Beheersverordening Zuilen

3.2 Reden beheersverordening voor Zuilen

3.2.1 Algemeen beleid

In hoofdstuk 1 is het gemeentelijke uitgangspunt benoemd om - daar waar mogelijk - het instrument beheersverordening in te zetten om het ruimtelijke beleid te actualiseren. Vaststelling van een beheersverordening voor Zuilen is een logisch vervolg op dit uitgangspunt.

Gelet op de typering van het plangebied, de beleidsuitgangspunten voor dit gebied en de daarmee samenhangende mogelijkheden die voor dit gebied blijven bestaan, is er sprake van beheer van de bestaande situatie.

3.2.2 Typering gebied

Wijkvernieuwingen

Zuilen is een wijk uit de na-oorlogse periode. Aanpak van de wijk is met het bestemmingsplan Zuilen uit 1998 in gang gezet. Met het hierin verwerkte Wijkontwikkelingsplan heeft het gebied een kwaliteitsslag doorgemaakt en zijn op verschillende plekken betrekkelijk grootschalige vernieuwingen doorgevoerd.

Deze vernieuwingen hebben onder meer in de volgende buurten plaats gevonden:

• Pedagogenbuurt
• Daalseweg
• Nijenrodelaan/Jan van Ransdorpstraat (met uitzondering van schoolgebouw de Carrousel)

Deze wijken zijn op dit moment zo goed als afgerond en komen om die reden in aanmerking voor een beheerregeling.

Herstructureringsopgaven

Afgezien van deze vernieuwingen is op enkele plekken in het gebied sprake van herstructureringsopgaven. Dit betreffen de volgende gebieden:

• Geuzenwijk
• Niftarlakeplantsoen
• Huis te Zuylenlaan
• Queeckhovenplein
• Jan van Randsdorpstraat (schoolgebouw de Carrousel)
• Fortlaan
• Van Zoelen locatie

In de Geuzenwijk en het Niftarlakeplantsoen heeft een herstructurering plaatsgevonden. Voor beide wijken zijn vergunningen verleend en zijn de bouwwerkzaamheden overeenkomstig deze vergunningen zo goed als afgerond. Om die reden worden beide gebieden in deze beheersverordening opgenomen.

Huis te Zuylenlaan en het Queeckhovenplein worden buiten deze beheersverordening gelaten. Op dit moment zijn de voorbereidingen voor herstructurering gestart, maar nog niet afgerond. Ook het schoolgebouw aan de Jan van Randsdorpstraat wordt buiten de beheersverordening gelaten. Omdat voor deze gebieden ontwikkelingsmogelijkheden aanwezig zijn, waarvan nog onduidelijk is in hoeverre hiervan in de (nabije) toekomst gebruik zal worden gemaakt, is het niet wenselijk om de beheersverordening op deze gebieden van toepassing te verklaren.

De locatie Fortlaan is buiten de verordening gelaten omdat de planologische ruimte in het tot dusver geldende bestemmingsplan Zuilen dermate groot is, dat vertaling in de beheersverordening niet mogelijk is.

Voor de locatie Van Zoelen is een beheerregeling opgenomen. Voor deze locatie speelt weliswaar een mogelijk ontwikkeling, maar deze is nog onvoldoende concreet. Onduidelijk is wanneer deze ontwikkeling wel concreet wordt.

Beschermde dorps- en stadsgezichten

In het verordeningsgebied komt een tweetal bijzondere buurten voor, namelijk de Lessepbuurt en Elinkwijk. In bijlage 1 is een beschrijving van de kwaliteiten en uitgangspunten van deze wijken opgenomen.

Deze twee buurten zullen door de Rijksdienst worden aangewezen als beschermde stads- en dorpsgezichten. In dit aanwijzingsbesluit wordt mede bepaald dat de bescherming van deze twee gebieden zowel via een bestemmingsplan als via een beheersverordening kan plaatsvinden (op grond van artikel 36 Monumentenwet 1988).

De beschermende regeling die in deze beheersverordening is opgenomen betreft het volgende:

• I. Sloopverbod

Het slopen van bouwwerken is alleen toegestaan nadat hiervoor een omgevingsvergunning voor is verleend. Hiermee wordt geborgd dat waardevolle panden/bouwwerken in het gebied zonder nadere toetsing uit het straatbeeld verdwijnen. Voordat met een verzoek tot slopen zal worden ingestemd wordt advies bij het team Erfgoed ingewonnen omtrent de (on)wenselijkheid van de sloop en eventuele voorwaarden die aan de omgevingsvergunning kunnen worden gekoppeld.

• II. Aanlegverbod

Afgezien van cultuurhistorische bouwwerken, hebben elementen als het straatprofiel, de groenvoorzieningen (zowel in openbaar gebied als op particulier terrein), de erfafscheidingen en dergelijke ook cultuurhistorische waarde voor beide gebieden. Om die reden is er een omgevingsvergunning vereist voordat dergelijke elementen mogen worden gewijzigd of verwijderd.

Functiemenging

Zuilen kenmerkt zich door de relatief grote verscheidenheid aan functies. Afgezien van de functie wonen zijn er in Zuilen verschillende zones waarin uiteenlopende functies elkaar naast het wonen afwisselen. Dit betreffen de volgende zones:

• de Amsterdamsestraatweg e.o.;
• de centrale as Burgemeester Norbruislaan, Prins Bernhardlaan, Burgemeester van Tuyllkade, Van Egmondkade/Van Hoornekade e.o.;
• de Marnixlaan ten noorden van de Van Egmondkade;
• het bouwblok Wallesteinlaan/Zwanenvechtlaan/Prinses Irenelaan/Daelwijcklaan.

Daarnaast is ook het bedrijventerrein 'het DEMKA-terrein' in het gebied gelegen en kent het gebied verschillende maatschappelijke voorzieningen, zoals religieuze instellingen, scholen, het politiebureau, sportvoorzieningen, et cetera.

Hieronder is een figuur opgenomen waarin de functiemenging zoals nu aanwezig is weergegeven (in kaart gebrachte WOZ gegevens). De gele kleur staat voor de woonfunctie. Duidelijk is dat deze functie de meest voorkomende functie in het gebied is. In bijlage 4 is dit figuur in een bestandsformaat opgenomen waarmee het inzoomen perceelsgewijs mogelijk is. Daarin is tevens de nadere verklaring van de overige kleuren te vinden.

Figuur 3.1. Functiemenging

De functiemenging in de hierboven benoemde zones is één van de kenmerken van Zuilen en behoort tot de dynamiek van het gebied. Door de mogelijkheden voor functiemenging in de beheersverordening over te nemen wordt het 'op slot zetten' van de gebieden waar functiemenging aanwezig is voorkomen. De daadwerkelijke situatie geeft immers blijk van wisselende ondernemers met wisselende behoeftes. Het wordt als onwenselijk ervaren om door middel van deze beheersverordening de ondernemers in het gebied zodanig te beperken dat voor elke wijziging een afwijkingsbesluit moet worden aangevraagd.

Gelet op het ongewijzigde beleidsuitgangspunt van de gemeente om deze functiemengingsgebieden levensvatbaar te houden, blijft functiemenging in het gebied behouden. Hierbij is aansluiting gezocht bij zowel de ruimte die het vigerende bestemmingsplan biedt.

De wijze waarop functiemenging in de beheersverordening is geregeld, wordt uiteengezet in paragraaf 3.3.2.

Ook voor het DEMKA-terrein zijn de huidige planologische mogelijkheden overgenomen. Dit betekent dat binnen de toegestane milieucategorieën (afhankelijk van de afstanden tot woningen categorie 3.1 of 3.2) verschillende typen bedrijven zijn toegestaan.