Partiële herziening Veenendaal-oost, deelplan Groenpoort

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 24 februari 2022 is het bestemmingsplan 'Veenendaal-oost, deelplan Groenpoort' door de gemeenteraad van Veenendaal vastgesteld. Groenpoort is het laatste grote nog te ontwikkelen woongebied in Veenendaal-oost en ligt tussen de Buurtlaan Oost, Dragonderweg, Spitsbergenweg en Rondweg-oost. Het plan voorziet in de realisatie van circa 970 nieuwe woningen in diverse woningtypen en prijsklassen, verspreid over zes woonbuurten. Het plan zal ontsloten worden via een rechtstreekse aansluiting op de Rondweg-oost (N233). Hiervoor is op 26 januari 2023 het bestemmingsplan 'Aansluiting Groenpoort, Veenendaal-oost' vastgesteld.

In het vigerende bestemmingsplan Veenendaal-oost, deelplan Groenpoort is een voorwaardelijke verplichting geluid opgenomen (artikel 7.2.9). Met dit artikel is bepaald dat bij een aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen aangetoond moet worden dat de maximale geluidbelasting op de woning minder dan 48 dB moet bedragen. Om deze maximale geluidbelasting te kunnen halen zal eerst de geluidwerende voorziening langs de Rondweg-oost gerealiseerd moeten zijn. De realisatie van de geluidwerende voorziening is vertraagd, waardoor ook de bouwontwikkeling vertraging oploopt. Om verdere vertraging te voorkomen wordt met dit bestemmingsplan (partiële herziening) een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarbij de ingebruikname van de woningen gekoppeld wordt aan de realisatie van de geluidwerende voorziening. De woningen mogen niet eerder in gebruik genomen worden dan dat de geluidwerende voorziening gerealiseerd is.

Daarnaast wordt met dit plan het aantal toegestane gestapelde woningen in deelgebied 2 verhoogd met 5 woningen tot maximaal 130 woningen. Het totaal aantal te realiseren woningen en appartementen binnen Groenpoort en het totaal woningen binnen deelgebied 2 verandert niet.

1.2 Het plangebied

Het plangebied maakt onderdeel uit van Veenendaal-oost, een nieuw woongebied aan de oostzijde van Veenendaal. De ontwikkeling van Veenendaal-oost is opgedeeld in drie deelplannen: 'Buurtstede', 'Veenderij' en 'Groenpoort'. Deelplan 'Groenpoort' betreft het meest noordelijke deelplan. Het plangebied van voorliggende partiële herziening betreft het hele plangebied van Groenpoort. Op de navolgende afbeelding is de globale ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding van deze partiële herziening.

Globale ligging en begrenzing van het plangebied (rood omlijnd) en de directe omgeving (Bron: PDOK).

1.3 Geldend bestemmingsplan

Op dit moment gelden voor het plangebied de volgende bestemmingsplannen:

• 1. Bestemmingsplan 'Veenendaal-oost, deelplan Groenpoort', door de gemeenteraad van Veenendaal vastgesteld op 24 februari 2022.
• 2. Bestemmingsplan 'Parapluplan 2022', door de gemeenteraad van Veenendaal vastgesteld op 20 april 2023.
• 3. Het wijzigingsplan 'Veenendaal-oost, deelplan Groenpoort, wijzigingsplan', vastgesteld op 14 mei 2024.

Bestemmingsplan 'Veenendaal-oost, deelplan Groenpoort'

Binnen dit plangebied worden 970 woningen mogelijk gemaakt. Hiervoor is een globale bestemming 'Woongebied' opgenomen. Binnen deze bestemming is per aangeduid deelgebied het maximum aantal woningen opgenomen met maximale maatvoeringen. Voor de wegen binnen het gebied zijn zones aangeduid.

De bestaande woningen hebben een woonbestemming meegekregen. Voor de Rond-weg-oost is, voor zover deze binnen het plangebied valt, de bestemming 'Verkeer' opgenomen. Daarnaast zijn aan de zuidoostzijde van het plangebied gronden bestemd als 'Groen'.

Verbeelding bestemmingsplan 'Veenendaal-oost, deelplan Groenpoort' (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl).

Bestemmingsplan 'Parapluplan 2022'

Met het bestemmingsplan 'Parapluplan 2022' worden enkele juridisch planologische regelingen met betrekking tot archeologie en parkeren verduidelijkt c.q. hersteld. Tevens zijn enkele praktische verbeteringen in het plan opgenomen.

Wijzigingsplan 'Veenendaal-oost, deelplan Groenpoort, wijzigingsplan'

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan voor Groenpoort waren de gronden van de voormalige manege aan de Dragonderweg 6 bestemd voor manege met een geurcontour. Ondertussen is het bedrijf beëindigd en wordt met behulp van de wijzigingsbevoegdheid woningbouw mogelijk gemaakt.

Verbeelding Wijzigingsplan 'Veenendaal-oost, deelplan Groenpoort, wijzigingsplan' (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl).

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De toelichting is opgebouwd uit 3 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een toelichting gegeven op het plan en de wijze van bestemmen. Tot slot wordt in hoofdstuk 3 de uitvoerbaarheid van het plan besproken.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Het plan

Veenendaal-oost is onderverdeeld in drie deelplannen; 'Groenpoort' in het noorden, het centrale deelplan 'Buurtstede' en 'Veenderij' in het zuiden. Deze deelplannen krijgen ieder hun eigen karakter, zoals dat onder meer tot uitdrukking komt in een kenmerkende dichtheid, sfeer en profilering van de openbare ruimte.

Buurtstede is nagenoeg volledig gerealiseerd en vormt het meeste stedelijke deelplan binnen de gehele ontwikkeling. Dit deelplan bevat hoofdzakelijk bouwblokken met aaneengesloten en gestapelde woningen. Daarnaast zijn hier verschillende wijkvoorzieningen terug te vinden in een voorzieningencluster.

Veenderij vormt het zuidelijke deel van Veenendaal-oost. De woningblokken bestaan hoofdzakelijk uit halfopen bouwblokken, waarbij de woningdichtheid in zuidelijke richting steeds verder afneemt. Het karakter van Veenderij wordt grotendeels bepaald door de grote hoeveelheid water. Dit deelplan is vrijwel volledig gerealiseerd.

Het laatste deelplan is Groenpoort waarvoor begin 2022 een bestemmingsplan is vastgesteld. Groenpoort laat zich het beste omschrijven als een groen-stedelijk woonmilieu met een diversiteit aan woningtypologieën. De ruimtelijke structuur van Groenpoort wordt in hoofdzaak bepaald door een brede singel, die vanaf de Dragonderweg in zuidelijke richting afbuigt en in een vloeiende beweging aantakt op de bestaande waterstructuur in Buurtstede. De singel heeft een breed profiel van circa 40 meter en vormt daarmee de ruggengraat van het plan, waaraan de verschillende woonbuurten - zes in totaal - als het ware zijn 'opgehangen'. Deze woonbuurten worden van elkaar gescheiden door twee evenwichtig gepositioneerde groene buffers, die het plangebied van oost naar west doorkruisen en het aangrenzende buitengebied letterlijk en figuurlijk Groenpoort intrekken.

In totaal wordt voorzien in circa 970 nieuwe woningen. Om een evenwichtige verdeling van het aantal woningen over het plangebied te waarborgen is per woonbuurt een maximum aantal woningen vastgelegd. Ook is per woonbuurt bepaald hoeveel gestapelde woningen er mogen worden gebouwd. De verschillende woonbuurten worden gekenmerkt door een ontspannen mix van zowel grondgebonden als gestapelde woningen, waarbij de woningdichtheid in oostelijke richting langzaam afneemt. Met name de eerstelijns bebouwing langs de Buurtlaan Oost en Rondweg-oost (N233) krijgt een wat meer stedelijk karakter. Deze eerstelijns bebouwing wordt overwegend aaneengesloten gebouwd, waardoor de bebouwing een geluidafschermende werking heeft voor het achterliggende woongebied. Tevens wordt langs Rondweg-oost een geluidwerende voorziening gerealiseerd om ook deze woningen te beschermden tegen teveel geluidsoverlast.

Het achterliggende woongebied biedt met name ruimte aan grondgebonden woningen, bestaande uit rijwoningen, geschakelde woningen, tweekappers en vrijstaande woningen. Het stedenbouwkundig plan en de beoogde differentiatie in het woningbouwprogramma vormen echter geen blauwdruk en kunnen op onderdelen nog wijzigen. Het bestemmingsplan biedt hiervoor de nodige speelruimte. Het plangebied zal ontsloten worden via een rechtstreekse aansluiting op de Rondweg-oost (N233). Hiervoor is op 26 januari 2023 het bestemmingsplan 'Aansluiting Groenpoort, Veenendaal-oost' vastgesteld.

Om te voorkomen dat er gewoond gaat worden zonder dat de geluidwerende voorziening langs de Rondweg-oost gerealiseerd is, wordt met deze partiële herziening een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Daarnaast bleek dat bij de nadere uitwerking van de plannen voor deelgebied 2 5 extra gestapelde woningen wenselijk zijn, zonder dat het totaal aantal (gestapelde) woningen binnen heel Groenpoort verandert, deze blijft 270 woningen. Binnen deelgebied 2 wordt het dan mogelijk 130 gestapelde woningen te realiseren waarbij het totaal aantal woningen binnen deelgebied 2 maximaal 250 blijft.

2.2 Wijze van bestemmen

2.2.1 Algemeen

Deze partiële herziening bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding is een gebiedsaanduiding opgenomen waaraan een voorwaardelijke verplichting is gekoppeld. Verder gelden den bestemmingen zoals opgenomen in het moederplan.

De planregels zijn onderverdeeld in drie hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels voor het plangebied, zijnde een verklaring van de gebruikte begrippen. Hoofdstuk 2 geeft aan welke verbeelding en regels deze herziening wijzigt en welke bestemmingsplannen overeenkomstig van toepassing zijn. In ditzelfde hoofdstuk is opgenomen wat er inhoudelijk wijzigt. Ten slotte is in hoofdstuk 3 de slotregel opgenomen. De overgangsrechtelijke bepalingen uit het moederplan blijven van kracht.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van deze partiële herziening geeft een weergave van de beweegredenen, die aan deze herziening ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van deze herziening van het bestemmingsplan.

2.2.2 Dit bestemmingsplan (herziening)

Met dit bestemmingsplan blijven de bestaande bestemmingsplannen en het wijzigingsplan gelden. Er wordt alleen een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het niet eerder in gebruik mogen nemen van de woningen, voordat de geluidswerende voorziening langs de Rondweg-oost gerealiseerd is. Op de verbeelding is een aanduiding toegevoegd waarbinnen deze geluidwerende voorziening gerealiseerd moet worden.

Tevens wordt voor deelgebied 2 het maximaal aantal toegestane gestapelde woningen veranderd.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Algemeen

Op 24 februari 2022 is het bestemmingsplan 'Veenendaal-oost, deelplan Groenpoort' vastgesteld. In het kader van dat bestemmingsplan is aangetoond dat de ontwikkeling uitvoerbaar is en in lijn met een goede ruimtelijke ordening.

Met dit plan wordt het in gebruik nemen van de woningen pas mogelijk nadat de geluidwerende voorziening lang de Rondweg-oost is gerealiseerd. In het bestemmingsplan 'Veenendaal-oost, deelplan Groenpoort' was al opgenomen dat bij de omgevingsvergunningaanvraag voor het bouwen aangetoond moet worden dat de maximale geluidsbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai niet overschreden wordt. Met de toe te voegen voorwaardelijke verplichting kan bij het aantonen dat voldaan wordt aan de maximale geluidsbelasting ervan uitgegaan worden dat de geluidwerende voorziening gerealiseerd wordt. Indien de geluidwerende voorziening nog niet aangelegd is mag de woning niet in gebruik worden genomen. Met deze regeling wordt hetgeen eerder beoogd was nog iets explicieter geregeld.

In deelgebied 2 wordt het maximaal aantal toegelaten gestapelde woningen verhoogd van 125 naar 130 woningen. Het totaal aantal woningen binnen dit deelgebied blijft 240 en ook het aantal woningen voor het totale plangebied wijzigt niet. Het totaal aantal gestapelde woningen binnen gehele deelplan Groenpoort blijft ook 270. Bij alle uitvoerbaarheidsaspecten in het bestemmingsplan 'Veenendaal-oost, deelplan Groenpoort' is uitgegaan van het maximaal aantal (gestapelde) woningen voor Groenpoort. Aangezien dit niet wijzigt is met het bestemmingsplan 'Veenendaal-oost, deelplan Groenpoort' de uitvoerbaarheid van de woningen aangetoond.

3.2 Economische uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk worden gemaakt door het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn, omdat er anders sprake is van een oneigenlijke bestemming.

Voor Veenendaal-oost is in 2003 een Samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen de gemeente en een aantal private partijen. Dit heeft geresulteerd in de oprichting van het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost als Publiek Private Samenwerking (PPS) die de grondexploitatie voert voor het plan. De grondexploitatie wordt jaarlijks geactualiseerd. Er is sprake van een financieel sluitende grondexploitatie. De gronden in het plangebied zijn in eigendom van de gemeente Veenendaal. Er hoeft daarom voor het onderhavige plan geen exploitatieplan als bedoeld in Afdeling 6.4. van de Wet ruimtelijke ordening te worden opgesteld.

Overigens zijn er naast procedurele kosten geen andere kosten verbonden aan de vaststelling van dit plan. Voor de procedurele kosten geldt dat zij binnen de grondexploitatie zijn, of kunnen worden, gedekt.

De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is hiermee voldoende aangetoond.

3.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan zal voor een periode van zes weken voor een ieder ter inzage liggen. Een ieder kan in deze periode zienswijzen indienen. In deze paragraaf of in een bijlage bij dit bestemmingsplan zullen de binnengekomen zienswijzen worden samengevat en van een antwoord worden voorzien.