Herontwikkeling Buitenplaats Heerewegen

Regels

Hoofdstuk 1 INLEIDENDE REGELS

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

het bestemmingsplan 'Herontwikkeling Buitenplaats Heerewegen' met identificatienummer NL.IMRO.0355.BPherBuHeerewegen-VS01 van de gemeente Zeist.

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

1.3 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 ander bouwwerk:

een bouwwerk, geen gebouwen zijnde.

1.6 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.7 bebouwingspercentage:

de oppervlakte van de bebouwing binnen het bouwvlak, het woningvlak of, bij afwezigheid daarvan, het bestemmingsvlak, uitgedrukt in een percentage van de oppervlakte van dat vlak.

1.8 bedrijf aan huis:

het door de bewoners bedrijfsmatig uitoefenen van bedrijfsactiviteiten:

• a. die zijn genoemd in Bijlage 1 van deze regels, danwel daarmee gelijk kunnen worden gesteld wat betreft de gevolgen voor de omgeving, en
• b. die geen horeca of detailhandel zijn, behoudens detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit van de ter plaatse uitgeoefende bedrijfsactiviteit,

in de woning en de daarbij behorende bijgebouwen.

1.9 bedrijfswoning:

een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein, die hoort bij en functioneel gebonden is aan een bedrijf, instelling of voorziening in dat gebouw of op dat terrein.

1.10 beroep aan huis:

het door de bewoners beroepsmatig uitoefenen van activiteiten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig, maatschappelijk en daarmee gelijk te stellen gebied, in de woning en de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie.

1.11 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak.

1.12 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.13 bijbehorend bouwwerk:

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

1.14 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.15 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak.

1.16 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.17 bouwperceelgrens:

een grens van een bouwperceel.

1.18 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.19 bouwwerk:

een bouwkundige constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.20 buitenplaats

bij elkaar behorende gronden en opstallen die van oorsprong tezamen als buitenverblijf fungeerden en zijn ingericht met een landhuis, dienstwoningen, andere bebouwing ten dienste van het landhuis zoals een koetshuis of theehuisje, tuinen en al dan niet met parken, parkbossen, landerijen en bossen.

1.21 cultuurhistorische waarden

de kenmerken van het gebruik dat de mens in de loop der geschiedenis van grond en gebouwen heeft gemaakt, zoals dat ondermeer tot uitdrukking komt in de beplanting, het relief, de verkaveling, het slotenpatroon, of de architectuur.

1.22 extensief recreatief medegebruik

vormen van recreatie waarbij het buitengebied op een extensieve wijze mede gebruikt wordt voor activiteiten als wandelen en fietsen e.d., waarbij de gronden een andere bestemming hebben dan recreatie.

1.23 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.24 hoofdgebouw:

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.25 landschappelijke waarden

de aan een gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, dat wordt bepaald door aardkundige, geomorfologische, cultuurhistorische en visueel- ruimtelijke waarden, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang.

1.26 peil:

• a. voor een gebouw waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
• b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein voorafgaand aan het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen.

1.27 seksinrichting:

een inrichting, bestaande uit een of meer voor publiek toegankelijke, besloten ruimten, waarin bedrijfsmatig of op een daarmee vergelijkbare wijze, seksuele handelingen worden verricht; onder een hiervoor bedoelde inrichting wordt in elk geval verstaan een bordeel.

1.28 visueel- ruimtelijke waarde

de aan een gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beinvloeding van de levende en niet levende natuur en cultuur.

1.29 vrijstaande woning:

een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand hoofdgebouw.

1.30 woning:

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

1.31 wooneenheid:

eenheid in de vorm van een woning of een zorgwoning.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.2 de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.3 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.4 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.5 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.6 de bouwdiepte van een gebouw

vanaf het peil tot aan de onderkant van de diepst gelegen vloer van het gebouw.

Hoofdstuk 2 BESTEMMINGSREGELS

Artikel 3 Buitenplaats

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Buitenplaats' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. instandhouding en ontwikkeling van het ter plaatse voorkomende parkbos in Engelse landschapsstijl met daaraan eigen cultuurhistorische-, landschaps- en natuurwaarden, bestaande uit: de paden en lanenstructuur, parkbos met deels parkweide, monumentale bomen en microrelief zoals aangegeven in het 'Inrichtingsplan' in Bijlage 2, alsmede de faunamigratieroutes tussen De Breul en Molenbosch en van het Kromme Rijngebied (Rijnwijck) richting Heerewegen;
• b. instandhouding en ontwikkeling van aldaar voorkomende watergangen, sloten en andere waterpartijen;
• c. instandhouding van de monumentale bomen zoals aangegeven op de 'Kaart behoud monumentale bomen' in bijlage 3;
• d. de ontsluiting van de maatschappelijke bestemming op het terrein;
• e. extensieve openluchtrecreatie, zoals fiets- en voetpaden voor zover de onder a en b bedoelde waarden niet onevenredig worden aangetast;

alsmede voor:

• f. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor', een kantoor;
• g. ter plaatse van de aanduiding 'tuin', de tuin bij een op de buitenplaats aanwezig woning;
• h. ter plaatse van de aanduiding 'wonen', een vrijstaande woning die als voormalig bijgebouw bij het voormalige landhuis deel uitmaakt van de buitenplaats, al dan niet met een beroep of bedrijf aan huis.

3.2 Bouwregels

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

3.2.1 Parkbos

Op en in de gronden als bedoeld in lid 3.1, onder a t/m d, mogen uitsluitend andere bouwwerken worden gebouwd waarvan de bouwhoogte niet meer dan 3 meter mag bedragen.

3.2.2 Wonen

Ter plaatse van de aanduiding 'wonen' gelden de volgende bouwregels in afwijking van het bepaalde onder 3.2.1:

algemeen:

• a. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' is de volgende bebouwing toelaatbaar:
  • 1. woning(en) met hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken;
  • 2. andere bouwwerken, zoals erf- of perceelafscheidingen en tuinmeubilair, niet zijnde overkappingen.
• b. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' mag het aangeduide aantal wooneenheden niet worden overschreden;

hoofdgebouw:

• c. het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
• d. het bouwvlak mag volledig worden bebouwd;
• e. de goothoogte van het hoofdgebouw van een woning mag niet meer dan 6 meter bedragen en de bouwhoogte niet meer dan 9 meter;

bijbehorende bouwwerken:

• f. bijbehorende bouwwerken mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd, op ten minste 3 m achter de voorgevel van de desbetreffende woning;
• g. de gezamenlijke oppervlakte van vergunningplichtige bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak, mag bij elk hoofdgebouw niet meer dan 40 m² bedragen plus 2% van de oppervlakte van het desbetreffende bouwperceel, tot een maximum van 100 m² en met dien verstande dat het bouwperceel daardoor nooit voor meer dan 50% mag worden bebouwd;
• h. van bijbehorende bouwwerken mag de goothoogte niet meer dan 3 meter bedragen, de bouwhoogte niet meer dan 4,5 m meter en de dakhelling niet meer dan 60°;

andere bouwwerken:

• i. de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:

bouwwerken	max. bouwhoogte
vlaggen- en andere masten	5 m
erf- of perceelafscheidingen achter de voorgevelrooilijn, op een terrein met daarop een gebouw	2 m
overige erf- en perceelsafscheidingen	1 m
overige andere bouwwerken	3 m

3.2.3 Tuin bij woning

Ter plaatse van de aanduiding 'tuin' gelden de volgende bouwregels in afwijking van het bepaalde onder 3.2.1:

• ter plaatse van de aanduiding 'tuin' zijn uitsluitend andere bouwwerken, toegestaan waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan hierna is aangegeven:
  

bouwwerken	max. bouwhoogte
vlaggen- en andere masten	5 m
erf- of perceelafscheidingen achter de voorgevelrooilijn, op een terrein met daarop een gebouw	2 m
overige erf- en perceelsafscheidingen	1 m
overige andere bouwwerken	2 m

3.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen ter bescherming van de in 3.1, onder a, b en c genoemde waarden, nadere eisen stellen aan de afmetingen en situering van de onder 3.2.1 bedoelde andere bouwwerken.

3.4 Specifieke gebruiksregels

3.4.1 Beroep- of bedrijf aan huis

Ter plaatse van de aanduiding 'wonen' mag de gezamenlijke brutovloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een beroep - of bedrijf aan huis niet meer bedragen dan 30% van de totale brutovloeroppervlakte van de betreffende woning en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, en in ieder geval niet meer dan 100 m2.

3.4.2 Strijdig gebruik bij wonen

Ter plaatse van de aanduiding 'wonen' wordt onder strijdig gebruik in ieder geval gerekend het gebruik van de onbebouwde gronden voor:

• a. buitenopslag van goederen ten behoeve van de uitoefening van een beroep- of bedrijf aan huis;
• b. overige bedrijfsactiviteiten in de openbare ruimte rond de desbetreffende woning, behoudens in- en uitladen;
• c. het gebruik als opslag,-, stort- of bergplaats van al dan niet aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, -stoffen of -producten, voor zover niet in overeenstemming te achten met de tuin of het erf bij een woning;
• d. zelfstandig wonen in vrijstaande bijbehorende bouwwerken.

3.4.3 kantoor

Ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' is het gebruik van de gronden en opstallen voor kantoordoeleinden toegestaan.

3.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

3.5.1 Verbod

Op de voor 'Buitenplaats' aangewezen gronden is het verboden om zonder vergunning de volgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren:

• a. aanleggen en verharden van wegen en paden en het aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, met uitzondering van het aanleggen van verhardingen ten behoeve van in- of uitritten, tot elk een oppervlakte van 20 m²;
• b. verlagen van de bodem en afgraven van gronden, dieper dan 0,3 m onder het maaiveld, anders dan normaal spit en ploegwerk, tenzij daarvoor een vergunning is vereist krachtens de Ontgrondingenwet;
• c. het ophogen en egaliseren van de gronden, waaronder het aanleggen van geluid- en andere wallen;
• d. aanleggen en dempen van watergangen, sloten en andere waterpartijen;
• e. het verlagen van het grondwaterpeil;
• f. aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- en telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
• g. vellen en rooien van bomen, hakhout en andere houtopstanden en het verrichten van handelingen, die de dood of ernstige beschadiging daarvan ten gevolge hebben of kunnen hebben.
  

3.5.2 Uitzonderingen

Het in 3.5.1 genoemde verbod geldt niet voor werken en/of werkzaamheden:

• a. in het kader van het normale beheer en onderhoud;
• b. waarvoor reeds een omgevingsvergunning voor bouwen is verleend;
• c. die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, of mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning;
• d. ter uitvoering van het 'Inrichtingsplan' zoals opgenomen in Bijlage 2;
• e. als bedoeld in 3.5.1, onder g, voorzover de geldende Bomenverordening al van toepassing is, met dien verstande dat deze uitzondering niet geldt voor de monumentale bomen zoals aangegeven op de 'Kaart behoud monumentale bomen' in bijlage 3.

3.5.3 Voorwaarden

De in 3.5.1 genoemde werken en/of werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar indien door die werken en/of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen:

• a. de in lid 3.1 genoemde waarden niet onevenredig worden aangetast, en;
• b. de mogelijkheden voor het herstel van die waarden of functies niet onevenredig worden verkleind;
• c. ter zake advies is ingewonnen bij de Monumentencommissie van de gemeente Zeist.

Artikel 4 Maatschappelijk

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. openbare-, sociale-, culturele-, religieuze-, medische-, zorg- en onderwijsdoeleinden;
• b. daarbij behorende ondergeschikte kantoor-, sport- en spel-, horeca-, detailhandelactiviteiten;
• c. daarbij behorende voorzieningen zoals tuinen en terreinen, groen-, (fiets)parkeer- en nutsvoorzieningen.

4.2 Bouwregels

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

4.2.1 Gebouwen

• a. gebouwen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' een ondergrondse parkeergarage is toegestaan (inclusief een lift en andere bouwwerken voor de toetreding en voor de toetreding van lucht en licht);
• b. het bouwvlak mag volledig worden bebouwd;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' mag de aangeduide hoogte niet worden overschreden;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - ondergrondse verbinding', is een gebouwde ondergrondse verbinding tussen gebouwen toegestaan, met een maximale bouwdiepte van 4 meter;
• e. de bouwdiepte van de gebouwen mag niet meer dan 4 meter bedragen.
  

4.2.2 Andere bouwwerken

• a. andere bouwwerken, zijn ook buiten het bouwvlak toegestaan;
• b. de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:
  

bouwwerken	max. bouwhoogte
licht- en andere masten	6 m
luifels	4 m
erf- en perceelsafscheidingen	2 m
overige andere bouwwerken	2 m

4.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan bij de omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

• a. 4.2.1, onder a, voor het toestaan van een fietsenstalling buiten het bouwvlak, mits;
  • 1. de cultuurhistorische-, landschappelijke- en natuurlijke waarden van het aangrenzende parkbos in engelse landschapstijl daardoor niet onevenredig worden aangetast;
  • 2. de omvang van de fietsenstalling in verhouding staat tot het aantal werknemers en bezoekers van de instelling;
  • 3. de bouwhoogte van de fietsenstalling niet meer dan 2,50 meter bedraagt;
• b. 4.2.2, onder b, voor het toestaan van andere bouwwerken met een bouwhoogte van 4.50 meter.

4.4 Specifieke gebruiksregels

de in gebruik name van de nieuwe gebouwen en de voortzetting van dat gebruik voor de in lid 4.1 genoemde doeleinden is uitsluitend toegestaan, wanneer is voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. vooraf de westvleugel van het gebouw Bovenwegen is gesloopt en het gebouw Heerewegen wordt gesloopt binnen 3 jaar nadat de nieuwbouw gereed is gekomen;
• b. de pluspunten voor de natuur conform bijlage 2 van deze regels worden aangelegd en in ieder geval binnen 6 maanden na de sloop van gebouw Heerewegen zijn aangelegd.

4.5 Afwijken van de gebruiksregels

Het bevoegde gezag kan bij de omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.4, onder a, van deze regels en de termijn voor de sloop van gebouw Heerewegen overschrijden, in verband met de 'uithuizing' van bewoners, mits:

• a. de provincie Utecht vooraf wordt geïnformeerd,
• b. de sloop binnen 5 jaar na het gereed komen van de nieuwbouw wordt gerealiseerd.

Artikel 5 Tuin

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen.

5.2 Bouwregels

5.2.1 Toegestane bouwwerken

Op en in de gronden als bedoeld in lid 5.1, zijn uitsluitend andere bouwwerken toegestaan.

5.2.2 Bouwen

Voor het bouwen van bouwwerken als bedoeld in lid 5.2.1, gelden de volgende eisen:

• de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:
  

bouwwerken	max. bouwhoogte
vlaggen- en andere masten	5 m
erf- of perceelafscheidingen achter de voorgevelrooilijn, op een terrein met daarop een gebouw	2 m
overige erf- en perceelsafscheidingen	1 m
overige andere bouwwerken	2 m

Artikel 6 Waarde - Cultuurhistorie

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de instandhouding van de cultuurhistorische waarden van de Buitenplaats Heerewegen bestaande uit: de paden en lanenstructuur, parkbos met deels parkweide, monumentale bomen, een gebouwencomplex met landhuis en bijgebouwen, en microrelief zoals aangegeven in het 'Inrichtingsplan' in Bijlage 2, waarbij de bestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemmingen.

6.2 Bouwregels

6.2.1 Verbod

Het is verboden om op de voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden te bouwen, anders dan andere bouwwerken ten behoeve van de in lid 6.1 aangegeven doeleinden, zoals terreinafscheidingen en informatie- en aanwijsborden.

6.2.2 Uitzonderingen

Het verbod in 6.2.1 is niet van toepassing op bouwwerkzaamheden waarvoor een omgevingsvergunning voor monumenten nodig is

6.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels in 6.2 voor het bouwen volgens de andere daar voorkomende bestemming(en), mits de cultuurhistorische waarden daardoor niet onevenredig worden aangetast en de gemeentelijke Monumentencommissie daarover heeft geadviseerd.

6.4 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de omvang en situering van de bebouwing ter bescherming van de in het eerste lid genoemde waarden.

6.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

6.5.1 Verbod

Het is verboden om op de voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden de volgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegde gezag:

• a. aanleggen en verharden van wegen en paden en het aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, met uitzondering van het aanleggen van kavelpaden en verhardingen ten behoeve van in- of uitritten, tot elk een oppervlakte van 20 m²;
• b. het ophogen, egaliseren en/of ophogen van de gronden, waaronder het aanleggen van geluid- en andere wallen;
• c. aanleggen en dempen van watergangen, sloten en andere waterpartijen;
• d. vellen en rooien van bomen, hakhout en andere houtopstanden en het verrichten van handelingen, die de dood of ernstige beschadiging daarvan ten gevolge hebben of kunnen hebben;
• e. het beplanten van gronden.

6.5.2 Uitzonderingen

Het in 6.5.1 genoemde verbod geldt niet voor werken en/of werkzaamheden:

• a. in het kader van het normale beheer en onderhoud;
• b. waarvoor reeds een omgevingsvergunning voor bouwen is verleend;
• c. die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, of mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning;
• d. ter uitvoering van het 'Inrichtingsplan' zoals opgenomen in Bijlage 2;
• e. als bedoeld in 6.5.1, onder d, voor zover de geldende Bomenverordening al van toepassing is, , met dien verstande dat deze uitzondering niet geldt voor de monumentale bomen zoals aangegeven op de 'Kaart behoud monumentale bomen' in bijlage 3.

6.5.3 Voorwaarden

De in 6.5.1 genoemde werken en/of werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar, indien door die werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen:

• a. de cultuurhistorische waarden niet onevenredig worden aangetast, en;
• b. de mogelijkheden voor het herstel van die waarden of functies niet onevenredig worden verkleind;
• c. ter zake advies is ingewonnen bij de Monumentencommissie van de gemeente Zeist.

Hoofdstuk 3 ALGEMENE REGELS

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 8 Algemene bouwregels

8.1 Onderkeldering van gebouwen

Voor het bouwen onder een gebouw gelden de volgende regels:

• a. de bouwdiepte mag maximaal 4 meter bedragen;
• b. de ondergrondse bebouwing of halfverdiepte bebouwing mag uitsluitend onder het gebouw worden gerealiseerd, met uitzondering van ingangspartijen en voorzieningen voor de toetreding van licht en lucht, met dien verstande dat de bestemmingsgrenzen daarbij niet mogen worden overschreden;
• c. de bouwhoogte van keermuren ten behoeve van ingangspartijen mag niet meer dan 1.20 meter bedraagt;
• d. de voorzieningen voor de toetreding van daglicht mogen maximaal 1 meter uit de gevel worden gebouwd.

8.2 Bestaande en afwijkende maatvoering en situering

• a. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maatvoering en situering van bouwwerken gelden de bouwregels, zoals die onder de bestemmingen en algemene bouwregels in artikel 8.1 zijn voorgeschreven, dan wel de bestaande overschrijding daarvan, zoals deze op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, of kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen;
• b. Het bepaalde onder a geldt niet voor bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

8.3 Parkeren

De omgevingsvergunning voor het bouwen kan alleen worden verleend als bij nieuwbouw dan wel bij de vergroting van een bestaand bouwwerk wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zoals opgenomen in de Parkeerbeleidsnota Zeist van 3 mei 2004, waarbij tenminste 70 parkeerplaatsen ondergronds dienen te worden gerealiseerd. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

9.1 Strijdig gebruik

Als gebruik in strijd met dit bestemmingsplan wordt in ieder geval aangemerkt het gebruik van:

• a. gronden en bouwwerken als of ten behoeve van een seksinrichting;
• b. onbebouwde gronden:
  • 1. als stand- of ligplaats van onderkomens;
  • 2. als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten;

een en ander tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden.

9.2 Parkeren

• a. Gerealiseerde parkeervoorzieningen mogen niet zodanig worden gewijzigd, dat hierdoor niet meer voldoende parkeergelegenheid aanwezig is, zoals opgenomen in de Parkeerbeleidsnota van 3 mei 2004. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging.
• b. Bij functiewijziging dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zoals opgenomen in de Parkeerbeleidsnota van 3 mei 2004. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het plan voor:

• a. geringe afwijkingen die in het belang zijn voor een ruimtelijk of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken of die noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein, mits deze afwijking niet meer dan 1 meter bedraagt;
• b. het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, waarvan de oppervlakte niet meer dan 30 m² en de bouwhoogte niet meer dan 3 m mag bedragen;
• c. afwijkingen ten aanzien van de ligging van bestemmings- en bouwgrenzen en van aanduidingsgrenzen voorzover die noodzakelijk zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits die afwijkingen ten opzichte van hetgeen is aangegeven niet meer dan 1 m bedragen;
• d. het overschrijden van bestemmings- en bouwgrenzen, indien dit noodzakelijk is voor de bouw van galerijen, ingangsportalen, trappenhuizen, balkons, dakoverstekken, en erkers tot ten hoogste 1.25 m;
• e. een overschrijding van de in de regels voorgeschreven maten, afmetingen en percentages, tot maximaal 10% van die maten, afmetingen en percentages.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de ligging van grenzen van bestemmings- en bouwvlakken en aanduidingen te wijzigen zodanig, dat:

• a. de geldende oppervlakte van de bij wijziging betrokken vlakken met niet meer dan 2% wordt verkleind of vergroot;
• b. geen van de grenzen met meer dan 2m wordt verschoven.

Hoofdstuk 4 OVERGANGS- EN SLOTREGELS

Artikel 12 Overgangsrecht

12.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
  • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit, geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
• b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
• c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

12.2 Overgangsrecht gebruik

• a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
• b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
• c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
• d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Artikel 13 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan 'Herontwikkeling Buitenplaats Heerewegen'.