Beheersverordening Griftpark

3.3 Uitgangspunten beheersverordening Griftpark

De beheersverordening Griftpark is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• 1. het beheer van de bestaande situatie;
• 2. de afstemming op de mogelijkheden van het bestaande planologische regime, voor zover passend binnen de grenzen van het instrument van de beheersverordening en sectorale wetgeving, mede rekening houdend met aanvullende instrumenten zoals vermeld in paragraaf 2.3;
• 3. de wens om de gemeentelijke standaard 'De Utrechtse Leest' in te passen, gebaseerd op de standaardregeling voor bestemmingsplannen, de 'SVBP2012'.

3.3.1 Beheer van de bestaande situatie

Het beheer van de bestaande situatie vormt de basis van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. De bestaande kwaliteit van het woon(-en gedeeltelijk) werkgebied wordt zo behouden.

Artikel 3.1 van deze verordening regelt dit uitgangspunt door te bepalen dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande situatie ook de toegestane situatie is.

De bestaande situatie bestaat uit gebruik en bouwen:

• bestaand gebruik: het gebruik van gebouwen en gronden zoals aanwezig op het moment dat de verordening wordt vastgesteld. Voor zover dit gebruik strijdig is met het voorheen geldende bestemmingsplan of in strijd met een toegestaan gebruik in afwijking van het bestemmingsplan, valt dit gebruik buiten het begrip bestaand gebruik.
• bouwen (bestaande bouwwerken): bouwwerken die conform de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd (ofwel vergunningvrij, ofwel op basis van een vergunning), of nog legaal kunnen worden gebouwd (op grond van een nog niet benutte vergunning).

Bij de aanvraag om omgevingsvergunningen en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geraadpleegd:

• luchtfoto (zie bijlage 3);
• lijst met functies (BAG/WOZ) (zie bijlage 3);
• inventarisatie van de bouwhoogtes (zie bijlage 4);
• locatie bebouwing via BAG;
• archief omgevings- en bouwvergunningen.

Er is voor gekozen deze inventarisaties geen onderdeel te laten uitmaken van het juridisch deel de beheersverordening. De inventarisaties, luchtfoto's en het bouwarchief zijn slechts bronnen waaruit kan worden geput om aan te tonen wat de bestaande situatie is. Wanneer de inventarisaties deel zouden uitmaken van het juridische deel van de beheersverordening, zou dit bij fouten leiden tot juridische procedures. Dit is ongewenst. Tevens geeft het de gelegenheid aan burgers en anderen om, als er een fout staat in de inventarisatie, te bewijzen dat het bestaande gebruik ten tijde van het vaststellen van de beheersverordening anders was.

Luchtfoto
Aan de hand van de luchtfoto zijn verschillende waarnemingen mogelijk. Dit betreft onder meer de locatie van de bebouwing, tuinen, de openbare ruimtes, et cetera. Ook kan voor een deel uit de luchtfoto worden opgemaakt welke functies in het verordeningsgebied voorkomen. Dit geldt met name voor de openbare ruimte (openbaar groen, wegen, water).

Lijst met functies (BAG/WOZ)
In bijlage 3 is een lijst opgenomen waarin per adres is weergegeven welke functie(s) op dat betreffende adres worden uitgeoefend (wonen, bedrijf, maatschappelijk, kantoor, et cetera). Dit betreffen de gegevens uit de gemeentelijke Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en de gegevens uit de Wet waardering onroerende zaken (WOZ). Aan de hand van deze lijst kan exact worden teruggevonden wat de bestaande situatie (functie) is. Deze gegevens zijn verbeeld in bijlage 3.

Inventarisatie bouwhoogte
De bouwhoogten zijn geïnventariseerd. In bijlage 4 zijn de kaarten opgenomen waarin de bestaande goot- en bouwhoogtes zijn weergegeven.

Locatie bebouwing BAG
De BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) bevat de gemeentelijke basisgegevens van alle adressen en gebouwen. Onderstaand figuur laat zien dat onder meer de locatie van de gebouwen op deze wijze inzichtelijk is. Daarnaast benoemt de BAG ook het grondoppervlak van het betreffende object en het gebruiksdoel.

De BAG is via de BAG-viewer voor een ieder ontsluitbaar gemaakt. Voor de toepassing van de BAG voor deze verordening, zijn de gegevens van de BAG op de datum van vaststelling van de verordening 'vastgezet'. Op die manier kan waar nodig worden teruggegrepen op de 'bestaande situatie' zoals opgenomen in de BAG op moment van vaststelling van deze beheersverordening.

Archief vergunningen
Door middel van het gemeentelijk archief met verleende bouw -en omgevingsvergunningen is tevens per geval de bestaande situatie inzichtelijk te verkrijgen.

3.3.2 Afstemming op het geldende planologische regime

Eén van de uitgangspunten van de beheersverordening is om de planologische ruimte die het geldende planologische regime bevat, zo mogelijk, te behouden. Ten behoeve van dit uitgangspunt is een vergelijking gemaakt tussen de bestaande situatie (aanwezige bebouwing en functies) en hetgeen het geldende planologische regime mogelijk maakt. Vervolgens zijn twee afwegingen gemaakt:

• 1. óf deze ruimte in de beheersverordening wordt opgenomen;
• 2. op wélke wijze deze ruimte in de beheersverordening wordt opgenomen.

Typering geldende planologische regeling
Bij de afweging of sprake is van planologische ruimte, en zo ja, welke, uit het vigerende bestemmingsplan meegenomen wordt, speelt de wijze waarop de geldende regelingen zijn opgezet een belangrijke rol. Het geldende planologische regime bestaat voor het verordeningsgebied uit een gedetailleerd bestemmingsplan: 'Griftpark e.o.'. Er zijn relatief weinig extra bouwmogelijkheden of gebruikswijzigingen opgenomen in het bestemmingsplan. Dit leent zich zeer goed voor een beheersverordening.

Planologische ruimte uit vigerend plan in de beheersverordening
In de beheersverordening is de onbenutte planologische ruimte uit het bestemmingsplan 'Griftpark e.o.' opgenomen. Deze ruimte is voor de komende 10 jaar wenselijk en past binnen het instrument beheersverordening.

De in het bestemmingsplan 'Griftpark e.o.' toegelaten functies die nog niet zijn benut, zijn aangegeven met een besluitsubvlak en betreffen de volgende functies:

Besluitsubvlak '1'
Ter plaatse van het besluitsubvlak '1' zijn naast de bestaande functies tevens de volgende functies toegestaan:

• 1. wonen;
• 2. maatschappelijke voorzieningen;
• 3. atelier;
• 4. dienstverlening en kantoor met een maximum vloeroppervlak van 250 m² per vestiging;
• 5. het uitoefenen van kleinschalige bedrijvigheid in de ambacht en nijverheid, voor zover deze voorkomen in de categorieën A en B1 van de bij deze verordening behorende Lijst van Bedrijven functiemenging;
• 6. productiegebonden detailhandel.

Besluitsubvlak '2'
Ter plaatse van het besluitsubvlak '2' zijn naast de bestaande functies tevens de volgende functies toegestaan:

• 1. maatschappelijke voorzieningen;
• 2. atelier;
• 3. dienstverlening en kantoor met een maximum vloeroppervlak van 250 m² per vestiging;
• 4. het uitoefenen van kleinschalige bedrijvigheid in de ambacht en nijverheid, voor zover deze voorkomen in de categorieën A en B1 van de bij deze verordening behorende Lijst van Bedrijven functiemenging;
• 5. productiegebonden detailhandel.

Besluitsubvlak '3'
Ter plaatse van het besluitsubvlak '3' is tevens een garagebedrijf, voor zover deze voorkomt in categorie 3 van de bij deze verordening behorende Lijst van Bedrijven.

Besluitsubvlak '4'
Ter plaatse van het besluitsubvlak '4' zijn naast de bestaande functies de volgende functies toegestaan:

• 1. wonen, uitlsuitend op de begane grond;
• 2. kantoor, uitsluitend op de eerste verdieping;
• 3. geluidwerende luifel;
• 4. onderdoorgang ten behoeve van het wegverkeer, uitsluitend op de begane grond.

Besluitsubvlak '5'
Ter plaatse van het besluitsubvlak '5' zijn naast de bestaande functies tevens kantoor, atelier en wonen toegestaan.

Besluitsubvlak '6'
Ter plaatse van het besluitsubvlak '6' zijn naast de bestaande functies tevens toegestaan het uitoefenen van kleinschalige bedrijvigheid in de ambacht en nijverheid voor zover deze bedrijven voorkomen in de categorieën A en B1 van de bij deze verordening behorende Lijst van Bedrijven functiemenging, met een maximum vloeroppervlak van 200 m² per bedrijfsvestiging, en een kantoor, met een maximum vloeroppervlak van 200 m² per vestiging.

Besluitsubvlak '7'
Ter plaatse van het besluitsubvlak '7' is naast de bestaande functies tevens horeca in de categorieën D1 en D2 toegestaan van de bij deze verordening behorende Lijst van Horeca-activiteiten.

Besluitsubvlak '8'
Ter plaatse van het besluitsubvlak '8' zijn naast de bestaande functies tevens de volgende functies toegestaan:

• 1. wonen;
• 2. gebouwde parkeervoorziening in vier lagen;
• 3. het uitoefenen van kleinschalige bedrijvigheid in de ambacht en de nijverheid, voor zover deze bedrijven voorkomen in de categorieën A en B1 van de bij deze verordening behorende Lijst van Bedrijven functiemenging, op de begane grondlaag en gesitueerd aan het Hooghiemstraplein, tot een maximum vloeroppervlak van 200 m², en op de eerste en tweede verdieping ieder tot een maximum vloeroppervlak van 215 m².

Besluitsubvlak '9'
Ter plaatse van het besluitsubvlak '9' zijn naast de bestaande functies tevens de volgende functies toegestaan:

• 1. nutsvoorzieningen, waaronder een 50kV-station wordt begrepen;
• 2. bouwwerken ten behoeve van de openbare dienst, waaronder gemeentewerven en veegposten worden begrepen.

Besluitsubvlak '10' en besluitsubvlak '11'
Ter plaatse van het besluitsubvlak '10' is naast de bestaande functies tevens een schermwand toegestaan.

Ter plaatse van het besluitsubvlak '11' is naast de bestaande functies tevens sprake van een waarde ecologie.

In het bestemmingsplan 'Griftpark e.o.' zijn maximale bebouwingsmogelijkheden aangegeven. In de praktijk hoeft deze toegelaten bebouwingsruimte (nog) niet te zijn benut. Deze onbenutte bebouwingsruimte is in de aparte besluitsubvlakken, de besluitsubvlakken 15 t/m 23, opgenomen.

3.3.3 Inpassing van de gemeentelijke standaard

De afgelopen jaren heeft de gemeente een standaard voor de bestemmingsplannen ontwikkeld die ook toepasbaar is op andere ruimtelijke besluiten, zoals de beheersverordening en de omgevingsvergunningen. Het doel van de standaard is een gelijkluidende regeling voor veelvoorkomende ruimtelijke aspecten binnen de gemeente en omvat onder meer begripsbepalingen, de wijze van meten, flexibiliteitsregelingen, zoals voor bebouwing ten behoeve van dakterrassen, regels voor erfbebouwing en beroepen aan huis. Met het oog op de rechtsgelijkheid is de gemeentelijke standaard in de beheersverordening Griftpark voor zover mogelijk toegepast. Het gaat om de volgende onderwerpen:

Aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf
De gemeentelijke standaard maakt het mogelijk om een variëteit aan beroepen aan huis uit te oefenen, waaronder ook een bed & breakfast, een kapper of een schoonheidsspecialiste. Hieraan zijn verschillende voorwaarden gekoppeld, zoals het oppervlak van de woning dat voor dit beroep mag worden aangewend en de impact -van bijvoorbeeld parkeerdruk- die de functie op de omgeving mag hebben. Via een begripsbepaling is het beroep of bedrijf beschreven en ook wat hier in ieder geval niet onder wordt verstaan, zoals een horecabedrijf, of juist wel kleinschalige voorzieningen voor kinderopvang (zie artikel 3.3.2 en 3.3.3 van de beheersverordening).

Regeling bijbehorende bouwwerken
De gemeente streeft naar een gelijkluidende regeling voor de bijbehorende bouwwerken bij grondgebonden woningen voor het gehele grondgebied.

Structureel groen: (openbare) ruimte, inclusief water, en groen
Alhoewel deze beheersverordening zoveel mogelijk de bestaande situatie beoogt vast te leggen, is het niet de bedoeling de aanwezige dynamiek in de openbare ruimte weg te nemen. Zo moet het mogelijk blijven om bepaalde functies uit te wisselen, denk aan verbreding en of versmalling van watergangen, stoepen, fietspaden en dergelijke. Conform de standaardregelingen voor het openbare gebied in Utrechtse bestemmingsplannen, biedt dit plan zodoende enige flexibiliteit ten aanzien van de inrichting van het openbare gebied. Dit gaat echter niet zover dat het structureel groen kan worden aangetast. Zo is het niet toegestaan om parkeervoorzieningen in structureel groen aan te leggen.

Voor structureel groen kent deze beheersverordening een beschermende regeling. In bijlage 5 bij de regels is een kaart opgenomen waaruit blijkt wat onder structureel groen in het Griftpark wordt begrepen. Daarbij is gekeken naar het bestemmingsplan 'Griftpark e.o.'. De groenstroken die in dit bestemmingsplan de bestemmingen 'Groenvoorziening park, tevens ecologisch kerngebied', 'Groenvoorziening park 1, tevens ecologisch kerngebied', samen het Griftpark vormende, en 'Groenvoorzieningen, openbaar groen' hadden, zijn bestempeld als structureel groen.

Het Griftpark zorgt voor een aantrekkelijke groene verblijfs- en recreatieruimte, die zal moeten wordenbehouden voor de wijk en stad. Het Griftpark en het overige, openbare, groen, maakt onderdeel uit van de stedenbouwkundige structuur van de wijk. Het structurele groen draagt bij aan de herkenbaarheid van de wijk en zorgt ervoor dat gebruikers van de wijk zich goed kunnen oriënteren. Het verharden en/of versnipperen van het openbare groen door bijvoorbeeld parkeerplaatsen, zou afbreuk doen aan de beoogde kwaliteit van het gebied Griftpark.

In de artikelen 3.2.3 en 3.3.4 is bepaald wat (al dan niet) in de openbare ruimte is toegestaan en in welke mate bebouwing (zoals kunstwerken, straatmeubilair en speelvoorzieningen) is toegestaan.

Afwijkingsregels
In deze beheersverordening is de mogelijkheid opgenomen om voor een aantal gevallen een afwijkingsbesluit te nemen (zie artikel 11 van de beheersverordening). Afwijkingen hebben vooral betrekking op de maatvoering van gebouwen. Het betreft:

• het afwijken van maten tot 10%;
• het plaatsen van vlucht- en noodtrappen;
• verhoging van de bouwhoogte van gebouwen met 1,5 m voor hekwerken voor dakterrassen;
• verhoging van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde tot 10 meter;
• het toestaan van plaatselijke verhogingen van gebouwen ten behoeve van liftkokers, trappenhuizen et cetera.