Nieuweweg Noord 273

2.2 De ontwikkeling

Het is de bedoeling het perceel Nieuweweg Noord 273 te herontwikkelen in het kader van de ruimte voor ruimte regeling, met de realisatie van een burgerwoning.

2.2.1 Ruimte voor ruimte regeling

In het reconstructieplan is het beleid voor functieverandering primair gericht op ruimtelijke kwaliteitswinst door ontstening van het landelijk gebied. Om dit budgetneutraal te laten plaatsvinden, wordt sloop van voormalige bedrijfsbebouwing financieel gecompenseerd door het ter plaatse toestaan van een extra burgerwoning en beëindiging van de agrarische functie. De ruimte voor ruimte regeling is mogelijk mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• Omliggende agrarische bedrijven worden niet belemmerd in hun bedrijfsvoering:
• Eventuele bijbehorende gronden blijven of komen beschikbaar voor de nieuwe grondgebonden functie;
• Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt niet gesloopt;
• De nieuwe situatie wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast, een beeldkwaliteitsrapport is daarbij een nuttig hulpmiddel;
• Er vindt geen buitenopslag plaats;
• Er is geen sprake van detailhandel;
• De nieuwe functie trekt geen overmatig verkeer aan.

Indien alle voormalige bedrijfsbebouwing met een oppervlakte van tenminste 1.000 m² wordt gesloopt, kan maximaal één extra burgerwoning worden toegestaan. Het eerste plan wat ingediend is voldeed aan voorwaarden voor de toepassing van de ruimte voor ruimte regeling.

In het eerste plan werd te weinig bebouwing gesloopt

Er werd uitgegaan van de sloop van 662 m² aan bebouwing en 535 m² aan mestopslag. Formeel gezien valt deze mestopslag niet onder de regeling van de ruimte voor ruimteregeling, aangezien er in het geval van een mestopslag geen sprake is van een bedrijfsgebouw. Het resterend deel dat overblijft, is circa 662 m². Dit is te weinig om voor de Ruimte voor ruimte regeling in aanmerking te komen. Voor grondgebonden bedrijven geldt dat minimaal 1000 m² moet worden gesloopt, ook in extensiveringgebied.

In het eerste plan bleven te veel bijgebouwen staan
Bij de resterende woning bleven te veel bijgebouwen staan. Bij de voormalige bedrijfswoning is maximaal 50 m² aan bijgebouwen mogelijk. De woning met inpandig stalgedeelte en een tweetal vrijstaande bijgebouwen. Bij elkaar is dit 193 m² aan vrijstaande bijgebouwen en circa 125 m² inpandig stalgedeelte.

Bij een minder groot sloopoppervlak dan vereist is, kan via maatwerk toch een extra burgerwoon worden toegestaan, mits er sprake is van extra compensatie. Hiervoor is wel ontheffing nodig van Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht op grond van artikel 4.9 van de Provinciale Ruimtelijke verordening 2009.

2.2.2 Afwijking ruimte voor ruimte regeling

De gemeente, maar ook de provincie zien kansen voor maatwerk, die moeten leiden tot verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en het behalen van natuurdoelstellingen. Het huidige plan voldoet aan de volgende randvoorwaarden:

Verkoop van alle agrarische gronden ten behoeve van natuurontwikkeling en tegengaan verdroging Meeuwenkampje.
Zowel ten noorden als ten zuiden van de spoorlijn ligt het bijzondere natuurgebied het Meeuwenkampje. Dit gebied is in 2007 aangewezen als Top-gebied verdroging. Dit betekent dat onderzocht wordt op welke wijze verdere verdroging van dit beschermd natuurgebied kan worden tegengegaan. De omringende percelen zijn in 2009 aangewezen als prioritaire EHS, omdat ze onmisbaar zijn bij de bestrijding van verdroging. Door herijking van de EHS is het gebied in het akkoord van Utrecht aangegeven als categorie deels 1: gedeelte (circa 10 ha) blijft EHS en gedeelte wordt categorie 2 (groene contour). Doordat de onderhandelingen voor dit gebied al liepen, is dit meegenomen in het akkoord van Utrecht en zijn de gronden inmiddels verworven.

Sloop van alle bedrijfsgebouwen
In het oorspronkelijke verzoek was uitgegaan van sloop van 1197 m². Dit is inclusief de mestopslag van circa 535 m². Formeel gezien valt deze mestopslag, niet onder een bouwwerk en kan daarom niet worden meegerekend bij de oppervlakte van gebouwen en bouwwerken. Het resterend deel dat overblijft, is circa 660 m². Dit is te weinig om voor de Ruimte voor ruimte regeling in aanmerking te komen. Voor grondgebonden bedrijven in extensiveringsgebied dient feitelijk minimaal 1.000 m² te worden gesloopt. Afgesproken is dat ook de kapschuur van 144 m² zal worden gesloopt. Daarmee komt de te slopen bebouwing op 800 m². Omdat het feitelijk gaat om een deels grondgebonden en deels niet-grondgebonden, wordt hierbij aangesloten bij de minimaal te slopen oppervlakte voor intensieve veehouderijbedrijven in extensiveringsgebied.
Naast de sloop van de bedrijfsgebouwen zal eveneens de mestopslag van 535 m² worden gesloopt, zie afbeelding 8. Op deze manier blijft de voormalige bedrijfswoning met inpandig stalgedeelte en een bijgebouw van 50 m² gehandhaafd.

Uitgegaan zal moeten worden van een zo compact mogelijk bebouwingscluster, waarbij de extra woning zoveel mogelijk richting de bestaande bedrijfswoning wordt gesitueerd. Tevens dient het geheel landschappelijk te worden ingepast.
Door de geluidzonering van de spoorlijn is het niet mogelijk de woning binnen het bestaande agrarisch bouwvlak te situeren. Dit betekent dat de woning ten zuiden van de bestaande woning komt te liggen. Enerzijds heeft de gemeente als uitgangspunt dat het karakteristiek open gebied en de zichtlijnen vanuit het Fort aan de Buursteeg naar de Emminkhuizerberg, beide onderdeel van de Grebbelinie, behouden moeten blijven, anderzijds mag de geluidsbelasting niet boven de 68 db liggen. De huidige situering van de nieuwe woning is akkoord. Hierbij is de nieuwe woning wel in dezelfde richting als de bestaande woning geplaatst, zodat sprake is van een verspringende rooilijn, maar wel in dezelfde richting. De nieuwe woning komt te liggen in een gebied met een geluidsbelasting tussen 60-65db voor spoorweglawaai. Dit betekent dat niet voldaan wordt aan de voorkeurswaarde van 55db en voor deze woning een hogere grenswaarde (gebaseerd op een akoestisch onderzoek) moet worden vastgesteld, zie paragraaf 4.6 Geluid.

2.2.3 Advies provincie

De provincie Utrecht kan vanuit het provinciaal beleid instemmen met het voorgenomen plan en de wijze waarop het nu onderbouwd is. Een ontheffing op grond van de provinciale verordening is niet noodzakelijk. De provincie geeft aan dat zij in het verleden vaker hebben meegewerkt aan vergelijkbare initiatieven (bescheiden afwijking, geen sprake van verlegging van de rode contour) zonder hiervoor een formele ontheffing te verlenen op grond van de provinciale verordening. Volgens de provincie is in dit geval sprake van een gedegen ruimtelijke onderbouwing en er is sprake van compensatie voor groen. Ook gezien het overleg met de provincie is de afgelopen jaren draagt hier aan bij.

In een recente uitspraak van de afd. Bestuursrechtspraak Raad van State (1 aug. 2012, nr. 201111951/1/R3) is namelijk een plan dat via dergelijke handelswijze tot stand was gekomen in stand gelaten. Ook daar was sprake van een ruimte voor ruimte zaak waarbij minder dan het in de PRV genoemde minimum werd gesloopt, ook daar was sprake van ruimtelijke kwaliteitswinst en ook daar is bewust geen ontheffing verleend van de in de PRV vastgelegde normen. De provincie heeft in die situatie geen gebruik gemaakt van de middelen die door de Wro worden geboden, althans werd in dat geval een eerder ingediende zienswijze weer ingetrokken.  De afdeling Bestuursrechtspraak was op de hoogte van de strijdigheid met het provinciaal beleid zoals dat is neergelegd in de PRV en heeft het niet nodig gevonden om dat aspect mee te laten wegen in de uitspraak.

Gezien het vele overleg dat reeds is gevoerd over het plan aan de Nieuweweg Noord stemt de provincie in met dit bestemmingsplan. De provincie geeft dan ook aan dat er in het kader van debestemmingsplansprocedure geen zienswijze worden ingediend of andere stappen worden ondernomen.

2.2.4 Conclusie

De ruimte voor ruimteregeling, die is neergelegd in het Streekplan Utrecht 2005-2015 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht (2009) houdt samengevat in dat de bouw van één extra woning in het landelijk gebied mogelijk is indien voormalige bedrijfsgebouwen met een oppervlakte van ten minste 1000 m² worden gesloopt. In speciale situaties is echter maatwerk mogelijk en mag met de sloop van een kleinere oppervlakte worden volstaan, waarbij als voorwaarde geldt dat uiteindelijk sprake is van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Een voorbeeld van maatwerk is volgens het streekplan de situatie waarin minder dan 1000 m² wordt gesloopt, maar toch voldoende aanvullende ruimtelijke kwaliteitswinst wordt behaald. In dit plan komen de voormalige agrarische grond beschikbaar voor natuur- en landschapsontwikkeling.

Met de beoogde ontwikkeling wordt er voldoende ruimtelijke kwaliteitswinst behaald (sloop conform afbeelding 8) en dat deze ontwikkelingen door maatwerk toe te passen niet in strijd zijn met de ruimte voor ruimte regeling.