Beheersverordening Zuilen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Utrecht is in 2005 gestart met het actualiseren van het planologische regime op haar grondgebied.

Voor het actualiseren van het planologisch regime voor het grondgebied van Zuilen bestaan verschillende redenen:

• de wettelijke plicht om bestemmingsplannen elke 10 jaar te actualiseren;
• het samenbrengen van de verschillende en deels verouderde regelingen die voor het gebied van Zuilen gelden in een uniforme regeling.

Actualisatie kan ofwel via een bestemmingsplan, ofwel via een beheersverordening plaatsvinden. De gemeenteraad heeft op 24 november 2011 ervoor gekozen om de beheersverordening te benutten als leidend instrument voor actualisatie van haar ruimtelijke beleid, met als voorwaarde dat voor het betreffende gebied geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden voorzien.

Omdat voor Zuilen geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden voorzien, wordt voor dit gebied een beheersverordening vastgesteld. In hoofdstuk 3 is de keuze voor de beheersverordening nader onderbouwd.

1.2 Verordeningsgebied

Het gebied van de beheersverordening Zuilen wordt als volgt begrensd:

• aan de zuidoostzijde: Sint-Josephlaan/Marnixlaan;
• aan de zuidwestzijde: Amsterdam Rijnkanaal en de spoorlijn Amsterdam-Utrecht;
• aan de noordoostzijde: de Vecht (de gemeentegrens met Maarssen);
• aan de noordwestzijde: Zuilenselaan en de sportvelden aldaar.

Zie onderstaand figuur voor de begrenzing van het verordeningsgebied.

Figuur 1.1. Ligging plangebied

1.3 Vigerende plannen

In het verordeningsgebied zijn de volgende twee plannen van kracht:

• bestemmingsplan Zuilen, door de gemeenteraad vastgesteld op 30 oktober 1997 en door GS goedgekeurd op 23 februari 2000;
• bestemmingsplan 1e herziening Zuilen, door de gemeenteraad vastgesteld op 8 mei 2008 en door GS goedgekeurd op 2 september 2008.

Deze plannen komen, zoals in de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, bij inwerkingtreding van de beheersverordening te vervallen.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting op de beheersverordening is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 beschrijft het instrument beheersverordening en de instrumenten die in aanvulling op de verordening beschikbaar zijn voor het beheer van het gebied Zuilen;
• hoofdstuk 3 gaat over de onderbouwing van de keuze voor het instrument beheersverordening voor Zuilen, de uitgangspunten waarop de beheersverordening is gebaseerd en de toelichting op de inhoud van de verordening;
• hoofdstuk 4 bevat een beoordeling van de relevante beleidskaders en de toepasselijkheid daarvan op de verordening en het onderzoek naar de omgevingsaspecten die bij de totstandkoming van de verordening zijn betrokken en beoordeeld.

Hoofdstuk 2 De beheersverordening

2.1 Inleiding

Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de beheersverordening als instrument. Ook wordt aandacht besteed aan de instrumenten waarmee - naast de beheersverordening - het ruimtelijke beheer van het verordeningsgebied kan worden ingevuld.

2.2 De beheersverordening

2.2.1 Inhoudelijk

Een beheersverordening is een beheerregeling voor het bestaand gebruik en voor bestaande bouwwerken voor een gebied waarin geen ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien binnen de horizon van de verordening.

Het begrip 'bestaand' kan zowel 'eng' als 'ruim' worden uitgelegd. Bij bestaand gebruik in enge zin worden alleen de bestaande feitelijk aanwezige functies en bebouwing vastgelegd. Het gaat daarbij om gebruik en bouwen inclusief hetgeen dat op basis van verleende vergunningen is toegestaan, maar nog niet is gerealiseerd. Bij gebruik in ruime zin wordt het vigerende bestemmingsplan als uitgangspunt genomen.

In de beheersverordening Zuilen is ervoor gekozen de ruimte die het bestemmingsplan biedt mee te nemen en is op die wijze invulling gegeven aan het begrip bestaand in ruime zin. In paragraaf 3.3 is dat beschreven en onderbouwd.

2.2.2 Bestanddelen beheersverordening

Anders dan bij het bestemmingsplan, bepaalt de Wet ruimtelijke ordening niet uit welke elementen een beheersverordening bestaat. Het is wel duidelijk dat de beheersverordening betrekking heeft op een gebied en regels geeft voor het beheer van dat gebied en voor het vastleggen van de bestaande situatie. De beheersverordening heeft een digitale component en sluit aan bij de digitale opzet van de instrumenten uit de Wet ruimtelijke ordening.

Bovenstaande maakt dat een beheersverordening bestaat uit:

• een object bestaande uit het gebied waarop de verordening betrekking heeft. Dat is op bijbehorende verbeelding aangegeven als verordeningsgebied, met een of meer objecten binnen het gebied, die op de verbeelding zijn aangeven als besluitsubvlak;
• regels die gekoppeld zijn aan het gebied en/of de objecten en die kunnen gaan over gebruiken, bouwen, aanleggen en slopen, afwijken met een omgevingsvergunning en eventueel overgangsrecht.

Alhoewel de Wet ruimtelijke ordening dit niet bepaalt, is het noodzakelijk de beheersverordening vergezeld te laten gaan van een toelichting waarin de gemaakte keuzen zijn onderbouwd. De Wet ruimtelijke ordening bepaalt wel dat de beheersverordening de volgende elementen kan bevatten:

• een verbod om bepaalde werken, geen gebouwen zijnde, of werkzaamheden uit te voeren zonder omgevingsvergunning;
• een verbod om bouwwerken te slopen zonder omgevingsvergunning;
• binnenplanse afwijkingsregels;
• overgangsrecht.

In de beheersverordening Zuilen is van de volgende elementen gebruik gemaakt:

• aanlegverbod voor:
  • a. de ecologische zones langs de Vecht, langs de spoorlijn en het Julianapark;
  • b. de waterkeringszones langs de Vecht en het Amsterdam-Rijnkanaal;
  • c. de belemmeringenstrook aan weerszijden van de gasleiding.

Het aanlegverbod leidt ertoe dat voor het uitvoeren van verschillende grondwerkzaamheden een omgevingsvergunning dient te worden verkregen alvorens deze werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd.

Verder is in de verordening een sloopverbod en aanlegverbod opgenomen voor de bebouwing en de aanzichten in de Lessepbuurt en in Elinkwijk vanwege de aanwijzing van deze gebieden als beschermd stads- en dorpsgezicht.

Ook zijn enkele afwijkingsregels opgenomen. Het gaat om beperkte afwijkingen van de bouwregels met het oog op toekomstige behoeften. Gelet op het aanvullende instrumentarium van de Wabo, is de gemeente van oordeel dat overige wijzigingen op voldoende wijze buiten de beheersverordening kunnen worden geregeld. Verwezen wordt naar paragraaf 2.3 voor een bespreking van deze mogelijkheden.

2.2.3 (il)legaal gebruik en overgangsrecht

De beheersverordening kan zowel legaal als illegaal gebruik regelen. In deze beheersverordening is ervoor gekozen om het planologisch toegestane gebruik toe te staan. Dit betekent dat zowel het legale feitelijke gebruik, als eventuele planologische gebruiksmogelijkheden positief zijn bestemd. Illegale situaties zijn daarentegen niet bestemd.

De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de beheersverordening in overgangsrecht moet voorzien op het moment dat de toegestane gebruiksvormen afwijken van de feitelijk bestaande situatie. Dit feitelijk bestaande, maar afwijkende gebruik mag namelijk niet zonder meer worden wegbestemd. Zoals gezegd, bestemt deze verordening ook de toegestane feitelijk bestaande situatie positief. Van wegbestemmen van legaal gebruik is zodoende geen sprake en om die reden is een overgangsrechtelijke regeling niet nodig.

2.2.4 Procedureel

De beheersverordening is een gemeentelijke verordening. In tegenstelling tot een bestemmingsplan of omgevingsvergunning staat tegen de vaststelling van een beheersverordening geen beroep open. Bij de voorbereiding van deze beheersverordening is door middel van een toetsingsmoment de gelegenheid aan een ieder gegeven een reactie op de beheersverordening in te dienen.

2.3 Aanvullende ruimtelijke instrumenten

2.3.1 Inleiding

Naast de beheersverordening zijn er nog diverse aanvullende ruimtelijke instrumenten die kunnen worden ingezet om ontwikkelingen mogelijk te maken, in aanvulling op de beheersverordening.

Dit betreffen:

• het vergunningvrij bouwen, betreffende de activiteiten zoals opgenomen in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht;
• de afwijkingsmogelijkheid ten behoeve van de planologische kruimelgevallen;
• de planologische omgevingsvergunning, zijnde een omgevingsvergunning voor het afwijken van de beheersverordening, voorzien van een ruimtelijke onderbouwing.

Met uitzondering van de vergunningvrije bouwwerken, geldt dat bovenstaande bouwmogelijkheden moeten voldoen aan redelijke eisen van welstand.

2.3.2 Het vergunningvrij bouwen

In bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn bouwactiviteiten opgenomen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen twee categorieën van vergunningvrije activiteiten:

• de geheel vergunningvrije activiteiten uit artikel 2 van Bijlage II van het Bor, die niet binnen een bestemmingsplan of beheersverordening hoeven te passen, zoals bijbehorende bouwwerken onder voorwaarden (bijgebouwen, overkappingen, aanbouwen), zonnepanelen, vlaggenmasten, erfafscheidingen, nutsgebouwtjes, dakkapellen, antenne-installaties, straatmeubilair, containers voor huisvuil en installaties voor het regelen van het verkeer;
• de activiteiten uit artikel 3 van bijlage II van het Bor, die alleen vergunningvrij zijn als zij passen binnen een bestemmingsplan of beheersverordening, zoals bouwwerken op het achtererf die niet hoger zijn dan 5.00 meter, zwembaden bij woningen, openbare speeltoestellen en onder omstandigheden veranderingen aan bouwwerken.

In bijlage is de regeling uit bijlage II van het Bor opgenomen. Voor beide categorieën gelden de volgende uitzonderingen:

• vergunningvrij bouwen is niet toegestaan in een gebied dat wegens explosiegevaar of op grond van veiligheidsrisico's onbebouwd moet blijven;
• het aantal woningen mag niet worden veranderd door vergunningvrij bouwen;
• wanneer een gebied archeologische resten bevat is vergunningvrij bouwen over een oppervlakte van meer dan 50 m2 niet toegestaan.

Procedure

Voor de vergunningvrije activiteiten is logischerwijs geen procedure van toepassing. Deze kunnen zonder meer worden uitgevoerd.

2.3.3 De afwijkingsmogelijkheid ten behoeve van planologische kruimelgevallen

Op basis van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2e Wabo zijn burgemeester en wet houders bevoegd om van het bestemmingsplan af te wijken ten behoeve van bij of krachtens algemene maatregel van bestuur aan te geven gevallen. Deze algemene maatregel van bestuur is het Besluit omgevingsrecht (Bor). In artikel 4 van bijlage II behorend tot het Bor zijn de kruimelgevallen uitputtend opgesomd die voor een afwijking van het bestemmingsplan/beheersverordening in aanmerking komen. Het gaat om zogenaamde bijbehorende bouwwerken die groter zijn dan de omgevingsvergunningvrije bouwwerken, infrastructurele en nutsvoorzieningen, antennes tot 40 meter, duurzame energie-installaties, evenementen en gebruiksveranderingen tot maximaal 1.500 m2 binnen de bebouwde kom, inclusief inpandige bouwactiviteiten.

Doordat sprake is van een bevoegdheid om af te wijken van de beheersverordening kan dit instrument worden benut voor het beheer van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied, in aanvulling op de beheersverordening.

Procedure

Voor de activiteiten die via kruimelgevallenregeling mogelijk kunnen worden gemaakt, geldt de reguliere voorbereidingsprocedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit betekent dat er een beslistermijn van 8 weken geldt na ontvangst van de aanvraag. Nadat de vergunning is verleend staat tegen de vergunning bezwaar en beroep open.

2.3.4 Planologische omgevingsvergunning

Voor - de op dit moment - onvoorziene ontwikkelingen, die niet met de hiervoor beschikbare wettelijke instrumenten zijn in te passen, biedt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) de mogelijkheid van de beheersverordening af te wijken, indien wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Mocht de gemeente van oordeel zijn dat geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening, dan kan het verzoek worden afgewezen. Daarmee is de planologische omgevingsvergunning eveneens een instrument voor het beheer van de ruimtelijke kwaliteit van een gebied, in aanvulling op deze beheersverordening.

Procedure

Voor het bouwen/gebruiken met een ruimtelijke onderbouwing geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Deze procedure omvat een termijn waarin de ontwerpvergunning ter inzage wordt gelegd en een ieder zijn of haar zienswijze kan indienen. De procedure heeft een beloop van ongeveer 6 maanden. Nadat de vergunning is verleend staat hiertegen direct beroep open.

2.3.5 Welstandstoezicht

In het kader van het welstandstoezicht wordt het uiterlijk van een bouwwerk beoordeeld aan de hand van de zogenaamde redelijke eisen van welstand. Die eisen zijn voor de hele gemeente vastgelegd in de gemeentelijke welstandsnota. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning bouwactiviteiten wordt getoetst aan de welstandseisen. Daarmee is het welstandstoezicht een instrument voor het beheer van de ruimtelijke kwaliteit van een gebied net zoals de beheersverordening of een bestemmingsplan.

2.3.6 Toepassing van de instrumenten in aanvulling op de beheersverordening

Bij het opstellen van de beheersverordening Zuilen is rekening gehouden met de mate waarin bovenvermelde instrumenten kunnen worden ingezet in het verordeningsgebied. Zoals eerder al benoemd, is de beheersverordening bedoeld om de bestaande situatie te beheren. In paragraaf 3.2 is nader uiteengezet op welke wijze de bestaande situatie in Zuilen is ingevuld. Op het moment dat zich een geval voordoet die niet als passend binnen de 'bestaande situatie' kan worden beschouwd, kunnen de volgende eerder genoemde alternatieve instrumenten worden ingezet.

Voorbeelden van activiteiten waarvan wordt verwacht dat deze in Zuilen zullen voorkomen zijn:

• vergunningvrij bouwen van erfbebouwing;
• vergunningvrij bouwen van algemene voorzieningen, zoals vuilcontainers, straatmeubilair et cetera;
• gebruiksveranderingen via de kruimelgevallenregeling;
• niet vergunningvrije algemene voorzieningen via de kruimelgevallenregeling.

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten Zuilen

3.1 Inleiding

In hoofdstuk 1 is het gemeentelijke uitgangspunt benoemd om daar waar mogelijk, het instrument beheersverordening in te zetten om het ruimtelijke beleid te actualiseren. Vaststelling van een beheersverordening voor Zuilen is een logisch vervolg op dit uitgangspunt.

3.2 Reden beheersverordening voor Zuilen

3.2.1 Algemeen beleid

In hoofdstuk 1 is het gemeentelijke uitgangspunt benoemd om - daar waar mogelijk - het instrument beheersverordening in te zetten om het ruimtelijke beleid te actualiseren. Vaststelling van een beheersverordening voor Zuilen is een logisch vervolg op dit uitgangspunt.

Gelet op de typering van het plangebied, de beleidsuitgangspunten voor dit gebied en de daarmee samenhangende mogelijkheden die voor dit gebied blijven bestaan, is er sprake van beheer van de bestaande situatie.

3.2.2 Typering gebied

Wijkvernieuwingen

Zuilen is een wijk uit de na-oorlogse periode. Aanpak van de wijk is met het bestemmingsplan Zuilen uit 1998 in gang gezet. Met het hierin verwerkte Wijkontwikkelingsplan heeft het gebied een kwaliteitsslag doorgemaakt en zijn op verschillende plekken betrekkelijk grootschalige vernieuwingen doorgevoerd.

Deze vernieuwingen hebben onder meer in de volgende buurten plaats gevonden:

• Pedagogenbuurt
• Daalseweg
• Nijenrodelaan/Jan van Ransdorpstraat (met uitzondering van schoolgebouw de Carrousel)

Deze wijken zijn op dit moment zo goed als afgerond en komen om die reden in aanmerking voor een beheerregeling.

Herstructureringsopgaven

Afgezien van deze vernieuwingen is op enkele plekken in het gebied sprake van herstructureringsopgaven. Dit betreffen de volgende gebieden:

• Geuzenwijk
• Niftarlakeplantsoen
• Huis te Zuylenlaan
• Queeckhovenplein
• Jan van Randsdorpstraat (schoolgebouw de Carrousel)
• Fortlaan
• Van Zoelen locatie

In de Geuzenwijk en het Niftarlakeplantsoen heeft een herstructurering plaatsgevonden. Voor beide wijken zijn vergunningen verleend en zijn de bouwwerkzaamheden overeenkomstig deze vergunningen zo goed als afgerond. Om die reden worden beide gebieden in deze beheersverordening opgenomen.

Huis te Zuylenlaan en het Queeckhovenplein worden buiten deze beheersverordening gelaten. Op dit moment zijn de voorbereidingen voor herstructurering gestart, maar nog niet afgerond. Ook het schoolgebouw aan de Jan van Randsdorpstraat wordt buiten de beheersverordening gelaten. Omdat voor deze gebieden ontwikkelingsmogelijkheden aanwezig zijn, waarvan nog onduidelijk is in hoeverre hiervan in de (nabije) toekomst gebruik zal worden gemaakt, is het niet wenselijk om de beheersverordening op deze gebieden van toepassing te verklaren.

De locatie Fortlaan is buiten de verordening gelaten omdat de planologische ruimte in het tot dusver geldende bestemmingsplan Zuilen dermate groot is, dat vertaling in de beheersverordening niet mogelijk is.

Voor de locatie Van Zoelen is een beheerregeling opgenomen. Voor deze locatie speelt weliswaar een mogelijk ontwikkeling, maar deze is nog onvoldoende concreet. Onduidelijk is wanneer deze ontwikkeling wel concreet wordt.

Beschermde dorps- en stadsgezichten

In het verordeningsgebied komt een tweetal bijzondere buurten voor, namelijk de Lessepbuurt en Elinkwijk. In bijlage is een beschrijving van de kwaliteiten en uitgangspunten van deze wijken opgenomen.

Deze twee buurten zullen door de Rijksdienst worden aangewezen als beschermde stads- en dorpsgezichten. In dit aanwijzingsbesluit wordt mede bepaald dat de bescherming van deze twee gebieden zowel via een bestemmingsplan als via een beheersverordening kan plaatsvinden (op grond van artikel 36 Monumentenwet 1988).

De beschermende regeling die in deze beheersverordening is opgenomen betreft het volgende:

• I. Sloopverbod

Het slopen van bouwwerken is alleen toegestaan nadat hiervoor een omgevingsvergunning voor is verleend. Hiermee wordt geborgd dat waardevolle panden/bouwwerken in het gebied zonder nadere toetsing uit het straatbeeld verdwijnen. Voordat met een verzoek tot slopen zal worden ingestemd wordt advies bij het team Erfgoed ingewonnen omtrent de (on)wenselijkheid van de sloop en eventuele voorwaarden die aan de omgevingsvergunning kunnen worden gekoppeld.

• II. Aanlegverbod

Afgezien van cultuurhistorische bouwwerken, hebben elementen als het straatprofiel, de groenvoorzieningen (zowel in openbaar gebied als op particulier terrein), de erfafscheidingen en dergelijke ook cultuurhistorische waarde voor beide gebieden. Om die reden is er een omgevingsvergunning vereist voordat dergelijke elementen mogen worden gewijzigd of verwijderd.

Functiemenging

Zuilen kenmerkt zich door de relatief grote verscheidenheid aan functies. Afgezien van de functie wonen zijn er in Zuilen verschillende zones waarin uiteenlopende functies elkaar naast het wonen afwisselen. Dit betreffen de volgende zones:

• de Amsterdamsestraatweg e.o.;
• de centrale as Burgemeester Norbruislaan, Prins Bernhardlaan, Burgemeester van Tuyllkade, Van Egmondkade/Van Hoornekade e.o.;
• de Marnixlaan ten noorden van de Van Egmondkade;
• het bouwblok Wallesteinlaan/Zwanenvechtlaan/Prinses Irenelaan/Daelwijcklaan.

Daarnaast is ook het bedrijventerrein 'het DEMKA-terrein' in het gebied gelegen en kent het gebied verschillende maatschappelijke voorzieningen, zoals religieuze instellingen, scholen, het politiebureau, sportvoorzieningen, et cetera.

Hieronder is een figuur opgenomen waarin de functiemenging zoals nu aanwezig is weergegeven (in kaart gebrachte WOZ gegevens). De gele kleur staat voor de woonfunctie. Duidelijk is dat deze functie de meest voorkomende functie in het gebied is. In bijlage is dit figuur in een bestandsformaat opgenomen waarmee het inzoomen perceelsgewijs mogelijk is. Daarin is tevens de nadere verklaring van de overige kleuren te vinden.

Figuur 3.1. Functiemenging

De functiemenging in de hierboven benoemde zones is één van de kenmerken van Zuilen en behoort tot de dynamiek van het gebied. Door de mogelijkheden voor functiemenging in de beheersverordening over te nemen wordt het 'op slot zetten' van de gebieden waar functiemenging aanwezig is voorkomen. De daadwerkelijke situatie geeft immers blijk van wisselende ondernemers met wisselende behoeftes. Het wordt als onwenselijk ervaren om door middel van deze beheersverordening de ondernemers in het gebied zodanig te beperken dat voor elke wijziging een afwijkingsbesluit moet worden aangevraagd.

Gelet op het ongewijzigde beleidsuitgangspunt van de gemeente om deze functiemengingsgebieden levensvatbaar te houden, blijft functiemenging in het gebied behouden. Hierbij is aansluiting gezocht bij zowel de ruimte die het vigerende bestemmingsplan biedt.

De wijze waarop functiemenging in de beheersverordening is geregeld, wordt uiteengezet in paragraaf 3.3.2.

Ook voor het DEMKA-terrein zijn de huidige planologische mogelijkheden overgenomen. Dit betekent dat binnen de toegestane milieucategorieën (afhankelijk van de afstanden tot woningen categorie 3.1 of 3.2) verschillende typen bedrijven zijn toegestaan.

3.3 Uitgangspunten beheersverordening Zuilen

De beheersverordening Zuilen is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• 1. het beheer van de bestaande situatie;
• 2. de afstemming op de mogelijkheden van het bestaande planologische regime, voor zover passend binnen de grenzen van het instrument beheersverordening en sectorale wetgeving, mede rekening houdend met aanvullende instrumenten, (zie paragraaf 2.3);
• 3. de wens om de gemeentelijke standaard in te passen.

3.3.1 Beheer van de bestaande situatie

Het beheer van de bestaande situatie vormt de basis van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. De bestaande kwaliteit van het woon(-en gedeeltelijk) werkgebied wordt zo behouden.

Artikel 3.1 van deze verordening regelt dit uitgangspunt door te bepalen dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande situatie ook de toegestane situatie is.

De bestaande situatie bestaat uit gebruik en bouwen:

• bestaand gebruik: het gebruik van gebouwen en gronden zoals aanwezig op het moment dat de verordening wordt vastgesteld. Voor zover dit gebruik strijdig is met het voorheen geldende bestemmingsplan of in strijd met een toegestaan gebruik in afwijking van het bestemmingsplan, valt dit gebruik buiten het begrip bestaand gebruik.
• bouwen (bestaande bouwwerken): bouwwerken die conform de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd (ofwel vergunningvrij, ofwel op basis van een vergunning), of nog legaal kunnen worden gebouwd (op grond van een nog niet benutte vergunning).

Bij de aanvraag om omgevingsvergunningen en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geraadpleegd:

• luchtfoto (zie bijlage );
• lijst/kaart met functies (BAG/WOZ) (zie bijlagen en );
• inventarisatie van de bouwhoogtes (zie bijlagen , , , , en );
• locatie bebouwing via BAG;
• archief omgevings- en bouwvergunningen.

Luchtfoto

Aan de hand van de luchtfoto zijn verschillende waarnemingen mogelijk. Dit betreft onder meer de locatie van de bebouwing, tuinen, de openbare ruimtes, etc. Ook kan voor een deel uit de luchtfoto worden opgemaakt welke functies in het verordeningsgebied voorkomen. Dit geldt met name voor de openbare ruimte (openbaar groen, wegen, water).

Lijst met functies (BAG/WOZ)

In bijlage is een lijst opgenomen waarin per adres is weergegeven welke functie(s) op dat betreffende adres worden uitgeoefend (wonen, bedrijf, maatschappelijk, kantoor, etc). Dit betreffen de gegevens uit de gemeentelijke Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en de WOZ (Wet waardering onroerende zaken) gegevens. Aan de hand van deze lijst kan exact worden teruggevonden wat de bestaande situatie (functie) is. Deze gegevens zijn verbeeld in bijlage .

Inventarisatie bouwhoogte

De bouwhoogten zijn geïnventariseerd. In bijlage t/m zijn de kaarten opgenomen waarin de bestaande goot- en bouwhoogtes zijn weergegeven.

Locatie bebouwing BAG

De BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) bevat de gemeentelijke basisgegevens van alle adressen en gebouwen. Onderstaand figuur laat zien dat onder meer de locatie van de gebouwen op deze wijze inzichtelijk is. Daarnaast benoemt de BAG ook het grondoppervlak van het betreffende object en het gebruiksdoel.

De BAG is via de BAG-viewer voor een ieder ontsluitbaar gemaakt. Voor de toepassing van de BAG voor deze verordening, zijn de gegevens van de BAG op de datum van vaststelling van de verordening 'vastgezet'. Op die manier kan waar nodig worden teruggegrepen op de 'bestaande situatie' zoals opgenomen in de BAG op moment van vaststelling van deze beheersverordening.

Figuur 3.2. Uitsnede BAG in Zuilen

Archief vergunningen

Door middel van het gemeentelijk archief met verleende bouw -en omgevingsvergunningen is per geval de bestaande situatie inzichtelijk.

3.3.2 Afstemming op het geldende planologische regime

Een van de uitgangspunten van de beheersverordening is om de planologische ruimte die het geldende planologische regime bevat - zo mogelijk - te behouden. Ten behoeve van dit uitgangspunt is een vergelijking gemaakt tussen de bestaande situatie (aanwezige bebouwing en functies) en hetgeen het geldende planologische regime mogelijk maakt. Vervolgens zijn twee afwegingen gemaakt:

• 1. óf deze ruimte in de beheersverordening wordt opgenomen;
• 2. op wélke wijze deze ruimte in de beheersverordening wordt opgenomen.

Bij de beoordeling van de verschillen tussen de bestaande situatie en de vigerende regeling is het volgende onderscheid in gebieden gemaakt:

• de in het bestemmingsplan Zuilen aangewezen 'ontwikkelingsgebieden';
• de overig gebieden.

Figuur 3.3. Plankaart Zuilen, bestemmingen

Ontwikkelde gebieden

Het bestemmingsplan Zuilen bevatte een aantal ontwikkelingsgebieden. Deze gebieden zijn inmiddels allen ontwikkeld en komen daarmee in aanmerking voor een beheerregeling. Wel is bekeken in hoeverre in de huidige situatie gebruik is gemaakt van de planologische mogelijkheden. Deze exercitie heeft tot een regeling geleid waarbij de bestaande situatie is aangevuld met de planologische ruimte. In alle gevallen gaat het om kleinschalige toevoegingen, die passen binnen het beheer van het woon- en werkgebied Zuilen, zowel ten aanzien van het bouwen, als ten aanzien van functies.

Overige gebieden

Afgezien van de gebieden benoemd in de vorige alinea, kent het vigerende plan in grote mate een beheerregeling voor bebouwing. Op slechts enkele aspecten bestaat ruimte tussen de gerealiseerde bebouwing en de planologische mogelijkheden. Deze ruimte is in deze beheersverordening meegenomen.

Bouw- en gebruiksregels

In artikel 3.1 is de kern van de beheersverordening verwoord:

• a. de in het verordeningsgebied gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik;
• b. bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

Planologische ruimte in beheersverordening Zuilen

Welke planologische ruimte in de beheersverordening is opgenomen, is hieronder opgesomd: .

Bouwmogelijkheden met besluitsubvlakken (zie artikel 3.2.3):

• 1. besluitsubvlak 1; bij de woningen aan de Adriaan Menninckkwartier wordt de mogelijkheid behouden een vierde bouwlaag te bouwen (zoals bij circa de helft van de woningen al is geschied);
• 2. besluitsubvlak 2; Demkaterrein: de mogelijkheid om maximaal 80% per bouwperceel te bebouwen tot een bouwhoogte van 8 meter is in de verordening opgenomen;
• 3. besluitsubvlak 3; woningen op de hoek van de Burgemeester van Tuyllkade/Adriaan van Bergenstraat: de bouwmogelijkheden uit het vigerende plan zijn hier nog niet benut. Het betreft een verhoging van twee bouwlagen over enkele woningen;
• 4. besluitsubvlak 4; woningen in het poortgebouw tegenover de St. Bernulfstraat: ook voor deze locatie geldt dat de bouwmogelijkheden uit het vigerende plan nog niet zijn benut. Het betreft een verhoging van één bouwlaag over enkele woningen;
• 5. besluitsubvlak 5; woningen aan de Daalseweghof: conform het vigerende plan blijft het onder het regime van deze beheersverordening mogelijk om een derde bouwlaag op deze woningen te bouwen;
• 6. besluitsubvlak 6; Theo Thijssenplein: de bouwmogelijkheden voor het Wellantcollege bestaan uit een bebouwingspercentage van maximaal 80% en een bouwhoogte van 16 meter. Deze mogelijkheden zijn nog niet ten volle benut en worden in deze beheersverordening overgenomen;
• 7. besluitsubvlak 7; Julianapark: voor het park geldt een bebouwingspercentage van maximaal 2%, waarbij gebouwen in maximaal één laag mogen worden opgericht;
• 8. besluitsubvlak 8; Park Daalseweg: voor het biologiegebouw en het scoutinggebouw geldt dat het vloeroppervlak van beide gebouwen 15% mag worden vergroot ten opzichte van de bestaande situatie;
• 9. besluitsubvlak: 9; Sportvelden Zuilenselaan: het verordeningsgebied omvat - voor zover hier het bestemmingsplan Sportvelden Zuilenselaan niet vigeert - gedeeltelijk de sportvelden in Noord-Zuilen. Hier geldt een bebouwingspercentage van 2% en een bouwhoogte van 4 meter. Voor ballenvangers en dergelijke geldt een hoogte van 6 meter. Deze mogelijkheden blijven in deze beheersverordening behouden.

Oppervlak woningen en niet-woonfuncties

Het vigerende bestemmingsplan Zuilen bevat een algemene bouwregel voor hoofdgebouwen voor zover het woningen (eengezinswoningen en meergezinswoningen), en niet-woonfuncties ter plaatse van de besluitsubvlakken 10, 12 en 16, betreft. Deze regeling houdt in dat het oppervlak van het hoofdgebouw ten hoogste 50% van het oppervlak van het bijbehorende bouwperceel mag omvatten. In het gebied is van deze regel in sommige gevallen al volledig gebruik gemaakt, en in andere gevallen nog niet. Deze regeling is verwerkt in de regels van deze beheersverordening. In de regels (zie artikel 3.2.8) is overigens ook, conform de eerste herziening van het bestemmingsplan Zuilen, een afwijkingsmogelijkheid van de regeling opgenomen, waarbij, onder voorwaarden, de oppervlakte van een hoofdgebouw ten behoeve van meegezinswoningen en niet-woonfuncties van 50% naar maximaal 100% mag worden verhoogd.

In deze beheersverordening is tevens de mogelijkheid behouden om, voor zover nog niet benut, alsnog de in het vigerende bestemmingsplan toegestane bebouwing, uitsluitend hoofdgebouwen betreffende, te realiseren; zie artikel 3.2.3. De bestaande bebouwing mag dus worden gewijzigd of uitgebreid met inachtneming van de in dit artikel opgenomen tabel en regels.

Extra bouwlagen

In aanvulling op het bepaalde in artikel 3.1 mogen woningen in één bouwlaag worden verhoogd tot maximaal twee bouwlagen. Daarnaast is een afwijkingsmogelijkheid van de bouwregels opgenomen opgenomen waarbij, onder voorwaarden, een extra bouwlaag is toegestaan op een woning van twee bouwlagen.

Deze extra bouwlaag mag worden afgedekt met een kap, indien naast de in artikel 3.2.8 onder 1 en 2 vermelde voorwaarden, tevens wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• elders in de straat reeds hoofdgebouwen van vergelijkbare hoogte zijn afgedekt met een kap;
• een kap aan de voorzijde van het hoofdgebouw of de denkbeeldige lijn tussen de bovenkant van de voorgevel en de bovenkant van het terugliggende deel van een bijzondere bouwlaag een helling heeft van maximaal 60o.

Overigens mogen in aanvulling op artikel 3.1 ook woningen in één of twee bouwlagen worden afgedekt met een kap, eveneens met inachtneming van bovenstaande voorwaarden.

De ontwerpbeheersverordening maakt het dus mogelijk om bestaande woningen bestaande uit één bouwlaag te verhogen tot twee lagen plus kap, en woningen bestaande uit twee bouwlagen te verhogen tot drie bouwlagen plus kap, en mogen woningen tot en met drie bouwlagen worden voorzien van een kap.

Op grond van akoestische informatie is echter gebleken dat in een aantal gebieden te hoge geluidsniveaus optreden als deze verhoging van woningen wordt toegestaan. In de beheersverordening wordt naar aanleiding hiervan:

• in de gebieden die zijn gelegen langs drukke wegen, spoorwegen of binnen de zone van een gezoneerd industrieterrein (i.c. Lage Weide), de mogelijkheid voor het realiseren van derde bouwlaan met kap niet toegestaan; de verhoging naar 2 lagen + kap blijft in deze gebieden geluidstechnisch wel mogelijk;
• voor een viertal gebieden, te weten Muyskenweg e.o., Amsterdamsestraatweg Noord, Jan van Overdijkstraat e.o. en het gebied 'De Stemvork' gelegen tussen de Van Hoornekade, Van Egmondkade en de Marnixlaan, geen enkele toevoeging van bouwlagen toegestaan; de verordening legt in deze gebieden uitsluitend de bestaande situatie vast. Gezien de geluidssituatie in deze specifieke gebieden, is het onmogelijk om de in het vigerend bestemmingsplan mogelijk gemaakte hoogteuitbreidingen in deze gebieden in stand te houden. Hierdoor zou de beheersverordening regels bieden voor hoogteuitbreidingen op locaties waar sprake is van een te hoge geluidsbelasting en op grond hiervan niet vergunbaar zouden zijn.

Functies

Het vigerende plan wijst verschillende zones aan die geschikt zijn voor detailhandel, horeca, publieksgerichte dienstverlening, winkelondersteunende horeca, maatschappelijke functies, sport en recreatieve functies en lichte bedrijvigheid. Deze functies mogen uitsluitend worden uitgevoerd op de begane grond. Ten aanzien van nieuwe maatschappelijke voorzieningen wordt in de regels nog als voorwaarde gesteld dat nieuwe geluidsgevoelige maatschappelijke functies uitsluitend zijn toegestaan, indien wordt voldaan aan de voor die functie geldende wettelijke waarde of een vastgestelde hogere waarde.

De verschillende zones uit het bestemmingsplan zijn in de beheersverordening overgenomen. Op de digitale kaart en in de regeling is dit als volgt opgenomen:

• 1. Demkaterrein: op dit terrein zijn bedrijven toegestaan voor zover deze ten hoogste in categorie 1 en 2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten vallen. Bedrijven behorende tot categorie 3 van de bij de regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten zijn enkel toegestaan op het binnenterrein: in de regeling is hiertoe een afstandsbepaling ten opzichte van de naastgelegen woningen opgenomen. Zie artikel 3.3.2;
• 2. Functiemengingszone: Op deze gronden zijn naast lichte bedrijvigheid, ook kantoren, maatschappelijke, recreatieve en sportvoorzieningen toegestaan. Zie artikel 3.3.3;
• 3. Ontmoetingszone: Op deze gronden zijn functies toegestaan die te kenmerken zijn als maatschappelijke, recreatieve en sportvoorzieningen. Het voorzieningencentrum ten noorden van het winkelcentrum Rokade is ook in deze zone opgenomen. Zie artikel 3.3.4;
• 4. Winkelzone: Op deze gronden is het naast detailhandel toegestaan om publieksgerichte dienstverlening te verrichten en winkel ondersteunende horeca uit te voeren. Het winkelcentrum Rokade valt ook binnen deze functiemogelijkheden. Zie artikel 3.3.5.

3.3.3 Inpassing van de gemeentelijke standaard

De afgelopen jaren heeft de gemeente een standaard voor de bestemmingsplannen ontwikkeld die ook toepasbaar is op andere ruimtelijke besluiten, zoals de beheersverordening en de omgevingsvergunningen. Het doel van de standaard is een gelijkluidende regeling voor veelvoorkomende ruimtelijke aspecten binnen de gemeente en omvat onder meer begripsbepalingen, de wijze van meten, flexibiliteitsregelingen, zoals voor bebouwing op dakterrassen, regels voor erfbebouwing en beroepen aan huis en een regeling van het openbare gebied, zoals wegen, parken, water, et cetera. Met het oog op de rechtsgelijkheid is de gemeentelijke standaard in deze beheersverordening voor zover mogelijk toegepast. Het gaat om de volgende onderwerpen:

Woningsplitsing

De gemeente wenst woningsplitsing in verschillende wijken te kunnen reguleren, zodat de tot op heden ontstane ongewenste situaties in de toekomst kan worden voorkomen. Ten behoeve van de juridische borging van het tegengaan van woningsplitsing is een tweetal facetbestemmingsplan opgesteld. Deze facetbestemmingsplannen, Woningsplitsing I en Woningsplitsing II, zijn op 13 december 2012 door de gemeenteraad vastgesteld.

Het met dit plan ingezette beleid wordt in deze beheersverordening voortgezet en leidt ertoe dat het voor de woningen binnen het plangebied van de beheersverordening niet is toegestaan een woning in meerdere woningen op te splitsen. In artikel 11 van de verordening is deze regeling opgenomen. In dit artikel is, comform het facetbestemmingsplan Woningsplitsing I, opgenomen dat Burgemeester en wethouders bij omgevingsvergunning hiervan kunnen afwijken, indien:

• 1. de oorspronkelijke bruto vloeroppervlakte van een bestaande woning groter is dan of gelijk is aan
  140 m2; of
• 2. de bestaande woning is gelegen binnen het besluitsubvlak '13';
• 3. in geval van toepassing van lid 2 geldt dat de bruto vloeroppervlakte van een zelfstandige woning niet minder mag bedragen dan 50 m².

Tevens zijn begripsbepalingen opgenomen ten behoeve van het splitsen van woningen en zelfstandige woning.

Vervolgens is artikel 11 van deze beheersverordening aangepast aan de beheersverordening Algemene regels, vastgesteld door de gemeenteraad op 30 november 2017.

Openbaar gebied

Alhoewel deze beheersverordening zoveel mogelijk de bestaande situatie beoogt vast te leggen, is het niet de bedoeling de aanwezige dynamiek in de openbare ruimte weg te nemen. Zo moet het mogelijk blijven om bepaalde functies uit te wisselen, denk aan verbreding en of versmalling van watergangen, stoepen, fietspaden en dergelijke. Conform de standaardregelingen voor het openbare gebied in Utrechtse bestemmingsplannen, biedt dit plan zodoende enige flexibiliteit ten aanzien van de inrichting van het openbare gebied. Dit gaat echter niet zover structureel groen kan worden aangetast. Zo is het niet toegestaan om parkeervoorzieningen in structureel groen aan te leggen.

Voor structureel groen kent deze beheersverordening een beschermende regeling. Ter verduidelijking is in bijlage 5 Structureel groen blad 1 van de regels een figuur opgenomen waarin het structurele groen is weergegeven. Bescherming van deze groenelementen zorgt voor het behoud van een aantrekkelijke groene verblijfsruimte die de gemeente haar inwoners wil bieden, onder meer voor spelende kinderen. Bovendien draagt de groenstructuur bij aan de herkenbaarheid van de wijk en zorgt ervoor dat gebruikers in de wijk zich goed kunnen oriënteren. Verharding of versnippering van het groen zou afbreuk doen aan de beoogde kwaliteit van het gebied Zuilen;

In artikel 3.2.6 en 3.3.1 is bepaald wat (al dan niet) in de openbare ruimte is toegestaan en in welke mate bebouwing (zoals kunstwerken, straatmeubilair en speelvoorzieningen) is toegestaan.

Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf

De gemeentelijke standaard maakt het mogelijk om een variëteit aan beroepen en bedrijven aan huis uit te oefenen, waaronder ook een bed & breakfast, een kapper of een schoonheidspecialiste. Hieraan zijn verschillende voorwaarden gekoppeld, zoals het oppervlak van de woning dat voor dit beroep mag worden aangewend en de impact -van bijvoorbeeld parkeerdruk- die de functie op de omgeving mag hebben. Via een begripsbepaling is het beroep of bedrijf beschreven en ook wat hier in ieder geval niet onder wordt verstaan, zoals een horecabedrijf, of juist wel kleinschalige voorzieningen voor kinderopvang (zie artikel 3.3.6 en 3.3.7 van deze verordening).

Erfbebouwing

De gemeente streeft naar een gelijkluidende regeling voor erfbebouwing bij woningen voor het gehele grondgebied. Deze standaardregels zijn ook voor Zuilen van toepassing (zie artikel 3.2.4);

Daarnaast zijn in de gemeente verschillende woonschepen aanwezig, waarvoor ook een gestandaardiseerde regeling is opgezet (zie artikel 3.2.5). Voor de afmetingen en de exacte locaties vormt de Havenverordening het toetsingskader.

Afwijkingsregels

In deze beheersverordening is de mogelijkheid opgenomen om voor een aantal gevallen een afwijkingsbesluit te nemen (zie artikel 15 van de beheersverordening). Afwijkingen hebben vooral betrekking op de maatvoering van gebouwen. Het betreft:

• het afwijken van maten tot 10%;
• het plaatsen van vlucht- en noodtrappen;
• verhoging van de bouwhoogte van gebouwen met 1,5 meter voor hekwerken voor dakterrassen;
• verhoging van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde tot 10 meter;
• het toestaan van plaatselijke verhogingen van gebouwen ten behoeve van liftkokers, trappenhuizen et cetera.

Aanvullende werking van de bouwverordening

Via deze standaardbepaling worden o.a. parkeernormen uit de Nota stallen en parkeren gekoppeld aan nieuwe bouwmogelijkheden.

Fietsparkeren

Als uitgangspunt voor de capaciteitsbepaling van het fietsparkeren worden de door het college vastgestelde gemeentelijke fietsparkeernormen gehanteerd (Nota Parkeernormen Fiets en Auto). In de beheersverordening is een regeling opgenomen om uitvoering te geven aan dit uitgangspunt.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk vindt toetsing plaats aan beleids- en omgevingsaspecten. Geconcludeerd kan worden dat deze aspecten het vaststellen van de beheersverordening niet in de weg staan.

4.2 Beleidaspecten

In het kader van deze beheersverordening is getoetst welke beleidstukken op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau relevant zijn. Gelet op de uitgangspunten van deze beheersverordening, is uitsluitend stil gestaan bij beleid dat eventuele consequenties voor de beheersverordening kan of dient te hebben. Omdat de beheersverordening ziet op het beheer van de bestaande situaties is een uitgebreidere toetsing niet noodzakelijk.

4.2.1 Rijksbeleid

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (december 2011)

Het besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevat met name opdrachten aan de provincie om bepaalde onderwerpen nader uit te werken. Daarnaast bevat het regels waaraan bestemmingsplannen en beheersverordeningen moeten voldoen.

Nieuwe Hollandse Waterlinie

Het verordeningsgebied ligt net buiten de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Regels uit het Barro voor deze aanduiding van de gronden hebben geen externe werking en zijn dan ook niet van invloed op het verordeningsgebied.

Romeinse Limes

Zuilen is gedeeltelijk aangewezen als 'Romeinse Limes'. De provincies hebben de opdracht gekregen dit nader uit te werken in hun beleid, waarbij van belang wordt geacht dat de betreffende kernkwaliteiten worden behouden of versterkt. De kernkwaliteit van de Romeinse Limes bestaat uit de unieke, samenhangende en goed bewaard gebleven voormalige (militaire) grens van het Romeinse Rijk.

Gelet op het feit dat het Barro ten aanzien van deze regeling zeer recent in werking is getreden, is door de provincie Utrecht nog geen uitvoering aan deze regeling gegeven. Nu in Zuilen de bestaande situatie wordt voortgezet, wordt geconcludeerd dat dit geen afbreuk doet aan het doel van deze rijksregeling.

Figuur 4.1 Uitsnede verordening

4.2.1.1 Conclusie

Het rijksbeleid staat voortzetting van de bestaande situatie in Zuilen niet in de weg.

4.2.2 Provinciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en verordening, Provincie Utrecht 2013-2028

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is het ruimtelijk beleid van de provincie voor de periode tot 2028 beschreven. Hierin is aangegeven welke doelstellingen van provinciaal belang zijn, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe uitvoering gegeven wordt aan het beleid. Voor een deel krijgt het beleid uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). Via het ruimtelijk beleid wil de provincie bijdragen aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is.
De twee belangrijkste beleidsopgaven richten zich op het aantrekkelijk houden van de provincie Utrecht als vestigingsplaats. Het accent ligt op de binnenstedelijke opgave. De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave. Tevens wil de provincie de kwaliteit van het landelijk gebied behouden en versterken. Dit is zowel in het belang van het landelijk gebied zelf, als van het stedelijk gebied. Hierbij vraagt ook de binnenstedelijke opgave als contramal om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen.

In de provinciale verordening worden de provinciale belangen veilig gesteld door de gemeenten de verplichting op te leggen bij het nemen van ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen en beheersverordeningen, deze belangen in de afweging mee te nemen:

• cultuurhistorie: de beheersverordening dient de aanwezige archeologische waarden te beschermen. Hoe deze waarden worden beschermd, wordt verderop in deze paragraaf uitgewerkt;
• wonen en werken/stedelijk gebied: deze aanwijzing ziet erop dat bij stedelijke uitbreidingsplannen aan bepaalde voorwaarden (zoals de mobiliteitstoets) wordt voldaan. Nu deze verordening geen uitbreidingsplannen omvat, zijn deze voorwaarden niet aan de orde.

4.2.2.1 Conclusie

De provinciale verordening staat een voortzetting van de bestaande situatie niet in de weg. De beheersverordening bevat waar nodig een specifieke regeling ter uitvoering van de eisen die uit de provinciale verordening voortvloeien.

4.2.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004)

In 2004 is de Structuurvisie Utrecht 2010-2030 vastgesteld. In deze visie zijn de drie kernkwaliteiten van de stad in de drie perspectieven uitgewerkt:

• De Markt;
• Het Podium;
• De Binnentuinen.

Het verordeningsgebied behoort tot de Binnentuinen 'de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken'. De opgave voor dit ontwikkelingsperspectief ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. Deze kenmerkende wijkstructuren vloeien voort uit de historisch gegroeide situatie waarbij voormalige zelfstandige dorpen rondom Utrecht in stad zijn opgenomen. Een kenmerk is soms een park, soms een voorzieningenlint, soms een waterloop. Ook is in verschillende wijken te zien dat Ingrepen in de binnentuinen / wijken moeten leiden tot een inrichting van de openbare ruimte die aansluit bij de behoefte van de gebruikers. De woonfunctie domineert. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van intensivering of juist extensivering. Maatvoering en wijkkenmerken zijn hierbij leidend. Er is een basispakket aan voorzieningen nodig, kleinschalige functiemenging is mogelijk, bijvoorbeeld in de vorm van woon/werkunits of kleinschalige bedrijvigheid. De wijken zijn autoluw. Verkeer wordt zoveel mogelijk via de stedelijke ontsluitingswegen afgehandeld. Op die manier wordt ook de onderlinge verbinding tussen de wijken georganiseerd.

Het gebied Zuilen voldoet in de bestaande situatie aan de opgave die in de structuurvisie voor de 'Binnentuinen' is opgenomen. Het feit dat de gemeente het instrument beheersverordening toepast, versterkt deze conclusie. Vernieuwing of anderszins ingrepen in de inrichting van het (openbare) gebied en het voorzieningenniveau blijft mogelijk binnen de kaders van deze beheersverordening en met gebruikmaking van de alternatieve instrumenten, zoals beschreven in paragraaf 2.3.

Welstandsnota

In de Welstandsnota van Utrecht wordt het verordeningsgebied in de volgende deelgebieden opgesplitst:

• Zuilen-West;
• Zuilen Noord-oost.

Op de kaart behorende bij de welstandsnota zijn bebouwingstypologieën, markeringen en aanduidingen opgenomen. De nota zelf geeft vervolgens per wijk een omschrijving van de stedenbouwkundige opbouw en aanwezige kenmerken. Aanvragen voor omgevingsvergunningen voor bouwen zullen aan de in de Welstandnota benoemde kenmerken en criteria worden getoetst.

4.3 Omgevingsaspecten

4.3.1 Inleiding

Voorafgaand aan de keuze voor de inzet van de beheersverordening voor het gebied Zuilen heeft een scan plaatsgevonden van relevante omgevingsaspecten in het gebied. Dit onderzoek is beperkt van aard, omdat de beheersverordening primair gericht is op instandhouding van de bestaande situatie. Het onderzoek richtte zich erop te bepalen of in het gebied vanuit het oogpunt van milieu, natuur, verkeer of water aanleiding bestaat tot het treffen van maatregelen. Hiervoor is een toets uitgevoerd op het voldoen aan wet- en regelgeving. Vanwege de aanwezigheid van een aardgasleiding in (de invloedssfeer van) het plangebied, geldt voor het gebied een specifieke onderzoeksverplichting op grond van externe veiligheid.

De scan van omgevingsaspecten omvat de volgende aandachtsgebieden:

• Externe veiligheid
• Geluid van weg- en railverkeer
• Luchtkwaliteit
• Industrielawaai en bedrijvigheid
• Waterhuishouding
• Bodem
• Geur
• Water
• Archeologie

Geconstateerd is dat voor de bovengenoemde omgevingsaspecten in het gebied wordt voldaan aan de vigerende wet- en regelgeving en er geen belemmeringen aanwezig zijn voor het vaststellen van de beheersverordening. In de volgende paragrafen volgt een korte toelichting.

4.3.2 Externe veiligheid

In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over het Amsterdam Rijnkanaal

De kortste afstand van bebouwing binnen het plangebied tot het Amsterdam Rijnkanaal is iets meer dan
20 meter. Daarmee is het Amsterdam Rijnkanaal relevant, maar de risico's zijn verwaarloosbaar. Volgens het Basisnet i.o. bestaat er op geen enkele plek langs het Amsterdam Rijnkanaal een PR-contour en is het groepsrisico verwaarloosbaar. Deze risicobron vormt zodoende geen probleem bij het behoud van de bestaande situatie in het gebied Zuilen.

De gasleiding in het noordwestelijke deel van het verordeningsgebied

In het noordwestelijke deel van het verordeningsgebied loopt een hogedruk aardgastransportleiding. Ook buiten het verordeningsgebied is deze leiding nog voor een deel van invloed op het gebied (tracé langs de noordoostelijke oever van de Vecht tot aan de Klopvaart). Op geen enkele plek langs het tracé bestaat er een PR 10-6 contour. Binnen de belemmeringenstrook (4 meter aan weerszijden van de hartlijn van de leiding) bevindt zich op één plek een bestaand (legaal) gebouwd object. Volgens uitgevoerde berekeningen van de groepsrisico's bestaat er op geen enkele plek langs de aardgasleiding een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Het groepsrisico wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

4.3.2.1 Conclusie

Op basis van voorgaande wordt geconcludeerd dat de risicosituatie binnen het verordeningsgebied aanvaardbaar is. Er is geen sprake van een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico en er worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die kunnen leiden tot een toename van het groepsrisico.

4.3.3 Geluid, lucht, bedrijvigheid

Geluid

Industrie

De geluidzone van industrieterrein Lage Weide bevindt zich deels in het plangebied en zal met deze beheersverordening niet wijzigen. De ligging van de zone is op de kaart behorende bij de beheersverordening overgenomen. De in het verleden vastgestelde ten hoogst toelaatbare geluidbelastingen bij woningen blijven onveranderd.

Amsterdamsestraatweg Noord

Dit gebied wordt belast door een drietal bronnen te weten, industrie, weg- en railverkeer. Er is sprake van een overschrijding van de maximale ontheffingswaarde vanwege industrie. Daarnaast zijn de belastingen vanwege spoor en weg dusdanig hoog dat het binnenniveau onvoldoende kan worden gegarandeerd zonder hogere waarde. Naar aanleiding hiervan wordt geen enkele uitbreidingsmogelijkheid opgenomen voor dit gebied, zie hiervoor ook bijlage 18.

Verkeer

De ruimte die het vigerende bestemmingsplan biedt voor extra bouwlagen is in de praktijk grotendeels ingevuld. Daar waar deze uitbreidingsmogelijkheden niet zijn benut, is uit onderzoek gebleken (zie bijlage 18) dat in een aantal gebieden te hoge geluidsniveaus optreden als deze extra bouwlagen worden toegestaan. In de regels is aldus opgenomen waar een extra bouwlaag is toegestaan en waar sprake is van te hoge geluidsniveaus waardoor een verhoging van woningen niet mogelijk is.

In de regels is het volgende geregeld:

I. In de gebieden die zijn gelegen langs drukke wegen, spoorwegen is de mogelijkheid voor het realiseren van derde bouwlaan met kap niet toegestaan; de verhoging naar 2 lagen plus kap blijft in deze gebieden geluidstechnisch wel mogelijk;

II. Voor een drietal gebieden, te weten Muyskenweg e.o., Amsterdamsestraatweg Noord, Jan van Overdijkstraat e.o. en het gebied 'De Stemvork' gelegen tussen de Van Hoornekade, Van Egmondkade en de Marnixlaan, geen enkele toevoeging van bouwlagen toegestaan; de verordening legt in deze gebieden uitsluitend de bestaande situatie vast. Gezien de geluidssituatie in deze specifieke gebieden, is het onmogelijk om de in het vigerend bestemmingsplan mogelijk gemaakte hoogteuitbreidingen in deze gebieden in stand te houden. Hierdoor zou de beheersverordening regels bieden voor hoogteuitbreidingen op locaties waar sprake is van een te hoge geluidsbelasting en op grond hiervan niet vergunbaar zouden zijn.

Lucht

Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen)

In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) is een limitatieve opsomming opgenomen van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Het gaat in ieder geval om ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen milieu, die direct gevolgen voor de luchtkwaliteit hebben en daardoor kunnen bijdragen aan overschrijding van een grenswaarde.

Op grond van artikel 5.16 Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit uitoefenen, indien aannemelijk is gemaakt dat:

a) de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);

b1) de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);

b2) bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);

c) de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde is opgenomen (lid 1 onder c);

d) het voorgenomen besluit past binnen, is genoemd in of is in elk geval niet in strijd met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

Met andere woorden, luchtkwaliteitseisen spelen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, als tenminste aan één van de bovengenoemde voorwaarden wordt voldaan.

In de beheersverordening Zuilen is in hoofdstuk 3, paragraaf 3.3.1 t/m 3.3.3 vastgelegd dat beheer van de bestaande situatie het uitgangspunt is (paragraaf 3.3.1) en wat reeds bestaande planologische uitbreidingsmogelijkheden zijn (paragraaf 3.3.2). Ook is de gemeentelijke standaard in de beheersverordening ingepast (paragraaf 3.3.3).

Met de vaststelling van de Beheersverordening Zuilen worden er per saldo géén nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Daarmee wordt voldaan aan de Wet milieubeheer, artikel 5.16 lid 1 onder b. Op basis van de Monitoringstool 2012 kan bovendien worden geconcludeerd dat op alle wegen in het beheersverordeningsgebied wordt voldaan aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer, zodat ook wordt voldaan aan de Wet milieubeheer, artikel 5.16 lid 1 onder a.

Conclusie

Omdat wordt voldaan aan artikel 5.16 lid 1 onder a en b uit de Wet milieubeheer is er geen belemmering uit het oogpunt van luchtkwaliteit om de beheersverordening Zuilen vast te stellen.

Bedrijvigheid

In het verordeningsgebied komt bedrijvigheid geconcentreerd voor op het Demkaterrein. Verder komen in het gebied verspreid bedrijven voor in de woonomgeving. De aanwezigheid van deze bedrijven vormt geen aanleiding voor het treffen van maatregelen naar de woonomgeving, omdat de bestaande situatie wordt gehandhaafd en er geen nieuwe (geluid) gevoelige bestemmingen worden toegestaan. De afstanden van bedrijven tot woningen zijn conform de eisen uit de VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering" en vormen daarmee geen belemmering voor het vaststellen van de beheersverordening.

4.3.4 Bodem en geur

Bodem

Er is geen scan verricht naar de bodemkwaliteit, de aanwezige flora en fauna en eventuele geurbelasting. In de beheersverordening zijn slechts beperkt ontwikkelingen mogelijk. In het geval van sloop- of bouwwerkzaamheden, moet voor de bodemkwaliteit en de beschermde soorten uit de flora- en faunawet in het kader van de omgevingsvergunning alsnog een onderzoek worden verricht. Bij werkzaamheden op of in de bodem (zoals afgraven of afvoeren van grond of grondwateronttrekkingen) moet aan de regels uit de Wet bodembescherming, het Besluit bodemkwaliteit en het gemeentelijk bodembeleid (o.a. gebiedsgerichte aanpak) worden voldaan. Bovendien moet onderzocht worden of het gewenste ondergronds ruimtegebruik belemmerend is op nabij gelegen ander ondergronds ruimtegebruik. Informatie over bijvoorbeeld de bodemkwaliteit voor een specifiek adres is te vinden op www.utrecht.nl/milieu/bodem.

Geur

Het gebied grenst aan industrieterrein Lage Weide waar zich een aantal geurproducerende bedrijven bevindt. Voor het verordeningsgebied kunnen de twee mengvoederbedrijven Agrifirm en de Heus voor geur als relevant beschouwd worden. Op basis van de Nederlandse Emissierichtlijn Lucht (NeR) geldt een acceptabel geurhinderniveau van 1,4 oue/m3 voor bestaande situaties. Het verordeningsgebied ligt buiten de cumulatieve geurcontour van 1,4 oue/m3 vanwege beide bedrijven. Ook worden in het verordeningsgebied geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, waardoor geen sprake is van nieuwe geurgevoelige objecten. Het aspect geur vormt om die reden geen belemmering voor het vaststellen van de verordening.

4.3.5 Ecologie

De Bessemerlaan, langs het spoor, is een groene verbinding in het kader van het Groenstructuurplan Utrecht uit 2007. Deze ecologische verbinding is op de verbeelding vastgelegd. Ook het Julianapark en het gebied in het noordwesten van het verordeningsgebied heeft conform deze visie een ecologische en recreatieve functie.
Daarnaast ligt er langs de gehele oever van de Vecht een ecologische zone, met een onderbreking door de aanwezige bebouwing aan de Vechtoever. Deze onderbreking staat in het Groenstructuurplan aangegeven. Ter bescherming van deze groenstructuren is in deze beheersverordening een bouwverbod en een vergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden opgenomen.

4.3.6 Archeologie

De gemeente Utrecht heeft de archeologische waarden op haar grondgebied nader uitgewerkt in de Verordening op de archeologische monumentenzorg van december 2009. Op grond van deze gemeentelijke verordening geldt voor de daarvoor in aanmerking komende gebieden - zoals gearceerd in onderstaande uitsnede - een beschermingsregime en is op deze gronden een vergunning noodzakelijk voor bouwwerkzaamheden en andere werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde.

Uitsnede kaart bij gemeentelijke verordening

4.3.7 Waterparagraaf

Beleid

'Water voorop!' Waterbeheerplan 2010-2015

Het waterbeheerplan beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het waterschap de komende zes jaar wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem. In het waterbeheerplan zijn onder andere de maatregelen voor de KRW vastgelegd. Voor de maatregelen geldt een resultaatsverplichting voor eind 2015. De doelen die aan deze maatregelen ten grondslag liggen zijn vastgelegd in het Waterplan van de Provincie Utrecht. Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe van Duurzaam waterbeheer.

Het uitgangspunt voor de planontwikkeling is dat het gebied hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel dat de planontwikkeling geen gevolgen heeft voor het grond- en oppervlaktewater en de waterkwaliteit. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking tot wateraspecten duurzaam is.

Waterstructuurvisie (Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, 2002)
Water speelt een steeds grotere rol in onze samenleving. Functies zijn afhankelijk van de beschikbaarheid van water. Daarnaast verandert het klimaat. Daarom heeft water in de toekomst meer ruimte nodig. In de Waterstructuurvisie presenteert het waterschap zijn integrale visie op een duurzaam waterbeheer op de lange termijn. Doelen hierbij zijn:

• het gewenste veiligheidsniveau tegen overstroming en wateroverlast is gegarandeerd;
• er is sprake van een goede waterkwaliteit;
• de ecohydrologische variatie binnen het plangebied is hersteld;
• de bodemdaling is verminderd of zo mogelijk stopgezet;
• er zijn goede gebruiksmogelijkheden van het plangebied voor verschillende maatschappelijke functies; er is voldoende water van voldoende kwaliteit beschikbaar om dit mogelijk te maken;
• de landschappelijke betekenis van water is behouden of versterkt.

In de structuurvisie zijn gebiedsspecifieke doelstellingen en maatregelen gedefinieerd. Ook staat het streefbeeld voor 2050 beschreven, gebaseerd op de volgende principes:.

• vasthouden, bergen, afvoeren;
• voorkomen, scheiden of schoon maken van vuilemissies;
• vergroten zelfvoorzienendheid en duurzame inrichting;
• grondwater als ordenend principe.

Het streefbeeld kan niet los worden gezien van het toekomstige grondgebruik binnen ons beheergebied. Enerzijds vraagt het streefbeeld op een aantal plaatsen om meer ruimte voor water. Anderzijds kan het streefbeeld alleen worden bereikt indien het grondgebruik meer op de waterdoelstellingen wordt afgestemd. Voor de drie belangrijkste functies wonen/werken, landbouw en natuur is daarom in kaart gebracht of en hoe deze functies passen bij een duurzaam waterbeheer. Dit is in combinatie met het streefbeeld vertaald naar een visie op het toekomstig gewenste grondgebruik in ons werkgebied.

Wijkwaterplan Noordwest

In het 'Wijkwaterplan Noordwest' (Royal Haskoning, kenmerk 9T9440.C0, status werkdocument, datum 24-01-2012) wordt het functioneren van het watersysteem en de waterketen beschreven en de kansen en knelpunten aangegeven. Aan het wijkwaterplan is een aantal kaarten toegevoegd:

• De 'Basiskaarten' (kaart 1 t/m 3) vormen een naslagwerk voor het huidige functioneren van het watersysteem en de waterketen en geven een overzicht van het huidige beheer en onderhoud van het oppervlaktewater en de oevers.
• De 'Knelpunten kaart' (kaart 4) geeft een overzicht van knelpunten in het watersysteem, zoals die blijken uit meldingen, waterkwaliteitsmetingen en ecologisch onderzoek.
• De 'Maatregelenkaart' (kaart 5) geeft een duidelijk overzicht van de in dit wijkwaterplan voorgestelde nieuwe maatregelen.

Het wijkwaterplan kent geen directe planologische doorwerking. De geformuleerde kansen, knelpunten en waterdoelstellingen dienen wel door te werken in ruimtelijke afwegingen.

Ruimtelijke ontwikkelingen

Elke ruimtelijke ontwikkeling kan invloed hebben op water. Niet alleen bouwen nabij of op een waterkering, maar ook een toename van verhard oppervlak. Een ruimtelijke ontwikkeling moet minimaal voldoen aan de belangrijkste minimale voorwaarde: 'het standstill beginsel'. Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan. In het kader van een watertoetsproces moeten de gemeente en het waterschap zoeken naar kansen om het watersysteem te verbeteren en duurzaam in te richten. Voor elke toename van verharding van meer dan 500 m2 in stedelijk gebied is een Watervergunning nodig.

Waterkering als besluitsubvlak

Langs de rivier De Vecht en het Amsterdam Rijnkanaal liggen waterkeringen. De oever van de Vecht (categorie overige keringen) en het Amsterdam Rijnkanaal (categorie overige waterkering) zijn waterkeringen. Hiervoor zijn beschermingszones vastgesteld. De waterkering langs het Amsterdam Rijnkanaal is in beheer bij Rijkswaterstaat en die langs de Vecht bij de HDSR.

Voor de overige waterkering langs de Vecht geldt een beschermingszone van 15 meter (5 meter buitendijks en 10 meter binnendijks). Werken binnen de beschermingszone zijn vergunningsplichtig volgens de keur.

De beschermingszones zijn weergegeven op de verbeelding en in de regels in artikel 8.

Primaire watergangen

In het plangebied liggen twee primaire watergangen. Voor primaire watergangen geldt een beschermingszone van vijf meter vanuit de insteek.

Conclusie

In de beleidskaders is de bestaande inrichting van de waterhuishouding beschreven en zijn doelen geformuleerd voor behoud en toekomstige ontwikkelingen. Voor de beheersverordening is de waterhuishouding voor het verordeningsgebied hiermee voldoende verankerd. Ter bescherming van de waterkeringen zijn subbesluitvlakken op de verbeelding opgenomen aan welke regels zijn verbonden. Tevens zijn specifieke gebruiksregels opgenomen voor de primaire watergangen.