De Meern Noord, Maximapark, Vogelenbuurt, Wittevrouwen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor de plangebieden van De Meern-Noord, Maximapark, Vogelenbuurt, Tuinwijk, Wittevrouwen e.o. bestaat de wettelijke plicht om het bestemmingsplan na 10 jaar te actualiseren.

Actualisatie kan ofwel via een bestemmingsplan ofwel via een beheersverordening plaatsvinden. Voor deze gebieden is gekozen voor het instrument beheersverordening. In hoofdstuk 3 is de onderbouwing van de keuze voor de beheersverordening beschreven.

1.2 Verordeningsgebied

Het plangebied is te onderscheiden in twee aaneengesloten gebieden.
Het eerste deel van het plangebied ligt aan de westkant van de stad en bestaat uit de deelgebieden De Meern-Noord en het Maximapark. Het Maximapark heeft in 2011 deze naam gekregen. Daarvóór heette het Het Leidsche Rijnpark.
Het tweede deel van het plangebied ligt ten noorden/noord-oosten van de binnenstad en bestaat uit de deelgebieden Wittevrouwen, Zeeheldenbuurt, Huizingabuurt, Vogelenbuurt en Tuinwijk.

Plangebied 1: De Meern-Noord en het Maximapark

Dit deel van het plangebied ligt aan de westkant van de stad. Het gebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Leidsche Rijn. Aan de westzijde wordt de grens gevormd door (globaal) de sportvelden Fletiomare, de Europaweg, Huis te Vleutenlaan en De Tol. In het noorden vormt de Meijewetering de grens. De Robert Planguettelaan, Englaan, Max Ernstlaan, Parkzichtlaan en de Woerdlaan vormen de oostgrens van dit deel van het plangebied.

Plangebied 2: Wittevrouwen, Zeeheldenbuurt, Huizingabuurt, Vogelenbuurt en Tuinwijk

Dit deel van het plangebied ligt ten noorden/noordoosten van de binnenstad. Het gebied wordt begrensd door de Kardinaal de Jongweg in het noorden, de stadsbuitengracht en de Biltstraat in het zuiden en de Vecht en de Gruttersdijk in het westen. Ten noordwesten vormen het Zwarte Water en de Willem Arntszkade de plangrens. Ten oosten wordt de grens gevormd door het spoortracé, de Karel Doormanlaan en de Huizingalaan.

1.3 Vigerende plannen

In het verordeningsgebied zijn de volgende ruimtelijke plannen van kracht:

	Vastgesteld	Onherroepelijk
De Meern Noord	29-6-2006	16-11-2006
Leidsche Rijnpark Uitwerkingsplan Europaweg noord	9-10-2012	23-01-2013
Uitbreiding Sportpark Leidsche Rijn Park Zuid	28-6-2011	18-08-2011
Horecavoorziening De Binnenhof Leidsche Rijnpark	29-6-2010	19-08-2010
Wittevrouwen, Zeeheldenbuurt, Huizingabuurt	29-6-2006	04-12-2007
Vlasstraat, Wittevrouwen	26-5-2011	21-7-2011
Vogelenbuurt en Tuinwijk	19-06-2006	4-12-2007
Wijzigingsplan Willem van Noortplein 10, 11 en 14	10-8-2010	14-10-2010
Facetbestemmingsplan Woningsplitsing II	13-12-2012	08-02-2013

Deze plannen komen, zoals in de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, bij inwerkingtreding van de beheersverordening te vervallen.

Voor een aantal locaties in het plangebied zijn recent ontwikkelbestemmingsplannen opgesteld. Het betreft de Alendorperweg 47-49, Den Engh, Terwijde en de Van Esveldstraat. Deze ontwikkellocaties zijn buiten de plangrenzen van deze beheersverordening gehouden.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting op de beheersverordening is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 beschrijft in het kort het instrument beheersverordening en vervolgens de instrumenten die in aanvulling op de verordening beschikbaar zijn voor het verordeningsgebied;
• hoofdstuk 3 gaat over de onderbouwing van de keuze voor het instrument beheersverordening, de uitgangspunten waarop de beheersverordening is gebaseerd en de toelichting op de inhoud van de verordening;
• hoofdstuk 4 bevat het onderzoek naar de relevante beleidskaders en de toepasselijkheid daarvan op de verordening en het onderzoek naar de omgevingsaspecten die bij de totstandkoming van de verordening zijn betrokken en beoordeeld.
• hoofdstuk 5 geeft een juridische toelichting op de regels.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

2.1 Inleiding

Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de beheersverordening als instrument en van de uitgangspunten van de beheersverordening. Ook wordt aandacht besteed aan de instrumenten waarmee - naast de beheersverordening - het ruimtelijke beheer van het verordeningsgebied kan worden ingevuld.

2.2 De beheersverordening

2.2.1 Inhoudelijk

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om in plaats van een bestemmingsplan, een beheersverordening voor een gebied vast te stellen. Een beheersverordening vormt net als het bestemmingsplan het kader waaraan o.a. bouwaanvragen worden getoetst en op basis waarvan de gemeente handhavend kan optreden op het moment dat in strijd met bepalingen uit de verordening wordt gehandeld (denk aan illegale gebruiksvormen of illegale bebouwing).

De Wro heeft een bovengrens gesteld voor gebieden waarvoor de verordening kan worden toegepast. Een beheersverordening vormt namelijk een beheerregeling voor het bestaand gebruik voor een gebied waarin geen ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien binnen de horizon van de verordening. Onder beheerregeling wordt zowel een regeling voor de daadwerkelijk aanwezige situatie verstaan, als een regeling voor planologische ruimte. Dat betekent dat de beheersverordening kan worden ingezet voor gebieden waar op korte en middellange termijn (grofweg de komende 10 jaar), geen ontwikkelingen worden verwacht die afbreuk doen aan het bestaande straat- en functiebeeld van het betreffende gebied. Naast de bestaande situatie, kan de beheersverordening ook voorzien in bestaande onbenutte planologische ruimte uit het vigerende bestemmingsplan, zolang hiermee geen ruimtelijke ontwikkeling ontstaat.

Gelet op de typering van het verordeningsgebied, de uitgangspunten voor dit gebied en de daarmee samenhangende mogelijkheden die voor dit gebied blijven bestaan (zoals beschreven in hoofdstuk Bijlagen toelichting), is er sprake van beheer van de bestaande situatie. De beheersverordening is om die reden een geschikt instrument voor dit gebied.

2.2.2 Procedureel

De beheersverordening is een gemeentelijke verordening. In tegenstelling tot een bestemmingsplan of omgevingsvergunning staat tegen de vaststelling van een beheerverordening geen beroep open. Bij de voorbereiding van deze beheersverordening is aan een ieder door middel van een toetsingsmoment de gelegenheid gegeven een reactie op de beheersverordening in te dienen.

De beheersverordening wordt digitaal vastgesteld tegelijk met de verbeelding op papier. Bij verschil in uitleg is de digitale versie de beslissende.

2.3 Aanvullende ruimtelijke instrumenten

De beheersverordening is slechts één van de beschikbare instrumenten voor het ruimtelijke beheer van het verordeningsgebied en kan niet los worden gezien van de andere instrumenten die ook voor het beheer kunnen worden benut. Het gaat daarbij om:

• het welstandstoezicht;
• het vergunningvrij bouwen;
• de planologische kruimelgevallen;
• de omgevingsvergunning voor afwijken van de beheersverordening te voorzien van een ruimtelijke onderbouwing, ook wel de planologische omgevingsvergunning genoemd.

2.3.1 Welstandstoezicht

In het kader van het welstandstoezicht wordt het uiterlijk van een bouwwerk beoordeeld aan de hand van de zogenoemde redelijke eisen van welstand. Die eisen zijn voor het deelgebied 2: Wittevrouwen, Zeeheldenbuurt, Huizingabuurt, Vogelenbuurt vastgelegd in de gemeentelijke welstandsnota. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning bouwactiviteiten wordt getoetst aan de welstandseisen. Daarmee is het welstandstoezicht een instrument voor het beheer van de ruimtelijke kwaliteit van een gebied net zoals de beheersverordening of een bestemmingsplan.

2.3.2 Het vergunningvrij bouwen

In bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) bij de Wabo zijn bouwactiviteiten opgenomen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen twee categorieën van vergunningvrije activiteiten:

• de geheel vergunningvrije activiteiten uit artikel 2 van Bijlage II, die niet binnen een bestemmingsplan of beheersverordening hoeven te passen, zoals bijbehorende bouwwerken (bijgebouwen, overkappingen, aanbouwen), zonnepanelen, vlaggenmasten, erfafscheidingen, nutsgebouwtjes, dakkapellen, antenne-installaties, straatmeubilair, containers voor huisvuil en installaties voor het regelen van het verkeer;
• de activiteiten uit artikel 3 van bijlage II, die alleen vergunningvrij zijn als zij passen binnen een bestemmingsplan of beheersverordening, zoals bouwwerken op het achtererf die hoger zijn dan 5.00 m, zwembaden bij woningen, openbare speeltoestellen en onder omstandigheden veranderingen aan bouwwerken.

Voor beide categorieën gelden de volgende uitzonderingen:

• vergunningvrij bouwen is niet toegestaan in beschermde stads- en dorpsgezichten en bij een monument dat beschermd is op grond van de Monumentenwet 1988 of een provinciale of gemeentelijke verordening;
• vergunningvrij bouwen is niet toegestaan in een gebied dat wegens explosiegevaar of op grond van veiligheidsrisico's onbebouwd moet blijven;
• het aantal woningen mag niet worden veranderd door vergunningvrij bouwen;
• wanneer een gebied archeologische resten bevat is vergunningvrij bouwen over een oppervlakte van meer dan 50 m2 niet toegestaan.

Voor de vergunningvrije activiteiten is logischerwijs geen procedure van toepassing. Deze kunnen zonder meer worden uitgevoerd.

2.3.3 Planologische kruimelgevallen

In bijlage II van het Bor zijn ook de zogenoemde planologische kruimelgevallen opgenomen. Het gaat om zogenoemde bijbehorende bouwwerken, die groter zijn dan de bouwvergunningvrije bouwwerken, infrastructurele en nutsvoorzieningen, antennes tot 40 m, duurzame energie-installaties, evenementen en gebruiksveranderingen tot maximaal 1500 m2 binnen de bebouwde kom, inclusief inpandige bouwactiviteiten.

Voor de activiteiten die via kruimelgevallenregeling mogelijk kunnen worden gemaakt geldt de reguliere voorbereidingsprocedure van de Wabo. Dit betekent dat er een beslistermijn van 8 weken geldt na ontvangst van de aanvraag. Nadat de vergunning is verleend staat tegen de vergunning bezwaar en beroep open.

2.3.4 Planologische omgevingsvergunning

Voor - de op dit moment - onvoorziene ontwikkelingen, die niet met de voorgaande instrumenten zijn in te passen, biedt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) de mogelijkheid van de beheersverordening af te wijken indien wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Voor het bouwen/gebruiken met een ruimtelijke onderbouwing geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Deze procedure omvat een termijn waarin de ontwerpvergunning ter inzage wordt gelegd en een ieder zijn of haar zienswijze kan indienen. De procedure heeft een beloop van 6 maanden. Nadat de vergunning is verleend staat hiertegen direct beroep open.

2.3.5 Toepassing van de instrumenten in aanvulling op de beheersverordening

Bij het opstellen van deze beheersverordening is rekening gehouden met de mate waarin bovengenoemde instrumenten kunnen worden ingezet in het verordeningsgebied. Gelet op de mogelijkheden die het vergunningvrij bouwen biedt, en met name ook de planologische kruimelgevallen, is ervoor gekozen bepaalde bouw- en gebruiksmogelijkheden niet in de beheersverordening op te nemen.

Bij deze keuze heeft het doel van het instrument de beheersverordening een belangrijke rol gespeeld. Zoals eerder al benoemd, is de beheersverordening bedoeld om de bestaande situatie te beheren. In paragraaf 3.3 is nader uiteengezet op welke wijze de bestaande situatie in het verordeningsgebied van deze beheersverordening is ingevuld. Op het moment dat zich een geval voordoet dat niet als passend binnen de 'bestaande situatie' kan worden beschouwd, kunnen de eerder genoemde alternatieve instrumenten worden ingezet.

Voorbeelden van activiteiten waarvan wordt verwacht dat deze in het verordeningsgebied zullen voorkomen zijn:

• vergunningvrij bouwen van erfbebouwing;
• vergunningvrij bouwen van dakkapellen;
• vergunningvrij bouwen van algemene voorzieningen, zoals vuilcontainers, straatmeubilair, etc;
• gebruiksveranderingen via de kruimelgevallenregeling.

Het vergunningvrij bouwen is een wettelijk recht. De gemeente kan hier geen invloed op uitoefenen. Dit is anders voor de activiteiten uit de kruimelgevallenregeling. Deze activiteiten moet de gemeente eerst goedkeuren alvorens deze kunnen worden uitgevoerd.

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten

3.1 Inleiding

In het vorige hoofdstuk is stil gestaan bij het instrument beheersverordening en de aanvullende instrumenten. In dit hoofdstuk wordt de toepassing van deze instrumenten in het gebied uiteengezet en de gemaakte keuzes inzichtelijk gemaakt.

3.2 Bebouwingstypologie

De Meern-Noord
De ligging en ontwikkeling van De Meern zijn bepaald door de loop van de Leidsche Rijn. Rond 1665 werd de Leidsche Rijn verbreed ten dienste van de trekvaartverbinding tussen Utrecht en Leiden. Dit was een belangrijke stimulans voor de ontwikkeling van De Meern: de trekschuiten, die dagelijks passeerden, bevorderden de handel en dat maakte het dorp aantrekkelijk. De bebouwing ontwikkelde zich als lintbebouwing aan beide zijden van de Leidsche Rijn. De Meern heeft, anders dan Vleuten, geen oude kern met een dorpsplein en een kerk. Het accent heeft altijd gelegen op de kruising van twee doorgaande wegen: de Meerndijk en de Rijksstraatweg. De bouw van de Katholieke Kerk in de jaren vijftig aan de Boelenslaan zorgde ervoor dat het dorp zich sterk aan de zuidkant van de Leidsche Rijn uitbreidde. Het centrum van het dorp, dat eerst bij de Meernbrug lag, is daarmee ook zuidelijker komen te liggen.

De stedenbouwkundige hoofdstructuur van De Meern wordt in eerste instantie gekenmerkt door een soort van gridverkaveling in de ruimtes tussen de haaks op elkaar gelegen oude linten: de Rijksstraatweg en de Meerndijk. Het karakter van deze linten wordt vooral bepaald door de individuele, vaak agrarische, bebouwing en de grote mate van variatie in maatvoering, architectuur en detaillering. Binnen het "grid" is een tuinwijk te herkennen. Onder "tuinwijk" worden alle varianten op de Engelse tuinstadgedachte verstaan waarbinnen voornamelijk grondgebonden bebouwing voorkomt, bestaande uit maximaal twee bouwlagen een kap liefst met voor- en achtertuinen in een ruim opgezette omgeving waarin bijvoorbeeld de straatprofielen of groener of breder zijn dan een standaard profiel voor een woonstraat. Ten oosten van het dorpslint komt een gemengde typologie van een landschappelijk ensemble en gesloten bouwblok voor.

Máximapark
Het Máximapark (voorheen Leidsche Rijn Park) is het open gebied dat de nieuwbouwontwikkelingen in Leidsche Rijn met de bestaande (historische) dorpslinten en de oudere woonkernen Vleuten en De Meern verbindt. Hierbij geldt als uitgangspunt dat de bestaande cultuurhistorische waarden en (landschappelijke) structuren zo goed mogelijk bewaard worden, maar dat daarnaast ook rekening wordt gehouden met de vele doorsnijdingen.

Het ontwerp van de hoofdstructuur van het park bestaat uit de volgende onderdelen:

• Een centraal gelegen groengebied dat door middel van een Parkmuur is afgescheiden van de overige delen. In dit centrale deel, de Binnenhof, ligt de nadruk op natuur en cultuur. De Parkmuur schermt het centrale deel als het ware af;
• Een lineair park, het Jac.P. Thijsselint. Dit Lint is een doorlopende brede zone die het gehele park omringt. De zone bestaat uit een verhard pad met aan weerszijden groene weides en een zoveel mogelijk doorlopende bomenrand. Het Jac.P. Thijsselint verbindt alle onderdelen van het park en de entrees vanuit de omgeving;
• De Vikingrijn, ofwel de herstelde loop van de Oude Rijn. Deze maakt deel uit van de waterstructuur en het watersysteem van het park.

Binnen deze hoofdstructuur is een flexibele invulling mogelijk. De verschillende plandelen hebben ieder een geheel eigen opgave, zowel ruimtelijk als functioneel. Hierna volgt een korte beschrijving van deze plandelen.

Het Jac.P. Thijsselint
Het Jac.P. Thijsselint is een doorlopende brede zone die het gehele park omringt. De zone bestaat uit een verhard pad met aan weerszijden groene weides en een zoveel mogelijk doorlopende bomenrand. Op het lint kan worden gespeeld, gesport en gewandeld. Het lint verbindt alle onderdelen van het park met elkaar en biedt toegang tot het park vanuit de omliggende woongebieden. In het Lint is een evenemententerrein voorzien. De geplande boszoom bevindt zich langs de grasweide op particulier dan wel openbaar terrein.

De Binnenhof
De oppervlakte van het groene middengebied - de Binnenhof - komt ongeveer overeen met die van het Vondelpark in Amsterdam. Het aanbrengen van een contrast en een duidelijke begrenzing rondom deze "kern" maken dat hier daadwerkelijk een park kan ontstaan met een waardigheid, ouderdom en rijkdom die vergelijkbaar zijn met Amelisweerd.

Voor het groene middengebied zijn de bestaande Alendorperweg en de Utrechtseweg, met bebouwing, belangrijke structuurbepalende factoren. Op deze wegen worden doorgaand autoverkeer en parkeren geweerd. De woonbebouwing wordt nagenoeg volledig gehandhaafd en waar mogelijk incidenteel getransformeerd in parkgerelateerde functies, zoals theetuinen, galeries, eetcafés en parkvilla’s. Daarnaast heeft het bos een ecologische doelstelling. Gebouwde voorzieningen zullen zoveel mogelijk in de Parkmuur worden opgenomen, zodat de voorziening slechts een beperkt ruimtebeslag legt op het groene middengebied.

De Parkmuur
De Parkmuur markeert het groene middengebied. De toegangen tot het groene middengebied zijn geaccentueerd en gedetailleerd tot monumentale poorten. Aan de west- en aan de oostzijde ligt de Parkmuur langs het Lint, aan de zuidzijde langs de Vikingrijn. Aan de noordzijde ligt de Parkmuur deels langs de Noordelijke Stadsas. Daar fungeert hij ook als geluidswering. Overgangen en kruisingen zijn soms vormgegeven als onderbreking van de Parkmuur, in andere gevallen buigt de Parkmuur mee met de kruisende beweging.

De enkele kilometers lange afscheiding heeft verschillende vormen en hoogtes. Daarnaast wordt er een groot aantal materialen toegepast. Hierdoor ontstaat ook op ecologisch vlak diversiteit; de gevarieerde condities zijn van belang voor het nestelen en schuilen van verschillende diersoorten, zoals vogels, vleermuizen en insecten en plantensoorten.

De Parkmuur kan daarnaast ruimte gaan bieden aan bijzondere voorzieningen, bijvoorbeeld een museum of bijzondere muurwoningen. Ook voor dit onderdeel geldt een beperkte bereikbaarheid voor autoverkeer en parkeergelegenheid. Ontsluiting voor autoverkeer zal aan de buitenzijde plaatsvinden.

De Vikingrijn
En van de voormalige lopen van de Oude Rijn zal worden uitgegraven. De reden hiervan is dat het intensief gebruikte Leidsche Rijn Park om elementen vraagt die in verbinding staan met het groen en de waterelementen die aan het park grenzen. De recreatieve waarde van het park neemt hiermee aanzienlijk toe.

Het Sportbos
In het park zijn drie grote sportbossen gepland. Deze complexen liggen verspreid, maar binnen het Jac.P. Thijsselint, nabij de woongebieden. De gebruikers van de sportbossen zijn voornamelijk de verenigingen die binnen het plangebied Leidsche Rijn worden verplaatst. De randen van de complexen worden benut voor het planten van bomen, waardoor het boskarakter wordt versterkt, en omgeven door sloten en watergangen. Op deze manier draagt de invulling van de sportbossen bij aan de ecologische structuur van het totale park.

Wittevrouwen
De wijk Wittevrouwen ontleent haar naam aan het Wittevrouwenklooster dat in de Middeleeuwen in de oude stad lag. De noordelijke begrenzing en bovendien een belangrijke structuurdrager van dit gebied word gevormd door een oude aftakking van de Vecht: de Biltsche Grift (Griftkade). De andere grenzen zijn de Biltstraat, de Wittevrouwensingel, de Kleine Singel en de Blauwkapelseweg.

Wittevrouwen kan vooral worden getypeerd als een negentiende eeuwse uitbreidingswijk van Utrecht, opgezet binnen een gesloten stedelijk blok met een grote diversiteit aan bouwstijlen en woningtypen. Aan de singelgracht zijn de grotere, historische stadspanden te vinden in aansluiting op de bebouwing van de Utrechtse binnenstad. Vanaf halverwege de negentiende eeuw werd ook buiten de stadsgracht gebouwd. De bebouwing langs de Biltstraat dateert uit die tijd.

De Biltstraat maakte deel uit van een belangrijke historische route. Al in de middeleeuwen was het de oostelijke uitvalsweg die richting Bunnik en Zeist voerde. In de zeventiende en achttiende eeuw was deze weg het decor van een groot aantal landhuizen behorende bij de Stichtse Lustwaranda.

Door een geleidelijke uitbreiding van het centrumgebied naar de (huidige) oostflank van Utrecht, is aan de gebiedsontsluitingswegen een mix van architectuur en woningtypen ontstaan. Aan de Biltstraat zijn daardoor nu zowel herenhuizen uit de negentiende eeuw, winkelpanden uit de periode rond 1900 als ook een bejaardentehuis uit de jaren zeventig en een appartementencomplex uit de jaren negentig te vinden.

Eveneens herkenbaar uit de periode van de eerste stedelijke uitbreidingen is de zeer dichte bebouwing met vooral kleine woningen en weinig openbaar groen. Beeldbepalend voor deze periode is de bebouwing langs de Goedestraat, Kapelstraat, Bekkerstraat, Gasthuisstraat en de Kruisstraat, de dwarsstraten van de Biltstraat waarvan de voorlopers al in de Middeleeuwen aanwezig waren. Ondanks dat speculatiebouw in de wijk de overhand had, zijn er ook voorbeelden van charitatieve woningbouw: aan de Goedestraat werd door de Hervormde Diaconie een hofje opgericht, aan de Kruisstraat werd voor protestantse ambachtslieden de inmiddels grotendeels gesloopte Stevensfundatie gebouwd en het Speyaert van Woerdenhofje was bestemd voor de huisvesting van alleenstaande katholieke vrouwen.

De woonstraten in het middengebied (Grifstraat bijvoorbeeld) zijn eveneens stedelijk van karakter; de bebouwing staat dicht op elkaar, er is een grote diversiteit in maatvoering en de detaillering van de gevel - hoewel minder dan in het gedeelte tussen Biltstraat en Griftstraat - en de straten zijn veel minder groen. De rand van de wijk langs de Biltse Grift kent een afronding met bebouwing uit de jaren vijftig.

Een bijzonder buurtje aan de noordzijde van de Biltstraat - ter hoogte van de Biltsche Grift - is het terrein van de voormalige Rijksveeartsenijschool. De gebouwen uit de periode 1883 - 1915 kwamen tot stand onder supervisie van de Rijksbouwmeester Cornelis Hendrik Peters. De gebouwen zijn opgetrokken in een sobere op de neogotiek geënte stijl. In het kader van de nieuwe uitbreiding in de periode tussen 1915 en 1925 werden het Veterinair Anatomisch Instituut en de Kliniek voor kleine huisdieren gebouwd. De expressionistische vormen van beide gebouwen zijn verwant aan die van de Amsterdamse School stijl. Met de ontwikkeling van de Uithof als het academisch centrum van Utrecht zijn de verschillende instituten in 1981 naar de Uithof verplaatst. De locatie van de voormalige Rijksveeartsenij is heringericht als woongebied met culturele functies. Op de open delen van het terrein is een woonbuurt gerealiseerd bestaande uit ongeveer honderd woningen. De veertien bestaande gebouwen, met een monumentale status, hebben een nieuwe bestemming gekregen. Zo is onder meer de voormalige manege nu een theater met een eigen toneelgezelschap dat de naam Paardenkathedraal draagt.

Zeeheldenbuurt
Tussen de buurt Wittevrouwen (grens Biltsche Grift) en de Blauwkapelseweg, de Kardinaal De Jongweg, via het water naar de Huizingalaan, de Karel Doormanlaan en de Biltstraat ligt het deelgebied de Zeeheldenbuurt.

De Zeeheldenbuurt bestaat uit een mix van stedenbouwkundige typologieën en bouwstijlen. Er is geen duidelijk samenhangende stedenbouwkundige onderlegger meer.

Rond de Karel Doormanlaan is nog sprake van eind negentiende eeuwse, begin twintigste eeuwse gesloten en halfopen bouwblokken. De blokken bestaan uit bebouwing in twee lagen met een langskap en een souterrain waarvan de laatste in belangrijke mate het straatbeeld bepaalt. Herkenbaar is de materialisatie en detaillering uit die periode: een baksteen architectuur met accentuering van de entree, de raampartijen en de daklijsten. Een bijzonder monument in deze buurt is het voormalig ooglijdersgasthuis aan de F.C. Dondersstraat. Het gebouw heeft een centrale ingangspartij die iets hoger is opgetrokken tot een tuitgevel. Aan weerszijden zijn de hoekpartijen uitgebouwd tot torens. De gehele gevel is rijk gedecoreerd in de stijl van de neorenaissance.

In de jaren twintig zijn enkele kavels in de buurt opgevuld met beneden- en bovenwoningen in Amsterdamse Schoolstijl. Een aaneengesloten rij woningen in drie lagen met verhoogde trapentrees. Deze zijn alle gemeentelijk monument. Tenslotte zijn hier in de jaren vijftig de randen aangevuld met beneden- en bovenwoningen met een langskap en portiekontsluitingen.

Het deel tussen de Hengeveldstraat en de Blauwkapelseweg is in de jaren dertig aangevuld met woningbouw met de kenmerken van een gesloten stedelijk blok. Recentelijk is dit aangevuld met nieuwbouw. Aan de oostzijde is het voormalige Veeartsenijterrein in de jaren zeventig opgevuld met enkele grote functies. Onder meer het Utrechts Archief heeft er zijn plek gekregen.

Vogelenbuurt
De Vogelenbuurt is de buurt gelegen tussen de Weerdsingel-Oostzijde, de Hopakker, de Merelstraat en de Draaiweg met in het verlengde daarvan de Johannes de Bekastraat, de Van ‘s Gravesandestraat, de Menno van Coehoornstraat, Van der Heijdenstraat en de Grietstraat.

Toen eind negentiende eeuw de eerste huizen aan de buitenrand van de oude stad gebouwd werden, waren dat in hoofdzaak grote herenhuizen met uitzicht op het singelplantsoen en het water. De Vogelenbuurt is als woonwijk direct achter deze randbebouwing gerealiseerd en had een volkomen ander karakter; particulieren realiseerden in de periode tussen 1870 en 1900 grote series woningen van een zelfde type in een relatief hoge dichtheid. Er werd bij de ontwikkeling van de woonwijk geen rekening gehouden met de vraag naar openbare ruimte en groenvoorzieningen met uitzondering van het Koekoeksplein. Dit tekort aan groenvoorzieningen wordt in de huidige situatie in zekere mate ondervangen door de nabijheid van de Weerdsingel en het Griftpark.

Het verkavelingsplan voor de Vogelenbuurt is gebaseerd op de reeds bestaande gebiedsstructuur met een woonwijk met een sterke noordoost oriëntatie als resultaat. Het karakter van de hedendaagse Vogelenbuurt is dat van een informele negentiende-eeuwse buurt, waarin vaak naast woningen ook voorzieningen als buurtwinkels en horeca in het bestaande (dichte) bebouwingspatroon zijn te vinden. De wijk kan stedenbouwkundig getypeerd worden als een gesloten bouwblok. Hoewel sprake is van seriematige woningbouw vertoont de bebouwing een zeer gevarieerd gevelbeeld. Ook is diversiteit te vinden in de hoogte en de massa van de woningen. Continuïteit daarentegen wordt gecreëerd door het handhaven van een vaste rooilijn waarin de voorgevel is gesitueerd. Nieuwere pandsgewijze invullingen in een bestaande rij woningen zijn wat maatvoering betreft afgestemd op de direct naastgelegen woningen.

Bijzondere gebouwen en locaties in de Vogelenbuurt zijn onder meer de molen aan de Adelaarstraat; bijzonder omdat Utrecht nog slechts één originele molen in de stad heeft, het Koekoeksplein en de studentenwoningen aan de Nieuwe Keizersgracht; relatief grote woonblokken met een kenmerkende architectuur uit de jaren tachtig.

Tuinwijk
De Kardinaal De Jongweg, de Blauwkapelseweg, de Kleine Singel, de Wittevrouwensingel en de (eerdergenoemde) noordoost grenzen van de Vogelenbuurt vormen de grenzen van deelgebied Tuinwijk.

In tegenstelling tot de Vogelenbuurt is Tuinwijk in de jaren twintig van de vorige eeuw volgens een vooropgezet plan ontworpen en uitgevoerd. De uitgangspunten liggen in de principes van het tuinstadideaal. Dit heeft geresulteerd in een rustige woonbuurt met een ruim opgezet stratenplan waarin veel aandacht is geschonken aan de invulling van de openbare en groene ruimtes. Door de planmatige aanpak zijn slechts enkele oorspronkelijke landschapselementen in de buurt opgenomen. Dit is bijvoorbeeld goed te zien aan de loop van het - inmiddels gedempte - Zwarte Water tussen de Willem Arntszkade en de Zaagmolenkade. De buurt wordt door het Zwarte Water doorsneden en verdeeld in een westelijke deel (Tuinwijk-west) en een oostelijke deel (Tuinwijk-oost).

Tuinwijk-oost is iets ouder dan Tuinwijk-west; respectievelijk in de jaren twintig en de jaren dertig van de vorige eeuw gebouwd in aansluiting op de Vogelenbuurt. In het oostelijke deel ligt ook het Griftpark. Aan het begin van de twintigste eeuw was deze locatie nog een relatief groot industrieterrein ten dienste van de gasfabriek. Medio jaren zeventig werd besloten het hele gebied tot wijkpark te bestemmen. Gezien de geschiedenis van de locatie moest de bodem grondig gesaneerd worden waardoor het park pas in 1999 werd opengesteld voor het publiek. Het park heeft primair een wijkgerichte functie, maar wordt ook steeds meer op stedelijk niveau gewaardeerd. Op enkele locaties rond het park vinden nieuwbouwontwikkelingen plaats.

Aan de Adriaan Beyerkade en omgeving is voornamelijk gebouwd in de jaren dertig, er zijn hoofdzakelijk eengezinswoningen en beneden-boven woningen gerealiseerd in een zelfde stijl: ruime woningen van twee lagen met een langskap in relatief kleine blokken. Verbijzonderingen zijn te vinden in de vormgeving van de entrees en de vormgeving van de hoeken. De kleurstelling en de materialisatie is volgens het traditionele beeld.

Aan de Van der Mondestraat zijn, nadat de gemeente grond aan had gekocht aan de toenmalige Kwakeldijk, de eerste middenstandswoningen gebouwd die in Utrecht met zowel gemeente- als Rijkssubsidie tot stand zijn gekomen. Deze woningen zijn in Amsterdamse Schoolstijl gebouwd, inclusief de tuinmuren en nutsgebouwtjes.

De bebouwing in Tuinwijk wordt voornamelijk gekenmerkt door aangesloten rijen of blokken eengezinswoningen in twee lagen met een langskap. De hoekoplossingen vormen een bijzonder element in het straatbeeld; de woningen op de hoeken zijn vaak anders van maat en vormen op die manier een goede afronding van de lange rijen woningen. De bebouwing aan de gebiedsontsluitingswegen is over het algemeen een bouwlaag hoger. De verfijning van de gevel zit vooral in de gevelgeleding, de vormgeving van de raampartijen, de kozijnen en de daklijsten. De materialisatie is vrij eenvoudig en de kleurstelling sober. Tuinwijk is vanzelfsprekend opgezet volgens de ideeën van de Engelse tuinstadgedachte. Dit is met name in Tuinwijk-oost terug te vinden. In Tuinwijk-west is meer het halfopen stedelijk blok als stedenbouwkundige onderlegger te herkennen.

3.3 Uitgangspunten beheersverordening

Deze beheersverordening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• 1. het beheer van de bestaande situatie;
• 2. de afstemming op de mogelijkheden van het bestaande planologische regime, voor zover passend binnen de grenzen van het instrument van de beheersverordening en sectorale wetgeving;
• 3. de wens om de gemeentelijke standaard in te passen.

3.3.1 Beheer van de bestaande situatie

Het beheer van de bestaande situatie vormt de basis van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. De bestaande kwaliteit van het gebied wordt zo behouden.

Artikel 3 van deze verordening regelt dit uitgangspunt door te bepalen dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande situatie ook de toegestane situatie is.

De bestaande situatie bestaat uit gebruik en bouwen:

• a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op het tijdstip van de vaststelling van de verordening of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
• b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de vaststelling van de verordening
  • 1. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd;
  • 2. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen.

Bij de aanvraag om omgevingsvergunningen en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geraadpleegd:

• luchtfoto (zie bijlage 1)
• kaart met functies (zie bijlagen 3 en Bijlage 2 Functiekaart)
• kaart/luchtfoto met goot- en bouwhoogten (zie bijlage Bijlage 11 Maximale bouwhoogten )
• locatie bebouwing via BAG (Basisadministratie Adressen en Gebouwen);
• archief van omgevings- en bouwvergunningen.

Luchtfoto

Aan de hand van de luchtfoto zijn verschillende waarnemingen mogelijk. Dit betreft onder meer de locatie van de bebouwing, tuinen, de openbare ruimtes, etc. Ook kan voor een deel uit de luchtfoto worden opgemaakt welke functies in het verordeningsgebied voorkomen. Dit laatste geldt met name voor de openbare ruimte (openbaar groen, wegen, water).

Lijst en kaart met functies

In de bijlagen zijn kaarten en lijsten opgenomen waarin per adres is weergegeven welke functie op dat betreffende adres worden uitgeoefend (wonen, bedrijf, maatschappelijk, kantoor, etc.) en hoe hoog er gebouwd is.

Locatie bebouwing (BAG)

De Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) bevat de gemeentelijke basisgegevens van alle adressen, verblijfsobjecten en gebouwen. Het geeft inzicht in de locatie van de gebouwen. Daarnaast benoemt de BAG ook het gebruiksoppervlak van het betreffende object en de gebruiksdoelen.

De BAG is via de BAG-viewer voor een ieder raadpleegbaar. Voor de toepassing van de BAG voor deze verordening, zijn de gegevens van de BAG op de datum van vaststelling van de verordening 'vastgezet'. Op die manier kan waar nodig worden teruggegrepen op de 'bestaande situatie', zoals opgenomen in de BAG op moment van vaststelling van deze beheersverordening.

Archief van vergunningen

Door middel van het gemeentelijk archief met verleende bouw -en omgevingsvergunningen is per geval de bestaande situatie inzichtelijk.

3.3.2 Afstemming op het geldende planologische regime

Eén van de uitgangspunten van de beheersverordening is om de planologische ruimte die het geldende planologische regime bevat - zo mogelijk - te behouden. Paragrafen 5.1 en 5.2 gaan hier nader op in.

3.3.3 Inpassing van de gemeentelijke standaard

De afgelopen jaren heeft de gemeente een standaard voor de bestemmingsplannen ontwikkeld die ook toepasbaar is op andere ruimtelijke besluiten, zoals de beheersverordening. Het doel van de standaard is een gelijkluidende regeling voor veelvoorkomende ruimtelijke aspecten binnen de gemeente en omvat onder meer begripsbepalingen, de wijze van meten, flexibiliteitsregelingen, zoals voor bebouwing op dakterrassen, regels voor erfbebouwing en beroepen aan huis. Met het oog op de rechtsgelijkheid is de gemeentelijke standaard in deze beheersverordening voor zover mogelijk toegepast. Het gaat om de volgende onderwerpen:

• beroep/bedrijf aan huis. De gemeentelijke standaard maakt het mogelijk om een variëteit aan beroepen aan huis uit te oefenen, waaronder ook een bed & breakfast, een kapper of een schoonheidspecialiste. Hieraan zijn verschillende voorwaarden gekoppeld, zoals het oppervlak van de woning dat voor dit beroep mag worden aangewend en de impact -van bijvoorbeeld parkeerdruk- die de functie op de omgeving mag hebben. Via een begripsbepaling is het beroep of bedrijf beschreven en ook wat hier in ieder geval niet onder wordt verstaan, zoals een horecabedrijf, of juist wel kleinschalige voorzieningen voor kinderopvang.
• erfbebouwing. De gemeente streeft naar een gelijkluidende regeling voor erfbebouwing bij grondgebonden woningen voor het gehele grondgebied.
• Belhuizen en afhaalzaken. In de regels van deze beheersverordening zijn belhuizen en afhaalzaken uitgesloten. Dit blijkt uit de begripsbepalingen van detailhandel en dienstverlening.
• Als uitgangspunt voor de capaciteitsbepaling van het fiets- en autoparkeren worden de door het college vastgestelde gemeentelijke fiets- en autoparkeernormen gehanteerd (Nota Parkeernormen Fiets en Auto). In de beheersverordening is een regeling opgenomen om uitvoering te geven aan dit uitgangspunt. Deze regeling neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening.
• Woonvorming door omzetting en of splitsing is opgenomen conform de uitgangspunten van het recente beleid van de gemeente op dit gebied.

3.3.4 Openbare ruimte en structureel groen

Alhoewel deze beheersverordening zoveel mogelijk de bestaande situatie beoogt vast te leggen, is het niet de bedoeling een zodanig starre regeling op te stellen waarmee bij wijze van spreken geen enkel deel van de openbare ruimte mag worden gewijzigd (verleggen fietspad, stoep, groenstrook). Functie-uitwisseling binnen de verblijfsruimte blijft mogelijk, dit in tegenstelling tot het structurele groen, waar wij die uitwisseling wat meer beperken. Het zo maar toelaten van parkeerplaatsen en wegen zou het structurele groen aantasten.

Conform de standaardregelingen voor het openbare gebied in Utrechtse bestemmingsplannen, biedt dit plan zodoende enige flexibiliteit ten aanzien van de inrichting van het openbare gebied. Dit gaat echter niet zover dat rijwegen kunnen worden verlegd zodanig dat er sprake is van een reconstructie van wegen in de zin van de Wet geluidhinder of dat structureel groen kan worden aangetast zodanig dat er een parkeerterrein of rijwegen in worden aangelegd. De aanleg van fiets- en wandelpaden, waterpartijen en behoren wel tot de mogelijkheden in structureel groen.

In een bijlage bij de regels is een kaart opgenomen waaruit duidelijk wordt wat onder structureel groen wordt begrepen. Het structurele groen draagt bij aan de herkenbaarheid van de wijk en zorgt ervoor dat gebruikers van de wijk zich goed kunnen oriënteren. Het zorgt daarnaast voor een aantrekkelijke groene verblijfsruimte die de gemeente wil behouden, onder meer voor spelende kinderen. Het verharden en versnipperen bijvoorbeeld door aanleg van rijwegen en parkeerplaatsen zou de huidige kwaliteit onevenredig aantasten.

In artikel 4.3.4 en in artikel 4.1.4 is bepaald wat (al dan niet) in de openbare ruimte is toegestaan en in welke mate bebouwing (zoals kunstwerken, straatmeubilair en speelvoorzieningen) is toegestaan.

Hoofdstuk 4 Beleid en onderzoek

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk vindt toetsing plaats aan beleids- en omgevingsaspecten. De conclusie is dat deze aspecten de totstandkoming van de beheersverordening niet in de weg staan.

4.2 Beleid

4.2.1 Provinciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en verordening, Provincie Utrecht 2013-2028

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is het ruimtelijk beleid van de provincie voor de periode tot 2028 beschreven. Hierin is aangegeven welke doelstellingen van provinciaal belang zijn, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe uitvoering gegeven wordt aan het beleid. Voor een deel krijgt het beleid uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). Via het ruimtelijk beleid wil de provincie bijdragen aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is.
De twee belangrijkste beleidsopgaven richten zich op het aantrekkelijk houden van de provincie Utrecht als vestigingsplaats. Het accent ligt op de binnenstedelijke opgave. De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave. Tevens wil de provincie de kwaliteit van het landelijk gebied behouden en versterken. Dit is zowel in het belang van het landelijk gebied zelf, als van het stedelijk gebied. Hierbij vraagt ook de binnenstedelijke opgave als contramal om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen.

In de provinciale verordening worden de provinciale belangen veilig gesteld door de gemeenten de verplichting op te leggen bij het nemen van ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen en beheersverordeningen, deze belangen in de afweging mee te nemen:

• cultuurhistorie: de beheersverordening dient de aanwezige archeologische waarden te beschermen. Hoe deze waarden worden beschermd, wordt verderop in deze paragraaf uitgewerkt;
• wonen en werken/stedelijk gebied: deze aanwijzing ziet erop dat bij stedelijke uitbreidingsplannen aan bepaalde voorwaarden (zoals de mobiliteitstoets) wordt voldaan. Nu deze verordening geen uitbreidingsplannen omvat, zijn deze voorwaarden niet aan de orde.

4.2.2 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004)

In 2004 is de Structuurvisie Utrecht 2010-2030 vastgesteld. In deze visie zijn de drie kernkwaliteiten van de stad in de drie perspectieven uitgewerkt:

• De Markt;
• Het Podium;
• De Binnentuinen.
  

Voor de deelgebieden De Meern-noord, Wittevrouwen, Zeeheldenbuurt, Huizingabuurt, Vogelenbuurt, en Tuinwijk is het perspectief van de Binnentuin van toepassing. Voor het Maximapark geldt het perspectief 'Podium'.

De Binnentuin

Doelstellingen binnen het perspectief de binnentuin zijn:

• het creëren van een veilige en leefbare woonomgeving;
• het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
• het zorg dragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.

De opgave voor de binnentuin ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren, waarbij de woonfunctie domineert. Elementen van rust, sociale cohesie en stabiliteit dragen bij aan de kwaliteit van de binnentuin. Voor iedere wijk is een basispakket aan voorzieningen nodig (welzijnsvoorzieningen, winkelaanbod en speel- en recreatiezones). Kleinschalige functiemenging is mogelijk. Verkeer wordt zoveel mogelijk via de stedelijke ontsluitingswegen afgehandeld.

Het Podium

Doelstellingen binnen het perspectief het podium zijn:

• Het versterken van de landelijke identiteit van Utrecht als ontmoetingsstad;
• Het bijdragen aan de culturele vitaliteit van de stad;
• Het versterken van de functionele relatie van de stad met de regio op het gebied van cultuur, onderwijs voorzieningen en recreatie;
• Het ontwikkelen van een (bijbehorend) uitnodigend stedelijk milieu.

Welstandsnota
In de Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004) is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken. De welstandsnota geeft beoordelingscriteria voor het toetsen van bouwaanvragen aan de redelijke eisen van welstand in aansluiting op het bestemmingsplan. De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus: 'Open', 'Respect' en 'Behoud'. Alle drie de niveaus zijn van toepassing op dit bestemmingsplan.

Het 'Open' beleidsniveau betekent dat er sprake is van een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld, er ruimte voor vernieuwing is en bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving. 'Respect' betekent dat behoud en versterking van het aanwezige bebouwingsbeeld centraal staat. Bij 'Behoud' geldt een conserverend beleid, gebaseerd op de aanwezigheid van de monumentale en waardevolle panden en structuren.

Het gebied in Vogelenbuurt is grotendeels als 'open' aangeduid. Het gebied ten westen van de Merelstraat, gelegen tussen de Adelaarstraat en het Zwarte Water is aangeduid als 'behoud'. Het gebied ten zuiden van de Nieuwe Koekoekstraat en de Kwartelstraat heeft de aanduiding 'respect'. Tevens zijn de gevels aan de Bemuurde Weerd OZ en de gevels aan de oostzijde van de Merelstraat en Hopakker als 'respect' aangewezen.

De Willem Arntszkade, Zaagmolenkade, het Willem van Noortplein en het Majoor Bosshardtplantsoen zijn als gebied met 'respect' aangewezen. Tevens heeft het gebied dat wordt omsloten door de Van 's Gravenzandestraat, Van Humboldtstraat, Snelliuskade en Nieuwe Koekoekstraat deze aanduiding gekregen en zijn de gevels van de Willem Arntszkade, Zaagmolenkade, Willem van Noortstraat, Willem van Noortplein, Ingenhouszstraat/Juliusstraat en de Pieter Nieuwlandstraat aangeduid als 'respect'. Voor het overige geldt het niveau 'open'.

Ten zuiden van de Gildstraat tot aan de Biltstraat ligt een gebied met de aanduiding 'respect'. Deze aanduiding is tevens meegegeven aan het Veeartsenijterrein. De Biltstraat en de Kleine Singel/Blauwkapelseweg zijn als stimulansgebied aangeduid. Voor het overige geldt het niveau 'open'.

Vanaf de Blauwkapelseweg tot aan de Jan Van Galenstraat is de Zeeheldenbuurt als gebied met 'open' aangeduid. Vanaf de Jan van Galenstraat tot aan de Biltstraat geldt niveau 'respect'. Het Veeartsenijterrein en een klein perceel met vrijstaande huizen ten noorden ervan worden als “behoud” aangeduid.

De Huizingabuurt is als geheel aangeduid met niveau 'open'. Het Maximapark heeft de aanduiding 'respect'. Voor De Meern-noord geldt voor het grootste deel de aanduiding 'open'. De bebouwingsstrook langs de Leidsche Rijn is als 'respect' aangeduid en de begraafplaats en een strook ten oosten van de Woerdlaan als 'open'. De Castellumlaan is als stimulansgebied aangeduid.

Nota externe veiligheid

Uitgangspunt is dat de stad in ontwikkeling is en daarvoor ruimte nodig heeft. Deze nota gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht over de beheersing van risico's als gevolg van inrichtingen die met gevaarlijke stoffen werken en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De gemeente Utrecht kiest er daarbij voor om niet wezenlijk af te wijken van de veiligheidseisen die vermeld staan in de risiconormering van de Rijksoverheid. Wel spreekt de gemeente Utrecht zich nadrukkelijk uit over de richtwaarde voor het plaatsgebonden risico (voor beperkt kwetsbare objecten) en de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Utrecht respecteert zowel die richtwaarde als die oriëntatiewaarde en zal slechts in bijzondere gevallen afwijken van deze waarden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt, of een risico-ontvanger, zoals een woning, wordt gebouwd.

Daarnaast wordt in deze nota aangegeven op welke wijze Utrecht de veiligheidsrisico's wil beheersen die zij kan beheersen.

Conclusie voor de beheersverordening

Aan de ambities ten aanzien van de richtwaarde en de oriëntatiewaarde wordt in de verordening voldaan. De beleidskeuzes uit de nota geven geen beperkingen voor het verordeningsgebied.

4.3 Milieu en overige omgevingsaspecten

4.3.1 Inleiding

Voorafgaand aan de keuze voor de inzet van de beheersverordening voor het gebied heeft een scan plaatsgevonden van relevante omgevingsaspecten in het gebied. Dit onderzoek is beperkt van aard, omdat de beheersverordening primair gericht is op instandhouding van de bestaande situatie. Het onderzoek richtte zich erop te bepalen of in het gebied vanuit het oogpunt van milieu, natuur, verkeer of water aanleiding bestaat tot het treffen van maatregelen. Hiervoor is een toets uitgevoerd op het voldoen aan wet- en regelgeving.

Geconstateerd is dat voor de bovengenoemde omgevingsaspecten in het gebied wordt voldaan aan de vigerende wet- en regelgeving en er geen belemmeringen aanwezig zijn voor het vaststellen van de beheersverordening. In de volgende paragrafen volgt een korte toelichting.

4.3.2 Archeologie

De gemeente Utrecht heeft de archeologische waarden op haar grondgebied nader uitgewerkt in de Verordening op de archeologische monumentenzorg van december 2009. Op grond van deze gemeentelijke verordening geldt voor de daarvoor in aanmerking komende gebieden - zoals gearceerd in de onderstaande uitsnede - een beschermingsregime en is op deze gronden een vergunning noodzakelijk voor bouwwerkzaamheden en andere werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde.

Uitsnede Archeologische waardenkaart deelgebied 1

Uitsnede Archeologische waardenkaart deelgebied 2

4.3.3 Water

Kader
In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• Gemeentelijk beleid: Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019 [1];
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur [2].

[1] De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast.

Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie 2014.01, uitgave december 2014, www.utrecht.nl). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

[2] Het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur (www.hdsr.nl).

Waterparagrafen

Ten behoeve van deze verordening zijn voor de twee gebieden waterparagrafen opgesteld (zie bijlagen 5 en 6 bij de toelichting. Waar in de waterpagraaf "actualiseringsbestemmingsplan" of "bestemmingsplan" staat dient te worden gelezen: beheersverordening). In het kader van het vooroverleg is deze paragraaf aan Hoogheemraadschap toegestuurd ter beoordeling. Zij hebben te kennen gegeven in te kunnen stemmen met deze tekst.

In de waterparagraaf is de bestaande inrichting van de waterhuishouding voor het verordeningsgebied beschreven. Voor de beheersverordening is de waterhuishouding voor het verordeningsgebied hiermee voldoende verankerd. Ter bescherming van de waterkeringen is een besluitsubvlak op de verbeelding opgenomen aan welke regels (artikel 11) zijn verbonden.

Conclusie

De waterbelangen zijn in deze verordening geborgd door onder meer de bestaande situatie van de waterstructuren vast te leggen (via de regeling voor het openbaar gebied). Daarnaast is voor de primaire watergangen een vlak 'primaire watergangen' (artikel 12) opgenomen. Ten slotte zijn voor de rioolpersleidingen en waterleidingen in Máximapark vlakken op de verbeelding opgenomen waaraan regels zijn verbonden (zie artikel 10).

4.3.4 Externe veiligheid

Kader

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leiden tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in ruimtelijke plannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. Daartoe moeten in de eerste plaats risicobronnen worden geïnventariseerd. Vervolgens wordt een toets uitgevoerd aan de betreffende wet- en regelgeving.

Plansituatie

In en direct rond het plangebied heeft de RUD Utrecht een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. In bijlage 4 is de rapportage van het RUD Utrecht opgenomen.

Hieronder is een samenvatting van de rapportage opgenomen.

Deelgebied 1: De Meern-Noord en het Maximapark

• 1. Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water. De A2 ligt op meer dan 300 meter van het plangebied en is daarmee niet tot nauwelijks van invloed op het plangebied (kortste afstand is circa 310 meter in het noordelijk deel van het plangebied). De spoorlijn Utrecht – Woerden doorkruist het plangebied, maar is niet van invloed op het plangebied omdat deze spoorlijn niet is aangewezen als basisnet route. Andere basisnet-transportassen liggen alle op zeer grote afstand (meer dan 1 kilometer) van het plangebied. Voor alle genoemde transportassen geldt dat nadere beschouwing niet nodig is.
• 2. Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. Binnen het plangebied lopen diverse hogedruk aardgasleidingen. Deze leidingen zijn relevant voor het plangebied.
• 3. Bedrijven die vallen onder het Bevi. In het plangebied bevinden zich geen Bevi-bedrijven. Buiten het plangebied bevinden zich op het bedrijventerrein Haarrijn twee risicobedrijven die van invloed zijn op het plangebied. Het betreft een LPG-tankstation aan de Proostwetering (in casu een Bevi-bedrijf) en een tankstation voor vloeibaar aardgas (LNG) aan de Heldinnenlaan (zal Bevi-bedrijf worden in de toekomst).
• 4. Andere relevante risicobedrijven/-inrichtingen. Net buiten het plangebied bevindt zich langs de Burgemeester Middelweerdlaan (geadresseerd op Europaweg 44) een gasontvangststation. Dit station is van invloed op het plangebied. In de rapportage van de RUD Utrecht (zie bijlage 4) staat vermeld dat een veiligheidszone van 25 meter geldt, gerekend vanaf het hekwerk van het gasontvangstation. Binnen de veiligheidszone van 25 meter maakt de beheersverordening in het gebied De Meern Noord geen kwetsbare en beperkte kwetsbare objecten als bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer mogelijk. Daarom bestaat geen aanleiding de veiligheidszone in de beheersverordening op te nemen.

Deelgebied 2: Wittevrouwen, Zeeheldenbuurt, Huizingabuurt, Vogelenbuurt en Tuinwijk

• 1. Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water. De A27 ligt op circa 850 meter van het plangebied en is daarmee niet van invloed op het plangebied. Ook de spoorlijn Utrecht – Amsterdam ligt te ver van het plangebied (circa 700 meter) om van invloed te zijn op het plangebied. De spoorlijn Utrecht – Amersfoort, op circa 500 meter van het plangebied, is niet van invloed op het plangebied omdat deze spoorlijn niet is aangewezen als basisnet route. Andere basisnet-transportassen liggen alle op zeer grote afstand (meer dan 1 kilometer) van het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.
• 2. Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen.
• 3. Bedrijven die vallen onder het Bevi. Binnen het plangebied bevindt zich één Bevi-bedrijf. Het betreft een LPG-tankstation aan de Pieter Nieuwlandstraat. Buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied.

Nadere beschouwing risicovolle activiteiten

Bedrijven die vallen onder het Bevi

Binnen het plangebied ligt één tankstation waar ook LPG wordt verkocht (gevestigd aan de Pieter Nieuwlandstraat). De verkoop van LPG leidt tot veiligheidsrisico's vanwege het mogelijk vrij kunnen komen van LPG, en het ontbranden daarvan, en het ontploffen van een LPG tankauto. Vanwege de veiligheidsrisico's bij het tankstation is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Het Bevi beschrijft de afstanden tussen risicovolle bedrijven en (beperkt) kwetsbare objecten en bestemmingen. Dit zijn alle plaatsen waar zich regelmatig personen bevinden met uitzondering van verkeersdeelnemers. De getoetste normen hebben betrekking op het zogenaamde plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Toetsing LPG verkooppunt Pieter Nieuwlandstraat (binnen plangebied)

Aan de grenswaarden voor het plaatsgebonden risico met betrekking tot het LPG-vulpunt wordt net voldaan. Aan de richtwaarden voor het plaatsgebonden risico met betrekking tot het LPG- vulpunt wordt ook voldaan.

Aan de overige afstandscriteria met betrekking tot de ondergrondse LPG-tank en de afleverzuil wordt eveneens (net) voldaan.

Begin 2012 is er een wijzigingsvergunning verleend voor het tankstation. In deze vergunning zijn drie maatregelen voorgeschreven waardoor het groepsrisico sterk is gereduceerd en onder de oriëntatiewaarde is komen te liggen.

Daarnaast bestaan er goede voorwaarden met betrekking tot de voorbereiding op een zwaar ongeval. Ook de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen bij een (dreigend) zwaar ongeval zijn gunstig. De algehele veiligheidssituatie wordt daarom als acceptabel beschouwd.

De beheersverordening maakt geen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten binnen de PR 10-6-contouren mogelijk. Daarom is ook afgezien van het opnemen van een bijbehorende planregeling die geen nieuwe kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten toestaat binnen de PR 10-6-contouren.

LPG-tankstation en LNG-tankstation buiten plangebied

Buiten het plangebied (ten noorden van deelgebied 1: De Meern-Noord en het Maximapark) ligt op het bedrijventerrein Wetering Noord nog een LPG-tankstation (Bevi-bedrijf) en een LNG- tankstation op het bedrijventerrein Haarrijn. De overlap van de invloedsgebieden met het plangebied is gering en extensief voor wat betreft aantallen aanwezige personen. Voor beide bedrijven geldt dat de PR 10-6-contour geen overlap heeft met het plangebied. De bijdrage van het plangebied op het groepsrisico is verwaarloosbaar. Zie voor verdere toelichting bijlage 4.

Overige (niet-Bevi) bedrijven met externe veiligheidsrisico's

Vlak buiten het plangebied bevindt zich een gasontvangststation aan de Europaweg 44. Hier vindt de overdracht van gas plaats van een hogedruk aardgasleiding naar het locale gasnet. Deze bedrijfsactiviteit valt niet onder het Bevi, maar volgens het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Barim; besluit op grond van de Wet milieubeheer) gelden wel veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten.

De veiligheidsafstand voor kwetsbare objecten bedraagt 25 meter, gerekend vanaf het hekwerk, en is groter dan de afstand tot de grens van het plangebied. Het gasontvangststation is daarom van invloed op het plangebied. Binnen de veiligheidszone van 25 meter maakt de beheersverordening in het gebied De Meern Noord geen kwetsbare en beperkte kwetsbare objecten als bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer mogelijk. Daarom bestaat geen aanleiding de veiligheidszone in de beheersverordening op te nemen.

Voor deze activiteit gelden geen eisen met betrekking tot het groepsrisico of de verantwoording daarvan.

Vervoer door aardgasleidingen

Binnen het plangebied bevinden zich diverse hogedruk aardgastransportleidingen. Het risico bij aardgasleidingen wordt vooral veroorzaakt door de mogelijkheid van beschadiging bij graafwerkzaamheden etc. Het vrijkomende gas zal tot een ontploffing leiden gevolgd door brand.

Vanwege de risico's is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Het Bevb beschrijft de afstanden tussen buisleidingen en (beperkt) kwetsbare objecten en bestemmingen. Dit zijn alle plaatsen waar zich regelmatig personen bevinden m.u.v. verkeersdeelnemers. De getoetste normen hebben betrekking op het zogenaamde plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Langs geen van de beschreven tracé's bestaan er PR10-6-contouren. Er is daardoor geen strijdigheid met het Bevb.

Binnen de belemmeringenstrook is in principe geen nieuwe bebouwing mogelijk. De verordening voldoet aan de bepalingen van het Bevb. De beheersverordening legt verder de bestaande situatie vast en brengt hierin geen wijzigingen aan.Voor eventuele bestaande bebouwing binnen de belemmeringenstroken betekent dit dat de bestaande situatie in de beheersverordening is vastgelegd.

De belemmeringenstroken voor de leidingen bedragen 4 meter aan de weerszijden van de leiding. Deze belemmeringenstroken zijn overgenomen op de verbeelding van de beheersverordening. Voor een beschrijving van de huidige diameter (in mm) en de gasdruk (in bar) van de bestaande leidingen wordt verwezen naar paragraaf 6 van bijlage 4.

Volgens uitgevoerde berekeningen van de groepsrisico's bestaan er bij geen van de aardgasleidingen overschrijdingen van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. De groepsrisico's zijn erg laag en verwaarloosbaar.

Het groepsrisico wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

4.3.5 Geluid, lucht, bedrijvigheid

Wegverkeerslawaai en spoorweglawaai

Binnen het verordeningsgebied wordt de planologische ruimte qua bouwmogelijkheden en wisseling van functies overgenomen. Voor een aantal locaties betekent deze ruimte uitbreiding van bestaande geluidgevoelige functies.

Veel van de locaties liggen in 30 km/u gebieden (en buiten de zone van 50 km/u wegen) zodat de Wet geluidhinder niet van toepassing is. De wegen in dergelijke gebieden zullen niet voor een bijzonder hoog geluidsniveau zorgen zodat het vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening acceptabel is.

De uitbreiding van bestaande gevoelige functies is in enkele gevallen gelegen binnen de geluidzones van ofwel 50 km/u wegen. Dit is vanwege het optredende geluidsniveau niet wenselijk zonder een hogere grenswaarde besluit. Omdat in het kader van een beheersverordening geen hogere grenswaarde besluit kan worden genomen, is besloten om de planologische ruimte voor de geluidsbelaste locaties niet in deze beheersverordening mee te nemen. Dit betreft de ruimte om Blauwkapelseweg 119-133 (oneven) en Kleine Singel 29 en 31 een derde bouwlaag te realiseren en op de van Esveldtstraat 11-21b een zevende bouwlaag. Aan de Kleine singel 3 kan het gebouw niet over de gehele breedte in vijf bouwlagen worden gerealiseerd.

Mocht het alsnog wenselijk zijn om voor deze locaties een extra verdieping te realiseren, dan kan in principe een dergelijke aanvraag via een kruimelgeval, zoals beschreven in 2.3.3, in behandeling worden genomen. Op dat moment kunnen - door middel van een hogere waardenbesluit - wel voorwaarden worden voorgeschreven, waarmee een aanvaardbaar akoestisch klimaat kan worden behaald.

Industrielawaai
Binnen het verordeningsgebied liggen geen wettelijk vastgelegde zones voor industrielawaai (Wet geluidhinder). Industrielawaai vormt geen belemmering voor het vaststellen van de beheersverordening.

4.3.6 Geur

In het verordeningsgebied en de directe omgeving zijn geen geurveroorzakende activiteiten aanwezig waarmee in de beheersverordening rekening moet worden gehouden.

4.3.7 Bodem

Er is geen scan verricht naar de bodemkwaliteit, de aanwezige flora en fauna en eventuele geurbelasting. In de beheersverordening zijn slechts beperkt ontwikkelingen mogelijk. In het geval van sloop- of bouwwerkzaamheden, moet voor de bodemkwaliteit en de beschermde soorten uit de flora- en faunawet in het kader van de omgevingsvergunning alsnog een onderzoek worden verricht. Bij werkzaamheden op of in de bodem (zoals afgraven of afvoeren van grond of grondwateronttrekkingen) moet aan de regels uit de Wet bodembescherming, het Besluit bodemkwaliteit en het gemeentelijk bodembeleid (o.a. gebiedsgerichte aanpak) worden voldaan. Bovendien moet onderzocht worden of het gewenste ondergronds ruimtegebruik belemmerend is op nabij gelegen ander ondergronds ruimtegebruik. Informatie over bijvoorbeeld de bodemkwaliteit voor een specifiek adres is te vinden op www.utrecht.nl/milieu/bodem.

4.3.8 Ecologie

Kader

Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

In de Flora- en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora- en Faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen of beheersverordeningen mogen niet in strijd zijn met de Europese richtlijnen of de Flora- en faunawet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora- en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van ruimtelijke plannen dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora- en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van ervan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

Plansituatie

Het Maximapark, Griftpark, Biltse Grift en de groene zone langs de Willem Arntszkade maken deel uit van de stedelijke groenstructuur. Ecologisch zijn ze verbonden met andere groene plekken als het Majoor Bosshardt Plantsoen en de begraafplaats in de Meern Noord.

Er is geen actueel en gebiedsdekkend onderzoek beschikbaar naar de aanwezige natuurwaarden en beschermde soorten.

Er zijn verblijfplaatsen gevonden van huismus (met name in de Meern-Noord), gierzwaluw (met name in Wittenvrouwen en Vogelenbuurt) en kleine zomerverblijfplaatsen verspreid in het plangebied en enkele grotere in gebouwen aan de Alendorperweg en Esdoornlaan, maar er is altijd actueel onderzoek nodig als er ingrepen in de bebouwing worden gepland.

Conclusie

Als er bij een voorgenomen ingreep in de bebouwing waarbij beschermde soorten als vleermuizen, huismus en gierzwaluw in het geding zijn onderzoek naar het voorkomen van deze soort wordt uitgevoerd en er geen strijd met de Flora- en faunawet is door het uitvoeren van mitigerende en compenserende maatregelen, dan is uitvoering van deze beheersverordening mogelijk.

4.3.9 Gezondheid

Deze beheersverording richt zich op het behoud en beheer van de bestaande situatie. Er worden geen nieuwe grootschalige ontwikkelingen mogelijk maakt, waardoor er geen sprake is van een negatief effect op de gezondheid en de leefomgeving.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels

5.1 Inleiding

Eén van de uitgangspunten van de beheersverordening is om de planologische ruimte die het geldende planologische regime bevat - zo mogelijk - te behouden. Ten behoeve van dit uitgangspunt is een vergelijking gemaakt tussen de bestaande situatie (aanwezige bebouwing en functies) en hetgeen het geldende planologische regime mogelijk maakt. Vervolgens zijn twee afwegingen gemaakt:

• 1. óf deze ruimte in de beheersverordening wordt opgenomen, mede gelet op de mogelijkheid om één en ander via de aanvullende instrumenten te regelen;
  zo ja,
• 2. op wélke wijze deze ruimte in de beheersverordening wordt opgenomen.

Voor een overzicht van de aanvullende instrumenten, zoals genoemd onder 1, wordt verwezen naar paragraaf 2.3 van de toelichting. Hiermee is bijvoorbeeld rekening gehouden door voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken te verwijzen naar de regeling voor het vergunningvrij bouwen in bijlage II van het Bor (zie artikel 4.1.2). In paragraaf 5.2 wordt beschreven in hoeverre in de vigerende plannen ruimte bestaat en op welke wijze deze ruimte in de beheersverordening is opgenomen. Ten slotte wordt in paragraaf 5.3 de opzet van de regeling in de beheersverordening toegelicht.

5.2 Typering planologische regelingen

Typering planologische regeling Wittevrouwen en Vogelenbuurt

De vigerende plannen voor het deelgebied Wittevrouwen en Vogelenbuurt zijn in belangrijke mate consoliderend van aard, waarbij conform de bestaande situatie is bestemd. Bij de vergelijking is echter geconstateerd dat op meerdere locaties nog bouwmogelijkheden bestaan (bijvoorbeeld vergroting van het hoofdgebouw). Deze planologische ruimte is in de beheersverordening opgenomen door middel van besluitsubvlakken op de verbeelding en bijbehorende regels. Verder staat in de plantoelichting bij deze bestemmingsplannen vermeld dat in deze gebieden functiemenging wordt gestimuleerd. Binnen de gemengde bestemmingen in de vigerende plannen is uitvoering gegeven aan dit uitgangspunt van functiemenging. De planologische mogelijkheden, die deze gemengde bestemmingen bieden, zijn door middel van het opnemen van besluitsubvlakken met bijbehorende regels overgenomen in de beheersverordening. Ten slotte is - als bestemmingen in de vigerende bestemmingsplannen meerdere functies dan wel wisseling binnen de bestemming zelf (bijvoorbeeld maatschappelijk of bedrijf) toelaten - deze planologische ruimte eveneens overgenomen in de beheersverordening.

Typering planologische regeling De Meern Noord en Máximapark

Het vigerende plan voor het gebied De Meern Noord is consoliderend van aard. Bij de vergelijking is geconstateerd dat de bouwmogelijkheden die het vigerende plan biedt grotendeels overeenkomen met de feitelijk bestaande situatie. Met name de bestemmingsregeling voor de lintbebouwing bevat nog planologische bouwruimte, die in de beheersverordening is overgenomen. De gebruiksmogelijkheden zijn met besluitsubvlakken overgenomen in de beheersverordening als de bestemming meerdere functies (bijvoorbeeld woondoeleinden met de aanduiding zorg) of interne wisseling (bijvoorbeeld maatschappelijke doeleinden en bedrijfsdoeleinden) toestaat.

Voor het grootste gedeelte van de gronden binnen het gebied Máximapark vigeert het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park. Dit plan kent eindbestemmingen en globale uit te werken bestemmingen. De gronden waarvoor een uit te werken bestemming geldt, zijn in beginsel niet meegenomen in de beheersverordening. Indien voor een locatie binnen een uit te werken bestemming een (omgevings)vergunning is verleend, dan is deze locatie wel meegenomen. Voor zover is geconstateerd dat nog bouwmogelijkheden bestaan, zijn deze bouwmogelijkheden overgenomen in de beheersverordening (dit geldt met name voor de lintbebouwing).
Voor een drietal locaties is het planologische regime herzien en vigeert nu een ander bestemmingsplan. Bij de vergelijking is geconstateerd dat op deze locaties de planologische gebruiks- en bouwmogelijkheden nog niet volledig zijn benut of dat meerdere functies zijn toegestaan. Deze mogelijkheden zijn met besluitsubvlakken op de verbeelding en bijbehorende regels opgenomen in de beheersverordening.

5.3 Opzet regeling

De regels bestaan uit vier hoofdstukken:

• 1. inleidende regels (hoofdstuk 1);
• 2. gebiedsregels (hoofdstuk 2);
• 3. algemene regels (hoofdstuk 3);
• 4. overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4).

Hierna volgt per hoofdstuk een (korte) toelichting op de in de beheersverordening opgenomen regeling.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In hoofdstuk 1 van de regels zijn de begripsbepalingen en de wijze van meten opgenomen.

Hoofdstuk 2 Gebiedsregels

Hoofdstuk 2 bevat de gebiedsregels. In artikel 3 is het uitgangspunt van de beheersverordening neergelegd. Artikel 3 van deze beheersverordening bepaalt namelijk dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande situatie de toegestane situatie is. Vervolgens zijn in artikel 4 de aanvullingen hierop ten aanzien van het bouwen en gebruik opgenomen. Daar waar nog bouwmogelijkheden bestaan, is een vlak opgenomen op de verbeelding en is in combinatie met de tabel bij lid 4.1.1 te bepalen welke extra bouwmogelijkheden voor een locatie bestaan. In de leden 4.1.2, 4.1.3 en 4.1.4 zijn aanvullende bepalingen opgenomen over bijbehorende bouwwerken, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en bouwen in de openbare ruimte. In artikel 4.2 zijn bepalingen opgenomen waarmee kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3 met betrekking tot erkers, overhangende bouwdelen en een extra bouwlaag dan wel extra bouwlagen.

Daar waar extra gebruiksmogelijkheden bestaan, is een vlak op de verbeelding opgenomen en is in combinatie met de tabel in lid 4.3.1 te bepalen welke functies ter plaatse zijn toegestaan. Op de inventarisatiekaarten (zie bijlage 2) is te zien waar welke functies aanwezig zijn. In de leden 4.3.2, 4.3.3 en 4.3.4 zijn specifieke bepalingen opgenomen die aanvullingen bevatten op artikel 3 over aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, bed & breakfast en openbare ruimte en structureel groen. In lid 4.5 wordt de mogelijkheid geboden om voor 1 categorie hoger af te wijken van de toegelaten categorie van bedrijfsactiviteiten, zoals genoemd in de tabel in lid 4.3.1. Verder biedt dit artikel de mogelijkheid om bedrijven die niet worden genoemd in de lijst van bedrijfsactiviteiten toe te staan indien dit bedrijf naar aard en invloed geacht kan worden te behoren tot de toegelaten categorie.

Ten slotte bevatten de artikelen 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11,12 en 13 bevatten specifieke regelingen met betrekking tot beschermde stadsgezichten, beeldbepalende bebouwing, archeologische waarden, molenbeschermingszones, gasleidingen, water- en rioolpersleidingen, waterkeringen, primaire watergangen en waardevol groen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In hoofdstuk 3 zijn de algemene regels opgenomen, die - anders dan de gebiedsregels - gelden voor het gehele plangebied van de beheersverordening In artikel 15 zijn algemene bouwregels opgenomen over de onderwerpen parkeren en woonvorming en omzetting. In lid 15.1 is bepaald dat bij verlening van omgevingsvergunning voor bouwen voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die eenzelfde voorwaarde aan het gebruik stelt. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan de beheersverordening, zal worden onderzocht of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop/nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.

In lid 15.2 is het in 2015 vastgestelde beleid over omzetting en woningvorming vertaald in een regeling. De regels in dit lid zien, met toepassing van 3.1.2 lid 3 Besluit ruimtelijke ordening, op het in stand houden van een goed woon- en leefklimaat. Dit artikel verbiedt woningvorming en omzetting. Met woningvorming wordt bedoeld: een woning door bouwkundige splitsing zodanig opdelen dat nieuwe woningen ontstaan die afzonderlijk verhuurd kunnen worden of waarop een appartementsrecht gevestigd kan worden. De definitie van woningvorming wijkt enigszins af van de definitie die in het huisvestingsbeleid wordt gehanteerd. In dat beleid wordt namelijk een onderscheid gemaakt in woningvorming door het creëren van verhuurbare wooneenheden en in kadastrale splitsing. Ruimtelijk gezien is dat onderscheid niet relevant en wordt alleen het resultaat, namelijk: meer woningen, in ogenschouw genomen.
Met omzetting wordt bedoeld het veranderen van een (zelfstandige) woning in een woning waar kamerverhuur (onzelfstandige bewoning) plaatsvindt.
Het verbod kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken als bedoeld onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1o, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) toegestaan worden. Een dergelijke vergunning wordt verleend als voldaan wordt aan de leefbaarheidseisen uit de Beleidsregels Hoofdstuk 4 van de Huisvestingsverordening 2015, wat betekent dat de te veranderen woning groot genoeg is, de te vormen woningen groot genoeg zijn of de omgezette woonruimte voldoende verblijfruimte heeft, sprake is van een goede daglichttoetreding en de overlast voor de directe buren door geluid aanvaardbaar is. Ook moet voldaan worden aan de algemene leefbaarheidseisen die in dezelfde beleidsregels te vinden zijn, als hulpmiddel bij de beoordeling in hoeverre er geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat plaatsvindt.

Artikel 16 bevat algemene gebruiksregels over parkeren, woonvorming en omzetting en strijdig gebruik. Het vormen en omzetten van woningen is soms ook mogelijk zonder dat er een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is. Daarom is het verbod van lid 15.2 hier als gebruiksverbod opgenomen. De werking van dit artikel is verder overeenkomstig dat artikel. In artikel 17 zijn algemene afwijkingsregels opgenomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Ten slotte zijn in hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels en een regel over de inwerkingtreding van de beheersverordening opgenomen.