Sortie 16 Zeist

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

het bestemmingsplan 'Sortie 16 Zeist' met identificatienummer NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 van de gemeente Zeist.

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.4 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 ander bouwwerk:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

1.6 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.7 bebouwingspercentage:

de oppervlakte van de bebouwing binnen het bouwvlak, het woningvlak of, bij afwezigheid daarvan, het bestemmingsvlak, uitgedrukt in een percentage van de oppervlakte van dat vlak.

1.8 bedrijf aan huis:

het door de bewoners bedrijfsmatig uitoefenen van bedrijfsactiviteiten in de woning en bijbehorende bouwwerken:

• a. die zijn genoemd in de bij deze regels deel uitmakende bijlage 'Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis', danwel daarmee gelijk kunnen worden gesteld wat betreft de gevolgen voor de omgeving, en
• b. die geen horeca of detailhandel zijn, behoudens detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit van de ter plaatse uitgeoefende bedrijfsactiviteit.

1.9 bedrijfswoning:

een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein, die hoort bij en functioneel gebonden is aan een bedrijf, instelling of voorziening in dat gebouw of op dat terrein.

1.10 beroep aan huis:

het door de bewoners beroepsmatig uitoefenen van activiteiten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig, maatschappelijk en daarmee gelijk te stellen gebied, in de woning en de bijbehorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie.

1.11 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak.

1.12 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.13 bijbehorend bouwwerk:

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

1.14 bijgebouw:

een bij een woning behorend ondergeschikt gebouw, zoals een garage, berging of hobbyruimte, dat al dan niet in directe verbinding staat met de woning en dat indien het vrijstaat van de woning, niet voor bewoning is bestemd.

1.15 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.16 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak.

1.17 bouwlaag:

een voor mensen toegankelijk deel van een gebouw, dat aan de onder- en bovenzijde door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren wordt begrensd, met uitzondering van een onderbouw, kelders en (half)verdiepte parkeervoorzieningen.

1.18 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.19 bouwperceelgrens:

een grens van een bouwperceel.

1.20 bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.21 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.22 brutovloeroppervlakte:

de vloeroppervlakte van alle voor mensen toegankelijke ruimten binnen een gebouw.

1.23 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en leveren van goederen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

1.24 dove gevel:

een gevel zoals beschreven in artikel 1.30 van deze regels, waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een karakteristieke geluidwering - conform NEN5077 - die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB (ingeval van wegverkeerslawaai) en 35 dB(A) (ingeval van industrielawaai), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij wijze van uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits die delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte, zoals omschreven in artikel 1b, lid 4a en 4b van de Wet geluidhinder.

1.25 erker of ingangspartij:

uitbouw aan de voor- of zijgevel van het hoofdgebouw op de begane grond.

1.26 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.27 geluidluwe buitenruimte:

buitenruimte bij een woning waar de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai bij voorkeur niet hoger is dan 48 dB Lden, maar zeker niet hoger dan 53 dB Lden voor elk van de onderscheiden wegen (5 dB hoger dan bij de geluidsluwe gevel).

1.28 geluidluwe gevel:

een gevel zoals omschreven in artikel 1.30 van deze regels waarop:

• a. de geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai niet hoger is dan de voorkeurswaarde van 48 dB Lden voor elk van de onderscheidende wegen, èn;
• b. de geluidbelasting vanwege het industrielawaai niet hoger is dan 50 dB(A).

1.29 gestapelde woning:

een woning in een gebouw dat (ten minste) twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen bevat.

1.30 gevel:

bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak, zoals omschreven in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

1.31 grondgebonden woning:

woning in de vorm van een twee-aaneengebouwde woning (twee-onder-één-kap woning), meer aaneengebouwde (rijtjeswoning) en/of vrijstaande woning.

1.32 hoofdgebouw:

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.33 (horizontale) diepe hoofdgebouw

de kortste afstand van tussen de voorgevel en de oorspronkelijke achtergevel van het hoofdgebouw.

1.34 huishouden:

persoon of groep personen die een huishouden voert waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan, die binnen een woning gebruik maakt van dezelfde voorzieningen.

1.35 meer aaneengebouwde woning (rijwoning):

een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen.

1.36 onderbouw:

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 m boven peil is gelegen.

1.37 onderkomen:

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voor zover dat of die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent.

1.38 openbare ruimte:

de openbare weg, een ontsluitingsweg ten behoeve van meer dan één woonperceel, het openbaar groen of andere openbare verblijfsruimte.

1.39 overkapping:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte ruimte vormt, met ten hoogste 1 wand.

1.40 peil:

• a. voor een gebouw waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
• b. in andere gevallen: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw.

1.41 plangebied:

het gebied waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft.

1.42 seksinrichting:

een inrichting, bestaande uit een of meer voor publiek toegankelijke, besloten ruimten, waarin bedrijfsmatig of op een daarmee vergelijkbare wijze, seksuele handelingen worden verricht; onder een hiervoor bedoelde inrichting wordt in elk geval verstaan een bordeel.

1.43 sociale huur woning

huurwoning zoals bedoeld in artikel 1.1.1, lid 1, onder d, van het Besluit ruimtelijke ordening.

1.44 twee-aaneen gebouwde woning

een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee hoofdgebouwen.

1.45 verdieping

de bouwlagen van een woongebouw die als volgt tellen:

• begane grond;
• eerste verdieping;
• tweede verdieping;
• derde verdieping;
• vierde verdieping;
• vijfde verdieping;
• zesde verdieping;
• zevende verdieping.

1.46 voorgevel:

de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel of, indien het een gebouw betreft met meerdere zodanige gevels, één van die gevels.

1.47 voorgevelrooilijn:

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen.

1.48 vrijstaande woning:

een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand hoofdgebouw.

1.49 water en waterhuishoudkundige voorzieningen

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit, zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten.

1.50 wonen:

het verblijven van één huishouden in een woning.

1.51 woning:

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

1.52 woningtype:

type woning te onderscheiden in vrijstaand, twee-aaneen, meer aaneen of gestapeld.

1.53 wooneenheid:

een wooneenheid is een deel van een tot permanente bewoning bestemd gebouw door een particulier huishouden en dat voldoet aan alle criteria die van toepassing zijn op woningen.

1.54 zijdelingse perceelsgrenzen:

de grenzen van een bouwperceel aan de zijkanten van het bijbehorende hoofdgebouw.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.2 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.3 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.6 het bebouwingspercentage:

de gezamenlijke oppervlakte van alle aanwezige bouwwerken, met uitzondering van de uitstekende delen van halfverdiepte parkeervoorzieningen en balkons, uitgedrukt in een percentage van het bestemmingsvlak.

2.7 de verticale bouwdiepte van een gebouw:

vanaf het peil tot aan de onderkant van de diepst gelegen vloer, de fundering niet meegerekend.

2.8 de horizontale bouwdiepte van een gebouw

de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de voorgevel van het hoofdgebouw en de achtergevel van het hoofdgebouw.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bos

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Bos' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. de instandhouding van het bos met de daarbij behorende landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden en de ontwikkeling van de ruimtelijke en ecologische kwaliteit van dat bos, in de vorm van:
  • 1. het open terrein van het natuurlijk hart en de bosranden aan weerszijden van dit open terrein als vliegroute voor vleermuissoorten;
  • 2. de zuidelijke bosstrook langs de Amersfoortseweg met een afgeschermd verblijfsgebied voor de das;
  • 3. de bosstroken rond de woongebieden en het natuurlijk hart als fourageergebied voor de das met een afgeschermde migratieroute voor de das in de bosrand langs Beukbergen;
  • 4. het natuurlijk hart, het hoge gedeelte aan de Amersfoortseweg, de bosstrook langs Beukbergen als leefgebied voor reptielen, eekhoorns en kommavlinder;
  • 5. steilranden langs de noordzijde en oostzijde van het plangebied met gebouwde voorzieningen zoals trappen, glijbaan en amfitheater;

zoals nader beschreven in het bij deze regels behorende 'Beeldkwaliteitsplan Sortie 16' in Bijlage 2 van deze regels;

• b. de instandhouding en ontwikkeling van aldaar voorkomende paden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
• c. extensief recreatief medegebruik voor zover de onder a en b bedoelde waarden niet onevenredig worden aangetast;

alsmede voor:

• d. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting', een ontsluitingsweg van maximaal 10 meter breed ten behoeve van het aangrenzende woongebied met de daarbij behorende voorzieningen, zoals straatmeubilair;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bos - bosrand' de instandhouding van de groene bosrand ter afscherming naar het terrein van Beukbergen;
• f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - calamiteitenontsluiting', de aanleg en instandhouding van een calamiteitenontsluiting van maximaal 6 meter breed.

3.2 Bouwregels

3.2.1 Toegestane bouwwerken

Op en in de gronden als bedoeld in lid 3.1, mogen uitsluitend worden gebouwd:

• a. ter plaatse van de aanduiding 'antennemast', een antenne-installatie voor telecommunicatievoorzieningen;
• b. vleermuisvriendelijke verlichting;
• c. bij de doeleinden behorende andere bouwwerken waaronder nestkasten, vleermuiskasten, insectenhotels, trappen, glijbanen, bankjes voor een amfitheater, dassentunnels en andere bouwwerken voor de bescherming van natuurwaarden zoals genoemd in lid 3.1.

3.2.2 Bouwen

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende regels:

• a. de bouwhoogte van een antenne-installatie ter plaatse van de aanduiding 'antennemast' bedraagt maximaal 25 meter;
• b. de bouwhoogte van andere bouwwerken als bedoeld in lid 3.2.1, aanhef en onder c, mag niet meer bedragen dan 3 meter.

3.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering en omvang van de bebouwing vanwege de ruimtelijke en ecologische kwaliteit zoals genoemd in 3.1 en nader beschreven in het bij deze regels behorende 'Beeldkwaliteitsplan Sortie 16' in Bijlage 2 van deze regels.

3.4 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegde gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2 voor de bouw van andere bouwwerken ten behoeve van extensieve recreatieve medegebruik, bijenteelt en infrastructurele voorzieningen, mits:

• a. de hoogte niet meer dan 5 meter bedraagt;
• b. de in lid 3.1 genoemde waarden daardoor niet onevenredig worden aangetast.

3.5 Specifieke gebruiksregels

het gebruik van de voor 'Bos' aangewezen gronden is in strijd met deze bestemming als de in 3.1 genoemde waarden en kwaliteiten daardoor niet in stand kunnen worden gehouden.

3.6 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

3.6.1 Omgevingsvergunningplicht

Het is verboden op en in de gronden als bedoeld in lid 3.1, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders, de volgende werken of werkzaamheden uit te voeren:

• a. aanleggen en verharden van wegen en paden en het aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, met uitzondering van het aanleggen van kavelpaden en verhardingen ten behoeve van in- of uitritten, tot elk een oppervlakte van 60 m²;
• b. verlagen van de bodem en afgraven van gronden, dieper dan 0,3 m onder het maaiveld, anders dan normaal spit en ploegwerk;
• c. het ophogen en egaliseren van de gronden, waaronder het aanleggen van geluid- en andere wallen;
• d. aanleggen en dempen van watergangen, sloten en andere waterpartijen;
• e. het verlagen van het grondwaterpeil, tenzij dit een maatregel is van het bevoegde waterschap;
• f. aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- en telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
• g. vellen en rooien van bomen, hakhout en andere houtopstanden en het verrichten van handelingen, die de dood of ernstige beschadiging daarvan ten gevolge hebben of kunnen hebben.

3.6.2 Uitzonderingen omgevingsvergunningplicht

Het in lid 3.6.1 genoemde verbod is niet van toepassing op werken of werkzaamheden:

• a. die in het kader van het normale beheer en onderhoud worden uitgevoerd;
• b. die reeds mogen worden uitgevoerd krachtens een verleende omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• c. graafwerkzaamheden als bedoeld in de Wet informatie-uitwisseling ondergrondse netten, die mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.

3.6.3 Toelaatbaarheid

De werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden als bedoeld in lid 3.6.1, zijn slechts toelaatbaar, indien:

• a. door die werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, één of meer natuur-, landschapswaarden en/of beeldkwaliteit van de betreffende gronden, niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind.

Artikel 4 Groen

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. de ontwikkeling en instandhouding van groenvoorzieningen met ruimtelijke en ecologische kwaliteit in de vorm van:
  • 1. het open terrein van het natuurlijk hart en de bosranden aan weerszijden van dit open terrein als vliegroute voor vleermuissoorten;
  • 2. de ontsluiting van het woongebied over de steilrand;

zoals nader beschreven in het bij deze regels behorende 'Beeldkwaliteitsplan Sortie 16' in Bijlage 2 van deze regels;

• b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
• c. speelvoorzieningen;
• d. fiets- en voetpaden, wegen, in- en uitritten en andere ondergeschikte verhardingen;
• e. geluidwerende voorzieningen;
• f. overige bij de bestemming behorende voorzieningen;

alsmede voor:

• g. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting', een ontsluitingsweg van maximaal 10 meter breed ten behoeve van het aangrenzende woongebied met de daarbij behorende voorzieningen, zoals straatmeubilair.

4.2 Bouwregels

4.2.1 Toegestane bouwwerken

Op en in de gronden als bedoeld in lid 4.1, mogen uitsluitend worden gebouwd:

• a. vleermuisvriendelijke verlichting;
• b. bij de bestemming behorende andere bouwwerken.

4.2.2 Bouwen

De bouwhoogte van andere bouwwerken als bedoeld in lid 4.2.1 mag niet meer bedragen dan hierna is aangegeven:

bouwwerken	max. bouwhoogte
Verlichtingselementen, en vlaggenmasten	10 m
geluidsschermen	6 m
speelvoorzieningen	5 m
overige andere bouwwerken	3 m

4.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering en omvang van de bebouwing vanwege de ruimtelijke kwaliteit zoals genoemd in 4.1 en nader is beschreven in het bij deze regels behorende 'Beeldkwaliteitsplan Sortie 16' in Bijlage 2 van deze regels.

4.4 Specifieke gebruiksregels

Het gebruik van de voor 'Groen' aangewezen gronden is in strijd met deze bestemming als de in 4.1 genoemde waarden en kwaliteiten daardoor niet in stand kunnen worden gehouden.

Artikel 5 Tuin

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen;
• b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

5.2 Bouwregels

5.2.1 Toegestane bouwwerken

Op en in de gronden als bedoeld in lid 5.1, mogen uitsluitend worden gebouwd of opnieuw worden gebouwd:

• a. bestaande gebouwen, zoals bestaande erkers, bergingen en ingangspartijen;
• b. bestaande overkappingen;
• c. andere bouwwerken, zoals erf- of perceelafscheidingen en tuinmeubilair, niet zijnde overkappingen.

5.2.2 Bouwen

Voor het bouwen van bouwwerken als bedoeld in lid 5.2.1 gelden de volgende regels:

• a. bestaande gebouwen en overkappingen mogen uitsluitend op dezelfde plaats en in ten hoogste dezelfde omvang opnieuw worden gebouwd, bestaande overkappingen bovendien uitsluitend met ten hoogste hetzelfde aantal en dezelfde oppervlakte aan wanden.
• b. van erkers en ingangspartijen mag:
  • 1. de diepte uit de betreffende gevel van de woning of het ander gebouw niet meer dan 1,5 m bedragen,
  • 2. de gezamenlijke oppervlakte bij elke woning niet meer dan 6 m² bedragen, en
  • 3. de goothoogte niet meer dan 3,5 m en de bouwhoogte niet meer dan 5 m bedragen;
• c. de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:

bouwwerken	max. bouwhoogte
vlaggen- en andere masten	5 m
erf- of perceelafscheidingen achter de voorgevelrooilijn, op een terrein met daarop een gebouw	2 m
overige erf- en perceelsafscheidingen	1 m
overige andere bouwwerken	2 m

5.3 Nadere eisen

Het bevoegd gezag kan in een omgevingsvergunning nadere eisen stellen aan de omvang en situering van de bebouwing en aan de situering en uitvoering van gevels alsmede de indeling van de woning vanwege:

• a. het gemeentelijke geluidbeleid zoals opgenomen in de Beleidsregels hogere waarden Wet geluidhinder in Bijlage 3 van deze regels;
• b. de ruimtelijke en ecologische kwaliteit van het woongebied zoals beschreven in het 'Beeldkwaliteitsplan Sortie 16' in Bijlage 2 van deze regels;
• c. de verkeersveiligheid;
• d. het behoud van parkeergelegenheid op eigen terrein;
• e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Artikel 6 Wonen

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen;
• b. beroep of bedrijf aan huis;
• c. tuinen en erven;
• d. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals in- en uitritten en parkeervoorzieningen.

6.2 Bouwregels

6.2.1 Toegestane bouwwerken

Op en in de gronden als bedoeld in lid 6.1, mogen uitsluitend worden gebouwd:

• a. woningen;
• b. bijbehorende bouwwerken;
• c. andere bouwwerken, zoals erf- of perceelafscheidingen en tuinmeubilair.

6.2.2 Bouwen

Voor het bouwen van bouwwerken als bedoeld in lid 6.2.1 gelden de volgende bepalingen:

• a. binnen bouwvlakken mag het bebouwingspercentage 100% bedragen;

woningen

• b. woningen mogen uitsluitend binnen bouwvlakken worden gebouwd;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' mag het aangeduide aantal wooneenheden niet worden overschreden;
• d. binnen bouwvlakken mogen woningen uitsluitend worden gebouwd op de daarbij aangegeven wijze ter plaatse van de aanduiding:

naam aanduiding	bouwwijze
'vrijstaand'	vrijstaand

• e. de goot- en bouwhoogte van woningen mogen niet meer bedragen dan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)';

bijbehorende bouwwerken

• f. bijbehorende bouwwerken mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd, op ten minste 3 m achter de voorgevel van de desbetreffende woning;
• g. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak, mag bij elke woning niet meer bedragen dan 40 m² plus 2% van de oppervlakte van het bouwperceel, tot een maximum van 100 m², mits het bouwperceel voor niet meer dan 50% wordt bebouwd (inclusief de bij de woning behorende gronden die voor 'Tuin' zijn aangewezen);
• h. van bijbehorende bouwwerken mag de goothoogte niet meer dan 3 m bedragen, de bouwhoogte niet meer dan 4,5 m en de dakhelling niet meer dan 60°;

andere bouwwerken

• i. de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:

bouwwerken	max. bouwhoogte
vlaggen- en andere masten	5 m
erf- of perceelafscheidingen achter de voorgevelrooilijn, op een terrein met daarop een gebouw	2 m
overige erf- en perceelafscheidingen	1 m
overige andere bouwwerken	3 m

6.3 Nadere eisen

Het bevoegd gezag kan in een omgevingsvergunning nadere eisen stellen aan de omvang en situering van de bebouwing vanwege de:

• a. ruimtelijke structuur;
• b. een architectonische en/of ecologische ontwikkeling;
• c. de verkeersveiligheid;
• d. het behoud van parkeergelegenheid op eigen terrein;
• e. de aansluiting op structurele groenelementen;
• f. de bebouwingskarakteristiek van de omgeving;
• g. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

6.4 Specifieke gebruiksregels

6.4.1 Beroep- of bedrijf aan huis

De gezamenlijke brutovloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een beroep - of bedrijf aan huis mag niet meer bedragen dan 30% van de totale brutovloeroppervlakte van de betreffende woning en de daarbij behorende bijgebouwen en in ieder geval niet meer dan 100 m2.

6.4.2 Strijdig gebruik

Naast hetgeen daaromtrent in de Algemene gebruiksregels in 'Algemene gebruiksregels' in Artikel 11 is bepaald, moet als strijdig gebruik in ieder geval worden aangemerkt, het gebruik van de in lid 6.1 bedoelde gronden, die onbebouwd zijn, voor:

• a. buitenopslag van goederen ten behoeve van de uitoefening van een beroep - of bedrijf aan huis;
• b. behoudens in- en uitladen, overige bedrijfsactiviteiten in de openbare ruimte rond de betreffende woning.

6.5 Afwijken van de gebruiksregels

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 1.14 van deze regels voor het wonen in een vrijstaand bijgebouw, indien:

• a. daarvoor dringende sociaal-economische redenen bestaan,
• b. vooraf vaststaat dat het tijdelijke huisvesting betreft, en
• c. het aantal zelfstandige woningen niet wordt vergroot.

Artikel 7 Woongebied

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. de ontwikkeling en instandhouding van een woongebied met ruimtelijke kwaliteit in de vorm van:
  • 1. een woongebied met 4 afzonderlijke boskamers;
  • 2. woningen die te gast zijn in het landschap;
  • 3. appartementengebouwen langs de westelijke ontsluitingsweg die een representatieve kant langs deze weg hebben;
  • 4. doorzichten tussen de bebouwing van het woongebied vanaf de oost en westrand van het plangebied naar het natuurlijk hart;
  • 5. natuurinclusieve gebouwen en openbare ruimte;

zoals nader beschreven in het bij deze regels behorende 'Beeldkwaliteitsplan Sortie 16' in Bijlage 2 van deze regels;

• b. wonen;
• c. beroep of bedrijf aan huis;
• d. tuinen en erven;
• e. verkeers-, verblijfs- en parkeervoorzieningen;
• f. groen- en speelvoorzieningen;
• g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
• h. bij een en ander behorende overige voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen.

7.2 Bouwregels

7.2.1 Toegestane bouwwerken

Op en in de gronden als bedoeld in lid 7.1, mogen uitsluitend worden gebouwd:

• a. grondgebonden en gestapelde woningen;
• b. in totaal maximaal 200 woningen in het plangebied, die worden verdeeld over de verschillende bestemmingsvlakken;
• c. van de te bouwen woningen in het plangebied dient tenminste 20% te worden gerealiseerd in de categorie sociale huur;
• d. bij een gefaseerde ontwikkeling per deelgebied is het met een afwijking onder voorwaarden mogelijk om te differentiëren per fase/deelgebied (zie artikel 7.4.1);
• e. een woning heeft een bruto vloeroppervlakte van tenminste 50 m²;
• f. per woning maximaal 1 dove gevel;
• g. bijbehorende bouwwerken;
• h. met de functies 'groen', 'verkeer' of 'water' verband houdende andere bouwwerken, en;
• i. andere bouwwerken, zoals erf- of perceelafscheidingen en tuinmeubilair.

7.2.2 Dove gevels wegverkeerslawaai

• a. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel 2a', is het verboden om op de eerste verdieping een woning te bouwen, zonder de gevel gericht naar de Amersfoortseweg / N237, als dove gevel uit te voeren en in stand te houden zoals omschreven in artikel 1.24 van deze regels;
• b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel 2b', is het verboden om op de tweede verdieping een woning te bouwen, zonder de gevel gericht naar de Amersfoortseweg / N237, als dove gevel uit te voeren en in stand te houden zoals omschreven in artikel 1.24 van deze regels;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel 2c', is het verboden om op de derde verdieping een woning te bouwen, zonder de gevel gericht naar de Amersfoortseweg / N237, als dove gevel uit te voeren en in stand te houden zoals omschreven in artikel 1.24 van deze regels;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel 2d', is het verboden om op de vierde verdieping een woning te bouwen, zonder de gevel gericht naar de Amersfoortseweg / N237, als dove gevel uit te voeren en in stand te houden zoals omschreven in artikel 1.24 van deze regels;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel 2e', is het verboden om op de vijfde verdieping een woning te bouwen, zonder de gevel gericht naar de Amersfoortseweg / N237, als dove gevel uit te voeren en in stand te houden zoals omschreven in artikel 1.24 van deze regels.

7.2.3 Dove gevels industrielawaai

• a. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel 1a', is het verboden om op de vierde verdieping een woning te bouwen, zonder de gevel gericht naar het bedrijventerrein Soesterberg Noord, als dove gevel uit te voeren en in stand te houden zoals omschreven in artikel 1.24 van deze regels;
• b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel 1b', is het verboden om op de vijfde verdieping een woning te bouwen, zonder de gevel gericht naar het bedrijventerrein Soesterberg Noord, als dove gevel uit te voeren en in stand te houden zoals omschreven in artikel 1.24 van deze regels;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel 1c', is het verboden om op de zesde verdieping een woning te bouwen, zonder de gevel gericht naar het bedrijventerrein Soesterberg Noord, als dove gevel uit te voeren en in stand te houden zoals omschreven in artikel 1.24 van deze regels;

7.2.4 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van woningen als bedoeld in lid 7.2.1 gelden de volgende bepalingen:

• a. woningen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
• b. de woningen mogen twee-aaneen, meer aaneen, vrijstaand of gestapeld worden gebouwd;
• c. een éénmaal gebouwde woning mag niet meer worden omgezet naar een ander woningtype (twee-aaneen, meer aaneen, vrijstaand of gestapeld);
• d. na de projectmatige verkaveling in bouwpercelen is bij grondgebonden woningen maximaal 1 grondgebonden woning per bouwperceel toegestaan;
• e. de goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen mogen niet meer bedragen dan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)';

grondgebonden woningen:

• f. Voor grondgebonden woningen mag de bouwhoogte van het hoofdgebouw niet meer bedragen dan 10 meter.
• g. voor grondgebonden woningen mag de (horizontale) diepte van het hoofdgebouw niet meer dan 12 meter bedragen;
• h. voor grondgebonden woningen geldt dat het bouwperceel:
  • 1. van een vrijstaande woning voor maximaal 40% mag worden bebouwd met het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken;
  • 2. van een twee-aaneen gebouwde woning voor maximaal 50% mag worden bebouwd met het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken;
  • 3. van een meer-aaneen gebouwde woning voor maximaal 60% mag worden bebouwd met het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken.
• i. de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrenzen mag bij:
  • 1. vrijstaande woningen aan beide zijden niet minder bedragen dan 3 meter;
  • 2. twee-aaneen gebouwde woningen aan de niet geschakelde zijde niet minder bedragen dan 3 meter;
  • 3. meer aaneen gebouwde woningen aan de niet geschakelde zijde (hoekwoningen) niet minder dan 3 meter bedragen;

gestapelde woningen:

• j. voor gestapelde woningen geldt dat het bouwperceel voor maximaal 50% mag worden bebouwd;

7.2.5 Bijbehorende bouwwerken en overkappingen

• a. bijbehorende bouwwerken en overkappingen dienen op ten minste 3 meter achter de voorgevelrooilijn van de betreffende woning te worden gebouwd;
• b. van bijbehorende bouwwerken mag de goothoogte niet meer dan 3 m bedragen, de bouwhoogte niet meer dan 4,5 m en de dakhelling niet meer dan 60°;
• c. de bouwhoogte van overkappingen mag niet meer dan 3 meter bedragen en de oppervlakte niet meer dan 20 m² per woning.

7.2.6 Andere bouwwerken

De bouwhoogte van andere bouwwerken, niet zijnde overkappingen, mag niet meer bedragen dan hierna is aangegeven:

bouwwerken	max. bouwhoogte
vlaggenmasten	5 m
erf- of perceelafscheidingen achter de voorgevelrooilijn, op een terrein met daarop een gebouw	2 m
overige erf- en perceelafscheidingen	1 m
beeldende kunst	8 m
licht- en andere masten	10 m
speelvoorzieningen	5 m
overige andere bouwwerken	3 m

7.2.7 Voorwaardelijke verplichting bosrand beukbergen

De omgevingsvergunning voor bouwen van een woning kan alleen worden verleend als langs de grens met Beukbergen een groene afscherming is gerealiseerd met een hoogte van tenminste 2,5 meter in een boszone met een minimale breedte, conform het bijbehorende 'Beeldkwaliteitsplan Sortie 16' in Bijlage 2 van deze regels.

7.2.8 Voorwaardelijke verplichting geluidscherm

De omgevingsvergunning voor bouwen van een woning kan alleen worden verleend als over de volle lengte van de aanduidingen 'geluidscherm' op de figuur hierna, een gesloten geluidscherm is gerealiseerd en in stand wordt gehouden met een bouwhoogte van minimaal 7 meter en een gewicht van minimaal 10 kg/m².

7.2.9 Voorwaardelijke verplichting waterberging

De omgevingsvergunning voor bouwen van een woning kan alleen worden verleend als is voorzien in de aanleg van een waterberging met een capaciteit van ten minste 45 liter per vierkante meter bebouwd oppervlak, die na 24 uur na een bui weer voor 90% beschikbaar is.

7.3 Nadere eisen

Het bevoegd gezag kan in een omgevingsvergunning nadere eisen stellen aan de omvang en situering van de bebouwing en aan de situering en uitvoering van gevels alsmede de indeling van de woning vanwege:

• a. het gemeentelijke geluidbeleid zoals opgenomen in de Beleidsregels hogere waarden Wet geluidhinder in Bijlage 3 van deze regels;
• b. de ruimtelijke en ecologische kwaliteit van het woongebied zoals genoemd in 7.1 en nader beschreven in het 'Beeldkwaliteitsplan Sortie 16' in Bijlage 2 van deze regels;
• c. de verkeersveiligheid;
• d. het behoud van parkeergelegenheid op eigen terrein;
• e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

7.4 Afwijken van de bouwregels

7.4.1 Afwijken woningdifferentiatie

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 7.2.1, onder c, en bij een gefaseerde ontwikkeling per deelgebied toestaan dat per fase/deelgebied wordt gedifferentieerd, onder de voorwaarden dat is verzekerd dat in het totale plangebied tenminste 20% van de woningen in de categorie sociale huur wordt gebouwd.

7.4.2 Afwijken en afzien van het bouwen met dove gevel

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 7.2.1, onder h t/m j, en toestaan dat (op één of meer plaatsen) de gevel niet als dove gevel wordt uitgevoerd en in stand gehouden, mits:

• a. de bedrijfsactiviteiten van de 'groothandel in papier en afvalscheidingsbedrijf voor papier' op het bedrijventerrein Soesterberg Noord zijn beëindigd en de uitoefening ter plaatse van ten hoogste categorie 3.1 bedrijvigheid is verzekerd, zodat er vanwege industrielawaai geen maatregelen meer nodig zijn aan de zijde van het bedrijventerrein Soesterberg Noord;
• b. met een akoestisch onderzoek is aangetoond dat de geluidsbelasting;
  • 1. vanwege industrielawaai op de gevel niet hoger is dan 55 dB(A);
  • 2. vanwege wegverkeerslawaai op de gevel ten hoogste de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, dan wel verleende hogere grenswaarde bedraagt.

7.4.3 Afwijken voor afstand hoofdgebouwen tot zijdelingse perceelsgrens

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2.4, onder g, voor een kleinere afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens, mits:

• a. dit in overeenstemming is met de ruimtelijke kwaliteit zoals beschreven in het' bij deze regels behorende 'Beeldkwaliteitsplan Sortie 16';
• b. er geen onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken plaatsvindt. Dit betekent onder andere dat de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen percelen niet onevenredig mogen worden geschaad.

7.4.4 Afwijken hoger bebouwingspercentage

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2.4, onder h, voor een hoger bebouwingspercentage, mits de ruimtelijke kwaliteit zoals genoemd in lid 7.1 daarbij in stand kan worden gehouden.

7.4.5 Afwijken voor afstand bijbehorende bouwwerken en overkappingen tot voorgevel

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2.5, onder a, voor het toestaan van bijbehorende bouwwerken op minder dan drie meter van de voorgevel van het hoofdgebouw danwel vóór de voorgevel, mits:

• a. dit in overeenstemming is met de ruimtelijke kwaliteit zoals beschreven in het' bij deze regels behorende 'Beeldkwaliteitsplan Sortie 16';
• b. er geen onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken plaatsvindt. Dit betekent onder andere dat de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen percelen niet onevenredig mogen worden geschaad.

7.4.6 Afwijken van bouwen geluidscherm

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 7.2.8 van deze regels en een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen verlenen zonder de realisering en/of instandhouding van een geluidscherm, in het geval de bedrijfsactiviteiten van de 'groothandel in papier en afvalscheidingsbedrijf voor papier' op het bedrijventerrein Soesterberg Noord zijn beëindigd en de uitoefening ter plaatse van ten hoogste categorie 3.1 bedrijvigheid is verzekerd.

7.5 Specifieke gebruiksregels

7.5.1 Beroep- of bedrijf aan huis

De gezamenlijke brutovloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een beroep - of bedrijf aan huis mag niet meer bedragen dan 30% van de totale brutovloeroppervlakte van de betreffende woning en de daarbij behorende bijgebouwen en in ieder geval niet meer dan 100 m2, met dien verstande dat uitsluitend bedrijven aan huis zijn toegestaan zoals genoemd in de Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis in Bijlage 1 van deze regels.

7.5.2 Strijdig gebruik

Het gebruik van de voor 'Woongebied' aangewezen gronden is in strijd met deze bestemming:

• a. wanneer de gronden worden gebruikt voor buitenopslag van goederen ten behoeve van de uitoefening van een beroep- of bedrijf aan huis;
• b. wanneer de in 7.1 genoemde kwaliteit daardoor niet in stand kan worden gehouden.

Artikel 8 Waarde - Archeologie 2

8.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden, waarbij de bestemming 'Waarde - Archeologie 2' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemmingen.

8.2 Bouwregels

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

8.2.1 Algemeen

• a. voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere op deze gronden voorkomende bestemming(en) dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen, voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 1000 m² én waarvan de diepte meer bedraagt dan 0,30 meter onder het maaiveld, een rapport te overleggen waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.
• b. indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning:
  • 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
  • 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
  • 3. de verplichting de activiteit die leidt tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg.

8.2.2 Uitzonderingen

Het bepaalde in lid 8.2.1 is niet van toepassing op:

• a. bebouwing die nodig is voor het archeologisch onderzoek met een maximale bouwhoogte van 5 meter, of;
• b. de verbouwing en/of sloop- en nieuwbouw van bestaande bebouwing krachtens de andere daar voorkomende bestemming(en), mits:
  • 1. de bestaande fundering wordt gebruikt;
  • 2. de bestaande oppervlakte met niet meer dan 1000 m² wordt uitgebreid.

8.2.3 Advies

Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 8.2.1 wint zij schriftelijk advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van de vergunning archeologische waarden (kunnen) worden aangetast, en welke voorschriften aan de vergunning moeten worden verbonden.

8.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

8.3.1 Verbod

Het is verboden om op de voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden de volgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegde gezag:

• a. het ophogen en ontgraven van de bodem;
• b. het uitvoeren van grondwerkzaamheden, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het aanleggen van drainage;
• c. het scheuren van grasland;
• d. het aanleggen, dempen, dan wel verdiepen, vergroten of anderszins herprofileren van waterlopen, vijvers, sloten, greppels en andere wateren;
• e. het verlagen of verhogen van het waterpeil;
• f. het aanleggen of uitbreiden van oppervlakteverhardingen, zoals wegen, paden, banen of parkeergelegenheden;
• g. het aanleggen of verwijderen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatie- of andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies;
• h. het aanbrengen van diepwortelende bomen en/of beplanting;
• i. het rooien van diepwortelende bomen en/of beplanting, waarbij de stobben worden verwijderd.

8.3.2 Uitzonderingen

Het in lid 8.3.1 genoemde verbod is niet van toepassing indien:

• a. het werken of werkzaamheden betreft waarvan de diepte niet meer bedraagt dan 0,30 meter onder het bestaande maaiveld, of;
• b. de werken of werkzaamheden een oppervlakte hebben van niet meer dan 1000 m², of;
• c. de werken of werkzaamheden het normale onderhoud en beheer betreffen, of;
• d. de werken of werkzaamheden het normale agrarische gebruik betreffen, of;
• e. de werken of werkzaamheden reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, of;
• f. de werken of werkzaamheden mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds voor de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan verleende vergunning, of;
• g. de werken en werkzaamheden het archeologisch onderzoek betreffen.

8.3.3 Toelaatbaarheid

De omgevingsvergunning als bedoeld in lid 8.3.1 wordt slechts verleend indien:

• a. door de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden een rapport is overgelegd, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
• b. indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning:
  • 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
  • 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
  • 3. de verplichting de activiteit die leidt tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg.

8.3.4 Advies

Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 8.3.1 wint zij schriftelijk advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van de vergunning archeologische waarden (kunnen) worden aangetast, en welke voorschriften aan de vergunning moeten worden verbonden.

8.4 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd betreffende de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2', het plan te wijzigen zodanig dat de dubbelbestemming naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval wordt verwijderd, voorzover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 10 Algemene bouwregels

10.1 Bestaande en afwijkende maatvoering en situering

• a. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maatvoering en situering van bouwwerken gelden de bouwregels, zoals die onder de bestemmingen en algemene bouwregels in artikel 10.2 zijn voorgeschreven, dan wel de bestaande overschrijding daarvan, zoals deze op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, of kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen;
• b. Het bepaalde onder a geldt niet voor bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

10.2 Onderkeldering van gebouwen

Voor het bouwen onder een gebouw gelden de volgende regels:

• a. de bouwdiepte mag maximaal 4 meter bedragen;
• b. de ondergrondse bebouwing of halfverdiepte bebouwing mag uitsluitend onder het gebouw worden gerealiseerd, met uitzondering van ingangspartijen en voorzieningen voor de toetreding van daglicht;
• c. de bouwhoogte van keermuren ten behoeve van ingangspartijen mag niet meer dan 1.20 meter bedraagt;
• d. de voorzieningen voor de toetreding van daglicht mogen maximaal 1 meter uit de gevel worden gebouwd.

Artikel 11 Algemene gebruiksregels

11.1 Strijdig gebruik

Als gebruik in strijd met dit bestemmingsplan wordt in ieder geval aangemerkt het gebruik van:

• a. gronden en bouwwerken als of ten behoeve van een seksinrichting;
• b. onbebouwde gronden:
  • 1. als stand- of ligplaats van onderkomens;
  • 2. als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten;

een en ander tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden.

Artikel 12 Algemene aanduidingsregels

12.1 veiligheidszone - niet gesprongen explosieven

Ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - niet gesprongen explosieven' zijn de gronden niet aantoonbaar vrij van niet-gesprongen explosieven en geldt een verbod op het zonder voorafgaand onderzoek naar niet-gesprongen explosieven, uitvoeren van graafwerkzaamheden of grondbewerkingen ten behoeve van de aanleg van werken of de bouw van bouwwerken.

12.2 Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' zijn mede bestemd voor het behoud van de beschermende laag in de bodem van het grondwaterbeschermingsgebied van het grondwaterwingebied Beerschoten. Op deze zone zijn de provinciale regels van toepassing. Zo is het roeren van gronden, zoals het maken van boorputten, grond- en funderingswerkzaamheden, dieper dan 30 meter onder het maaiveld niet toegestaan, tenzij hiervoor toestemming van de provincie Utrecht is verkregen.

Artikel 13 Algemene afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het plan voor:

• a. geringe afwijkingen die in het belang zijn voor een ruimtelijk of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken of die noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
• b. het overschrijden van de voorgeschreven bouwhoogtes ten behoeve van lichtkappen, technische installaties en andere ondergeschikte bouwdelen;
• c. het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, waarvan de oppervlakte niet meer dan 30 m² en de bouwhoogte niet meer dan 3 m mag bedragen;
• d. afwijkingen ten aanzien van de ligging van bouwgrenzen voor zover die noodzakelijk zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits die afwijkingen ten opzichte van hetgeen is aangegeven niet meer dan 1 m bedraagt;
• e. het overschrijden van bouwgrenzen, indien dit noodzakelijk is voor de bouw van galerijen, ingangsportalen, trappenhuizen, balkons, dakoverstekken, en erkers tot ten hoogste 1.25 m;
• f. een overschrijding van de in de regels voorgeschreven maten, afmetingen en percentages, tot maximaal 10% van die maten, afmetingen en percentages;
• g. het vergroten van een woning zo nodig met overschrijding van de eventueel gestelde eisen ten aanzien van de vloeroppervlakte van de betreffende woning, zulks ten behoeve van het treffen van voorzieningen voor gehandicapten, mits die bebouwing wordt uitgevoerd in één bouwlaag en de oppervlakte daarvan maximaal 24 m² bedraagt;
• h. de vestiging van een bedrijfsactiviteit die niet is genoemd in de 'Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis', maar naar zijn aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met de rechtstreeks toegelaten bedrijven.

Artikel 14 Algemene wijzigingsregels

14.1 Wijziging bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de van deze regels deel uitmakende bijlage 'Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis' als volgt te wijzigen:
het toevoegen en schrappen van soorten bedrijven en het veranderen van de categorie-indeling van soorten bedrijven, voor zover veranderingen in de bedrijfsvoering en de milieugevolgen van soorten bedrijven hiertoe aanleiding geven.

14.2 Overschrijding bestemmingsgrenzen

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen ten aanzien van de ligging van bestemmingsgrenzen en van aanduidingsgrenzen voor zover die noodzakelijk zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen is aangegeven niet meer dan 1 m bedraagt.

Artikel 15 Overige regels

15.1 Parkeergelegenheid

• a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, mag niet worden gebouwd wanneer voor dit bouwwerk op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien.
• b. De omgevingsvergunning voor het bouwen kan alleen worden verleend als wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zoals opgenomen in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' (d.d. 3 mei 2004). Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging;
• c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien:
  • 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
  • 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte wordt voorzien.

Met dien verstande dat de omgevingsvergunning voor het afwijken uitsluitend wordt verleend indien de verwachte effecten inzichtelijk zijn gemaakt is aangetoond op welke wijze de hinder voor de directe omgeving geminimaliseerd wordt.

• d. Gerealiseerde parkeervoorzieningen mogen niet zodanig worden gewijzigd, dat hierdoor niet meer voldoende parkeergelegenheid aanwezig is, zoals opgenomen in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' (d.d. 3 mei 2004). Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging.

15.2 Laad- en losruimte

• a. Indien het beoogde gebruik van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend verleend indien aan of in dat bouwwerk dan wel op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk wordt voorzien in die behoefte. Deze bepaling geldt niet:
  • 1. voor bestaand gebruik, waarbij de herbouw van een bouwwerk zonder functiewijziging wordt beschouwd als bestaand gebruik;
  • 2. voor zover op andere wijze in de nodige laad- of losruimte wordt voorzien.
• b. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende laad- en losgelegenheid wordt voorzien:
  • 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
  • 2. voor zover op andere wijze in de nodige laad- en losruimte wordt voorzien.
    

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 16 Overgangsrecht

16.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
  • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit, geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
• b. Het bevoegd gezag kan eenmalig afwijken van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
• c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

16.2 Overgangsrecht gebruik

• a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
• b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
• c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
• d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Artikel 17 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Sortie 16 Zeist'.