Zeisterwerf

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De Zeisterwerf is van oudsher een gemeentewerf in Zeist. Op dit moment is het plangebied ook nog deels als zodanig in gebruik. Het voornemen is om ter plaatse van het hele terrein gefaseerd woningen te realiseren. In november 2014 heeft de gemeenteraad van Zeist ingestemd met het starten van onderhandelingen met woongroep Surplus over de ontwikkeling van een appartementencomplex op het westelijke deel van de gemeentewerf. Het gaat om 22-tal appartementen voor jonge senioren, met een aantal gemeenschappelijke voorzieningen. In februari 2017 heeft de gemeenteraad van Zeist een motie aangenomen, waarmee de woningbouwontwikkeling op het oostelijke deel van de gemeentewerf beoogd wordt.

Woningen zijn op de locatie van de gemeentewerf volgens het vigerende bestemmingsplan niet toegestaan. Om de woningen mogelijk te maken dient een planologische procedure te worden doorlopen. Dit bestemmingsplan biedt de juridische en planologische regeling voor de ontwikkeling van de woningen van de eerste fase en de kaders voor de uitwerking voor de tweede fase.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in wijk Griffensteijn in het deelgebied Kersbergen aan de zuidzijde van de kern Zeist, zie figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied in de gemeente Zeist

Het plangebied wordt ontsloten via de Van Renesselaan. Aan de zuid, zuidoostzijde en noordzijde van het plangebied zijn reeds woningen aanwezig. Ten westen van het plangebied zijn onderwijsvoorzieningen van het Bartiméus aanwezig.

Figuur 1.2 Ligging plangebied en omliggende wegen

1.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Zeist-West en Utrechtseweg-Noord' dat op 6 december 2012 is vastgesteld, zie figuur 1.3. Volgens het bestemmingsplan zijn de gronden bestemd voor bedrijven die vallen in de bij de regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten in de categorie 1 en 2 alsmede voor een gemeentewerf. Bebouwing is binnen het bouwvlak toegestaan. Afhankelijk van de locatie is bebouwing tot een hoogte van respectievelijk 10,5, 11,5 en 12,5 meter toelaatbaar.

Figuur 1.3 Uitsnede bestemmingsplan en ligging plangebied (blauw omlijnd)

1.4 Opbouw toelichting

De toelichting van het bestemmingsplan is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. Dit hoofdstuk vormt de inleiding op het bestemmingplan. In hoofdstuk 2 wordt het plangebied geanalyseerd en de beoogde situatie beschreven. In hoofdstuk 3 komen de verschillende beleidskaders aan bod. De sectorale (omgevings)aspecten zijn beschreven in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt de wijze van bestemmen uiteengezet. Tevens wordt per artikel een beschrijving gegeven van de planregels en de bestemmingen. Hoofdstuk 6 behandeld tot slot de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Historie van het plangebied

De landschappelijke ondergrond heeft de structuur van Zeist in sterke mate bepaald. De wijken Griffensteijn en Kersbergen zijn gelegen nabij de stuwwal die de overgang vormt van de Utrechtse Heuvelrug naar het Kromme Rijngebied. Dit overgangsgebied is historisch bepalend geweest voor de ligging van Zeist. De wijk Kersbergen ligt op de terreinen van het voormalige landgoed Kersbergen, destijds een beroemde buitenplaats. De wijk Griffensteijn is gelegen op de weidegronden van het Kromme Rijngebied. De wijken liggen aan de zuidwestrand van Zeist en nabij het slot Zeist. Het slot Zeist is een opvallend element dat sterk op de landschapsstructuur geënt is en al in de 17e eeuw is gerealiseerd op de plaats van het middelseeuwse Huys te Seyst. In de 18e eeuw ontstonden rondom het slot de eerste nederzettingen en in de 19e eeuw werden in het gebied steeds meer buitens gesticht. Zeist ontwikkelde zich mede door deze ontwikkeling tot 'Parel van de Stichtse Lustwarande'.

De wijken Griffensteijn en Kersbergen zijn rond eind jaren '30 van de vorige eeuw gerealiseerd naar het idee van een villapark met een rechthoekig stelsel van wegen met een zeer diverse boombeplanting. De wijken worden omsloten door de Griffensteijnselaan, de achterzijde van de woningen aan de Waterigeweg, de Godfried van Seijstlaan en de Griftlaan. Karakteristiek voor de wijken is de heldere en rechtlijnige stedenbouwkundige structuur, het aanwezige water en de belangrijke hoofdgroenstructuur met waardevolle bomen, onder andere uit de tijd van de buitenplaats. Het Kersbergenplein, een rechthoekig plantsoen met vijver, is een gemeentelijke monumentale structuur. In Griffensteijn is de rechlijnige stedenbouwkundige structuur met name gepositioneerd om het centraal gelegen monumentale Griffensteijnseplein, een ruim opgezet rechthoekig plantsoen uit de jaren '30 van de vorige eeuw volgens geometrische tuinaanleg, omzoomd door een blokbebouwing van middenstandswoningen in een zakelijke gevelgeleding met Amsterdamse-Schooldetaillering. Beide wijken zijn gerealiseerd door de NV Park Kersbergen. In Kersbergen, voltooid in de jaren '30, bestonden de woningen nog grotendeels uit villa's op ruime percelen. In de wijk Griffensteijn werden als gevolg van de economische crisis vooral middenstandsvilla's gebouwd. In de jaren '50 en '60 is het park Griffensteijn voltooid. Bij deze en andere ontwikkelingen die geleid hebben tot de opbouw van deze wijken stonden de landschappelijke waarden centraal.

Ruimtelijk-stedenbouwkundige opbouw

De wijk bestaat merendeels uit woningbouw, in een ruim opgezette verkaveling met vrijstaande, twee-onder-een-kapwoningen en rijenwoningen. In beperkte mate zijn in de wijk appartementencomplexen aanwezig. De woonbebouwing is zeer gedifferentieerd en de woningen zijn allemaal gesitueerd in een groene omgeving. Daarnaast zijn in de wijk een aantal andere functies gelegen. Midden in Griffensteijn en direct ten noordwesten van het plangebied bevinden zich de onderwijsvoorzieningen van het Bartiméus alsook woningbouw, sportvelden en een groot park. Langs de Utrechtseweg bevinden zich veel historische, beeldbepalende, gebouwen.

Groen en landschappelijke waarden

In de wijk zijn verschillende karakteristieke groenplekken aanwezig die een belangrijke structurerende rol vervullen op wijk- en bovenwijks niveau (zie figuur 2.1). De grote groen- en waterpartijen, zoals bijvoorbeeld (langs) de Biltse Grift, maar ook langs de groene Griftlaan zijn bewaard gebleven en zorgvuldig ingepast in de woonomgeving. De groen- en waterpartijen kenmerken zich door hun landschappelijke waarden. De groenzone langs de Biltse en Zeister Grift lopen in oost-west richting door het plangebied. De combinatie van de waterloop Biltse Grift en de hiernaast gelegen groenzone is niet alleen vanuit ecologisch oogpunt waardevol, maar speelt ook een belangrijke rol vanuit ruimtelijk oogpunt omdat deze vanaf het Kromme Rijngebied doorloopt tot in de slotgracht van het slot Zeist. Ter plaatse van het huidige gemeentewerfterrein (het plangebied) heeft tot de jaren '60 van de vorige eeuw nog een oude haven gelegen die diende voor de overslag van materialen die via de Biltse Grift de stad ingevoerd werden.

Figuur 2.1 Groenstructuur in en rond het plangebied (donkerblauw omlijnd) (Bron: bestemmingsplan Zeist-West en Utrechtseweg-Noord) (donkergroen = groen met landschapswaarden, licht groen = meer functioneel groen)

Ontsluiting en parkeren

In de wijk zijn ontsluitingswegen en verblijfsgebieden te onderscheiden. De Griftlaan en de Waterigeweg zijn belangrijke ontsluitingswegen voor de wijk (zie figuur 2.2). De andere straten kunnen worden aangemerkt als woonstraten. De verkeersstructuur en het stratenpatroon in de wijk Griffensteijn is helder en rechtlijnig, doordat is aangesloten bij de stedenbouwkundige structuur. De ontsluitingswegen en woonstraten vormen samen een fijnmazig netwerk, waarmee een goede verkeersafwikkeling bereikt kan worden. De maximum snelheid is in de gehele wijk teruggebracht tot 30 km/uur. Sommige belangrijke ontsluitingswegen hebben een maximum snelheid van 50 km/uur. Middels onder andere verkeersdrempels wordt geprobeerd de rijsnelheid in de wijk te beperken.

Parkeren vindt in de wijk hoofdzakelijk op straatniveau plaats, gedeeltelijk in geconcentreerde parkeervoorzieningen, danwel op parkeervakken langs de weg. Ook komt in het plangebied parkeren op eigen erf voor. De wijk is door een aantal openbaar vervoerlijnen ontsloten. Zowel over de Utrechtseweg als de Waterigeweg lopen een aantal buslijnen, die vanuit de wijk goed bereikbaar zijn.

Figuur 2.2 Verkeersstructuur in en rond het plangebied (donkerblauw omlijnd) (Bron: bestemmingsplan Zeist-West en Utrechtseweg-Noord) (paars = 'doorstroom wegen', groen = (wijk)ontsluitingsweg)

Plangebied

Het plangebied is in gebruik als gemeentewerf. De gemeentewerf zal worden verplaatst naar een andere locatie binnen Zeist. Ten tijde van het opstellen van het geldende bestemmingsplan was al bekend dat de gemeentewerf op deze locatie zou sluiten en dat het gebied zou worden herontwikkeld. Omdat op het moment van vaststelling van het geldende bestemmingsplan de nieuwe plannen op het terrein van de gemeentewerf nog niet concreet genoeg waren, is hier in het geldende bestemmingsplan nog geen rekening mee gehouden. Het nu voorliggende bestemmingsplan maakt de gewenste woningbouwontwikkeling mogelijk.

2.2 Toekomstige situatie

Het voornemen bestaat om ter plaatse van het plangebied woningen te realiseren. Voor het westelijk deel is al een concreet plan opgesteld. Daar bestaat het voornemen om 22 appartementen te realiseren ten behoeve van de woongroep Surplus. Voor het oostelijk deel bestaat nog geen concreet planvoornemen. De gemeente Zeist wil hier op middellange termijn woningbouw realiseren die aan een huidige behoefte aan woningbouw in het goedkopere segment tegemoet moet komen. Voor het oostelijke deel is in dit bestemmingsplan een uitwerkingsplicht opgenomen waarmee ten hoogte 60 woningen kunnen worden gerealiseerd.

Doelgroep en type woningen

Het doel van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van in totaal maximaal 82 wooneenheden in diverse typologieën in voornamelijk het dure en middeldure segment in de eerste fase en ook in het goedkopere segment in de tweede fase.

Het eerste deel (een appartementencomplex van 22 woningen) is bedoeld voor een groep 'jonge senioren' die zich hebben georganiseerd in de woongroep Surplus op basis van het principe Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). De rest van het programma wordt gerealiseerd voor verschillende doelgroepen en is hoofdzakelijk gericht op het goedkopere segment. Het is nog niet bekend welke typologieën woningen in fase 2 gerealiseerd worden. Dit kunnen grondgebonden woningen, appartementen of een combinatie van beide zijn (zie figuren 2.3 en 2.4).

Figuur 2.3 en 2.4 studie naar mogelijke stedenbouwkundige opzet van plangebied

Ruimtelijk- stedenbouwkundige opbouw

Het woningbouwplan van Surplus is een ruim opgezet ruimtelijk plan bestaande uit twee aan elkaar verbonden bouwdelen met een lichte en luchtige uitstraling en een koppeling op de begane grond (zie figuur 2.5). De ruimtelijkheid van het appartementencomplex wordt verder benadrukt door een vertrapping in de gevel. Het plan wordt gerealiseerd op een relatief groot kavel waarbij een grote gemeenschappelijke tuin rondom het complex gesitueerd is. Hiermee wordt qua bebouwingsvolume en bebouwingsdichtheid zo veel mogelijk aangesloten bij de directe omgeving.

Figuur 2.5 aanzicht van de woningbouwontwikkeling Surplus (voorzijde)

Bij de situering van het bouwblok is rekening gehouden met de omringende bebouwing. De gebouwen zijn zo gesitueerd op het perceel dat de afstand tot de omringende bebouwing, met name de woningen aan de van Renesselaan en aan de Griffensteijnselaan, zo groot mogelijk is. Hierbij is rekening gehouden met het hoofdriool die op de noordwestelijke grens van het perceel is gelegen. Door een zuidwest-oriëntatie van het volledige complex wordt een optimale bezonning gerealiseerd. De materialisering van het gebouw bestaat hoofdzakelijk uit metselwerk met houten panelen aan de gevel. Door het gebruik van transparante materialen waar mogelijk, bijvoorbeeld bij de entree op de begane grond of voor de borstweringen op de terrassen, wordt het luchtige karakter van het gebouw extra benadrukt.

De maximale bouwhoogte van het complex is vastgelegd op 10 meter, uitgaande van drie bouwlagen in beide bouwdelen. Ter plaatse van de liftschachten in het centrale deel van het gebouw, wordt de bouwhoogte als gevolg van de liftopbouw iets hoger. Doordat de hoogte van het complex aansluit op de werkelijke bouwhoogte op de omringende percelen wordt een harmonieus ruimtelijk beeld gecreëerd, zowel aan de zijde van de woningen aan de van Renesselaan als aan de zijde van het Bartiméus. Een uitgevoerde zonnestudie (bijlage 1) laat zien dat de nieuwe bebouwing geen effecten heeft op de omgeving. De zonnestudie is in 2015 uitgevoerd op basis van een eerder ontwerp met grotere bouwhoogte. In 2017 is deze geactualiseerd op basis van het meest recente ontwerp.

Groen en landschappelijke waarden

In het woningbouwplan wordt veel aandacht besteed aan de landschappelijke inpassing. Behoud van aanwezige bomen staat centraal. De groenstroken die in de huidige situatie van de gemeentewerf reeds aanwezig zijn op het perceel, en die een belangrijke landschappelijke waarde hebben, worden in het woningbouwplan behouden en waar mogelijk verstrekt. Zowel de groenstrook op de kop van het perceel langs de Biltse Grift (Griffensteijnselaan), als de groenstrook op de grens van de aanliggende percelen aan de van Renesselaan, moeten in stand gehouden worden. In dit bestemmingsplan is hiervoor een speciale regeling opgenomen, die erin voorziet dat er aan de randen van het perceel een groenstrook behouden blijft en die uitgaat van een herplantplicht bij kap van aanwezige bomen.

Ontsluiting en parkeren

De ontsluiting van het plangebied gebeurt via de van Renesselaan aan de noordelijke zijde richting de Utrechtseweg. Binnen het woningbouwplan wordt ruimte gereserveerd voor een ontsluitingsweg van het perceel, zodat de bestaande ontsluitingsweg van het Bartiméus zoveel mogelijk kan worden ontzien. Omdat ter plaatse van het hoofdriool geen bebouwing toegestaan is, kan deze strook worden gebruikt voor de realisatie van de ontsluitingsroute.

De ontwikkeling van de 22 appartementen vraagt om parkeervoorzieningen op eigen terrein. Het parkeren vindt plaats op maaiveld. De parkeernorm van de gemeente Zeist voorziet in een totaal van 42 parkeerplaatsen voor de 22 appartementen uitgaande van de parkeernorm van 1.9.

In figuur 2.6 zijn de beoogde parkeervoorzieningen opgenomen. Een drietal garageboxen maken onderdeel uit van het woningbouwplan, de rest van de parkeerplaatsen zijn rondom het complex gelegen. Aan de voorzijde ter plaatse van de bergingen en aan de achterzijde ter plaatse van het bergbezinkbassin zijn insteekvakken voorzien en aan de noordzijde van het appartementencomplex langsparkeerplaatsen. De parkeervakken worden gerealiseerd danwel binnen de bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' danwel binnen de bestemming 'Wonen'. De regels van het bestemmingsplan laten de aanleg van de parkeerplaatsen toe, met dien verstande dat er ter plaatse van de 10 langsparkeervakken aanvullende eisen gelden vanuit de dubbelbestemming 'Leiding - Riool'. De 9 parkeerplaatsen op het bergbezinkbassin worden gerealiseerd binnen de aanduiding 'parkeerterrein' binnen de bestemming 'Groen'. De parkeerplaatsen 18 t/m 22 liggen in het bouwvlak, waardoor de mogelijkheid bestaat deze in de toekomst te overkappen of aan te bieden in de vorm van een garagebox.

Figuur 2.6 Voorstel parkeervoorzieningen en parkeerbalans

Uit te werken woonbestemming

Voor het oostelijk deel van de gemeentewerf bestaat nog geen concreet planvoornemen. Hiervoor is in dit bestemmingsplan dan ook een uitwerkingsplicht opgenomen waarmee ten hoogte 60 woningen kunnen worden gerealiseerd. Overige uitwerkingsregels ten aanzien van het bouwvlak, de maximale bouwhoogte, behoud van aanwezig groen, parkeren en ontsluiting zijn in de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan vastgelegd.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. In deze Structuurvisie laat het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat (burgers en bedrijven) en laat het meer over aan gemeenten en provincies. Dit betekent minder nationale belangen en eenvoudigere regelgeving.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's, onder andere de Nota Ruimte, Structuurvisie Randstad 2040 en de Nota Mobiliteit. Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040, die inspelen op de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven bepalen. Het Rijk zet het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk formuleert in de Structuurvisie drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Daarnaast verstevigt de SVIR het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet'. De verantwoordelijkheid om te sturen in de ruimtelijke ordening wordt door de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte nog meer bij de provincie en gemeenten gelegd.

Toetsing

Er zijn geen directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's vanuit het SVIR die op het voorliggende bestemmingsplan en de daarin voorziene ontwikkelingen van toepassing zijn.

3.1.2 Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro en Rarro)

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament, defensie en natuurontwikkeling.

Het kabinet heeft in de SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen, bijvoorbeeld voor defensie en waterveiligheid, de bevoegdheid om algemene regels te stellen moet worden ingezet. Het gaat daarbij om het beschermen van de nationale belangen. Naar aanleiding van een advies van de Raad van State voorziet het Barro ook in een bij dit besluit behorende ministeriële regeling (Rarro).

Toetsing

Het Barro kent geen concrete kaders, directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op het voorliggende bestemmingsplan en de daarin voorziene ontwikkelingen van toepassing zijn.

Het plangebied ligt vanuit de Rarro in het radarverstoringsgebied van het radarstation Soesterberg. Binnen deze zone geldt een beperking voor de hoogte van windturbines. Omdat hiervan in het plangebied geen sprake is, is de ontwikkeling ook passend binnen de Rarro.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en ladder voor duurzame verstedelijking

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Er moet worden aangetoond dat er een actuele regionale behoefte is (trede 1) aan de beoogde ontwikkeling, of deze behoefte in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen (trede 2), en (voor zover de ontwikkeling niet-binnenstedelijk is) of de locatie multimodaal kan worden ontsloten (trede 3).

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in het toevoegen van in totaal 82 nieuwe woningen in twee fases en betreft daarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Trede 1 Behoefte

Kwantitatieve behoefte

De relevante woonregio is de provincie Utrecht, subregio Utrecht. De regionale behoefte is nader onderbouwd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Provinciale Ruimtelijke Verordening. In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie Utrecht is voor de gemeente Zeist een woningbehoefte opgenomen van bijna 1.800 woningen voor de periode 2016-2028 (was 2.200 woningen in periode 2013-2028).

In maart 2016 is de Woonvisie Zeist, zie paragraaf 3.3.2, vastgesteld. Uit deze woonvisie blijkt dat de verwachting bestaat dat de druk op de woningmarkt in Zeist hoog blijft. Ook vanuit de Provinciale Structuurvisie ligt er voor de periode tot 2018 een opgave voor realisatie van minimaal 2.200 nieuwbouwwoningen. Met fase 2 van dit plan kan aan die opgave mede invulling worden gegeven.

Ook uit de woningmarktmonitor provincie Utrecht blijkt dat de huidige woningbouwopgave maar deels opgevangen kan worden (http://www.wmm-provincie-utrecht.nl/behoefte-en-plannen). De woningmarktmonitor van de provincie Utrecht biedt inzicht in de belangrijkste ontwikkelingen in voor de woningmarkt relevante thema's, waaronder woningbehoefte en plancapaciteit.

In de regio Utrecht zijn te weinig plannen zijn om te kunnen voorzien in de woningbehoefte. Er is op dit moment een tekort aan woningbouwplannen van ruim 19.000 woningen.

Figuur 3.1 Woningmarktmonitor regio Utrecht

In Zeist zijn de behoefte en plannen redelijk in evenwicht, mits alle harde en zachte plannen worden gerealiseerd. Het project is nu onderdeel van de zachte plannen en wordt met dit bestemmingsplan onderdeel van de harde plancapaciteit.

Figuur 3.2 Woningmarktmonitor Zeist

Kwalitatieve behoefte

Het project geeft invulling aan de behoefte aan groene (klein)stedelijke woonmilieus. De woningen worden in diverse typologieën, voor diverse doelgroepen en in diverse prijsklassen aangeboden. De eerste fase voorziet in appartementen voor jong-senioren in het middeldure en duurdere segment. De rest van het programma (fase 2) wordt gerealiseerd voor verschillende doelgroepen en is hoofdzakelijk gericht op het goedkopere segment. Het is nog niet bekend welke typologieën woningen in fase 2 gerealiseerd worden. Dit kunnen grondgebonden woningen, appartementen of een combinatie van beide zijn.

Figuur 3.3 WoOn2016 provincie Utrecht

Trede 2: locatiekeuze

Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Het gaat in dit geval om een herontwikkelingslocatie. Het plan voldoet daarom aan trede twee. Toetsing aan trede drie is in dit geval niet noodzakelijk. De ontwikkeling past daarmee binnen de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016)

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 door de Provinciale Staten van Utrecht vastgesteld. De PRS wordt elke vier jaar opnieuw bekeken en eventueel aangepast. De laatste herijking is op 12 december 2016 vastgesteld. De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld.

Eén van de pijlers waar de provincie op wil inzetten is vitale dorpen en steden. Primair wordt daarbij ingezet op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied. Op die manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Binnenstedelijke ontwikkeling is mogelijk zonder de leefbaarheid en de sociale kwaliteit van de leefomgeving aan te tasten. Sterker nog, het kan de stedelijke kwaliteit juist versterken. Mits het gebeurt binnen bepaalde randvoorwaarden, met aandacht voor kwaliteit van zowel de woningen als de woonomgeving.

Onderdeel van de visie is een woningbehoefteraming, zie figuur 3.4. Ten behoeve van de herijking in 2016 heeft de provincie bij alle gemeenten informatie opgehaald over voortgang van het woningbouwprogramma, plancapaciteit en overige wensen en ideeën. Voor Zeist staan voor de periode 2016 tot 2028 nog 1.800 woningen gepland (was 2.200 in de periode 2013-2028).

Figuur 3.4 Uitsnede woningbouwprogramma (Bron: herijking Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, herijking 2016)

Toetsing

Het oorspronkelijke PRS woningbouwprogramma uit 2013 bedroeg de toevoeging van 68.000 woningen in de provincie. In de jaren 2013 tot en met 2016 zijn ruim 11.000 woningen gerealiseerd, voor het overgrote deel binnen het stedelijk gebied. De provinciale, regionale en in veel gevallen ook de lokale woningbehoefte is hoger dan het woningbouwprogramma zoals eerder opgenomen in de PRS. De regio rondom Utrecht heeft een hoge verstedelijkingsdruk en zal ook de komende jaren nog sterk groeien.

Het plangebied ligt binnen de zogenaamde 'rode contour' van de provincie Utrecht. Het verstedelijkingsbeleid van de provincie is gericht op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied. Op die manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Ten behoeve van de leefbaarheid en bereikbaarheid moet verstedelijking zoveel mogelijk gekoppeld worden aan haltes en knopen van het openbaar vervoersnetwerk. De beoogde ontwikkeling past binnen deze uitgangspunten.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (herijking 2016)

Naast de PRS is de Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld en sinds de vaststelling voor het laatst herijkt in december 2016. De PRV bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen.

Toetsing

Het plangebied is onderdeel van het door de provincie aangewezen stedelijke gebied (rode contour). Het uitgangspunt voor het woningbouwprogramma in de PRS en PRV is niet in eerste instantie de woningbehoefte, maar de ruimtelijke mogelijkheden. Ingezet wordt op de binnenstedelijke ontwikkeling. Het streven is dat ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. De beoogde ontwikkeling voorziet in het toevoegen van woningen binnen de rode contour. De woningen worden zodanig gerealiseerd, met behoud van het aanwezige groen, dat ter plaatse sprake is van verbetering in de gebiedskwaliteit.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Zeist 2020

Op 1 maart 2011 heeft de gemeenteraad van Zeist de 'Structuurvisie Zeist 2020' vastgesteld. Deze structuurvisie bouwt voort op het eerder ontwikkelde Ontwikkelingsperspectief 2030. In dit perspectief werden vier kernwaarden geformuleerd: natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en de kwaliteit van vijf kernen met een eigen identiteit. Deze kernwaarden zijn nu vertaald naar tien hoofdkeuzes. Deze keuzes geven een beeld van het toekomstig wonen, werken, sporten, zorgen, uitgaan en recreëren. De keuzes dragen zorg voor een duurzaam en zorgzaam Zeist waar groen en cultuurhistorie een prominente rol spelen en waar kwaliteit altijd centraal staat. Hieronder staan de tien belangrijkste keuzes:

• 1. Groen versterken
• 2. Verleden zichtbaar maken
• 3. Ervaren en gebruiken
• 4. Kracht van buurten, wijken en kernen
• 5. Leefomgeving en milieu: zone A28, onderzoek overkapping
• 6. Beter bereikbaar
• 7. Bouwen en wonen: maatwerk en kwaliteit voorop
• 8. Centrum aantrekkelijk
• 9. Economisch gezond en duurzaam
• 10. Van visie naar uitvoering

Toetsing

Met voorliggend plan worden woningen mogelijk gemaakt. Gemeente Zeist kiest ervoor om bij nieuwbouw aan te sluiten bij kwaliteiten van de omgeving. Dat houdt dus maatwerk in. Het aantal woningen volgt op de keuze voor kwaliteit. Als het nodig is voor integrale kwaliteitsverbetering van een gebied kiest de gemeente ervoor bebouwing te ruilen tegen groene gebieden en andersom. Ook wil zij de doorstroming op de woningmarkt stimuleren zodat er woningen beschikbaar zijn, in het bijzonder voor starters op de woningmarkt, veelal jonge gezinnen en middeninkomensgroepen. Het mogelijk maken van in totaal 82 woningen in diverse typologieën, voor diverse doelgroepen, in voornamelijk het dure en middeldure segment in de eerste fase en ook in het goedkopere segment in de tweede fase past binnen deze uitgangspunten.

Figuur 3.5 Uitsnede structuurvisiekaart

3.3.2 Woonvisie 2016 - 2020 Zeist (2016)

In 2016 is de meest recente woonvisie voor de gemeente Zeist vastgesteld. In de visie wordt beschreven op welke wijze invulling wordt gegeven aan de ambities die de gemeente heeft op het gebied van wonen. De woonvisie geeft geen kant-en-klare oplossing voor alle uitdagingen. De woonvisie geeft wel richting en duiding om een afweging te kunnen maken. Wonen wordt daarbij nadrukkelijk gezien als het geheel van stenen, sociale samenhang en omgeving. Het gaat hierbij om vitaliteit, eigenheid van wijken en diversiteit. Aan de hand van de volgende thema's wordt hier invulling aangegeven:

• 1. bijzondere doelgroepen;
• 2. nieuwbouw en differentiatie;
• 3. sociale huur;
• 4. wonen en zorg;
• 5. duurzaamheid;
• 6. uitdagingen in de wijk.

In de woonvisie worden verschillende doelgroepen onderscheiden, te weten: starters, herstarters, zorgvragers, ouderen en statushouders. Om de genoemde doelgroepen extra en/of passende mogelijkheden te bieden ligt de focus op een andere, vrijere benadering van de woningmarkt, waarbij flexibiliteit en diversiteit de kernwoorden zijn.

Voor de woningdifferentiatie is voor nieuwbouwprojecten een verdeling opgenomen. Hierbij geldt dat alle nieuwbouwprojecten moeten voldoen aan de volgende differentiatie: 25-35% dient voor het goedkope segment te worden bestemd, 35-45 % voor het middeldure segment en 20 tot 30% voor het dure segment (zie ook figuur 3.6). Bij het niet voldoen aan de differentiatie, is het aan de initiatiefnemer om met een zorgvuldige onderbouwing te komen waarom wordt afgeweken van de verplichte differentiatie.

Figuur 3.6 Differentiatie-eis Woonvisie

Hierbij wordt de volgende werkwijze gehanteerd:

• 1. Alle projecten moeten voldoen aan de differentiatie binnen de aangegeven bandbreedtes;
• 2. Bij niet voldoen aan de differentiatie, is het aan de initiatiefnemer om met een zorgvuldige onderbouwing te komen waarom wordt afgeweken van de verplichte differentiatie:
• 3. Bij projecten met minder dan 10 woningen is vrijstelling mogelijk;
• 4. Bij projecten met minder dan 30 woningen, kan B&W instemmen met afwijken van de verplichte differentiatie (ter kennisname aan de raad);
• 5. Bij projecten met meer dan 30 woningen, kan de gemeenteraad instemmen met het afwijken van de verplichte differentiatie.

Toetsing

In de eerste fase worden 22 appartementen voor de oudere doelgroep gerealiseerd in het middeldure en duurdere segment. Hierbij is sprake van een hoge mate van variatie en differentiatie aan woningen, zowel wat betreft de typologie, de omvang als de prijsklasse van de woningen. Tussen de twee fases (fase 1 op korte termijn en fase 2 op middellange termijn) zal voldaan worden aan de woningdifferentiatie-eis ten aanzien van het goedkope segment. In de tweede fase zullen meer goedkopere woningen gebouwd worden. Doordat de woningen in beide fasen gerealiseerd worden in diverse typologieën zijn ze geschikt voor de verschillende doelgroepen. De doelstellingen uit de woonvisie zullen hiermee (op middellange termijn) worden behaald.

3.3.3 Gemeentelijk verkeer- en vervoerplan

Het gemeentelijk verkeer- en vervoerplan (GVVP, maart 2013) is een strategisch beleidskader op het gebied van mobiliteit, verkeer en vervoer voor een periode van 10 jaar. Gegeven het kaderstellende beleid en de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid gaat het GVVP uit van de 3 m’en: mens, milieu en meerwaarde. De ambitie is om een duurzaam evenwicht te bereiken tussen deze drie m’en. Het liefst op zodanige wijze dat er win-win-win-situaties ontstaan. De visie laat zich vertalen naar drie aan verkeer en vervoer gerelateerde doelen: veiligheid, leefbaarheid en bereikbaarheid. Om op een later moment te kunnen beoordelen of deze doelen zijn behaald zijn ze van indicatoren voorzien.

Toetsing

De Van Renesselaan is een woonstraat waar een maximumsnelheid van 30 km/u gehanteerd wordt. De weg is passend ingericht voor deze functie en bijbehorende verkeersintensiteit. De wijze van ontsluiting van de nieuwe woningen sluit aan bij de doelstellingen van het vervoersplan.

3.3.4 Groenstructuurplan

Het groenstructuurplan 'Groen (voor) Zeist' (mei 2011) schetst de hoofdlijnen van het beleid voor het openbaar groen binnen de bebouwde kom van de kernen van Zeist. Het is een kader voor beheer en onderhoud van het groen en het levert input vanuit het groen bij ruimtelijke of andere ontwikkelingen. Het is één van de toetsingskaders bij afwegingen tussen verschillende belangen. Daarbij zet de gemeente in op het veiligstellen, koesteren en versterken van het groene karakter van Zeist, dat bestaat uit een rijkdom van samenstellende, kenmerkende groene structuren.

Toetsing

Langs de grenzen van het plangebied zijn de nodige straat- en laanbomen aanwezig. In het ontwerp is aandacht besteed aan de landschappelijke inpassing (zie paragraaf 2.2). Hiermee blijft het groene karakter behouden. Hiermee wordt aan de uitgangspunten van het groenplan voldaan.

Figuur 3.7 Straat en laanbomen rondom het plangebied

3.3.5 Gemeentelijk archeologiebeleid

De Raad van de gemeente Zeist heeft een beleidsadvieskaart vastgesteld. Deze maakt onderdeel uit van de Nota 'Archeologische Monumentenzorg Zeist 2009' en de erfgoedverordening. Op deze kaart worden zones en terreinen met verschillende archeologische (verwachtings)waarden aangegeven. Op deze kaart wordt aangegeven hoe hoog de verwachtingen zijn voor het grondgebied van de gemeente ten aanzien van het aantreffen van archeologische resten. Op basis van deze zones worden eisen gesteld. Deze kaart maakt inzichtelijk welke terreinen wel en niet in aanmerking komen voor planologische maatregelen gericht op behoud en/of beheer.

Toetsing

Het plangebied kent conform de archeologische beleidskaart grotendeels geen verwachtingswaarde meer (grijs). De gronden aan de noordoost en zuidwestzijde van het plangebied kennen een lage verwachtingswaarde (geel). Wanneer de bodemverstoring kleiner is dan 10 ha is in deze gebieden geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Figuur 3.8 Uitsnede archeologische beleidskaart

3.3.6 Waterplan Zeist

In 2004 is een integraal waterplan voor de gemeente Zeist vastgesteld. Dit plan is een samenwerking tussen gemeente, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Hydron Midden Nederland en provincie Utrecht. Met dit plan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëntie van het water(keten)-beheer in Zeist te verhogen. Dit heeft betrekking op zowel waterkwaliteit als waterkwantiteit.

Toetsing

In paragraaf 4.8, de 'waterparagraaf', wordt nader ingegaan op de wateraspecten in het (plan)gebied.

3.3.7 Parkeerbeleidsnota

Het parkeerbeleid in de gemeente Zeist is verwoord in de Parkeerbeleidsnota Zeist van mei 2004. In deze nota zijn verschillende (functionele) gebieden onderscheiden waarop verschillende parkeermodellen zijn toegepast. Voor de woonwijken/buurten is het leefbaarheidsmodel van toepassing. De belangrijkste uitgangspunten in dit model zijn:

• Voorkomen en waar nodig verminderen van parkeeroverlast;
• Verhoging van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving;
• Vermindering van verkeershinder en verkeersonveiligheid;
• Verbetering kwaliteit parkeervoorzieningen gebouwd en op straat;
• Voorkomen ‘overloop’-parkeren.

Het handhaven en creëren van een aantrekkelijk en verkeersveilig leef- en verblijfsklimaat staat in de woonwijken centraal. De bereikbaarheid voor bewoners en hun bezoekers heeft hierbij prioriteit.

Toetsing

In de parkeerbeleidsnota worden parkeernormen gehanteerd die gebaseerd zijn op de parkeerkencijfers van het CROW. In paragraaf 2.2 en paragraaf 4.4 wordt nader ingegaan op de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling en de wijze waarop deze op eigen terrein gerealiseerd wordt.

3.3.8 Brede Milieuvisie Zeist

Op 4 oktober 2016 heeft de gemeenteraad de Brede Milieuvisie Zeist vastgesteld. Deze visie heeft tot doel om te zorgen dat inwoners, organisaties, bedrijven en gemeente samen dagelijks werken aan een beter milieu en een betere leefomgeving in Zeist. Door het verbeteren van de staat van de leefomgeving (milieu) ontstaat er een toekomstbestendige balans tussen mens, natuur en omgeving (duurzaamheid). In de visie staan vier pijlers centraal:

• 1. Klimaat en energie: we gaan op weg naar een klimaatneutraal Zeist in 2030;
• 2. Circulaire economie: we handelen vanuit kringlopen en hergebruik, delen en gebruiken in plaats vanuit bezit;
• 3. Levend netwerk van natuur, landschap en cultuurhistorie: we zorgen voor een met groen dooraderd Zeist;
• 4. Gezonde leefomgeving en kwaliteit van leven: we zetten ons in voor een goede lucht- en waterkwaliteit, minder geluidshinder en een duurzame voedselvoorziening.

Wanneer het de gebouwde omgeving en nieuwe ontwikkelingen betreft wordt onder andere ingezet op energiereductie door het treffen van maatregelen aan de zogenaamde 'energie-infrastructuur'. Het betreft maatregelen zoals het verbeteren van isolatie en het electrisch koken in plaats van op gas. Bij ruimtelijke ontwikkelingen vormt daarnaast de “ladder voor duurzame verstedelijking” het uitgangspunt, zodat ongewenste aantasting van bijzondere kwaliteiten van natuur, landschap en cultuurhistorie voorkomen worden. Ruimtelijke plannen worden daarnaast “natuur- (of groen-)inclusief” ontworpen door de aanwezige groene waarden en de omgevingscontext eerst in kaart te brengen en te waarderen.

Toetsing

Langs de grenzen van het plangebied zijn de nodige straat- en laanbomen aanwezig. In het ontwerp is aandacht besteed aan behoud en landschappelijke inpassing van de bestaande groenstructuren (zie paragraaf 2.2). Hiermee blijft het groene karakter behouden en wordt groeninclusief ontworpen.

Het vigerende bouwbesluit vereist een EPG (EPC) van 0.4. Hierbij zijn tevens de volgende bouwfysische randvoorwaarden van toepassing:

• Vloeren Rc = 3.50 m2K/W
• Gevels Rc = 4.50 m2K/W
• Daken Rc = 6.00 m2K/W
• U-waarde ramen en deuren gemiddeld 1.65 W/m2K

 

Bij de realisatie van het appartementencomplex in fase 1 wordt aangestuurd op een meer duurzaam en energiezuinig concept. Hiervoor wordt extra geïnvesteerd op, met name, installatietechnische maatregelen en upgrading van de bouwfysische waarden van kozijnen en beglazing. Aan de thermische vaste schil (vloeren, gesloten gevels en daken) worden geen verhoogde eisen gesteld, anders dan het bouwbesluit.

 

Specifiek worden de volgende uitgangspunten en randvoorwaarden gehanteerd voor het appartementencomplex:

• U-waarde geïsoleerde aluminium kozijnen Uw 1.00 - 1.20 W/m2K.
• U-waarde triple beglazing Ugl 0.65 - 0.75 W/m2K.
• Infiltratie Qv10 spec = 0,300 dm3/s/m2.   
• Externe zonwering t.p.v. gevelopeningen, oriëntatie zonbelaste gevelzijden.
• PV-panelen ten behoeve van opwekking van duurzame energie.
• Toepassen vogel- en vleermuiskasten in de gevels.
• Voorschrijven en toepassen van materialen, onderdeel van de milieuprestatie berekening (MPG) en materialentool. De MPG berekening maakt onderdeel uit van de aanvraag voor een omgevingsvergunning bij woonfuncties.
• Energiezuinige installaties.

Overige toepassingen van duurzame materialen zijn ondermeer houten gevelbekledingen die voldoen aan het FSC keurmerk en het hergebruik van matrialen door de aannemer bij de bouw (waaronder granulaten en toeslagstoffen in prefab bouwonderdelen).

Voor hybride en/of elektrische automobielen wordt daarnaast voorzien in oplaadvoorzieningen.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de voor dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten beschreven. Dit hoofdstuk bevat de uitkomsten van de onderzoeken met conclusies.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek

Het plangebied is nabij het Bartiméus college en het centrum van Zeist gelegen. Er is dan ook sprake van een gemengd gebied.

Het plangebied is reeds geruime tijd in gebruik als gemeentewerf. De gemeentewerf zal worden verplaatst naar een andere locatie. Op het westelijk deel van de gemeentewerf is een appartementencomplex voorzien. Het is mogelijk dat deze woningen gerealiseerd worden terwijl het oostelijk deel van de gemeentewerf nog (tijdelijk) als zodanig in gebruik blijft. De gemeentewerf komt namelijk onder het zogenaamde overgangsrecht te vallen. Dit houdt in dat het bestaande, legale, gebruik als zodanig voortgezet mag worden. Vergroting van de activiteit is niet toegestaan. Een gemeentewerf valt onder de milieucategorie 3.1. In een gemengd gebied geldt hier een richtafstand van 30 meter voor het aspect geluid. Voor de aspecten geur, gevaar en stof geldt een richtafstand van 10 meter ten opzichte van een gemengd gebied. De gemeentewerf is op circa 11 meter afstand gelegen. Aan de richtafstand voor geur, gevaar en stof wordt dan ook voldaan. Er wordt niet voldaan aan de richtafstand voor geluid. Van deze richtafstand kan gemotiveerd worden afgeweken. Ter plaatse van het beoogde appartementencomplex zal vanwege de volgende redenen sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat:

• Van en naar de werf rijden geen vuilniswagens en veegwagens meer.
• De brandweerkazerne is niet meer in gebruik en strooizout wordt niet meer opgeslagen.
• De meest belastende activiteit betreft de storingsdienst welke circa 10 keer per jaar voor een calamiteit 's nachts het terrein oprijdt om materiaal te halen. Gelet op het incidentele karakter wordt dit als aanvaardbaar geacht.
• Alle overige activiteiten vinden enkel overdag plaats tussen 7:00-17:00.
• Motorvoertuigen rijden vanuit de oostzijde de gemeentewerf op. Hierdoor blijft geluidoverlast ter plaatse van het beoogde appartementencomplex (aan de westzijde van de gemeentewerf) beperkt.
• Om plaats te maken voor het appartementencomplex zal het gebouw op het westelijk deel van het terrein van de gemeentewerf worden gesloopt. Activiteiten die hier plaatsvinden (waaronder diverse technische werkzaamheden) zullen worden beëindigd.
• Het betreft een tijdelijk situatie. De milieustraat zal plaats maken voor woningen.
• Zoals eerder genoemd komt de gemeentewerf onder het overgangsrecht te vallen waardoor het bestaande gebruik niet in omvang/intensiteit kan toenemen.

Het Bartiméus biedt voortgezet speciaal onderwijs aan. Voor een middelbare school geldt volgens de VNG-publicatie een richtafstand van 10 meter. De afstand van de grens van de inrichting tot de gevel van de beoogde woningen bedraagt circa 10 meter. Aan de richtafstand wordt voldaan. Circa 70 meter ten noorden van het plangebied zijn sportvelden gelegen. Voor een veldsportcomplex geldt volgens de VNG-publicatie een richtafstand van 30 meter ten opzichte van een gemengd gebied. Aan de richtafstand wordt ruimschoots voldaan. Verder zijn in de omgeving geen bedrijven aanwezig die een belemmering vormen voor de milieusituatie ter plaatse van het plangebied, of die door de beoogde ontwikkeling worden belemmerd in hun bedrijfsvoering.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.3 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader

Nieuwe woningen zijn volgens de Wetgeluidhinder (Wgh) geluidgevoelige functies. Akoestisch onderzoek is noodzakelijk als de woningen binnen de geluidzone vallen van gezoneerde wegen. De nieuwe woningen zijn niet gelegen in de geluidzone van gezoneerde wegen. Het plangebied wordt ontsloten door niet-gezoneerde wegen van 30 km/u, de Griffensteijnselaan en de Van Renesselaan. In het kader van een goede ruimtelijke ordening (op basis van jurisprudentie) is de geluidbelasting ten gevolge van het verkeer op deze wegen onderzocht in het akoestisch onderzoek. Dit onderzoek is vastgelegd in een rapport in bijlage 2.

Onderzoek

De geluidbelasting op de appartementen in fase 1 is berekend door middel van toetspunten op de gevels. Omdat voor fase 2 nog niet duidelijk is hoe de woningen precies gesitueerd worden zijn daarom de geluidscontouren per bron inzichtelijk gemaakt. De richtwaarde van 48 dB wordt ten gevolge van het verkeer op iedere afzonderlijke bron niet overschreden in het plangebied.

Conclusie

Uit de modelresultaten blijkt dat de richtwaarde van 48 dB op de woningen ten gevolge van het verkeer op de Griffensteijnselaan en de Van Renesselaan niet wordt overschreden. Ter hoogte van het plangebied heerst een goed akoestisch leefklimaat. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkeling zodoende niet in de weg.

4.4 Verkeer en parkeren

Toetsingskader

De parkeerbehoefte van de ontwikkeling is bepaald op basis van de gemeentelijke parkeernormen uit de Parkeerbeleidsnota Zeist 2004. Uitgangspunt bij de toepassing van de parkeernormen is een gebiedsgerichte aanpak. De verkeersgeneratie van de ontwikkeling is bepaald op basis van kencijfers van het CROW. Voor het bepalen van de verkeersgeneratie geldt voor de ontwikkeling een ligging in de rest van de bebouwde kom. De gemeente Zeist heeft een matig stedelijk karakter op basis van de adressendichtheid. Binnen de bandbreedte is het maximale kencijfer maatgevend op basis van het gemiddelde autobezit in de gemeente ten opzichte van het landelijk gemiddelde.

Onderzoek

Ontsluiting verkeer

Het plangebied wordt ontsloten door de Van Renesselaan, een erftoegangsweg met een maximum snelheid van 30 km/u. In noordelijke richting wordt de Utrechtseweg bereikt, een gebiedontsluitingsweg met een maximum snelheid van 50 km/u. Via de Utrechtseweg komt men op het hoger gelegen netwerk.

De omliggende wegen zijn duurzaam veilig gecategoriseerd. De Utrechtseweg (50 km/u) is voorzien van vrijliggende fietspaden. De Van Renesselaan en Griffensteijnselaan zijn onderdeel van een 30 km/u-zone. Gemotoriseerd verkeer en fietsverkeer maken hier gebruik van dezelfde rijbaan. Ten behoeve van voetgangers zijn trottoirs aanwezig op alle omliggende wegen. De dichtstbijzijnde openbaar vervoerhalte ligt aan de Utrechtseweg, hier ontsluiten stadsbussen meerdere keren per uur en ook regionale bussen van en naar Utrecht, Amersfoort en omliggende kernen. De ontsluiting van het plangebied is voor alle modaliteiten goed.

Parkeren

Voor de parkeerbehoefte van de appartementen wordt aangesloten bij het gemeentelijk beleid, dit is beschreven in hoofdstuk 2.2. De parkeerbehoefte van 42 parkeerplaatsen voor de appartementen wordt op eigen terrein van Surplus gerealiseerd. De eventuele parkeerplaatsen op het bergbezinkbassin zullen uitsluitend ten behoeve van de direct naastgelegen woonfunctie (het appartementencomplex van Surplus) worden gebruikt.

Voor de grondgebonden woningen is nog niet bekend hoeveel en wat voor soort woningen daadwerkelijk worden gerealiseerd. De mogelijkheid bestaat uit zowel woningen uit de goedkope, middeldure als dure sector. De parkeernormen, volgens de gemeentelijk parkeernota, bedragen 1,7, 1,9 en 2,1 per respectievelijke goedkope, middeldure en dure woningen. De te realiseren woningen zullen aan deze normen moeten voldoen. Hiervoor is een regeling opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.

Tussen Surplus en de gemeente zijn afspraken gemaakt over de parkeernormen. Er kan bij omgevingsvergunning van de parkeernormen worden afgeweken, mits Surplus kan aantonen dat deze plaatsen niet nodig zijn door middel van nog te sluiten overeenkomsten met de toekomstige eigenaren.

Verkeersgeneratie en -afwikkeling

De verkeersgeneratie bedraagt 5,6 mvt/etmaal per appartement (middendure etage koopwoning). De verkeersgeneratie voor deze appartementen bedraagt 123 mvt/etmaal op basis van een gemiddelde weekdag. Het aantal en de soort woningen in fase 2 zijn in dit stadium nog niet bekend. Het maximaal aantal te realiseren woningen is vastgesteld op 60 woningen. Voor de verkeersgeneratie wordt, in een worst case-scenario, aangesloten bij de kencijfers van het CROW voor een twee-onder-één-kap woning. Dit betekent per woning 8,2 mvt/etmaal. De verkeersgeneratie voor deze woningen bedraagt daardoor 492 mvt/etmaal.

De totale verkeersgeneratie van het plangebied bedraagt 615 mvt/etmaal voor een gemiddelde weekdag. De verwachting is dat 70% van het verkeer (430 mvt) in noordelijke richting naar de Utrechtseweg afwikkelt en 30% (185 mvt) in zuidelijke richting via de van Renesselaan naar de Griffensteijnselaan. De bovengenoemde weekdagintensiteiten worden doorberekend naar de maatgevende werkdagintensiteiten met factor 1,11 en zijn opgenomen in tabel 4.1.

Weg	Wegvak	2030 weekdag	2030 werkdag	Toename plangebied	2030 werkdag incl. plangebied*
Van Renesselaan	Ontsluiting plangebied	1.333	1.480	615	2.100
Van Renesselaan	Richting Utrechtseweg	1.333	1.480	430	1.900
Van Renesselaan	Richting Griffensteijnselaan	1.531	1.700	185	1.900
Griffensteijnselaan	Richting Griftlaan	2.142	2.380	95	2.500
Griffensteijnselaan	Richting Waterigeweg	1.103	1.200	95	1.300

* afgerond op 100-tallen

Tabel 4.1 Intensiteiten en verkeersverdeling in mvt/etmaal

Op basis van deze berekeningen geldt, als gevolg van de ontwikkeling, dat de ontsluitende erftoegangswegen een toename ondervinden die voor erftoegangswegen naar verwachting is te verwerken. Het grootste aandeel verkeer zal bovendien richting de Utrechtseweg ontsluiten, wat een ontsluitende functie heeft. De verkeerstoename voor de Griffensteijnselaan en overige erftoegangswegen is dermate acceptabel dat dit niet zal leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is voor alle modaliteiten goed. De te realiseren woningen zullen moeten voldoen aan de gemeentelijke parkeernormen. Voor de appartementen is, onder voorwaarden, afgeweken van de gemeentelijke parkeernormen. De ontwikkeling zorgt voor een toename van de verkeersgeneratie vanuit het plangebied. Deze toename kan merkbaar zijn in de ontsluitingswegen maar zorgt niet voor knelpunten in de verkeersafwikkeling. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.5 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.2 weergegeven.

Stof		Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
		24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)		jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Tabel 4.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek

Ter plaatse van het plangebied worden 82 woningen gebouwd. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2016 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreffen de Waterigeweg en Utrechtseweg. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze wegen ruimschoots onder de grenswaarden lagen.

Omdat direct langs deze wegen aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Ter plaatse zal dan ook sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied.

4.6 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten.  In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 meter binnen de transportroute.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek en conclusie

Overeenkomstig de professionele risicokaart (https://nederlandprof.risicokaart.nl) waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn in en nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen gelegen. Daarnaast vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.7 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Onderzoek

Ten opzichte van de vigerende planologische situatie is sprake van een functiewijziging. Het plangebied verandert van bedrijf naar wonen. Daarom is bodemonderzoek noodzakelijk.

Uit vooronderzoek blijkt dat ter plaatse van het onderhavige perceel in het verleden meerdere bodemonderzoeken zijn uitgevoerd en deels een sanering heeft plaatsgevonden in verband met de voormalige bedrijfsactiviteiten en de gedempte insteekhaven. Deze insteekhaven loopt dwars door de huidige onderzoekslocatie. Op enkele locaties is sprake van een verontreiniging met minerale olie, PAK en/of vluchtige aromatisch koolwaterstoffen in grond en grondwater. De verontreinigen hebben een omvang groter dan 25 m3 grond en 100 m3 grondwater. Derhalve is ter plaatse sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging en is sanering noodzakelijk. Ook is voor het overige deel van het terrein bodemonderzoek uitgevoerd.

De gemeente is verantwoordelijk voor het bouwrijp opleveren van de grond. De gemeente zal dan ook zorgdragen voor het saneren van de verontreinigde grond.

Conclusie

De verontreinigingen zullen worden gesaneerd door de gemeente Zeist. Na sanering zal de bodem geschikt zijn voor de beoogde woningbouw.

4.8 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het hoogheemraadschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan

Waterschapsbeleid

Waterkoers 2016-2021

Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden heeft haar ambities en langetermijnvisie vastgelegd in het waterbeheerplan Waterkoers 2016–2021. De Waterkoers is een koersdocument om te sturen op hoofdlijnen met als overkoepelende doel Samen werken aan een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. In de Waterkoers wordt op een niet-planmatige manier over het waterschapswerk gesproken. Waterschapswerk is hierbij breder dan enkel beheer van water.

Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden samen met de ruimtelijke ordening aan bescherming tegen overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem en het zuiveren van afvalwater.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe van ruimtelijke adaptatie:

• De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

Het minimale uitgangspunt voor planontwikkelingen is dat het plan hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel geen gevolgen voor de waterveiligheid, het grond- en oppervlaktewater en de waterkwaliteit en ecologie. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking tot wateraspecten duurzaam is.

Ruimtelijke adaptatie

Het klimaat verandert: Hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we ook volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar. Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor.

De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:

• De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

Klimaatverandering heeft effecten op grote schaal maar ook op de kleine schaal van een stad. Door de toenemende hoeveelheid verharding in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied omvat de Zeisterwerf, gelegen in de wijk Griffensteijn aan de zuidzijde van de kern Zeist. Het plangebied is grotendeels verhard.

Bodem en grondwater

Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Zeist ligt, is het plangebied niet gekarteerd. Nabij het plangebied bestaat de bodem uit sterk lemig fijn zand, klei met zware tussenlaag of ondergrond en enkeerdgronden; fijn zand. Daarnaast is in de nabije omgeving hoofdzakelijk sprake van grondwatertrap III. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand minder dan 0,4 m beneden het maaiveld is gelegen en dat het gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen 0,8 m en 1,2 m beneden het maaiveld.

Waterkwantiteit

Het plangebied wordt aan de westzijde begrensd door een primaire watergang met een beschermingszone van 5 meter (figuur 4.1). Binnen deze beschermingszones gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om onderhoud aan de watergangen mogelijk te houden. In voorliggend plan is hier rekening mee gehouden.

Figuur 4.1 Uitsnede legger plangebied met plangebied globaal in rood

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van een regionale/primaire waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is deels aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel. Door het plangebied loopt een hoofdrioolleiding. In de groenstrook ligt daarnaast een ondergrond bergbezinkbassin ten behoeve van dit riool. Beiden hebben een (beschermende) regeling gekregen in dit bestemmingsplan.

Toekomstige situatie

Algemeen

De ontwikkeling in het plangebied bestaat uit de realisatie van 82 wooneenheden.

Waterkwantiteit

Bij een toename in verhard oppervlak dient deze toename gecompenseerd te worden. De compensatie-eis van het hoogheemraadschap is 15% van de toename in verharding. In de huidige situatie is het plangebied vrijwel volledig verhard. Naast woningen worden ook tuinen aangelegd. Hierdoor neemt verharding af. Watercompenserende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het hoogheemraadschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het hoogheemraadschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Voor de onderhavige woningbouw is dan ook een ontheffing noodzakelijk. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.9 Ecologie

Toetsingskader

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden. Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Utrecht

In de provincie Utrecht wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het in of op de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, ter voorkoming of bestrijding van onnodig lijden van zieke of gebrekkige dieren, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage II bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bunzing, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura-2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Nationaal Natuurnetwerk (NNN). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft Oostelijke Vechtplassen, gelegen circa 11 km ten noordwesten van het plangebied (figuur 4.2). Het dichtstbijzijnde NNN-gebied is gelegen circa 700 m ten zuidoosten van het plangebied (figuur 4.3).

Figuur 4.2 Ligging plangebied (rode cirkel) ten opzichte van Natura 2000-gebieden

Figuur 4.3 Ligging plangebied (rode cirkel) ten opzichte van NNN-gebieden

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Daarnaast zijn, gelet op de afstand tot Natura 2000-gebieden, negatieve effecten als gevolg van toename in stikstofdepositie uitgesloten. Significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen derhalve worden uitgesloten. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie ten aanzien van NNN staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

Om te bepalen of het plangebied geschikt is voor beschermde plant- en diersoorten is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Deze is bijgevoegd in bijlage 3.

Op basis van de quickscan is vastgesteld dat het voorkomen van matig of zwaar beschermde soorten is uitgesloten. Het plangebied bezit geen mogelijkheden voor vleermuizen om er te verblijven. In de bebouwing zijn geheel geen geschikte openingen aangetroffen waarin vleermuizen kunnen verblijven. In de muren zijn wel enkele beluchtingsgaten aanwezig. De aanwezige openingen zijn echter te klein. Wel vliegen er vleermuizen in lage dichtheid. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven foerageren.

In verband met het voorkomen van algemene broedvogels is het van belang om rooiwerkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren of te werken op een manier dat vogels niet tot broeden komen (vooraf rooien beplantingen / vogelverschrikkers gebruiken). Voor overige soort(groep)en is het gebied

verder volledig ongeschikt.

Conclusie

Het aspect ecologie staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.10 Archeologie en cultuurhistorie

Toetsingskader

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het plangebied.

Onderzoek en conclusie

Zoals weergegeven in paragraaf 3.3.5 is een groot gedeelte van het plangebied aangewezen als 'zone met geen verwachting'. Dat betekent dat er op deze gronden geen archeologische belemmeringen zijn. De gronden aan de noordoost en zuidwest zijde van het plangebied kennen een lage verwachtingswaarde. Wanneer de bodemverstoring kleiner is dan 10 hectare is in deze gebieden geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Archeologisch onderzoek is in het geval van deze planontwikkeling dus niet benodigd. Tevens bevinden zich in het plangebied geen cultuurhistorisch waardevolle gebouwen of objecten.

4.11 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn, naast de hoofdrioolleiding, geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. De hoofdrioolleiding inclusief beschermingszone is voorzien van een dubbelbestemming ter bescherming van het leidingbelang. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de planregels. De planregels zijn gerelateerd aan de verbeelding, zodat verbeelding en planregels in onderlinge samenhang dienen te worden bezien en toegepast.

Voor dit bestemmingsplan is de landelijk verplichte Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen editie 2012 (SVBP2012) toegepast. Het bestemmingsplan is opgezet conform de systematiek die in het Handboek Bestemmingsplannen van de gemeente is beschreven.

5.2 Opbouw bestemmingsbepalingen

5.2.1 Verbeelding

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn opgenomen. In de planregels zijn verwijzingen opgenomen naar deze aanduidingen, waardoor verklaard wordt wat de betekenis van deze aanduidingen is. Ten aanzien van de aanduidingen is een onderscheid te maken naar functieaanduidingen, bouwaanduidingen en maatvoeringsaanduidingen. Tevens zijn bouwvlakken opgenomen op de verbeelding. Per bestemming is de betekenis van het bouwvlak opgenomen.

5.2.2 Planregels

De planregels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Naast de zogenoemde enkelbestemmingen is een aantal dubbelbestemmingen opgenomen.
• Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels zoals de anti-dubbeltelregel, de algemene gebruiks- en bouwregels, algemene wijzigingsregels en overige regels.
• Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregels.

5.2.3 Opbouw bestemmingsregels

De bestemmingsregels hebben betrekking op een bestemming. In een bestemmingsregel wordt aangegeven hoe de als zodanig op de verbeelding aangegeven gronden mogen worden bebouwd en gebruikt. Tevens kan de bestemmingsregel een omgevingsvergunning voor de uitvoering van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden bevatten. De indeling van een bestemmingsregel is als volgt:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor de uitvoering van een werk, geen bouwwerk zijnde, en van werkzaamheden;
• Wijzigingsbevoegdheid.

Duidelijk mag zijn dat een bestemmingsregel niet alle bovenstaande elementen hoeft te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen.

5.3 Toelichting op de artikelen

5.3.1 Inleidende regels

De Inleidende regels ( Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten ) van de planregels bevat de inleidende regels van het bestemmingsplan. Hierin worden de in de regels van het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven en wordt de wijze van meten uitgelegd. Met deze artikelen wordt de interpretatievrijheid van de regels beperkt, hetgeen de rechtszekerheid ten goede komt.

5.3.2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

De groenvoorzieningen in het plangebied zijn als zodanig bestemd. Binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen, watergangen en waterpartijen, fiets- en voetpaden, in- en uitritten en andere ondergeschikte verhardingen toegestaan. Het is hier alleen toegestaan parkeerplaatsen te realiseren ter hoogte van de aanduiding 'parkeerterrein'. Het aanwezige bergbezinkbassin is tevens als zodanig aangeduid. Om te borgen dat de bestaande groenstructuur in stand wordt gehouden is een vergunningplicht opgenomen bij kap of snoeiwerkzaamheden die geen normaal onderhoud betreffen. De benodigde vergunning kan verleend worden indien gegarandeerd wordt dat de afschermende werking van de bomen en/of beplanting in stand wordt gehouden of er nieuwe aanplant plaatsvindt die voorziet in het behoud van de afschermende werking.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

De gronden van woongroep Surplus die ingericht worden ten behoeve van de benodigde ontsluiting en het parkeren zijn als 'Verkeer - Verblijfsgebied' bestemd.

Artikel 5 Wonen

Het appartementencomplex is voorzien van de bestemming 'Wonen'. Ter plaatse is een gedetailleerd bouwvlak opgenomen met getrapte hoogtebepalingen. Binnen deze bouwgrenzen moet het appartementencomplex (inclusief bergingen en garageboxen) gerealiseerd worden. Het omliggende terrein mag ingericht worden ten behoeve parkeervoorzieningen, fiets- en voetpaden, in- en uitritten, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, voorzieningen voor afvalinzameling, groenvoorzieningen, watergangen en waterpartijen.

Een atelier is toegestaan tot een oppervlakte van ten hoogste 100 m2. Commercieel van dit atelier mag niet en het atelier mag geen of slechts een beperkte eigen bezoekersstroom genereren. Gezamenlijke ruimtes zijn tevens toegestaan tot een oppervlakte van hoogste 100 m2 ;

Artikel 6 Wonen - Uit te werken

Fase 2 van de planontwikkeling is bestemd als 'Wonen - Uit te werken'. Het college van burgemeester en wethouders is verplicht deze bestemming op termijn nader uit te werken. Binnen het aangegeven bouwvlak mogen 60 woningen in diverse typologieën gerealiseerd worden. Naast deze regels gelden nog enkele andere uitwerkingsregels waaraan voldaan moet worden voor de beoogde ontwikkeling doorgang kan vinden. Zo moet ten minste 25% van de te realiseren woningen sociale huur en goedkope koopwoningen zijn. Verder moet voorzien worden in een eigen ontsluitingsweg die aansluiting vindt op de Van Renesselaan. Het uitwerkingsplan moet tevens milieutechnisch aanvaardbaar zijn, waarbij onder andere moet worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het betreffende gebruik, de aanwezige flora en fauna niet wordt aangetast en wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Artikel 7 Leiding - Riool

Deze bestemming is een zogenaamde dubbelbestemming. De leiding heeft een zakelijke rechtsstrook aan weerszijde van de leiding. Bebouwing op de onderliggende bestemmingen is uitsluitend toegestaan indien dit niet leidt tot aantasting van de leiding. Hetzelfde geldt voor werken en werkzaamheden.

5.3.3 Algemene regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelbepaling beoogt te voorkomen dat door het herhaaldelijk gebruik van dezelfde oppervlakte van gronden als berekeningsgrondslag voor de oppervlaktebepaling van met name gebouwen, er op het betreffende of het aangrenzende perceel een situatie ontstaat die in strijd is met het bestemmingsplan.

Artikel 9 Algemene bouwregels

In deze bepaling is een regeling opgenomen voor bestaande en vergunde maatvoering en situering van bebouwing die afwijkt van de voorgeschreven bouwregels. In dat geval gaan de bestaande en vergunde maten en situering voor. Vervangende nieuwbouw mag in deze bestaande maatvoering worden gerealiseerd en op de bestaande locatie. Ook bij aan en uitbouwen mag de bestaande en vergunde maatvoering worden voortgezet.

Ook is een regeling opgenomen om bouwgrenzen (niet zijnde bestemmingsgrenzen) zoals hoogtematen te mogen overschrijden voor ondergeschikte bouwdelen zoals trappenhuizen, liftschachten en balkonhekken of -muren.

Tot slot is een algemene regel opgenomen voor de eventueel wenselijke onderkeldering van gebouwen.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn enkele strijdig gebruiksregels opgenomen zoals het gebruik van gronden en bouwwerken als of ten behoeve van een seksinrichting.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen. Dit kan indien dit leidt tot een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel indien noodzakelijk in verband met de werkelijke toestand van het terrein.

Artikel 12 Overige regels

In deze bepaling is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Voor fase 1 en fase 2 is beide een eigen regeling gemaakt in verband met de gemaakte afspraken (in afwijking van de geldende beleidsregels) voor fase 1.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 14 Slotregel

Bij deze regel is vermeld hoe het plan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Gezien de aard van het bestemmingsplan is er voor gekozen omwonenden, belanghebbenden en belangstellenden vroegtijdig in het planproces te betrekken. In diverse gesprekken tussen Woongroep Surplus en omwonenden van de gemeentewerf te Zeist is, onder begeleiding van een onafhankelijk voorzitter, de planvorming besproken. Afgestemd is dat aan het eind van de serie bijeenkomsten alle omwonenden nader geïnformeerd zouden worden over de voortgang van de bouwplannen. In dit kader heeft op 21 februari 2017 een informatiebijeenkomst plaatsgevonden. Van de tussen Surplus, omwonenden, Bartiméus en gemeente Zeist gevoerde gesprekken is een procesverslag gemaakt.

In het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de overlegpartners van de gemeente Zeist. De overlegreacties zijn verwerkt in het bestemmingsplan. Tegelijkertijd heeft het ontwerp bestemmingsplan vanaf 18 mei 2017 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode een twintigtal zienswijzen ingediend bij de gemeente Zeist. Deze zienswijzen zijn beantwoord in de in bijlage 4 opgenomen “Nota zienswijzen Bestemmingsplan Zeisterwerf” van 6 oktober 2017.

De Nota Zienswijzen is behandeld in de Ronde Tafel van 2 november 2017. Naar aanleiding hiervan zijn in aanvulling op de in de Nota Zienswijzen opgenomen ambtshalve wijzigingen en de voorgestelde aanpassingen aan de regels van het bestemmingsplan, vier aanvullende aanpassingen voorgesteld. Deze zijn eveneens verwerkt in de regels van het bestemmingsplan. De aanpassingen, alsmede het procesverslag van de tussen Surplus, omwonenden, Bartiméus en gemeente Zeist gevoerde gesprekken, zijn opgenomen in bijlage 5.

Het vaststellingsbesluit is opgenomen in de bijlage Vaststellingsbesluit.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. Voor de ontwikkeling van fase 1 wordt met woongroep Surplus een ontwikkelovereenkomst afgesloten. De overige gronden zijn in eigendom van de gemeente Zeist. Met in achtneming van het hiervoor gaande heeft de gemeente besloten geen exploitatieplan op te stellen.

De gemeente ziet geen reden om eraan te twijfelen dat Surplus aan haar verplichtingen zal voldoen. Tussen de gemeente en Surplus zijn hierover duidelijke afspraken gemaakt.