Kavels Westflank Vliegbasis Soesterberg

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

het bestemmingsplan 'Kavels Westflank Vliegbasis Soesterberg' met identificatienummer NL.IMRO.0355.BPKavelsWestflank-VS01 van de gemeente Zeist.

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 ander bouwwerk:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

1.6 archeologische waarde:

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde, met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context.

1.7 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken.

1.8 bedrijf aan huis:

het door de bewoners bedrijfsmatig uitoefenen van bedrijfsactiviteiten:

• a. die zijn genoemd in de van deze regels deel uitmakende bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis, danwel daarmee gelijk kunnen worden gesteld wat betreft de gevolgen voor de omgeving, en
• b. die geen horeca of detailhandel zijn, behoudens detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit van de ter plaatse uitgeoefende bedrijfsactiviteit,
• c. in de woning en bijbehorende bouwwerken.

1.9 begane grondbouwlaag:

de eerste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder.

1.10 beroep aan huis:

het door de bewoners beroepsmatig uitoefenen van activiteiten op administratief, juridisch, medisch,

therapeutisch, educatief, kunstzinnig, maatschappelijk en daarmee gelijk te stellen gebied, in de woning

en de bijbehorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie.

1.11 bestaand:

• a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, met uitzondering van bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
• b. bij gebruik: het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan met uitzondering van het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

1.12 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak.

1.13 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met een zelfde bestemming.

1.14 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.15 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak.

1.16 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan.

1.17 bouwperceelgrens:

de grens van een bouwperceel.

1.18 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten.

1.19 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.20 bijbehorend bouwwerk:

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

1.21 cultuurhistorische waarden:

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het beeld, dat is ontstaan door het gebruik, dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

1.22 dakkapel:

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

1.23 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en leveren van goederen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

1.24 dove gevel:

een bouwkundige constructie die een ruimte in een gebouw scheidt van de buitenlucht, waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een karakteristieke geluidswering - conform NEN 5077 - die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB (in geval van weg- en railverkeerslawaai), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij wijze van uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits die delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte, zoals omschreven in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

1.25 escortbedrijf:

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon, die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij

bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt

uitgeoefend (escortservices, bemiddelingsbureaus, overige).

1.26 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.27 hoofdbewoner:

degene die in de gemeentelijke basisadministratie als zodanig voor het betreffende adres vermeld staat, alsmede de personen die deel uitmaken van zijn/haar huishouden.

1.28 hoofdgebouw:

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.29 horeca:

een bedrijf, in hoofdzaak gericht op het verstrekken van te nuttigen spijzen en/of dranken; Tot horeca worden ook afhaalzaken en maaltijdbezorgdiensten gerekend.

1.30 huishouden:

persoon of groep personen die een huishouden voert waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan, die binnen een woning gebruik maakt van dezelfde voorzieningen;

1.31 kampeermiddel:

• a. een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan;
• b. enig ander onderkomen of ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelten daarvan, voorzover niet zijnde een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist;
• c. een en ander voorzover de onder a. en b. bedoelde onderkomens of voertuigen geheel of gedeeltelijk blijvend zijn bestemd of ingericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf.

1.32 kantoor:

voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

1.33 landschappelijke waarden:

de aan een gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, dat wordt bepaald door aardkundige, geomorfologische, cultuurhistorische en visueel- ruimtelijke waarden, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang.

1.34 maatvoeringsvlak:

een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt.

1.35 mantelzorg:

het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband in de vorm van inwoning en/of afhankelijke

woonruimte; als afhankelijke woonruimte wordt aangemerkt een bijbehorend bouwwerk, dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg is gehuisvest.

1.36 natuurlijke waarden:

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de aanwezige biologische, hydrologische en bodemkundige elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang.

1.37 overkapping:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte ruimte vormt, met ten hoogste 1 eigen

wand.

1.38 peil:

• voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
• in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein voorafgaand aan het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen.

1.39 permanente bewoning:

het gebruik van een ruimte, daaronder begrepen kampeermiddelen, chalets, stacaravans en

recreatiewoningen, als woonadres als bedoeld in de Wet Gemeentelijke Basisadministratie

Persoonsgegevens (Wet GBA).

1.40 prostitutie:

het zich ten behoeve van een ander tegen vergoeding beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele diensten.

1.41 raamprostitutie:

het etaleren van prostituees achter vensters, met de kennelijke intentie passanten te werven voor prostitutie.

1.42 recreatieve bewoning:

het gebruik van een gebouw, dat uitsluitend bestemd is om te dienen voor recreatief nachtverblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben; onder recreatief nachtverblijf is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door

eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen.

1.43 seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.44 verbeelding:

de kaart met bijbehorende verklaring waarop de bestemmingen alsmede de aanduidingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen.

1.45 vlak:

een geografisch bepaald gebied.

1.46 vliesgevel:

een bouwkundige constructie aangebracht aan de buitenzijde van een gevel met het doel een geluidsreductie op deze gevel te bewerkstelligen, waarbij de afstand tussen vliesgevel en gevel ten minste 0,5 m is en waarbij er tussen vliesgevel en gevel sprake is van buitenlucht, met openingen ten behoeve van de luchtverversing met een capaciteit van ten minste 6 dm³ per seconde per m² vloeroppervlak van de achterliggende woning(en).

1.47 voorgevel:

de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel of, indien het een gebouw betreft met meerdere zodanige gevels, één van die gevels.

1.48 voorgevelrooilijn:

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen.

1.49 water en waterhuishoudkundige voorzieningen:

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit, zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten.

1.50 wonen:

het gehuisvest zijn in een woning van niet meer dan één huishouden.

1.51 woning:

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

1.52 woonadres:

a. het adres waar betrokkene woont, of indien betrokkene op meer dan één adres woont, het adres

waar hij naar verwachting gedurende een half jaar de meeste malen zal overnachten;

b. het adres waar, bij het ontbreken van een adres als bedoeld onder a., betrokkene naar redelijke

verwachtingen gedurende drie maanden minimaal tweederde van de tijd zal overnachten.

1.53 zijerf:

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw tussen de denkbeeldige lijnen in het verlengde van de voor- en achtergevel.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.2 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.3 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren en de buitenzijde van daken en dakkapellen; tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.5 horizontale diepte van een bouwwerk:

de lengte van een bouwwerk, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel.

2.6 verticale diepte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

2.7 de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkt bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.8 de bruto vloeroppervlakte van een gebouw:

gemeten (op alle bouwlagen voor zover de hoogte ter plaatse ten minste 1,5 m bedraagt) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, of tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van het gebouw grenst aan de binnenruimte van een ander gebouw.

2.9 bebouwingspercentage:

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage van de oppervlakte van de bestemming, dat mag worden bebouwd.

2.10 ondergeschikte bouwdelen:

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, ingangspartijen, galerijen en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens, dan wel de rooilijn met niet meer dan 1 meter wordt overschreden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bos - Tuin

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Bos - Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. bos in gebruik als siertuin, met behoud van het boskarakter;
• b. instandhouding en ontwikkeling van ter plaatse voorkomende dan wel daaraan eigen landschaps- en natuurwaarden alsmede van de functie van deze gronden voor de aanwezige flora en fauna;
• c. behoud en bescherming van bomen van goede kwaliteit, opgenomen in bijlage 1 van de Boomeffectanalyse die als Bijlage 1 deel uitmaakt van deze regels;
• d. instandhouding en ontwikkeling van ter plaatse voorkomende watergangen, sloten en andere waterpartijen;
• e. opritten, paden en overige tuinverhardingen, met dien verstande dat:
  • 1. de opritten maximaal 3 m breed mogen zijn;
  • 2. ter plaatse van een boom van goede kwaliteit, zoals opgenomen in bijlage 1 Boomeffectanalyse die als Bijlage 1 deel uitmaakt van deze regels, geen werkzaamheden dichter op de boom mogen plaatsvinden dan de minimale graafafstanden plus 1 m uit het Handboek Bomen 2018, danwel de meest recente versie daarvan.
• f. ter plaatste van de aanduiding 'overige zone - overgangszone natuur', een natuurlijke overgang van het bos-tuingebied naar het natuurgebied, met dien verstande dat op de als zodanig aangewezen gronden siertuinen, opritten en overige tuinverhardingen niet zijn toegestaan.

Deze gronden behoren niet tot het 'erf' in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, zoals dat artikel luidt op het moment van de datum van inwerkingtreding van dit plan.

3.2 Bouwregels

3.2.1 Toegestane bouwwerken

Op en in gronden als bedoeld in lid 3.1 mogen geen bouwwerken worden gebouwd met uitzondering van de in artikel 3.2.2 genoemde andere bouwwerken.

3.2.2 Andere bouwwerken

Het in 3.2.1 opgenomen verbod geldt niet voor andere bouwwerken die niet gelegen zijn ter plaatse van gronden aangeduid als 'overige zone - overgangszone natuur' waarbij;

• a. de bouwhoogte van erf- en perceelsafscheidingen achter de voorgevelrooilijn niet meer mag bedragen dan 2 m;
• b. de bouwhoogte van overige erf- en perceelafscheidingen niet meer mag bedragen dan 1 m.

3.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

3.3.1 Omgevingsvergunningplicht

Het is verboden, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders, op of in de gronden als bedoeld in lid 3.1 de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren:

• a. het aanleggen en verharden van wegen en paden en het aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, met uitzondering van het aanleggen van verhardingen ten behoeve van in- of uitritten tot een oppervlakte van 60 m² en het aanleggen van halfverhardingen;
• b. het verlagen van de bodem en afgraven van gronden, dieper dan 0,3 meter onder het maaiveld, anders dan normaal spit- en ploegwerk, tenzij daarvoor een vergunning is vereist krachtens de Ontgrondingenwet;
• c. het ophogen en egaliseren van gronden, waaronder het aanleggen van geluid- en andere wallen;
• d. het aanleggen en dempen van watergangen, sloten en andere waterpartijen;
• e. het verlagen van het grondwaterpeil, tenzij dit een maatregel is van het bevoegde waterschap;
• f. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- en telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
• g. het uitvoeren van graafwerkzaamheden, grondbewerkingen, het roeren en omwoelen van gronden (inclusief diepploegen, ontginnen en het aanleggen van drainage) dieper dan 0,3 meter onder maaiveld;
• h. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen;
• i. het bebossen of anderszins beplanten met houtopstanden, bomen, struiken en heesters.

3.3.2 Toelaatbaarheid

De in lid 3.3.1 genoemde omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien:

• a. de in lid 3.1 genoemde waarden niet onevenredig worden aangetast als gevolg van deze werken of werkzaamheden, dan wel de direct of indirect te verwachten gevolgen daarvan;
• b. door die werken of werkzaamheden dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen een boom van goede kwaliteit, zoals opgenomen in bijlage 1 van de Boomeffectanalyse die als Bijlage 1 deel uitmaakt van deze regels, niet onevenredig wordt of kan worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor herstel van die boom niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind.

3.3.3 Uitzonderingen omgevingsvergunningplicht

Geen omgevingsvergunning als bedoeld in lid 3.3.1 is vereist voor werken of werkzaamheden die:

• a. het normale onderhoud betreffen;
• b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.

3.4 Omgevingsvergunning voor het vellen en rooien van bomen

3.4.1 Omgevingsvergunningsplicht

Het is verboden, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders, op of in de gronden als bedoeld in lid 3.1 bomen van goede kwaliteit, welke zijn aangeduid in bijlage 1 van de Boomeffectanalyse, die als Bijlage 1 deel uitmaakt van deze regels, te vellen en te rooien, met dien verstande dat de omgevingsvergunningplicht voor het vellen en rooien van bomen uitsluitend betrekking heeft op de bomen van goede kwaliteit waarop de Bomenverordening van de gemeente Zeist niet van toepassing is, zijnde:

• a. bomen met een diameter kleiner dan 25 cm, zijnde de bomen met de nummers 18, 20, 21, 24, 38, 71, 88, 122, 152 zoals aangeduid op bijlage 1 van de Boomeffectanalyse,die als Bijlage 1 deel uitmaakt van deze regels, of;
• b. boomsoorten die niet onder de bescherming van de bomenverordening van de gemeente Zeist vallen, zijnde de bomen met de nummers: 22, 23, 27, 54, 76, 133, 154, 155, 172, 187, 188, 189, 191, 192 en 193, zoals aangeduid in bijlage 1 van de Boomeffectanalyse, die als Bijlage 1 deel uitmaakt van deze regels .

3.4.2 Toelaatbaarheid

De in lid 3.4.1 genoemde omgevingsvergunning kan uitsluitend worden verleend indien:

• a. de boom aantoonbaar een gevaar vormt voor bebouwing, bewoners, perceel- of weggebruikers en er geen alternatieven voor velling zijn, of;
• b. de boom substantiële schade aan eigendom veroorzaakt, die niet is te voorkomen of met maatregelen is op te lossen, of;
• c. de boom binnen 5 meter van mogelijke toekomstige bebouwing of binnen een afstand tot 3 meter van een toekomstige oprit staat en de oprit aantoonbaar niet elders gerealiseerd kan worden.

3.4.3 Weigeringsgronden

De in lid 3.4.1 genoemde omgevingsvergunning wordt geweigerd indien:

• a. een benodigde ontheffing of vergunning Natuurbeschermingswet 1998 ontbreekt, of;
• b. een benodigde Verklaring van geen bedenkingen ontbreekt;
• c. de belangen van verlening niet opwegen tegen de belangen van behoud van de boom op basis van één of meer van de volgende waarden:
  • 1. de natuurwaarden van de boom;
  • 2. de landschappelijke waarden van de boom;
  • 3. de cultuurhistorische waarden van de boom.

Artikel 4 Wonen

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen;
• b. beroep of bedrijf aan huis;
• c. tuinen en erven;
• d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
• e. parkeervoorzieningen;
• f. ontsluitingsvoorzieningen;
• g. het behoud en de bescherming van bomen van goede kwaliteit, opgenomen in bijlage 1 van de Boomeffectanalyse die als Bijlage 1 deel uitmaakt van deze regels.

4.2 Bouwregels

4.2.1 Toegestane bouwwerken

Op en in gronden, als bedoeld in lid 4.1, mogen uitsluitend worden gebouwd:

• a. woningen;
• b. bijbehorende bouwwerken;
• c. andere bouwwerken, zoals erf- en perceelsafscheidingen en tuinmeubilair.

4.2.2 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen als bedoeld in lid 4.2.1 gelden de volgende regels:

• a. woningen mogen uitsluitend binnen de bouwvlakken worden gebouwd;
• b. per bouwvlak is ten hoogste één woning toegestaan;
• c. de inhoud van de woning mag maximaal 800 m³ bedragen;
• d. de goothoogte en bouwhoogte mogen maximaal 6 m respectievelijk 10 m bedragen;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bouwaanduiding - dove gevel', dienen de gevels met een geluidsbelasting > 53 dB worden uitgevoerd als een dove gevel, waarbij maximaal 2 dove gevels per woning mogen worden gerealiseerd;
• f. indien uit akoestisch onderzoek blijkt dat op een deel van de zijgevels de geluidbelasting ten gevolge van de Nieuwe Dolderseweg hoger is dan 53 dB dient dit deel van de gevel als dove gevel te worden uitgevoerd;
• g. elke woning dient minimaal één gevel te bezitten waar de voorkeurswaarde van 48 dB Lden niet wordt overschreden;
• h. ter plaatste van de aanduiding 'overige zone - overgangszone natuur', een natuurlijke overgang van het bos-tuingebied naar het natuurgebied, met dien verstande dat op de als zodanig aangewezen gronden siertuinen, opritten en overige tuinverhardingen niet zijn toegestaan.

4.2.3 Bijbehorende bouwwerken en overkappingen

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken en overkappingen als bedoeld in 4.2.1 gelden de volgende eisen:

• a. bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend binnen het bouwvlak, dan wel binnen de zone met aanduiding 'specifieke vorm van wonen - erf' worden gebouwd;
• b. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bij een woning mag, voor zover deze in de zone met aanduiding 'specifieke vorm van wonen - erf' worden gebouwd, niet meer bedragen dan 50% van de gronden die zijn aangeduid als 'specifieke vorm van wonen - erf';
• c. de goothoogte mag niet meer dan 3 m bedragen en de bouwhoogte mag niet meer dan 4,5 m bedragen met een maximale dakhelling van 60°.

4.2.4 Andere bouwwerken

• a. de bouwhoogte van erf- en perceelsafscheidingen achter de voorgevelrooilijn mag niet meer bedragen dan 2 m;
• b. de bouwhoogte van overige erf- en perceelafscheidingen mag niet meer bedragen dan 1 m;
• c. de bouwhoogte van overige andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan 3 m;
• d. de bouwhoogte van vlaggen- en andere masten mag niet meer bedragen dan 5 m.

4.3 Specifieke gebruiksregels

4.3.1 Beroep- of bedrijf aan huis

De gezamenlijke brutovloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een beroep- of bedrijf aan huis mag niet meer bedragen dan 30% van de totale brutovloeroppervlakte van de betreffende woning en de bijbehorende bouwwerken en in ieder geval niet meer dan 100 m².

4.3.2 Strijdig gebruik

Als strijdig gebruik wordt in ieder geval aangemerkt, het gebruik van de in lid 4.1 bedoelde gronden, die onbebouwd zijn, voor:

• a. buitenopslag van goederen ten behoeve van de uitoefening van een beroep aan huis, en
• b. behoudens in- en uitladen, overige bedrijfsactiviteiten in de openbare ruimte rond de betreffende woning.

4.3.3 Voorwaardelijke verplichting geluid

Ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel' geldt dat het bouwen van gebouwen ten behoeve van een geluidgevoelig object slechts is toegestaan indien uit akoestisch onderzoek is gebleken dat:

• a. de geluidbelasting op de gevels van het geluidgevoelig object als gevolg van krachtens de Wet geluidhinder gezoneerde geluidbronnen voldoet aan de voorkeursgrenswaarde, dan wel de vastgestelde hogere waarde en;
• b. het geluidgevoelig object ten minste één geluidsluwe gevel heeft en;
• c. het geluidgevoelig object maximaal één dove gevel heeft, waarbij een dove gevel mag worden onderbroken door een geheel afsluitbare serre of balkon met buitenluchtcondities;

waarbij tevens geldt dat:

• d. indien de geluidbelasting op een deel van de gevel gevel lager is dan de vastgestelde hogere grenswaarde of lager dan de voorkeurgrenswaarde, dat deel van die gevel als niet dove gevel mag worden uitgevoerd waarbij de voorwaarden in dit artikel onverminderd van toepassing blijven;
• e. maatregelen zullen worden getroffen om de waarde binnen de woningen bij gesloten ramen terug te brengen tot de in de Wet geluidhinder, het Besluit geluidhinder of het Bouwbesluit vastgestelde binnenwaarden;
• f. de maatregelen als beschreven in dit artikel dienen in stand te worden gehouden zo lang het gebouw in gebruik is als geluidgevoelig object.

4.4 Omgevingsvergunning voor het vellen en rooien van bomen

4.4.1 Omgevingsvergunningsplicht

Het is verboden, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders, op of in de gronden als bedoeld in lid 3.1 bomen van goede kwaliteit, welke zijn aangeduid in bijlage 1 van de Boomeffectanalyse, die als Bijlage 1 deel uitmaakt van deze regels, te vellen en te rooien, met dien verstande dat de omgevingsvergunningplicht voor het vellen en rooien van bomen uitsluitend betrekking heeft op de bomen van goede kwaliteit waarop de Bomenverordening van de gemeente Zeist niet van toepassing is, zijnde:

• a. bomen met een diameter kleiner dan 25 cm, zijnde de bomen met de nummers 18, 20, 21, 24, 38, 71, 88, 122, 152 zoals aangeduid op bijlage 1 van de Boomeffectanalyse, die als Bijlage 1 deel uitmaakt van deze regels, of;
• b. boomsoorten die niet onder de bescherming van de bomenverordening van de gemeente Zeist vallen, zijnde de bomen met de nummers: 22, 23, 27, 54, 76, 133, 154, 155, 172, 187, 188, 189, 191, 192 en 193, zoals aangeduid in bijlage 1 van de Boomeffectanalyse, die als Bijlage 1 deel uitmaakt van deze regels .

4.4.2 Toelaatbaarheid

De in lid 4.4.1 genoemde omgevingsvergunning kan worden verleend indien:

• a. de boom aantoonbaar een gevaar vormt voor bebouwing, bewoners, perceel- of weggebruikers en er geen alternatieven voor velling zijn, of;
• b. de boom substantiële schade aan eigendom veroorzaakt, die niet is te voorkomen of met maatregelen op te lossen, of;
• c. de boom binnen 5 meter van mogelijke toekomstige bebouwing of binnen een afstand tot 3 meter van een toekomstige oprit staat en de oprit aantoonbaar niet elders gerealiseerd kan worden.

4.4.3 Weigeringsgronden

De in lid 4.4.1 genoemde omgevingsvergunning wordt geweigerd indien:

• a. een benodigde ontheffing Flora- en faunawet of benodigde vergunning Natuurbeschermingswet 1998 ontbreekt, of;
• b. een benodigde Verklaring van geen bedenkingen ontbreekt;

• a. de belangen van verlening niet opwegen tegen de belangen van behoud van de boom op basis van één of meer van de volgende waarden:
  • 1. de natuurwaarden van de boom;
  • 2. de landschappelijke waarden van de boom;
  • 3. de cultuurhistorische waarden van de boom.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6 Algemene bouwregels

6.1 Bestaande afwijkingen

• a. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maatvoering en situering van gebouwen gelden de bouwregels, zoals die onder de bestemmingen en in dit artikel zijn voorgeschreven, dan wel de bestaande overschrijding daarvan, zoals deze op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, of kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen;
• b. Het bepaalde onder a geldt niet voor bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
• c. In geval van herbouw is het bepaalde onder a uitsluitend van toepassing indien herbouw op dezelfde plaats geschiedt.

6.2 Onderkeldering van gebouwen

Voor het bouwen onder een gebouw gelden de volgende regels:

• a. de bouwdiepte mag maximaal 4 meter bedragen;
• b. de ondergrondse bebouwing of halfverdiepte bebouwing mag uitsluitend onder het gebouw worden gerealiseerd, met uitzondering van ingangspartijen en voorzieningen voor de toetreding van daglicht;
• c. de bouwhoogte van keermuren ten behoeve van ingangspartijen mag niet meer dan 1.20 meter bedragen;
• d. de voorzieningen voor de toetreding van daglicht mogen maximaal 1 meter uit de gevel worden gebouwd.

6.3 Aangrenzende terreinen

Het is verboden enig terrein of bouwperceel zodanig te bebouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, bouwvlak of bouwperceel een toestand zou ontstaan, die aldaar niet meer met de regels van dit plan zou overeenstemmen, of voorzover er reeds aldaar een afwijking van de regels bestaat, zodanig te bebouwen, dat deze afwijking zou worden vergroot.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

7.1 Parkeren

7.1.1 Parkeergelegenheid

• a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, mag niet worden gebouwd wanneer voor dit bouwwerk op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien.
• b. De omgevingsvergunning voor het bouwen kan alleen worden verleend als wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zoals opgenomen in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' (d.d. 3 mei 2004). Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging.
• c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien:
  • 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
  • 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte wordt voorzien; of
  • 3. indien is aangetoond dat het voldoen aan die bepalingen niet meer noodzakelijk is.

Met dien verstande dat de omgevingsvergunning voor het afwijken uitsluitend wordt verleend indien de verwachte effecten inzichtelijk zijn gemaakt is aangetoond op welke wijze de hinder voor de directe omgeving geminimaliseerd wordt.

• d. Gerealiseerde parkeervoorzieningen mogen niet zodanig worden gewijzigd, dat hierdoor niet meer voldoende parkeergelegenheid aanwezig is, zoals opgenomen in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' (d.d. 3 mei 2004). Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging.

7.1.2 Laad- en losruimte

• a. Indien het beoogde gebruik van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend verleend indien aan of in dat bouwwerk dan wel op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk wordt voorzien in die behoefte. Deze bepaling geldt niet:
  • 1. voor bestaand gebruik, waarbij de herbouw van een bouwwerk zonder functiewijziging wordt beschouwd als bestaand gebruik;
  • 2. voor zover op andere wijze in de nodige laad- of losruimte wordt voorzien.
• b. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende laad- en losgelegenheid wordt voorzien:
  • 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
  • 2. voor zover op andere wijze in de nodige laad- en losruimte wordt voorzien.

7.2 Aanvuling gebruiksverbod

Onder het gebruiken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt tevens verstaan het in gebruik geven of laten gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan.

7.3 Vormen van verboden gebruik (onbebouwd)

Als een verboden gebruik, als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, wordt in ieder geval beschouwd een gebruik van gronden en/of water:

• a. als opslag-, stort-, lozings- of bergplaats van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen of producten, behoudens voorzover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• b. als terrein voor het al dan niet voor de verkoop opslaan of opstellen van ongebruikte en/of gebruikte, dan wel geheel of gedeeltelijk uit gebruikte onderdelen samengestelde machines, voer-, vaar- of vliegtuigen c.q. onderdelen daarvan, die bruikbaar en niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken zijn, behoudens voorzover het betreft parkeren en overigens voorzover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• c. als opslagplaats van hout en/of aannemersmaterialen, behoudens voorzover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond, of ten behoeve van bouw of andere tijdelijke werkzaamheden;
• d. voor het (doen) uitoefenen van straatprostitutie.

7.4 Vormen van verboden gebruik (gebouwen)

Als een verboden gebruik, als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, wordt in ieder geval beschouwd het gebruik:

• a. van gebouwen voor het verkopen of ten verkoop aanbieden van goederen als detailhandel, met uitzondering van het verkopen of ten verkoop aanbieden van:
  • 1. goederen, waarvan de verkoop deel uitmaakt van de normale dienstverlening behorende bij het op hetzelfde perceel uitgeoefende bedrijf;
  • 2. agrarische producten afkomstig van en geteeld op het ter plaatse aanwezige agrarisch bedrijf;
• b. van niet voor bewoning bestemde gebouwen of ruimten, daaronder begrepen kampeermiddelen, voor permanente bewoning;
• c. van gebouwen ten behoeve van het (doen) exploiteren van een seksinrichting, een escortbedrijf of (het laten uitoefenen van) raamprostitutie.

Artikel 8 Algemene aanduidingsregels

8.1 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'

Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' zijn de bepalingen voor de 100-jaarsaandachtsgebieden in de Provinciale Milieuverordening Utrecht van toepassing.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

9.1 Omgevingsvergunning

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de regels van dit plan:

• a. voor het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, waarvan de oppervlakte niet meer dan 30 m² en de bouwhoogte niet meer dan 3 meter mag bedragen;
• b. voor de bouw van andere bouwwerken, die om waterstaatkundige of verkeersredenen noodzakelijk zijn, zoals duikers, keermuren, bruggen, verkeersgeleiders en lichtmasten;
• c. indien en voor zover afwijkingen ten aanzien van de grens of richting van wegen en paden en ligging van bestemmings- en bouwgrenzen en grenzen van bouwvlakken noodzakelijk zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits die afwijkingen ten opzichte van hetgeen op de verbeelding is aangegeven niet meer dan 1 m bedragen;
• d. voor het overschrijden van bestemmings- en bouwgrenzen tot 1 m door ondergeschikte bouwdelen, zoals dakkapellen, erkers, balkons, bordessen, luifels, galerijen, trappen, overhangende verdiepingen, pergola's, lift- en trappenhuizen, architectonische accenten en dergelijke;
• e. voor afwijkingen van eisen, gesteld ten aanzien van maten en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages.

9.2 Toelaatbaarheid

Omgevingsvergunningen als bedoeld in lid 9.1 worden niet verleend, indien daardoor afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de ligging van grenzen van bestemmings- en bouwvlakken en aanduidingen te wijzigen zodanig, dat:

• a. de geldende oppervlakte van de bij wijziging betrokken vlakken met niet meer dan 10% wordt verkleind of vergroot.

Artikel 11 Overige regels

11.1 Werking wettelijke regelingen

De wettelijke regelingen, waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van dit plan.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht

12.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
  • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
• b. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in sub a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
• c. het bepaalde in sub a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

12.2 Overgangsrecht gebruik

• a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
• b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 12.2 onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
• c. indien het gebruik, bedoeld in lid 12.2 onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
• d. het bepaalde in lid 12.2 onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 13 Slotregels

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Kavels Westflank Vliegbasis Soesterberg.