Rijnenburg Utrecht, 1e Wijzigingsplan Nedereindseweg 541

Toelichting wijzigingsplan

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Het agrarische bedrijf op de locatie Nedereindseweg 541 is beëindigd. De nieuwe eigenaar heeft het initiatief genomen om het perceel een nieuwe invulling te geven waarbij de bestaande agrarische bedrijfsbebouwing in zijn geheel zal worden gesloopt. Daarna worden er twee woningen (waarvan een ter vervanging van de bestaande bedrijfswoning) op het perceel terug gebouwd.

Op 5 maart 2015 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Rijnenburg, Utrecht vastgesteld. De belangrijkste aanleiding voor het opstellen ervan was te voldoen aan de actualiseringsopgave. In dit bestemmingsplan is in artikel 3.7 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheid maakt het mogelijk de agrarische bestemming van dit perceel te wijzigen naar de bestemming Wonen. Inmiddels is het bestemmingsplan in werking getreden en is tegen dit onderdeel geen beroep ingesteld.

Op verzoek van de eigenaren van het perceel Nedereindseweg 541 wordt van de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingssplan gebruik gemaakt om de in het bestemmingsplan opgenomen nieuwe invulling mogelijk te maken.

De doelstelling van dit wijzigingsplan is de beschreven nieuwe ontwikkeling ten behoeve planologisch-juridisch mogelijk te maken.

Het plan richt zich op het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied bevindt zich in Rijnenburg. Het is halverwege de Nedereindseweg aan de zuidkant gelegen. De grens van het plangebied wordt globaal gevormd door de sloot langs de Nedereindseweg aan de noordzijde, de sloten aan weerszijden van het perceel en de graslanden aan de zuidzijde.

Afbeelding 1: Begrenzing

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

bestemmingsplan		Vastgesteld door raad
Rijnenburg, Utrecht		5 maart 2015

Afbeelding 2: Uitsnede verbeelding vigerende bestemmingsplan

In het vigerende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid voor de ruimte-voor-ruimte regeling van de provincie opgenomen. Hierdoor is het mogelijk om bij beëindiging van de agrarische functie de bedrijfwoning om te zetten naar een burgerwoning en onder voorwaarden (waaronder een sloopeis) een woning toe te voegen. Van deze mogelijkheid wordt in dit wijzigingsplan gebruik gemaakt.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkeling beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

De wijzigingsbevoegdheid ten aanzien van het perceel Nedereindseweg 541 is opgenomen in het bestemmingsplan Rijnenburg, Utrecht. Voor het regionaal en nationaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke omgeving van het perceel wordt daarom verwezen naar het moederplan.

2.1 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015-2030
Voor de lange termijn (2030) is voor Utrecht een aantal ontwikkelingsperspectieven geschetst. Deze perspectieven zijn: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen.

Het plangebied valt niet direct binnen een van de perspectieven. Voor de middellange termijn is een integraal ontwikkelingsbeeld opgesteld. Dit ontwikkelingsbeeld heeft een aantal doelen:

- Beoordelingskader voor nieuwe ontwikkelingen.
- Kader voor het afwegen van nieuwe ruimteclaims.
- Positioneren van stedelijke projecten.

Structuurvisie Rijnenburg (2010)
De structuurvisie Rijnenburg: Wonen in het landschap beschrijft drie deelgebieden namelijk Rijnenburg zelf, Lange Vliet IJsselwetering en Reijerscop. De structuurvisie gaat voor het deelgebied Rijnenburg uit van een mooi en bijzonder gebied om te wonen, werken en recreëren. De ambitie is het gebied groen en waterrijk in te richten, met een grote diversiteit aan mensen en woningen. Rijnenburg biedt in de toekomst een aantrekkelijk alternatief aan de westkant van de stad, voor mensen die 'buiten' willen wonen en toch dichtbij de voorzieningen van Utrecht.

Het landschap met de typische slagenverkaveling en boerderijlinten blijft zoveel mogelijk in tact.
De boerderijlinten zijn één van de cultuurhistorische dragers van het gebied. Zowel de monumenten als de samenhang van de boerderijlinten aan ondermeer de Nedereindseweg en de Ringkade vertegenwoordigen agrarisch erfgoed dat typerend en representatief is voor de regio. Een onlosmakelijk deel vormt de erfaanleg rond de boerderijen en de kleinschalige verkaveling van weiden. Om het beeld van de Nedereindseweg te behouden is in de structuurvisie een beschermde zone van circa 30 meter opgenomen aan weerszijden van de weg. Dit betekent dat bij nieuwe ingrepen, een zorgvuldige inpassing van bestaande boerderijen en landschappelijke elementen in deze zone cruciaal is.

De rijke geschiedenis van het gebied laat zich aflezen aan de verschillende (agrarische) bouwstijlen die zich met name bevinden langs de Nedereindseweg. De boerderijen langs deze weg zijn gebouwd vanaf de 17e eeuw tot en met de 20e eeuw. Een aantal boerderijen is aangewezen als rijksmonument.

Het erf
Met name de bebouwing uit de 19de en 20ste eeuw kan worden opgedeeld in twee typen gebouwen: de langhuisboerderij en de dwarshuisboerderij. De boerderijen liggen op het erf met daarvoor een groente- en bloementuin en een representatieve uitstraling naar het lint. Op het achtererf bevinden zich nog vaak oorspronkelijke bijgebouwen zoals de hooiberg, schuren en stallen, die inmiddels meestal een andere functie hebben, bijvoorbeeld als woning of garage. Deze landelijke stijlkenmerken zullen als inspiratiebron dienen voor de nieuwe bebouwing en verkaveling bij de ontwikkeling van het verdere gebied.

Linten
Ook de bestaande linten in het gebied vormen een belangrijke inspiratiebron voor het ontwerp, met name de Nedereindseweg. Dit lint is een mooi ensemble van erfbeplantingen en landelijke bebouwing, watergangen en bruggetjes, open vergezichten over de weilanden en een kronkelende weg met laanbeplanting.

De ervenstructuur vormt de basis voor de toekomstige woonsfeer: Wonen op/aan het erf. De ruimten voor en naast de bestaande bebouwing ('huisweides') worden behouden. Achtererven worden getransformeerd tot woonerven, met toevoeging van nieuwe woonbebouwing. Op deze achtererven krijgt het zogenaamde 'schuurwonen' invulling.

Zoek naar elkaar versterkende programma's. Belangrijk uitgangspunt voor Rijnenburg is functiemenging. De Nedereindseweg is bij uitstek hiervoor geschikt. Het lint met zijn bestaande bebouwing biedt kansen voor een mix van wonen-werken-recreëren-voorzieningen. Het spreekt voor zich dat de functies moeten passen bij de maat en schaal van het gebied. De opgenomen voorstellen voor geleidelijke transformatie in dit document sluiten aan bij de inhoudelijke uitgangspunten (verkeer, aantal woningen, etc.) van de structuurvisie.

Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht (2004)
In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken (omgevingsvergunning voor bouwen) en toetsing op basis van de loketcriteria. De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan.
De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus: 'Open' (verandering of handhaving is mogelijk, zowel naar structuur als naar architectuur), 'Respect' (essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristiek worden gerespecteerd) en 'Behoud' (behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard).

Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'behoud'. Het gaat dan om behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard.

Dit betekent:

• primaire oriëntatie op monumentale en beeldbepalende kwaliteiten en eigenschappen van de gebouwen;
• authenticiteit staat voorop zowel voor nieuwe als voor bestaande gebouwen;
• geen nabouwen van maar voortbouwen op de historische context, waarbij "voortbouwen op" zowel op een traditionele als vooruitstrevende manier mag plaatsvinden;
• nieuwe interpretaties zijn mogelijk.

Toetsing aan de Welstandsnota vindt plaats bij een omgevingsvergunning voor het bouwen.

Nota bouwen aan een gezonde toekomst
Het aantal inwoners van Utrecht neemt snel toe. Dat brengt grote opgaven en kansen met zich mee. Deze groei zien wij als kans om de kwaliteit van het leven in onze stad, die over het algemeen goed is, verder te verbeteren door in te zetten op een gezonde en duurzame stedelijke ontwikkeling. Utrecht investeert al jaren in fietsvoorzieningen, duurzame energieopwekking en groene ruimte. Zo wordt de gezonde keuze aantrekkelijk gemaakt. Een platform voor Healthy Urban Living kan een rol spelen in de wijze waarop het binnenstedelijk bouwen gestalte krijgt, zodat Utrecht een compacte stad blijft waar je met de fiets alle bestemmingen kunt bereiken en de landschappen en recreatiegebieden rond de stad toegankelijk blijven. We benutten alle kansen in de openbare ruimte voor bewegen, spelen, ontmoeten en groenbeleving en zorgen voor een scheiding tussen speelgebieden en verkeer.

Bij bouwprojecten stimuleren we de initiatiefnemers om creatieve oplossingen te bedenken die bijdragen aan zoveel mogelijk positieve effecten voor de gezondheid van de Utrechters. Daarbij toetsen we op een aantal elementen die van belang zijn voor een gezonde (toekomstige) leefomgeving: duurzaam omgaan met energie,  voorbereiden op klimaatverandering, bodem-,water- en luchtkwaliteit en vermindering geluidsoverlast.

Zo draagt het creëren van voldoende stilteplekken in de stad bij aan een gezonde omgeving. Creatief zoeken we naar oplossingen die bijdragen aan een betere luchtkwaliteit. Naast aandacht voor de fiets, draagt aandacht voor de voetganger bij aan schone mobiliteit, aan ontmoetingen in de openbare ruimte en aan gezonde beweging. Een duurzame en gezonde stedelijke ontwikkeling vraagt een integrale en brede benadering met ruimte voor bestuurlijke keuzen.

De nieuwe Omgevingswet biedt hiervoor een betekenisvol handvat. Vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet in 2018 omgevingswijzer voor duurzame herontwikkeling, een methode om in ruimtelijke projecten samen met alle betrokkenen een duurzaam handelingsperspectief op te stellen en vast te leggen in een omgevingsvisie.

We zijn ons ervan bewust dat ruimtelijke en gezondheidsbelangen uiteen kunnen lopen en verschillende consequenties hebben; dit vraagt per situatie een transparante toelichting zodat er een zorgvuldige bestuurlijke afweging kan plaatsvinden. We versterken de gezondheidsexpertise in alle fasen van de ruimtelijke ontwikkeling.

Archeologiebeleid
Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen. Rijksmonumenten worden niet verstoord. Voor gemeentelijke monumenten geldt een onderzoeksplicht een aanlegvergunningsstelsel en gelden in beginsel bouwregels bij elke ontwikkeling. Zie verder paragraaf 4.12 Archeologie. Het gemeentelijk archeologiebeleid staat niet in de weg aan de realisatie van deze ontwikkeling.
Nota Stallen en Parkeren
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen. Er kan in Rijnenburg niet worden geparkeerd op openbare wegen. Parkeren moet op eigen terrein worden opgelost.

Groen en waterbeleid
Het groen- en waterbeleid is verankerd in het Groenstructuurplan Utrecht (2007), het Bomenbeleid Utrecht (2009) en het Waterplan Utrecht (2004). In het Groenstructuurplan wordt ingezet op het verbeteren van groenstructuur in de stad door de stad-land verbindingen en groene verbindingen verder uit te bouwen. Het gemeente Bomenbeleid heeft tot doel een samenhangende bomenstructuur te ontwikkelen op stedelijk niveau. In paragraaf 4.8 Bomen is weergeven welke gevolgen deze ontwikkeling heeft voor de bomen in het plangebied.

Het waterbeleid is gericht op de ontwikkeling van een watersysteem voor de toekomst, dat aansluit bij de natuurlijke omstandigheden op en om Utrechts grondgebied. In paragraaf 4.9 Water is het beleidskader en de watertoets opgenomen.

2.2 Conclusie

Dit wijzigingsplan past binnen de kaders van het moederplan Rijnenburg. Daarnaast past het plan binnen de uitgangspunten van het landelijke en provinciale beleid en de gemeentelijke structuurvisie. Het bestemmingsplan ligt ook in lijn met sectorale gemeentelijke nota's die van belang zijn voor dit gebied: wonen, verkeer, parkeren, groen en water.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie en planbeschrijving

3.1 Beschrijving van het plangebied

Nedereindseweg 541 is een perceel gelegen in de polder Rijnenburg, aan de zuidzijde van de Nedereindseweg. De Nedereindseweg is een historisch lint met aan weerszijden, achter sloten, agrarische bebouwing met veel open ruimten ertussen. De meeste bebouwing bestaat uit een woonhuis aan de voorkant, vaak beeldbepalend, met daarachter schuren en stallen. Tussen en achter deze percelen liggen agrarische gronden. Het perceel is deels bebouwd en heeft in zijn geheel een agrarische functie.

De huidige bebouwing bestaat uit een agrarische bedrijfswoning (één laag met een kap) en agrarische bedrijfsgebouwen. De bedrijfswoning heeft een footprintvän 150 m2 en een inhoud van circa 850 m3.

3.1.1 Historische ontwikkeling

De rijke geschiedenis van het gebied laat zich aflezen aan de verschillende (agrarische) bouwstijlen die zich met name bevinden langs de Nedereindseweg. De boerderijen langs deze weg zijn gebouwd vanaf de 17e eeuw tot en met de 20e eeuw. De huidige boerderijen liggen op het erf met daarvoor een groente- en bloementuin en een representatieve uitstraling naar het lint. Op het achtererf bevinden zich nog vaak oorspronkelijke bijgebouwen zoals de hooiberg, schuren en stallen, die inmiddels meestal een andere functie hebben, bijvoorbeeld als woning of garage.

De huidige bebouwing op het perceel Nedereindseweg 541 staat niet beeldbepalend of anderzins cultuurhistorisch waardevol.

De bebouwing is niet aangemerkt als gemeentelijk of Rijksmonument.

3.1.2 Structuurbepalende elementen

Het lint van de Nedereindseweg is een mooi ensemble van landelijke bebouwing en erfbeplantingen, watergangen en bruggetjes, open vergezichten over de weilanden en een kronkelende weg met laanbeplanting.

3.2 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

De huidige bebouwing bestaat uit een voormalige agrarische bedrijfswoning voorop de kavel en voormalige agrarische bedrijfsbebouwing erachter. Een deel van de schuren werd gebruikt voor varkenshouderij.

3.3 Projectbeschrijving

De bestaande agrarische bedrijfswoning zal worden gesloopt vanwege de slechte bouwkundige staat en wordt vervangen door een nieuw te bouwen woning. Daarnaast wordt er een extra woning gerealiseerd op de kavel in ruil voor de sloop van de beschreven bebouwing. In totaal wordt er 1850 m2 gesloopt. In ruil voor de sloop is een toevoeging van een woning met een inhoud van 750 m3 mogelijk.

De gezamelijke inhoud van twee woningen mag niet meer bedragen dan 1600 m3, exclusief bijbehorende bouwwerken.

Naast de woningen zal een deel van het terrein als erf in gebruik worden genomen, dit kan onder andere collectief gebruikt worden voor de ontsluiting van de woningen. Daarnaast worden tuinen behorend bij de woningen toegevoegd. Parkeren moet op eigen terrein plaatsvinden.

De gronden buiten het agrarisch bouwvlak behouden, conform de Provinciale Verordening 2013, zullen de bestemming Agrarisch behouden. Dit om het open landschap te behouden. De agrarische functie om de woningen heen sluit aan bij de rest van het perceel dat is gelegen buiten het plangebied.

Hoofdstuk 4 Onderzoek en randvoorwaarden

4.1 Milieu-effectrapportage en Strategische Milieu Beoordeling

Kader
Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter ook initiatieven die onder de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. vallen, dienen kritisch bekeken te worden of deze belangrijke nadelige milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is, dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Plansituatie
Dit plan betreft het mogelijk maken van de bouw van twee woningen (waarvan één ter vervanging van een bestaande bedrijfswoning) met bijbehorende groen en erfvoorzieningen.

Conclusie
De in dit plan opgenomen activiteit overschrijdt niet de voor deze categorie geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. Tevens zijn er, zoals blijkt uit voorstaande beschrijving van de milieuaspecten, dat geen andere factoren aanwezig zijn die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER en is gezien de aard, omvang en ligging van het project geconcludeerd dat er geen sprake is van aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Er hoeft voor dit plan geen MER of m.e.r.-beoordeling te worden gemaakt.

4.2 Geluidhinder

Kader
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De regels van de Wet geluidhinder, ter bescherming van geluidsgevoelige bestemmingen (wonen, onderwijs en zorg) zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan of van een wijzigings- of uitwerkingsplan. De Wet geluidhinder ziet alleen toe op zaken die nieuw zijn of veranderen, zoals:

• 1. bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen of gezoneerde industrieterreinen;
• 2. bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe wegen (niet bij wegen waarvoor een maximum snelheid van minder dan 50 km/u geldt);
• 3. reconstructie van wegen of wijzigen van gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent een voorkeursgrenswaarde en een maximale ontheffingswaarde. In onderstaande tabel zijn de voor dit plan relevante normen voor nieuwe woningen per bronsoort gegeven. Voor wijzigingen van geluidsbronnen en andere geluidsgevoelige bestemmingen gelden afwijkende normen.

Type bestemming	Bron	Voorkeursswaarde	Max. ontheffings-waarde
Woning	Buitenstedelijke weg	48 dB	53 dB
Agrarische woning	Buitenstedelijke weg	48 dB	58 dB
Vervangende nieuwbouw buiten bebouwde kom	Buitenstedelijke weg	48 dB	58 dB

Indien de geluidsbelasting zich boven de maximale ontheffingswaarde bevindt, zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan (uitgezonderd zgn. dove gevels). Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient het bestuur op basis van een akoestisch onderzoek een afweging te maken. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De procedure voor het verlenen van een ontheffing loopt parallel met de planprocedure.

Op grond van de Geluidnota Utrecht 2014 gelden de volgende voorwaarden bij een hogere waarde:

1. Er dient een reden te zijn om van de voorkeursgrenswaarde af te wijken, die past binnen de ontheffingscriteria;

2. Er dient te worden voldaan aan een aantal voorwaarden:

• Iedere woning dient te beschikken over een geluidsluwe gevel;
• De woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel.
  

Plangebied
De Wet geluidhinder (Wgh) is alleen van toepassing binnen de zone van de geluidsbron. Het plangebied ligt niet binnen een geluidzone van een spoorweg of gezoneerd industrieterrein. Er hoeft daarom geen onderzoek te worden gedaan naar deze onderdelen te worden uitgevoerd op grond van de Wet geluidhinder.
Voor dit wijzigingsplan is wel een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar wegverkeerslawaai. (zie Bijlage 1) Hieruit blijkt dat binnen de wettelijke- en  beleidsmatige kaders voldoende mogelijkheden zijn om op het betreffende kavel nieuwe woningen toe te voegen.

Uit het onderzoek volgt dat de wettelijke grenswaarde op korte afstand van de Nedereindseweg wordt overschreden, maar wanneer voldoende afstand in acht wordt genomen zijn er voldoende mogelijkheden voor het inpassen van de nieuwe woningen. Vanaf 14 meter afstand tot de weg is het (zonder toepassing van een dove gevel) mogelijk om een burgerwoning als vervanging voor een agrarische woning te realiseren. Het toevoegen van een extra burgerwoning kan vanaf een afstand van 38 meter tot de rand van de weg.

Voor deze locatie wordt een procedure tot vaststelling van een hogere grenswaarde doorlopen. Deze wordt afgerond voordat het onderhavige bestemmingsplan wordt vastgesteld.

4.3 Externe veiligheid

Kader
In bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die zware bedrijven kunnen veroorzaken. Naast de bedrijven kan ook het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor of water en door buisleidingen, risico's opleveren.

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), uit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Hierin is voorgeschreven dat kwetsbare bestemmingen voldoende afstand moeten houden tot bedrijven en transportroutes en kunnen beperkingen aan de bebouwingsdichtheid wenselijk zijn.

Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR); Het plaatsgebonden risico (PR) bestaat uit de kans op het overlijden van een onbeschermd persoon die zich 24 uur nabij de ongevallocatie bevindt. De normhoogte voor PR bedraagt 10-6/jaar voor gevoelige bebouwing. Het groepsrisico (GR) geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden ten gevolge van een calamiteit. Voor het GR is een zogeheten oriënterende waarde vastgesteld - voor transport bedraagt deze waarde 10-4/jaar bij 10 doden, 10-6/jaar bij 100 doden enzovoort. Het GR is een oriënterende waarde; van deze waarde kan onder voorwaarden worden afgeweken.

Het lokale verkeer van gevaarlijke stoffen wordt in het kader van de routeringsregeling geregeld via jaarlijks door vervoerders aan te vragen ontheffingen. De omvang van dit lokale transport is zo gering dat de norm voor PR niet wordt bereikt en het GR ruim onder de oriëntatiewaarde blijft.

Plansituatie
Bedrijvigheid: Er liggen geen kwetsbare of beperkt kwetsbare bestemmingen binnen de invloedzone van een bedrijf (binnen of buiten het plangebied) dat onder de Bevi-regeling valt.

Transport: In de nabijheid van de planlocatie is geen spoorlijn, waterweg, buisleiding of rijksweg aanwezig waarvan de PR of GR-contour invloed heeft op het plan.

Conclusie 
Vanuit externe veiligheid zijn geen belemmeringen voor het vaststellen van dit wijzigingsplan

4.4 Milieuhinder bedrijvigheid

Kader
In de gemeente Utrecht wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid. Van belang zijn in dit kader de invloed van geluid, geur, veiligheid en luchtkwaliteit van het bedrijf op de gevoelige bestemmingen in het bestemmingsplan.

Plansituatie
De geplande ontwikkeling bevat geen nieuwe bedrijvigheid anders dan beroep of bedrijf aan huis.

Bestaande bedrijven: tegenover de locatie ligt een perceel met een agrarische bestemming. Er is geen recente vergunning en/of melding van agrarische activiteiten alhier. De huidige en verwachte bedrijfsvoering is beperkt. Er worden enkele weken per jaar schapen in een deel van de schuur gehouden.

De belangrijkste milieufactor bij agrarische bestemmingen is geur. Om geurhinder te voorkomen dient voor een rustige stedelijke woonwijk een afstand van 100 meter aangehouden te woerden; voor woningen in een lintbebouwing in een agrarische omgeving wordt een afstand van 50 meter aanbevolen.

Conclusie
Voor een goede ruimtelijke ordening is een afstand van 50 meter wenselijk tussen de nieuw te bouwen woningen en de bedrijfsvoorzieningen ten behoeve van de agrarische functies in de directe omgeving.

4.5 Luchtkwaliteit

Kader
Artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Een bestemmingsplan kan worden vastgesteld indien:

• aannemelijk is gemaakt dat er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht;
• het voorgenomen besluit is genoemd of niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Plansituatie
Dit plan behelst de ontwikkeling van 2 woningen. Een dergelijke ontwikkeling valt qua omvang rechtstreeks onder de kwantitatieve grenzen van de Regeling NIBM. Dit betekent dat aannemelijk is dat de toename van de concentraties door het project niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde voor zwevende deeltjes (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Nu het project is genoemd in de Regeling NIBM, hoeft geen nader onderzoek plaats te vinden naar het effect van het project op de luchtkwaliteit.

Conclusie
Op grond van artikel 5.16, lid 1 onder c van de Wet milieubeheer vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmering voor de vaststelling van dit wijzigingsplan.

4.6 Bodemkwaliteit

Kader
Bij het bestemmingsplan dient getoetst te worden of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels na 1987 is ontstaan is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan dienen te worden gemaakt.

Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt functiegericht en kosteneffectief.

Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.

Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 te worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

Plansituatie
Op basis van de bodemkwaliteitskaart ligt het terrein in een gebied waarbij de gemiddelde achtergrondkwaliteit van onverdachte locaties schoon is.

Op het terrein zijn twee verkennend bodemonderzoeken uitgevoerd, in 1995 en 2007. Het onderzoek uit 2007 is gerapporteerd door Dibec B.V., 13 september 2007, projectnummer 807.037/RT. Ook de aanwezige verdachte locaties zijn onderzocht (gedempte sloot, puinverharding, olievat). Er zijn plaatselijk lichte verontreinigingen aan zware metalen aangetroffen in de grond (met name nikkel) en het grondwater. Er is geen asbest aangetroffen, maar dit is niet onderzocht volgens een gericht protocol. Indien er grond en puinverharding vrijkomt bij de nieuwbouwwerkzaamheden is deze niet geschikt voor onbeperkt hergebruik. Bij sloop van de gebouwen zal aanvullend onderzoek moeten worden verricht naar de bodemkwaliteit ter plaatse van die gebouwen. Mogelijk is het meest recente bodemonderzoek te oud om gebruikt te worden voor de aanvraag van de omgevingsvergunning.

In de directe omgeving van het terrein zijn geen gevallen van ernstige bodemverontreiniging bekend, waar een eventuele grondwateronttrekking invloed op kan hebben.

Conclusie
Met in achtneming van bovenstaande voorwaarden voor aanvullend onderzoek bij de omgevingsvergunning vormt de bodem geen belemmering voor het nieuwbouwplan met woningen.

4.7 Flora en fauna

Kader
Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones zich steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

In de Flora- en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora- en faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings )plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora- en faunawet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora- en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora- en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

Plansituatie
Het plangebied heeft geen beschermde status in het kader van de Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn of de Natuurbeschermingswet 1998 en is niet gelegen in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en Nationaal Landschap. Op circa 3 km van het plangebied zijn wel onderdelen van de EHS gelegen en grenzend aan het plangebied ligt een Nationaal Landschap, 't Groene Hart.

Conclusie
Naar aanleiding van de uitkomsten van de quick scan is er een nader flora en fauna onderzoek uitgevoerd. Dit is opgenomen in Bijlage 3. In het plangebied is één vaste rust- en verblijfplaats van de kerkuil aanwezig die door de voorgenomen werkzaamheden in het plangebied aangetast en verstoord wordt.

Dergelijke vaste rust- en verblijfplaatsen zijn beschermd in het kader van de Flora- en faunawet. Voor verstoring moeten volgens de Flora- en faunawet tijdig soortspecifieke maatregelen (drie maanden) uitgevoerd worden en dient een ontheffing bij RVO aangevraagd te worden. Aangezien de gunstige staat van instandhouding van de soort niet in het geding komt, zal RVO naar alle waarschijnlijkheid de ontheffing voor het overtreden van de verbodsbepaling, onder voorwaarden, verlenen. Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft geconcludeerd dat de voorgenomen werkzaamheden zonder ontheffing zijn uit te voeren.
Met de uitvoering van de beschreven maatregelen kunnen de werkzaamheden binnen de invloedsfeer van de verblijfplaatsen hun doorgang vinden.

4.8 Bomen

Er is een bomeninventarisatie gedaan in het plangebied, er zijn tien bomen aanwezig. Het is nog niet duidelijk of de bomen langs sloot (op onderstaande afbeelding aan de rechterzijde) behouden kunnen blijven. De wortels van de bomen zijn onder de te slopen schuren gegroeid. Het betreft 2 knotwilgen, 5 okkernoten en een kastanjeboom. Indien de maatregelen voor het behoud te kostbaar zijn en de bomen niet behouden kunnen blijven, worden er compenserende bomen geplaatst. Het aantal, het type en de locatie van de compenserende bomen wordt vastgelegd in het nog op te stellen inrichtingsplan. De sierkers en twee kleine kastanjebomen aan de voorzijde van het perceel blijven behouden.

Afbeelding 3: overzicht aanwezige bomen

4.9 Water

Kader
In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• 4. Rijksbeleid: Vierde Nota Waterhuishouding, Vijfde Nota RO, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• 5. Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• 6. Gemeentelijk beleid: Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014 [1];
• 7. Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur [2].

[1] De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast. Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk RioleringsPlan (vGRP) 2011-2014. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie juni 2005). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

[2] Het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur.

Keur
Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. Aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudingsysteem moeten door het Hoogheemraadschap worden vergund. Er geldt een vergunningsplicht op grond van de belangrijkste verordening, de "Keur" (ex artikel 77 en 80 van de Waterschapswet).

In de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2009 staan verboden en geboden die betrekking hebben op oppervlaktewatergangen, waterkeringen en grondwater. De verboden betreffen die handelingen en gedragingen die in principe onwenselijk zijn voor de constructie of de functie van oppervlaktewatergangen, waterkeringen of grondwatergangen. De geboden geven de verplichtingen aan om deze waterstaatswerken in stand te houden.

Eventuele vergunningen worden alleen verleend als waterstaatkundige belangen niet in het gedrang komen. Bij het verlenen van een vergunning worden deze belangen altijd afgewogen. Daarnaast moet rekening gehouden worden met de verbrede doelstellingen van de Waterwet, te weten de samenhang met chemische en ecologische aspecten en de vervulling van maatschappelijke functies van watersystemen.

In de Keur is daarnaast bepaald dat 'beschermingszones' voor watergangen en waterkeringen in acht dienen te worden genomen. Het komt erop neer dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het Waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd.

Aanleg van een duiker is vergunningsplichtig. De diameter van de duiker dient in overleg met het HDSR te worden bepaald.

Watervergunning
Ten behoeve van het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers en bouwen in en langs water is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten (inclusief de Keur-aspecten) worden in de watervergunning geregeld.

Ook tijdelijke onttrekkingen van grondwater tijdens bouwwerkzaamheden zijn vergunningsplichtig, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op oppervlaktewater. Ook rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingplichtig in het kader van de Waterwet.

Plangebied
Huidig gebruik
Het terrein heeft thans de bestemming agrarisch te bebouwen gebied. Het terrein is grotendeels bebouwd en verhard ten behoeve van agrarische bedrijfsvoering.
Het huidige 1/2 ruimtegebruik is als volgt: -Dakoppervlakte 1848 m2 - Betonverharding 842 m2 - Klinkers 110 m2 - Halfverharding 895 m2 - Overig / onverhard 1715 m2 - Giertank 50 m2

Toekomstig ruimtegebruik
Het terrein zal in de toekomst de bestemming krijgen van kavel voor twee woningen. De hoeveelheid verhard gebied neemt in de nieuwe situatie af ten opzichte van de bestaande situatie.

Oppervlaktewater
Het plangebied grenst aan drie zijden aan oppervlaktewater. Langs de Nedereindseweg wordt extra water gegraven waarin een plaatstalen duiker 600 mm met een lengte van 10 m is opgenomen ter plaatse van de gemeenschappelijke in- uitrit van de woningen. Over de aanleg van de duiker wordt in contact getreden met Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Het vuilwater dient op de bestaande drukriolering te worden aangesloten.

Conclusie
De geplande ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de waterhuishouding in en rondom het plangebied. Bij de ontwikkeling van het bestemmingsplan is het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden betrokken geweest (HDSR). In overleg met de HDSR is de watertoets opgesteld en akkoord bevonden.

4.10 Gezondheid

Kader
Gezonde verstedelijking betekent: gezond, vitaal, sociaal en zelfstandig samenleven, in een schone, prettige, duurzame en economische welvarende stad. Het bewaken, beschermen en bevorderen van de gezondheid in het fysieke domein gaat vanuit drie invalshoeken:

• De druk op gezondheid zo laag mogelijk houden. Het bouwen van woningen op een redelijke afstand van de snelweg, een schonere lucht, een betere water- en bodemkwaliteit en op minder geluidhinder. Het gaat hier om meer dan alleen het naleven van de milieunormen.
• De inrichting van de leefomgeving wordt door mensen als prettig ervaren. Het gaat er dan om of de omgeving levendig, afwisselend en veilig is ingericht. Belangrijk zijn voldoende bereikbaar, aantrekkelijk en bruikbaar groen, voldoende ruimte voor ontmoeting en voldoende aangename geur en kleur.
• De leefomgeving nodigt uit tot gezond gedrag. Belangrijk is dat mensen elkaar ontmoeten en voldoende bewegen. Dat kan onder meer door dagelijkse beweging in de buurt beter te faciliteren met goede wandel- en fietsroutes, fietsparkeervoorzieningen en speelmogelijkheden.
  

Plansituatie
Uit de paragrafen 4.2 Geluidhinder, 4.3 Externe veiligheid, 4.5 Luchtkwaliteit en 4.6 Bodemkwaliteit blijkt dat de druk op de gezondheid van toekomstige bewoners niet te groot wordt. Het plangebied ligt in een groene omgeving die door de toekomstige de bewoners als prettig ervaren zal worden en deze omgeving nodigt uit om 'naar buiten' te gaan en te bewegen.

Conclusie
Vanuit gezonde verstedelijking is er geen belemmering voor de vaststelling van dit wijzigingsplan

4.11 Duurzaam bouwen

Kader
De gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan (MBP) op duurzaamheidgebied met als speerpunt energie een duidelijke ambitie vastgelegd. In het MBP en in het Programma Utrechtse Energie is opgenomen dat Utrecht in 2030 klimaatneutraal is. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen, gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.

Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's: People (sociale component), Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens een kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Naast energie gaat het duurzaamheidbeleid ook over de milieubelasting vanwege materiaalgebruik, binnenmilieu/gezondheid, ruimtegebruik et cetera. Met prestatie-eis gerichte duurzaamheidinstrumenten kan de duurzame kwaliteit van plannen 'gemeten' worden.

Plansituatie
Dit plan betreft het mogelijk maken van de bouw van twee woningen met bijbehorende groen en erfvoorzieningen. Er wordt aanbevolen om op gebouwniveau te kijken naar mogelijkheden voor toepassen van duurzame materialen en energiebesparende maatregelen. Ook het opwekken van duurzame energie middels zonnepanelen/zonneboiler kan hier goed worden toegepast.

Conclusie
Mogelijkheden voor een duurzame en energiebesparende ontwikkeling liggen op gebouwniveau.

4.12 Archeologie

Kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.
Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Plangebied en conclusie
Het plangebied Nedereindseweg 541 ligt deels in een gebied met een hoge archeologische verwachting (geel) en een deels in een gebied zonder verwachting. Op basis van een door adviesbureau RAAP uitgevoerd bureauonderzoek en booronderzoek blijkt dat de verwachting op archeologische resten binnen het plangebied gering is. Op basis van dit onderzoek is de aanvraag van een archeologievergunning niet noodzakelijk. Het plangebied kan worden vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling.

Wel dient rekening te worden gehouden met artikel 53 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) die stelt dat indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen, melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap. Om praktische reden wordt geadviseerd vondstmeldingen te doen bij de gemeente, de sector Ruimtelijke en Economsche Zaken, Afdeling Erfgoed, 030-2863990 moet worden gedaan.

Afbeelding 2: Uitsnede archeologische waardenkaart gemeente Utrecht

4.13 Kabels en leidingen

Kabels en leidingen worden door de nutsbedrijven aangelegd en onderhouden. De initiatiefnemer moet voorafgaand aan de bouw onderzoek doen naar de aanwezigheid van kabels en leidingen door een melding te doen bij het Kabel Leiding Informatie Centrum (KLIC-melding). Als blijkt dat er binnen het projectgebied kabels en leidingen in het geding zijn en deze verwijderd dan wel verplaatst moeten worden, dan moet dit gebeuren in overleg met de nutsbedrijven. De toestemming van een eventuele verlegging moet door de initiatiefnemer zelf worden verkregen bij de nutsbedrijven en de daarmee samenhangende kosten zijn voor zijn rekening. Op het perceel ligt er een rioolpersleiding en tevens is er een pompput aanwezig. De rioolpersleiding ligt evenwijdig aan de Nedereindseweg. Er is een aansluiting op de rioolpersleiding die leidt naar de aan de overzijde van de weg gelegen boerderij Nedereindseweg 570/572. De pompput ligt in de noordwesthoek van het perceel.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

De initiatiefnemer is (financieel) verantwoordelijk voor de beschreven ontwikkeling, er wordt een situatie gecreëerd waarin de gemeente geen financieel risico loopt en de economische uitvoerbaarheid van het project gewaarborgd is.

Eventuele planschadeclaims zullen voor rekening van de initiatiefnemer komen. Dit is vastgelegd in een overeenkomst tussen de gemeente Utrecht en de initiatiefnemer.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Het plan is getoetst aan de vraag of er met dit plan aspecten aan de orde zijn die relevant zijn voor de nationale belangen die de VROM-inspectie behartigt. Daarbij is de brief van de minster van VROM van 26 mei 2009 van belang. Met dit plan zijn geen van de genoemde nationale belangen in het geding, in die zin dat geen van de nationale belangen aan de orde zijn. Er is daarom geen aanleiding om afzonderlijk vooroverleg te voeren.

Het plan is daarnaast getoetst aan de provinciale beleidslijn "Uitvoering beleidslijn nieuwe Wro" (vastgesteld door Gedeputeerde Staten op 11 november 2008).

Bij de ontwikkeling van het bestemmingsplan is het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden betrokken geweest (HDSR). In overleg met de HDSR is de watertoets opgesteld en akkoord bevonden. De wateraspecten vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Voor de inhoudelijke aspecten wordt verwezen naar paragraaf 4.9 Water.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Planvorm

Het wijzigingsplan Rijnenburg Utrecht, 1e Wijzigingsplan Nedereindseweg 541 omvat de sloop van de bestaande bedrijfsbebouwing (inclusief de bedrijfswoning) en de realisatie van twee nieuwe woningen. Gelet hierop is gekozen voor een gedetailleerde bestemmingsplanregeling die genoeg ruimte geeft voor een praktische uitvoering. Aan de ene kant biedt deze regeling genoeg ruimte de beoogde ontwikkeling (flexibiliteit), aan de andere kant wordt zekerheid gegeven over de maximale omvang van de functie en ontwikkeling.
Na vaststelling maakt het wijzigingsplan onderdeel uit van het bestemmingsplan "Rijnenburg Utrecht".

6.2 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

6.2.1 Nadere eisen

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen en/of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen en/of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enz.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• een samenhangend bebouwingsbeeld en voldoende afstand tussen de gebouwen onderling;
• Landschappelijke aspecten;
• De gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen en/of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de bouwhoogte of aan de situering van erfbebouwing.

Ook kan het uit een oogpunt van de bebouwingskarakteristiek in de omgeving nodig of gewenst zijn nadere eisen te stellen aan de situering van bebouwing ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrens.

6.3 Regeling bijbehorende bouwwerken

6.3.1 Inleiding

Utrecht hanteert regels voor erfbebouwing. Deze worden in alle bestemmingsplannen opgenomen. Hierbij wordt uitgegaan van uniforme regels voor de hele stad die, waar nodig, aan specifieke situaties en gebiedskarakteristieken kunnen worden aangepast. Uitgangspunten voor deze regels zijn:

• het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat. Dit houdt onder andere in dat op alle erven voldoende licht, lucht en ruimte aanwezig kan zijn, en dus ook dat erfbebouwing op het ene perceel geen onevenredig grote negatieve gevolgen heeft voor de naastgelegen percelen;
• het mogelijk maken van groen (bomen, tuinen) op erven;
• het waarborgen van goede verhoudingen in maat en schaal tussen hoofd- en bijgebouwen;
• voor de grotere percelen: het in stand houden en versterken van bestaande landschappelijke structuren.

6.3.2 Aanleiding

De tot nu toe gehanteerde regels voldoen in de meeste situaties. Op een aantal punten moeten ze worden aangepast.

• de bestaande regeling vertoont een discontinuïteit in bebouwingsmogelijkheden op de overgang van kleine naar middelgrote percelen;
• voor de grote en zeer grote percelen is er momenteel geen eenduidige uniforme regeling, maar is sprake van verschillende onderling afwijkende regelingen;
• de bestaande regeling houdt geen rekening met de mogelijkheden om zonder vergunning aan- en bijgebouwen op te richten.
  

De nieuwe opzet sluit qua bouwmogelijkheden in verreweg de meeste gevallen aan op de bestaande regels, maar voorziet tevens in een oplossing voor de hierboven vermelde punten.

6.3.3 De regeling

Voor de nieuwe regeling zijn de mogelijkheden om op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) onder de daarbij gestelde voorwaarden, vergunningvrij te bouwen als uitgangspunt genomen. Voor de meeste percelen in stedelijk gebied zijn deze mogelijkheden voldoende, maar voor de grotere percelen niet. De nieuwe erfbebouwingsregeling voorziet hiervoor in meer bebouwingsmogelijkheden.

De basisregels van de nieuwe erfbebouwingsregeling voor bijbehorende bouwwerken, zijn de volgende:

• uitsluitend op het achtererf, minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn;
• de erfzone* grenzend aan het hoofdgebouw mag volledig worden bebouwd;
• de diepte van bijbehorende bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) bedraagt maximaal 3 meter.

* Erfzone is de zone van 2,5 meter direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw op het achtererfgebied. Het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van een hoofdgebouw (overgenomen uit de Wabo).

In aanvulling op de basisregels is een uitsplitsing gemaakt naar de grootte van het achtererf:

1. Een achtererf tot 300 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 50 % van het achtererfgebied, inclusief de erfzone, tot maximaal 30 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone ;
• goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte bijgebouwen vrijstaande bouwwerken maximaal 4,5 meter

2. Een achtererf tussen 300-1500 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 10% van het achtererfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 75 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 4,5 meter.

3. Een achtererf groter dan 1.500 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 5 % van het achterfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 125 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 6 meter;
• bijbehorende aangebouwde bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) maximaal 3 meter diep.

Deze nieuwe erfbebouwingsregels zijn vertaald in de regels van de woonbestemming(en) en de bestemmingen waar de functie wonen met bijbehorende bouwwerken mogelijk wordt gemaakt.

6.4 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen
In dit artikel is een opsomming gegeven van in het plan opgenomen begrippen. Deze begrippen worden in dit artikel gedefinieerd, dat wil zeggen dat in dit artikel wordt bepaald op welke wijze de begrippen uitgelegd dienen te worden.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel wordt uitgelegd op welke wijze, de in het plan bepaalde maatvoeringen moeten worden berekend.

Artikel 3 Agrarisch

Binnen deze bestemming is het niet toegestaan om bouwwerken en bouwwerken geen gebouwen zijnde op te richten. De bestemming sluit aan bij de rest van het perceel, dat is gelegen buiten dit plangebied.

Artikel 4 Wonen

De bestemming Wonen is gegeven aan het bouwvlak. Het maximale bebouwingspercentage en de maximale bouwhoogte van de woningen zijn weergegeven op de verbeelding.

Een belangrijk onderdeel van deze bestemming is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 100 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A of B1 van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Er is een afwijkingsregeling opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'.

Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met het besluit ontheffing Hogere waarde.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

De archeologische waarde en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde - Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd, terwijl overtreding van het bestemmingsplan een strafbaar feit is. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarde en verwachtingen conform de Monumentenwet.

Artikel 6 Waarde - Landschap

In het plangebied is de dubbelbestemming Waarde -Landschap opgenomen. De openheid en/of belangrijke structuur alsmede kenmerkende beplanting instand dienen te worden gehouden. Het aangewezen gebied dient vrij te worden gehouden van bebouwing om het bijzondere karakter van het gebied te beschermen. Daarnaast is een aantal activiteiten niet zonder meer mogelijk. Hiervoor is een omgevingsvergunning nodig.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 7 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

6.5 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.