Achterkerkstraat 29 en 30

Toelichting

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 Aanleiding en doel

De panden Achterkerkstraat 29 en 30 zijn in het bestemmingsplan Centrum mede bestemd voor horeca. Dit op grond van het feit dat deze panden ten tijde van de voorbereiding en vaststelling van dat bestemmingsplan Centrum nog in gebruik waren als respectievelijk snackbar en eetcafé. Gelet op het ongewenste karakter van deze functie in een overwegende woonomgeving en de regelmatig ontvangen klachten vanuit de directe omgeving, kent het bestemmingsplan ook een regeling tot het schrappen van deze functies/bestemmingen. De hiertoe in het leven geroepen wijzigingsbevoegdheid kan worden toegepast indien het gebruik ten behoeve van een horecabedrijf is beëindigd dan wel ingeval van leegstand van ten minste 12 maanden. Geconstateerd is dat beide horecapanden al meer dan een jaar leeg staan. naar aanleiding van deze omstandigheid en met het doel de horecabestemmingen te schrappen, is dit wijzigingsplan opgesteld.

1.2 Ligging plangebied

De panden liggen aan de Achterkerkstraat. De ongeveer tegenover elkaar gesitueerde panden liggen in een overwegend woongebied, op ca.100 meter van De Markt, één van de horecaconcentratiegebieden in het centrum van Veenendaal.

Luchtfoto planlocatie

1.3 Vigerend(e) plan(nen)

Op de locatie is het bestemmingsplan “Centrum” van kracht. In dit bestemmingsplan hebben de betrokken panden de bestemming “Gemengd”. De panden hebben, in tegenstelling tot de omliggende panden met dezelfde bestemming, de mogelijkheid voor vestiging van horeca (t/m categorie 3). Deze uitzondering is gemaakt vanwege de op dat moment bestaande en vergunde situatie.

Fragment van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan Centrum

1.4 Leeswijzer

Het wijzigingsplan is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven;
• In hoofdstuk 3 volgt vervolgens een beschrijving van het beleidskader dat van toepassing is op het bestemmingsplan;
• In hoofdstuk 4 is de inhoud van dit plan aangeduid;
• In hoofdstuk 5 worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten behandeld;
• Hoofdstuk 6 beschrijft het juridische deel van het plan;
• In hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid aan bod;
• In hoofdstuk 8 tenslotte zijn de resultaten uit overleg en inspraak besproken en behandeld.

Hoofdstuk 2 BESTAANDE SITUATIE

2.1 Ruimtelijke en functionele structuur

De Achterkerkstraat is één van de oudste wegen van Veenendaal. Dit historische karakter komt nog steeds tot uiting in de structuur van deze straat en omgeving. Smalle wegen, hofjes en een overwegende woonfunctie vormen belangrijke kenmerken van deze straat en buurt. De oorspronkelijke kleinschalige bedrijvigheid heeft in de loop van de tijd steeds meer plaats gemaakt voor woonfuncties.

Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER

In het bestemmingsplan Centrum is een uitgebreide beschrijving gegeven van het van toepassing zijnde overheidsbeleid, t.w.: Rijk, Provincie, Regio en Gemeente. Om in dit verband irrelevante herhaling te voorkomen wordt ten aanzien van het Rijks- , Provinciaal- en Regionaal beleid verwezen naar het bestemmingsplan Centrum. Het gemeentelijk beleid wordt hierna wel herhaald.

3.1 Gemeentelijk beleid

3.1.1 Strategische Visie Veenendaal 2025

De visie onderscheidt kwaliteitspijlers en ambities. Kwaliteitspijlers zijn de meest essentiële kwaliteiten waaraan in het beleid van Veenendaal op weg naar 2025 aandacht geschonken zal worden. De kwaliteitspijlers zijn:

• 1. ruimbaan voor ondernemen;
• 2. meer binding en innovatie in de ondernemerstraditie;
• 3. Veenendaal jonge leefstad van de toekomst;
• 4. De bestaande jeugdige leeftijdsopbouw vasthouden;
• 5. herkenbare stadslandschappen;
• 6. meer afwisseling en samenhang in het ruimtelijk beeld.

De ambities zijn de doelen die Veenendaal in 2025 bereikt wil hebben. Deze ambities zijn gegroepeerd rondom 4 thema's:

• sociaal en cultureel profiel;
• stedelijk profiel;
• groei na 2015;
• profiel in de regio.

Voor wat betreft het stedelijk profiel, het meest van belang voor dit bestemmingsplan, kent de visie de volgende ambities: stad met menselijke maat, het regionale winkelcentrum, de groenste stad, plaats met een divers en innovatief ondernemersklimaat, waarin bedrijven wortels hebben met de samenleving, en plaats met zichtbare en sterke historische identiteit.

3.1.2 Structuurvisie Veenendaal 2025

De Structuurvisie geeft de ruimtelijke en verkeerskundige visie op Veenendaal in 2025. De visie geeft hierbij de hoofdlijnen van de beoogde ontwikkeling weer. Zij is geformuleerd aan de hand van de volgende tien ambities:

• 1. Zichtbare en sterke historische identiteit;
• 2. woon- en werkgebieden met eigen karakters;
• 3. heldere routes met duidelijke entrees;
• 4. brandpunten in de stad;
• 5. groene stad;
• 6. aantrekkelijke oonwijken;
• 7. goed gebruik van de beschikbare ruimte;
• 8. bereikbare economische gebieden;
• 9. een fietsende stad;
• 10. goed openbaar vervoer.

Voor elk van deze ambities is verwoord hoe deze bereikt kan worden.

De visie is ook verbeeld in een Structuurkaart. Deze geeft het beeld van de gewenste ontwikkeling van de stad als geheel. Enkele delen van de stad is verder ingezoomd en wordt een inventarisatie en analyse gegeven.

3.1.3 Detailhandelstructuur 'Nu en in de toekomst'

De gemeente Veenendaal heeft een sterk kernwinkelgebied, vier buurtwinkelcentra en twee woonboulevards. Veenendaal wil de positie van de binnenstad blijvend versterken. Tevens wil de gemeente dat inwoners van Veenendaal de mogelijkheid hebben binnen redelijke afstand in de buurt of wijk hun boodschappen te doen. De PDV-clusters (clusters voor perifere detailhandelsvestigingen) wil zij behouden als locatie voor winkels in volumineuze artikelen die moeilijk inpasbaar zijn in het kernwinkelgebied.

In de detailhandelstructuur zijn de beleidsuitgangspunten beschreven die moeten zorgen voor een duurzame detailhandelsstructuur en het voorkomen en terugdringen van leegstand. De detailhandelsstructuur die de gemeente nastreeft bestaat uit het kernwinkelgebied, de buurtwinkelcentra en de twee PDV-locaties (zie onderstaande afbeelding).

Een van de beleidsuitgangspunten van dit beleid is dat de gewenste versterking van het kernwinkelgebied en de buurtwinkelcentra en het behoud van de PDV-locaties wordt gerealiseerd door initiatieven op deze locaties te stimuleren. Versterking van het winkelaanbod buiten de detailhandelsstructuur (substantiële uitbreiding en/of nieuwe vestigingen) levert geen bijdrage aan het beoogde doel en kan dat doel zelfs aantasten. Dergelijke initiatieven worden daarom niet toegestaan.

Gemeente Veenendaal wil het ondernemers graag mogelijk maken te ondernemen. Maar niet op elke plek. Door duidelijkheid te geven op welke plekken dingen wel kunnen en op welke niet, geeft zij een betrouwbaar kader waar investering kunnen renderen. Bestaande winkels kunnen hun bedrijfsvoering voortzetten en behouden de rechten die zij reeds hebben.

3.1.4 Horecabeleid: "Veenendaal bruist"

De gemeente Veenendaal is een bruisende jonge leefstad, waar het prettig wonen, werken en ontspannen is. Daarbij is een gevarieerd en goed functionerend voorzieningenaanbod nodig. In de dagelijkse praktijk vormt de horeca voor veel mensen een sociale ontmoetingsplaats. Daarbij vervult de horeca een ondersteunende rol voor winkelen en een initiërende rol voor diverse evenementen. Horeca is dus van belang voor het economisch en sociaal functioneren van de gemeente.

Er zit echter ook een keerzijde aan horeca en alcoholgebruik. De exploitatie van horecabedrijven en de bijbehorende terrassen kan ook een bron zijn van overlast voor de omgeving. Daarnaast is overmatig alcoholgebruik door jongeren steeds vaker in het nieuws door een toename van het aantal jongeren dat in het ziekenhuis belandt wegens een alcoholvergiftiging. Wetenschappelijk onderzoek wijst uit dat jongeren die te jong, te vaak en teveel drinken blijvende hersenschade oplopen. Veenendaal wil het beste van alle werelden: een florerende, kwalitatief goede horeca, een leefbare omgeving en inwoners die verantwoord omgaan met alcoholische consumpties. Een dergelijke ambitie vraagt om een helder, uitvoerbaar, naleefbaar en handhaafbaar horecabeleid, waarbij de verantwoordelijke samenleving het uitgangspunt is.

Met deze Horecanota wil gemeente Veendaal de kaders voor de ontwikkeling van de horeca in Veenendaal vaststellen. De gemeente wil hiermee een bijdrage te leveren aan het bereiken van een goede balans tussen horeca, als belangrijke economische en recreatieve/ontspannende functie in de gemeente enerzijds en het bewaken van de woon- en leefsituatie, de openbare orde en gezondheid, anderzijds.

3.1.5 Notitie Parkeernormen

In 2008 heeft gemeente Veenendaal de "Notitie Parkeernormen" vastgesteld (juli 2008) waarin per functie is aangegeven welke parkeernormering bij nieuwe ontwikkelingen in acht moeten worden genomen. Het doel van deze notitie kan als volgt worden gedefinieerd: Het vaststellen van gemeentelijke parkeernormen voor nieuwe ruimtelijke projecten en ontwikkelingen in Veenendaal. Hierdoor kan nu en in de toekomst worden voorzien in de parkeerbehoefte waarbij tevens de bereikbaarheid en leefbaarheid worden gewaarborgd.

Om deze doelstelling te behalen zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd:

• 1. elke initiatiefnemer van een ruimtelijke ontwikkeling is verantwoordelijk voor het realiseren van z’n eigen parkeeroplossing.
• 2. een nieuw bouwinitiatief mag geen parkeerproblemen in de omgeving veroorzaken;
• 3. het toepassen van de parkeernormen moeten een positieve invloed hebben op de bereikbaarheid en de economische ontwikkeling van Veenendaal;
• 4. er wordt gestreefd naar een goede balans tussen het aanbod van parkeerplaatsen versus de leebaarheid en de kwaliteit (functie, gebruik, beeld) van de openbare ruimte;
• 5. indien de voorgeschreven parkeernorm niet realiseerbaar is, wordt er naar alternatieve mogelijkheden gezocht om het parkeren op te lossen.

Hoofdstuk 4 PLANBESCHRIJVING

4.1 Inhoud plan

Zoals in 1.1 is aangegeven voorziet dit plan in het schrappen van de mogelijkheid om in de panden Achterkerkstraat 29 en 30 horeca te vestigen. In het bestemmingsplan Centrum hebben deze panden de bestemming Gemengd toebedeeld gekregen met de aanduiding horeca (t/m catgeorie 3)

Hoofdstuk 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

In dit hoofdstuk worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten voor de ontwikkeling van de planlocatie beschreven. Het gaat hierbij om de aspecten natuur, water, archeologie, bodem, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Voor ieder aspect is een onderzoek of toets uitgevoerd.

5.1 Milieu

Het wijzigingsplan voorziet in een beperking van de functiemogelijkheden van twee bestaande panden, dit betekent dat de met de omgeving verband houdende milieuaspecten niet of slechts in zeer beperkte mate relevant zijn. Dit geldt voor de aspecten natuur, water, bodem, geluid, bedrijven & milieuzonering, luchtkwaliteit en externe veiligheid.

5.2 Cultuurhistorie

Aangezien het plan slechts voorziet in het schrappen van één specifieke functie (horeca) en de structuur van het gebied niet aantast zijn hier geen belangen van cultuurhistorie in het geding.B

 

5.3 Overige aspecten

Beschrijving en beoordeling van aspecten welke hierboven niet aan de orde zijn gekomen maar welke wel van invloed kunnen zijn zoals: privaatrechtelijke verhoudingen, kabels en leidingen, eerdere besluitvorming door college en/of raad.

5.4 Totaalbeeld aspecten

Uit alle gevoerde toetsen komt naar voren dat de nu voorgenomen ontwikkeling op geen onacceptabele gevolgen of belemmeringen stuit voor de directe omgeving.

Hoofdstuk 6 JURIDISCHE PLANOPZET

6.1 Inleiding

Het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels (zogenaamde planregels). De regels zijn gerelateerd aan de verbeelding, zodat verbeelding en regels te allen tijde in onderlinge samenhang dienen te worden bezien en toegepast.

Verbeelding

Zoals reeds eerder gesteld is de verbeelding gerelateerd aan de regels (en vice versa) en heeft tevens de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen.
Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Verder kunnen er binnen een bestemming verklaringen zijn aangegeven. Deze hebben juridisch gezien geen enkele betekenis en zijn uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart (bijvoorbeeld topografische gegevens).
De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers en overheid bindende deel van het bestemmingsplan.

Regels

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in meerdere hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse bepalingen artikelsgewijs worden besproken.

Toelichting

De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. Door de grote flexibiliteit, of beter vrijheid in de regels, kan de rechtszekerheid van belanghebbenden in het gedrang komen. In de toelichting dienen derhalve duidelijk de beleidsintenties te worden aangegeven met betrekking tot toekomstig grondgebruik. De toelichting heeft echter geen rechtsreeks burgers bindende werking.

Wabo

Met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsvergunning (Wabo), per 1 oktober 2010, worden de aanlegvergunning, de sloopvergunning en de binnenplanse ontheffing als instrumenten van het bestemmingsplan onderdeel van de omgevingsvergunning (Wabo). De genoemde vergunningen en ontheffing zijn begrippen die in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) zijn opgenomen en in de praktijk veel worden toegepast. In een bestemmingsplan onder de Wabo, zoals in dit geval, wordt bijvoorbeeld niet meer gesproken van ontheffingsregels, maar van afwijkingsregels. Een aanlegvergunning wordt een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

6.2 De indeling van de planregels

De indeling van de planregels is als volgt:

6.2.1 Inleidende regels (hoofdstuk 1)

Dit hoofdstuk bevat alle bepalingen die nodig zijn om de overige planregels goed te

kunnen hanteren:

• begrippen: bevat in het plan gebruikte begrippen die uitleg behoeven;
• wijze van meten: bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van oppervlaktes, percentages, hoogtes, dieptes, breedtes en dergelijke. Hieronder valt tevens de wijze van peilbepaling.

6.2.2 Bestemmingsregels (hoofdstuk 2)

Binnen dit plan komen de volgende bestemmingen voor:

Gemengd
Dubbelbestemmingen
Gebiedsaanduidingen

In paragraaf 6.3 wordt aangegeven wat de gebruiksmogelijkheden en de bouwmogelijkheden van de bestemming 'Gemengd' zijn.

6.2.3 Algemene regels (hoofdstuk 3)

Hoofdstuk 3 bestaat achtereenvolgens uit de volgende artikelen:

• Anti-dubbeltelregel:
• Algemene bouwregels
• Algemene gebruiksregels
• Algemene aanduidingsregels
• Algemene afwijkingsregels
• Algemene wijzigingsregels

6.3 Bestemmingen

Het gemeentelijk beleid is vertaald in de planregels. Daarbij is geprobeerd een flexibel stelsel van regels te ontwikkelen zonder daarbij tekort te doen aan eisen van rechtszekerheid.

Gekozen is voor zo min mogelijk bestemmingen. Dit wijzigingsplan bevat slechts één bestemming: 'Gemengd'. Hieronder wordt aangegeven wat de gebruiks- en bouwmogelijkheden zijn.

Gemengd - G

Gebruiksmogelijkheden

• a. het wonen op de verdiepingen en begane grond;
• b. bedrijven in milieucategorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten en bedrijven die niet vallen onder de Wet milieubeheer, uitsluitend op de begane grond;
• c. detailhandelsbedrijven, uitsluitend op de begane grond tot een maximale grootte van 250 m2 (bruto vloeroppervlakte), met uitzondering daar waar op de plankaart als aanduiding (-dh) is aangegeven;
• d. dienstverlening, maatschappelijke dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en kantoren;

Door middel van de aanduiding -h op de verbeelding is duidelijk gemaaktt dat op deze percelen geen horeca-activiteiten mogen worden uitgeoefend. Deze wijze van bestemmen is identiek aan die in het bestemmingsplan Centrum.

Bouwmogelijkheden

In de bestemmingsregeling wordt onderscheid gemaakt tussen drie zones:

• het bouwvlak;
• het erf en;
• tuin.

Het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak gebouwd worden. Bijgebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak en mogen in principe alleen op het erf gebouwd worden. Uitzondering hierop zijn:

• 1. de erkerregeling;
• 2. de afwijkende bebouwingsregeling, waarbij de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen niet meer mag bedragen dan maximaal 50 m² buiten het bouwvlak en de bouw van bijgebouwen niet tot gevolg hebben dat meer dan 50% van het totale erf wordt bebouwd.

Bouwmogelijkheden

Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het gehele bouwvlak mag bebouwd worden. De op de verbeelding opgenomen goot- en bouwhoogte zijn van toepassing op de hoofdgebouwen. De maximum goot- en bouwhoogte van de bijgebouwen zijn aangegeven in de regels.

Hoofdstuk 7 FINANCIEEL-ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Dit plan voorziet in een aanpassing (beperking) van de bestemming van twee bestaande panden. Dit betreft daarmee geen plan waarop artikel 6.12.1 niet van toepassing is. Dit betekent dat er geen exploitatieplan of anterieure exploitatieovereenkomst behoeft te worden opgesteld. De kosten van deze planwijziging worden gedekt vanuit de algemene middelen in de lopende begroting.

Hoofdstuk 8 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

 

8.1 Overleg met eigenaren / inspraak /overleg

Het voornemen tot het in procedure brengen van dit wijzigingsplan is vooraf kenbaar gemaakt aan de eigenaren van beide panden. Beide eigenaren stonden afwijzend tegenover het voornemen. Deze reacties hebben niet geleid tot het afzien van het voornemen. De reacties en de naar aanleiding daarvan opgestelde Nota van Antwoord zijn als bijlagen toegevoegd aan deze toelichting. Aangezien de mogelijkheid tot het opstellen van dit wijzigingsplan mede is gebaseerd op een breed gedragen reactie vanuit de omgeving, tijdens de inspraakfase van het bestemmingsplan Centrum, is geen uitgebreide inspraakprocedure aan dit wijzigingsplan vooraf gegaan.

8.2 Vaststellling

Dit wijzigingsplan is vastgesteld op 24 november 2015. Het vaststellingsbesluit is in dit plan opgenomen. Gedurende de terinzagelegging van het ontwerpplan zijn twee zienswijzen ingediend. Deze vormden geen aanleiding om van de vaststelling af te zien. In bijlage 1 'Commentaarnota' zijn de zienswijzen samengevat en van commentaar en antwoord voorzien.

Bijlagen

Bijlage 1 Commentaarnota

Bijlage 2 Reactie Heikamp

Bijlage 3 Reactie Dammers

Bijlage 4 Aanvulling Dammers

Bijlage 5 Nota van antwoord