Van Sijpesteijnkwartier-Jaarbeursplein

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het Nieuwe Sleutel Project Stationsgebied Utrecht is er op gericht om het Stationsgebied te ontwikkelen tot een hoogwaardig, multimodaal vervoersknooppunt in combinatie met een toplocatie voor wonen, werken en voorzieningen. Utrecht is als stad in het hart van Nederland een brandpunt van activiteiten, van kennis en cultuur, van werken en wonen, van inspanning en ontspanning. De gemeente werkt samen met het Rijk, provincie, regio en marktpartijen aan het versterken van de stad. Niet alleen uitbreiding, maar ook vernieuwing en intensivering van het stedelijke ruimtegebruik. Dit met het oog op de ontwikkelingen in Europa waarbij stedelijke regio's een steeds belangrijker en bepalender positie krijgen.

Het versterken van de stedelijke concentratie versterkt zowel de stad als haar omgeving.

In het Structuurplan Stationsgebied is voor het Jaarbeursplein tussen het bestaande NH-hotel en het Beatrixgebouw een ontwikkelvlek opgenomen. Het is een gemeentelijke verdienlocatie en als plein een nieuw brandpunt in een dynamische omgeving. In het 'Van Sijpesteijnkwartier' is een hoeveelheid gebouwd programma voorzien, evenals de locatie voor de afwikkeling van stationsgerelateerde verkeer (Taxi's, K+R-functies etc). De bestaande SUNIJ–lijn (tram) is in het plan over het Jaarbeursplein geprojecteerd en eindigt in de OV-terminal, ongeveer achter het huidige Beatrixgebouw.

In dit bestemmingsplan worden de kaders en randvoorwaarden gesteld voor de vastgoedontwikkelingen in het Van Sijpesteijnkwartier. Het gaat hierbij om drie gebouwde ontwikkelingen: het Jaarbeurspleingebouw, nieuwbouw op de plek van Leeuwensteyn en de ondergrondse Jaarbeurspleingarage. Ook de directe omgeving van deze gebouwen wordt meegenomen.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de nieuwe ontwikkelingen planologisch-juridisch mogelijk te maken.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied omvat het huidige Jaarbeursplein. De grens van het plangebied wordt globaal gevormd door Het NH Hotel in noorden, Het Beatrix theater/gebouw in het zuiden, De OV Terminal en de Mineurslaan ten oosten en de Croeselaan in het westen. Zie afbeelding 1.

Afbeelding 1 - Begrenzing

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

Bestemmingsplan			Vastgesteld door raad	Goedgekeurd door GS (indien van toepassing)
Bestemmingsplan Hoogcatharijne			20-02-1969	03-04-1970
Van Sijpesteijnkade, Westflank Noord HOV			31-10-2013	nvt
Actualisering Stationsomgeving			31-10-2013	nvt
Bestemmingsplan Stadskantoor-OVT	29-06-2010	nvt

Binnen het bestemmingsplan Hoogcatharijne geldt voor het gebied de bestemmingen "uit te werken Citybebouwing 7" en "Openbare weg". Een deel van het plangebied heeft in het bestemmingsplan Van Sijpesteijnkade, Westflank Noord-HOV, de bestemming Verkeer met een aanduiding HOV en een wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van een Forum. In het Actualiseringsplan is de huidige situatie vastgelegd. Ondanks het feit dat de bestemmingsplannen Van Sijpesteijnkade, Westflank Noord - HOV, actualiseringsplan Stationsomgevingen Stadskantoor -OVT recente plannen zijn is het, vanwege de specifieke ontwikkelingen die in het plangebied worden voorgestaan en de nauwe samenhang van de verschillende plannen in het Stationsgebied, noodzakelijk om enkele ondergeschikte delen van deze bestemmingsplannen in dit nieuwe plan mee te nemen.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

De Rijksoverheid wil dat Nederland goed bereikbaar is en aantrekkelijk om in te wonen en te werken. Daar werkt het Rijk aan, samen met provincies, gemeenten en waterschappen. Als het om ruimtelijke ordening gaat, is het Rijk verantwoordelijk voor de nationale ruimtelijke belangen. Bijvoorbeeld de ontwikkeling van economisch belangrijke gebieden, een leefbare woon- en werkomgeving en de kwaliteit van het milieu. 

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het kabinet hoe Nederland er in de toekomst moet uitzien. Zo wil het kabinet dat de belangrijkste economische regio's, woongebieden en werkgebieden goed bereikbaar en leefbaar zijn.

Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden en met een Europese en mondiale blik.

Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Zo ontstaat er ruimte voor maatwerk en keuzes van burgers en bedrijven.

Voor een aanpak die Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig maakt, moet het roer in het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid om. Er is nu te vaak sprake van bestuurlijke drukte, ingewikkelde regelgeving of een sectorale blik met negatieve gevolgen voor de ontwikkeling van Nederland. Om dit te keren, brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat (burgers en bedrijven), laat het meer over aan gemeenten en provincies ('decentraal, tenzij…') en komt de gebruiker centraal te staan.

Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken ('je gaat er over of niet'). Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan eenvoudigere regelgeving. Daarbij verwacht het Rijk dat mede overheden zich eveneens inzetten voor meer eenvoud en verdere integratie op het gebied van ruimtelijke regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

De verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal laat het Rijk over aan de provincies. Daartoe schaft het Rijk het landschapsbeleid af en beperkt het rijksregimes in het natuurdomein. Het Rijk versterkt de samenhang tussen de verschillende modaliteiten en tussen ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit. De introductie van een nieuwe bereikbaarheidsindicator maakt meer regionaal maatwerk mogelijk.

De (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. De sturing op verstedelijking zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los.

Alleen in de stedelijke regio's rond de mainports (Noordvleugel en Zuidvleugel) zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, neemt het Rijk een ladder voor duurzame verstedelijking op in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Doelen ruimtelijk beleid

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) beschrijft het kabinet drie doelen voor de middellange termijn (de periode tot 2028):

• De concurrentiekracht vergroten
  Onder meer door economisch belangrijke gebieden aantrekkelijk te maken voor buitenlandse bedrijven (goed vestigingsklimaat).
• De bereikbaarheid verbeteren 
  Vervoer via weg, water en spoor wordt beter georganiseerd, zodat mensen en goederen sneller op hun bestemming aankomen. 
• Zorgen voor een leefbare en veilige omgeving
  Het kabinet investeert daartoe onder andere in de bescherming tegen wateroverlast en geluidsoverlast.

Nederland moet aantrekkelijk blijven voor buitenlandse bedrijven. Het kabinet blijft bedrijven stimuleren zich in Nederland te vestigen. Hiervoor moeten genoeg woningen, bedrijventerreinen en kantoren beschikbaar zijn. En deze moeten passen bij de wensen van bedrijven en hun werknemers.

Het kabinet richt zich daarbij vooral op sectoren die zorgen voor de meeste economische groei. Deze economische topsectoren zijn geconcentreerd in de stedelijke regio's. Denk aan de gebieden rondom de haven van Rotterdam, de luchthaven Schiphol en Energyport in Groningen.

Energiezekerheid: Ook energiezekerheid is belangrijk voor economische groei. Het kabinet richt zijn aandacht op onder meer: het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en energietransitie; ruimte voor duurzame energie (bijvoorbeeld windenergie).

2.1.2 Ladder duurzame verstedelijking

Overheden dienen op grond van het Bro nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen. Deze stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling.

De ladder voor duurzame verstedelijking is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden. Hieronder vallen het bestemmingsplan, het inpassingsplan en de provinciale verordening die een locatie voor stedelijke ontwikkeling aanwijst. Daarnaast kan het verstandig zijn om de ladder voor duurzame verstedelijking ook te gebruiken bij de opstelling van andere ruimtelijke plannen waaronder structuurvisies.

In trede 1 wordt de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) bepaald voor wonen, werken, detailhandel en overige voorzieningen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien: eventuele andere initiatieven in de regio, zoals geplande woningbouwlocaties of een binnen stedelijke herstructurering, dekken immers al (deels) de regionale ruimtevraag. Ook leegstand speelt een rol in de bepaling van de vraag. De vraag is gelijk aan de behoefte minus het aanbod (in plannen én in de bestaande voorraad met eenzelfde kwaliteit als de gevraagde kwaliteit). Wanneer de regionale ruimtevraag in beeld is, kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Zo ja, dan is trede 2 aan de orde: kan de vraag binnen bestaand stedelijk gebied worden opgevangen?

Alleen wanneer die behoefte in trede 1 is aangetoond, is trede 2 aan de orde.
Kan de beoogde ontwikkeling plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door een andere bestemming van een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden? Om deze vraag te beantwoorden biedt de handreiking u handvaten voor de bepaling van:

• De beschikbare ruimte (kwantiteit)
• De (financiële) haalbaarheid van de intensivering (kwaliteit)

In trede 2 wordt bekeken of binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan voorzien.

De ruimtevraag moet bij voorkeur worden opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. Het zal nodig zijn om op basis van de gebiedspecifieke situatie te bepalen wat ervaren wordt als stedelijk gebied. In het algemeen kan het bestaande stedelijk gebied worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Sommige provincies hebben in een verordening ruimte de afbakening van het bestaand stedelijk gebied in woord en/of kaartbeeld vastgelegd.

Als herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, is trede 3 aan de orde.

De gebruiker wordt geholpen om de meest duurzame ruimte te vinden voor verstedelijking buiten het (bestaand) stedelijk gebied. Het (potentiële) aanbod aan modaliteiten is sturend. De beantwoording van twee vragen staat centraal:

• 1. Welke plekken zijn of worden op korte termijn multimodaal ontsloten op een wijze die past bij de schaal van de ontwikkeling?
• 2. Wat is een optimale afstemming tussen de resterende regionale vraag en het aanbod aan passende (in potentie) multimodaal ontsloten of op korte termijn te ontsluiten locaties?

Het antwoord op deze vragen is het eindresultaat van de toepassing van de ladder: zicht op (in potentie) multimodale locaties die passen bij de schaal en de omvang van de ontwikkeling

Betekenis voor plangebied

Bepalen van de regionale behoefte

Het Rijk heeft Utrecht aangemerkt als een van de “Nieuwe Sleutelprojecten” (NSP), omdat de investeringen in de ontwikkeling van deze gebieden van belang zijn voor heel Nederland. Dit betekent dat van rijkswege wordt ingezet op de herontwikkeling van het Stationsgebied tot hoogwaardig OV-knooppunt en tot toplocatie voor wonen, werken en voorzieningen.

Het Stationsgebied is voorts aangewezen als lokaal project met nationale betekenis als bedoeld in de Crisis- en herstelwet. Daarmee geeft het Rijk aan dat de ontwikkeling van het Stationsgebied van Utrecht van prioritair belang is. De aanpak van het Stationsgebied staat immers niet op zichzelf. Niet alleen het Stationsgebied, maar ook het oude centrum van Utrecht krijgt door de herontwikkeling de kans zich op een goede manier verder te ontwikkelen. In het Structuurplan Stationsgebied (2006) is het planologische kader gegeven voor de herontwikkeling van het Stationsgebied.

Met de herontwikkeling van het Stationsgebied wordt voorzien in het verbeteren van de bereikbaarheid van het centrum van Utrecht en in het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid van het Stationsgebied. De keuze voor bepaalde functies op bepaalde plekken is ingegeven vanuit de gedachte bestaande sterke functies (Hoog Catharijne, Lombok en de Jaarbeurs) beter te verankeren in het Stationsgebied en zwakkere gebieden (Catharijnesingel, de beide stations entrees en het gebied Smakkelaarsveld/Westflank Noord en Westplein) te vernieuwen door andere functies toe te voegen. Westflank Noord is aangewezen als kantoren locatie.

In de Kantorenstrategie is de gemeentelijke visie op de kantorenmarkt weergegeven. Dit is omschreven in paragraaf 2.3.6 van de toelichting van het bestemmingsplan.

Het karakter van de kantorenmarkt is in de laatste jaren veranderd van een groeimarkt naar een verplaatsingsmarkt. Op sterke locaties in de stad is nog steeds vraag naar nieuwbouw. De stad Utrecht voert een restrictief kantorenbeleid en staat in principe alleen nieuwbouw toe op de drie sterkste locaties: Stationsgebied, Leidsche Rijn Centrum en Papendorp. Buiten die drie locaties gaat de gemeente zeer terughoudend om met nieuwbouw en uitbreiding van kantoren. Op locaties waar de leegstand toeneemt, is uitbreiding van kantoorruimte niet aan de orde en spant de gemeente zich juist in om kantoorruimte te transformeren naar een andere functie. De gemeente streeft er naar kantoorfuncties op bedrijventerreinen zoveel mogelijk te beperken.

In 2012 heeft de provincie Utrecht in afstemming met het BRU en de gemeenten opdracht gegeven aan Stec Adviesbureau om een uitgebreid kantorenmarktonderzoek uit te voeren. Het doel van dit onderzoek was om te onderzoeken of en hoe het programma moest worden bijgesteld om te komen tot een gezonde kantorenmarkt. Daarbij is nadrukkelijk ook gekeken naar de bestaande voorraad. Het onderzoek geeft aan dat er in de provincie Utrecht en in de regio Utrecht sprake is van een overprogrammering tot 2030. Het onderzoek laat bovendien grote kwalitatieve verschillen zien tussen de kantorenmilieu's en de vraag naar die milieu's. In het rapport wordt geadviseerd om programma te schrappen op locaties die minder kansrijk zijn en op locaties die een product toevoegen waarvan al een overschot is. Kansrijke locaties die de concurrentiepositie van de regio versterken, krijgen prioriteit. Het rapport adviseert een (relatief) groot aandeel van het programma van aan Utrecht grenzende gemeenten te schrappen, waar de leegstand zeer groot is. Voor de stad Utrecht wordt ook geadviseerd om programma op bepaalde locaties te schrappen.

Als "kansrijke locaties", waar kantoren kunnen worden gerealiseerd, worden aangemerkt het Stationsgebied, Papendorp en de A2-strook (langs de snelweg A2) in Leidsche Rijn Centrum Noord.

Het leegstandcijfer voor de stad Utrecht (10% per 1/1/2014) is aanmerkelijk gunstiger dan voor de andere grote steden en de rest van de regio Utrecht. Utrecht neemt sinds 2013 flink gas terug in het nieuwbouwtempo en transformeert op grote schaal kantoorgebouwen (52.800 m2 in 2013) naar andere functies.

Ten aanzien van het plangebied wordt in het Stec rapport het volgende opgemerkt: Het Stationsgebied van Utrecht is een toplocatie met (inter)nationale allure. Deze locatie kent zeer weinig leegstand, heeft belangrijke kantoorgebruikers en moderne panden. Daarbij is de OV-bereikbaarheid uitstekend en is de locatie sterk multifunctioneel door de aanwezigheid van diverse voorzieningen. De totale plancapaciteit voor het Stationsgebied bedraagt circa 210.000 m² bvo. Dat sluit goed aan bij de nieuwbouw behoefte voor deze locatie, die we inschatten tussen de 200.000 en 250.000 m² bvo tot 2030 (mede afhankelijk van de bovenregionale aantrekkingskracht van de locatie en de beschikbaarheid van kantoorruimte). Ook de fasering van deze locatie, tot 2030, sluit goed aan bij de planvorming voor het Stationsgebied. Vaststaat dat de ruimtevraag in dit geval wordt opgevangen door herstructurering van bestaand stedelijk gebied.

Ruimtewinst

Het plangebied is in het structuurplan Stationsgebied expliciet benoemd als zwakke plek. Volgens het structuurplan Stationsgebied is het plangebied thans openbaar gebied zonder verblijfskwaliteit. Tegelijkertijd liggen er grote kansen. Door nieuwe functies aan dit gebied toe te voegen, wordt bijgedragen aan het verbeteren van de leefbaarheid en de veiligheid van het Stationsgebied.

De in de handreiking van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu opgenomen checklist “Ruimtewinst” bevestigt deze ruimtewinst. Het plangebied scoort hoog op problemen die kansen bieden voor ruimtewinst (zie tabel 1).

Veel voorkomende problemen die kansen bieden voor ruimtewinst	Plangebied "Van Sijpesteijnkwartier Jaarbeursplein".
Onzorgvuldig ruimtegebruik - ondoelmatig en/of inefficiënt ruimtegebruik;	x
Negatieve belevingswaarde - monofunctioneel gebied; - gebrek aan levendigheid en attractiviteit; - laagwaardige kwaliteit openbaar gebied; - gebrek aan groen;	x
Veroudering	x
Economisch - economische potentie van de locatie wordt onvoldoende benut;	x

Tabel 1: Checklist Ruimtewinst

(Financiële) haalbaarheid van intensivering

Bij vaststelling van het bestemmingsplan hebben wij een inschatting gemaakt van de (financiële) haalbaarheid van intensivering van het plangebied. De resultaten van deze inschatting zijn opgenomen in tabel 2 (Checklist (financiële) haalbaarheid).

Randvoorwaarden (financiële) haalbaarheid van intensivering	Plangebied "Van Sijpesteijnkwartier Jaarbeursplein".
Wenselijkheid - de urgentie van (her)ontwikkeling wordt gedragen; - maatschappelijke kosten wegen op tegen de maatschappelijke baten; - de (her)ontwikkeling sluit aan bij de wensen en eisen van gebruikers c.q. eigenaren; - de (her)ontwikkeling past binnen vigerend beleid en collegeprogramma's; - betrokken partijen streven geen tegenstrijdige belangen na.	x
Juridisch - het plan ligt in lijn met de provinciale en rijksverordening; - milieunormen leggen geen beperkingen op (zie bestemmingsplan); - een aantal ontwikkelaars is concreet geïnteresseerd de opgave te realiseren binnen de door de gemeente gestelde randvoorwaarden en eisen.	x
Financieel - eventuele meerkosten komen voor rekening van de ontwikkelaar - de gronden zijn in eigendom van de gemeente; - ontwikkelaars hebben met inachtneming van de gemeentelijke randvoorwaarden aangegeven dat er voldoende verdiencapaciteit zit in het plangebied.	x

Tabel 2: Checklist (financiële) haalbaarheid

Conclusie
Uit het vorenstaande volgt dat het plangebied in aanmerking komt voor herstructurering.

In dit geval kan de ruimtevraag volledig worden opgevangen op een multimodaal ontsloten locatie in bestaand stedelijk gebied waaraan een vernieuwingsopgave is toegekend. Dit betekent dat een beoordeling of de ruimtevraag buiten het bestaande stedelijke gebied kan worden opgevangen op locaties die multimodaal ontsloten zijn of worden (trede 3), hier niet meer nodig is.

2.1.3 Gebiedsontwikkeling per regio (betekenis voor Utrecht)

Het kabinet heeft voor 9 regio's in Nederland opgaven van nationaal belang uitgewerkt. Het gaat hierbij om doelen die voor Rijk en regio van belang zijn. Voor Utrecht geldt daarbij het volgende:

Utrecht is belangrijk als het gaat om de verbinding van autowegen, spoorwegen en vaarwegen. Station Utrecht Centraal heeft daarbij een centrale rol. Ook speelt de regio Utrecht een belangrijke rol bij de verdere ontwikkeling van de topsector Life Sciences. Daarnaast moet ruimte worden gezocht voor ruim 100.000 extra woningen tot 2040. Zo'n 20.000 woningen moeten worden vervangen.

Betekenis voor plangebied

Een aantal stedelijke en landelijke ontwikkelingen is medebepalend voor de aanpak van het Stationsgebied. Utrecht heeft als een van de HSL-locaties een belangrijke rol voor Nederland, hetgeen ook door het rijk is erkend door Utrecht aan te merken als een van de Nieuwe Sleutelprojecten. Hoewel het uitzicht op het doortrekken van de Hogesnelheidslijn (HSL) in oostelijke richting voor onbepaalde tijd is uitgesteld, biedt het huidige internationale vervoer veel kansen voor de daaraan liggende stations en hun omgeving. Omdat de investeringen in de ontwikkeling van deze gebieden van belang zijn voor heel Nederland, ondersteunt het rijk dan ook de projecten rond de HSL-locaties.

De aanpak van het Stationsgebied staat niet op zichzelf. De hoofddoelstelling is een nieuw centrum van Utrecht te realiseren door het nieuwe Stationsgebied en de oude stad te integreren en synergie tussen beide te realiseren. Ook tussen delen van Utrecht die tot nu toe als losstaand worden ervaren, ontstaat dan samenhang en verbinding. Daardoor krijgt niet alleen het Stationsgebied, maar ook de oude stad de kans zich op een goede manier verder te ontwikkelen.

Daarnaast heeft Utrecht een groot winkelcentrum met regionale en landelijke aantrekkingskracht, een groot beursterrein met landelijke uitstraling dat mogelijkheden biedt zogenaamde «leisure»-functies te ontwikkelen, het grootste openbaar vervoersknooppunt («Railport») van Nederland met nationale en Europese betekenis en een oude stad van groot cultureel belang.

Er zijn in het Stationsgebied zo'n zestig projecten gedefinieerd , waarmee een bedrag van € 3 miljard is gemoeid. De eerste grote projecten (woonwinkelgebouw, Muziekpaleis, Stationsplein west) zijn inmiddels opgeleverd. Een aantal projecten is in uitvoering waarmee 1.000 tot 1.500 banen zijn gemoeid (bouwvakkers, overige bouwgerelateerde banen). Binnen het stationsgebied wordt ook een deel van de woningbouwopgave gerealiseerd.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013- 2018

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is.

Ruimtelijke ambities

De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld.

De PRS is een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRV zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten.

De provincie Utrecht heeft een prima uitgangspositie voor een aantrekkelijke toekomst: centrale ligging in Nederland, aan de rand van de Randstad, aan drie internationale ontwikkelingsassen (grofweg de A1, A2 en A12 volgend), nabij Schiphol en met internationale railverbindingen, aanwezigheid van kennis- en zorgcentra, een aantrekkelijke schaal van de leefomgeving en een ruim aanbod aan gave en beleefbare landschappen. Dit maakt dat de provincie een bijzonder aantrekkelijke vestigingsplaats is. Mensen wonen en werken hier graag. Daardoor is er een ruim aanbod aan gekwalificeerd personeel en kennis.

De centrale ligging zorgt er echter ook voor, dat de druk op de ruimte in onze provincie groot is. Dat is merkbaar op de woningmarkt. Maar ook aan de dreigende achteruitgang van de kwaliteit van het landschap en de natuur. Verder doen zich flinke mobiliteitsproblemen voor. Het is belangrijk dat, voor zover mogelijk, de oorzaken van deze problemen worden opgelost of ten minste de nadelige gevolgen worden voorkomen.

De economische crisis gaat uiteraard ook aan de provincie Utrecht niet voorbij: de woningmarkt verandert ook hier en vooral op de kantorenmarkt is sprake van een forse leegstand. De veranderingen op de woningmarkt zullen voor een deel blijvend zijn. Zoals uit diverse onderzoeken blijkt, zal in deze regio het aantal huishoudens in de toekomst echter wel blijven toenemen en daarmee de vraag naar woningen ook.

Het overaanbod aan kantoren is blijvend. In een provincie met grote druk op de ruimte is leegstand van kantoren op de schaal zoals deze zich nu voordoet uiteraard onaanvaardbaar.

De crisis heeft ook gevolgen voor de natuur: er is de komende jaren substantieel minder overheidsgeld voor grondverwerving, inrichting en beheer. Dit geldt ook voor het realiseren van recreatieve uitloopvoorzieningen in het stadsgewest Utrecht, waarvoor Rijksbijdragen aan de RodS-plannen zijn gestopt. Wijzigingen in het EU-beleid maken de toekomst voor de landbouw onzeker, wat tot gevolg kan hebben dat we de komende jaren te maken krijgen met een toenemend aantal stoppende agrariërs.

De met vele regiopartijen opgestelde Strategie Utrecht2040 is beoogd een integrale aanpak die voor het provinciale ruimtelijk beleid te geven die resulteert in drie pijlers:

• een duurzame leefomgeving
• vitale dorpen en steden
• landelijk gebied met kwaliteit

Vanuit de huidige situatie leiden deze pijlers tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven; opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• Accent op de binnenstedelijke opgave: ten minste 2/3 van de woningbouwopgave dient binnenstedelijk gerealiseerd te worden. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.
• Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied: Utrecht heeft een aantrekkelijk landelijk gebied. De Provincie wil deze kwaliteit behouden en versterken, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen.

In de Provinciale Stuctuurvisie worden de bovengenoemde doelstellingen voor het centrum stedelijke gebied als volgt uitgewerkt.

Stedelijk gebied

Op de visiekaart zijn de voor het stedelijk gebied belangrijkste ontwikkelingen in beeld gebracht. Het is geen limitatieve weergave. Voor het stedelijk gebied worden op de visiekaart de volgende ontwikkelingen onderscheiden.

(Groot)stedelijk vestigingsmilieu

Van een grootstedelijk vestigingsmilieu is sprake in de centra van Utrecht en Amersfoort en bij realisering ook in Leidsche Rijn Centrum, terwijl op de langere termijn de A12 zone in dit opzicht potentie heeft. Juist de combinatie en verscheidenheid aan functies en hoogwaardige voorzieningen biedt kansen voor diverse soorten van bedrijvigheid.

Betekenis voor plangebied

Via het verstedelijkingsbeleid wil de provincie de kansen die zich voordoen in de nabijheid van OV haltes zoveel mogelijk benutten. Daar waar meerdere vervoersvormen samenkomen en stedelijke activiteiten kunnen plaatsvinden is sprake van een knooppunt. De knooppunten rondom de stations Utrecht Centraal en Amersfoort Centraal worden door de provincie daarbij als de belangrijkste beschouwd.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Structuurvisie 2015 -2030

Het ruimtelijk beleid van de gemeente Utrecht is vastgelegd in de Structuurvisie Utrecht (2004). In de structuurvisie wordt de verwachte en gewenste ruimtelijke ontwikkeling aangegeven van de stad Utrecht. De drie kernkwaliteiten van de stad Utrecht zijn uitgewerkt in de perspectieven de Markt, het Podium en de Binnentuin. Er wordt niet gekozen voor één van deze perspectieven. De kracht ligt juist in de combinatie ervan.

• Perspectief de Markt wil ruimte bieden aan die functies van de stad die bijdragen aan een typisch hoofdstedelijk milieu en richt zich op economische groei.
• Perspectief het Podium richt zich op het versterken van de culturele vitaliteit van de stad en het ontwikkelen van een uitnodigend stedelijk milieu.
• Perspectief de Binnentuin richt zich op het creëren van en veilige en leefbare woonomgeving, sociale vitaliteit en geborgenheid mede door het versterken van de identiteit van wijken en buurten.

Ontwikkelingsbeeld 2015
In de periode tot 2015 zal Utrecht verder groeien. Een aantal programma´s is reeds gestart om te zorgen dat er ruimte en bouwprogramma's zijn om die groei te accommoderen. Er zal de komende periode, in ieder geval tot 2015, veel ontwikkeld worden in de stad. De perspectieven tot 2030 moeten hierbij werken als richtinggevend kader voor hetgeen we op korte termijn gaan doen. De al lopende programma's voor met name wonen, werken, groen en infrastructuur bepalen in grote mate wat er de komende tijd in de stad zal veranderen. De ontwikkeling van Leidsche Rijn en de herontwikkeling van de stationsomgeving hebben van de lopende programma's de grootste betekenis voor de ruimtelijke structuur van de stad.

Het ontwikkelingsbeeld voor 2015 dient als toetsingskader voor korte en middellange termijn ontwikkelingen. Het biedt een kader voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zowel voor de geplande programma's en projecten, als voor nieuwe ontwikkelingen of vragen die zich plotseling aandienen. Met het ontwikkelingsbeeld 2015 in de hand, hebben we een hulpmiddel voor het afwegen van nieuwe ruimteclaims en het juist positioneren van stedelijke projecten.

Kern van de Visie
Utrecht ontwikkelt één stad met twee complementaire centra: Utrecht CS (binnenstad en stationsomgeving) en Leidsche Rijn Centrum. Deze twee centra worden onderling verbonden door hoogwaardige infrastructuur en een hoogstedelijk milieu en worden goed aangetakt op het netwerk van de Deltametropool.
Utrecht zet zich in voor onderhoud van de luwere gebieden van de stad. Herstructurering van de naoorlogse wijken is van belang voor het vitaal houden van de bestaande stad. Utrecht streeft naar het realiseren van een complete evenwichtige stad. Daarbij is bereikbaarheid onmisbaar voor het draaiend houden van het stedelijk systeem.

Conclusie
Met de perspectieven voor 2030 is gereedschap ontwikkeld voor het ruimtelijk ordenen van programma en kwaliteiten in de stad. De zwaarste programma's in de marktgebieden, specifieke kwaliteiten op de plaatsen van de podia, en de relatieve rust en leefbaarheid in de binnentuinen.
Om blijvend de benoemde kwaliteiten te behouden zijn de ingrediënten voor een dergelijk recept de volgende:

• De markt heeft programma nodig
• Het podium heeft publiekstrekkers nodig
• De binnentuin heeft onderhoud nodig
• De stad moet bereikbaar zijn

Deze ingrediënten zijn als het ware een herbevestiging van prioriteiten die al eerder door het college zijn gesteld: stationsomgeving, Leidsche Rijn, herstructurering en bereikbaarheid. De lopende programma's dragen derhalve sterk bij aan de ontwikkelingsvisie voor de lange termijn. Daarmee is een stedelijk kader beschikbaar gekomen, ook voor onderwerpen, keuzes en prioriteiten die in de toekomst zich zullen aandienen.

Een eindbeeld voor 2030 is niet beschikbaar. Het is wezenlijker de discussie mogelijk te maken, dan een masterplan voor over 25 jaar op te stellen. Of we in 2030 al toe zijn aan een volledige transformatie van bijvoorbeeld de Cartesiusdriehoek is in dit kader minder relevant dan het discussiëren over de wenselijkheid ervan. Met deze structuurvisie hopen we duidelijkheid te hebben verschaft over het ontwikkelingsbeeld tot 2015 en een voertuig voor discussie over de periode daarna aan te kunnen bieden.

Betekenis voor plangebied
De integrale herontwikkeling van het Van Sijpesteijnkwartier en het Jaarbeursplein die middels dit bestemmingsplan planologisch-juridisch wordt mogelijk gemaakt, past binnen de Structuurvisie Utrecht aangezien de meest voorname doelstellingen overeenkomen: realiseren van multifunctionaliteit en verbeteren van de bereikbaarheid met OV.

2.3.2 Nieuwe ruimtelijke strategie

De Utrechtse ruimtelijke agenda wordt de komende decennia bepaald door twee grote opgaven. Namelijk het faciliteren van de groei van de stad naar een omvang van 400.000 inwoners en het tegelijkertijd op peil houden van de kwaliteit van de leefomgeving. De groei naar 400.000 inwoners verloopt door veranderingen in de samenleving naar verwachting in een langzamer tempo dan tot voor kort werd aangenomen. De huidige economische recessie en mogelijk structurele verschuivingen in de manier waarop mensen wonen, werken en winkelen zorgen voor een andere vraag naar het gebruik van de ruimte in de stad. De Nieuwe Ruimtelijke Strategie voor Utrecht is het antwoord van het College op de veranderende marktomstandigheden en geeft inzicht in de wijze waarop de gemeente met de problematiek om wil gaan.

Betekenis voor plangebied
In de strategie wordt onder andere prioriteit gegeven aan de realisatie van het Stationsgebied van Utrecht.

2.3.3 De Hoogbouwvisie

De Hoogbouwvisie geeft de grote lijnen weer en geeft niet in detail aan waar precies wel en waar geen hoogbouw mag komen. Als we het over hoogbouw hebben, dan kunnen daar woningen, kantoren en bedrijfsgebouwen onder vallen. Kerktorens, schoorstenen en lichtmasten blijven buiten beschouwing. We spreken pas echt van hoogbouw als gebouwen hoger zijn dan 30 meter. Bij bouwaanvragen voor zulke gebouwen wordt in de bouwplantoetsing ook gekeken naar de effecten die het gebouw op de omgeving heeft. Er wordt dan gelet op schaduwwerking, privacy voor omwonenden, windhinder, veiligheid bij calamiteiten en de bereikbaarheid.

In de Hoogbouwvisie wordt ook gesproken over hogere gebouwen als accent in een woonwijk. Hiermee worden gebouwen bedoeld die in principe twee keer zo hoog zijn als de gemiddelde bouwhoogte in de wijk. In Overvecht kunnen die accenten dus hoger zijn dan in Tuindorp, verderop in deze samenvatting wordt meer uitleg gegeven over deze accenten.

Voor de stad Utrecht zijn er twee belangrijke redenen waarom zij hoogbouw wil toepassen.
De eerste heeft te maken met de 'beleving' van de stad, hoe zie je de stad als je er bent en er rondloopt en -rijdt. De tweede kijkt naar de toekomst van de stad: wat voor stad wil Utrecht worden. Deze dingen spelen mee in de visie die Utrecht heeft op hoogbouw.

De doelstelling van de hoogbouwvisie is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouwplannen, door ten eerst na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw.

In het Wensbeeld 2030 is de stad opgedeeld in een drietal categorieën:

• a. De Binnentuinen: deze categorie bevat een subcategorie “laag” met een basis van 9 meter en een subcategorie “hoog” met een basis van 15 meter, beiden met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte;
• b. De Centrale Zone: de basismaat bedraagt in dit gebied 15 of 30 meter. Er zijn accenten tot in het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte mogelijk. In een beperkt zoekgebied, kunnen incidentele accenten van 60 tot 80 meter worden geplaatst;
• c. De Brandpunten: de maximale bebouwingshoogte bedraagt 90 meter, respectievelijk een niet gemaximaliseerde hoogte (Stationsgebied respectievelijk centrum Leidsche Rijn).

In de Hoogbouwvisie is opgenomen dat hoge bouwwerken, dat wil zeggen boven de 30 meter of minder dan 30 meter maar wel hoger dan 1,5 maal de gemiddelde omliggende bebouwing, niet mogen leiden tot nadelige zon/schaduw- en windklimaat-effecten.

Hoogbouw biedt de mogelijkheid om op 80 meter hoogte een nieuw maaiveld te creëren in die zin dat het streven dient te zijn dat gebouwen van een dergelijke hoogte een publieke toegankelijkheid van de bovenste etage mogelijk dienen te maken. Op die manier kunnen de Utrechters hun stad op vele nieuwe manieren beleven en voegt hoogbouw een nieuwe dimensie toe, ook voor degenen die niet de reguliere gebruikers van het gebouw zijn. Hierbij kan worden gedacht aan functies zoals:

• uitkijkplekken / belvederes;
• horeca met terras achter glas;
• restaurant.

Betekenis voor plangebied
Het plangebied Van Sijpesteijnkwartier/Jaarbeursplein ligt in het gebied dat in de hoogbouwvisie is aangeduid als de 'Centrale Zone'. De Centrale Zone biedt de vereiste randvoorwaarden om een goed milieu voor hoogbouw te creëren. Dat zijn in ieder geval vanuit bereikbaarheidsoogpunt de meest aangewezen locaties voor ruimtelijk functionele ontwikkelingen. De nieuw te realiseren bebouwing heeft een bouwhoogte variërend van 45 meter tot 90 meter en ligt binnen de zogenaamde Brandpunten. Dit past binnen de Hoogbouwvisie. In de paragraaf 4.2.8 wordt nader ingegaan op de bouwhoogte van de gebouwen. In hoofdstuk 5 zijn de resultaten van de bezonnings- en windhinderonderzoeken opgenomen.

2.3.4 'De schoonheid van Utrecht' Welstandsnota 2004

In de Welstandsnota Utrecht van juli 2004, getiteld 'De schoonheid van Utrecht', is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van bouwvergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
• het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.
  

Het plangebied Jaarbeursplein aangeduid met het beleidsniveau 'Open' en heeft daarnaast de aanduiding als 'Ontwikkelingsgebied'. Het beleidsniveau 'Open' wil zeggen dat verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld beide mogelijk is, zowel naar structuur als architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden.

De aanduiding als 'ontwikkelingsgebied' maakt inzichtelijk dat ten tijde van het opstellen van de Welstandsnota reeds een stedenbouwkundig plan in voorbereiding was of de ruimtelijke plannen nog geen formele status hadden bereikt.

Betekenis voor plangebied
De twee aanduidingen die op de kaart behorende tot de Welstandsnota staan, maken de voorgenomen ontwikkeling mogelijk. Daaruit kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling in beginsel past binnen de kaders die de Welstandsnota biedt.

2.3.5 Notitie Meervoudig Ruimtegebruik (2005)

Om functiemenging te stimuleren en op de juiste manier te begeleiden heeft de gemeente Utrecht de Notitie Meervoudig Ruimtegebruik (2005) vastgesteld. In deze notitie wordt functiemenging en het combineren van functies gezien als een manier van zuinig ruimtegebruik. Door functies te combineren, door met elkaar gebouwen te delen, door bepaalde gebieden intensiever te bebouwen, door gezamenlijk te parkeren, door gebouwen ´s avonds te gebruiken voor andere activiteiten wordt zuinig omgegaan met onze ruimte. Daarnaast kunnen combinaties van sociale en recreatieve functies met bijvoorbeeld wonen en werken zorgen voor een groter gevoel van veiligheid, diversiteit en stedelijkheid.

2.3.6 Economisch beleid

Er zijn diverse beleidsnotities op economisch gebied. De belangrijkste zullen hieronder worden samengevat.

Economische Agenda Utrecht 2012-2018

De Economische Agenda Utrecht 2012-2018 geeft de hoofdlijnen weer van het economische beleid voor de komende jaren, de ambitie die we hebben met de economie van Utrecht en de instrumenten die we zullen inzetten om dit te bereiken.

De doelstelling van het Utrechts economisch beleid is om te komen tot een duurzame economische ontwikkeling, waardoor welvaart, werkgelegenheid en voorzieningen zowel nu als ook op langere termijn worden bevorderd.

Onder invloed van verschillende trends en ontwikkelingen ziet de Utrechtse economie er in 2018 anders uit dan nu. Om goed te kunnen inspelen op deze ontwikkelingen is het van belang de juiste randvoorwaarden hiervoor te bieden. De ambitie van Utrecht voor 2018 is een levendige, gastvrije, diverse, innovatieve en creatieve economie. Met vooral een nationale uitstraling, maar op specifieke clusters ook met internationale allure. Als stad van Kennis en Cultuur richten we ons vooral op die sectoren en ontwikkelingen die dit profiel verder versterken. Mensen wonen, werken, leren en verblijven graag in de stad en kunnen kiezen uit verschillende woonmilieus, werkmilieus en vrijetijdsbestedingen.

Om in te kunnen spelen op de (structurele) ontwikkelingen die we de komende jaren op ons af zien komen zetten we in op acht economische speerpunten voor de stad:

• 1. Toekomstgerichte werklocaties
• 2. Werken in de wijk
• 3. Investeren in Centrum Utrecht
• 4. Verduurzaming van de Utrechtse economie
• 5. Bijdrage aan het Werkgelegenheidsoffensief
• 6. Kenniseconomie en kennisvalorisatie
• 7. Goede dienstverlening aan ondernemers
• 8. Bereikbaarheid
  

Deze speerpunten versterken enerzijds het vestigingsklimaat in de stad en anderzijds specifieke gebieden en sectoren waar Utrecht zich in onderscheidt. Om de ambities voor de verschillende speerpunten te kunnen realiseren, zullen wij samen met de verschillende partners en belangrijke (economische) spelers in de stad werken aan de opgaven die voor ons liggen.

Kantorenstrategie

Om de kantorenmarkt in Utrecht gezond te houden, heeft het college van burgemeester en wethouders besloten selectiever nieuwe kavels uit te geven. De focus is gericht op behoud van een gezonde markt voor de bestaande kantoren en op transformatie van leegstaande gebouwen.

Het college wil een mix van maatregelen om de leegstand aan te pakken. De nadruk ligt daarbij op transformatie van leegstaande panden, op samenwerking met marktpartijen en op kwaliteitsverbetering van bestaande locaties. Dat is nodig om huurders aan te trekken en te behouden. Ook levert acquisitie een bijdrage aan het tegengaan van leegstand.

Het college wil kritisch selecteren waar de komende jaren kantoorbouw mag plaatsvinden. De drie belangrijkste prioritaire locaties hebben elk hun eigen profiel:

• het Stationsgebied als grootstedelijke locatie;
• de strook langs de Rijksweg A2 in Leidsche Rijn Centrum (Noord), bij het nieuwe NS-station;
• het zuidelijke deel van Papendorp voor middelgrote kantoren.

Ontwikkelingskader Horeca

Het Ontwikkelingskader Horeca geeft aan hoe de gemeente Utrecht om wil gaan met de vestiging van horeca in de stad. De Horeca krijgt hiermee meer ruimte om zich te vestigen, waarbij de gemeente de mogelijkheid wil behouden om individuele aanvragen van ondernemers te beoordelen.

In de bestemmingsplannen die de gemeente actualiseert, worden de bestaande horecavestigingen bestemd conform de bestaande situatie. Ontwikkelingen in de zin van nieuwe horecavestigingen of uitbreiding van horecavestigingen worden daarin niet meegenomen, tenzij ze voldoende concreet (en gewenst) zijn.

Nieuwe ontwikkelingen op het gebied van horeca kunnen, als ze gewenst zijn, worden gefaciliteerd met een aanvraag om omgevingsvergunning voor de activiteit "afwijken van het bestemmingsplan", op grond van de kruimelgevallenregeling onder de Wabo (artikel 4 bijlage 2 van het Bor). De procedure voor deze omgevingsvergunning op grond van kruimelgevallenregeling is beperkt qua tijd en kosten. Een herziening of wijziging van een bestemmingsplan is voor horecaontwikkeling niet het meest geschikte instrument, de doorlooptijd daarvan is langer en de kosten zijn hoger. De voorliggende nota Ontwikkeling Horeca Utrecht 2012 geldt als onderliggend beleid voor het gebruik maken van de kruimelgevallenregeling.

Profielen voor deelgebieden

Basis voor het horecabeleid zijn de profielen per deelgebied. Hierin is niet gedetailleerd per pand vastgelegd waar wel en waar niet uitbreiding of nieuwe vestiging van horeca mag plaatsvinden. Bij initiatieven wordt beoordeeld of het initiatief past binnen het profiel van het deelgebied. Vervolgens wordt specifiek gekeken naar de locatie (pand, situatie, omgeving) en naar de actuele situatie in het

deelgebied. Zo kan het zijn dat binnen een deelgebied na een aantal nieuwe ontwikkelingen een situatie is ontstaan die verdere groei van horeca, ook als dat wel past in het profiel, onwenselijk maakt.

Voor de binnenstad zijn deze profielen nader uitgewerkt met zoneringen (blauwe lijnen). De zones geven de preferente ontwikkelingsgebieden. Voor initiatieven binnen de deelgebieden maar buiten de zone kan slechts bij uitzondering een omgevingsvergunning worden verleend. Kortweg gesteld geldt voor horeca-initiatieven binnen een blauwe lijn "Ja, mits", terwijl voor de overige delen van het benoemde gebied het uitgangspunt is "Nee, tenzij."

Betekenis voor plangebied

Naast een vervoersknooppunt, zal het Stationsgebied een stedelijk woonmilieu bieden en groeit hier een leisure hotspot met hotels, beurs, congres, theater, casino, bioscopen en eigentijdse leisurefuncties voor het winkelend publiek. Duizenden mensen zullen er wonen, tienduizenden zullen hier werken en recreëren. De markt voor horeca moet hier ruimte krijgen. Hier wordt niet vanuit straten of pleinen geredeneerd, maar vanuit categorieën, looplijnen en een maximum aan de totale omvang van horeca in het gebied. Het plangebied ligt op de centrumboulevard.

Toerisme (Utrecht Experience, Toerisme over grenzen)

Utrecht trekt jaarlijks miljoenen bezoekers, uit binnen- en buitenland. Zij komen naar de stad om te winkelen, musea en evenementen te bezoeken en de historische binnenstad te bekijken. Utrecht is een creatieve historische stad met (inter)nationale uitstraling. Een gezellige stad, die verassend veelzijdig is. Het mes van toerisme snijdt aan twee kanten. Bezoekers genieten van het vele dat Utrecht te bieden heeft en de stad profiteert daarvan.

In het rapport Utrecht Experience, Toerisme over grenzen staat de strategische visie van de gemeente op hoe we de stad nog toegankelijker en aantrekkelijker kunnen maken voor  bezoekers. Daarnaast moet Utrecht ook een prettige stad blijven om in te wonen, te werken en als (toeristisch) bedrijf gevestigd te zijn. Ondanks het feit dat de looptijd van de visie voorbij is, houdt de gemeente vast aan de hoofddoelstellingen van deze visie:

• het genereren van werkgelegenheid en
• het behoud en verder versterken van het voorzieningenniveau.

Door de ontwikkelingen in het toerisme en de uitdagingen waar we als stad mee te maken hebben en krijgen, zoals de economische crisis, grote infrastructurele projecten en toenemende concurrentie van andere steden is er wel een beleidsnotitie vastgesteld voor de toeristische promotie en marketing van de stad. De focus blijft specifiek gericht op:

• het aantrekken van internationaal bezoek dat voor een meerdaags verblijf in de stad kiest, naast blijvende aandacht voor het dagtoerisme;
• (inter)nationale marketing & promotie van de stad Utrecht

Betekenis voor plangebied

Het Stationsgebied is het visitekaarte van Utrecht. Naast een vervoersknooppunt, zal het Stationsgebied een stedelijk woonmilieu bieden en groeit hier een leisure hotspot met hotels, beurs, congres, theater, casino, bioscopen en eigentijdse leisurefuncties voor het winkelend publiek. Duizenden mensen zullen er wonen, tienduizenden zullen hier werken en recreëren.

Evenementen (Nota evenementen en festivals in Utrecht, beleid en actieplan 2009 - 2014)

Utrecht heeft een zeer goede nationale positie als het gaat over evenementen en festivals. De stad staat al jaren in de top drie van evenementensteden. Het aanbod festivals en evenementen in Utrecht is divers en van hoge kwaliteit. Denk aan festivals als de Culturele zondagen, het Nederlands Film Festival, Festival Oude muziek en Spring.

Samenwerking en versterking
In de komende jaren gaan we het evenementenklimaat in Utrecht verder versterken. We doen dit door nauwe samenwerking met het brede Utrechtse aanbod festivals en evenementen. Samen met de partijen uit het veld, zoals het Utrechts Festival Overleg (UFO), de marketingstichtingen voor cultuurpromotie en toerisme (SCU en TU) en de samenwerkende Musea gaan we Utrecht als evenementenstad nog beter op de kaart zetten.

Spreiding van evenementen in tijd en plek

Levendigheid in de stad is voor veel mensen juist een reden om in Utrecht te gaan wonen en/of te gaan werken. Evenementen en festivals dragen in belangrijke mate bij tot deze levendigheid. Aan de andere kant zorgen evenementen voor een deel van de bewoners zo nu en dan voor overlast. Doelstelling is spreiding van evenementen in zowel de tijd van het jaar als de plek in de stad te verbeteren. Een betere spreiding zorgt voor minder overlast voor bewoners. Hoewel in het verleden is gebleken dat een spreiding naar andere locaties niet automatisch leidt tot minder klachten. Wat betreft spreiding in locaties moet overigens niet uit het oog worden verloren dat festivals en evenementen nauw verbonden zijn met de plek waar zij plaatsvinden. Ook hun effect is daar sterk van afhankelijk. “Evenementen zoeken locaties en locaties zoeken evenementen. Dat is maatwerk. Een evenement laat zich dan ook niet zomaar ergens heen verplaatsen".

Betekenis voor plangebied

Het te ontwikkelen Jaarbeursplein wordt nadrukkelijk geschikt gemaakt voor het organiseren van evenementen. De trappen van het Forum naar het Jaarbeursplein zijn ook zodanig ontworpen dat zij als tribune kunnen dienen voor festivals.

Leisurenota (Ontwikkelings- en toetsingskader voor grootschalige leisurevoorzieningen gemeente Utrecht )

Leisure is een verzamelwoord voor geïntegreerde en grootschalige vrijetijdsvoorzieningen op het gebied van sport, detailhandel, cultuur, toerisme en recreatie. Deze trekken veel bezoekers en verkeer en vragen veel ruimte. De vraag naar leisurevoorzieningen in Utrecht groeit.

Er zijn veel locaties in Utrecht waar eventueel grootschalige, commerciële leisurevoorzieningen gerealiseerd zouden kunnen worden. Hier wordt gekozen voor het realiseren van een zo optimaal mogelijke kwaliteit van ruimte en van leisurevoorzieningen, door het kiezen voor ontwikkeling van twee leisureconcentratiegebieden en vier locaties voor specifieke leisurefuncties. Door de keuze voor ontwikkeling van twee concentratiegebieden van het type vierde generatie leisure (dit is volledige geïntegreerde ontwikkeling van leisure, wonen, werken, detailhandel en kantoren) ontstaat de beste mogelijkheid voor het creëren van een samenhangend aanbod met een goede verblijfskwaliteit en met de beste kansen voor de lange termijn. Deze keuze vereist een gebiedsgerichte benadering met hoge eisen aan de kwaliteit en het functioneren van de openbare ruimte. Deze keuze levert de stad financieel bovendien het meeste op. Het niet toewijzen van locaties voor leisureontwikkeling leidt tot versnippering van grootschalige leisurevoorzieningen over de stad en daarmee tot suboptimale kwaliteit van de leisurelocaties.

De binnenstad waarborgen als leisurecentrum

De (historische) binnenstad functioneert nu al als een echt leisurecentrum. Dit is de grootste en meest gevarieerde leisurevoorziening van de stad, met sterke elementen als het Museumkwartier, het culturele aanbod, de vele winkels en horecavoorzieningen. Deze functie moet worden gewaarborgd. De binnenstad wordt niet beschouwd als ontwikkelingslocatie voor grootschalige leisure, maar is wel het belangrijkste vrijetijdscentrum van de stad. Nieuwe leisurevoorzieningen in het Stationsgebied dienen complementair te zijn aan de binnenstad.

Betekenis voor plangebied

Er zijn twee locaties aangewezen als leisureverblijfsgebieden met een geïntegreerd aanbod aan vrijetijdsvoorzieningen, namelijk het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. Deze gebieden kunnen als leisureconcentratiegebieden worden gerealiseerd met een functioneel samenhangend aanbod, met niet alleen leisure maar ook andere centrumvoorzieningen, in een optimaal op verblijfskwaliteit ingerichte omgeving. Het gaat om realisatie van zogenaamde vierde generatie leisureontwikkeling. Integrale gebiedskwaliteit en interactie met andere voorzieningen zijn voor de lange termijn de sleutelwoorden. Gerichte locatieontwikkeling leidt tot synergie voor de consument (aantrekkelijk aanbod in een aangename verblijfsomgeving), voor de ondernemer (breed exploitatiedraagvlak, wisselwerking met complementaire voorzieningen) en voor de overheid (aantrekkelijke integrale locaties, efficiënt ruimtegebruik, adequate infrastructurele en mobiliteitsaspecten, sociale veiligheid).

2.3.7 Specifiek Milieubeleid: Beleidsregel geluidsnormen bij buitenevenementen

In 2008 heeft het college de beleidsregel geluidsnormen bij buiten evenementen vastgesteld. In deze beleidsregel worden normen gesteld aan de geluidsproductie bij buiten evenementen, teneinde overlast voor omwonenden van evenemententerreinen zo veel mogelijk te voorkomen. In de beleidsregel worden bloktijden vastgelegd waarin bij evenementen versterkte muziek ten gehore mag worden gebracht, alsmede maximale geluidsniveaus waaraan voldaan moet worden bij het houden van evenementen.

Betekenis voor plangebied

Het bestemmingsplan beoogd het Jaarbeursplein geschikt te maken als evenementen terrein. Hiervoor is een regeling opgenomen in artikel 4.5 en 4.6 van de regels. De regeling die is opgenomen in het bestemmingsplan is gebaseerd op de beleidsregel geluidsnormen bij buitenevenementen.

2.3.8 Verkeersbeleid

Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar

De ambities voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn neergelegd in zeven beleidsprincipes.

• I. De gebruiker centraal in het mobiliteitsbeleid;
• II. Kwaliteit in de openbare ruimte centraal stellen;
• III. Levendige centra op knooppunten;
• IV. De plaats bepaalt de mobiliteitskeuze;
• V. Randstadspoor en HOV (tram) als basis van het OV-systeem;
• VI. De fiets als primair vervoersmiddel in de stad;
• VII. De stedelijke verdeelring wordt stadsboulevard. 

I.    De gebruiker centraal in het mobiliteitsbeleid

een ruimtelijke inrichting die aansluit bij en ontworpen is vanuit de beleving en het gedrag van de gebruiker;

• een klant- en keuzegerichte benadering (op basis van doelgroepen);
• een intensieve samenwerking met bewoners, bedrijven en instellingen vanuit een gedeelde verantwoordelijkheid.

 

II.   Kwaliteit in de openbare ruimte centraal stellen

• een samenhangende aanpak van ruimtelijke omgeving en infrastructuur in een kwaliteitsagenda;
• het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte in de brede binnenstad, de poorten van de binnenstad en op andere plaatsen in de stad met een hoge intensiteit aan fietsers en voetgangers;
• samen met marktpartijen zoeken naar kwaliteit en een duurzame inrichting zonder daarbij de betaalbaarheid uit het oog te verliezen.

 

III.  Levendige centra op knooppunten

• een concentratie van activiteiten in zones rond centra, OV-knopen en het gebied daar tussen in;
• inzetten op verhogen van de belevingswaarde in deze gebieden;
• goede OV- en fietsverbindingen tussen deze centra/ knooppunten.

 

IV.   De plaats bepaalt de mobiliteitskeuze

• een op de mobiliteitskeuzes gebaseerde zonering in de stad;
• een hierbij aansluitende inrichting van de infrastructuur;
• een hierbij aansluitende differentiatie in het parkeerbeleid.

V.    Randstadspoor en HOV (tram) als basis van het OV-systeem

• de ontwikkeling van Randstadspoor (RSS) en doorgaande regionale HOV-corridors in de stad met P+R op de knopen, met de ambitie het HOV te vertrammen waar mogelijk;
• het vervangen van busverkeer in het centrumgebied door trams en uitbouwen en aanpassen van het OV-netwerk;
• een onderscheid in snelle verbindende trajecten naar de regio en minder snelle ontsluitende trajecten in de stad.

VI.   De fiets als primair vervoersmiddel in de stad

• een sterke verruiming van de binnenstadszone waar de fiets (en voetganger) leidend zijn;
• inrichting met ruime stallingvoorzieningen;
• op snelheid en comfort ingerichte 'snelfietsroutes' tussen de stedelijke en regionale centra;
• meer belevingswaarde rond de dragende fietsroutes (kwaliteitsnetwerk).

VII.  De stedelijke verdeelring wordt stadsboulevard

• alleen lokaal autoverkeer op de stadsring;
• verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en oversteekbaarheid op de stadsring;
• ruimtelijke continuïteit in het gebied tussen RING en binnenstad.

Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan (GVVP)
Het verkeers- en vervoerbeleid voor de gemeente Utrecht voor de periode 2005-2020 is vastgelegd in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP). Om een goede balans tussen bereikbaarheid, veiligheid en leefmilieu te realiseren wordt in het GVVP gekozen voor selectieve bereikbaarheid. De economisch belangrijke gebieden, de kerngebieden, worden via een aantal verkeersassen goed bereikbaar gemaakt. In de overige gebieden (de verblijfsgebieden) en rond de overige verkeersassen krijgen veiligheid en leefmilieu prioriteit. Ook wordt de mobiliteit buiten piek- en spitsuren gefaciliteerd, maar tijdens piek- en spitsuren moet met name de groei van de automobiliteit worden afgevlakt. Dit gebeurt door het openbaar vervoer en fietsvoorzieningen te verbeteren en door met verkeers- en mobiliteitsmanagement de mobiliteitsvraag zo goed mogelijk over het totale verkeerssysteem te verdelen.

Ambitiedocument 'Utrecht: Aantrekkelijk en Bereikbaar' (2012)
De gemeente wil van Utrecht dé fiets- en OV-stad van Nederland maken. De introductie van een tramnetwerk in de stad vormt hiervan de motor. Ondanks een forse binnenstedelijke verdichting dient de groei van de automobiliteit te halveren. In de openbare ruimte wil de gemeente een kwaliteitssprong realiseren.

Het Ambitiedocument bevat de mobiliteitsambities van Utrecht en geeft richting aan het mobiliteits- en verkeersbeleid van de gemeente tot 2030. Voor het autoverkeer past het Ambitiedocument de volgende principes toe:

• a. doorgaand autoverkeer hoort thuis op de Ring (de ringstructuur van Utrecht, A2, A12, A27);
• b. wijkgebonden autoverkeer mag rijden in de stad;
• c. In het centrumgebied hoort alleen centrumgebonden autoverkeer.

Het ambitiedocument zet in op het terugbrengen van de overlast van het busverkeer in de stad en het verbeteren van de begrijpelijkheid van het openbaar vervoer voor bezoekers. Ruimte voor groei van het aantal bussen rond de OV-terminal ontbreekt. Daarom is gekozen voor het vergaand bundelen en concentreren van OV-stromen in de stad en waar mogelijk het vertrammen van verbindende OV-corridors.

Het Ambitiedocument wordt verder uitgewerkt in onder andere het Mobiliteitskader. Hierin worden de concrete maatregelen voor de infrastructuurnetwerken van de fiets, openbaar vervoer en autoverkeer nader uitgewerkt. Dit Mobiliteitskader zal te zijner tijd het GVVP vervangen.

Betekenis voor plangebied
In het plangebied Van Sijpesteijnkwartie Jaarbeursplein is gezorgd voor een optimale inpassing van de verschillende verkeers-, HOV- en fietsroutes waardoor het plan in lijn ligt van het ambitiedocument.

Nota Stallen en parkeren (2013)

De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is een nieuw beleid van kracht van kracht geworden voor het parkeren voor fietsen en auto's.

Utrecht werkt aan een aantrekkelijke, bereikbare en gezonde stad. Een belangrijk instrument hierbij is het beleid voor het stallen van fietsen en parkeren van auto's in de stad. Het college zet dit instrument in om de leefbaarheid van de wijken te verbeteren en een kwaliteitsslag in de openbare ruimte te maken. Ook kunnen parkeermaatregelen bijdragen aan de verbetering van de luchtkwaliteit en het goed bereikbaar houden van de vitale economische functies in de stad. Uitgangspunt hierbij is een financieel gezonde exploitatie van het parkeren in Utrecht.

In het Stationsgebied zullen de komende jaren een groot aantal functies worden toegevoegd. Het gaat hierbij om kantoren, wonen, voorzieningen en natuurlijk de uitbreiding en vernieuwing van de OV-Terminal. Bij een dergelijk knooppunt van nationale betekenis dient de (auto en fiets)bereikbaarheid van het gebied ook gewaarborgd te blijven. Daarvoor is het tevens noodzakelijk dat voorzien wordt in voldoende parkeer- en stallingsplaatsen voor dergelijke vervoermiddelen. De speerpunten uit de Nota luiden als volgt:

Stimuleren fietsgebruik

Utrecht stimuleert en faciliteert het fietsgebruik. Dit betekent dat de gemeente onverminderd inzet op extra stallingsruimte en een effectiever gebruik van bestaande stallingen. Tegelijkertijd intensiveert de gemeente de handhaving op fout en hinderlijk gestalde fietsen.

Meer ruimte voor fietsen en voetgangers
Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten.

Parkeerdruk en parkeertarieven
Om de druk op de openbare ruimte en leefbaarheid te verminderen, wil de gemeente een eenvoudigere procedure voor de invoering van betaald parkeren. De gemeente gaat bewoners en bedrijven betrekken bij de wijze waarop betaald parkeren wordt ingevoerd door hen te laten meedenken over de dagen en tijden waarop betaald parkeren gaat gelden.

Parkeernormen
Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwe voorzieningen ook fietsenstallingen te realiseren. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad, worden de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook scheppen wordt flexibiliteit geschapen door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen.

Betekenis voor plangebied

In het plangebied zal voor de toe te voegen functies voorzien moeten worden in voldoende parkeerplaatsen en een efficiënt gebruik van zowel de bestaande als nieuw te bouwen parkeerplaatsen. Daarnaast dient ook een goede oplossing te worden gevonden voor het fietsparkeren in het gebied. In het Stationsgebied worden daartoe in de komende jaren grote fietsenstallingen gerealiseerd. In het gebiedspecifieke beleid dat hieronder wordt beschreven wordt nog specifiek ingegaan op het parkeren in het Stationsgebied.

Fietsnota (Verder met de fiets)

De fiets wordt heel veel gebruikt in de stad: een kwart van alle verplaatsingen van, naar en in Utrecht gaat met de fiets. En er ligt een goede toekomst voor de fiets: veel van de autoritten binnen de stad zijn korte ritten. Het is natuurlijk de uitdaging om automobilisten voor die korte ritten op de fiets te krijgen. De gemeente wil fietsen aantrekkelijk maken door een goed fietspadennetwerk in de stad en door te zorgen voor goede fietsstallingen. Hoe de gemeente aankijkt tegen een dergelijk hoofdfietsnetwerk en dat fietsparkeren is beschreven in de fietsnota 'Verder met de fiets'.

Met de Fietsnota 1992 is een stedelijk hoofdfietsnetwerk vastgesteld. In de tien jaar die tussen de Fietsnota 1992 en de fietsnota Verder met de fiets (2003) liggen, heeft de stad zich fors ontwikkeld en zijn diverse voor het verkeer ingrijpende plannen gemaakt en uitgevoerd of in uitvoering. Aan de westzijde van Utrecht wordt Leidsche Rijn gebouwd, in het centrum van Utrecht staat veel op stapel, bijvoorbeeld de ontwikkeling van het Stationsgebied, en ook vinden er kleinere ruimtelijke ontwikkelingen plaats, zoals inbreidingen met woningen en herstructurering van het industriegebied Lage Weide/Cartesiusdriehoek. Om met al deze toekomstige ontwikkelingen de stad bereikbaar te houden, is een belangrijke taak weggelegd voor de fiets.

Kern van de fietsnota is dat fietsers zo direct mogelijk, veilig en via logische en aantrekkelijke routes in alle delen van de stad kunnen komen. Daarbij is er natuurlijk ook aandacht voor de recreatieve fietser.

Betekenis voor plangebied

Binnen het plangebied lopen enkele belangrijke fietsroutes (noord-zuid route langs Croeselaan) en de route van de Van Sijpesteijnkade naar de nieuwe fietsenstalling onder de trappen van Stationsplein west. In paragraaf 4.3.3 wordt e.e.a. verder toegelicht.

2.3.9 Groenbeleid

Groen (Groenstructuurplan)

Het Groenstructuurplan Utrecht is een uitwerking van motie 2004/M86 van de gemeenteraad. Het plan dient voor het behoud en de ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat.

In het plan is een geactualiseerde visie op de stedelijke groenstructuur in 2030 opgenomen. Deze visie is gebaseerd op de ecologische, recreatieve, cultuurhistorische en ruimtelijke samenhang in het stedelijk groen in en om Utrecht.

Voor de realisatie van de visie is nadrukkelijk gekeken naar de acties van de gemeente en van externe partijen voor de korte termijn (2006 - 2011). De meest kansrijke en belangrijke onderdelen voor ontwikkeling van de groenstructuur zijn:

• drie grote (1.250 hectare) groengebieden grenzend aan de bebouwde kom;
• het Leidsche Rijn Park als groot binnenstedelijk groengebied;
• het versterken van het groen in wijken van het grotestedenbeleid.

Bovenstaande onderdelen zijn de prioriteiten in de ontwikkeling van een groenstructuur. In het Collegeprogramma 2006 - 2011 is nieuw geld gereserveerd voor de uitvoering van het Groenstructuurplan. Dit vergroot de sturing op groene projecten, maakt de uitvoering van prioriteiten mogelijk en verzorgt de noodzakelijke cofinanciering in externe projecten.

Het behoud van het stedelijk groen en de ontwikkeling van een groenstructuur wordt mogelijk door de inzet van de onderstaande instrumenten:

• een afwegingskader voor ruimtelijke ontwikkeling bij stedelijk groen;
• uitvoering van een programma voor de groenstructuur.

De bewoners van Utrecht kunnen straks gemakkelijker naar buiten; naar het nieuwe groen aan drie kanten van de bebouwde kom. De bewoners van Kanaleneiland, Lombok, Rivierenwijk, Dichterswijk, Zuilen, Ondiep, Leidsche Rijn, Vleuten en De Meern krijgen bovendien beter groen in hun woonomgeving. Het stedelijk groen blijft zo één van de belangrijkste kwaliteiten van Utrecht en blijft bijdragen aan een goed woon- en vestigingsklimaat.

De visie op de toekomstige stedelijke groenstructuur is één van de uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling en voor het beheer van de openbare ruimte. Dit vergt vertaling van de visie naar nota's van uitgangspunten, bestemmingsplannen en beheerplannen in een afwegingskader. Dit kader omvat de randvoorwaarden voor het behoud en de ontwikkeling van de groenstructuur:

• op stedelijk niveau is een goede stedelijke groenstructuur een gelijkwaardig belang naast andere stedelijke belangen. De stedelijke groenstructuur vertegenwoordigt in ruimtelijke afwegingen een expliciet belang in ontwikkelingen en projecten op buurt- en wijkniveau;
• dat bestaande elementen van de stedelijke groenstructuur worden beschermd. De menging van het stedelijk groen met andere stedelijke functies is in principe mogelijk. De randvoorwaarde hiervoor is dat het groene karakter, de kwaliteiten en het gebruik van het groen wordt behouden of verbeterd;
• een eventuele aantasting van bestaand stedelijk groen wordt elders in de groenstructuur gecompenseerd;
• de locatiekeuze voor onderdelen van de stedelijke groenstructuur is gebaseerd op samenhang en continuïteit in de structuur, op haalbaarheid en op potentiële kwaliteiten (zie figuur 4.4.). De gedachte onderdelen kunnen zo nodig elders worden gerealiseerd zolang sprake is van gelijkwaardige alternatieven;
• ontbrekende delen van de groenstructuur worden ontwikkeld. De open einden in de groenstructuur zijn aldus reserveringen voor de realisatie van toekomstig, stedelijk groen;
• het behoud en de ontwikkeling van de stedelijke groenstructuur is op plaatsen met duidelijke tekorten aan wijk- en buurtgroen van een groter belang dan elders. In planidentificaties dreigt nogal eens een dusdanige stapeling van eisen en randvoorwaarden te ontstaan, dat de realisatie van een initiatief tegen aanvaardbare kosten in gevaar komt. Soms vraagt dat om keuzes te maken.

Het College van B&W bewaakt de gemaakte afspraken met betrekking tot de stedelijke groenstructuur en de inrichting van de openbare ruimte in de nieuwbouwlocaties.

Bomenbeleid

Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.

Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Betekenis voor plangebied

Het nieuwe Stationsgebied Utrecht moet een zo groen mogelijke openbare ruimte worden dat bijdraagt aan schone lucht en een schoon en prettig leefklimaat. De gemeente wil de bomen een centrale plaats geven in het Stationsgebied. Het groenbeleid heeft overigens niet alleen betrekking op bomen. Ook gevelgroen en groene daken maken onderdeel uit van de groenvisie, omdat zij een bijdrage leveren aan het verbeteren van het lokale klimaat en fijnstof terugdringen.

Specifiek voor het Stationsgebied is er een bomenvisie vastgesteld. De doelstelling is – ondanks verdichting en intensivering – op minimaal het zelfde aantal bomen uit te komen als vóór de planontwikkeling.
In de jaarlijkse bestuursrapportage wordt de bomenbalans geactualiseerd.

2.3.10 Monumenten en cultuurhistorisch beleid

Archeologie

Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, danwel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen. Voor nadere informatie omtrent het aspect archeologie wordt verwezen naar hoofdstuk 5.

2.3.11 Cultuurvisie 2012-2022 - Open Ruimte

Wij hebben onze Cultuurvisie 2012-2022 - Open Ruimte geactualiseerd met de nota Open Ruimte Benut. Hierbij houden we vast aan de belangrijkste uitgangspunten van de Cultuurvisie 2012-2022: de stad als podium, de stad als creatieve ruimte en de stad als leeromgeving. Daarbij willen we meer ruimte bieden aan excellentie en talent, inzetten op een zo breed mogelijke stimulering en facilitering van cultureel ondernemerschap en met enkele aansprekende evenementen en projecten accenten op het cultuurbeleid markeren.

2.3.12 Gebiedsgericht beleid

Masterplan Stationsgebied (2002)
In het Masterplan Stationsgebied zijn ambities en uitgangspunten geformuleerd voor het Van Sijpesteijnkwartier. Het gebied vormt op drie niveaus een belangrijke toevoeging voor de stad Utrecht:

• 1. Schakel centrum met westzijde. Ten eerste vervult deze locatie de rol van schakel tussen het bestaande centrum van Utrecht en de westzijde als onderdeel van de as van Kennis en Cultuur: van Leidsche Rijn (met ca. 80.000 nieuwe Utrechters), via het Stationsgebied en het centrum naar de Uithof.
• 2. Afronding kantoorontwikkeling. Ten tweede is het een sluitstuk op bestaande kantoorontwikkelingen langs de Graadt van Roggenweg en Croeselaan. Deze werklocaties zijn tot nu toe gericht op autobereikbaarheid, de aansluiting op het station wacht op verbetering. Het Masterplan biedt daar nu oplossingen voor. Het is overigens dè kantoorlocatie in het centrum van de stad. Met de Masterplanvoorstellen ontstaat een specifiek werkgebied optimaal ontsloten door OV, naast de overige werkgebieden in de randen van de stad. Deze moeten complementair zijn.
• 3. Onderdeel Centrumboulevard. Ten derde bepaalt het in belangrijke mate de kwaliteit van het westelijke deel van de Centrumboulevard, samen met de ontwikkeling van het Jaarbeursterrein.

Het begrippenkader Schaal uit het masterplan definieert de stedenbouwkundige principes, de relatie van de gebouwen met de openbare ruimte en de bebouwingshoogte. Het Jaarbeursplein valt in de categorie XL (Extra Large). De stedenbouwkundige principes in XL zijn:

• grote maat van ontwikkelingen
• veel gebruikers per kavel, atria en overdekte buitenruimte
• sterke contrasten in maatvoering
• grote diversiteit in functies
• grote onderlinge afhankelijkheid in functies
• betekenis voor de hele stad en regio

Voor de relatie van de openbare ruimte met de gebouwen geldt in XL:

• dat elk gebouw en gebouwcluster een atrium als tussenruimte tussen straat en gebouw heeft.
• dat een aantal gebouwen een publiek interieur heeft: het zijn drukbezochte gebouwen die vrijwel volledig voor alle publiek toegankelijk zijn.

De hoogte van de bebouwing in XL is 45 meter (basishoogte). Er geldt een vrijstelling onder voorwaarden naar maximaal 90 meter. Om de vrijstelling te kunnen verlenen, dient de entree van het gebouw(complex) openbaar toegankelijk te zijn en moet er op maaiveld zo veel mogelijk sprake zijn van publiek toegankelijke functies. In het Masterplan Stationsgebied uit 2003 werd uitgegaan van 4 maten:

• Small (S): basishoogte 3 lagen, incidenteel tot 25 meter;
• Medium (M): basishoogte 25 meter, incidenteel 45 meter
• Large (L): basishoogte 45 meter, incidenteel tot 80 meter.
• Extra Large (XL): basishoogte 45 meter, incidenteel hoger dan 80 meter.

Uitgangspunt was daarnaast geleidelijke overgangen. In het raadsvoorstel bij de vaststelling van het Masterplan, werd al een relatie gelegd met een op dat moment actuele discussie over hoogbouw in Utrecht en werd een notitie aangekondigd. Deze notitie/ raadsvoorstel heeft geleid tot een raadsbesluit over de hoogbouwvisie[1]. Voor het Stationsgebied betekende dat een grens van 90 meter. De maten in het Structuurplan zijn voor wat betreft L en XL samengevoegd tot 45 meter (basis) tot (soms) 90 meter

Afbeelding 2 - Hoogteschalenkaart Structuurplan Stationsgebied

De gewenste bouwhoogten zijn aangegeven in afbeelding 2. Het plangebied ligt in de zone L en XL. Hier zijn bouwhoogten van 45 meter, met accenten tot 90 meter mogelijk.

Structuurplan Stationsgebied (2006)
Het structuurplan Stationsgebied is de juridische vertaalslag van het Masterplan voor het Stationsgebied uit 2003, inclusief de bijbehorende actualisatie uit 2004. De aanpak van het Stationsgebied is gericht op de ontwikkeling van een hoogwaardig, multimodaal openbaar vervoersknooppunt in combinatie met een toplocatie voor werken, wonen en voorzieningen.

De aanpak van het Stationsgebied is gebundeld in twee zones, die de dragers zijn van de ontwikkelingen: de Centrumboulevard en de Stadscorridor.

Afbeelding 3 - Structuurplankaart Stationsgebied

Centrumboulevard
De Centrumboulevard loopt van het Jaarbeursterrein tot het Vredenburg door de OV-terminal en Hoog Catharijne. De Centrumboulevard geeft samenhang en identiteit aan de gebieden en draag bij aan de optimalisering van de wisselwerking tussen openbare en private ruimte. In de Centrumboulevard is de functiemenging complexer. Het Jaarbeursplein ligt op de Centrum boulevard en vormt het westelijke entreegebied van de OV terminal en het nieuwe Stadskantoor. Het gebied dient dan ook 24 uur per dag voor iedereen toegankelijk te zijn. Het plein vormt de schakel die het westelijke Stationsgebied aansluit op het netwerk van buitenruimten in de omgeving. Het verbindt het Stationsgebied op een logische wijze met de omliggende wijken. Het wordt ingericht als prettig en levendig verblijfsgebied, dat tevens de grote loopstromen van en naar de omliggende functies kan faciliteren. Daarnaast krijgt het plein betekenis als ontmoetingsruimte in de stad en voor het houden van evenementen.

Entrees van woningen, kantoren, publieksvoorzieningen en winkels liggen zo veel mogelijk op de begane grond en zijn gericht op de aanliggende buitenruimte. Daarmee ontstaan relaties tussen het gebruik van de buitenruimte er van de aangrenzende bebouwing. Dat is gunstig voor de levendigheid en het gevoel van veiligheid.

Op maaiveld komen voor voetgangers en fietsers riante, overzichtelijke en veilige routes. Verder worden alleen routes voor openbaar vervoer en binnenstedelijk autoverkeer ingepast. De straat- en laanprofielen krijgen een sterk gezicht door een heldere indeling en een continue lijnvoering. Boombeplantingen bepalen in belangrijke mate de sfeer.

Plinten

Op de begane grond van gebouwen bevindt zich de "plint" (het voorste gedeelte dat zichtbaar is vanaf de publieke ruimte). Voor een goede wisselwerking tussen openbare ruimte en gebouwen is de kwaliteit van de plint van essentieel belang. Daarom worden aan de plint in beginsel een aantal eisen gesteld:

• de begane grond wordt zoveel mogelijk bestemd voor publieksfuncties.
• de plint sluit direct aan op het aangrenzende maaiveld, zonder hoogteverschillen.
• de interieurs van de gebouwen worden zoveel mogelijk op de openbare ruimte georiënteerd.
• entrees worden duidelijk zichtbaar gesitueerd en zijn goed toegankelijk.

Stadscorridor
De Stadscorridor verbindt de westelijke delen van de stad met het Stationsgebied en loopt vanaf Leidsche Rijn tot het Vredenburg. De overheersende functies aan de Stadscorridor zijn wonen, winkelen, cultuur en publieke functies, zoals kantoren. De corridor vormt een (HOV)route met functies voor de stadsbewoners.

Het Vredenburg, het Smakkelaarsveld, de strook rond het spoor, het Westplein en de Kop van Lombok worden met elkaar verbonden door kwaliteiten te herstellen en nieuwe betekenissen aan de diverse plekken te geven. Belangrijk is de keuze om bestaande sterke identiteiten hiervoor in te zetten.

Publieke functies als het Muziekpaleis, het Stadskantoor, de bibliotheek en een moskee bevinden zich langs deze route. Zo wordt een stedelijke, eenduidige route gecreëerd gericht op de inwoners van Utrecht en met functies die primair de stadsbewoners nodig hebben. Het begeleiden van de route met deze nieuwe functies en woningen zorgt bovendien voor een grotere sociale veiligheid.
Voor een goede wisselwerking tussen openbare ruimte en gebouwen is de kwaliteit van de plint van essentieel belang. In het Structuurplan worden daartoe een aantal eisen gesteld. Van belang is dat er op de begane grond publieksfuncties worden gerealiseerd. Verder worden er eisen gesteld aan de vormgeving van entrees en dergelijke.

Betekenis voor plangebied
Bestemmingsplan 'Van Sijpesteijnkwartier-Jaarbeursplein' maakt de ontwikkeling mogelijk die is voorzien in het Structuurplan Stationsgebied: Versterken Centrumboulevard, het voorzien in nieuwe hoogwaardige bebouwing en openbare ruimte inclusief een ondergrondse parkeergarage en een stationsplein. Een en ander wordt nader toegelicht in Hoofdstuk 4.

Doorkoppeling SUNIJlijn op Uithoflijn
Als gevolg van diverse stedenbouw- verkeerskundige inzichten, besloot de raad (in een reeks van besluiten), tot wijziging van het in het Masterplan geplande tracé voor de Uithoflijn en de aanlanding van de SUNIJlijn.
In maart 2009 besloot de raad tot aankoop van het pand Cranenborgh, waardoor het mogelijk werd – om na sloop, hier het nieuwe tramtracé te realiseren. Het besluit was mede gebaseerd op de stedenbouwkundige studie "Van Sijpesteijnkwartier en verder". Definitief Stedenbouwkundig plan Van Sijpesteijnkwartier, VO Jaarbeursplein en parkeergarage.

Integraal Programma van Eisen en Functioneel Ontwerp Stationsgebied West (2009).

Dit integraal programma van eisen en functioneel ontwerp omvat de openbare ruimte van het Stationsgebied ten westen van de sporen. Voor het gebied ten noorden van de Leidsche Rijn (fase 2 in de grondexploitatie) is nog geen stedenbouwkundige informatie beschikbaar. Daardoor is het nu niet mogelijk een ontwerp voor de openbare ruimte van dit gebiedsdeel te maken. Vanuit het functioneren van het gebied ten zuiden van de Leidsche Rijn worden uitspraken gedaan over de invulling van de openbare ruimte ten noorden van de Leidsche Rijn. Beide gebieden zijn immers onlosmakelijk met elkaar verbonden door (ondergrondse) infrastructuur. Belangrijk is, te realiseren dat deze uitspraken worden gedaan vanuit functionaliteit en als zodanig moeten worden beschouwd. In de nadere uitwerking van het gebied ten noorden van de Leidsche Rijn zal de exacte locatie van (ondergrondse) infrastructuur worden ontworpen.

Het IPvE/FO heeft twee onderdelen, namelijk het Integraal Programma van Eisen (IPvE) en het Functioneel Ontwerp (FO). Het IPvE heeft als doel de uitwerking van het Masterplan en Structuurplan Stationsgebied in uitgangspunten, eisen en randvoorwaarden voor de verdere uitwerking van de openbare ruimte in het plangebied.

Het Functioneel Ontwerp 'test' deze aspecten op realiseerbaarheid en geeft een totaalbeeld van het functioneren van het gebied.

Betekenis voor plangebied

Het IPvE bevat ook informatie over de openbare ruimte buiten het Stationsgebied. Dat is noodzakelijk om de plannen voor het Stationsgebied West in een breder verband te kunnen plaatsen. Het IPvE Stationsgebied West heeft echter alleen betrekking op de randvoorwaarden en eisen binnen de plangrenzen van het Stationsgebied West. Het IPvE is een (toetsings)kader voor de ontwikkeling van het Stationsgebied.

Het bestemmingsplan maakt uitwerking van dit kader mogelijk voor: de bebouwing op het Jaarbeursplein, het aanleggen van een ondergrondse parkeergarage en de inrichting van het Jaarbeursplein.

Ontwikkelvisie Lombokplein

Eind 2009 is het bovengenoemde IPvE Stationsgebied West vastgesteld. In dit IPvE worden hoofdzakelijk eisen voor het gebied ten zuiden van de Leidsche Rijn vastgelegd. Dat gebied behoort tot fase 1. Het IPvE heeft evenwel ook relaties met het gebied ten noorden daarvan dat onder fase 2 valt. Die samenhang blijkt vooral duidelijk bij de HOV-banen, de Westpleintunnel en de ondergrondse infrastructuur. Het noordelijk gebied valt officieel onder fase 2 dat in 2015 met de planontwikkeling start, mits voldoende dekkingsmiddelen gegenereerd zijn. Vanwege de onverbrekelijke relaties is besloten – alvorens met de ontwerpwerkzaamheden voor de hoofdinfrastructuur van Westplein en omgeving verder te gaan – voor het noordelijk gebied een ontwikkelvisie op te stellen.

Betekenis voor plangebied

De ontwikkelvisie heeft als doel om, vanuit de bestaande kaders (bijvoorbeeld Masterplan Stationsgebied en het IPvE/FO Westzijde) en opgegeven uitgangspunten (bijvoorbeeld wensen en eisen bewoners, uitgangspunten voor de gewenste ambitie vast te leggen en een basis te leggen voor verdere besluitvorming over de ontwikkeling van het gebied rondom het huidige Westplein. De ontwikkelvisie zet duidelijke piketpalen voor de verdere inrichting en ontwikkeling van dit gebied.

De visie vormt bijvoorbeeld een beoordelingskader voor ontwikkelingen langs de Van Sijpesteijnkade. Vanuit deze visie worden uiteindelijk de kaders voor de hoofdinfrastructuur bepaald.

De uitgangspunten uit het masterplan Stationsgebied -herstellen, verbinden en betekenis geven- zijn hierbij leidend gebleven. Vervolgens zijn verschillende inrichtingsmodellen ontwikkeld, waarbij diverse oplossingen voor het verkeer, tunnel en HOV-baan zijn behandeld. De modellen zijn beoordeeld op de geïnventariseerde uitgangspunten. Daaruit zijn uiteindelijk drie inrichtingsmodellen geselecteerd.

Voor de drie inrichtingsmodellen is tevens een quickscan gedaan naar de maatschappelijke baten en kosten van de modellen. De Ontwikkelgroep Lombok Centraal en de gemeente zijn het eens over de ontwikkelvisie. Bij de beoordeling van de inrichtingsmodellen weegt de Ontwikkelgroep met name de acceptabele en de duurzaam te verwachten verkeersdruk en de effecten daarvan op de barrièrewerking en de kwaliteit van het gebied anders dan gemeente.

Stedenbouwkundig plan Van Sijpesteijnkwartier

Op 18 juni 2013 stelde het college het definitief stedenbouwkundig plan Van Sijpesteijnkwartier vast. Op één onderdeel na, bleef het stedenbouwkundig plan binnen de door de Raad vastgestelde kaders. Op 3 oktober 2013 nam de raad het besluit in te stemmen met een uitbreiding aan de bouwenvelop Leeuwensteyn met 8 meter ten behoeve van een kantoor. Dit is een aanpassing (optimalisatie) van het Masterplan en het Structuurplan Stationsgebied.

Daarbij werd motie 2013/MO71 "Zichtlijnen OVT-Lombok Herstellen en Bewaken", aangenomen:
met de opdracht aan het college:

• zeker te stellen dat eventuele uitbreiding van het Leeuwensteyngebouw niet de directe zichtlijn uitgang OVT-Westzijde/stadskantoor richting Moskee/Lombok en v.v. op de begane grond en op forumniveau doorbreekt;
• met de Ontwikkelgroep Lombok centraal, de Ulu Moskee en de Winkeliersvereniging Kanaalstraat af te stemmen hoe deze zichtlijn het beste gewaarborgd kan worden.
  

Er is echter wel een voorbehoud gesteld dat indien de ontwikkelende partij er om die reden vanaf ziet (dus als het gebouw met overstek te duur blijkt te worden) dat er dan op terug gekomen kan worden.

2.4 Conclusie

Uit de bovenstaande paragrafen blijkt dat de voorgestane planontwikkeling past in de beleidskaders van Rijk-, provincie en gemeente. De behoefte aan de ontwikkeling is vanuit beleidsmatig en programmatisch oogpunt voldoende aangetoond.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Beschrijving van het plangebied

3.1.1 Historische ontwikkeling

Plan Moreelse

Het eerste stedenbouwkundige plan voor de westkant van de stad is in 1664 gemaakt door burgermeester Moreelse. Evenwijdig aan de Catharijnesingel werd een grachtenstelsel aan de stad toegevoegd. Daardoor kwam deze handelsroute centraal in de stad te liggen. Door economische stagnatie zijn echter alleen de grachten en niet de bebouwing uit het plan gerealiseerd.

Ten westen van Catharijnesingel lag tot ver in de 19e eeuw nog voornamelijk boerenland. Na aanleg van het spoor ontstond aan de westzijde industrie en kleine woningen. In de zone tussen spoorlijn en Catharijnesingel vond langzaam verdichting plaats nadat de verbinding met de bestaande stad was verbeterd met bruggen bij de Mariaplaats en de Leidseweg. De stationswijk die zo ontstond, is later geheel verdwenen door de bouw van Hoog Catharijne. In het plan Moreelse loopt het patroon van straten en waterlopen evenwijdig met en haaks op de Catharijnesingel. Hoewel het plan nooit voltooid is, volgden de ontwikkelingen tot in het begin van de 20ste eeuw (spoorlijn, kazernes, veemarkt) wel het patroon ervan. Ook voor Hoog Catharijne was dat patroon dominant. De blokkenverkaveling en het grachtenstelsel van Moreelse zijn dan ook intact gebleven.

Ontwikkeling Lombok

Pas na 1890 vond in Utrecht uitbreiding aan de westzijde van het spoor in sterkere mate plaats. Vanaf het eind van de negentiende eeuw is bijvoorbeeld Lombok gebouwd. De vorm van Lombok is bepaald door de loop van de Leidsche Rijn (voorheen Leidsche Vaart, een oude trekvaart tussen Utrecht en Leiden) en de Vleutensevaart op de plaats van de huidige Vleutenseweg. Beide vaarten kwamen samen in een haven voor de Catharijnepoort, het huidige Smakkelaarsveld. Schepen van en naar West-Nederland mochten de stad niet in, waardoor laden en lossen buiten de stad gebeurde. De straten in Lombok volgen een eigen patroon, dat enigszins gedraaid ligt ten opzichte van de lijnen van het Plan Moreelse. Tussen beide structuren vormde de Leidsche Rijn tot ver in de 20ste eeuw een natuurlijke barrière.

Ontwikkeling Jaarbeursterrein en Graadt van Roggenweg

De Jaarbeurs maakte pas na de tweede wereldoorlog de sprong van het Vredenburg naar het terrein aan de Croeselaan. Bij de ontwikkeling van dit terrein was het Merwedekanaal bepalend voor de richting, dit in verband met de ontsluiting voor goederen over het water. Aan de noordzijde wordt het Jaarbeursterrein begrensd door de Graadt van Roggenweg, die in de jaren 1952-1953 is aangelegd als verbinding tussen de binnenstad en de doorgaande wegen aan de westkant van de stad. De typische slingervorm is ontstaan doordat de Graadt van Roggenweg aan beide zijden aansluit op bestaande infrastructuur: in het westen de brug over het Merwedekanaal en in het oosten de Leidseveertunnel.

3.1.2 Structuurbepalende elementen

In de loop der tijd hebben allerlei ontwikkelingen het regelmatige patroon van het Stationsgebied West doorbroken. Stedenbouwkundige richtingen zijn bovendien niet altijd consequent gevolgd, waardoor bijvoorbeeld de ligging van het TNTgebouw aan de Croeselaan zich richt naar het stratenpatroon van Lombok. Door deze ontwikkelingen is de totale stedenbouwkundige compositie verdeeld en rommelig. Een nieuwe planontwikkeling dient er op gericht te zijn de oorspronkelijke structuur te herstellen.

Afbeelding 4 - Huidige stedenbouwkundige structuur

Daarnaast ligt het plangebied ingeklemd tussen enkele belangrijke verbindingen, namelijk de zeer belangrijke spoorverbinding van Utrecht richting het westen, het Jaarbeursplein met zijn reizigersstroom van en naar de OV terminal de Mineurslaan en het drukke Westplein dat de westkant van het centrum via de Daalse tunnel verbindt met de oostkant van het centrum.

In het plangebied vormt De Leidsche Rijn het historisch belangrijkste structuurbepalende element.

3.2 Conclusie

Vanuit de in vorige paragrafen benoemde kaders laten zich de opgaven formuleren voor het project.

In het nieuwe Stationsgebied West wordt de Leidsche Rijn hersteld als ‘natuurlijke barrière’ tussen Lombok en het Stationsgebied. De Stadscorridor en de Centrumboulevard zijn de hoofdassen van het Stationsgebied. De Graadt van Roggenweg en de Croeselaan ontsluiten het gebied aan weerszijden voor het autoverkeer, maar zijn ook belangrijke verbindingen voor langzaam verkeer. De Graadt van Roggenweg is bovendien voor het autoverkeer een belangrijke ontsluitingsroute naar de oude binnenstad. In Lombok en het gebied tussen Croeselaan/Jaarbeursplein en de Catharijnesingel worden de historische patronen hersteld. Het gebied tussen de Graadt van Roggenweg en de Leidsche Rijn sluit aan op het patroon van Lombok, terwijl het Jaarbeursterrein grotendeels een patroon blijft volgen dat evenwijdig loopt aan het Merwedekanaal. Het bestaande kantoorgebouw, het toekomstige hotel en casino en de Graadt van Roggenweg zijn bepalend voor de noordoostelijke begrenzing van het Jaarbeursterrein. Boven de huidige Mineurslaan komt tot slot een verhoogd maaiveld, waar de hoofdingangen van de omliggende gebouwen op aansluiten: het Forum. Op het nieuwe Jaarbeursplein komen de structuren van Lombok, het plan Moreelse en het Jaarbeursterrein samen. Het plein vormt daarmee een soort sluitsteen van het gebied.

Zonder verdere ingrepen zou het plein echter niet overeenkomen met de wens uit het Masterplan om publieke ruimtes niet te groot te maken en een goede verhouding te creëren tussen verkeers- en verblijfsruimtes, met duidelijke ruimtelijke begrenzingen en overgangen. Daarom is een nieuw gebouw opgenomen als scheiding tussen de verlengde Graadt van Roggenweg en het Jaarbeursplein. Zo ontstaat een Z-vormig, autovrij plein, waarvan de omvang zich goed verhoudt tot de omliggende bebouwing en dat groot genoeg is om ruimte te bieden aan forse evenementen (podiumfunctie). Het plein is onderdeel van een van de hoofdassen van het Stationsgebied (de Centrumboulevard) en takt aan alle zijden aan op het raster van de omliggende deelgebieden.

Het betreft een planontwikkeling die:

• maximaal invulling geeft aan de kernopgaven uit het Masterplan: Verbinden, Herstellen en Betekenis Geven: Oorspronkelijke structuren (Leidsche Rijn) worden hersteld;
• Het plangebied transformeert naar een centraal in de stad gelegen hoogstedelijk gebied waar gewerkt wordt en waar evenementen kunnen worden gehouden, met verbindingen naar de directe omgeving;
• de ontwikkeling mogelijk maakt van kantoren en voorzieningen voor de commerciële markt tegen concurrerende stichtingskosten op het moment dat er vraag vanuit de markt naar is;
• voorziet in parkeervoorzieningen ten behoeve van het programma aan marktkantoren en woningen, bijbehorende bezoekers en voorzover mogelijk het oorspronkelijke parkeren aan de Mineurslaan voor NS personeel en het P+R;
• voor reizigers aan de westkant van het station de hoofdtoegang tot de sporen blijft bieden.
• zorg draagt voor aantrekkelijke en veilige ruimten, die ook op lange termijn zijn kwaliteit behouden en goed beheerd kunnen worden;
• aansluit op de omgeving zowel op forum niveau als maaiveld niveau en verbinding hiertussen;
• aansluit op goede langzaam verkeersroutes door het aangrenzende plangebied op maaiveldniveau ((Noord-Zuid route).

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Programma

4.1.1 Geplande ontwikkelingen

Het bestemmingsplan voorziet in hoofdzaak in 3 ontwikkelingen die hieronder nader beschreven worden. Het betreft:

• Herontwikkeling van het gebouw Leeuwensteyn;
• De bouw van het Jaarbeurspleingebouw;
• De bouw van een ondergrondse parkeergarage onder het Jaarbeursplein.

4.1.2 Programma en fasering

Volumestudies en schetsontwerpen hebben uitgewezen dat het plot voor het Jaarbeurspleingebouw zoals aangegeven in “Van Sijpesteijnkwartier en verder“ en in het IPvE openbare ruimte westzijde niet toereikend is om het geplande volume met goede vloeroppervlakten te ontwikkelen. Om deze reden is het bouwvlak voor het Jaarbeurspleingebouw vergroot. Hiervoor wordt het overstek bij het bouwvlak getrokken en breidt het bouwvlak zich uit richting de parkeergarage. Uitgangspunten hierbij zijn voldoende zicht op Leeuwensteyn, voldoende zicht tussen HOV-halte en Stationsplein West en voldoende maat tussen Leeuwensteyn en het Jaarbeurspleingebouw. een en ander leidt tot de volgende programmering:

Jaarbeurspleingebouw(en)

Op het Jaarbeursplein zal een nieuw gebouw of gebouwcomplex worden gerealiseerd, die het plein aan de noordwestzijde begrensd. Deze bebouwing zal ca. 50.000 m2 BVO bevatten, bestaande uit kantoorruimte en plintfuncties. Het gebouw kan gefaseerd worden gebouwd. Het kunnen ook 2 losse gebouwen worden.

• Kantooroppervlakte: 47.200m²;
• Plintfuncties: 3.300m², waarvan horeca 1.400 m² en retail 1.900 m².

Van Leeuwensteyngebouw

Voor de locatie van het bestaande Leeuwensteyngebouw ligt op dit moment een schetsontwerp klaar van eigenaar voor sloop/nieuwbouw van het huidige Leeuwensteyn kantoor. Het gaat om de ontwikkeling van een kantoorgebouw van circa 33.000m² (30.000m² kantoor, 1.000m² commercieel en 1.000 m2 transfer).

Dit moet worden gewijzigd in:

• Kantooroppervlakte : 30.000 m2 ;
• Plint- en logistieke functies: 2.000 m2- en
• Fietsenstalling: 1.000 m2.

Parkeergarage

Onder het Jaarbeursplein, tussen het toekomstige Jaarbeurspleingebouw en het bestaande Beatrixgebouw, is als onderdeel van de grootschalige herontwikkeling van het Stationsgebied een ondergrondse parkeergarage voorzien van maximaal 800 parkeerplaatsen. Deze garage vervangt de voormalige bovengrondse Jaarbeurspleingarage en is primair bedoeld voor de gebruikers van de voormalige garage en de toe te voegen nieuwe functies in het Stationsgebied.

Het Jaarbeursplein krijgt bij de herontwikkeling van het Stationsgebied een nieuwe betekenis voor de stad. Het wordt een bijzondere plek met een groot binnenstedelijk plein waar mensen elkaar ontmoeten. Een plek voor grootschalige en kleinschalige evenementen. De ruimtelijkheid en relatieve leegte van het plein moet het belangrijkste kenmerk worden van het Jaarbeursplein. Onder het Jaarbeursplein wordt de parkeergarage gerealiseerd. In december 2012 is gestart met het maken van een integraal VO voor de inrichting van de openbare ruimte van het Jaarbeursplein en een constructieve uitwerking van de onderliggende Jaarbeurspleingarage.

• 800 parkeerplaatsen.

4.2 Openbare ruimte en stedenbouwkundig plan

4.2.1 Ruimtelijke randvoorwaarden omgeving

In het IPvE/FO Stationsgebied West zijn ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld voor een vijftal deelgebieden. Een aantal van deze deelgebieden vallen (deels) in het plangebied van het Van Sijpesteijnkwartier of grenzen hieraan. Hieronder wordt een overzicht gegeven van deze randvoorwaarden die ook van toepassing zijn op het Van Sijpesteijnkwartier. Voor het plangebied gaat het dan om het Jaarbeursplein, het Forum, de Mineurslaan en de Croeselaan.

4.2.2 Jaarbeursplein

Binnen het Stationsgebied West neemt het Jaarbeursplein een centrale positie in. Op het plein komen voetgangers- en fiets stromen uit alle richtingen samen. Daarom moet het vrij blijven van gemotoriseerd verkeer en wordt de inrichting afgestemd op de voetgangers, zodat het plein uitnodigt tot verblijf. Ook het (brom)fietsverkeer mag daarom niet hinderlijk aanwezig zijn op het plein.

De inrichting van het plein krijgt een open en flexibel karakter, zodat het plein geschikt is voor de huisvesting van diverse evenementen. Het Jaarbeursplein moet voor deze functie zoveel mogelijk obstakelvrij zijn, echter op het plein zullen, noodzakelijkerwijs, wel voorzieningen worden aangebracht om een goed windklimaat te waarborgen.

Vanwege de centrale ligging in het Stationsgebied West zijn het Jaarbeursplein en de bebouwing aan het plein belangrijke oriëntatiepunten. Voor de inrichting van het plein moet daarom gebruik worden gemaakt van de zichtlijnen op het plein en op de aan de oostzijde van het plein gelegen OV-Terminal. De OV-Terminal met het Stationsplein West is een zeer prominente voorziening aan het plein. De inrichting van het Jaarbeursplein moet zorgen voor goede looproutes tussen de OV-Terminal en het omliggend gebied. In het verlengde daarvan is het van belang dat er een goede en logische overgang komt van het Jaarbeursplein naar het hoger gelegen Stationsplein West.

Aan het Jaarbeursplein liggen behalve de OV-Terminal nog andere belangrijke bestemmingen. De toegang tot de bestemmingen moet helder en begrijpelijk worden vormgegeven. Het Jaarbeursplein moet een duidelijke identiteit krijgen.

Het Jaarbeursplein voegt een bijzondere nieuwe pleinruimte toe aan de stad, met voor Utrecht een qua schaal en ruimtelijkheid uniek karakter. De inrichting van het plein moet echter wel aansluiten bij de menselijke maat, onder meer door de toepassing van groen. De identiteit kan worden versterkt door middel van een kenmerkende invulling in de vorm van bijvoorbeeld een kunstwerk. Voor de herkenbaarheid van het plein, moeten de randen zichtbaar worden afgebakend, zowel in de vorm van wanden van omliggende bebouwing als in de materialisering van het plein, met één dominante hoofdvorm. De inrichting van het plein moet er toe bijdragen dat de functie van verblijfsruimte herkenbaar is, terwijl de omliggende bebouwing een duidelijke toegang heeft aan het plein.

4.2.3 Forum

Het verhoogde maaiveld in Westflank Noord sluit aan op het Stationsplein West en loopt langs de oost- en noordzijde van het Leeuwensteyngebouw. Het is niet noodzakelijk dat het forum over de hele lengte van noord oostzijde aan het gebouw vast zit, maar er moet wel een koppeling zijn tussen gebouw en forum. Het forum heeft een niveau van 10m boven NAP.

Aan de noordzijde dient het hoogteverschil tussen maaiveld en Forum op een gebouwde manier overbrugd te worden, bij voorkeur als ontwerp opgave die afgestemd is op het gebouw.

4.2.4 Mineurslaan

De Mineurslaan is een expeditiestraat en dient zo min mogelijk gekruisd te worden door HOV- en busverkeer. Op de plek waar het HOV-/busverkeer onder het Forum richting Mineurslaan rijdt, ligt een ontwerp opgave om de toegankelijkheid voor ander verkeer (voetganger, fiets, brommer en ook auto) onmogelijk te maken of in ieder geval te duiden dat dit geen openbare route is.

De rijrichting van de Mineurslaan is één richting: expeditieverkeer rijdt de Mineurslaan in op de Croeselaan en uit bij de Jaarbeurspleinstraat. Deze rijrichting levert een meest efficiënt ruimtegebruik op en een optimale verkeersdoorstroming waarbij het kruisen van expeditieverkeer en HOV-verkeer (tram en bussen) zoveel mogelijk wordt beperkt.

4.2.5 Croeselaan

Op het Jaarbeursplein komen de verkavelingsrichtingen van het plan Moreelse (Croeselaan en omgeving) en Lombok (verlengde Damstraat) samen. Het Jaarbeurspleingebouw markeert deze overgang vanuit de Croeselaan gezien. Dit gegeven zou bij voorkeur moeten worden ondersteund worden door een hoogte-accent.

4.2.6 Stedenbouwkundige randvoorwaardenkaart

De ligging van grootschalige kantoorgebouwen aan het Jaarbeursplein vraagt om een architectonische uitwerking die in maat en schaal aansluit bij de publieksfunctie van het plein. Het zal een plein worden met grote stromen voetgangers en voor hen zal het plein regelmatig ook als verblijfsplek dienen.

De gebouwen dienen op verschillende schaalniveaus geleed te worden teneinde een monotoon en anoniem beeld van de kantoren te voorkomen. De geleding zou op verschillende schaalniveaus uitgewerkt moeten worden. Op het kleinste schaalniveau, dat van de architectonische detaillering, en op het grootste schaalniveau, het gebouwniveau, bijvoorbeeld door het ontwerp van de plint, of de compositie van gebouwmassa’s ten opzichte van elkaar.

Maar ook nog op een tussenniveau, hierbij kan het gaan om grotere elementen die terug liggen of uitsteken ten opzichte van de hoofdmassa.

Er is getracht om alle randvoorwaarden zoals die zijn besproken in de paragrafen hieraan voorafgaand te verenigen in één randvoorwaardenkaart. Voor toelichting op een specifieke randvoorwaarde wordt dan ook verwezen naar de desbetreffende paragraaf.

4.2.7 Rooilijnen

Het Z-vormige Jaarbeursplein opent zich naar het terrein van de Jaarbeurs toe. Deze vorm dient begeleid te worden door de rooilijn van het Jaarbeurspleingebouw, deze rooilijn loopt dus niet evenwijdig met het Beatrixgebouw. De entree van het Jaarbeursplein vanuit de HOV-halte gezien opent zich naar het Stationsplein West/Jaarbeursplein toe, ook deze ruimte dient door rooilijnen van het nieuwe Leeuwensteyngebouw en het Jaarbeurspleingebouw begeleid te worden. Deze rooilijnen hoeven niet strak aangehouden te worden, belangrijker is dat de ruimtes op de juiste manier begeleid worden.

De rooilijnen aan de oost- en westzijde van het Jaarbeurspleingebouw liggen wel vast, in verband met respectievelijk de zichtlijn op de OV-terminal en de zichtlijn richting de Verlengde Damstraat.

De rooilijn van het Jaarbeurspleingebouw aan de zijde van de HOV-halte kan zowel de richting van de halte zelf oppakken als van de bestaande Graadt van Roggenweg, hier kan een keuze in gemaakt worden. Wanneer gekozen wordt om de rooilijn evenwijdig aan de HOV-halte (Jaarbeursplein noord) te leggen, zal de footprint van het gebouw vergroot worden. Daarbij geldt dat het kritische dwarsprofiel ter hoogte van de HOV-halte altijd gehandhaafd zal moeten worden. In dit geval is een extra aandachtspunt het zicht op het Leeuwensteyngebouw komend vanuit het westen (motie 2013/MO71 "Zichtlijnen OVT-Lombok Herstellen en Bewaken").

4.2.8 Bouwhoogten

Voor Leeuwensteyn geldt een maximale bouwhoogte van 90 meter, mits voldaan wordt aan de eisen die daaraan gesteld worden conform de schalenkaart zie paragraaf 2.3.12.

Voor het Jaarbeurspleingebouw geldt eveneens een maximale bouwhoogte van 90 meter. Daarbij geldt de beperking dat het gebouw niet over de hele plot deze maximale hoogte mag hebben, dit om wandvorming te voorkomen. Het moet een geleed volume worden. Voor het ontwerp van de oostzijde is het belangrijk om de confrontatie met Leeuwensteyn goed in te passen en om zorg te dragen voor een goed windklimaat tussen Jaarbeurspleingebouw en Leeuwensteyn.

In z’n algemeenheid moeten de gebouwen zorgen voor een zo goed mogelijk windklimaat op en rond het Jaarbeursplein.

4.2.9 Plint

Zowel het Jaarbeurspleingebouw als Leeuwensteyn zijn alzijdige gebouwen. Dat wil zeggen dat er aan alle zijden representatieve gevels gemaakt dienen te worden. Er zal altijd sprake zijn van een voorkant, een achterkant en zijkanten, echter die dienen allen zo veel mogelijk voorzien te worden van representatieve functies op maaiveldniveau. Ook hebben de gebouwen aan meerdere zijden entrees.

Voor de levendigheid van het Jaarbeursplein zijn plintfuncties cruciaal. Zowel het Leeuwensteyn- als het Jaarbeurspleingebouw krijgen daarom een plint in 2 lagen (deze maat komt overeen met de entreepartij van het Beatrixgebouw). Deze plint zou met zoveel mogelijk kleine eenheden met publieksfuncties gevuld moeten worden in verband met de levendigheid van de plint. In geval van meer grootschalige functies is levendigheid daarvan een belangrijk toetsingsaspect. De functies hoeven niet over 2 lagen te zitten, maar de vormgeving van de plint gaat in principe wel over 2 lagen.

4.2.10 Jaarbeursplein gebouw

Voor de bouwenvelop van het Jaarbeurspleingebouw gelden de volgende begrenzingen:

• oostzijde: harde rooilijn vanwege zichtlijn tramhalte en OVT;
• westzijde: harde rooilijn vanwege zichtlijn Damstraat;
• noordzijde: flexibiliteit in rooilijn, in relatie tot verkeersprofiel Jaarbeursplein;
• noordzijde is de harde begrenzing;
• zuidzijde: flexibiliteit in rooilijn, mits het ontwerp goed wordt afgestemd op het ontwerp van de ondergrondse parkeergarage. De rooilijn is evenwijdig aan het bouwvlak vanwege het openen van het Jaarbeursplein naar de Jaarbeurs toe.
• De bouwenvelop dient aan de noordoostzijde ter hoogte van de HOV-halte afgeschuind te worden om voldoende zicht te houden tussen Stationsplein West en de HOV halte (in ieder geval op de 3 onderste lagen).

4.2.11 Gebouw Leeuwensteyn

Op de plek van Leeuwensteyn is nieuwbouw voorzien. Daarvoor is een bouwenvelop opgesteld. Deze dient aan de noordoostzijde ter hoogte van de bocht afgeschuind te worden om voldoende zicht te houden voor HOV en bussen komende vanaf Jaarbeursplein Noord op het verkeer op de Mineurslaan en andersom. Aan de westkant van de plot (pleinzijde) kan flexibiliteit in de rooilijn worden gevonden wanneer het ontwerp dat vereist. Er is een studiegebied dat 8m richting het westen gaat, dit is gemaximeerd op 8m, vanwege de zichtbaarheid van het Stationsplein West (fietsenstalling) vanaf de fietsroute die evenwijdig loopt aan de gebouwen Sypesteyn en Leeuwensteyn.

In deze zichtlijn mag niet gebouwd worden. Om de integratie met het Stationsplein West goed te laten plaatsvinden is tevens een studiegebied gedefinieerd in zuidelijke richting, hier gaat het om maximaal 3m.

Het is niet noodzakelijk dat het Forum over de hele lengte van noordoostzijde aan het gebouw vast zit, maar er moet wel een koppeling zijn tussen gebouw en het Forum

4.2.12 Overstekken

Het is toegestaan om overstekken toe te passen en daarmee ruimte te maken voor extra programma. De plek en maat van de eventuele overstekken is afhankelijk van de architectonische uitwerking van de gebouwen, maar mag maximaal 15 meter bedragen.

Aan de westzijde van het Jaarbeurspleingebouw, aan de verlengde Damstraat, loopt de rooilijn van Lombok door, hier mag een eventueel overstek, niet door kolommen ondersteund worden ter hoogte van minimaal 3 lagen (de schaal van de bebouwing van Lombok, met name aan de Damstraat)

Op maaiveld, is er aan de noordoostzijde sprake van een obstakelvrije driehoek. Het betreft hier een zichtgebied om de relatie tussen het Stationsplein West en de HOV-halte te garanderen. In deze driehoek mag vanaf 10m +NAP wel een overstek gemaakt worden, echter niet ondersteund door kolommen.

Ook voor het gebouw Leeuwensteyn is het mogelijk overstekken toe te passen en daarmee ruimte te maken voor extra programma. De maat van de eventuele overstekken is afhankelijk van de architectonische uitwerking van de gebouwen, maar mag aan de noordzijde maximaal 23 meter bedragen en aan de westzijde maximaal 4m. De overstekken worden niet ondersteund door kolommen. Op maaiveld, is er aan de noordoostzijde sprake van een obstakelvrije driehoek. Het betreft hier een zichtgebied voor verkeer dat gebruik maakt van de Mineurslaan, zodat zij hier voldoende om de hoek kunnen kijken. In deze driehoek mag vanaf 10m +NAP wel een overstek gemaakt worden, echter eveneens niet ondersteund door kolommen.

4.2.13 Aanpassingen van bestaande kaders

Sinds de vaststelling van het (geactualiseerde) Masterplan (2003 en 2004) en het Structuurplan Stationsgebied (2006) zijn de omstandigheden ingrijpend veranderd.

Dat maakt het nodig om ten opzichte van het Structuurplan:

• meer flexibiliteit met betrekking tot de footprint van het Jaarbeurspleingebouw richting Jaarbeursplein toe te passen;
• flexibiliteit toe te passen voor wat betreft de footprint Leeuwensteyn aan westzijde;
• een eventuele extra ontsluiting parkeergarage vanaf noordzijde Jaarbeursplein mogelijk te maken.

 

4.3 Verkeer en bereikbaarheid

4.3.1 Croeselaan en Graadt van Roggeweg

De Croeselaan heeft in de toekomst geen functie meer voor doorgaand verkeer, maar alleen nog voor verkeer met een bestemming bij het Jaarbeursplein. De Croeselaan en de Graadt van Roggenweg hebben een belangrijke functie voor het halen en brengen van reizigers (taxizone, kiss-and-ride). De Croeselaan landt aan op het autovrije Jaarbeursplein en heeft daar haar eindpunt. Het gebied moet ook duidelijk als zodanig worden vormgegeven, met daarin ruimte voor taxistandplaatsen en een kiss-and-ride-zone.

4.3.2 Auto/HOV

Het gebied is bereikbaar vanuit de Graadt van Roggenweg via een openbare route door het Van Sijpesteijnkwartier. Naast het bestemmingsverkeer van de Westflank Noord dient deze route vooral als Kiss&Ride-route en taxi’s voor de OVT. Tevens kunnen hier voorrij plaatsen voor de kantoor- en hotelfuncties worden voorzien.

4.3.3 Fiets

Fietsers naar het station maken gebruik van de bestaande fietsenstalling bij de Van Sijpesteijntunnel en tevens van de nieuwe gebouwde stalling onder Stationsplein West aan het Jaarbeursplein. Kantoren voorzien in hun eigen behoefte aan fietsenstallingen. Belangrijke aanvoerroutes voor fietsers zijn de Graadt van Roggenweg en de Van Sijpesteijnkade.

Fietsparkeerplekken dienen op eigen terrein gerealiseerd te worden, maar een gebiedsgerichte oplossing mag uiteraard worden onderzocht.

4.3.4 Toegankelijkheid mensen met een beperking

In paragraaf 5.12 wordt ingegaan op de bereikbaarheid van het gebied voor mensen met lichamelijke beperkingen.

4.3.5 Evenementen

Utrecht heeft een zeer goede nationale positie als het gaat over evenementen en festivals. De stad staat al jaren in de top drie van evenementensteden. Het aanbod festivals en evenementen in Utrecht is divers en van hoge kwaliteit. Denk aan festivals als de Culturele zondagen, het Nederlands Film Festival, Festival Oude muziek en Spring.

In de komende jaren gaan we het evenementenklimaat in Utrecht verder versterken. We doen dit door nauwe samenwerking met het brede Utrechtse aanbod festivals en evenementen Samen met de partijen uit het veld, zoals het Festival Overleg Utrecht (UFO), de marketingstichtingen voor cultuurpromotie en toerisme (SCU en TU) in de samenwerkende Musea gaan we Utrecht als evenementenstad nog beter op de kaart zetten.

Het plangebied leent zich door zijn ligging en uitstekende bereikbaarheid zeer goed voor het houden van kleinere en grotere evenementen. Het Jaarbeursplein ligt centraal in de stad en ligt aan de Centrumboulevard. De afstand tot de dichtstbijzijnde woonbebouwing is circa 150 meter en bovendien wordt het geluid afgeschermd door omliggende niet geluidgevoelige bebouwing. Daarnaast is in de directe omgeving en in de nieuw te bouwen garage een grote hoeveelheid parkeerplaatsen beschikbaar. De Centrumboulevard is de aorta van het nieuwe Stationsgebied en is daarmee bepalend voor het succes. Een geslaagde aanpak van deze route is in staat om de beoogde transformatie gestalte te geven. Immers, deze transformatie bestaat uit het organiseren van een nieuwe dynamiek: de interactie tussen stedelijke functies, doelgroepen, stadsdelen, beleving en kennisomgevingen. Door de Centrumboulevard ontstaat een functionerend geheel. De Centrumboulevard belichaamt de essentie van het Stationsgebied, namelijk het creëren van (groot)stedelijke chemie. Daarmee vormt de Centrumboulevard een bepalend element in het nieuwe centrum van de stad. Een centrum dat zowel uitnodigend, verbindend als intensiverend is.

Voor bewoners, werkenden en winkelend publiek biedt de openbare ruimte recreatieve gebruiksmogelijkheden. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om wandelen, zitten, joggen, varen, deelname aan al dan niet georganiseerde evenementen en culturele activiteiten. De verkeersluwe plekken in het Stationsgebied zijn hiervoor het meest geschikt. Plaatsen met een behoorlijke beschutting en zowel zon als schaduw bieden de beste gelegenheid voor een langer verblijf. Deze plaatsen zijn soms zeer levendig maar kunnen ook relatief rustig zijn. Op plaatsen, waar mensen verblijven, is het leefmilieu (zon, wind, geluid) sterk bepalend.

In het Stationsgebied is plaats voor allerlei dagelijkse en bijzondere gebeurtenissen. Terrassen verlevendigen de openbare ruimte. Met name de pleinen en parken in het Stationsgebied bieden ruimte voor evenementen. Het gebied rondom Jaarbeursplein en Jaarbeurs is bij uitstek geschikt voor activiteiten gericht op het uitgaanspubliek en de jeugd. Voorzieningen worden trendbewust ingezet (te denken valt aan skatebanen, klimmuren, en dergelijke). Levendigheid in de stad is voor veel mensen juist een reden om in Utrecht te gaan wonen en/of te gaan werken. Evenementen en festivals dragen in belangrijke mate bij tot deze levendigheid. Aan de andere kant zorgen evenementen voor een deel van de bewoners zo nu en dan voor overlast.

De spreiding van evenementen in zowel de tijd van het jaar als de plek in de stad willen we verbeteren. Een betere spreiding zorgt voor minder overlast voor bewoners.

Bij de inrichting van het plein wordt van het begin af rekening gehouden met het houden van evenementen. Overlast vermindert als bestaande plekken goed ingericht zijn voor evenementen. Het plein wordt makkelijk op te delen in vakken waardoor ook bij het houden van evenementen de loopstromen naar de OV-terminal gegarandeerd kunnen worden. Daarnaast krijgt het plein diverse voorzieningen ten behoeve van het houden van evenementen. In artikel 4.5 is een regeling opgenomen voor het houden van evenementen. Kern van deze regeling is dat maximaal 48 dagen per jaar op het plein gebruik mag worden gemaakt van versterkt geluid. De tijden waarin versterkt geluid ten gehore mag worden gebracht tijdens een evenement, wordt aangegeven in drie blokken, te weten: van 11.00 uur tot 17.00 uur, van 17.00 uur tot 23.00 uur en van 23.00 uur tot 01.00 uur. Om onevenredige overlast te voorkomen is geregeld dat per evenement gedurende maximaal twee aaneengesloten blokken versterkte muziek ten gehore mag worden gebracht. Daarnaast is in de regeling voorzien in geluidseisen waaraan het evenement dient te voldoen.

De gemeente kijkt bij de beoordeling van een vergunningaanvraag voor een evenement ook naar andere evenementen die in de stad en regio plaatsvinden. De gemeente hanteert hiervoor de evenementenkalender. Als een evenement niet op deze kalender past en/of als het evenement een te groot beroep op de gemeentelijke diensten of regionale hulpdiensten doet, kan de vergunning worden geweigerd. Naast de evenementen op de kalender kijkt de gemeente naar de wedstrijden van FC Utrecht, koopzondagen, grote evenementen in de nabijgelegen Jaarbeurs, (weg)werkzaamheden en grote evenementen in de regio.

Voor bijzondere gelegenheden is er ook nog een afwijkingsbevoegdheid voor één extra evenement opgenomen in artikel 5.6. Hiervan kan jaarlijks maximaal één keer gebruik van worden gemaakt. Voor de vergunningverlening van evenementen wordt in Utrecht gebruik gemaakt van het onderscheid zoals aangegeven in tabel 4.1 categorisering evenementen.

Tabel 4.1 Categorisering evenementen

De regeling in artikel 4.5 van dit bestemmingsplan, is uitsluitend gericht op evenementen in de categorie middelgroot (meer dan 50 bezoekers tot zeer groot meer dan 10.000 bezoekers). Kleine evenementen tot 50 bezoekers hebben een zodanig beperkte ruimtelijke uitstraling dat ze niet specifiek geregeld behoeven te worden.

Aandacht voor geluidsoverlast en nieuwe meetmethode bij evenementen

Geluidsoverlast is de belangrijkste aanleiding voor klachten bij evenementen. Met het evenementenbeleid is tevens een nieuwe een nieuwe beleidsregel geluidsnormen bij buitenevenementen vastgesteld. Deze moet er voor zorgen dat de overlast van geluid door evenementen voor omwonenden binnen aanvaardbare marges blijft. Belangrijk onderdeel van deze methode is dat de bastonen, die voor de meeste overlast zorgen, worden gemeten.

4.3.6 Laden en Lossen

De bevoorrading van Leeuwensteyn en het Jaarbeurspleingebouw moet op een goede manier worden georganiseerd met een minimale belasting voor de openbare ruimte, waarbij met name het langzaam verkeer zo min mogelijk wordt gehinderd. Er zijn zones aangewezen waar ruimte moet worden gevonden voor expeditie, bij voorkeur gebeurt dit inpandig.

In het geval van Leeuwensteyn is de Mineurslaan de aangewezen plek om de expeditie van dit gebouw te laten plaatsvinden. Hierbij zijn wel een aantal randvoorwaarden te noemen; het in- en uitrijden van een laad- en losplaats is niet mogelijk nabij de kruising van de Mineurslaan met de HOV-baan en er is ook geen mogelijkheid om stil te staan op het rechtdoor gaande wegvak van de Mineurslaan naast het Leeuwensteyngebouw. Dit betekent dat een inpandige oplossing gezocht moet worden, of de locaties voor expeditie beperkt blijven tot de zuid oostzijde van het gebouw.

Voor het Jaarbeurspleingebouw is het door de alzijdigheid van het gebouw en de grote hoeveelheden fietsers rondom het gebouw een uitdaging om een geschikte locatie voor het laden en lossen te vinden. Inpandig organiseren van laden en lossen verdient de voorkeur. Uitgangspunt bij de zoektocht is dat de vrachtwagens geen achteruitrijbeweging mogen maken die een fietsroute kruist. In principe geldt dat ontsluiting ten behoeve van expeditie plaatsvindt nabij de hoek Croeselaan of Graadt van Roggenweg.

4.3.7 Expeditiestraat Mineurslaan en Forum

De Mineurslaan is een expeditiestraat en HOV baan, die gedeeltelijk wordt overkapt door middel van een dek constructie (op 7,80 meter boven maaiveld), het zogenaamde Forum. Voetgangers lopen via dit dek naar de OVT en de aangrenzende kantoorgebouwen.

De Mineurslaan is in gebruik als expeditiestraat voor de gebouwen met een toegang op het Forum of het Jaarbeursplein. Deze expeditiestraat moet voldoende (dag)licht en lucht krijgen zodat het geen tunnel wordt. Licht- en luchtvoorzieningen moeten worden aangebracht in het Forum-dek.

4.3.8 Parkeren

Voor het parkeren kan gebruik gemaakt worden van de Jaarbeurspleingarage, of er kan op aangesloten worden door middel van een uitbreiding van de Jaarbeurspleingarage onder het eigen bouwplot. De auto-ontsluiting van de parkeergarage vindt primair plaats via de Croeselaan.

De ondergrondse parkeergarage Jaarbeursplein vervangt de voormalige bovengrondse Jaarbeurspleingarage die in 2012 is gesloopt. De garage bedient onder meer de volgende doelgroepen: gebruikers en bezoekers van omliggende kantoren, klanten NH-hotel, bezoekers Beatrixgebouw en reizigers, alsmede ten behoeve van het parkeren van het Noord- en het Zuidgebouw aan de oostzijde van het station.

De garage zou ondergronds kunnen worden gekoppeld aan een eventuele parkeergarage onder het Jaarbeurspleingebouw. Ook moet het mogelijk zijn om een inrit te creëren voor de garage in de Jaarbeurspleinstraat ter hoogte van het Jaarbeurspleingebouw. De auto-ontsluiting van de parkeergarage vindt primair plaats via de Croeselaan.

De gebouwde parkeervoorzieningen onder het plein en (indien door gebruiker gewenst) ook het Jaarbeurspleingebouw zijn bereikbaar vanuit de Croeselaan-zuidzijde (conform Structuurplan), via een inrit ter hoogte van het Beatrixgebouw. Ook kunnen parkeerplekken in de Jaarbeurspleingarage speciaal bestemd worden voor de vastgoedontwikkelingen.

Voor Leeuwensteyn zijn sowieso de parkeerplaatsen gereserveerd in de Jaarbeurspleingarage.

Indien aan de noordzijde van het Jaarbeursplein een secundaire toegang tot de parkeergarage wenselijk is, ligt hier een ontwerp opgave. Daarbij moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan: exclusief gebruik van de toegang door een beperkte groep vaste gebruikers/abonnementhouders, nader onderzoek naar de verwerkingscapaciteit van verkeer op het Jaarbeursplein Noord, inpassing van voldoende bufferruimte en zodanige zichthoeken bij de uitgang waardoor veiligheid van voetgangers en fietsers gegarandeerd kan worden.

In wordt ingegaan op de van toepassing zijnde parkeernormen.

4.3.9 Jaarbeursplein

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In een bestemmingsplan moet voor een aantal wettelijk verplichte aspecten aangetoond worden dat het plan uitvoerbaar is. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient inzichtelijk gemaakt te worden of er vanuit planologisch-milieuhygiënisch oogpunt belemmeringen en/of beperkingen aanwezig zijn voor de beoogde ontwikkeling. In dit hoofdstuk wordt voor de herontwikkeling van het gebied ingegaan op de verschillende aspecten. De bijbehorende onderzoeksrapportages zullen als separate bijlagen bij dit bestemmingsplan worden gevoegd.

5.2 MER Stationsgebied

5.2.1 Inleiding

M.e.r.-procedure voor het Masterplan en Structuurplan
Gemeente Utrecht is al lange tijd bezig met de ontwikkeling van het Stationsgebied rondom NS-station Utrecht Centraal. De gemeente heeft hiertoe verschillende plannen opgesteld, zoals het Masterplan (2003) en het Structuurplan (2006). Voor deze plannen zijn milieu effect rapportage-procedures (MER) doorlopen om de milieueffecten van de ontwikkeling van het Stationsgebied als geheel in beeld te brengen.

Aanvullend MER voor samenhangende milieueffecten
De planontwikkeling van het Stationsgebied is inmiddels ver gevorderd. Voor de verschillende projectenonderdelen binnen het gehele plan zijn of worden bestemmingsplan- en vergunningsprocedures doorlopen. Aangezien de verschillende ontwikkelingen in het Stationsgebied met elkaar samenhangen, dient bij elke bestemmingsplanprocedure inzicht te worden gegeven in de mogelijke samenhangende milieueffecten met de overige projecten die binnen het Stationsgebied zijn voorzien. Hiervoor is een Aanvullend MER d.d. 18 juni 2007 opgesteld. De relatie tussen de verschillende plannen en MERren is weergegeven in Afbeelding 5.1

Afbeelding 5 - Relatie tussen de plannen en bijbehorende MER documenten

1e actualisatie aanvullend MER
Bij de 1e actualisatie aanvullend MER (Arcadis, 20 februari 2013, 076280434:E - Definitief B02023.000086.0100 zie bijlage) is beschouwd of het Aanvullend MER uit 2007 nog actueel en bruikbaar is om als integrale milieubeoordeling te fungeren voor de bestemmingsplanprocedures. Uit de analyse is gebleken dat er sprake is van voortschrijdend inzicht in de te hanteren basisgegevens voor verkeer en vervoer, waaronder de meest recente verkeerscijfers. Ook is de planontwikkeling van een aantal grotere ontwikkelingen inmiddels ver gevorderd. Hierdoor is enige verfijning van de integrale milieubeoordeling van de thema's verkeer en vervoer, geluid en luchtkwaliteit mogelijk. Als gevolg hiervan zijn de resultaten uit het eerder uitgevoerde verkeersonderzoek en onderzoeken van de verkeer gerelateerde leefomgevingsthema's geluid en luchtkwaliteit niet meer actueel.

Doel 1e actualisatie Aanvullend MER
Het doel van de 1e actualisatie Aanvullend MER is inzicht geven in de samenhangende effecten van alle ontwikkelingen binnen het Stationsgebied. Deze 1e actualisatie van het aanvullend MER staat niet op zich en zal in samenhang moeten worden bezien met de andere relevante m.e.r.-documenten zoals het MER Stationsgebied Utrecht (1e fase), de, ten behoeve van het structuurplan Stationsgebied Utrecht vervaardigde, Strategische Milieu Beoordeling (SMB) Stationsgebied Utrecht en het Aanvullend MER.

Afbakening 1e actualisatie Aanvullend MER
De 1e actualisatie Aanvullend MER richt zich met name op de aspecten verkeer en vervoer, geluid en luchtkwaliteit. De in deze 1e actualisatie Aanvullend MER opgenomen informatie over verkeer en vervoer, geluid en luchtkwaliteit actualiseert de eerder in het 1e fase MER, de SMB en het Aanvullend MER opgenomen informatie over deze thema's. Ook zijn als gevolg van voortschrijdend inzicht de milieuthema's bodem, archeologie en ecologie kort behandeld.

De uitgangssituatie voor voorliggend 1e actualisatie aanvullend MER betreft de ruimtelijke situatie zoals is vastgelegd in het Structuurplan. In de paragrafen 2.5 en 4.2 van dit bestemmingsplan is een beknopte beschrijving van de inhoud van het Structuurplan opgenomen.

Zoals aangeven bevat het aanvullend MER de actuele stand van zaken voor de thema's verkeer en vervoer, geluid en luchtkwaliteit. Voor deze drie thema's geldt dat de verkeersanalyse en de effectbeoordeling is geactualiseerd. Voor de aspecten externe veiligheid, archeologie en bodemkwaliteit zijn nieuwe ontwikkelingen en inzichten beschreven. Daarbij wordt opgemerkt dat de wijzigingen die het bestemmingsplan ten opzichte van het structuurplan mogelijk maakt geen invloed hebben op de resultaten van het aanvullend MER. De wijzigingen zullen geen invloed hebben op de verkeersaantrekkende werking van het plangebied en dus ook niet met de met verkeer samenhangende milieuaspecten geluid en luchtkwaliteit. De aanvullende functies hebben slechts een ondersteunend karakter en geen zelfstandige verkeersaantrekkende werking.

5.2.2 1e Actualisatie Aanvullend MER Stationsgebied Samenvatting en conclusies

Het Geactualiseerde Aanvullende MER laat zien dat ten aanzien van de verschillende Milieuaspecten de plannen in het Stationsgebied in hun samenhang nog steeds voldoen aan de eisen en randvoorwaarden die daaraan vanuit, onder andere, de milieuwetgeving gesteld worden. De ontwikkeling van het Stationsgebied heeft onder meer tot doel om de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het Stationsgebied te versterken alsmede de leefbaarheid waaronder geluidsbelasting en luchtkwaliteit te verbeteren. Uit de conclusie van het onderzoek blijkt dat aan deze doelstellingen kan worden voldaan. In de onderstaande paragrafen wordt voor het plangebied specifiek op de verschillende milieuaspecten ingegaan.

5.3 Geluidhinder

5.3.1 Kader

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet  "geluidsgevoelige bestemmingen" zoals woningen en scholen.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• a. bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• b. bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• c. reconstructie van wegen;
• d. wijzigen/bestemmen van zones gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan  Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

5.3.2 Plansituatie

Binnen het plangebied worden geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt, echter het plan voorziet wel in een belangrijke wijziging in de Utrechtse verkeersstructuur door de definitieve knip in de Croeselaan die voorzien is in het plan. Binnen het plangebied wordt daarom voorzien in de aanleg/wijziging van gedeelten van wegen. De wegen die opengesteld zijn voor autoverkeer binnen het plangebied worden allemaal verblijfsgebied (30 km/uur). De Wet geluidhinder is derhalve niet van toepassing. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is onderzocht wat de gevolgen van het plan zijn.

Ter hoogte van het Jaarbeursplein wordt de huidige Croeselaan “geknipt”. Door het aanbrengen van de “knip” is er op de Croeselaan niet langer sprake van doorgaand verkeer. De Croeselaan wordt om die reden ook verblijfsgebied met een snelheid van 30 km/uur.

Als gevolg van de realisatie van het (bestemmings)plan Jaarbeursplein en de daarbij behorende nieuwe ontsluitingsstructuur zijn voor een beoordeling van een goede ruimtelijke ordening de akoestische effecten onderstaand in beeld gebracht. Deze effecten zijn bepaald ten opzichte van de situatie voor de gefaseerde ontwikkeling van het Stationsgebied Westzijde (2010 conform 1e actualisatie Aanvullend MER Stationsgebied Utrecht d.d. 20 maart 2013) en de autonome situatie 2024 (zonder plan) met de plansituatie 2024. Hierbij is in onderstaande tabel alleen gekeken naar het volume effect en is op de Croeselaan niet het effect van de toekomstige snelheidsverlaging (- 3 dB) verdisconteerd.

						2010	2024 autonoom		2024 plan
						Mvt/etm	Mvt/etm	dB tov 2010	Mvt/etm	dB tov 2010	dB tov 2024 autonoom
Croeselaan						18.300	Min 5.600 Max 9.300	-5.1 dB -2.9 dB	Min 10.000 Max 13.700	-2.6 dB -1.3 dB	+2.5 dB +1.7 dB
Graadt van Roggenweg						32.500	31.300	-0.2 dB	31.300	-0.2 dB	0.0
Westplein						25.700	20.200	-1.0 dB	20.200	-1.0 dB	0.0

Uit bovenstaande tabel blijkt dat ondanks de verkeersaantrekkende werking van 4.400 mvt/etmaal door toedoen van het project op de Croeselaan er t.o.v. de representatieve situatie zonder de niet permanente verkeersremmende maatregelen ten noorden van de Rabobank, sprake is van een afname van de geluidsbelasting. Voor wat betreft de akoestische uitstraling is de verkeerafname van de defnitieve knip Croeselaan groter dan de akoestische gevolgen van de verkeerstoename als gevolg van de programmatische uitbreiding.

Voor de woningen aan de Croeselaan betekent dit dat de geluidsbelasting sinds de gefaseerde ontwikkeling van het stationsgebied Westzijde afneemt met circa 2 dB. Gecombineerd met het effect van lagere snelheid loopt dit op tot 4 á 5 dB.

Voor de objecten (woningen Kop van Lombok, Suikerterrein en de hotels) langs de Graadt van Roggenweg – Westplein is sprake van een beperkte afname van de geluidsbelasting. 

5.3.3 Conclusie

Binnen het plangebied worden geen geluidsgevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt. Vanwege de verkeersaantrekkende werking van de geplande functies is wel onderzoek gedaan naar de geluidseffecten rond het plangebied. Hieruit blijkt dat de geluidbelasting in de omgeving Westplein - Graadt van Roggenweg nagenoeg onveranderd blijft en dat de geluidbelasting langs de Croeselaan lager wordt ten opzichte van de situatie zonder knip. Er kan derhalve worden gesproken over een goede ruimtelijke ordening. Voor wat betreft de geluidsaspecten van evenementen wordt verwezen naar hetgaan daarover geschreven is in paragraaf 4.3.5 Evenementen.

5.4 Externe veiligheid

5.4.1 Kader

In bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die zware bedrijven kunnen veroorzaken. Naast de bedrijven kunnen ook het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor of water en door buisleidingen, risico's opleveren.

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), uit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Hierin is voorgeschreven dat kwetsbare bestemmingen voldoende afstand moeten houden tot bedrijven en transportroutes en kunnen er beperkingen aan de bebouwingsdichtheid wenselijk zijn.

Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR); Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans op overlijden van een onbeschermd persoon die zich 24 uur nabij de ongevallocatie bevindt. De normhoogte voor PR bedraagt 10-6/jaar voor gevoelige bebouwing. Het groepsrisico (GR) geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden tengevolge van een calamiteit. Voor het GR is een zogeheten oriënterende waarde vastgesteld - Voor transport bedraagt deze waarde 10-4/jaar bij 10 doden, 10-6/jaar bij 100 doden enzovoort. Het GR is een oriënterende waarde; van deze waarde kan onder voorwaarden worden afgeweken.

Het lokale verkeer van gevaarlijke stoffen wordt in het kader van de routeringsregeling geregeld via jaarlijks door vervoerders aan te vragen ontheffingen. De omvang van dit lokale transport is zo gering dat de norm voor PR niet bereikt wordt en het GR ruim onder de oriëntatiewaarde blijft.

Nota externe veiligheid

Uitgangspunt is dat de stad in ontwikkeling is en daarvoor ruimte nodig heeft. Deze nota gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht over de beheersing van risico's als gevolg van inrichtingen die met gevaarlijke stoffen werken en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De gemeente Utrecht kiest er daarbij voor om niet wezenlijk af te wijken van de veiligheidseisen die vermeld staan in de risiconormering van de Rijksoverheid. Wel spreekt de gemeente Utrecht zich nadrukkelijk uit over de richtwaarde voor het plaatsgebonden risico (voor beperkt kwetsbare objecten) en de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Utrecht respecteert zowel die richtwaarde als die oriëntatiewaarde en zal slechts in bijzondere gevallen afwijken van deze waarden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt, of een risico-ontvanger, zoals een woning, wordt gebouwd.

Daarnaast wordt in deze nota aangegeven op welke wijze Utrecht de veiligheidsrisico's wil beheersen die zij kan beheersen.

5.4.2 Plansituatie

Voor het gehele Stationsgebied is een integraal onderzoek gedaan naar de externe veiligheid. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 2 . Ten behoeve van de verschillende bestemmingsplannen wordt op basis van het bovenstaande rapport per bestemmingsplan een aparte verantwoording gemaakt voor wat betreft de externe veiligheid. Deze verantwoording is opgenomen in Bijlage3.

In en direct om het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd:

• Vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor en water. Voor het plangebied is het spoortraject Amsterdam – Utrecht - aansluiting Betuwelijn relevant;
• Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen;
• Bedrijven die vallen onder het Bevi. Binnen het plangebied worden geen Bevi bedrijven bestemd. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied.
• Bedrijven die vuurwerk mogen opslaan. Dit soort bedrijven worden niet bestemd.

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs; voor transport over weg, spoor en water)

Voor uitgebreidere achtergrondinformatie wordt verwezen naar Bijlage 3 Externe veiligheid Van Sijpesteijnkwartier / Jaarbeursplein.

Vervoer gevaarlijke stoffen over spoorwegen

Het risico bij transportassen wordt veroorzaakt door de mogelijkheid van beschadiging van een transportmiddel (tankwagon, schip) als gevolg van een ongeval, bijvoorbeeld een aanrijding en/of door brand. Hierdoor kan een deel of de gehele lading vrijkomen. De meest relevante stoffen zijn vloeibare gassen (b.v. LPG), brandbare vloeistoffen (b.v. benzine) en giftige stoffen. Bij een ongeval met vloeibaar gas kan dat gas vrijkomen en ontbranden met het mogelijk ontploffen van een tankwagon tot gevolg. Een ongeval met brandbare vloeistof zal leiden tot een grote brand met veel hittestraling. Een ongeval met giftige stoffen zal vaak leiden tot de vorming van een giftige gaswolk.

Vanwege de risico's is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens de uitgangspunten van het Basisnet. Dit Basisnet zal op korte termijn wettelijk worden verankerd door middel van aanpassing van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en het nieuw vast te stellen Besluit externe veiligheid transportroutes (Btev). Het Betv zal de afstanden tussen transportroutes en (beperkt) kwetsbare objecten en bestemmingen gaan beschrijven. Dit zijn alle plaatsen waar zich regelmatig personen bevinden m.u.v. verkeersdeelnemers. De getoetste normen hebben betrekking op het zogenaamde plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Voor de spoorlijn Amsterdam-Utrecht-aansluiting Betuwelijn bestaat volgens het Basisnet binnen het plangebied geen PR 10-6 contour. Ook zijn volgens het Basisnet geen plasbrandaandachtsgebieden aanwezig.

Het groepsrisico is laag en wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Het spoorvervoer van gevaarlijke stoffen legt geen beperkingen op aan het bestemmingsplan.

De onderbouwing van de conclusies is weergegeven in Bijlage 3 Externe veiligheid Van Sijpesteijnkwartier / Jaarbeursplein en Bijlage 4 Externe veiligheid berekeningen .

5.4.3 Conclusie

Vanuit externe veiligheid zijn geen belemmeringen voor het vaststellen van dit bestemmingsplan.

5.5 Luchtkwaliteit

5.5.1 Kader

Artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Een bestemmingsplan kan worden vastgesteld indien:

• a. aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• b. een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht;
• d. het voorgenomen besluit is genoemd of is niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

5.5.2 Plansituatie

Voor de regio waarbinnen dit project valt, heeft de Europese Commissie op basis van het Ontwerp NSL op 7 april 2009 aan Nederland derogatie verleend voor fijn stof (PM10) tot 11 juni 2011 en voor stikstofdioxide (NO2) tot 1 januari 2015. Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit is vervolgens door de minister van VROM vastgesteld op 30 juli 2009 en op 1 augustus 2009 in werking getreden. Onlangs is door de staatssecretaris het besluit genomen de periode waarop het NSL betrekking heeft te verlengen tot 1 januari 2017. De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen maken onderdeel uit van het project Stationsgebied Utrecht dat onder nummer 1312 is opgenomen in het NSL.

In het NSL is de verplichting opgenomen om jaarlijks te controleren of grenswaarden niet worden overschreden. Deze terugkerende monitoringsverplichting is van groot gewicht binnen het programma en biedt een extra waarborg dat eventuele afwijkingen in projectkenmerken worden ondervangen. Immers, in het rekenmodel van het NSL zijn de effecten op de luchtkwaliteit van het NSL inzichtelijk gemaakt voor de zichtjaren 2015, 2020 en 2030. Met de jaarlijkse monitoring wordt ook voor toekomstige, tussenliggende jaren gewaarborgd dat de grenswaarden voor PM10 en NO2 tijdig en blijvend worden gehaald.

Ondanks dat het project is opgenomen in het NSL is door Arcadis een luchtkwaliteitonderzoek met berekeningen uitgevoerd (Bijlage 1 Luchtkwaliteit). Uit de berekeningen volgt dat voor het maatgevende jaar (ruim) wordt voldaan aan de jaargemiddelde grenswaarde van 40 ug/m3 voor stikstofdioxide (NO2). Tevens wordt voor het maatgevende onderzochte peiljaar ruim voldaan aan het aantal overschrijdingen van de uurgemiddelde norm voor stikstofdioxide. Ook aan de normen voor de fijn stof (PM10) wordt (ruim) voldaan aan de jaargemiddelde grenswaarde van 40 ug/m3 en wordt de 24-uurgemiddelde norm minder dan 35 dagen per jaar overschreden.

5.5.3 Conclusie

Het project bestemmingsplan Jaarbeursplein is opgenomen in de NSL melding ‘Bijlagen bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit’ van 10 juli 2009, waarmee de staatssecretaris van Infrastructuur en Milieu conform de wijzigingsprocedure NSL heeft ingestemd. In de beschikking is het gehele masterplan voor het Stationsgebied opgenomen, de ontwikkeling van een parkeergarage en de aanpassing van de Croeselaan zijn onderdeel van het gehele plan.

Het project komt overeen met hetgeen is opgenomen in de Projectenlijst NSL waarbij tevens op basis van het luchtkwaliteitonderzoek blijkt dat voldaan kan worden aan de gestelde wettelijke grenswaarden. Vanuit het aspect luchtkwaliteit bestaan geen belemmeringen om het bestemmingsplan vast te stellen: primair op basis van Wet milieubeheer, artikel 5.16, eerste lid onder d (onderdeel NSL) en secundair op basis van Wet milieubeheer, artikel 5.16, eerste lid onder a (voldoen aan de grenswaarden).

5.6 Bodemkwaliteit

5.6.1 Kader

Bij het bestemmingsplan dient getoetst te worden of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• 1. Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels na 1987 is ontstaan is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan dienen te worden gemaakt.
• 2. Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
• 3. Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• 4. Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 te worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen. In het plangebied zijn in het verleden diverse bodemonderzoeken verricht. De gemeente heeft deze onderzoeken gebundeld en samengevat. Ze zijn opgenomen in Bijlage 5 Samenvattend bodemonderzoek. Hieronder worden de conclusies weergegeven.

5.6.2 Plansituatie

In het plangebied komen diverse gebouwen met kantoorfuncties. In het verleden zijn diverse bedrijfsmatige activiteiten in het gebied aanwezig geweest, waaronder tankstations, kazernes, metaalbewerking, lakverdunner fabricage, loodgieters. Ook zijn er gedempte watergangen en ondergrondse brandstoftanks aanwezig.

De laatste jaren zijn in het plangebied veel bodemonderzoeken uitgevoerd. De grond in het plangebied is in het algemeen licht verontreinigd met zware metalen en PAK. Plaatselijk komen ernstige verontreinigingen voor met zware metalen en minerale olie. Ook in het grondwater zijn plaatselijk ernstige verontreinigingen met minerale olie en vluchtige aromaten aanwezig. In een enkel geval heeft er een sanering plaatsgevonden, waarbij restverontreinigingen aanwezig zijn. Op andere locaties moet nog een sanering plaats vinden. In diepere lagen komt veen voor, waarin sprake kan zijn van verontreiniging met arseen.

Voor een grootschalig gebied rond de binnenstad is sprake van omvangrijke diepere grondwaterverontreinigingen met vluchtige organische chloorkoolwaterstoffen (VOCl). Om deze verontreinigingen te kunnen aanpakken en beheren, om de omgeving te beschermen en om de ondergrond te kunnen benutten zijn een beleidsregel en een saneringsplan (Biowasmachine) opgesteld, met een gebiedsgerichte aanpak. Het plangebied ligt binnen dit gebied. Dit betekent dat bij activiteiten die ingrijpen in de ondergrond zoals bouwputbemaling en WKO-systemen (bodemenergie) in principe geen rekening gehouden hoeft te worden met de verplaatsing van VOCl verontreinigingen. Hier moet wel een melding van gedaan worden bij de gemeente Utrecht die beoordeelt of de activiteiten binnen de randvoorwaarden van de gebiedsgerichte aanpak uitvoerbaar zijn. Zo mogen er bij en door deze activiteiten geen actuele humane risico's optreden of verspreiding naar het tweede watervoerend pakket.

Indien bij de herontwikkeling duurzaam gebruik gemaakt wordt van de ondergrond (bijvoorbeeld met ondergrondse parkeerkelders, tunnels voor kabels en leidingen, bodemenergie) moet rekening gehouden worden met eventuele effecten op bestaand ondergronds ruimtegebruik. Er zijn in het gebied meerdere WKO-systemen en parkeerkelders aanwezig of gepland.

5.6.3 Conclusie

Met in achtneming van bovenstaande voorwaarden voor onderzoek en/of sanering vormt de bodem geen belemmering voor het plan. Op diverse plaatsen moet rekening gehouden worden met meerkosten voor grondafvoer en kosten voor (actualiserend) bodemonderzoek en/of sanering met bijbehorende proceduretijden.

5.7 Flora en fauna

5.7.1 Kader

In de Flora en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en Faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en fauna wet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan.

Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

5.7.2 Plansituatie

Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit de voormalige bovengrondse Jaarbeurspleingarage, het Jaarbeursplein met de aanwezige fietsparkeerplaatsen en het voormalige café Dinner, de voormalige Jaarbeursplein traverse, een deel van de Croeselaan en van de Mineurslaan. Groen is aanwezig op het Jaarbeursplein en in de vorm van bomenrijen langs de Croeselaan.

Tauw heeft in opdracht van de gemeente Utrecht een oriënterend veldbezoek gebracht aan de locatie voor de ondergrondse Jaarbeursplein-garage en omgeving, en heeft nader onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van vleermuizen in het plangebied. In 2009 is voor het totale Stationsgebied al ecologisch onderzoek uitgevoerd. Het toenmalige plangebied is nu opgesplitst in kleine deelgebieden, waarvoor opnieuw ecologisch onderzoek wordt uitgevoerd. Een dergelijke update is gewenst in verband met de houdbaarheid van de data op termijn. Het geactualiseerde onderzoek voor het plangebied is opgenomen in Bijlage 6 Flora en fauna. Op basis van de uitgevoerde onderzoeken worden de volgende conclusies getrokken:

Vleermuizen

• De Gewone dwergvleermuis maakt gebruik van het plangebied als (onderdeel) van een vliegroute. Op deze vliegroute wordt tevens door de individuen gefoerageerd.
• Negatieve effecten op vleermuizen bij doorgang van de werkzaamheden zijn uitgesloten, onder de volgende voorwaarden:
• Indien wordt afgeweken van het huidige kapplan (plankaart 34432-Eindsituatie van het IIBU), geldt dat opnieuw moet worden gekeken of er negatieve effecten optreden [zie ook Tauw, 2012].
• Te allen tijde geldt dat werkzaamheden met gebruik van kunstmatige verlichting niet mogen worden uitgevoerd in de periode van ochtend- en avondschemer in de actieve periode van vleermuizen (globaal van maart tot en met oktober)

Vogels

De werkzaamheden dienen te worden gezien als een voor vogels verstorende activiteit en dienen daarom buiten het vogelbroedseizoen gestart te worden of te worden uitgevoerd. De grenzen van het broedseizoen zijn arbitrair, globaal tussen half maart en half juli

Overige soorten

In het plangebied worden geen overige (strikt) beschermde soorten verwacht. Dit betreft flora, grondgebonden zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen en ongewervelden

Zorgplicht

Voor alle in het wild voorkomende planten en dieren is te allen tijde is de zorgplicht van kracht

Aanbevelingen

In het algemeen geldt dat de ontwikkelingen in het Stationsgebied van Utrecht ook positieve effecten kunnen hebben voor bijvoorbeeld vleermuizen en vogels. Deze geschiktheid kan afhangen van relatief kleine details. Voorbeelden van maatregelen ter ondersteuning van populaties van aanwezige (beschermde) soorten zijn onder andere:

5.7.3 Conclusie

De Flora en Faunawet vormt geen belemmering voor uitvoering van dit plan.

5.8 Water

5.8.1 Kader

Europese Kaderrichtlijn Water (KRW)

Water trekt zich niets aan van landsgrenzen. Daarom zijn er internationale afspraken gemaakt om het water schoon te houden: de Europese Kaderrichtlijn Water (EKRW of KRW). Deze richtlijn moet er voor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in Europa in 2015 op orde is. De landen van de Europese Unie nemen een groot aantal maatregelen om dat te bereiken. De kwaliteit van de 'eigen' wateren moet op peil zijn. En de landen die benedenstrooms liggen mogen geen last meer hebben van de verontreinigingen die hun buurlanden veroorzaken.

Waterbeheerplan 2010-2015 Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

In het waterbeheerplan heeft het hoogheemraadschap de volgende missie opgenomen:

“Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zorgt als waterautoriteit voor veilige dijken, droge voeten en schoon water. Kernwaarden bij deze aanpak zijn: duurzaamheid, kwaliteit, resultaatgerichtheid, innovativiteit en efficiency. Het hoogheemraadschap is zichtbaar en bereikbaar voor de inwoners en de bedrijven in het gebied. Het hoogheemraadschap werkt intensief met andere partijen samen, omdat waterbeheer niet los gezien kan worden van de samenleving. De Stichtse Rijnlanden stemt het waterbeheer af op de eisen van de toekomst en werkt daartoe actief mee aan de totstandkoming van het waterbeleid.”

De laatste vijftig jaar heeft in het beheergebied een enorme verstedelijking plaatsgevonden. Deze verstedelijking zal doorzetten tot tenminste 2030. Het hoofdwatersysteem en het veiligheidsniveau van de waterkeringen hebben hier echter geen gelijke tred mee gehouden. De gevolgen van wateroverlast in stedelijk gebied zijn vele malen groter dan in landelijk gebied. Daarnaast leidt bodemdaling in het stedelijk gebied, vooral in veengebieden, tot hogere beheerkosten. Tenslotte betekent de verstedelijking dat de druk op de ruimte nog sterker wordt en dat creatief omgaan met de schaarse ruimte een noodzaak wordt om het waterbeheer goed uit te kunnen voeren. Dat geldt met name voor het stedelijk waterbeheer. De toenemende ruimtedruk zorgt er bovendien voor dat er steeds meer wensen zijn om nevenfuncties, zoals recreatie en natuurontwikkeling, te koppelen aan waterkeringen en watergangen.

Proces van de Watertoets

Het planvoornemen is op 14 maart 2013 aangemeld bij www.dewatertoets.nl, waarbij ook Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is aangesloten. Uit de melding blijkt dat de 'normale Watertoets procedure' gevolgd moet worden. Dit betekent dat in overleg met het waterschap gekeken moet worden naar de kansen en knelpunten op gebied van water. De waterparagraaf is opgenomen in Bijlage 7 Waterparagraaf en inmiddels aan het waterschap voorgelegd voor een formele toets. De opmerkingen die hieruit volgden, zijn overgenomen in deze waterparagraaf.

5.8.2 Plansituatie

Huidige situatie

Op dit moment is het plangebied geheel verhard. In het gebied is een gemengde riolering gelegen, maar zijn ook hemelwaterriolen aanwezig die het hemelwater afvoeren naar de Leidsche Rijn ten noordwesten van het plan. Het maaiveld ligt op circa 2,5 m+NAP.

Bodem

Nabij het Jaarbeursplein bestaat de deklaag van 4 m dik van oorsprong uit klei en veen. Echter door alle vergravingen en ophogingen in het gebied is er nu sprake van een heterogene afwisseling van klei, veen en (vergraven en opgebracht) zand. Onder de deklaag bevindt zich het eerste watervoerende pakket, dat bestaat uit een ca. 45 m dik, goed doorlatend zandpakket. Het eerste watervoerende pakket wordt aan de onderkant begrensd door een 10 tot 20 m dikke slecht doorlatende laag, dat bestaat uit klei, veen en slibhoudend fijn zand. Hieronder bevindt zich het tweede watervoerende pakket en het derde watervoerende pakket, welke worden gescheiden door een 5 tot 10 m dikke kleilaag. De watervoerende pakketten bestaan uit fijn tot grof zand, met een relatief hoge doorlatendheid.

Grond- en oppervlaktewater

De grondwaterstand in een natte periode (bron: gemeente Utrecht) is circa 0,40 m+NAP tot 0,45 m+NAP (circa 2,1 m-mv). De regionale richting van de grondwaterstroming in het eerste watervoerende pakket is westnoordwestelijk.

In het studiegebied bevinden zich een aantal watergangen, waaronder de Catharijnesingel, Kruisvaart en de Leidsche Rijn. Deze watergangen hebben een peil van 0,58 m+NAP en zijn van invloed op de lokale grondwaterstand en grondwaterstroming. Bij primaire watergangen (Kruisvaart en Leidsche Rijn) is een beschermingszone van 5 meter, gemeten vanuit de insteek van de watergang, van toepassing. Binnen deze zone is de Keur van het waterschap van toepassing.

Uit de gegevens van de provincie Utrecht blijkt dat er hier sprake is van een infiltratiesituatie van 0,1 à 0,2 mm/dag.

Het plangebied is niet gelegen in een drinkwaterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Er zijn ook geen waterkeringen gelegen in of in de directe nabijheid van het plangebied.

Toekomstige situatie

In het kader van duurzaam stedelijk waterbeheer wordt wateroverlast, als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling, voorkomen in andere tijden, op andere plaatsen en in andere compartimenten. Dit geldt zowel voor waterkwaliteit als waterkwantiteit. Daarbij is de gebruikelijke voorkeursvolgorde gevolgd: hergebruik – infiltratie in de bodem – bergen en vertraagd afvoeren – afvoeren naar oppervlaktewater dan wel riolering. In het rioleringsplan uit 2010/2011 blijkt dat wanneer er sprake is van de nabijheid en beschikbaarheid van robuust oppervlaktewater, toepassing van een gescheiden stelsel het meest doelmatig is.

Het hemelwater wordt gescheiden gehouden van het vuile water. Het vuile water wordt aangesloten op het bestaande gemengde stelsel. Het gemengde stelsel dient op een aantal plaatsen te worden verlegd:

• Croeselaan (inmiddels in voorbereiding tot uitvoering): om plaats te maken voor ondergrondse toe- en uitritten van de te realiseren ondergrondse parkeergarage;
• SP Van Sijpesteijnkwartier: om herontwikkeling van het kantoor te realiseren;
• Jaarbeurspleintoren: mogelijk een verplaatsing van het bestaande riool naar het nieuwe fietspad tussen de tijdelijke tramhalte en de toekomstige Jaarbeurspleintoren;
• Leeuwensteyn: als gevolg van de realisatie van de nieuwe trappartij Entree West HC en de fietsenstalling.

Het hemelwater van de verharding van het Jaarbeursplein wordt afgevoerd naar een hemelwaterriool dat op het moment van dit schrijven wordt aangelegd in de Croeselaan. Hiermee is tijdens de dimensionering van het riool rekening gehouden. Het hemelwater van bestaande en nieuwe daken wordt aangesloten op de hemelwaterriolering in de Mineurslaan, bij voorkeur op de spuikoker van Ø 1500 mm.

Alleen het hemelwater van schone oppervlakken (daken) mag direct worden geloosd op het oppervlaktewater. Hemelwater van vervuilde oppervlakken (wegen en parkeervoorzieningen) mag alleen worden geloosd indien er een voorzuivering (zand/olieafscheider) wordt toegepast. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, dienen geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) te worden toegepast voor dak, dakgoot en regenpijp indien hemelwater vanaf deze oppervlakken (in)direct wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater.

Het vuilwater- en hemelwatersysteem dient in de nadere planvorming, in overleg met de gemeente Utrecht en hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, te worden uitgewerkt.

Wateroverlast door afstromend wegwater ter plaatse van bebouwing wordt voorkomen door het bouwpeil minimaal 0,2 m hoger te leggen dan het wegpeil.

Het planvoornemen bevat een ondergrondse parkeerkelder. Realisatie van de parkeerkelder mag geen significante effecten veroorzaken op het grondwatersysteem, zowel in de tijdelijke aanleg fase als in de periode na aanleg. De waterondoorlatende parkeerkelder kan grondwaterstromen en – standen dusdanig beïnvloeden dat bovenstrooms van de parkeerkelder wateroverlast, en benedenstrooms van de parkeerkelder wateronderlast, kan ontstaan. In de nadere planuitwerking dient hier aandacht aan besteed te worden. Waar nodig dienen maatregelen getroffen te worden om negatieve effecten te voorkomen.

Watervergunningen

Tijdelijke onttrekkingen van grondwater tijdens bouwwerkzaamheden zijn vergunningplichtig, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op oppervlaktewater. Een watervergunning moet worden aangevraagd indien: er onttrekking van meer dan 100m3/h en/of  langer dan een half jaar en/of op meer dan 9 meter diepte plaatsvindt. Let op dat de procedure voor vergunningaanvraag een half jaar kan duren. Indien geen Watervergunning hoeft te worden aangevraagd, kan nog wel een melding nodig zijn.

Ook rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingplichtig in het kader van de Waterwet.

5.8.3 Verslaglegging van gevoerd overleg gemeente - waterbeheerder

Bij brief van 10 juni 2014 heeft de HDSR aangegeven te kunnen instemmen met het bestemmingsplan omdat het voldoet aan de belangrijkste randvoorwaarde het "stand still beginsel". Dit betekent dat het plan niet leidt tot een verslechtering van de waterhuishoudkundige situatie. Het advies is opgenomen in Bijlage 8 Wateradvies HDSR van het bestemmingsplan.

5.9 Archeologie

5.9.1 Kader

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische Rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische Rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch Rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.
Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

5.9.2 Archeologie in het plangebied

Het plangebied Sijpesteijnkwartier-Jaarbeurspleinbevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied met een archeologische verwachting (groen). Hiervoor geldt dat bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm archeologievergunningsplichtig zijn. De uiterste zuidoosthoek van het plangebied bevindt zich in een zone met een hoge archeologische verwachting (geel). Voor deze zone geldt dat bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm archeologievergunningsplichtig zijn.

5.10 Kabels en leidingen

In het gebied liggen veel kabels en leidingentracés, daarnaast zijn er veel voorzien. Onderstaande kaart geeft de positie van deze tracés weer. Bij de ontwikkeling van de gebouwen dient hier rekening mee gehouden te worden. Aansluitingen op de tracés zijn voor rekening van de ontwikkelende partij.

In het plangebied liggen primaire warmtetransportleidingen die de warmte vanuit de centrale richting stad en Leidsche Rijn transporteren waar het verder verspreid wordt.

Het betreft een aanvoerleiding met water met een temperatuur van 100-140 °C en een retourleiding (watertemperatuur circa 70-90 °C). Deze leidingen staan onder druk (circa 10 bar) en zijn cruciaal voor de levering van stadswarmte.

De leidingen met een doorsnede van 0,6 meter liggen naast elkaar in hetzelfde tracé. Het tracé in het plangebied Van Sijpesteijnkwartier-Jaarbeursplein zal op de plankaart worden opgenomen. In artikel 5 is een regeling ter bescherming van de leiding opgenomen.

5.11 Kwaliteit van de leefomgeving

Naast geluid, lucht, veiligheid en groen wordt de kwaliteit van de leef- en woonomgeving nog door een aantal andere ruimtelijke aspecten bepaald zoals wind en zon.

5.11.1 Windhinder

In het Van Sijpesteijnkwartier en omgeving zijn en komen hoge gebouwen. Daarom is extra aandacht voor het windklimaat. Omdat het Jaarbeursplein en directe omgeving naast een transportfunctie ook een verblijfsfunctie heeft, is het doel een zo gunstig mogelijk windklimaat, bijvoorbeeld door middel van setbacks, luifels, beplanting, etc. De beoordeling van windklimaat is overigens tijd- en situationeel bepaald. De wind kan snerpend zijn (in guur weer) en tegelijkertijd in de zomerhitte, verkoeling brengen. Een stevig windklimaat bevordert luchtcirculatie en daarmee schone lucht. Het onderzoek op het gebied van windhinder opgenomen in Bijlage 9 Windklimaat.

Leeuwensteyn

Op het verhoogde maaiveld (Forum) is in de doorgang tussen het Stadskantoor Utrecht en het Leeuwensteyngebouw sprake van een matig windklimaat. Deze windsituatie kan als onaangenaam worden ervaren. Ten opzichte van eerder onderzoek is sprake van een verbetering, waarschijnlijk ten gevolge van de aanzienlijke vide in deze zone (conform schetsontwerp Meyer en Van Schooten).

De opgave hier is om het gebouw en het Forum dusdanig te ontwerpen dat verdere verbetering van het windklimaat te verkrijgen is.

Jaarbeurspleingebouw

Aan de zuid westzijde van het Jaarbeurspleingebouw is in de bestaande bebouwingssituatie sprake van een relatief onaangenaam windklimaat ter hoogte van het fietspad. Door de toevoeging van hoogbouw wordt het windklimaat verder beïnvloed.

Maatregelen ter verbetering van de situatie moeten gezocht worden in de bouwmassa: verkleinen van het oppervlak van de westgevel (lengte breedte wijzigen), hoogte accent zoveel mogelijk van de fietsroute af verplaatsten of (plaatselijk) verlagen van de bouwhoogte.

In het gebied tussen het Jaarbeurspleingebouw en het Leeuwensteyngebouw neemt de hinderkans toe als gevolg van interactie tussen hoogbouw van het Leeuwensteyngebouw en het Jaarbeurspleingebouw.

Door de hoogte van het Jaarbeurspleingebouw aan deze te beperken tot bijvoorbeeld 70 meter, verbetert de windsituatie. Het Jaarbeursplein zelf moet (net zoals het Forum) dusdanig ontworpen worden dat verdere verbetering van het windklimaat te verkrijgen is. Verdere verbetering van het windklimaat kan worden gerealiseerd met begroeiing.

Daarnaast is het voor de hand liggend de loop-/fietsroute niet te dicht langs de gebouw hoeken te situeren. Op het plein zullen wind remmende maatregelen genomen worden. Dit betreft luifels (aan gebouwen), beplanting met bomen en windschermen.

5.11.2 bezonning

Voor het gebied is een bezonningsonderzoek gedaan dat is opgenomen in Bijlage 10 Bezonning. Gezien de hoogstedelijke context van het plangebied, met veel hoge gebouwen in de omgeving leidt de ontwikkeling niet tot een onaanvaardbare beschaduwing van deze omliggende gebouwen.

5.12 Gezondheid

De Van Sijpesteijnkwartier/Jaarbeursplein wordt een moderne gebouwde gebiedsontwikkeling waarbij vroegtijdig in het ontwerpproces rekening gehouden wordt met de bereikbaarheid van de functies en gebieden. Ook voor personen met minder of geen zicht of die afhankelijk zijn van een rolstoel. Daarom worden ook de belangenorganisaties voor mensen met een beperking daarbij betrokken, zodat gewerkt wordt volgens Agenda 22. De gemeente ondersteunt en organiseert dit overleg. De verschillende ontwerpen worden met elkaar afgestemd, zodat gewenste voorzieningen consistent door de verschillende projectgebieden worden toegepast. Aan het Jaarbeursplein zullen op maaiveld entrees voor de aanliggende gebouwen gemaakt worden, die vanaf het openbaar gebied eenvoudig bereikbaar zijn voor personen met een beperking.

Het Jaarbeursplein wordt door middel van verschillende roltrappen en liften verbonden met de OV Terminal, Stationsplein West en de Westflank Noord door middel van een op hoogte gelegen publieke verbindingsroute (Forum). Aan deze route hebben de kantoren een tweede entree. Deze route wordt ingericht conform de richtlijnen voor het openbaar gebied.

Via het Forum en de Croeselaan heeft men toegang tot de omliggende gebieden (Westflank Noord, Westflank Zuid en de OV-terminal). Ook bij de inrichting van dit semi-openbare gebied wordt rekening gehouden met mensen met een beperking. Alle gebouwen staan door middel van liften in directe verbinding met de ondergelegen parkeergarage(s). De hoogteverschillen in de openbare ruimten tussen Forum en Jaarbeursplein worden door openbare liften beslecht.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Voor de bepaling van de financieel economische uitvoerbaarheid zijn de financiële consequenties van dit bestemmingsplan in beeld gebracht.

6.1.1 Kostenverhaal

De gronden waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft, zijn gronden in eigendom van de gemeente Utrecht. Het kostenverhaal voor het deel waar de kantoren en commerciële functies gerealiseerd worden, is door middel van de gronduitgifte verzekerd. De aanleg en inrichting van het openbaar gebied en de kostenaspecten ervan zijn verantwoord in de grondexploitatie Stationsgebied. Het ligt in de lijn der verwachting dat op de ontwikkeling van de parkeergarage, kantoren en commerciële functies een positief rendement gehaald kan worden, waarbij de initiatiefnemer in staat geacht mag worden het project te realiseren. De ambtelijke kosten voor de begeleiding en toetsing van aanvragen worden door middel van leges gedekt.

Indien er (b.v. bij een ontheffing) kosten zijn die op grond van artikel 6.13 Wro dienen te worden verhaald, dan zal uitsluitend worden meegewerkt (aan deze ontheffing) nadat er een overeenkomst is gesloten.

Gezien het voorgaande is een exploitatieplan voor dit bestemmingsplan niet nodig.

6.1.2 Planschade

Naast de kosten voor het maken van het bestemmingsplan moet een inschatting worden gemaakt van het risico van planschade. Planschadeclaims kunnen voortvloeien uit het plan en zijn op voorhand niet uit te sluiten. De gemeente zal daarom bij iedere aanvraag bezien of er planschade kan ontstaan. Indien dit het geval kan zijn, zal met de belanghebbende aanvrager een overeenkomst worden gesloten, zoals bedoeld in artikel 6.4a van de Wro. Daarmee kan worden voorkomen dat de gemeenschap de planschadekosten moet betalen in het belang van de aanvrager.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan HDSR en de provincie toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze organisaties hebben aangegeven te kunnen instemmen met de voorgenomen ontwikkelingen.

6.2.2 Advies wijkraad

Het concept stedenbouwkundig plan en voorlopig ontwerp zijn, in 2013 in drie aparte bijeenkomsten, voorgelegd aan de stakeholders in de omgeving, wijkraden west/zuidwest/binnenstad, belangengroepen op het gebied van toegankelijkheid en het brede publiek. Van de wijkraden is geen nadere reactie ontvangen voor wat betreft de gepresenteerde plannen.

6.2.3 Inspraakresultaten

Het concept stedenbouwkundig plan en voorlopig ontwerp zijn, in 2013 in drie aparte bijeenkomsten, voorgelegd aan de stakeholders in de omgeving, wijkraden west/zuidwest/binnenstad, belangengroepen op het gebied van toegankelijkheid en het brede publiek. De publieksavond was op 27 maart. Iedereen had de mogelijkheid om, via de website cu2030.nl, op de producten te reageren. Alle reacties zijn gebundeld in een zogenaamd tweekolommenstuk. Een deel van de opmerkingen zijn verwerkt in het stedenbouwkundig ontwerp en het voorlopig ontwerp. Een deel van de opmerkingen wordt als input meegegeven aan de ontwerpers van het definitief ontwerp Jaarbeursplein.

Naar aanleiding van de behandeling in de Raad van de wijzigingen op het Masterplan Stationsgebied heeft de Raad de Motie “Zichtlijnen OVT-Lombok Herstellen en Bewaken” aangenomen.

In deze motie wordt het College van B&W opgedragen om:

• zeker te stellen dat een eventuele uitbreiding van het gebouw Leeuwensteyn niet de directe zichtlijn tussen uitgang OVT-Westzijde/stadskantoor richting Moskee/Lombok en v.v. op de begane grond en op het niveau van het Forum doorbreekt;
• met de Ontwikkelgroep Lombok Centraal, de Ulu Moskee en de Winkeliersvereniging Kanaalstraat af te stemmen hoe deze zichtlijn het beste gewaarborgd kan worden.

In het onderhavige bestemmingsplan is de herontwikkeling van het gebouw Leeuwensteyn als wijzigingsbevoegdheid van het College van B&W opgenomen.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Sinds 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Hierdoor vervallen diverse gebruikelijke termen voor vergunningen zoals bouwvergunning, sloopvergunning, aanlegvergunning, ontheffing et cetera.

Hieronder worden de meest voorkomende termen weergegeven:

• De term bouwvergunning wordt omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen; hierna te noemen 'omgevingsvergunning bouwen'.
• De term sloopvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor de activiteit slopen' ;hierna te noemen 'omgevingsvergunning slopen'.
• De term aanlegvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden'; hierna te noemen 'omgevingsvergunning aanleggen'.
• De term 'ontheffing' of 'het verlenen van een ontheffing' wordt 'afwijking' of 'afwijken bij omgevingsvergunning'.

7.3 Planvorm

Het bestemmingsplan Van Sijpesteijnkwartier - Jaarbeursplein is een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan dat er op gericht is om een programma van kantoren, alsmede het bij die functies behorende (fiets)parkeervoorzieningen mogelijk te maken. Daarnaast wordt de openbare ruimte ingericht als stedelijk plein dat betekenis voor de stad zal krijgen als entree van de West kant van het station en als evenementen locatie. In dit ontwikkelingsplan is er gekozen voor een bestemmingsregeling die voldoende flexibiliteit biedt voor het gebouw binnen het bouwvlak enerzijds en anderzijds de overige functies op een heldere wijze vastlegt. De dubbelbestemmingen Archeologie en Cultuurhistorische waarden zijn opgenomen om de in het gebied aanwezige waarden afdoende te behouden en te beschermen.

7.4 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.4.1 Nadere eisen

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen en/of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen en/of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enz.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• Stedenbouwkundige aspecten;
• Landschappelijke en of ecologische aspecten;
• Milieukundige aspecten;
• Cultuurhistorische aspecten;
• Verkeers aspecten;
• Sociale veiligheid;
• De gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Het gebied geeft aanleiding voor het opnemen van nadere eisen, gelet op de hoge dichtheid en de mate van functiemenging. Hieronder worden enkele aspecten nader toegelicht.

Stedenbouwkundige aspecten
In het gebied is het creëren van een afwisselend bebouwingsbeeld van groot belang, waarbij de stedenbouwkundige opzet van het gebied wordt gerespecteerd en nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast.

Specifiek ten aanzien van technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties op het dakvlak, kunnen nadere eisen worden gesteld. Om de gebouwvolumes zo gaaf mogelijk tot hun recht te laten komen, mogen technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties, slechts als toegevoegde objecten of volumes op het dakvlak worden aangebracht, als deze duidelijk deel uitmaken van de architectonische expressie van het gebouw. Deze regel heeft betekenis met betrekking tot het uit beeld brengen van technische installaties en/of hun behuizing vanuit posities dichtbij of ver van het gebouw en/of vanuit hogere gebouwen.

Milieukundige aspecten
Vanuit specifieke milieuomstandigheden kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de locatie van toegangen of vluchtwegen bij gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect externe veiligheid maatregelen noodzakelijk zijn om de veiligheid van die gebouwen te waarborgen.

Sociale veiligheid
Vanuit sociale veiligheid kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de situering van de gebouwen zelf of de toegangen tot deze gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect sociale veiligheid geen sociaal onveilige situaties of plekken ontstaan en zo veel mogelijk een veilig gevoel ontstaat voor de gebruikers van deze gebouwen en omliggende terreinen.

Verkeersaspecten;
De veilige afwikkeling van verkeer en het voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen aanleiding zijn voor het stellen van nadere eisen aan bebouwing. Hierbij zal het vooral gaan om maatregelen en eisen aan bebouwing voor het waarborgen overzichtelijke verkeerssituaties, de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van gebouwen. Maar ook kan het stellen van eisen aan de situering of het aantal parkeerplaatsen bij een woning, bedrijf, kantoor of voorziening van belang zijn als bijvoorbeeld extra parkeerplaatsen op de openbare weg niet mogelijk of gewenst zijn.

Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen en/of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de bouwhoogte of aan de situering van erfbebouwing.

7.5 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen gedefinieerd en uitgelegd.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel wordt aangeven op welke wijze er gemeten dient te worden op basis van dit bestemmingsplan en de regels.

Artikel 3 Kantoor

Het bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid kantoren te realiseren. In de eerste plaats wordt daarbij gedacht aan de ontwikkeling van het Jaarbeursplein gebouw. Op het Jaarbeursplein zal een nieuw gebouw worden gerealiseerd, wat het plein aan de noordwestzijde zal begrenzen. Dit gebouw zal ca. 50.000 m2 BVO bevatten, bestaande uit kantoorruimte en plintfuncties.

• Kantooroppervlakte: 47.500m²;
• Plintfuncties: 3.000m².

Daarnaast wordt het huidige Leeuwensteyn gebouw positief bestemd.

In de bouwregels is heel nadrukkelijk een aantal overbouwingen mogelijk gemaakt en zijn een aantal gevellijnen (voor boven of onderbouw) vastgelegd in het bestemmingsplan. Het is van belang dat deze bebouwing in de gevellijn wordt gebouwd zodat de toekomstige bebouwing naadloos aansluit op de bebouwing in de directe omgeving.

Ook is het mogelijk dat Burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de afmeting, de plaats en de gevelindeling van de bebouwing. Voor nadere informatie hierover wordt verwezen naar paragraaf 7.4.1.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming Verkeer - verblijfsgebied is opgenomen specifiek voor de mogelijkheid dit gebied in te richten ten dienste van gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer. Ten behoeve van de verbindingen (opgangen/trappen) naar het Forum niveau is de mogelijkheid van bouwwerken tot een hoogte van maximaal 10 meter opgenomen;

Het nieuwe plein wordt speciaal ingericht voor het faciliteren van evenementen. In de specifieke gebruiksregels zijn bepalingen opgenomen waaraan voldaan moet worden voor wat betreft het organiseren van evenementen op het plein. In het evenementen beleid wordt onderscheidt gemaakt in verschillende evenementen. De zwaarste categorie evenementen zijn de zogenaamde Beeldbepalende evenementen. Dit zijn terugkerende evenementen en festivals die strategisch van belang zijn voor onze stad en die het merk Utrecht nationaal én internationaal versterken. Het betreft vooraf te bepalen evenementen die zijn opgenomen op de Evenementenkalender die Jaarlijks wordt vastgesteld.

Op basis van de APV dient onder versterkte muziek te worden verstaan: muziek ten gehore gebracht, hetzij live-geproduceerd, hetzij afgespeeld van een geluidsdrager, waarvan de geluidssterkte kan worden gevarieerd langs mechanische of elektronische weg;

Omdat het om een windgevoelig gebied gaat is een regeling opgenomen voor bouwwerken geen gebouw zijnde ten behoeve van het realiseren van een aanvaardbaar windklimaat in het gebied. Hierbij valt te denken aan windschermen, pergola's met begroeiing en/of luifels.

Nadere eisen.

In deze bestemming zijn specifiek voor het plaatsen en situeren van terrassen nadere eisen opgenomen.

Voor het Jaarbeursplein is een ontwerp voor de inrichting gemaakt. Verschillende verkeers- en verblijfsfuncties krijgen een plaats op het plein of maken gebruik van de dezelfde ruimte. Dit zijn onder andere de voet- en fietspaden, inrichtingselementen en terrassen. Bovendien is het bedoeld als evenemententerrein waarvoor een groot deel van het plein als obstakelvrije ruimte is bestemd.

Het goed samen laten gaan van alle functies vraagt maatwerk. Om een zorgvuldige afweging van alle aanwezige stedenbouwkundige-, verkeerskundige- en maatschappelijke belangen te maken kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de inrichting van de openbare ruimte.

Artikel 5 Leiding

Door de warmtetransportleidingen van de NUON (in het zuiden van het plangebied) loopt water van 100 oC. Om deze reden zijn deze leidingen op de kaart weergegeven met een dubbelbestemming. Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de bescherming van en de veiligheidssituatie rond deze leiding. Het bouwen conform die andere bestemmingen is alleen toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid. Dat om te kunnen beoordelen of door dat bouwen geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van en de veiligheidssituatie rond de betreffende leiding. Essentieel is dat de beheerder van de betreffende leiding in die beoordeling wordt betrokken. Daarom is als voorwaarde gesteld dat per afwijking vooraf diens advies dient te worden ingewonnen.

Artikel 6 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie is opgenomen ter veiligstelling en bescherming van de archeologische waarde en verwachtingen. Door de daarin opgenomen specifieke gebruiksbepaling waarin wordt verwezen naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg is een handelen in strijd met het bestemmingsplan een strafbaar feit.

Artikel 7 Waterstaat - Waterstaatkundige functie

Dit artikel voorziet in de bescherming van de watergang in de uiterste zuid oost punt van het plangebied (Kruisvaart).

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 9 Algemene bouwregels

In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 11 Algemene regel m.b.t. parkeergelegenheid

Voorwaardelijke verplichting over parkeren.
Dit artikel regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen moet voldoen aan het gemeentelijke beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die een zelfde voorwaarde aan het gebruik stelt.

Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, wordt onderzocht of de aanvraag aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen voldoet. De normen die voortvloeien uit het gemeentelijke parkeerbeleid zijn bepalend voor wat als voldoende moet worden beschouwd. Het beleid biedt ruimte om in bijzondere situaties, bijvoorbeeld als er onvoldoende ruimte is voor parkeervoorzieningen of als er acceptabele alternatieven zijn, af te wijken van de norm.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 13 Algemene wijzigingsregels

De algemene wijzigingsregels geven enige flexibiliteit voor wat betreft de inpassing van de bebouwing.

Het bestaande gebouw Leeuwensteyn aan de Mineurslaan heeft in zijn huidige vorm een positieve bestemming gekregen. Het bestemmingsplan beoogt echter een herontwikkeling van dit gebouw mogelijk te maken die beter past in de beoogde stedenbouwkundige context van het Jaarbeursplein en zijn omgeving. Daarom is in artikel 13 een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt waarbij een bouwblok kan worden gerealiseerd dat beter past bij het nagestreefde stedenbouwkundige beeld.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 14 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 15 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie

In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

7.6 Lijst van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

7.7 Lijst van Horeca-activiteiten

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-inrichtingen.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in ‘harde’ tot ‘zachte’ typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type/de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Horeca-activiteiten.

7.8 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college voor de handhaving van een bestemmingsplan een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.