lid a geldt voor de functie wonen in de bestemming Gemengd - B2 dat:
  • 1. van voldoende parkeergelegenheid sprake is indien deze is aangelegd en in stand worden gehouden overeenkomstig in onderstaande tabel opgenomen parkeernormen. De onderstaande parkeernormen zijn gebaseerd op de maatwerk mogelijkheden uit het Koersdocument Parkeren 2020- 2025, of de opvolger daarvan, en de daarin opgenomen standaard parkeernormen voor zover afwijkend van onderstaande tabel, zijn niet van toepassing;

	Norm bewonersdeel (excl. bezoekersparkeren)	Norm  bezoekersparkeren
Sociaal huurappartement tot 80 m2 GO	0,3	0,1
Goedkoop/middelduur huurappartement tot 80 m2 GO	0,3	0,1
Duur huurappartement groter dan 80 m2 GO	0,6	0,1
Goedkoop koopappartement tot 50 m2 GO	0,5	0,1
Middelduur koopappartement 50 tot 80 m2 GO	0,6	0,1
Duur koop appartement groter dan 80 m2 GO	0,7	0,1

Tabel: Parkeernormen functie wonen

• 1. in aanvulling op het bepaalde in lid b onder 1 bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of een omgevingsvergunning voor een wijziging van het gebruik, meerdere parkeergelegenheden kunnen worden vervangen van het bewonersdeel van de parkeergelegenheid voor deelauto's met een verhouding van 5:1 (reguliere parkeerplaats : deelauto) met een maximum van 20% van de binnen de bestemming Gemengd - B2 te realiseren parkeergelegenheid.
• c. Indien in de in de leden a en b bedoelde parkeergelegenheid wordt voorzien op eigen terrein, moet de stallingsruimte per auto een afmeting hebben van minimaal 1,80 meter bij 5 meter met daarnaast voldoende in- en uitstapruimte.
• d. Gebouwde parkeervoorzieningen zijn uitsluitend overdekt toegestaan.
• e. Een bouwwerk waarvan een behoefte aan ruimte voor laden of lossen van goederen wordt verwacht, is slechts toegestaan onder de voorwaarde dat op het bouwperceel of in de omgeving daarvan aan voldoende ruimte voor het laden of lossen van goederen wordt voorzien en in stand wordt gelaten.
• f. Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bepaalde in de leden a, b en d en toestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits:
  • 1. dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie of op andere wijze in de nodige parkeergelegenheid;
  • 2. of in laad- of losruimte wordt voorzien.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

8.1 Strijdig gebruik

Onder een gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

• a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
• b. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een coffeeshop;
• c. de opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk;
• d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een risicovolle inrichting, tenzij bestaand.

8.2 Aan huis verbonden beroep en bedrijf

Ten aanzien van een aan huis verbonden beroep of -bedrijf in een woning gelden de volgende voorwaarden:

• a. Het vloeroppervlak ten behoeve van een aan huis verbonden beroep of -bedrijf mag niet meer dan 35% van het woonvloeroppervlak met een maximum van 75 m² bedragen;
• b. De activiteiten mogen zowel naar de aard als ten aanzien van de visuele aspecten geen afbreuk doen aan het karakter van de woning en de woonomgeving;
• c. In geval van bedrijfsactiviteiten, zijn activiteiten toegestaan in een woning die door een bewoner op bedrijfsmatige wijze worden uitgeoefend, en voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit);
• d. De activiteiten mogen geen detailhandel, risicovolle inrichtingen, seksinrichting en/of horeca betreffen;
• e. Webwinkels zijn toegestaan;
• f. De activiteiten mogen geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen onevenredige parkeerdruk veroorzaken;
• g. Er dient een relatie te zijn tussen ten minste 1 bewoner en de uitgeoefende activiteit(en).

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

9.1 Afwijking van de bouwregels

9.1.1 Algemeen

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van:

• a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot maximaal 10% van die maten, afmetingen, percentages en aantallen;
• b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
• c. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
• d. van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje maximaal 50 m3 bedraagt;
• e. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m;
• f. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen zoals schoorstenen, luchtkokers en lichtkappen, mits:
  • 1. de maximale oppervlakte van de vergroting maximaal 10% van het betreffende bouwvlak zal bedragen;
  • 2. de hoogte maximaal 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw zal bedragen.
• g. het bepaalde in lid 3.2.1 onder b, om een om een eerste bouwlaag lager dan 4,5 m, voor de eerste 3 m vanaf de voorste gevel, toe te staan.

9.1.2 Uitzonderingen afwijkingsregels

Het bepaalde onder lid 9.1.1 onder a geldt niet voor de maximale bouwhoogte van gebouwen en gebouwde parkeervoorzieningen.

9.1.3 Voorwaarden

Een vergunning voor een afwijking wordt niet verleend indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

9.2 Afwijking van de gebruiksregels

9.2.1 Aan-huis-verbonden beroep

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in afwijking van lid 8.2 onder g een omgevingsvergunning te verlenen zonder dat er een relatie bestaat tussen ten minste 1 bewoner en de uitgeoefende activiteiten, voorzover het medische beroepen betreft.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht

10.1 Overgangsrecht bouwwerken

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

• a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
  • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
• b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
• c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

10.2 Overgangsrecht gebruik

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

• a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
• b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
• c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
• d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 11 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Erfstede'