Griffensteijn

Toelichting

 

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De initiatiefnemer, Woongoed Zeist, is voornemens om in de wijk Griffensteijn te Zeist een locatie aan de Ridderschapslaan en Jacoba van Beierenlaan te herontwikkelen. Het gaat om een locatie die in de huidige situatie reeds 90 sociale huurwoningen bevat. Op hoofdlijnen bestaat de herontwikkeling uit sloop van de bestaande woningen en realisatie van 98 nieuwe woningen.

     

In het geldende bestemmingsplan ‘Zeist-West en Utrechtseweg-Noord’ heeft het plangebied de bestemmingen 'Wonen', 'Tuin', 'Verkeer' en 'Groen'. Het planvoornemen is op verschillende onderdelen strijdig met het geldende bestemmingsplan. Om de beoogde planontwikkeling mogelijk te maken is daarom een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied bevindt zich aan de Ridderschapslaan en Jacoba van Beierenlaan in Zeist. Specifiek gaat het om de woningen aan de Jacoba van Beierenlaan 2 t/m 36 bis (even) en Ridderschapslaan 1 t/m 43 (oneven) en 22 t/m 56 (even). Het plangebied staat bekend onder de kadastrale gemeente Zeist, sectie N, percelen 5016 (deels) en 5017. Daarnaast zullen ook enkele ingrepen plaatsvinden in de openbare groenstroken die direct naast de woningen liggen. In totaal beslaat het plangebied een oppervlakte van ca. 1,5 ha.

 

Navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging en de globale begrenzing van het plangebied.

 

^{Globale ligging plangebied, rood omcirkeld (bron: Google Earth)}

^{Globale begrenzing plangebied, rood omkaderd (bron: Google Maps)}

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor de gronden van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Zeist-West en Utrechtseweg-Noord'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 6 december 2011 door de gemeenteraad van de gemeente Zeist. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van het geldende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied.

 

^{Uitsnede geldend bestemmingplan 'Zeist-West en Utrechtseweg-Noord' (plangebied rood omkaderd)}

 

De gronden waar de beoogde herontwikkeling is voorzien hebben de bestemming 'Wonen', 'Tuin', 'Verkeer' en 'Groen'. De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd voor woningen, beroepen en bedrijven aan huis en tuinen en erven. Woningen mogen worden gebouwd binnen de bouwvlakken. Ter plaatse van de bouwvlakken in het plangebied mogen slechts aaneengebouwde of gestapelde woningen worden gerealiseerd. Met voorliggend plan is voorgenomen de aaneengebouwde (grondgebonden) en gestapelde woningen (bebo's) overeenkomstig het in de bouwvlakken toegestane woningtype te realiseren. Dit betekent dat bijvoorbeeld de woningen ten oosten van de Ridderschapslaan (huisnummers 1 t/m 43 (oneven)) als aaneengebouwde woningen worden uitgevoerd.

 

Conform het geldende bestemmingsplan mogen woningen slechts binnen bouwvlakken gerealiseerd worden. Doordat het voornemen is 8 woningen toe te voegen en de woningen een grotere diepte te geven dan de huidige woningen, worden de bouwvlakken deels overschreden. Dit is daarmee in strijd met het geldende bestemmingsplan. Ook de bouwhoogte van de beoogde woningen is in strijd met de bouwregels; er wordt een bouwhoogte van ca. 7 m voor de bebo's en ca. 6,7 voor de grondgebonden woningen beoogd, terwijl slechts 6 m is toegestaan.

 

Tevens is beoogd tussen de woningen Ridderschapslaan 1 t/m 43 en de Jacoba van Beierenlaan 2 t/ 12 bis enkele parkeerplaatsen te realiseren. Dit is niet toegestaan binnen de bestemming 'Wonen'. Ook de ontsluitingsweg die nodig is om bij deze parkeerplaatsen te komen is strijdig met deze bestemming en met de bepalingen van de bestemming 'Groen'.

 

Verder geldt in het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie - 2'. De gronden die voorzien zijn van deze dubbelbestemming zijn mede bestemd voor instandhouding van de daar voorkomende cultuurhistorische waarden, wat in dit geval de 'stedenbouwkundige structuur bij het monumentale woningbouwcomplex Jacoba van Beijerenlaan 2-36' betreft. Hoe voorliggend plan hier zich tot verhoudt komt aan bod in toelichting paragraaf 3.3.7 en toelichting paragraaf 4.9.2.

 

Omdat de beoogde herontwikkeling op meerdere onderdelen strijdig is met het geldende bestemmingsplan is voor de gronden in het plangebied een herziening van het geldende bestemmingsplan vereist. Daarbij dient aangetoond te worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

 

Voorts geldt voor het grondgebied van de gemeente Zeist het bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist'. Dit bestemmingsplan geeft de gemeente de mogelijkheid eisen te stellen bij ruimtelijke ontwikkelingen aan het realiseren van voldoende parkeerplaatsen. Dit komt aan bod in toelichting paragraaf 4.10.2.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plan beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Hoofdstuk 5 bevat vervolgens een juridische planbeschrijving. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

 

2 Planbeschrijving

 

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen in de wijk Griffensteijn in Zeist. Een groot deel van deze wijk is tijdens de na-oorlogse wederopbouw tot stand gekomen. In de wederopbouwperiode werd vanwege de schaarste aan materiële en financiële middelen geëxperimenteerd met nieuwe, industriële bouwwijzen. Een van deze bouwwijzen is de bouwwijze van de Engelse ontwerper Edwin Airey. Deze geprefabriceerde woningen staan bekend als Airey-woningen. De 90 woningen in het plangebied, bestaande uit 26 grondgebonden en 32 (64) beneden-bovenwoningen (hierna: bebo's), zijn als dergelijke Airey-woningen te typeren. Buiten het plangebied staan nog 24 Airey-woningen die tot hetzelfde complex behoren en die wel behouden blijven. Op navolgende afbeeldingen is een overzicht van de situatie en een impressie van de woningen weergegeven.

 

^{Situatietekening huidige situatie (bron: Geurst & Schulze architecten)} 

^{Impressie bestaande woningen Ridderschapslaan (bron: Google Streetview, d.d. januari 2021)}

 

Door de unieke stijl en de bouw in de historische periode voor Nederland zijn de woningen in 1988 als gemeentelijk monument aangewezen. Inmiddels is deze monumentale status van de woningen opgeheven. De cultuurhistorische waarde van het plangebied komt nader aan bod in toelichting paragraaf 4.9.2. Doordat bij de Airey-woningen goedkopere materialen werden toegepast is de energieprestatie en het woon- en leefklimaat van een lager niveau dan bij modernere woningen. Dit maakt het wenselijk de woningen te herontwikkelen. Desondanks blijft een deel van de Airey-woningen, de 24 woningen buiten het plangebied, behouden, zodat het tijdsbeeld van industriële woningen uit de jaren ’50 zichtbaar blijft. Deze woningen worden verduurzaamd.

 

Niet alleen is de bouwstijl van de woningen waardevol, ook de stedenbouwkundige structuur heeft cultuurhistorische waarde. Deze waarde is daarom vastgelegd en beschreven in de Kadernota Griffensteijn Zeist, die opgenomen is als bijlagen bij toelichting bijlage 1. Op navolgende afbeelding is een impressie van de situering van de woningen langs de Ridderschapslaan weergegeven.

   

^{Impressie Ridderschapslaan (bron: Google Streetview, d.d. januari 2021)}

2.2 Toekomstige situatie

Het planvoornemen bestaat uit de sloop van de 90 bestaande woningen en de realisatie van 98 nieuwe woningen. De hoofddoelstellingen zijn het verbeteren van de energieprestatie en het verbeteren van het wooncomfort voor de bewoners. Daarmee levert het plan een positieve bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit.

 

In de toekomstige situatie kent het plangebied de volgende woningverdeling: 30 rijwoningen en 34 (68) beneden-bovenwoningen. In vergelijking met de bestaande situatie betekent dat 4 extra grondgebonden woningen en 4 extra bebo's. Het woningaantal neemt dus in totaal met 8 woningen toe ten opzichte van de huidige situatie. Op navolgende situatietekening is een impressie van de toekomstige situatie weergegeven.

 

^{Situatietekening toekomstige situatie (bron: Geurst & Schulze architecten)}

 

Doordat de toekomstige woningen dieper en hoger, maar ook smaller, worden dan de bestaande woningen is het mogelijk om 8 extra woningen in te passen. Dit is in lijn met de gemeentelijke woningbehoefte. In uiterlijke verschijningsvorm sluiten de beoogde woningen zoveel mogelijk aan op de bestaande Airey-woningen. Op navolgende afbeelding is een impressie van de woningen weergegeven.

 

^{Impressie voorgevel beneden-bovenwoningen (bron: Geurst & Schulze architecten)}

^{Impressie achtergevel beneden-bovenwoningen (bron: Geurst & Schulze architecten)}

^{Impressie voorgevel rijwoningen (bron: Geurst & Schulze architecten)}

^{Impressie achtergevel rijwoningen (bron: Geurst & Schulze architecten)}

     

Zoals te zien is op de impressie van de achtergevel van de bebo's worden de bovenwoningen voorzien van een balkon. De benedenwoningen hebben een eigen tuin met berging. Tussen de achtertuinen van enkele woningen aan de Ridderschapslaan en Jacoba van Beierenlaan worden 14 parkeerplaatsen gerealiseerd, om tegemoet te komen aan de parkeerbehoefte. Het achterpad, dat in het verlengde van de parkeerplaatsen ligt, wordt ook anders dan in de huidige situatie: het krijgt een bredere opzet en wordt voorzien van groen. Ook de groenstroken voor de woningen krijgen een andere indeling.

 

Bij de woningen worden zoveel mogelijk duurzame materialen met minimale onderhoudsbehoefte toegepast. Daarnaast worden de gevels voorzien van nestkasten en eventueel gevelbegroeiing, om zo huismussen onderdak te kunnen bieden. Voorts worden de woningen conform de BENG-eisen gerealiseerd, waardoor de energieprestatie significant beter is dan bij de bestaande woningen. De maatregelen op het gebied van duurzaamheid komen in toelichting paragraaf 3.3.5 nader aan bod.

 

3 Beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:

1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. duurzaam economisch groeipotentieel;
3. sterke en gezonde steden en regio's;
4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

 

Planspecifiek

Doordat voorliggend plan naar aard en omvang beperkt is heeft het geen effecten die van nationaal belang zijn. Wel draagt het plan bij aan de ambitie van het Rijk in voldoende en duurzame woningen te voorzien.

 

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014, 1 juli 2016, 1 januari 2017 en 1 december 2020 op onderdelen aangevuld.

 

Planspecifiek

Het plan valt niet binnen één van de projecten aangewezen in het Barro. Daarnaast is het plan dusdanig klein van schaal dat het niet van nationaal belang is. Vanuit het Barro zijn er dan ook geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.

 

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
3. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
4. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen, afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Per saldo worden er met onderhavige ontwikkeling 8 woningen toegevoegd. Daarnaast bevindt de herontwikkeling zich binnen stedelijk gebied en neemt het ruimtebeslag ten opzichte van de huidige situatie maar beperkt toe. De ontwikkeling is hiermee niet aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Desalniettemin dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening de behoefte aan de nieuwe woningen aangetoond te worden. Uit toelichting paragraaf 3.3.2 blijkt dat er in de gemeente Zeist behoefte bestaat aan nieuwe woningen. Ook in de sociale huursector is de druk op de markt groot, waardoor de gemeente Zeist zich in wil blijven zetten voor voldoende sociale huurwoningen.

 

Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling past binnen de ladder voor duurzame verstedelijking.  

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht

De Omgevingsvisie Provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. De ruimte in de provincie is beperkt terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: 'hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken'. Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren. Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie: 

• waarin Stad en land gezond zijn;
• die Klimaatbestendig en waterrobuust is;
• waarin Duurzame energie een plek heeft;
• met Vitale steden en dorpen;
• die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is;
• met een Levend landschap, erfgoed en cultuur;
• die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft. 

Slim combineren

Met slim combineren bedoelt de provincie Utrecht dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden. De provincie combineert bijvoorbeeld het versterken van de rivierdijken met de ontwikkeling van nieuwe fiets- en wandelroutes en nieuwe recreatie- en natuurgebieden. Door te zorgen dat het autoverkeer op de dijken vermindert, ontstaat er meer ruimte voor wandelaars en fietsers.

 

Concentreren

Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Veel van wat je nodig hebt, is dan in de buurt en goed bereikbaar. Als het nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het verbouwen van voedsel en het opwekken van zon- en windenergie en het verbouwen van voedsel.

 

Uitvoering geven aan de Omgevingsvisie

De vraagstukken waar we voor staan kunnen de provincie niet alleen oplossen. Samenwerking met met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie en medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden.

  

Planspecifiek

Voorliggend plan raakt aan het vierde beleidsthema van de omgevingsvisie. Er wordt gestreefd naar een provincie waar ruimte is voor goed wonen, werken en natuur. Het initiatief is in lijn met de ambitie die de provincie heeft voor vitale dorpen en steden. Het project voorziet immers in de herontwikkeling van een verouderde binnenstedelijke locatie in Zeist en het toevoegen van 8 woningen. Het binnenstedelijk realiseren van woningen is onder andere wenselijk omdat zo ruimteclaims op landelijk gebied kunnen worden voorkomen. De beoogde ontwikkeling zorgt voor een kwaliteitsverbetering en een groter woningaanbod, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de plancapaciteit in de regio en gemeente.

 

De provincie wil de fysieke leefomgeving klimaatbestendig en waterrobuust maken. Het is belangrijk dat bij ontwikkelingen rekening gehouden wordt met een robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Onderdeel van een klimaatbestendige leefomgeving is klimaatadaptief bouwen. Om dit te stimuleren heeft de provincie Utrecht het initiatief genomen om met zoveel mogelijk gemeenten, bouwers, ontwikkelaars en waterschappen afspraken te maken over het 'klimaatrobuust' maken van gebouwen. Deze afspraken zijn vastgelegd in de nota 'Afspraken klimaatadaptief bouwen Utrecht'. In de nota is klimaatadaptief bouwen onderverdeeld in de volgende thema's: hitte, droogte, wateroverlast, gevolgbeperking van overstromingen, biodiversiteit & natuurinclusiviteit en bodemdaling.

Bij voorliggend plan is aandacht besteed aan klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen. Navolgend worden de relevante thema's beschouwd.

 

- Hitte

Overlast van hitte is in het plangebied niet te verwachten. Bestaande bomen worden zoveel mogelijk behouden en er wordt zoveel mogelijk groen toegevoegd in de ruimtes achter de woningen. Ook hitte in de woningen is niet aan de orde, door de goede isolatie en het beperkte dakoppervlak.

 

- Droogte

Al het regenwater van de woningen wordt gescheiden afgevoerd en geïnfiltreerd in het terrein. Omdat dit in de bestaande situatie niet het geval is heeft voorliggend plan een positief effect op het tegengaan van droogte.

 

- Bodemdaling

Gezien in de huidige situatie reeds woningen in het plangebied aanwezig zijn is bodemdaling niet te verwachten.

 

Conclusie

Er komen geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan voort uit de omgevingsvisie; het plan is in lijn met de provinciale ambities.

 

3.2.2 Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht

Het beleid van de Omgevingsvisie wordt uitgevoerd met behulp van de op 10 maart 2021 vastgestelde Interim Omgevingsverordening en Programma's:

 

De Omgevingsverordening

In de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de Omgevingsvisie staat. Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de Omgevingsverordening gaat het deels om regels die alleen voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico’s uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken.

 

De provincie Utrecht vindt het belangrijk om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven en maatwerk per gebied. In de Omgevingsverordening zijn alle regels voor de leefomgeving samengebracht en de provincie Utrecht is van zo’n 20 verordeningen naar één Omgevingsverordening gegaan. Dit moet het voor iedereen eenvoudiger maken om te zien welke regels waar gelden.

 

Programma's 

Om het beleid uit te voeren zijn er niet alleen regels nodig, maar ook op uitvoering gerichte programma’s. De provincie zal hier samen met overheden, partners en de samenleving invulling aan geven. Bijvoorbeeld in het programma ‘wonen en werken’. Gemeenten in een regio en provincie zitten daarbij samen aan tafel en leggen vast welke woningen waar op welk moment gebouwd gaan worden en welke bedrijventerreinen ontwikkeld gaan worden. Daarbij wordt ook rekening gehouden met andere zaken, zoals dat mensen naar hun werk kunnen gaan en dat er voldoende recreatie en groen is. Met de Omgevingsvisie wil de provincie Utrecht duidelijkheid geven hoe de Utrechtse leefomgeving ingericht kan worden. Welke rol de provincie inneemt, hangt af van de situatie. De ene keer zal de provincie Utrecht een ontwikkeling stimuleren, de andere zorgt ze ervoor dat plannen worden aangepast om de kwaliteiten van de omgeving te beschermen.

 

Planspecifiek

Uit de kaart behorende bij de Interim Omgevingsvisie blijkt dat voor het plangebied verschillende artikelen van de verordening relevant zijn. Deze artikelen worden navolgend getoetst.

 

Landschap

In artikel 7.9 is aangegeven dat de kernkwaliteiten van het landschap niet aangetast mogen worden. Uit kaart 15 'Cultuurhistorie en landschap kaart 2' blijkt dat het plangebied is gelegen in het landschap Utrechtse Heuvelrug. De kernkwaliteiten van dit landschap zijn: robuuste eenheid, reliëfbeleving en extreme historische gelaagdheid. Aangezien op de planlocatie al bebouwing aanwezig is en vanwege de ligging in bestaand stedelijk gebied wordt aangenomen dat de kernkwaliteiten niet worden aangetast.

 

Verstedelijking

Het plangebied is gelegen in het stedelijk gebied. Met betrekking tot verstedelijking van het stedelijk gebied stelt artikel 9.15 van de Interim Omgevingsverordening dat verstedelijking is toegestaan, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan: 

1. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken;
2. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling; 

In het programma Wonen en werken worden de basisprincipes voor verstedelijking gevolgd. Het initiatief voldoet hieraan omdat het zich in stedelijk gebied bevindt. De woningbouw zal niet leiden tot extra bodemdaling. Er is reeds bebouwing aanwezig op deze locatie en vanwege de ligging op zandgronden is bodemdaling niet aan de orde.

 

Conclusie

Gezien voorgaande is de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming met het gestelde in de Interim Omgevingsverordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023 - 2026

In de Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023 - 2026, vastgesteld door de gemeenteraad op 25 mei 2023, staan de belangrijkste waarden van de gemeente Zeist op het gebied van wonen, zorg, natuur, sport, onderwijs, mobiliteit en economie beschreven. De visie beschrijft ook welke maatschappelijke opgaven er op de gemeente afkomen en welke ambities er zijn. Het gaat om thema’s als wonen, zorg, natuur, sport, onderwijs, mobiliteit en economie. De visie is opgedeeld in drie niveaus: Gemeente Zeist, Kernen van Zeist en Buurten van Zeist. Op elk niveau is aangegeven wat er belangrijk is in de huidige en de toekomstige uitstraling van het gebied. Het gaat zowel om het behouden en beschermen van een waarde als het versterken ervan. Het streven in Zeist is om de vele waarden die Zeist rijk is te behouden en te versterken ten behoeve van een goed leven in Zeist. Concreet verstaat de gemeente onder kwaliteit voor Zeist: 

• Groen als grote kwaliteit.
• Samenleven doen we samen.
• Wonen voor alle generaties.
• Omzien naar onze ouderen.
• Bruisend Zeist ook voor jongeren.

Planspecifiek

De gemeente Zeist kiest ervoor de kwaliteiten en identiteit van buurten, wijken en kernen te behouden en te versterken. Met voorliggend plan worden bestaande woningen met historische kwaliteit gesloopt en komen er nieuwe woningen, die recht doen aan deze kwaliteit, voor in de plaats. Deze nieuwe woningen voldoen in tegenstelling tot de huidige woningen aan de hedendaagse maatstaven wat betreft energieprestatie en materiaalgebruik. Voorts wordt met de toevoeging van 8 woningen een bijdrage geleverd aan de woningbehoefte, specifiek aan de behoefte aan sociale huurwoningen.

 

Op het gebied van de wonen heeft de gemeente Zeist onder andere de ambitie duurzaam en natuurinclusief te bouwen. Daarnaast beoogt de gemeente de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor middeninkomens te vergroten. Zoals beschreven in toelichting paragraaf 2.2 worden de woningen duurzaam gebouwd en worden er maatregelen op het gebied van natuurinclusiviteit getroffen. Tevens worden de woningen betaalbaar en zijn voor verschillende doelgroepen geschikt.

 

Er kan worden geconcludeerd dat het plan in lijn is met de ambities uit de omgevingsvisie.

 

3.3.2 Woonvisie Zeist 2021-2025

Op 19 januari 2021 heeft de raad van de gemeente Zeist de geactualiseerde woonvisie voor 2021-2025 vastgesteld. De definitieve versie van de woonvisie is op 21 januari 2021 verschenen en vormt het woonbeleid van de gemeente. Belangrijkste uitgangspunt in de woonvisie 2021-2025 is dat iedereen in Zeist zich thuis moet kunnen voelen en prettig kan wonen. Voor de meeste inwoners is dat al het geval. Voor sommige doelgroepen is er echter niet zomaar een passende woning beschikbaar. Het gaat dan om groepen als starters, senioren, middeninkomens, spoedzoekers (bijvoorbeeld na een scheiding) en mensen met een zorgvraag. Juist voor deze groepen is er aandacht in de woonvisie, door diverse oplossingsrichtingen te beschrijven die de genoemde doelgroepen beter kunnen bedienen. In Zeist moet de woningmarkt een afspiegeling zijn van de samenleving, met kansen voor diverse doelgroepen wat betreft inkomen, leeftijd en huishoudenssamenstelling. In het beleid richt de gemeente zich op vitale wijken en buurten met een diverse samenstelling van de bevolking. Nieuwe ontwikkelingen dienen zich hierbij aan te sluiten. De eigenheid van wijken is hierbij belangrijk, waarbij we door behoud van de eigen identiteit van wijken ook zorgen voor diversiteit in woonmilieus.

 

De speerpunten voor komende jaren zijn: 

1. Duurzaam wonen in Zeist
2. Vergroten beschikbaarheid van betaalbare woningen voor middeninkomens
3. Meer aanbod voor spoedzoekers en bijzondere doelgroepen
4. Wonen, zorg en welzijn verbonden in de wijk 

De woonvisie staat niet op zichzelf. De basis voor het ruimtelijk beleid van Zeist staat nu nog in de structuurvisie en vanaf 2023 in de eerste Zeister omgevingsvisie. Voorts maakt Zeist onderdeel uit van de regio Utrecht (U10). Deze regio is economisch sterk groeiend en dit betekent dat de vraag naar woningen in de komende tientallen jaren hoog blijft. Er is geen sprake van krimp, de druk zal alleen maar toenemen. Deze druk komt vooral op de stad Utrecht terecht, maar als buurgemeente merkt Zeist hier ook de effecten van. In het woningmarktonderzoek Zeist (Companen, 2020) waar aan gerefereerd wordt in de woonvisie, wordt de woningbehoefte in Zeist en in de regio benoemd. Uitgaande van het inlopen van het huidig woningtekort, zijn er naar verwachting 2.480 extra woningen tot 2030 nodig om in de behoefte te kunnen voorzien. De meeste woningbehoefte concentreert zich in Zeist zelf. Daarnaast is in de regio de woningbehoefte voor de periode tot 2040 bepaald op ruim 104.000 woningen. Hiervan staan er reeds 67.000 woningen in de planning. Er zijn aanvullende plannen en locaties nodig om in de overige 37.000 woningen te voorzien. Hier ligt een gezamenlijke opgave voor de regiogemeenten. Zeist kan mede door zijn goede ligging ten opzichte van het openbaarvervoernetwerk en de aanwezige centrumvoorzieningen een deel van de gezamenlijke opgave oppakken. De woonvisie vormt input voor de verdere uitwerking van de regionale bijdrage van Zeist. In het licht van de aanstaande regionale woondeal met het rijk worden nieuwe afspraken opgenomen over het aantal te realiseren woningen.

 

De nieuwe woonvisie geeft geen kant-en-klare oplossing voor alle uitdagingen. De woonvisie geeft wel richting en duiding om een afweging te kunnen maken. Hierbinnen kunnen partijen in samenwerking komen met voorstellen om zowel bestaande situaties aan te passen, als om nieuwe plannen te realiseren. De woonvisie is daarbij een toetsingskader. Bouwprojecten worden beoordeeld op de aansluiting bij het woonbeleid: nieuwbouw moet een goede aanvulling zijn op de huidige woningvoorraad en waar mogelijk inspelen op de behoefte die er is in de wijk. Wat betreft woningdifferentiatie geldt dat alle nieuwbouw- en transformatieprojecten vanaf 40 woningen moeten voldoen aan de differentiatie zoals deze is aangegeven in de volgende tabel.

 

Segment	Maximaal prijsniveau (prijspeil 2022)	%
Sociale huur	Tot €763,47	20% tot 30%
Middeldure koop (laag)/middeldure huur	Gemiddeld €282.425 VON (max. NHG)/ huur gemiddeld €950 p./m. (max €1.130)	25% tot 30%
Middeldure koop (hoog)/ dure huur	Gemiddeld € 385.125 VON (max. €462.150)/ huur gemiddeld €1.230 p./m.	25% tot 30%
Duur	Vrij	20% tot 25%

 

Tot 40 woningen is er een keuze. Of de volledige differentiatie, of een programma volledig gericht op het middensegment. Vanaf 40 woningen geldt de aanvullende voorwaarde dat minimaal 50% van de woningen gerealiseerd dient te worden in de categorieën 'Sociale huur' en 'Middeldure koop (laag)/ middeldure huur'. Er geldt een uitzondering van de woningdifferentiatietabel voor bepaalde lopende ontwikkelingen en ontwikkelingen van woningbouwcorporaties. Ook bestaat de mogelijkheid om in geval van zwaarwegende redenen af te wijken van de differentiatie.

      

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling betreft de sloop van 90 sociale huurwoningen en de nieuwbouw van 98 sociale huurwoningen op dezelfde locatie. Er komen per saldo dus 8 woningen bij. Dit is een positieve ontwikkeling gezien de woningbehoefte in Zeist. Het woningmarktonderzoek van Companen geeft aan dat er tot 2030 minimaal 300 extra sociale huurwoningen nodig zijn. De gemeente Zeist ziet het toevoegen van 300 sociale huurwoningen daarom als de minimale vraag die uiterlijk 2025 gerealiseerd moet zijn. Deze ontwikkeling draagt hier aan bij.

 

Voorts betreft het hier een sloop/nieuwbouwproject van een corporatie, waarbij 100 % sociale huurwoningen worden teruggebouwd. Dit betekent dat de ontwikkeling niet hoeft te voldoen aan de woningdifferentiatietabel zoals hiervoor weergegeven. De ontwikkeling voldoet verder aan de voorwaarden sociale huur zoals gesteld in de woonvisie.

 

Met de ontwikkeling worden verouderde, niet-energiezuinige woningen vervangen door nieuwe, duurzame woningen. Dit is in lijn met het speerpunt “Duurzaam wonen in Zeist” uit de woonvisie, waarbij de belangrijkste doelstelling is om in 2050 energieneutraal te zijn in Zeist en waarbij nieuwbouw geen energievraag mag toevoegen. Bij de bouw van sociale huurwoningen is dit lastiger te realiseren. Daarom richt nieuwbouw zich op het verminderen van het energieverbruik en wordt met corporaties onderzocht hoe nieuwbouw in de sociale sector zo goed mogelijk kan aansluiten op het beleid “Zeist Bouwt Duurzaam” (februari 2022).

 

Er kan geconcludeerd worden dat het plan in lijn is met de ambities van de woonvisie.

 

3.3.3 Groenstructuurplan

Het groenstructuurplan Groen (voor) Zeist schetst de hoofdlijnen van het beleid voor het openbaar groen binnen de bebouwde kom van de kernen van Zeist. Het is een kader voor beheer en onderhoud van het groen en het levert input vanuit het groen bij ruimtelijke of andere ontwikkelingen. Het is één van de toetsingskaders bij afwegingen tussen verschillende belangen.

 

De gemeente zet in op het veiligstellen, koesteren en versterken van het groene karakter van Zeist, dat bestaat uit een rijkdom van samenstellende, kenmerkende groene structuren. Het groenstructuurplan vormt de basis voor een analyse van aanwezige groenwaarden voor aanvang van bepaalde ontwikkelingen.

 

In de gemeente Zeist worden vijf structuurkenmerken onderscheiden. Navolgend worden ze in volgorde van belangrijkheid genoemd met een korte omschrijving van het beleidsdoel. 

1. Landschappelijke structuur en Ecologische Hoofdstructuur Zeist (EHZ): het herkenbaar houden van de verschillende landschapstypen, doorlopend tot in de directe woonomgeving van mensen, als drager van de EHZ, ook op privéterreinen.
2. Het groene cultuurhistorische raamwerk: het koesteren, zichtbaar houden en versterken van de groene samenhang binnen het cultuurhistorisch raamwerk als geheel, inclusief laanpatronen en lopen van oude waterwegen.
3. Het netwerk van lanen en wegen: inzetten op het netwerk van lanen (en wegen) als dragers van de groenstructuur en als beeldkenmerk van Zeist.
4. Parken en plantsoenen: parken en plantsoenen moeten qua geschiedenis, beeld en gebruikswaarde de aandacht krijgen die ze verdienen
5. De collage van kenmerkende groene karakters van de buurten in Zeist: deze collage moet worden gekoesterd, zichtbaar worden gehouden en versterkt, waarbij de vervlechting met de stedenbouwkundige karakteristieken en de rest van de groenstructuur kenmerkend is (en blijft).

Planspecifiek

In toelichting paragraaf 3.3.7 wordt het plan getoetst aan de uitgangspunten van de Kadernota Griffensteijn. Hierin wordt beschreven dat de rooilijnen en bouwblokken gehandhaafd blijven, waardoor de groenstructuur niet verandert. Plantsoenen, bomen en blokhagen blijven behouden.

 

Er kan geconcludeerd worden dat het plan in lijn is met het Groenstructuurplan.

 

3.3.4 Welstandsnota

Bouwaanvragen kunnen uitsluitend aan welstandseisen worden getoetst, op grond van criteria zoals die zijn benoemd in de welstandsnota. De gemeenteraad heeft op 7 september 2010 de Welstandsnota 2010 vastgesteld. Bouwplannen die ter advisering aan de welstandscommissie worden voorgelegd, worden beoordeeld aan de hand van deze welstandsnota. De nota bevat loketcriteria, objectgerichte criteria en gebiedsgerichte criteria.

 

Loketcriteria zijn zo concreet dat een aspirant-bouwer als het ware aan het loket van de gemeente zelf al kan zien of zijn bouwplan daaraan voldoet. Loketcriteria mogen uitsluitend betrekking hebben op de plaatsing, de vorm, de maatvoering, het materiaalgebruik en de kleur van het bouwwerk. De objectgerichte zijn ingedeeld in richtlijnen voor beoordeling van kleine bouwplannen zoals aan- en bijgebouwen. De gebiedsgerichte criteria hebben betrekking op samenhangende stedenbouwkundige en architectonische eigenschappen. Een centrumgebied vraagt immers om een andere benadering dan een bedrijventerrein.

 

Planspecifiek

De welstandsnota geeft voor dit plangebied onder meer de volgende criteria:

 

Algemeen

• de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering dient te passen binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan. Relevant hierbij is of de omringende bebouwing ontworpen is als architectonische eenheid per bouwblok of een individuele uitstraling op pandniveau heeft. 

Plaatsing

• hoofdgevels zijn georiënteerd op de openbare ruimte.
• bijgebouwen staan achter de achtergevellijn van het hoofdgebouw of beperkt naast het hoofdgebouw in de achterste zone ervan (B). 

Massa en vorm

• de identiteit van de individuele woning komt voort uit vormgeving, plasticiteit en detaillering van gevels en gevelopeningen;
• aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Tevens passen deze in vorm en grootte bij de bestaande aan- en uitbouwen;
• de hoofdvorm past binnen de oorspronkelijke parcellering. Dat wil zeggen dat hoogtes en breedtes overeenkomen met voorkomende maten van naastgelegen bebouwing;
• de gevelopbouw is samenhangend en evenwichtig. 

Detaillering, kleur- en materiaal

• gevels zijn opgetrokken in baksteen in aardetinten of stucwerk met een witte of crème kleur;
• daken worden gedekt door rode of donkergrijze/ antracietkleurige pannen. Bij aaneengeschakelde woningen is sprake van een overeenkomstig kleurgebruik;
• bestaande ornamentiek en specifieke detaillering worden bij verbouwingen gehandhaafd. 

In toelichting paragraaf 3.3.7 komt de Kadernota Griffensteijn Zeist aan bod. In overleg met de gemeente Zeist zijn hierin uitgangspunten geformuleerd voor de stedenbouwkundige structuur en de beeldkwaliteit.

 

De gemeente Zeist is voornemens de beeldkwaliteitsuitgangspunten uit de Kadernota Griffensteijn Zeist te borgen via de welstandsnota. De uitgangspunten ten aanzien van beeldkwaliteit kunnen vastgesteld worden als aanvullende gebiedsgerichte welstandscriteria, zoals bedoeld in hoofdstuk 9 van de welstandsnota. Het gaat daarbij om de volgende criteria: 

• De beeldkwaliteit grijpt terug op de stijl van architect Berghoef uit de jaren vijftig of is een eigentijdse architectuur met stijlkenmerken van de systeembouw.
• Eenvoudige volumes van 2 bouwlagen, plus een flauwe kap (geactualiseerd ten opzichte van de Kadernota);
• Er is duidelijk sprake van functionalisme vanuit waar verschillende doelgroepen leiden tot verschillende woningplattegronden;
• De lineair opgebouwde rijen versterken de structuur van de woonstraten;
• Hoofdzakelijk horizontale opbouw van de volumes;
• Met subtiele variatie in de strenge structuur (bijvoorbeeld afwijkende massa, situering of gevelopeningen) kan geleding worden aangebracht. De typering van de woning (starter, senior, ‘bebo’) zorgt eveneens voor variatie in de structuuropbouw. Ook de situering van voordeuren (opzij, geclusterd) zorgt voor een doorbreking van de strenge ritmiek;
• Gebruik van industriële materialen, (refererend naar) systeembouw, repeterende bouwkundige of architectonische middelen.

3.3.5 Duurzaamheidsbeleid

Het Rijk sluit aan bij de Europese doelstelling om te komen tot een 20 % reductie van de CO2-uitstoot in 2020 ten opzichte van 1990. In 2020 dient verder de bijdrage van duurzame energie 14 % van het totale energieverbruik te zijn. De gebouwde omgeving is goed voor 30 % van het totale energieverbruik in Nederland, heeft een groot besparingspotentieel en kan daardoor een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren van de bovengenoemde doelstellingen, ook op de langere termijn.

 

Nederland in 2050 vrij van aardgas

Op 7 december 2016 is de energieagenda gepubliceerd door minister Kamp. De agenda schetst het beleid na 2023 dat moet leiden tot een vrijwel CO2-neutrale economie in Nederland in 2050. De agenda beschrijft de overgang naar een gasloze maatschappij. Verwarming van huizen en kantoren zal worden overgenomen door duurzame energiebronnen en koken zal in de toekomst uitsluitend nog elektrisch gebeuren.

De Wet Voortgang Energietransitie (Wet VET) schrijft voor dat nieuwbouw per 1 juli 2018 gasloos uitgevoerd dient te worden.

 

Energie (BENG)

De rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw. Tot 31 december 2020 wordt de energie-efficiëntie uitgedrukt in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Hierbij werd gestreefd naar EPC = 0,0, waarbij een gebouw energieneutraal is. Vanaf 1 januari 2021 moeten alle gebouwen voldoen aan de eisen van Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Die eisen vervangen de EPC.

 

MilieuPrestatie Gebouwen (MPG)

De MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) is een belangrijke maatstaf voor de duurzaamheid van een gebouw en is bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning verplicht. De MPG geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen en nieuwe kantoorgebouwen die groter zijn dan 100 m². Hoe lager de MPG, hoe duurzamer het materiaalgebruik.

De gebruikte impact van de gebruikte materialen wordt in kaart gebracht aan de hand van productiewijze van de gebruikte bouwmaterialen, het transport, de levensduur van de materialen en de manier van afdanken. Vervolgens worden alle materialen bij elkaar opgeteld. Het resultaat van een dergelijke analyse wordt uitgedrukt in de zogenaamde ‘schaduwkosten’ van het materiaal. Hoe lager de schaduwkosten, hoe duurzamer het gekozen materiaaltype. Per 1 juli 2021 geldt een maximale totale schaduwprijs van 0,8€ / m² bvo.

 

GPR Gebouw

Een meetinstrument voor duurzame ontwikkeling en het benutten van het besparingspotentieel is GPR Gebouw. GPR Gebouw is een manier om duurzaam bouwen te concretiseren en doet dit door een rapportcijfer te geven op vijf thema’s: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. Hierbij geldt, hoe hoger het cijfer, hoe duurzamer het gebouw. Door de GPR Gebouw in te vullen wordt meer nagedacht over duurzaamheid tijdens het ontwerpen en (ver)bouwen van gebouwen. GPR Gebouw kan ook gebruikt worden om bestaande woningen en gebouwen te verduurzamen. Na invoering van gegevens in GPR Gebouw betreffende de woningen worden prestaties zichtbaar op de thema’s Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde.

 

Brede Milieuvisie Zeist

De wensen en ideeën op het gebied van milieu en duurzaamheid voor de gemeente Zeist staan beschreven in de Brede Milieuvisie, die op 4 oktober 2016 is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Zeist. Met 'breed' wordt bedoeld dat het gaat om alle milieuthema’s die invloed hebben op de kwaliteit van de leefomgeving. De Brede Milieuvisie onderscheidt vier pijlers:

• Klimaat en energie: op weg naar een energieneutraal Zeist en de overgang van oude naar nieuwe, duurzame energie.
• Circulaire economie: handelen vanuit kringlopen, hergebruik, delen en gebruiken in plaats vanuit bezit.
• Levend netwerk van natuur, landschap en cultuurhistorie: zorgen voor een met groen dooraderd Zeist.
• Gezonde leefomgeving en kwaliteit van leven: inzetten voor een goede lucht- en waterkwaliteit, minder geluidshinder en een duurzame voedselvoorziening.    

Routekaart naar een energieneutraal Zeist

De gemeente Zeist heeft haar beleid rond klimaat, energie en duurzaam bouwen verwoord in de 'Routekaart naar een energieneutraal Zeist'. Onderdeel van het beleid is de ambitie dat de gemeente zo spoedig mogelijk energieneutraal is, uiterlijk in 2050. Dat betekent dat op het grondgebied van Zeist uiterlijk in 2050 evenveel energie duurzaam wordt opgewekt als aan energie wordt verbruikt. Uitgangspunt van de routekaart is dat nieuwbouw energieleverend en minimaal nul-op-de-meter is.

 

Zeist bouwt duurzaam

In februari 2022 is het duurzaamheidsbeleid van de gemeente Zeist aangescherpt. In dit document geeft de gemeente Zeist helderheid aan projectleiders, ontwikkelaars en overige partners over de eisen en ambities op het gebied van duurzaam bouwen bij nieuwbouw en renovaties. Dit bovenop de wettelijke verplichtingen en regelgeving. Per thema zijn in de navolgende tabel de eisen en verdergaande ambities van de gemeente weergegeven.

 

 

Planspecifiek

De gemeentelijke eis om nieuw te bouwen woningen als 'energieleverend' uit te voeren is niet van toepassing op sociale woningbouw. Wel blijft dit, ook bij sociale woningbouw, nog steeds een gemeentelijke ambitie. Bij onderhavig project is het echter niet haalbaar gebleken de woningen als 'energieleverend' te realiseren. In navolgende tabel zijn de thema's, eisen en ambities uit Zeist bouwt duurzaam, met daarbij de uitwerking in voorliggend plan per thema, weergegeven.

 

Thema	Eisen	Ambities	Uitwerking in plan
Energie: woningbouw	Energieleverende woningen Zoveel mogelijk zonnepanelen op het dak Grotere projecten: GPR gemiddeld een 8,0		De woningen voldoen aan de BENG-eisen en worden voorzien van PV-panelen en hoogwaardige isolatie.
Energie: utiliteit	Energieneutraal op gebouwniveau Zoveel mogelijk zonnepanelen op het dak Grotere projecten: GPR gemiddeld een 8,0		Niet van toepassing, plan betreft woningbouw.
Energie: renovaties, woningbouw en utiliteit	Geen nieuwe of grotere aardgasaansluitingen bij: ingrijpende renovatie waarbij ook de verwarmingsinstallaties wordt vervangen		Niet van toepassing, plan betreft woningbouw.
Klimaatadaptatie	Geen aansluiting hemelwaterafvoer op riolering Waterberging van minimaal 45 liter per m² bebouwd grondoppervlak	Tegengaan verdroging: bevorderen infiltratie en beperken verharding Voorkomen hittestress: toepassen warmtewerende materialen en zonwering	Hemelwater wordt niet afgevoerd via riolering, maar infiltreert ter plaatsen in de bodem. Om te voldoen aan de eis voor waterberging een HWA-stelsel aangelegd. Dit is nader uitgewerkt in toelichting paragraaf 4.8.3. Om hittestress te verminderen wordt een deel van de gevels voorzien van gevelbroeiing. Daarnaast wordt er zoveel mogelijk open verharding toegepast, met name in het achtererfgebied. Bovendien worden bewoners gestimuleerd hun tuin zo min mogelijk te bestraten.
Groen en natuurinclusief bouwen	Minimaal twee type voorzieningen voor vogels en/of vleermuizen Behoud van waardevol groen	Zoveel mogelijk beplanting toepassen Gebruik natuurlijke erfafscheidingen Toepassen verticaal groen	Om huismussen onderdak te kunnen bieden worden nestkasten en gevelbegroeiing aangebracht. De bomen in het plangebied blijven behouden.
Circulair bouwen	Aangescherpte MPG eis met 10% Toepassen secundaire of bio-based materialen van minimaal 4% volume Grotere projecten: opstellen materialenpaspoort	Toepassen duurzaam beton Maximaliseren toepassen hergebruikte materialen Vergroten van losmaakbaarheid Lange levensduur van materialen/bouwonderdelen en vergroten kans herbruikbaarheid	Deze eisen en ambities worden uitgewerkt bij de bouwkundige uitwerking van het plan. In ieder geval wordt gestreefd naar het gebruik van zoveel mogelijk duurzame materialen met minimale onderhoudsbehoefte. Dit wordt opgenomen in een nog op te stellen materialenpaspoort.
Duurzame bouwplaats		Beperken van afval Beperken vervoersbewegingen Gebruik elektrische apparatuur en vervoer	Deze eisen en ambities worden uitgewerkt bij de bouwkundige uitwerking van het plan.

  

3.3.6 Klimaatbestendig Zeist

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren, wil de gemeente Zeist investeren in een klimaatbestendige inrichting. Hoe de gemeente dit wil bereiken is beschreven in de nota 'Klimaatbestendig Zeist: route naar een klimaatbestendige gemeente', die vastgesteld is door de gemeenteraad in januari 2021. De volgende thema's zijn voor de gemeente Zeist relevant bij een klimaatbestendige inrichting van de fysieke leefomgeving. 

• Wateroverlast: de gemeente wil voorkomen dat het water woningen binnenstroomt of voor verkeersopstoppingen op hoofdwegen zorgt. De ambitie is het hemelwater op te vangen daar waar het valt of waar het geen overlast veroorzaakt.
• Hitte: er worden verschillende maatregelen getroffen om hitte terug te brengen, waaronder het realiseren van voldoende koele plekken en voldoende groen.
• Droogte: de gemeente wil zoveel mogelijk hemelwater in de bodem infiltreren en zo een buffer opbouwen voor droge periodes.
• Waterveiligheid: om een goede waterveiligheid te bewerkstelligen is het belangrijk dat gevoelige functies op de juiste plek worden gerealiseerd en er goede calamiteitenplannen zijn. 

De gemeente Zeist heeft voor deze vier thema's uitgebreide doelen en ambities beschreven, met een doorlooptijd tot 2050. Door nu al slim maatregelen mee te koppelen kan er in veel gevallen voor gezorgd worden dat een klimaatadaptieve inrichting bereikt wordt zonder dat dit hoge kosten met zich meebrengt.

 

Planspecifiek

In toelichting paragraaf 3.2.1 komen de thema's op het gebied van klimaatadaptief bouwen aan bod. Hieruit blijkt dat er op het gebied van tegengaan van droogte en hitte maatregelen worden getroffen. Zo wordt het hemelwater dat op de daken van en op verharding bij de woningen valt wordt in de bodem geïnfiltreerd. Tevens is beoogd gevelbegroeiing op de kopgevels te plaatsen, wat zorgt voor waterretentie en verkoeling.

 

Om inzichtelijk te maken dat er een sprake is van een goede waterveiligheid en of er wateroverlast ontstaat in geval van zware regenbuien zijn modelmatige berekeningen nodig. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning zullen deze berekeningen uitgevoerd worden.

 

Er kan geconcludeerd worden dat er bij het initiatief voldoende rekening wordt gehouden met de ambities van de gemeente Zeist op het gebied van klimaatadaptief bouwen.

 

3.3.7 Kadernota Griffensteijn Zeist

Om een helder vertrekpunt te hebben voor de vernieuwing van een deel van de sociale huurwoningen van Woongoed Zeist in de wijk Griffensteijn is de Kadernota Griffensteijn Zeist (versie 8, d.d. 5 mei 2021) opgesteld. Deze kadernota heeft betrekking op de herontwikkeling van 90 woningen aan de Jacoba van Beierenlaan en de Ridderschapslaan. Met 'een helder vertrekpunt' wordt bedoeld dat de uitgangspunten duidelijk zijn, zodat de betrokken partijen de uitgangspunten eenduidig interpreteren.

 

De uitgangspunten in de kadernota hebben betrekking op het beoogde bouwprogramma en op de stedenbouwkundige en beeldkwalitatieve aspecten van de herstructurering. Dat houdt in dat er kaders zijn opgenomen die gaan over het aantal woningen, de situering van de gebouwen, op de profielen van de openbare ruimte, op de wijze waarop het parkeren wordt opgelost, op de bouwmassa en op de verschijningsvorm van gebouwen.

 

In overleg met de gemeente Zeist zijn uitgangspunten geformuleerd voor de stedenbouwkundige structuur en de beeldkwaliteit. Navolgend staan per thema de relevante stedenbouwkundige en beeldkwalitatieve uitgangspunten weergegeven. 

1. Stedenbouw
   1. Planstructuur: de structuur van Griffensteijn blijft door de herstructurering ongewijzigd.
   2. Stratenpatroon: het stratenpatroon van het plangebied blijft ongewijzigd. Wel zijn er enkele kleine aanpassingen nodig voor het parkeren.
   3. Bouwblok en rooilijnen: de ruime groenstrook aan de voorzijde van de woningen wordt als cultuurhistorisch waardevol gezien. Behoud is daarmee wenselijk. Echter heeft het gemeentebestuur de vraag gesteld of het mogelijk is het woningaantal te vergroten, wat alleen mogelijk is als er afgeweken wordt van de huidige rooilijnen.
   4. Ridderschapslaan 1 t/m 19 oneven: vanuit het oogpunt van verdichting, een grotere variatie aan woningtypen en een betere parkeersituatie is het wenselijk om het blokje te slopen. De rooilijn kan dan plaatselijk naar voren worden geschoven, waardoor ruimte ontstaat voor een parkeerhof. De rooilijn aan de Jacoba van Beierenlaan blijft dan gehandhaafd.
   5. Bouwhoogte: er is gekozen voor een bebouwing in twee bouwlagen.
   6. Parkeren en verkeer:
      1. Parkeren: eventuele extra woningen (>90) moeten worden gerealiseerd uitgaande van de gemeentelijke parkeernorm van 1,7 pp/woning. Het is echter de verwachting dat toekomstige bewoners genoeg hebben aan een norm van 1,3 pp/woning. Voor alle extra woningen (>90) wordt 0,4 parkeerplaats per woningen gereserveerd om in de toekomst bij hoge parkeerdruk toch aan de norm van 1,7 pp/woning te voldoen. De reservering van de parkeerplaatsen vindt plaats op de parkeerterreinen achter de woningen, omdat het bestaande aantal parkeerplaatsen langs de straat wordt behouden. Haakse parkeerplaatsen langs de openbare weg passen immers niet in de kenmerkende Griffensteijnse straatprofielen.
      2. Verkeer: de verkeersstructuur van de bestaande straten blijft in de herstructurering ongewijzigd.
   7. Groenstructuur: in geval de rooilijnen en bouwblokken blijven gehandhaafd, verandert er niets aan de groenstructuur. Alleen in het geval van de verdichtingsopgave is het nuttig om de huidige profielen, rooilijnen en groeninrichting te heroverwegen. In dat geval wordt bekeken hoe de openbare groenstroken kunnen worden behouden en waar mogelijk kan worden versterkt. De uitgangspunten zijn dan:
      1. het huidige profiel van de straat met langsparkeerplaatsen gehandhaafd blijft;
      2. het karakter van een rechte straat met groen in plantsoenstroken behouden blijft;
      3. de rooilijnen, die in de huidige situatie variëren van 3,6-8,2 meter worden teruggebracht naar circa 3 tot 7 meter;
      4. als de ruimte dit toelaat kan er plaatselijk een bredere groene ruimte worden geïntroduceerd;
      5. bestaande bomen in goede of zeer goede staat worden zoveel mogelijk behouden;
      6. het groene karakter kan worden versterkt met laanbomen, solitaire bomen of boomgroepen;
      7. de nu aanwezige blokhagen langs de noordzijde van de Jacoba van Beierenlaan worden verwijderd;
      8. voor de inrichting van de openbare ruimte zal een inrichtingsplan worden opgesteld, waarin de uitwerking van groen, verharding en detaillering van paden naar voordeuren wordt opgenomen.
2. Beeldkwaliteit
   1. Relatie met de rest van Griffensteijn: de beeldkwaliteit grijpt terug op de stijl van architect Berghoef uit de jaren vijftig of is een eigentijdse architectuur met stijlkenmerken van de systeembouw.
   2. Sociale woningbouw in een villa-achtige setting: Woongoed Zeist past de maatstaven van tegenwoordig toe door met de huidige bouwmethoden sociale woningbouw te realiseren. Wel zijn er parallellen in de sociale en architectonische opgave waar de oorspronkelijke architecten voor stonden:
      1. eenvoudige volumes van 2 en 3 bouwlagen, bij voorkeur plat afgedekt (vanuit efficiency en kostenoverweging);
      2. er is duidelijk sprake van functionalisme vanuit waar verschillende doelgroepen leiden tot verschillende woningplattegronden;
      3. de lineair opgebouwde rijen versterken de structuur van de woonstraten;
      4. hoofdzakelijk horizontale opbouw van de volumes;
      5. met subtiele variatie in de strenge structuur (bijvoorbeeld afwijkende massa, situering of gevelopeningen) kan geleding worden aangebracht. De typering van de woning (starter, senior, ‘bebo’) zorgt eveneens voor variatie in de structuuropbouw. Ook de situering van voordeuren (opzij, geclusterd) zorgt voor een doorbreking van de strenge ritmiek;
      6. gebruik van industriële materialen, (refererend naar) systeembouw, repeterende bouwkundige of architectonische middelen.
3. Duurzaamheid en energie 
   1. Duurzaamheid door ruimtelijke kwaliteit: het duurzaam renoveren van een woonwijk is een integrale opgave, waarbij het niet alleen gaat om energieprestaties, maar ook om ruimtelijke en 'sociale' duurzaamheid. Ruimtelijke kwaliteit betekent in dit geval dat bewoners een prettige leefomgeving beleven en dat zij die ook goed kunnen gebruiken. Niet alleen nu, maar ook in de (verre) toekomst. Dit betekent bijvoorbeeld dat in de stedenbouwkundige opzet van de wijk en de (maatvoering van) openbare ruimtes in de wijk voldoende flexibiliteit zit om veranderend gebruik van toekomstige generaties te kunnen faciliteren.
   2. Duurzaamheid en energie: voor de te realiseren nieuwbouw gelden onder andere de op dit moment gangbare eisen inzake energie en het Bouwbesluit. De gemeente heeft aangegeven dat het beleid is om nieuwe woningen Nul-op-de-meter (NoM) te realiseren. Dit geldt niet voor sociale woningbouw, wel zal onderzocht worden wat haalbaar is. De prestatie-afspraken tussen de gemeente Zeist en Woongoed Zeist worden hier aangehouden. Vanzelfsprekend wordt voldaan aan de geldende wet- en regelgeving.
   3. Natuurinclusief bouwen: de nieuwbouw gaat voldoen aan de criteria van natuurinclusief bouwen uit het SMP.
   4. Duurzaamheid in de openbare ruimte: de duurzaamheid van de openbare ruimte zal integraal bekeken worden, waarbij de diverse onderdelen goed op elkaar worden afgestemd:
      1. De openbare ruimte biedt aanleiding elkaar te ontmoeten en is geschikt voor jong en oud en er is aandacht voor beleving.
      2. Duurzame mobiliteit wordt gefaciliteerd (laadpalen, goede langzaam-verkeersverbindingen etc.).
      3. Klimaatadaptief ontwerp door schaduwwerking, minimale verharding, materiaalgebruik en mogelijkheden voor infiltratie.
      4. Het vergroten van de biodiversiteit maakt onderdeel uit van de ontwerpopgave.

Planspecifiek
Omdat de kadernota het vertrekpunt voor de uitwerking van de toekomstige situatie vormt is navolgend per uitgangspunt weergegeven op welke manier dit vormgegeven is of gaat worden. 

1. Stedenbouw
   1. Planstructuur: met de herontwikkeling blijft het stratenpatroon en de bebouwingsstructuur gelijk. De structuur van Griffensteijn blijft daarmee ongewijzigd.
   2. Stratenpatroon: het stratenpatroon van het plangebied blijft ongewijzigd. Wel zijn er enkele kleine aanpassingen nodig aan paden en ontsluitingen, onder andere ten behoeve van het parkeerhof achter Ridderschapslaan 1 t/m 19.
   3. Bouwblok en rooilijnen: er is niet getornd aan de bestaande rooilijnen, ondanks dat er 8 woningen worden toegevoegd. Dit is onder andere bereikt door een deel van de woningen smaller en dieper terug te bouwen.
   4. Ridderschapslaan 1 t/m 19 oneven: dit blokje wordt gesloopt en krijgt minder diepe tuinen, om zo het parkeerhof met bijbehorende ontsluiting te kunnen realiseren.
   5. Bouwhoogte: de bebouwing wordt voorzien van twee bouwlagen.
   6. Parkeren en verkeer:
      1. Parkeren: voor de 8 extra woningen worden 14 parkeerplekken gerealiseerd in een nieuwe parkeerkoffer op het binnenterrein. Haakse parkeerplaatsen langs de openbare weg passen immers niet in de kenmerkende Griffensteijnse straatprofielen.
      2. Verkeer: de verkeersstructuur van de bestaande straten blijft in de herstructurering ongewijzigd.
   7. Groenstructuur: de rooilijnen en bouwblokken blijven gelijk aan de bestaande situatie, waardoor de groenstructuren ongewijzigd blijven. Plantsoenen, bomen en blokhagen blijven behouden.
2. Beeldkwaliteit
   1. Relatie met de rest van Griffensteijn: in de beeldkwaliteit van onderhavige ontwikkeling komen elementen uit zowel de stijl van architect Berghoef uit de jaren vijftig als uit de systeembouw terug.
   2. Sociale woningbouw in een villa-achtige setting: Woongoed Zeist past de maatstaven van tegenwoordig toe door met de huidige bouwmethoden sociale woningbouw te realiseren. Daarbij worden de volgende uitgangspunten voor de bouwmethode gehanteerd.
      1. eenvoudige volumes van 2 bouwlagen met een kleine kap;
      2. de doelgroepen, één- en tweepersoonshuishoudens en gezinnen, leiden tot boven-benedenwoningen en eengezinswoningen;
      3. lineair opgebouwde rijen die de structuur van de woonstraten versterken;
      4. hoofdzakelijk horizontale opbouw van de volumes;
      5. subtiele variatie in de strenge structuur (bijvoorbeeld varierende massa, situering of gevelopeningen en plasticiteit).
      6. gebruik van industriële materialen, (refererend naar) systeembouw, repeterende bouwkundige of architectonische middelen.
3. Duurzaamheid en energie
   1. Duurzaamheid door ruimtelijke kwaliteit: in de ruime opzet van de wijk resteert voldoende ruimte en flexibiliteit voor toekomstige ontwikkelingen.
   2. Duurzaamheid en energie: voor de te realiseren nieuwbouw gelden onder andere de op dit moment gangbare eisen inzake energie en het Bouwbesluit. De gemeente heeft aangegeven dat het beleid is om nieuwe woningen Nul-op-de-meter (NoM) te realiseren. Inmiddels gaat het nieuwe overigens uit van 'energieleverend'. Dit geldt niet voor dit project, wel zal onderzocht worden wat haalbaar is. De prestatie-afspraken tussen de Gemeente Zeist en Woongoed Zeist worden hier aangehouden. Vanzelfsprekend wordt voldaan aan de geldende wet- en regelgeving.
   3. Natuurinclusief bouwen: de nieuwbouw gaat voldoen aan de criteria van natuurinclusief bouwen uit het SMP.
   4. Duurzaamheid in de openbare ruimte: de duurzaamheid van de openbare ruimte zal integraal bekeken worden, waarbij de diverse onderdelen goed op elkaar worden afgestemd:
      1. De ruimte achter de woningen wordt ingericht als parkeren en verblijfsruimte. Ook de ruime opzet van de Ridderschapslaan en Jacoba van Beierenlaan zorgt voor ruimte voor ontmoeting.
      2. Het plangebied biedt voldoende ruimte voor lopen en fietsen. Ondersteunende voorzieningen voor elektrische auto's zijn niet voorzien.
      3. Hemelwater dat op de daken van en op verharding bij de woningen valt wordt in de bodem geïnfiltreerd. Tevens is beoogd gevelbegroeiing op de kopgevels te plaatsen, wat zorgt voor waterretentie en verkoeling.
      4. Om de biodiversiteit te vergroten worden er nestkasten in de dakrand en eventueel in de kopgevels aangebracht. Daarnaast wordt er gevelbegroeiing toegepast op de kopgevel.

Er kan geconcludeerd worden dat het plan in lijn is met de in de kadernota geformuleerde uitgangspunten.

 

4 Milieu- en omgevingsaspecten

 

4.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

1. het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig;
2. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r.-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
3. het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
4. de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.(-beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

• door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
• het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden.

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.

 

Sinds 1 januari 2021 geldt voor gevallen onder de drempelwaarden (kolom 2) van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit mer (informele mer-beoordeling) dat niet al bij de aanvraag om het mer-beoordelingsplichtige besluit een mer-beoordelingsbesluit hoeft te worden gevoegd. De mer-beoordeling kan worden uitgevoerd, nadat de aanvraag is gedaan. De aanvraag moet worden afgewezen als uit de mer-beoordeling blijkt dat een m.e.r. nodig is. De beslissing over de mer-beoordeling kan worden gemotiveerd bij het mer-beoordelingsplichtige besluit (een afzonderlijke mer-beoordelingsbesluit is derhalve niet nodig).

 

Planspecifiek

Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend bestemmingsplan onder mogelijkheid c valt. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2000 of meer woningen. De voorgenomen ontwikkeling omvat namelijk het vervangen van 90 bestaande woningen en het per saldo toevoegen van 8 woningen. Er kan daarmee volstaan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee uitkomsten leiden:

1. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r noodzakelijk;
2. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er is een m.e.r. noodzakelijk.

Om dit inzichtelijk te maken is in de planvoorbereiding een aanmeldingsnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. Hieruit komt naar voren dat er geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden. Burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist hebben op basis van deze aanmeldingsnotitie op 20 december 2023 besloten dat er geen m.e.r. nodig is. De aanmeldingsnotitie is bijgevoegd als bijlagen bij toelichting bijlage 2.

4.2 Bodem

In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging is een bodemonderzoek noodzakelijk. 

      

Planspecifiek

Bij een planologische functiewijziging naar een gevoeliger bodemgebruik dient aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik. In de huidige situatie is het plangebied reeds in gebruik ten behoeve van wonen en is ook als zodanig bestemd. Een bodemonderzoek is daarmee in dit kader niet vereist.

 

Wel is in het plangebied een voormalige sloot aanwezig. Deze deellocatie is verdacht op het voorkomen van bodemverontreiniging. Gelet op de omvang van het plangebied versus de omvang van de sloot is het niet de verwachting dat een eventuele bodemverontreiniging en saneringskosten de financiële haalbaarheid van het plan belemmeren.

4.3 Luchtkwaliteit

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

 

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) (1,2 μg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

 

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

 

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de sloop van de bestaande woningen, geschikt maken van de gronden en de aanleg van de nieuwe woningen. Het project is aan te merken als een project van 'niet in betekenende mate'. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM, niet noodzakelijk.

 

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is met behulp van de 'Atlas leefomgeving' gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. De achtergrondconcentraties over 2020 van fijnstof (PM10 en PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) nabij het plangebied bedragen respectievelijk maximaal 16,3 μg/m³, 9,0 μg/m³ en 13,6 μg/m³. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de wettelijke grenswaarden van 40 μg/m³ voor fijnstof PM10 en stikstofdioxide en 25 μg/m³ voor fijnstof PM2,5. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

 

Gesteld wordt dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• geluidsgevoelige terreinen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen terrein dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft);
• andere geluidsgevoelige gebouwen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen gebouw dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft, niet zijnde een woning).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

 

De meest voorkomende vorm van geluidhinder is degene die wordt veroorzaakt door het wegverkeer. Zo stelt de wet dat in principe de geluidsbelasting op woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet mag overschrijden. De voorkeursgrenswaarden is de waarde die zonder meer kan worden toegestaan. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van alle wegen, met uitzondering van 30 km/uur wegen, op een bepaalde afstand van de geluidsgevoelige functie(s). Indien na akoestisch onderzoek blijkt dat de grenswaarden van de gevelbelasting worden overschreden dient er een ontheffing te worden verkregen via een hogere voorkeursgrenswaarde procedure. De maximale ontheffingswaarde voor nieuw te bouwen woningen in stedelijk gebied is 63 dB.

 

Beleidsregel hogere waarden Wet geluidhinder, gemeente Zeist

De gemeente kan hogere geluidsniveaus bij nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen niet altijd voorkomen. In deze beleidsregel zijn voorwaarden geformuleerd waarbinnen de gemeente deze hogere waarden toestaat. De uitvoering wordt voor een deel door de Wet geluidhinder opgelegd en voor een deel door de gemeente ingevuld.

 

Planspecifiek

Een woning wordt in het kader van de Wet geluidhinder gezien als een gevoelig object. Doordat met voorliggend plan de realisatie van woningen is beoogd, dient beschouwd te worden of de geluidsbronnen uit de Wet geluidhinder belemmeringen vormen voor de planontwikkeling.

 

Wegverkeer

In de omgeving van het plangebied bevinden zich verschillende 30 km/u wegen. Daarmee heeft niet getoetst te worden aan de Wet geluidhinder, maar is in het kader van een goede ruimtelijke ordening toch een akoestisch onderzoek wegverkeer uitgevoerd (Adviesburo VanderBoom, 22-139, d.d. 15 juni 2022, zie bijlagen bij toelichting bijlage 3). Uit dit onderzoek blijkt dat de geluidbelasting door wegverkeer op alle 30 km/u wegen samen ten hoogste 46 dB na aftrek van 5 dB ex art 110-g Wgh bedraagt. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt ook door de geluidbelasting van 30 km/u wegen niet overschreden.

 

Bij het toetsen of sprake is van een goede ruimtelijke ordening is aangesloten bij het toetsingskader van de Wgh en het beleid van de gemeente. Omdat de geluidbelasting door alle wegen samen lager is dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB kan zonder maatregelen aan dit toetsingskader kan worden voldaan. Voor het aspect geluid zal sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening als voor de woning daarnaast wordt voldaan aan de eisen voor de geluidwering conform het Bouwbesluit.

 

De hoogste geluidbelasting op de gevels van de woningen bedraagt 51 dB zonder aftrek. Voor de geveldelen met een geluidbelasting van ten hoogste 53 dB zonder aftrek zijn geen voorzieningen noodzakelijk. De benodigde karakteristieke geluidwering GA;k voor de gevels van de woningen bedraagt 20 dB, wat de minimale waarde conform het Bouwbesluit is.

 

Railverkeer- en industrielawaai

In de nabijheid van het plangebied zijn geen spoorwegen en/of geluidgezoneerde industrieterreinen aanwezig. Wel is geluid van omliggende bedrijven nog steeds van belang in het kader van milieuzonering. Deze toetsing van plaats in toelichting paragraaf 4.6.

 

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend plan. De mogelijke geluidhinder van de nabijgelegen school is wel een aandachtspunt (zie toelichting paragraaf 4.6).

4.5 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de tabellen 1, 2 en 3 waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kunnen voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ vrijstellingbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.

 

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

 

Soortmanagementplan Zeist

De aanleiding voor het opstellen van een Soortenmanagementplan (hierna: SMP) wordt gevormd door enerzijds de gewenste verduurzaming van de woningvoorraad en anderzijds de belemmeringen die bescherming van soorten soms oplevert bij werkzaamheden als renovatie ten behoeve van energietransitie, planmatig onderhoud en herontwikkeling (sloop en/of nieuwbouw). Om ervoor te zorgen dat de benodigde werkzaamheden geen vertraging oplopen is een SMP opgesteld. Dit zorgt ervoor dat tegelijkertijd de bescherming van kwetsbare diersoorten gewaardborgd blijft.

 

Op basis van het SMP heeft de gemeente Zeist voor huismus, gierzwaluw en gebouwbewonende vleermuizen ontheffing van de Wet natuurbescherming gekregen. Hierdoor kunnen wij initiatiefnemers machtigen om gebruik te maken van het SMP. Op die manier kunnen gebouweigenaren noodzakelijke projecten uitvoeren, zonder dat zij daarvoor een ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig hebben.

      

Planspecifiek

De herontwikkeling van een woonlocatie kan effecten sorteren op soorten en gebieden die bescherming onder de Wet natuurbescherming genieten. Navolgend worden de effecten van voorliggend initiatief beschouwd.

 

Soortenbescherming

De gemeente Zeist heeft de initiatiefnemer gemachtigd een beroep te doen op het SMP. Herontwikkeling is immers een van de genoemde doelen in het SMP. Er is bij voorliggend plan besloten over te gaan op herontwikkeling vanwege het lage rendement van de bestaande woningen en de beperkte mogelijkheden dit te verbeteren.

 

Een van de voorwaarden aan het gebruik van het SMP is het treffen van maatregelen om de schade aan beschermde diersoorten te beperken en onvermijdelijke schade extra te herstellen. Om hieraan tegemoet te komen is samen met een ecoloog bekeken welke natuurinclusieve maatregelen benodigd zijn bij voorliggend plan. De maatregelen zijn vastgelegd in een werkprotocol. Uit de kaart bij het SMP bleek dat in het plangebied enkele nesten van huismussen aanwezig zijn. Daarom worden in de beoogde woningen nestkasten in de dakrand en de kopgevels verwerkt. Dit is weergegeven op navolgende afbeelding.

 

^{Impressie beoogde woningen met nestkasten}

 

Gebiedsbescherming

De planlocatie maakt geen deel uit van een beschermd gebied en/of locatie betreffende Natura 2000, Beschermd natuurmonument, Wetland, Nationaal Park, Nationaal Landschap of het Natuurnetwerk Nederland. Op een afstand van circa 10,5 km ligt het Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen. Negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden kunnen vanwege de omvang van het project echter niet uitgesloten worden. In dat kader is een AERIUS-berekening uitgevoerd voor zowel de gebruiks- als de aanlegfase (Buro SRO, d.d. 7 april 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 4). Hieruit blijkt dat de stikstofdepositie ten gevolge van het project geen significante effecten op Natura 2000-gebieden heeft. Voor de overige effecten (trillingen, geluid, optische verstoring, etc.) geldt dat de afstand tot de omliggende Natura 2000-gebieden per definitie te groot is om negatieve effecten te veroorzaken. Ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland geldt dat externe werking geen toetsingskader is. Het plan is in het kader van gebiedsbescherming uitvoerbaar.

 

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de bepalingen van de Wet natuurbescherming geen belemmeringen vormen voor voorliggend initiatief.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

 

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

 

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

 

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

Met de beoogde ontwikkeling worden er woningen gerealiseerd, die in het kader van milieuzonering gezien worden als een gevoelige functie. Er dient getoetst te worden of bedrijven in de omgeving niet beperkt worden in hun mogelijkheden en er ter plaatse van de woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

 

Rondom het plangebied bevinden zich, gebaseerd op de geldende bestemmingsplannen, voornamelijk woonbestemmingen en enkele maatschappelijke bestemmingen. Gezien deze beperkte diversiteit aan bestemmingen is het gebied aan te merken als monofunctioneel woongebied. In een dergelijk gebied dienen de reguliere richtafstanden aangehouden te worden. In navolgende tabel zijn de relevante bedrijfslocaties weergegeven.

 

Bedrijf	Adres	Milieucat.	Richtafstand (m)	Kortste afstand tot plangebied
School	Laan van Cattenbroek 76	2	30	0 m
Snackbar	Filips van Bourgondielaan 2	1	10	57 m
Speeltuin	Cornelis Schellingerlaan 110	n.v.t.	n.v.t.	42 m

 

Montessorischool Griffensteyn

Direct ten zuiden van het plangebied bevindt zich de Montessorischool Griffensteyn. Een school wordt in de VNG-richtafstandenlijst als milieubelastende functie aangemerkt. Er dient daarom beschouwd te worden of de school een belemmering vormt voor een goed woon- en leefklimaat bij de beoogde woningen.

 

De school is een inrichting in de zin van de Wet milieubeheer en moet zich houden aan de voorschriften van het Activiteitenbesluit. De richtafstand, die volgt uit de VNG-brochure, voor voorliggend initiatief bedraagt 30 m voor het aspect geluid. Omdat een deel van de woningen binnen deze richtafstand valt dient beschouwd te worden of dit belemmeringen vormt voor de voorgenomen ontwikkeling. Stemgeluid van spelende kinderen wordt in het Activiteitenbesluit buiten beschouwing gelaten, waardoor de school niet wordt belemmerd in haar bedrijfsvoering. Wel dient een goed woon- en leefklimaat bij de beoogde woningen te worden aangetoond. In dit kader is een akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd (Adviesburo VanderBoom, 22-251, d.d. 24 december 2022, zie bijlagen bij toelichting bijlage 5). Navolgend zijn de conclusies van dit onderzoek beschreven.

 

^{Rekenmodel met rekenpunten (bron: Adviesburo VanderBoom)}

   

- Resultaten

Volgens stap 2 van het toetsingskader voor geluid is inpassing mogelijk indien het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau niet hoger is dan de richtwaarde van 45 dB(A) in de dagperiode. Deze richtwaarde voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau wordt onder de gebruikte uitgangspunten bij de woningen overschreden. De richtwaarde voor het maximale geluidniveau van 65 dB(A) wordt onder de gebruikte uitgangspunten overschreden.

 

- Ruimtelijke toets

De geluidbelasting door spelende kinderen op de nabijgelegen nieuwe woningen is onvoldoende laag om een goed (aanvaardbaar) woon- en leefklimaat te garanderen.

 

- Maatregelen en binnenniveaus

Om de geluidbelasting op de nieuwe woningen ten gevolge van de school te reduceren zijn de volgende maatregelen denkbaar: 

• Beperken van de bron (emissie); dit is geen realistische optie aangezien de school al aanwezig is.
• Beperken van de geluidoverdracht naar de omgeving: dit kan door bijvoorbeeld aan de noordzijde van het schoolplein een afscherming te plaatsen; daarmee zullen echter vooral de tuinen en de woonlaag op de begane grond worden beschermd. De geluidbelasting op de nieuwe woningen op verdiepingshoogte neemt pas af bij grote schermhoogtes (> 3-4 m).
• Beperking binnenniveaus: bij hoge gemiddelde en maximale geluidniveaus buiten op de gevel kunnen de binnenniveaus worden gegarandeerd. Conform het Activiteitenbesluit mogen de (maatgevende) maximale geluidniveaus binnen overdag niet hoger zijn dan 55 dB(A); dat vergt dus een geluidwering van de hoogst belaste gevel (punt 5) van minimaal 80 – 55 = 25 dB(A), hetgeen haalbaar is (mechanische ventilatie, goede beglazing en kierdichting). Uitgaande van een goede geluidwering zal dan sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat. 

- Stap 3 en 4 VNG brochure

Wanneer stap 3 wordt genomen (zie hoofdstuk 1) dan ontstaat er 5 dB(A) geluidruimte, maar kan nog niet aan de richtwaarden worden voldaan. Dat kan wel in stap 4. Cumulatie van geluid moet dan ook in beschouwing worden genomen.

 

- Dove gevels

Een gevel waarin geen te openen delen aanwezig zijn en die een karakteristieke geluidwering heeft die gelijk is aan het verschil tussen de geluidbelasting en 33 cq 35 dB(A) of een gevel met te openen delen niet grenzend aan een geluidgevoelige ruimte heten dove gevels (Wet geluidhinder) en kunnen buiten toetsing aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit vallen. Dit kan van toepassing zijn op bijvoorbeeld de rekenpunten 5 en 8.

 

- Concrete maatregelen

Uit de rapportage blijkt dat het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau op de nieuwe woningen op 5 m hoogte overdag maximaal 60 dB(A) bedraagt. Wanneer de punten 5 en 8 buiten beschouwing worden gelaten (kopgevels) ligt de geluidbelasting op hooguit 58 dB(A). De maximale geluidniveaus liggen overdag – zonder deze kopgevels – op 78 dB(A).

 

Om deze niveaus te beperken kan een afscherming worden geplaatst aan de noordzijde van het schoolplein, tussen de bestaande gebouwen. Het effect van deze afscherming is doorgerekend en beschreven in een notitie (VanderBoom, 22-251, d.d. 5 december 2022, zie bijlagen bij toelichting bijlage 6). Een afscherming heeft vooral effect op de achtergevels en tuinen van een aantal woningen bij de punten 6 en 7. Daar daalt de geluidbelasting op 1.5 m hoogte tot (ruim) onder de 50 dB(A). Ook de piekniveaus dalen daar fors tot ruim onder de 70 dB(A). Voor de overige punten en op 5 m hoogte heeft de afscherming vrijwel geen effect. Omdat een afscherming een duidelijk positief effect heeft op de geluidbelasting op de achtergevels en in tuinen van de woningen die het dichtst bij de school liggen, wordt het realiseren van een geluidscherm vastgelegd in voorliggend bestemmingsplan middels een voorwaardelijke verplichting.

 

Op begane grondniveau ligt de geluidbelasting bij een minimaal 2 m hoge afscherming in geen enkel punt (buiten punten 5 en 8) hoger dan 53 dB(A) en de piekniveaus niet hoger dan 76 dB(A) (punt 4). Om aan de binneneisen van 35 en 55 dB(A) voor respectievelijk LAr,lt en LAmax te voldoen is een geluidwering van 21 dB(A) voldoende; dit kan met eenvoudige geluidwerende maatregelen worden gerealiseerd: dubbel glas, goede kierdichting en (wellicht) geluidgedempte ventilatie. Op 5 m hoogte is een geluidwering van 23 dB(A) voldoende. Ook dit kan met eenvoudige geluidwerende maatregelen worden gerealiseerd. Om zeker te stellen dat deze maatregelen getroffen worden is in voorliggend bestemmingsplan middels een voorwaardelijke verplichting vastgelegd dat de binnenwaarden bij de woningen moeten voldaan aan de geluidniveaus uit artikel 2.17 van het Activiteitenbesluit. Omdat de gevels met rekenpunten 5 en 8 op korte afstand van het schoolterrein staan, en de geluidbelasting op 5 m hoogte hier nog boven de richtwaarde ligt, wordt ervoor gekozen deze gevels uit te voeren als dove gevel. Ook dit is vastgelegd in de voorwaardelijke verplichting.

 

Met voornoemde maatregelen kan nog niet worden voldaan aan de grenswaarden uit stap 1, 2 en 3 van de VNG. Bij een hogere geluidbelasting dan aangegeven in stap 3 is buitenplanse inpassing veelal niet mogelijk. Desalniettemin kan het bevoegd gezag tot inpassing overgaan (stap 4), maar dit dient goed te worden onderzocht, onderbouwd en gemotiveerd. Tevens dient de cumulatie met eventueel reeds aanwezige geluidbelasting worden betrokken. Uit het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, dat aan bod is gekomen in toelichting paragraaf 4.4, bleek dat de geluidbelasting door wegverkeer op alle 30 km/u wegen samen ten hoogste 46 dB na aftrek van 5 dB ex art 110-g Wgh bedraagt. De geluidbelasting door de school is daarmee in alle punten maatgevend. Volgens de methode Miedema ligt de cumulatieve geluidbelasting dan ca. 1-2 dB(A) hoger dan alleen de geluidbelasting van de school. Er zijn geen normen voor cumulatieve geluidbelasting, maar deze ligt daarmee maar beperkt hoger dan de geluidbelasting van de school.

 

Omdat daarnaast de beoogde situatie in stedenbouwkundige structuur grotendeels overeenkomt met de huidige situatie wordt de hogere geluidbelasting dan aangegeven in stap 3 aanvaardbaar geacht. Bovendien komen veel van de huidige bewoners weer op dezelfde plek te wonen. Zij zijn bekend met het geluid van de school. Verder worden de toekomstige bewoners van de woningen in de geluidcontour van de school goed geïnformeerd over het geluid.

   

Speeltuin Griffensteijn

Een speeltuin is geen inrichting zoals bedoeld in de VNG-richtafstandenlijst of het Activiteitenbesluit. Desalniettemin dient een dergelijke functie beschouwd te worden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. In de praktijk komen de effecten van speeltuinen hoofdzakelijk neer op overlast van stemgeluid. Er bevinden zich reeds woningen op zeer korte afstand van de speeltuin, ook tussen het plangebied en de speeltuin. Gezien dit gegeven, en het feit dat de beoogde woningen op ruime afstand liggen, is er geen overlast van de speeltuin te verwachten.

 

Conclusie 

Gezien het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het aspect bedrijven en milieuzonering een belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling. Om te borgen dat er voldaan wordt aan het Activiteitenbesluit en om de geluidbelasting te reduceren zijn in voorliggend bestemmingsplan twee dove gevels, maatregelen aan de gevel en een geluidwerende schutting verplicht gesteld.

4.7 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

 

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels en horeca. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

 

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10-5 contour.

 

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

 

Planspecifiek

Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen, buisleidingen en/of transportroutes voor gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is de risicokaart van de Atlas Leefomgeving geraadpleegd. De volgende afbeelding toont een uitsnede van de risicokaart: 

 

^{Uitsnede Atlas Leefomgeving (plangebied zwarte omkadering).}

 

Uit de risicokaart blijkt dat er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen, transportroutes en/of buisleidingen aanwezig zijn.

 

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor onderhavig plan.

4.8 Water

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

 

4.8.1 Generiek beleid

Op Rijksniveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21^e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

 

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^e eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes(drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• Vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• Schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

 

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016 - 2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

 

4.8.2 Beleid HDSR en gemeente Zeist

Waterbeheerprogramaa 2022-2027

Op 22 december 2021 heeft het algemeen bestuur het 'Waterbeheerprogramma 2022 - 2027' vastgesteld. Het waterbeheerprogramma is een koersdocument, waarbij 'stroomopwaarts' centraal staat, oftewel voorbereiden op de toekomst en pro-actieve samenwerking vanaf het begin van het proces. Het hoogheemraadschap heeft de ambitie om bij de start van ruimtelijke ontwikkelingen water een meer sturende rol te geven voor een toekomstbestendige leefomgeving. Hierbij wordt extra ingezet op de volgende thema's: 

• Zuiver afvalwater, energieneutraal en circulair
• Robuust en gezond watersysteem in een klmimaatbestendig gebied
• Waterveilige leefomgeving
• Waterbewust leven en genieten van water  

Door verschillende opgaven neemt de druk op de fysieke ruimte toe, waardoor een multifunctioneel ruimtegebruik essentieel is. Door klimaatverandering en maatschappelijke ontwikkelingen veranderen de wateropgaven fundamenteel, wat een andere rol van het hoogheemraadschap vraagt.

 

Het beheergebied van het waterschap is divers, van het natte veenweidegebied in het westen, via het stedelijke middengebied tot de hogere zandgronden in het oosten. Per deelgebied zijn de wateropgaven verschillend. Navolgend staan per deelgebied de belangrijkste opgaven beschreven.  

• Veenweidegebied. Het veenweidegebied is een door de mens gemaakt landschap. Door veenoxidatie vindt bodemdaling en een hoge CO₂-uitstoot plaats. Het watersysteem kan met name in het Oude Rijngebied de klimaatverandering moeilijk opvangen, hier is een robuuster watersysteem en een meer klimaatbestendige inrichting nodig.
• Stedelijk middengebied. Het stedelijk middengebied met de steden Utrecht, Nieuwegein, Houten en IJsselstein is een dynamisch gebied. De komende decennia komen hier veel ontwikkelingen en opgaven samen. Ontwerpen met water dient een prominentere rol te krijgen in gebiedsontwikkelingen en de openbare ruimte, zoals bij locatiekeuzes en planvorming van nieuwe bouwlocaties.
• Kromme Rijngebied en Utrechtse Heuvelrug. Het gebied ten oosten van Utrecht kenmerkt zich door de aanwezigheid van boomgaarden met fruit, de meanderende Kromme Rijn en het Eiland van Schalkwijk. De droge zomers van de afgelopen jaren hebben laten zien dat voor dit gebied een robuuste strategie nodig is om zowel de hoge als de lage delen van het Kromme Rijngebied klimaatbestendig te maken. Het hoogheemraadschap steunt het gericht omzetten van naaldbos in loofbos (verloofing) om de verdamping af te laten nemen en daarmee de verdroging tegen te gaan en de grond- en drinkwatervoorraad toe te laten nemen.  

Ruimtelijke adaptatie

Het klimaat verandert. Hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we, ook volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar.

 

Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Klimaatverandering heeft effecten op grote schaal maar ook op de kleine schaal van een stad. Door de toenemende hoeveelheid verharding in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen. Door het grootschalig verharden van tuinen van particulieren neemt de kans op wateroverlast toe.

 

Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:

• de bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

Waterplan Zeist

In 2004 is een integraal waterplan voor de gemeente Zeist vastgesteld. Dit plan is een samenwerking tussen gemeente, hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Hydron Midden Nederland en provincie Utrecht. Met dit plan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëntie van het water(keten)-beheer in Zeist te verhogen. Dit heeft betrekking op zowel waterkwaliteit als waterkwantiteit.

 

4.8.3 Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.

 

Planspecifiek

In het kader van de voorgenomen ontwikkelingen is de digitale watertoets uitgevoerd (dewatertoets.nl, d.d. 14 september 2022). Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (hierna: HDSR) is via deze weg op de hoogte gebracht van de plannen. Uit de digitale analyse blijkt dat er geen grote waterbelangen zijn. De ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Desalniettemin worden navolgend de relevante wateraspecten beschouwd.

 

In de huidige situatie is het plangebied grotendeels verhard door de woningen en bijbehorende tuinverharding. Er wordt beoogd in de toekomstige situatie de ruimte achter de woningen zo groen mogelijk in te richten. Daarmee neemt de oppervlakte aan verhard oppervlak niet toe en is watercompensatie niet vereist.

 

Naast het uitvoeren van de digitale watertoets is het plan tevens getoetst aan de Handreiking watertoets van HDSR. Hierin geeft het waterschap enkele onderwerpen die het graag ziet in de waterparagraaf. Deze onderwerpen zijn voor voorliggend plan van mindere mate relevant, omdat het gaat om een plangebied waar geen oppervlaktewateren of waterkeringen aanwezig zijn, waardoor het plan geen negatief effect sorteert op deze onderdelen.

 

De afvoer van afvalwater- en hemelwater wordt ontkoppeld. Het afvalwater wordt afgevoerd via het gemeentelijk riool. Er wordt daarbij geen gebruik gemaakt van uitlogende bouwmaterialen. Hierbij zal er voldaan worden aan het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Het GRP Zeist 2016-2021 bevat het gemeentelijk beleid ten aanzien van waterbeheer. 

Hemelwater infiltreert in de bodem. De gemeente Zeist heeft de ambitie dat ruimtelijke ontwikkelingen voorzien in de aanleg van een waterberging van ten minste 45 liter per vierkante meter bebouwd of anderszins verhard oppervlak. Er is daarom in een waterhuishoudkundig plan beschouwd op welke manier het plan aan deze ambitie kan voldoen (Waterpas, 22.037-RIO-01, d.d. 18 november 2022, zie bijlagen bij toelichting bijlage 7). Uit een gebiedsanalyse en berekeningen zijn maatregelen voor het HWA- (hemelwaterafvoer) en DWA- (afvalwater) stelsel voortgekomen. 

Het HWA-stelsel bestaat uit verlaagde groenvakken en een HWA-riool. De aansluiting op het gemengde hoofdriool onder de Ridderschapslaan bestaat uit het hemelwater dat via het kolken/verzamelstelsel en de verlaagde groenvakken in het HWA-riool terecht komt. De aanwezigheid van een interne overstort zorgt dat de neerslag tijdelijk op eigen terrein geborgen wordt, wat het gemeentelijk stelsel ten tijde van neerslag ontlast. Het ontworpen stelsel voldoet aan de eis om 45 liter te bergen per vierkante meter verharding.

 

Voor het DWA-stelsel is worden de huisaansluitingen direct aangesloten op het gemengde hoofdriool. Daarbij varieert de aansluiting per woning.

 

De verantwoordelijkheid voor de afvoer van neerslag die valt binnen de woonpercelen ligt bij de verhuurder. De regenpijpen bevinden zich aan de achterzijde van de woningen en blijven boven maaiveldniveau. Door middel van een regenton of groene inrichting kan het water worden opgevangen en geïnfiltreerd in de ondergrond.

     

Vanuit het aspect water zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het voorgenomen plan.

4.9 Cultureel erfgoed

 

4.9.1 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan.

 

Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'. Om praktische redenen kan deze melding gedaan worden bij de gemeente. De melding dient vergezeld te gaan van een foto van de vondst en gegevens over de exacte locatie van de vondst. Daarnaast regelt de wet dat bij verstoring van de ondergrond archeologisch onderzoek noodzakelijk kan zijn voor het bepalen van de aanwezigheid van archeologische resten/monumenten. Hierbij kunnen beschermingsmaatregelen opgelegd worden zoals behoud in situ of een opgraving voor documentatie en berging van de resten. Gemeenten kunnen middels eigen beleid invulling geven aan bescherming van archeologisch erfgoed.

  

Planspecifiek

In het plangebied geldt volgens de gemeentelijke waardenkaart een lage archeologische verwachting, zie onderstaande afbeelding. Dit betekent dat bij bodemingrepen die groter dan 10 ha zijn en dieper dan 30 cm beneden het maaiveld reiken in een vroegtijdig stadium archeologisch onderzoek moet plaatsvinden, zodat de mogelijkheid tot inpassen van eventuele archeologische waarden binnen de planvorming mogelijk blijft. De vrijstellingsgrenzen worden met de voorgenomen ontwikkeling niet overschreden. Een archeologisch onderzoek kan daarmee achterwege blijven.

   

^{Archeologische beleidskaart Zeist}

 

Er kan geconcludeerd worden dat het aspect archeologie geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling vormt.

 

4.9.2 Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Ruimtelijke plannen zijn een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.

 

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

 

Planspecifiek

Uit toelichting paragraaf 1.3 bleek dat het plangebied is voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie-2'. Met deze dubbelbestemming is aangegeven dat de cultuurhistorische waarden prioriteit genieten boven de andere bestemmingen en ter bescherming van die waarden een ‘omgevingsvergunning voor de uitvoering van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden’ (voorheen aanlegvergunning) geldt. Het uitvoeren van werken en werkzaamheden, en het bouwen van gebouwen en bouwwerken die niet bijdragen de cultuurhistorische waarde van het gebied is alleen mogelijk als vooraf de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit is geraadpleegd en de monumentale belangen niet onevenredig worden geschaad.

 

De woningen in onderhavig plangebied zijn cultuurhistorisch waardevol doordat ze gerealiseerd zijn tijdens de wederopbouw en karakteristiek zijn voor die tijd. De woningen stammen uit het bouwjaar 1950 en zijn in december 1988 aangewezen als gemeentelijk monument. Niet alleen de woningen zijn cultuurhistorisch waardevol, ook de stedenbouwkundige structuur van het gebied heeft cultuurhistorische waarde. Deze structuren staan dan ook op de lijst van gemeentelijke monumentale structuren. De beschermde status, die vooral op de stedenbouwkundige structuur slaat, is in het geldende bestemmingsplan bevestigd door de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie-2' toe te kennen. Ter plaatse van de binnentuin is de dubbelbestemming komen te vervallen. De beschermde status heeft immers alleen betrekking op de stedenbouwkundige structuur, en niet op de binnentuin.

 

Ten behoeve van voorliggende ontwikkeling is per besluit van het college van B&W de monumentale status van de woningen verwijderd. Op navolgende afbeelding is een overzicht van de monumentale status van de arbeiderswoningen in de wijk Griffensteijn weergegeven.

 

^{Overzicht monumentale status woningen Griffensteijn}

 

Doordat de monumentale status van de woningen is opgeheven zijn ingrepen aan de gebouwen toegestaan. Desalniettemin zijn in een kadernotitie de randvoorwaarden vastgelegd (zie toetsing toelichting paragraaf 3.3.7) waaraan het ontwerp van de wijk dient te voldoen. Een van de uitgangspunten is dat de nieuwe woningen in stijl aan moeten sluiten op de bestaande woningen. Op basis van deze notitie is het ontwerp, zoals weergegeven in toelichting paragraaf 2.2, tot stand gekomen.

 

Ondanks dat de woningen geen monumentale status meer hebben, staat de stedenbouwkundige structuur nog steeds op de lijst van gemeentelijke monumentale structuren. Daarom is de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie-2' gehandhaafd op het gebied tussen de voorgevelrooilijnen van de toekomstige woningen aan de Ridderschapslaan en langs de voorgevelrooilijnen van de woningen aan de Jacoba van Beierenlaan. Er kan geconcludeerd worden dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

4.10 Verkeer en parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.

 

4.10.1 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

 

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

 

Gemeentelijk beleid

Op 20 mei 2021 heeft de gemeenteraad van Zeist de nieuwe Mobiliteitsvisie vastgesteld. In deze visie worden de gemeentelijke ambities op het gebied van mobiliteit uiteengezet, alsook richting gegeven aan de mobiliteitsbehoeften. De belangrijkste knelpunten en uitdagingen liggen in Zeist op het gebied van veiligheid, ruimtegebruik, duurzaamheid, bereikbaarheid en inclusiviteit. De gemeentelijke speerpunten zijn dan ook gericht op verkeersveiligheid, duurzame mobiliteit, slim omgaan met ruimte en bereikbaarheid met alle vervoerswijzen. Dat alles moet passen in de groene kwaliteiten van Zeist en de mobiliteitsopgaven van de toekomst. De Mobiliteitsvisie doet daarmee strategische uitspraken over de mobiliteit in Zeist.

 

De ambities en speerpunten uit de Mobiliteitsvisie zijn verder uitgewerkt in het ‘Mobiliteitsplan Zeist 2022-2027’, waarin concrete maatregelen worden vastgelegd voor bijvoorbeeld het vergroten van de verkeersveiligheid, het oplossen van parkeerproblemen of het verbeteren van fietsroutes. Het nieuwe mobiliteitsplan vervangt het Gemeentelijk Verkeers- en VervoersPlan (GVVP 2014-2023) uit 2013.

 

Planspecifiek

In de toekomstige situatie zijn er in totaal 98 woningen in het plangebied aanwezig. Voor het berekenen van de toekomstige verkeersgeneratie dient bepaald te worden welke kencijfers van CROW publicatie-381 gehanteerd moeten worden. In de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' is bepaald dat voor de gemeente Zeist de normen voor 'matig stedelijk' gebied gehanteerd dienen te worden. In navolgende tabel is op basis van deze normen de verkeersgeneratie berekend.
 

	Aantal	Norm	Verkeersbewegingen
huur, huis, sociale huur	30	4,9	147
huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur)	68	3,6	244,8
totale verkeersgeneratie			391,8

^{Verkeersgeneratie toekomstige situatie}

 

Zoals blijkt uit de tabel bedraagt de toekomstige verkeersgeneratie 391,8 verkeersbewegingen per etmaal. Dit bedraagt geen pure toename, omdat er in de huidige situatie reeds woningen aanwezig zijn in het plangebied. Om de toename te kunnen berekenen is in navolgende tabel de huidige verkeersgeneratie berekend.

 

	Aantal	Norm	Verkeersbewegingen
huur, huis, sociale huur	26	4,9	127,4
huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur)	64	3,6	230,4
totale verkeersgeneratie			357,8

^{Verkeersgeneratie huidige situatie}

 

Wanneer de uitkomsten van de twee tabellen met elkaar worden vergeleken blijkt dat de verkeersgeneratie in de toekomstige situatie (391,8 - 357,8 =) 34 verkeersbewegingen per etmaal groter is. Gezien deze beperkte toename zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect verkeer te voorzien; de Ridderschapslaan en de Jacoba van Beierenlaan beschikken naar verwachting over voldoende capaciteit.

 

4.10.2 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.

 

Gemeentelijke beleid

De gemeente Zeist heeft haar parkeerbeleid vastgelegd in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist'. Hierin is bepaald dat voor het bepalen van de parkeereis uitgegaan moet worden van de nieuwe parkeerkencijfers van het CROW (in dit geval publicatie 381).

   

Planspecifiek

Voor de 90 reeds aanwezige woningen voldoet de huidige parkeersituatie. Echter dienen voor de acht woningen die toegevoegd worden extra parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Voor het berekenen van het aantal extra parkeerplaatsen worden de parkeernormen uit de CROW-publicatie 381 aangehouden, zoals vastgelegd in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist'. De gemeente Zeist hanteert bij het bepalen van de parkeernormen de kencijfers voor matig stedelijk gebied, waarbij de bovengrens van de bandbreedte aangehouden wordt.

 

 In navolgende tabel is op basis van deze uitgangspunten de parkeereis berekend.

 

	Aantal	Norm	Eis
huur, huis, sociale huur	4	2	8
huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur)	4	1,4	5,6
totaal			13,6

 

Uit de tabel blijkt dat er door de ontwikkeling afgerond 14 extra parkeerplaatsen benodigd zijn. Om hieraan tegemoet te komen worden er een parkeervoorziening tussen de achtertuinen van enkele woningen aan de Ridderschapslaan en Jacoba van Beierenlaan gerealiseerd. Dit parkeerterrein wordt ontsloten via een inrit aan de Ridderschapslaan. De parkeersituatie aan de voorzijde van de woningen wijzigt verder niet ten opzichte van de huidige situatie. De parkeervoorziening biedt plaats aan 14 parkeerplaatsen die in een representatieve situatie 28 verkeersbewegingen per etmaal met zich mee brengt. Dit is een dermate laag aantal dat ervan uit kan worden gegaan dat er geen sprake zal zijn van overmatige hinder voor omwonenden. Bovendien zijn de betreffende woningen aan de achterzijde voorzien van bergingen en schuttingen, die zorgen voor een afschermende werking.

    

Geconcludeerd kan worden dat er geen belemmeringen zijn vanuit het aspect parkeren.

 

5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

 

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk 2 geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk 3 geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk 2. Ten slotte regelt hoofdstuk 3 de overgangs- en slotbepalingen.

 

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw: 

• bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.4 Wijze van bestemmen

Navolgend worden per artikel kort de belangrijkste aspecten weergegeven.

 

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

 

Artikel 2 Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Hiervoor is aangesloten bij de SVBP 2012.

 

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

Aan de openbare groenstructuren in het plangebied is de bestemming 'Groen' toegekend. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. Wel mogen bij de bestemming behorende andere bouwwerken worden gebouwd.

 

Artikel 4 Tuin

Aan de voorkanten en enkele zijkanten van de woningen is een strook gereserveerd die van de bestemming 'Tuin' wordt voorzien. Ook komt deze voor op delen van tuinen die grenzen aan openbaar gebied. In de tuin zijn geen woningen of bijgebouwen toegestaan. Deze moeten worden gebouwd binnen de bestemming ‘Wonen’. Op deze manier ontstaat een duidelijke driedeling: de woonbestemming waarbinnen de woning en de bijgebouwen mogen worden gebouwd en de tuin waar slechts andere bouwwerken (zoals schuttingen, speeltoestellen en tuinmeubilair) mogen worden gebouwd. Binnen deze bestemming is het toegestaan erkers, ingangspartijen en andere bouwwerken, zoals erf- of perceelafscheidingen en tuinmeubilair, niet zijnde overkappingen, te realiseren.

 

Artikel 5 Verkeer

Zowel wegen met een doorgaande (stroom-) functie als woonstraten krijgen de bestemming 'Verkeer'. In de regels wordt uitgegaan van een weg met ten hoogste twee rijstroken. Een rijstrook is de strook die breed genoeg is voor een auto. De meest voorkomende vorm van een weg met twee rijstroken is de weg met één strook heen en één strook terug. De gronden met de bestemming verkeer zijn naast wegen, tevens bestemd voor onder meer parkeervoorzieningen, bermen, groen- en speelvoorzieningen en watergangen.

 

Artikel 6 Verkeer - Verblijfsgebied

In het plan, tussen enkele woningen aan de Ridderschapslaan en Jacoba van Beierenlaan, is een parkeerkoffer opgenomen. Om te benadrukken dat deze parkeerkoffer en bijbehorende oprit geen openbaar karakter hebben is hiervoor de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' opgenomen. Deze gronden zijn bedoeld voor wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie. Daarnaast ook voor parkeer-, speel- en groenvoorzieningen.

 

Artikel 7 Wonen

De gronden waarop de woningen met de bijbehorende tuinen, erven, in- en uitritten, parkeervoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn beoogd zijn bestemd als 'Wonen'. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn dan ook bestemd voor wonen, een beroep of bedrijf aan huis en de hiervoor genoemde bijbehorende tuinen en erven, in- en uitritten en parkeervoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. De gemeente Zeist heeft, vanwege het ontbreken van een doelgroepenverordening, geen middel om woningen die voor bepaalde doelgroepen op de markt komen ook voor deze doelgroepen beschikbaar te houden. Er is daarom geen verplichting voor het realiseren van sociale huurwoningen in voorliggend bestemmingsplan opgenomen, maar dit wordt anderszins vastgelegd.

 

Het gebruik van de woningen is slechts toegestaan als er voldoende waterberging wordt aangelegd, wat is vastgelegd in een voorwaardelijke verplichting. Daarnaast zijn ook de maatregelen die volgen uit het akoestisch onderzoek industrielawaai, zoals beschreven in toelichting paragraaf 4.6, opgenomen om de geluidhinder van de naast het plangebied gelegen school te beperken. Het gaat daarbij om het volgende: 

• De kopgevels van de twee woonblokken die het dichtst bij de school voorzien zijn dienen uitgevoerd te worden als dove gevel.
• Conform artikel 2.17 van het Activiteitenbesluit mogen de maximale geluidniveaus binnen overdag niet hoger zijn dan 55 dB. Dat vergt voor enkele gevels in het plan aanvullende maatregelen (mechanische ventilatie, goede beglazing en kierdichting).
• Om een geluidreductie op de begane grond en buitenruimtes van de woningen die zich ten noordoosten van de school bevinden te bewerkstelligen wordt een geluidwerende schutting tussen de school en de woningen verplicht.

De begrenzing van de bouwvlakken en de maximale bouwhoogte van de woningen zijn op de verbeelding weergegeven. Op de verbeelding is een maximale goothoogte van 6,5 m opgenomen. Mogelijk is dit een te lage hoogte voor de praktijksituatie. In dat geval wordt een beroep gedaan op de algemene afwijkingsregel waarmee een afwijking van 10% vergund kan worden. 

 

Ten slotte is in deze bestemming en op de verbeelding opgenomen dat de woningen gestapeld dan wel als rijwoning mogen worden gebouwd.

 

Artikel 8 Waarde - Cultuurhistorie - 2

Deze dubbelbestemming is gebruikt om de gemeentelijke monumentale structuren (de zogenaamde attentiegebieden) die op de gemeentelijke monumentenlijst staan, ook in het bestemmingsplan te beschermen. Het betreft in dit geval de stedenbouwkundige structuur bij het woningbouwcomplex Ridderschapslaan 1-43 (oneven), Ridderschapslaan 22-46 (even) en Jacoba van Beierenlaan 2-36. Met de dubbelbestemming is aangegeven dat de cultuurhistorische waarden prioriteit genieten boven de andere bestemmingen. Bouwen op deze gronden conform de andere bestemmingen mag uitsluitend plaatsvinden als de cultuurhistorische belangen dat gedogen en de (gemeentelijke) Commissie Ruimtelijke Kwaliteit hierover heeft geadviseerd. Het uitvoeren van diverse werken en werkzaamheden is alleen mogelijk als hiervoor een omgevingsvergunning voor een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is verkregen. Voor het verkrijgen van een dergelijke vergunning moet vooraf de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit worden geraadpleegd en mogen de monumentale belangen niet onevenredig worden geschaad. 

 

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

 

Artikel 10 Algemene bouwregels

In dit artikel zijn algemene bepalingen over bouwen opgenomen. Deze bepalingen hebben betrekking op ondergronds bouwen.

 

Artikel 11 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van strijdig gebruik opgenomen.

   

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel zijn algemene regels opgenomen om af te wijken van hetgeen is bepaald in het bestemmingsplan.

 

Artikel 13 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een mogelijkheid opgenomen om de Staat van bedrijfsactiviteiten te wijzigen en de bouwgrenzen te overschrijden.

 

Artikel 14 Overige regels

In dit artikel is bepaald dat in voldoende parkeergelegenheid voorzien moet worden, waarbij wordt verwezen naar het gemeentelijk parkeerbeleid. Daarnaast worden in dit artikel eisen gesteld aan laden en lossen.

  

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

Artikel 15 Overgangsrecht

In deze regels wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik.

 

Artikel 16 Slotregel

Als laatste wordt de slotregeling opgenomen. Deze regeling bevat zowel de titel van het plan als de vaststellingsregeling.

 

6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien: 

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. 

Planspecifiek

Het project wordt op particulier initiatief gerealiseerd. De kosten in verband met de realisatie van de ontwikkelingen van de locaties zijn dan ook voor rekening van de initiatiefnemer. Dit is vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente. Een planschadeovereenkomst is hier onderdeel van. De kosten voor het begeleiden van de bestemmingsplanprocedure worden via de gemeentelijke legesverordening aan de initiatiefnemer doorberekend.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

 

6.2.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

 

Een ontwerp bestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

 

Maatschappelijke gevolgen en participatie

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het ook belangrijk dat het plan maatschappelijk voldoende draagvlak heeft. Om die reden worden er sinds 2018 actief gesprekken gevoerd met bewoners over het plan. Er is een bewonerscommissie aangesteld waarmee de plannen besproken worden. Bij aanvang van het project is een woonwensen onderzoek uitgevoerd waarin het merendeel van de bewoners aangegeven heeft voor herbouw van de woningen te zijn. Een aantal malen per jaar krijgen de huurders, met een huurcontract voor onbepaalde tijd, een nieuwsbrief met informatie over het project en de projectvoortgang. Daarnaast worden voor deze bewoners informatiebijeenkomsten georganiseerd met uitleg van het plan.

 

Het project verloopt conform het Basis Sociaal Statuut; een statuut dat is vastgesteld door de besturen van de drie woningcorporaties in Zeist. Hierin zijn afspraken vastgelegd over informatieverstrekking, begeleiding, herhuisvesting en verhuis- en herinrichtingvergoeding. Dit zorgt ervoor dat huurders als basis gelijke rechten hebben. In het sociaal plan is verder geregeld dat vertrekkende bewoners de wettelijke verhuiskostenvergoeding krijgen en een stadsvernieuwingsurgentie voor de regio Utrecht. Daarbij heeft Woongoed Zeist de volgende uitgangspunten op de algemene website van de herontwikkeling geplaatst: 

• Woongoed Zeist belooft dat alle huurders met een vast huurcontract in de wijk kunnen blijven wonen;
• woonlasten van de huurders mogen bij nieuwbouw niet hoger worden, dus woonlasten blijven gelijk of worden lager;
• de wijk moet het rustige, groene en ruime karakter behouden;
• bij nieuwbouw komen er qua type vergelijkbare woningen terug en nieuwbouw moet mooi aansluiten bij de bestaande bouw. 

Ook omwonenden zijn sinds 2018 over de ontwikkeling geïnformeerd en kunnen zich via de website van Woongoed Zeist opgeven voor een nieuwsbrief. Verder is op 1 november 2022 een informatieavond georganiseerd voor omwonenden van het plangebied. Hiervoor zijn met een uitnodigingsbrief 216 adressen en enkele lokale milieuorganisaties aangeschreven. Uiteindelijk is de bijeenkomst bezocht door 9 adressen en Stichting Milieuzorg Zeist e.o. Het plan is middels posters aan de aanwezigen gepresenteerd. Er werd positief gereageerd op plan, waardoor dit geen aanleiding gaf tot wijzigingen.

 

Met de bewoners van Cornelis Schellingerlaan 65 t/m 79 wordt overleg gevoerd over het inkorten van de achtertuinen zodat er 3 extra woningen gebouwd kunnen worden. Er is hierover onder de bewoners onbegrip ontstaan, wat per brief kenbaar is gemaakt aan de gemeentraad en Woongoed Zeist. Deze brief is beantwoord met nogmaals uitleg over de situatie en de toezegging voor een oplossingsvoorstel.

 

6.2.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg

In het kader van het wettelijk vooroverleg is het ontwerpbestemmingsplan aan de relevante vooroverlegpartners, waaronder Gasunie, HDSR, Vitens, Veiligheidsregio Utrecht (hierna: VRU) en de provincie Utrecht, toegezonden. HDSR, de provincie Utrecht en de VRU hebben inhoudelijk gereageerd op het bestemmingsplan. Dit heeft tot de navolgende aanpassingen in het bestemmingsplan geleid.

 

HDSR

HDSR geeft aan dat in het plan verwijzingen naar het Waterbeheerprogramma 20222 - 2027 en naar het klimaatbeleid van gemeente Zeist, dat in januari 2021 is vastgesteld, ontbreken. Om aan deze omissies tegemoet te komen is in toelichting paragraaf 4.8.2 een beschrijving van het Waterbeheerprogramma opgenomen en is aan toelichting paragraaf 3.3.6 toetsing van het klimaatbeleid toegevoegd. Tevens verzoekt het waterschap aan de bestemmingsomschrijvingen artikel 4 'Tuin' en artikel 6 'Wonen' het begrip 'waterhuishoudkundige voorzieningen' toe te voegen, om daarmee het nemen van maatregelen om water op te vangen en te verwerken mogelijk te maken. Dit begrip is toegevoegd aan beide bestemmingsomschrijvingen.

 

Verder geeft HDSR aan dat in het klimaatbeleid worden onder andere aanvullende eisen gesteld aan nieuwbouwplannen voor de thema’s wateroverlast, droogte, hitte en waterveiligheid. Zo moet bijvoorbeeld ieder perceel 45mm neerslag kunnen bergen, waarbij geldt dat ten minste 35,7mm in 45 minuten, dat valt op de daken, direct in de bodem kan infiltreren of geborgen kan worden. De eis om 45 millimeter water op te kunnen vangen in het plangebied is middels een voorwaardelijke verplichting in de regels van het plan (artikel 6.5.3) opgenomen. Ook moet via een modelmatige berekening aangetoond worden dat bij extreme regenval 90mm uur geen water de woningen instroomt. Daarnaast adviseert het waterschap op basis van de 'afspraken klimaatadaptief bouwen’ na te gaan dat bij extreme regenval (70mm uur) geen schade aan infrastructuur ontstaat. Om aan deze verzoeken te voldoen worden in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning modelmatige berekeningen uitgevoerd om inzichtelijk te maken welke gevolgen extreme regenval heeft voor het plan.

 

Provincie Utrecht

De provincie Utrecht vraagt aandacht voor een verantwoording van de relatie met het regionaal programma Wonen en Werken, zoals bedoeld in artikel 9.15 lid 2 van de Interim Omgevingsverordening Utrecht. In toelichting paragraaf 3.2.2 is deze verantwoording opgenomen.

 

6.2.3 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Griffensteijn’ heeft op grond van artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening met ingang van 12 januari 2023 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn kon iedereen een zienswijze naar voren brengen bij de gemeenteraad. In totaal zijn twee zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn tijdig ingediend. De indieners van de zienswijzen hadden bezwaar tegen de inkorting van de tuinen van de woningen aan de Cornelis Schellingerlaan. Op 20 maart 2023 heeft overleg plaatsgevonden tussen de gemeente en indieners van de zienswijzen. Tijdens dit overleg zijn afspraken gemaakt ten aanzien van planaanpassing. Naar aanleiding van dit overleg heeft Woongoed Zeist het voorstel gedaan de verbeelding van het bestemmingsplan aan te passen en de begrenzing zodanig te situeren dat de tuinen van de woningen aan de Cornelis Schellingerlaan met maximaal 1,2 m worden ingekort in plaats van de eerder bepaalde 2 m. Dit voorstel is besproken tijdens een overleg op 8 mei 2023. Resultaat is dat indieners na deze toezeggingen akkoord zijn met het bestemmingsplan en hebben hun zienswijze ingetrokken. Er is dus geen sprake meer van ingediende zienswijzen tegen het bestemmingsplan.

 

Bovengenoemde wijziging is verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan. Daarnaast is sprake van enkele ambtshalve wijzigingen. Deze zijn opgesomd in de Nota ambtshalve wijzigingen bestemmingsplan Griffensteijn (zie bijlagen bij toelichting bijlage 8).