Casino Winthontlaan 8-12, Merwedekanaalzone

Toelichting projectbestemmingsplannen

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding, doelstelling en ligging

Holland Casino (hierna HC) is tijdelijk gevestigd op een locatie aan de Overste den Oudenlaan te Utrecht. Voor deze locatie is in 1999 een tijdelijke vrijstelling verleend (oud artikel 17 Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO)). Voor afloop van de termijn van de vrijstelling is een bestemmingsplan in procedure gebracht om er voor te zorgen dat er een juridisch-planologische basis was voor het functioneren van het casino. Dit bestemmingsplan is echter door juridische beroepsprocedures nooit van kracht geworden. Sinds het onherroepelijk worden van het daarop volgende bestemmingsplan 'Hoek Overste den Oudenlaan' op 8 februari 2013 is sprake van een juridisch-planologisch kader voor het casino.

Intentie van HC en de gemeente Utrecht was en is om het casino een definitieve plek te geven in stad. De uiteindelijke keuze is gevallen op de locatie Winthontlaan 8-10 in Utrecht, nabij de snelweg A12 (afrit 17 Kanaleneiland). De concrete herontwikkeling bestaat uit het slopen/verwijderen van de bestaande bebouwing/voorzieningen en de realisatie van een casino en een horecavoorziening, een en ander met bijbehorende (parkeer)voorzieningen.

De locatie ligt in de Merwedekanaalzone (Kanaleneiland) en het perceel wordt begrensd door de Winthontlaan (noord- en oostzijde), het talud van de A12 (zuidzijde) en de kavel van De Winthont - Loft Offices en hotel Van Der Valk (westzijde). In onderstaande afbeelding is de ligging van de locatie ten opzichte van de directe omgeving weergegeven.

Afbeelding 1.1 Ligging van het plangebied ten opzichte van de directe omgeving (bron: ArcGIS)

De voorgenomen vestiging van een casino en een horecavoorziening binnen het plangebied is op basis van het geldende bestemmingsplan 'Actualisering diverse gebieden' niet toegestaan.

Op 22 december 2016 is het 'Voorbereidingsbesluit Merwedekanaalzone' vastgesteld door de gemeenteraad, waarmee ongewenste functies en ontwikkelingen geweerd kunnen worden in het licht van de beoogde transformatie van het gebied. Het plan wordt passend geacht in de toekomstige (woon)omgeving.

De hoofddoelstelling van voorliggend bestemmingsplan is het bieden van een juridisch planologisch kader op basis waarvan de casino en horecavoorziening mogelijk wordt gemaakt.

1.2 Vigerende bestemmingsplannen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan 'Actualisering diverse gebieden'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Utrecht op 31 oktober 2013. In onderstaande afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan opgenomen. Met de rode omlijning is de begrenzing van het plangebied indicatief aangegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding. Opgemerkt wordt dat het plangebied ook gelegen is binnen het 'Voorbereidingsbesluit Merwedekanaalzone' en het 'Voorbereidingsbesluit 2016 woningvorming en omzetting'. Deze besluiten zijn echter in het kader van voorliggend bestemmingsplan niet relevant, omdat het een gewenste ontwikkeling in de Merwedekanaalzone betreft en geen wonen wordt mogelijk gemaakt. Deze voorbereidingsbesluiten worden derhalve niet nader toegelicht.

Afbeelding 1.2 Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan (bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied heeft op basis van het geldende bestemmingsplan de bestemmingen 'Bedrijventerrein' en 'Groen'. Daarnaast is op de bedrijventerrein bestemming een bouwvlak met maatvoeringsaanduidingen opgenomen en de volgende functieaanduidingen;

• bedrijf tot en met categorie 3.1 (volledig);
• verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg (gedeeltelijk);
• detailhandel (gedeeltelijk), detailhandel volumineus (gedeeltelijk).

Tot slot is het gehele plangebied voorzien van de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie'.

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn - bij aanwezigheid van de hiervoor genoemde aanduidingen - bestemd voor bedrijven en activiteiten tot en met categorie 3.1, detailhandel, detailhandel in volumineuze goederen (uitsluitend gericht op keukens, badkamers en grootschalige meubelinrichting, alsmede elektronica op de bestaande locatie) en een verkooppunt voor motorbrandstoffen zonder lpg. Op basis van de bouwregels mogen er gebouwen (uitsluitend binnen het bouwvlak) en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Het bebouwingspercentage van het bestemmingsvlak mag niet meer bedragen dan 70% en de maximale bouwhoogte bedraagt 22 meter.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor groenvoorzieningen, gazons, beplanting, fiets- en voetpaden, speelvoorzieningen, water, waterbeheer en waterberging. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd, een en ander met inachtneming van de opgenomen maatvoeringseisen.

Het realiseren van een casino en horecavoorziening binnen het plangebied is niet in overeenstemming met de bouw- en gebruiksregels opgenomen in het geldende bestemmingsplan. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de juridisch-planologische kaders voor de gewenste ontwikkeling.

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Algemeen

Op verschillende bestuurlijke niveaus zijn beleidsuitspraken gedaan die van belang zijn voor de ontwikkelingen binnen het plangebied. De belangrijkste conclusies van de relevante beleidskaders worden in dit hoofdstuk weergegeven.

2.2 Rijksbeleid

2.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna ook: SVIR) vastgesteld. In de SVIR geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Het kabinet schetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. In de structuurvisie worden belangrijke accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden, die sterk verschillen met het voorgaande nationaal ruimtelijke beleid. Daarbij wordt het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, staan in de AMvB Ruimte (ook wel bekend als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening – Barro). De AMvB Ruimte is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten gemeenten zich houden aan bij AMvB of verordening gestelde regels. Nieuwe of gewijzigde regels moeten binnen een bepaalde termijn in de bestaande bestemmingsplannen worden verwerkt. Dit kan betekenen dat gemeenten bestemmingsplannen moeten aanpassen aan de nieuwe AMvB Ruimte. De AMvB Ruimte is in december 2011 in werking getreden. In subparagraaf 2.2.2 wordt nader ingegaan op de AMvB Ruimte (Barro).

Betekenis voor het plangebied

Dit bestemmingsplan voorziet in het herontwikkelen van een bestaand bedrijfsperceel waarbij er een casino en een horecafunctie met bijbehorende (parkeer)voorzieningen worden gerealiseerd. Het rijksbeleid laat zich niet specifiek uit over dergelijke binnenstedelijke ontwikkelingen. De herontwikkeling van de locatie raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in de SVIR.

2.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012)

Het kabinet heeft in de hiervoor genoemde Structuurvisie (SVIR) vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, vastgesteld op 30 december 2011) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (de artikelen worden later aan het Barro toegevoegd) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Voor één onderwerp geregeld in dit besluit, voorziet het besluit niet in de (definitieve) begrenzing. Dit betreft de EHS. Ten aanzien van deze begrenzing is bepaald dat de provincies die grenzen (nader) bepalen.

Een deel van het Barro is gebaseerd is op eerdere PKB's en beleidsnota's die in de SVIR worden herbevestigd. Deze onderdelen kunnen na vaststelling van de structuurvisie de procedure volgen en vervolgens in werking treden. Het betreft de volgende onderdelen:

• 1. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• 2. Kustfundament;
• 3. Grote rivieren;
• 4. Waddenzee en waddengebied;
• 5. Defensie, en
• 6. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Betekenis voor het plangebied

Het plangebied valt niet in een gebied dat in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening expliciet is aangewezen als aandachtsgebied.

2.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid) (2017)

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigt en geoptimaliseerd instrument.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

Betekenis voor het plangebied

In de provinciale ruimtelijke structuurvisie heeft de provincie Utrecht de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen en uitgewerkt in de Utrechtse ladder voor duurzaam ruimtegebruik. Voor de toetsing van dit beleid wordt daarom verwezen naar subparagraaf 2.3.1.

2.2.4 Tracébesluit A27/A12 Ring Utrecht

De Minister van Infrastructuur en Waterstaat heeft op 8 december 2016 het Tracébesluit A27/A12 Ring Utrecht vastgesteld.

De aanpak van de A27 en de A12 heeft een dubbele doelstelling: de doorstroming en de verkeersveiligheid rondom Utrecht verbeteren en de kwaliteit van de leefomgeving gelijkwaardig houden en, waar mogelijk, verbeteren.

Hoofdmaatregel betreft het vergroten van de capaciteit van de A27 en de A12 door het toevoegen van extra rijstroken om ervoor te zorgen dat het verkeer vlot en veilig kan doorstromen. Daarnaast is het ontweven van verkeersstromen op de A27 tussen de knooppunten Lunetten en Rijnsweerd een belangrijk onderdeel van het project.

2.3 Provinciaal beleid

2.3.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016)

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 vastgesteld. Bij de PRS is een Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) gemaakt. De structuurvisie geeft aan wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten. Eind 2016 heeft de laatste herijking van het ruimtelijk beleid en de ruimtelijke regels plaatsgevonden.

De provincie moet aantrekkelijk blijven om te wonen, werken en recreëren. Het ruimtelijk beleidsvizier is daar op gericht. Het ruimtelijke beleid is gebaseerd op drie pijlers die bijdragen aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en kwaliteit van de provincie:

• een duurzame leefomgeving;
• vitale dorpen en steden;
• landelijk gebied met kwaliteit.

In deze paragraaf wordt volstaan met de voor dit bestemmingsplan relevante thema 'Verstedelijking'.

Verstedelijking (duurzame verstedelijkingsladder)

De provincie Utrecht richt zich in haar verstedelijkingsbeleid primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied: op die manier blijven steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en elkaar te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Ten behoeve van de leefbaarheid en bereikbaarheid wordt verstedelijking zoveel mogelijk gekoppeld aan haltes en knopen van het openbaar vervoersnetwerk. Voor een aantrekkelijke provincie zijn vitale steden en dorpen belangrijk. De combinatie van historische bebouwing, de aanwezigheid van onder andere culturele voorzieningen, winkels, horeca en uitgaansmogelijkheden, diverse woningtypes, verschillende vormen van werkgelegenheid, sport- en ontspanningsmogelijkheden en groen in de nabijheid draagt bij aan deze vitaliteit.

De provincie geeft aan dat we in de kenniseconomie op een andere manier wonen en werken. De nabijheid van elkaar versterkende creatieve functies wordt steeds belangrijker. Dat heeft consequenties voor de ruimtelijke ontwikkeling van het land. De steden spelen hierin een steeds belangrijkere rol. In de provincie geldt dat vooral voor Utrecht en Amersfoort, maar ook voor de kleinere steden en dorpen. Functiemenging draagt bij aan de vitaliteit van het stedelijk gebied. Een groot accent bij verstedelijking ligt op de binnenstedelijke opgave.

Het beleid sluit aan bij de zogenaamde duurzame verstedelijkingsladder uit het Besluit ruimtelijke ordening zoals reeds beschreven in subparagraaf 2.2.3. Concreet hanteert de provincie Utrecht de volgende voorkeursvolgorde voor stedelijke ontwikkelingen: eerst de mogelijkheden van herstructurering of transformatie, dan de mogelijkheden in de nabijheid van halten en knopen van het OV-netwerk, dan de overige mogelijkheden in het stedelijk gebied (binnen de rode contouren), en als laatste uitbreiding.

Betekenis voor plangebied

Een verouderd bedrijfsperceel wordt herontwikkeld tot hoogstedelijk gebied met leisure en horeca. Het plan draagt hiermee bij aan de doelstelling om de Merwedekanaalzone en expliciet het gebied langs de A12 te transformeren en revitaliseren. Ten aanzien van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt het volgende geconstateerd:

Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt bijvoorbeeld vanaf twaalf woningen dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

Het plan voorziet in het herontwikkelen van een bestaand bedrijfsperceel ten behoeve van de vestiging van een casino en horecavoorziening met bijbehorende (parkeer)voorzieningen. Gelet op het feit dat deze functies worden gerealiseerd door herontwikkeling dient het plan te worden beschouwd als zijnde een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Voorliggend plan voorziet in een verplaatsing van een bestaande casino, waarbij het ruimtelijk verzorgingsgebied niet wijzigt. Primair wordt gericht op bezoekers vanuit de stad en omliggende gemeenten.

Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling

Casino

Het voornemen tot realisatie van een casino komt voort uit het aanstaande vertrek van HC van de locatie aan de Overste den Oudenlaan te Utrecht waar HC nu nog tijdelijk gevestigd is. Voor deze locatie is in 1999 een tijdelijke vrijstelling verleend en nadien is het bestemmingsplan aangepast waarin de tijdelijke vestiging van het casino juridisch planologisch is geregeld middels een voorlopige bestemming. Vanwege de aflopende termijn zoals opgenomen in de bestemming bestaat zowel bij HC als bij de gemeente Utrecht de nadrukkelijke intentie om het casino in de komende jaren een definitieve plek in de stad te geven. De uiteindelijke keuze is gevallen op het perceel Winthontlaan 8-10 in Utrecht, nabij de snelweg A12 (afrit 17 Kanaleneiland).

Het plan voorziet in een verplaatsing van het casino en niet in nieuwvestiging. Na vertrek van HC uit het huidige pand en het aflopen van de termijn mag de betreffende locatie niet meer als casino worden aangewend.

Wat betreft behoefte wordt opgemerkt dat het gaat om een voorziening die de afgelopen decennia heeft bewezen in een regionale behoefte te voorzien. Daarnaast laten de bezoekersaantallen van HC vanaf 2014 een stijgende lijn zien. De grootste stijging is toe te schrijven aan de terugkerende bezoeker. Van soortgelijke ontwikkelingen waarbij in het kader van behoefte rekening dient te worden gehouden is geen sprake. Dit komt door het feit dat de casinomarkt streng wordt gereguleerd door een licentiesysteem van het Rijk. De geldende wet- en regelgeving ten aanzien van de casinomarkt leiden tot een op de vraag afgestemd aanbod verspreid over Nederland, met een specifieke toewijzing van speelcasino's aan individuele gemeenten. HC voorziet in Utrecht dan ook als speelcasino zijnde met tafelspelen solitair in de behoefte.

Gelet op het feit dat het gaat om een verplaatsing van een casino, de bezoekersaantallen van HC vanaf 2014 een stijgende lijn laten zien en Holland Casino ten aanzien van tafelspelen solitair in de behoefte voorziet, is in voorliggend geval sprake van een ontwikkeling waarvan de behoefte in voldoende mate is aangetoond.

Horecafunctie
Wat betreft de horecafunctie wordt opgemerkt dat gaat om een horecavoorziening van een beperkte omvang (circa 600 m² bvo).

Uit het Ontwikkelingskader Horeca van juni 2012 (subparagraaf 2.4.6) is op basis van een marktanalyse van Nederland en Utrecht gebleken dat Utrecht in vergelijking met andere steden procentueel een relatief beperkt aantal horecavestigingen heeft. Dit komt overeen met het beeld van de omgeving van het plangebied. Op dit moment zijn er ter plaatse nauwelijks horecafuncties aanwezig. Ook blijkt uit het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht dat vermenging van functies op kantoorlocaties en bedrijventerreinen een trend is. Het Nieuwe Werken, meerdaags zakelijk verblijf op de grotere kantorenlocaties, clustering van functies (bv meubelboulevard, grootschalige detailhandel) zorgen er allen voor dat werken, consumeren en verblijven in elkaar overvloeien. Dat vraagt maatwerk voor (ondersteunende) horecafuncties op bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Met het plan wordt hieraan bijgedragen, waarbij vooral gericht wordt op bezoekers van het casino, de werknemers van omliggende bedrijven (na transformatie van het gebied; omwonenden) en recreanten (Merwedekanaalzone). Gesteld wordt dat het gaat om een geringe toevoeging horeca, complementair aan het huidige aanbod (hotel Van der Valk) op een prominente locatie langs het Merwedekanaal en de A12 (kwalitatief).

De voorgenomen ontwikkeling leidt dan ook tot de gewenste vernieuwing en versterking van het gebied, waarmee het toevoegen van een beperkt aantal vierkante meters aan horeca in overeenstemming is met de ladder.

Leegstand

Het pand aan de Overste den Oudenlaan is gebouwd als zijnde een tijdelijke casino. Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling komt de functie van het pand aan de Overste den Oudenlaan te vervallen. Na de definitieve verplaatsing van het casino zal het pand aan de Overste den Oudenlaan worden gesloopt. Van leegstand zal dan ook geen sprake zijn.

In voorliggend geval heeft het perceel naast de voorlopige bestemming ten behoeve van een casino ook een definitieve bestemming (bedrijf). Deze definitieve bestemming treedt automatisch in werking 5 jaar na vaststelling van het bestemmingsplan Overste den Oudenlaan. Met deze bestemming is aangesloten bij de nu reeds geldende bestemming in het bestemmingsplan Kanaleneiland. Hierbij is wat betreft zwaarte van de bedrijvigheid rekening gehouden met de bestaande omgeving. Gelet op de locatie en bestemming en op het feit dat het perceel eigendom is van de Jaarbeurs wordt een snelle invulling van het perceel verwacht.

Van toenemende leegstand als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling is geenszins sprake.

Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied dan wordt voldaan aan de Ladder.

In de Bro is een definitie opgenomen voor 'bestaand stedelijk gebied'. De definitie luidt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Gezien het vorenstaande kan worden geconcludeerd dat het plangebied onderdeel uitmaakt van bestaand stedelijk gebied.

2.3.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (herijking 2016)

De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. De PRV bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen zoals opgenomen in de structuurvisie. Eind 2016 heeft de laatste herijking van de ruimtelijke verordening plaatsgevonden.

Betekenis voor plangebied

De relevante regels uit de PRV voor dit bestemmingsplan betreffen:

Artikel 4.1 sub 3, waarin is opgenomen dat de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Voor deze beschrijving wordt verwezen naar subparagraaf 5.14.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Structuurvisie Utrecht 2015-2030

Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de structuurvisie zijn uitgewerkt in drie gebiedsperspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen.

• De Markt sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
• Het Podium sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie.
• De Binnentuin sluit aan bij de kernkwaliteit: de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken.

Van toepassing op het plangebied is het gebiedsperspectief De Markt. De doelstelling hierbij is:

• het stimuleren van de economische vitaliteit in Utrecht in stedelijke regionale en landelijke context;
• de herkenbaarheid van de kernkwaliteit vergroten door o.a. het ontwikkelen van een (bijbehorend) hoogstedelijk milieu.

Opgemerkt wordt dat de zone langs met het Merwedekanaal tevens als zodanig is aangemerkt in het gebiedsperspectief 'Het Podium'.

Betekenis voor plangebied

Het plangebied heeft in de huidige situatie weinig ruimtelijke kwaliteit en sluit niet aan bij het hoogstedelijk karakter dat in het gebied wordt geambieerd. Met het voornemen wordt de binnenstedelijke locatie herontwikkeld waarbij het hoogstedelijk karakter wordt versterkt en bijgedragen wordt aan het stimuleren van de economische vitaliteit (werkgelegenheid). Daarnaast brengt het plan met zich mee dat voor HC een definitief onderkomen wordt gerealiseerd. Tot slot wordt met het realiseren van een horecavoorziening optimaal gebruik gemaakt van de ligging van het pand en de recreatieve doelstellingen gesteld ten aanzien van de Merwedekanaalzone.

2.4.2 Ruimtelijke Strategie 2016: Utrecht kiest voor gezonde groei! (RSU)

Op 8 december 2016 heeft de gemeenteraad van Utrecht de RSU vastgesteld waarin de keuzes staan op welke wijze Utrecht wil inzetten op de ambitie voor gezonde groei.

Utrecht groeit en de gemeente Utrecht wil die groei vooral faciliteren door inbreiding. Belangrijke nieuwe woningbouwlocaties in de stad die daar aan moeten bijdragen zijn onder andere het Beurskwartier en de Merwedekanaalzone. Het efficiënt benutten van die locaties, onder andere door daar vaker de hoogte in te gaan, wordt gezien als een kans. Elders in de stad ontstaat daardoor ruimte om bij het verder ontwikkelen van de stad vooral kwalitatieve uitgangspunten te hanteren en in mindere mate stedelijke productiedoelstellingen. Hierdoor krijgen Utrechters als bezoekers van de stad meer keuzemogelijkheden.

Gezonde verstedelijking is in alle gevallen het uitgangspunt. Dat betekent focussen op bewegen, welbevinden, perspectief op wonen, werk en opleiding, duurzaamheid. Utrecht is bovendien, meer dan andere Nederlandse steden, een plek waar ontmoeting centraal staat. Voor het verkeer heeft de groei van de stad grote gevolgen. We reageren daar op door een systeemsprong in de mobiliteit en leggen het accent op openbaar vervoer, fiets en voetganger.

Afbeelding 2.1 Uitsnede ruimtelijke structuurvisiekaart (bron: gemeente Utrecht)

De Merwedekanaalzone is in de ruimtelijke structuurvisie aangeduid als 'lopende gebiedsontwikkeling'. Deze zone behoort tot de 'verdichtingslocaties'. De groei van Utrecht biedt ons de kans om twee omvangrijke transformatielocaties centrum-stedelijk te ontwikkelen met een hoge kwaliteit en hogere dichtheid en ze daarmee als het ware terug te geven aan de stad: het Beurskwartier in het Nieuwe Centrum en de Merwedekanaalzone.

Betekenis voor plangebied

De locatie aan de Winthontlaan is door haar ligging direct naast de snelweg A12 minder geschikt om te wonen of voor andere gevoelige bestemmingen. Ook is er geen behoefte aan nieuwe kantoren in dit gebied en is het uitgangspunt de (huidige) detailhandel meer te concentreren op de woonboulevard aan de westzijde van de Europalaan. Een casino past echter qua functie goed in het gebied en sluit aan bij het naastgelegen Van der Valk hotel. Daarnaast wordt met het realiseren van het casino en de externe horecavoorziening bijgedragen aan de levendigheid van het gebied en het versterken van de recreatieve waarde van de Merwedekanaalzone.

2.4.3 Visie Merwedekanaalzone

In augustus 2005 heeft de Utrechtse gemeenteraad de visie Merwedekanaalzone vastgesteld. In de Merwedekanaalzone bevinden zich van oudsher veel bedrijven, hetgeen het gevolg is van de oorspronkelijke ligging van de zone aan de rand van de stad. Met de bouw van wijken als Oog in Al, Transwijk en Kanaleneiland is de Merwedekanaalzone meer in de stad komen te liggen en met de komst van Leidsche Rijn zelfs centraal in de stad. Ten tijde van vaststelling van de visie is de zone gekarakteriseerd als relatief extensief gebied, dat gezien zijn ligging vraagt om verandering en intensivering. Bovendien vormt de Merwedekanaalzone op veel plekken een barrière in de stad tussen wijken. De opgave is dan ook om de barrièrewerking van de Merwedekanaalzone om te buigen naar verbindingszone tussen wijken en buurten. Om initiatieven, die een bijdrage kunnen leveren aan de gewenste transformatie, te kunnen toetsen is de Visie Merwedekanaalzone opgesteld, die een ruimtelijk functioneel kader moet vormen.

In de Visie Merwedekanaalzone behoort het plangebied tot deelgebied 6 'Poort naar de stad'. Binnen dit deelgebied gelden de volgende uitgangspunten:

• Binnen dit deelgebied wordt gestreefd naar de profilering als Poort naar de stad;
• Hoge bebouwing kan bijdragen aan meer stedelijkheid;
• Bij nieuwbouw langs de A12 en de Europalaan moet aangesloten worden bij de huidige hoge bebouwing;
• De relatie van het gebied ten noorden van de A12 en ten zuiden ervan dient versterkt te worden;
• Parkeren vindt plaats in gebouwde voorzieningen, of op zodanige wijze dat het vanaf het openbaar gebied niet in het oog springt.

Betekenis voor plangebied

Het plan voldoet waar mogelijk aan de uitgangspunten zoals hierboven beschreven. Het betreft een gebouw dat qua hoogte aansluit bij recent in de nabijheid van het plangebied gerealiseerde hoogbouwprojecten (o.a. De Winthont - Loft Offices), waarmee het stedelijke karakter van het gebied wordt benadrukt. Daarnaast wordt geparkeerd in een parkeergarage welke onderdeel uitmaakt van het architectonisch ontwerp. Tot slot wordt opgemerkt dat vanuit functioneel oogpunt het casino logisch aansluit op het recent opgeleverde, naastgelegen Van der Valk hotel en dat de externe horecavoorziening aan de kanaalzijde bijdraagt aan de nieuwe verbinding langs het Merwedekanaal.

2.4.4 Omgevingsvisie Merwedekanaalzone (ontwerp, 2017)

Utrecht bouwt aan een gezonde en duurzame stad van de toekomst. Een compacte stad die uitgroeit van 330.000 in 2016 naar 410.000 inwoners in 2030.

De Merwedekanaalzone, waarin het plangebied is gelegen, is één van de prioritaire gebiedsontwikkelingen in de stad. Dit is opgenomen in de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) “Utrecht kiest voor gezonde groei”, vastgesteld door de gemeenteraad in december 2016. De extensieve (industriële) functies in de Merwedekanaalzone transformeren daarbij langzaamaan naar aantrekkelijke gezonde en duurzame stadswijken waar gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt. In de Merwedekanaalzone worden 6.000-9.000 nieuwe woningen gerealiseerd, naast de reeds gerealiseerde complexen, zoals Max en Lux en Pax.

Betekenis voor plangebied

Het plangebied is door haar ligging direct naast de snelweg A12 niet geschikt om te wonen of voor andere gevoelige bestemmingen. Ook is er geen behoefte aan nieuwe kantoren of detailhandel ter plaatse van het plangebied. Met het plan krijgt HC een definitieve plek op een passende locatie. Het casino sluit logisch aan op het recent opgeleverde, naastgelegen Van der Valk hotel en draagt bij aan de levendigheid van het gebied, eens temeer door de toevoeging van –los van het casino te bezoeken- horeca aan de kant van het kanaal. Ook vanuit de mobiliteitsopgave is de situering vlakbij een snelwegafrit een pluspunt. Door de verhuizing van HC naar deze locatie hoeven er minder auto's de stad in te rijden en wordt het merendeel aan de rand van het gebied afgevangen. Gesteld wordt dat met het plan een passende vervolgfunctie aan het plangebied wordt gegeven en wordt bijgedragen aan de sociale en economische vitaliteit van het gebied.

2.4.5 Ontwikkelings- en toetsingskader grootschalige leisurevoorzieningen in de gemeente Utrecht

Het Ontwikkelings- en toetsingskader grootschalige leisurevoorzieningen is in 2003 vastgesteld. Het Ontwikkelings- en toetsingskader grootschalige leisurevoorzieningen dient leisureontwikkelingen in de markt zoveel mogelijk te faciliteren. Hierbij wordt leisure gedefinieerd als: grootschalige commerciële en niet commerciële (combinaties van) voorzieningen in de sectoren sport & recreatie, cultuur, wellness, uitgaan/entertainment en attracties. Onder grootschalig wordt in de nota verstaan wanneer:

• de voorziening veel bezoekers trekt (Vredenburg, Jaarbeurs);
• de voorziening veel ruimte vraagt (kidzcity met circa 5000 m2 bvo) en/of;
• de voorziening een grote toename van de verkeersdruk (parkeermeting) veroorzaakt.
  

In de gemeente is behoefte aan ontwikkeling van grootschalige leisurevoorzieningen. Er is gekozen om Utrecht te positioneren op de drie leisure kenmerken 'cultuur', 'shopping' en 'entertainment & uitgaan' waarin de stad al beschikt over belangrijke bovenregionale voorzieningen. In totaliteit kan er minimaal 70.000 en maximaal 120.000 m2 bvo grootschalige leisure worden toegevoegd aan het bestaande aanbod in de genoemde categorieën.

Naast bieden van ruimte voor nieuwe leisure-ontwikkelingen zal de historische binnenstad als belangrijkste, grootste en meest gevarieerde leisurevoorziening moeten worden gewaarborgd. Bij het bieden van ruimte voor nieuwe grootschalige leisurevoorzieningen is door de gemeente Utrecht gekozen voor het realiseren van een zo optimaal mogelijke kwaliteit van ruimte en van leisurevoorzieningen door te kiezen voor ontwikkelingen van twee leisureconcentratiegebieden en vier locaties voor specifieke leisurefuncties. De twee leisureconcentratiegebieden zijn het stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. De vier specifieke locaties zijn The Wall, Leidsche Rijn park, Haarrijnseplas en Maarschalkerweerd.

Betekenis voor plangebied

Het voornemen tot realisatie van een casino komt voort uit het gedwongen vertrek van de locatie aan de Overste den Oudenlaan te Utrecht. Voor deze locatie is in 1999 een tijdelijke vrijstelling verleend en nadien is het bestemmingsplan aangepast waarin de tijdelijke vestiging van het casino juridisch planologisch is geregeld. Een locatie is gevonden aan de Winthontlaan 8-10 in Utrecht, nabij de snelweg A12 (afrit 17 Kanaleneiland) en langs de Merwedekanaal (recreatieve zone). Met het plan wordt, mede gelet op de toekomstige transformatie van het gebied, op een geschikte locatie een passend onderkomen gerealiseerd voor een voor Utrecht belangrijke leisurevoorziening.

2.4.6 Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (2012)

Het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2012 geeft aan op welke plekken de horecasector zich de komende jaren kan ontwikkelen. In het ontwikkelingskader zijn voor deelgebieden in de stad specifieke profielen gedefinieerd. Het plangebied valt binnen Profiel 14: 'Bedrijventerreinen en kantorenlocaties'.

Profiel 14: bedrijventerreinen en kantorenlocaties

Vermenging van functies is ook op bedrijventerreinen een trend. Het Nieuwe Werken, de opkomst van ZZP-ers, meerdaags zakelijk verblijf op de grotere kantorenlocaties, clustering van functies (bv meubelboulevard, grootschalige detailhandel) zorgen er allen voor dat werken, consumeren en verblijven in elkaar overvloeien. Dat vraagt maatwerk voor (ondersteunende) horecafuncties op bedrijventerreinen.

Betekenis voor plangebied

Het plangebied maakt onderdeel uit van een grootschalige kantorenlocatie en is gelegen op korte afstand van de meubelboulevard. In de huidige situatie is er in de omgeving van het plangebied nauwelijks sprake van horecavoorzieningen en is er geen sprake van diversiteit. Het plan voorziet in de realisatie van een horecavoorziening. Deze voorziening zal niet alleen de bezoekers van HC bedienen, maar ook werknemers van omliggende bedrijven en recreanten (Merwedekanaalzone).

2.4.7 Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' (2007)

Gemeente Utrecht heeft een groenstructuurplan voor de periode 2007-2030 vastgesteld in 2007 ter behoud en ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat. Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. Dit kunnen bestaande voorzieningen zijn of voorzieningen die nog ontwikkeld gaan worden.

De visie voor het stedelijk groen gaat uit van de verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijke groenareaal, het realiseren van groene verbindingen naar de omringende landschappen en uitbreiding van het groene areaal om Utrecht.

De meest kansrijke en belangrijke onderdelen voor de ontwikkeling van de groenstructuur zijn:

• 1. de ontwikkeling van drie groene recreatiegebieden grenzend aan de bebouwde kom: Utrecht-west (Haarzuilens en het IJsselbos), Noorderpark en Groenraven-oost;
• 2. het Leidsche Rijn Park als groot binnenstedelijk groengebied;
• 3. de versterking van het groen in de na-oorlogse wijken Zuilen, Ondiep, Overvecht, Hoograven en Kanaleneiland.

Het plangebied grenst aan de in de groenstructuurplan aangemerkte 'Parkzone langs de kanalen'. In onderstaande afbeelding is een uitsnede van de groenstructuurkaart opgenomen.

Afbeelding 2.2 Uitsnede groenstructuurkaart (bron: gemeente Utrecht)

Parkzones langs de kanalen

Het groen in het “nieuwe midden” van Utrecht wordt door een dubbelslag verbeterd. Verdere ontwikkeling van de oevers langs het Amsterdam-Rijnkanaal en het Merwedekanaal verrijkt tientallen hectares bestaand groen en verhoogt de recreatieve capaciteit. Deze continue zones worden vormgegeven als groene parklinten met een ongekend gevoel van ruimte en openheid. De vernieuwde oevers verwelkomen straks bezoekers uit Kanaleneiland, Oog in Al, Lombok, Majellapark, Schepenbuurt en de Rivierenwijk.

Betekenis voor plangebied

Het plan voorziet in het herontwikkelen van een verouderd bedrijfsperceel tot een locatie met hoogwaardig leisure en horeca. De omliggende gronden zullen heringericht worden waarbij een gedeelte waarschijnlijk zal worden ingevuld met groen. Daarnaast zullen de bestaande groenstructuren, welke in openbaar gebied zijn gelegen, overeenkomstig de huidige situatie worden gehandhaafd. De voorgenomen ontwikkeling voorziet voor wat betreft de buitenruimte in een hoogwaardig verblijfsgebied. Het plan is in overeenstemming met hetgeen opgenomen in het groenstructuurplan.

2.4.8 Bomenbeleid Utrecht (2009)

De nota Bomenbeleid Utrecht is in 2009 vastgesteld. Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.
Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Betekenis voor plangebied

Binnen het plangebied zijn geen bomen aanwezig. De bomen om het plangebied heen staan in openbaar gebied en blijven gehandhaafd.

2.4.9 Gemeentelijk verkeers- en vervoerplan

In het gemeentelijk verkeers- en vervoersplan staat de visie van de gemeente Utrecht op de mobiliteit per auto, openbaar vervoer, fiets en goederenvervoer. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen economisch belangrijke kerngebieden (die via een aantal verkeersassen optimaal bereikbaar moeten blijven) en verblijfsgebieden (waar leefbaarheid en verkeersveiligheid voorrang hebben). Ook gaat het plan in op de beheersing van verkeersstromen (verkeersmanagement) en de beïnvloeding van de route- en vervoerkeuze van de verkeersdeelnemers met behulp van mobiliteitsmanagement.

Betekenis voor plangebied

Het publiek dat het casino bezoekt doet dit overwegend per auto. Hierbij wordt met name gebruik gemaakt van de Winthontlaan. Het plan voorziet op eigen terrein in de realisatie van een parkeergarage (deels halfverdiept, circa 610 parkeerplaatsen) en een haal- en brenglocatie. Uit de uitgevoerde verkeerstudie blijkt dat het plan een afname van het aantal verkeersbewegingen tot gevolg heeft. Voor een nadere toelichting op de onderdelen verkeer en parkeren wordt verwezen naar subparagraaf 4.2.1.

2.4.10 Slimme routes, slim regelen, slim bestemmen

De gemeenteraad heeft op 26 mei 2016 dit mobiliteitsplan 2025 vastgesteld. Het mobiliteitsplan beschrijft hoe een samenhangende aanpak van de mobiliteitsnetwerken bijdraagt aan een hoogwaardige en gezonde stad, waarin economische vitaliteit, toeristische aantrekkingskracht, culturele vitaliteit en leefbaarheid in wijken en buurten met elkaar verbonden zijn. In het mobiliteitsplan wordt onder andere aandacht besteed aan ruimte voor voetganger en fietsers, mogelijke systeemsprongen voor het openbaar vervoer, goede autobereikbaarheid van bestemmingsverkeer, verkeersveiligheid en het beter benutten van beschikbare openbare ruimte. Belangrijk hierbij is dat de nieuwe ontwikkelingen de capaciteit van de infrastructuur volgen.

Het mobiliteitsplan bestaat uit 3 delen:

• 1. Slimme Routes gaan over het handiger inrichten van de verbindingen voor voetganger, fiets, bus, tram, trein en auto. Bijvoorbeeld met doorfietsroutes, het kwaliteitsnet goederenvervoer en knooppunten;
• 2. Slim Regelen gaat over het slimmer organiseren van de stromen voetgangers, fietsers, openbaar vervoer en auto's. Bijvoorbeeld door verkeerslichten met elkaar te laten 'praten', persoonlijke reisinformatie en informatie over vrije parkeerplaatsen voor auto's en fiets;
• 3. Slim Bestemmen zorgt dat nieuwe woningen, kantoren en bezoekersfuncties op de juiste plekken komen en dat deze goed worden ontworpen. Dit draagt bij aan slimmer vervoer en bijvoorbeeld goede bevoorradingsmogelijkheden.

De belangrijkste uitgangspunten van het beleid zijn:

Meer ruimte voor de voetganger en de fietser

Lopen en fietsen zijn de meest gezonde, milieuvriendelijke en ruimte-efficiënte vormen van vervoer. Om fietsers aan te moedigen, krijgt de stad nieuwe en snelle doorfietsroutes: extra brede en prettige fietspaden, los van de autodrukte.

Aantrekkelijk openbaar vervoer voor de langere afstanden

Naast de voetganger en de fietser is het openbaar vervoer belangrijk. De bus en tram leggen snelle verbindingen met de binnenstad, Utrecht Sciencepark, Leidsche Rijn Centrum, wijken, de regio en de rest van Nederland. Hierdoor wordt het openbaar vervoer een betere keuze.

Auto's langs de juiste routes

In de binnenstad, Leidsche Rijn Centrum, Utrecht Science Park is de auto te gast, met 30 km per uur als standaard maximumsnelheid. Stedelijke verbindingswegen verbinden de wijken met de RING. Waar het kan, worden wegen een stadsboulevard: veilig en goed oversteken en meer groen. Een aantrekkelijke plek voor bewoners. 50 km per uur geldt als snelheidslimiet. De gemeente wil automobilisten, die niet uit de stad komen of naar de stad gaan, zoveel mogelijk laten rijden via de RING. Hierdoor ontstaat er ruimte voor automobilisten die in de stad moeten zijn. De beleidslijn uit de nota Stallen en Parkeren sluit aan bij de beleidslijn van dit Mobiliteitsplan. In dit Mobiliteitsplan is daarom geen nieuw beleid ten aanzien van het stallen van fietsen opgenomen.

Betekenis voor plangebied
Het gebied is goed ontsloten voor openbaar vervoer en langzaam verkeer. Ten westen van het plangebied, ligt langs de Europalaan een tramhalte voor trams tussen Utrecht Centraal Station en Nieuwegein/IJsselstein. De tramhalte is lopend bereikbaar. Parallel aan de Europalaan en langs het Merwedekanaal bevinden zich vrijliggende tweerichtingen fietspaden, net als aan beide zijden van de Winthontlaan. Ook via de Eendrachtlaan is de locatie per fiets te bereiken. Om het perceel heen ligt een doorlopend voetpad, waarmee men de locatie kan bereiken, bijvoorbeeld vanaf de tramhalte aan de Europalaan. Bij het ontwerp van het gebouw voor het casino, de externe horecavoorziening en de parkeergarage is rekening gehouden met de verkeersveiligheid. De parkeergarage is inpandig in het gebouw gerealiseerd, zodat bezoekers inpandig naar de voorzieningen kunnen lopen. Op de Winthontlaan en Zeehavenkade is het gemotoriseerd en ongemotoriseerd verkeer van elkaar gescheiden. Op deze manier kan het verkeer veilig worden afgewikkeld. Voor wat betreft parkeren wordt voor het gebied een lage parkeernorm gehanteerd. Met deze parkeernorm is in voorliggend plan rekening gehouden. Voor een nadere toelichting op het onderdeel parkeren wordt verwezen naar subparagraaf 4.2.1.

2.4.11 Hoogbouwvisie 'Waar wel en waar niet hoog bouwen in Utrecht' (2005)

De doelstelling van de hoogbouwvisie is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouwplannen, door ten eerst na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw.

Voor de hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten:

• hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving;
• behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken;
• de zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven;
• hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. Utrecht wordt één stad met twee centra: het huidige centrum met stationsgebied en het toekomstige Centrum Leidsche Rijn. De kloof tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, die ruwweg parallel loopt aan de A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal.
  

Het plangebied valt binnen de 'Centrale Zone' met zoekgebied voor incidentele accenten. De basismaat bedraagt in dit gebied 15 of 30 meter. Er zijn accenten tot in het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte mogelijk. Voor incidentele accenten geldt een hoogte van 60 tot 80 meter.

Betekenis voor plangebied

De voorgenomen bebouwing binnen het plangebied zal een hoogte hebben van tussen de 24 tot 30 meter. De bouwhoogte valt hiermee binnen de basismaat voor de 'Centrale Zone'. Van een incidentele hoogteaccent is geen sprake. De voorgenomen bouwhoogte in overeenstemming met het beleid.

2.4.12 Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004)

In de Welstandsnota Utrecht "De schoonheid van Utrecht", welke in juli 2004 is vastgesteld, is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
• het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.
  

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: behoud, respect en open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.
  

Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'open'.

A. Open

Verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld is beide mogelijk, zowel naar structuur als architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden. Dit betekent:

• een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld;
• er is ruimte voor vernieuwing;
• bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

Betekenis voor plangebied

De voorgenomen bebouwing binnen het plangebied houdt rekening met het bestaande bebouwingsbeeld en zorgt tegelijkertijd voor vernieuwing. In plaats van meerdere bedrijfsgebouwen en laagbouw wordt gekozen voor één bouwmassa met een hoogwaardige architectonische uitstraling. Het ontwerp is ingestoken op maximale zichtbaarheid en herkenbaarheid vanaf de belangrijkste zichtlocaties (Merwedekanaal en A12) en houdt tevens rekening met de 'menselijke maat' aan de zijde van het transformatiegebied (de Winthontlaan en het kanaal).

2.4.13 Gemeentelijk archeologiebeleid

Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, danwel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen.

Betekenis voor plangebied
Wat betreft de toetsing van het aspect archeologie wordt kortheidshalve verwezen naar paragraaf 5.11.

2.4.14 Nota Stallen en Parkeren (2013)

De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

Betekenis voor plangebied

Wat betreft de toetsing van de aspecten verkeer en parkeren wordt kortheidshalve verwezen naar paragraaf 4.2.

2.4.15 Geluidnota Utrecht 2014-2018 (2014)

De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beheersen van geluidhinder bij toekomstige ontwikkelingen in Utrecht.

Bestaande knelpunten worden onderzocht en aangepakt in het kader van de EU-richtlijn Omgevingslawaai. De Geluidnota heeft alleen betrekking op weg-, rail- en industrielawaai; voor geluidhinder van bijvoorbeeld brommers, luchtvaart en buren is in deze nota geen specifiek beleid opgesteld. In de Geluidnota zijn de gemeentelijke bevoegdheden uitgewerkt, wordt aangegeven hoe met een aantal beleidsvrijheden wordt omgegaan en worden bestaande werkwijzen vastgelegd.

Betekenis voor plangebied

Wat betreft de toetsing van het aspect geluid wordt kortheidshalve verwezen naar paragraaf 5.4.

2.4.16 Nota externe veiligheid (2007)

De Nota externe veiligheid, welke in 2007 is vastgesteld, gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting en/of het transport bevinden. De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen (bedrijven, transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen) en omgevingsobjecten. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota spreekt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken.

Betekenis voor plangebied

Het aspect externe veiligheid is nader beschreven in paragraaf 5.6 'Externe veiligheid'.

2.4.17 Nota Bodembeheerplan 2012-2022 'Grondig Werken 3' (2012)

In 2012 is de Nota Bodembeheerplan 2012-2022 'Grondig Werken 3' vastgesteld. Het doel van deze Nota bodembeheer 2012-2022 is het beleidsmatig vaststellen van de voorwaarden waaronder grond en baggerspecie op of in de bodem kunnen worden toegepast. Het Besluit bodemkwaliteit kent een generiek en gebiedsspecifiek bodembeleidskader. De gemeente Utrecht heeft zoveel mogelijk het landelijk vastgestelde generieke beleid gevolgd. Alleen om belemmeringen voor hergebruik op basis van lokale omstandigheden zoveel mogelijk weg te nemen, is gebiedsgericht beleid geformuleerd. Dit beleid is vertaald in de geactualiseerde en gebiedsspecifieke Bodemkwaliteitskaart 2011-2021.

De Nota bodembeheer 2012-2022 gaat in op verschillende situaties van hergebruik van grond, zoals grond afkomstig van uitgezonderde gebiedsdelen en verdachte locaties evenals grond afkomstig van een andere gemeente. Er zijn procedures beschreven, bijvoorbeeld dat er door middel van vooronderzoek moet worden nagegaan of er sprake is van een lokaal afwijkende bodemkwaliteit. En dat het grondverzet, met uitzondering van enkele gevallen van kleinschalig grondverzet, moet worden gemeld aan het landelijke Meldpunt bodemkwaliteit, die dit dan doormeldt aan de gemeente Utrecht. Ten slotte zijn in de Nota bodembeheer de controle en handhaving van het opgestelde beleid beschreven.

Betekenis voor plangebied

Wat betreft de toetsing van het aspect bodemkwaliteit wordt kortheidshalve verwezen naar paragraaf 5.8.

2.4.18 Actieplan luchtkwaliteit Utrecht 'Lucht voor ambitie'

Op 3 december 2009 heeft de gemeenteraad het Actieplan Luchtkwaliteit 2009 vastgesteld. Schone lucht, een bereikbare stad en duurzame groei. Dat zijn de doelstellingen van het Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht (ALU). Het ALU bevat een samenhangend pakket maatregelen om de luchtkwaliteitsknelpunten op te lossen, bewoners, werkenden en bezoekers te stimuleren meer met het openbaar vervoer en de fiets te reizen en knelpunten in het autoverkeer op te lossen.

Betekenis voor plangebied

Wat betreft de toetsing van het aspect luchtkwaliteit wordt kortheidshalve verwezen naar paragraaf 5.7.

2.4.19 Duurzaamheid

Duurzaamheid en klimaat zijn één van de stedelijke ambities. Dit houdt niets meer en minder in dan zorgen dat gebiedsontwikkeling conform het concept van de drie P's (people, planet en profit) tot stand komt. Dat gaat verder dan groen en energiezuinige woningen. De woningen die nu gebouwd worden staan er voor 100 jaar en langer.

Energieplan (2016)

De gemeente heeft in haar Energieplan (vastgesteld door de gemeenteraad op 14 januari 2016) vastgelegd op welke wijze Utrecht aan de slag gaat met het besparen en opwekken van energie. Ambitie hierbij is Utrecht door te ontwikkelen als een schone, duurzame, groene en veilige stad. Hierbij is het doel dat de uitstoot van CO2 als gevolg van het energiegebruik tot nul daalt. Daarnaast is Utrecht door de goede luchtkwaliteit en gezonde leefomgeving een plek waar iedereen met plezier woont, studeert, werkt en ontspant. Het Energieplan bevat specifieke bouwstenen om vorenstaand doel te verwezenlijken.

Betekenis voor plangebied

In paragraaf 5.15 wordt ingegaan op welke wijze in het gebied met duurzaamheid en energie zal worden omgegaan. Het plan voldoet aan de hierboven beschreven uitgangspunten.

Bouwen aan een gezonde toekomst 2015-2018

De nota 'Bouwen aan een gezonde toekomst 2015-2018 is in 2015 vastgesteld. In deze nota wordt de verbinding gelegd tussen fysieke, sociale en economische vraagstukken, die kansen bieden om bij te dragen aan gezonder wonen, werken en leven in Utrecht. De stad wordt uitgenodigd om initiatief te nemen en samenwerking te zoeken en samen bij te dragen aan een gezonde stad. Er wordt gewerkt aan het bevorderen van gezondheid via gezond duurzaam lokaal voedsel, gezonde leefstijl en gezond gedrag.

Betekenis voor plangebied

In de planvorming is en wordt de 'gezonde toekomst' als leidraad gehanteerd en past daarmee binnen de kaders van deze beleidsnota. In paragraaf 5.16 wordt aangegeven hoe het thema gezondheid een plek heeft gekregen in de planontwikkeling.

Plan gemeentelijke watertaken 2016-2019

Het Plan Gemeentelijke Watertaken beschrijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van oppervlaktewater wordt beschreven. Op basis van de zorgplichten heeft de gemeente op het gebied van water de volgende taken:

• 1. een veilige inzameling en transport van afvalwater, zonder risico's voor de volksgezondheid en het milieu;
• 2. het inzamelen en verwerken van hemelwater zonder dat er wateroverlast optreedt;
• 3. het voorkomen en verminderen van structurele grondwateroverlast;
• 4. het samen met de waterschappen realiseren van veilig, gezond en aantrekkelijk oppervlaktewater waarlangs het goed wonen, werken en recreëren is.

Betekenis voor plangebied

In het kader van voorliggend plan is een digitale watertoets uitgevoerd. Uit deze toets is gebleken dat er geen grote waterbelangen zijn. De ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Voor een nadere toelichting hierop en een beschrijving van de wijze waarop afval- en hemelwater wordt afgevoerd wordt verwezen naar paragraaf 5.10 

2.5 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de beleidsuitgangspunten opgenomen in het rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Ruimtelijke en functionele structuur omgeving

Het plangebied ligt in de wijk Kanaleneiland en maakt onderdeel uit van de Merwedekanaalzone. De omgeving (vooral de noordzijde van de A12) wordt gekenmerkt door een inrichting met functies als grootschalige kantoren, instellingen, bedrijven en grootschalige detailhandel (o.a. de meubelboulevard). De invulling is het gevolg van een relatief spontane groei.

Hoogbouw is met name te vinden aan de oostzijde van de Europalaan. Verder is er veel bebouwing in twee lagen. Zowel aan de noord- als zuidzijde van de A12 is er naast diverse bedrijvigheid een hotel te vinden. Aan de zuidzijde, in Westraven, is tevens een transferium aanwezig. Het westelijke deel is verbonden met de Europalaan die een belangrijke functie vervult als stedelijke invalsweg en aansluit op de A12. Het oostelijke deel heeft een relatie met het Merwedekanaal.

In onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied ten opzichte van de omgeving weergegeven.

Afbeelding 3.1 Ligging van het plangebied ten opzichte van de omgeving (bron: OpenTopo)

Het profiel van de Winthontlaan is opgebouwd uit een weg in twee richtingen met aan weerszijden grasstroken met bomen, gevolgd door fiets- en voetpaden eveneens aan weerszijden. De overgang naar de particuliere kavels is groen vormgegeven, door gras of door een haag.

De verkeersafwikkeling van het verkeer met de Winthontlaan als bestemming en startpunt vindt voor het grootste deel plaats via de Europalaan. De Winthontlaan sluit rechtstreeks aan op de Europalaan maar verkeer van de Winthontlaan richting de Europalaan kan alleen rechtsaf richting Europaplein. De Winthontlaan sluit aan de oostzijde aan op de Zeehaenkade, die in zuidelijke richting via de Mauritiuslaan aansluit op de Europalaan ter hoogte van de zuidelijke op- en afrit van de A12. Voorts is het bedrijventerrein aan de noordzijde via de Vliegend Hertlaan ontsloten op de Europalaan en via de Eendrachtlaan op de Beneluxlaan (uitsluitend het gebied in).

Zoals beschreven in paragraaf 2.4.4 is de Merwedekanaalzone aangemerkt als één van de prioritaire gebiedsontwikkelingen in de stad. De visie voor de zone gaat uit van het transformeren van het gebied met vooral de extensieve (industriële) functies naar een aantrekkelijk, gezond en duurzame stadswijk waar gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt.

3.2 Bestaande situatie plangebied

Het plangebied heeft een omvang van circa 10.000 m² en is in de huidige situatie nagenoeg volledig bebouwd/verhard.

Binnen het plangebied bevindt zich wat bebouwing betreft een bedrijfspand, een onbemande verkooppunt voor motorbrandstoffen (zonder LPG) en een viskraam. Het bedrijfspand heeft een omvang van circa 4.300 m² en bestaat uit één bouwlaag. In het pand is zowel de Toys XL als de BCC gevestigd. De bebouwing is niet monumentaal of beeldbepalend. Er is dan ook geen sprake van cultuurhistorische waarden. De bebouwing oogt enigszins verouderd, maar verkeert in redelijke bouwkundige staat.

Het terrein wordt ontsloten via een drietal in- en uitritten op de Winthontlaan. Tussen het bedrijfspand en de tankstation/viskraam zijn de gronden grotendeels ingericht als parkeerterrein.

Binnen het plangebied zelf zijn slechts in zeer beperkte mate groenvoorzieningen aanwezig, het gaat om enkele bomen nabij de in- en uitrit van het tankstation en een strook gazon aan de rand van het perceel. Van hoogwaardig groen binnen het plangebied is geen sprake.

Hierna zijn (lucht)foto's van de huidige situatie binnen het plangebied opgenomen.

Afbeelding 3.2 Luchtfoto huidige situatie in het plangebied (bron: OpenTopo)

Afbeelding 3.3 Foto's huidige situatie (bron: Google Streetview/Natuurbank Overijssel)

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

4.1.1 Programma

De prominente ligging van de planlocatie vraagt om een representatieve invulling. Met het vestigen van Holland Casino (hierna HC) en een horecavoorziening in één bouwmassa ter plaatse wordt hier invulling aangegeven. De hiervoor genoemde functies sluiten goed aan bij de huidige en toekomstige omgeving (Omgevingsvisie MWKZ, zie par. 2.4.4), waaronder een hotel, kantoren en het Merwedekanaal (recreatieve groene zone).

Hoofdactiviteit van HC is het verzorgen van legale kansspelen, gecombineerd met horecavoorzieningen in de vorm van bars en restaurants, die alleen toegankelijk zijn voor tot het casino toegelaten bezoekers. Daarnaast zijn er mogelijkheden tot andere vormen van entertainment voor de casinobezoekers, zoals concerten en computerspellen (gemiddeld 1 à 2 keer per maand). Het casino speelt in op de behoefte van mensen van vooral de leeftijdscategorie 40 +, die gewend is om uit te gaan maar weinig aantrekkelijk aanbod vindt. Het casino beslaat een bruto vloeroppervlakte van circa 10.500 m2 bvo. Naast het casino bevinden zich in het pand diverse bijbehorende voorzieningen waaronder technische ruimten, personeels- en kantoorruimten (casinogerelateerd). Het casino is iedere dag geopend van 's middags 12.00 uur tot 's nachts 03.00 uur. Deze openingstijden gelden voor de bezoekers van het casino. Het personeel zal echter eerder aanwezig zijn en later het gebouw verlaten.

In aanvulling op de horecafuncties in het casino wordt in het pand ook een externe horecavoorziening gerealiseerd. Het gaat om een relatief kleinschalige voorziening met een omvang van circa 600 m² bvo, waarbij de mogelijkheid bestaat tot splitsing. De horecavoorziening zal georiënteerd worden op het Merwedekanaal, zodat het terras aansluit op recreatieve groene zone langs het kanaal. Deze voorziening zal voor een ieder toegankelijk zijn, naast bezoekers van het casino zal het gaan om werknemers van omliggende bedrijven en recreanten (Merwedekanaalzone). Welke exacte vorm van horeca er in het pand wordt ondergebracht is op dit moment niet duidelijk.

Om binnen het plangebied de parkeerbehoefte op te vangen zal onder en aangrenzend aan het casino in hetzelfde architectonisch pand een parkeergarage worden gebouwd. In deze parkeergarage met negen lagen (inclusief BG/PK) zullen circa 610 parkeerplaatsen komen.

4.1.2 Stedenbouwkundig plan

De realisering van een nieuwe voorziening binnen het plangebied is een belangrijke en kansrijke stap om de gewenste revitalisering van het gebied en de relatie met het Merwedekanaal te versterken.

Het complex zal bestaan uit een casino, een horecavoorziening en een parkeergarage. De bouwmassa is als één geheel ontworpen waarmee het als eenheid presenteert en sprake is van een hoogwaardige architectonische uitstraling. Het gebouw krijgt een footprint van circa 6.500 m².

Het gebouw oriënteert zich op de Winthontlaan en krijgt een schuin aflopend dak variërend van hoogte tussen de 24 tot maximaal 30 meter (hoek A12/Winthontlaan). Het casino zelf zal (gedeeltelijk) uit vier bouwlagen bestaan, waarbij de speelzalen zich op de 1e en 2e verdieping bevinden. De begane grond en 3e verdieping staan ten dienste van de entree partij/foyer en overige voorzieningen (kantoren e.d.). In verband met de ligging van het gebouw ten opzichte van de A12, het Merwedekanaal en de Winthontlaan zijn alle gevels in het ontwerp betrokken en representatief vormgegeven.

Hierna zijn een indicatieve inrichtingstekening van het perceel en een impressiebeeld van de beoogde bebouwing opgenomen. Opgemerkt wordt dat het een impressie betreft, beperkte afwijkingen in het ontwerp zijn dan ook mogelijk.

Afbeelding 4.1 Inrichtingstekening

Afbeelding 4.2 Impressie toekomstige situatie

4.2 Verkeer en openbare ruimte

 

4.2.1 Verkeer en parkeren

Het publiek dat het casino bezoekt doet dit overwegend per auto. Hierbij wordt met name gebruik gemaakt van de Winthontlaan. Het plan voorziet in de realisatie van een parkeervoorziening (deels halfverdiept) en een haal- en brenglocatie.

De parkeervoorziening wordt grenzend aan en deels onder het casino gerealiseerd. De parkeergarage zal bestaan uit negen lagen (incl. BG) en in totaal ruimte bieden aan circa 610 personenauto's. Daarnaast wordt aan de Winthontlaan een haal- en brenglocatie gerealiseerd voor onder andere taxi's en bussen. Beide voorzieningen worden ontsloten via de Winthontlaan.

Routes en verkeersgeneratie

De routes van en naar de Winthontlaan blijven gelijk (zie hoofdstuk 3). Het huidige profiel van de Winthontlaan en de rijbaanindeling (met separate fiets- en voetpaden en groenstroken aan beide zijden) blijft gehandhaafd.

De nabijgelegen kruispunten van de Europalaan met de aansluitingen op de A12 zijn in de spits druk. Om te voorkomen dat de kruispunten door de nieuwe functies te veel belast zouden worden heeft Goudappel Coffeng onderzoek uitgevoerd naar de verkeergeneratie. Hierna zijn de resultaten uit het onderzoek opgenomen. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar bijlage 1 bij deze toelichting.

De berekende verkeersgeneratie van het casino en de horeca is circa 1.700 mvt/werkdagetmaal, waarvan circa 220 mvt/avondspitsuur. Dit is lager dan de berekende verkeersgeneratie van de huidige functies op deze locatie (3.000 mvt/werkdagetmaal waarvan circa 300 mvt/avondspitsuur) en ruim 25% hoger dan de geregistreerde verkeersgeneratie van het huidige casino op de huidige locatie. De voorgenomen ontwikkeling vormt dan ook vanuit verkeerskundig oogpunt geen belemmering voor de Winthontlaan en omliggende wegenstructuur, waaronder specifiek de aansluiting van de Europalaan op de A12.

Parkeren

Goudappel Coffeng heeft ook de parkeerbehoefte van het voornemen inzichtelijk gemaakt. De parkeerbehoefte van het casino en de horeca ligt tussen de 604 en 723 parkeerplekken. In het plan zijn 608 parkeerplaatsen opgenomen. Dit zijn voldoende parkeerplaatsen en sluit aan bij de Omgevingsvisie MWKZ, waarin gesteld is dat minimale parkeernorm tevens de maximale norm is.

Verkeersveiligheid

Vanuit verkeersveiligheidsoogpunt is het noodzakelijk het aantal potentiële conflictpunten tussen autoverkeer en langzaam verkeer te beperken. De ontsluiting van het perceel dient dan ook logisch en overzichtelijk te zijn. Er is voldoende ruimte om de beoogde 'drop-off zone' te ontsluiten. Het combineren van de in- en uitrit van deze zone met de toegang tot de parkeergarage is vanuit verkeersveiligheid mogelijk.

4.2.2 Openbare ruimte en groen

De situering van de bebouwing maakt het mogelijk om op het plein, aan de zijde van het Merdewekanaal, groen en waterpartijen te realiseren. Daarnaast zullen de bestaande groenstructuren, welke in openbaar gebied zijn gelegen, overeenkomstig de huidige situatie worden gehandhaafd. De voorgenomen ontwikkeling voorziet voor wat betreft de buitenruimte in een hoogwaardig verblijfsgebied. Opgemerkt wordt dat het inrichtingsplan buitenruimte wordt uitgewerkt in samenspraak met de afdeling Stedenbouw van de gemeente.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In een bestemmingsplan moet voor een aantal wettelijk verplichte aspecten aangetoond worden dat het plan uitvoerbaar is. Bij iedere (ruimtelijke) ontwikkeling dient inzichtelijk gemaakt te worden of er vanuit milieuhygiënisch en planologisch oogpunt belemmeringen en/of beperkingen aanwezig zijn voor de beoogde ontwikkeling. In dit hoofdstuk wordt in het kader van beoogde ontwikkeling ingegaan op de verschillende aspecten.

5.2 Milieu-effectrapportage en Strategische Milieu Beoordeling

5.2.1 Kader

Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten. Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter op grond van een uitspraak van het Europese Hof (van 17/10/2009(C-255/08) dienen ook initiatieven die niet voldoen aan de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. kritisch bekeken te worden of deze milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

5.2.2 Situatie plangebied

Dit bestemmingsplan zelf voorziet niet in een ontwikkeling die de geldende drempelwaarden opgenomen in de C- of D-lijst uit het Besluit m.e.r. overschrijden. Het plangebied valt echter binnen de vastgestelde kaders van de MER 'Merwedekanaalzone'.

Antea Group heeft in voorliggend geval een m.e.r.-beoordelingsnotitie opgesteld. Hierna is de samenvatting van de notitie opgenomen. Voor de volledige notitie wordt verwezen naar bijlage 2 bij deze toelichting.

In de notitie zijn de plaats, de kenmerken en de potentiële effecten van de ontwikkeling van Holland Casino aan de Winthontlaan 8 -10 in de Merwedekanaalzone, bestaande uit de sloop van bestaande bebouwing, de realisatie van een casino, een externe horecavoorziening en een parkeergarage, beschreven. Onderstaand zijn per milieuaspect de milieugevolgen in beeld gebracht.

Verkeer en vervoer

De ontwikkeling van Holland Casino trekt minder verkeer dan de huidige functies op de locatie. Deze voorgenomen ontwikkeling vormt dan ook vanuit verkeerskundig oogpunt geen belemmering voor de Winthontlaan en de omliggende wegenstructuur, waaronder specifiek de aansluiting van de Europalaan op de A12.

Woon- en leefmilieu

In de bestaande situatie kent het gebied waarin het Holland Casino gerealiseerd wordt een vrij grote geluidbelasting als gevolg van onder meer de ligging nabij de A12. Uit onderzoek blijkt dat ter plaatse van de bestaande en bestemde gevoelige bestemmingen aan de grenswaarden voor geluidhinder wordt voldaan.

De voorgenomen ontwikkeling voldoet ook aan de gestelde eisen in het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen). Verder zijn er beperkte gevolgen voor de milieugezondheidskwaliteit als gevolg van dit plan. Aan de kant van het kanaal wordt aangesloten op de ideeën voor het Rondje Stadseiland, dat als een groene en recreatieve route langs de Merwedekanaalzone loopt zodat bewegen op de planlocatie bevorderd wordt. Verder hebben de plannen ten aanzien van groene dakbedekking en herinrichting met gedeeltelijk groenvoorzieningen positieve effecten op het aspect hittestress. De exacte uitvoering is nog niet bekend, maar enige hinder tijdens de aanleg is niet uit te sluiten.

Bodem en water

De ontwikkeling van Holland Casino veroorzaakt geen nieuwe bodemverontreiniging. Er is geen sprake van toename van verhardingsoppervlak. Door de ontwikkeling van Holland Casino is infiltratie van het regenwater in de bodem geen optie. Hemelwater kan op deze via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater (Merwedekanaal). Door de gescheiden afvoer van het regenwater is er sprake van minder afvoer naar de gemeentelijke riolering.

Duurzaamheid

De herontwikkeling van de Merwedekanaalzone biedt kansen voor hergebruik van vastgoed en materiaal voor het bouwen en toekomstbestendige gebouwen (flexibel, demontabele gebouwen). Door het verkrijgen van het BREEAM Excellant label draagt het project bij aan de sluiting van kringlopen van materialen op lokaal niveau (gesloten grondbalans, bijzondere materialen).

Natuur

De ontwikkeling leidt niet tot effecten op beschermde gebieden en de groenstructuur Utrecht. Mits de werkzaamheden buiten het voortplantingsseizoen van vogels worden uitgevoerd, heeft de ontwikkeling geen gevolgen voor deze of andere beschermde soorten. Het plan sluit dus aan op de effectbeoordeling van het planMER.

Ruimtelijke kwaliteit

De ontwikkeling past binnen het ruimtelijk beeld en de ruimtelijke structuur van de Merwedekanaalzone.

Archeologie en cultuurhistorie

Uit archeologisch bureau- en veldonderzoek blijkt dat de archeologische hoge verwachting van het plangebied kan worden bijgesteld naar een lage archeologische verwachting. Betreffende cultuurhistorie, zijn er geen belangrijke nadelige milieugevolgen te verwachten.

Veiligheid

Voor veiligheid ligt de aandacht vooral bij de verhoging van het groepsrisico ten gevolge van de ontwikkeling. Hiervoor zijn met de Veiligheidsregio maatregelen besproken, deze dienen te worden opgevolgd uit veiligheidsoogpunt. De andere aspecten van het thema veiligheid hebben geen belangrijke nadelige milieugevolgen.

5.2.3 Conclusie

Ervan uitgaande dat de genoemde maatregelen worden uitgevoerd, kan geconcludeerd worden dat voor het plan geen belangrijke nadelige milieugevolgen ontstaan en er derhalve geen m.e.r. procedure dient te worden doorlopen.

5.3 Bedrijven en milieuzonering

5.3.1 Kader

Bedrijven dienen voor de verschillende milieu aspecten (zoals geluid en externe veiligheid) te voldoen aan wettelijke grenswaarden. Het bestemmingsplan mag geen onevenredige beperking voor de bedrijfsvoering tot gevolg hebben. Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient ook te worden bekeken of er kan worden voldaan aan een goed woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners. Dat kan verder gaan dan alleen het voldoen aan wettelijke regels. Goede ruimtelijke ordening voorkomt hinder en gevaar. Dit kan door voldoende afstand te houden tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen).

Voor de beoordeling van dit aspect heeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een publicatie opgesteld: Bedrijven en Milieuzonering. Daarbij wordt gekeken naar de wederzijdse invloed van bedrijven en woningen in en rond een plangebied en beveelt het een aan te houden afstand aan die afhankelijk is van de zwaarte van het bedrijf en het type omgeving. Toepassing van deze systematiek zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen en dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven worden gesitueerd.

Gebiedstypen

Volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” dient eerst te worden beoordeeld of in de omgeving sprake is van een 'rustige woonwijk' of een 'gemengd gebied'. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer.

Het omgevingstype 'gemengd gebied' wordt in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' als volgt omschreven: 'Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.'

In voorliggend geval is, vanwege de beoogde transformatie van de Merwedekanaalzone tot woongebied, uitgegaan van gebiedstype 'rustige woonwijk'. Hierna zijn de richtafstanden behorende bij de gebiedstypen aangegeven.

Milieucategorie	Richtafstanden tot omgevingstype rustige woonwijk	Richtafstanden tot omgevingstype gemengd gebied
1	10 m	0 m
2	30 m	10 m
3.1	50 m	30 m
3.2	100 m	50 m
4.1	200 m	100 m
4.2	300 m	200 m
5.1	500 m	300 m
5.2	700 m	500 m
5.3	1.000 m	700 m
6	1.500 m	1.000 m

5.3.2 Situatie plangebied

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. De VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen.

Zoals reeds hiervoor genoemd dient bij het realiseren van nieuwe functies gekeken te worden naar de omgeving waarin de nieuwe bestemmingen gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen een rol:

• 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

Externe werking

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ontwikkeling. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

Een casino en een horecavoorziening met bijbehorende (parkeer)voorzieningen worden, op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' (uitgave 2009), aangemerkt als maximaal categorie 2-inrichtingen. Ten opzichte van milieugevoelige objecten geldt een grootste richtafstand van 30 meter voor het aspecten geluid.

De afstand tussen het plangebied en het meest (toekomstig) nabijgelegen milieugevoelig object baar object bedraagt meer dan 30 meter. Hiermee wordt aan alle richtafstanden voldaan. Daarnaast wordt opgemerkt dat ten aanzien van de aspecten geluid en luchtkwaliteit expliciet onderzoek heeft plaatsgevonden. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar respectievelijk paragraaf 5.4 en 5.7.

Gelet op het vorenstaande wordt gesteld dat de voorgenomen ontwikkeling geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat met zich mee brengt.

Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functies binnen het plangebied hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving.

De voorgenomen functies vallen niet aan te merken als milieugevoelige objecten. Van hinder van omliggende bedrijven is dan ook geen sprake.

5.3.3 Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.4 Geluidhinder

5.4.1 Kader

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

5.4.2 Situatie plangebied

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen ten aanzien van de geluidsbelasting van geluidsgevoelige functies. In dit geval wordt geen geluidsgevoelig object toegevoegd of gewijzigd. Derhalve worden de aspecten spoorweg-, industrie- en wegverkeerslawaai buiten beschouwing gelaten. Overigens wordt opgemerkt dat het plangebied wel gelegen is binnen een wettelijke geluidszone van een industrieterrein. In de regels en op de verbeelding van dit bestemmingsplan is daarom wel de bijbehorende gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' overgenomen.

Wel is er binnen het plangebied sprake van geluidsproducerende activiteiten op de omgeving. Alcedo heeft in het kader van voorliggend bestemmingsplan een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Hierna zijn de resultaten uit het onderzoek opgenomen. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar bijlage 3 bij deze toelichting.

Uit het onderzoek blijkt het volgende:

Bestaande geluidsgevoelige bestemmingen en bestemde woningen overzijde Merwedekanaal

Indien rekening wordt gehouden met:

• toepassen van stillere koelmachines, en
• het gebruik van zwaardere beglazing, en
• een zware isolatie van de sandwichpanelen,

wordt bij de bestaande geluidsgevoelige bestemmingen en bestemde woningen aan de overzijde van het Merwedekanaal zowel met als zonder live-muziek voldaan aan de geluidsvoorschriften.

5.4.3 Conclusie

Het aspect geluid vormt, mits maatregelen worden getroffen, geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.5 Geur

5.5.1 Kader

Bepaalde bedrijven kunnen geurhinder veroorzaken. Voor specifieke bedrijven is in de Wet milieubeheer een richtwaarde aangegeven voor de hoeveelheid geur (uitgedrukt in geureenheden/m3) die acceptabel is in de omgeving van bedrijven. Deze geuruitstoot heeft ruimtelijke consequenties. In de directe omgeving van het bedrijf zijn vanuit de norm van de Wet milieubeheer beperkingen gesteld aan de mogelijkheid voor nieuwe ontwikkeling van gevoelige bebouwing (met name wonen). Kleinere bedrijven zoals horecavestigingen, of een bakkerij kennen soms ook geurhinder, maar daarvoor zijn geen richtlijnen opgesteld. Daarnaast kan de mestopslag bij agrarische bedrijven geurhinder veroorzaken. Door een geschikte locatie van de mestopslag te bepalen, is een deel van de hinder te voorkomen. Echter bij grotere bedrijven is voldoende afstand ten opzichte van woningen van derden noodzakelijk. Dit wordt geregeld in de bestemmingsplanregels.

5.5.2 Situatie plangebied

Binnen het plangebied of in de directe omgeving ervan worden geen nieuwe bedrijven toegestaan die (industriële) geurhinder kunnen veroorzaken. Daarnaast worden in het plangebied geen nieuwe geurgevoelige objecten toestaan. Gezien het vorenstaande is een onderzoek ten aanzien van het aspect geur niet noodzakelijk.

5.5.3 Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.6 Externe veiligheid

5.6.1 Kader

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. Daartoe moeten in de eerste plaats risicobronnen geïnventariseerd worden. Vervolgens wordt een toets uitgevoerd aan de betreffende wet- en regelgeving.

5.6.2 Plansituatie

In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd:

• 1. Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water. De A12 is een basisnetroute en bevindt zich ten zuiden van het plangebied op ca. 40 tot 50 meter afstand. De A12 is daarmee relevant voor het plangebied. Het Amsterdam Rijnkanaal, ook een basisnetroute, ligt op ca. 590 meter van het plangebied. Deze afstand is te groot om van invloed te zijn op het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig. Andere basisnet-transportassen liggen allen op zeer grote afstand (meer dan een kilometer) van het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.
• 2. Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. Ten zuiden van de A12 bevindt zich een buisleiding voor het transport van brandstoffen. De kortste afstand tussen de buisleiding en het plangebied bedraagt ca. 170 meter. Deze afstand is te groot om van invloed te zijn op het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig. Andere buisleidingen liggen allen op zeer grote afstand (meer dan een kilometer) van het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.
• 3. Bedrijven die vallen onder het Bevi. In het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied.

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt; voor transport over weg, spoor en water).

Voor uitgebreidere achtergrondinformatie wordt verwezen naar de bijlage 4 met de rapportage van de RUD Utrecht: “Toetsing plaatsgebonden risico (PR) en verantwoording groepsrisico (GR) – Bestemmingsplan Holland Casino Winthontlaan 8-12, Merwedekanaalzone”.

Vervoer gevaarlijke stoffen over transportroutes

Het risico bij transportassen wordt veroorzaakt door de mogelijkheid van beschadiging van een transportmiddel (b.v. tankwagen) als gevolg van een ongeval, bijvoorbeeld een aanrijding en/of door brand. Hierdoor kan een deel of de gehele lading vrijkomen. De meest relevante stoffen zijn vloeibare gassen (b.v. LPG), brandbare vloeistoffen (b.v. benzine) en giftige stoffen. Bij een ongeval met vloeibaar gas kan dat gas vrijkomen en ontbranden met het mogelijk ontploffen van een tankwagen tot gevolg. Een ongeval met brandbare vloeistof zal leiden tot een grote brand met veel hittestraling. Een ongeval met giftige stoffen zal vaak leiden tot de vorming van een giftige gaswolk.

Vanwege de risico's is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens de uitgangspunten van het basisnet. Dit basisnet is per 1 april 2015 wettelijk verankerd door middel van aanpassing van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en het nieuwe Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Het Bevt beschrijft de afstanden tussen transportroutes en (beperkt) kwetsbare objecten en bestemmingen. Dit zijn alle plaatsen waar zich regelmatig personen bevinden m.u.v. verkeersdeelnemers. De getoetste normen hebben betrekking op het zogenaamde plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Transport van gevaarlijke stoffen over de A2

Voor de A12, ter hoogte van het plangebied, bestaat volgens het Basisnet een PR 10-6 contour. Deze contour blijft binnen de contouren van het snelwegtracé. De planlocatie ligt daardoor ruim buiten de PR 10-6 contour. Ook bestaat er volgens de uitgangspunten van het Basisnet een plasbrandaandachtsgebied (PAG). Dit PAG heeft geen overlap met het plangebied. Daarmee wordt voldaan aan het Besluit externe veiligheid transportroutes.

Het groepsrisico neemt toe door de realisatie van het bestemmingsplan, en levert voor de nieuwe situatie een overschrijding op van de oriëntatiewaarde. De overschrijding is niet in strijd met het Bevt en de gemeentelijke Nota Externe veiligheid, maar vraagt wel om een gedegen onderbouwing waarom juist deze locatie is gekozen om het casino te vestigen. De onderbouwing is opgenomen in de begeleidende brief bij de Bouwenvelop Holland Casino, gericht aan de gemeenteraad, en luidt als volgt:

“Dat Holland Casino in haar zoektocht naar een definitieve locatie in de stad Utrecht is uitgekomen bij een locatie aan de rand van het transformatiegebied Merwedekanaalzone sluit goed aan bij de verschillende opgaven waar de stad voor staat. Vanuit de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) is de Merwedekanaalzone een van de prioritaire gebieden waar de groei van de economie en het aantal inwoners moet worden opgevangen. Het gebied zal zich de komende periode ontwikkelen tot een nieuwe, hoogstedelijke stadswijk, waar met plezier gewoond, gewerkt en gerecreëerd kan worden.

De locatie aan de Winthontlaan is door haar ligging direct naast de snelweg A12 niet geschikt om te wonen of voor andere gevoelige bestemmingen. Ook is er geen behoefte aan nieuwe kantoren in dit gebied en willen we de (huidige) detailhandel meer concentreren op de woonboulevard aan de westzijde van de Europalaan. Wij zien dat de functie van een casino logisch past bij het recent opgeleverde, naastgelegen Van der Valk hotel en bijdraagt aan de levendigheid van het gebied, eens temeer door de toevoeging van –los van het casino te bezoeken- horeca aan de kant van het kanaal.

Ook vanuit de mobiliteitsopgave is de situering vlakbij een snelwegafrit een pluspunt. Wetende dat het merendeel van de casinobezoekers met de auto komt, is het prettig als deze auto's niet allemaal de stad in hoeven rijden (bijv. naar de huidige plek van het casino in het stationsgebied), maar aan de rand van het gebied worden afgevangen. Met haar circa 400 medewerkers is Holland Casino bovendien een belangrijke werkgever, die we graag voor Utrecht behouden.”

Vanwege het hoge groepsrisico is het belangrijk dat maatregelen genomen worden die leiden tot inperking van het aantal slachtoffers voor het geval dat zich daadwerkelijk een zwaar ongeval voordoet.

In het vooroverleg is daarom met de Veiligheidsregio Utrecht veel aandacht besteed aan maatregelen die leiden tot een extra bescherming van de bezoekers van het casino en goede mogelijkheden om te kunnen vluchten. De meeste maatregelen zijn niet ruimtelijk relevant en kunnen niet worden geborgd in het bestemmingsplan. Bij de nadere uitwerkingen van de bebouwing, in een later fase, moet hier alsnog nadrukkelijk aandacht aan besteed worden, in overleg met de Veiligheidsregio Utrecht. De maatregelen zullen zo veel mogelijk worden voorgeschreven in de omgevingsvergunning.

Gelet op het voorgaande wordt het groepsrisico als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

5.6.3 Conclusie

Het wegvervoer van gevaarlijke stoffen legt geen beperkingen op aan het bestemmingsplan. Wel zijn er afspraken gemaakt over maatregelen met betrekking tot o.a. de gebouwschil die tot doel hebben het aantal slachtoffers te beperken in het geval zich een ongeval met gevaarlijke stoffen voordoet.

De onderbouwing van de conclusies zijn weergegeven in de bijlagen (4, 5 en 6):

• 4. Rapportage van de RUD Utrecht: “Toetsing plaatsgebonden risico (PR) en verantwoording groepsrisico (GR) – Bestemmingsplan Holland Casino Winthontlaan 8-10, Merwede kanaalzone”;
• 5. Rapportage “Externe veiligheid A12 Holland Casino Utrecht” (AVIV, 22 december 2016);
• 6. Rapportage “Verantwoording groepsrisico Holland Casino, Utrecht” (AVIV, 28 maart 2017).

5.7 Luchtkwaliteit

5.7.1 Kader

Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging door gasvormige stoffen en verontreiniging van de lucht met stof, door met name verkeer. De luchtkwaliteit beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Wegverkeer is samen met de hoge achtergrondconcentratie in Utrecht, in belangrijke mate van invloed op de luchtkwaliteit. In november 2007 is de wijziging van de Wet milieubeheer met betrekking tot luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wetswijziging staat bekend als de "Wet luchtkwaliteit". Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Op basis van deze wet, opgenomen in artikel 5.16 lid 1 Wet milieubeheer, dient het bevoegd gezag bij het vaststellen van een bestemmingsplan dat gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, rekening te houden met de effecten op de luchtkwaliteit.

Artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Een bestemmingsplan kan worden vastgesteld indien:

• aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht;
• het voorgenomen besluit is genoemd of is niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

5.7.2 Situatie plangebied

Windmill Milieu en Management heeft in voorliggend geval een onderzoek luchtkwaliteit uitgevoerd. Hierna zijn de resultaten uit het onderzoek opgenomen. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar bijlage 7 bij deze toelichting.

Doel van het onderzoek is het inzichtelijk maken van de stikstofdioxide-immissie en de (zeer)fijn stof immissie als gevolg van de activiteiten die binnen het plangebied kunnen plaatsvinden en deze immissieconcentraties te toetsen aan de geldende normstelling van de Wet milieubeheer. Van de in de Wet milieubeheer genoemde stoffen zijn de stoffen stikstofdioxide en (zeer)fijn stof het meest kritisch. Indien deze stoffen voldoen aan de daarvoor geldende grenswaarden, leiden de overige stoffen evenmin tot overschrijdingen van de normstelling van de grenswaarden zoals opgenomen in bijlage 2 van de Wet milieubeheer.

De emissies vanwege de activiteiten die binnen het plangebied kunnen worden ontwikkeld zijn berekend aan de hand van emissiefactoren uit de literatuur. De toetsingswaarden volgen uit de Wet milieubeheer. Met een verspreidingsmodel is de immissie in de omgeving van het plan berekend.

Het onderzoek is uitgevoerd conform de van toepassing zijnde regels zoals die volgen uit de Wet milieubeheer.

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat voor alle de beschouwde stoffen wordt voldaan aan de normstelling overeenkomstig het gestelde in de Wet milieubeheer.

Voorgaande betekent dat de consequenties op het gebied van luchtkwaliteit geen belemmering vormen voor de realisatie van het plan.

5.7.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.8 Bodemkwaliteit

5.8.1 Kader

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten:

• Bodembescherming
  Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Dit speelt met name bij bedrijfsmatige activiteiten en/of calamiteiten.

• Bodemsanering 
  Ernstig verontreinigde locaties dienen te worden gesaneerd indien er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Bij immobiele verontreiniging in de bovengrond die zich niet kan verspreiden (zoals zware metalen en PAK) wordt uitgegaan van een zogenoemde functiegerichte benadering. Dit houdt in dat de kwaliteitseisen die aan de bodem worden gesteld afhankelijk zijn van de (toekomstige) bestemming van de locatie. Bij mobiele verontreiniging die zich via het grondwater kan verspreiden, wordt mede afhankelijk van de kosteneffectiviteit, zoveel mogelijk verwijdering van de verontreiniging nagestreefd. Een ander uitgangspunt is dat bij nieuw in te richten gebieden of terreinen hogere eisen worden gesteld aan de bodemkwaliteit dan bij milieuhygiënisch onvermijdbare saneringen in gebieden waar geen nieuwe inrichting plaats vindt. Bij nieuwe situaties ligt het criterium voor saneren bij ernstige verontreiniging.
• Bodembeheer 
  Bij hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond wordt uitgegaan van het principe 'wat schoon is moet schoon blijven' en 'wat vies is mag niet viezer worden'. Waar mogelijk wordt een verbetering van de kwaliteit nagestreefd, zodat de bodem duurzaam geschikt wordt voor elk gewenst gebruik.
  

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is om de locatie geschikt te maken. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

5.8.2 Situatie plangebied

Binnen het plangebied zijn in het verleden meerdere bodemonderzoek en recentelijk drie nieuwe bodemonderzoeken uitgevoerd, te weten ter plaatse van de aanwezige bebouwing, het onbebouwde terrein en de gedempte sloten.

5.8.2.1 Aanwezige bebouwing

Milieutechniek Rouwmaat heeft in voorliggend geval ter plaatse van bestaande bebouwing in maart 2017 een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Hierna zijn de resultaten uit het onderzoek opgenomen. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar bijlage 8 bij deze toelichting.

Uit het uitgevoerde bodemonderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

• In geen van de geanalyseerde parameters in de grond is de waarde voor nader onderzoek (tussenwaarde) en/of de interventiewaarde overschreden.
• De hypothese “De gehele onderzoekslocatie kan op basis van het vooronderzoek als niet-verdacht worden beschouwd” wordt aangenomen.

Er zijn geen belemmeringen ten aanzien van de bodemkwaliteit.

5.8.2.2 Onbebouwde terrein

Milieutechniek Rouwmaat heeft in voorliggend geval ter plaatse van het onbebouwde terrein in december 2016 een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) uitgevoerd. Hierna zijn de resultaten uit het onderzoek opgenomen. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar bijlage 9 bij deze toelichting.

Uit het uitgevoerde bodemonderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

• In geen van de geanalyseerde parameters in zowel grond als grondwater is de waarde voor nader onderzoek (tussenwaarde) en/of de interventiewaarde overschreden.
• De hypothese “De gehele onderzoekslocatie kan op basis van het vooronderzoek als niet-verdacht worden beschouwd” wordt aangenomen.
• De hypothese VED en VEP-OO ter plaatse van de tankplaats en de tanks worden verworpen.
• Op basis van de resultaten zijn er geen belemmeringen om het terrein te ontwikkelen.
  

Uit historisch onderzoek is gebleken dat binnen het plangebied een zeer beperkte restverontreiniging aanwezig is. De exacte locatie is bij Milieutechniek Rouwmaat niet bekend. In dit onderzoek is geen restverontreiniging aangetroffen. Mogelijk dat er naar aanleiding hiervan bij de toekomstige ontwikkeling nog aanvullende maatregelen nodig zijn. Er is wel gesteld dat er geen monitoring of actieve zorg noodzakelijk is.

Zolang de grond ter plaatse niet wordt geroerd, zullen er geen maatregelen noodzakelijk zijn. Dit geldt ook voor eventuele verontreiniging van de bodem met asbest, na sloop en ter plaatse van de gedempte sloten. Voor het bepalen van de afvoerbestemming van vrijkomende grond is meer onderzoek nodig (volgens Besluit bodemkwaliteit en Nota bodembeheer 2012-2022, of een recentere vastgestelde Nota bodembeheer).

In het plangebied wordt grondwater onttrokken voor bouwactiviteiten (parkeerkelder) en voor een bodemenergiesysteem (WKO), zie ook de water- en duurzaamheidsparagraaf (5.10 en 5.15). Omdat er in het plangebied sprake is van diepere grondwaterverontreiniging met vluchtige organische gechloreerde stoffen (VOCl), is hiervoor een melding activiteit ondergrond met aansluiting op het Gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer nodig.

Aanvullend bodemonderzoek gedempte sloten

Nadien is ter plaatse van een tweetal gedempte sloten aanvullend bodemonderzoek verricht. Hierna zijn de resultaten uit het onderzoek opgenomen. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar bijlage 10 bij deze toelichting.

Uit het uitgevoerde bodemonderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

• In geen van de geanalyseerde parameters in de grond is de waarde voor nader onderzoek (tussenwaarde) en/of de interventiewaarde overschreden.
• De aangetroffen licht verhoogde gehalten in de grond vormen geen belemmering voor het toekomstige gebruik.
• Ter plaatse van de gedempte watergang aan de oostzijde van de bebouwing is op een diepte van 2,0 m-mv een massieve laag aanwezig. Mogelijk is deze te relateren aan dempingsmateriaal. Dit is echter niet met zekerheid vast te stellen.
• Ter plaatse van de gedempte watergang aan de zuidzijde zijn geen duidelijke aanwijzingen aangetroffen voor dempingsmateriaal. In de meest verdachte laag is geen verontreiniging aangetroffen die het criterium voor naderonderzoek overschrijd.
• Ter plaatse van de restverontreiniging is een licht tot matige olie-water reactie aangetoond. Analytisch is een zeer licht verhoogd gehalte minerale olie aangetoond. Dit gehalte overschrijdt de achtergrondwaarde.

In de bodem zijn geen verontreinigingen aangetroffen welke nader onderzoek noodzakelijk maken. Ook ter plaatse van de aangegeven restverontreiniging is nog slechts een zeer licht verhoogd gehalte minerale olie aanwezig. Wel wordt geadviseerd om bij de sloop van de fundaties alert te zijn op een olieverontreiniging. Mogelijk zijn er onder de fundatie nog hogere gehalten aanwezig. In de evaluatie van de sanering is aangegeven dat het hier om maximaal 15 m3 verontreinigde grond gaat.

Verder valt op dat bij de gedempte watergang aan de oostzijde van het pand de boringen op 2,0 m-mv moesten worden gestaakt vanwege het aantreffen van een massieve laag. Geadviseerd wordt bij eventuele graafwerkzaamheden in deze laag alert te zijn op eventuele verontreinigingen.

5.8.3 Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt, met inachtneming van het bovenstaande, geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.9 Flora en fauna

5.9.1 Kader

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet en het Nederlands Natuurnetwerk (voorheen EHS). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten.

Indien een initiatief mogelijk de bestaande natuurwaarden kan verminderen moet de initiatiefnemer aangeven hoe dat beperkt en/of gecompenseerd gaat worden. Bij grote ingrepen of een behoorlijke aantasting waarbij beschermde planten of diersoorten in het geding zijn dient een ontheffing van de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd. Wanneer bij planvorming de bestemming in een gebied verandert, moet middels een flora-fauna inventarisatie de huidige waarde worden bekeken en moet er inzicht worden gegeven in het voorkomen van beschermde planten en diersoorten.

5.9.2 Situatie plangebied

Natuurbank Overijssel heeft in voorliggend geval een quickscan natuurwaardenonderzoek uitgevoerd. Hierna zijn de resultaten uit het onderzoek opgenomen. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar bijlage 11 bij deze toelichting.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in of direct naast Natura 2000-gebied. Gronden die tot Natura2000-gebied behoren liggen op minimaal 9 kilometer afstand van het plangebied. Ook behoort het plangebied niet tot het NNN. Gronden die tot het NNN behoren liggen op minimaal 2,5 kilometer afstand van het plangebied.

Omdat de invloedsfeer van de voorgenomen activiteit lokaal is, heeft deze geen negatief effect op beschermde gebieden erbuiten. Daarnaast zal als gevolg van het plan - zoals beschreven in paragraaf 4.2 - het aantal verkeersbewegingen verminderen, hetgeen zorgt voor een verminderde uitstoot van stikstofdioxide. Er is geen nader onderzoek vereist in het kader van gebiedsbescherming en er hoeft geen ontheffing of vergunning te worden aangevraagd.

 

Soortenbescherming

Het plangebied bestaat volledig uit bebouwing en erfverharding. De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied tot een weinig geschikt functioneel leefgebied voor beschermde flora- en faunasoorten. Er zijn tijdens het veldbezoek geen beschermde soorten vastgesteld, maar mogelijk behoort het plangebied tot het functionele leefgebied van sommige vleermuis-, grondgebonden zoogdier, amfibieën- en vogelsoorten.

Mogelijk nestelen ieder voortplantingsseizoen vogels in het plangebied, zoals onder de overkapping van het tankstation. Van de in het gebied nestelende soorten zijn uitsluitend de bezette nesten beschermd, niet de oude nesten of de nestplaats. Werkzaamheden die leiden tot het verstoren/vernielen van vogelnesten, zoals het slopen van bebouwing, dienen buiten de voortplantingsperiode van vogels uitgevoerd te worden. De meest geschikte periode om bebouwing te slopen is augustus-februari.

Mogelijk vliegen vleermuizen over het zuidelijke deel van het plangebied terwijl ze foerageren langs de randen en kronen van de beplanting ten zuiden van het plangebied, zij bezetten geen rust- of verblijfplaatsen in het plangebied en het plangebied heeft geen functie als onderdeel van een vliegroute.

De voorgenomen activiteit heeft geen wettelijke consequenties voor vleermuizen. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen ontheffing aangevraagd te worden.

5.9.3 Conclusie

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.10 Water

5.10.1 Kader

Algemeen

Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan dienen het functioneren en de belangen van het stedelijk water (watersysteem én waterketen) goed en volledig in beeld te zijn. Om dit te bereiken, moeten ruimtelijke ontwikkelingen vroegtijdig, expliciet en evenwichtig worden getoetst aan de relevante en vigerende ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten. Het doel van deze 'Watertoets' is het via dit procesmatige instrument waarborgen van watergerelateerd beleid en beheer. Als middel hiervoor dient een ruimtelijke onderbouwing, de 'Waterparagraaf', in ruimtelijke plannen worden opgenomen met daarin een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie van de waterhuishouding en riolering (wettelijk verplichting).

Met de watertoets worden de gevolgen van een plan voor het stedelijk water vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder opgenomen cq. verwerkt. Door hierbij de bestaande (geo)hydrologische situatie, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ervan op het stedelijk water te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem in het ontwerpproces worden geïntegreerd. De afstemming met de waterbeheerder(s) zorgt ervoor dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend.

Beleidskader

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• Gemeentelijk beleid: Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019;
• Waterschapsbeleid: WBP ’Waterkoers’ 2016–2021, Beleidsregels Keur 2010, Keur 2009.

Rijkswaterstaat voert het waterstaatkundig beheer, het vaarwegbeheer en het waterkwantiteitsbeheer over het Merwedekanaal.

5.10.2 Situatie plangebied

Huidige en gewenste situatie

In de huidige situatie is de locatie nagenoeg volledig verhard; de locatie is grotendeels bebouwd en in gebruik als parkeerplaats. In de huidige situatie vindt (deels) afvoer van het regenwater naar de riolering plaats.

De geplande ontwikkeling voor de locatie houdt in dat ter plaatse een casino en een horecavoorziening met bijbehorende (parkeer)voorzieningen worden gerealiseerd, waarbij deels sprake zal zijn van halfverdiept parkeren (circa 1,5 m – maaiveld, circa 1.050 m²). In de nieuwe situatie wordt het plangebied voor een groot deel bebouwd (circa 6.500 m²). Het overige deel van het terrein wordt deels bestraat en deels ingericht met groen- en watervoorzieningen.

Voor het plan is hemelwaterafvoer het belangrijkste waterhuishoudkundig aspect. Er dient naar gestreefd te worden om zoveel mogelijk water af te koppelen (niet aan te sluiten op de riolering).

Watertoets

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening is voor dit ruimtelijke plan een watertoetsproces doorlopen.

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de gemeente en waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. De inzet daarbij is om in elk afzonderlijk plan met maatwerk het reeds bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren. Het watertoetsproces voor het project Winthontlaan 8-10, Utrecht is op 29 november 2016 digitaal doorlopen via www.dewatertoets.nl. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is via deze weg door de initiatiefnemer van de ruimtelijke ontwikkeling op de hoogte gebracht van de plannen.

Uit de digitale analyse blijkt dat er geen grote waterbelangen zijn. De ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert positief over het ruimtelijk plan.

Beleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie van water in de bodem het uitgangspunt, omdat dit het meest duurzaam is. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Water in relatie tot de ruimtelijke ontwikkeling

De ruimtelijke ontwikkeling heeft weinig tot geen gevolgen voor het watersysteem. In het kort gaat het om:

• Het verhard oppervlak neemt niet toe (Zie de Keur bepalingen voor de grenswaarden). Het plan heeft weinig gevolgen voor het watersysteem. Het bestaande watersysteem kan tijdens een hevige regenbui al het hemelwater vanaf dit oppervlak verwerken en bergen.
• Het bestaande oppervlaktewater nabij het plangebied wordt niet aangepast.
• Water wordt niet buiten het plangebied geborgen.
• Er vindt geen lozing plaats van verontreinigingen en/of verontreinigd water naar oppervlaktewater.
• Het plangebied ligt niet op of direct aan een waterkering of belangrijke watergang.
• Het plangebied ligt niet nabij een rioolwaterzuiveringsinstallatie (rwzi) of rioolpersleiding.

In de onderhavige situatie is geen toename van de hoeveelheid verhard oppervlakte (locatie is en blijft nagenoeg volledig verhard). Om duurzaam om te gaan met het water zal het regenwater op de nieuwbouw gescheiden worden afgevoerd (geen lozing op de riolering). Gezien de bodemopbouw ter plaatse (antropogene deklaag), de grondwaterstand (ca. 1,0 m – mv.) en de volledige bebouwing (met parkeerkelder tot circa 1,5 m –mv) van de locatie is infiltratie van het regenwater in de bodem geen optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Omdat er geen sprake is van toename van verharding, hoeft deze afvoer niet te worden gecompenseerd.

Gestreefd wordt naar het opvangen van regenwater binnen het plangebied. Hier wordt invulling aan gegeven door he dak deels als groen dak uit te voeren en op het buitenterrein extra groen aan te leggen. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, dienen geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) te worden toegepast voor dak, dakgoot en regenpijp. Het hemelwater dat valt op de expeditieroute kan onder afschot worden afgevoerd naar de naastgelegen bermen.

Middels deze maatregelen vindt er een verbetering plaats ten opzichte van de bestaande situatie (vermindering van de afvoer naar de riolering) en wordt duurzaam omgegaan met het regenwater dat op de verhardingen valt.

Afvalwater  

Afvalwater wordt als volgt afgevoerd: Het afvalwater wordt afgevoerd naar het gemeentelijk rioolstelsel gelegen aan de overzijde van de Winthontlaan.

Door de gescheiden afvoer van het regenwater (lozen op bestaand oppervlaktewater) is er sprake van minder afvoer naar de gemeentelijke riolering. Aanpassing van de capaciteit van het bestaande afvalwaterriool is als gevolg van dit project dan ook niet noodzakelijk. Het huidige plan betekent een verbetering ten opzichte van de bestaande situatie.

Ondergrondse bouwwerken

Het plan is om ondergrondse bouwwerken (halfverdiepte parkeerkelder) aan te leggen. Deze bouwwerken dienen waterdicht te worden uitgevoerd. Permanente onttrekking van grondwater is niet toegestaan. Daarnaast mogen geen deklagen doorsneden worden, waardoor grondwaterstromen worden verstoord.

Grondwateronttrekking

Het plan is om grondwater tijdelijk (indien tijdens de bouwfase grondwater wordt onttrokken voor drooglegging) te onttrekken en af te voeren naar oppervlaktewater. Voor onttrekking en lozing van grondwater dient een Watervergunning te worden aangevraagd of een melding te worden gedaan bij het waterschap. In de Keur van het waterschap staat dat het verboden is om permanent grondwater (dus ook drainage) te lozen op oppervlaktewater.

WKO

Het voornemen is om WKO toe te passen. Warm water wordt geleverd door het warmtenet en koeling door middel van grondwater gecombineerd met oppervlaktewater uit het Merwedekanaal (WKO). De koelvraag van Holland Casino is dermate groot (5.500 Mwth/jr) dat deze WKO niet op de locatie gerealiseerd kan worden. Ook is het nodig het overschot aan warmte te lozen op (of koude te laden uit) het Merwedekanaal. Er moet rekening gehouden worden met de aanwezige bodemverontreiniging (Gebiedsplan wet bodembescherming) en er zijn vergunningen nodig van Provincie (WKO) en HDSR (lozing warmte op kanaal). Holland Casino (i.c. adviseur IF) heeft na een eerste verkenning een “startnotitie variant 3a d.d. 3 mei 2017” opgesteld om dit verder te uit te werken. HDSR, provincie en gemeente zijn betrokken bij deze variantkeuze. De bronnen worden voorzien in gemeentegrond aan de andere kant van de snelweg A12, zie onderstaande afbeelding.

Afbeelding 5.1 Locatie WKO

5.10.3 Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.11 Archeologie

5.11.1 Kader

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan. Deze wet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologis che waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm. Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1.000 m2 en dieper dan 50 cm. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

5.11.2 Situatie plangebied

Archeologie in het plangebied en conclusie
Het plangebied Winthontlaan 8-12 bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart grotendeels in een gebied waarvoor geen archeologische verwachting geldt (wit). Een kleine strook langs de Winthontlaan heeft een hoge archeologische verwachting. Hiervoor geldt een archeologie vergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm beneden maaiveld.

Afbeelding 5.2 Het plangebied Winthontlaan 8-12 (met zwarte lijn aangegeven) op de gemeentelijke archeologische waardenkaart (bron: Gemeente Utrecht)

In gebieden met een hoge archeologische verwachting dient een vergunning aangevraagd te worden indien het te verstoren gebied een oppervlakte heeft van meer dan 100 m2 en de verstoringsdiepte groter is dan 0,50 meter ten opzichte van het maaiveld. Voor gebieden waar sprake is van een lage verwachting geldt geen onderzoeksverplichting.

Gelet op het feit dat in de omvang van bodemingrepen in het gebied met een hoge archeologische verwachting meer zal bedragen dan 100 m² is een archeologisch onderzoek noodzakelijk. Laagland Archeologie heeft in voorliggend geval een bureau- en een inventariserend booronderzoek uitgevoerd. Hierna zijn de resultaten uit het onderzoek opgenomen. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar bijlage 12 bij deze toelichting.

Bureauonderzoek

Voor het plangebied gold op basis van de gemeentelijke archeologische verwachtings- en beleidskaart een hoge archeologische verwachting vanwege de mogelijke aanwezigheid van resten van historische bebouwing en activiteiten in de strook langs de voormalige Vaartsche Rijn.

Op basis van het bureauonderzoek kon de gespecificeerde verwachting zoals gesteld op de archeologische verwachtingskaart niet worden gehandhaafd. Na bestudering van historisch kaartmateriaal blijkt dat er direct aangrenzend aan de oostzijde van het plangebied een oude historische boerderij heeft gestaan, maar deze buiten het plangebied ligt.

Veldonderzoek

Het veldonderzoek had tot doel om de archeologische verwachting te toetsen en eventueel bij te stellen. In het deel van het plangebied dat ligt binnen de genoemde verwachtingszone is een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Uit het veldonderzoek blijkt dat het oorspronkelijke historische maaiveld ligt onder een dik zandpakket dat bij het aanleggen van het bedrijventerrein moet zijn opgebracht. Daaronder ligt een laag zware klei waarvan de top sterk humeus is. Dit komt ook overeen met de sterk humeuze tot venige klei die in de omgeving van het plangebied voor komt. De sporen puin in de top van de kleilaag kunnen waarschijnlijk als sloop-puin gerelateerd worden aan de voormalige boerderij die net buiten de oostelijke grens van het plangebied gestaan moet hebben.

Het bovenliggende zandpakket heeft geleid tot een sterke zetting van de slappe ondergrond van komklei (en de dieper liggende veenlagen) en waardoor het oorspronkelijke maaiveld minimaal een meter dieper ligt. Gezien de onderliggende komafzettingen zal er in ieder geval uit de perioden voor ontginning van de polder geen archeologische vindplaats zijn te verwachten. De archeologische verwachtingswaarde in het onderzochte deel van het plangebied dient te worden bijgesteld tot een lage verwachting.

Selectieadvies

Laagland Archeologie adviseert om geen verder onderzoek uit te voeren en het plangebied voor wat het omgevingsaspect archeologie betreft vrij te geven voor de geplande ontwikkeling.

5.11.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

5.12 Cultuurhistorie

5.12.1 Kader

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

5.12.2 Situatie plangebied

Het plangebied is niet gelegen in een beschermd stadsgezicht. Daarnaast zijn in het plangebied zelf of in de directe omgeving geen monumenten of karakteristieke gebouwen aanwezig. Gesteld wordt dat cultuurhistorie geen belemmering vormt voor dit plan.

5.12.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.13 Kabels en leidingen

Op basis van een uitgevoerde Klic-melding is geconstateerd dat binnen het plangebied geen planologisch relevante kabels of leidingen aanwezig zijn.

5.14 Kwaliteit van de leefomgeving

5.14.1 Kader

Naast geluid, lucht, veiligheid en groen wordt de kwaliteit van de leef- en woonomgeving nog door een aantal andere ruimtelijke aspecten bepaald zoals wind en zon. In onderstaande paragrafen wordt ingegaan op de van belangzijnde aspecten.

5.14.2 Situatie plangebied

Hoogbouw

Wind en zon zijn elementen die ook bij hoogbouw (vanaf ongeveer 30 meter) van belang zijn. Woningen en openbare ruimten als pleinen en terrassen moeten voldoende licht- en zoninval krijgen willen ze een prettige verblijfskwaliteit hebben. Daarnaast dient rond hoogbouw vooral voor langzaam verkeer worden te voorkomen dat de wind er hinder veroorzaakt.

Het toekomstige pand krijgt grotendeels een hoogte van rond de 25 meter. Een beperkt deel van het pand krijgt een hoogteaccent van circa 30 meter. Gelet op de beperkte hoogte van het gebouw wordt het aspect windhinder in het kader van dit bestemmingsplan niet relevant geacht.

Vanwege de voorgenomen transformatie van de Merwedekanaalzone naar woonomgeving is er wel een bezonningsstudie uitgevoerd. Hierna zijn resultaten uit het onderzoek opgenomen. Voor de volledige studie wordt verwezen naar bijlage 13 bij deze toelichting. Uit de bezonningsstudie blijkt dat er over het geheel ruime mogelijkheden voor de bezonning van de omliggende percelen blijven. Er zijn momenten waarop geringe extra schaduwwerking is te verwachten. Dit is in maart vanaf circa 17.30 uur. En in september vanaf circa 18.30 uur. Gedurende deze periode zal het pand aan de Verlengde Hoogravenseweg 13 schaduw ondervinden. Op andere momenten in het jaar en op de dag is geen belemmering voor de bezonning te verwachten door het plan. Geconcludeerd wordt dat er zowel nu als in de toekomst sprake is van een acceptabele situatie voor wat betreft het onderdeel bezonning.

5.14.3 Conclusie

Het aspect hoogbouw vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.15 Duurzaamheid

5.15.1 Kader

Energie

De gemeente Utrecht wil in het jaar 2030 klimaatneutraal zijn. Dat wil zeggen dat de stad zoveel mogelijk energie bespaart, energie opwekt met duurzame energiebronnen, bijvoorbeeld zonnepanelen en windmolens, en dat energie afkomstig van niet-duurzaam energiebronnen, zoals aardgas, worden vervangen. Ook wil de gemeente dat er in Utrecht zo min mogelijk opgewekte energie onnodig verloren gaat.

Het onderdeel werken in het Energieplan (nov. 2015) richt zich op een energieneutrale bedrijfsvoering. De gemeente ziet een rol voor zichzelf bij het aanjagen, stimuleren en bij elkaar brengen van partijen. Daarnaast blijft handhaving een effectief instrument om bedrijven ertoe te bewegen om daadwerkelijk energie met een terugverdienpotentie te besparen.

In de (ontwerp) Omgevingsvisie Merwedekanaalzone zijn als kaders opgenomen:

• Het verwarmen en koelen van gebouwen vindt energieneutraal plaats.
• De gemeente neemt de regie om de claim op de bodem voor ondergrondse en bovengrondse functies optimaal te benutten.
• Een belangrijk aspect van de ontwikkelstrategie is de rolverdeling tussen gemeente, andere overheden, marktpartijen en bewoners. De aanpak van de gemeente is er in de basis op gericht om samen met deze partijen de transformatie tot stand te brengen. Er zal echter ook een regierol van de gemeente nodig zijn omdat er vraagstukken zijn die het gebiedsbelang overstijgen of die erg ingewikkeld zijn voor partijen om onderling te regelen (en waar wij als gemeente wel hoge ambitie op hebben): bijv. energieafspraken.

Daarbij zijn als uitwerkingsvragen geformuleerd:

• Onderzocht worden de opwekmogelijkheden voor hernieuwbare energie naast gebruik van zonnepanelen (denk aan o.a. biomassa, geothermie, energie uit water van het Merwedekanaal, hernieuwbare energie in omgeving).
• Onderzocht worden hoe nieuwe en innovatieve gebiedsgerichte oplossingen kunnen bijdragen aan de energievoorziening in het gebied.
• Onderzocht wordt hoe een eventueel overschot aan duurzaam opgewekte energie in het gebied kan worden opgeslagen.
• Onderzocht wordt in een vroeg stadium welke energie-infrastructuur past bij de beoogde energieprestaties (o.a. door gebruik van warmte- en koudeopslag en warmtenet(ten)). Dit doen we samen met huidige en potentiele netbeheerders.
• Onderzocht worden implicaties van de mogelijke functies in de ondergrond met een project overstijgende betekenis.
• Onderzocht wordt welke organisatievorm nodig is bij de regie op de ondergrond voor een optimale inzet van deze ondergrond.
• Onderzocht wordt op welke wijze de gemeente gaat samenwerken met andere partijen (eigenaren, bedrijven, ontwikkelaars, omwonenden, bewoners, etc.) om de ambitie te realiseren.

Transparantie duurzaamheid & Circulair bouwen.

Naast energie gaat het duurzaamheidbeleid ook over de milieubelasting vanwege materiaalgebruik, binnenmilieu/gezondheid, ruimtegebruik et cetera. Met prestatie-eis gerichte duurzaamheidinstrumenten zoals GPR en BREEAM kan de duurzame kwaliteit van plannen 'gemeten' worden.

In de (ontwerp) Omgevingsvisie Merwedekanaalzone zijn diverse kaders en onderzoeksvragen geformuleerd met betrekking tot materialen en hergebruik (circulair bouwen). Voor het gebied is nog geen GPR-score vastgesteld waar aan gerelateerd kan worden. Op gebouwniveau wordt voor woningen een GPR-score van (gemiddeld) minimaal 8 voorgeschreven. Als onderzoeksvraag is geformuleerd scores voor gebiedsniveau en op gebouwniveau voor andere gebruiksfuncties vast te stellen. Daarbij heeft de gemeente aangegeven de kennis en expertise van bewoners, ondernemers en initiatiefnemers in het gebied zo veel mogelijk te benutten.

5.15.2 Plansituatie

Energie

In de 18 mei 2017 aangeleverde “Routemap naar duurzaamheidsambitie” geeft Holland Casino onder meer aan dat naast 1200 zonnepanelen op het dak, de stroom duurzaam zal worden ingekocht. Warm water wordt geleverd door het warmtenet en koeling door middel van grondwater gecombineerd met oppervlaktewater uit het Merwedekanaal (WKO). De koelvraag van Holland Casino is dermate groot (5.500 Mwth/jr) dat deze WKO niet op de locatie gerealiseerd kan worden. Ook is het nodig het overschot aan warmte te lozen op (of koude te laden uit) het Merwedekanaal. Er moet rekening gehouden worden met de aanwezige bodemverontreiniging (Gebiedsplan wet bodembescherming) en er zijn vergunningen nodig van Provincie (WKO) en HDSR (lozing warmte op kanaal). Holland Casino (i.c. adviseur IF) heeft na een eerste verkenning een “startnotitie variant 3a d.d. 3 mei 2017” opgesteld om dit verder te uit te werken. HDSR, provincie en gemeente worden betrokken bij deze variantkeuze. In een vervolgtraject zal dit ontwerp verder worden uitgewerkt. De volgende zaken krijgen hierbij aandacht:

• Inpassing in het openbaar gebied (o.m. KLIC).
  • Voorwaarden voor het gebruik van het openbaar gebied en het Merwedekanaal.
    • Hiervoor zal overleg worden gevoerd met gemeente Utrecht, Rijkswaterstaat en Hoogheemraadschap. Streven is de WKO-voorziening in de toekomst ook voor andere partijen in het gebied beschikbaar te maken.
• Hydraulische en thermische invloeden op de omgeving alsmede gevolg effecten (bijv. zettingen) welke worden veroorzaakt door het bodemenergie- en oppervlaktewatersysteem.
• Overleg met omwonenden voor ingebruikname van het bodemenergiesysteem.
• Afspraken over het (toekomstig) benutten van het warmte-overschot (ca 3700 MWth, goed voor 1000 woningen) c.q. de restruimte van de WKO-voorziening door andere partijen in het gebied.
• Al dan niet met tussenkomst van een energie-exploitant.
• De gemaakte afspraken worden geconsolideerd in een recht van opstal voor het beschikbaar stellen van gemeentegrond voor broncasings en leidingen en bij de Waterwet-vergunningsverlening.

Transparantie Duurzaamheid & Circulair bouwen

Holland Casino heeft de ambitie om met de realisatie van het nieuwe casino een BREEAM certificaat Excellent te behalen. BREEAM-NL is, evenals GPR, een instrument om integraal de duurzaamheid van nieuwe gebouwen, bestaande gebouwen, gebieden en sloopprojecten te meten en te beoordelen.
Indien geen vergunningen voor (de te plaatsen bronnen en leidingen) voor de WKO-installatie kunnen worden verkregen (zie hieronder), moet zij haar ambitie bijstellen naar het Very Good label. Omdat voor een casino geen standaard regels zijn, wordt een zogeheten Bespoke traject gevolgd. De initiatiefnemer stelt een zogeheten creditlijst op, die wordt voorgelegd aan de Dutch Green Buildings Council (DGBC) en de overkoepelende organisatie van Breaam (Building Research Establishment-Environment Assessment Method) in Engeland. In de Breeam creditlijst d.d. 18-05-2017 (Bijlage 14) zijn onder meer waarborgen ingebouwd voor afvalscheiding en ecologisch beheer van aanwezige natuurwaarden.

Holland Casino is vanuit haar MVO doelstellingen aan het onderzoeken hoe invulling te geven aan circulaire economie. Voor de inbouw en het meubilair, maar ook, samen met eigenaar Onis, voor het gebouw.

De gemeente Utrecht heeft met Holland Casino afgesproken in een latere planfase de resultaten te bespreken en te spiegelen aan de kaders en onderzoeken uit de ontwerp Omgevingsvisie.

5.15.3 Conclusie

Voor het thema duurzaamheid wordt aan de gemeentbrede beleidsdoelstellingen voldaan.

Er zijn geen stedenbouwkundige aspecten welke in regels in het bestemmingsplan moeten worden vastgelegd; de situering van WKO-bronnen wordt in een gebiedsbreed bodemenergieplan en te vestigen recht van opstal vastgelegd.

Een goede kennisdeling met gebruiker, eigenaar en (nog te bepalen) energieleverancier kan een positieve impuls geven aan uit te werken duurzaamheidsdoelstellingen uit de ontwerp-omgevingsvisie.

5.16 Gezondheid

Vanuit een gezondheidsoogpunt is een nieuw en groter casino geen wens. De nieuwe locatie naast de A12 is voor autogebruikers gemakkelijk, echter is het mobiliteitsbeleid van de gemeente gericht op vermindering van het autogebruik. De verhuizing van het HC zorgt ervoor dat er minder auto's, in vergelijking met nu, het centrum van Utrecht in hoeven, dus dit is gunstig is voor de luchtkwaliteit daar. Om in de Merwedekanaalzone te komen tot een gezonde en levendige stadswijk wordt bij alle ontwikkelingen in het gebied aandacht gevraagd voor de verschillende aspecten van gezonde verstedelijking.

5.17 Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat, indien voldaan wordt aan de randvoorwaarden zoals die in de vorige paragrafen zijn beschreven, er vanuit milieukundig oogpunt geen belemmeringen zijn van de uitvoering van het plan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het nieuwe casino wordt ontwikkeld voor rekening en risico van Holland Casino.

Een exploitatieplan zoals artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening voorschrijft is in dit geval niet nodig, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Er wordt met Holland Casino en anterieure overeenkomst gesloten, waarin ook de verwerving door Holland Casino van gronden van de gemeente langs de A12 wordt geregeld. Deze overeenkomst zal zijn ondertekend vóór de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad.

In de anterieure overeenkomst wordt de gemeente gevrijwaard voor mogelijke planschade. Eventuele planschadeclaims komen daarmee voor rekening van de initiatiefnemer.

De kosten van de omgevingsvergunning en het bestemmingsplan zijn gedekt door leges op grond van de legesverordening.

Voor de gemeente vloeien verder uit het bestemmingsplan geen kosten voort. Het plan is derhalve economisch uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Eventuele reacties zullen hierna worden opgenomen.

Rijkswaterstaat

Rijkswaterstaat heeft een zienswijze ingediend over het bestemmingsplan. Deze is in het vaststellingsrapport dat deel utimaakt van het vaststellingsbesluit samengevat en benatwoord.

Provincie Utrecht

De provincie heeft laten weten dat met het bestemmingsplan geen provinciale belangen zijn gemoeid.

Veiligheidsregio Utrecht (VRU)

Met de Veiligheidsregio Utrecht is in het voortraject veel aandacht besteed aan maatregelen die leiden tot een extra bescherming van de bezoekers van het casino en goede mogelijkheden om te kunnen vluchten. De meeste maatregelen zijn niet ruimtelijk relevant en kunnen niet worden geborgd in het bestemmingsplan. Bij de nadere uitwerkingen van de bebouwing, in een later fase, moet hier alsnog nadrukkelijk aandacht aan besteed worden, in overleg met de Veiligheidsregio Utrecht. De maatregelen zullen zo veel mogelijk worden voorgeschreven in de omgevingsvergunning.

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR)

Het hoogheemraadschap heeft een positief wateradvies afgegeven.PM wanneer?

Wijkraad Zuid-west

De wijkraad Zuid West is om advies gevraagd, maar heeft niet gereageerd.

6.2.2 Participatie

Vooruitlopend op de wettelijke procedures is voorjaar 2017 een informatieavond over de plannen van Holland Casino georganiseerd voor de omgeving. Tevens is op de verschillende momenten over de bredere transformatie van de Merwedekanaalzone ingegaan op deze ontwikkeling en de gelegenheid geboden voor het stellen van vragen. Aandachtspunten uit dit voortraject zijn zo veel mogelijk verwerkt in dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Planvorm

Het bestemmingsplan Casino Winthontlaan 8-12, Merwedekanaalzone kenmerkt zich door flexibiliteit in de bouwregels en een afkadering van toegestane functies. In dit plan is gekozen voor een bouwregeling die voldoende flexibiliteit biedt voor het in passen van het beoogde pand. Met de functionele afkadering wordt aangesloten met de uitgevoerde onderzoeken, waarin is aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling (casino en horeca) in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan biedt voldoende rechtszekerheid en sluit aan op de onderliggende beleidsmatige uitgangspunten.

Onderstaand zal per bestemming worden toegelicht op welke wijze de regeling is vormgegeven en uitgewerkt.

7.3 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.4 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 3 Cultuur en ontspanning

Op het plangebied is bestemd tot 'Cultuur en ontspanning' ten behoeve van de herontwikkeling van het gehele terrein tot casino en horecavoorziening.

Een casino is in artikel 1 als volgt gedefinieerd:

Een voor het publiek opengestelde of bedrijfsmatig gedreven inrichting met de daarbij behorende activiteiten, voorzieningen en horeca, waar door middel van speelautomaten en gemeenschappelijk beoefende kansspelen aan de deelnemers de gelegenheid wordt gegeven om mede te dingen naar prijzen of premies, indien de aanwijzing der winnaars geschiedt door enige kansbepaling, waarop de deelnemers in het algemeen geen overwegende invloed kunnen uitoefenen.

Er is een maximale oppervlakte opgenomen teneinde de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan - onder meer op basis van de uitgevoerde onderzoeken - te verzekeren. Door het vastleggen van de bebouwingsmogelijkheden in een bouwvlak en maximale bouwhoogte op de verbeelding zijn de kaders, waarbinnen de nieuwe bebouwing gerealiseerd moet worden, vastgelegd. Op deze wijze is de flexibiliteit voor invulling van het plangebied optimaal, maar is daarnaast ook de rechtszekerheid geborgd.

Nadere eisen

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

• a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
• b. de verkeersveiligheid;
• c. de milieusituatie;
• d. de sociale veiligheid;
• e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

Artikel 4 Waarde - Archeologie

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 6 Algemene bouwregels

Het eerste lid voorziet in de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de verbeelding zijn aangegeven.

Het tweede lid neemt de functie over van de vervallen stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening over parkeren. Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.". Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 8 lid a van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013).
Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen. Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat lid b een bepaling die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

Strijdig gebruik

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 8 Algemene aanduidingsregels

Dit artikel regelt de gebiedsaanduiding op de verbeelding voor de geluidzone industrie.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels

Deze wijzigingsbevoegdheid bevat de mogelijkheid om de grenzen tussen bestemmingen en grenzen van aanduidingen te verschuiven ten behoeve van technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken. Met deze wijzigingsmogelijkheid kan het plan ook in de toekomst op een goed controleerbare en doseerbare wijze flexibel worden gehouden.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande twee bepalingen.

Artikel 11 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 12 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

7.5 Lijst van Horeca-activiteiten

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-inrichtingen.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in ‘harde’ tot ‘zachte’ typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type/de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Horeca-activiteiten.

7.6 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.