Type plan: bestemmingsplan
Naam van het plan: Cimbaal terrein Nieuwegein
Status: vastgesteld
Plan identificatie: NL.IMRO.0356.BP2016Cimbaal-va01

Regels

1 Inleidende regels
 
Artikel 1 Begrippen
1.1 plan:
Het bestemmingsplan Cimbaal terrein Nieuwegein met identificatienummer NL.IMRO.0356.BP2016Cimbaal-va01 van de gemeente Nieuwegein;
 
1.2 bestemmingsplan:
De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;
 
1.3 aanduiding:
Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/ of het bebouwen van deze gronden;
 
1.4 aanduidingsgrens:
De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
 
1.5 bebouwing:
Eén of meerdere gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
 
1.6 bestaand:
  • Bij bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;
  • Bij gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen.
1.7 bestemmingsgrens:
De grens van een bestemmingsvlak;
 
1.8 bestemmingsvlak:
Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
 
1.9 bijbehorend bouwwerk
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;
 
1.10 bouwgrens:
Een op de kaart aangegeven lijn, die de grens vormt van een bouwvlak;
 
1.11 bouwlaag:
Een gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van onderbouw en zolder;
 
1.12 bouwperceel:
Een aaneengesloten stuk grond, waar krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;
 
1.13 bouwperceelgrens:
Een grens van een bouwperceel;
 
1.14 bouwvlak:
Een op de kaart door bouwgrenzen omsloten vlak, waarmee gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegelaten;
 
1.15 bouwwerk:
Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
 
1.16 bruto vloeroppervlak:
Tot het bruto vloeroppervlak behoort het totale vloeroppervlak binnen een gebouw tussen de buitenzijde van de gevels minus het oppervlak voor vides en technische ruimten;
 
1.17 carport:
Een overdekte stallinggelegenheid voor auto’s, met niet meer dan twee wanden;
 
1.18 gebouw:
Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
 
1.19 hoofdgebouw:
Een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;
 
1.20 kantoor:
Een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van (semi)overheidsinstellingen, het bankwezen, en naar de aard en daarmee gelijk te stellen instellingen;
 
1.21 maatschappelijke voorzieningen:
Het openbaar bestuur, medische-, sociale, culturele, educatieve, levensbeschouwelijke en daarmee gelijk te stellen voorzieningen;
 
1.22 overkapping:
Een bouwwerk, geen gebouw zijnde en voorzien van een gesloten dak;
 
1.23 peil:
  1. Voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
    1. De hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
  2. In andere gevallen:
    1. De gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld;
  3. Indien in of op het water wordt gebouwd:
    1. Het Nieuw Amsterdams Peil (of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil).
1.24 seksinrichting:
De voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht;
 
1.25 woning:
Een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;
 
1.26 woonvloeroppervlak:
De totale oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bebouwing, boven en onder peil, ten dienst van de toegestane functie;
1.27 zorgwonen
wonen met zorg voor mensen die vanwege hun leeftijd, gezondheid of beperkingen aangewezen zijn op enige zorg en ondersteuning, ongeacht of deze door een professional, vrijwilliger of mantelzorger wordt verstrekt.
Artikel 2 Wijze van meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
  1. De goothoogte van een bouwwerk:
    Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
  2. De inhoud van een bouwwerk:
    Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
  3. De bouwhoogte van een bouwwerk:
    Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van kleine bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
  4. De oppervlakte van een bouwwerk;
    De oppervlakte gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
  5. Hoogte van de eerste bouwlaag:
    Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de afgewerkte vloer van de eerste verdieping
  6. De hoogte van een antenne-installatie:
    Vanaf peil tot aan de bovenkant van de afgewerkte vloer van de eerste verdieping.
2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Gemengd
3.1 Bestemmingsomschrijving
De op de verbeelding voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
  1. zorginstellingen;
  2. zorgwonen, in combinatie met de daarbij behorende kantoren en maatschappelijke voorzieningen;
  3. mantelzorg in een afhankelijke woonruimte;
  4. verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
  5. gebouwde parkeervoorzieningen met bijbehorende hellingbaan, met dien verstande dat de parkeerplaatsen uitsluitend zijn toegestaan onder maaiveld tot een verticale diepte van ten hoogste 4 m onder peil;
  6. tuinen.
Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:
  1. hoofdgebouwen;
  2. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
  3. erven.
3.2 Bouwregels
3.2.1 Gebouwen
Voor het bouwen van gebouwen en overkappingen gelden de volgende bepalingen:
  1. een gebouw moet binnen een bouwvlak worden gebouwd;
  2. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)'.
3.2.2 Bijbehorende bouwwerken
Voor het bouwen van bijbehorend bouwwerken gelden de volgende bepalingen:
  1. bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' worden gerealiseerd;
  2. de maximum gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bedraagt 80 m²;
  3. de maximum bouwhoogte van bijgebouwen bedraagt 3,0 m;
  4. de maximum bouwhoogte van overkappingen bedraagt 3,0 m.
3.2.3 bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde gelden de volgende bepalingen:
  1. de maximum bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt 2,0 m; met dien verstande dat de maximum bouwhoogte voor erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel 1,0 m bedraagt;
  2. de maximum bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt 5,0 m.
3.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:
  1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
  2. een goede woonsituatie;
  3. de verkeersveiligheid;
  4. de sociale veiligheid;
  5. de milieusituatie;
  6. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
3.4 Specifieke gebruiksregels
  1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de gegeven bestemming;
  2. Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid a, wordt in ieder geval gerekend het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting.
Artikel 4 Waarde - Archeologie
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.
 
4.2 Bouwregels
4.2.1 Omgevingsvergunning voor het bouwen
Voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere, op deze gronden voorkomende bestemmingen dient de aanvrager van de omgevingsvergunning voor bouwwerken waarvoor graaf- en/of heiwerkzaamheden plaatsvinden dieper en met een maximum oppervlakte dan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde' zoals in navolgende tabel is aangegeven:
 
Aanduiding  Maximum oppervlakte  Maximale diepte beneden maaiveld  
specifieke vorm van waarde - 1  0 m2   30 cm  
specifieke vorm van waarde - 2  500 m2  30 cm  
specifieke vorm van waarde - 3  2.500 m2  1,5 m  
specifieke vorm van waarde - 6  10.000 m2  1,5 m  
een rapport te overleggen waarin:
  1. de aanwezigheid van archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld; en
  2. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.
4.2.2 Voorwaarden omgevingsvergunning voor het bouwen
Indien uit het in artikel 4 lid 2.1  genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen zullen of kunnen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning: 
  1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
  2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
  3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een daartoe bevoegde instantie op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
4.2.3 Uitzonderingen
Het bepaalde in artikel 4 lid 2.1 en artikel 4 lid 2.2  is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij: 
  1. de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid; en
  2. gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.
4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
4.3.1 Aanlegverbod zonder omgevingsvergunning
Behoudens het bepaalde in artikel 4 lid 3.2, is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag op en in de in artikel 4 lid 1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
  1. grondwerkzaamheden waartoe worden gerekend het afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren, het aanleggen van drainage en het ophogen van de bodem dieper dan in navolgende tabel is aangegeven:
Aanduiding  Maximum oppervlakte  Maximale diepte beneden maaiveld  
specifieke vorm van waarde - 1  0 m2   30 cm  
specifieke vorm van waarde - 2  500 m2  30 cm  
specifieke vorm van waarde - 3  2.500 m2  1,5 m  
specifieke vorm van waarde - 6  10.000 m2  1,5 m  
  1. het verlagen en verhogen van het waterpeil;
  2. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd;
  3. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie-, of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur.
4.3.2 Uitzonderingen op het aanlegverbod
Het in artikel 4 lid 3.1  gestelde verbod geldt niet voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden: 
  1. in het kader van het normale beheer en onderhoud;
  2. in het kader van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een daartoe bevoegde instantie;
  3. waarmee op het tijdstip van inwerkingtreding van de verordening:
    1. is begonnen, voor zover daarvoor tot dat tijdstip geen vergunning was vereist;
    2. is of mag worden begonnen krachtens een verleende vergunning.
4.3.3 Toetsingscriteria
De omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4 lid 3.1  kan pas worden verleend: 
  1. indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden van de gronden;
  2. nadat door de aanvrager een rapport is overgelegd waarin:
    1. de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld; en
    2. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd;
  3. nadat ter beoordeling van het archeologisch rapport advies wordt ingewonnen bij een daartoe bevoegde instantie.
4.3.4 Voorwaarden voor een omgevingsvergunning
Indien uit het in artikel 4 lid 3.3  genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het uitvoeren van werken of werkzaamheden zullen worden verstoord, kunnen één of meerdere van de volgende voorwaarden worden verbonden aan de omgevingsvergunning: 
  1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
  2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
  3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een daartoe bevoegde instantie op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan bij door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties
4.4 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen door: 
  1. de bestemming 'Waarde - Archeologie' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
  2. de bestemming 'Waarde - Archeologie' aan gronden, grenzend aan deze bestemming, toe te kennen indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van bedoelde medebestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.
3 Algemene regels
Artikel 5 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 6 Algemene bouwregels
6.1 Overschrijding bouwgrenzen
De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door: 
  1. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda’s en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
  2. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
  3. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.
6.2 Parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen
Ten aanzien van parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen gelden de volgende bepalingen: 
  1. een bouwwerk waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, is slechts toegestaan onder de voorwaarde dat op het bouwperceel of in de omgeving daarvan voldoende parkeergelegenheid voor auto's, overeenkomstig de Nota Parkeernormen 2011-2015 van de gemeente Nieuwegein, of de opvolger daarvan, is voorzien en in stand wordt gehouden.
  2. indien in de onder a bedoelde parkeergelegenheid wordt voorzien op eigen terrein, moet de stallingsruimte per auto een afmeting hebben van minimaal 1,80 meter bij 5 meter met daarnaast voldoende in- en uitstapruimte.
  3. indien in de onder a bedoelde parkeergelegenheid wordt voorzien in het openbaar gebied, kan het college hieraan voorwaarden stellen voor wat betreft afmetingen en situering.
  4. gebouwde parkeervoorzieningen zijn uitsluitend overdekt toegestaan.
  5. een bouwwerk waarvan een behoefte aan ruimte voor laden of lossen van goederen wordt verwacht, is slechts toegestaan onder de voorwaarde dat op het bouwperceel of in de omgeving daarvan aan voldoende ruimte voor het laden of lossen van goederen wordt voorzien en in stand wordt gelaten.
  6. het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bepaalde onder a en onder e en toestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits:
    1. dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie of op andere wijze in de nodige parkeergelegenheid; of
    2. in laad- of losruimte wordt voorzien.
Artikel 7 Algemene afwijkingsregels
 
7.1 Algemeen
Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van: 
  1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot maximaal 10% van die maten, afmetingen en percentages;
  2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
  3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
  4. van het openbaar vervoer, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
    1. De inhoud per gebouwtje maximaal 50 m3 bedraagt;
  5. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m;
  6. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen zoals schoorstenen, luchtkokers en lichtkappen, mits:
    1. de maximale oppervlakte van de vergroting maximaal 10% van het betreffende bouwvlak zal bedragen;
    2. de hoogte maximaal 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw zal bedragen.
7.2 Voorwaarden
Een vergunning voor een afwijking wordt niet verleend indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.
Artikel 8 Algemene wijzigingsregels
 
8.1 Overschrijding bestemmingsgrenzen
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzi­gen ten behoeve van:
  1. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
  2. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aanslui­ting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft.
De overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3,0 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.
4 Overgangs- en slotregels
Artikel 9 Overgangsrecht
9.1 Overgangsrecht bouwwerken
  1. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
    1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
    2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit, geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
  2. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10 %.
  3. het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.
9.2 Overgangsrecht gebruik
  1. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
  2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
  3. indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
  4. het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.
Artikel 10 Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Cimbaal terrein Nieuwegein'