Beheersverordening Zuilen

3.3 Uitgangspunten beheersverordening Zuilen

De beheersverordening Zuilen is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• 1. het beheer van de bestaande situatie;
• 2. de afstemming op de mogelijkheden van het bestaande planologische regime, voor zover passend binnen de grenzen van het instrument beheersverordening en sectorale wetgeving, mede rekening houdend met aanvullende instrumenten, (zie paragraaf 2.3);
• 3. de wens om de gemeentelijke standaard in te passen.

3.3.1 Beheer van de bestaande situatie

Het beheer van de bestaande situatie vormt de basis van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. De bestaande kwaliteit van het woon(-en gedeeltelijk) werkgebied wordt zo behouden.

Artikel 3.1 van deze verordening regelt dit uitgangspunt door te bepalen dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande situatie ook de toegestane situatie is.

De bestaande situatie bestaat uit gebruik en bouwen:

• bestaand gebruik: het gebruik van gebouwen en gronden zoals aanwezig op het moment dat de verordening wordt vastgesteld. Voor zover dit gebruik strijdig is met het voorheen geldende bestemmingsplan of in strijd met een toegestaan gebruik in afwijking van het bestemmingsplan, valt dit gebruik buiten het begrip bestaand gebruik.
• bouwen (bestaande bouwwerken): bouwwerken die conform de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd (ofwel vergunningvrij, ofwel op basis van een vergunning), of nog legaal kunnen worden gebouwd (op grond van een nog niet benutte vergunning).

Bij de aanvraag om omgevingsvergunningen en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geraadpleegd:

• luchtfoto (zie bijlage 2);
• lijst/kaart met functies (BAG/WOZ) (zie bijlagen 3 en 4);
• inventarisatie van de bouwhoogtes (zie bijlagen 11, 12, 13, 14, 15 en 16);
• locatie bebouwing via BAG;
• archief omgevings- en bouwvergunningen.

Luchtfoto

Aan de hand van de luchtfoto zijn verschillende waarnemingen mogelijk. Dit betreft onder meer de locatie van de bebouwing, tuinen, de openbare ruimtes, etc. Ook kan voor een deel uit de luchtfoto worden opgemaakt welke functies in het verordeningsgebied voorkomen. Dit geldt met name voor de openbare ruimte (openbaar groen, wegen, water).

Lijst met functies (BAG/WOZ)

In bijlage 3 is een lijst opgenomen waarin per adres is weergegeven welke functie(s) op dat betreffende adres worden uitgeoefend (wonen, bedrijf, maatschappelijk, kantoor, etc). Dit betreffen de gegevens uit de gemeentelijke Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en de WOZ (Wet waardering onroerende zaken) gegevens. Aan de hand van deze lijst kan exact worden teruggevonden wat de bestaande situatie (functie) is. Deze gegevens zijn verbeeld in bijlage 4.

Inventarisatie bouwhoogte

De bouwhoogten zijn geïnventariseerd. In bijlage 11 t/m 16 zijn de kaarten opgenomen waarin de bestaande goot- en bouwhoogtes zijn weergegeven.

Locatie bebouwing BAG

De BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) bevat de gemeentelijke basisgegevens van alle adressen en gebouwen. Onderstaand figuur laat zien dat onder meer de locatie van de gebouwen op deze wijze inzichtelijk is. Daarnaast benoemt de BAG ook het grondoppervlak van het betreffende object en het gebruiksdoel.

De BAG is via de BAG-viewer voor een ieder ontsluitbaar gemaakt. Voor de toepassing van de BAG voor deze verordening, zijn de gegevens van de BAG op de datum van vaststelling van de verordening 'vastgezet'. Op die manier kan waar nodig worden teruggegrepen op de 'bestaande situatie' zoals opgenomen in de BAG op moment van vaststelling van deze beheersverordening.

Figuur 3.2. Uitsnede BAG in Zuilen

Archief vergunningen

Door middel van het gemeentelijk archief met verleende bouw -en omgevingsvergunningen is per geval de bestaande situatie inzichtelijk.

3.3.2 Afstemming op het geldende planologische regime

Een van de uitgangspunten van de beheersverordening is om de planologische ruimte die het geldende planologische regime bevat - zo mogelijk - te behouden. Ten behoeve van dit uitgangspunt is een vergelijking gemaakt tussen de bestaande situatie (aanwezige bebouwing en functies) en hetgeen het geldende planologische regime mogelijk maakt. Vervolgens zijn twee afwegingen gemaakt:

• 1. óf deze ruimte in de beheersverordening wordt opgenomen;
• 2. op wélke wijze deze ruimte in de beheersverordening wordt opgenomen.

Bij de beoordeling van de verschillen tussen de bestaande situatie en de vigerende regeling is het volgende onderscheid in gebieden gemaakt:

• de in het bestemmingsplan Zuilen aangewezen 'ontwikkelingsgebieden';
• de overig gebieden.

Figuur 3.3. Plankaart Zuilen, bestemmingen

Ontwikkelde gebieden

Het bestemmingsplan Zuilen bevatte een aantal ontwikkelingsgebieden. Deze gebieden zijn inmiddels allen ontwikkeld en komen daarmee in aanmerking voor een beheerregeling. Wel is bekeken in hoeverre in de huidige situatie gebruik is gemaakt van de planologische mogelijkheden. Deze exercitie heeft tot een regeling geleid waarbij de bestaande situatie is aangevuld met de planologische ruimte. In alle gevallen gaat het om kleinschalige toevoegingen, die passen binnen het beheer van het woon- en werkgebied Zuilen, zowel ten aanzien van het bouwen, als ten aanzien van functies.

Overige gebieden

Afgezien van de gebieden benoemd in de vorige alinea, kent het vigerende plan in grote mate een beheerregeling voor bebouwing. Op slechts enkele aspecten bestaat ruimte tussen de gerealiseerde bebouwing en de planologische mogelijkheden. Deze ruimte is in deze beheersverordening meegenomen.

Bouw- en gebruiksregels

In artikel 3.1 is de kern van de beheersverordening verwoord:

• a. de in het verordeningsgebied gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik;
• b. bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

Planologische ruimte in beheersverordening Zuilen

Welke planologische ruimte in de beheersverordening is opgenomen, is hieronder opgesomd: .

Bouwmogelijkheden met besluitsubvlakken (zie artikel 3.2.3):

• 1. besluitsubvlak 1; bij de woningen aan de Adriaan Menninckkwartier wordt de mogelijkheid behouden een vierde bouwlaag te bouwen (zoals bij circa de helft van de woningen al is geschied);
• 2. besluitsubvlak 2; Demkaterrein: de mogelijkheid om maximaal 80% per bouwperceel te bebouwen tot een bouwhoogte van 8 meter is in de verordening opgenomen;
• 3. besluitsubvlak 3; woningen op de hoek van de Burgemeester van Tuyllkade/Adriaan van Bergenstraat: de bouwmogelijkheden uit het vigerende plan zijn hier nog niet benut. Het betreft een verhoging van twee bouwlagen over enkele woningen;
• 4. besluitsubvlak 4; woningen in het poortgebouw tegenover de St. Bernulfstraat: ook voor deze locatie geldt dat de bouwmogelijkheden uit het vigerende plan nog niet zijn benut. Het betreft een verhoging van één bouwlaag over enkele woningen;
• 5. besluitsubvlak 5; woningen aan de Daalseweghof: conform het vigerende plan blijft het onder het regime van deze beheersverordening mogelijk om een derde bouwlaag op deze woningen te bouwen;
• 6. besluitsubvlak 6; Theo Thijssenplein: de bouwmogelijkheden voor het Wellantcollege bestaan uit een bebouwingspercentage van maximaal 80% en een bouwhoogte van 16 meter. Deze mogelijkheden zijn nog niet ten volle benut en worden in deze beheersverordening overgenomen;
• 7. besluitsubvlak 7; Julianapark: voor het park geldt een bebouwingspercentage van maximaal 2%, waarbij gebouwen in maximaal één laag mogen worden opgericht;
• 8. besluitsubvlak 8; Park Daalseweg: voor het biologiegebouw en het scoutinggebouw geldt dat het vloeroppervlak van beide gebouwen 15% mag worden vergroot ten opzichte van de bestaande situatie;
• 9. besluitsubvlak: 9; Sportvelden Zuilenselaan: het verordeningsgebied omvat - voor zover hier het bestemmingsplan Sportvelden Zuilenselaan niet vigeert - gedeeltelijk de sportvelden in Noord-Zuilen. Hier geldt een bebouwingspercentage van 2% en een bouwhoogte van 4 meter. Voor ballenvangers en dergelijke geldt een hoogte van 6 meter. Deze mogelijkheden blijven in deze beheersverordening behouden.

Oppervlak woningen en niet-woonfuncties

Het vigerende bestemmingsplan Zuilen bevat een algemene bouwregel voor hoofdgebouwen voor zover het woningen (eengezinswoningen en meergezinswoningen), en niet-woonfuncties ter plaatse van de besluitsubvlakken 10, 12 en 16, betreft. Deze regeling houdt in dat het oppervlak van het hoofdgebouw ten hoogste 50% van het oppervlak van het bijbehorende bouwperceel mag omvatten. In het gebied is van deze regel in sommige gevallen al volledig gebruik gemaakt, en in andere gevallen nog niet. Deze regeling is verwerkt in de regels van deze beheersverordening. In de regels (zie artikel 3.2.7) is overigens ook, conform de eerste herziening van het bestemmingsplan Zuilen, een afwijkingsmogelijkheid van de regeling opgenomen, waarbij, onder voorwaarden, de oppervlakte van een hoofdgebouw ten behoeve van meegezinswoningen en niet-woonfuncties van 50% naar maximaal 100% mag worden verhoogd.

In deze beheersverordening is tevens de mogelijkheid behouden om, voor zover nog niet benut, alsnog de in het vigerende bestemmingsplan toegestane bebouwing, uitsluitend hoofdgebouwen betreffende, te realiseren; zie artikel 3.2.3. De bestaande bebouwing mag dus worden gewijzigd of uitgebreid met inachtneming van de in dit artikel opgenomen tabel en regels.

Extra bouwlagen

In aanvulling op het bepaalde in artikel 3.1 mogen woningen in één bouwlaag worden verhoogd tot maximaal twee bouwlagen. Daarnaast is een afwijkingsmogelijkheid van de bouwregels opgenomen opgenomen waarbij, onder voorwaarden, een extra bouwlaag is toegestaan op een woning van twee bouwlagen.

Deze extra bouwlaag mag worden afgedekt met een kap, indien naast de in artikel 3.2.7 onder 1 en 2 vermelde voorwaarden, tevens wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• elders in de straat reeds hoofdgebouwen van vergelijkbare hoogte zijn afgedekt met een kap;
• een kap aan de voorzijde van het hoofdgebouw of de denkbeeldige lijn tussen de bovenkant van de voorgevel en de bovenkant van het terugliggende deel van een bijzondere bouwlaag een helling heeft van maximaal 60o.

Overigens mogen in aanvulling op artikel 3.1 ook woningen in één of twee bouwlagen worden afgedekt met een kap, eveneens met inachtneming van bovenstaande voorwaarden.

De ontwerpbeheersverordening maakt het dus mogelijk om bestaande woningen bestaande uit één bouwlaag te verhogen tot twee lagen plus kap, en woningen bestaande uit twee bouwlagen te verhogen tot drie bouwlagen plus kap, en mogen woningen tot en met drie bouwlagen worden voorzien van een kap.

Op grond van akoestische informatie is echter gebleken dat in een aantal gebieden te hoge geluidsniveaus optreden als deze verhoging van woningen wordt toegestaan. In de beheersverordening wordt naar aanleiding hiervan:

• in de gebieden die zijn gelegen langs drukke wegen, spoorwegen of binnen de zone van een gezoneerd industrieterrein (i.c. Lage Weide), de mogelijkheid voor het realiseren van derde bouwlaan met kap niet toegestaan; de verhoging naar 2 lagen + kap blijft in deze gebieden geluidstechnisch wel mogelijk;
• voor een viertal gebieden, te weten Muyskenweg e.o., Amsterdamsestraatweg Noord, Jan van Overdijkstraat e.o. en het gebied 'De Stemvork' gelegen tussen de Van Hoornekade, Van Egmondkade en de Marnixlaan, geen enkele toevoeging van bouwlagen toegestaan; de verordening legt in deze gebieden uitsluitend de bestaande situatie vast. Gezien de geluidssituatie in deze specifieke gebieden, is het onmogelijk om de in het vigerend bestemmingsplan mogelijk gemaakte hoogteuitbreidingen in deze gebieden in stand te houden. Hierdoor zou de beheersverordening regels bieden voor hoogteuitbreidingen op locaties waar sprake is van een te hoge geluidsbelasting en op grond hiervan niet vergunbaar zouden zijn.

Functies

Het vigerende plan wijst verschillende zones aan die geschikt zijn voor detailhandel, horeca, publieksgerichte dienstverlening, winkelondersteunende horeca, maatschappelijke functies, sport en recreatieve functies en lichte bedrijvigheid. Deze functies mogen uitsluitend worden uitgevoerd op de begane grond. Ten aanzien van nieuwe maatschappelijke voorzieningen wordt in de regels nog als voorwaarde gesteld dat nieuwe geluidsgevoelige maatschappelijke functies uitsluitend zijn toegestaan, indien wordt voldaan aan de voor die functie geldende wettelijke waarde of een vastgestelde hogere waarde.

De verschillende zones uit het bestemmingsplan zijn in de beheersverordening overgenomen. Op de digitale kaart en in de regeling is dit als volgt opgenomen:

• 1. Demkaterrein: op dit terrein zijn bedrijven toegestaan voor zover deze ten hoogste in categorie 1 en 2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten vallen. Bedrijven behorende tot categorie 3 van de bij de regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten zijn enkel toegestaan op het binnenterrein: in de regeling is hiertoe een afstandsbepaling ten opzichte van de naastgelegen woningen opgenomen. Zie artikel 3.3.2;
• 2. Functiemengingszone: Op deze gronden zijn naast lichte bedrijvigheid, ook kantoren, maatschappelijke, recreatieve en sportvoorzieningen toegestaan. Zie artikel 3.3.3;
• 3. Ontmoetingszone: Op deze gronden zijn functies toegestaan die te kenmerken zijn als maatschappelijke, recreatieve en sportvoorzieningen. Het voorzieningencentrum ten noorden van het winkelcentrum Rokade is ook in deze zone opgenomen. Zie artikel 3.3.4;
• 4. Winkelzone: Op deze gronden is het naast detailhandel toegestaan om publieksgerichte dienstverlening te verrichten en winkel ondersteunende horeca uit te voeren. Het winkelcentrum Rokade valt ook binnen deze functiemogelijkheden. Zie artikel 3.3.5.

3.3.3 Inpassing van de gemeentelijke standaard

De afgelopen jaren heeft de gemeente een standaard voor de bestemmingsplannen ontwikkeld die ook toepasbaar is op andere ruimtelijke besluiten, zoals de beheersverordening en de omgevingsvergunningen. Het doel van de standaard is een gelijkluidende regeling voor veelvoorkomende ruimtelijke aspecten binnen de gemeente en omvat onder meer begripsbepalingen, de wijze van meten, flexibiliteitsregelingen, zoals voor bebouwing op dakterrassen, regels voor erfbebouwing en beroepen aan huis en een regeling van het openbare gebied, zoals wegen, parken, water, et cetera. Met het oog op de rechtsgelijkheid is de gemeentelijke standaard in deze beheersverordening voor zover mogelijk toegepast. Het gaat om de volgende onderwerpen:

Woningsplitsing

De gemeente wenst woningsplitsing in verschillende wijken te kunnen reguleren, zodat de tot op heden ontstane ongewenste situaties in de toekomst kan worden voorkomen. Ten behoeve van de juridische borging van het tegengaan van woningsplitsing is een tweetal facetbestemmingsplan opgesteld. Deze facetbestemmingsplannen, Woningsplitsing I en Woningsplitsing II, zijn op 13 december 2012 door de gemeenteraad vastgesteld.

Het met dit plan ingezette beleid wordt in deze beheersverordening voortgezet en leidt ertoe dat het voor de woningen binnen het plangebied van de beheersverordening niet is toegestaan een woning in meerdere woningen op te splitsen. In artikel 11.1 van de verordening is deze regeling opgenomen. In artikel 11.2 is, comform het facetbestemmingsplan Woningsplitsing I, opgenomen dat Burgemeester en wethouders bij omgevingsvergunning hiervan kunnen afwijken, indien:

• 1. de oorspronkelijke bruto vloeroppervlakte van een bestaande woning groter is dan of gelijk is aan
  140 m2; of
• 2. de bestaande woning is gelegen binnen het besluitsubvlak '13';
• 3. in geval van toepassing van lid 2 geldt dat de bruto vloeroppervlakte van een zelfstandige woning niet minder mag bedragen dan 50 m².

Tevens zijn begripsbepalingen opgenomen ten behoeve van het splitsen van woningen en zelfstandige woning,

Openbaar gebied

Alhoewel deze beheersverordening zoveel mogelijk de bestaande situatie beoogt vast te leggen, is het niet de bedoeling de aanwezige dynamiek in de openbare ruimte weg te nemen. Zo moet het mogelijk blijven om bepaalde functies uit te wisselen, denk aan verbreding en of versmalling van watergangen, stoepen, fietspaden en dergelijke. Conform de standaardregelingen voor het openbare gebied in Utrechtse bestemmingsplannen, biedt dit plan zodoende enige flexibiliteit ten aanzien van de inrichting van het openbare gebied. Dit gaat echter niet zover structureel groen kan worden aangetast. Zo is het niet toegestaan om parkeervoorzieningen in structureel groen aan te leggen.

Voor structureel groen kent deze beheersverordening een beschermende regeling. Ter verduidelijking is in bijlage 5 van de regels een figuur opgenomen waarin het structurele groen is weergegeven. Bescherming van deze groenelementen zorgt voor het behoud van een aantrekkelijke groene verblijfsruimte die de gemeente haar inwoners wil bieden, onder meer voor spelende kinderen. Bovendien draagt de groenstructuur bij aan de herkenbaarheid van de wijk en zorgt ervoor dat gebruikers in de wijk zich goed kunnen oriënteren. Verharding of versnippering van het groen zou afbreuk doen aan de beoogde kwaliteit van het gebied Zuilen;

In artikel 3.2.6 en 3.3.1 is bepaald wat (al dan niet) in de openbare ruimte is toegestaan en in welke mate bebouwing (zoals kunstwerken, straatmeubilair en speelvoorzieningen) is toegestaan.

Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf

De gemeentelijke standaard maakt het mogelijk om een variëteit aan beroepen en bedrijven aan huis uit te oefenen, waaronder ook een bed & breakfast, een kapper of een schoonheidspecialiste. Hieraan zijn verschillende voorwaarden gekoppeld, zoals het oppervlak van de woning dat voor dit beroep mag worden aangewend en de impact -van bijvoorbeeld parkeerdruk- die de functie op de omgeving mag hebben. Via een begripsbepaling is het beroep of bedrijf beschreven en ook wat hier in ieder geval niet onder wordt verstaan, zoals een horecabedrijf, of juist wel kleinschalige voorzieningen voor kinderopvang (zie artikel 3.3.6 en 3.3.7 van deze verordening).

Erfbebouwing

De gemeente streeft naar een gelijkluidende regeling voor erfbebouwing bij woningen voor het gehele grondgebied. Deze standaardregels zijn ook voor Zuilen van toepassing (zie artikel 3.2.4);

Daarnaast zijn in de gemeente verschillende woonschepen aanwezig, waarvoor ook een gestandaardiseerde regeling is opgezet (zie artikel 3.2.5). Voor de afmetingen en de exacte locaties vormt de Havenverordening het toetsingskader.

Afwijkingsregels

In deze beheersverordening is de mogelijkheid opgenomen om voor een aantal gevallen een afwijkingsbesluit te nemen (zie artikel 15 van de beheersverordening). Afwijkingen hebben vooral betrekking op de maatvoering van gebouwen. Het betreft:

• het afwijken van maten tot 10%;
• het plaatsen van vlucht- en noodtrappen;
• verhoging van de bouwhoogte van gebouwen met 1,5 meter voor hekwerken voor dakterrassen;
• verhoging van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde tot 10 meter;
• het toestaan van plaatselijke verhogingen van gebouwen ten behoeve van liftkokers, trappenhuizen et cetera.

Aanvullende werking van de bouwverordening

Via deze standaardbepaling worden o.a. parkeernormen uit de Nota stallen en parkeren gekoppeld aan nieuwe bouwmogelijkheden.

Fietsparkeren

Als uitgangspunt voor de capaciteitsbepaling van het fietsparkeren worden de door het college vastgestelde gemeentelijke fietsparkeernormen gehanteerd (Nota Parkeernormen Fiets en Auto). In de beheersverordening is een regeling opgenomen om uitvoering te geven aan dit uitgangspunt.