Johan van Oldenbarneveltlaan 14 te Zeist

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Loostad Vastgoedontwikkeling is voornemens het perceel op de hoek Joost van den Vondellaan te Zeist en de Johan van Oldenbarneveltlaan te herontwikkelen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 10 grondgebonden woningen ter plaatse van een voormalige drukkerij.

Aangezien de voorgenomen ontwikkeling op grond van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk is, dient een bestemmingsplanherziening opgesteld te worden.

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in een nieuw planologisch toetsingskader voor het plangebied.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de noordkant van Zeist, in de wijk Patijnpark. Het plangebied ligt aan de kruising Joost van den Vondellaan en Johan van Oldenbarneveltlaan en wordt aan de zuid en oostzijde omsloten door de woonwijk Patijnpark. Aan de noordwestzijde van het plangebied is het Sanatoriumbos gelegen en ten noordoosten van het plangebied ligt de wijk Staatsliedenkwartier.

Navolgende afbeeldingen geven het plangebied ten opzichte van Zeist alsmede de globale begrenzing weer. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij voorliggend bestemmingsplan.

 
Afbeelding 1.1: Luchtfoto plangebied (bron: Google)

Afbeelding 1.2: Begrenzing plangebied (bron: Google, bewerking Aveco de Bondt)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan "Zeist Noord". Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 8 november 2011. Het plangebied heeft op grond van dit bestemmingsplan grotendeels de bestemming "Bedrijf" met een specifieke aanduiding ten behoeve van een drukkerij en deels de bestemming "Verkeer".

Op grond van de bestemming "Bedrijf" is het plangebied bestemd voor een drukkerij. Aangezien op grond van deze bestemming woningen niet zijn toegestaan, is voorliggende bestemmingsplanherziening opgesteld.

Navolgende afbeelding geeft een uitsnede van het vigerend bestemmingsplan weer.

Afbeelding 1.3: Uitsnede plankaart vigerend bestemmingsplan (bron: bestemmingsplan "Zeist Noord")

1.4 Opbouw toelichting

In de toelichting komt als eerste in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie aan bod. Hierbij komen zowel ruimtelijke als functionele aspecten aan de orde. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het relevante beleid van zowel het Rijk, de provincie als de gemeente beschreven. De uitgangspunten voor het plan worden in hoofdstuk 4 verwoord. Hoofdstuk 5 omvat de verschillende randvoorwaarden en onderzoeken, waaronder milieuaspecten die betrekking
hebben op het plan. In hoofdstuk 6 is een toelichting op de verbeelding en de regels opgenomen, waarna ten slotte hoofdstuk 7 de maatschappelijk en economische haalbaarheid van het plan beschrijft.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

2.1 Historie

In de vroege middeleeuwen bestond Zeist al als een kleine nederzetting. In de zeventiende eeuw liet Willem Adriaan van Nassau een groots opgezet lustoord aanleggen: Slot Zeist. Door de verkoop van het Slot in 1745 en de komst van de Hernhutters (Evangelische Broedergemeente) nam de bevolking van Zeist sterk toe. Vanaf het eind van de Middeleeuwen tot na de eerste wereldoorlog bouwde de elite buitenverblijven op de ‘woeste’ gronden van de Heuvelrug. De komst van de spoorweg Zeist-Utrecht-Huis ter Heide in 1901 gaf Zeist een sterke impuls. De grootste groei van Zeist vond plaats tussen 1920 en 1940. Deze groei werd ingeluid door de vestiging van industrieën.

Tot aan het begin van de jaren '60 werd Zeist (ter plaatse van het plangebied) aan de noordzijde begrenst door de bebouwing aan de Burgemeester Patijnlaan. Aan het begin van de jaren '60 werd de Johan van Oldenbarneveltlaan en de daaraan gelegen bebouwing gerealiseerd. Te plaatse van het plangebied werd destijds ook de huidige drukkerij (sindsdien verschillende keren verbouwd/uitgebreid) gerealiseerd.

Afbeelding 2.1: Topografische kaart 1960 omgeving plangebied (Bron: www.topotijdreis.nl)

Afbeelding 2.2: Topografische kaart 1965 omgeving plangebied (Bron: www.topotijdreis.nl)

2.2 Ruimtelijke en functionele structuur

De afgelopen decennia werd het plangebied gedomineerd door de drukkerij uit de jaren '60-'70 van de twintigste eeuw. Kenmerkend voor gebouwen uit die tijd is de opbouw vanuit een autonome structuur die weinig relatie met de omgeving aangaat. In de gevels was geen duidelijk onderscheid aanwezig en ook bij de ligging op het kavel is destijds niet ingegaan op de bijzondere aspecten van de omgeving en de hiërarchie in openbare ruimtes.

De omgeving van het plangebied betreft overwegend een woonomgeving. Aan de zuidzijde van de Johan van Oldenbarneveltlaan zijn enkele verspreid liggende gemengde functies aanwezig. Ten noordwesten van het plangebied is het Sanatoriumbos gelegen.

Aan de noord- en westzijde van de drukkerij zijn circa 30 niet-overdekte parkeerplaatsen aanwezig. De situering van deze parkeerplaatsen aan de aangrenzende wegen leidt tot een visueel ruim openbaar toegankelijke gebied.

De aanwezige drukkerij zal ten behoeve van de beoogde ontwikkeling worden gesloopt.

Navolgende afbeelding geeft het plangebied en de directe omgeving weer.

Afbeelding 2.2: Plangebied en omgeving (bron: Google)

2.3 Verkeer- en groenstructuur

In het plangebied zelf zijn geen van belang zijnde verkeerskundige aspecten aanwezig. Wel is het plangebied gelegen op de hoek van de kruising Johan van Oldenbarneveltlaan en de Joost van den Vondellaan.

De Johan van Oldenbarneveltlaan betreft een wijkontsluitingsweg welke uitkomt op de Panweg, een van de belangrijke ontsluitingswegen die Zeist verbindt met de N237. De Joost van den Vondellaan is tevens een wijkontsluitingsweg. Via deze weg wordt de wijk ontsloten op de Schaerweijdelaan en via de Torbeckelaan op de Panweg. De invloed van de voorgenomen ontwikkeling op deze wegen komt verder aan bod in paragraaf 5.10.1.

Ten aanzien van de groenstructuur kan gesteld worden dat in het plangebied zelf geen van belang zijnde groenelementen aanwezig zijn.

Afbeelding 2.3: Foto bestaande groenstructuur aan de Joost van den Vondellaan (bron: Google)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. Deze visie vervangt verschillende nota's, zoals:

• de Nota Ruimte;
• de Structuurvisie Randstad 2040;
• de Nota Mobiliteit;
• de MobiliteitsAanpak;
• de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving.

Verder vervallen met de SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040; een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Dit doet het Rijk op basis van de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven zowel bovengronds als ondergronds richting 2040 bepalen. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.

Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• de bereikbaarheid verbeteren;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De provincies en gemeenten krijgen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren.

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen betrekking op één van de nationale belangen uit de SVIR. Daarnaast wordt in de SVIR de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond. De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen.

Uit toetsing van de herontwikkeling aan de ladder voor duurzame verstedelijking blijkt het volgende:

Ad trede 1: Als eerste dient inzicht te bestaan in de (regionale) behoefte aan de functies die toegevoegd worden als onderdeel van de voorgenomen ontwikkeling.

De bepaling van de behoefte aan stedelijke ontwikkelingen is sterk gebaseerd op de bevolkingsontwikkeling en leeftijdsopbouw. Het is aan de regio om te bepalen wat tot de lokale behoefte behoort en wat als regionale behoefte gezien wordt. Ook blijkt uit de wetstoelichting en de jurisprudentie dat een onderzoek naar de actuele regionale behoefte , waar dat betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de actuele economische gevolgen van vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet, slechts tot doel heeft om na te gaan of die vestiging in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Om de regionale behoefte te bepalen zijn de volgende beleidsdocumenten van de gemeente Zeist relevant:

• Het Coalitieakkoord 2014-2018, Gemeente Zeist: samen kansen pakken!
• Structuurvisie;
• De Woonvisie 2016.

Op basis van deze beleidsdocumenten blijkt dat er voldoende behoefte is aan extra woningen en dat de voorgenomen ontwikkeling aansluit bij deze behoefte. De inhoudelijke toetsing van het plan aan de gemeentelijke beleidsdocumenten staat verder beschreven in paragraaf 3.4.

Geconcludeerd kan worden dat met de voorgenomen ontwikkeling voorzien wordt in een aanwezige behoefte. De woningproductie is de afgelopen jaren achtergebleven en de woningmarkt trekt weer aan.

Ad trede 2: Bestaand stedelijk gebied wordt in het Bro gedefinieerd als 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Zeist.

Ad trede 3: aangezien uit trede 1 en 2 blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling betrekking heeft op een binnenstedelijke ontwikkeling welke invulling geeft aan een deel van de regionale behoefte aan (zorg)woningen, is trede 3 niet aan de orde.

Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen herontwikkeling van het plangebied passend is binnen het ruimtelijke Rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013- 2028

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 door de Provinciale Staten van Utrecht vastgesteld. PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld.

Het provinciaal beleid is erop gericht de provincie aantrekkelijk houden om te wonen, werken en recreëren. De met vele regiopartijen opgestelde Strategie Utrecht 2040 is daarbij de stip aan de horizon. Het ruimtelijk beleidsvizier is daar op gericht. De doelen uit Strategie Utrecht 2040 vragen om een integrale aanpak die voor ons ruimtelijk beleid resulteert in drie pijlers:

• 1. een duurzame leefomgeving;
• 2. vitale dorpen en steden;
• 3. landelijk gebied met kwaliteit.

Vanuit waar de provincie staat, leiden deze pijlers tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• Accent op de binnenstedelijke opgave

De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.

• Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied

De provincie heeft een aantrekkelijk landelijk gebied. Het beleid is erop gericht om deze kwaliteit behouden en versterken, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De zware terugval van financiële middelen voor natuur en recreatie om de stad willen wij onder andere opvangen door hier rood-voorgroenconstructies mogelijk te maken. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw; De aanwezigheid van zo'n 1,2 miljoen inwoners biedt afzetmogelijkheden voor de producten die dit oplevert. Bij dit alles is het kunnen beleven van rust en ruimte van belang.

Gelet op het inbreidingskarakter van de voorgenomen ontwikkeling kan gesteld worden dat de ontwikkeling passend is binnen het provinciale ruimtelijke beleid.

Gelet op actuele ontwikkelingen op bijvoorbeeld de woningmarkt worden de PRS en de PRV elke vier jaar herijkt. De huidige herijking van de PRS en PRV is in juni 2015 begonnen en zal eind 2016 door Provinciale Staten worden vastgesteld. Hiertoe heeft in de zomer van 2016 een ontwerp PRS en PRV ter inzage gelegen. Ten aanzien van onderhavige ontwikkeling zijn er geen wezenlijke wijzigingen opgenomen in de ontwerpen.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013

Op 4 februari 2013 is de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) in werking getreden. De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen.

De volgende twee pijlers uit de PRV zijn mogelijk voor het plangebied van belang:

• 1. Duurzame leefomgeving:
  • a. Bodem;
  • b. Water;
  • c. Energie;
  • d. Cultureel Erfgoed.
• 2. Vitale steden en dorpen:
  • a. Wonen;
  • b. Werken;
  • c. Verkeer en vervoer.

Uit de toetsing van het plangebied en het planvoornemen komen de volgende aandachtspunten naar voren:

Duurzame leefomgeving

Het plangebied maakt onderdeel uit van een gebied wat is aangewezen als beschermingszone voor het grondwaterbeschermingsgebied. Functies die het waterwinbelang kunnen schaden worden niet toegestaan. De voorgenomen ontwikkeling voorziet niet in functies en bebouwing die het grondwater zullen verontreinigen of het grondwaterpeil zullen aantasten.

Vitale steden en dorpen

Het plangebied is aangewezen als bestaande stedelijk gebied, waar zowel wonen, bedrijvigheid alsmede kantoren toegestaan zijn. Tevens is de gehele provincie, en dus ook het plangebied, voor het onderdeel "Verkeer en vervoer" aangewezen als 'mobiliteitstoets'. Hiervoor geldt bij ruimtelijke ontwikkeling ingegaan moet worden op het aantal verplaatsingen die deze ruimtelijke ontwikkelingen tot gevolg hebben en of er door het aantal verplaatsingen knelpunten op het ontsluitende en omliggende verkeersnetwerk voor de diverse modaliteiten kunnen ontstaan. In paragraaf 5.10 wordt nader op dit aspect ingegaan.

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de voorwaarden uit de PRV, tevens voldoet onderhavige toelichting aan de eisen die uit de toetsing aan de PRV voortvloeien.

3.2.3 Provinciaal Bodem-, Water- en Milieuplan 2016 - 2021

In het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 van de provincie Utrecht staat wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van Bodem, Water en Milieu. De opgaven vanuit de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) maken onderdeel uit van dit plan. Ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling ter plaatse van het plangebied is met name de ligging in het grondwaterbeschermingsgebied Zeist van belang. Ter bescherming van de grondwaterkwaliteit voor de drinkwatervoorziening stelt de provincie Utrecht in haar PMV 2013 in art. 14 t/m 18 dat een aantal activiteiten aan voorschriften zijn gebonden. Het betreft onder andere een verbod op boor-, grond- en funderingswerkzaamheden dieper dan 40 meter onder het maaiveld, het toepassen van bodemenergiesystemen, diepinfiltratie van grondwater en het op of in de bodem lozen van verontreinigd hemelwater. Onder voorwaarden zijn vrijstellingen op dit verbod mogelijk.

Daarnaast geldt voor iedereen de bijzondere zorgplicht (artikel 4 van de PMV 2013). Dit houdt in dat verontreiniging van het grondwater moet worden voorkomen of, voor zover het niet kan worden voorkomen, zoveel mogelijk moet worden beperkt of ongedaan gemaakt.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Waterbeheerplan 2010 - 2015 'Water Voorop!' (2009)

Het algemeen bestuur van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft op 28 oktober 2009 het Waterbeheerplan "Water Voorop!" voor de periode 2010-2015 vastgesteld. In het Waterbeheerplan staat in grote lijnen het waterbeheer voor de planperiode beschreven. Het plan bevat alle taakvelden van het waterschap: de zorg voor schoon water, veilige dijken en droge voeten. Ook staat beschreven hoe deze taak het beste binnen de leef- en werkomgeving kan worden uitgevoerd. Daarnaast wordt er een overzicht gegeven van de ambities en doelen die het waterschap heeft voor deze periode.

De volgende thema's komen in het Waterbeheerplan aan bod:

• Veiligheid;
• Voldoende water;
• Schoon water;
• Recreatie, landschap en cultuurhistorie.

Voor Zeist geldt dat met name de doelstelling "scheiden van schoon en vuil water" (afkoppelen) een belangrijk thema is voor zowel waterkwantiteit als waterkwaliteit. Bovendien is in bestaand stedelijk gebied, zoals het plangebied duurzaam waterbeheer met de trits "vasthouden, bergen en afvoeren" het uitgangspunt.

In het waterbeheerplan zijn ook de maatregelen voor de Kader Richtlijn Water (KRW) RW vastgelegd. Voor de maatregelen geldt een resultaatsverplichting voor eind 2015. De doelen die aan deze maatregelen ten grondslag liggen zijn vastgelegd in het Waterplan van de Provincie Utrecht.

Vasthouden, bergen, afvoeren is ook het leidend principe in de Waterstructuurvisie, ofwel de toekomstvisie van het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden. De structuurvisie geeft het streefbeeld voor het waterbeheer op de lange termijn (2050). Het plangebied is gelegen binnen het stedelijk gebied van de gemeente Zeist.

3.3.2 Waterstructuurvisie

Onderdeel van deze toelichting is de Watertoets waarin het planvoornemen getoetst wordt aan het beleid van het waterschap. De uitkomsten van deze toetsing zijn opgenomen in paragraaf 5.7. Uit de watertoets is gebleken dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan het waterbeleid van Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden.

3.3.3 Convenant afkoppelbeleid Utrechtse Heuvelrug

In januari 2010 is het convenant “Afkoppelbeleid Utrechtse Heuvelrug” getekend tussen de provincie Utrecht, 10 gemeenten met grondgebied op de Utrechtse Heuvelrug, waterschap Vallei en Veluwe en het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden.

Het plangebied ligt binnen het gebied waarop dit convenant van toepassing is. In het convenant is een beslisschema opgenomen voor afkoppelen en infiltreren, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen gebieden binnen en buiten grondwaterbeschermingsgebieden (25-jaarszone). Het plangebied ligt binnen het grondwaterbeschermingsgebied van drinkwaterwinning Zeist. De uitgangspunten zoals beschreven in de waterparagraaf (zie paragraaf 5.7) voldoen aan het convenant.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Zeist 2020

Op 1 maart 2011 heeft de gemeenteraad van Zeist de ‘Structuurvisie Zeist 2020’ vastgesteld. Deze structuurvisie bouwt voort op het eerder ontwikkelde Ontwikkelingsperspectief 2030. In dit perspectief werden vier kernwaarden geformuleerd: natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en de kwaliteit van vijf kernen met een eigen identiteit. Deze kernwaarden zijn nu vertaald naar tien hoofdkeuzes.

De belangrijkste keuze is die voor kwaliteit, waarbij de kwaliteit wordt ontleend aan de kernwaarden natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaamheid en zorgzaamheid, maar ook uit de identiteit van kernen. Voor onderhavig plan is in het bijzonder van belang dat de gemeente bij nieuwbouw kiest voor het aansluiten bij de kwaliteiten van de omgeving. Het aantal woningen volgt de keuze voor kwaliteit. Ook wil de gemeente de doorstroming op de woningmarkt verbeteren zodat er woningen beschikbaar zijn, in het bijzonder voor starters op de woningmarkt, veelal jonge gezinnen en middeninkomens-groepen.

3.4.2 Woonvisie 2016

In 2016 heeft de gemeenteraad van Zeist de nieuwe Woonvisie 2016 - 2020 vastgesteld. De afgelopen jaren hebben laten zien dat ontwikkelingen elkaar snel opvolgen. De woningmarkt is sterk veranderd en deze Woonvisie sluit daarop aan en geeft aan op welke wijze de gemeente kan inspelen op recente ontwikkelingen.

De gemeente zet qua volkshuisvestelijk beleid in op ondermeer nieuwbouw en differentiatie om te voorzien in een concrete behoefte aan woningen.

Qua prijsniveau's heeft de gemeente qua differentiatie navolgende onderverdeling als beleidsuitgangspunt:

Afbeelding 3.1: woningdifferentiatie (Bron: Woonvisie 2016 - 2022)

Bij projecten met minder dan 30 woningen kan de B&W instemmen met het afwijken van de verplichte differentiatie. In onderhavig project wordt afgeweken van de beoogde woningdifferentiatie in de zin dat enkel in de dure categorie gebouwd zal worden. Vanwege de relatief hoge investeringen die met een transformatieontwikkeling gepaard gaan en de grote kwaliteitsimpuls die met de herontwikkeling gepaard gaan, is het indeze aanvaardbaar om af te wijken van de differentiatie uit de gemeentelijke Woonvisie.

3.4.3 Coalitieakkoord 2014-2018, Gemeente Zeist: Samen kansen pakken!

Het Coalitieakkoord bevat afspraken op hoofdlijnen over diverse thema's, zoals betrokkenheid van de burger, wonen, duurzaamheid, maatschappelijke voorzieningen, verkeer, bereikbaarheid, veiligheid, werk en zorg. De gemeente ziet zich de komende jaren geconfronteerd met complexe en uitdagende vraagstukken op het gebied van zorg. Ook veiligheid blijft een belangrijk aandachtspunt. De gemeente ziet kansen om juist op deze punten het verschil te maken en kansen voor nieuwe verbindingen in de samenleving. De gemeente wil die kansen graag benutten.

Voor onderhavig plan is relevant dat Zeist zuinig wil zijn op haar groene karakter. Bij de uitvoering van de zorg voor het groen, worden inwoners betrokken. Het karakter van de wijken wil de gemeente versterken door te gaan werken met wijkvisies, die in overleg met inwoners worden opgesteld. In de wijkvisies kunnen bewoners keuzes maken op het gebied van onder meer de gewenste (groen) voorzieningen, de ruimtelijke ontwikkeling en sociale verbanden.

De gemeente zet zich actief in om ervoor te zorgen dat de woningvoorraad aansluit op de vraag. De gemeente doet dit door:

• Startersleningen ter beschikking te stellen;
• De gemeente stuurt op woningdifferentiatie. Het uitgangspunt van 30% sociale woningbouw is losgelaten als vaste norm voor nieuwbouwprojecten. Aan de bestaande ondergrens voor het aantal sociale huurwoningen wordt wel vastgehouden.
• Er wordt meer aandacht gevraagd voor levensloopbestendig bouwen; woningen moeten geschikt kunnen worden gemaakt voor diverse leeftijdsgroepen en voor minder validen zodat mensen langer in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen. Hierdoor is de gemeente meer flexibel om schommelingen in de vraag op te kunnen vangen.

Zeist wil daarbij blijven investeren in wijken, woningen, voorzieningen en wil ervoor zorgen dat ontwikkeling van die voorzieningen voortvarend wordt uitgevoerd. Voor de in het kader van Hart van de Heuvelrug herijkte afspraken wordt per locatie bekeken of realisatie van woningbouw op termijn mogelijk is. Daarbij zoekt de gemeente actief naar mogelijkheden om vanuit de Structuurvisie de kernwaarden te verbeteren. Ook wordt gezocht naar mogelijkheden om meer flexibiliteit te bieden in bestemmingsplannen. Ook bij flexibele bestemmingsplannen blijft rechtszekerheid een belangrijke randvoorwaarde.

3.4.4 Gemeentelijk verkeer- en vervoerplan

Het gemeentelijk verkeer- en vervoerplan (GVVP, maart 2001) is een strategisch beleidskader voor de komende 10 jaar op het gebied van mobiliteit, verkeer en vervoer. In het GVVP zijn doelstellingen en beleidskaders opgenomen voor het autoverkeer, de fiets, openbaar vervoer, verkeersveiligheid, flankerend beleid en milieu en is de toekomstige hoofdverkeersstructuur voor Zeist vastgelegd. Met het vaststellen van deze structuur is primair beoogd een oplossing te bieden voor verkeersproblemen. Hierbij zijn vier aandachtsgebieden centraal gesteld:
leefbaarheid en veiligheid, bereikbaarheid, natuur en milieu, identiteit en cultuurhistorie.

Bij de opzet van de hoofdverkeersstructuur is onderscheid gemaakt tussen hoofdwegen van de 1e orde (wegen die voornamelijk gericht zijn op de doorstroming van het gemotoriseerde verkeer), hoofdwegen van de 2e orde (wegen die zijn bedoeld voor de bereikbaarheid van (centrale) voorzieningen en woonwijken) en verblijfsgebieden (wegen, lanen en straten waar het gemotoriseerde verkeer ondergeschikt wordt gemaakt aan het langzaam verkeer en waar de woonkwaliteit voorop staat).

Binnen het plangebied zijn geen hoofdwegen van de 1e en 2e orde aanwezig. De wegen nabij het plangebied zijn verblijfsgebieden. Hierin heeft het langzaam verkeer prioriteit boven het gemotoriseerde verkeer. In deze gebieden worden onder meer de volgende maatregelen (op termijn) nagestreefd:

• een snelheidsregime van maximaal 30 km/uur binnen de bebouwde 60 km/uur buiten de bebouwde kom;
• snelheidsremmende voorzieningen;
• zonodig instellen van verkeerscirculaties;
• in principe geldt op kruispunten: rechts heeft voorrang;
• ten aanzien van profiel en inrichting herkenbaar (onder meer door snelheidsremmende maatregelen en het ontbreken van lengtemarkering);
• menging van gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
• oversteekvoorzieningen voor het langzaam verkeer.

Bij de uitwerking van de plannen binnen het plangebied zullen bovenstaande uitgangspunten waar mogelijk toegepast worden.

3.4.5 Groenstructuurplan

Het groenstructuurplan "Groen (voor) Zeist" (mei 2011) schetst de hoofdlijnen van het beleid voor het openbaar groen binnen de bebouwde kom van de kernen van Zeist. Het is een kader voor beheer en onderhoud van het groen en het levert input vanuit het groen bij ruimtelijke of andere ontwikkelingen. Het is een van de toetsingskaders bij afwegingen tussen verschillende belangen.

Daarbij zet de gemeente in op het veiligstellen, koesteren en versterken van het groene karakter van Zeist, dat bestaat uit een rijkdom van samenstellende, kenmerkende groene structuren. Daarbij worden 5 structuurkenmerken (S) en 5 thema's (T) onderscheiden, elk met een eigen beleidsdoel, te weten:

• S1; Landschappelijke structuur en Ecologische Hoofdstructuur Zeist (EHZ)
  Het herkenbaar houden van de verschillende landschapstypen, doorlopend tot in de directe woonomgeving van mensen, als drager van de EHZ, ook op privéterreinen.
• S2; Het groene cultuurhistorische raamwerk
  Het koesteren, zichtbaar houden en versterken van de groene samenhang binnen het cultuurhistorisch raamwerk als geheel, inclusief laanpatronen en lopen van oude waterwegen.
• S3; Het netwerk van lanen en wegen
  Inzetten op het netwerk van lanen (en wegen) als dragers van de groenstructuur en als beeldkenmerk van Zeist.
• S4; Parken en plantsoenen
  Parken en plantsoenen moeten qua geschiedenis, beeld en gebruikswaarde de aandacht krijgen die ze verdienen.
• S5; De collage van kenmerkende groene karakters van de buurten van Zeist
  Deze collage moet worden gekoesterd, zichtbaar worden gehouden en versterkt, waarbij de vervlechting met de stedenbouwkundige karakteristieken en de rest van de groenstructuur kenmerkend is (en blijft).
• T1; Bomen
  Inzetten op bomen als belangrijkste beeldkenmerk van de Zeister groenstructuur.
• T2; Recreatief medegebruik
  Optimaal ruimte bieden voor recreatief medegebruik van het groen in de woonomgeving, in een grote verscheidenheid aan gebruiksmogelijkheden.
• T3; Natuurwaarden
  Bij voldoende ruimte, natuurontwikkeling en -beleving bevorderen in de woonomgeving van mensen, waarbij acceptatie van de verschijningsvorm een belangrijke rol speelt.
• T4; Tuinen
  De tuinen van de inwoners van Zeist als thema in beeld brengen en ervoor zorgen dat met ter beschikking staande middelen het belang ervan voor de Zeister groenstructuur wordt uitgedragen.
• T5; Buurt- en wijkinitiatieven
  Buurt- en wijkinitiatieven toetsen aan bovenstaande beleidsuitgangspunten.

Navolgende afbeelding geeft de kenmerkende groenstructuren in de directe nabijheid van het plangebied weer.

Afbeelding 3.2: Kenmerkende groenstructuren Zeist (bron: Groenstructuurplan gemeente Zeist)

Het plangebied maakt geen deel uit van een kenmerkende groenstructuur, maar is wel in de nabijheid gelegen van een plantsoen/park (S4). Uitgangspunt bij de toekomstige ontwikkeling is om geen afbreuk te doen aan de bestaande structuur en zo mogelijk deze structuur te versterken door de woningen zodanig te positioneren dat aan de noordzijde (de zijde van de kenmerkende groenstructuur) de mogelijkheid ontstaat om een groenvoorziening c.q. tuin aan te leggen.

Er kan dan ook gesteld worden dat de voorgenomen ontwikkeling een versterking van de plaatselijke groenstructuur oplevert en past binnen de doelstellingen van het gemeentelijke Groenstructuurplan.

3.4.6 Welstandnota

Bouwaanvragen kunnen uitsluitend aan welstandseisen worden getoetst, op grond van criteria zoals die zijn benoemd in de welstandsnota. De gemeenteraad heeft op 7 september 2010 de Welstandsnota 2010 vastgesteld. Bouwplannen die ter advisering aan de welstandscommissie worden voorgelegd, worden beoordeeld aan de hand van deze welstandsnota. De nota bevat loketcriteria, objectgerichte criteria en gebiedsgerichte criteria.

Loketcriteria zijn zo concreet dat een aspirant-bouwer als het ware aan het loket van de gemeente zelf al kan zien of zijn bouwplan daaraan voldoet. Loketcriteria mogen uitsluitend betrekking hebben op de plaatsing, de vorm, de maatvoering, het materiaalgebruik en de kleur van het bouwwerk. De objectgerichte zijn ingedeeld in richtlijnen voor beoordeling van kleine bouwplannen zoals aan- en bijgebouwen, en van specifieke objecten, zoals instellingsterreinen of landgoederen. Ze hebben met elkaar gemeen dat het object, het bouwwerk zelf, bij de toetsing voorop staat. De gebiedsgerichte criteria hebben betrekking op samenhangende stedenbouwkundige en architectonische eigenschappen. Een (historisch) centrum vraagt immers om een andere benadering dan een bedrijventerrein.

Het plangebied is gelegen in het deelgebied "De Dreef". De welstandsnota geeft voor de dit deelgebied de volgende omschrijving en beleiduitgangspunten:

"De toekomstige ontwikkeling van Vollenhove moet worden gezien tegen de achtergrond van een grondige reconstructie van delen van de hoogbouwcomplexen. In de Verzetswijk is het welstandsbeleid gericht op handhaving en versterking van het aantrekkelijke woonmilieu van de gemengde laagbouw. Er wordt gestreefd naar aanpassing van woningen of mogelijke nieuwbouw voor ouderen in de directe omgeving van het winkelcentrum. Winkelcentra dienen een kwaliteitsimpuls te krijgen.

In het Staatsliedenkwartier is al veel gebeurd en wordt nog gewerkt aan de vernieuwing. Hier worden nieuwe woningen gebouwd en bestaande aangepast.

Het welstandsbeleid zal zich richten op instandhouding van de stedenbouwkundige structuur en overeenkomsten in kleur- en materiaalgebruik. Voor instellingenbebouwingstrook in het zuidwesten van het Sanatoriumbos aan de zijde van de Oude Arnhemseweg gelden de objectgerichte criteria voor ‘complexen en instellingen’.

Langs de rand van het Sanatoriumbos wordt langs de Schermerslaan en de Thorbeckelaan een buurtschap ontwikkeld. Voor de ontwikkeling van deze buurtschap is reeds een beeldkwaliteitsplan opgesteld en met de welstandscommissie besproken. Als onderdeel van het stedebouwkundige plan is hierover eind 2006 inspraak geweest. De vele insprekers hadden geen commentaar op het beeldkwaliteitsplan. Daarmee kan dit als uitgangspunt voor deze herontwikkeling worden beschouwd. Voor inpassing van het plan was slechts een geringe toevoeging aan de gebiedscriteria (dakvorm) nodig. Voor bebouwing langs de Dreef, Dijnselburgerlaan en de Panweg gelden aanvullende welstandscriteria".

Bij de uitwerking van de bouwplannen is rekening gehouden met de specifieke kwaliteiten van de De Dreef. De definitieve toetsing aan de welstandscriteria vindt plaats tijdens de toetsing van de aanvraag om omgevingsvergunning.

3.4.7 Gemeentelijk Archeologiebeleid

Om behoud van het bodemarchief te realiseren wordt in het Verdrag van Malta aangegeven dat het archeologisch belang zo vroeg mogelijk tijdens, of zelfs voorafgaand aan processen van ruimtelijke plan- en besluitvorming dient te worden meegewogen. Hiertoe dient de Nederlandse overheid waarborgen te creëren voor stelselmatig overleg tussen archeologen, stedenbouwkundigen en planologen. Daartoe zou bij de voorbereiding van bestemmingsplannen meer aandacht moeten worden besteed aan de mogelijke aanwezigheid van archeologische resten en bij de aanwezigheid hiervan zouden meer beschermende regelingen in het plan moeten worden opgenomen. Daarbij dient volgens het Verdrag het uitgangspunt te zijn dat ‘de bodemverstoorder betaalt’.

Per 1 september 2007 is als uitwerking van het Verdrag van Valetta de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Archeologische taken en verplichtingen, die voortvloeien uit de Wamz, liggen vanaf die datum bij de gemeenten. Van hen wordt verwacht dat zij een archeologisch beleid met bijbehorende instrumenten ontwikkelen. De belangrijkste verplichting ingevolge de Wamz is dat de gemeenteraad bij vaststelling van bestemmingsplannen rekening moet houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten. Daarom heeft de Raad van de gemeente Zeist een beleidsadvieskaart vastgesteld. Deze maakt onderdeel uit van de Nota ‘Archeologische Monumentenzorg Zeist 2009’ en de erfgoedverordening. Op deze kaart worden zones en terreinen met verschillende archeologische (verwachtings)waarden aangegeven. Op deze kaart wordt aangegeven hoe hoog de verwachtingen zijn voor het grondgebied van de gemeente ten aanzien van het aantreffen van archeologische resten. Op basis van deze zones worden eisen gesteld. Deze kaart maakt inzichtelijk welke terreinen wel en niet in aanmerking komen voor planologische maatregelen gericht op behoud en/of beheer.

Per 1 juli 2016 is tevens de Erfgoedwet in werking getreden.

In paragraaf 5.9.1 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijke archeologiebeleid.

3.4.8 Waterplan Zeist

In 2004 is een integraal waterplan voor de gemeente Zeist is vastgesteld. Dit plan is een samenwerking tussen gemeente, hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Hydron Midden Nederland en provincie Utrecht. Met dit plan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëntie van het water(keten)-beheer in Zeist te verhogen. Dit heeft betrekking op zowel waterkwaliteit als waterkwantiteit.

Het water in Zeist vervult een belangrijke rol voor de beleving, cultuurhistorie, ecologie en aan- en afvoer van water. De ambitie van het waterplan is om zorgvuldig met water om te gaan. Daarom geldt voor heel Zeist, dat er zuinig moet worden omgegaan met grondwater en oppervlaktewater. De kwaliteit van het grondwater wordt verbeterd door de sanering van bronnen van verontreiniging. Door het zoveel mogelijk vasthouden van regenwater en kwelwater kan de verdroging worden bestreden en kan de inlaat van gebiedsvreemd water zoveel mogelijk worden beperkt. Deze benadering past goed binnen de trits “vasthouden-bergen-afvoeren”. Om het gebiedseigen water in Zeist vast te houden wordt waar mogelijk verhard oppervlak afgekoppeld van de riolering en geïnfiltreerd in de bodem. De kwaliteit van het grondwater en oppervlaktewater mag niet verslechteren ten opzichte van de huidige situatie. Verbetering van de waterkwaliteit is een belangrijk doel. Er blijft water van buitenaf nodig voor aanvulling en verversing om waterkwaliteitsproblemen te voorkomen en de beleving te verbeteren. Dit gebiedsvreemde water wordt alleen gebruikt voor stedelijk en agrarisch gebied.

Natuurgebieden worden zoveel mogelijk zelfvoorzienend door maximaal gebruik van de aanwezige kwel en het instellen van flexibel peilbeheer om water vast te houden. De schakels in de waterketen worden goed op elkaar afgestemd, waaronder het beheer en onderhoud.

In paragraaf 5.7, de ‘waterparagraaf’, wordt nader ingegaan op de wateraspecten in het (plan)gebied.

3.4.9 Afkoppelplan

De gemeentelijke ambities om het hemelwater afkomstig van verhard oppervlak af te koppelen van de riolering zijn uitgewerkt in het Afkoppelplan Zeist "Duurzaam omgaan met hemelwater" (maart 2011).

In dit beleidsplan is de volgende ambitie geformuleerd:

• In Zeist geleidelijk te groeien naar tenminste de landelijk gestelde doelstelling van 20% afkoppeling van het verhard oppervlak.

Om deze doelstelling te bereiken hanteert Zeist de volgende aanpak:

• In nieuwbouw situatie maximaal de verantwoorde afkoppelmogelijkheden te benutten;
• Het stimuleren van het afkoppelen van bestaande platte daken;
• Het stimuleren van het afkoppelen van hellende daken;
• Het versterken van het bewust omgaan met water door de inzet van communicatie middelen.

In paragraaf 5.7, de ‘waterparagraaf’, wordt nader ingegaan op de wateraspecten in het (plan)gebied.

3.4.10 Parkeerbeleidsnota Zeist

In de Parkeerbeleidsnota Zeist van 3 mei 2014 worden parkeernormen gehanteerd die gebaseerd zijn op nieuwe parkeerkencijfers van het CROW. De nieuwe parkeernormen gelden voor nieuwbouw-, uit- en inbreidingsprojecten, alsmede functieveranderingen. De parkeernormen gelden niet voor bestaande situaties.

In paragraaf 5.10.2 wordt nader op dit aspect ingegaan.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het plan beschreven.

4.2 Beoogde ontwikkeling

Met het project wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan het upgraden van het plangebied in de omgeving. Door meerdere woningen in één rooilijn langs de Johan van Oldenbarneveltlaan te situeren wordt positief bijgedragen aan de bestaande ruimtelijke structuur.

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van 10 grondgebonden woningen, bestaande uit 5 tweekappers, met bijbehorende parkeervoorzieningen. Per woning wordt voorzien in minimaal één parkeerplaats op eigen erf.

De exacte situering van de woningen staat nog niet in zijn geheel vast. Dit is mede afhankelijk van de keuze voor het wel of niet verleggen van kabels en leidingen op de hoek van de Joost van den Vondellaan en de Johan van Oldenbarneveltlaan.

Navolgende afbeeldingen geven de twee mogelijke situering van de woningen in het plangebied weer.

Afbeelding 4.1: Situering woningen (variant verleggen kabels en leidingen)

Afbeelding 4.2: Situering woningen (variant behoud ligging kabels en leidingen)
Drie tweekappers worden gerealiseerd aan de Johan van Oldenbarneveltlaan en zijn gericht op het tegenoverliggende bestaande groen en passen in de bestaande bebouwing langs deze weg. Navolgende afbeelding geeft de gevels van de woningen langs de Joost van den Vondellaan weer.

Afbeelding 4.3: Gevels Joost van den Vondellaan

De twee tweekappers aan de Joost van den Vondellaan zijn gericht op genoemde laan en de (woon)bebouwing aan de overzijde van deze laan. De woningen zijn gelijk aan de overige drie tweekappers. Zodoende wordt een zekere eenheid gecreëerd welke vanuit stedenbouwkundig oogpunt passend is in de bestaande woonomgeving. Navolgende afbeelding geeft de gevels van de woningen langs de Johan van Oldenbarneveltlaan weer.

Afbeelding 4.4: Gevels Johan van Oldenbarneveltlaan

De tweekappers bestaan uit twee bouwlagen en een kap. De bouwhoogte bedraagt maximaal 10 meter en de goothoogte bedraagt maximaal 6 meter. Het bebouwingsoppervlak per woning bedraagt circa 60m2. De aangebouwde garage heeft een oppervlakte van circa 20m2. De woningen aan de zijde van de Joost van den Vondellaan zijn voorzien van een erker. Deze erker doorsnijdt de voorgevelrooilijn.

4.3 Groen en beplanting

Het plangebied is voor het overwegende deel georiënteerd op de kenmerkende groenstructuur langs de Johan van Oldenbarneveltlaan en het Sanatoriumbos. De groene kenmerken van de omgeving worden versterkt door aan de voorzijde van de woningen tuinen aan te leggen.

4.4 Verkeer, ontsluiting en parkeren

De ontsluiting van de woonpercelen vindt rechtstreeks plaats op de Johan van Oldenbarneveltlaan en de Joost van den Vondellaan.

Per woonperceel wordt één parkeervoorziening aangelegd op het eigen terrein. Daarnaast wordt voor de overige benodigde parkeerplaatsen gebruik gemaakt van een gedeelte van de openbare parkeerplaatsen aan de overzijde van de Johan Oldenbarneveltlaan.

Afbeelding 4.5: Luchtfoto openbare parkeerplaatsen waarvan gedeeltelijk gebruik gemaakt zal worden.

Hoofdstuk 5 Randvoorwaarden - Milieuaspecten

5.1 Inleiding

In de volgende paragrafen worden de omgevingsaspecten behandeld die binnen de ruimtelijke ordening, en daarmee dus ook voor dit bestemmingsplan, van belang zijn.

5.2 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies worden hinder en gevaar voorkomen (goed woon- en leefklimaat) en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

5.2.1 Wettelijk kader

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt getoetst conform de VNG handreiking 'Bedrijven en milieuzonering'(editie 2009), de Wet milieubeheer, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de Wet geurhinder.

VNG handreiking 'Bedrijven en milieuzonering'
De Vereniging van Nederlandse Gemeenten biedt in de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009), een handreiking voor de afstemming tussen ruimtelijke ordening en milieu op lokaal niveau. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie ten opzichte van milieugevoelige functies krijgen. De publicatie heeft bedrijven ingedeeld in categorieën met daarbij behorende gewenste afstanden tot milieugevoelige functies. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de bestemmingsgrens van de bedrijven en anderzijds de gevel van een milieugevoelige functie.

De adviesafstanden hangen samen met gebiedskenmerken. In onderstaande tabel zijn de meest voorkomende categorieën met bijbehorende gewenste afstand tot milieugevoelige functies weergegeven.

Milieucategorie	Minimale afstand (in meters) 'rustige woonwijk	Minimale afstand (in meters) 'gemengd gebied'
1	10	0
2	30	10
3.1	50	30
3.2	100	50
4.1	200	100
4.2	300	200
5.1	500	300
5.2	700	500
5.3	1.000	700
6	1.500	1.000

Tabel 5.1: Richtafstanden milieuzonering (bron: VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering)
Naast het omgevingstype 'rustige woonwijk' kent de VNG-handreiking ook het omgevingstype 'gemengd gebied'. Wanneer sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied' kunnen de richtafstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies, in het bijzonder voor het aspect geluid, met één afstandsstap verlaagd worden zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Het aspect geluid is veelal het maatgevende aspect. Een 'gemengd gebied' wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan functies. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot het omgevingstype 'gemengd gebied'.

Wet milieubeheer
De VNG-publicatie is een handreiking. De standaard richtafstanden die hierin staan zijn gesteld voor een bepaald type bedrijfsactiviteiten en omvang. In het kader van de Wet milieubeheer zijn inrichtingen gehouden aan voorschriften in de milieuvergunning of in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). Daarbij kunnen in een milieuvergunning specifieke voorschriften voor een bedrijf worden gesteld of gelden algemene normen voor bedrijven die onder de meldingsplicht van een AMvB vallen. Deze voorschriften of normen omvatten onder meer de werkelijke hinderafstanden voor stank, geluid en veiligheid die in acht genomen moeten worden ten opzichte van gevoelige bestemmingen in de omgeving.

Een bedrijf kan op grond van zijn milieuvergunning en de hiermee impliciet toegekende milieuzone ruimtelijke rechten claimen. Een vergunning kent immers niet alleen plichten toe maar ook rechten. Bovenstaande geldt op een vergelijkbare wijze voor inrichtingen waarop een AMvB van toepassing is.

5.2.2 Situatie

Het plangebied ligt in een gebied welke overwegend wordt gekenmerkt door wonen. Daarom kan de omgeving van het plangebied worden beschouwd als 'rustige woonwijk'.

In de omgeving van het plangebied zijn de volgende bedrijfsmatige functies aanwezig:

• Tandartspraktijk, Joost van den Vondellaan 57;
• Tandtechnisch laboratorium, Joost van den Vondellaan 59;
• Tandtechnisch laboratorium, Johan van Oldenbarneveltlaan 38;
• Gezondheidszorg (Altrecht), Oude Arnhemseweg 260;
• Begeleid wonen (maatschappelijk), Joost van den Vondellaan 61.

Aan de voorgeschreven richtafstand van 10 meter die voor bovengenoemde functies geldt, wordt voldaan. Ten aanzien van het perceel Joost van den Vondellaan 61 geldt specifiek het volgende:

Op het perceel Joost van den Vondellaan 61 is op grond van het vigerend bestemmingsplan een maatschappelijke functie (categorie 1 of 2) toegestaan. Aan de minimaal te hanteren afstand van 30 meter wordt voldaan. In de feitelijke situatie is ter plaatse een woonvoorziening voor verstandelijk gehandicapten gevestigd. Aangezien sprake is van een woonfunctie, is geen sprake van een aan te houden richtafstand.

Ter plaatse van het perceel Johan van Oldenbarneveltlaan 32 was in het verleden een autogarage gesitueerd welke niet meer in bedrijf is. Op grond van het vigerende bestemmingsplan is het gebruik van een garage nog mogelijk. Een dergelijke activiteit heeft een richtafstand van 30 meter. Het plangebied is niet binnen deze zone gelegen.

5.2.3 Conclusie

Er zijn geen belemmeringen door buiten het plangebied gelegen (bedrijfs)activiteiten. Binnen het plangebied zijn uitsluitend woonfuncties geprojecteerd, zodat in dit opzicht geen toetsing nodig is.

5.3 Geluid

Het plan past niet binnen het bestemmingsplan, daarom moet het plan aan de Wet geluidhinder worden getoetst.

5.3.1 Wettelijk kader

De Wgh schrijft voor dat de gevolgen van plannen akoestisch onderzocht moeten worden, als de geluidsgevoelige bestemmingen binnen een geluidszone liggen. De Wgh omschrijft zones langs wegen, spoorwegen en gezoneerde industrieterreinen. De aspecten spoorwegen en gezoneerde industrieterreinen zijn voor dit plan niet relevant. Daarnaast geeft de Wgh aan wanneer sprake is van geluidsgevoelige bestemmingen. Dit zijn (samengevat) woningen, scholen en diverse gezondheidszorggebouwen. In dit plan is sprake van alleen woningbouw.

Binnen een geluidszone geldt een voorkeurswaarde voor de geluidsbelasting bij deze geluidsgevoelige bestemmingen. Voor wegverkeer bedraagt deze 48 dB. Hierbij geldt een toetsing per weg. Als de voorkeurswaarde wordt overschreden moet de gemeente onderzoeken of geluidsreducerende maatregelen getroffen kunnen worden (bron- en overdrachtsmaatregelen) om aan de voorkeurswaarde te kunnen voldoen. Pas als blijkt dat niet aan de voorkeurswaarde kan worden voldaan kan het college ontheffing verlenen van de voorkeurswaarde.

Navolgende tabel geeft de zonegrootte weer.

Tabel 5.2: Wettelijke zonegrootte

De zones gelden niet voor wegen binnen woonerven en op wegen waar een maximumsnelheid geld van 30 kilometer per uur.

5.3.2 Situatie

De omliggende wegen hebben een maximaal toelaatbare snelheid van 30 km/uur en behoeven derhalve niet getoetst te worden. Immers, wegen met een maximaal toelaatbare snelheid van 30 km/uur hebben geen (geluid)zone. De wegen rondom het plangebied zijn wegen met voornamelijk bestemmingsverkeer. De verkeersintensiteit is daarom laag waardoor zal worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Het plangebied is daarmee akoestisch inpasbaar en aanvullende onderzoeken voor geluid zijn niet noodzakelijk.

5.3.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat vanuit het aspect geluid geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de gewenste ontwikkelingen in het plangebied.

5.4 Luchtkwaliteit

Tussen de luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening is een koppeling gelegd. Zo dienen ruimtelijke plannen te worden getoetst aan de in de Wet milieubeheer opgenomen richtwaarden en grenswaarden voor een aantal luchtvervuilende stoffen.

5.4.1 Wettelijk kader

Wet milieubeheer
Voor luchtkwaliteit is de Wet luchtkwaliteit van toepassing. Deze Wet, onderdeel van de Wet milieubeheer, is onder meer verder uitgewerkt in het Besluit niet in betekenende mate en de Regeling niet in betekenende mate. In het Besluit niet in betekenende mate is vastgelegd dat wanneer een ontwikkeling niet meer bijdraagt dan 3% aan de grenswaarde, deze niet hoeft getoetst te worden aan de wettelijke grenswaarden. Doorvertaald betekent dat meer dan 1,2 microgram per m3 wordt aangemerkt als in betekenende mate. In de Regeling niet in betekenende mate is dit doorvertaald naar 1.500 woningen.

Wet ruimtelijke ordening
Ruimtelijke plannen die procedures doorlopen conform de Wet op de ruimtelijke ordeningen dienen te voldoen aan het beginsel van een goede ruimtelijke ordening. De formele definitie van het beginsel van een goede ruimtelijke ordening is: "het coördineren van de verschillende belangen tot een harmonisch geheel dat een grotere waarde vertegenwoordigd dan het dienen van de belangen afzonderlijk". Een goede luchtkwaliteit is een van de belangen, ofwel de luchtkwaliteit dient geschikt te zijn voor de beoogde functie. Daarom is het wenselijk om inzicht te hebben in de luchtkwaliteitsituatie en te bepalen of de mate van blootstelling acceptabel is.

5.4.2 Situatie

Het plan betreft de bouw van 10 woningen op de hoek Johan van Oldenbarneveltlaan en de Joost van den Vondellaan.

Wet luchtkwaliteit

De NIBM-grens voor woningbouwlocaties (3% criterium) is maximaal 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg. Het onderhavige project is dan ook gelet op de omvang ervan aan te merken als een project dat niet in betekende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging.

Goede ruimtelijke ordening

Naast de effecten van de voorgenomen ontwikkeling op de luchtkwaliteit, moet worden bezien of er voor de te realiseren woningen voldaan kan worden aan een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit. Om te bepalen of de plaatselijke luchtkwaliteit voldoet aan de normen voor een goed woon- en leefklimaat is gebruik gemaakt van de luchtkwaliteitkaarten uit het Geoloket van de Omgevingsdienst Regio Utrecht.

Ter hoogte van het plangebied gelden voor het jaar 2025 de volgende waarden:

Soort stof	Concentratie 2025	Wettelijke grenswaarde jaargemiddelde
Stikstofdioxide	0-18 µg/m3	40 µg/m3
Fijn stof	21-22 µg/m3	40 µg/m3
Zeer fijn stof	21-22 µg/m3	25 µg/m3

Uit vorenstaande blijkt dat de grenswaarden niet overschreden dreigen te worden. Een gedetailleerd onderzoek is voor de beoogde ontwikkeling dan ook niet van toepassing.

5.4.3 Conclusie

De ontwikkeling van 10 woningen draagt niet in betekenende mate bij aan de concentraties stikstofdioxide en fijn stof. Dit betekent dat de ontwikkeling voldoet aan het wetgevende kader voor luchtkwaliteit, zoals vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. Tevens worden ter plaatse van het plangebied de grenswaarden niet overschreden waardoor een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd is.

5.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken.

5.5.1 Wettelijk kader

Externe veiligheid betreft de beheersing van de risico's en richt zich op het gebruik, de opslag, de productie en het transport van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid worden uitgedrukt in plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico (GR). Om de risico's bij een mogelijke calamiteit te beperken dient er bij nieuwbouw een fysieke afstand te worden gehouden tussen (beperkt) kwetsbare objecten en risicobronnen.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon, die zich continu en onbeschermd op een bepaalde plaats in de omgeving van een risicobron bevindt, overlijdt door een ongeval met de risicobron. Het PR is daarmee de risicomaat om het beschermingsniveau voor de individuele burger uit te drukken. Het toetsingcriterium is in veel gevallen een PR van 10-6. PR wordt inzichtelijk gemaakt door vaste contouren rondom een risicobron.

Het groepsrisico (GR) geeft aan wat de kans is op een ongeval met 10 of meer dodelijke slachtoffers in de omgeving van de beschouwde risicobron. Voor het GR geldt geen harde norm, maar een oriëntatiewaarde. De effecten van de ontwikkeling worden in een curve weergegeven en vergeleken met de curve van de oriëntatiewaarde. Bij overschrijding van de oriëntatiewaarde of een significante toename van het groepsrisico moet het bevoegd gezag het groepsrisico betrekken bij de vaststelling van het besluit (bijv. ruimtelijk besluit of milieuvergunningsbesluit). Voor deze groepsrisico verantwoording is de hoogte van het groepsrisico of de toename ervan onderdeel van de afweging. Daarnaast worden factoren meegenomen als mogelijkheden van de bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval en de zelfredzaamheid van personen. Daarvoor wordt door het bevoegd gezag advies gevraagd aan de brandweer.

Voor inrichtingen (bedrijven) is het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen, (Bevi)' van belang. In dit besluit wordt externe veiligheid omschreven als 'de kans om buiten een inrichting te overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen de inrichting waar een gevaarlijke stof bij betrokken is'.

Voor transport is de 'Wet vervoer gevaarlijke stoffen' van belang. Daarnaast zijn er een aantal besluiten en regelingen vastgesteld waarin het beleid verder uitgewerkt is.

5.5.2 Situatie

Onder meer uit informatie van de provinciale risicokaart blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn die een belemmering vormen voor onderhavige ontwikkeling. Navolgend wordt kort ingegaan op de verschillende aspecten.

Het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen
In de directe omgeving van het plangebied zijn geen buisleidingen gelegen. Dit aspect vormt geen risico voor het plangebied.

Bedrijven – Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)
In de omgeving van het plangebied zijn geen Bevi inrichtingen bekend, dergelijke functies worden in het plangebied ook niet toegevoegd.

Bedrijven die op grond van overige milieuwetgeving afstandsnormen bezitten
Er zijn in de omgeving van het plangebied geen bedrijven bekend welke op basis van andere milieuwetgeving, zoals het Vuurwerkbesluit of het Activiteitenbesluit (bijv. propaantanks), een afstandsnorm voor veiligheid bezitten.

Transport van gevaarlijke stoffen
Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de rijkswegen, spoorwegen en vaarwegen dient te worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). De afstand van de A28 is dermate groot dat deze geen risico vormt voor het plangebied.

Gemeentelijke routering
Voor de gemeentelijke en provinciale wegen is in de gemeente Zeist een routering voor gevaarlijke stoffen vastgesteld. Deze routering loopt niet in de omgeving van het plangebied. Over de vastgestelde route mag uitsluitend bestemmingsverkeer rijden. Voor noodzakelijk transport ten behoeve van laden en/of lossen van gevaarlijke stoffen buiten de vastgestelde routes is een ontheffing nodig. Aan deze ontheffing kunnen voorwaarden worden verbonden om een veiligere leefomgeving te realiseren

Er kan langs het plangebied dus wel transport van gevaarlijke stoffen plaatsvinden van de niet-routeplichtige stoffen (zoals benzine) en routeplichtige stoffen (zoals propaan). De frequentie daarvan is echter (door het lokale karakter van het transport) dermate laag dat daardoor geen risico’s ontstaan die ruimtelijk relevant zijn.

Elektromagnetische straling
Ten aanzien van hoogspanningslijnen geldt dat deze op voldoende afstand zijn gelegen om geen negatieve invloed te hebben op het plangebied.

Uit de gegevens op de website www.antenneregister.nl blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen zendmasten aanwezig zijn die overschrijdingen van de geldende blootstellingslimieten voor elektrische en magnetische veldsterkten veroorzaken.

Afbeelding 5.1: Uitsnede risicokaart (www.risicokaart.nl)

5.5.3 Conclusie

Er is geen sprake van een veiligheidscontour en er is geen noodzaak voor het uitvoeren van een risicoanalyse. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het plan.

5.6 Bodem

5.6.1 Wettelijk kader

Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen, als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is.

Een bodemonderzoek mag niet meer dan vijf jaar oud zijn en moet een vastgestelde informatiekwaliteit bieden. Indien aan die voorwaarden niet kan worden voldaan, dient aanvullend onderzoek plaats te vinden. Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel, dient vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden een bodemsanering te worden uitgevoerd om de bodem wel geschikt te maken, of dient de omgevingsvergunning te worden geweigerd.

5.6.2 Situatie

Gelet op de met de voorgenomen ontwikkeling gepaard gaande bodemingrepen, is door Grondvitaal B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (kenmerk: 1522132, datum: 14 december 2015). Uit dit onderzoek zijn de volgende resultaten naar voren gekomen:

• in de grond zijn geen verontreinigingen aangetroffen;
• in het grondwater is een lichte verontreiniging met Trichloorethaan aangetroffen. Deze verontreiniging overschreidt de interventiewaarde niet en geeft geen aanleiding tot nader onderzoek en/of het uitvoeren van een sanering.

5.6.3 Conclusie

Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek kan geconcludeerd worden dat de milieuhygiënische bodemkwaliteit geen belemmering oplevert voor de beoogde ontwikkeling. Ten aanzien van het bodemonderzoek wordt opgemerkt dat het nog niet volledig voldoet aan de NEN 5740. Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal een bodemonderzoek dat voldoet aan de NEN 5740 ingediend moeten worden.

Het volledige onderzoek is als bijlage 1 bijgevoegd.

5.7 Water

5.7.1 Wettelijk kader

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening is voor dit ruimtelijke plan een watertoetsproces doorlopen.

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de gemeente en waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. De inzet daarbij is om in elk afzonderlijk plan met maatwerk het reeds bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren.

5.7.2 Situatie

Ten behoeve van voorgenomen ontwikkeling is het watertoetsproces doorlopen. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft hieraan invulling gegeven middels de digitale watertoets. Op basis van deze toetst is gebleken dat de voorgenomen ontwikkeling geen groot effect heeft op het water. Navolgend is de standaard waterparagraaf van het Hoogheemraadschap opgenomen:

Waterparagraaf

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening is voor dit ruimtelijke plan een watertoetsproces doorlopen.

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de gemeente en waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. De inzet daarbij is om in elk afzonderlijk plan met maatwerk het reeds bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren. Het watertoetsproces voor het project "Woningbouw Johan van Oldenbarneveltlaan 14 Zeist" is op 14 juli 2016 digitaal doorlopen via www.dewatertoets.nl. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is via deze weg door de initiatiefnemer van de ruimtelijke ontwikkeling op de hoogte gebracht van de plannen.

Uit de digitale analyse blijkt dat er geen grote waterbelangen zijn. De ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert positief over het ruimtelijk plan.

Relevant beleid

Bij de planvorming zijn er verschillende partijen betrokken met betrekking tot water.

• Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden;
• Provincie Utrecht;
• Gemeente Zeist.

Basisprincipes omgaan met water:

• Vasthouden - bergen - afvoeren (waterkwantiteit)
• Schoon houden - scheiden - zuiveren (waterkwaliteit)
• Waarborg tegen overstroming - overstromingsrobuust bouwen (veiligheid)

Beleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie van water in de bodem het uitgangspunt, omdat dit het meest duurzaam is. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te
garanderen.

Water in relatie tot de ruimtelijke ontwikkeling

De ruimtelijke ontwikkelingen hebben weinig tot geen gevolgen voor het watersysteem. In het kort gaat het om:

• Het verhard oppervlak neemt niet toe. Het bestaande watersysteem kan tijdens een hevige regenbui al het hemelwater vanaf dit oppervlak verwerken en bergen.
• Het bestaande oppervlaktewater wordt niet aangepast.
• Water wordt niet buiten het plangebied geborgen.
• Er vindt geen lozing plaats van verontreinigingen en/of verontreinigd water naar oppervlaktewater.
• Het plangebied ligt niet op of nabij een waterkering of belangrijke watergang.
• Het plangebied ligt niet nabij een rioolwaterzuiveringsinstallatie (rwzi) of rioolpersleiding.

Afvoer hemelwater

Hemelwater wordt geïnfiltreerd in de bodem. In het waterbeleid is afvoer van overtollig hemelwater door middel van infiltratie in de bodem het uitgangspunt. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur.

Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie.

Afvalwater

Afvalwater wordt als volgt afgevoerd: Aangesloten op bestaand rioolstelsel.

Piekbuien

In geval van piekbelastingen tijdens forse buien kan het voorkomen dat hemelwater dat niet kan infiltreren van hogere gelegen delen afspoelen naar lager gelegen delen. Bij de realisatie van de buitengebied dient hieraan aandacht besteed te worden zodat voorkomen wordt dat hemelwater in de richting van de woningen afstroomt.

5.7.3 Conclusie

Op basis van de uitgevoerde watertoets blijkt dat voldaan wordt aan het beleid van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen nadelige gevolgen voor de waterhuishouding.

Het resultaat van de digitale watertoets is als bijlage 2 bijgevoegd.

5.8 Ecologie

5.8.1 Wettelijk kader

Bij het onderwerp ecologie wordt getoetst te worden op gebiedsbescherming en soortbescherming.

Gebiedsbescherming
Binnen Nederland zijn er naar aanleiding van Europese afspraken gebieden aangewezen die zwaar worden beschermd. Deze aanwijzing is geregeld binnen de Natuurbeschermingswet. De aangewezen gebieden worden aangeduid als Natura 2000 gebieden. Deze gebieden zijn aangewezen omdat ze bijzondere natuurlijke waarden bevatten.

Daarnaast bestaan er nog andere gebieden die zijn aangewezen als bestaande natuur, nieuwe natuur of verbindingszone die samen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) vormen. Ook de EHS geniet bescherming, maar deze is minder strikt dan de Natura 2000 gebieden.

Soortbescherming
De bescherming voor soorten is geregeld in de Flora- en faunawet. Voor alle in Nederland van nature voorkomende soorten geldt een zorgplicht. Deze zorgplicht houdt in dat je soorten niet onnodig mag verstoren of verontrusten. Voor veel algemenere soorten zijn vrijstellingen van kracht zolang de instandhouding van de soort niet in het geding komt. Voor zeldzamere soorten geldt vaak een plicht tot het aanvragen van een ontheffing.

Per 1 januari 2017 zal Natuurbeschermingsweg, de Flora- en Faunawet samen met de Boswet opgaan in de Wet natuurbescherming.

5.8.2 Situatie

Gelet op de voorgenomen ingreep is door Aveco de Bondt een verkennend en aanvullend natuuronderzoek uitgevoerd. Op basis hiervan is het volgende gebleken:

Gebiedsbescherming

Natura 2000

Het plangebied ligt niet in of nabij een gebied dat beschermd is in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 (Nb-wet). Het meest nabijgelegen beschermde gebied betreft Natura 2000-gebied ‘Oostelijke Vechtplassen’ op een afstand van meer dan 10 kilometer ten noordwesten van het plangebied. Vanwege de afstand en de aard van de ontwikkeling zijn negatieve effecten van de geplande ontwikkeling op gebieden die beschermd zijn in het kader van de Nb-wet uit te sluiten.

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied ligt niet in of nabij het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het dichtstbijzijnde element van het NNN ligt op ongeveer 800 meter ten noorden van het plangebied. Dit bosgebied is gelegen ten noorden van de A28. Er is geen sprake van een afname van het oppervlak, of versnippering van het NNN. Negatieve effecten van de beoogde ontwikkeling op (wezenlijke kenmerken en waarden van) het NNN zijn uit te sluiten. Een 'Nee Tenzij' toets is niet noodzakelijk.

Soortenbescherming

Vleermuizen

De te slopen bebouwing in het plangebied is tijdens het veldbezoek beoordeeld op geschiktheid voor vleermuizen. De bebouwing in het plangebied is geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen als gevolg van de aanwezigheid van spouwmuren in combinatie met open stootvoegen en de aanwezigheid van ruimte achter boeiboorden.

Vanwege de geschiktheid van de bebouwing voor vleermuizen is een nader vleermuisonderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat er in het pand geen verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Het plangebied heeft tevens geen belangrijke functie als foerageergebied.

Vogels

Tijdens het veldbezoek zijn enkel algemene soorten in de omgeving van het plangebied waargenomen. Vogelnesten zijn in het gebouw en in het gehele plangebied niet waargenomen.

Overige soorten

Overige beschermde soorten (zoals vaatplanten, reptielen etc.) worden in het plangebied uitgesloten.

5.8.3 Conclusie

Op basis van de uitgevoerde ecologische onderzoeken is gebleken dat het aspect 'ecologie' geen belemmering vormt.

De rapportage van het verkennende onderzoek is als bijlage 3 bijgevoegd, de rapportage van het vleermuisonderzoek als bijlage 4.

5.9 Archeologie en Cultuurhistorie

5.9.1 Archeologie

De herontwikkeling van het plangebied heeft betrekking op de realisatie van woningen. Door deze ontwikkeling is het mogelijk dat de ondergrond wordt verstoord. Dit kan tot gevolg hebben dat eventueel aanwezige archeologische resten verloren gaan.

5.9.1.1 Wettelijk kader

Verdrag van Malta
In 1992 is het Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 in werking getreden. Doelstelling van het Verdrag van Malta is de bescherming en het behoud van archeologische waarden in de bodem (in situ). Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen. De inhoud van het Verdrag van Malta is grotendeels verankerd in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) die op 1 september 2007 van kracht is geworden.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden.

Gemeentelijk beleid
Vanaf de inwerkingtreding van de Wamz zijn gemeenten verplicht rekening te houden met archeologische waarden in het ruimtelijk ordeningsbeleid. De gemeente Zeist heeft in 2008 een eigen archeologische beleidskaart laten vervaardigen. Op deze kaart staan archeologische monumenten en zijn verwachtingszones aangegeven waaraan beleidsregels, zoals oppervlakte- en diepteondergrenzen zijn gekoppeld. Indien een plangebied groter is dan de gestelde ondergrens dient archeologisch onderzoek conform de Archeologische MonumentenZorg-Cyclus (AMZ-cyclus) te worden uitgevoerd.

5.9.1.2 Situatie

Volgens de gemeentelijke archeologische beleidskaart ligt het plangebied binnen een zone met een lage verwachting op het aantreffen van archeologische resten. Een archeologisch onderzoek behoeft niet te worden uitgevoerd, aangezien de voorgenomen ontwikkeling de vrijstellingsgrens (van 10 ha.) niet overschrijdt.

Afbeelding 5.2: Uitsnede gemeentelijke archeologische beleidskaart (plangebied rood omcirkeld)

5.9.1.3 Conclusie

Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is niet benodigd aangezien de vrijstellingsgrenzen niet worden overschreden. Indien tijdens de werkzaamheden een archeologische vondst wordt gedaan, dan geldt de wettelijke meldingsplicht op grond van de Erfgoedwet (artikel 5.10.) die op 1 juli 2016 in werking is getreden.

5.9.2 Cultuurhistorie

In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle structuren en/of elementen aanwezig. Het plangebied grenst aan de zuidkant aan de uitbreidingswijken van Zeist uit het begin van de jaren '30. Zelf maakt het plangebied onderdeel uit van de uitbreiding van Zeist van het begin van de jaren '60.

Op navolgende aanbieding zijn de cultuurhistorisch waardevolle elementen in de omgeving van Zeist weergegeven.

Afbeelding 5.3: Kaart Cultuurhistorisch waardevolle gebieden (plangebied rood omcirkeld)

5.9.2.1 Conclusie

In de omgeving van het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Dit aspect heeft dan ook geen consequenties ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling ter plaatse van het plangebied.

5.10 Verkeer en Parkeren

5.10.1 Verkeer

De ontsluiting van de woonpercelen vindt rechtstreeks plaats op de Johan van Oldenbarneveltlaan en de Joost van den Vondellaan. De ontsluiting wordt feitelijk niet gewijzigd. In de huidige situatie wordt het perceel immers eveneens ontsloten via de parkeervoorzieningen op genoemde lanen. Verwacht wordt dat de capaciteit van de Johan van Oldenbarneveltlaan en de Joost van den Vondellaan afdoende is om de verkeersbewegingen als gevolg van voorliggend plan op te vangen.

5.10.2 Parkeren

Zoals in paragraaf 3.4.10 is vermeld, heeft de gemeente Zeist parkeerbeleid vastgesteld. Uitgangspunt hierbij is dat het parkeren binnen het plangebied opgelost dient te worden.

In de situatie dat de drukkerij nog in werking was, waren er binnen het plangebied 30 parkeerplaatsen aanwezig en maakte de drukkerij daarnaast nog gebruik van 44 parkeerplaatsen in het openbaar gebied (parkeerplaatsen aan de overzijde van de Johan van Oldenbarneveltlaan).

Conform het gemeentelijke parkeerbeleid geldt een parkeernorm van 2,1 pp/woning (dure segment). In de toekomstige situatie zal er per woning op het eigen terrein 1 parkeerplaats worden gerealiseerd. Daarnaast kan er voor de overige benodigde 11 parkeerplaatsen een beroep gedaan worden op de parkeerplaatsen in het openbare gebied tegenover het plangebied. Hiermee neemt de parkeerdruk in het openbare gebied ten opzichte van de vroegere situatie af.

5.10.3 Conclusie

De capaciteit van de Joost van den Vondellaan en de Johan van Oldenbarneveltlaan is voldoende om de verkeersbewegingen als gevolg van voorliggend plan op te vangen. In het plangebied en het openbare gebied in de directe nabijheid van het plangebied kan worden voorzien in afdoende parkeervoorzieningen.

5.11 Duurzaamheid

5.11.1 Wettelijk kader

Sinds 1 januari 2015 worden in het Bouwbesluit de volgende eisen gesteld met betrekking tot energiezuinigheid en milieu:

• 1. Minimale isolatiewaarden (Rc) voor dichte uitwendige scheidingsconstructies. De eisen per onderdeel van de scheidingsconstructie zijn: 4,5 m2K/W voor de gevel, 6,0 m2K/W voor het dak en 3,5 m2K/W voor de vloer;
• 2. Een gemiddelde U-waarde van maximaal 1,65 W/m2K voor ramen (glas en kozijn) en deuren. Daarnaast geldt een maximale u-waarde van 2,2 W/m2K voor ramen, deuren en kozijnen;
• 3. Een maximale EPC-waarde afhankelijk van het type gebouw. De EPC dient berekent te worden middels de EPG methodiek. Voor woningen is de eis EPC < 0,4;
• 4. Een Milieuprestatie Gebouw (MPG). Deze verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en voor kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m2.

Om te voldoen aan punt 1 t/m 3 dient er een EPC-berekening aangeleverd te worden. Voor de MPG kan gekozen worden voor een SBK-bewijs of voor een berekening, uit te voeren met bijvoorbeeld GPR-gebouw.

Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is vastgelegd in de Provinciale Structuurvisie. Bijbehorende kaders zijn vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013. Hierin is ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen binnen het stedelijk gebied de eis opgenomen dat het bijbehorend ruimtelijk plan een beschrijving omvat van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Zeist heeft de ambitie om een klimaatneutrale gemeente te zijn in 2050. Mogelijk wordt deze ambitie in 2016 nog aangescherpt tot een klimaatneutraal grondgebied in 2030.

GPR Gebouw

Het instrument GPR Gebouw vertaalt concrete maatregelen in een prestatiescore voor duurzaam bouwen. Het is een hulpmiddel om duurzaamheidambities van tevoren te bepalen. Om een bepaalde GPR Gebouw score te bereiken zijn er veel verschillende mogelijkheden die zelf te bepalen zijn door de bouwende partij. Scores variëren van 0 t/m 10. GPR Gebouw is geschikt voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw en opgebouwd uit vijf verschillende thema’s: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde (GPR Gebouw versie 4.3).

Eén van de kansrijke aanpakken om tot realisatie van deze ambitie te komen, ligt in het verduurzamen van nieuwbouw. Voor nieuwbouwwoningen zijn er goede kansen om Nul-Op-de-Meter woningen te realiseren. Hier zijn in de gemeente al goede ervaringen mee opgedaan. Zo zijn er in Sterrenberg reeds 25 energienotaloze woningen gerealiseerd, wel met extra hypotheek, maar zonder een stijging van de totale exploitatiekosten (energie + hypotheek).

De ambities voor nieuwbouw in de gemeente worden uitgedrukt in GPR Gebouw scores. Voor woningen is de vereiste basiskwaliteit minimaal een 6 en de gewenste gebiedsambitie ligt hoger dan een 8 op alle GPR onderdelen.

5.11.2 Situatie

De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op de sloop van een niet meer in gebruik zijnd bedrijfspand en de realisatie van 10 woningen in een binnenstedelijk gebied. Een degelijke ontwikkeling is een voorbeeld van duurzame stedenbouw.

Op gebouwniveau zal aangesloten worden op geldende Bouwbesluit-eisen ten aanzien van o.a. de EPC.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

6.1 Opbouw regels en verbeelding

Het belangrijkste onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemming. Aan alle in het plan begrepen gronden worden ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening bestemmingen toegewezen. Zonodig worden aan deze bestemmingen regels gekoppeld omtrent het gebruik van de in het plan begrepen gronden en van de zich daarop bevindende opstallen. Naast de
bestemmingen kunnen ook dubbelbestemmingen voorkomen. Deze overlappen de 'gewone' bestemmingen en geven eigen regels, waarbij er sprake is van een rangorde tussen de bestemmingen en de dubbelbestemmingen.

Bij bestemmingen kunnen aanduidingen voorkomen met als doel bepaalde zaken nader of specifieker te regelen. Aanduidingen zijn terug te vinden op de (analoge) verbeelding en hebben een juridische betekenis in het bestemmingsplan. Alle overige op de (analoge) verbeelding voorkomende zaken worden verklaringen genoemd. Verklaringen hebben geen juridische betekenis, maar zijn op de (analoge) verbeelding opgenomen om deze beter leesbaar te
maken (bijvoorbeeld topografische ondergrond). Verklaringen worden in de digitale verbeelding niet uitgewisseld, waardoor die informatie de burger via de digitale weg niet zal bereiken.

In het kader van het rapport “Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012)” zijn bindende afspraken gemaakt over de opbouw van de planregels. De hoofdstukindeling van de regels is als volgt:

Inleidende regels

• Begrippen;
• Wijze van meten;

Bestemmingsregels

• Bestemmingen;
• Dubbelbestemmingen;

Algemene regels

• Anti-dubbeltelbepaling;
• Algemene bouwregels;
• Algemene gebruiksregels;
• Algemene aanduidingsregels;
• Algemene afwijkingsregels;
• Algemene wijzigingsregels;

Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht;
• Slotregel.

6.1.1 Digitalisering

De SVBP2012 is een landelijke standaard en vanaf 1 juli 2013 verplicht geworden. De basis werd gelegd in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro), die op 1 juli 2008 in werking is getreden. In de Wro is de verplichting opgenomen dat voor het maken, beschikbaar stellen en gebruiken van digitale plannen de RO standaarden en regels van toepassing zijn. De standaarden zijn wettelijk verankerd door middel van een Ministeriële regeling als uitvoeringsregeling van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

De inwerkingtreding van de digitale paragraaf van de Wro (Ministeriële regeling Standaarden Ruimtelijke Ordening) geldt vanaf 1 januari 2010. Dit betekent dat nieuwe bestemmingsplannen die na 1 januari 2010 in procedure worden gebracht, digitaal beschikbaar moeten worden gesteld.

Het voorliggende bestemmingsplan “Johan van Oldenbarnevelt 14 te Zeist” is conform de landelijke RO-standaarden opgesteld. Het plan voldoet daarmee aan de digitale verplichting.

6.2 Opbouw bestemmingsregels

De bestemmingsregels hebben betrekking op een bestemming. In een bestemmingsregel wordt aangegeven hoe de als zodanig op de (analoge) verbeelding aangegeven gronden mogen worden bebouwd en gebruikt. Tevens kan de bestemmingsregel een omgevingsvergunning voor de uitvoering van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden (de voormalige aanlegvergunning) bevatten. De indeling van een bestemmingsregel is als volgt:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor de uitvoering van een werk geen bouwwerk zijnde en van werkzaamheden;
• Wijzigingsbevoegdheid;

Duidelijk mag zijn dat een bestemmingsregel niet alle bovenstaande elementen hoeft te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen.

6.3 Opbouw (analoge) verbeelding

Uit de SVBP2012 volgen diverse verplichtingen voor wat betreft de verbeelding, zoals de kleur van de ondergrond (grijs) en minimaal weer te geven aspecten op de ondergrond. Ook de diverse kleuren van de bestemmingen, alsmede de verhouding van de op de verbeelding voorkomende lijndiktes zijn verplicht voorgeschreven. De legenda ziet er als volgt uit:

Bestemmingen

• bestemmingen (in alfabetische volgorde)
• dubbelbestemmingen (in alfabetische volgorde)

Aanduidingen

• gebiedsaanduidingen (in alfabetische volgorde)
• functieaanduidingen (in alfabetische volgorde)
• bouwvlak
• bouwaanduidingen (in alfabetische volgorde)
• maatvoeringsaanduidingen (in alfabetische volgorde)
• figuren

Verklaringen (in alfabetische volgorde)

6.4 Toelichting op de artikelen

In deze paragraaf wordt slechts waar dat noodzakelijk en nuttig wordt geacht een nadere toelichting gegeven op dat specifieke onderdeel van de standaardregels. Sommige regelingen of bestemmingen zijn daarom hierna niet opgenomen: deze worden geacht voor zich te spreken.

6.4.1 Tuin

De voortuinen en zijtuinen gelegen aan de weg zijn als tuin bestemd. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen of overkappingen worden gebouwd. Hiervoor geldt een uitzondering voor erkers en ingangspartijen.

6.4.2 Wonen

De bestemming Wonen is toegekend aan de woningen in het plangebied. De woonbebouwing is vastgelegd in bouwvlakken. Binnen het bouwvlak mogen de woningen worden gebouwd. Het aantal woningen per bouwvlak is weergegeven op de verbeelding. De verdere maatvoeringen zijn op de verbeelding en in de regels vastgelegd. Binnen de woonfunctie is een beroep of bedrijf aan huis toegestaan.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1.1 Algemeen

Het opstellen van ruimtelijke besluiten dient zorgvuldig te gebeuren. In dat kader blijft het van belang dat diverse instanties, burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van dergelijke besluiten worden betrokken zodat in een vroeg stadium knelpunten, belangen en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd. De verplichting hiertoe vloeit voort uit de artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e. van het Bro in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene wet
bestuursrecht (Awb) gecodificeerde zorgvuldigheidsbeginsel.

7.1.2 Inspraak en overleg

Inspraak

Gelet op de relatief beperkte omvang van de voorgenomen ontwikkeling en de kwaliteitsimpuls voor het plangebied en de omgeving daarvan die gepaard gaat met de voorgenomen ontwikkeling, is ervoor gekozen geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage ter leggen maar de omgeving middels een informatieavond op de hoogte te stellen van de plannen.

Deze informatieavond heeft op 25 mei 2016 plaatsgevonden. Hiervoor waren de bewoners van de volgende adressen uitgenodigd:

• Johan van Oldenbarneveltlaan 22 t/m 30;
• Dr. W. Dreeslaan;
• J.H. Schepsplantsoen;
• Burgemeester Patijnlaan 114 t/m 134a;
• Joost van de Vondellaan 53 t/m 61.

Ca. 40 personen waren op de informatieavond aanwezig. Aan het einde van de avond is gevraagd naar het algehele gevoel ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling. Iedereen geeft hierbij aan positief tegenover het voornemen te staan.

Overleg

Het conceptbestemmingsplan is toegezonden aan de gebruikelijke overlegpartners van de gemeente Zeist. Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden staat positief tegenover het plan, maar heeft enkel inhoudelijke kanttekeningen. De toelichting is hierop aangepast. De Gasunie heeft positief gereageerd en van de Provincie Utrecht is geen reactie ontvangen. Vitens heeft een inhoudelijke opmerking ingediend over de randvoorwaarden die aan het grondwaterbeschermingsgebied gesteld worden. Deze opmerking is toegevoegd aan de toelichting. De Veiligheidsregio Utrecht heeft tevens positief geadviseerd ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling.

Het ontwerpbestemmingsplan is tevens toegezonden aan verschillende overlegpartners. De provincie Utrecht heeft gereageerd dat zij geen aanleiding ziet tot het maken van opmerkingen. Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft in haar reactie aangegeven geen inhoudelijke opmerkingen te hebben op het plan. Het Hoogheemraadschap heeft enkel een tekstuele opmerking op de waterparagraaf, deze aanpassing is in het definitieve bestemmingsplan doorgevoerd.

7.1.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft conform artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening vanaf 22 december 2016 tot en met 1 februari 2017 ter inzage gelegen. Binnen de termijn is één zienswijze ontvangen, welke door een 10-tal bewoners is opgesteld en ingediend.

Naar aanleiding van deze zienswijze heeft er een open en constructief overleg plaatsgevonden tussen de initiatiefnemer en omwonenden. In dit overleg zijn alle punten, zoals in de zienswijze opgenomen, besproken en alle mogelijke zorgen van omwonenden zijn hierbij weggenomen. Daarnaast hebben initiatiefnemer en omwonenden afspraken gemaakt over details van realisatie en om eventuele overlast tijdens de bouwfase tot een minimum te beperken. Tevens zijn er korte communicatielijnen ontstaan om eventuele onwenselijkheden snel te kunnen verzachten. Dit overleg heeft ertoe geleid dat de zienswijze schriftelijk is ingetrokken.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

Tegelijkertijd met het bestemmingsplan kunnen exploitatieplannen (ex. art. 6.12 Wro) vastgesteld worden. Op basis van het exploitatieplan kunnen (plan)kosten verhaald.

Een exploitatieplan hoeft niet opgesteld te worden bij een bestemmingsplan met enkel conserverende bestemmingen of wijzigingsbevoegdheden. Een exploitatieplan hoeft ook niet opgesteld te worden als het kostenverhaal ‘anderszins verzekerd’ is, door middel van bijvoorbeeld anterieure overeenkomsten of als de gemeente eigenaar is van de gronden.

De gemeente Zeist zal met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afsluiten waarin de gemeentelijke kosten, inclusief eventuele planschade, op de initiatiefnemer verhaald zullen worden. Geconcludeerd kan worden dat de gemeentelijke kosten anderszins verzekerd zijn en dat het vaststellen van een exploitatieplan dan ook niet noodzakelijk is.

Bijlagen

Bijlage 1 Bodemonderzoek

Bijlage 2 Watertoets

Bijlage 3 Quickscan Flora en fauna

Bijlage 4 Nader onderzoek vleermuizen