Rijnenburg Utrecht, 1e Wijzigingsplan Nedereindseweg 541

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 aanbouw:

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

1.2 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.3 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.4 aan-huis-verbonden beroep of bedrijf:

beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is;

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt bijvoorbeeld wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

1.5 achtererfgebied:

erf aan de achterkant en de niet naar de openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant, van het hoofdgebouw.

1.6 archeologisch onderzoek:

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning op grond van de Monumentenwet 1988 beschikt.

1.7 archeologische waarde:

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

1.8 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.9 bestaand bouwwerk:

een bouwwerk, dat op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan is of wordt gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en/of de Woningwet.

1.10 bestaand gebruik:

het op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan aanwezige legale gebruik.

1.11 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak.

1.12 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344.WPRIJNUTR1EWIJZIG- ON01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

1.13 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.14 bijbehorend bouwwerk:

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

1.15 bijzondere bouwlaag:

• a. een bouwlaag die aan de voorzijde en/of eventueel aan de achterzijde een hellend dakvlak heeft en voor het overige deel plat is afgedekt, dan wel
• b. een ten opzichte van de voorgevel terugliggende bouwlaag.

1.16 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.17 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak.

1.18 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.19 bouwperceelsgrens:

een grens van een bouwperceel.

1.20 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.21 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.22 dak:

een bovenbeëindiging van een gebouw.

1.23 dakopbouw:

een ondergeschikte opbouw op het dakvlak van een gebouw, ten behoeve van voorzieningen zoals trappenhuizen, luchtbehandelings- en liftinstallaties.

1.24 erfzone

de zone van 2,5 meter direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw op het achtererfgebied.

1.25 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.26 hoofdgebouw:

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

1.27 kap:

een gesloten en (gedeeltelijk) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk.

1.28 landschapswaarde:

waarden in landschappelijk-esthetische geomorfologische zin.

1.29 Lijst van Bedrijfsactiviteiten:

de Lijst van Bedrijfsactiviteiten (LvB) die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

1.30 nutsvoorzieningen:

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1.31 peil:

• a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
• b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
  aansluitende afgewerkte maaiveld;
• c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

1.32 plan:

het bestemmingsplan Rijnenburg Utrecht, 1e Wijzigingsplan Nedereindseweg 541 van de gemeente Utrecht.

1.33 seksinrichting:

hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub al dan niet in combinatie met elkaar.

1.34 onderbouw:

een kelder of een souterrain.

1.35 souterrain:

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 m boven het (straat)peil is gelegen.

1.36 Verordening op de Archeologische Monumentenzorg:

de sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

1.37 voorgevel:

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1.38 Wgh- inrichtingen:

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.2 de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.3 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.4 de hoogte van een kap:

vanaf de bovenkant goot, c.q. de druiplijn, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap.

2.5 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.6 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Agrarisch aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf met uitzondering van glastuinbouw, niet grondgebonden veehouderij, intensieve kwekerij, bosbouw, sierteelt, fruitteelt en boomkwekerij;
• b. voor de instandhouding van de aanwezige cultuurhistorische en landschappelijke waarden;
• c. ander gebruik als ondergeschikte nevenactiviteit van de agrarische bedrijfsvoering, mits de nevenactiviteiten geen negatief effect hebben op de agrarische functies ter plaatse, hoofdzakelijk binnen de bestaande bedrijfsgebouwen, namelijk:
  • 1. horeca in de categorie D2 tot een oppervlakte van ten hoogste 50 m2;
  • 2. natuur- en landschapsbeheer;
  • 3. educatie;
  • 4. zorglandbouw;
  • 5. kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen;
• d. water, waterbeheer en waterberging;
• e. natuurvriendelijke oevers;
• f. bestaande fiets- en wandelpaden, alsmede veetunnels;
• g. de bij de bestemming behorende tuinen en erven en toegangswegen.

3.2 Afwijken van de gebruiksregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde genoend in lid 1 voor de aanleg van en het gebruik ten behoeve van wandel- en fietspaden, mits dit het gebruik van de agrarische gronden niet belemmert en er geen nadelige effecten ontstaan voor flora en fauna.

3.3 Specifieke gebruiksregels

• a. Een gebruik in strijd met de bestemming is in ieder geval ook het gebruik van gronden en bouwwerken voor opslag van caravans, vaar- en vliegtuigen en naar de aard daarmee gelijk te stellen onderkomens.
• b. In afwijking van het bepaalde genoemd in artikel Algemene gebruiksregels ordt niet verstaan onder strijdig gebruik het gebruik van agrarische gronden voor recreatief medegebruik in de vorm van kleinschalig kamperen, met dien verstande dat:
  • 1. kleinschalig kamperen uitsluitend is toegestaan tijdens het zomerseizoen;
  • 2. maximaal 10 plaatsen voor kampeermiddelen per agrarisch bedrijf zijn toegestaan.
• c. De uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf in samenhang met de bedrijfswoning is uitsluitend toegestaan indien:
  • 1. de vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf niet groter is dan 1/3 deel van het vloeroppervlak van de bedrijfswoning, tot een maximum van 40 m², inclusief bijbehorende bouwwerken;
  • 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf, maximaal 40 m2 bedraagt, indien het beroep of bedrijf aan huis in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend;
  • 3. het, in geval van bedrijfsactiviteiten, bedrijfsactiviteiten betreft in maximaal categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven-functiemenging en bedrijfsactiviteiten waarvoor geen omgevingsvergunning voor de activiteit milieu is vereist;
  • 4. er geen sprake is van verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
  • 5. in afwijking van het gestelde onder 1. mag, indien de vloeroppervlakte van de bedrijfswoning groter is dan 150 m2, de vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of - bedrijf maximaal 60 m², inclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken, bedragen;
  • 6. in afwijking van het gestelde onder 2. mag, indien de vloeroppervlakte van het vrijstaande bijbehorende bouwwerk groter is dan 100 m², de vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf maximaal 60 m2 bedragen.
• d. De uitoefening van een bed & breakfast in samenhang met de bedrijfswoning is uitsluitend toegestaan indien de hoofdbewoner minimaal 50% van de bedrijfswoning in gebruik houdt voor wonen.
• e. Het is toegestaan dat de bed & breakfast functie wordt uitgeoefend in vrijstaande bijbehorende bouwwerken, het bepaalde genoemd in lid c onder 2 en 6 van dit artikel is dan tevens van toepassing.
• f. Inrichtingen en/of installaties die zijn genoemd in bijlage C of D van het Besluit milieu-effectrapportage, waarbij de betreffende drempelwaarde genoemd in kolom 2 van de betreffende onderdelen worden overschreden zijn niet toegestaan;
• g. Nieuwvestiging van grondgebonden landbouw is niet toegestaan.

3.4 Afwijken van de gebruiksregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in 3.5 onder c punt 3. voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging, indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven.

Artikel 4 Wonen

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen metonen, eventueel met een aan-huis-verbonden bedrijf of een bed & breakfast;
• b. hobbymatig agrarisch gebruik.

4.2 Bouwregels

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

4.2.1 Hoofdgebouwen

• a. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
• b. in het bouwvlak zijn maximaal twee woningen toegestaan,
• c. het bebouwingspercentage ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage', mag niet worden overschreden;
• d. de hoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum goot- bouwhoogte', mag niet worden overschreden,
• e. de inhoud van de hoofdgebouwen, exclusief bijbehorende bouwwerken, mogen gezamelijk niet meer bedragen dan 1600 m3;
• f. Voor het realiseren en veranderen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

4.2.2 Bijbehorende bouwwerken

• a. de diepte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk aan het hoofdgebouw mag, gemeten vanuit (het verlengde van) de achtergevel van het hoofdgebouw niet meer dan 3 meter bedragen;
• b. de breedte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk aan de zijgevel van het hoofdgebouw mag, gemeten vanuit (het verlengde van) de zijgevel van het hoofdgebouw niet meer dan 3 meter bedragen;
• c. de bouwhoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk mag niet meer bedragen dan de hoogte van het vloerpeil van de eerste verdieping, vermeerderd met 0,30 meter;
• d. de bouwhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken mag niet meer dan 3 meter bedragen, indien het bijgebouw wordt afgedekt met een kap mag de maximale bouwhoogte niet meer dan 4,5 meter bedragen;
• e. de afstand van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk tot de zijdelingse perceelsgrens moet minimaal 5 meter bedragen;
• f. indien het achtererfgebied een oppervlakte heeft van 300 m2 of minder, mag maximaal 50% van het achtererfgebied met bijbehorende bouwwerken worden bebouwd, met een maximum van 30 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• g. indien het achtererfgebied een oppervlakte heeft van 300 m2 tot 1500 m2, mag maximaal 10% van het achtererfgebied met bijbehorende bouwwerken worden bebouwd, met een maximum van 75 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• h. indien het achtererfgebied een oppervlakte heeft van meer dan 1500 m2, mag maximaal 5% van het achtererfgebied met bijbehorende bouwwerken worden bebouwd, met een maximum van 125 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• i. bestaande bijbehorende bouwwerken die niet voldoen aan het bepaalde genoemd onder a t/m h mogen worden gehandhaafd en vernieuwd, maar de afwijkingen mogen niet vergroot.

4.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

• a. de bouwhoogte van erfafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 meter voor erf- en perceelafscheidingen achter de voorgevelrooilijn en 1 meter hoog voor de voorgevelrooilijn;
• b. de bouwhoogte van de overige bouwwerken geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan:
  • 1. 6 meter voor palen en masten;
  • 2. 3 meter voor de overige.

4.3 Specifieke gebruiksregels

4.3.1 Aan-huis-verbonden bedrijf

De uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan indien:

• a. de vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf niet groter is dan 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning, tot een maximum van 40 m², inclusief bijbehorende bouwwerken;
• b. de vloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf , maximaal 40 m2 bedraagt, indien het beroep of bedrijf aan huis in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend;
• c. het, in geval van bedrijfsactiviteiten, bedrijfsactiviteiten betreft in maximaal categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging en bedrijfsactiviteiten waarvoor geen omgevingsvergunning voor de activiteit milieu is vereist;
• d. er geen sprake is van verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
• e. in afwijking van het gestelde onder a. mag, indien de vloeroppervlakte van de woning groter is dan 150 m2, de vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of - bedrijf maximaal 60 m², inclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken, bedragen;
• f. in afwijking van het gestelde onder b. mag, indien de vloeroppervlakte van het vrijstaande bijbehorende bouwwerk groter is dan 100 m², de vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf maximaal 60 m2 bedragen.

4.3.2 Bed & breakfast

De uitoefening van een bed & breakfast in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan als de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik houdt voor wonen.

4.4 Afwijken van de gebruiksregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in 4.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 in de Lijst van Bedrijven functiemenging, indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieu aspecten) geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

4.5 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

• a. een samenhangend bebouwingsbeeld en voldoende afstand tussen de gebouwen onderling;
• b. landschappelijke inpassing;
• c. De gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken

Artikel 5 Waarde - Archeologie

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

5.2 Specifieke gebruiksregels

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Artikel 6 Waarde - Landschap

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Waarde - Landschap aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de beschrming van de aanwezige landschappelijke waarden.

6.2 Bouwregels

Binnen deze bestemming zijn, in afwijking van het bepaalde ten aanzien van de overige bestemmingen, uitsluitend bestaande bouwwerken, geen gebouwen toegestaan, alsmede erfafscheidingen tot ten hoogste 2 meter.

6.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

• a. Een omgevingsvergunning, als bedoeld in artikel 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, is vereist voor de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden:
  • 1. het verwijderen, aanleggen of verharden van wegen, paden en het aanbrengen van eventuele andere oppervlakteverhardingen (al dan niet tijdelijk)
  • 2. het aanbrengen van boven en/of ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
  • 3. het ontginnen, verlagen, afgraven, ophogen, opvullen of egaliseren van de bodem waaronder begrepen het ophogen met bagger- of grondspecie;
  • 4. het vellen of rooien van houtopstanden of -gewassen, anders dan bij wijze van verzorging;
  • 5. het aanleggen van oeverbeschoeiingen, kaden of aanlegplaatsen;
  • 6. het, al dan niet tijdelijk, opslaan en/of storten van bouw- en afvalmateriaal;
  • 7. het verlagen of verhogen van de grondwaterstand;
  • 8. het dempen van water;
  • 9. het permanent aanleggen van dammen of soortgelijke constructies, die de watergang beïnvloeden, in waterlopen;
• b. De omgevingsvergunningplicht als bedoeld onder a is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
  • 1. betrekking hebben op het normaal onderhoud en beheer;
  • 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
  • 3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning;
    
• c. de werken of werkzaamheden als bedoeld onder a zijn slechts toelaatbaar voor zover geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van de gronden.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 7 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplan Rijnenburg Utrecht, 1e Wijzigingsplan Nedereindseweg 541.